Rapport om udlejningspriser for arealer til kolonihaveformålSammenfatningUdredningen vedr. udlejningspriser for arealer til kolonihaveformål har haft til formål attilvejebringe viden om behov, muligheder og udfordringer i forhold til lejeregulerende tiltag påområdet.Den nedsatte arbejdsgruppe har søgt at beskrive gældende regler og redegøre for den aktuellefaktuelle situation på området og har på den baggrund vurderet behovet for lejeregulerende tiltag.Arbejdsgruppen har herefter opstillet tre løsningsmodeller: Løsningsmodel 1, hvorefter derudarbejdes nærmere principper for fastlæggelsen af markedslejen, løsningsmodel 2, hvorefter derindføres en bestemmelse i kolonihaveloven, som giver statslige og kommunale ejere af arealer tilkolonihaveformål mulighed for at fastsætte lejen til markedslejen eller helt eller delvist underhensyn til kolonihavelovens formål, og løsningsmodel 3, hvorefter der indføres en bestemmelse ikolonihaveloven, som fastsætter en maksimal årlig leje pr. m2 for statsligt og kommunalt ejedearealer.Endelig har arbejdsgruppen anbefalet, at der arbejdes videre med løsningsmodel 2.1. Indledning1.1. Baggrund for arbejdsgruppens nedsættelseI 1990´erne var der i Danmark flere eksempler på, at kolonihaver blev nedlagt for at give plads tilbyudvikling og infrastrukturudbygning. På den baggrund blev Lov om kolonihaver1vedtaget i 2001.Efter denne blev størstedelen af landets eksisterende og fremtidige kolonihaveområder erklæret”varige”, og kan dermed kun nedlægges, når væsentlige samfundshensyn gør det nødvendigt. Somuddybet i afsnit 2 indeholder kolonihaveloven ikke regler om prisfastsættelsen af lejen for arealer tilkolonihaveformål.I maj 2009 udtalte Statsforvaltningen Hovedstaden i en sag om Københavns Kommunes fornyelse afaftaler om udlejning af kolonihavearealer, at kommunernes udleje af arealer til kolonihaveformål

skulle ske til markedspris. Dette medførte en debat om kolonihavernes fortsatte tilgængelighed foralle dele af befolkningen, som mange både statslige, kommunale og private ejere ønskede at sikre.I januar 2012 igangsatte miljøministeren derfor nærværende udredningsarbejde om udlejningspriserfor arealer til kolonihaveformål, som skal tilvejebringe viden om behov, muligheder og udfordringeri forhold til at ændre reguleringen på området, på baggrund af en afdækning af prisniveauer ogprisfastsættelsesprincipper for såvel kommunalt som statsligt ejede arealer, under inddragelse afrepræsentanter for de relevante myndigheder, interesseorganisationer og private aktører.1.2. KommissoriumAf kommissoriet for udredningsarbejdet fremgår bl.a.:”Udredningen skal for det første redegøre for den aktuelle situation ved at give et overblik over bl.a.antallet af kolonihaveområder og deres beliggenhed, over ejerforhold, over regler for udlejning ogover nuværende udlejningspriser, herunder om prisudviklingen i de seneste år.Dernæst skal udredningen beskrive de gældende regler for udlejning af arealer tilkolonihaveformål, herunder særligt reglerne for prisfastsættelse.På denne baggrund foretages en nærmere vurdering af retstilstanden på området med henblik på atidentificere eventuelle uhensigtsmæssigheder.Såfremt udredningen viser, at der er usikkerhed om eller uhensigtsmæssigheder i de nuværendeprisforhold, vil der blive opstillet model(ler) for, hvordan mere hensigtsmæssige prisprincipper kanudformes herunder med vurdering af fordele og ulemper ved disse. Disse modeller kan potentieltomfatte lovændringsforslag.Udredningen skal munde ud i en anbefaling om gennemførsel af en af de beskrevne modeller samten redegørelse for fordele og ulemper derved.Udredningen forestås af Naturstyrelsen, og der skal ske inddragelse af relevante parter, herunderKL, Københavns Kommune, Kolonihaveforbundet, Fødevareministeriet, Transportministeriet ogØkonomi- og Indenrigsministeriet (kommunallovgivning).Udredningen skal så vidt muligt foreligge senest i maj 2012.Udredningen skal kunne danne beslutningsgrundlag for miljøministerens vurdering af, hvorvidtlovgivningen bør ændres, samt om der er behov for andre tiltag ex. informations- ogvejledningsinitiativer. Et eventuelt lovforslag forventes herefter at kunne fremsættes i efteråret 2012med mulig ikrafttræden i foråret 2013.”1.3. Arbejdsgruppens medlemmerMed udgangspunkt i arbejdsgruppens kommissorium nedsattes en arbejdsgruppe bestående afrepræsentanter for de relevante myndigheder, interesseorganisationer og private aktører.Arbejdsgruppen har haft følgende sammensætning:

Projektleder Susanne Fischer, DSB EjendommeForbundsformand Preben Jacobsen, KolonihavneforbundetGeneralsekretær Mogens Ginnerup-Nielsen, KolonihavneforbundetChefkonsulent Christina Føns, Kommunernes LandsforeningSpecialkonsulent Niels Bak Jensen, Københavns KommuneJurist Ruth Eva Møller, Københavns Kommune (indtil 12. marts 2012)Jurist Sara Winding, Københavns KommuneArealforvalter Signe Fabricius Rechnitzer, Københavns KommuneFuldmægtig Ib Thomsen, NaturErhvervstyrelsenKontorchef Lene Sørensen, NaturErhvervstyrelsenFuldmægtig Lea Bruun, NaturErhvervstyrelsenFuldmægtig Lone Abild, NaturErhvervstyrelsenFuldmægtig Jesper Gradert, Økonomi- og IndenrigsministerietKontorchef Holger Bisgaard, Naturstyrelsen (Formand)Som sekretariat for arbejdsgruppen har følgende deltaget:Fuldmægtig Peter Arnborg, Naturstyrelsen (indtil 1. marts 2012)Fuldmægtig Kirstine Schelde Dahl, NaturstyrelsenFuldmægtig Niels-Peter Kjølbye, Naturstyrelsen (fra 1. maj 2012)Cand. Arch. Flemming Thornæs, Naturstyrelsen (indtil 1. juni 2012)1.4. Arbejdsgruppens arbejdeArbejdsgruppen har i perioden 27. februar 2012 til 28. juni 2012 afholdt i alt 6 møder.Arbejdsgruppens medlemmer har gennem hele forløbet bidraget med tal og data, ligesom flere erkommet med konkrete forslag til tiltag og regulering.I forhold til grundlaget for udarbejdelsen af løsningsmodel 1, beskrevet i afsnit 5, hararbejdsgruppen hentet ekstern bistand fra ejendomsmæglerne Nicholas Thurø og Lior Koren fraRED Property Advisers, som har udarbejdet notatet ”Forslag til vurderingsprincipper vedr.kolonihavegrunde” på baggrund af tal og oplysninger fra arbejdsgruppens medlemmer. Notatetvedlægges som bilag 1 til rapporten.

2. Beskrivelse af gældende reglerEfter kommissoriet, skal udredningen beskrive gældende regler for udlejning af arealer tilkolonihaveformål, herunder særligt reglerne for prisfastsættelsen.2.1. KolonihavelovenPå baggrund af flere sager om nedlæggelse af gamle velfungerende kolonihaver blevkolonihaveloven vedtaget i 2001 med henblik på at sikre, at kolonihaveområder, som efter loven er”varige”, kun kan nedlægges, når væsentlige samfundshensyn gør det nødvendigt. Derved søgte manat sikre, at kolonihaveområderne fortsat kunne være en væsentlig del af bybefolkningens mulighederfor rekreation og beskæftigelse i fritiden, som det fremgår af lovens formål i dennes § 1.

