BYB, Alm.del - 2012-13 - Bilag 98: Udkast til forslag til lov om sommerhuse på fremmed grund, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Kapitel 1Lovens anvendelsesområde§1. Loven gælderfor leje af grunde, hvorpå der er opført et sommerhus, som helt eller delvist tilhørerflejeren og anvendes af denne som ferie- og fritidsbolig.Stk. 2.Loven gælder, når sommerhuset e taget i brug, jf. dog stk. 3.erStk. 3.Loven gælder ikke, hvis det af lejeren opførte sommerhus benyttes til erhvervsmæssigudlejning.Stk. 4.Lovens bestemmelser kan ikke fraviges ved aftale mellem parterne, medmindre dette fremgåraf loven.Kapitel 2Lejeaftalen§2.En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræverdet.Kapitel 3Lejefastsættelse og regulering§3.Fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse sker ved parternes aftale.Stk. 2.Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen fornsdet pågældende lejeforhold, jf. § 4, stk. 1.

Stk. 3.Det kan i lejekontrakten aftales, at lejen kan reguleres én gang årligt efter udviklingen iDanmarks Statistiks nettoprisindeks, første gang et år efter lejeforholdets begyndelse. Lejereguleringkan gennemføres ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren med oplysning om denændrede lejes beregning. Bestemmelsen kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.§4.Hverpart i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis dengældende leje afviger væsentligt fra markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndiglejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold underhensyntagen til blandt andet vilkår, grundens beliggenhed, anvendelse og størrelse.Stk. 2.Kravet om regulering kan dog tidligst få virkning 5 år efter lejeperiodens begyndelse eller 5 årefter regulering i henhold til stk.1.Regulering, jf. stk. 1, fordeles over 5 år, således at den årligereguleringudgør 1/5 af den samlede regulering.§5.Lejeregulering efter § 4, stk. 1 skal gennemføres med 3 måneders varsel. Kravet omlejeregulering skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om, hvorledes ændringen af lejenfremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disseoplysninger, er det ugyldigt.Stk. 2.Den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætteindsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem,hvis kravet ikke kan godkendes.Stk. 3.Den part, som rettidigt har modtaget indsigelse efter stk. 2, skal senest 6 uger efter udløbet affristen i stk. 2 anlægge sag, hvis kravet om lejeregulering ønskes fastholdt.§6.Ved genudlejning af grunden til samme lejer eller en ny lejer må lejens størrelse ikke overstigemarkedslejen, jf. § 4, stk. 1. Der skal ved fastsættelsen af lejens størrelse for grunden ses bort fraværdien af sommerhuset samt eventuelle andre bygninger, som er opført af lejeren eller en tidligerelejer.Kapitel 4Brugsrettens overgang til andre§7.Lejeren kan overdrage en lejeaftale ved salg af sommerhuset. Ved overdragelse af lejeaftalen forgrunden til en ny lejer, har denne ret til at fortsætte lejemålet på uændrede vilkår. Lejevilkårene kandog aftales ændret i det omfang, det ikke er til skade for lejeren.Stk. 2.Udlejerkan modsætte sig overdragelsen af lejeaftalen, hvis udlejeren har en rimelig grund hertil.§8.Dørlejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

1. Indledning og baggrundSom alternativ til at købe en sommerhusgrund enten med et sommerhus på eller med henblik på atopføre et sommerhus er der inden for de gældende regler visse begrænsede muligheder for atlejeengrund og på grunden opføre et sommerhus eller overtage et på grunden værende sommerhus. Dennemulighed er blevet benyttet igennem tiden, og der findes i dag ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR)knap 9.000 sommerhuse, som tilhører lejeren af den grund, hvorpå sommerhuset er beliggende.I 1972 trådte lov om sommerhuse og campering mv. (sommerhusloven) i kraft. Efter loven kan ensommerhusgrund