L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

By- og Boligudvalget 2012-13
L 109 Bilag 1
Offentligt

Advokatrådet

ADVOKATfl

SAMFUNDET

Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter

Holmens Kanal 22

1060 København K

nih’mbb1.dk

Horing over udkast til lovforslag om en energisparepakke

KRONPRINSESSEGADE 28

1306 KØBENHAVN K

TLF. 33 96 97 98

FAX 33 36 97 50

DATO: 21.

november

2012

SAGSNR.: 2012 3598

ID NR.: 209992

Ved e-mail af 02-11-2012

har

Ministeriet For By, Bolig og Landdistrikter anmodet

om Advokatrådets bemærkninger til ovennævnte udkast.

Advokatrådet har noteret sig, at det af lovforslagets bemærkninger fremgår, at det er

vurderingen, at forslaget som helhed ikke vil forrykke den økonomiske og retlige

balance mellem udlejere og lejere, særligt under hensyn til de igangværende

forhandlinger om forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

Under henvisning dertil benytter Advokatrådet lejligheden til at gøre opmærksom på,

at det ud fra en retssikkerhedsmæssig betragtning vil være ønskeligt, hvis de meget

formalistiske krav til bLa. indholdet af lejeaftaler på længere sigt forenkles, idet

mange udlejere ikke kan overskue de meget komplicerede regler for varsling af

lejeforhøjelser, hhv, de formalistiske og indviklede krav til lejekontrakternes indhold

i boliglejemål. Selv blandt professionelle udlejere og administratorer ses der løbende

fodfejl, der

kan

få store konsekvenser bl.a. for indtjeningen på en boligejendom,

hvilket er medvirkende til, at udlejere er tilbageholdende med at foretage

nyinvesteringer.

Advokatrådet gør i den forbindelse opmærksom på, at det ved forenklingen og

moderniseringen af lejelovgivningen vil være særdeles væsentligt, at der generelt

sikres en fornuftig retssikkerhedsmæssig balance mellem lejernes og udlejernes

rettigheder og pligter efter lovgivningen, hvorfor det i forhold til de videre

forhandlinger foreslås, at ikke kun repræsentanter for hhv, lejere og udlejere men også

den fornødne sagkundskab inddrages med henblik på sikring af denne balance.

For så vidt angår det konkrete forslag under punkt 2.2.3 i de generelle bemærkninger,

hvorefter en udlejer ikke kan foretage en lejeforhøjelse efter

BRL

stk. 2, hvis en

ejendoms energimærke er E eller højere bemærkes, at dette forslag ikke tager højde

for, at der i den ældre del af boligmassen er en lang række ejendomme, hvor der er

sket store energimæssige forbedringer samt forbedringer i form at installering af

toilet og bad i de enkelte boligenheder, men hvor der stadig i ejendommene er et

antal enheder, der ikke

har

eget toilet/bad.

En række af disse ejendomme vil på den baggrund ikke kunne opfylde kravet om

energimærke på minimum D niveau, uagtet de er energimæssigt forbedret med f.eks.

nye vinduer og tag. Da der allerede er sket forbedringer af mange ejendomme vil

[email protected]

wvw.advokatsamfundet.dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Advokatrådet

ADVOKATfl

SAMFUNDET

disses konti i GI ofte være negative, hvorfor det kan vise sig vanskeligt for ejeren at

finansiere yderligere energimæssige forbedringer på 400 kr. pr. m2, som forudsat i

lovforslagets

2, nr. 2.

Konsekvensen af forslaget kan derfor blive, at en del af den ældre boligmasse, som

trænger til opdatering af de enkelte boligenheder, ikke i fremtiden vil kunne bringes

op til nutidig standard, hvis udlejer ikke kan foretage en lejeforhøjelse der svarer til

investeringen. Det bemærkes, at det under den eksisterende økonomiske/finansielle

krise vil være meget vanskeligt at få lånefinansieret de forbedringer, der er

nødvendige.

Det bemærkes i øvrigt, at der allerede i dag skal ske en varsling af de øvrige beboere

i ejendommen, hvis en lejlighed skal istandsættes og genudlejes efter

BRL

5, stk. 2.

De øvrige beboere har herefter mulighed for at anke over istandsættelsen hvis

ejendommens udvendige standard ikke er tidssvarende, og udlejer vil derfor ikke

kunne foretage en gennemgribende forbedring af en enkelt lejlighed uden først at

bringe selve ejendommen op på et tidssvarende niveau.

Forslaget forekommer på baggrund af ovennævnte overflødigt

Da udlejer i øvrigt stadig har muligheden for at istandsætte lejligheder og udleje

disse med en individuel lejeforhøjelse efter BRL

stk. I er det endvidere muligt,

at forslaget vil være uden de store konsekvenser.

Med venlig hilsen

Torben Jensen

[email protected]

www.advokatsamfundct.dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

CHI7’

‘Ii

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

E-mail: nih@)mbbl.dk,

Vedr.

.nr.

2012-3828

Danish Architects’

Association

IIRKITEKT

FORENINGEN

Akademisk Arkitektforening

Strandgade

DK-1401

København K

3085

9000

[email protected]

www.arkitektforeningen.dk

CVR 62 57

23 10

(i-s)

16.

november

2012

Horing over udkast til lovforslag om en energisparepakke

Akademisk Arkitektforening takker for det tilsendte materiale vedr. høring

over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

Akademisk Arkitektforening bakker op om regeringens aktuelle

klimadagsorden og bestræbelserne på at nedsætte energiforbruget og

udledningerne af drivhusgasser. Med forårets energiaftale, de ambitiøse

klimamålsætninger og nu lovforslaget om energisparepakken, har regeringen

taget godt fat på den grønne samfiindsomstilling.

Idet en meget væsentlig andel af de private udlejningsboliger er bygget inden

der i bygningsreglementet for alvor blev indført energimæssige krav, er der

et stort behov for energiforbedringer i denne sektor.

Akademisk Arkitektforening bifalder derfor, at ministeren for By, Bolig og

Landdistrikter med dette lovforslag løser det såkaldte paradoksproblem, så

udlejeres incitament til at gennemføre energibesparelser øges, og der

dermed kan sættes mere gang i energirenoveringerne i de private

udlejningsboliger til gavn for lejere, udlejere og samfundet generelt.

I øvrigt henvises til Akademisk Arkitektforenings høringssvar af

april

2012

vedr. høring over forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig

regulering afboligforholdene og lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Med venlig hilsen

Annette Blegvad

Leder

Politik & Analyse

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils

Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

Vedhæftede filer:

Hans Henrik Edlund <[email protected]>

20. november 2012 08:55

Nils Hein

Dons Marianne; [email protected]; Henning Færmann

([email protected]); [email protected]

Vedr.j.nr. 2012-3828 energisparepakke Nu med vedhæftet høringssvar

Høringssvar energisparepakke november 2012.docx

På vegne af Husleje- og beboerklagenævnsforeningen fremsender jeg hermed vores høringssvar til forslaget om

energisparepakke.

Med venlig hilsen

Hans Henrik

Edlund

Formand

Professor, lic.jur.

Aarhus Universitet

Business and Social Sciences

Juridisk Institut

Bartholins Allé 16

8000 Aarhus C

Bemærk ny adresse

Besogsadresse: Bygning 1410, kontor nr. 327

T: 871 64891

M: hhecasb.dk

W: http://pure.au.dk/ortal/da/[email protected]

AARHIJS

UNIVERSiTET

LlJSNUS

Ali) SXlA CILNCES

)

Business and Social Sciences er en bred business school og et af fire hovedområ der ved Aarhus Universitet. Hovedområdet er

Danmarks storste universitære enhed inden for business og samfundsvidenskab med en stor faglig bredde og en lang række

stærke forskningsmiljoer og uddannelser.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Husleje- og beboerklagenævnsforeningen

Århus 20. november 2012

Bemærkninger til forslag om lov om ændring af lov om leje m.fl. love (energisparepakke)

Ad § 1, nr. 5:

Det er foreningens vurdering, at de nye regler om kølingsregnskab i stedet for at blive indsat som et nyt

selvstændigt kapitel i lejeloven i stedet burde indarbejdes i det eksisterende kapitel om varmeregnskaber,

således som det påtænkes i henseende til almenlejeloven og erhvervslejeloven.

I Øvrigt er det foreningens opfattelse, at der af forenklingshensyn også bør foretages en sammenskrivning

af de eksisterende kapitler VII om varmeregnskaber og VII B om vandregnskaber.

Ad § 1, nr.

10:

I lighed med, hvad foreningen har tilkendegivet i tidligere høringssvar, stiller foreningen sig tvivlende over

for muligheden for fra ministerens side at opstille så entydige regler, at der ikke kan herske tvivl i landets

huslejenævn om, hvorledes en lejeforhØjelse skal beregnes, og hvorledes dokumentationen for lejernes

årlige besparelse gives. Vil der under nævnsbehandlingen kunne opstå tvist mht. det faktiske

beregningsgrundlag, f.eks. ved fremlæggelse af alternative beregninger, vil nævnene formentlig se sig

nødsaget til at henvise tvister til boligretten med henblik på gennemførelse af syn og skøn.

Som forslaget er formuleret, synes der tillige at bestå en vis usikkerhed mht., hvilke bygningsarbejder der

omfattes af betegnelsen “arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen”, og hvilke

vedligeholdelsesarbejder i tilknytning hertil der kan indgå, set i forhold til arbejder der ikke vedrører

“totaløkonomisk rentable forbedringer”. Hvorledes skal nævnene f.eks. behandle udgiften til isolering, der

udføres i forbindelse med en tagudskiftning eller udskiftning af termoruder til ruder med lavenergiglas?

§ 1, nr. 11:

Vedr. § 58 a, stk. 6: Hvis bygningsarbejderne er gennemført på det tidspunkt, hvor bortfald af en aftale

konstateres, vil det være et problem for gennemførelse af en almindelig forbedringsforhøjelse, hvis

lejelovens § 66, stk. 2-4, ikke er overholdt. Lejelovens § 58 foreskriver, at § 66 skal være iagttaget, hvis der

skal kunne kræves et forbedringstillæg. Henvisningen er ikke begrænset til LL § 66, stk. 1, litra b. Det er

praksis hos mange huslejenævn, at det ikke er en gyldighedsbetingelse, at LL § 66, stk. 2-4, er

overholdt, hvilket støttes af en trykt boligretsafgørelse, men den gældende formulering at § 58, stk. 1,

efterlader en vis usikkerhed.

Vedr. § 58 a, stk. 9: Det bør præciseres, om der skal gives et varsel på 3 måneder ved sådanne forhøjelser.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Husleje- og beboerklagenævnsforeningen

Ad § 1, nr. 13:

Partsbegrebet i forhåndsgodkendelsessagerne trænger til en generel afklaring. Som reglerne er p.t., hersker

der tvivl, om lejerne eller de kommende lejere er parter i sagerne, I sager om forhåndsgodkendelse ved

bytte efter lejelovens § 73, stk. 3, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er det alene udlejer og

huslejenævnet, som er parter. Det samme gælder de sager, hvor udlejer anmoder om forhåndsgodkendelse

af en § 5, stk. 2-leje.

Det bør derfor i hvert fald præciseres i relation til § 58 a, at lejerne er parter i sager om

forhåndsgodkendelse af forbedringer i bestående lejemål, således at lejerne kan indbringe nævnsafgørelser

for boligretten, hvis de er uenige i resultatet.

En sådan klarificering løser dog ikke problemet mht. til den retlige status for fremtidige lejere af lejligheder,

der er uudlejede på tidspunktet for gennemførelse af ombygning efter kapitel 6 A i byfornyelsesloven. Kan

sådanne lejere overhovedet anfægte lejefastsættelsen, som jo ikke kan fraviges ved indbringelse af sag om

lejen størrelse for nævnet? Her og i relation til andre bestemmelser om forhåndsgodkendelse bør der

for disse personer være udtrykkelig hjemmel til at indbringe sag om forhåndsgodkendelsen for ankenævnet

hhv. boligretten som første instans.

—

Vedrørende fristen på 2 måneder i § 59 e er det nødvendigt at få foretaget en præcisering. Den nuværende

bestemmelse i boligreguleringslovens § 42, stk. 1, giver en frist på 4 uger til at træffe afgørelse, mens der

efter denne nye regel gælder en frist på 2 måneder beregnet efter det samme tidspunkt. Hvorledes

forholder disse to regler sig til hinanden?

Endvidere vil det (i relation til begge bestemmelser) være hensigtsmæssigt at få præciseret, om afgørelse er

truffet, når møde er afholdt og beslutning er ført i protokollen, eller om afgørelse først er truffet, når den

sendes til parten/parterne. Ministeriet har på et tidspunkt udtalt, at det er mødedatoen, som er afgørende

i relation til boligreguleringslovens § 42, stk. 1, og altså ikke udsendelsesdatoen.

§ 2, nr. 2:

Det bør fremgå af lovteksten

genudlejningstidspunktet.

—

og ikke kun af forarbejderne at betingelsen skal være opfyldt på

§ 2, nr. 6:

Når lejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er der ikke tale om en lejeforhøjelse, der

tillægges en grundleje. Det er derfor ikke rigtigt at bruge udtrykket “lejeforhøjelsen” i lovteksten, da

tillægget er uden betydning. Det er alene den samlede leje, som skal vurderes efter § 5, stk. 2, når

betingelserne for brugen af bestemmelsen i øvrigt er opfyldt.

Ad § 2, nr. 7

Der henvises til vore bemærkninger til § 25 e oven for i tilknytning til forslagets § 1, nr. 13.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Husleje- og beboerklagenævnsforeningen

Ad § 3, nr. 1:

Vedr. § 50 c: Er det korrekt forstået, at der ikke skal gælde nogen beløbsgrænse, når aftalen indgås med et

flertal af lejerne, men derimod når det gælder en aftale med en beboerrepræsentation efter § 50 d?

Vedr. § 50 e, nr. 5: Bestemmelsen vil kunne give anledning til bevisproblemer. Det forekommer hyppigt og

formentlig ofte med rette, at lejere gør gældende, at de ikke har modtaget post. Dette sammenholdt med

den foreslåede regel i § 50 m, stk. 2, kan give anledning til usikkerhed, hvis en ugyldighedspåstand bygger

på, at en meddelelse ikke er kommet frem. Vil der i så fald alligevel skulle gælde en indbringelsesfrist på 6

uger? Det kan derfor overvejes at gøre det obligatorisk, at meddelelser om aftaleindgåelse sendes med

rekommanderet post, eller at lejerne skal have kvitteret for modtagelsen heraf.

Vedr. § 50 h, stk. 3 og 4: I bemærkningerne er henvist til, at den forskel i lejeforhøjelserne, som er en følge

af stk. 3 og stk. 4, ikke er i strid med den nugældende § 5, stk. 8, i boligreguleringsloven. Dette bør efter

foreningens opfattelse fremgå udtrykkeligt af lovteksten. Det kan tillige i den nuværende regel i

boligreguleringslovens § 5, stk. 9, tilføjes, at der skal ses bort fra forskellene.

Med venlig hilsen

P. f. v.

Marianne Dons

Hans Henrik Edlund

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

I I

KØBENHAVNS KOMMUNE

Københavns Borgerservice

Sekretariat og nævn

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

15. november 2012

Sagsnummer

2012-168869 /

Dokumentnummer

2012-915568

Høringssvar vedrørende ændringer til lejelovgivningen

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i mail af 2. november

2012 bedt Københavns Kommune om at komme med bemærkninger

til udkast til forslag til ændringer til lov om leje, lov om midlertidig

regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af by

er, lov om leje af almene boliger og lov om leje af erhvervsiokaler

m.v. (Energisparepakke m.v.).

Københavns Kommune (Københavns Borgerservice

De København

—

ske Huslejenævn) har bemærkninger til to hovedelementer i lovforsla

get, som har stor betydning for arbejdet i huslejenævnene.

Der er tale om

1, punkt 10 og

2, punkt 9 om totaløkonomiske for

bedringer og

1, punkt 11-13 og

2, punkt 7 om aftalt grøn byforny-

else.

I begge sagstyper skal udlejer have projekterne forhåndsgodkendt i

huslejenævnene.

Under lovforslagets økonomi,

jf.

bemærkningerne punkt 3.3. om kon-

sekvenserne for huslejenævnenes sagsbehandling, fremgår, at der for-

ventes en sagstilgang på Ca. 100 sager på landsplan.

I dag behandler huslejenævnene

København Ca. 25 % af sagerne

Fællessekretariatet

for Huslejenævnene

Personlig henvendelse:

Receptionen

Nyropsgade I

1602 København V

Telefontid:

mandag

fredag kl. 10-14

onsdag lukket

—

Skriftlig henvendelse:

Postboks

493

1506 København V

E-mail:

[email protected]

Telefon: 3366 6200

hele landet. Umiddelbart skønnes det, at der kommer mere end 25 sa-

Bankkonto:

Reg.nr.

3100

Kontonr. 400 4701

www.kk.dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side 2

ger til huslejenævnene i København. Et forsigtigt skøn vil være 50-75

sager. Projekterne kan ikke sættes i værk uden forhåndsgodkendelse.

Der er tale om komplicerede sager om større forbedringsprojekter,

som forventes at ville belaste huslejenævnene i København i særlig

grad på grund af Københavns særlige boligmasse.

Et andet punkt i lovforslaget, som vil belaste huslejenævnene, er, at

der for forhåndsgodkendelsessagerne fastsættes en sagsbehand

lingsfrist på 2 måneder,jf. forslagets

1, punkt 13 og

2, punkt 7.

Det fremgår af bemærkningerne, at fristen regnes fra det tidspunkt,

hvor sagen er oplyst på en sådan måde, at huslejenævnet kan træffe

afgørelse, og hvor lejerne har haft mulighed for at komme med be

mærkninger. Det bør fremgå af bemærkningerne, om en besigtigelse

af ejendommen afbryder fristen.

Det må i bemærkningerne endvidere præciseres, om fristen er over

holdt, hvis sagen protokolleres på et nævnsmøde inden 2 måneder ef

ter den sidste oplysning er modtaget, eller om afgørelsen skal være

sendt til parten/parterne.

Da der er tale om komplekse sager, er fristen meget kort. Når alle op

lysninger er modtaget, skal projektet vurderes af sagsbehandleren.

Derefter skal der udarbejdes en mødeindstilling, sagen skal behandles

på et efterfølgende møde, og til sidst skal der udarbejdes en afgørelse.

Afgørelsen vil i de større sager være meget omfattende. Der vil ikke

være tale om standardsager.

Under forslagets Økonomiske konsekvenser fremgår, at der ikke følger

penge med til kommunerne, da der forventes mindre udgifter til var-

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side 3

mebidrag til pensionister og boligstøtte på i mio. kr. Merudgiften for

kommunerne skønnes at være 0,5 mio. kr.

Det vil sige, at der skulle være et overskud for landets kommuner på

Ca. 0,5 mio. kr.

Den forventede besparelse for kommunerne på i mio. ki. er højst

usikker. Det, som er sikkert er, at forslagene vil medføre et betydeligt

merarbejde og ressourceforbrug i huslejenævnene i København.

Med venlig hilsen

Thomas Jakobsen

Københavns Borgerservice, direktør

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Lej ernes Landsorganisation

Sekretariatet JLITox

Deres ref. 2012-3828

Vor ref.

Dato 22. november 2012

MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

GI. Mønt 4

1117 København K

nih @ mbbl.dk

4171 7775

Vedrørende ministeriets høring over udkast til lovforslag om en

energisparepakke.

I aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og

DE, EL og

om den danske

energipolitik 2012-2020, indgår en række initiativer under overskriften “Et energieffektivt

samfund med mindre energispild”.

initiativerne vedrører gennemførelse af en energisparrepakke, der som opfølgning

på energiaftalen i 2008 og strategi for reduktion af energiforbruget

bygninger, skal

fremme energibesparelser i private lejeboliger. I energiaftalen er det beskrevet, hvilke

hovedelementer der indgår i energisparrepakken.

Regeringen og V, DE, EL og K, har i forlængelse heraf den 9. oktober 2012, indgået en

aftale om udmøntningen af energisparepakken i lovgivning.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, har på denne baggrund udarbejdet et udkast til

forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene,

lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af almene boliger og lov om leje af

erhvervslokaler mv., som en samlet energisparepakke, som ifølge ministeriet har til

hensigt uden at forrykke balancen mellem lejere og udlejere at skabe væsentligt

forbedrede incitamenter til gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger.

Lovforslag forventes fremsat i december 2012.

Udkastet til lovforslag indeholder følgende hovedelementer:

Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.

Aftalt grøn byfornyelse.

Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens

5, stk. 2.

Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.

Forhøjelse af råderetsbeløbet.

Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til

køling.

Ét

Adresse

Reventlowsgade 14

1651 KøbenhavnV

Telefon

33860910

Bank

5301 0381423

Telefax

33860920

[email protected]

www. lej erneslo. dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Ad i Gennemførelse at totaløkonomisk rentable forbedringer

Lejernes Landsorganisation kan slet ikke støtte denne model, da det på bekostning af

lejerens rettigheder, gøres lettere og mere fordelagtigt for udlejer, at gennemføre

energisparearbejder med tvang.

Grundlæggende bør modellen derfor vige for aftaler mellem parterne, efter reglerne i

Grøn Byfornyelse. Det bør i det mindste være således, at det er en betingelse for den

totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse

(forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at bruge tvang via den

totaløkonomiske model.

Udlejer kan i dag med tvang gennemføre moderniseringsarbejder, herunder

energisparearbejder. Lejerne har i dag ingen vetoret, men er beskyttet af lejerens ret, til

at bremse arbejderne under henvisning til ringe hensigtsmæssighed. Lejeren er ligeledes

beskyttet af lejelovens

26 stk. 1, som fastslår, at såfremt moderniseringen betyder en

lejeforhøjelse på mere end 186 kr. pr. kvm, årligt, skal lejeren tilbydes en erstatningsbolig.

Efter lejeloven skal lejeren, betale en højere leje for moderniseringen. Lejeforhøjelse

beregnes som ydelsen på et 20 årigt fast annuitetslån, og er stedsevarende, dvs.

lejeforhøjelsen løber i praksis uendeligt (indtil moderniseringen bortfalder eller udskiftes).

Lejeforhøjelsen beregnes på baggrund af anskaffelsesprisen, dog modregnes det, der

kaldes sparet vedligeholdelse i anskaffelsesprisen. Denne modregning skyldes, at lejeren

over huslejen løbende betaler til vedligeholdelse og udskiftning af bygningsdele på

ejendommen (Ca. 160 kr. pr. kvm årligt). Denne betaling ville være ligegyldig, hvis udlejer

alligevel får betalt alle udgifterne til udskiftning ved en modernisering. I lejeretten

reducerer man derfor anskaffelsesprisen, der giver lov til lejeforhøjelse. Denne reduktion

kaldes sparet vedligeholdelse ved en modernisering, fordi udlejer ved udskift af for

eksempel vinduer, sparer vedligeholdelsen og udskiftning af de eksisterende vinduer til

eksisterende kvalitet. (det er jo det, lejeren betaler løbende til over lejen). Eksempelvis

reducerer man anskaffelsesprisen med 30 % ved udskiftning af 1 lagglas vinduer til

termovinduer.

Det forhold, at lejer i nogle situationer ved en energiforbedring, skal betale en

lejeforhøjelse, der er lavere end energibesparelsen, har fået nogle til at pege på et

paradoksproblem. Paradokset skulle bestå i, at udlejer betaler, mens lejer høster alle

fordelene. Dette er ikke korrekt. Udlejer får dækket alle udgifter, dels via en lejeforhøjelse

for forbedringen, og dels via lejernes betaling til vedligeholdelseskontoen. I det omfang

vedligeholdelseskontiene er negative, kan dette skyldes dårlig administration af midlerne.

I det omfang der er vedligeholdelsesefterslæb på ejendommene, vil dette have haft

indvirkning på ejendommene ifm. køb og salg af dem.

Ved større omfattende moderniseringer på ejendomme, er lejerne i dag yderligere

beskyttet af bestemmelsen om, at en særlig høj leje af huslejenævn eller boligret kan

nedsættes, fordi lejen kommer til overstige det lejedes værdi. Mange lejemål i den private

udlejningssektor er gennemgribende spekulationsmoderniseret indvendigt ved

genudlejning. Dette betyder, at lejen ved en modernisering typisk ender på mellem 1100

og 1300 kr. pr. kvm. pr. år i København.