Som det fremgår af dette formål sammenholdt med lovforslagets almindelige bemærkninger ogforarbejderne i øvrigt, ligger der således et ønske bag kolonihaveloven om at fastholdekolonihaverne som et økonomisk realistisk fritidstilbud nær byboligen – også for den økonomiskringere stillede del af befolkningen.Kolonihaveloven definerer, hvad der forstås ved et kolonihaveområde, og regulerer herefter, hensettil ovennævnte formål, hvornår kolonihaveområder er ”varige”, i hvilke tilfælde sådanne varigeområder undtagelsesvist kan nedlægges, og på hvilke vilkår.Kolonihaveloven indeholder derimod ikke bestemmelser om prisfastsættelsen af lejen for arealer tilkolonihaveformål eller om muligheder for offentligt tilskud mv. Efter forarbejderne blev sådannebestemmelser dog overvejet. Under udvalgsbehandlingen udtalte miljø- og energiministerenimidlertid herom, at kommunerne ville have en meget stor indflydelse på, om kolonihaverne villestige væsentligt i pris og dermed ikke længere være et fritidstilbud til den økonomisk ringere stillededel af befolkningen, da kommunerne selv skulle fastsætte jordlejen.2Statsforvaltningen Hovedstaden vurderede på denne baggrund i den nævnte vejledende udtalelse framaj 2009, at”kolonihaveloven eller dennes forarbejder ikke indeholder hjemmel for kommuner til atudleje grundarealer til kolonihaveformål til en pris der er lavere end markedsprisen.”På samme baggrund lægges det til grund, at kolonihaveloven heller ikke direkte regulerer statsligemyndigheders prisfastsættelse af lejen for arealer til kolonihaveformål.I forhold til private ejere af arealer til kolonihaveformål, følger der ingen begrænsninger afkolonihaveloven i forhold til prisfastsættelsen.2.2. Statsforvaltningen Hovedstadens beskrivelse af gældende reglerne for kommunernesprisfastsættelse af lejen for arealer til kolonihaveformål.Kommunalfuldmagtsreglerne er en samlet betegnelse for de uskrevne regler (grundsætninger) omkommunernes ulovbestemte opgaver. Hvis en kommunal opgavevaretagelse er reguleret i denskrevne lovgivning (love, bekendtgørelser), skal opgavevaretagelsen ikke også vurderes i forhold tilkommunalfuldmagtsreglerne. Kommunalfuldmagtsreglerne viger således for den skrevnelovgivning.Som nævnt ovenfor indeholder kolonihaveloven ikke bestemmelser om kommunernesprisfastsættelse af lejen for arealer til kolonihaveformål. Da der derudover ikke findes andenlovgivning derom, fandt Statsforvaltningen Hovedstaden ved statsforvaltningens udtalelse, atkommunernes prisfastsættelse af lejen reguleres af kommunalfuldmagtsreglerne.Det fremgår endvidere af Statsforvaltningens udtalelse, at det følger af kommunalfuldmagtsreglerne,at kommunerne skal udleje kolonihavearealer til markedsprisen, samt at kommunen ikke efterkommunalfuldmagtsreglerne har mulighed for at udleje kolonihavearealer til en pris, der var lavereend markedsprisen. Statsforvaltningen lagde i vurderingen bl.a. vægt på, at en sådan udlejning afkolonihavearealer ville udgøre en støtte til enkeltpersoner eller grupper af enkeltpersoner.2

Statsforvaltningen Hovedstaden udtalte ved samme lejlighed, at en kommune heller ikke må udlejearealer til en pris der er højere end markedsprisen, da dette ville stride mod forbuddet mod atkommuner påtager sig opgaver, der udelukkende eller overvejende har til formål at sikre kommunenen profit eller fortjeneste og mod forbuddet mod at drive handel, håndværk, industri eller finansielvirksomhed. Dette gælder også, hvor kostprisen er højere end markedsprisen.Statsforvaltningen har ikke udtalt sig nærmere om, hvordan en fastsættelse af markedslejen skal ske.2.3. Regulering af statslige ejeres prisfastsættelseStatens prisfastsættelse af lejen for arealer til kolonihaveformål reguleres i mangel af regulering ikolonihaveloven aktuelt af Budgetvejledning 2011.Af afsnit 2.3.3. heri om leje og forpagtningsafgifter fremgår bl.a.:”Lejeindtægter ogforpagtningsafgifter skal under hensyn til de gældende lovbestemmelser om lejeregulering oglignende fastsættes således, at det for staten bedst mulige økonomiske resultat opnås.”Af afsnit 2.3.2. heri om priser ved salg af varer og ydelser fremgår desuden at”For institutionerssalg af varer og ydelser gælder som udgangspunkt, at der ved prisfastsættelsen skal opnås dækningaf omkostninger i forbindelse med produktionen og salget af de pågældende ydelser. Der kan gøresundtagelse herfra i særlige tilfælde. Dette gælder områder, hvor en fuldt dækkende prisfastsættelseville hindre formålet med ydelsen, og hvor fx sociale, miljømæssige eller lignende hensyn konkrettilsiger en lavere omkostningsdækning.”NaturErhvervstyrelsen, som er den primære statslige udlejer af arealer til kolonihaveformål, harunder udredningsarbejdet oplyst, at Budgetvejledningens regler sammenholdt med hensynet bagkolonihaveloven hjemler inddragelse af sociale hensyn i prisfastsættelsen af lejen for arealer tilkolonihaveformål, men at man kunne ønske sig hjemlen tydeliggjort i en bestemmelse specifiktrettet mod området.2.4. Regulering af private ejeres prisfastsættelsePrivate ejeres prisfastsættelse af lejen for arealer til kolonihaveformål reguleres hverken i lov omleje3eller lov om lejer af erhvervslokaler mv.4, da der alene er tale om udlejning af jord.Forudsætningen for at være omfattet af lovgivningen er, at der samtidig er tale om leje af hus,husrum eller lokaler.Vilkårene for leje af privat jord, herunder lejen, fastsættes derfor i lejekontrakter efter forhandlingmellem repræsentanter for lejer og udlejer