kun udlejes lovligt, hvis udlejeren har tilladelse til udlejning. Et af formålene medloven er at hindre et øget pres på arealer der anvendes til fritidsformål ved at sikre kontrol med enforventet øget efterspørgsel efter jord til dette formål og at hindre, at der gennem erhvervsmæssigudlejning og aftaler om langtidsleje sker en omgåelse af de hensyn, der ligger bag loven omerhvervelse af fast ejendom. Som følge heraf administreres lovens bestemmelser meget restriktivt.I forbindelse med sommerhuslovens ikrafttræden blev der søgt og givet tilladelse til erhvervsmæssigudlejning til fortsættelse af allerede eksisterende lejeforhold om sommerhusgrunde. Ved udskiftning aflejere for disse lejeforhold meddeles der efter praksis tilladelse til udlejeren til fortsat erhvervsmæssigudlejning.Med hensyn til meddelelse af tilladelse til ny udlejning af grunde til opførelse af nye sommerhuse erpraksis, at dette som alt overvejende hovedregel ikke gives.Som følge af denne praksis er bestandenaf sommerhuse på lejet grund ikke øget nævneværdigt siden 1972.Som følge af den restriktive praksisvedrørende meddelelse af tilladelse til udlejning af sommerhusgrunde, jf. nærmere ovenfor, vil denforeslåede lov i altovervejende grad kun få virkning for eksisterende lejeforhold, når dissegenforhandles med henblik på at indgå en ny lejeaftale.Loven gælder dogselvom der ikke er givetudlejningstilladelse efter sommerhusloven.Ordningen med sommerhus på fremmed grund (herefter benævnt lejet grund) har både fordele ogulemper, herunder at lejeren ikke påtager sig den økonomiske risiko, som er forbundet med at væregrundejer, samt at transaktionsomkostningerne ved erhvervelse og afhændelse for en lejer typisk erlavere end for ejere. Af ulemper kan nævnes det forhold, at man som lejer af en grund vil være

afhængig af de vilkår, der er aftalt i lejeaftalen, og at det kan være meget vanskeligt at overskue, omde aftalte vilkår dækker de centrale dele af lejeforholdet på en hensigtsmæssig og rimelig måde,herunder især forhold, som har betydning for lejefastsættelsen både i lejeperioden og ved en evt.genforhandling, når den aftalte lejeperiode, hvis den er tidsbegrænset, udløber.Der har igennem tiden været rejst sager, hvor der fra udlejeren er stillet krav om lejeforhøjelser vedgenforhandling af aftalen i en størrelsesorden, som forekommer uhensigtsmæssig. Man skal i densammenhæng være opmærksom på, at forholdet imellem grundejeren og grundlejeren ændresvæsentligt, når lejeren har opført et sommerhus på grunden, som typisk repræsenterer en ikkeuvæsentlig værdi. Det vil sædvanligvis være forbundet med betydelige udgifter for lejeren at flyttesommerhuset. Endvidere er der i mange tilfælde ikke fastsat nærmere vilkår i lejeaftalen om lejerensret til at forlænge lejeperioden. Lejeren vil derfor ofte være tilbøjelig til at acceptere en størrelejestigning for at undgå at skulle bekoste en flytning af sommerhuset eller alternativt at overladesommerhuset til grundejeren uden at kunne forlange betaling herfor.Grundlaget for lejeforhold om sommerhusgrunde er efter den gældende lovgivning parternes aftalesamt den gældende aftaleretlige lovgivning. Det er imidlertid regeringens opfattelse, at denneretsstilling ikke yder lejeren en tilstrækkelig beskyttelse.Der er på statens område (Miljøministeriet) i 2006 udarbejdet en standardkontrakt for sommerhuse pålejet grund tilhørende staten. Det indgår heri, at lejefastsættelsen tages op til fornyet vurdering efter 5år i overensstemmelse med princippet om fredningsperioder i erhvervslejeloven. Miljøministeriet harsammen med Finansministeriet udarbejdet en beregningsmetode, således at lejen fra 2006 blevreguleret med nettoprisindekset i stedet for sommerhusprisindekset.I 2008 blev Forbrugerombudsmanden af den tidligere regering opfordret til at se nærmere påforholdene omkring sommerhuse på lejet grund.Forbrugerombudsmanden havde dog ikke mulighed