FIV, Alm.del - 2012-13 - Bilag 47: Orientering om aktstykke nr. BR000162 vedr. etablering af Campus Carlsberg

Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser anmoder om Finansudvalgetstilslutning til, at Professionshøjskolen University College Capital (herefter UCC) indgår aftale om fi-nansiel leasing med Carlsberg Byen Ejendomme P/S. Aftalen indebærer, at Carlsberg Byen Ejen-domme P/S opfører en ejerlejlighed på ca. 55.000 m2på Carlsberg-grunden i Valby, som UCC lejer i30 år og herefter har pligt og ret til at købe til fast pris, som andrager 1,5 mia. kr. i 2046. Ejerlejlighe-den, som Carlsberg Byen Ejendomme P/S opfører til UCC, er en del af et samlet byggeri på ca.80.000 m2.Lejeaftalen er gensidigt uopsigelig og den årlige huslejeydelse andrager i 2012-prisniveau 62,4mio. kr.UCC afholder løbende udgifterne forbundet med aftalen inden for de modtagne statslige tilskud ogøvrige tilskud.Det bemærkes, at Finansudvalgets tilslutning søges under forudsætning af, at Københavns Kommu-ne aflyser en gevinstklausul vedr. Mørkhøj Park Allé 5-7, jf. nedenfor.BaggrundDen 1. januar 2008 blev UCC etableret som en sammenlægning af Center for Videregående Ud-dannelse Storkøbenhavn, Center for Videregående Uddannelse København og Nordsjælland samtFrøbelseminariet, hvor CVU Storkøbenhavn var en sammenlægning af Blaagaard Seminarium, Kø-benhavns Dag og aftenseminarium, Gladsaxeseminariet, Højvangseminariet, Ballerup Seminariet,Københavns Socialpædagogiske Seminarium, Center for Undervisningsmidler samt Center for Tegn-sprog og Tegnstøttet Kommunikation, og hvor CVU København og Nordsjælland var en sammen-lægning af Dannerseminariet, Frederiksborg Amts Sygeplejeskole, Gentofte Socialpædagogiske Se-minarium, Hillerød Pædagogseminarium, Hovedstadens Pædagogseminarium, Håndarbejdets Frem-mes Seminarium, Københavns Pædagogseminarium, Skodsborg Fysioterapiskole, Skovtofte Social-pædagogiske Seminarium, N. Zahles Seminarium, Dansk Sløjdlærerskole samt to Centre for Under-visningsmidler.UCC har i perioden efter etableringen, som led i professionshøjskolens campusstrategi, arbejdetmålrettet på at samle alle de tidligere seminarier og øvrige sammenlagte uddannelsesinstitutioner ifærre og større enheder med det formål at styrke og udvikle professionshøjskolens faglige lærings-og vidensmiljø.