Som grundlag for kolonihaveloven udarbejdede et udvalg under den daværende Landsplanafdeling iMiljø- og Energiministeriet i 2000 en rapport5, hvori indgik en omfattende kortlægning afkolonihaveområdet, herunder i forhold til antallet af haver og foreninger, ejerforhold, kolonisternesorganisering og vilkår samt økonomiske forhold mv.Opgørelsen viste, at der i 2000 var ca. 62.150 kolonihaver i Danmark fordelt på ca. 1.019 foreningereller haveområder. Geografisk fordelte kolonihaverne sig med ca. 30.500 i Hovedstadsregionen, ca.3.500 i både Århus og Odense Kommune, ca. 2.500 i Aalborg Kommune, mens de resterendefordelte sig i de øvrige kommuner.Med basis i registreringen af kolonihaver i rapporten fra 2000, er kolonihaverne i vedlagte bilag 2blevet fordelt på de nye kommuner.Før 2007 var der 275 kommuner, hvoraf 90 af disse ikke havde registreret kolonihaver. Efter 2007findes 98 kommuner, hvoraf 93 af disse har registreret kolonihaver. Dermed har stor set allekommuner nu kolonihaver inden for egen kommunegrænse til forskel fra før 2007, hvor dette kungjaldt for lidt over to tredjedele af alle kommuner.I rapporten fra 2000 blev ejerforholdene kortlagt for 991 ud af de i alt 1.019 haveforeninger oghaveområder. Af de 62.150 kolonihave forelå der konkrete oplysninger for 97,9 %, ogdatagrundlaget var således betydeligt.Det er arbejdsgruppens vurdering, at der ikke er sket nævneværdige ændringer i det overordnedeantal på ca. 62.000 og ejerskabsfordelingen af kolonihaver bl.a. på grund af den varighedskarakter,som kolonihaveloven medførte.Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri har oplyst, at der er sket en ganske begrænsettilvækst i antallet af ministeriets kolonihaver, således at der nu er 6.615 kolonihaver mod tidligere6.136 kolonihaver for 12 år siden, dvs. en tilvækst på 479 kolonihaver.6DSB Ejendomme har oplyst, at der siden rapporten fra år 2000 er sket en bodeling mellem DSB ogBanedanmark. DSB Ejendomme, herunder DSB Ejendomsudvikling A/S, ejer herefter i alt 980kolonihaver, og har oplyst at antallet er faldende. LEA Ejendomspartner har på vegne afBanedanmark oplyst, at Banedanmark ejer 605 kolonihaver. Banedanmark har siden oplyst, at 211af disse er såkaldte baghavelodder, som kun ejeren af den tilstødende matrikel kan leje, hvorfor deikke kan betragtes som kolonihaver.En samlet oversigt over ejerforhold med de tilgængelige opdaterede tal er vist i følgende skema:

Som det er beskrevet i afsnit 2 vedrørende kolonihavelovens bestemmelser, betød indførelsen afloven i 2001, at samtlige kolonihaveområder blev erklæret varige, medmindre ejerne valgte atregistrere haveområderne som ikke-varige.Under en lovovervågning af kolonihaveloven, som blev gennemført i 2004, blev det fastslået, at derer indmeldt ca. 8.481 ikke-varige kolonihaver (enkeltlodder) fordelt på ca. 196 kolonihaveområder.En nærmere opgørelse over ejerskabsfordelingen kan ses i lovovervågningsredegørelsen7.3.2. OrganiseringKolonihaveforbundet for Danmark, stiftet i 1908, organiserer 40.822 kolonihaver fordelt på ca. 400foreninger. Af disse er 2.389 haver ikke-varige, mens resten er varige.Haverne organiseret under Kolonihaveforbundet ligger primært på kommunal og statslig jord.Haverne på Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeris jord er f.eks. alle organiseret iKolonihaveforbundet. Kolonihaveforbundet organiserer dog også en del selvejende haveforeninger(andelsforeninger) og enkelte haveforeninger på privatejet jord.Kolonihaveområderne udlejes sædvanligvis af ejeren til Kolonihaveforbundet, som videreudlejer deenkelte områder til en haveforening, der står for udlejningen til de enkelte kolonister, der knyttessom medlemmer til kolonihaveforbundet.7

3.3. ØkonomiNærværende udredningsarbejdes fokus er udlejningspriser for arealer til kolonihaveformål. Der erimidlertid en række andre udgifter forbundet med besiddelsen af en kolonihave, som grundlejen ogprisdannelsen herfor må ses i sammenhæng med, herunder særligt udgifterne til kolonihavehuset,som i det følgende kort skal beskrives efter redegørelsen for lejefastsættelsen og lejeniveauet.Herefter beskrives visse problemstillinger omkring kloakering og handel med kolonihaver, somarbejdsgruppen også har vurderet er af væsentlig økonomisk betydning på området.3.3.1. Grundlejen3.3.1.1. Principper for lejefastsættelseSom det fremgår af afsnit 3.1 er de største enkeltejere af arealer til kolonihaveformål kommunerne,Ministeriet for Fødevare, Landbrug og Fiskeri, DSB Ejendomme og Banedanmark.For så vidt angår de kommunale udlejere, findes der ikke ensartede principper for fastsættelsen aflejen. Statsforvaltningen Hovedstaden har som nævnt udtalt, at kolonihaver skal udlejes tilmarkedspris, men Statsforvaltningen har med egne ord”ikke fundet anledning til at udtale sigvedrørende spørgsmålet om, hvilke principper der skal eller kan anvendes ved fastlæggelse afmarkedsprisen for udlejning af kolonihaver.”Københavns Kommune, som er den største kommunale udlejer, har oplyst følgende omlejefastsættelsen i kommunen:”Lejen er vurderet og fastsat efter det markedslejebegreb der er lovfæstet i erhvervslejeloven, somanvendes analogt på lejemål om ubebyggede arealer.”Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri har oplyst følgende om lejefastsættelsen:”Lejeafgiften for Fødevareministeriets haver blev sidst forhandlet med Kolonihaveforbundet i 1982,hvor lejen i hovedstaden blev fastsat til 500,00 kr. pr. have med årlig regulering i henhold tilforbrugerprisindekset. Udviklingen i prisindekset har medført, at den nuværende lejeafgift udgør1.312,90 kr. pr. have i hovedstadsområdet. Lejeafgiften i provinsen udgør 787,40 kr. pr. havesvarende til 60 % af lejen i hovedstadsområdet.Nævnte tal er for 2011, idet lejen for 2012 beregnes ultimo marts måned iht. forbrugerindekset pr. 1.januar. Der må påregnes en stigning på 2-3 % for 2012. Lejen beregnes ud fra princippet ”pr.have” (gennemsnitlig 400 m2) og fællesarealer, sti- og vejarealer er således uden for beregningen,når den årlige gennemsnitlige m2 leje beregnes til 3,30 kr.Lejen blev i 1982 fastsat ud fra det overordnede hensyn, at det skulle være muligt formindrebemidlede at betale lejen for en kolonihave og at staten på den anden side skulle have enfornuftig forrentning af den investerede kapital - i praksis omkring 5 % p.a.. Der har sidentilsyneladende været bred politisk opbakning bag dette, idet skiftende ministre i skiftende regeringerikke har anfægtet dette princip.

I henhold til lejekontrakten betaler lejerne endvidere alle forbrugsafgifter og ejendomsskatter på delejede arealer, ligesom alle udgifter til kloakering og andre lovbefalede foranstaltninger afholdes aflejerne. Fødevareministeriet har således ingen udgifter i forbindelse med ejerskabet afkolonihavearealerne. Den nedenfor angivne lejeindtægt er således en ren nettoindtægt.I 2011 udgør den samlede indtægt 12,8 mio. kr. Heraf udgør lejeafgiften 8,2 mio. kr. medens 4,6mio. kr. er tillægsleje, dvs. amortiserede afdrag og renter af de statslige udgifter til områdernesbyggemodning og kloakering.”DSB Ejendomme har oplyst, at man anvender ejendomsmæglere til lejefastsættelse/salgsvurderingeraf ikke-varige kolonihaver. For varige kolonihaver søger man at fastsætte lejen under hensyn tilbåde sociale og kommercielle hensyn, men der ønskes nærmere retningslinjer for prisfastsættelsen,hvor erhvervslejelovningens regler omkring markedsleje kan være til inspiration. DSB Ejendommeer i øvrigt i dialog med Banedanmark om udarbejdelsen af et nyt grundlag for lejeberegningen, sombeskrevet nedenfor.Banedanmark har oplyst følgende om lejefastsættelsen:”Banedanmark arbejder i øjeblikket på at hæve leje niveauet på havelodder, men grundet en sag forto år siden, skal det udkast til lejeforhøjelsen godkendes af Transportministeriet. Arbejdet er sålangt, at der inden for nærmeste fremtid bliver indsendt forslag til ministeriet, der går på at hævelejen op mod markedsleje i en periode på 5 år.Kriterierne er som følger:•Den nuværende markedsleje for havelodder sættes til 2 % af den offentlige vurdering.Idet jernbanearealer er undtaget for vurderingen, regnes med den offentlige vurdering afdet tilstødende naboareal. Når havelodderne er blevet reguleret anvendes denne modelikke mere. Der vil dog blive skelet til modellen, når lejen for nye lejemål skal sættes.Uanset størrelse og beliggenhed fastsættes minimumslejen til 500 kr./år pr. lejemål.Første år reguleres lejen til minimum 500 kr./år, hvorefter den reguleres retlinjet overfem år frem til slutlejen.Den maksimale m�-pris sættes til 10 kr./år. Denne reguleres efterfølgende medprisindekset, minimum 3 % p.a.For havelodder med en beliggenhed/egnethed under norm nedjusteres prisniveauet til 67% af normallejeniveauet. For havelodder med en beliggenhed/egnethed over normopjusteres prisniveauet til 150 % af normallejeniveauet.Ingen lejere vil få nedsat deres leje, selvom modellen skulle vise dette. Dette skyldes, atlejerne allerede har accepteret lejeniveauet.Ved udlejning af tomme lejemål vil modellens maksimale m�-pris ikke blive anvendt. Istedet forhandles lejen direkte med lejeren, for på denne måde at fastsætte markedslejen.Lejemål der opsiges ifm. denne lejeregulering vil blive genforhandlet mhp. fastlæggelseaf en ny markedsleje.Aftalerne ændres fra etårige til løbende”.

