BYB, Alm.del - 2012-13 - Bilag 75: Opfølgning på beretning om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildighed, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter og erhvervs- og vækstministeren

By- og Boligudvalget 2012-13
BYB Alm.del Bilag 75
Offentligt

NOTAT

3. maj 2013

Opfølgning på Folketingets By- og Boligudvalgs beretning af 19. de-

cember 2012 om opfølgning på beretning om bestilling af tilstandsrap-

porter og bygningssagkyndiges uvildighed

1. Indledning

I forlængelse af at Folketingets By- og Boligudvalg den 7. juni 2012

fremkom med beretning om tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges

uvildighed, sendte Justitsministeriet, Erhvervs- og Vækstministeriet og

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter den 31. oktober 2012 en op-

følgning til udvalget.

Der skal indledningsvist henvises til baggrund og oplysningerne om de

gældende regler på området for huseftersynsordningen, som er beskrevet

af de tre ovennævnte ministerier i opfølgningen af 31. oktober 2012

(BYB, Alm. del 2012-13 – bilag 8).

2. Generelt

Huseftersynsordningen blev indført med det formål at sikre forbrugerne

en rimelig og tidssvarende beskyttelse i forbindelse med aftaler om er-

hvervelse af bolig. Reglerne om tilstandsrapporter tilsigter at beskytte bå-

de køber og sælger ved at begrænse problemerne med mangler ved fast

ejendom, bl.a. ved at en sælger, som ikke har handlet svigagtigt eller

groft uagtsomt, som hovedregel skal kunne undgå at hæfte for fysiske fejl

ved bygningen, hvis sælger sørger for, at køber modtager en tilstandsrap-

port, der er udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, og et tilbud

om tegning af en ejerskifteforsikring mod skjulte fejl.

Reglerne blev indført i en tid, hvor sælger hæftede for mangler ved ejen-

dommen i 20 år, jf. de dagældende forældelsesregler. I dag, hvor foræl-

delsesloven er ændret, hæfter en sælger for mangler ved ejendommen i 10

år, medmindre sælger har benyttet sig af huseftersynsordningen.

Huseftersynsordningen var og er en frivillig ordning, og der var ingen

regler om selve bestillingen af tilstandsrapporter i de første mange år af

ordningens levetid. Umiddelbart er det logisk, at ejendomsmæglere som

typiske repræsentanter for sælgere kan assistere med at bestille tilstands-

rapporter over den ejendom, som de skal bistå med salget af.

Dog udviklede der sig i nogle tilfælde et uheldigt samarbejde mellem vis-

se ejendomsmæglere og visse bygningssagkyndige, som medførte, at dis-

se bygningssagkyndige udarbejdede ”lyserøde” tilstandsrapporter (det vil

sige rapporter, der indeholder færre skader, end bygningsgennemgangen

tilsiger), således at huset fremstod i bedre stand og blev lettere at sælge.

BYB, Alm.del - 2012-13 - Bilag 75: Opfølgning på beretning om bestilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildighed, fra ministeren for by, bolig og landdistrikter og erhvervs- og vækstministeren

2/12

Som en konsekvens af denne uheldige udvikling indgik Dansk Ejen-

domsmæglerforening i 2004 en aftale med den daværende økonomi- og

erhvervsminister, som i 2006 blev kodificeret til lov. Det fremgår heraf,

at ejendomsmæglere ikke må bestille tilstandsrapporter direkte hos byg-

ningssagkyndige, samt at ejendomsmæglere heller ikke må henvise til

konkrete bygningssagkyndige eller firmaer, der kan udføre opgaven.

Det var dog stadig vigtigt at sikre ordningens benyttelse, hvorfor der blev

indført en modifikation til forbuddet i form af, at ejendomsmæglerne efter

aftale med sælger kunne bestille tilstandsrapporter via forsikringsselska-

ber. Forsikringsselskaberne har en økonomisk interesse i, at rapporten er

retvisende, idet de får tab i tilfælde af mangler på ejendommen.. På den

måde bevarede man forbrugernes – her sælgernes – lette adgang til at få

bestilt rapporten og dermed benytte sig af ordningens goder, samtidig

med at man sikrede sig, at ejendomsmæglerne ikke kunne få indflydelse

på rapporternes udfærdigelse.