Senest er dette kommet til udtryk med etableringen af Campus Nordsjælland i Hillerød, hvor syge-plejerskeuddannelsen, uddannelsen i psykomotorik, fysioterapeutuddannelsen samt pædagoguddan-nelsen er samlet (jf. Akt. 22 af 9. november 2010).På tilsvarende vis ønsker UCC at samle læreruddannelsen, pædagoguddannelsen, tegnsprogstol-keuddannelsen, tekstilformidleruddannelsen, professionshøjskolens sekretariat og administration, toCentre for Undervisningsmidler samt videre- og efteruddannelsesaktiviteten i hovedstadsområdet ien campus på Carlsberg-grunden i Valby.Forløbet med Carlsberg A/S og sidenhen Carlsberg Byen Ejendomme P/SEfter at have afsøgt københavnsområdet for mulige campuslokationer besluttede UCC i oktober2010, at der ved etableringen af campus i hovedstadsområdet skulle fokuseres på Carlsberg-grundeni Valby, som ejes af Carlsberg A/S. Efter en længere dialog med Carlsberg A/S, blev det medio 2011klart, at der ikke kunne opnås enighed om vilkårene for et køb til en pris UCC kunne betale.I august 2011 genoptog UCC dialogen med Carlsberg A/S denne gang med udgangspunkt i en mo-del, som indebar finansiel leasing.I april 2012 solgte Carlsberg A/S hele Carlsberg-grunden i Valby til Carlsberg Byen P/S-koncer-nen, som er ejet af Realdania, Carlsberg A/S, PFA pension, PenSam og Topdanmark og det er såle-des Carlsberg Byen Ejendomme P/S (helejet datterselskab af Carlsberg P/S), som UCC ønsker atindgå aftale med. UCC har igennem forløbet været bistået af både bygherrerådgivere og juridiskerådgivere.I juli 2012 bistod Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser og Byg-ningsstyrelsen UCC med de afsluttende forhandlinger med Carlsberg Byen Ejendomme P/S.Aftale om finansiel leasing med Carlsberg Byen Ejendomme P/SAftalens hovedelementer er følgende:– Lejemålet er gensidigt uopsigeligt i 30 år, og den årlige huslejeydelse andrager 62,4 mio. kr. (inkl.aptering) opgjort i 2012-prisniveau. Den årlige huslejeydelse indekseres med nettoprisindekset.– Carlsberg Byen Ejendomme P/S opfører og udlejer en lejlighed på ca. 55.000 m2til UCC i over-ensstemmelse med det aftalte projekt.– UCC har i uopsigelighedsperioden mulighed for at fremleje hele eller dele af lejligheden på nær-mere aftalte vilkår.– Carlsberg Byen Ejendomme P/S har den udvendige drifts- og vedligeholdelsesforpligtelse af byg-ningen- dog ikke relateret til oplukkelige vinduer og yderdøre.– UCC er ansvarlig for anden drift og vedligeholdelse, herunder den indvendelige drift og vedlige-holdelse samt driften og vedligeholdelsen af de tekniske installationer.– UCC har ret og pligt til at købe lejligheden i 2046 til en fast pris, som andrager 1,5 mia. kr. op-gjort i 2046-priser.Carlsberg Byen Ejendomme P/S har ret og pligt til at sælge lejligheden i 2046 til en fast pris, somandrager 1,5 mia. kr. opgjort i 2046-priser.UCC skal ved overtagelsen i 2016 betale en éngangsbetaling til Carlsberg Byen Ejendomme P/S,som afhænger af den endelige byggepris for Campus Carlsberg.Aftalen er betinget af Finansudvalgets tilslutning.Carlsberg Byen Ejendomme P/S finansierer campusbyggeriet ved salg af to obligationer; en A-ob-ligation, som udstedes på baggrund af den løbende indekserede huslejebetaling og en B-obligation,som udstedes på baggrund af den faste købspris i 2046. Det kan desuden oplyses, at obligationerne erudbudt ved private placement. Såfremt det samlede nettoprovenu fra de to obligationer overstiger 1,5

