REU, Alm.del - 2012-13 - Bilag 26: Notat om medieannonceringen af tvangsauktioner over fast ejendom afgivet af Retsplejerådets arbejdsgruppe om tvangsfuldbyrdelse, fra justitsministeren

Notat om medieannonceringen af tvangsauktioner over fast ejendomafgivet af arbejdsgruppen om tvangsfuldbyrdelse1. Indledning1.1. BaggrundRealkreditrådet, Realkreditforeningen, Danske Boligadvokater og DanskEjendomsmæglerforening har ved flere lejligheder og senest ved brev af 9.marts 2012 til justitsministeren fremsat ønske om, at retsplejelovens reglerom annoncering af tvangsauktioner ændres således, at kravet om annonce-ring i dagblade afskaffes og erstattes af en pligt for rekvirenterne til at an-noncere ”på en måde, som er egnet til at skaffe købsinteresse”.Justitsministeren har ved brev af 2. maj 2012 tilkendegivet overfor de på-gældende organisationer, at forslaget efter Justitsministeriets opfattelsegiver anledning til nærmere overvejelser.Justitsministeren har endvidere tilkendegivet, at Justitsministeriet imidler-tid er indstillet på i samarbejde med Retsplejerådet og arbejdsgruppen omtvangsfuldbyrdelse nærmere at overveje, om der – allerede inden det sam-lede igangværende arbejde med reglerne om tvangsfuldbyrdelse afsluttes –bør tages initiativ til en lovændring, hvorved retsplejelovens regler omannoncering af tvangsauktioner lempes.På den baggrund har arbejdsgruppen om tvangsfuldbyrdelse udarbejdetnærværende notat, der indeholder en redegørelse for gældende ret på om-rådet (afsnit 2) samt arbejdsgruppens overvejelser (afsnit 3) og anbefalin-ger i form af et lovudkast (afsnit 4).

1.2. Arbejdsgruppens sammensætningVed afgivelsen af notatet havde arbejdsgruppen følgende sammensætning:Dommer Poul Holm (formand)Dommer Bodil Toftemann – udpeget af DommerforeningenRetsassessor Dorete Bager – udpeget af DommerfuldmægtigforeningenRetsassessor Tine Hammershøj Madsen – udpeget af Dommerfuldmægtig-foreningenAdvokat Henrik Christian Strand – udpeget af AdvokatrådetAdvokat Karsten Nørgaard Müller – udpeget af AdvokatrådetKontorfuldmægtig Finn Nielsen – udpeget af HK Landsklubben DanmarksDomstole og Domstolenes Tjenestemandsforening i foreningChefkonsulent Dan Bjerring – udpeget af JustitsministerietSpecialkonsulent Helle Jensen – udpeget af Skatteministeriet1.3. Arbejdsgruppens arbejdeArbejdsgruppen har afholdt to møder som led i arbejdet med dette notat.På det ene møde har repræsentanter for Dansk Ejendomsmæglerforeningog Boligsiden A/S bistået arbejdsgruppen med en række faktuelle oplys-ninger om den nuværende annoncering af ejendomme i frit salg i ejen-domsmæglerregi.2. Gældende retRetsplejelovens § 566 har følgende ordlyd:”§566.Rekvirenten eller, hvis en sagkyndig er antaget, den sagkyndigebekendtgør auktionen én gang i Statstidende med mindst 14 dages varsel.Stk. 2.Bekendtgørelsen skal betegne auktionen som tvangsauktion og udover tid og sted for auktionen indeholde oplysninger om alle forhold, derkan antages at have en væsentlig betydning for ejendommens værdi. Be-kendtgørelsen skal særligt indeholde oplysninger om ejendommens matri-kelnummer, nøjagtige adresse, ejendomsværdi, karakter, areal og anven-delse, herunder så vidt muligt oplysning om størrelsen af det bebyggedeareal og dets indretning. Bekendtgørelsen skal indeholde de i § 564, stk. 3,nævnte oplysninger.Stk. 3.Rekvirenten eller den sagkyndige bekendtgør endvidere auktionenmindst én gang i et eller flere på auktionsstedet almindeligt læste dagbladeog eventuelt tillige på anden hensigtsmæssig måde, der er egnet til at skabekøbsinteresse. Bekendtgørelser i dagblade og andre blade skal i videst mu-ligt omfang optages blandt de almindelige annoncer om ejendomme til salgog skal indeholde de i stk. 2 nævnte oplysninger. Ved auktioner over ejen-domme, der anvendes til privat beboelse, kan fogedretten bestemme, at be-

Bestemmelsen skal bl.a. ses i sammenhæng med retsplejelovens § 569,stk. 2, 1. pkt., hvorefter fogedretten påser, at auktionen er bekendtgjortefter § 566, herunder at den i § 566, stk. 3, nævnte bekendtgørelse efterindhold, placering, indrykningssteder og antal indrykninger er egnet til atskabe købsinteresse.2.1. ForarbejderneVed lov nr. 291 af 8. juni 1978 blev der gennemført en omfattende reformaf retsplejelovens regler om afholdelse af tvangsauktion over fast ejendom.Ved lovændringen skete der bl.a. en skærpelse af minimumskravene tilindholdet af bekendtgørelser om tvangsauktioner, der desuden i videreomfang skulle optages blandt de almindelige dagbladsannoncer om ejen-domme til salg. Ved lovændringen fik retsplejelovens § 566, jf. § 564, stk.3, følgende ordlyd:”§566.Fogedretten bekendtgør auktionen én gang i Statstidende medmindst 14 dages varsel. Bekendtgørelse skal desuden ske i et på auktions-stedet almindelig læst blad og eventuelt tillige på anden hensigtsmæssigmåde.Stk. 2.Bekendtgørelsen skal betegne auktionen som tvangsauktion og udover tid og sted for auktionen indeholde oplysninger om alle forhold, derkan antages at have en væsentlig betydning for ejendommens værdi. Be-kendtgørelsen skal særligt indeholde oplysninger om ejendommens matri-kelnummer, nøjagtige adresse, ejendomsværdi, karakter, areal og anven-delse, herunder så vidt muligt oplysning om størrelsen af det bebyggedeareal og dettes indretning.Stk. 3.Bekendtgørelsen skal indeholde den i § 564, stk. 3, nævnte oplys-ning.§ 564.[…]Stk. 3.Indkaldelsen skal indeholde oplysning om, hvor auktions-dokumenterne kan efterses, og til hvem henvendelse kan rettes angåendeauktionen og ejendommens besigtigelse.”

