Det næste punkt på dagsordenen er:

2) 1. behandling af lovforslag nr. L 191:

Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. (Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse ved salg af andelsboliger og indførelse af karensperiode for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens ejendom m.v.).

Af ministeren for by, bolig og landdistrikter (Carsten Hansen).

(Fremsættelse 20.03.2013).

Forhandlingen er åbnet. Den første ordfører er fru Louise Schack Elholm, Venstre.

Andelsboligmarkedet har i en tid været præget af dårlige historier om swaplån, som gjorde boligerne usælgelige. Historierne var ofte kombineret med dårligt informerede andelsbolighavere, der kom til at gamble med andelsboligforeningens kapital uforvarende. Historierne var rene tragedier og endte ofte med dybt forgældede foreninger og mennesker. Det er rigtig kedeligt, når folk ender i denne situation, og det er sket for andre end blot andelsboligejere under højkonjunkturen, altså de gode tider. Det skete også for landmænd, almindelige pensionsopsparere og sågar kommuner, der endte med at gamble deres penge væk i projekter, hvor de havde undervurderet risikoen.

Det konkrete problem med swaplån skyldes, at swaplånene er inkonvertible, ofte med løbetider på omkring 30 år. At lånet er inkonvertibelt gør, at gældens værdi er afhængigt af renten, og da renten har været faldende, er gældens værdi steget, og det er, fordi renten ikke følger med ned, når man har et swaplån. Det har skabt store problemer for nogle andelsboligselskaber. Var renten derimod steget, havde de været så heldige at få barberet et pænt stykke af gælden.

Boligers økonomi er svær at gennemskue og kompliceret. Det er et problem, hvis andelsboligselskaber har løbet risici uden at være klar over det, ligesom problemstillingen med swaplån og andelsboligforeningers økonomiske problemer utvivlsomt skræmmer en del købere væk fra andelsboligmarkedet, da de ikke er sikre på, hvilke foreninger der har økonomiske problemer.

Det er baggrunden for, at Venstre hilser forslaget, der skal afhjælpe disse problemer, velkommen, men Venstre undrer sig over løsningsmodellen, for der er intet i dette lovforslag, der indikerer, at man rent faktisk får løst problemerne.

Lovforslaget udspringer fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters rapport, »Andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler«, fra august 2012.

Konkret indeholder lovforslaget fire elementer:

For det første medfører lovforslaget, at sælgers oplysningsforpligtelse skal udvides. Lovforslaget giver ministeren en meget bred bemyndigelse til at bestemme, hvilke nøgleoplysninger der skal oplyses, og det er svært at gennemskue, hvad det egentlig indebærer. Men der lægges op til, at det handler om referatet fra generalforsamlingen, formandstalen, vedligeholdelsesplan, energimærke og lignende.

For det andet indføres der med lovforslaget en oplysningspligt for finansielle virksomheder til andelsboligselskaberne. Igen bemyndiges ministeren til at fastsætte de nærmere regler. Målet er, at penge- og realkreditinstitutter, der har knyttet finansielle aftaler med en andelsboligforening, skal udlevere informationsmateriale til foreningen, men det er altså fuldstændig uklart, hvilken information det er.

Der gives altså to meget brede bemyndigelser til ministeren, og det gør det svært at kunne blive klog på, hvordan det vil fungere i praksis, udover at det uden tvivl vil gøre det mere kompliceret for andelsboligforeningerne og dermed få endnu flere foreninger til at opgive selv at drive andelsboligforeningen og i stedet søge administrationsselskaber.

For det tredje indføres der et 2-årigt forbud for en anden værdifastsættelse end anskaffelsesprisen fra det tidspunkt, andelsboligforeningen er stiftet, og til en privat udlejningsejendom er opkøbt til benyttelse af andelsboligforeningen. Det betyder, at andelsboligforeningen i 2 år kun må fastsætte prisen efter anskaffelsesprisen.

Forbuddet er en markant regulering af andelsboligmarkedet. I dag forholder det sig sådan, at en privat udlejningsejendom er mindre værd end en andelsboligforening på grund af lejereguleringen. Så hvis man for fremtiden nødvendigvis skal vurdere en andelsbolig til samme pris som anskaffelsesprisen, undervurderer man reelt andelsboligforeningens værdi. Venstre mener ikke, at der er behov for yderligere af den slags markedsregulering.

For det fjerde indføres der en oplysningspligt for andelsboligforeningen til at oplyse om støtte ydet af staten eller kommunen til etablering af en privat andelsboligforening. Dette tiltag er meget fornuftigt.

De fire elementer skal sikre en bedre gennemsigtighed. Hensigten fejler altså ikke noget. Venstre ønsker også mere gennemsigtighed på andelsboligmarkedet, men det er svært at vurdere, om lovforslaget vil gavne gennemsigtigheden. Tre ud af fire elementer er enten meget brede bemyndigelser til ministeren eller yderligere regulering af andelsboligmarkedet.

Dermed giver det ikke umiddelbart mere gennemsigtighed, men komplicerer lovgivningen uden sikkerhed for forbedring af gennemsigtigheden og bedre forståelse af de økonomiske udfordringer.

Lovforslaget har heller ikke reelle tiltag, der er målrettet swaplån. Det virker besynderligt, at lovforslaget er lavet med baggrund i swapundersøgelsen, men ingen konkrete tiltag har i den retning. I stedet er der en række tiltag på andre områder af andelsboligområdet, som ingen synderlig relevans har i forhold til swaplån.

Venstre vil derfor opfordre regeringen til at undersøge andelsboligmarkedet bredere og derefter lave en bred aftale på andelsboligmarkedet. Venstre vil meget gerne være med til at finde løsninger på andelsboligmarkedet, så andelsbolighaverne kan være sikre på en mere holdbar løsning. Ellers vil vi muligvis arbejde for en opdeling af lovforslaget.

Venstre kan ikke støtte det samlede lovforslag, som det ligger lige nu.