Ved en efterfølgende energimodernisering, der for eksempel betyder en lejeforhøjelse på

200 kr. pr. kvm, årligt, vil lejeren med al sandsynlighed kunne få en del af denne

lejeforhøjelse tilsidesat under henvisning til det lejede værdi, som reglerne er i dag.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Det foreliggende udkast til lovforslag betyder:

•

At lejerens ret til erstatningsbolig fjernes.

At der ikke længere skal fratrækkes sparet vedligeholdelse. Det er herefter

meningsløst, at lejeren over huslejen betaler til udvendig vedligeholdelse.

At det lejedes værdi fjernes. Det betyder, at lejeren kan risikerer at skulle betale

en leje, helt ude af trit med, hvad andre betaler for tilsvarende bolig.

At støtten fra et energiselskab ikke kommer lejerne til gode. Det er i den

totaløkonomiske model ikke sikret, at udlejers eventuelle tilskud fra et

energiselskab kommer lejerne til gode, gennem en lavere lejeforhøjelse.

Som beskyttende foranstaltning for lejerne, har ministeriet foreslået, at lejeforhøjelsen

ikke må overstige den opnåede energibesparelse. Lejerens nettoudgift skal være

uændret.

Et af udlejer hyret certificeret firma skal beregne energibesparelsen, og udlejer kan så

opnå samme uendeligt løbende lejeforhøjelse, som energibesparelsen er beregnet til

første år. Er lejer utilfreds med certificeringsmålingen kan denne formentlig indankes for

Energistyrelsen, som kan ophæve certificeringen, hvis målingerne fra firmaet er for

dårlige.

Da lejeforhøjelsen løber uendeligt, får lejerne ikke, som alle andre danskere, der

investerer og betaler for energirenoveringer, den glæde, at investeringen har en relativ

kort tilbagebetalingstid og at der herefter er tale om en nettobesparelse for investor.

Lejeren får komfortforbedringen, men det gør alle andre også.

Lejerne får besparelser, hvis energipriserne stiger på længere sigt, men det gør alle

andre også.

Det er klart, at selve beregningen af energibesparelsen, er kernepunktet i ordningen. Stor

besparelse giver ret til en stor lejeforhøjelse. På Klima-, Energi- og Bygningsministeriets

møde nr. 2 i netværksgruppen om “Finansiering og økonomisk usikkerhed” oplyste en af

ministeriet indkaldt ekspert i energimåling, Peter Noyer, FRI, at der ikke findes ensartede

regler for måling af energibesparelser og at der er stor usikkerhed knyttet til disse

målinger.

Det er derfor, for Lejernes LO vigtig, at det i lovforslaget sikres, at det er lejerne, der

vælger, hvilket firma, der skal står for målingen af varmebesparelsen.

Uanset lovforslaget forbedres, med de ovenfor ønskede forslag er der tale om et forslag,

der fjerner en grundlæggende beskyttelse og væsentlige rettigheder for lejerne. Lejernes

LO anbefaler derfor, at denne model forkastes.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

2. Aftalt grøn byfornyelse

Lejernes LO kan med mindre korrektioner, støtte den foreslåede model for byfornyelse.

Ordningen er som udgangspunkt demokratisk og bygger på en moderne respekt for at

udlejer og lejer, i de enkelte ejendomme, kan forhandle sig frem til en fornuftig løsning.

Grundlæggende bør modellen derfor fremmes, således at det i det mindste bliver en

betingelse for den totaløkonomiske model, at udlejer og lejer har forsøgt grøn byfornyelse

(forhandlingsmodellen), inden udlejer har mulighed for at bruge den totaløkonomiske

model.

Dernæst bør regeringen erkende, at uanset regeringen i denne ordning lægger op til

tilskud via energiselskabernes sparrepulje, så opnås der ikke af den vej tilstrækkelig

økonomisk grundlag for fremme af energirenoveringer. Dertil er tilskuddet efter Lejernes

LO’s beregninger alt for betydningsløst.

Derfor forslår Lejernes LO, at der tilføjes en støtteordning, for eksempel efter en model,

som kendes fra byfornyelsen.

Hvis eksempelvis vinduer og varmeanlæg

en ejendom med 30 lejemål på 50 kvm

energirenoveres, med henholdsvis 3 lag glas, isolering af brystning, tidskontrol på

fjernevarmeanlæg, kedelisolering, for i alt 1,8 mio. kr., og hvis vedligeholdelsesdelen af

denne udgift (ca. 500.000) støttes kontant med 50 % og hvis der hvert år, årligt afsættes

25 mio. kr. til støtte, vil det hvert år række til energirenovering af 100 ejendomme med i

alt 3000 lejemål. Det er tre gange det antal, ministeriet skønner

udkastet til lovforslag.

Det foreslås, at “Grundejernes Investeringsfond får mulighed for at yde udlejere og lejere

en udvidet rådgivning, i stil med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med

tidligere ordninger.” Desværre fremgår det af bemærkningerne til lovforslagets enkelte

bestemmelser

(

2 nr. 10), at fonden selv skal varetage den uvildige rådgivning. Dette er i

strid med den tidligere rådgivningsordning til “Aftalt Boligforbedring”, hvor det var fonden,

der finansiererede en partsrådgivning.

Lejernes LO kan støtte, at udlejer i GI kan indhente rådgivning om den korrekte

beregning af lejeforhøjelsen, inden for et vist område, sådan at udlejer undgår

ubehagelige overraskelser, såfremt en lejer ønsker projektet forhåndsgodkendt af

huslejenævnet. Huslejenævnet skal ifølge forslaget

forbindelse med en

forhåndsgodkendelse

Grøn byfornyelse blandt andet beregne og oplyse to huslejer,

nemlig lejeforhøjelsen, såfremt lejer betaler både forbedring og vedligeholdelse og

lejeforhøjelsen, såfremt lejer kun betaler for forbedringerne. Men da huslejenævnet først

kommer ind i processen, såfremt en lejer stemmer imod projektet, vil det være fornuftigt,

at afstemningen i udgangspunktet, har bygget på et seriøst grundlag.

Det ligger i aftalemodellen, at hverken Huslejenævnet eller GI kan rådgive om den leje,

parterne skal stemme for. Hvis eksempelvis den korrekte lejeforhøjelse, såfremt lejer

betaler både vedligeholdelse og forbedring er 700 kr. om måneden og 500 kr. om

måneden, hvis lejer alene betaler for forbedringen, så kan hverken huslejenævn eller GI

rådgive, hvilken konkret leje, parterne skal enes om. Det kan kun en partsrådgiver gøre.

Partsrådgiveren vil f.eks. kunne anbefale lejerne, at stemme for en lejeforhøjelse på 650

kr. pr. måned, måske fordi varmebesparelsen er 200 kr. pr måned og fordi lejerne gerne

vil have den medfølgende komfort og mulighed for besparelse, hvis energipriserne stiger.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

I Aftalt Boligforbedring løste partsrådgiveren netop denne opgave, og parterne var den

gang enige om, at partsrådgivningen fjernede mange knaster fra processen. Parterne var

trygge ved rådgivningen, og det gavnede beslutningsprocessen.

Forslaget udelukker ikke, at udlejer med alle lejere, dvs, uden protest, kan aftale en

lejeforhøjelse, der er højere end ejers betaling af både vedligeholdelses- og

forbedringsdelen. Derfor kunne det overvejes, om udlejer altid skal indhente en

forhåndsgodkendelse. Da dette sandsynligvis ville overbelaste huslejenævnenes

kapacitet og i øvrigt undergrave huslejenævnenes rolle som et tvistnævn, skal Lejernes

LO i stedet forslå, at det gøres til en gyldighedsbetingelse for aftalen, at udlejer har

orienteret lejerne om mulighed for partsrådgivning.

Lejernes LO skal i øvrigt forslå, at Boligreguleringslovens bestemmelse om

informationsmidler til organisationerne ajourføres med en pristalsregulering og således, at

efterslæbet på 10 år uden regulering genoprettes. Hermed får organisationerne også

økonomi til at orientere om deres rådgivningsmuligheder i grøn byfornyelse mv..

Det er LLO’s erfaring, at det i nogle tilfælde er umuligt, at formå udlejer til at

energirenovere. Der bør derfor indføres mulighed for, at kommunerne kan gennemtvinge

byfornyelse i ejendomme med energimærke lavere end D.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens .S 5, stk. 2.

Det er skuffende, at forslaget i forhold til det lignende forslag fra VK regeringen i 2009, nu

indeholder en bestemmelse, at ejere af dårlige ejendomme, som ikke opfylder

energistand D, kan forsætte med BrI.

5. stk. 2 moderniseringer, såfremt udlejer

investerer for 400 kr. pr. kvm bruttoetageareal i energiforbedringer af ejendommen.

Lejernes LO’s beregninger viser, at dette svarer til, at udlejer kan nøjes med at skifte

vinduer, fra ét lag glas (fx med af lejerne enkeltvis etablerede forsatsvinduer af forskellig

kvalitet), til ensartet tre lags glas termovinduer. Herefter, er der frit slav i bolledejen til at

fortsætte med, at bruge ejendommens vedligeholdelsesmidler til 5.2 moderniseringer,

hvilket vil gøre det endnu sværere at få plads til, at lejerne kan betale lejeforhøjelser for

de restende energimangler på ejendommen (tidsvarende varmestyring/anlæg,

hulmursisolering, tagisolering, kælder isolering etc.).

Som så ofte anført ønsker Leiernes LO BrI.

skyldes at:

5 stk 2 fiernet fra leielovciivnincjen. Det

Moderniseringerne er en barriere for senere energirenoveringer

En godkendelse af udlejning efter BrI.

5 stk. 2 forudsætter, at der ikke kan gives

vedligeholdelsespåbud af huslejenævnet, ikke at ejendommene er energieffektive.

Moderniserede ejendomme fastlåses i dårlig energimæssig stand, fordi den høje leje efter

moderniseringerne af enkeltlejlighederne, udelukker et lejepotentiale til at betale for

energiforbedringerne.

Der opstår blandt beboerne et modsætningsforhold i forhold til energirenoveringer. De

lejere, der bor i de moderniserede højlejeboliger modsætter sig energirenoveringer,

medens de lejere, der bor i ikke moderniserede lejligheder ønsker energirenoveringer.

Moderniseringerne betyder øget segregering og er en barriere for byudvikling

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Moderniseringerne betyder, at befolkningen yderligere opdeles på forskellige

boligkvarterer efter indkomst, socialt tilhørsforhold etc.. En byudvikling i form af

sammenlægning af små lejligheder udelukkes. Det skyldes, at udlejer ved anmodning om

sammenlægning vil betragte lejemålet som nyudlejet, og derfor modernisere og sætte

lejen efter BrI.

5.2. Herefter har lejeren ikke råd til sammenlægningen.

Moderniseringerne tilsidesætter lejerens frie valg

Lejerne har ingen indflydelse på modernisering ved genudlejning. Hvis lejeren fik det frie

valg, leje lejligheden uden modernisering til en lavere leje eller til høj leje som følge at

moderniseringen, ville 9 ud af 10 lejere vælge den ikke moderniserede lejlighed. Lejeren

ville helle gennem råderetten, modernisere lejligheden i takt med lejernes økonomiske

bærerevne.

Moderniseringerne fjerner betalelige boliger

Modernisering efter BrI.

5 stk. 2 betyder, at der hvert år forsvinder mange betalelige

boliger til unge, til singler og til studerende. Afgangen er meget større end tilgangen af

betalelige boliger.

Moderniseringerne er spekulative og grundlæggende meningsløse

De fleste moderniseringer vedrører ikke rumændringer og installation af bad og toilet.

Langt de fleste moderniseringer består i nedrivning og afmontering af eksisterende

køkkener og toiletter. Disse erstattes med nye elementer, suppleret med mange dyre

hårde hvidevarer, for at komme op over grænsen for en gennemgribende modernisering.

Moderniseringerne øger spekulation i andelsboliger

Moderniseringerne øger nutidsværdien af ejendommen, fordi lejestigningerne er større

end omkostningerne ved moderniseringerne. Dette er en af årsagerne, til de meget høje

valuarvurderinger at andelsboligforeningernes ejendomme og dermed den væsentligste

årsag til fejlvurderinger, overbelåning og bousikkerhed i andelsboligerne.

4. Forhånds godkendelse af lejeforhøjelser

Der henvises her til bemærkningerne under forrige punkt.

5. Forhøjelse at råderetsbeløbet

Lejernes LO kan støtte forslaget, idet vi beder om, at ministeren sikrer, at lejer kan ydes

godtgørelse for eget arbejde, således at lejer ligestilles med andelsboligindehavere, der

forbedrer deres bolig og ved fraflytning kan få en godtgørelse herfor.

6. Udlejers adgang til at kræve

opsat van

dmålere og målere til måling at

energiforbrug til køling.

Lejernes LO kan ikke støtte, at udlejer ensidigt kan forlange, at der skal opsættes

vandmålere. Organisationen mener, at det fortsat skal være lejerne, der beslutter, om der

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

skal opsættes målere eller om lejerne vil fortsætte med at afregne for vandforbrug uden

individuelle målere.

Med venlig hilsen

Helene Toxværd,

Formand, Lejernes LO

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter

Att.: Nils Hein, [email protected]

Foreningen at Rådgivende Ingeniører, FRI

Dok.nr: 51022 vi

Ref.: IME/IME

E-maiI: [email protected]

22. november2012

Høringssvar: Energisparepakke Lejeloven mfl.

FRI takker for tilsendte hØringsmateriale.

Om end formålet med den udsendte pakke er fremme af energibesparelser i

privat boligbyggeri, så må vi desværre konstatere, at de planlagte tiltag i

bedste fald løser nogle af de hindringer, der er åbenlyse for alle, men

desværre ikke grundlæggende gør det attraktivt for udlejere at

energirenovere. Desværre, kan vi også konstatere at de administrative

byrder der pålægges udlejer vil kunne afholde mange udlejere fra at

gennemføre tiltrængte energiforbedringer. Fra idé til udførelse kræves

mange administrative procedurer.

Det er bekymrende, at der i pakken alene er set på løsning af hindringerne,

men ikke på løsninger der peger i retning af en egentlig forbedring af

energiforbruget. Med overskriften “energisparepakke” var dette ellers et

forventet indhold. Den snævre tolkning af energibesparelsen, mener FRI, vil

kunne føre til uhensigtsmæssige energirenoveringer, der ikke tager højde for

trivsel som fx indeklimaet, der som en del af energirenoveringen har brug

for fokus (skimmelsvamp og dårlig udluftning).

Andre energi og klimarelaterede samfundsproblemer kunne med rette tillige

være omfattet af forslaget herunder klimasikring i form af

regnvandsafledning (som økonomisk også kunne komme lejerne til gode) og

integration af VE i det omfang, der er tale om totaløkonomisk rentable

investeringer.

—

FRI vil desuden opfordre til, at ministeriet informerer og underviser

huslejenævnene i deres behandling af sager, således at de opfordres til at

følge ånden i fremlagte forslag, der vil være til gavn for både lejer og ejer.

Med venlig hilsen

Inge Ebbensgaard

Sundkrogskaj 20

Postboks 2004

OK 2100 Kohenhavo Ø

i-45

35253737

F: ÷45 3525 3738

E fr@frinetdk

FRI er medlem f

W. www lrisetdk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

DANMARKS LEJERFORENINGER

Sankt Peders Stræde 2, 1., 4000 Roskilde

TLF: 3333 9925 FAX: 3333 9941

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Boliglovgivning

Gl.MØnt4

1117 København K

Høringssvar pr. e-mail til: [email protected]

Roskilde, den

22.

november 2012

Høringssvar vedr. Udkast til lovforslag om en energisparepakke (j.nr.: 2012-3828)

Vi har modtaget hørings-mail af 2.1 1.2012, som hermed besvares.

Overordnet konklusion

Som det foreligger, vil udkastet samlet bevirke særdeles væsentlige forringelser af lejernes retsstilling

og boligøkonomi.

Lovudkastet går langt ud over de tiltag, som måtte forventes ud fra energiforligets aftaletekster.

Vi er overraskede over at aftaleteksterne foreslås udmØntet på en måde, der så kraftigt og så groft er til

lejernes ugunst.

Vi finder det stærkt vildledende, bla. overfor Folketingets medlemmer, at udkastet præsenteres med

bemærkninger om, at dette ikke skulle “forrykke balancen mellem lejere og udlejere”. Der er netop tale

om, at forslaget rykker balancen så voldsomt og ensidigt til udlejernes interesser, at forslaget lige så

godt kunne være udformet direkte af udlejerorganisationerne selv.

Lovudkastet indeholder forslag der i givet fald vil udgøre de for lejerne værste tilbageslag vi er blevet

præsenteret for under de seneste 3 regeringer.

Danmarks Lejerforeninger vil derfor på det kraftigste fraråde gennemførelse af lovudkastet.

Hoved-anbefalinger

Som beskrevet nedenfor så vi helst hele forslaget taget af bordet, og erstattet af et forslag om fremme af

energitiltag via alternativ finansiering, uden ændringer i selve lejelovgivningen. Indenfor aftalerne i

energiforliget har vi imidlertid på de følgende sider angivet en række anbefalinger, hvoraf vi vil

fremhæve følgende tre som hoved-anbefalinger:

Slet forslaget om at udlejere tvangsmæssigt skal kunne gennemføre lejeforhøjelser for

vedligeholdelsesarbejde (som lejerne i fællesskab har betalt i forvejen via huslejen). En adgang som

udlejerne vil få med den nuværende udformning af udkastets

1, nr. 10 (ny

58, stk. 3 i Lejeloven).

Slet forslaget om at udlejere skal kunne gennemføre lejeforhøjelser for forbedringsarbejder, som

lejerne selv har betalt, En adgang som udlejerne vil få med udkastets

1, nr. 9 (ophævelsen af

Lejelovens

58, stk. 1, 2. punktums sidste led).

Juster det foreslåede regelsæt omkring de aftale-baserede energiprojekter, så den enkelte lejers

individuelle rettigheder kommer til at give reel adgang til prøvelse via huslejenævn mv.. Svarende

til det der i dag er gældende i lejelovgivningen i øvrigt.

På de følgende sider uddyber, supplerer og begrunder vi vor konklusion og anbefalinger.

Såfremt der er dele af vores høringssvar man ønsker uddybet, står vi gerne til rådighed.

Med venlig hilsen

Bodil Kjærum, Landsformand

Henrik Stougaard, landssekretær

Side 1 af 5

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Generelle bemærkninger i syv punkter:

1) Forslaget åbner adgang til lejeforhøjelser for arbejder lejerne har betalt i forvejen.

Med forslagets

1, nr. 10 (ny

58, stk. 3 i lejeloven) gives udlejer ret til at gennemføre tvangsmæssige

lejeforhøjelser (altså uden aftale), der beregnes på grundlag af samtlige udgifter til de gennemførte arbejder.

Der skal ikke som efter nugældende lovgivning ske fradrag for sparet vedligeholdelse, som lejerne jo

allerede betaler for i anden sammenhæng.

Nedslidte elementer i klimaskærmen, eksempelvis utætte døre og vinduer, der udskiftes til helt tilsvarende

elementer, udgør efter den nugældende lejelovgivning ren vedligeholdelse, som lejerne i forvejen betaler

over basishuslejen og derfor har krav på at få udført uden forbedringslejeforhøjelse overhovedet.

Nye bygningsdele er imidlertid naturligvis langt mere tætte end de nedslidte udskiftede dele, det erjo først

og fremmest derfor de udskiftes, og så vil der med forslaget være tale om foranstaltninger, som sparer

energi. Med lovforslaget kan udgiften således fuldt ud lægges over på lejerne som en ekstra lejeforhøjelse.

Hertil kommer så de spekulationsmuligheder i “kort holdbarhed”, som mindre seriøse udlejere hurtigt vil

udvikle med det foreslåede regelsæt.

Tilsvarende åbnes med lovforslaget adgang til at udlejer kan lade det indgå i lejefastsættelsen, når lejer

individuelt selv har betalt forbedringer på lejemålet, eksempelvis i form af et nyt køkken eller bad.

(

1, nr. 9. Ophævelsen afLejelovens

58, stk. 1, 2. punktums sidste led).

—

2) Forslagets aftale-mulighed vil næppe blive anvendt.

Med forslaget kan udlejer indgå aftale med et flertal af lejerne eller med beboerrepræsentationen om

gennemførelse af energibesparende foranstaltninger. En sådan aftale giver efter lovforslaget udlejer ret til en

lejeforhøjelse, der beregnes som angivet ovenfor i pkt. 1, men, som det fremgår, har udlejer jo netop adgang

til at gennemføre lejeforhøjelsen tvangsmæssigt, så det vil helt overvejende være det der vælges; såfremt

lovudkastet gennemføres i den foreliggende form.

Følger man imidlertid vores anbefaling om at fjerne eller indskrænke adgangen til tvangsmæssig

gennemførelse, jfr. pkt. 1., vil aftalemæssige projekter naturligvis få større udbredelse.

Der vil dog i vid udstrækning blive tale om aftale-situationer vi som lejerbevægelse vil være forpligtede til at

anbefale lejerne at holde sig langt væk fra. Det er “lovliggjort” forsøg på bondefangeri.

—

3) Beskyttelse af lejer-mindretal og enkeitlejere tilsidesættes.

Efter lovforslaget kan en aftale om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger indgås af udlejer

med et flertal af lejerne eller med beboerrepræsentanterne. I begge tilfælde har det virkning for samtlige

lejere. Mindretallet eller den enkelte lejer kan dermed ikke sige fra. Den enkelte lejers mulighed for at

kontrollere eller få efterprøvet lejeforhøjelsens berettigelse er uhyre svag i forslaget, og bør styrkes

væsentligt, så den kommer til at matche det system der ellers gælder i den øvrige lejelovgivning.

For så vidt angår ikke-kollektive foranstaltninger, inde i det enkelte lejemål, bør den enkelte lejer i øvrigt

tildeles individuel vetoret.

4) Udkastet foreslår monopol for ensidig rådgivning.

Som eksempel på lovudkastets ensidige karakter kan fremhæves forslaget (udkastets

nr. 10) om at give

Grundejernes Investeringsfond (GI) “monopol” med hensyn til partsrådgivning i forbindelse med

energirenoveringsaftaler. GI påstås i bemærkningerne at være en uvildig instans, men reelt er GI en paris

organisation for udlejere. Der er udlejerflertal i bestyrelsen og formandskabet er pr. definition besat af

udlejerorganisationerne. Der er ikke, som det påstås i bemærkningerne, tale om en uvildig organisation, og

det vil derfor være en uhørt skrævvridning, såfremt GI skulle stå for rådgivning af begge parter.

Vi anbefaler at bestemmelsen (udkastets

2, nr. 10) enten udgår helt, eller at den ændres til et indhold, hvor

der ydes økonomisk støtte til at hver af parterne, henholdsvis udlejere og lejere, selv kan vælge sine

rådgivere.

5) Forslaget betyder væsentligt forøgede udgifter for det offentlige, med meget lille nytteværdi.

I det omfang man tror eller håber på, at der i væsentligt omfang vil blive indgået de omtalte aftaler mellem

lejere og udlejere, vil forslagets eventuelle gennemførelse medføre lejeforhøjelser. De i forslagets

bemærkningsdel anførte betragtninger over økonomiske konsekvenser for det offentlige, tager

Side 2 af 5

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

tilsyneladende udgangspunkt i, at alle lejere der modtager boligstøtte også skulle være berettiget til offentlig

varmehjælp, således at stigningen i det offentliges boligstøtte-udgifter modsvares af et fald i udbetalt varme-

støtte. Imidlertid gælder dette alene for pensionister og visse andre overfØrselsindkomster. For den

betydelige andel af lejere der er selvforsørgende og samtidig berettigede til boligsikring, er der ikke nogen

offentlig “modsvarende mindreudgift” der helt eller delvist kan afbalancere de forøgede udgifter til

boligsikring.

Dermed må der forventes en væsentligt større forøgelse af det offentliges udgifter til boligsikring, end det pt.

er beskrevet i bemærkningerne. Nytteværdien, mht. energirenoveringer, af disse forøgede offentlige udgifter,

vil være særdeles begrænset.

6) Forslaget vil i voldsom grad yderligere komplicere lejelovgivningen.