* Lejen beregnet med udgangspunkt i en have på 400 m2 (u. skatter og afgifter med undtagelse af **)** Ifølge lejeaftalerne med Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri betaler lejer også grundskat, det gælder imange tilfælde ikke ved leje af kommunal jord.*** MFLF oplyser, at prisen for daghaver beregnes som 60 % af prisen for overnatningshaver.****Områder enten ejet på andelsbasis eller enkeltmatrikulerede havelodder, hvor kolonisten selv ejer jorden til sithavelod***** Banedanmark lejer sine haver ud til hver enkelt kolonist, hvorfor priserne er beregnet ud fra 3 eksempler,henholdsvis i hovestadsområdet og uden for hovedstadsområdet.

Særligt vedrørende lejeniveauet i Københavns Kommune bemærkes, at der i de nugældendekontrakter fra 2011 er tale om en indfasningsmodel, som starter på de angivne 4,30 kr. og ender på17,30 kr. i 2024 for overnatningshaver. Prisen i 2020 er 15,98 kr. For daghaver stiger prisen fra 3,39til 8,55 kr. i 2020 og 9,26 kr. i 2024. Københavns Kommune har oplyst, at den langeindfasningsperiode skyldes, at lejekontrakterne var uopsigelige til 2017. Kommunen som udlejerkunne derfor ikke kræve lejen reguleret ud over hvad kontrakten tilsagde.3.3.2 KolonihavehusetEn af de væsentligste udgifter ved besiddelse af en kolonihave er, i hvert fald for overnatningshaversvedkommende, udgifter til kolonihavehuset, som i modsætning til grunden, ejes af den enkeltekolonist. Udgifterne hertil kan i mange tilfælde overstige udgifterne til grundleje. Skøntudredningsarbejdets fokus er grundlejen, må en eventuel regulering heraf ses i sammenhæng medhuspriserne.Der findes i dag ingen lovgivning for, hvem en kolonist skal sælge/overdrage sin kolonihave til,eller til hvilken pris det kan ske.Kolonihaver organiseret under Kolonihaveforbundet eller beliggende i Københavns Kommune eromfattet af visse privatretlige bestemmelser for prisfastsættelsen ved afhændelsen.Af Kolonihaveforbundets vedtægter fremgår således blandt andet, at en del af Kolonihaveforbundetsvirke er at modvirke enhver form for kapitalvinding i forbindelse med medlemmers afhændelse afhaverne, jf.§ 2, stk. 2, nr. 10. Dette suppleres af bestemmelsen om, at ingen kolonihave måoverdrages/sælges, uden vurdering har fundet sted efter Kolonihaveforbundets vurderingsregler ogformularer, jf.§ 7, stk. 8. Vurderingsreglerne er nærmere beskrevet i ”Hovedbestemmelseromfattende haveafståelse i kolonihaveområderne” som vedlægges som bilag 3.Efter disse regler fastsættes prisen for en kolonihave af et vurderingsudvalg. Bebyggelsens værdifastsættes ud fra et sæt enhedspriser omfattende hovedhus, udhuse, terrasser etc. Enhedsprisen følgerforbrugerprisindekset to år tilbage. Enhedsprisen udgør en ramme indenfor hvilken enhverværdiansættelse skal foretages, hvilket betyder, at salgsprisen ikke må overskride vurderingsbeløbet,uanset om huset ville kunne sælges for mere i fri handel. Prisen pr. m2 kolonihavehus kan ud fra detgældende regelsæt maksimalt udgøre 2.630,- kr.Kolonihaveforbundet oplyser, at hensigten bag den kvadratmeterpris, som vurderingsreglerneopererer med, er at give sælger mulighed for en rimelig omkostningsdækning og samtidig gøre detmuligt for folk med små indtægter at erhverve en kolonihave. Reglerne understøttes af en løbendeuddannelsesvirksomhed for medlemmerne af foreningernes vurderingsudvalg, forestået afForbundet.Kolonihaveforbundets vurderingsreglers gyldighed i forhold til medlemmerne er blevet stadfæstetved flere højesteretsdomme.8Vurderingerne benyttes desuden – efter aftale mellem Skat ogForbundet – ved beregning af evt. ejendomsværdiskat, ligesom de indgår ved Kommissarius’

fastsættelse af ekspropriationserstatninger i forbindelse med statslige anlægsarbejder, der berørerForbundets medlemsforeninger.Kolonihaveforbundet har oplyst en række gennemsnitlige vurderinger og salgspriser forkolonihavehuse forskellige steder i landet, sammenfattet i følgende skema:Salg afkolonihavehusei 2011KøbenhavnH/F FremtidenH/F StjernelundH/F MejlgårdenH/F Prøvestenen

Viborg

Odense

Vejle

OvernatningOvernatningOvernatningDaghaveOvernatningOvernatningOvernatning34165115198414162140685Ikkeoplyst2941088.306 kr.75.461 kr.95.893 kr.14.000 kr.112.000 kr.23.500 kr.112.798 kr.88.306 kr.75.461 kr.95.893 kr.14.000 kr.55.860 kr.9.000 kr.67.200 kr.44 m245 m237 m210 m240 m229 m242 m227251632*IngenventelisteIngenventelisteIngenventelisteAntalhaverAntalsalgGennemsnitligvurderingGennemsnitligsalgsprisGennemsnitligtarealPåVente-liste

Som det fremgår af skemaet, handles kolonihavehuse i kommunerne uden for København til priser,der ligger væsentligt under vurderingen.For kolonihavehuse beliggende på jord ejet af Københavns Kommune, er der i lejekontraktenhenvist til for Kolonihaveforbundets til enhver tid gældende regler om haveafståelse – dog kun sålænge Kolonihaveforbundet fastholder reglerne om maksimalpriser. De omfattede kolonihaver kansåledes kun overdrages til de priser, der er fastsat efter Kolonihaveforbundets vurderingsregler.Som nævnt i afsnit 3.2. udlejes samtlige Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeriskolonihaver gennem Kolonihaveforbundet. De er dermed omfattet af Kolonihaveforbundetsvurderingsregler, hvilket også er en betingelse i ministeriets lejekontrakter med Forbundet, somforeskriver, at eventuelle ændringer i vurderingsreglerne skal forelægges ministeriet til udtalelse.For så vidt angår kolonihaver som hverken er organiseret under Kolonihaveforbundet, eller ejes afKøbenhavns Kommune – ca. 1/3 af landets kolonihaver - herunder både kommunalt- og privatejedeog muligvis også enkelte statsligt ejede, er der, arbejdsgruppen bekendt, ikke fastsat regler forprisfastsættelsen ved afhændelse/overdragelse af kolonihavehusene.3.3.3. Kloakering