mia. kr. indebærer aftalen, at dette deles mellem Carlsberg Byen Ejendomme P/S og UCC i forholdet50/50.Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser har bedt ABG Sundal Collierudarbejde en vurdering (second opinion) af de vilkår og den proces, som er bestemmende for obliga-tionernes endelige salgspris. Det fremgår af ABG Sundal Colliers vurdering, at processen for obliga-tionsudstedelsen er i overensstemmelse med og opfylder gældende branchestandard med henblik påat etablere en effektiv prisdannelse på obligationerne.Campus CarlsbergMed etableringen af Campus Carlsberg samler UCC uddannelsesaktiviteterne, primært lærer- ogpædagoguddannelsen, i hovedstadsområdet i ét stort, fagligt stærkere og mere dynamisk uddannel-sesmiljø, som vil gøre Campus Carlsberg til en interessant og spændende uddannelsesinstitution forsåvel studerende som undervisere.Den geografiske placering tæt på offentlig transport og trafikale knudepunkter vil desuden medvir-ke til, at Campus Carlsberg vil kunne tiltrække og fastholde studerende og dermed bidrage til at op-fylde regeringens målsætning om, at flere unge skal have en videregående uddannelse.Antallet af udbudssteder og m2for de uddannelser, som foreslås samlet i Campus Carlsberg, frem-går af tabellen nedenfor.Tabel 1. Nuværende lokaleforholdUddannelse/aktivitetLæreruddannelsenLæreruddannelsenPædagoguddannelsenPædagoguddannelsenPædagoguddannelsenPædagoguddannelsenPædagoguddannelsenTegnsprogstolkeuddannelsenSløjdlæreruddannelsenCenter for UndervisningsmidlerEfter- og videreuddannelsesaktivitetTekstilformidleruddannelsenPædagoguddannelsenRektorat og administrationI altUdbudsstedMørkhøj Park Alle 5-7, SøborgLinnésgade/Nr. VoldgadeHenrik Steffens Vej 12, FrederiksbergBybjergvej/Ejbyvej, SkovlundeStrandvejen 93, Kbh. ØSydhavns Plads 4/Scandiagade 12 Kbh. SSvanemøllevej 50, Kbh. Ø.Bybjergvej/Ejbyvej, SkovlundeBybjergvej/Ejbyvej, SkovlundeTitangade 11, Kbh. N.Titangade 11, Kbh. N.Frederiksborggade 32, Kbh. K.Strandvejen 91, Kbh. ØBuddinge Hovedgade 80, Gladsaxem215.2228.5234.95813.7053.7667.038400--13.929-1.3284352.71172.015

Uddannelsesaktiviteten, som i udgangspunktet disponerer over 72.015 m2, foreslås samlet i enCampus på 55.000 m2, hvortil kommer 2.000 m2kælderareal. Det samlede areal, som anvendes tiluddannelsesrelaterede aktiviteter, reduceres med ca. 17.000 m2svarende til en reduktion på godt 24pct.Hertil kommer, at Campus Carlsberg forventes at skulle rumme yderligere studerende som følge aføget optag, hvilket svarer til, at antallet af m2pr. studerende reduceres fra godt 13 m2pr. STÅ i 2011til knap 8 m2pr. STÅ i 2016.Udover de ordinære professionsbacheloruddannelser skal Campus Carlsberg også rumme UCC’svidereuddannelsesaktivitet, som primært er målrettet ledere og medarbejdere inden for skole-, institu-tions og sundhedsområdet.

Da engangsbetalingen afhænger af de samlede byggeomkostninger, kan der ikke a priori laves eneksakt opgørelse af etableringsomkostningerne.Formålet med at koble de samlede byggeomkostninger med engangsbetalingen er at skabe en struk-tur, som sikrer, at både bygherre (Carlsberg Byen Ejendomme P/S) og lejer (UCC) har et incitamenttil at reducere byggeomkostningerne.Incitamentsstrukturen, som indebærer en differentieret deling af mindreudgiften, er inddelt i to in-tervaller samt et ”loft” og en ”bund”:– Hvis de samlede byggeomkostninger andrager 932,6 mio. kr. (loft) eller derover afholder Carls-berg Byen 100 pct. af den del af omkostningerne, der overstiger 932,6 mio. kr. Konsekvensen forUCC er, at den samlede engangsbetaling andrager 142,4 mio. kr.– Hvis de samlede byggeomkostninger andrager mellem 932,6 mio. kr. og 874,5 mio. kr. reduceresUCC’s engangsbetaling med 80 pct. af mindreudgiften i intervallet fra 932,6 til 874,5 mio. kr.– Hvis de samlede byggeomkostninger andrager mellem 874,5 og 839,7 mio. kr. reduceres UCC’sengangsbetaling med 100 pct. af mindreudgiften i intervallet fra 874,5 til 839,7 mio. kr.– Hvis de samlede byggeomkostninger andrager 839,7 mio. kr. (bund) eller derunder tilfalder dendel af mindreudgiften, som ligger under 839,7 mio. kr. Carlsberg Byen Ejendomme P/S. Konse-kvensen for UCC er i så fald, at den samlede engangsbetaling andrager 61,1 mio.kr. (142,4 mio.kr. – (80 pct. * 58,1 mio. kr.) – (100 pct. * 34,8 mio. kr.)).Engangsudgifterne vil afhængigt af byggeomkostningerne således udgøre mellem 61,1 mio. kr. og142,4 mio. kr. UCC’s bygherrerådgiver (DK-2) forventer, at det samlede byggeri kan opføres til ensamlet pris på 839,7 mio. kr., hvilket vil indebære, at engangsbetalingen reduceres med 81,3 mio. kr.fra 142,4 mio. kr. til 61,1 mio. kr. opgjort i 2012-prisniveau.