der af den ene eller anden grund ikke er blevet indkaldt til auktionen i hen-hold til § 564.§ 566 fik sin nuværende udformning ved lov nr. 941 af 27. december 1991,der bygger på betænkning nr. 1173/1989 om annoncering mv. af tvangs-auktioner over fast ejendom (i det følgende betænkningen).I betænkningen anføres s. 18 ff. om den hidtil gældende ordning bl.a. føl-gende:”2.1.Øget anvendelse af dagspressen.Efter de tidligere [før lov nr. 291 af 8. juni 1978 gældende] regler skullebekendtgørelse i dagspressen kun ske, ”når det af nogen vedkommendeforlanges”. Ved § 566, stk. 1, 2. pkt., er en sådan bekendtgørelse gjort ob-ligatorisk. Justitsministeren udtalte under Folketingets behandling af lov-forslaget i et svar til Retsudvalget af 1. marts 1978 (spørgsmål 7) følgendeom den nærmere betydning af kravet om bekendtgørelse i ”et på auktions-stedet almindeligt læst blad”:”Herved sigtes særligt til dagblade, men i øvrigt må fogedretten i detenkelte tilfælde tage stilling til, hvilket blad der må anses for alminde-ligt læst i relation til annoncer om salg af fast ejendom. Fogedrettenskal tillige navnlig under hensyntagen til ejendommens karakter afgø-re, om bekendtgørelse bør ske i flere blade, herunder både i et lands-dækkende og i et mere lokalt præget blad.”I retsplejelovens § 544, stk. 1, om løsøreauktioner bruges i stedet formule-ringen ”i et eller flere af de mere udbredte stedlige blade”. Det antages i te-orien, at denne formulering formentlig skal forstås på samme måde somformuleringen i § 566, stk. 1, jf. Jens Anker Andersen: Auktioner, 2. udga-ve, 1984, side 113.Efter § 566, stk. 1, stilles der alene krav om, at auktionen bekendtgøresmindst 1 gang i et på auktionsstedet almindeligt læst blad. Dette er i mod-sætning til § 544, stk. 1, 2. pkt., hvorefter en løsøreauktion skal bekendtgø-res mindst 2 gange. Det er således ved tvangsauktion over fast ejendom ividere omfang overladt til fogedens skøn at afgøre, hvor mange gange enannonce skal indrykkes. Det skal heroverfor anføres, at det i teorien ergjort gældende, at ikke alle skyldnere bryder sig om den megen offentlig-hed omkring tvangsauktionen over deres ejendom, og at det i tilfælde, hvorder ikke skønnes at ville fremkomme antagelige bud fra andre end rettig-hedshaverne, måske burde være tilstrækkeligt, at auktionen blev bekendt-gjort i Statstidende, jf. Bernhard Gomard: Fogedret, 3. udgave, 1981, side267. Det vil dog være en meget vanskelig vurdering, og det er derfor ikkelovens ordning.Det angives endvidere i § 566, stk. 1, at bekendtgørelse eventuelt tilligeskal ske på ”anden hensigtsmæssig måde”. Herved sigtes eksempelvis til4

Betænkningen indeholder s. 71 ff. arbejdsgruppens overvejelser og forslagmed hensyn til medieannonceringen af tvangsauktioner:”Arbejdsgruppens spørgeskemaundersøgelse giver grundlag for at antage,at de fleste fogedretter foruden i Statstidende normalt kun annoncerer éngang i et på auktionsstedet almindeligt læst blad. Yderligere annonceringkan navnlig komme på tale, hvis det drejer sig om en liebhaverejendom,herunder større erhvervs- og landbrugsejendomme, og vil ofte være indice-ret i tilfælde, hvor der tillige er fundet grundlag for at antage sagkyndig bi-stand.Annonceringen sker normalt i et lokalt dagblad, men efter omstændighe-derne også i erhvervs- og fagblade. Københavns Byret fremhæver, at man iden forbindelse lægger særlig vægt på tilkendegivelser fra rekvirenten ogejeren om den mest hensigtsmæssige annoncering.Annoncerne placeres under rubrikken "offentlige bekendtgørelser" ellerlignende, bortset fra Københavns Byrets annoncer i Berlingske Tidendestillæg "Boligen" og tilfælde, hvor en antaget sagkyndig vælger at placereannoncen blandt sine øvrige ejendomsannoncer. Annoncen kan dog megetvel være placeret nær øvrige ejendomsannoncer. Fogedretterne er tilbage-holdende med i annoncen at give flere oplysninger end nødvendigt efterloven for derved at undgå subjektiv beskrivelse eller videregivelse af urig-tige oplysninger. Præsidenten for retten i Odense og dommeren for retten iSvendborg Herred bemærker i den forbindelse, at annoncen vil indeholdeoplysninger fra rekvirentens beskrivelse i salgsopstillingen om ejendom-mens indretning m.v. Er der tale om 2. auktion, vil en annonce fra foged-retten i Odense indeholde oplysning om budet på 1.auktion. Dommeren forretten i Svendborg by bemærker, at en annonce vedrørende tvangsauktionover en udlejningsejendom vil indeholde oplysninger om antallet af leje-mål, deres størrelse, den månedlige husleje og indbetalt depositum.Efter nogle retters opfattelse påvirker det ikke annonceringen, om der erantaget en sagkyndig, mens andre retter nævner, at der som regel vil væreen mere udførlig beskrivelse af ejendommen, ligesom der normalt vil skeannoncering i et omfang ud over det, fogedretten selv ville have iværksat.Fogedretterne finder generelt, at de gældende regler i retsplejelovens § 566og § 564, stk. 3, fungerer tilfredsstillende og åbner mulighed for en mereomfattende beskrivelse og annoncering i tilfælde, hvor dette skønnes for-målstjenligt for et gunstigt salg af ejendommen.Præsidenten for retten i Aalborg finder, at større og mere beskrivende an-noncer næppe vil give andet resultat end en større annonceregning. […]5