Tak til ordføreren. Så er det hr. Jan Johansen som ordfører for Socialdemokratiet.

Tak for det, hr. formand. Vi har tre boligformer i Danmark; vi har lejeboliger, private og almene, ejerboliger, og så har vi andelsboliger. Og det er andelsboligerne, lovforslag nr. L 191 drejer sig om.

I begyndelsen af 1900-tallet blev de første andelsboligforeninger født. I dag er der over 4.000 andelsboligforeninger i Danmark, og de er stadig baseret på den samme grundtanke. Det svarer til 7 pct. af den samlede boligmasse i Danmark. Det er en boligform, som mange danskere har valgt, fordi de er fælles om andelsforeningstanken. For andre er det prisen, der er afgørende, for andelsboligerne har altid være et billigere alternativ til en ejerbolig. Men da det kørte derudad før krisen – ja, faktisk var der nogle, der mente, at vi kunne købe hele verden – gik der spekulation i andelsboligtanken, og folk købte for dyrt, og der var ikke styr på finansieringen af lån i andelsboligerne og foreningernes regnskab.

Det er derfor, jeg er glad for, at der i dag ligger det her lovforslag. Lovforslaget drejer sig nemlig om at gøre det meget mere gennemskueligt at købe en andelsbolig, så køberen får et klart overblik over, hvordan huslejen ser ud nu, og hvordan den ser ud i fremtiden, så der ikke kommer nogen overraskelser. Der skal ligge nogle klare nøgleoplysninger, f.eks. om andelsboligforeningens økonomi, drift, regnskab og lån samt oplysninger om, hvad det er for lån, hvordan de ser ud i årene fremover, om der var tilskud fra staten, da de blev stiftet, plan for vedligeholdelse og renovering, rapport om ejendommens tilstand, den enkelte andelsboligs økonomi osv.

Det er jeg glad for, og jeg er også glad for, at vi tager parterne med på råd, så vi får de rigtige oplysninger, så de er forståelige for dem, der skal købe, og at det ikke samtidig kommer til at koste en formue for andelshaverne. Og så tror jeg faktisk også, det er rigtig godt for sælger med de her oplysninger; så er sælger nemlig sikker på, at det er de rigtige oplysninger, der ligger, når han sælger sin andel. Så Socialdemokraterne støtter forslaget.

Tak til ordføreren. Så er det fru Karina Adsbøl som ordfører for Dansk Folkeparti.

Tak for det. Det var dejligt at høre, at socialdemokraten hr. Jan Johansen var så glad; det var lige før, man selv blev helt glad.

Hovedformålet med den her lov er at styrke gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet, således at sælger og køber har det bedst mulige beslutningsgrundlag, når der handles andelsbolig. Herudover har der vist sig et behov for at sikre imod spekulation i værdiansættelsen af en andelsboligforenings ejendom ved etablering af foreningen. Dansk Folkeparti vil gerne medvirke til at gøre andelsboligmarkedet mere gennemsigtigt, men vi mener, at det her lovforslag har nogle mangler. Lovforslaget indeholder fire elementer:

Det første handler om ændring af andelsboliglovens § 6, stk. 1, hvorved sælgers oplysningspligt skærpes, så der fremover skal udleveres nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og boligen før en handel.

Det andet handler om indførelse af en pligt for penge- og realkreditinstitutter, der har indgået aftaler om lån og eventuelt hertil knyttede finansielle aftaler med en andelsboligforening, til at udlevere informationsmateriale til foreningen med finansielle nøgleoplysninger.

Det tredje handler om indførelse af en karensperiode på 2 år fra foreningens stiftelse for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens ejendom. Det vil sige, at man i de 2 år kun kan værdiansætte andelsboligforeningens ejendom til den pris, den er købt til. Dette skal forebygge, at prisen ikke bliver skruet op. Det kan godt undre mig i forhold til karensperioden, at ministeren i en pressemeddelelse skrev, at den skulle være på 3 år, når der i lovforslaget står, at den skal være på 2 år. Der vil jeg høre ministeren, om det er en fejl.

Det fjerde handler om en indførelse af pligt for en andelsboligforening til at oplyse om støtte modtaget af staten eller kommunen i foreningens årsregnskab.

I lovforslaget står der så, at ministeren får bemyndigelse til at fastsætte nærmere regler, og nu er vi i Dansk Folkeparti altid sådan en smule skeptiske over for at give ministeren ekstra bemyndigelse, da man jo aldrig kan være helt sikker på, hvad det fører med sig. Hvad er det helt konkret for nærmere regler, ministeren får bemyndigelse til? Der står i lovforslaget, at der med bemyndigelsesbestemmelsen vil blive indført klare og entydige regler om sælgers forpligtelse og købers krav.

Det er hensigten, at der indføres regler, der sikrer, at køberen af en andelsbolig får de fornødne informationer til at kunne gennemføre en handel på et tilstrækkelig oplyst grundlag, hvor der samtidig sikres en balance i forhold til de oplysninger, som sælgeren pålægges at levere. Det undrer mig, når det er hensigten, at man så ikke har skrevet disse regler ind i lovforslaget. Er det så meningen, at vi her i Folketinget skal sige ja til et lovforslag, som vi ikke helt kender indholdet af, og hvor reglerne kommer senere? For mig virker det lidt omvendt, at man vedtager et lovforslag, man ikke kender indholdet af.

I høringssvarene foreslår Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark, at andelsboligforeninger forpligtes til at aflægge regnskab efter Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning for andelsboligforeninger. Hvordan forholder ministeren sig til dette forslag? Ejendomsforeningen Danmark foreslår, at der bliver nedsat et hurtigtarbejdende udvalg, der kan komme med et forslag til en modernisering af hele andelsboligloven. Hvordan forholder ministeren sig til det forslag?