At sælgerne vælger at benytte adgangen til at bestille rapporter via ejen-

domsmæglerne og forsikringsselskaberne er således helt i overensstem-

melse med reglernes intentioner.

Ved lov nr. 609 af 14. juni 2011 vedtog samtlige partier i Folketinget en

revision af huseftersynsordningen. Loven bygger på betænkning nr.

1520/2010 om huseftersynsordningen.

Der blev både under udvalgsarbejdet og under behandlingen af lovforsla-

get (L 89) rejst en række spørgsmål om bestilling af tilstandsrapporter og

bygningssagkyndiges uvildighed.

Det blev i den forbindelse vurderet, at der ikke var behov for mere grund-

læggende ændringer af de gældende regler på bestillingsområdet. Der

blev dog fundet anledning til at foretage nogle mindre administrative æn-

dringer i relation til bestilling af tilstandsrapport og bygningssagkyndiges

uvildighed:

Det drejer sig for det første om en ændring af oplysningen i tilstandsrap-

porten om, hvordan rapporter er rekvireret, således at det fremover er

sælgeren, der skal oplyse herom. Ændringen heraf trådte i kraft den 1.

maj 2012.

For det andet skal tilstandsrapporten – med henblik på at give bedre mu-

ligheder for at undersøge eventuelle overtrædelser af de såkaldte ”bestil-

lerregler” – fremover indeholde information om, hvilken ejendomsmæg-

lervirksomhed der bistår sælger med salg af ejendommen på tidspunktet

for rapportens rekvirering.

For det tredje er forbuddet i lov om omsætning af fast ejendom mod, at

sælgers ejendomsformidler indgår aftale om rekvirering af en tilstands-

rapport, blevet suppleret af en bestemmelse i huseftersynsbekendtgørel-

3/12

sen om, at den bygningssagkyndige ikke må modtage en bestilling af en

tilstandsrapport fra sælgers ejendomsformidler.

3. Statistik vedrørende bestilling af tilstandsrapporter

Af By- og Boligudvalgets beretning fremgår bl.a. følgende:

”Udvalget anmoder Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om fortsat

løbende at udarbejde statistik over, hvordan tilstandsrapporter rekvireres.

Ministeriet anmodes samtidig om at indgå i dialog med huseftersynsord-

ningens interessenter om formuleringen af spørgsmål om bestilling af til-

standsrapporter i et sælgeroplysningsskema og inden den 1. maj 2013 at

give en rapportering til udvalget om dette. Herefter leverer ministeriet

halvårligt en statistik over rekvisition af tilstandsrapporter.”

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter kan i den anledning oplyse

følgende:

Reglerne om rekvisition af tilstandsrapporter – de såkaldte bestillerregler

– er fastsat i §§ 9-10 i bekendtgørelse nr. 695 af 22. juni 2006 om formid-

ling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (Formidlings-

bekendtgørelsen), som ændret ved bekendtgørelse nr. 22 af 16. januar

2012.

Ifølge reglerne – hvis formål er at sikre den bygningssagkyndiges uvil-

dighed og uafhængighed – må en ejendomsformidler ikke på sælgers

vegne indgå aftale om rekvirering af en tilstandsrapport, og ejendoms-

formidleren må heller ikke bringe konkrete bygningssagkyndige eller

firmaer, der beskæftiger disse, i forslag over for sælger.

Ejendomsformidleren kan dog efter aftale med sælger rekvirere tilstands-

rapporten gennem et forsikringsselskab, der udbyder ejerskifteforsikrin-

ger, jf. bekendtgørelsens § 9, stk. 2. Det er i den forbindelse en betingel-

se, at ejendomsformidleren ikke har indflydelse på, hvilken bygningssag-

kyndig eller hvilket firma forsikringsselskabet vælger til at udarbejde til-

standsrapporten. Afregning skal endvidere ske direkte fra sælger til den

bygningssagkyndige, dennes arbejdsgiver eller forsikringsselskabet.