Danmarks Lejerforeninger beklager, at der med forslaget lægges op til det diametralt modsatte af en

forenkling af lejelovgivningen, som regeringen ellers har ytret interesse for. Det foreliggende lovforslag vil

nemlig i meget væsentlig grad komplicere den eksisterende lovgivning gennem tilføjelse af endnu flere

undtagelser, og nye varianter vil blive tilføjet til de i forvejen eksisterende talrige sæt af forskellige

lejeberegninger, indskudte undtagelser og særlige kategorier af lejemål.

Vi vil gerne udtrykke anerkendelse for, at ministeren for By, Bolig og Landdistrikter i anden sammenhæng

har taget initiativ til at få genstartet forhandlingerne om forenkling af lejelovgivningen forhandlingerne

mellem de fem interesseorganisationer på boligområdet. Vi må imidlertid udtrykke vor tvivl overfor, om det

tjener noget reelt formål med den ene hånd at fortsætte disse forhandlinger, såfremt der med den anden hånd

gennemføres et lovforslag med et lejelovsmæssigt indhold som det foreliggende udkast.

7) Den lejelovsmæssige del af energiforliget kan erstattes af et forslag om alternativ finansiering.

Fremme af energirenoveringer i udlejningsejendomme nødvendiggør i virkeligheden slet ikke

lejelovsmæssige ændringer: Der er i forvejen adskillige egnede “redskaber og håndtag” i den eksisterende

Iejelovgivning som kan anvendes til dette formål. Nej, det der reelt skal til for at få ændret den nuværende

stilstand på området til aktivitet, er at udlejerne gennem nye finansierings-former får en Økonomisk

motivation til at iværksætte sådanne arbejder, vel at mærke uden at dette sker på bekostning af lejernes

motivation.

I denne forbindelse vil vi pege på, at man kan anvende de offentlige midler man fra regeringens side, jfr. pkt.

ovenfor, realistisk må være indstillet på at bekoste på lovforslagets gennemførelse. Midlerne vil på denne

alternative måde med langt større nytteværdi kunne anvendes målrettet til fordel for maksimal

energirenoverings-effekt.

Herudover har lejerbevægelsen, i forbindelse med de ovenfor omtalte forhandlinger op til 2010-lovforslaget,

peget på en helt alternativ model for sådan finansiering, via Grundejernes Investeringsfond.

Man kan supplerende opstille krav om minimumsstandard for gamle ejendomme, f.eks. ligesom for

brandsikring og elektricitet. Alle nødvendige bygningsændringer kan imidlertid udmærket håndteres via

lejelovgivningens nuværende regler.

I det følgende supplerer vi kort disse generelle bemærkninger med detail-bemærkninger til mere konkrete

enkelt-elementer i forslaget.

Side 3 af

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Særlige bemærkninger til enkelte punkter i forslaget

Til

Begrebet »energibesparende foranstaltninger« indgår i lovforslagets

1 (lejeloven,

LL),

(boligreguleringsloven, BRL) og

3 (byfornyelsesloven, BFL).

Intet sted i lovforslaget er der imidlertid en definition af »energibesparende foranstaltninger. Der mangler

en definition, som afgrænser i forhold til typer af arbejde, som lejerne i forvejen har krav på, uden

lejeforhøjelse.

Der er intet i lovforslaget, der hindrer at en hvilken som helst bygningsmæssig indsats vil kunne indgå i en

aftale om »energibesparende foranstaltninger«. I lovforslagets egne bemærkninger er det direkte forudsat at

et projekt kan omfatte andre arbejder end energibesparende foranstaltninger, se bemærkningerne til BFL

50 e.

Til

pkt. 10:

Lovforslaget giver udlejer ret til en lejeforhøjelse, der beregnes på grundlag af samtlige udgifter til de

gennemførte arbejder. Der skal ikke ske fradrag for sparet vedligeholdelse.

Entydig konsekvens: En utæt dør eller et utæt vindue kan udskiftes til et tilsvarende element, hvilket normalt

vil blive betegnet som ren vedligeholdelse (ingen forbedring). Hvis den nye bygningsdel er tæt vil der

selvfølgelig være tale om en foranstaltning, som sparer energi. Med lovforslaget kan udgiften således fuldt

ud væltes over på lejerne. Dette åbner ekstremt vide muligheder for misbrug fra udlejers side:

Bestemmelserne vil af udlejere tvangsmæssigt (altså helt uden aftale jfr. den foreslåede ny

58 a) kunne

anvendes til at gennemføre lejeforhøjelser for projekter der består af rene vedligeholdelses-arbejder.

Arbejder, som lejerne efter nugældende lejelovgivning har krav på helt uden lejeforhøjelse, og som lejerne

efter nugældende lovgivning har mulighed for, om nødvendigt, at få gennemført via huslejenævnspåbud

m. v.

Til

3, pkt.

Efter lovforslaget (eksempelvis forslagets

BFL

50 c og 50 d.) kan en aftale om gennemførelse af

energibesparende foranstaltninger indgås af udlejer med et flertal af lejerne eller med

beboerrepræsentanterne. I begge tilfælde har det virkning for samtlige lejere. Den enkelte lejers mulighed

for at kontrollere eller få efterprøvet lejeforhøjelsens berettigelse er meget svag: 6 ugers indbringelses-frist

er uhørt, når det ikke i det mindste kombineres med et gyldighedkrav for varsel/aftale, at

indsigelsesadgangen udtrykkeligt er oplyst. Uden et sådant formalitetskrav bør der klart gælde de

almindelige forældelsesbestemmelser.

Til

1, pkt. 10,

pkt.

5, samt

3, pkt. 1:

Lovforslaget giver udlejer mulighed for at indhente en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet. Se

lovforslagets BRL

25 d, stk. I.

Lovforslaget er uklart mht. hvorvidt lejer skal inddrages i denne proces, så det bør gøres tydeligere i selve

teksten, at dette er tilfældet. Udlejer skal før aftalens indgåelse give lejerne en kopi af huslejenævnets

afgørelse om forhåndsgodkendelse. Se lovforslagets

BFL

50 e.

At lejerne er part under huslejenævnets behandling af en sag om forhåndsgodkendelse fremgår indirekte af

lovforslagets bestemmelse om, at huslejenævnets afgørelse kan indbringes for boligretten »af parterne<.

(Ordvalget er måske lidt uheldigt, da det lyder som om begge parter i fællesskab indbringer sagen, hvilket

selvfølgelig ikke er tilfældet. Et bedre ordvalg ses af nugældende

BRL

43-44: »af hver afparterne.x.)

Lovforslaget giver ikke huslejenævnet kompetence til at behandle spørgsmålet om lejeforhøjelsens

beregning ved en sag, som rejses efterfølgende. Under en efterfølgende sag vil huslejenævnet alene kunne

tage stilling til om aftalen opfylder de gyldighedsbetingelser, som er opstillet i lovforslaget. En sådan sag

skal rejses af lejer inden seks uger. Se lovforslagets

BFL

50 m, stk. 1-2. Der er ingen gyldighedsbetingelse

Side4af5

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

om, at udlejer skal oplyse lejer om fristen på seks uger eller om muligheden for at indbringe spørgsmålet.

Disse oplysninger bør imidlertid være gyldighedsbetingelser.

Bestemmelsen om at den enkelte lejer kan indbringe for huslejenævnet gyldigheden af en aftale om

energibesparende foranstaltninger er i lovforslaget placeret i byfornyelsesloven. Det ville give lejerne bedre

mulighed for at få øje på muligheden for huslejenævnsbehandling hvis bestemmelsen blev placeret i fx LL

106.

Lejer kan således ikke bruge huslejenævnet til at kontrollere eller få efterprøvet lejeforhøjelsens berettigelse

eller beregning, kun aftalens gyldighed. Alligevel er der i lovforslaget bestemmelser om lejeforhøjelsens

beregning og fordeling. Se lovforslagets LL

58 a. Det bør i lovteksten præciseres, at huslejenævnet har

kompetence til at håndhæve disse bestemmelser. Det fremgår ikke af den nuværende forslags-ordlyd, at lejer

kan indbringe dette spørgsmål for huslejenævnet. Det forhold at lovforslaget kun giver lejer en adgang til

begrænset prøvelse ved huslejenævnet (gyldighed) kunne måske endda implicere at lejers adgang til

prøvelse af aftalens materie i det hele taget er udelukket, selv ved boligretten.

Lejer bør imidlertid have klar adgang til at få efterprøvet lejeforhøjelsens beregning allerede ved

huslejenævnet. Særligt relevant er dette krav selvfølgelig for lejere, som ikke er med i det flertal, der

accepterede aftalen.

Til

1, pkt. 11:

Lovforslagets bestemmelser om lejeforhøjelsens beregning forekommer mangelfulde på flere punkter.

I blandede ejendomme (bolig/erhverv) skal der efter lovforslaget ske en forholdsmæssig fordeling af

udgifter, som vedrører begge typer af lejemål. Se lovforslagets LL

58 a, stk. 2. Forholdsmæssigt kan

fortolkes på flere måder, og det er ikke angivet om fordelingsnøglen er den, som aktuelt er gældende for den

omhandlede ejendom efter

BRL

11, eller bruttoetageareal uden modifikationer eller fx efter ombygningens

energibesparende effekt pr. lejemål eller andet.

Udgifternes fordeling mellem boligerne skal ske efter areal. Se lovforslagets LL § 58 a, stk. 5.

Lejeforhøjelsen skal efter lovforslaget »kunne give en passende forrentning af den udgift, der med

rimelighed er afholdt til de aftalte arbejder, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til

vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.«. Se lovforslagets LL

58 a, stk. 3. Formuleringen er

tydeligvis inspireret af nugældende LL

58, stk. 2. Lovforslaget siger imidlertid intet om at udlejer

efterfølgende skal aflægge byggeregnskab. Der bør i lovforslaget indsættes bestemmelser svarende til

nugældende LL

59, stk. 3-4.

I lovforslaget er fastsat at der ved beregning af lejeforhøjelsen ikke må medregnes den del af udgiften, som

dækkes ved anvendelse af beløb afsat efter LL

22 og 63 a eller

BRL

18 og 18 b samt støtte efter anden

lovgivning. Se lovforslagets LL

58 a, stk. 4. Dette forekommer meget rimeligt, set med lejers øjne.

Bestemmelsen bør udvides til også at omfatte rabatydelser og lignende, se fx nugældende LL

36, stk. 2, 4.

pkt.

Side 5 af5

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Vedhæftede filer:

Bosam Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark <[email protected]>

21. november 2012 16:14

Nils Hein

Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning j.nr.

2012-3828

10 01 11 BOSAMs høringssvar til om ændring af lejelovgivningen med hensyn til

energiforbedringer.pdf; VS: Høring over udkast til lovforslag om en

energisparepakke

Til ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

BOSAM har d.

11.

januar 2010 fremsendt vores bemærkninger vedr, lovforslag om ændring af Iejelovgivningen med

hensyn til energibesparende forbedringer ministeriets j.nr. 2009-39.

Vores bemærkninger genfremsættes i relation til det nuværende forslag. (se vedhæftede)

BOSAM har d. 30. marts 2012 fremsendt vores bemærkninger i relation til høring over udkast til lovforslag om en

energipakke fremsendt d. 26 marts 2012. Ministeriet havde ikke anført j.nr.

Vores bemærkninger genfremsættes i relation til det nuværende forslag. (Se vedhæftede)

Herudover skal vi særligt vedr. “grøn byfornyelse” bemærke, at forslaget er endog meget bureaukratisk og reglerne

er unødvendigt komplicerede.

I forvejen giver den nuværende lovgivning gode muligheder for at indgå aftaler om både forbedringsarbejder og

vedligeholdelsesarbejder med beboerrepræsentationer og lejere.

Vedr. energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5 stk. 2 kan vi konstatere, at der stort set

ikke er tale om en opstramning af de nuværende regler, og forslaget kan kategoriseres som værende symbolpolitik.

Samlet set bygger forslagene stort set på Ejendomsforeningen Danmarks forslag fra september 2008.

Det er meget skuffende og uforståeligt, at den nuværende regering vil gennemføre en lovgivning, der så ensidigt er

til fordel for udlejerne.

Venlig hilsen

Jørgen Hemmingsen

Adm. direktør

BOSAM

Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

Vandkunsten 3, 4sal

1467 Kbh K

Tlf.: 33934004 Fax:33934007

e-mail: [email protected] Hjemmeside: www.bosam.dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Vedhæftede filer:

Bosam Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark <[email protected]>

30.

marts

2012 14:26

Bosam Boligforeningernes Sammenslutning

i Danmark

VS:

Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke

10 01 11

BOSAMs høringssvar vedrørende udkast til lovforslag om

energibesparende forbedringer.pdf

Fra:

Bosam Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

Sendt:

30. marts 2012 14:25

Til:

‘Nils Hein’

Emne:

Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke

Til

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.

Lejerorganisationen BOSAM har mandag den 26. marts 2012 kl. 13.33 modtaget e-mail fra ministeriet vedrørende

høring om energisparepakke med mandag den 2.april 2012 kl. 12.00 som frist for svar.

Der er tale om en særdeles kort frist, til at fremsætte kommentarer til energisparepakkens udkast til lovforslag.

Den samlede energisparepakke har betydelig økonomisk uligevægt i forholdet mellem lejere og udlejere. Balancen

mellem udlejere og lejere bliver med energisparepakken forrykket meget kraftigt til udlejernes fordel navnlig pga. at

forslaget til ny

58, stk. 3, i lejeloven om energibesparende torbedringsarbejder. Og det sker på lejernes bekostning.

De forøgede priser for fjernvarme vil også i særlig grad ramme lejerne.

—

Forslaget om at ændre lejelovgivningen, så energieffektiviseringer kan væltes over på huslejen, blev oprindeligt

udtænkt og offentliggjort af udlejernes hovedorganisation Ejendomsforeningen Danmark i september 2008!

Det vækker undren, at en socialdemokratisk ledet regering fremkommer med så ensidige lovforslag vendt mod

lejerne, og hvor den alvorligste forringelse i forslaget til

58, stk. 3, er kopieret fra et tidligere forslag, som den

borgerlige regering fremsatte tilbage i 2009 og som bygger på udlejernes eget forslag.

Alle må formodes at have forståelse for, at der sker indgriben på energiområdet, men når man ensidigt rammer

lejerne og præmierer udlejerne på lejernes bekostning, kan det være ovenud svært at bevare forståelsen.

Ministeriet har netop opfordret udlejer- og lejerorganisationerne til at genoptage forhandlingerne om forenkling og

modernisering at lejelovgivningen. Forhandlinger som forudsættes at hvile på et grundlag, hvor balancen mellem

udlejere og lejere ikke forrykkes væsentligt. Det er derfor uforståeligt og kritisabelt, når ministeriet sideløbende søger

for at gennemføre lovforslag, der som energisparepakken forrykker den økonomiske balance i et så væsentligt

omfang som det med dette forslag sker mellem udlejere og lejere. Det er i øvrigt heller ikke troværdigt.

Såfremt forslagene gennemføres i den nuværende form kan det efter vores opfattelse ikke undgå at få endog meget

stor indflydelse på de fortsatte lejelovsforhandlinger. Forudsætningerne for at skabe enighed ændres

grundlæggende, hvis man vælger at gennemføre så vidtgående forslag til ensidig gunst for udlejerne. Dermed er

muligheden for at opnå en forhandlingsløsning forringet væsentligt.

Forslaget til ny

58, stk. 3,

energisparepakken er identisk med ordlyden i det udkast til lovforslag, som den tidligere

borgerlige indenrigs- og socialminister Karen Ellemann fremsendte i høring den 14. december 2009. Vi henviser på

den baggrund til

vedhæftede

høringssvar af 11. januar 2010, hvor BOSAM fremsatte en detaljeret kritik.

I korte træk medfører lovforslaget til ny

58 stk.

3 at:

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Lejerne skal gennem nye lejeforhøjelser betale for noget, som lejerne allerede har krav på efter

lejekontrakten, og som lejerne i forvejen har betalt for.

Lovforslaget præmierer dårlig byggekvalitet, fordi udlejeren valg at byggematerialer med ringe levetid

giver mulighed for flere lejeforhøjelser og større indtjening.

Lovforslaget medfører en ekstra økonomisk gevinst til de udlejere, der ikke passer og vedligeholder

ejendommen løbende. Det giver samtidig flere konflikter mellem lejere og udlejere.

På energisiden har lovforslaget slagside, fordi et øget energispild i ejendommen samtidig er grundlaget

for større lejeforhøjelser og flere indtægter til udlejeren.

Lovforslaget gambler med lejernes sundhed. Ved ombygning og udskiftning er det kun selve

energibesparelsen, der må tælle med i beregningen at lejeforhøjelsen. Selvom den konkrete ombygning

påviseligt vil have negative konsekvenser for indeklimaet og en øget sygdomsrisiko for lejerne, må

huslejenævnene og domstolene ikke længere tage hensyn hertil ved udmåling af lejeforhøjelse for

“forbedringen”.

Vedr. lovforslaget om aftalt grøn byfornyelse:

Vi tvivler på, at når man så ensidigt påtænker at give udlejere mulighed for at gennemføre energitiltag med en såkaldt

totaløkonomisk energirenovering, at udlejerne i særligt stort omfang vil vælge den grønne byfornyelse.

Udlejningsområdet er stort set alene set styret af den økonomiske incitamentstruktur, hvorfor dette forslag forudses at

have meget ringe effekt.

I forslaget giver man ikke lejerne mulighed for at kunne deltage i ligeværdige forhandlinger med udlejer. Det

forudsætter, at der indgår støtte til partsrådgivning samt støtte til at kunne kontrollere de tekniske oplysninger som

udlejeren fremlægger.

Vedr. lovforslaget om energikrav som betingelse for at kunne anvende boligreguleringslovens

5, stk. 2:

Det er selvfølgeligt positivt, at der strammes op for at kunne gennemføre denne form for oftest spekulativ

moderniseringer, men så er alt positivt også sagt om denne ændring. De udgifter der er forbundet med de øgede krav

skal finansieres at lejeren der flytter ind i lejemålet. Dermed fastholdes denne ovenud lukrative ordning for udlejerne

og huslejen vil blot stige yderligere efter lovændringen. Lejelovginingen kompliceres yderligere ved at der kan indgå

lejetillæg, der ikke indgår i det lejedes værdi.

Pt. udgør lejeniveauet typisk 800 1200 kr. pr. kvm for disse moderniserede lejligheder eksl. varme, og hvis lejen

sættes yderligere op, vil denne kategori at lejligheder ikke kunne udlejes til de samme befolkningsgrupper som i dag.

De private udlejningsboliger udfylder et stort behov for mange mennesker, men når de fordyres væsentligt vil det få

meget negative konsekvenser, hvilket jo også er kendt internationalt.

Det er også regeringens ansvar, at der i byerne stilles boliger til rådighed for mennesker med almindelig arbejde og

indkomst.

Vedr. lovforslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhojelser:

Forhåndsgodkendelsen tager stilling til, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves, hvis forbedringerne gennemføres i

overensstemmelse med det projektmateriale, den opgørelse over de forventede udgifter hertil og den beregnede

lejeforhøjelse, udlejeren har forelagt nævnet.

Lovforslaget søger at udbrede anvendelsen at forhåndsgodkendelse i forbindelse med forbedringer, hvilket er meget

problematisk sådan som en forhåndsgodkendelse i praksis bliver gennemført ved hus lejenævnene i dag.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Huslejenævnene vil med lovforslaget bla. blive tvunget til at tage stilling til, om den samlede leje kan oppebæres efter

gennemførelse af gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslovens

5, stk. 2.

Lejelovgivningens rent processuelle regler har ofte særdeles stor betydning for det lejeniveau, som huslejenævnene

eller domstolene ender med at godkende. Reglerne om forhåndsgodkendelse er et eksempel på, at rent processuelle

regler i praksis kan anvendes til at presse lejeniveauet væsentligt i vejret.

Et af de store problemer ved forhåndsgodkendelse er, at en del huslejenævn stiller meget små krav til det

projektmateriale, som danner grundlag for den leje, som bliver godkendt. Det medfører blandt andet, at der i en

forhåndsgodkendelse kan rummes meget store udsving i fx kvalitet og materialevalg. Der er i vid udstrækning

mulighed for at opnå en meget højere leje gennem en forhåndsgodkendelse i sammenligning med de tilfælde, hvor

huslejenævnet gfarbejderne er udført kan besigtige det færdige resultatet og foretage en konkret og langt mere

saglig vurdering af “det lejedes værdi” på baggrund af kvalitet, materialevalg mv.

Dertil kommer, at de fleste nævnsmedlemmer hverken er arkitekter eller ingeniører og som regel ikke har de tekniske

forudsætninger for at kunne vurdere, om fx en af udlejer oplyst pris er rimelig, når nævnets medlemmer kun kan støtte

sig til en ofte diffus og meget overfladisk beskrivelse af de påtænkte arbejder, og ikke kan besigtige det færdige

resultat.

—

Det er også væsentligt at fremhæve, at forholdet til boligreguleringslovens

5, stk. 3. Under en sag for boligretten

påhviler det efter bevisbyrdereglen i

5, stk. 3, udlejeren at godtgøre, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det

lejedes værdi, når lejen ønskes fastsat efter

5, stk. 2. Det betyder i praksis, at det generelle lejeniveau for

gennemgribende moderniserede lejligheder bliver væsentligt lavere sammenlignet med, hvad lejeniveauet ellers ville

være uden denne særlige bevisbyrderegel.

Gennemføres lovforslaget om forhåndsgodkendelse til at fastsætte den samlede leje ved gennemgribende

moderniseringer efter boligreguleringslovens

5, stk. 2, betyder det samtidig, at bevisbyrdereglen i

5, stk. 3, i vid

udstrækning grad vil miste sin betydning.

Indbringer lejeren en sag for boligretten om lejens størrelse, vil boligretten ikke kunne tilsidesætte en leje, der er

blevet forhåndsgodkendt i huslejenævnet, selvom det efter en konkret bevisbedømmelse af sammenlignelige lejemål

står klart, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Så lovforslaget om ændring af reglerne om forhåndsgodkendelse vil samlet betyde, at det generelle lejeniveau for

gennemgribende moderniserede lejligheder bliver hævet. Uden at kvaliteten stiger tværtimod.

Med venlig hilsen

Jørgen Hemmingsen

Adm. direktør

BOSAM

Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

Vandkunsten 3, 4sal

1467 Kbh K

Tlf.: 33 93 40 04 Fax: 33 93 40 07

e-mail: [email protected] Hjemmeside: www.bosam.dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side I af 12

Vandkunsten 3, 4.

1467 København K

Tlf. 33 93 40 04

[email protected]

sal

Telefax 33 93 40 07

Postgiro 16 93 33 68

www.bosarn.dk

Indenrigs- og socialministeriet

Departernentet

Holmans Kanal 22

1060 København K

Fremsendes til e-mail [email protected]

Den 11.januar 2010

Høring over udkast til lovforslag om ændring af lejelovgivningen med hensyn til

energibesparende forbedringer ministeriets j.nr. 2009-39.

—

Med henvisning til indenrigs- og socialministeriets j.nr. 2009-39 og høringsskrivelse

af 14. december 2009 vender lejerorganisationen BOSAM hermed tilbage med

bemærkninger til udkastet til lovforslag om ændring af lejelovgivningen for så vidt

angår reglerne om energibesparende forbedringer.

—

Bemærkninger til lovforslaget om lejeforhøjelser for energibesparende arbejder

ændring af lejelovens

58 stk. 3.

Indenrigs- og socialminister Karen Ellemann stiller nu et lovforslag om ændring af

lejelovens

58, stk. 3, der vil øge udlejernes fortjeneste og medføre betydelige

lejeforhojelser for lejere i private udlejningsejendomme.

Ifølge social- og indenrigsministeriet egne beregninger, vil de lejere, der bliver ramt

af den nye lovgivning i gennemsnit kunne se frem til en lejeforhøjelse på 2.500 kr.

årligt. Det er ifølge ministeriets eget skøn en lejeforhøjelse, der er 5 gange større end

den huslejestigning,

som

lejerne ellers ville få med lejelovens gældende regler.

I Danmark er der ca. V million privat udlejede boliger. Hvis lovforslaget bliver

vedtaget, forventer vi fra BOSAMs side, at størstedelen af lejerne inden for en

overskuelig fremtid kommer til at mærke de økonomiske konsekvenser af ministerens

lovforslag, når først udlejerne for alvor får øjnene op for mulighederne i den nye type

lej eforhøj e Iser.