I Dansk Folkeparti vil vi gerne opfordre ministeren til at vente med denne lov, indtil vi kender reglerne og indholdet af loven, samt at afvente den høring, som By- og Boligudvalget har indkaldt til her i april, hvor interessenter fra markedet er inviteret og kan bidrage yderligere til at gøre loven bedre. Det var ordene fra Dansk Folkeparti. Tak.

Tak til ordføreren. Så er det hr. Jeppe Mikkelsen fra Det Radikale Venstre som ordfører.

Tak for det. Jeg står her på vegne af fru Liv Holm Andersen, som er den retmæssige ordfører for Radikale Venstre. Hun blev desværre nødt til at løbe til en forhandling. Det beklager vi. Men jeg har en tale med, som jeg vil læse højt.

Radikale Venstre kan også bakke op om lovforslaget, da det er klart, at de økonomiske problemer, dele af andelsforeningerne er i, er alvorlige for køberne, som fanges i en meget uheldig situation. Derfor er vi glade for, at vi med dette lovforslag øger gennemsigtigheden med andelsforeningernes økonomi, så køberne får bedre chance for at gennemskue, hvad de går ind til, og se, om deres forening har en sund økonomi. Således bakker vi op om nøgleoplysninger for et højere internt informationsniveau, hvilket øger gennemskueligheden af økonomien i foreningen for køberen. Ligeledes bakker vi op om indførelse af karensperiode for anvendelse af valuarvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering i de første 2 år efter en andelsboligforenings stiftelse, så vi dæmmer op for forkerte og alt for optimistiske ejendomsvurderinger.

Således støtter vi Radikale som sagt i indledningen det samlede lovforslag. Tak for ordet.

Tak til ordføreren. Så er det fru Sanne Rubinke som ordfører for Socialistisk Folkeparti.

Tak for det. I SF er vi selvsagt tilfredse med alle regeringens lovforslag, og i dag står vi så med et, som vi faktisk er særlig glade for, fordi lovforslaget tager fat på at rette op på de skævvridninger på andelsboligmarkedet, som man har kunnet se i de senere år. Priserne er blevet skruet hysterisk højt op i en blanding af nye lånetyper, et ønske om at gøre boligen til et investeringsobjekt og kredit- og bankvirksomheder, som har tjent gode penge på høje værdiansættelser. Dele af boligsektoren er derfor blevet skævvredet.

Hertil skal lægges, at med indførelse af mulighed for belåning af andelsbeviset har også mange andelshavere fået egen gæld til banken på lån, som er optaget på baggrund af meget optimistiske vurderinger. Udviklingen på andelsboligmarkedet har desværre sat mange familier i en svær situation, hvor de reelt er teknisk insolvente og uden mulighed for at sælge deres bolig.

Vi skal gøre, hvad vi kan, for at undgå sådan nogle situationer i fremtiden. Det her forslag er et godt skridt på vejen til at sikre større gennemsigtighed for både køber og sælger. Den skærpede oplysningspligt for sælger, der sikrer, at bestemte nøgleoplysninger er til rådighed for køber og i en lettere tilgængelig form, synes vi specielt er rigtig godt, og vi støtter en karensperiode på 2 år for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering. Hensigten er i hvert fald, at værdiansættelsen så bliver så valid og reel som muligt. Det gælder også oplysningspligten om eventuel udbetaling af offentlig støtte til opførelse af byggeriet.

Vi kan godt se, at det her forslag ikke adresserer alt på andelsboligmarkedet, men vi synes, at det er et godt skridt på vejen, og vi har forstået på ministeren, at han også agter at arbejde videre med andelsboligmarkedet, og at interessenterne i øvrigt vil blive inddraget i den nærmere udmøntning af det her forslag.

SF støtter forslaget og ser frem til udvalgsarbejdet.

Tak. Så er det hr. Finn Sørensen. Hov, der var en kort bemærkning. Vi skal lige have fru Sanne Rubinke tilbage på talerstolen. Den havde jeg lige overset. Jeg beklager. Fru Louise Schack Elholm.

Tak. Ordføreren sagde, at karensperioden skulle sikre en mere valid vurdering af andelsboligen. Så vil jeg bare høre, om SF's ordfører ikke mener, at den offentlige vurdering er valid.

Ordføreren.

Jeg mener, at den offentlige vurdering er valid, så det var måske en forkert sprogbrug. Jeg mener i virkeligheden, at det, vi ønsker, er at sikre, at der de første år, efter at man har stiftet en andelsboligforening, ikke kan spekuleres i de her priser. Så vi ønsker jo at sikre, at den mest valide salgspris, vi der kan finde, er den, som ejendommen er handlet til på tidspunktet for stiftelsen af andelsboligforeningen.

Fru Louise Schack Elholm.

Ordføreren gentog ordet valid. Men det, der er spørgsmålet, er værdien af boligen, og værdien af en bolig er jo forskellig afhængig af, om det er en lejebolig eller en andelsbolig, fordi de har en forskellig værdi for ejeren af boligen. Når man nu vælger at værdisætte noget efter prisen på en udlejningsejendom, er det nogle priser, der er påvirket af den lejeregulering, der er, og som holder priserne kunstigt lavt nede. Derfor mener jeg, at det, at man mener, at det er den valide metode til at forstå, hvad en andelsbolig er værd, undertrykker det reelle marked. Og problemet med at undertrykke det reelle marked er, at det plejer at finde sin egen vej alligevel. Derfor vil jeg bare gerne have ordføreren til lige at uddybe, hvordan det er mere validt, at man fastsætter en andelsbolig efter den værdi, der gælder for en udlejningsbolig.

Ordføreren.