Endvidere foreslås loven ændret, således at det bliver muligt også at laderekvirenten indrykke annoncen i Statstidende. Fogedretten ville herefterhelt kunne overlade annonceringen til rekvirenten.Arbejdsgruppen er enig i, at de gældende bestemmelser i retsplejelovens §566 og § 564, stk. 3, i almindelighed giver fogedretterne adgang til at gen-nemføre den annoncering, der må skønnes mest formålstjenlig med henblikpå at skabe interesse om auktionen og derved påvirke budgivningen i op-adgående retning. Man finder det imidlertid hensigtsmæssigt at præciserereglernes anvendelse og foreslår derfor enkelte ændringer.Efter retsplejelovens § 566, stk. 1, stilles der alene krav om én annonceringi et på auktionsstedet almindeligt læst blad. Dette er som nævnt i kapitel 2,afsnit 2.1., i modsætning til bestemmelsen i § 544, stk. 1, om løsøreaukti-on, hvorefter en løsøreauktion skal bekendtgøres mindst 2 gange "i et ellerflere af de mere udbredte stedlige blade". Ved tvangsauktioner over fastejendom er det således i videre omfang overladt til fogedens skøn at afgø-re, hvor mange gange en annonce skal indrykkes. Retternes besvarelser ty-der på, at der normalt kun annonceres én gang i dagspressen.Folketingets Retsudvalg har i tillægsbetænkningen af 14. maj 1987 (bilag1) ikke fundet at burde indsætte en særbestemmelse om bekendtgørelse aftvangsauktion i konkursloven. I det til betænkningen som bilag vedhæftedespørgsmål 19 til justitsministeren er angivet en alternativ formulering til §566, stk. 1, 2. pkt., hvorefter tvangsauktionen skal bekendtgøres i et ellerflere dagblade foruden i et på auktionsstedet almindeligt læst blad. Der fo-reslås anvendt følgende formulering:"Bekendtgørelse skal desuden ske i et på auktionsstedet almindeligtlæst blad samt i et eller flere dagblade."Der er således her lagt op til en udvidelse af annonceringen i tillid til, at deti alle tilfælde vil være en god ide at ofre yderligere annoncekroner for der-ved at opnå højere auktionsbud.Det er arbejdsgruppens opfattelse, at det i mange tilfælde – og måske i fle-re tilfælde end det sker i dag – vil være hensigtsmæssigt at udvide annon-ceringen. Man kan i den forbindelse pege på muligheden af, at annoncerin-gen i dagspressen i almindelighed skal ske 2 gange, men således at foged-retten efter et konkret skøn kan beslutte, at 1 annonce er tilstrækkelig, ellerat der skal indrykkes mere end 2 annoncer.Selv om motiverne til den gældende § 566, herunder også justitsministe-rens besvarelse af 1. marts 1978 af Retsudvalgets spørgsmål 7 som gengi-vet i kapitel 2, afsnit 2.1., klart angiver de intentioner, der bør være afgø-rende for annonceringen, kan arbejdsgruppen anbefale, at opmærksomhe-den foruden om antallet af annonceringer koncentreres om, i hvilke bladeannoncen indrykkes.

Den i Retsudvalgets spørgsmål 19 anvendte formulering er efter ordlydenegnet til at skabe tvivl om, hvori forskellen mellem "et almindeligt læstblad" og "et dagblad" består. Det fremgår imidlertid af baggrunden forspørgsmålet, at det har været hensigten at forhindre, at annonceringen be-grænsedes til lokalaviser med begrænset oplag og måske alene ugentligeudgivelser. Også dagblade med en større udbredelse og læserkreds burdeanvendes. En auktionsannonce må derfor ikke kunne "gemmes i en lokal-avis".Ved annoncering af tvangsauktioner over én-familie boliger, som repræ-senterer flertallet af auktionerne, vil spørgsmålet om, i hvilket blad annon-cen skal indrykkes, næppe give anledning til de store overvejelser, hvor-imod annonceringen af erhvervsejendomme og ejendomme med anden an-vendelse bør gøres til genstand for nærmere overvejelse. Der bør eventuelttages kontakt til skyldneren og øvrige rettighedshavere herom, eksempelvisi forbindelse med det forberedende møde efter § 563.Arbejdsgruppen stiller på denne baggrund forslag om en ændring af be-stemmelsen i § 566, stk. 1, 1. pkt., hvorved det præciseres, at auktionen al-tid skal bekendtgøres "mindst én gang i et eller flere på auktionsstedet al-mindelig læste dagblade", men således at der herudover kan ske annonce-ring på anden hensigtsmæssig måde, der er egnet til at skabe købsinteresse,eksempelvis i ugeaviser og fagblade.Annoncernes placering under rubrikken "offentlige bekendtgørelser" ellerlignende synes ikke forenelig med motiverne, hvorefter annon-cen/bekendtgørelsen i videre omfang end efter tidligere praksis bør optagesblandt de almindelige annoncer om ejendomme til salg i stedet for underrubrikken officielle meddelelser", jf. Folketingstidende 1977-78, tillæg A,sp. 2522.En række dagblade og ugeaviser indeholder imidlertid ikke særlige bolig-tillæg som f.eks. Berlingske Tidende. De enkelte ejendomsmæglere samlerderes annoncer i "klumper", men i øvrigt spredt i bladet. Det er derfor ikkemuligt entydigt at angive noget om placeringen.Arbejdsgruppen finder, at der er grund til at fremhæve den refererede mo-tivudtalelse med henblik på at sikre, at ejendomskøbere også gøres op-mærksom på muligheden for at erhverve fast ejendom på tvangsauktion.Dette vil kunne ske ved i lovteksten udtrykkeligt at nævne, at annoncen ividest muligt omfang skal optages blandt de almindelige annoncer omejendomme til salg.Efter § 566, stk. 1, 2. pkt., sidste led, kan bekendtgørelsen eventuelt tilligeske på "anden hensigtsmæssig måde". Som nævnt i kapitel 2, afsnit 2.1., erder herved tænkt eksempelvis på ophængning af plakater. Efter arbejds-gruppens opfattelse indicerer denne bestemmelse, at man foruden anven-delse af den trykte presse må være opmærksom på de muligheder, ny in-formationsteknik kan give. Man kan således forestille sig, at potentielle7