for at forhandle retningslinjer for, hvordan vilkår istandardkontrakter bør udformes, bl.a. fordi udlejere af sommerhusgrunde ikke er organiserede i eninteresseorganisation. I to sager om vilkårene for leje af sommerhusgrunde indtrådteForbrugerombudsmanden imidlertid som biintervenient.Den første sag som er fra Retten i Århus (BS 9-728/2008) drejede sig om, hvorvidt lejeforhøjelser ogvilkår i lejeaftaler, der afløste tidligere indgåede lejeaftaler, var urimelige, idet de bl.a. indeholdtlejestigninger på flere hundrede pct. Retten tilsidesatte delvist de nye lejekontrakter under henvisningtil, at lejerne havde fået en berettiget forventning om, at lejemålene kunne fortsættes på samme vilkårsom hidtil eller på vilkår, som ikke indebar urimelig store lejestigninger. Retten nedsatte herefter påbaggrund af oplysningerne i en indhentet syns- og skønserklæring lejen til den beregnede lejeværdi,jf. aftalelovens § 38c, jf. § 36. For så vidt angik den fremtidige regulering af lejen, anvendte retten denstandardlejekontrakt på statens område, som miljøministeren havde udarbejdet.I den anden sag som er fra Vestre Landsret (V.L. B-0869-07) havde lejeren følt sig nødsaget til atopsige lejemålet. Sagen drejede sig om, hvorvidt lejeren havde haft krav på at fortsætte lejemålet påde vilkår, der var anført i den oprindelige kontrakt, som var udløbet, og om de ca. 19.000 kr. somlejeren havde nægtet at betale for godt et års leje, var et urimeligt beløb henset til kontraktens øvrigevilkår. Skønsmanden fandt, at den forlangte leje ikke var urimelig, selvom den lå en smule ioverkanten i forhold til den leje, der ud fra et investeringssynspunkt var rimelig. Landsretten fandtunder henvisning hertil ikke grundlag for at tilsidesætte lejeaftalen som urimelig, og frifandt udlejerenpå alle punkter.De to afgørelser synes at illustrere, at der ikke i dag er en klar retstilstand, som indebærer rimelige oghensigtsmæssige vilkår for lejere af sommerhusgrunde. På denne baggrund vurderes der at værebehov for at regulere det aftaleretslige forhold mellem lejere og udlejere af sommerhusgrunde med det

formål at klargøre retsstillingen for aftaler om leje af grund, hvor lejeren opfører et sommerhus ogdermed begrænse konfliktpotentialet.2. Lovforslagets indhold2.1 Gældende retAftaler om leje af sommerhusgrunde er ikke omfattet af lejelovgivningen eller erhvervslejeloven, dadisse lovgivninger omfatter aftaler om leje af hus eller husrum/lokaler og dermed ikke udlejning afgrunde. Lejeforholdet er dermed alene omfattet af aftalelovgivningen, og lejevilkårene, herunder vilkårom regulering af lejen kan derfor tilsidesættes eller justeres efter aftalelovens bestemmelser.Der kræves udlejningstilladelse efter sommerhusloven til udlejere af grunde til sommerhuse ejet aflejeren.2.2 LovforslagetMed lovforslaget foreslås indført et regelsæt, som fastsætter nærmere regler omfattende de centraledele af lejeforholdet om sommerhusgrunde. Reglerne vedrører lejefastsættelse ved lejeaftalensindgåelse, lejeregulering i lejeperioden, lejerens ret til at sætte en ny lejer i sit sted, opsigelse ogfraflytning.Det følger af forslaget, at lejefastsættelsen ved lejeaftalens indgåelse overlades til parternes aftalesåledes, at der fortsat vil være tale om markedsleje for sommerhusgrunde. Det foreslås samtidig, atdet kan aftales, at lejen i lejeperioden kan reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset. Samtidigforeslås, at begge parter hvert femte år kan forlange lejen tilpasset til markedslejen.Endvidere foreslås der indført en ret for lejeren til at indsætte en ny lejer i sit sted i forbindelse medsalg af et sommerhus på lejet grund Når lejeaftalen ophører, skal grunden ryddes og fraflyttes,medmindre andet er aftalt mellem parterne.Som følge af sommerhuslovensreglerom, at sommerhuse ikke uden tilladelse må udlejes, og hvorpraksis for tilladelse er restriktiv, vil lovforslaget reelt kun få virkning for de lejeforhold, der eksisteredeved sommerhuslovens ikrafttræden, når disse genforhandles. Det er dog ikke en betingelse for, atloven får virkning, at der er givet udlejningstilladelse efter sommerhusloven.3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentligeLovforslaget medfører ikke økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivetLovforslaget medfører ikke økonomiske eller administrative konsekvenser for erhvervslivet.5. Administrative konsekvenser for borgerneLovforslaget medfører ikke administrative konsekvenser for borgerne.6. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.7. Forholdet til EU-rettenLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelserTil kapitel 1Til § 1Det foreslås, at loven skal være gældende for leje af en grund eller et grundstykke, hvorpå der eropført et sommerhus, som tilhører lejeren og anvendes af denne som ferie- og fritidsbolig. Detafgørende moment er således, at ejerskabet til grunden og sommerhuset ikke følges ad. Hvis der ertale om udlejning af en sommerhusgrund med et sommerhus, som tilhører udlejeren, vil lejeforholdetsåledes ikke være omfattet af loven.Ved udlejer forstås ejeren af grunden, og ved lejer forstås ejeren af sommerhuset. Udlejeren kan dogogså være lejer af grunden, som fremlejer til lejeren, der er ejer af sommerhuset. Lovforslagetomfatter ikke en udlejning af en grund til en forening, som videreudlejer grundstykker til medlemmerneaf foreningen med henblik på opførelse af sommerhus.Et sommerhus på lejet grund skal forstås som en bolig, der anvendes som ferie- og fritidsbolig uansetzonestatus.Loven gælder ikke, såfremt lejeren benytter sommerhuset til erhvervsmæssig udlejning, jf.sommerhusloven. Lejeren kan dog i de perioder lejeren ikke selv bruger sommerhuset udleje det isædvanligt omfang og fortsat være omfattet af loven.Loven omfatter ikke sommerhuse, der udlejes erhvervsmæssigt. Hotelhuse og -hytter ogcampinghytter, jf. 1, stk. 4 og § 4 i lov om sommerhuse og campering mv. omfattes derfor ikke afloven.

Loven omfatter heller ikke kolonihaver, jf. kapitel 2 i lov om kolonihaver.I loven anses sommerhuset og alle bygninger, som lejeren opfører eller har opført på den lejede grundi tilknytning til sommerhuset herunder garage, carport, skur, udhus, m.v. for at udgøre en del afsommerhuset.Ifølge § 16 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen må der ikke stiftes brugsret over etareal for et længere tidsrum end 30 år, såfremt arealet udgør en del af en samlet fast ejendom, jf.lovens § 2. Såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom er grænsen dog kun 10 år.Bestemmelsen er af domstolene fortolket således, at brugsretten godt kan være længerevarende,såfremt parterne til enhver tid kan opsige aftalen med en frist på højst 30 år, henholdsvis 10 år.I stk. 2 er det foreslået, at loven får virkning for lejeforholdet fra det tidspunkt, hvor sommerhuset erbygget og taget i brugDet følger af bygningsreglementets kap. 1.8, stk. 1 og 2, at der, når et byggearbejde er afsluttet, skalske færdigmelding til kommunalbestyrelsen, og at byggearbejder, der kræver byggetilladelse ikke måtages i brug uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Det følger dog af samme bestemmelses stk. 3, atbyggearbejder, der er omfattet af kap. 1.3.1, kan tages i brug uden tilladelse.Sommerhuse er omfattet af kap. 1.3.1 og kan således tages i brug efter færdigmelding tilkommunalbestyrelsen.Færdigmeldingen skal indgives af ejeren. Indgives færdigmeldingen ikke af ejeren, skal den, derindgiver færdigmeldingen, på anden måde dokumentere sin ret til at indgive færdigmeldingen, f.eks.ved en fuldmagt fra ejeren.Loven gælder, selvom ejeren ikke har færdigmeldt byggeriet. Det er således den faktiske ibrugtagning,der er afgørende.Lovforslaget omfatter ikke lejeaftaler om ubebyggede grunde. Først når lejeren har opførtsommerhuset, bliver lejeforholdet omfattet af loven. Dette