Retsudvalget 2012-13, By- og Boligudvalget 2012-13, Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2012-13
REU Alm.del Bilag 102, BYB Alm.del Bilag 25, ERU Alm.del Bilag 75
Offentligt
AB Duegården
2000 Frederiksberg
TilRetsudvalgetBy og BoligudvalgetErhvervs-, Vækst- og EksportudvalgetDen 2. december 2012
Den 4. december 2012 afholder Folketingets Retsudvalg en høring om kuratorordningen ogkonkurslovgivning.
I den anledning ønsker vi at henlede udvalgenes opmærksomhed på en række problemer, der erknyttet til konkurslovgivning og andelsboliger, bl.a.:- andelsboliger og konkurslovens regler,- andelshaveres beskyttelse under konkursen og- lejefastsættelse efter konkursen.
Andelsboligforeningen AB Duegården har i 2011/12 været gennem et langvarigtrekonstruktionsforsøg, som mislykkedes. Med skifterettens hjælp undgik Nykredit en konkurs,hvad der ville have været den normale og eneste udgang, hvis en rekonstruktion ikke lykkes.Andelsboligforeningen var og er insolvent, tynget af en enorm og langvarig gæld bestående afinkonvertible lån og swapaftaler. Insolvensen har intet med finanskrisen at gøre. Denøkonomiske situation kan henføres til, at foreningen i forbindelse med dens stiftelse, finansieringog låneomlægning er blevet ført bag lyset af foreningens stiftende advokat og administrator, afen valuar og af Nykredit.I et forsøg på at undgå økonomisk kollaps hævede andelsboligforeningen i 2010 boligafgiftenmed 18%, med den virkning at boligafgiften mindre end 3 år efter stiftelsen var mere enddobbelt så høj som huslejen var før - og dobbelt så høj som huslejen er den dag i dag forejendommens lejere. Størstedelen af foreningens medlemmer er pensionister, som i forvejenlider under den høje boligafgift. Det lykkedes ikke at rette foreningens økonomi op og i 2011 varforeningen tvunget til at indgive egenbegæring om konkurs, idet de løbende driftsudgifter ikke
længere kunne afholdes indenfor foreningens kassekredit. Nykredit kom foreningen i forkøbet ogindgav med baggrund i den konstaterede insolvens begæring om rekonstruktion.Andelshaverne afviste under rekonstruktionsforløbet hver gang alle forsøg på at påtage sigansvaret for den enorme gæld, som Nykredit gennem rekonstruktionen forsøgte at fastholdeandelsboligforeningen på. Andelshaverne afviste også at påtage sig øget gæld. En gæld(forårsaget af uhensigtsmæssige finansielle instrumenter som inkonverterbare lån, swap ogrentetrappe) som Nykredit medvirkede til at påføre foreningen i 2007 bag om ryggen påandelshaverne. Indregnes den negative markedsværdi af swap-aftalen er foreningens gæld ca.550 mio. kr., det lånte beløb er omkring 380 mio. kr. og ejendommens værdi er 275 mio. kr. ellermindre.
Rekonstruktionsforløbet bestod bl.a. af en lang række krænkelser af andelshavernes ogandelsboligforeningens retssikkerhed:-Under rekonstruktionsforløbet forsøgte et kvalificeret flertal af andelsboligforeningensmedlemmer at få rekonstruktionen ophævet, men det blev hver gang afvist afskifteretten, der så gode rekonstruktionsmuligheder.Derfor vækker det undren, at dommeren i skifteretten har udtalt til Jyllands-Posten lørdagden 22. september 2012 at sager om andelsboligforeninger ikke hører underkonkursreglerne.Foreningens ledelse blev afsat og to advokater, betalt af Nykredit, den ene udpeget afandelshaverne, blev indsat som ledelse.Begge varetog Nykredits interesser.Rekonstruktørernes forslag og planer var kendte forslag fra Nykredits side (såkaldte"hjælpepakker"), der indebar yderligere gældsstiftelse og stigende boligafgifter, hvilketforeningens generalforsamling både før og under rekonstruktionen afviste.Da andelshaverne i den opståede situation følte sig retsløse, indsamlede en del afandelshaverne midler til at skaffe sig advokatbistand i et begrænset omfang.Andelshaverne har ikke ressourcer til dyre advokater i et omfang, der modsvarerNykredits.Efter telefonisk kontakt mellem Nykredit og andelshavernes rekonstruktionsadvokatbesluttede advokaten at trække sig fra sagen, hvilket bevirkede at andelshaverne varuden advokat til at repræsentere sig i skifteretten få dage før det afsluttende møde.Forløbet i skifteretten blev afsluttet ved at Nykredit gjorde foreningen solvent med ettilsagn om i en periode at betale foreningens løbende driftunderskud.