Betænkningen indeholder endvidere s. 111 f. bl.a. følgende specielle be-mærkninger til den af arbejdsgruppens foreslåede affattelse af retsplejelo-vens § 566, stk. 3 (som altså svarer til den nugældende affattelse af be-stemmelsen):”Fogedretten bekendtgør efter den gældende bestemmelse auktionen såveli Statstidende som i et på auktionsstedet almindeligt læst blad og eventuelttillige på anden hensigtsmæssig måde.Annonceringen i dagspressen m.v. skal efter motiverne til den gældendebestemmelse være oplysende og "kundevenlig". Fogedretten bør derimodafholde sig fra egentlig lovprisende annoncering.Med henblik på såvel at aflaste fogedretterne som at gøre annonceringenmere informativ foreslås det, at det overlades til rekvirenten eller, hvis ensagkyndig er antaget, den sagkyndige at bekendtgøre auktionen. Rekviren-ten eller den sagkyndige vil gennem besigtigelse af ejendommen have dan-net sig et direkte indtryk og kan derfor med større sikkerhed udforme enbeskrivelse af ejendommen.Om arbejdsgruppens overvejelser i øvrigt om antallet af annoncer, dissesplacering m.v. henvises til kapitel 4, afsnit 1 [som gengivet ovenfor]”

Der anføres endvidere bl.a. følgende s. 112 om arbejdsgruppens forslag tilaffattelse af retsplejelovens § 569, stk. 2 (som ligeledes svarer til den nu-gældende affattelse af bestemmelsen):”I konsekvens af, at det foreslås overladt til rekvirenten eller en antagetsagkyndig at bekendtgøre auktionen, samt arbejdsgruppens forslag medhenblik på forøgelse af annonceringens effekt […], foreslås indsat et nytstk. 2 i § 569, hvorefter det udtrykkeligt påhviler fogedretten at påse, at be-kendtgørelsen efter indhold, placering, indrykningssteder og antal indryk-ninger er egnet til at skabe købsinteresse. [...]Det findes af væsentlig betydning, at fogedretten så vel på eget initiativsom efter begæring forinden auktionens afholdelse tager stilling til de hernævnte spørgsmål og således, at fogedrettens afgørelse herom er endelig[…].Finder fogedretten, at bekendtgørelserne […] ikke har været egnet til atskabe købsinteresse, må auktionen udsættes, jf. § 571, og rekvirenten fore-løbigt bære omkostningerne herved. Rekvirenten eller den sagkyndige vilderfor i tvivlstilfælde være opfordret til på forhånd at indhente en tilkende-

Efter lov nr. 941 af 27. december 1991 har det således været obligatoriskforuden i Statstidende som minimum at annoncere tvangsauktioner i et påstedet almindeligt læst dagblad.2.2. RetspraksisFra den trykte retspraksis om kravet efter retsplejelovens § 566, stk. 3, tilvalget af medie(r) til annoncering af tvangsauktioner kan nævnes følgendeafgørelser:U 1997.899 H:I en sag om tvangsauktion over en landbrugs- og dam-brugsejendom beliggende i Thisted fandt Højesteret, at bekendtgørelserneaf auktionerne over ejendommen ikke opfyldte kravene i retsplejelovens §566, stk. 3, fordi der ud over den skete annoncering i Statstidende og Thi-sted Dagblad burde have været annonceret i et eller flere af de jyske dag-blade og i et fagblad for dambrugere.U 2009.67 Ø:Annoncering i ugeavisen Korsør Posten af en tvangsauktionover en fast ejendom beliggende i en lille by uden for Korsør var util-strækkelig, jf. retsplejelovens § 566, stk. 3.FM 2010.273:Under vejledningsmødet i forbindelse med forberedelsen afen tvangsauktion over et nedlagt landbrug med et areal på 10.001 m2og enejendomsværdi på 570.000 kr., heraf grundværdi 83.600 kr., havde foged-retten bestemt, at ejendommen, foruden i Statstidende og eventuelt på in-ternettet, skulle annonceres i Nordjyske Stiftstidende, hvor fogedrettens(Aalborg) auktioner sædvanligvis annonceredes. Imidlertid annoncerederekvirenten auktionen i Jyllandsposten. Auktionen var ikke bekendtgjortsammen med andre auktioner, men i Jyllands-Postens erhvervssektion.Også på denne baggrund besluttede fogedretten, at auktionen skulle ombe-rammes, men bemærkede samtidig, at der syntes at være mødt færre lieb-havere frem end normalt til auktionen. Landsretten stadfæstede og anførte,at det af retsplejelovens § 566, stk. 3, fremgår, at en tvangsauktion skalbekendtgøres mindst én gang i et eller flere på auktionsstedet almindeligtlæste dagblade og eventuelt tillige på anden hensigtsmæssig måde, der eregnet til at skabe købsinteresse, og at sådanne annoncer i videst muligtomfang skal optages blandt de almindelige annoncer om ejendomme tilsalg. På denne baggrund fandt landsretten ikke grundlag for at tilsidesættefogedrettens afgørelse.9