I virkeligheden tænker jeg jo, at prisen lige så vel kan være skruet op, fordi den er fastsat efter prisen for en udlejningsejendom, som den kan være dæmpet, fordi der er reguleringer på udlejningsmarkedet. Hensigten er jo – og det er det, vi går efter – at sikre i hvert fald den mest reelle handelsværdi i de første år efter en stiftelse. Vi tror stadig på, at man gør det ved at sige, at der ikke er nogen mulighed for at bruge den offentlige vurdering, og at der ikke er nogen mulighed for, at en valuar kan gå ind og skrue værdien op. Forslaget bygger jo på, at man har set uhensigtsmæssigt høje, opskruede priser på den her måde, og det tror jeg egentlig også godt spørgeren ved. Det er jo derfor, det her forslag kommer frem.

Så er der ikke flere. Tak til ordføreren. Så er det hr. Finn Sørensen som ordfører for Enhedslisten.

Tak, formand, hvilket jeg straks vil rette til stedfortrædende ordfører, fordi hr. Lars Dohn ikke kan være her, men han har givet mig en tale med, som jeg vil læse op.

Jeg vil sige, at det, at jeg er stedfortrædende ordfører, ikke skal afholde de øvrige ordførere fra at stille spørgsmål. Man må jo bare være forberedt på, at man ikke kan få et svar – i hvert fald ikke andet svar, end at jeg tager spørgsmålet med til vores ordfører, så på den måde synes jeg egentlig, at det er helt legitimt at stille spørgsmål, selv om det er til en stedfortrædende ordfører, men så har jeg ligesom lagt niveauet for kvaliteten i min tilbagemelding.

Andelsboligformen er grundlæggende en god boligform, der lægger op til fællesskab og tilgængelighed for de fleste og desuden en god boligstandard på nonprofitbasis. Sådan var det i hvert fald, indtil der skete en skadelig markedsgørelse af denne sektor i Anders Fogh og hr. Lars Løkke Rasmussen-perioden. Desværre er rigtig mange familier havnet i en ulykkelig situation på grund af markedsgørelse af denne sektor. Enhedslisten støtter ethvert tiltag, der forsøger at rette op på denne tilstand, herunder dette lovforslag.

Enhedslisten er ligesom samtlige høringsparter positivt indstillet over for forslaget om at sikre større gennemsigtighed ved andelsbolighandler. Det er vigtigt, at der ved andelsbolighandler sikres køberen de fornødne informationer, så handlen kan ske på et oplyst grundlag.

Vi bemærker med tilfredshed, at der vil ske en høring af interessenterne inden ministeriets bekendtgørelse om oplysningspligt udsendes. For at sikre en god overgang til de nye oplysningsregler anser vi Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations forslag om, at der gennemføres en informationsindsats over for boligforeningerne, for særdeles væsentligt.

Om oplysningspligten for finansielle virksomheder er det vigtigt, at der fremstår tydelige skæringsdage for, hvornår de økonomiske oplysninger skal opgøres.

Angående spørgsmålet om en indførelse af en karensperiode for anvendelse af valuarvurderingen støtter vi en 3-årig karensperiode. Samtidig må det indgå, at valuarvurderingen tager udgangspunkt i, hvordan ejendommen fremstår på vurderingstidspunktet. Det må ikke være muligt at indregne værdistigninger i form af afledte lejeværdistigninger fremkaldt af endnu ikke gennemførte moderniseringer.

Som nævnt støtter Enhedslisten alle tiltag, der kan modvirke spekulation i andelsboligsektoren. Dette forslag er et skridt på vejen. Derfor kan vi med de fremsatte bemærkninger støtte forslaget.

Tak til ordføreren. Så er det hr. Ole Birk Olesen, Liberal Alliance, som ordfører.

Vi står her med et lovforslag, som har udgangspunkt i, at en række andelsboligforeninger står dårligt på grund af lån, der har vist sig at være uhensigtsmæssige. Man har satset lidt, og man har satset forkert, og derfor er man kommet til at optage lån, der har stillet andelsboligforeningen i en dårlig situation.

Helt generelt må man sige om det, at lån jo til en vis grad er et spekulationenselement. Man kan vælge det ene, man kan vælge det andet, og man spekulerer i, hvad der mon er det bedste under en given udvikling. Det vil sige, at alle, der optager lån, kan rammes af at have foretaget et dårligt valg. Det gælder for såvel andelsboligforeninger, som det gælder for almindelige boligejere, og det gælder også for folk, der bare låner til forbrug og til alt muligt andet. Det kan man ikke imødegå med en lov.

Det gør det her lovforslag sådan set heller ikke. Det gør bare et problem, som i forvejen er stort nok, større, nemlig at andelsboligerne i Danmark er alt for regulerede af offentlige myndigheder og burde sættes fri, så de kan vurderes på markedspris og sælges på markedspris af ejeren.

Lovforslaget vil udvide reguleringen ved nogle oplysningsforpligtelser både for sælger og for de finansielle institutioner, der har ydet lån til andelsforeningen. Man kan sige, at det kun er en lille regulering, men det er dog en regulering, og rent principielt har vi i Liberal Alliance den opfattelse, at det med oplysningspligt med fordel kan aftales mellem parterne og ikke behøver at være noget, Folketinget vedtager regler om.

Det gælder også i det her tilfælde. Vi synes, at sælger og køber af en andelsbolig må kunne aftale med hinanden, hvad der skal oplyses. Vi synes, at finansielle virksomheder, der yder lån til andelsboligforeninger, bør kunne aftale med andelsboligforeningerne, hvilke ting der skal oplyses hvert år. Det behøver Folketinget sådan set ikke at blande sig i.

Så er der et andet punkt i lovforslaget, der handler om en karensperiode for anvendelse af valuarvurdering. For os er det også bare ekstra regulering og symptombehandling. Som Venstres ordfører har sagt her fra talerstolen, er det fuldstændig korrekt, at den mere korrekte pris for og værdien af andelsboligforeningen og andelsboligen kommer efter salget og ikke med den pris, der bliver taget for køb af den tidligere udlejningsejendom, som så bliver til en andelsboligforening, fordi den pris, som udlejningsejendomme har, er sat kunstigt lavt på grund af lejereguleringen. Derfor er den mere reelle pris faktisk den, der kan opnås ved en efterfølgende valuarvurdering eller offentlig vurdering. Derfor udskyder man en mere reel værdivurdering med det her forslag, og det er vi imod.