I forhold til de samlede etableringsomkostninger skal det bemærkes, at finansieringsbehovet er ca.10 mio. kr. lavere end de opgjorte etableringsomkostninger. Årsagen hertil er, at en del af omkostnin-gerne til rådgivning og vejledning er afholdt i henholdsvis 2010 og 2011.Etableringsomkostningerne finansieres af det provenu, som UCC forventer at kunne realisere vedat sælge de ejendomme, som tidligere har været anvendt til undervisning, og som bliver frigjorte iforbindelse med etableringen af campus.Tabel 4. Finansiering af etableringsomkostningerFinansieringEjendomssalg- Mørkhøj Park Alle 5-7- Henrik Steffens Vej 12- Buddinge Hovedgade 80- Bybjergvej/Ejbyvej- Strandvejen 93- Sydhavns Plads 4/ Scandiagade 12- Linnésgade/Nr. Voldgade- Skolevej 6I altForventet nettoprovenu (mio. kr.)62,075,87,024,733,89,782,325,1320,4

UCC har indgået aftale med ejendomsrådgiveren DTZ med henblik på at sælge de ovenfor opliste-de ejendomme. På baggrund af rådgiverens vurdering forventer UCC, at der kan realiseres et samletnettoprovenu, som andrager ca. 320,4 mio. kr. Det kan i denne forbindelse oplyses, at UCC har ind-gået en betinget købsaftale med Frederiksberg Kommune vedrørende Henrik Steffens Vej 12.I forhold til provenuet relateret til salget af Mørkhøj Park Alle 5-7 skal det bemærkes, at der pånuværende tidspunkt er tinglyst en gevinstklausul, som gør det vanskelligt at realisere det forventedeprovenu. Problemstillingen adresseres på et møde i Københavns Borgerrepræsentation d. 13. decem-ber 2012. Såfremt Borgerrepræsentationen beslutter ikke at aflyse gevinstklausulen, vil der være be-hov for at revurdere projektets finansiering og dermed forelægge nyt søgende aktstykke for Finans-udvalget.Ejendommene udbydes til salg med forventet overtagelse den 1. januar 2013 og med UCC somuopsigelig lejer i perioden frem til medio 2016, hvor campus forventes at kunne tages i brug. I tilfæl-de af at campusbyggeriet er forsinket, har UCC mulighed for at forlænge lejeaftalerne i yderligerehalvandet år.I tillæg til ovenstående skal det bemærkes, at UCC’s samlede likviditet primo 2012 andrager 78,5mio. kr.Løbende udgifterEtableringen af campus vil gøre det muligt for UCC at reducere de årlige udgifter til bygningsdriftmed 11,4 mio. kr. Det er særligt de årlige udgifter til rengøring, elektricitet og varme, der som følgeaf det reducerede antal m2 ligeledes kan reduceres.Herudover forventer UCC at kunne realisere rationaliseringsgevinster relateret til it, ledelse og ad-ministration samt kantinedrift, svarende til en mindreudgift på 13,6 mio. kr. årligt.