Det bemærkes i øvrigt, at det i note 2466 til retsplejeloven i Karnovs Lov-samling er anført, at de fleste fogedretter nu også kræver, at tvangs-auktioner bekendtgøres på internettet.3. Arbejdsgruppens overvejelser3.1. Behovet for en ændring af reglerne om medieannoncering aftvangsauktioner over fast ejendomSiden retsplejelovens § 566, stk. 3, fik sin nuværende udformning, er dersket en betydelig teknologisk udvikling, hvor især den hastige vækst i ud-bredelsen og tilgængeligheden af internettet og mobiltelefonien (med tilhø-rende applikationer) grundlæggende har forandret den måde, informationtypisk formidles og søges på.Dette gælder også handel med fast ejendom. Selv om salg af fast ejendomstadig annonceres i betydeligt omfang i landsdækkende dagblade mv., mådet således antages, at diverse hjemmesider og portaler på internettet (medtilhørende applikationer til mobiltelefoni mv.) i stadigt højere grad er demedier, som købsinteresserede – enten udelukkende eller som supplementtil de trykte annoncer – anvender i søgningen efter fast ejendom.Denne antagelse understøttes bl.a. af de tal, som Boligsiden A/S (medFDIM som kilde) har oplyst over for arbejdsgruppen. Af disse tal fremgårbl.a., atwww.boligsiden.dk,der er en boligportal, der omfatter alle boliger,udbudt til salg og leje gennem en professionel ejendomsformidler (bolig-advokat og ejendomsmægler), har ca. 2 millioner besøg om måneden. Deter endvidere oplyst, at portalen har 16,3 millioner sidevisninger og300.000 brugere i gennemsnit pr. måned.Samme udvikling med hensyn til internettet som primær informationskildemå antages – om end nok i forholdsmæssigt mindre omfang – at gøre siggældende med hensyn til fast ejendom, der udbydes til salg på tvangsauk-tion. Der er således bl.a. af et privat firma oprettet en særlig hjemmeside,www.tvangsauktioner.dk,hvor tvangsauktioner i vidt omfang annonceres.Det samme gør sig gældende for hjemmesidenwww.itvang.dk,der samar-bejder med boligportalenwww.boliga.dk,der betegner sig som Danmarksstørste uafhængige boligside. Ejendomme, der optages påwww.itvang.dkfremkommer således også (hvis ejendommen matcher de anvendte søge-kriterier) i søgeresultatet påwww.boliga.dkblandt de ejendomme, der ud-10

bydes i frit salg. Omvendt kan der også på siden søges udelukkende påtvangsauktioner. Det fremgår afwww.boliga.dk,at også sælgere, der ikkebistås af en professionel ejendomsformidler, kan annoncere på siden.Hertil kommer, at Statstidende siden 15. oktober 2005 alene udgives ielektronisk form (www.statstidende.dk). Statstidende, herunder tvangsauk-tionsannoncerne, er således gratis tilgængelig for alle og enhver på inter-nettet. Siden har en ”resumevisning”, hvor de annoncerede ejendomme eranført i en (tilfældig?) rækkefølge, og hvorfra der klikkes til nærmere op-lysninger om de annoncerede ejendomme. Der er ingen søgefunktionerknyttet til siden.Den teknologiske udvikling og den ændrede måde, hvorpå informationformidles og søges, som er en følge af denne udvikling, kan efter arbejds-gruppens opfattelse i sig selv give anledning til at overveje den mediean-noncering af tvangsauktioner, som retsplejelovens § 566, stk. 3, foreskri-ver.Det må således som følge af udviklingen antages, at det i dag ved – tilligeeller udelukkende – at lade annonceringen foregå på internettet er muligt ilangt højere grad at nå ud til (potentielt) købsinteresserede og derved bi-drage til at skabe den købsinteresse, som er formålet med annonceringen.Arbejdsgruppen bemærker i den forbindelse, at købsinteresserede ved in-ternetannoncering i princippet vil kunne søge og læse annoncerne på ethvilket som helst tidspunkt og fra et hvilket som helst sted i verden. Enenkelt annoncering via internettet vil således kunne være umiddelbart til-gængelig for enhver 24 timer i døgnet fra det tidspunkt, hvor annoncenslås op, og indtil tvangsauktionens afvikling (eller aflysning), og annon-cens mulighed for at nå ud til mulige købsinteresserede vil ikke afhænge afvalget (og tilgængeligheden) af trykt stedligt dagblad og antallet af annon-cer, der indrykkes om den enkelte auktion i et eller flere af sådanne dag-blade.Hertil kommer, at de forskellige portalløsninger, der allerede findes påområdet, og eventuelle tilsvarende løsninger, der måtte komme til frem-over, giver mulighed for at sikre, at købsinteresserede – herunder de køb-sinteresserede, som måske ikke som udgangspunkt (også) søger efter ejen-domme, der udbydes på tvangsauktion – i langt højere grad end i dag vilkunne få opmærksomheden henledt på den specielle del af ejendomsud-buddet, som tvangsauktionerne udgør.