-
-
-
-
-
-
Der er stillet spørgsmålstegn ved, om en andelsboligforening kan gå konkurs.Når bankerne kunne afsætte uigennemskuelige og uhensigtsmæssige finansielle instrumenter tilmange andelsboligforeninger under overskrifter som "tryghed og rentesikring", skyldtes det, atbankerne tillod sig at betragte andelsboligforeningerne som professionelle værdipapirhandlere.Hvornår er det blevet sådan, at en værdipapirhandler ikke kan gå konkurs?
I artiklen i Jyllandsposten 22. september 2012 fremstiller dommeren i skifteretten sagensåledes, at andelshaverne ønsker at gå konkurs for at blive lejere og få en lavere husleje.Det er nemlig ikke nok, at foreningen ikke kan betale sine regninger.Den skal også have en retlig interesse i atgå konkurs. Den retlige interesse i konkurs er at fordele aktiverne ligeligt mellem kreditorerne. Til gengæld er detikke en retlig interesse, at man gerne vil blive boende som lejer og være beskyttet af huslejereglerne. Som regelfår ejerne af andelene i en andelsboligforening væsentligt lavere boligydelse ud af en frivillig konkurs. Men deter ikke formålet. Vi så en række sager komme ind sidste år, og dem forsøger vi at finde en passende afslutningpå. Samtidig har de fleste advokater indstillet sig på, at vi i skifteretterne gør vores bedste for at luge nye sagerfra. De hører ikke hjemme under konkursreglerne, siger Torben Kuld Hansen.
Det er ikke en retvisende fremstilling. Såvel skifteretten som rekonstruktørerne afviste i heleforløbet at tage hensyn til sagens faktiske omstændigheder. Foreningen var af økonomiske ogansvarspådragende årsager nødt til at indgive egenbegæring om konkurs. Foreningen ståroverfor behov for at optage yderligere lån til ejendomsrenovering, rentestigning på eksisterendelån og en umulig afdragsordning på inkonvertible lån. Skifterettens ophævelse af konkurssagenhar alene begrænsede økonomiske konsekvenser for Nykredit i en kort årrække.Under forhandlinger og møder med Nykredit i foråret og sommeren 2011 var det Nykredit, dertruede med konkurs, hvilket forskrækkede mange andelshavere. Nykredits advokater fremførtebl.a., at konkursen ville blive trukket ud over 7 år og blive mere langvarig end Boye Nielsenskonkurs. I en meget lang periode ville man pakke ejendommen ind, renovere den,tvangsmodernisere lejlighederne og flytte folk ud og ind af deres lejligheder, med henblik på atskabe grundlag for en højere huslejefastsættelse. Derfor skaffede andelshaverne sig oplysningerom retstilstanden og fandt ud af, at andelshaverne efter en konkurs - når ejendommen varblevet solgt - ville være beskyttet af lejelovens regler. Men under selve konkursen var mantilsyneladende retsløse. Nykredits advokater har dygtigt spillet på den usikkerhed der er omhuslejeniveauet efter en konkurs og på andelshavernes manglende retssikkerhed under selvekonkursforløbet, hvilket er angstfremkaldende for mange andelshavere, som føler sig voldsomttruet, både økonomisk og boligmæssigt.
Der er behov for, at Folketinget - af hensyn til de mange andelsboligforeninger, der er blevetlokket i uføre og de der endnu ikke ved at de er det - ser på, om det regelsæt, der skal beskytteandelshavere i tilsvarende situationer er dækkende og om det yder tilstrækkelig beskyttelse.Det er ikke nok at henvise andelshaverne til at føre sager mod aktører i den finansielle sektorved domstolene. Der er behov for klare regler, som effektivt beskytter andelshavere mod definansielle institutioner.Det er krænkende for retsbevidstheden, at en stor finansiel koncern, der har førtandelsboligforeningen bag lyset, med retssystemets hjælp kan fastholde forening på enlangvarig og meget dyr gæld i mange år - op til 60 og sandsynligvis endnu flere år.Sammenlignes med fx. aktieselskaber og andre tilsvarende konstruktioner svarer det til, ataktionærerne/indskyderne - for at undgå en truende konkurs - tvinges til at indbetale yderligekapital til brug for driften af selskabet.Pengeinstitutankenævnet har afvist at behandle AB Duegårdens klage over Nykredit, bl.a. medden begrundelse, at sagen er principiel. På nuværende tidspunkt forbereder foreningen enansøgning om fri proces ved domstolene.Som det også er påpeget af andre andelsboligforeninger, har andelsboligforeninger, der beståraf almindelige mennesker, ikke de nødvendige økonomiske ressourcer til at tage kampen op veddomstolene mod de institutioner i den finansielle sektor der udviser grænseoverskridendeadfærd. I UK er det engelske finanstilsyn gået aktivt ind i sagerne på bankkundernes side. IDanmark overlades borgerne til sig selv eller domstolene.
Med venlig hilsenLasse Larsen og Bent Schmidt-NielsenFormand og næstformand, AB Duegården, Frederiksberg