BOSAN

—

Boligforeningernes

Sammenslutning

i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side 2 af 12

Lovforslaget betyder, at når udlejeren udskifter bygningsdele og samtidig kan påvise,

at lejerne opnår en besparelse på varmeregningen, så kan udlejeren kræve en

lejeforhøjelse svarende til lejernes besparelse.

Set med lejerens øjne rammer lovforslaget navnlig skævt, fordi lejeren typisk over

huslejen allerede har betalt for udskiftningen én gang, og kommer dermed reelt til at

betale 2 gange for det samme.

Lovforslaget griber alvorligt ind i den økonomiske balance mellem lejere og udlejere

på en måde, der ensidigt er til fordel for den ene part udlejerne.

—

En gennemgang af bemærkningerne til lovforslaget illustrerer samtidig med tydeligt,

at lovforslaget ikke er gennemtænkt, og at der ikke er taget højde for en lang række

negative følgevirkninger.

I korte træk medfører lovforslaget:

1. Lejerne skal gennem nye lejeforhøjelser betale for noget,

som

lejerne allerede har

krav på efter lejekontrakten, og som lejerne i forvejen har betalt for.

2. Lovforslaget præmierer dårlig byggekvalitet, fordi udlejeren valg af

byggematerialer med ringe levetid giver mulighed for flere lejeforhøjelser og større

indtjening.

3. Lovforslaget medfører en ekstra økonomisk gevinst til de udlejere, der ikke passer

og vedligeholder ejendommen løbende. Det giver samtidig flere konflikter mellem

lejere og udlejere.

4. På energisiden har lovforslaget slagside, fordi et øget energispild i ejendommen

samtidig er grundlaget for større lejeforhøjelser og flere indtægter til udlejeren.

Lovforslaget gambler med lejernes sundhed. Ved ombygning og udskiftning er det

kun selve energibesparelsen, der

må

tælle med i beregningen af lejeforhøjelsen.

Selvom den konkrete ombygning påviseligt vil have negative konsekvenser for

indeklimaet og en øget sygdomsrisiko for lejerne, må huslejenævnene og

domstolene ikke længere tage hensyn hertil ved udmåling af lejeforhøjelse for

“forbedringen”.

I det følgende er de enkelte punkter uddybet. Afslutningsvist er beskrevet en

alternativ ordning, der kan lede til rentable og virkningsfulde energibesparelser i

privat udlejningsbyggeri vel og mærke uden at forrykke den økonomiske balance

mellem lejere og udlejere.

—

BOSAM

—

Boligforeriingernes Sanimenslutning

i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side 3 af 12

1. Lejerne skal gennem nye lejeforhojelser betale for noget, som lejerne allerede

har krav på efter lejekontrakten, og som lejerne i forvejen har betalt for.

I lejekontrakten er det normalt aftalt, at udlejeren har en kontraktlig forpligtelse til at

holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige bortset fra låse og nøgler, som

det normalt påhviler lejeren at vedligeholde og forny.

Fornøden vedligeholdelse og fornyelse af ejendommens dele betales der

som

udgangspunkt en fast husleje for. Derimod kan egentlige forbedringer danne grundlag

for en lejeforhøjelse. Dette indebærer, at der ved beregningen af lejeforhøjelse for en

forbedring skal ses bort fra lejeretlige vedligeholdelsesudgifter, fordi de allerede er

indeholdt i huslejen.

Lovforslaget indebærer som noget nyt, at lejeretlige vedligeholdelsesudgifter ikke

længere skal fradrages ved beregning af lejeforhøjelse for rentable energiforbedringer.

Derved pålægges lejerne at betale for noget, som lejerne allerede har krav på efter

lejekontrakten, og som lejerne i forvejen har betalt for.

Hvordan det regnestykke hænger sammen kan blandt andet anskueliggøres ved

uddrag af den redegørelse, som tidligere by- og boligminister afgav over for

Folketingets boligudvalg, sidste gang det lejeretlige forbedringsbegreb indgik i en

bredere politisk debat i år 2000.

“Sondringen imellem forbedring og vedligeholdelse, som er et af de helt

fundamentale princlpper i dansk lejeret, er baseret på vurderingen af om og i givet

fald i hvilket omfang et arbejde modsvares afen forøgelse af det lejedes værdi.

Med andre ord er der, når forbedringsandelen af et arbejde skal vurderes, tale om at

opgore brugsværdien af den udførte forbedring.

Der er i sagens natur tale om en skønsmæssig afgørelse på grundlag af de konkrete

forhold omkring forbedringen. De to yderpunkter for skønnet udgøres dels af

arbejder, der ingen brugsværdiforogelse indeholder, dels af arbejder, som indebærer

en brugsværdforogelse, der modsvarer den samlede udgfl.

Som eksempler på sådanne arbejder kan nævnes vinduesudskftninger, hvor de

eksisterende vinduer udskiftes med nye identiske vinduer og etablering af

badeværelse i en lejlighed, der ikke forudfor forbedringen indeholdt et badeværelse.

Ved vinduesudskftningen udskiftes gammelt med nyt, uden at der samtidig tiføres

nye kvaliteter. I dette tiifælde er forskellen alene, at vinduerne nu, som da de

eksisterende vinduer blev isat, er nye, og arbejdet dækker derfor kun over den

vedligeholdelse, som lejeren i forvejen over lejen betaler for. I sådanne ti’fælde vil

der derfor ikke være grundlag for at beregne en lejeforhojelse efter reglerne i

lejelovens

58.

BOS?N

—

Boligforeningernes Sammenslutning

i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side 4 af 12

I tifældet med etablering af badeværelse omfatter arbejdet som udgangspunkt fluldt

ud en brugsværdforøgelse, idet den kvalitet, som ligger i et badeværelse, ikke

tidligere har været en del af det lejede. I dette tifælde vil den saun lede udgf1, forudsat

den er sædvanlig, almindeligvis modsvares alen brugsværdforogelse. I dette tilfælde

vil der således efter lejelovens

58 være grundlagfor at beregne en lejeforhojelse for

den fulde udgift.

For de mest almindelige arbejders vedkommende er der tale om, at der indgår

vurderingen

vedligeholdelse,

elementer

af både .forbedring og

brugsværdlforogelsen kommer i sådanne tilfælde til udti k ved fradrag i udgfien,

som svarer til vedligeholdelsesandelen.”

række eksempler kan yderligere illustrere,

energiforbedringer konkret kommer til at virke.

hvordan

lovforslaget

En brugsværdiforøgelse kan allerede efter de gældende regler bestå i en besparelse på

varmeudgiften. Hvis udlejeren fx isolerer taget, der ikke før har været isoleret, opnår

lejerne en besparelse på varmeregningen. Typisk kan udlejerens udgifter til

tagisolering derfor i fuldt omfang danne grundlag for en beregnet lejeforhøjelse efter

de gældende regler.

Det ændrer lovforslaget ikke på. Lovforslaget har fortrinsvis betydning for de

tilfælde, hvor der er tale om hel eller delvis udskiftning af eksisterende bygningsdele,

og hvor der indgår elementer af vedligeholdelse fx nedslidte termovinduer.

—

En termorude består af to glaslag, der holdes fra hinanden ved hjælp af et kantprofil. I

mange moderne termoruder er mellemrummet fyldt op med en gasart, typisk Argon,

der bidrager til rudens isoleringsevne. En termorude holder ikke evigt. Med tiden

slipper gassen ud. Man siger, at ruden er punkteret. I stedet slipper almindelig fugtig

luft ind. Fugten fra luften afsættes som dug mellem glassene, så ofte er det let at se,

når ruden er punkteret. Punkterede termoruder bør skiftes, da de ikke isolerer

tilstrækkeligt.

Mange af de eksisterende termovinduer i privat udlejningsbyggeri har en normal

levetid i omegnen af 20—25 år.

Lejeren kan kræve, at en punkteret termorude udskiftes. Udlejeren kan efter gældende

regler ikke kræve en forbedringslejeforhøjelse, for udskiftningen dækker kun over

den vedligeholdelse, som lejeren i forvejen over lejen betaler for.

Med lovforslaget vil udlejeren derimod kunne kræve lejeforhøjelse for udskiftning af

den samme termorude. For når først termoruden er punkteret, er udskiftningen et

arbejde, der medfører energibesparelser for lejeren. Der skal efter lovforslaget ikke

længere tages hensyn til, at udskiftningen

kun

dækker over den vedligeholdelse, som

lejeren i forvejen over lejen betaler for.

BOSAN

—

Boligforeningernes Sammenslutning

i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side5afl2

Som et andet eksempel på, hvor lovforslaget forventes at få væsentlig betydning, kan

nævnes udskiftning af hele eller dele af ejendommens varmeanlæg, som normalt

udgør en af de mere omkostningstunge installationer.

Her kan der typisk også opnås energibesparelser ved udskiftning fra gammelt til nyt,

men som i tilfældet med termoruderne har lejerne allerede betalt for fornøden

udskiftning af varmeanlægget.

I ejendomme med omkostningsbestemt husleje betaler hver lejer over huslejen typisk

ca. 160 kr. pr. kvm, til vedligeholdelse af ejendommen, herunder henlæggelser til

fornyelse af ejendommens varmeanlæg og eventuelle andre tekniske installationer

som fællesvaskeri, dortelefoner, mv.

For en lejlighed på

kvm, svarer det til, at der betales Ca. 1.000 kr. om måneden til

såkaldt udvendig vedligeholdelse.

Er der isat moderne termovinduer betales der derudover normalt også et

forbedringstillæg på kr. 40 90 kr. pr. kvm, årligt, der blandt andet også skal dække

vedligeholdelse og senere udskiftning.

—

Mange af de arbejder, der isoleret set medfører en energibesparelse, ville udlejerne

desuden skulle udføre alligevel som eksemplerne illustrerer. Også derfor er det ikke

rimeligt, at lovforslaget løfter vedligeholdelsesudgifterne væk fra udlejerne og over

på lejerne, der derved gennem nye lejeforhøjelser tvinges til at betale for noget, som

lejerne allerede har krav på efter lej ekontrakterne, og som de i forvejen har betalt for.

2. Lovforslaget præmierer dårlig byggekvalitet.

Lovforslaget præmierer dårlig byggekval itet, fordi udlej erens valg af byggematerialer

med ringe levetid giver mulighed for flere lejeforhøjelser og større indtjening.

En forbedririgslejeforhojelse er permanent efter de gældende regler. Det hænger

sammen med, at lejeforhøjelsen skal beregnes. så

den også dækker udlejerens

fremtidige udgifter til nødvendig fornyelse, når forbedringen er nedslidt og kræver

udskiftning.

En lejeforhøjelse for energiforbedringer er tilsvarende permanent. Det er den opnåede

energibesparelse imidlertid ikke. Dele af varmeanlægget nedslides. kalker til og får

med tiden en dårligere varmeudnyttelse. Termoruder punkterer p grund af tidens

tand og mister en del af deres isoleringsevne, osv.

Her indfører lovforslaget en meget usund incitamentsstruktur målt i forhold til ønsket

om at bevare en hensigtsmæssig materiale- og byggekvaltitet i danske

udlejningsejendomme: Ved fx at vælge et termovindue af en dårligere kvalitet med en

kort levetid før ruden punkterer og skal udskiftes, jo hurtigere kan udlejeren igen

BOS4

Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side 6 af 12

kræve en lejeforhøjelse for udskiftning af en punkteret termorude tæller nu hver

gang som en energiforbedring. Lejeforhøjelsen er permanent og den kan lægges oven

i den tidligere husleje samt eventuelle tidligere forbedringsforhøjelser for udskiftning

af den samme termorude.

—

I en ejendom med fællesvaskeri betaler lejerne henlæggelser til fornyelse af vaskeriet,

og typisk er der taget udgangspunkt i at eksempelvis vaskemaskiner holder i 10 år.

Når en vaskemaskine er udtjent, er udlejeren forpligtet til at installere en ny. Praktisk

taget alle nye vaskemaskiner har et lavere vand- og energiforbrug end de gamle og

udtjente. Er det rimeligt, at når en vaskemaskine i et fællesvaskeri skal udskiftes, skal

lejerne betale for den energibesparelse,

som

nyt

udstyr generelt har, selvom lejerne i

forvejen gennem henlæggelser til fornyelser, har betalt for udskiftningen?

Fortjenesten til udlejeren stiger i takt med, hvor ofte udskiftningerne gentages. Og der

er i princippet ingen begrænsninger for, hvor meget lejen kan stige ved at bruge

denne fremgangsmåde igen og igen. For som noget

nyt

fjerner lovforslaget samtidig

huslejeloftet i form af det lejedes værdi, som i dag er grænsen for, hvor høj den

samlede husleje kan blive.

På den måde bliver ringe kvalitet i byggeriet hurtig vendt til en profitabel forretning

inden for privat udlejning med det nye lovforslag.

I eksemplerne er anvendt termovinduer og vaskemaskiner, men princippet kan

anvendes på alle bygningsdele og installationer, hvor den oprindelige isoleringsevne

eller graden af varmeudnyttelse bliver reduceret over tid.

3. Lovforslaget medfører en ekstra økonomisk gevinst til de udlejere, der ikke

passer og vedligeholder ejendommen. Det giver flere konflikter mellem lejere og

udlejere.

I dag har udlejeren en interesse i at vedligeholde termovinduer og den øvrige

klimaskærni, for større udskiftninger har lejerne jo i forvejen betalt for. Lovforslaget

vil giver nu udlejeren mulighed for en ekstra belønning for misligeholdelse og dårlig

drift.

Eksempelvis er udskiftning af et varmeanlæg kostbart. Udlejere har i dag en interesse

i, at varmeanlægget ikke kalker til eksempelvis på grund af for høj

fremløbstemperatur, da tilkaikning fører til, at dele af varmeanlægget hurtigere skal

udskiftes. Lejerne har samme interesse, for det påvirker også energiudnyttelsen og

dermed varmeregningen.

Med lovforslaget bliver udlejeren præmieret for at drive og vedligeholde

varmeanlægget dårligt. For jo større energispild, der kan påvises ved det eksisterende

BOS4

—

Boligforeningernes

Sammenslutning

i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side7af]2

varmeanlæg, jo større bliver lejeforhøjelsen og dermed udlejerens økonomiske gevinst

ved udskiftning afvarmeanlæggets dele.

Lejerne vil med forslaget i langt højere grad skulle overvåge og blande sig i

udlejerens drift af ejendommen. Al form for udskudt vedligeholdelse må lejerne slå

ned på, før det giver udlejeren en mulighed for at skride til udskiftning. for

derigennem at få

el]

lejeforhøjelse. Det vil nødvendigvis give flere konflikter mellem

lejere og udlejere.

Energimæssigt har lovforslaget slagside, fordi et øget energispild i

ejendommen samtidig er grundlaget for større lejeforhojelser og flere indtægter

til udlejeren.

Udover klimaskærm og isolering har særligt varmeanlægget selvfølgelig meget stor

betydning for energiforbruget i en ejendom.

Utilstrækkelig vedligeholdelse og dårlig drift af et varmeanlæg medfører, at anlægget

kan nedbrydes hurtigere gennem korrosion og tilkalkning. Det betyder samtidig en

dårlig varmeøkonomi med øgede varmeudgifter,

Som

lejerne skal afl]olde.

Økonomisk er det dog til fordel for udlejeren. For kan udlejereii på papiret fremvise

en dårlig varmeøkonomi, og kan den varmeøkonomi genskabes ved at udskifte hele

eller dele af anlægget, så kan udlejeren som noget nyt forlange

lejeforhøjelse.

Og kan energispildet i det eksisterende varmeanlæg øges, så kan lejeforhøjelsen og

dermed udlejerens fortjeneste blive større. Derved er der i lovforslagets indbygget en

mekanisme,

der

alene på energisiden trækker i kraftig negativ retning, når de samlede

energibesparelser skal gøres op.

Dertil kommer, at de udlejere. der loyalt lever op til deres forpligtelser og sørger for

løbende vedligeholdelse af ejendommen og en sund drift, nu bliver straffet

økonomisk. For udlejeren er der ikke længere samme økonomiske fornuft i at

vedligeholde bygningsdele, der har betydning for en ejendoms energiforbrug

eksempelvis at male ejendommens termovinduer, så de kan holde længere. Det

samme kan man sige om de udlejere, der på fornuftig vis passer og plejer

varmeanlægget løbende. så det ikke kalker til og får en forringet varmeøkonomi.

Det vil uundgåeligt påvirke det samlede energiregnskab negativt, når der med

lovforslaget indføres et system, hvor et øget energispild i ejendommen samtidig er det

direkte grundlag for større lejeforhojelser og flere indtægter til udlejeren.

Det er uklogt. Det kan gøres meget bedre.

I BOSAM har vi været med til at sikre, at der på store og i forvejen veldrevne

udlej ningsejendomme bliver gennemført indregulering og driftsoptimering af

BOS1I

—

Boligforeningernes Sanmienslutning i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side8afl2

fjernvarmeanlægget. Et eksempel herpå er en beboelsesejendorn med 300 lejligheder.

Alene ved en investering på Ca. 170.000 kr. - finansieret af lejerne naturligvis har

det vist sig muligt at opnå årlige besparelser i varmeudgiften på ca. 200.000 kr.

svarende til Ca. 10 %. Her er der tale om betydeligt større energibesparelser, end de 4

% årligt, som er nævnt som målsætning i lovforslaget.

—

Energibesparelserne er med BOSAM som initiativtager opnået gennem frivillige

aftaler med udlejerne.

Vi anser det for svært hvis ikke nær umuligt at få gennemført tilsvarende projekter i

fremtiden, hvis lovforslaget bliver vedtaget. Frem for at forbedre den løbende drift

bliver det set med udlejernes øjne nu langt mere økonomisk fordelagtigt at skride til

udskiftninger af varmeanlæggets dele.

Der vil ikke længere være samme økonomiske incitament for udlejerne, for med

lovforslaget flyttes fokus fra mulighederne i at optirnere den løbende drift over til

udskiftning af varmeanlæggets dele.

5. Lovforslaget gambier med lejernes sundhed, fordi det ved ombygning og

udskiftning kun er selve energibesparelsen, der må tælle med i beregningen af

lejeforhojelsen.

Der begås en fejltagelse ved at bygge ny lovgivning på den forudsætning, at

energiforbedringer, komfort og beboernes sundhed altid følges ad i samme positive

retning.

Virkeligheden ude i ejendommene er desværre langt mere nuanceret. Det

understreges af de tekniske erfaringer og den nyeste forskning på området.

Det er uigennemtænkt og uforsvarligt at indføre et lejeretligt system, hvor udlejeren

kun belønnes for den opnåede energibesparelse, mens andre hensyn som eksempelvis

de negative følger for lejerens komfort og sundhed ikke tæller med, når

lejeforhøjelsen for en konkret ombygning skal udmåles.

Lejeforhøjelsen fastsættes med lovforslaget i forhold til den besparelse,

som

arbejderne medfører for lejerne. Selvom den konkrete ombygning påviseligt vil have

negative konsekvenser for indeklimaet, udviklingen af skimmeisvamp og en øget

sygdomsrisiko for lejerne, må huslejenævnene og domstolene ikke længere lade den

slags hensyn indgå ved udmåling af lejeforhøjelse for en “energiforbedring”.

Nyeste forskning om fugt i vores boliger viser, at det særligt i den ældre del af

bygningsmassen langt fra er uproblematisk at gennemføre energibesparelser. Det kan

være forbundet med betydelig risiko for negative følgevirkninger for indeklimaet og

en øget sundhedsrisiko for dem, der bor i husene. Det kan være hårfine forskelle helt

BOSAM

Boligforeningernes

Sammenslutning

i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side9afl2

ned til enkelte grader, der afgør, om fx ny isolering udløser gode vækstbetingelser for

ski mmelsvamp.

I rapporten Fugt i bygninger udgivet af Statens Byggeforskningsinstitut 2009 kan

man om traditionelle krybekældre blandt andet læse (s. 138 f.); “Krybekælderen

kunne

holdes

tør,

takket være en vis

varinetiforsel til ventilaiionslzflen fra de

overliggende ruin. Saint/dig n2edforte ventilationen, at eventuel opstromning af radon

fra undergrunden blev fjernet med ventilationsluften. Endvidere var del en fordel,

der med en kiybekælderhojde på 60-80

kunne fremføres installationer. Disse

fordele gør sig ikke længere gældende i samme omfang. De nugældende energikrav

og heraffolgende krav til varmeisolering af en traditionelt vent/leret krybekælder

medfører, at ventilationsliflen ikke længere får s stort el varmetilskud

fra

overliggende ruin, at temperaturen kan holdes tilstrækkelig høj. Virkningen heraf er,

at den relative lufifågtighed i kryberummel bliver højere end for med en betydelig

risiko for skimmelvækst tilfolge, hvis der er organisk materiale i krybekælderen.”

Videre står der om fugtige kældre (s. 149

“I mange kældre er der en hårfin

balance mellem den mængde fugt, der titfores, og den mængde fugt, der fjernes ved

udlzflning. Hindres udltflnin

gen,

eller sænkes temperaturen, bliver balancen

forrykket, og en tidligere tør kælder kan blive fugtig med deraffolgende skader. Det

må derfor overvejes

nøje, om

eventuelle ændringer i kælderen kan forrykke balancen.

Fx vil isolering qf etageadskillelsen mod kælderen, isolering af en kedel i et

kælderrum eller montering af et nyt velisoleret opvarmningsanlæg reducere

temperaturen, hvorved den relative hflJiigtighed i kælderen vil stige. Det, der

var

tænkt som

forbedring af energiforbrug og komfort, kan derved vise sig at medføre

ulemper set udfra el fugtmæssigt synspunkt.

Af andre eksempler på risikofyldte og tvivlsomme energiforbedringer er i rapporten

peget på indvendig efterisolering i lejlighederne (s. 172 f). Det er ellers ofte den

eneste mulige isoleringsform for den ældre bygningsmasse i storbyerne, fordi

facadeklausuler og arkitektoniske krav tit udelukker andre muligheder.

For ikke at få flere usunde huse med indeklirnaproblemer er det vigtigt at fastholde

den rummelige og brede definition af forbedringer i lejelovgivningen. Også og i

særlig grad når der er tale om energiforbedringer.

—

Det er afgørende, at berettigede indvendinger fra lejeren om negative konsekvenser

for indeklima og sundhed forsat kan indgå i vægtningen, når huslejenævn og

domstole skal udmåle den samlede “brugsværdiforøgelse”, som afgør udlejerens

fortj eneste.

Lovforslaget er både uhensigtsmæssigt og direkte uforsvarligt, når det indfører et

system, der præmierer energibesparelser her-og-nu uden hensyntagen til

konsekvenserne for et fremtidigt indeklima. Hvor udlejerens kortsigtede fortjeneste

BOSN

—

Boligforeningernes Sammenslutning

Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side lOafl2

ved energiforbedringer altid vil vinde over et langsigtet hensyn til lejernes komfort og

sundhed ganske enkelt fordi, disse hensyn ikke længere må tælle med i den

økonomiske opgørelse.

Forslag til fremme af rentable energibesparelser i udlejningsejendomme, hvor

den økonomiske balance mellem lejere og udlejere

ikke

forrykkes.

Lejerne betaler over varmeregnskabet alle ejendommens varmeudgifter og får dermed

glæde af energibesparende ombygninger. Derfor bør udlejere, der gennemfører

rentable energibesparelser i form af nye tiltag på ejendommen, også have dækket

sine omkostninger gennem lejeforhøj elser.

Med den nye energimærkeordning bliver der skabt nye muligheder for at opnå

hensigtsmæssige energibesparelser i private udlejningsejendomme. Ordningen vil

næppe i sig selv råde bod på al unødvendig energispild, men den kan blive et

virkningsfuldt middel på vejen dertil, hvis mulighederne i samspil med en ændring af

lej elovgivningen bliver udnyttet fornuftigt.

Det nye udvidede energimærke, der bygger på direktiv fra EU, forventes at blive et

effektivt redskab til at identificere de energibesparende foranstaltninger, det vil være

rentabelt at udføre i alle større udlejningsejendomme.

Energirnærkningen, der fra 2011 udelukkende vil blive foretaget af certificerede

virksomheder, vil blandt andet indeholde oplysning om, hvor meget det

erfaringsmæssigt vil koste at få udført foreslåede energiforbedringer, hvor stor en

besparelse, der kan forventes, og det antal år, der skal bruges til at tjene investeringen

hjem igen.