En eventuel ændring af kravet om annoncering mindst én gang i et ellerflere på auktionsstedet almindeligt læste (trykte) dagblade eksempelvis tilfordel for annoncering på internettet, vil formentlig ligeledes kunne væreegnet til at fremme konkurrencen mellem flere mulige annonceringsmedierpå området og dermed – og som følge af et generelt lavere omkostningsni-veau ved denne form for annoncering – nedbringe udgifterne til annonce-ringen væsentligt til fordel for både kreditorerne og i sidste ende skyldne-ren.Interesseorganisationerne har i deres henvendelse til Justitsministeriet an-ført, at det nuværende prisniveau hos dagbladene – ifølge en rundspørgeblandt en række rekvirenter – er på omkring 10-15.000 kr. for en standard-annonce uden billede. En meget begrænset stikprøveundersøgelse, foreta-get af arbejdsgruppen og omfattende 6 sager fra 2010, har i øvrigt vist an-nonceringsomkostninger på mellem 13.000 og 40.000 kr. i de enkelte sa-ger. I andre 20 sager, hvor der alene forelå anslåede udgifter, var den la-vest anslåede udgift på 11.000 kr. og den højeste på 25.000 kr. Til sam-menligning har Boligsiden A/S over for arbejdsgruppen anslået udgifternetil eventuel annoncering af ejendomme på tvangsauktion påwww.boligsiden.dktil ca. 1.000 kr. pr. sag, lidt afhængigt af, hvorledesdata i givet fald leveres af rekvirenten.På denne baggrund er det arbejdsgruppens opfattelse, at de nugældenderegler bør moderniseres således, at de muligheder, som den digitale kom-munikation giver, i langt videre omfang, end det er tilfældet i dag, udnyttestil at sikre størst mulig opmærksomhed blandt potentielle købere af fastejendom om de ejendomme, der udbydes på tvangsauktion, samtidig medat det sikres, at omkostningerne til annonceringen af auktionerne nedbrin-ges væsentligt.3.2. Udformningen af en lovændring på området3.2.1. Rammerne for en ny ordningDer kan i princippet opstilles flere forskellige modeller for en ændring afde nugældende krav til valg af medier til annoncering af tvangsauktioner.Arbejdsgruppen har overvejet en ordning, hvor valget af annoncerings-medie helt overlades til rekvirenten ud fra en betragtning om, at denne haren naturlig interesse i, at annonceringen når ud til den bredest mulige kredsaf (potentielt) købsinteresserede. Arbejdsgruppen har dog ikke fundetgrundlag for at foreslå en sådan ordning.

For at sikre at samtlige kreditorers og skyldnerens interesser varetagesbedst muligt, må en ny ordning således efter arbejdsgruppens opfattelsevære baseret på, at der fortsat skal ske bekendtgørelse i Statstidende, og attvangsauktioner herudover skal bekendtgøres i det eller de andre medier,der må anses for bedst egnet til at skabe den størst mulige eksponering aftvangsauktionen, og at det stadig skal være fogedretternes opgave at påse,at disse krav er opfyldt i hvert enkelt tilfælde.Med afsæt i dette udgangspunkt har arbejdsgruppen dernæst overvejet,hvor konkret kravet til valg af annonceringsmedie i en sådan ny ordningkan udformes i lovteksten.Arbejdsgruppen har i den forbindelse holdt sig for øje, at ordlyden af en nylovtekst bør udformes således, at lovteksten så vidt muligt ”fremtidssikres”i forhold til den teknologiske udvikling og udviklingen i den måde, hvorpåinformation om salg af fast ejendom i øvrigt typisk udbydes og søges.Navnlig af den grund finder arbejdsgruppen ikke grundlag for at stille for-slag om en meget præcis lovtekst, f.eks. med opregning eller meget fastafgrænsning af de konkrete medier, hvori annoncering kan komme på tale.På den anden side finder arbejdsgruppen det ubetænkeligt at foreslå enordlyd, der forudsætter, at internettet og portaler med søgeredskaber pånettet vil eksistere i en eller anden form i mange år fremefter, jf. nærmereherom i afsnit 3.2.2. nedenfor.3.2.2. Det nærmere indhold af en ny ordningArbejdsgruppen har herefter overvejet, hvordan en ny ordning bedst muligtvil kunne sikre den øgede opmærksomhed om tvangsauktionerne og der-med den – alt andet lige – større købsinteresse for de pågældende ejen-domme, som vil være lovændringens primære formål.Efter arbejdsgruppens opfattelse vil dette formål bedst kunne nås, hvisannonceringen (ud over i Statstidende) som hovedregel skal ske på ellerkan findes ved hjælp af en almindeligt anvendt internetportal, der giveradgang til de steder på internettet, hvor ejendomme udbydes til salg.Under de nuværende forhold på ejendomsformidlingsområdet vil en sådanordning for det første betyde, at kravet til valg af annonceringsmedie vilvære opfyldt, når annonceringen sker direkte på en eller flere af de almin-deligt anvendte portaler, der udgør en samlet indgang til de ejendomme,der udbydes via de enkelte ejendomsmægleres hjemmesider. Det er herved13