Kloakering er en omkostningstung faktor i kolonihavesammenhæng. I rapporten fra 2000 antagesdet på baggrund af indhentede oplysninger fra ca. 60 % af haverne, at ca. 10 % af samtlige haver erkloakerede.Kolonihaveforbundet foretog i 2010 en kortlægning af kloakeringsforholdene i haveforeningerneunder Forbundet. Kortlægningen skete via spørgeskemaer, som udsendtes til de enkelte foreninger,og der blev modtaget svar fra 336 af Forbundets 400 foreninger. Af svarene fremgik det, at af de 336foreninger, var 19 foreninger kloakerede, dvs. 5,7 %. Hovedparten af de øvrige foreninger anvendteenten lukkede samletanke eller sivebrønde til opsamling af spildevand. De fleste foreninger, der erkloakerede, er beliggende i Københavns omegn eller Århus kommune.Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri har oplyst, at der er gennemført kloakering af ca.2.500 haver ud af det totale antal på 6.600 haver. Det må forventes, at kommunerne vil stille kravom kloakering af de resterende haver indenfor de næste år som led i gennemførslen af vandplanerne.I henhold til lejekontrakterne er det lejerne, der skal afholde udgifterne til kloakeringen.Som følge af de statslige vandplaner, vil kommunerne i de kommende år og frem til 2027 skullekloakere ganske betydelige områder af hensyn til opfyldelse af EU’s vandrammedirektiv. Endviderekan kloakering være begrundet i sundhedsmæssige og hygiejniske hensyn, samt af hensyn til ensamlet udbygning af det offentlige kloaknet. Da der på nuværende tidspunkt ikke er udarbejdetvandhandleplaner i alle 98 kommuner, kan det endnu ikke vurderes, hvor mange kolonihaver der vilblive omfattet.3.3.4. Handel med kolonihaverI forbindelse med en lovovervågning af kolonihaveloven gennemført i 2004, blev problemer medpenge under bordet ved handel med kolonihaver nævnt i flere høringssvar9. Det fremgår afredegørelsen, at Københavns Kommune i den forbindelse fremførte, at det var blevet så attraktivt atfå en kolonihave, at det havde ført til store prisstigninger, og da Københavns Kommuneslejekontrakt indtil 2011 indeholdt en regel om maksimum priser på husene, var der tale omprisstigninger ”under bordet”.Som resultat af lovovervågningen blev der nedsat en arbejdsgruppe, som bl.a. vurderedeproblemstillingen omkring penge under bordet. Arbejdsgruppen udarbejdede ”Notat omhelårsbeboelse i kolonihavehuse og stigende priser i form af ”penge under bordet”” som lå færdig ioktober 2006.Som det fremgår af lovovervågningsredegørelsen og ovennævnte notat, finder både de relevanteinteressenter og Miljøministeriet, at det sociale sigte med kolonihaverne udhules, hvis de bliver fordyre at erhverve.Markedspriser, der afspejler ikke blot husværdien, men også herlighedsværdien og manglen påhaver - og den deraf følgende risiko for kapitalvinding - er primært et problem i haveforeninger ihovedstadsområdet, hvor ca. 40 % af kolonihaverne ligger. Hovedparten af haverne i dette områdeudlejes imidlertid gennem Kolonihaveforbundet, hvis vurderingsregler, som fremgår af Forbundets9

lejekontrakter, bidrager til at holde priserne på et moderat niveau. Kolonihaveforbundetsstandardkontrakt vedlægges som bilag 4Den omstændighed, at ca. 1/3 af landets kolonihaver ikke er omfattet af regler for prisfastsættelsen,er ikke problematisk, idet hovedparten af disse haver er beliggende i områder, hvor efterspørgslenikke overstiger udbuddet, og hvor husene derfor i almindelighed handles til priser, der svarer til ellerligger under deres kostpris.Den omtalte kontrol med prisudviklingen hviler på Kolonihaveforbundets afhændelsesregler, somForbundet vil kunne afskaffe ved en kongresbeslutning. Hovedparten af Forbundets lejekontraktervedrørende kolonihaver i hovedstadsområdet er imidlertid fra udlejers side betinget af, at Forbundetopretholder sine vurderingsregler. Dér hvor reglerne har størst betydning for prisdannelsen, hviler desåledes i praksis på gensidige aftaler mellem Forbundet og de berørte offentlige myndigheder.Eksistensen af vurderingsreglerne hindrer ikke i sig selv, at der handles til priser, der overstigervurderingerne ved betaling af penge ”under bordet”. Flere faktorer har imidlertid de seneste årmedvirket til at begrænse denne trafikFor det første har der været ført en lang række sager ved domstolene om tilbagebetaling af bevisligtbetalte beløb, som oversteg vurderingen10. Både by- og landsretterne har dømt sælgerne til attilbagebetale det for meget erlagte i disse sager. Denne retspraksis er kendt i offentligheden. Antalletaf tilbagesøgningssager har i følge Kolonihaveforbundet på det seneste været aftagende, hvilketkunne tages som udtryk for, at de mange domme har haft en præventiv effekt.Hertil kommer, at bestyrelserne i haveforeningerne – som forudsat i Forbundets standardhaveforeningsvedtægt og standard lejekontrakt - i stadig større omfang står for formidlingen afhavesalgene. Det reducerer sælgers mulighed for i givet fald at betinge sig penge ”under bordet”.En konsekvent anvendelse af ventelister, som bl.a. er en betingelse i Forbundets 60 lejekontraktermed Københavns Kommune bidrager yderligere til at forebygge betalinger ”under bordet”, idetsælger så ikke bestemmer, hvem der skal købe vedkommendes hus.Kolonihaveforbundet oplyser, at ventelister kun anvendes i København og Århus og omfatter i altca. 100 haveforeninger med tilsammen ca. 9.000. Der anslås at være 7-8.000 personer på venteliste iKøbenhavn og 4-5.000 i Århus. Der vil være personer, som samtidig er opført på mere end énventeliste. For dem, der bliver optaget på venteliste, er ventetiden mellem 3 og 10 år. De flesteforeninger lukker imidlertid deres venteliste, når de ikke forventer at kunne tildele flere enkolonihave indenfor en overskuelig årrække.Kolonihaveforbundet har ikke mandat til at træffe beslutning om, at der skal oprettes ventelister hossamtlige Forbundets medlemsforeninger og de eventuelle rammer herfor.