indebærer, at lejevilkår, som aftaltes iforbindelse med udlejning af grunden, vil kunne være i strid med ufravigelige regler i loven, nårsommerhuset er opført, og loven får virkning på lejeforholdet, Det følger heraf, at sådanne vilkår vilvære ugyldige, og kan derfor ikke påberåbes.Loven gælder tillige, hvor lejeren overtager en eksisterende lejeaftale,som i denne henseendesidestilles med genudlejning,eller indgår en ny lejeaftale om en grund, hvor en tidligere lejer har opførtsommerhuset.Det foreslås i stk. 3, at loven ikke omfatter lejeforhold om grunde, hvis lejeren benytter det opførtesommerhus til erhvervsmæssig udlejning. Ved erhvervsmæssig udlejning forstås udlejning i etomfang, som ligger ud over, hvad der er sædvanligt for ejere af sommerhuse.I stk. 4 foreslås, at lovens bestemmelser er præceptive og dermed ikke kan fraviges ved parternesaftale, dog således at bestemmelserne om nettoprisindeksering af lejen efter § 3, om lejerensoverdragelse af lejeaftalen ved salg af sommerhuset efter § 7, stk. 1, om opsigelsesvarslet efter § 9,stk. 1, og om lejerens fraflytning og aflevering af grunden efter § 10 ikke kan fraviges til skade forlejeren.Med forslaget er der som nævnt lagt op til en meget begrænset regulering af lejeforhold om grundemed sommerhus på. Der er således kun medtaget regler, som vedrører de helt centrale elementer ilejeforholdet, hvilket er lejefastsættelse og -regulering, overdragelse og fortsættelse af lejeforholdetsamt opsigelse og ophør. For disses vedkommende er det fundet mest hensigtsmæssigt, at reglerne

ikke kan fraviges bortset fra ovennævnte regler. At reglerne er præceptive indebærer, at lejeren ikkeer bundet af et vilkår i lejeaftalen, som er i strid med loven.Til § 2Det er ikke i lovforslaget et krav, at lejeaftalen skal være skriftlig. Parterne kan dog på et hvilket somhelst tidspunkt forlange, at lejeaftalen udfærdiges skriftligt. Som for andre lejeaftalers vedkommendeantages dog, at det altovervejende flertal af aftaler om leje af sommerhusgrund bliver indgået skriftligt.Lejeaftalen og de foreslåede regler suppleres i øvrig af aftalelovgivningens almindelige regler.Til § 3Det foreslås, at parterne frit kan aftale begyndelseslejens størrelse. Lejefastsættelsen er dermedstadig overladt til markedsvilkårene.Er der ikke aftalt en begyndelsesleje foreslås i stk. 2, at lejen i så fald anses at udgøre et beløb, somsvarer til markedslejen. Den foreslåede regel er således alene udfyldende i det tilfælde, hvor der ikke ilejeaftalen er fastsat en leje. Markedslejen er den leje, en kyndig lejer og udlejer påvarslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål. Ved bedømmelsen skal der tages hensyntil de vilkår, der er aftalt, beliggenhed, anvendelse og størrelse. Princippet svarer til erhvervslejelovensdefinition af markedsleje. I praksis vil markedslejen kunne fastsættes på grundlag af en af parterneindhentet vurdering.I stk. 3 er det foreslået, at det kan aftales, at lejen i lejeperioden skal reguleres i forhold til udviklingen inettoprisindekset. Det betyder, at udlejeren en gang om året og tidligst 1 år efter lejeaftalens indgåelsekan regulere lejen i overensstemmelse med stigningen hhv. faldet i nettoprisindekset.Det foreslås, at bestemmelsen ikke kan fraviges til skade for lejeren. Det kan således eksempelvisikke aftales, at der kun reguleres med stigninger i nettoprisindekset. Reguleringen skal ikke varsles,idet der vil være tale om mindre årlige stigninger eller fald, som fremgår af lejeaftalen og modvirker, atlejen med længere intervaller udvikler sig i spring. Udlejeren kan derfor nøjes med skriftligt at meddelelejeren, hvor meget lejen stiger ved førstkommende betalingstermin samt hvordan den nye leje erberegnet. Kravet om skriftlighed og oplysning om den nye lejes beregning er betingelse forreguleringens gyldighed.Hensigten med at give mulighed for at regulere lejen efter udviklingen i nettoprisindekset