en forudsætning, at annonceringen (afhængigt af søge-kriterierne) frem-kommer i det samlede søgeresultat, når brugeren anvender portalen.Det foreslåede annonceringskrav vil derudover være opfyldt f.eks., nårannonceringen sker på en eller flere af de enkelte ejendomsmægler-hjemmesider, som en eller flere af de pågældende portaler giver adgang til.Arbejdsgruppen finder, at en sådan ordning vil udgøre den moderniseringaf reglerne på området, som stemmer bedst overens med den oprindeligehensigt bag reglerne.Arbejdsgruppen bemærker i den forbindelse, at mens det kan konstateres,at det nugældende krav om annoncering i et på auktionsstedet almindeligtlæst dagblad håndhæves, jf. den ovenfor i afsnit 2.2 omtalte retspraksis, såefterleves kravet om, at annonceringen i videst mulig omfang skal skeblandt de almindelige annoncer om ejendomme til salg ikke. Med den ord-ning, som arbejdsgruppen foreslår, vil intentionen bag de nugældende reg-ler imidlertid også på dette punkt blive realiseret.Arbejdsgruppens forslag skal i øvrigt ses i lyset af § 5 a, stk. 1, i lov omomsætning af fast ejendom, der blev indsat i loven i 1999.Det følger af bestemmelsens 1. pkt., at Erhvervsstyrelsen, med mindreandre opretter et sådant system, kan oprette et søgesystem med centralindgang til alle ejendomme, der udbydes via et offentligt tilgængeligt elek-tronisk medie. Af bestemmelsens 2. pkt. følger, at systemet skal bestå af encentral indgang til de udbudte ejendomme og give direkte adgang til allerelevante basisoplysninger, som skal gives i forbindelse med markedsfø-ring af fast ejendom, jf. lovens § 5. Af bestemmelsens 3. pkt. følger endvi-dere bl.a., at Erhvervsstyrelsen kan fastsætte regler om, at ejendomsfor-midlere skal offentliggøre basisoplysninger om udbudte ejendomme i etsådant system.Formålet med bestemmelsen er at sikre, at der er et søgesystem, der somen central indgang til en bolighandel giver forbrugeren en samlet oversigtover og med de mest basale oplysninger om de ejendomme, der udbydes(elektronisk) til salg på markedet. Det er i bestemmelsens forarbejder1)anført, at bemyndigelsen til Erhvervsstyrelsen til eventuelt at oprette etsådant system alene skal anvendes, hvis branchen ikke indfører et velfun-gerende system, der anvendes i praksis, til lettelse for forbrugerne. Det erendvidere anført, at systemet umiddelbart skal være baseret på internettet,1)

men at udviklingen indenfor informationsteknologi går hurtigt, og at etandet elektronisk medie derfor i stedet vil kunne tænkes anvendt, hvis det-te bliver almindeligt brugt og er bedre egnet til formidling af de pågælden-de oplysninger.Dansk Ejendomsmæglerforening har over for arbejdsgruppen oplyst, atoprettelsen afwww.boligsiden.dkskal ses i lyset af indførelsen af § 5 a ilov om omsætning af fast ejendom.Arbejdsgruppen finder, at denne bestemmelse, sammenholdt med udvik-lingen af markedsføringen på området i øvrigt, bestyrker en antagelse om,at der også fremover vil eksistere et eller flere søgesystemer med centralindgang til alle de ejendomme, der udbydes i fri handel via et offentligttilgængeligt elektronisk medie.Arbejdsgruppen har dernæst overvejet behovet for en undtagelses-bestemmelse, hvorefter annonceringen i særlige tilfælde kan ske på andenvis.Arbejdsgruppen finder ikke at kunne udelukke, at der kan tænkes situatio-ner, hvor et andet medie vil være bedre egnet til at skabe købs-interesse,end et af de medier, der vil være omfattet af den af arbejds-gruppen fore-slåede hovedregel. Efter arbejdsgruppens opfattelse bør internetannonce-ring dog ikke undlades, men suppleres med annoncering i det pågældendebedre egnede medie. Dette kan f.eks. være relevant i forbindelse medtvangsauktion over særlige ejendomme, herunder særlige erhvervsejen-domme, der også i frit salg typisk annonceres på anden måde, f.eks. i fag-blade, med henblik på at nå frem til den specifikke modtagerkreds, der harsærlig interesse for den pågældende type ejendomme. Arbejdsgruppen harherved taget i betragtning, at internetannoncering forudsættes at være billigi forhold til annoncering andre steder, og at der kan være fordele ved, atinternetannoncering anvendes i alle tilfælde.Arbejdsgruppen finder endvidere, at der er behov for at kunne gøre enundtagelse fra hovedreglen i ekstraordinære tilfælde, f.eks. ved eventuellestørre og længerevarende systemnedbrud på portalerne, der måtte være tilhinder for annoncering efter hovedreglen.Med hensyn til prisniveauet for annoncering finder arbejdsgruppen anled-ning til at bemærke, at det bør være en forudsætning ved den foreslåedeordning, at prisdannelsen sker i lyset af de omkostninger, der er forbundet15

med annonceringen, og annonceringens værdi. Det er således ikke tanken,at de medier, der lever op til ordningens krav, frit skal kunne fastsætte pri-ser, der markant overstiger de omkostninger, der er ved annonceringen, ogden værdi, som ydelsen repræsenterer. Måtte der alligevel opstå tilfælde,hvor prisniveauet ligefrem antager karakter af udnyttelse af det afhængig-hedsforhold, som ordningen sætter rekvirenterne i, vil sådanne prisaftalerefter omstændighederne kunne tilsidesættes af domstolene efter aftalelo-vens §§ 33 eller 36.3.2.4. IkrafttrædelseDen ordning, som arbejdsgruppen foreslår, forudsætter, at de medier, derfremover vil leve op til betingelserne for at være et af de medier, hvoriannonceringen kan ske, også rent teknisk vil være i stand til at optagetvangsauktionsannoncerne. For at give de pågældende medier mulighedfor at foretage eventuelle nødvendige tilpasninger af deres systemer i den-ne henseende finder arbejdsgruppen, at ordningen først bør træde i kraft envis tid efter en eventuel vedtagelse af et lovforslag svarende til arbejds-gruppens lovudkast.Herudover har arbejdsgruppen overvejet, om en ophævelse af det nu mereend 30 år gamle krav om annoncering i dagblade i givet fald bør give an-ledning til en særlig overgangsbestemmelse i en eventuel lovændring.En overgangsordning skulle have til formål at sikre maksimal opmærk-somhed om, at annonceringen af tvangsauktioner efter lovens ikrafttrædenikke længere vil ske (obligatorisk) i dagbladene. Overgangsordningenkunne eventuelt bestå i et krav om, at annoncerne i dagbladene i over-gangsperioden blev forsynet med en oplysning om, at der pr. ikrafttrædel-sesdatoen ikke længere er krav om annoncering af tvangsauktioner i dag-bladene, men at annoncering fortsat vil ske påwww.statstidende.dk(der ergratis tilgængelig) og tillige på anden vis.En overgangsordning ville endvidere kunne give de dagblade, der vil bliveberørt af ændringen, en vis tid til at indstille sig på den nye ordning.Arbejdsgruppen finder imidlertid ikke grundlag for at foreslå en sådanovergangsordning. Arbejdsgruppen finder, at den af arbejdsgruppen fore-slåede nye ordning i sig selv vil indebære den nødvendige grad af sikker-hed for, at købsinteresserede også allerede umiddelbart efter ordningensikrafttræden vil kunne finde frem til de annoncerede tvangs-auktioner, selv