Tabel 5 sammenligner udgiftsniveauerne i henholdsvis 2011 og 2017. Den isolerede udgiftseffektved at etablere Campus Carlsberg er negativ og andrager ca. 8,8 mio. kr.Det skal dog bemærkes, at UCC forventer et øget optag, hvilket vil bidrage positivt til UCC’s ind-tægter og dermed campusprojektets samlede økonomi. Det øgede optag forventes at bidrage med enmerindtægt på 7,7 mio. kr. i 2017. Hertil kommer renteindtægter på ca. 2,6 mio. kr. fra frigjort ogreinvesteret kapital i 2017.UCC forventer desuden, at etableringen af campus vil have en positiv effekt på frafaldet blandt destuderende, hvilket vil bidrage yderligere til projektets samlede økonomi.Ud fra en samlet økonomisk betragtning, er der således en positiv effekt ved at etablere campus,som kan henføres til reducerede driftsudgifter, rationaliseringsgevinster samt øgede indtægter. Effek-ten kan opgøres til 1,4 mio. kr. i 2017, men forventes at stige i takt med at UCC akkumulerer kapital.Udgift til køb i 2046I forhold til at købe ejendommen i 2046, skal UCC kunne opnå en positiv kreditvurdering, hvilketdels indebærer, at UCC kan præstere en egenbetaling på 300 mio. kr., svarende til 20 pct. af den afta-le købspris, dels at UCC kan ”servicere” de løbende forpligtelser ved et lån på 1,2 mia. kr.Det overskydende salgsprovenu, den endelige engangsbetaling samt et evt. provenu fra obligations-salget vil bidrage væsentligt til UCC’s samlede likviditet således, at denne forventes at andrage ca.160 mio. ultimo 2016.PwC, som er UCC’s finansielle rådgiver, vurderer, at der vil kunne opnås en gennemsnitlig årligforrentning på 2 pct. Sammen med det løbende overskud fra driften betyder dette, at den akkumulere-de likviditet primo 2046 (før finansiering af campus) andrager ca. 415 mio. kr.Da UCC herudover forventer at kunne servicere de løbende udgifter til et kreditforeningslån meden hovedstol på 1,2 mia. kr. indenfor rammerne af de tidligere udgifter til husleje, er de væsentligstepræmisser for et fremtidigt køb opfyldt.I forhold til UCC’s generelle økonomi kan det oplyses, at UCC i 2011 havde en samlet omsætningpå ca. 749 mio. kr. og en soliditetsgrad på knap 27 pct.

Indgåelse af aftaler om finansiel leasing kræver forelæggelse for Finansudvalget uanset beløbsstør-relse, jf. budgetvejledningens punkt 2.4.10. Aftalen mellem UCC og Carlsberg Byen Ejendomme P/Ser betinget af, at nærværende aktstykke forelægges og tiltrædes af Finansudvalget inden den 20. de-cember 2012.Bygningsstyrelsen har bistået Ministeriet for Forskning Innovation og Videregående Uddannelsermed den tekniske vurdering af den betingede aftale, som UCC har indgået med Carlsberg Byen Ejen-domme P/S.Under henvisning til ovenstående anmodes om Finansudvalgets tilslutning til, at UCC, som nærme-re beskrevet i nærværende aktstykke, indgår aftale om finansiel leasing med konsortiet Carlsberg By-en Ejendomme P/S om etablering af Campus Carlsberg, hvor den årlige husleje andrager i 2012-pris-niveau 62,4 mio. kr. og den aftalte faste købspris andrager 1,5 mia. kr.UCC afholder løbende udgifterne forbundet med aftalen inden for de modtagne statslige tilskud.Finansministeriets tilslutning foreligger.