Med energimærkningens præcise beregninger over energiforbedringer, det vil være

rentabelt at udføre og en lovgivning, der gennem lejeforhøjelser giver udlejeren ret til

at få dækket sine udgifter, ses der ikke længere nogen rimelig begrundelse for, at

udlejeren skulle afstå fra at gennemføre energiforbedringer.

Udlejeren får alle ejendommens varmeudgifter refunderet hos lejerne over

varmeregnskabet, og derfor er det kun rimeligt, at lejerne kan stille krav om, at

ejendommen er indrettet på en sådan måde, så et unødvendigt og uhensigtsmæssigt

energispild kan undgås.

Det er derimod ikke rimeligt at gennemføre en ordning som lovforslagets, hvor

lejerne i princippet skal dække udlejerens udgifter 2 gange, når der gennemføres

energiforbedringer af ejendommen.

BOSN

Boligforeningernes

Sammenslutning

Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side 11 af 12

Lejerorganisationen BOSAM foreslår en alternativ ordning, hvor lejerne gennem

deres valgte beboerrepræsentation får øget indflydelse på gennemførelsen af rentable,

energibesparende foranstaltninger i ejendommen.

I korte træk indebærer det, at lejerne via deres beboerrepræsentation skal kunne

forlange, at der bliver udført konkrete energibesparende foranstaltninger på

ejendommen, hvis det af energimærket for ejendommen fremgår, at

foranstaltningerne er rentable at udføre.

Efter forslaget vil udlejeren samtidig kunne kræve at få dækket alle sine rimelige

omkostninger med baggrund i de gældende regler for beregning af

forbedringslejeforhøjelser.

Hvis udlejeren ikke udfører det ønskede arbejde indenfor rimelig tid, skal lejerne

kunne forlange et fradrag i varmeregnskabet svarende til den besparelse, som lejerne

ellers ville kunne opnå. Den beregnede besparelse fremgår også afenergimærket.

Det kan dog være vanskeligt at forudsige alle tænkelige scenarier. Derfor indeholder

forslaget en begrænset mulighed for, at udlejeren kan undlade at gennemføre

arbejderne, hvis udlejeren kan påvise særligt vægtige grunde.

På den måde sidestilles en privat udlejer med en almindelig parcelhusejer ved at

udlejeren i samme omfang mærker konsekvenserne på sin egen økonomi, hvis han

undlader at gøre noget ved ejendommens energispild på en rentabel og

hensigtsmæssig måde.

Afsluttende kommentar til indenrigs- og socialministeriets lovforberedende

arbejde.

Den konkrete plan

energibesparende foranstaltninger, der skal give udlejerne et

større økonomisk afkast på lejernes bekostning, blev oprindeligt udtænkt og

offentliggjort af udlejernes hovedorganisation, Ejendomsforeningen Danmark, i

september 2008.

I april 2009 blev udlejernes forslag medtaget som et af indsatsområderne i

regeringens strategiplan for reduktion af energiforbruget i bygninger. Og nu i 2010

bliver det til et lovforslag fra indenrigs- og socialministeriet.

Lovforslaget er et klart eksempel på, hvordan indenrigs- og socialministeriet tager et

forslag fra udlejerside og ukritisk gør det til sit eget. Tilsyneladende helt uden at

overveje, om forslagets kan have negative og uhensigtsmæssige følgevirkninger.

Ukritisk fordi ministeriet allerede i skrivelse af 20. marts 2009, dvs, før præsentation

af forslagene, meddeler de 3 største lejerorganisationer, at indsatsområderne i

regeringens kommende strategiplan for energibesparelser ligger fast. Ministeriet

BOSN

—

Boligforeningernes

Sammenslutning

i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Side 12afl2

afviser således på forhånd. at lejerorganisationerne kan opnå indflydelse på

hovedindholdet i de konkrete initiativområder.

Vi synes det er ærgerligt, at indenrigs- og socialministeriet på forhånd indtager den

holdning, at der ikke vil blive lyttet til eventuel kritik fra lejersiden i forbindelse med

gennemførelse af så vigtigt et lovforslag på energiområdet.

I BOSAM er det vores håb, at Folketingets partier tager energi- og klimaproblemerne

så seriøst, at man ikke vil gennemføre lovforslaget, der gennem en ændring af helt

fundamentale lejeretlige principper bryder den økonomiske balance til fordel for den

ene part, og som derudover har en særdeles tvivlsom indflydelse på energi- og

klimaproblemerne.

Med venlig hilsen

Jørgen Hemmingsen

Administrerende direktør

Bo Arvedsen

BOS?M

Boligforeningernes Sammenslutning

i Danmark

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Dânske

udlejere

[email protected]

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Boliglovgivning

Gammel Mønt 4

1117 København K

22. november2012

Vedr. sagsnr. 2012-3828

—

høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke.

Danske Udlejere vil herved kommentere det ved mail af den 2.11.2012 udsendte lovforslag, idet der

i øvrigt henvises til tidligere indlæg af den 2.4.20 12 fra Danske Udlejere. Nedennævnte indeholder

således også gentagelser derfra:

Vedr. LL

4 b og kapitel 6 A aftalt grøn byfornyelse

Det fremgår af bemærkningerne hertil punkt 2.2.2. at det er hensigten at øge de private udlejeres

interesse for at igangsætte energirenovering efter en aftale- og tilskudsmodel, hvorefter det anføres:

—

“for ikke at gøre ordningen unødigt bureaukratisk, stilles der ikke krav om indhentning af en for

håndsgodkendelse, hvis udlejeren og alle lejere er enige om, at indgå en aftale om grøn byfor

nyelse.”

Erfaringerne fra aftalt byfornyelse viser klart, at der stort set aldrig kunne opnås enighed med alle

lejerne i en ejendom. Der var stort set altid et mindretal, som under ingen omstændigheder ønskede

at få udført arbejder, som medførte, at huslejen steg.

Lovforslaget indeholder de sædvanlige og kendte formkrav samt flere gyldighedsbetingelser og

retspraksis viser meget klart, at disse formalistiske regler ofte resulterer i særdeles uheldige konse

kvenser for udlejerne med tab til følge for udlejeren og dette uagtet lejerne opnår besparelsen.

—

De formalistiske regler vil klart bevirke, at det nye regelsæt kun vil blive brugt i beskedent omfang,

hvis de foreslåede formkrav og gyldighedsbetingelser opretholdes.

Danske Udlejere skal derfor opfordre til, at aftale-reglerne gøres meget mindre bureaukratiske, alt

således at det ikke er disse bureaukratiske regler, der afholder udlejerne fra at udføre energibespa

rende foranstaltninger.

Fredensgade 30, 8000 Arhus C. Tlf.: 8618

5155

Fax: 8618 5157

E-mail: kontakt @ danskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Danske

udlejere

I det omfang at de formalistiske regler fastholdes,

jf.

LL §

4b stk. 2, bør udlejer alene “straffes,”

hvis udlejer “helt” har undladt at give de i “stk. 1” omtalte oplysninger og hvis den manglende

oplysning har været af betydning for lejeren.

—

Der ses ikke at være reelle grunde til, at en lejer, der har indgået en lejeaftale i en energi-renoveret

lejlighed / ejendom, skal kunne påberåbe sig formalistiske fejltrin i lejekontrakten, til støtte for, at

kunne kræve huslejen nedsat for fremtiden og en “for meget” erlagt husleje “tilbagebetalt.” Dette

støttes specielt på, at lejer jo ikke har lidt et tab eller i øvrigt betalt “for meget.”

Hvis

4b fastholdes skal der i LL

58a

indsættes en henvisning til LL

4a og/eller et punkt i

paragraffen, der nævner konsekvenser af evt, tilsidesættelse af formkravene.

Brugen af ordet “ombygget” i

4 b lægger op til, at der skal foretages stØrre arbejder, hvilket ikke

og det skal derfor foreslåes, at indledningen i

4b ændres til:

“For lejemål,

som

er hensigten

ombygget eller hvori der er foretaget ener,gibesparende foranstaltninger, efter bestemmelserne i

—

Der bør præciseres, at en aftale om brug af “Aftalt grøn byfornyelse” også kan indgåes mellem

enkelt-lejere og udlejer, således at mulighederne for at udføre energibesparende foranstaltninger

bliver så fleksible som mulig.

Inden loven vedtages uanset om dette er i den foreliggende eller en tilrettet form bør der fore

ligge udkast til bekendtgørelsen, der er omtalt i bemærkningerne under pkt. 2.2.1., alt således at de

hØringsberettigede har mulighed for at se konsekvenserne af en gennemførelse af forslaget.

—

Tilsvarende bør “Aftaleblanketten” der er omtalt i forslaget til

50 e i byfornyelsesloven foreligge i

udkast.

Det forekommer således uhensigtsrnæssigt, at der, inden en lovændring vedtages, ikke er udarbejdet

de annoncerede regler om krav til dokumentation og betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og

lejeforhøjelsens beregning, som formuleringen forudsætter.

Det foreslåede krav om “total økonomisk rentable forbedringer” må forventes at medføre en mar

kant opbremsning af de arbejder som forslaget måtte ønske iværksat, alt med yderligere arbejdsløs

hed til følge. Den foreslåede afkastmodel vil i langt de fleste tilfælde føre til, at investeringen ikke

er rentabel for udlejeren. Såfremt man fra lovgivers side ønsker både at fremme en højere beskæf

tigelse og at sikre investeringer i private udlejningsejendomme i energibesparende henseende, bør

der sikres en motivation for udlejerne i form af et attraktivt afkast.

I bemærkningerne til lovforslaget er det anført, at formålet med lovforslaget er “at gøre det lettere

og mere attraktivt for udlejere og lejere at gennemføre energibesparende foranstaltninger.” Dette

formål opnås ikke ved forslaget. Det kan godt være, at det er attraktivt for lejerne, at opnå meget

billige energibesparende foranstaltninger, men hvis det er uforholdsmæssigt dyrt for udlejeren,

fordi det er en dårlig forretning, vil de nye regler være uden nævneværdig effekt.

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

Fredensgade 30, 8000 Arhus

C. Tlf.:

8618 5155 Fax: 8618 5157

E-mail: [email protected] www danskeudlej ere. dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Darské

udlejere

Det

den

ført

stk.

bør præciseres, at en engang godkendt lejeforhøjelse, ikke efterfølgende, hverken i forhold til

nuværende eller en senere lejer, kan ændres i nedadgående retning. Der ses ikke at være frem

nogen begrundelse for, at “indfasningsstøtten” skal bortfalde ved lejers fraflytning,

jf. §

50 h,

4 denne støtte erjo også relevant i forhold til en ny lejer.

—

Ministeriet opfordres i Øvrigt til inden lovændringen gennemføres at udarbejde eksempler på

ejendomme, hvor lejers besparelser viser sig at være så høje, at denne besparelse kan dække ud

lejers udgifter til foretagelse af de energibesparende foranstaltninger. Sådanne beregninger vil vise

om lovforslaget kan “virke i praksis.”

—

Forslaget har således ikke defineret, hvorledes lejers besparelse skal beregnes og sættes i forhold til

udlejers forøgede omkostninger dels med hensyn til beregning af den aktuelle størrelse af bespa

relsen/udgiften,

jf.

ovenfor og dels i relation til “afskrivningsperioden.”

Der bør således udarbejdes nogle eksempler, der kan vise, hvorledes reglerne vil kunne anvendes.

Generelt er der anledning til at fremkomme med bekymring for, at en gennemførelse af denne lov

givning omkring “Aftalt grøn byfornyelse” vil resultere i et utal af retssager. Der er derfor anled

ning til at foretage yderligere undersøgelser i relation til, hvorledes gennemførelsen vil kunne ske i

praksis. Når dette er undersøgt nærmere er Danske Udlejere fortsat indstillet på, at der skal foreta

ges initiativer, der kan nedbringe energiforbruget.

Der ses ikke at være taget stilling til, hvem der skal afholde udgifterne til de indledende undersø

gelser, derunder til den certificerede energimærkningskonsulent, der skal foretage beregningerne

forud for indgåelse af aftalen mellem lejer og udlejer, i de tilfælde, hvor det viser sig, at der ikke

efterfølgende kan indgåes en aftale.

Vedr. BRL

5 stk. 2 specielt

Det er ødelæggende for boligmarkedet, hvis lejernes og udlejernes muligheder for at indgå en aftale

efter BRL.

5 stk. 2 bliver besværliggjort af endnu flere restriktioner og krav. Den nuværende ord

ning har fungeret tilfredsstillende og har givet mange lejere mulighed for at få en tidssvarende bolig

for en acceptabel husleje.

—

Det kan således ikke accepteres, at der ændres ved reglen i BRL

5 stk. 2. idet en sådan ændring vil

“forrykke den økonomiske og retlige balance mellem udlejere og lejere” som der i forslaget Ønskes

fastholdt.

En gennemførelse af forslaget vil tillige i væsentlig grad begrænse mulighederne for anvendelse af

BRL

5 stk. 2, som har været særdeles positiv i beskæftigelsesmæssig henseende.

Det foreslåede krav om en energiramme på A D i energimærkningen bØr som minimum forudsæt

te, at energimærket er udarbejdet på korrekt grundlag. Et forholdsvis stort antal private udlejnings

ejendomme har netop et energimærke E, som følge af, at der i energimærkerne ikke anvendes det

faktiske forbrug, men i stedet for anvendes et af energikonsulenten “klimakorrigeret” forbrug så

vidt vides som følge af, at energikonsulenterne i henhold til de gældende regler skal anvende det

beregnede forbrug i stedet for det faktiske forbrug.

—

Fredensgade 30, 8000 Arhus C. Tlf.: 86185155- Fax: 8618

5157

E-mail: kontakt @ danskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Danske

udlejere

Det forekommer i Øvrigt uforståeligt og stærkt kritisabelt, at anvende et beregnet forbrug, som i

adskillige tilfælde ligger væsentligt over det faktiske forbrug. Der bør derfor være en mulighed for,

at få ændret en ejendoms energimærke, såfremt det kan dokumenteres, at det faktiske forbrug f.eks.

for de seneste 2 3 år berettiger til en højere registrering.

—

De foreslåede betingelser for genudlejning efter modernisering efter BRL

stk. 2, vil utvivlsomt

medføre, at den hidtidige udvikling af udførelse af gennemgribende moderniseringsarbejder i den

ældre privatejede boligmasse vil gå i stå, eller i hvert fald blive stærkt begrænset.

Som bekendt har reglen haft stor betydning og har medført, at et meget stort antal gamle og umo

derne lejligheder er bleven opgraderet til moderne standard. I konsekvens heraf er der i en lang

række ejendomme kun en enkelt eller nogle ganske få lejligheder tilbage, der ikke er moderniseret.

Som en konsekvens heraf vil de foreslåede krav om et højere energimærke eller investering af kr.

400,00 pr. kvm, komme til at stå som en uforholdsmæssig stor udgift, der under ingen omstændig

heder kan betale sig at gennemføre.

Den hidtidige positive udvikling må forventes stoppe. I konsekvens heraf vil der ikke alene blive en

større arbejdsløshed i byggesektoren, men omfanget af energibesparende foranstaltninger, som er en

direkte følgevirkning af moderniseringer efter BRL.

5 stk. 2, vil blive kraftig reduceret.

Forslaget bør derfor ændres, således at der alene kan stilles energimæssige krav til den enkelte lej

lighed som moderniseres og genudlejes og ikke til ejendommen.

—

I tilknytning til ovennævnte, kan der tillige bringes i forslag, at der indføres en ny / ekstra regel, der

kan supplere

5 stk. 2 hvorefter der i såvel store som små ejendomme og i de uregulerede områ

der indføres en regel om, at en aftalt husleje ikke kan nedsættes, hvis der er udført energibesparende

arbejder i et lejemål / på en ejendom af en nærmere fastsat økonomisk størrelse.

—

En sådan ordning vil højne kvaliteten i boligmassen på både det energimæssige plan og det kom

fortmæssige plan ligesom energiforbruget vil blive reduceret.

—

Vedr. forhåndsgodkendelser:

Det kan tiltrædes, at der er mulighed for, at få indhentet en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet

i forbindelse med foretagelse af forbedringer derunder energibesparende foranstaltninger.

—

Da Huslejenævnene allerede på nuværende tidspunkt har meget lange sagsbehandlingstider, vil det

foreslåede regel-sæt (tillige med forslag: 2012-24 17) give anledning til, at sagsbehandlingstiderne

forlænges endnu mere. Der er derfor behov for at der tilføres Huslejenævnene flere midler, idet

brug af regelsættet, vil kræve/forudsætte, at der fremkommer hurtige afgørelser på de indsendte

anmodninger om forhåndsgodkendelser.

Vedr. overgang til opkrævning af â conto-vand LL

37 stk. 3 og LL

stk. i

Der bør generelt være mulighed for, at udlejere på samme måde som ved betaling for varme kan

ændre en husleje, der inkluderer betaling for vand, til betaling af en husleje, hvortil kommer beta

ling af à conto vand. Hensynet til miljøet tilsiger at en sådan regel skal indføres.

—

Interesseorganisation for udlejere

af fast ejendom

Fredensgade 30, 8000 Arhus C. Tlf.: 86185155- Fax: 8618 5157

E-mail: [email protected] www.danskeudlejere.dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Danske

udlejere

Der savnes fortsat gode argumenter for, at lejerne i en ejendom fortsat kan undslå sig at betale for

eget forbrug, fordi de ikke Ønsker at indføre forbrugsmålere.

Danske Udlejere supplerer i Øvrigt gerne ovennævnte.

Med venlig hilsen

DANSKE UDLEJERE

Keld Frederiksen

Fredensgade 30, 8000 Arhus C. Tlf.: 86185155- Fax: 8618

5157

E-mail: kontakt @ danskeudlejere.dk www.danskeudlejere.dk

Interesseorganisation for udlejere af fast ejendom

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Boligafdelingen

Boliglovgivning

Gi.

MØnt

1117 København K

22. november2012

Jour. nr.: 20-01-003-12

Ref:

toc

Direktør

Torben Christensen

Telefon +45 33 12 03 30

toc @ ejendomsforeningen.dk

Jnr.

201 2-3828 Udkast til lovforslag om en energisparepakke

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har fredag den 2. november 2012 fremsendt ud

kast til lovforslag om en energisparepakke i høring og anmodet om Ejendomsforeningen

Danmarks bemærkninger senest torsdag den 22. november 2012 kl. 16.00.

Da lovforslaget i sin tidligere form var i høring i foråret, fremsendte Ejendomsforeningen

Danmark et høringssvar af 2. april 2012. Vi kan konstatere, at der er nogle dele af dette for

slag, der er helt enslydende med forslaget i foråret og nogle dele, som er undergået større

eller mindre ændringer. Selvom vi er positive over for den retning, ændringerne peger, er der

stadig så væsentlige problemer med det samlede lovforslag, at Ejendomsforeningen Danmark

ikke kan anbefale dets vedtagelse.

Forslaget tager fortsat ikke fat på det væsentligste problem i forhold til energirenovering af

den private boligudlejningssektor: At der i lovgivningen er et veldokumenteret og alment

anerkendt paradoksproblem, som betyder, at udlejerne ikke kan få sikkerhed for at få tilbage

betalt en investering i energibesparende foranstaltninger, hvorimod lejerne, som følge af ejer-

nes eventuelle investeringer, kan se frem til en reduktion i varmeudgifterne og en Øget kom

fort.

Der er endvidere en meget bred anerkendelse af, at der i lejelovgivningen i dag ikke er til

strækkeligt med incitamenter for udlejerne til at investere i energibesparelser, hvilket ministe

ren for by, bolig og landdistrikter tidligere har erklæret sig enig i. På trods heraf ændrer lov

forslaget desværre stadig ikke på paradoksproblemet men foreslår i stedet tiltag, der uanset

den beskrevne hensigt i realiteten vil reducere energiinvesteringerne i den private boligudlej

ningssektor.

I den forbindelse er det særlig forslaget om at koble reglerne i boligreguleringslovens

5, stk.

2, om mulighederne for gennemgribende at modernisere en lejlighed med energimærket for

en hel ejendom, der også i sin nye form fortsat vil reducere udlejernes motivation til at inve

stere i energirenovering og i ejendommene som sådan. Den nye 400 kr. regel vil nok have en

positiv effekt på nogle udlejeres incitament til at energirenovere, men reglens succes vil være

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

affiængig af, om udlejeren selv har pengene eller har mulighed for at låne disse, hvorimod det

må forventes, at nogle udlejere ikke vil kunne skaffe kapital til investeringen.

Man må, hvis forslaget gennemføres, forvente et betydeligt fald i investeringerne med fal

dende beskæftigelse og en ringere boligstandard til følge. Indgreb mod gennemførelse af

stk. 2 moderniseringer griber afgørende ind i ligevægten mellem lejere og ejere og bør alene

af den grund udgå af lovforslaget. Det er i denne forbindelse væsentligt at pointere, at de se

nere års forhandlinger på boliglejelovsområdet har haft som forudsætning, at der overordnet

skulle opretholdes en balance mellem lejere og ejere, herunder også i de igangværende for

handlinger om forenkling af lej elovgivningen.

Som det er fremgået af den almindelige politiske debat i de senere år, støtter Ejendomsfor

eningen Danmark varmt intentionerne om en Øget energiindsats i den private udlejningssek

tor. Behovet er til stede, og det er også økonomisk rentabelt set fra et samfundsmæssigt per

spektiv.

Det er, som allerede nævnt, Ejendomsforeningen Danmarks overordnede vurdering, at inde

værende lovforslag ikke fjerner eller væsentligt reducerer paradoksproblemet, og at forslaget

derved ikke er velegnet til at sikre en øget energiinvestering i den private boligudlejningssek

tor. Forslaget indeholder nogle få positive elementer, men disse overskygges i betydelig grad

af en række initiativer, der trækker i den modsatte retning, og som betyder nye og flere barri

erer for at opnå den ønskede energirenovering af den private boligudlejningssektor.

Samlet set er det Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at forslaget vil betyde en reduk

tion i energibesparelsesindsatsen, en forringelse af mulighederne for at modernisere de priva

te udlejningsboliger og en forøgelse af de administrative byrder for såvel de private udlejere

som kommunerne. Hertil kommer, at forslaget vil medføre en reduktion i beskæftigelsen i

byggesektoren, og at det i øvrigt medfører en forskydning af balancen mellem lejere og udle

jere, samt en mærkbar yderligere komplicering af lejelovgivningen, som i forvejen er yderst

kompleks.

Vi har også noteret, at forslaget indeholder elementer, der ingen relation har til forslagets

formål, som beskrives som værende at opnå en energibesparelse i den private udlejningssek

tor. Det drejer sig blandt andet delvist om forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjel

ser og i fuldt omfang om forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet.

I Ejeridomsforeningen Danmark har vi ingen indvendinger imod at medtage andre forslag end

de, der naturligt følger af lovforslagets formål. Vi er dog optaget af, at disse forslag leder til

en forenkling af lejeloven og afspejler en passende balance mellem lejernes og udlejernes

interesser. Forslaget om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser ligger efter vores opfattelse

inden for disse to enkle kriterier, hvorimod forslaget om forhøjelse af råderetsbeløbet med

virker til, at balancen mellem lejerne og udlejerne forrykkes til fordel for lejerne.

Endvidere bemærkes, at lovforslaget efterlader juridiske uklarheder i forhold til flere af for

slagets bestemmelser, hvilket især skyldes, at bemærkningerne til lovforslaget ikke i tilstræk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

kelig grad giver den nødvendige stØtte til fortoikning af lovbestemmelsernes ordlyd. Be

mærkningerne til lovforslaget har på flere punkter mere karakter af politiske målsætninger

end af juridiske støttepunkter for en fortoikning af lovens tekst, hvilket blandt andet ses i re

lation til afsnittet om begrænsning i anvendelse af Boligreguleringslovens

5, stk. 2. Dette er

naturligvis stærkt utilfredsstillende. Samtidig er der flere steder uoverensstemmelser mellem

lovforslaget og bemærkningerne, som i høj grad medvirker til usikkerhed og risiko for mis

forståelser om forslagets reelle virkninger.

Nedenfor redegør vi nærmere for vores holdning til de enkelte elementer i forslaget:

1. Gennemførelse

totaløkonomisk rentable forbedringer

Som udgangspunkt finder Ejendomsforeningen Danmark, at totaløkonomi som princip er et

godt udgangspunkt for energiinvesteringer. Men Ej endomsforeningen Danmark skal, ligesom

de to seneste gange forslaget er blevet sendt i høring, gøre opmærksom på, at forslaget ikke

fører til gennemførelse af flere totalØkonomisk rentable investeringer og ikke medvirker til

regelforenkling og modernisering af lejelovene.