Herudover er det i § 11, nr. 8, i bekendtgørelse nr. 1262 af 14. december

2012 om huseftersynsordningen fastsat, at den bygningssagkyndige skal

være uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige er uaf-

hængig af interesser, som kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig.

Den bygningssagkyndige skal samtidig undgå at modtage bestilling af en

tilstandsrapport fra sælgers ejendomsformidler, jf. bekendtgørelsens § 11,

nr. 9.

For at følge op på reglernes anvendelse i praksis var der oprindeligt i til-

standsrapport indført pligt for de bygningssagkyndige til at oplyse, hvem

der har rekvireret rapporten.

4/12

I forbindelse med revisionen af huseftersynsordningen, som blev gen-

nemført ved lov nr. 609 af 14. juni 2011, foretog den daværende Er-

hvervs- og Byggestyrelse visse mindre administrative ændringer af husef-

tersynsordningen. Det drejer sig bl.a. om, at oplysningen i tilstandsrap-

porten om, hvordan rapporten er rekvireret, blev ændret, således at det nu

er sælger, der oplyser herom. Årsagen til ændringen var, at det formodes,

at sælger er den person, der bedst ved, hvordan tilstandsrapporten er be-

stilt, og i øvrigt ikke har nogen interesse i ikke at svare korrekt.

På baggrund af ovennævnte ændringer har ministeriet regelmæssigt fore-

taget et udtræk af data fra HEWEB med henblik på at belyse, hvad sælge-

re har oplyst om, hvem der har bestilt tilstandsrapporterne.

Spørgsmålet til sælgere, som ovennævnte tabel viser fordelingen af sva-

rene for, har været formuleret således:

Oplysninger om bestilling af tilstandsrapporten?

0.1.Hvem har bestilt tilstandsrapporten?

Dig selv

Dit forsikringsselskab evt. via din ejendomsmægler

Andre

Følgende figur viser hvordan sælgernes oplysninger om bestilling af til-

standsrapporterne har fordelt sig i perioden 1. juli 2012 – 31. marts 2013.

Sælgeroplysninger om bestilling af tilstandsrapporterne i perioden 1. juli 2012 –

31. marts 2013:

Det fremgår af ovennævnte figur, at sælgere har oplyst, at de i 3. kvartal

2012. 4. kvartal 2012 og 1. kvartal 2013 selv har bestilt tilstandsrapporten

i henholdsvis 35,9 pct., 38 pct. og 36,4 pct. tilfælde. Bestillingerne via et

forsikringsselskab skete ifølge sælgernes oplysninger i henholdsvis 40,7

pct., 37,4 pct. og 40,1 pct. tilfælde. Endelig blev tilstandsrapporterne be-

5/12

stilt via ”andre” i henholdsvis 5,6 pct., 6,1 pct. og 5,5 pct. tilfælde. I hen-

holdsvis 17,8 pct., 18,5 pct. og 18 pct. tilfælde har sælgere ikke svaret på

spørgsmålet vedrørende bestilling af tilstandsrapporten.

Siden indførslen af spørgsmålet om bestilling af tilstandsrapporten i sæl-

geroplysningsskema har Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter søgt

at afdække, om spørgsmålet i sin nuværende formulering – som er udtryk

for et forsøg på at gøre svarmulighederne så få som mulig med særlig

henblik på at afdække om bestillingen er sket via et forsikringsselskab el-

ler på anden måde – er nemt at forstå og svare på.

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har som led i opfølgningen på

spørgsmålets anvendelse i praksis og By- og Boligudvalgets anmodning i

Beretning nr. 1 af 19. december 2012 om opfølgning på beretning om be-

stilling af tilstandsrapporter og bygningssagkyndiges uvildighed på et

møde i Følgegruppen for huseftersynsordningen, som består af repræsen-

tanter for 17 organisationer, bl.a. drøftet den hidtidige formulering af

spørgsmålet vedrørende bestilling af tilstandsrapporter.