er, atudlejeren dermed på en enkel måde kan fastholde værdien af den aftalte leje. Forslaget skal ses isammenhæng med nedennævnte forslag om periodevis regulering til markedsleje.Til § 4Det foreslås, at begge parter i lejeforholdet kanforlange lejen reguleres til markedslejen, hvis dengældende leje er væsentlig lavere eller væsentlig højere end markedslejen. Bestemmelsen svarer tilprincippet i erhvervslejelovens § 13, og reguleringen kan både ske i opadgående og nedadgåenderetning afhængig af markedslejens udvikling. I overensstemmelse med gældende praksis påerhvervslejeområdet vil væsentlighedskravet være opfyldt ved en forskel på 10 pct.Formålet med bestemmelsen er, at parterne hermed har mulighed for at få lejen tilpasset tilmarkedslejen, hvis markedet har ændret sig væsentligt siden den seneste lejefastsættelse.Det foreslås i stk. 2, at kravet om lejeregulering tidligst får virkning 5 år efter lejeperiodens begyndelseeller 5 år efter en regulering. En eventuel regulering indfases med en 1/5 pr. år fra det tidspunkt, hvor

kravet om regulering blev fremsat, med det formål at udjævne tilpasningen. Forslaget svarer til reglenom tilpasning af lejen til markedslejen efter erhvervslejelovens § 13, stk. 4. Den foreslåede regelhindrer, at større ændringer af lejen udløses på en gang, men skal fordeles over en 5-årig periode.Til § 5Det foreslås, at en lejeregulering efter § 4 skal gennemføres med 3 måneders varsel. For atreguleringen er gyldig, skal den fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om, hvorledes den nyeleje er fastsat. I praksis vil der ofte være tale om en konkret vurdering af markedslejen f.eks. ved enejendomsformidler, og en oplysning herom i varslingen vil være tilstrækkelig. Endvidere skal deroplyses om muligheden for at gøre indsigelse. Bestemmelsen svarer til erhvervslejelovens § 13, stk. 8.Det foreslås i stk. 2, at den part, som har modtaget kravet om regulering af lejens størrelse, skalfremsætte skriftlig indsigelse over for den anden part senest 6 uger efter, at kravet om reguleringen erkommet frem, hvis kravet ikke kan godkendes. Bestemmelsen svarer til erhvervslejelovens § 13, stk.9.I stk. 3 foreslås, at den part, som rettidigt har modtaget en indsigelse, indenfor yderligere 6 ugers fristskal anlægge sag, hvis kravet om lejereguleringen ønskes fastholdt. Bestemmelsen svarer tilprincippet i erhvervslejelovens § 13, stk. 10.Tvister om lejeforhold om grunde omfattet af denne lov skal indbringes for de almindelige domstole.Huslejenævnet og boligretten behandler alene sager, som falder ind under lejelovgivningen og forboligrettens vedkommende tillige erhvervslejeloven og er derfor ikke kompetente i sager vedrørendegrunde.

Til § 6Når lejeaftalen udløber, kan der ske genudlejning enten til den hidtidige lejer eller en ny lejer. Detforeslås, at der ved genudlejning ikke kan aftales en leje for grunden, som væsentligt overstigermarkedslejen for grunden. Hensigten hermed er at sikre, at udlejeren ikke spekulerer i, at lejeren haropført og finansieret et sommerhus, som lejeren typisk vil have vanskeligt ved at tage med sig, nårlejeforholdet ophører. Lejeren vil dermed, hvis der er tale om genudlejning, kunne forlangelejenedsættelse, hvis lejen væsentligt overstiger markedslejen for grunden.For at sikre, at udlejeren ikke vil føle sig tilskyndet til at leje ud til andre end den hidtidige lejer iforventning om at kunne overtage sommerhuset til en pris under markedsværdien foreslås, atovennævnte regel ligeledes finder anvendelse ved genudlejning til en ny lejer. Det foreslås derfor, atder ved genudlejning til andre end den hidtidige lejer ikke kan aftales en leje, som væsentligtoverstiger markedslejen på genudlejningstidspunktet. Der skal således ved fastsættelsen af lejen vedgenudlejning af en grund med et sommerhus, som er opført af en lejer, ses bort fra denomstændighed, at der er opført et sommerhus på grunden.

