L 109 - 2012-13 - Endeligt svar på spørgsmål 9: Spm. om ministeren vil forklare nærmere, hvordan rene energiforbedringer skal forstås i dette lovforslag og herunder kommentere den kritik, der er kommet fra Ejendomsforeningen Danmark, til ministeren for by-, bolig- og landdistrikter

Ministeren for by, bolig og landdistrikters besvarelse af spørgsmål nr. 9 ad forslag tillov om ændring af lov om leje lov om midlertidig regulering af boligforholdene lov omleje,boligforholdene,byfornyelse og forskellige andre love (Energisparepakke omfattende bl.a.love.totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse L 109.byfornyelse)Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Benedikte Kiær(K).Spørgsmål nr. 9:Ministeren bedes forklare nærmere, hvordan rene energiforbedringer skal forståsi dette lovforslag ogherunder kommentere den kritik, der er kommet fraEjendomsforeningen Danmark o at fortolkningenom,af, hvad der er energiforbedringer,ikke fremgår direkte af lovforslaget og at kravet omenergiforbedringerpå 400 kr. pr. kvadratmeter reelt ligger væsentligt højere og helt op mod1.200 kr. pr.kvadratmeter.Svar:Foranstaltninger, som bringer brugs og lejeværdien af det lejede op på et niveau, som ligger ud over,brugs-hvad lejeren efter kontraktforholdet og lovgivningen har krav på, anses for forbedringer. Heri liggerder, at der ved forbedringen tilføres det lejede egenskaber, som det ikke havde før. Det gældernaturligvis også, når der er tale om forbedringer, der skyldes gennemførelse af energibesparelser forlejerne.Modsat forbedring vedrører vedligeholdelse en opretholdelse af den tilstand, som lejerne efterlejeaftalen og lovgivningen har krav på. Vedligeholdelse i lejeretlig forstand omfatter således dearbejder, der sletter sporene efter slid og ælde samt skader. Vedligeholdelse omfatter såvel løbendevedligeholdelse som udskiftning af nedslidte eller beskadigede dele af ejendommen.Med lovforslagets § 2, nr. 2,er det foreslået, at udlejer skalerskalinvestere 400 kr. pr. m bruttoetageareal forboligdelen af ejendommen i energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse, hvis han ønsker at anvende,den attraktive lejeforhøjelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Bestemmelsen er udformet.parallelt til den gældende bestemmelse i § 5, stk. 2, der vedrører lejen i lejemål, der ergennemgribende forbedret. Ved lejemål, der er gennemgribende forbedret, forstås lejemål, hvori derer gennemført rene forbedringer, dvs. investeringer med sædvanligt fradrag for vedligeholdelseorbedringer,vedligeholdelse,2herunder sparet fremtidig vedligeholdelse på mindst 2.145 kr. pr. m eller 245.370 kr. pr. lejemålvedligeholdelse,(2013-niveau).2

Rene eller egentlige energiforbedringer skal således i overensstemmelse med sædvanlig lejeretligterminologi forstås som forbedringsdelen af investeringen, dvs. den del af investeringen, der øgerbrugsværdien af det lejede i forhold til, hvad lejeren har krav på efter lejeaftalen og lovgivningen, ogsom derfor kan medføre en lejeforhøjelse, og skal vedrøre gennemførelse af energibesparendeforanstaltninger, der medfører en reduktion af energiforbruget i ejendommen eller det lejede.Ejendomsforeningen Danmark har i høringen over lovforslaget bl.a. givet udtryk for, at lovtekstenvedrørende energikravet på 400 kr. pr. m� bruttoetageareal for boligdelen af ejendommen ikke er ioverensstemmelse med lovforslagets almindelige bemærkninger og udmøntningsaftalen.Dette er i høringsnotatet af 3. december 2012 kommenteret således:”Det er i lovteksten angivet, at investeringen på 400 kr. pr. m� bruttoetageareal skal være foretagetinden for 2 år, at den skal vedrøre rene energiforbedringer, dvs. ekskl. vedligeholdelse, atforbedringerne ikke må være omfattet af sanerings- og byfornyelseslovgivningen, bortset fra deforeslåede regler om aftalt grøn byfornyelse, og at investeringen skal svare til mindst 400 kr. pr. m�bruttoetageareal for boligdelen af ejendommen.Kravet om, at energiforbedringerne ikke må være gennemført efter reglerne i sanerings- ogbyfornyelseslovgivningen, svarer til opgørelsesmetoden for investeringer til opfyldelse af kravet iboligreguleringslovens § 5, stk. 2, om at forbedringen anses for gennemgribende.Lovteksten er således i overensstemmelse med udmøntningsaftalen og er forinden høringen tiltrådt afpartierne bag aftalen.(…)Det vil blive præciseret yderligere i bemærkningerne, at udlejeren kan anvende såveltotaløkonomiforslaget som aftalt grøn byfornyelse til at opfylde energikravene i boligdelen afejendommen som betingelse for, at udlejeren fortsat kan anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Høringssvaret giver ikke herudover anledning til ændringer i lovforslaget.”Det er således en konsekvens af definitionen af forbedringsbegrebet, at investeringen bliver større, jomindre forbedringsdelen af investeringen er.Det er en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, hvor stort et fradrag der skal foretages vedgennemførelse af forbedringer, herunder energiforbedringer. Det må dog anses for at være yderstsjældent og udtryk for en meget beskeden brugsværdiforøgelse eller for systematisk manglendevedligeholdelse af en bygningsdel eller indretning, der udskiftes, hvis forbedringsdelen kun udgør 1/3af investeringen. Fradraget for sparet fremtidig vedligeholdelse ved udskiftning af vinduer medenkeltglas til termovinduer udgør eksempelvis efter huslejenævnspraksis i København 1/3.Forbedringsdelen udgør således 2/3 af investeringen.Energiforbedringer som teknisk isolering og isolering af bygningsdele vil typisk ikke medførenævneværdig reduktion af forbedringsinvesteringen for sparet vedligeholdelse, men investeringen kanindeholde et stort element af vedligeholdelse, fx hvis taget udskiftes samtidig med en tagisolering,således at det kun er en mindre del af investeringen, der vedrører en forbedring og derfor kan medføreen forbedringsforhøjelse.