På baggrund af drøftelserne og efterfølgende høring af Følgegruppens

medlemmer har ministeriet besluttet at omformulere spørgsmålet, således

at det fremover skal lyde således:

Oplysninger om bestilling af tilstandsrapporten*

0.1 Hvordan fandt du den bygningssagkyndige? (sæt kun ét kryds)

Via www.boligejer.dk

Via anden internetside

Via familie, venner og bekendte

Via en liste over bygningssagkyndige udleveret af min ejendomsmægler

Min ejendomsmægler bad et forsikringsselskab om at finde én efter aftale med mig

På anden vis, angiv hvilken___________________________________

*Besvarelsen af dette spørgsmål skal alene bruges til statistik/analyse af huseftersynsordnin-

gen.

Den nye formulering af spørgsmålet forventes at give mere entydige og

logiske svarmuligheder for sælgere, idet det tager udgangspunkt i de of-

test forekommende situationer i forbindelse med bestilling af tilstands-

rapporten. Det formodes, at den relativt store andel ubesvarede spørgsmål

(ca. hvert femte) bl.a. er udtryk for, at de hidtidige svarmuligheder ikke

har været præcise og letforståelige for sælgere. Den nye formulering for-

ventes at mindske både andelen af ubesvarede spørgsmål og evt. fejlangi-

velser, som nærmere er omtalt i dette notat under ”Den supplerende stik-

6/12

prøve baseret på direkte forespørgsel af 75 sælgere om bestillingen af til-

standsrapporten”.

Som det fremgår af den nye formulering bliver der under spørgsmålet til

sælger endvidere indsat en note, som skal gøre det klart for sælgere, at

spørgsmålet er uden betydning for gennemgang af bygningen, idet det

formodes, at nogle sælgere undgår at besvare spørgsmålet, da de ikke kan

gennemskue dets sammenhæng med gennemgangen af bygningen.

Derudover er Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter i gang med at

undersøge muligheden for at igangsætte visse ændringer af det elektroni-

ske HEWEB-system, således at ordningen yderligere digitaliseres og ord-

ningens statistiske grundlag hermed forbedres.

Det handler bl.a. om:

at indtastning af sælgeroplysninger kan foretages af sælgeren di-

rekte i HEWEB ved brug af NemLogin eller NemID, modsat den

hidtidige praksis, hvor det har været den bygningssagkyndige, der

indtaster sælgeroplysninger på baggrund af det af sælgeren på pa-

pir udfyldte sælgeroplysningsskema,

at besvarelse af spørgsmålene i tilstandsrapporten og sælgeroplys-

ningsskema – hvor det teknisk er muligt – gøres obligatorisk, så-

ledes at hverken bygningssagkyndige eller sælgere kan undgå at

svare på et spørgsmål i tilstandsrapporten og sælgeroplysnings-

skema, da rapporten ellers ikke vil kunne indberettes,

at den beskikkede bygningssagkyndiges oplysning om den pågæl-

dendes firmatilknytning i forhold til hver indberettet tilstandsrap-

port bliver en obligatorisk oplysning, som den pågældende skal

indtaste ved brug af en drop-down liste, således at de beskikkede

bygningssagkyndige, som arbejder for flere firmaer, der tilbyder

tilstandsrapporter, eller dels er selvstændige, dels arbejder for et

eller flere firmaer, der tilbyder tilstandsrapporter, hver gang skal

oplyse, hvilket firma den konkrete tilstandsrapport er udarbejdet

for.

Ministeriet er i dialog med sin IT-leverandør om ovennævnte ændringer i

HEWEB og vil nærmere orientere udvalget herom i forbindelse med mi-

nisteriets næste afrapportering til By- og Boligudvalget, som skal finde

sted inden den 1. november 2013.