Det foreslås, at bestemmelsen ikke kan fraviges til skade for den nye lejer. Dette indebærer bl.a., atlejeforholdets vilkår vil kunne genforhandles i det omfang, de nye vilkår samlet set ikke er til skade forlejeren. En genforhandling vil f.eks. være nærliggende, hvis der kun er kort tid tilbage af lejeaftalen. Iså fald kan det være en fordel at udarbejde en ny lejeaftale og dermed påbegynde en ny lejeperiode.Det foreslås i stk. 2, at en udlejer kan modsætte sig en overdragelse af lejeaftalen, hvis denne har enrimelig grund. Som rimelig grund kan f.eks. nævnes, at udlejeren tidligere har indgået i aftaleforholdmed den nye lejer, som denne har misligholdt. Hensigten er således, at udlejeren skal kunne afvise enny lejer, hvis udlejeren kan anvise sådanne konkrete begrundelser for, at det forekommer urimeligt atpålægge udlejeren at tåle lejerskiftet.Til § 8Registrerede partnere er stillet på samme måde som ægtefæller, hvorfor der i denne lov kun er nævntægtefæller. Det foreslås, at en efterlevende ægtefællegives ret til at indtræde i lejeaftalen og fortsættepå uændrede vilkår. Bestemmelsen svarer til i lejelovens § 75, stk. 1. Således kan den længstlevendeægtefælle eller registrerede partner indtræde i det bestående lejemål og fortsætte dette på uændredevilkår. Retstillingen er den samme som den afdødes og omfatter også overtagelse af eventuellerestancer i form af manglende lejeindbetaling eller lignende.Til § 9Det foreslås, at lejeren frit kan opsige lejeaftalen, dog således, at lejeren ikke kan opsige udenægtefællens samtykke. Bestemmelsen svarer til lejelovens § 81, stk. 2, om, at lejeren ikke uden sinægtefælles samtykke må opsige lejemål om familiens bolig mv.

Endvidere foreslås, at opsigelsesvarslet er 6 måneder dog således, at parterne, når lejeren har afgivetopsigelse, kan aftale et opsigelsesvarsel, der er kortere, hvis lejeren har behov for at blive løst aflejeaftalen før, der er gået 6 måneder. Det foreslås videre, at bestemmelsen ikke kan aftales til skadefor lejeren.For så vidt angår ophævelse af lejeaftaler, vil aftalelovgivningens almindelige regler om aftalepartersmisligholdelsesbeføjelser være gældende. Således vil parterne kunne hæve lejeaftalen i de tilfælde,hvor modparten misligholder aftalen, og misligholdelsen ikke er uvæsentlig. Som eksempel kannævnes det tilfælde, hvor lejeren ikke betaler leje, og den manglende lejebetaling ikke er uvæsentlig.Til § 10Det foreslås, at lejeforholdet, når det ophører, skal være fraflyttet og afleveret i samme stand som vedovertagelsen. I nogle tilfælde vil det betyde, at sommerhuset og eventuelle tilhørende bygninger m.v.skal fjernes.Bestemmelsen foreslås at kunne fraviges, medmindre fravigelsen er til skade for lejeren. Lejeaftalenvil således kunne indeholde fraflytningsvilkår, som er lempeligere for lejeren end lovens.Til § 11Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2014.I stk. 2 foreslås, at loven udelukkende får virkning for fremtidige aftaler og dermed ikke foreksisterende aftaler. Dette indebærer, at loven får virkning for nye aftaler og aftaler, som indgås eftergenforhandling af en hidtidig lejeaftale. I en sådan situation vil lejeren efter indgåelse af en ny

Almindelige bemærkninger