Selvom der ifølge bemærkningerne sigtes mod “de lavt hængende frugter”, som formodes at

betyde de mindre bekostelige energiforbedringer, så vil de med ordningen følgende Øgede

dokumentationskrav og fordyrende arbejdsgange mellem udlejer, huslejenævn og rådgivere

medføre ekstra omkostninger, som ikke begrænser energiforbruget.

I hvert fald nogle af de øgede dokumentationskrav og fordyrende arbejdsgange vil opfylde

kravet om, at de er nødvendige og rimelige og kan således som udgangspunkt medtages i

beregningen af lejeforhøjelsen. Men udgifterne til dokumentation og omkostningerne ved det

merarbejde, som udlejer skal foretage, vil betyde, at der enten ikke kan opnås nogen reel

dækning af disse ekstraomkostninger, eller at det ikke i praksis vil være muligt at foretage en

energiinvestering efter reglerne, når forhøjelsen maksimalt må svare til lejernes besparelse.

Dette skyldes, at mange energiforbedringer i kroner og ører ikke modsvarer en tilsvarende

besparelse i kroner og ører og slet ikke i her-og-nu besparelser, som forslaget lægger op til.

Der er i forslaget hverken taget højde for fremtidige forventelige stigninger i energiudgifterne

eller for de betydelige komfortforbedringer, som beboerne vil opleve ved en energiinveste

ring i form af varmere indeklima, mindre træk og støj mv. Komfortforbedringer er sammen

med besparelserne i energiudgifterne for lejerne med til at forøge brugsværdien af lejemålet,

hvilket grundlæggende er det, som en forhøjelse af lejen skal modsvare.

Man skal samtidig være opmærksom på, at en meget stor del af de private udlejningsejen

domme ligger i områder med fjernvarme, hvor energiomkostningerne, der pålægges lejerne,

er forholdsvis beskedne, hvorimod en investering i energibesparende foranstaltninger kan

løbe op i både to- og trecifrede millionbeløb. Man må derfor forvente, at antallet af rentable

renoveringer, der kan holdes inden for rammerne af lejernes sparede energiudgift, bliver for

holdsvis få.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Det skal derudover bemærkes, at ministeren for by, bolig og landdistrikter gives bemyndigel

se til at fastlægge en række specifikke forhold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning i

en bekendtgørelse. Denne bekendtgrelse må senest foreligge på tidspunktet for lovens ved

tagelse, da det ud fra bemærkningerne til forslaget er helt umuligt at danne sig en kvalificeret

idé om, hvordan disse forhøjelser forventes opgjort og beregnet.

Det skal bemærkes, at Ejendomsforeningen Danmark kan tiltræde, at der skal bortses fra for

bedringstillæg efter den foreslåede

58, stk. 3, ved vurderingen af det lejedes værdi for et

lejemål.

Ministeriets intentioner med forslaget om totalØkonomisk rentable forbedringer er at forbedre

udlejernes muligheder for at energirenovere boligej endomme.

Det er imidlertid ikke Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at disse intentioner tilnær

melsesvis opnås. Denne vurdering bygger dels på en juridisk og økonomisk analyse af forsla

get og dets forventelige virkninger, men i lige så høj grad på en række tilkendegivelser fra de

udlejere, som forventes at skulle agere i forhold til lovens muligheder. Meldingen fra Ejen

domsforeningen Danmarks medlemmer er meget klar: De vil, hvis lovforslaget vedtages, ikke

ændre deres investeringsstrategi til fordel for en Øget investering i energibesparende foran

staltninger. De, der har investeret i energibesparende foranstaltninger på trods af lejelovens

nuværende begrænsninger, vil muligvis fortsat gør det, men der vil ikke komme nye investo

rer til.

2. Aftalt grøn byfornyelse

Ejendomsforeningen Danmark har tidligere givet udtryk for støtte til Concitos forslag om at

indføre begrebet “aftalt grøn byfornyelse” som et element til at løse paradoksproblemet, som

beskrevet i Concito-rapporten fra februar 2011 om “Grøn byfornyelse fra paradoks til po

tentiale ved energirenovering af private udlejningsejendomme”.

—

Rapporten fra Concito påpeger entydigt, at lejeloven skaber et paradoksproblem, hvor det er

lejerne, der får fordel af energibesparelser i form af en lavere varmeregning og øget komfort,

mens det er udlejer, der skal foretage investeringen, ofte for lånte penge for at opnå besparel

serne, uden sikkerhed for at kunne hæve huslejen til at dække forrentningen af investeringen

og servicering af lånet. Ejendomsforeningen Danmark mener fortsat, at en implementering af

aftalt grøn byfornyelse i den rigtige form kan bidrage til at skabe et reelt og nødvendigt mci

tament for udlejere til at igangsætte energirenoveringer.

Med de mindre ændringer og præciseringer, der er kommet i forslaget siden det seneste ud

kast i foråret 2012, er der formelt set taget hånd om nogle af de bekymringer, som Ejendoms

foreningen Danmark tidligere har givet udtryk for, men da ændringerne alene er kosmetiske,

vil forslaget om aftalt grøn byfornyelse i realiteten fortsat være uden reelt indhold.

I det tidligere udkast til lovforslag fra april 2012 var det er krav, at huslejenævnets forhånds

godkendelse skulle foreligge i ethvert tilfælde, hvorved muligheden for reelt at indgå en

fri

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

villig aftale mellem parterne mistes, og ministeriets forslag brød derved afgørende med anbe

falingerne og den balance, der var i Concito-rapporten.

Selvom forslaget nu er ændret, således at forhåndsgodkendelse kan undlades, hvis samtlige

lejere har tilsluttet sig en frivillig aftale, vil muligheden for at føre en frivillig aftale igennem,

uden den besværlige og tidskrævende forhåndsgodkendelsesprocedure i huslejenævnet, være

nær illusorisk, da det må anses for ekstremt sjældent, at samtlige lejere i en ejendom vil gå

med til en aftale. Det kan være, at man kan komme helt op på 99 pct. tilslutning, men erfarin

gen viser, at der som oftest er minimum en enkelt eller to lejere, der ikke vil være med, og

dermed er der i realiteten pligt til forhåndsgodkendelse. Ofte vil årsagen til, at en enkelt lejer

ikke vil være med, være uden saglig begrundelse, men derimod stærkt subjektiv. Lovforslaget

bør derfor følge indstillingen fra Concito om, at beslutning om indgåelse af en frivillig aftale

træffes som flertalsafgørelse blandt lejerne, og at en frivillig aftale ikke skal forhåndsgodken

des i huslejenævnet.

Det er fortsat Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at beslutningsproceduren blandt

lejerne bør være mere effektiv i de tilfælde, hvor der er beboerrepræsentation i ejendommen.

Hvis man vil sikre gennemførelsen af energiforbedringer i udlejningsejendommen på bag

grund af oplyste aftaler parterne imellem, virker det uhensigtsmæssigt, at beboerrepræsenta

tionen ikke har endegyldig kompetence til at indgå aftalen i de tilfælde, som er nævnt i den

foreslåede

50 d, stk. 2, hvor der vil være en minimal forbedringsforhøjelse for lejerne, der

til fulde opvejes af energibesparelsen, som kommer samtlige lejere til gode.

Det er klart, at der forud for aftalen med lejerne skal foreligge et gennemarbejdet økonomisk

forslag over omkostningerne forbundet med energirenoveringerne og de heraf følgende leje-

forhøjelser.

Ejendomsforeningen Danmark er meget positiv over for, at der etableres en mulighed for at

udlejer og lejere vil kunne få rådgivning fra Grundejernes Investeringsfond.

De væsentlige beføjelser, der tillægges et certificeret energimærkningsfirma, er efter Ejen

domsforeningens opfattelse fortsat helt unødvendige. Vi så helst, at man fjerner dette element

fra lovforslaget, idet man bør følge forslaget fra Concito, der overlader det til udlejer at udar

bejde et prospekt med brug af egnede rådgivere. Dette prospekt forelægges så for lejerne, og

både lejerne og udlejer kan så i denne proces trække på rådgivningen fra Grundejernes Inve

steringsfond.

Den i forslaget medfølgende hensigt om, at huslejenævnene skal begrænse deres sagsbehand

lingstid til 2 måneder, anser Ejendomsforeningen også for uden den store betydning, da sa

gerne i de fleste tilfælde vil være så store og komplekse, at en sagsbehandlingstid på kun 2

måneder i realiteten ikke kan lade sig gøre. Samtidigt vil et sådan servicemål betyde behov

for at øge ressourcerne til de kommunale huslejenævn.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Det er fortsat Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at muligheden for indfasningsstøtte

kan være relevant. Men i forhold til det processuelle stiller Ejendomsforeningen Danmark

sig, ligesom ved høringen i foråret, kritisk over for, at kommunalbestyrelsen kan stille arki

tektoniske, miljømæssige og udfØrelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte samt krav

om gennemførelse af bestemte arbejder. Dette overlader en meget bred kompetence for

kommunalbestyrelsen til at gribe ind i projektet på et meget sent tidspunkt i processen, hvor

udlejer allerede har udført undersøgelserne hos det certificerede energimærkningsfirma og

hos huslejenævnet. Kommunalbestyrelsens beslutninger kan således væsentligt forrykke for

udsætningerne for gennemførelse af arbejderne og økonomien i projektet for både lejere og

udlejer. Dette synes ikke hensigtsmæssigt. Det er i øvrigt overordnet uklart, hvilket omfang

indfasningsstøtten i givet fald vil have, og læser man ministeriets egne forudsætninger i be

mærkningerne til lovforslaget, så forekommer omfanget yderst beskedent.

Ejendomsforeningen Danmark kan tilslutte sig forslaget om, at kommunalbestyrelsen kan

tilbyde genhusning efter byfornyelsesloven kapitel 8. Det bør dog indskrives i lovforslagets

ordlyd eller bemærkningerne hertil, i hvilke tilfælde det vil være relevant for kommunalbe

styrelsen at træffe beslutning om genhusning.

Ministeriet skønner, at aftalt grøn byfornyelse vil øge det samlede investeringsomfang med

kr. 13 mio. i 2013 (1/4 effekt) og kr. 40 mio. årligt på langt sigt. Dette er et yderst beskedent

bidrag til energiforbedringer og langt under den forventede effekt i Concito-rapporten. For at

sammenligne investeringsniveauet har private gennemgribende moderniseringer i perioden

2000-2006 betydet et samlet investeringsomfang på mellem 3.000 og 4.000 mio. kr. Aftalt

grøn byfornyelse kan i ministeriets version udelukkende ses som et ganske beskedent bidrag

til det langt større og eksisterende behov for energirenoveringer.

—

Derfor forekommer det problematisk, at ministeriet på centrale punkter ændrer på Concito

rapportens forslag, specielt når ændringerne samlet set betyder, at effekten reduceres til tæt

på nul, og når de administrative krav til udlejerne øges meget betydeligt.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens

stk. 2

Indledningsvis skal det understreges, at selvom der er lavet ændringer i formuleringen siden

lovforslaget fra foråret 2012, er Ejendomsforeningen Danmark klart imod den meget vold

somme indgriben over for udlejeres muligheder for at forbedre deres ejendomme, som forsla

get indebærer. Som vi også gjorde opmærksom på i vores høringssvar i foråret, er det for

eningens opfattelse, at forslaget ikke vil medføre en mærkbar forøgelse af investeringer i

energiforbedringer men i stedet vil medføre en forringelse af den del af den private boligud

lej ningssektor, som har mest brug for modernisering og opkvalificering til nutidige standar

der.

Efter det nye forslag kan ejendomme inden for energiramme A-D samt fredede ejendomme

fortsat anvende muligheden for at modernisere enkeltlejligheder med anvendelse af boligre

guleringslovens

stk. 2. For øvrige ejendomme er der efter de nye bestemmelser 2 mulig

heder for fortsat af kunne modernisere enkeltlejligheder efter bestemmelsen:

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

1. at udlejer foretager investeringer i energibesparende foranstaltninger, der bringer

ejendommen op på minimum energiniveau D, eller

2. foretager en investering i rene energiforbedringer på minimum 400 kr. pr. m bolig

areal i ejendommen.

Ifølge den politiske aftale, indgået mellem regeringen og en række partier bag energiforsla

get, kan udlejer i relation til den nye 400 kr. regel varsle lejeforhøjelser for denne investering

svarende til bestemmelserne i lejelovens 58, stk. 1-2, dog fraset fradrag for sparet vedligehol

delse. Der er imidlertid uklarhed om, hvorledes denne del af aftalen er implementeret i lov

forslaget, idet der er en væsentlig divergens mellem de formuleringer, der er valgt i lov

forslaget og de formuleringer, der er at finde i forslagets bemærkninger. Det er alene de valg

te formuleringer i lovforslagets generelle bemærkninger, der er i overensstemmelse med den

indgåede politiske aftale.

Ejendomsforeningen Danmark finder det, som foreslået i lovforslaget, helt naturligt, at inve

steringer foretaget inden for de seneste 2 år kan tælle med i beregningen af 400 kr. reglen.

Ejendomsforeningen Danmark skal påpege, at det må anses for en betydelig fejl i lovforsla

get, at der ikke i forhold til ovenstående pkt. 1 er givet mulighed for at anvende samme regler

for varsling af lejeforhøjelser som i forhold til investeringer foretaget efter ovenstående pkt.

2. Udlejer er derfor enten henvist til at anvende de nye bestemmelser om totaløkonomisk ren

table forbedringer eller de allerede gældende bestemmelser. Begge disse muligheder giver

imidlertid, som allerede vist, ikke udlejer et incitament til at foretage energiinvesteringer.

Konsekvensen heraf er, at der for disse ejendomme ikke sker en energiinvestering i ejen

dommene, og at omfanget af moderniseringer af enkeltlejligheder reduceres.

Der er i lovforslaget samtidig indføjet endnu en begrænsning, således at opgørelsen af inve

steringskravet, for så vidt angår selve moderniseringen af lejligheden (opfyldelsen af de også

hidtil gældende beløbsgrænser), ikke længere må indeholde energiforbedringer. Dette giver

ikke nogen mening i et forslag, der har til formål at Øge investeringerne i energibesparelser.

Naturligvis skal en udlejer ikke kunne opnå dobbelt dækning for en forbedring, således at der

både ligger en konkret lejeforhøjelse i lejen samtidig med at forbedringen bruges til opfyldel

se af beløbsgrænsen, men dette er allerede gældende i dag. Ejendomsforeningen Danmark

kan derfor ikke se nogen grund til at diskvalificere nogle former for forbedringer, fx opsæt

ning af termoforsatsvinduer, i forhold til den individuelle beløbsgrænse.

Vi gør tillige opmærksom på, at bemærkningerne til ikrafttrædelsesbestemmelsen for denne

del af forslaget flere steder kan misforstås, således at lejligheder, der ved lovens ikrafttræden

allerede er moderniseret og lejet ud efter den tidligere formulering af

5, stk. 2, også kan

blive omfattet. Dette er imidlertid i strid med såvel lovforslagets ikrafttrædelsesbestemmelse

som den indgåede politiske aftale mellem partierne bag energiforliget. Det bør klart og tyde

ligt også af bemærkningerne fremgå, at disse lejligheder netop ikke senere kan kræves at op

fylde de nye krav til anvendelsen af

5, stk. 2, og derfor fortsat kan lejes ud efter denne be

stemmelse.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Vi har noteret, at ministeriet lægger op til at friholde fredede ejendomme fra forbuddet mod

at anvende

5, stk. 2, hvis ikke de lever op til kravene i energiklasserne A-D. Selv om Ejen

domsforeningen Danmark ikke kan støtte ministeriets forslag til hovedregel, skal vi gøre op

mærksom på, at ministeriet som minimum, udover de fredede ejendomme, bør give mulighed

for, at undtagelsen også omfatter ejendomme, der ifølge et kommuneatlas er erklæret beva

ringsværdige eller er omfattet af en bevarende lokalplan.

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser

Forslaget har som nævnt ikke udelukkende relation til energiindsatsen. Men ideen om, at ud

lejer i forbindelse med en renovering af en ejendom kan søge en forhåndsgodkendelse af leje-

forhøjelsen og den fremtidige husleje, virker umiddelbart ganske fornuftig.

Lejelovens

59 a, stk. 1, giver udlejerne mulighed for at indhente forhåndsgodkendelse af

forbedringsforhØjelsen for påtænkte forbedringsarbejder. Der er i dag ingen pligt for udlejer

til at indhente forhåndsgodkendelse, uanset hvilke arbejder udlejer ønsker at udføre, og en

lejer har ingen ret til at kræve, at der indhentes forhåndsgodkendelse.

I betragtning af at det er frivilligt for udlejer, om der indhentes forhåndsgodkendelse, må det

være en fejl, at der er anvendt begrebet

“skal”.

Det giver ikke mening, at et huslejenævn

pligtmæssigt skal foretage en vurdering af den kommende samlede leje for et lejemål, hvis

udlejer blot har anmodet huslejenævnet om at vurdere beregningen af forbedringsforhøjelsen

for et konkret forbedringsprojekt. Bestemmelsen burde derfor være formuleret således, at

huslejenævnet “kan” tage stilling til, om den samlede leje kan oppebæres således at en stil

lingtagen hertil forudsætter, at udlejer anmoder huslejenævnet herom.

—

Ejendomsforeningen Danmark ser således positivt på, at der indføres en mulighed for udlejer

til at indhente forhåndsgodkendelse af en lejeforhøjelse og den heraf følgende samlede leje

efter gennemførelsen af energiforbedringsarbej der eller gennemgribende forbedringer foreta

get i medfør afboligreguleringslovens

5, stk. 2.

Vi finder det dog modstridende med ændringerne i lejelovens

47, at huslejenævnet vil kun

ne nedsætte en ellers korrekt og lovlig beregnet forhøjelse, såfremt den efterfølgende leje

ikke kan oppebæres. I bedste fald vil dette ikke have nogen virkning, når man samtidig,

jf.

ændringen af

47, skal se bort fra energiforbedringer ved vurderingen af det lej edes værdi.

Det er ikke hensigtsmæssigt, at huslejenævnets vurdering og forhåndsgodkendelse kan med

føre en begrænsning for udlejers mulighed for at opnå den fulde, legale lejeforhØjelse af gen

nemførte energiforbedringer, fordi lejeforhøjelsen ifølge lovbemærkningerne kan reduce

res. Denne begrænsning og usikkerhed for udlejer vil fjerne incitamentet for udlejer til at

gennemføre energirenoveringerne.

—

Det er således væsentligt, at denne mulighed bliver frivillig at udnytte for udlejer og ikke på

nogen måde bliver et obligatorisk krav for gyldigt at kunne gennemføre de legale forbed

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

ringsforhøjelser over for lejerne,

jf.

bemærkningerne ovenfor vedrørende aftalt grøn byforny

else.

Den i forslaget tilhørende hensigt om, at forhåndsgodkendelsessagerne alene må tage 2 må

neder i huslejenævnet er naturligvis på papiret positiv, men det er Ejendomsforeningens

Danmarks opfattelse som også nævnt ovenfor under pkt. 2 at det i realiteten ikke vil kun

ne lade sig gøre pga. sagernes kompleksitet og de krav, der stilles til dokumentation og op

lysning, for at huslejenævnet har et kvalificeret grundlag at træffe afgørelse på.

—

Det er allerede i dag sådan, at den i loven forventede sagsbehandlingstid for sager i husleje-

nævnet kun i meget begrænset omfang følges. Ejendomsforeningen Danmark frygter derfor,

at andre sager nu kan trække endnu mere i langdrag, hvis der stilles særlige krav til en be

stemt type sager.

Endelig skal vi blot rent lovteknisk bemærke, at der på nuværende tidspunkt er to lovforslag

ude om ændringer af lej eloven og boligreguleringsloven, som forslår forskellige formulerin

ger af henholdsvis lejelovens

59 d og boligreguleringslovens

25 d. Der er tale om forsla

get til indførelse af forhåndsgodkendelse af lejen i ejer- og andelslejligheder, sendt i høring

den 2. november 2012. Vi forventer, at der sker en rettelse i det ene af de to lovforslag inden

evt, vedtagelse.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet

Indledningsvis skal det bemærkes, at råderetsbeløbet ingen relation har til Ønsket om at øge

incitamentet til at energirenovere de private udlejningsejendomme, uanset at der i lovforsla

gets bemærkninger gøres nogle, om end meget usikre, bemærkninger herom.

Ejendomsforeningeri Danmark finder det uacceptabelt, at der foreslås en så voldsom forhøjel

se af beløbsgrænsen for de godtgørelser, som lejere kan få for udførelse af forbedringer i le

emålet.

Allerede efter nuværende regler er det problematisk, at der i lejeloven ikke er sket en ordent

lig afklaring af, hvorvidt udlejer har mulighed for at nægte lejer at udføre forbedringsarbejder

i henhold til lejelovens

62 a med henvisning til for eksempel, at udlejer selv Ønsker at udfø

re de pågældende arbejder efter lejers fraflytning eller på et andet passende tidspunkt. Endvi

dere er det problematisk, at der ikke i højere grad er sikret udlejer mulighed for at føre tilsyn

med lejers beslutning om form og udførelsen af forbedringsarbejder, når udlejer til sin tid

skal udbetale en godtgørelse herfor.

Disse problemer vil i høj grad blive aktualiseret, hvis der sker en så voldsom forøgelse af

belØbsgrænserne i lejelovens

62 a, og Ejendomsforeningen Danmark finder derfor, at disse

problemer må løses, forinden det overhovedet overvejes at ændre på reglerne.

Som minimum bør ændringen således følges af en nærmere beskrivelse og styrkelse af udle

jers muligheder for at påvirke indretning og gennemførelse af lejernes egne indretninger.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Uden mulighed for at påvirke lejernes egne indretninger, vil det kunne sætte især mindre ud-

lejere i en meget svær Økonomisk situation, hvis der pludselig skal udbetales meget store

summer til fraflyttende lejere og måske endda samtidig anvendes betydelige summer på at

fjerne eller rette lejernes særindretninger.

Det er i øvrigt Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at lejernes udnyttelse af

62 a pri

mært anvendes til at indsætte nye køkkener og bad og ikke bruges til at lave energiforbedrin

ger i lejlighederne.

Ejendomsforeningen Danmark finder derfor, at den pågældende bestemmelse bør udgå af

lovforslaget også med den begrundelse, at forslaget ingen relation har til lovforslagets egent

lige formål om energibesparelser. Det kan således ikke forventes, at lejerne vil udnytte forhø

jelsen af råderetsbeløbet til at foretage energiforbedringer i lejemålet.

Som afsluttende bemærkning til forslaget skal vi gøre opmærksom på, at de indledende be

mærkninger til forslaget er fejlbehæftede, da det fremgår her, at lejer alene betaler en del af

udgifterne. Det er ikke korrekt: Lejerne betaler alle udgifterne til de ønskede indretninger,

men har blot mulighed for at få godtgjort nogle af udgifterne ved fraflytning.

6. Udlejers adgang til at kræve vandmålere og målere til måling af energiforbrug til

køling opsat

Ejendomsforeningen Danmark finder det positivt, at udlejer sikres en mulighed for at efter

komme eventuelle fremtidige påbud om installation af vandmålere og målere til måling af

energiforbrug til køling, og at udgifterne til målerne kan pålægges som en lejeforhøjelse.

Ejendomsforeningen Danmark mener dog, at adgangen til at installere vandmålere samt må

lere til måling af energiforbrug til køling ikke bør begrænses til det tilfælde, hvor der bliver

givet offentligt påbud. Som bestemmelsen er formuleret, vil det have den uhensigtsmæssige

og formentlig utilsigtede konsekvens, at udlejerne ikke vil være berettiget til at installere

vandmålere, medmindre dette følger af offentligt påbud, idet der vil blive sluttet modsæt

ningsvist fra lovforslagets bestemmelser i lejelovens

37, stk. 3 og

46j, stk. 1.

Den nuværende formulering af bestemmelserne om vandmålere giver ikke noget klart svar

på, om udlejer kan opsætte målere efter eget valg, og der foreligger ikke praksis på det. Det

vil dog være yderst positivt, hvis også udlejer har mulighed for at sikre vandbesparende og

dermed miljømæssige formål ved opsætning af målere.