Angående spørgsmålet om, hvem der udarbejder tilstandsrapporter, har

ministeriet foretaget en analyse af de i perioden 1. januar 2013 – 31.

marts 2013 indberettede tilstandsrapporter. Opgørelsen er foretaget på

baggrund af 13.946 tilstandsrapporter indberettet i 1. kvartal 2013.

De bygningssagkyndige er blevet opdelt i tre grupper: virksomheder med

1 beskikket bygningssagkyndig (”enkeltmandsvirksomheder”), virksom-

heder med 2-9 beskikkede bygningssagkyndige (”mellemstore virksom-

heder”) og virksomheder med 10 eller flere bygningssagkyndige (”store

7/12

virksomheder”). Det bemærkes i den forbindelse, at virksomhedens stør-

relse fastsættes ud fra antallet af de beskikkede bygningssagkyndige knyt-

tet til virksomheden, som i perioden har indberettet mindst én tilstands-

rapport.

I opgørelsen kombineres de i perioden indberettede tilstandsrapporter

med den bygningssagkyndiges HE-nummer og den pågældendes virk-

somhedstilknytning. Oplysningen om virksomhedstilknytning trækkes fra

de generelle oplysninger om den bygningssagkyndige, som er registreret i

HEWEB.

Ifølge oplysningerne i HEWEB er ca. 22 bygningssagkyndige, som har

indberettet tilstandsrapporter i 1. kvartal 2013, knyttet til to eller tre virk-

somheder. Der er derfor ca. 1.008 ud af 13.946 rapporter, hvor der er

tvivl om, hvilken af de virksomheder, de pågældende bygningssagkyndi-

ge er knyttet til, rapporterne er udarbejdet for. 369 af 1008 rapporter er

dog udarbejdet af de beskikkede bygningssagkyndige, som er knyttet til

to eller tre virksomheder af samme type (”enkeltmandsvirksomhed”,

”mellemstor virksomhed” eller ”stor virksomhed”). Derfor kan disse til-

standsrapporter medtages i opdelingen. Tilbage er det 639 tilstandsrap-

porter, dvs. under 5 pct., som er udarbejdet af de beskikkede bygnings-

sagkyndige, som ifølge de generelle oplysninger i HEWEB er knyttet til

to eller tre virksomheder af forskellige type, og som derfor ikke kan

grupperes uden en manual gennemgang af hver enkelt rapport.

Fordeling af tilstandsrapporter efter den beskikkede bygningssagkyndiges virk-

somhedstilknytning i 1. kvartal 2013:

1 beskikket byg- 2-9 beskikkede byg- 10 eller flere beskik-

ningssagkyndig

ningssagkyndige

kede bygningssag-

kyndige

Tilknytning til fle-

re virksomheds-

typer

Antal virksomheder

Antal bygningssag-

kyndige

Antal rapporter

Markedsandel

193

144

4425

32 pct.

1171

8 pct.

7711

55 pct.

639

5 pct.

Det fremgår af tallene, at 32 pct. af de i perioden udarbejdede tilstands-

rapporter er udarbejdet af de bygningssagkyndige i enkeltmandsvirksom-

heder, 8 pct. af de bygningssagkyndige knyttet til virksomheder med mel-

lem 2 og 9 bygningssagkyndige og 55 pct. i virksomheder med 10 eller

flere bygningssagkyndige.”

8/12

4. Den udvidede stikprøvekontrol baseret på 75 ejendomsmæglerbu-

tikker

Af By- og Boligudvalgets beretning fremgår bl.a. følgende:

”Udvalget anmoder i den forbindelse Erhvervs- og Vækstministeriet

om at foretage en udvidet stikprøvekontrol, som den, der fremgik af op-

følgningen fra de 3 ministerier, dog som minimum baseret på 75 ejen-

domsmæglerbutikker, og inden den 1. maj 2013 at give en rapportering til

udvalget om dette.”