Det sidste element er noget om, at andelsboligforeningen i årsregnskabet skal oplyse, hvor stort et beløb man bagudrettet har fået i offentlig støtte. Det synes vi virker som en meget omstændelig proces for andelsboligforeningen uden den store værdi – i hvert fald ikke en værdi, der kan stå mål med, at man pålægger dem den pligt. Derfor er vi også imod det forslag.

Så alt i alt: Vi er imod det hele og vil stemme imod forslaget.

Tak til Liberal Alliances ordfører. Og så går vi til den konservative ordfører, fru Benedikte Kiær.

Der har lige været en meget høj mand heroppe, så jeg må lige have mikrofonen lidt ned.

Vi har egentlig at gøre med lidt af en lappeløsning her, nemlig nogle lapper i andelsboligloven, med hvilke vi skal forsøge at udbedre nogle af de problemer, vi har oplevet i kølvandet af krisen på boligmarkedet. Spørgsmålet er, om ministerens forslag vil få en afgørende betydning for at løse nogle af de problemer, der i dag er på andelsboligmarkedet.

For det første handler forslaget primært om at forhindre fremtidige problemer. Jeg kan ikke se, at forslaget løser problemer for dem, der er kommet voldsomt i klemme. For det andet er det et spørgsmål, om forslaget overhovedet batter noget: Er der nok gods i ministerens forslag? I stedet for de her lappeløsninger, kunne det så ikke have været bedre med en gennemtrængende eller gennemgribende ændring af loven, så vi kunne have fået en tiltrængt modernisering af andelsboligloven? Har ministeren tænkt disse tanker, eller har det slet ikke været på tale? For måske er tiden nu egentlig inde til, at der bliver sat et gennemgribende arbejde i gang, så man kan få en andelsboliglov, der lever op til vilkårene på nutidens boligmarked.

Det er faktisk nogle af de ting og nogle af de spørgsmål, som vi gerne vil have svar på i udvalget, når vi skal til at arbejde med det her lovforslag. For vi havde egentlig meget hellere set, at man var gået i gang med en gennemgribende modernisering af loven i stedet for de her lappeløsninger, som vi tvivler meget på vil komme til at batte noget.

Tak til den konservative ordfører. Så giver jeg ordet ordet til ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Jeg vil gerne starte med at takke for den positive modtagelse af forslaget. Jeg synes, at der hele vejen rundt, måske bortset fra en enkelt, nemlig hr. Ole Birk Olesen, var en forståelse for, at der er behov for at skabe mere gennemskuelighed, mere gennemsigtighed, også med baggrund i de mange historier, vi har set i dagspressen, om almindelige mennesker, der er kommet op at hænge på alt for dygtige developere, forkert rådgivning og uigennemsigtige regnskaber. Så på den måde betragter jeg både Venstres, Konservatives og Dansk Folkepartis indlæg sådan, at her er der behov for at vi får kigget på det.

Lovforslaget bygger jo grundlæggende på den swaprapport, som vi fra mit ministerium offentliggjorde i august 2012. Baggrunden for rapporten var at afdække, om der lovgivningsmæssigt skulle sættes ind over for risikable låneprodukter som swaplån. Men det viste sig, og det er jo en meget vigtig konklusion her, at swaplån alene ikke udgør et problem for de foreninger, der er kommet ud i økonomisk uføre. Der er rigtig, rigtig mange andre elementer, der har indflydelse på andelsboligforeningernes økonomi, og det er vigtigt, at foreningerne selv og de potentielle købere af andelsboligforeninger kender den økonomiske situation i foreningen. Jeg har derfor med det her lovforslag taget et skridt for at øge gennemsigtigheden, øge gennemskueligheden og med et helt særligt fokus på økonomien, for det er det, der er afgørende, når man køber en andelsbolig. Skal jeg også understrege, at jeg ikke har hørt nogen anfægte, at vi faktisk skal have andelsboliger? Det er et vigtigt og et godt alternativ til ejerboligformerne, men også til at leje.

Med de foreslåede krav, som vi vil stille til nøgleoplysningerne ved salg af andelsboliger, øger vi helt klart informationsniveauet på to planer. Vi gør det for det første med hensyn til de økonomiske nøgletal, for det andet gør vi det i forhold til ejendommens vedligeholdelsesstand. Og det er ret vigtigt, at vi sikrer informationsniveauet internt i foreningerne, for jeg tror, der har siddet nogle helt almindelige mennesker i andelsboligforeningens bestyrelse, og nogle af dem er måske, sagt med sådan et lidt bramfrit sprog, taget med bukserne nede af smarte udviklere, smarte bankfolk og smarte developere. Samtidig sikrer vi også køberen et fuldt oplyst grundlag for sit boligkøb.

Jeg ved ikke, hvor mange der så den udsendelse, der var i fjernsynet, med en ung pige, som sådan blev tilstillet fem forskellige andelsboliger. Hun syntes egentlig, at de hver for sig så rigtig gode ud. Da man så fra Pengemagasinets side – eller hvad det nu var – i fjernsynet gik tæt på, viste det sig, at alle fem faktisk rummede nogle store bekymringer i forhold til den økonomiske situation. Det var fuldstændig umuligt at gennemskue, fordi man skal ind og have fat i de sidste 2 års generalforsamlingsreferater for at finde ud af, hvad der er hæftelse for og ikke hæftelse for. Det er jo det, der nu kommer til at fremgå på side 1, når man køber en andelsbolig. Og jeg kan også sige, som det fremgår af høringssvarene, at vi selvfølgelig har haft kontakt til realkreditinstitutterne og de finansielle institutioner, der er villige til at levere nøgleoplysningerne. Jeg tror, det er helt afgørende, at nøgleoplysningerne fastsættes i en bekendtgørelse.