4. Vurdering af behovet for lejeregulerende tiltag på områdetSom udgangspunkt for en vurdering af behovet for lejeregulerende tiltag på området kan detgennemsnitlige beløb, som en lavindtægtshusstand har til disposition til f.eks. at erhverve enkolonihave (dispositionsbeløbet), holdes op imod de aktuelle og fremtidige udgifter til leje og øvrigeudgifter til kolonihaven.Det lægges her til grund, at det årlige dispositionsbeløb til brug for f.eks. en kolonihave for enhusstand, hvor hovedindkomstmodtageren er pensionist eller efterlønsmodtagere er 24.258 kr.11Udaf dette beløb skal udover grundleje fragå omkostninger til køb af kolonihavehus (afdrag på lån elleropsparing), samt relativt betydelige udgifter til byggemodning, kloakering og vedligeholdelse mv..Bruges de i afsnit 3 nævnte tal, kan et rimeligt eksempel på en huspris i Københavns Kommunesættes til 84.894 kr.12Med en forrentning estimeret til 6 % bliver den gennemsnitlige afbetaling påhuset 5093,64 kr. Sammenlagt med en den nuværende grundleje på 4,30 kr. pr. m2 i KøbenhavnsKommune, og en gennemsnitlig grundstørrelse på 400m2, udgør omkostningerne til den samledekolonihave mindst ca. 28 % af dispositionsbeløbet (her er udgifter til byggemodning, kloakering ogvedligeholdelse mv. ikke indberegnet).Antages det, at dispositionsbeløbet fra 2011 til 2020 stiger med inflationen(forbrugerprisindekset)13, og at også huspriserne i perioden 2011-2020 som helhed vil vokse medforbrugerpriserne, vil dispositionsbeløbet vokse fra 24.258 kr. i 2011 til 30.153 kr. i 2020, menshusprisen vil stige fra 84.894 kr. til 100.365 kr.14Med en grundleje på 15,98 kr. i 2020 som angivet iKøbenhavns Kommunes kontrakt, vil andelen af dispositionsbeløbet således være mindst ca. 41 % i2020.Gennemføres det samme regnestykke for Odense Kommune under anvendelse af den i afsnit 3anførte gennemsnitlige salgspris på 9.000 kr. for fire solgte kolonihaver, og en gennemsnitlignuværende grundleje på 0,80 kr. pr. m2, udgør omkostningerne til den samlede kolonihave mindstca. 4 % af dispositionsbeløbet. Var husene blevet solgt til den gennemsnitlige vurderingen på 23.500kr., havde tallet været mindst ca. 7 %.

Dette beløb er af Danmarks Statistik anført som den del af husstandens forbrug, der anvendes til fritidsudstyr,underholdning og rejser, og må betragtes som et rimeligt billede på hvilket beløb der er til disposition til brug forerhvervelse af f.eks. en kolonihave, når udgifter til bolig, forsyning, mad, medicin, transport mv. er betalt afrådighedsbeløbet. Tallet er fra 2009, som er det senest tilgængelige.12Dette er gennemsnittet af salgsprisen for de i alt 19 solgte overnatningshaver i de tre angivne foreninger.13Denne antagelse baseres på, at regeringen i sit udspil til skattereform foreslår at sociale ydelser i fremtiden reguleresmed prisudviklingen.14Den årlige procentvise stigning i forbrugerindekset antages at følge forventningerne herom, som fremlægges iDanmarks Konvergensprogram 2011 og 2012.

Som det ses, er der meget væsentlig forskel på prisniveauerne landet over og dermed på adgangen tilkolonihaveområderne for den økonomisk ringere stillede del af befolkningen. Dette tyderumiddelbart på, at en vis mobilitet ville kunne øge den relative adgang til kolonihaveområdernemarkant for denne befolkningsgruppe. Men da kolonihavernes funktion er snævert forbundet mednærhed til byboligen, er der begrænsede muligheder for via større mobilitet at reducereefterspørgslen efter kolonihaver i de områder, hvor den er størst.Samlet set, må det lægges til grund, at lejeniveauet i hvert fald i visse dele af landet ikke vil kunnebære væsentlige stigninger, uden at det vil forringe adgangen til kolonihaveområderne for denøkonomisk ringere stillede del af befolkningen.Det har ikke umiddelbart været muligt at vurdere præcist, i hvilket omfang der kan forventesstigninger og hvor. Som det fremgår af afsnit 2, regulerer kolonihaveloven ikke prisfastsættelse aflejen for arealer til kolonihaveformål. Denne er derfor underlagt kommunalfuldmagtsreglerne forkommunernes vedkommende og Budgetvejledningen for statens vedkommende, mens privatekolonihavejordejere, som heller ikke omfattes af lejelovgivningen, frit kan fastsætte lejen.Udover at de forskellige ejere er underlagt forskellig regulering af prisfastsættelsen, findes der iøvrigt, som det ses af afsnit 3, ingen fælles principper for f.eks. kommunernes prisfastsættelse, udover det af Statsforvaltningen Hovedstaden angivne hovedprincip om markedsleje.I mangel af ensartede, faste og således forudsigelige principper for prisfastsættelsen, kan det ikkeudelukkes, at adgangen for den økonomisk ringere stillede del af befolkningen tilkolonihaveområderne vil forringes yderligere.Med den nuværende regulering kan statslige og private ejere af arealer til kolonihaveformålinddrage sociale hensyn i prisfastsættelsen heraf og således fortsat vælge at tilgodese den økonomiskringere stillede del af befolkningen.Den største statslige ejer, NaturErhvervstyrelsen, har under udredningsarbejdet meldt ud, at manønsker at fortsætte inddragelsen af sociale hensyn i prisfastsættelsen.Som beskrevet i afsnit 3 arbejder Banedanmark på at hæve lejen op mod markedsleje i en periode på5 år. DSB Ejendomme er, som nævnt, i dialog med Banedanmark herom og søger i øvrigt atfastsætte lejen med større vægt på kommercielle hensyn.For så vidt angår gruppen af private ejere, må det forventes, at de selvejende haveforeninger, somudgør størstedelen, vil fastholde et lejeniveau, som tilgodeser foreningernes aktuellemedlemsgruppe.I forhold til de øvrige private ejere, kan linjen for den fremtidige prisfastsættelseikke vurderes på nærværende grundlag. Der er dog tale om en forholdsvis lille gruppe, som dermedikke vil have afgørende betydning for den generelle adgang til kolonihaveområderne på landsbasis.Kommunale ejere, som ejer langt størstedelen af kolonihaverne, er imidlertid efter den nuværenderegulering forpligtet til at udleje til markedsleje. Kommunale ejere kan således ikke nødvendigvissikre alle kommunens borgere adgang til kolonihaveområderne, om end de måtte ønske og havemulighed for dette.

5. LøsningsmodellerI det følgende beskrives de tre løsningsmodeller, som arbejdsgruppen har behandlet.5.1. Model 1: Præcisering af fastlæggelsen af markedsleje5.1.1. BeskrivelseEfter model 1 udarbejdes nærmere principper for fastlæggelse af markedsleje for arealer tilkolonihaveformål.Disse principper kan tage udgangspunkt i de af RED Property Advisers skitseredevurderingsprincipper, som er behandlet i notatet ”Forslag til vurderingsprincipper vedr.kolonihavegrunde” vedlagt som bilag 1.Her tages udgangspunkt i en basisgrundleje på ca. 5 kr./m2 i Hovedstadsområdet, � heraf iÅrhusområdet, 2/3 heraf i større byer og ½ heraf i de resterende dele af landet.Basisgrundlejen justeres i forhold til de enkelte haveforeninger i henhold til fire nærmere beskrevnevurderingsparametre:1. Omfanget af eventuelle ventelister i den givne haveforening2. Salgspriser på huse i den givne haveforening3. Haveforeningens beliggenhedsmæssige attraktivitet4. Øvrige forhold (herunder forurening, sanitetsforhold o.l.)Parametrene 1-3 tildeles hver en ”karakter”, der angiver, hvilken grad af attraktivitet den enkelteparameter tildeles. Karakteren angives som hele tal mellem 1 og 5, hvor 5 er bedst og 1 er dårligst.Karaktersystemet skal medvirke til at graduere haveforeningerne og udregne en tillægsleje for demest attraktive. Der udregnes en gennemsnitskarakter for hver haveforening, hvor parametrene 1-3indgår. Ud fra denne udledes en prisfaktor, der er bestemmende for, hvorvidt der kan opkræves entillægsleje og størrelsen af denne. Prisfaktoren findes ved at dele haveforeningensgennemsnitskarakter med 2 (idet karakterer højere end 2 betragtes som bedre end den ”gængse”have). Herefter multipliceres prisfaktoren med basisgrundlejen.Efter denne justering, anvendes vurderingsparameter 4 til at korrigere for særligt negative ellerpositive forhold. Dette er et subjektivt skøn, men det tilstræbes, at korrektionen i videst muligt