Afsluttende bemærkninger

Ejendomsforeningen Danmark skal bemærke, at det forventede ikrafttrædelsestidspunkt for

loven på ingen måde er realistisk eller formålstjenligt i forhold til de meget indgribende, om

fattende og komplekse regler, der indføres. Det vil ikke være muligt for nogen af parterne,

hverken udlejere, lejere, huslejenævn eller øvrige at indrette sig på forslagets mange, meget

vidtgående krav inden den 1. april 2013.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Da udkastet til forslaget fra foråret blev sendt ud i marts 2012, var den daværende forvent

ning til ikrafttræden 1. januar 2013. Der bør som minimum sigtes efter en tilsvarende periode

på minimum 9 måneder, før loven træder i kraft.

Dette er særlig vigtigt med henvisning til de mange steder, hvor der gives ministeren hjem

mel til at udarbejde bekendtgørelser og vejledninger, som er helt nødvendige for at reglerne

overhovedet kan forstås og efterleves af parterne.

Endelig skal Ejendomsforeningen Danmark bemærke, at vi umiddelbart finder det positivt, at

der er indlagt en hensigt om evaluering af loven om 2 år. Dette er i hvert fald positivt, såfremt

en sådan evaluering vil medføre ændringer af reglerne, i det fald hensigterne med lovforsla

get viser sig at mangle virkning eller måtte føre til uhensigtsmæssige konsekvenser, hvilket

Ejendomsforeningen Danmark frygter, vil være tilfældet.

Sammenfattende skal Ej endomsforeningen Danmark bemærke:

—

At det af ministeriet fremsendte udkast til lovforslag ingen eller kun en meget

ringe virkning vil have på udlejernes incitament til at investere i energibespa

relser i den private udlejningssektor.

At lovforslaget, der angiveligt skulle reducere paradoksproblemet, på ingen

måde har den tilsigtede effekt.

At et indgreb, som begrænser mulighederne for at modernisere de private ud

lejningsejendomme, der ikke kan leve op til kravene i energimærke A-D, vil

betyde tab af arbejdspladser, vil betyde en forringelse af kvaliteten af den pri

vate udlejningssektor ved at forhindre modernisering af utidssvarende ejen

domme, vil medføre tab af skatteindtægter og vil øge faren for, at staten frem

over skal betale et milliardbeløb til byfornyelse.

At den foreslåede 400 kr. regel nok vil kunne have en positiv effekt på udle

jers incitament til at energirenovere, men at reglerne er meget uklare og lov

forslaget på dette punkt er selvmodsigende.

At energiindsatsen anvendes som begrundelse for at gennemføre en række for

slag, som ikke medvirker til at reducere energiforbruget i den private udlej

ningssektor, men alene til at indføre yderligere lej erestriktioner, som skal fast

holde lejen for boliglejemål på et urealistisk lavt niveau og til at få disse til at

fremstå som et miljørigtigt og samfundsgavnligt indgreb, hvad de dog på in

gen måde er.

At der i lovforslaget lægges op til en yderligere komplicering af lejelovgivnin

gen med nye lapperier, der kun tjener til mere bureaukrati og merarbejde for

både de private udlejere og kommunerne.

At forslaget om forhåndsgodkendelser af lejeforhøjelser er forslagets mest po

sitive element, men at lovforslaget også på dette punkt forekommer ufærdigt

og uklart.

At de foreslåede ændringer vil medføre en væsentlig forrykkelse af den øko

nomiske balance mellem udlejere og lejere til lejernes fordel.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

—

At det foreslåede ikrafttrædelsestidspunkt er helt urealistisk og vil medføre en

betydelig retsusikkerhed.

Ejendomsforeningen Danmark tager forbehold for at komme med eventuelle konkrete æn

dringsforslag til lovforslaget, hvis ikke det fremsatte lovforslag indeholder den nødvendige

klarhed i forhold til ovenstående bemærkninger.

Med venlig hilsen

Torben Christensen

Administrerende direktør

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

ORflSKE

R RIfITEKT

VIRKSOHEDER

Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter

Att.: Nils Hein, nih(mbbl.dk

Danske ArkItektvlrsomheder

Kristen Bernikaws Gade

3. sal

1105 %benhavnK

T11 32830500

Fax

32830730

sank 3001

6737 552

lnfodanskeark.dk

www.danskeark.dk

Horingssvar: Energisparepakke Lejeloven mfl.

DANSKE ARK takker for tilsendte høringsmateriale.

FormIet med den udsendte pakke er fremme af energibesparelser

privat boligbyggeri. Vi er dog bange for at ændringerne er for sm og at

de fremstår som administrativt meget tunge og at den ønskede effekt

udebliver i sin nuværende udformning.

Det ensidig fokus p energirenovering giver også anledning til

bekymring for om der vil blive taget nok hensyn til indeklima da dette

relaterer sig stærkt til netop energibesparelses tiltag. (Skimmelsvamp,

tætning og

deraf manglende ventilation).

Klima sikring er ligeledes tiltag der bør medtages og som kan komme

lejerne til gode.

Fremadrettet bør bæredygtighed indtænkes i højere grad ved

kommende revisioner af loven.

Dato: 2012-11-22

1/1

Journalnr.: 100

Ref.: MK/um

Med vqplig

Bæredygtighedskonsulent

Danske Arkitektvirksomheder

Mikael Koch

af 1

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

22.

november

2012

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Att.: Nils Hein

Dansk Industri

Confederation of Danish Industry

Gi. Mønt 4

1117

København K

Høringssvar om udkast til lovforslag om en energisparepakke for

privat udlejning

DI takker for modtagelsen af høring over udkast til lovforslag om en energispare

pakke for privat udlejning.

I bestræbelse på at nå Danmarks og EU’s ambitiøse klima- og energimålsætninger

må bygningers energibehov reduceres væsentligt. DI støtter op om den grønne om

stilling, som er omkostningstung men nødvendig for både borgere, erhvervslivet og

samfundet som helhed.

Lejeloven skal understøtte det nødvendige behov for vedligeholdelse, forbedring og

energirenovering af de mange lejeboliger. Der er et stort behov for øget energireno

vering i landets mange lejeboliger, og derfor er det glædeligt, at regeringen med

dette lovforslag netop adresserer denne opgave.

Det er for DI helt væsentligt, at lovforslaget sætter gang i energirenoveringer, og at

forslaget reelt fører til betydelige energibesparelser til glæde for både lejere og ud-

lejere. Dette skal ske på en enkel og omkostningseffektiv måde, som ikke påfører de

implicerede parter unødvendige administrative forpligtigelser.

Herunder er DI’s kommentarer til de enkelte initiativer beskrevet.

Gennemførelse

totalokonomisk rentable forbedringer

DI finder det positivt, at energimæssige tiltag vurderes ud fra en totaløkonomisk

betragtning, hvor der tages højde for efterfølgende omkostninger til drift og vedli

geholdelse.

Man skal dog være opmærksom på, at det kan være meget vanskeligt at dokumente

re energibesparelse på forhånd. Besparelsen ved nye installationer eller bygnings-

dele afhænger i høj grad af den sammenhæng, de indgår i, samt lejernes adfærd.

Krav til dokumentation må derfor ikke være urealistisk skrappe.

Selvom der ifølge bemærkningerne sigtes mod “de lavt hængende frugter”, vil de

med ordningen følgende øgede dokumentationskrav og fordyrende arbejdsgange

Postadresse/Postal address

1787 København V

Danmark

(+45) 3377 3377

[email protected]

di.dk

Besegsadresser/Visiting addresses

l-lannemanns Allé 25

KøbenhavnS

Sundkrogskaj 20

København

CVR: 16077593

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

mellem udlejer, huslejenævn og rådgiver medføre ekstra omkostninger, som ikke

begrænser energiforbruget.

Der er i forslaget ikke taget højde for de betydelige komfortforbedringer, som bebo

erne vil opleve ved en energiinvestering i form af bedre indeklima, mindre træk og

støj m.v. Komfortforbedringer er sammen med besparelserne i energiudgifterne for

lejerne med til at forøge brugsværdien af lejemålet, hvilket grundlæggende er det,

som en forhøjelse af lejen skal modsvare.

Aftalt grøn byfornyelse

DI ser positivt på mulighederne for aftalt grøn byfornyelse, som i den rigtige form

kan bidrage til at skabe et reelt og nødvendigt incitament for udlejere til at igang

sætte energirenoveringer.

Det er DI’s opfattelse, at energirenovering af lej eboliger skal ske på baggrund af fri

villige aftaler mellem udlejer og lejer. Derfor finder DI det positivt, at forslaget nu

er ændret, således at forhåndsgodkendelse kan undlades.

Det kan dog vise sig problematisk, at samtlige lejere skal tilslutte sig en frivillig af

tale for at kunne undlade den besværlige og tidskrævende forhåndsgodkendelses

procedure i huslejenævnet. Ofte er der en enkelt eller to lejere, der ikke vil være

med, og dermed er der i realiteten pligt til forhåndsgodkendelse.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse afboligreguleringslovens

§ 5, stk.

DI finder det overordnet positivt, at der med forslaget gives muligheder for at udle

jer kan energirenovere enkeltlejligheder ved at

foretage investeringer i energibesparende foranstaltninger, der bringer

ejendommen op på minimum energiniveau D, eller

fortager en investering i rene energiforbedringer på minimum

m boligareal.

400

kr. pr.

DI mener imidlertid, at ovenstående muligheder for at energirenovere ikke nød

vendigvis behøver at være koblet på boligreguleringslovens § 5, stk.

4. Forhåndsgodkendelse af lej eforhoj elser

DI støtter, at der indføres mulighed for udlejer til at indhente forhåndsgodkendelse

af en lej eforhøjelse.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet

DI har ingen kommentarer til forslaget.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af

energiforbrug til køling

DI støtter, at udlejer sikres en mulighed for at efterkomme eventuelle fremtidige

påbud om installation af vandmålere og målere til måling af energiforbrug til kø

ling.

Med venlig hilsen

72.

)

J4in;t-

0’

Elly Kjems Hove

Underdirektør

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Vedhæftede filer:

Gitte Spies <[email protected]>

22. november 2012 14:06

Nils Hein

SV: Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning

frist 22.11. 2012

3902_001.pdf

Som svar på høringsmaterialet over udkast til lovforslag om en energisparepakke udsendt 2. november

genfremsender BYFO vedhæftet foreningens kommentar til udkast til energisparepakke fra marts d.å.

Kommentaren fra marts er stadig udtryk for BYFOs holdning.

Med venlig hilsen

Gitte Spies

Fra:

Nils Hein [mailto:[email protected]]

Sendt:

2. november 2012 10:24

Til:

[email protected]; maikarkitektforeningen .dk; batbatkartellet.dk; blcbl.dk; bosambosam.dk;

[email protected]; bvbbvb.dk; Lars Heilesen; Info; BYFO; dkdklf.dk; Dansk Byggeri; [email protected];

dkdi.dk; hoeringercdommerfm.dk; John R. Frederiksen; pmcadv-martinelli.dk; [email protected];

[email protected]; bvogmilioeomraadetfrederiksberci.dk; [email protected]; [email protected]; hvrhvr.dk;

Ingericbvfornvelse.dk; kkkl .dk; infokubenman.dk; [email protected]; infolf.dk; kbclanddistrikterne.dk;

llodkcllodk.dk; Dostvestrelandsret.dk; postoestrelandsret.dk; maikrealkreditforeningen.dk; rkrrkr.dk;

kbhsbsbv.dk; sbisbi.dk; sgagarderaad.dk; Tekniq; ensens.dk; evmevm.dk; fmfm.dk; [email protected];

Emne:

Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning frist 22.11. 2012

Til de høringsberettigede organisationer m.v.

Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke

I aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DE, EL og K om den danske energipolitik 2012-2020 indgår en

række initiativer under Et energieffektivt samfund med mindre energispild.

Ét

af initiativerne vedrører gennemførelse af en energisparepakke, der som opfølgning på energiaftalen i 2008 og

strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger skal fremme energibesparel5er i private lejeboliger. I

energiaftalen er det beskrevet, hvilke hovedelementer der indgår i energisparepakken.

Regeringen og V, DE, EL og K har i forlængelse heraf den 9. oktober 2012 indgået en aftale om udmøntningen af

energisparepakken i lovgivning.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har på denne baggrund udarbejdet vedhæftede udkast til forslag til lov om

ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov

om leje af almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv. som en samlet energisparepakke, der uden at

forrykke balancen mellem lejere og udlejere har til hensigt at skabe væsentligt forbedrede incitamenter til

gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger.

Udkastet til lovforslag indeholder følgende hovedelementer:

1. Gennemførelse aftotaløkonomisk rentable forbedringer.

2. Aftalt grøn byfornyelse.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

4. Forhåndsgodkendelse at lejeforhøjelser.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.

Lovforslag forventes fremsat i december 2012.

Eventuelle bemærkninger bedes under henvisning til j.nr. 2012-3828 sendt pr. mail til [email protected]ç, så de er

ministeriet i hænde senest den 22. november 2012, kl. 16.

Med venlig hilsen

Nils Hein

MINISTERIET FOR BY-, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

GI. MØnt4

1117 København K

[email protected]

4171 7775

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Bygnings Frednings Foreningen

Sarnrnendutriingen

af ejere, administratorer og brugere af fredede

ejendomme

Assocatioe of

()‘ncrs of historie Kouses jo Denmark

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Boligafdelingen

Boliglovgivning

G1.Mont4

1117 København K

BYFO

UDKAST

Forslag

til

Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af

almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv.

(Energisparepakke)

Bygnings Frednings Foreningen, BYFO, der er interesseorganisation for ejere af fredede bygninger, har

desværre ikke fået udkastet i høring, men er blevet tilsendt det ad andre kanaler og skal hermed kommentere

høringsmaterialet på et tbr frednings- og bevaringsområdet væsentligt punkt.

Vi har med tilfredshed noteret, at der lægges op til at friholde fredede ejendomme fra forbuddet mod at

anvende boligreguleringslovens

stk. 2, hvis ikke de lever op til kravene i energiklasserne A-D.

BYFO anbefaler, at undtagelsen også kommer til at omfatte bevaringsværdige ejendomme, der er omfattet af

bevarende

byplanvedtægt, bevarende lokaiplan, tinglyst

bevaringsdeklaration eller bygninger udpeget i

kommuneplanen som bevaringsværdige. Begrundelsen er, at de bedste bevaringsværdige bygninger befinder

sig på højde med eller lige under de fredede bygninger. De nye energisparekrav vil betyde, at disse

bygninger kan blive antikvarisk amputerede og derved komme til at fremstå som

historisk skal med et

decimeret indre.

Afgrænsningsmæssigt ser vi intet problem i at lade undtagelsen gælde også denne gruppe bygninger, da de er

klart identificerbare, som vi blandt andet kender det fra Bygningsreglernentet.

BYFO

står

til rådighed for uddybning af ovenstående.

(jitte

Spies

IYFO

30. marts 2012

Borgergade 111

1300 København 1<

Telefon:

Telefax:

4557 1222

4557 1011

E-mail: [email protected]

Horne page: www.byfo.dk

Giio: 633-9379

CVR-nr: 88 62 84 11

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

Vedhæftede filer:

Charlotte Bigum Lynæs <[email protected]>

22. november 2012 11:40

Nils Hein

Jannik Bay

Høringssvar ref.j.nr. 2012-3828

Høringssvar_LF.pdf; LF_energisparepakke.pdf

Til rette vedkommende,

Hermed vedhæftes landbrug & Fødevarers høringssvar på udkast til lov om en energisparepakke. Der vedlægges

tillige vores høringssvar fra høringen om samme i foråret 2012.

Venlig hilsen

Charlotte Bigum Lynæs

Chefjurist!Advokat, Generel Erhvervspolitik

Landbrug & Fodevarer

D +45 3339 4011

M +45 3083 1048

E [email protected]

Landbrug & Fødevarer

Axeltorv 3 DK 1609 København V

www.lf.dk

Landbrug & Fødevarer er erhvervsorganisation for landbruget, fødevare- og agroindustrien. Med en eksport på over

120 milliarder kroner årligt og med 141 .000 beskæftigede repræsenterer vi et af Danmarks vigtigste eksporterhverv.

Ved at nytænke og synliggore erhvervets bidrag til samfundet sikrer vi vores medlemmer en stærk placering i

Danmark og globalt.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Dato

Side

22. november 2012

1 afl

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Via mail til Niels Hein på nihnibbl.dk

—

Landbrug

Fodevarer

Axelbor Axeltorv3

DK1609 København

÷4533394000

÷45 3339414]

[email protected]

www.lf.dk

CVR

DK25 529529

Udkast til Lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning

Landbrug & Fødevare takker for muligheden for at kommentere udkastet til Lov om en

energisparepakke for privat udlejning, som i en let ændret udgave tillige var i høring frem til den 31.

marts 2012.

Ved det forgående udkast til lovforslag afgav Landbrug & Fødevarer et høringssvar, som

vedlægges dette høhngssvar, idet de overordnede bemærkninger er de samme.

Landbrug & Fødevarer er fortsat bekymrede over den uacceptable skævvridning mellem udlejer og

lejer, der fortsat lægges op til i udkastet, fordi udlejer ikke indrømmes tilstrækkelig mulighed for at

kunne forrente sine investeringer.

Det er helt afgørende for at opnå en gennemtænkt og varig energioptimering af lejemålene, at

begge parter støtter op om tiltagene og i kraft heraf bidrager positivt til gennemførelsen.

Forudsætningen for denne tilgang er imidlertid, at begge parter modtager anerkendelse for de

investerede ressourcer. Som forslaget er formuleret, er det ensidigt til fordel for lejeren.

Landbrug & Fødevarer støtter i øvrigt Ejendomsforeningen Danmarks velovervejede høringssvar.

Med venlig hilsen

Erhvervsqtik

D +4530394011

+4530831048

[email protected]

Lardbcug&

Fadevarerererh’seres

organisation

fcriandbraget fedneare.

ogagroindastrieniiled

er eldpnrtpå

over

120

mii ha

rdenireorier årligt eg ned

141.000

beskæftigede reoræteef

erer vi

etef

Deemæfeo vigtigste ekopoetertseere.

Ved atnytærske ogsynliggareerfreervets

bidrag sit samfundet sikrere’ saras

medlemmer er

stærk

placering i

Oerrrearkog glebalt.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Dato

Side

31marts2012

lafi

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Alt.: Nils Hein

Via mail [email protected]

Landbrug &

Fødevarer

Axelborg,

Axeltrv 3

DK 1609 København V

•ts533390O0

‘4533394141

[email protected]

www.Il,dk

CVRDK25 529529

Udkast til lovforslag om energisparepakken

Landbrug & Fødevarer har noteret, at organisationen ikke er angivet på listen over høringsparter

til

forslag til lov om ændring af lov om leje m.fl. og dermed ikke har været inddraget i processen med

at søge frivillige incitamenter til at udføre energibesparende foranstaltninger i lejemål. Dette er be

klageligt al den stund, at Landbrug & Fødevarer

sin medlemsskare har et betydeligt antal med

lemmer, der har indrettet private lejemål i nedlagte landejendomme, på herregårde, godser og lig

nende eller i en igangværende bedrift, hvor der er mulighed herfor og hvor, den samlede byg

ningsmasse således udnyttes på fornuftig og forsvarlig vis.

Mange landejendomme er af ældre dato, og landbrug & Fødevarer finder på den baggrund, at det

er et velbegrundet formål at skabe frivillige ordninger, der gør det

attraktivt

for udlejerne at gennem

føre energibesparende tiltag, der generelt vil optimere standarden i de pågældende lejemål med

respekt for landbrugserhvervets muligheder og begrænsninger.

Trods intentionen om at etablere en model for rentable energiforbedringer

til

gavn for både udlejere

og lejere, må Landbrug & Fødevarer desværre konstatere, at forslaget ikke skaber den afgørende

og fornødne sikkerhed for, at udlejere, der vælger at gennemføre omkostningstunge energisparetil

tag, kan foretage en rentabel eller blot udgiftsneutral investering med sigte herpå. Det er helt afgø

rende for en succesfuld udmøntning af regeringsgrundlaget, at den påtænkte regulering afstikker

klare rammer for, hvordan lejeopkrævningen kan afspejle de foretagne investeringer for udlejeren

på den ene side og forbedringer for lejeren og miljøet på den anden side.

Landbrug & Fødevarer finder afslutningsvis anledning til at bemærke, at den fastsatte horingsfrist

er uacceptabelt kort og ønsker også i lyset heraf at bakke Ejendomsforeningen Danmark op

sit

høringssvar, der indeholder nærmere indsigelser om forslagets enkelte punkter.

Spørgsmål til ovenstående kan rettes til undertegnede, der også står til rådighed for en nærmere

drøftelse.

Med venlig hilsen

“-.CharIotte Bigum næs

Advokat]seniorkonsulent

( \

Landbrug& Fvdevn!r er erhe,vs

or5arlisatlon fra-landbruget.

todevare

ogagroindustelen. Med

eksport p

enes

100

milliarder

kroner tigt og med

t’v.0C0 beskæftigede repræsentesersi

Danmarks vigtigste eksporterhverv.

Ved at nytænke ogsynliggoruerhververt

bidrag til samfundet sikrer

vores med.

lt’mnierenstærkplacering Danmark

ogglobalt.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter

Att.: Nils Hein

Boliglovgivning

GI. Mønt 4

1117 København K

21. november2012

Dokumentnr.: 222177

Dansk Byggeris høringssvar til udkast til lovforslag om en energisparepakke

Dansk Byggeri takker for høringen af forslag til lov om ændring at lov om leje, lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov

om leje af almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv. (Energisparepakke).

Formålet med loven er, at skabe væsentligt forbedrede incitamenter for udlejer og

lejere til gennemførelse at energibesparende foranstaltninger i private lejeboliger. Et

formål Dansk Byggeri til fulde bakker op om. Der er dog en række forbedringsmulig

heder i lovforslaget, jf. Dansk Byggeris bemærkninger til hovedelementerne i det føl

gende:

Gennemførelse at totaløkonomisk rentable forbedringer

Med forslaget lægges der op til, at udlejer kan opkræve en større lejeforhøjelse end

efter de gældende regler, forudsat at kravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt.

Herved øges lejeforhøjelsens størrelse i forhold til de gældende regler, dog maksi

malt til størrelsen af den dokumenterede besparelse for lejerne. Dansk Byggeri støt

ter op om totaløkonomi-princippet, og finder det positivt, at der er forelagt en model,

hvor gevinsten ved energibesparende arbejder fordeles mellem parterne.

Det fremgår af lovforslaget, at der er behov for at fastlægge en række specifikke for

hold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning, herunder en række forhold af tek

nisk karakter, som ikke er egnede til at medtage i en lov, hvorfor Dansk Byggeri end

nu finder rækkeviden af lovforslaget uklart.

Aftalt grøn byfornyelse

Forslaget om aftalt grøn byfornyelse lægger dels op til en aftale mellem ejendoms

ejeren og et flertal af lejerne om gennemførelse at energibesparende arbejder i ejen

dommen dels en aftale mellem energiselskab og ejendomsejer om tilskud m.v.

Der er dertil lagt op til, at de energimæssige konsekvenser ved gennemførelse at

projektet er grundigt belyst, inden aftalen om projektet indgås. Der skal derfor før af

talens indgåelse indhentes en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om

de energimæssige konsekvenser af de påtænkte arbejder, hvilket Dansk Byggeri fin

der fornuftigt.

Nørre Voldgade 106

Postbox 2125

1358 København K

Telefon 72 160000

Telefax 72 1600 10

www.danskbyggeri.dk

[email protected]

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Dansk Byggeri er positiv over for, at der åbnes op for, at GI får mulighed for at yde

udlejere og lejere gratis uvildig rådgivning i forbindelse med forhandlinger mellem

lejere og udlejere om aftalt grøn by-fornyelse. Det er dertil fornuftigt, at de enkelte

kommuner får mulighed for at yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsen

som følge af de energibesparende arbejder, samt kan tilbyde genhusning efter byfor

nyelseslovens kapitel 8. Dansk Byggeri mener, at kommunerne kan spille en stor rol

le i at motivere udlejere og lejere til at indgå en aftale, og kommunerne bør aktivt sø

ge at opfordre til aftaler om grøn byfornyelse.