Så kan jeg høre, at der er lidt udfordringer – det er der jo altid, når man er opposition; jeg kender det selv efter 10 år i opposition – ved at give for mange bemyndigelser til ministeren, og jeg tror, at vi gennem udvalgsarbejdet her kan afklare en lang række af de her ting. Jeg glæder mig til, at vi på den måde kan komme tættere på. Men det er klart, at det har været svært at forhandle det hele på plads omkring nøgleoplysninger, inden loven er vedtaget. Det synes jeg at man skal have med i respekt for det, men jeg synes faktisk, at det er rigtig godt at få udformet noget, hvor både køberne og sælgerne, altså bestyrelserne, og så de finansielle institutioner er med.

Arbejdet er skudt i gang, vi har så småt indledt diskussionerne med interessenterne på området, og alle – det vil jeg gerne understrege – både Andelsboligforeningen Samvirke, købere og sælgere, banker og realkreditinstitutter, er enige om, at der skal arbejdes for en øget gennemsigtighed, for de få tilfælde, vi har set med andelsboligforeninger, der er kommet galt af sted, har faktisk været med til at skævvride billedet af hele andelssektoren. Derfor er det helt afgørende, at vi får skabt den her gennemsigtighed, og jeg har en klar forventning om, at vi sammen med de forskellige interessenter finder nogle gode løsninger. Jeg svarer gerne på spørgsmål, således at vi uddyber den del af det.

I de senere år har der desværre vist sig en række eksempler på meget uheldige værdifastsættelser i forbindelse med stiftelser af andelsboligforeninger. Mange af de nye andelshavere er blevet præsenteret for alt for optimistiske budgetter baseret på uholdbare vurderinger. Når den økonomiske virkelighed efter stiftelsen har banket på døren, er andelshaverne altså kommet i klemme, og det er den trafik, vi skal have sat en stopper for. Det synes jeg vi gør ved at indføre en karensperiode. Jeg kunne forstå, at der var et par af ordførerne, som var betænkelige ved den, og nogle spurgte også til, hvorfor vi går fra 3 til 2 år. I første omgang havde vi efter drøftelser med en række interessenter fastsat det til 3 år, men i høringssvarene – og det er der, hvor man som minister og som regering altid skal lytte – siger man, at det her kan risikere at blokere lidt for, at vi kan komme i gang med de nødvendige vedligeholdelsesarbejder.

Samtidig med det synes jeg at vi har brug for efter stiftelse af en andelsboligforening at sikre, at man i de første 2 år ikke får alle mulige valuarvurderinger. Vi har set eksempler her i København på, at en, der foretog en valuarvurdering, samtidig med at vedkommende var developer, var administrator af en stor andelsboligforening. Så her var alle mulige skævdelinger og interesser blandet sammen, og det skal vi selvfølgelig forhindre. Og jeg tror ikke, at vi forhindrer nogen i at lave de nødvendige forbedringsarbejder og komme i gang.

Man skal huske, at det her jo ikke gælder generelt. Det gælder ved nystiftelse af en andelsboligforening, uanset om vi snakker om en ny, der bliver bygget, eller en stiftelse, hvor nogle, der har været lejere, så går over til at blive ejere som andelshavere. Så jeg synes faktisk, forslaget kommer hele vejen rundt og giver en gennemsigtighed.

Lad mig så sige til De Konservatives ordfører, at der var brug for, at vi gentænkte hele andelsboligområdet. Jeg tror, det er rigtig, rigtig vigtigt, at vi nu får sat fokus på gennemskueligheden af de økonomiske nøgletal, sådan at dem, der køber en andelsbolig, er sikre på, hvad det er, de køber. De kan gennemskue, hvad det er for en vedligeholdelsesstand, ejendommen er i, og de kan gennemskue, om der er ydet offentlig støtte. Og de har sikkerhed for, at de ikke bliver udnyttet af smarte developere det første par år.

Men som sagt, tak for modtagelsen. Vi vil bestræbe os på at svare så godt som muligt, og er det nødvendigt, vil vi selvfølgelig også gerne indbyde til et opklarende møde, gerne en teknisk gennemgang af, hvad der ligger. Jeg synes også, man skal stille spørgsmålene, for jeg medgiver, at boligområdet, hvad det her angår, virkelig er teknisk, og der er meget, man skal se til. Og så vil jeg kvittere for den høring, der er lavet i udvalget. Jeg glæder mig til at komme til den og håber, at vi også her kan opklare nogle af spørgsmålene.

Der er faktisk to, der gerne vil stille spørgsmål, først fru Karina Adsbøl.

Jeg kunne godt tænke mig at følge lidt op på de spørgsmål, jeg stillede i min ordførertale, i forhold til det forslag, der ligger fra Ejendomsforeningen Danmark, om at nedsætte et hurtigtarbejdende udvalg, der skal arbejde på det. Hvordan forholder ministeren sig til det?

Så vil jeg høre, om ministeren er interesseret i at vente med det her lovforslag, indtil man har hørt, hvad interessenterne har at sige, også i forbindelse med høringen. For det virker lidt omvendt, at ministeren, først efter lovforslaget er fremsat, vil indkalde interessenterne i forhold til nøgletal m.m. Jeg tænker, at det er lidt den omvendte rækkefølge, men hvis ministeren vil svare på det, vil jeg da blive glad.

Ministeren.

For det første har vi jo selvfølgelig både før, under og efter snakket med interessenterne, og jeg skal sige og understrege, at alle de parter, vi har talt med, er interesseret i at få øget gennemskueligheden på markedet. Og det er også det, jeg hører Dansk Folkeparti sige i dag. Så det er ikke sådan, at vi ikke arbejder sammen med de forskellige interessenter. Vi har selvfølgelig også kontaktet realkreditinstitutioner, banker osv. Så vi er i gang med at snakke med parterne.