omfang begrundes i faktiske forhold og afspejler den faktiske omkostning/merværdi ved det givneforhold.Den omhandlede leje er den ”rene” leje eksklusiv ejendomsskatter, forbrugsafgifter,driftsomkostninger, omkostninger til byggemodning og kloakering mv.Anvendes disse principper, vurderes det, at dengennemsnitligemarkedsleje for arealer tilkolonihaveformål er betalelig for lavindkomstgrupper, henset til den reelt relativt beskednebasisgrundleje anslået af RED Property Advisers sammenholdt med lavindkomstgruppernesanslåede rådighedsbeløb, som behandlet i afsnit 4.Model 1 bygger således på en forudsætning om, at kolonihaver, på trods af kravet om markedsleje,fortsat er et økonomisk realistisk fritidstilbud – også for den økonomisk ringere stillede del afbefolkningen, om end disse grupper ikke vil have adgang tilallekolonihaveområder, da lejeniveauetfor visse af disse områder vil ligge væsentligt over basisgrundlejen.Det skal i den forbindelse understreges, at de angivne principper alene er et forsøg på at angive etoperationelt udtryk for, hvad markedslejen på området reelt er, defineret som den leje, som en givengrundejer og en typisk kolonihavebruger evt. repræsenteret ved forbund eller forening af forbund påudlejningstidspunktet ville være blevet enige om. Det lægges altså til grund, at markedslejennaturligt vil ramme et tilsvarende niveau, uanset at andre principper eller metoder anvendes.For så vidt angår eksisterende kontrakter om udleje af kolonihavejord, vil det bero på den konkretekontrakt, og kontraktsretlige regler i øvrigt, om og i hvilket omfang disse vil kunne krævesgenforhandlet i anledning af præciseringen af fastlæggelsen af markedsleje. Kan der i et konkrettilfælde kræves genforhandling, vil parterne kunne lægge de angivne principper til grund forfastlæggelsen af markedslejen.Med model 1 opretholdes således den nuværende situation, hvor kommunerne fortsat er bundet afkommunalfuldmagten, hvorefter udleje af arealer til kolonihaveformål skal ske til markedsleje,ligesom staten fortsat er bundet af gældende regler på området.Model 1 angiver ikke, at kommunerne er bundet af den af RED Property Advisers anførtebasisgrundleje. Kommunerne vil efter modellen fortsat skulle udfolde sædvanlige og rimeligebestræbelser på at finde frem til markedsprisen.5.1.2. Arbejdsgruppens bemærkningerArbejdsgruppen finder, at de af RED Property Advisers foreslåede vurderingsprincipper tilfastsættelse af prisen for leje af arealer til kolonihaveformål mv. generelt er velunderbyggede ogobjektive. Principperne, og især de angivne talværdier, bør dog understøttes af vurderinger fra andreparter, for at få den nødvendige sikkerhed og objektivitet.Kolonihaveforbundet er dog ikke enig i Red Property Advisers forslag om, at en relativt længereventeliste i en forening altid bør give sig udslag i, at havelejen i foreningen skal ansættes højere endbasislejen. Ventelister og deres længde bestemmes først og fremmest af efterspørgslen ihaveforeningernes nærområde. Det forhold, at mange mennesker i en bydel er noteret på venteliste i

bydelens haveforeninger, er naturligvis ikke nødvendigvis udtryk for, at haverne i disse foreningerhar særlige kvaliteter – de ligger bare i bydelen, og der er for få af dem.Arbejdsgruppen finder, at princippet om markedsleje, som videreføres i model 1, skabergennemsigtighed i forhold til statens og kommunernes brug af midler.Model 1 bygger imidlertid på en forudsætning om, at markedslejen reelt ligger på et niveau, somikke vil forringe adgangen for den økonomisk ringere stillede del af befolkningen til kolonihaverne.Arbejdsgruppen bemærker, at det er afgørende for modellens hensigtsmæssighed at denneforudsætning holder, og gør opmærksom på den naturlige usikkerhed der ligger bag de afejendomsmæglerne anslåede talværdier, særligt når det tages i betragtning, at de angivne principperikke vil være bindende for kommunerne.Arbejdsgruppen bemærker desuden, at den i modellen fastsatte basisgrundleje ikke vil være ioverensstemmelse med lejeniveauet i mange kolonihaveområder beliggende i provinsen.Endelig betyder model 1, at hvert enkelt kolonihaveområde skal vurderes særskilt i forhold tilprisfastsættelsen, hvilket indebær nogle administrationsomkostninger i forhold til f.eks. model 2,hvor områderne kan udlejes i bundter.5.2. Model 2: Ændring af kolonihaveloven – fri fastsættelse af lejen5.2.1. BeskrivelseEfter model 2 indføres en bestemmelse i kolonihaveloven, som skal gælde for statslige ogkommunale udlejere af arealer til kolonihaveformål.Bestemmelsen skal give kommunerne mulighed for at fastsætte prisen for udlejning arealer tilkolonihaver til markedslejen, eller helt eller delvist under hensyn til kolonihavelovens formål påbaggrund af forhandlinger med lejer evt. repræsenteret ved den relevante haveforening ellersammenslutning af haveforeninger. Dette betyder også, at kommunernes udlejning af arealer tilkolonihaveformål ikke længere vil være reguleret af kommunalfuldmagtsreglerne.Samtidig skal bestemmelsen give statslige ejere af arealer til kolonihaveformål en udtrykkelighjemmel til at fastsætte lejen under hensyn til kolonihavelovens formål på baggrund af forhandlingermed lejer evt. repræsenteret ved den relevante haveforening eller sammenslutning af haveforeninger.Endeligt skal bestemmelsen sikre, at udlejning af kolonihavelodder sker i henhold til offentligttilgængelig venteliste og at kapitalvinding ved salg af bygninger opført på kolonihavelodderafskæres. Dette foreslås for ikke at udhule det sociale sigte med kolonihaveloven som lovændringenskal understøtte. Det vurderes, at sådanne begrænsninger ikke vil være erstatningspådragende eftergrundlovens § 73 i forhold til kolonihavehusejerne, såfremt begrænsningerne ikke indføres forbestående lejeforhold, men pålægges statslige og kommunale udlejere at indføre, når indgåedekontrakter ophører ved udløb af en aftalt lejeperiode eller ved en opsigelse, der har hjemmellejekontrakten.