Hvor stor en effekt forslaget vil have er uklart og må også formodes i vid udstræk

ning at afhænge af de kommunale beslutninger. Det er dertil uklart i lovforslaget,

hvordan udlejer indgår en aftale med et energiselskab, herunder om et energiselskab

er forpligtet til at yde tilskud til en udlejer, hvis en sådan henvender sig med en aftale

om grøn byfornyelse. De nye rammer for energiselskabernes indsats i 2013-2016,

herunder også spørgsmålet om aftaler mellem energiselskab og udlejer som led i

grøn byfornyelse, prioriterer ikke energiselskabernes spareindsats mod bygninger.

Dansk Byggeri finder det bekymrende, at man med den nye aftale for energiselska

berne ikke har øget selskabernes tilskyndelse til at yde tilskud til energibesparende

foranstaltninger som led i grøn byfornyelse, hvilket ellers formodes i bemærkningerne

til nærværende lovforslag.

—

Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens

5, stk. 2

I lovforslaget gøres det til et vilkår, at udlejeren kun må fastsætte lejen efter

5, stk.

2, ved genudlejning, hvis ejendommen som helhed opfylder en energiramme på A-D

i energimærkningen eller hvis udlejeren forud for genudlejningen af en gennemgri

bende forbedret lejlighed kan dokumentere, at der er foretaget rene energiforbedrin

ger inden for en periode på 2 år i boligdelen af ejendommen for et beløb svarende til

400 kr. pr. m bruttoareal. Dansk Byggeri er positive over for, at der stilles energikrav

for anvendelse af boligreguleringslovens

5, stk. 2, men har dog svært ved at gen

nemskue konsekvenserne af, hvorvidt kravet rent faktisk vil medfører de forventede

energiforbedringer. Dansk Byggeri ser derfor frem til evalueringen af lovforslaget, når

ændringerne har været i kraft i 2 år.

Det fremgår af lovforslaget, at fredede ejendomme undtages fra kravet om energi-

mærke D eller bedre, som forudsætning for at benytte lejefastsættelsesreglerne efter

boligreguleringslovens

5, stk. 2. Dansk Byggeri mener, at det er fornuftigt at undta

ge fredede ejendomme fra energirenoveringskrav, som forudsætning for at benytte

5 stk. 2. Der bør tilsvarende gives undtagelse for ejendomme, der er erklæret beva

ringsværdige eller er omfattet af en bevarende lokalplan.

Forhåndsgod kendelse af lejeforhøjelser

Dansk Byggeri er positiv over for, at det på frivillig basis bliver muligt for udlejer at

indhente en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede leje efter gen

nemførelse af en forbedring. Dette vil kunne skabe en større sikkerhed for udlejer

om, hvilken leje udlejeren kan kræve, hvis et konkret forbedringsprojekt gennemfø

res.

Kravet om en maksimal sagsbehandlingstid for en forhåndsgodkendelse på max 2

måneder vil endvidere fremme, at lovgivningen ikke fungerer som en flaskehals for

gennemførsel af forbedringsprojekter.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Forhøjelse at råderetsbeløbet

Det foreslås, at den maksimale godtgørelse for lejerens råderet fastsættes til 110.252

kr. i 2009-niveau, svarende til godtgørelsesbeløbet for lejere i almene boliger.

Dansk Byggeri noterer, at med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennem

føre forbedringsarbejder i boliger i private udlejningsejendomme, hvor udlejeren ikke

har planer om at udføre sådanne arbejder. Med forhøjelsen gives der således lejere

øgede muligheder for selv at udføre energibesparende arbejder i boligen.

Dansk Byggeri anbefaler, at forhøjelsen af råderetsbelobet fastsættes til energifor

bedringer for at styrke lejernes incitament til at gennemføre energibesparende for

bedri n gsarbejde r.

Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling at energi

forbrug til køling

Det foreslås, at indføre krav om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling i

flerbruger-ejendomme. Endvidere foreslås det, at udlejeren i såvel private lejemål

som i almene boliger og i erhvervslejemål får mulighed for at forlange opsat målere til

fordeling af energiforbruget til køling. Dansk Byggeri har umiddelbart ikke bemærk

ninger til denne del af lovforslaget.

Dansk Byggeri står naturligvis til rådighed for uddybning af høringsbemærkningerne.

Med venlig hilsen

Dansk Byggeri

Mieke Bak Rasmussen

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

HØRI NGSSVAR

Udkast til lovforslag om en energisparepakke (forslag til lov om ændring

af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om

byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af almene boliger og lov om

leje af erhvervslokaler mv.)

• BYGHERRE

FORENINGEN

Bygherreforeningen takker Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter for lejligheden

til at kommentere høringsmaterialet vedrørende udkast til lovforslag om en

energisparepakke (forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig

regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje

af almene boliger og lov om leje af erhvervsloka ler mv.).

Som nævnt i tidligere høringssvar af 2. april 2012 har Bygherreforeningen de

seneste år arbejdet aktivt med at styrke mulighederne for at energieffektivisere den

eksisterende bygningsmasse blandt andet gennem “Handlingsplan for

energirenovering af lejeboliger”, i projektet “Renovering på dagsordenen” samt ved

udgivelsen af rapporten “Energirenovering for lejere”.

—

20. november2012

1300 København K

[email protected]

www.bygherreforeningen dk

Bygherreforeningen ser fortsat et stort og uudnyttet potentiale for energirenovering

i de private udlejningsboliger. Vi har derfor set frem til at der bliver skabt

forbedrede incitamenter for de private ud lejere af boliger og løsningen af det

såkaldte “paradoksproblem”. Selvom der er nye positive elementer i den foreslåede

energisparepakke, mener vi fortsat ikke, at der med det nye forslag er skabt

tilstrækkeligt stærke incitamenter for udlejerne til, at der vil ske en afgørende

tilvækst i energirenoveringerne i de private udlej ningsboliger.

Indholdet i udvalgte enkeltelementer kommenteres herunder:

1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer

Totaløkonomiske betragtninger er positive som grundlag for vurdering af

energirenoveringsprojekter, herunder er det særlig vigtigt at påpege synergierne

ved samtidighed af energirenovering med almindelig renovering. Men totaløkonomi

kræver for at være retvisende inddragelse af en lang række forhold som komfort-,

indeklima- og indretningsmæssige forbedringer for lejerne, udviklingen i energi-

priserne, forøget levetid ved udskiftning af komponenter osv. Disse positive

elementer bør inddrages i huslejefastsættelsen. Dette må yderligere bemærkes, at

beregnings- og dokumentationsmæssigt vil det være krævende for bygningsejeren

at iværksætte sådanne analyser, som i et vist omfang derfor vil fungere som et

negativt incitament for bygningsejeren til at igangsætte en energirenoverings

proces, medmindre der gives støtte til analyserne. Her vil det som i punktet

nedenfor være naturligt at overveje en mulig kobling med energiselskabernes

forpligtelser.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

2. Aftalt grøn byfornyelse

Det er vigtigt med en effektiv beslutningsprocedure blandt lejerne for at reducere

bygningsejerens usikkerhed og dermed forbedre dennes incitamenter for at

engagere sig i energirenoveringsprocessen. Når energibesparelsen fuldt ud svarer

til huslejeforhøjelsen for ejeren, virker det naturligt, at beboerrepræsentationen har

kompetence til at indgå den frivillige aftale med bygningsejeren. Ofte vil det ikke

være muligt at få samtlige lejere til at bakke op om en frivillig aftale. Et prospekt

udarbejdet af bygningsejerens rådgivere burde være tilstrækkeligt grundlag for en

beslutning evt, i kombination med rådgivning fra Grundejernes Investeringsfond.

Udover at det vil forsinke processen, er det tvivlsomt om huslejenævnene i deres

nuværende form vil have den fornødne ekspertise til kritisk at kunne vurdere de af

de tekniske rådgivere opstillede beregninger.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens

stk. 2

Der kan umiddelbart virke som et kraftigt incitament for bygningsejere at indføre

energikrav for ejendommen som betingelse for modernisering af lejemål efter

stk. 2. Resultatet risikerer imidlertid at blive, at man reelt sætter udviklingen i stå i

de ringeste ejendomme med tiltagende forslumning som resultat. Denne bekymring

kan i sidste ende resultere i et øget behov for (dyr) byfornyelse. 400 kr reglen kan

muligvis modvirke de negative incitamenter, men det er temmelig usikkert. Endelig

må det anbefales at de bevaringsværdige bygninger fritages for disse regler ud

fra såvel bygningskulturelle hensyn som den tekniske usikkerhed, der hersker om

mulighederne for at energirenovere i disse bygninger.

—

Side 2

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser

Muligheden for frivillig forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser i huslejenævn vil

virke som et positivt incitament for bygningsejerne mht. energirenovering. Til

gengæld vil forhåndsgodkendelse som et krav risikere at introducere ekstra tid og

usikkerhed i beslutningsprocessen, fordi man ikke kan regne med at oppebære

den samlede leje særligt. Dette særligt hvis huslejenævnenes ekspertise er

mangelfuld i forhold til de problemstillinger, som de forventes at behandle. Fristen

på de 2 måneder er et positivt element, men i lyset af ovenstående er spørgsmålet

om den kan overholdes.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet

Forhøjelsen af råderetsbeløbet virker voldsom i betragtning af de krav, som

bygn ingsejeren kan stille til lejernes forbedringer.

6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af

energiforbrug til køling

Det virker naturligt at bygningsejeren får denne adgang. Ydermere vil det være

fornuftigt, at bygningsejeren får adgang til at opsætte målere efter eget valg dvs.

uden offentligt påbud. Den ovennævnte rapport viser at synliggørelse af forbrug er

central i at påvirke forbruget. Desuden vil opsætning af målere med fordel kunne

foretages i sammenhæng med andre arbejder i bygningerne som en fremtids

sikring ift. kommende lovkrav.

—

Bygherreforeningen anbefaler at ikrafttrædelsen udskydes i betragtning af, hvor

omfattende, komplekse og uafklarede ændringerne vil forekomme bygningsejerne.

Der er behov for tid til at udarbejde og implementere vejledninger mv. Hvis det ved

den planlagte evaluering viser sig, at der ikke opnås en tilstrækkelig tilvækst i

energirenoveringerne i de private udlejningsboliger, vil det være meget afgørende,

at der ud fra grundige analyser af erfaringerne justeres i reglerne, så der skabes

bedre incitamenter for bygningsejerne.

Bygherreforeningen står i øvrigt til rådighed for uddybning af ovenstående.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

Jens Gorm Hansen <[email protected]>

20. november 2012 14:11

Nils Hein

Kamilla Thingvad; Rasmus Tengvad

vedr. Høring om Energispareapkken

Kære Nils,

Dansk Energi ser positivt på det fremsatte forslag til Energisparepakke i udlejningsbyggeri og almene

boliger.

Vi mener, at det er afgørende, at der skabes incitamenter til at gå så langt som muligt under hensyn til

økonomi og æstetik når der energirenoveres. Vi anerkender, at man i lovforslaget har gjort flere tiltag der

går denne retning (især 2.2.3. om Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens

stk. 2). Det er imidlertid vores vurdering, at der bør skabes yderligere incitamenter til bygningsejerne for at

lave energirenoveringer (også uden for dette lovforslag), hvis vi skal nå regeringens målsætninger for

energirenovering i bygningsmassen. Vi indgår gerne i en dialog med ministeriet herom, hvis det har

interesse.

—

Med venlig hilsen

Jens Gorm Hansen

Chefkonsulent, candscient.pol

+45 35300416

Dansk Energi

Rosenørns Alle 9

1970 Frederiksberg C

+45 35 300 400

Vidste du, at 56 pct. af danske husstandes betaling for el er rene skatter og afgifter? Det er europarekord.

Læs flere fakta i “10 punkterede myter om den danske elsektor”

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

Anders Clausen <[email protected]>

20. november 2012 13:10

Nils Hein

Randi Michaelsen; Charlotte Witt

J.nr. 2012-3828

Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke

MINISTERIET FOR BY-, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Att.: Nils Hein

Boliglovgivning

GI. Mønt 4

1117 København K

GI har ingen bemærkninger til udkast til lovforslag om en energisparepakke, med undtagelse af en enkelt

bemærkning til “Kapitel 6 A,

Aftalt grøn byfornyelse” § 50 c og § 50 d, hvor § 50 c omhandler ejendomme uden beboerrepræsentation

og § 50 d ejendomme med beboerrepræsentation.

Det forekommer uklart, hvorvidt beboerrepræsentationens aftale med udlejer efter den foreslåede § 50 d

tillige får virkning for lejemål, der er ubeboede og uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse, som det

er tilfældet efter den foreslåede § 50 c.

Venlig hilsen

Anders Clausen

advokat, souschef

Konto

BOLIGER

Ny Kongensgade 15

1472 København K

Tlf. 82 32 23 00

Direkte tlf. 82 32 23 20/Mobil 21 69 30 80

www.gi.dk

www.ejendomsviden.dk

GI er en fond, som løser lovopgaver med det formål at sikre bedre boliger. Vi administrerer penge til vedligeholdelse af private

udlejningsboliger, yder billige lån og støtter innovative udviklingsprojekter.

Denne mail og vedlagte filer indeholder materiale, der kun er beregnet for adressaten. Vi beder dig derfor kontakte os, hvis du

ved en fejl har modtaget denne mail. På forhånd tak.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

TEKNIQ

INSTALLATØRERNES ORGANISATION

Pr. mail: [email protected]

Ministeriet for

By, Bolig og Landdistrikter

Gammel Mønt 4

1117 København K

Att.: Nils Hein

TEKNIQ

Paul Bergsøes Vej 6

2600 Glostrup

Telefon 4343 6000

22. november 2012

Ref Sfl-f

[email protected]

Høring over udkast til lovforslag en energisparepakke for privat

udlejning Energisparepakke m.v.

—

Ministeriet for By-, Bolig og landdistrikter har den 2. november 2012 frem

sendt udkast til lovforslag om energisparepakke for privat boligudlejning.

Baggrunden for og formålet med lovforslaget er at gøre det lettere og mere

attraktivt for bade udlejere og lejere at gennemføre energibesparende for

anstaltninger.

TEKNIQ skal udtale sin støtte til lovforslaget og at det nu bliver fordelagtigt

for såvel udlejer som lejere at energirenovere.

TCKIIIQ

er en nrbejdgi,e.- cc brancheorgansnticn

med

telniske

irstaIIat,orrsvirLscmhede

roer cc eronrer

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Preben Mathiesen <[email protected]>

22. november 2012 11:50

Nils Hein

Høringssvar fra BL Danmarks Almene Boliger vedr. lovudkast til en

energisparepakke

Til Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter —j.nr. 2012-3828.

BL— Danmarks Almene Boliger modtog den 2. november ovn. lovudkast i høring.

Da lovudkastet kun begrænset omfang vedrører den almene sektor ved at der som noget nyt blot indføres en

mulighed for udlejer til at kræve opsat målere til måling af energiforbruget til køling, og da dette selvsagt i

fremtiden kan vise sig at være fornuftigt i både boliger og erhverv pga. klimaudviklingen mv., har BL Danmarks

Almene Boliger ikke yderligere bemærkninger til udkastet.

—

Med venlig hilsen

Preben Mathiesen

Juridisk konsulent

BL Danmarks Almene Boliger

Studiestræde 50

1554 København V

3376 2000

—

Direkte telefon: 3376 2056

Mobil: 2888 1870

Mail: pmbl.dk

DANMARKS ALMENE BOLIGER

Danmarks Almene Boliger er en interesse- og brancheorganisation for Ca. 550 almene boligorganisationer

med tilsammen 550.000 boliger eller hver 5. danske bolig.

Vi huser alle slags mennesker, og det er vi stolte af. Mød os p www.bl.dk og p www.facebook.com

—

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Østre Landsret

Præsidenten

Den

J.nr. 40A-ØL-54- 12

9 NV 201/

init.:maa

Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter

Gi. Mønt 4

1117 København K

Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikter har ved brev af 2. november 2012 (jnr. 2012-3828)

anmodet om eventuelle bemærkninger til udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat

udlejning (Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering afboligforholdene, lov

om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af almene boliger og lov om leje aferhvervslo

kaler m.v.).

I den anledning skal jeg meddele, at udkastet ikke giver landsretten anledning til at fremkomme

med bemærkninger.

Dette brev er alene sendt pr. mail.

Med venlig hilsen

---

Bredgade 59, 1260 Kbcn1iavn K.

Tlf 99686200

(Fax 33 14 5822>

Iljemmeside: www.oesirelandsret.dk

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Vestre Landsret

Præsidenten

Ministeriet for By-, Bolig og Land

distrikter

Gi. Mønt 4

1117 København K

J.nr.

40A-VL-48- 2

Den

15/I 1-2012

Ministeriet for By-. Bolig og Landdistrikter har ved brev af 2.

november 2012 anmodet om

eventuelle bemærkninger til et udkast til forslag til lov om

ændring af lov om leje, lov om

midlertidig regulering af boligforholdene. lov om byfornyelse

og udvikling af byer, lov om

leje afalniene boliger og lov om leje aferhvervsiokaler m.v. (Ene

rgisparepakke m.v.).

I den anledning skal jeg meddele, at udkastet ikke giver

landsretten anledning til at

fremkomme med bemærkninger.

Dette svar sendes efter anmodning alene elektronisk og til nih

i;mhbl.dk.

Der henvises tilj. nr. 2012-3828.

Med venlig hilsen

ame Christensen

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Til:

Fra:

Nils Hein (Sagsbehandler, Boliglovgivning)

SørenS. Thomsen

Dansk Fjernvarme [email protected]]

Emne: Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning

frist 22.11 2012

Sendt: 08-11-2012 15:14:55

Bilag:

image00l .jpg; image002.png; image003.png;

Til

Ministeriet for By-, bolig og landdistrikter, Nils Hein.

Dansk Fjernvarme takker for høringsmuligheden til det nævnte materiale. Dansk Fjernvarme har ikke bemærkninger her til.

Med venlig hilsen

Søren Schmidt Thomsen

Direktionskonsulent

Merkurvej 7

DK-6000 Kolding

Tel. (+45) 7630 8000

Fax: (+45) 7552 8962

Direkte Tel: (+45) 7630 8032) mobil: (+45) 2946 6864

www.danskfjernvarme.dk

Dansk

Fjernvarme

Fra:

Sendt:

Til:

Cc:

Emne:

Vedhæftede filer:

Elna Kjærsgaard Dansk Fjernvarme

november 2012 10:29

Kim Mortensen Dansk Fjernvarme Søren 5. Thomsen Dansk Fjernvarme

Karen Marie Nygaard Dansk Fjernvarme

VS: Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning frist 22.11. 2012

imageool.emz; Lovforslag til høring 02.11.12.docx

Med venlig hilsen

Elna Kjærsgaard

Merkurvej 7

DK- 6000 Kolding

Tel. (+45) 7630 8000

Fax: (045) 7552 8962

www.danskfiernvarme.dk

Til: [email protected]; mailø)arkitektforenincien.dk; battlbatkartellet.dk; [email protected]; bosam(S)bosam.dk; bvfkonfbvfkon.dk; bvbfbvb.dk; info)bvpaesoc.dk;

infobyoherreforeningen.dk; sekretariatbyfo.dk; [email protected]; [email protected]; info(5danskeark.dk; infoø)danskenerpi.dk; kontaktçldanskeudleiere.dk; Elna

Kjærsgaard Dansk Fjernvarme; dommerforenincten1amail.com; di1di.dk; hoerincierøldommerfm.dk; infoeiendomsforeninaen.dk; omadv-martinelli.dk;

[email protected]; [email protected]; bvopmiljoeomraadetfrederiksberp.dk: ai1cti.dk; hheArasb.dk; hvrlhvr.dk; Inoericbvfornvelse.dk; klçSlkl.dk;

infokubenman.dk; okf1okf.kk.dk; info1lf.dk: kbçlanddistrikterne.dk; llodkllodk.dk; oost4vestrelandsret.dk; oostioestrelandsret.dk;

mailrealkreditforeninaen.dk; rkr1rkr.dk; kbhfsbsby.dk: sbiølsbi.dk; soaciarderaad.dk; [email protected]; ensøens.dk; evmlevm.dk; fmøfm.dk:

kebminkebmin.dk; oostfkulturstvrelsen.dk; nstilnst.dk; smism.dk; stm4stm.dk; [email protected]

Emne: Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning frist 22.11. 2012

Fra:

Nils Hein [mailto:nihlmbbl.dk]

Sendt:

2. november 2012 10:24

Til de høringsberettigede organisationer m.v.

Høring over udkast

til

lovforslag om en energisparepakke

I aftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen og V, DF, EL og Kom den danske energipolitik 2012-2020 indgår en række initiativer under Et energieffektivt

samfund med mindre energispild.

Ét

af initiativerne vedrører gennemførelse af en energisparepakke, der som opfølgning på energiaftalen i 2008 og strategi for reduktion af

energiforbruget i bygninger skal fremme energibesparelser i private lejeboliger. I energiaftalen er det beskrevet, hvilke hovedelementer der indgår i

energi spare pakken.

Regeringen og V, DF, EL og K har i forlængelse heraf den 9. oktober 2012 indgået en aftale om udmøntningen af energisparepakken i lovgivning.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har på denne baggrund udarbejdet vedhæftede udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje af almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv.

som en samlet energisparepakke, der uden at forrykke balancen mellem lejere og udlejere har til hensigt at skabe væsentligt forbedrede incitamenter til

gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger.

Udkastet til lovforslag indeholder følgende hovedelementer:

1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.

2. Aftalt grøn byfornyelse.

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens

5, stk. 2.

4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.

5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.

6. Udlejers adgang

til

at kræve opsat vandmålere og målere

til

måling af energiforbrug

til

køling.

Lovforslag forventes fremsat i december 2012.

Eventuelle bemærkninger bedes under henvisning

til

j.nr. 201828 sendt pr. mail til [email protected], så de er ministeriet i hænde senest den 22.

november 2012, kl. 16.

Med venlig hilsen

Nils Hein

MINISTERIET FOR BY-, BOLIG OG LANDDISTRIKTER

Boliglovgivning

GI. Mønt 4

1117 København K

[email protected]

4171 7775

Denne mail er blevet scannet af htt://www.comendocom og indeholder ikke virus!

L 109 - 2012-13 - Bilag 1: Høringsnotat og høringssvar, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter.

Nils Hein

Fra:

Sendt:

Til:

Emne:

Vedhæftede filer:

Tine Aabye <[email protected]>

24. november 2012 18:25

Nils Hein

Høring over udkast

til lovforslag om

en energisparepakke

for privat udlejning

22.11. 2012

imageoo3.emz

frist

Høringssvar til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning

Forsikring & Pension har ingen bemærkninger til forslaget

Med venlig hilsen

Tine Aabye

Forsikring & Pension

Skadesforsikring

Tine Aabye

Ingeniør

Tlf. direkte 41 91 91 51

taaforsikrinoocrnension.dk

Forsikring & Pension

Philip Heymans Allé 1

2900 Hellerup

Tlf. 41 91 91 91

Fax 41 91 91 92

www.forsikrincionpension .dk

Fra: Nina Lentz

Sendt: 2. november 2012 16:05

Til: Tine Aabye

Emne:

FRA

AFD: POSTKASSE Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning

22.11. 2012

frist

Fra: Nils Hein [mailto:[email protected]]

Sendt: 2. november 2012 10:24

byfkonbyfkon .dk; bvbbvb.dk; infobyciciesoc.dk; info@’bvgherreforeningen.dk; sekretariatbyfo.dk; dkdklf.dk;

[email protected]; infodanskeark.dk; infodanskenergi.dk; kontaktcdanskeudlejere.dk;

maikdanskfiernvarme.dk; [email protected]; DI; hoeringeriödommerfm.dk;

infoejendomsforeningen .dk; [email protected]; frkfrinet.dk; Forsikring & Pension;

infokubenman .dk; okfcokf. kk.dk; infoclf.dk; kblanddistrikterne.dk; [email protected]; [email protected];

ostoestrelandsret.dk; [email protected]; rkrrkr.dk; kbhsbsbv.dk; sbksbi.dk; sgagarderaad.dk;

teknigteknig .dk; [email protected]; Erhvervs- og Vækstministeriet; fmfm.dk; kebminkebmin.dk;

postkulturstyrelsen dk; nstnst.dk; Socialministeriet; [email protected]; oimoim.dk

Emne: Høring over udkast til lovforslag om en energisparepakke for privat udlejning frist 22.11. 2012