Erhvervs- og Vækstministeriet kan i den anledning oplyse følgende:

Formålet med den udvidede stikprøve er at undersøge, hvor stor sandsyn-

ligheden er for, at en bygningssagkyndig ikke vælges tilfældigt hos den

enkelte ejendomsmægler ud fra det antal tilstandsrapporter, den byg-

ningssagkyndige har udført hos den enkelte ejendomsmægler i forhold til

den bygningssagkyndiges generelle markedsandel i lokalområdet.

Erhvervsstyrelsen har tidligere foretaget stikprøvekontroller ved at ud-

vælge et vist antal tilfældige ejendomsmæglerforretninger fordelt på

landsplan. De ejendomme, som ejendomsmægleren havde til salg, blev

undersøgt for, hvilke bygningssagkyndige der havde udarbejdet tilstands-

rapporterne. Ud fra tallene var det således muligt at se, om der var byg-

ningssagkyndige, som havde udarbejdet en bemærkelsesværdig stor andel

hos den pågældende ejendomsmæglerforretning, og om den andel var til-

svarende den bygningssagkyndiges markedsandel i lokalområdet.

Både ved opgørelsen af den bygningssagkyndiges markedsandel hos

ejendomsmægleren og ved opgørelsen af den bygningssagkyndiges mar-

kedsandel i det generelle marked, renses dataene for de tilstandsrapporter,

der er bestilt via ejendomsmæglernes samarbejdende forsikringsselskab.

Dette skyldes, at ejendomsmægleren ikke har mulighed for at påvirke

sælgers valg af bygningssagkyndig i markedet for tilstandsrapporter be-

stilt via forsikringsselskaber, da den bygningssagkyndige her udvælges af

forsikringsselskabet. Ved adskillelsen af disse markeder, anvendes de op-

lysninger, som sælger afgiver i sælgeroplysningsskemaet, der registreres i

HEWEB-systemet.

I forbindelse med ”den supplerende stikprøve” (jf. afsnit 5) er Erhvervs-

styrelsen imidlertid blevet opmærksom på en afgørende fejlmargin i den

anvendte statistik. Erhvervsstyrelsen skulle rette telefonisk henvendelse

til 75 konkrete sælgere af ejendommene, som ifølge oplysningerne i

HEWEB-systemet selv havde bestilt tilstandsrapport.

Det viste sig hurtigt, at mange af sælgerne ikke havde bestilt tilstandsrap-

porterne selv, men at det var ejendomsmæglerne, der havde sørget for

dette. Erhvervsstyrelsen måtte således kontakte 120 sælgere, som i sæl-

geroplysningsskemaet havde sat kryds i, at de selv havde bestilt rappor-

9/12

ten, for at få kontakt med 75 sælgere, som mundtligt bekræftede, at de

havde bestilt rapporten selv.

Ud af de 120 adspurgte sælgere har 45 således i skemaet oplyst, at de selv

bestilte tilstandsrapporten, selv om dette ikke var tilfældet.

Der bliver udarbejdet ca. 55.-60.000 tilstandsrapporter om året. Det bør

derfor bemærkes, at den fejlmargin, som Erhvervsstyrelsen har konstate-

ret, således er baseret på en meget lille del af det samlede antal rapporter

på årsbasis.

Fejlmarginen er dog central for den udvidede stikprøvekontrol. På bag-

grund af sælgernes svar i den supplerende stikprøve må det antages, at en

række tilstandsrapporter, hvor sælgerne i sælgeroplysningsskemaet har

angivet, at rapporterne er bestilt udenom forsikringsselskaberne, imidler-

tid netop er bestilt via forsikringsselskaberne. Dermed bliver den byg-

ningssagkyndiges markedsandel udregnet på baggrund af oplysningerne i

HEWEB-systemet for lille i markedet for tilstandsrapporter bestilt uden-

om forsikringsselskaberne i forhold til virkeligheden. Det vil derfor ikke

være muligt at lave en retvisende beregning af sandsynligheden for,

hvorvidt den bygningssagkyndige er valgt tilfældigt eller ej.