Det forudsættes med bestemmelsen, at kommunerne, hvis de ønsker det, kan udleje tilhaveforeninger, hvori der er medlemmer, som ikke er bosiddende i kommunen og har mulighed forat støtte særlige foreninger.Den leje, bestemmelsen vedrører, er den ”rene” leje eksklusiv ejendomsskatter, forbrugsafgifter,driftsomkostninger, omkostninger til byggemodning og kloakering mv.Kolonihavelovens formål, som der efter bestemmelsen kan tages hensyn til, er det ikolonihavelovens § 1 nævnte: at kolonihaveområder fortsat kan være en væsentlig del afbybefolkningens muligheder for rekreation og beskæftigelse i fritiden. Sammenholdt med dealmindelige bemærkninger til lovforslaget indebær dette bl.a., at kolonihaverne bør kunne bidrage tilat kvalificere det at bo i byen – også for den lavere lønnede del af befolkningen. Bagkolonihaveloven lå således et ønske om at fastholde kolonihaverne som et økonomisk realistiskfritidstilbud nær byboligen – også for den økonomisk ringere stillede del af befolkningen.Bestemmelsen vil omfatte alle kolonihaveområder som defineret i kolonihavelovens § 2.Bestemmelsen omfatter ikke private ejere af arealer til kolonihaveformål, da disse ikke er underlagtet krav om markedsleje og således allerede i dag kan vælge at udleje under hensyn tilkolonihavelovens formål.For så vidt angår eksisterende kontrakter om udleje af kolonihavejord, vil det bero på den konkretekontrakt, og kontraktsretlige regler i øvrigt, om og i hvilket omfang disse vil kunne krævesgenforhandlet i anledning af lovændringen. Kan der i et konkret tilfælde kræves genforhandling,medfører model 2 ikke, at et eventuelt aftalt markedslejeniveau skal ændres, da model 2 aleneindfører enmulighedfor at fravige kravet om markedsleje – ikke et krav.Med model 2 fritages kommunerne fra kravet om at opkræve markedsleje, mens staten gives enmere specifik hjemmel til at fravige dette krav. Model 2 giver således særligt kommunerne etvæsentligt råderum i forhold til den nuværende regulering af området, idet de frit kan fastsætte lejentil markedsleje eller derunder under hensyn til kolonihavelovens formål, hvis de skønner detønskeligt eller hensigtsmæssigt de konkrete omstændigheder i den enkelte kommune taget ibetragtning. Det kan i den forbindelse i forlængelse af beskrivelsen af model 1 tilføjes, atmarkedslejen i flere tilfælde vil være så relativt beskeden, at hensynene bag kolonihavelovensformål allerede er varetaget med en leje på markedslejeniveau. Model 2 tillader således en naturligbetydelig variation i lejeniveauet landet over.Det vurderes, at da der ikke pålægges nogen pligt til at udleje til en lavere leje end markedslejen, vilindførelse af bestemmelsen ikke være erstatningspådragende efter grundlovens § 73 i forhold til dekommunale udlejere.5.2.2. Arbejdsgruppens bemærkningerArbejdsgruppen finder, at model 2 sikrer statslige og kommunale ejere af arealer tilkolonihaveformål det nødvendige råderum til at inddrage både hensyn til omkostningerne forbundetmed ejerskabet til jorden, samt de sociale hensyn bag kolonihaveloven, som ejerne måtte havemulighed for og ønske at inddrage i forbindelse med udlejen, i forhold til de konkrete

omstændigheder i kommunen eller den relevante statslige myndighed. Dette fjerner en væsentligbarriere for især de kommunale ejere i forhold til at sikre den for kommunen mest optimale balancemellem omkostninger og adgangen for alle kommunens borgere til kolonihaveområderne – uansetindkomst.I forhold til model 3 understreger model 2 således det lokale kommunale selvstyres betydning, oganerkender, at der ved prisfastsættelsen skal tages hensyn til specifikke lokale forhold som f.eks.aftalte kontraktforhold, ordensregler, geografiske forhold, belysning af veje og stier,vedligeholdelsesaftaler, toiletforhold, kloakforhold mv.Arbejdsgruppen finder endvidere, at det ud fra en omkostningsbetragtning kan have betydning forisær ejere af en større mængde arealer, at kolonihaveområderne kan udlejes i bundter og ikkenødvendigvis skal vurderes enkeltvist som under model 1, da dette kan letteadministrationsomkostningerne.Arbejdsgruppen finder det også positivt, at modellen lægger op til visse tiltag i forhold til at hindrespekulation med kolonihaver og andre forhold, der kan udhule det sociale sigte bagkolonihaveloven, som lovændringen skal understøtte.Model 2 er som de øvrige ikke specifikt rettet imod understøttelse af lavindtægtsgruppers adgang tilkolonihaveområderne, hvilket arbejdsgruppen havde foretrukket, men ikke har fundet en praktiskmulig løsningsmodel for.Arbejdsgruppen gør endelig opmærksom på, at model 2 ikke garanterer en lejenedsættelse i forholdtil det nuværende niveau.5.3. Model 3: Ændring af kolonihaveloven – lovbundet lejeniveau5.3.1. BeskrivelseEfter model 3 indføres en bestemmelse i kolonihaveloven, som fastsætter en maksimal årlig leje pr.m2 for statsligt eller kommunalt ejede arealer til kolonihaveformål, som pristalsreguleres efternettoprisindekset. Maksimallejen skal så vidt muligt differentieres på baggrund af geografiskbeliggenhed.Den maksimale årlige leje fastsættes under hensyn til ønsket om at fastholde kolonihaverne som etøkonomisk realistisk fritidstilbud nær byboligen – også for den økonomisk ringere stillede del afbefolkningen. Der tages udgangspunkt i lejeniveauet fra før Statsforvaltningen Hovedstadensudtalelse i 2009.Ligeledes skal bestemmelsen sikre, at udlejning af kolonihavelodder sker i henhold til offentligttilgængelig venteliste og at kapitalvinding ved salg af bygninger opført på kolonihavelodderafskæres. Det er som nævnt vurderingen, at sådanne begrænsninger ikke vil væreerstatningspådragende efter grundlovens § 73 i forhold til kolonihavehusejerne, såfremtbegrænsningerne ikke indføres for bestående kontraktforhold, men pålægges statslige ogkommunale udlejere at indføre, når indgåede kontrakter ophører ved udløb af en aftalt lejeperiodeeller ved en opsigelse, der har hjemmel lejekontrakten.

Det forudsættes med bestemmelsen, at kommunerne kan udleje til haveforeninger, hvori der ermedlemmer, som ikke er bosiddende i kommunen.Den leje, bestemmelsen vedrører, er den ”rene” leje eksklusiv ejendomsskatter, forbrugsafgifter,driftsomkostninger, omkostninger til byggemodning og kloakering mv.Bestemmelsen vil omfatte alle kolonihaveområder som defineret i kolonihavelovens § 2.Bestemmelsen omfatter ikke private ejere af arealer til kolonihaveformål.For så vidt angår eksisterende kontrakter om udleje af kolonihavejord, vil det bero på den konkretekontrakt, og kontraktsretlige regler i øvrigt, om og i hvilket omfang disse vil kunne krævesgenforhandlet i anledning af lovændringen. Kan der i et konkret tilfælde kræves genforhandling,medfører model 3, at et eventuelt aftalt markedslejeniveau skal ændres til den maksimale årlige leje.Med model 3 pålægges staten og kommunerne en fast maksimal årlig leje, som må forventes at liggeunder markedslejen.Det vurderes, at såfremt lejens maksimum fastsættes således, at udlejningen ikke bliver tabsgivendefor kommunerne, og der tages hensyn til lokale forhold, vil indførelse af bestemmelsen ikke væreerstatningspådragende efter grundlovens § 73 i forhold til de kommunale udlejere.5.3.2. Arbejdsgruppens bemærkningerArbejdsgruppen anfører, at model 3 som den eneste af modellerne garanterer et differentieret lavtlejeniveau landet over.Model 3 tager imidlertid ikke hensyn til specifikke lokale forhold, og må dermed betragtes somkraftigt indgribende i forholdet mellem udlejer og lejer.Arbejdsgruppen finder, at modellen kan mindske incitamentet til oprettelse af nyekolonihaveområder.Arbejdsgruppen bemærker endelig, at begrænsningen i hvilken udlejningspris kommunerne kantage, kan medføre et ønske fra kommunerne om at blive økonomisk kompenseret.