Lov om ændring af retsplejeloven(Medieannonceringen af tvangsauktioner over fast ejendom)§1I retsplejeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. af. 2011, foretages følgendeændringer:1.§ 566, stk. 3, 1. og 2. pkt.,affattes således:”Stk.3.Rekvirenten eller den sagkyndige skal endvidere bekendtgøreauktionen på internettet, således at bekendtgørelsen indeholder de i stk. 2nævnte oplysninger og sker på, eller kan findes ved hjælp af, en alminde-ligt anvendt portal, der giver adgang til de steder på internettet, hvor ejen-domme udbydes til salg, og eventuelt tillige i et andet medie, der også eregnet til at skabe købsinteresse. I helt særlige tilfælde kan bekendtgørelsedog ske på anden vis.”2.§ 569, stk. 2, 1. pkt.,affattes således:”Fogedretten påser, at auktionen er bekendtgjort efter § 566, herunder atden i § 566, stk. 3, nævnte bekendtgørelse efter indhold og valg af be-kendtgørelsesmedie er egnet til at skabe købsinteresse.”

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelserTil § 1Til nr. 1 (§ 566, stk. 3, 1. og 2. pkt.)Den foreslåede bestemmelses1. pkt.indebærer for det første, at bekendt-gørelse af tvangsauktioner fremover (ud over i Statstidende) som hovedre-gel skal ske på internettet, således at bekendtgørelsen sker på, eller kanfindes ved hjælp af, en almindeligt anvendt portal, der giver adgang til desteder på internettet, hvor ejendomme udbydes til salg.Dette betyder (under de nuværende forhold på ejendomsformidlings-området) for det første, at kravet til valg af annonceringsmedie vil væreopfyldt, når annonceringen sker direkte på en eller flere af de almindeligtanvendte portaler, der udgør en samlet indgang til de ejendomme, der ud-bydes via de enkelte ejendomsmægleres hjemmesider. Det er herved enforudsætning, at annonceringen (afhængigt af søgekriterierne) frem-kommer i det samlede søgeresultat, når brugeren anvender portalen.Annonceringskravet vil derudover være opfyldt, når annonceringen sker påen eller flere af de enkelte ejendomsmæglerhjemmesider, som en eller fle-re af de pågældende portaler giver adgang til, eller på en eller flere andrehjemmesider, forudsat at disse hjemmesiders indhold er dækket af porta-len. Det kan f.eks. dreje sig om hjemmesider, der måtte være eller bliveoprettet specifikt til annoncering af tvangsauktioner, og som omfattes af eneller flere portalløsninger.Den foreslåede bestemmelse indebærer for det andet, at bekendtgørelseneventuelt tillige skal ske i et andet medie, der også er egnet til at skabekøbsinteresse. Dette kan f.eks. tænkes at være påkrævet i forbindelse medtvangsauktion over særlige ejendomme, herunder særlige erhvervs-ejendomme, der også i frit salg typisk annonceres på en særlig måde, f.eks.18

i fagblade, med henblik på at nå frem til den specifikke modtagerkreds, derhar særlig interesse for den pågældende type ejendomme.Den foreslåede bestemmelses2. pkt.er en undtagelsesbestemmelse, deralene skal kunne finde anvendelse i ekstraordinære tilfælde. Sådanne til-fælde kan f.eks. foreligge, hvor bekendtgørelse efter hovedreglen i 1. pkt.ikke er mulig eller i væsentligt omfang vanskeliggjort, f.eks. som følge afeventuelle større og længerevarende systemnedbrud på de pågældendeportaler. I sådanne situationer overlades det til fogedretten at påse, at be-kendtgørelsen sker på den måde, der efter omstændighederne vil værebedst egnet til at skabe købsinteresse.Til nr. 2 (§ 569, stk. 2, 1. pkt.)Der er tale om en konsekvensændring som følge af den foreslåede ændringaf lovens § 566, stk. 3, 1. og 2. pkt., jf. lovforslagets § 1, nr. 1.Til § 2Det foreslås, at loven træder i kraft den [(ca.) 6 måneder fra lovens vedta-gelse]. Herved gives de medier, der fremover vil leve op til lovens betin-gelser for at være et af de medier, hvori annonceringen af tvangsauktionerkan ske, mulighed for at foretage eventuelle nødvendige tekniske tilpas-ninger af deres systemer, således at disse vil være i stand til at optage ogvidereformidle tvangsauktionsannoncerne i overensstemmelse med dekrav, der fremgår af den foreslåede ændring af retsplejelovens § 566, stk.3, 1. og 2. pkt., jf. lovforslagets § 1, nr. 1.Til § 3Den foreslåede bestemmelse angår lovens territoriale gyldighed.

Forslag