Usikkerheden omkring sælgernes oplysninger om bestillingerne af til-

standsrapporten medfører, at den udvidede stikprøvekontrol ikke kan la-

ves på et pålideligt grundlag på nuværende tidspunkt.

HEWEB-systemet og statistikken for hvordan bestillingerne fordeler sig

henhører under Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Ministeriet

for By, Bolig og Landdistrikter oplyser i afsnit 3 en række overvejelser

og løsningsforslag omkring optimering af systemets oplysninger, herun-

der at de har besluttet at ændre svarmulighederne for sælger i sælgerop-

lysningsskemaet vedr. bestillingen af tilstandsrapporten. Den nye formu-

lering af spørgsmålene forventes at mindske både andelen af ubesvarede

spørgsmål og evt. fejlangivelser. Når de nye svarmuligheder har været i

brug i en vis periode, og der er grundlag for at antage at sælgers oplys-

ninger om bestillervejen er retvisende, vil der igangsættes en ny undersø-

gelse.

5. Den supplerende stikprøve baseret på direkte forespørgsel af 75

sælgere om bestillingen af tilstandsrapporten

I forlængelse af beretningen og som svar på spørgsmål 33 alm. del, stillet

af By- og Boligudvalget den 9. januar 2013 efter ønske fra Preben Bang

Henriksen (V) spørgsmål 33 alm. del, har erhvervs- og vækstministeren

oplyst følgende:

”Jeg kan oplyse, at jeg gerne vil udvide den forestående stikprøvekontrol

med en stikprøve af minimum 75 ejendomshandler med henblik på at

spørge sælger direkte, om sælger selv fandt den bygningssagkyndige, el-

10/12

ler om sælger fik en henvisning til en bygningssagkyndig af ejendoms-

mægleren.”

Erhvervs- og Vækstministeriet kan i den anledning oplyse følgende:

Erhvervsstyrelsen har forestået den supplerende stikprøve, som er udført

ved at man via HEWEB-systemet har udvalgt 75 sælgere, hvor der er ud-

arbejdet tilstandsrapport på ejendommen, og som har krydset af i sælger-

oplysningsskemaet, at de selv har bestilt tilstandsrapporten. Styrelsen

kontaktede sælgere, som har fået udarbejdet tilstandsrapporter i januar og

februar 2013.

Resultatet af den supplerende stikprøve er følgende:

Supplerende stikprøve, 75 sælgere

Da du bestilte tilstandsrapporten, fandt du da selv den

bygningssagkyndige?

Anbefalede ejendomsmægleren dig en konkret

bygningssagkyndig?

NEJ

IALT

Den supplerende stikprøve viser, at ud af 75 adspurgte sælgere, som selv

havde bestilt tilstandsrapporten, oplyses at ejendomsmægleren i otte til-

fælde har anbefalet en konkret bygningssagkyndig. Det vil sige, at der

umiddelbart er en potentiel overtrædelse på 10,67 pct. af den del af bestil-

lerreglerne, som bestemmer, at en ejendomsmægler ikke må bringe en

konkret bygningssagkyndig/bygningssagkyndigfirma i forslag.

Erhvervsstyrelsen har ved telefonsamtalerne med sælgerne erfaret, at

ganske mange sælgere ikke er eller har været specielt opmærksomme på

procedurerne for bestilling af tilstandsrapporter. Selve bestillingen af rap-

porten har ikke umiddelbart været et afgørende element for sælgerne, som

derimod har været fokuseret på selve anvendelsen af ordningen, herunder

fritagelsen for det 10-årige sælgeransvar. Denne oplevelse støttes endvi-

dere af det oplyste fra Danske Boligadvokater, jf. afsnit 6 og bilag 1.

Det kan derfor heller ikke udelukkes, at nogle af de sælgere, som har sva-

ret ja til, at de blev anbefalet en konkret bygningssagkyndig, måske fik

udleveret en liste over lokale bygningssagkyndige i stedet for, hvilket er

lovligt. Sælgerne er ikke nødvendigvis bevidste om det afgørende mo-

ment i denne sondring, nemlig om der er tale om et brud på bestillerreg-

lerne eller ej. Dette usikkerhedsmoment skal man således tage forbehold

for i den supplerende stikprøves resultat.