Det andet er, om vi vil vente med lovforslaget. Jeg syntes, det var vigtigt, at vi nu efter al den uro, der har været omkring andelsboligforeningerne, fik det her lovforslag frem, hvor vi præsenterer vores hensigter, men også er åbne over for at se på, om der er mulighed for og plads til forbedringer rundtomkring, og jeg glæder mig til høringen.

Vi kan sige, at nu går det i udvalg, og der bliver mulighed for at stille spørgsmål. Vi har også mulighed for at mødes, hvis der er behov for det. Vi har jo ikke sat en endelig dato for, hvornår det skal være vedtaget, men det er vigtigt, at vi drøfter det med hinanden, synes jeg, og jeg tilstræber at skabe et så bredt flertal omkring det her forslag som muligt.

Karina Adsbøl.

Jeg er udmærket klar over, at vi alle sammen er interesseret i at gøre det her marked mere gennemsigtigt. Det er interessenterne, og det er vi også her i Folketingssalen.

Hvad angår høringssvarene, siger mange af dem også, at det her ligesom ikke er helt nok. Der skal mere i det her lovforslag, og mit spørgsmål til ministeren er så: Vil ministeren putte mere i det her lovforslag, så det bliver mere fyldestgørende, og så vi ikke får nogle lappeløsninger, men laver en ordentlig lov fra starten af, frem for at vi laver en halvfærdig lov, som ikke er heldækkende? Det er sådan set mit spørgsmål til ministeren.

I forhold til om ministeren vil nedsætte et hurtigtarbejdende udvalg, vil jeg spørge, hvilke tanker han gør sig om det.

Ministeren.

Jeg synes faktisk, at vi har lavet vores forarbejde grundigt, nemlig en meget, meget stor swapundersøgelse, som vi også har redegjort for i udvalget, samtidig med at vi har inddraget interessenterne undervejs. Vi har analyseret, at det ikke kun er swaplån, for det er jo ikke swaplån i sig selv, der er et problem. Det, at man kan lave et swaplån, er ikke et problem i sig selv. Problemet er, hvis man gør det i en andelsboligforening og det er inkonvertibelt, som fru Louise Schack Elholm sagde. Samtidig med at renten falder, er det et kæmpeproblem for andelskronen og dermed for rentabiliteten i foreningen. Der er nogle helt særlige vilkår.

Jeg skal også oplyse, at i forbindelse med det her oplysningsskema vil der jo blive det, der er vedtaget hos erhvervs- og vækstministeren, nemlig rødt og grønt og gult lys ud for de enkelte lånetyper, så det også bliver muligt at se det den vej rundt.

Så jeg synes faktisk, at vi har lavet vores hjemmearbejde, men jeg er åben over for at tage diskussionen og ser frem til høringen. Og er der væsentlige elementer, vi kan tage med her, så gør vi det gerne.

Louise Schack Elholm for en kort bemærkning.

Først vil jeg lige takke ministeren for den her forsonlige tone, jeg fornemmer. Jeg er glad for, at ministeren vil gå ind i det her konstruktivt, også med at se på et samarbejde med de øvrige partier.

Der er et punkt, som jeg synes er rimelig afklaret, og det er det i lovforslaget, som ministeren fremhæver her, og det er det, som ministeren kalder karensperioden, som jeg kalder et forbud mod at benytte andre metoder end anskaffelsessummen. Ministeren siger, at en af årsagerne til, at regeringen vælger at fremsætte det her forslag er, at der har været valuarer, som har haft andre interesser, sådan kan jeg forstå ministeren, end en korrekt angivelse af værdien for boligen. Hvis problemet er valuarvurderingerne og visse valuarer, hvorfor målretter regeringen så ikke sin indsats for at sikre, at det er nogle retvisende beregninger, der bliver lavet, og vurderinger, der bliver lavet af boligerne?

Ministeren.

Jeg vil godt sige, at jeg har været præsenteret for – og det har fru Louise Schack Elholm sikkert også – nogle meget graverende eksempler på noget materiale, som lejerne har fået, når de har overtaget en udlejningsejendom, som er blevet til en andelsboligforening, hvor der har foreligget nogle alt, alt til for optimistiske vurderinger af ejendommen. Vi må også indrømme, at frem til 2007 og 2008 var vi jo inde i et helt anderledes marked, hvor man vurderede det højt, for så kunne man sælge nogle af lejlighederne, og så kunne man vurdere op, og så lå vurderingen langt over det, man havde overtaget ejendommen til. Man må jo sige, at det, man overtager ejendommen til, jo er den reelle købsværdi.

Målet med det her lovforslag er i virkeligheden, at vi beskytter lejerne mod at træde ind i en andelsboligforening på baggrund af budgetter, som er udarbejdet fra en vurdering, som ikke holder. Vi har jo indskærpet over for valuarerne, at de skal foretage reelle vurderinger, men vi kan aldrig gardere os som samfund mod, at der er for smarte udviklere, og det vil der være til alle tider. Så det er en beskyttelse af lejerne mod ikke at komme ud i økonomisk uføre.

Louise Schack Elholm.

Det her lyder meget interessant. Mener ministeren så også, at offentlige vurderinger er overvurdering af andelsboligerne? Det er det ene.

Det andet er: I København er det meget ofte sådan, at andelsboligforeningerne bliver dannet ved at købe en privat udlejningsejendom. Priserne for private udlejningsejendomme holdes kunstigt nede på grund af lejereguleringen, der gør, at man ikke kan leje ud til så høj en pris, og derfor er værdien relativt lav for udlejningsejendomme. Det betyder, at man køber dem relativt billigt, men en andelsbolig er mere værd end en privat udlejningsejendom. Det vil sige, at man vil kunstigt holde prisen nede for den her andelsboligforening i 2 år. Hvad er baggrunden for, at man ønsker at holde den kunstigt nede? Hvorfor prøver man ikke i stedet for at finde et reelt niveau? Er det, fordi man heller ikke har tillid til de offentlige vurderinger?

Ministeren.

Jeg må sige, at de offentlige vurderinger jo afspejler det givne tidspunkt, man foretager dem på. Men de kommer jo ikke hele tiden. De kommer jo ikke altid. Der er som regel et år imellem, har jeg ladet mig fortælle. Det kan jeg da i hvert fald se på mit eget hus. Så der halter det lidt. Det er baseret på seneste salgspris osv.

Man må jo sige, at da der skete et så kraftigt fald, som der gjorde – jeg mener, at vi er oppe i 30-40 pct. på andelsboligmarkedet på det enkelte år – afspejler den offentlige vurdering ikke altid den værdi, der var. Men man må sige, at salgsprisen afspejler værdien, fordi der har den jo været ude på markedet. Man overtager jo ejendommen efter det, den er værd, og hvis markedet ikke byder over i forhold til lejerne, er det jo markedsværdien, som er afgørende i forhold til den del af det. Så det må være det, man har overtaget ejendommen for, som er det, den er værd. Det vil jeg godt have lov til at sige. Men jeg synes faktisk, at vi skylder ejerne eller de kommende ejere af andelsboligforeninger at sikre dem mod alt for smarte udlejere. Det gør vi via det her forbud mod valuarvurderinger de første 2 år.

Tak til ministeren for by, bolig og landdistrikter. Nej, nu kom der sandelig en ny spørger. Undskyld, minister. Hr. Ole Birk Olesen er kommet i tanker om et spørgsmål. Værsgo.

Ja, det var, fordi ministeren, så vidt jeg hørte, sagde, at markedsværdien var bedre at bygge videre på end en offentlig vurdering. Jeg skal bare lige være helt sikker på, hvad vi taler om her. Er markedsværdien for en udlejningsejendom bedre at bygge på, når man skal vurdere værdien og markedsværdien for en andelsbolig end valuarvurderingen?

Ministeren.

Nej, det, jeg sagde, var, at hvis markedet fuldstændig kollapser, som vi så det, så er det klart, at den offentlige vurdering fra år til år ikke kan nå at afspejle de bevægelser, der er i markedet. Det er jo sådan set rimeligt nok, at den kommer en gang om året, og når andelsboligmarkedet, så vidt jeg husker – det er taget lidt ud fra hukommelsen – faldt med 30-40 pct. ... jeg ved ikke, om de herrer har lyst til at diskutere et andet sted? (Første næstformand (Bertel Haarder): Jeg må bede om ro ved ordførerbordet). Tak. Så er det klart, at så kan den offentlige vurdering ikke afspejle den reelle købsværdi.

Så må man jo sige, at købsværdien er den, som lejerne tilbyder. De byder jo ind på en ejendom, i det øjeblik den er til salg, og der byder også andre interessenter ind, og så er det sådan, at så er det markedsprisen, som lejerne får den til, hvis de får den til den højeste pris. Ellers er det jo en anden, der overtager den. Men der byder man simpelt hen ind. Man har pligt til at udbyde ejendommen til lejerne, når den bliver udbudt, og det er sådan set vigtigt nok. Der er det bare, jeg siger, at så må det være den pris, som markedet kan bære, som man byder ind på som lejer, når man vil eje sin bolig som en andelsboligforening.

Ole Birk Olesen.

Men vi er vel enige om, at værdien af en udlejningslejlighed ikke er den samme som værdien af en andelsbolig, ligesom værdien af en udlejningslejlighed heller ikke er den samme som værdien af f.eks. en ejerlejlighed. Der er jo forskellige regelsæt, der regulerer de her forskellige boligtyper. Når en bolig konverteres fra at være en udlejningslejlighed til at være en andelsbolig, sker der en ny værdifastsættelse, den får en ny værdi, og så er det jo ikke længere i overensstemmelse med markedsværdien at vurdere den til den pris, som den havde som udlejningsbolig. Det er jo ikke markedsværdien.

Det er det samme som at sige, at markedsværdien af en Rolls Royce er den samme som markedsværdien af en Skoda. Det er to forskellige ting, vi taler om. Begge dele er biler, og begge dele er boliger, men det er to forskellige boliger, og de vurderes forskelligt – de har forskellig værdi. Ministeren holder fast i den gamle værdi som udlejningsbolig, men det er jo ikke den reelle værdi.

Ministeren.

Jamen det, som sker, er, at man har en offentlig vurdering, og så bliver boligen tilbudt lejerne, som køber den til en pris, og den pris må jo være den, markedet kan bære, og det er vel salgsprisen. Mere kan jeg ikke få det til. Det er jo det, som vi siger i 2 år skal ligge til grund for den vurdering, der nu er, og det er jo salgsprisen. Jeg hører også om rigtig mange boliger, også privatejede boliger, der bliver solgt til andet end den offentlige vurdering. I mange, mange år haltede den offentlige vurdering efter salgspriserne. Nogle steder er det blevet lidt omvendt, efter at krisen er kommet. Men det, vi bare stille og roligt siger, er, at det må være det, markedet kan bære, som er det, der i andelsboligforeningen, når den er stiftet, lægges til grund for de næste 2 år.

Så vil vi gerne undgå, at smarte markedsudviklere og smarte developere går ind og forsøger at konstruere nogle modeller, som allerede har bragt en del andelsboligforeninger i klemme, også så meget i klemme, at de har anlagt retssager. Der kører retssager osv. mod nogle af de her meget smarte developere. Det er jo menneskers private økonomi, som på ulykkelig vis er kommet i klemme, da boligen tit er den største investering, man foretager. Vi har forsøgt at finde en balance i, hvor længe den her karensperiode skal vare.

Så er der ikke flere, der har bedt om ordet. Jeg takker ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Forhandlingen er afsluttet.

Jeg foreslår, at lovforslaget henvises til By- og Boligudvalget. Hvis ingen gør indsigelse, betragter jeg det som vedtaget.

Det er vedtaget.