Uanset resultatet fra den supplerende stikprøve kan Erhvervsstyrelsen

dog konstatere, at der ikke er konkrete henvendelser fra forbrugerne vedr.

ejendomsmæglere og evt. overtrædelser af bestillerreglerne, hverken til

Erhvervsstyrelsen, som ansvarlig ressortmyndighed, eller – efter en gen-

11/12

nemgang af de afgjorte sager – til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæg-

lere.

Denne opfattelse støttes endvidere af,

det ligeledes fremgår af tilbage-

meldingerne fra Danske Advokater og Forbrugerrådet, at de heller ikke

har kendskab til, at ejendomsmæglerne anbefaler konkrete bygningssag-

kyndige/firmaer; og

reglerne på ejendomsmæglerområdet såfremt der

sker en overtrædelse af bestillerreglerne er skrapt sanktioneret. Der kan

dels blive tale om fortabelse af retten til at kræve vederlag, dels bøder fra

enten politiet eller Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere.

6. Danske Advokater og Forbrugerrådets kendskab til ejendoms-

mægleres eventuelle indflydelse på valg af bygningssagkyndige

Af By- og Boligudvalgets beretning fremgår bl.a. følgende:

” Udvalget anmoder Erhvervs- og Vækstministeriet om at høre Danske

Advokater og Forbrugerrådet om deres kendskab til ejendomsmægleres

eventuelle indflydelse på valg af bygningssagkyndige og inden den 1. maj

2013 at give en rapportering til udvalget om dette.”

Erhvervs- og Vækstministeriet kan i den anledning oplyse følgende:

Danske Advokater har på anmodning af henvendelse fra Erhvervsstyrel-

sen bl.a. oplyst følgende:

”…

Danske BOLIGadvokater har med udgangspunkt i henvendelsen foretaget

en stikprøvevis rundspørge til medlemmer af Danske BOLIGadvokater.

Det skal i den forbindelse for god ordens skyld bemærkes, at det kun er i

et meget begrænset antal af samtlige handler, som forestås af ejendoms-

mæglere, at BOLIGadvokater involveres på sælgerside og dermed får di-

rekte indsigt i, hvordan tilstandsrapporten rekvireres.

På baggrund af tilbagemeldingerne fra medlemmerne kan det imidlertid

oplyses, at det er hovedindtrykket, at valg af bygningssagkyndig er af ab-

solut lavinteresse for sælger. Tilstandsrapporten er, set med sælgers øjne,

alene en rapport, der skal rekvireres med det formål, at sælger kan blive

ansvarsfri i forhold til køber.

…

Det kan i tilknytning hertil nævnes, at der desværre også er eksempler på,

at ejendomsmæglere – uden nærmere aftale med sælgerne – pr. automa-

tik rekvirerer den samlede pakke hos forsikrings-samarbejdspartneren –

uden hensyntagen til, om samarbejdspartneren tilbyder den løsning, der

er beds/billigst for sælger. Hvis sælgers interesser skal varetages, må ud-

gangspunktet jo imidlertid være at finde den billigste bygningssagkyndi-

12/12

ge, som måske samtidig er den, der finder færrest fejl, samt naturligvis

den billigste ejerskifteforsikring.

…”

Det fulde svar fra Danske advokater er vedlagt som bilag 1 til opfølgnin-

gen.

Forbrugerrådet har på anmodning af henvendelse fra Erhvervsstyrelsen

oplyst følgende:

” Forbrugerrådet er ikke bekendt med aktuelle problemstillinger vedrø-

rende ejendomsmægleres eventuelle indflydelse på forbrugernes valg af

bygningssagkyndige i forbindelse med boligsalg.

Forbrugerrådet har ikke i nyere tid modtaget henvendelser fra forbrugere

herom, ligesom vi ikke har fået kendskab hertil på anden vis.”