By- og Boligudvalget 2012-13
BYB Alm.del Bilag 67
Offentligt
MinistertaleAnledning:Dato:
H ring om andelsboligmarkedetH ring om andelsboligmarkedet i Landstingssalen23. april 2013
-
Det talte ord g lder -
Tale til brug ved høring om andelsboligmarkedet den23. april 2013
Jeg vil gerne takke for invitationen til at indlededagens høring.
Som vi alle sammen ved, er der stor bevågenhed omandelsboligmarkedet. Denne høring er et tydeligtbevis på den fokus, der er på området.
Skruer vi tiden tilbage til midt 00’erne var der storaktivitet på boligmarkedet, med fokus på hurtigomsætning og mulig økonomisk gevinst ved salg.
Der var også stor kreativitet med finansiering afbåde ejer- og andelsboliger.
Nu er billedet vendt, og konsekvenserne ved et ikkeså reguleret boligmarked er kommet i fokus.
2af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Når jeg skal tale om andelsboligforeningernesanvendelse af realkreditlån, bliver det med fokus påden swaprapport fra 2012, som mit ministerium harlavet, og de initiativer, som jeg har sat i værk påbaggrund af rapporten.
***
Jeg vil godt lige her indledningsvist slå fast, at formig er det et helt centralt kendetegn for voresboligmarked, at vi har andelsboliger.
Det er et vigtigt og et rigtigt godt alternativ tilejerboligerne, og til lejeboligerne. Summen af deforskellige boligformer og den valgfrihed, det giverde boligsøgende, kendetegner det, man kunne kalde'Den danske model' på boligområdet.
***
3af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Sigtet med swaprapporten var at afdække, om derlovgivningsmæssigt skulle sættes ind over forrisikable låneprodukter som swaplån.
En konklusion i rapporten er - og det er jo en megetvigtig konklusion her - at det ikke alene er swaplån,der har forårsaget de problemer, som nogleforeninger oplever.
Der er rigtig, rigtig mange andre elementer, der harindflydelse på andelsboligforeningernes økonomi.
På baggrund af rapporten er det min klare vurdering,at der IKKE er behov for at indføre en særligregulering af lån til finansiering afandelsboligforeningerne, herunder et forbud modswaplån. Det vil jeg godt slå fast.
Derimod er der et stort behov for konkrete initiativer,der sikrer ordentlig oplysning om økonomien iforeningen.4af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
For mig er det derfor helt centralt, at vi får skabtstørre gennemsigtighed på andelsboligmarkedet oghermed større tryghed for købere og sælgere afandelsboliger.
Det gør vi med det netop fremsatte lovforslag, hvorsælgers oplysningspligt udvides med et krav om atudlevere konkrete, økonomiske nøgleoplysninger tilkøber før et salg.
Samtidig kræver vi, at banker og realkreditinstitutterogså tager deres del af ansvaret og udlevererfinansielle nøgleoplysninger til foreningerne.
Vi har ikke præcise tal for, hvor mangeandelsboligforeninger der har optaget realkreditlånmed tilknyttede swapaftaler.
5af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
I rapporten skønnes det, at der er knyttet enswapaftale til omkring hvert fjerde realkreditlån.
Et realkreditlån med en tilknyttet swapaftale sikrerforenklet sagt foreningerne en stabil og relativt lavydelse på deres lån.
Ulempen er dog, at foreningerne samtidig påtagersig en risiko for at få økonomiske tab ved rentefald.
De senere års renteudvikling med meget lav rentehar betydet, at foreninger med swaplån har oplevetet fald i andelsværdien og dermed et tab forpotentielle sælgere af en andelsbolig.
Det er derfor vigtigt, at foreningerne er klar over dekonsekvenser, de forskellige låneaftaler kan have forforeningen, og at de sørger for at få den nødvendigerådgivning.
6af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Man skal i øvrigt huske på, at den anden side afswapaftalerne er, at låntagerne også får en chancefor at opnå formuegevinster ved stigende renter.
For det er jo sådan, at swapaftalen vil give enøkonomisk gevinst ved en rentestigning.
Og selvom renten de senere år har været faldendemed tab til følge, kunne det principielt være gået denanden vej. Det kunne have givet andelshaverne enøkonomisk gevinst. Det kan i øvrigt stadig ske.
Allerede berørte foreninger og andelshavere
I dagspressen har vi set mange historier omalmindelige mennesker, der har oplevet for dygtigedevelopere, forkert rådgivning og uigennemsigtigeregnskaber.
7af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Jeg oplever en klar politisk forståelse for, at der påden baggrund er behov for at skabe meregennemsigtighed.
Nogle af de direkte berørte sidder her i dag, og jegkan forsikre om, at jeg har stor forståelse for deproblemer, som nogle foreninger og andelshavereoplever på grund af de aftaler, de har indgået.
Jeg kan imidlertid ikke annullere allerede indgåedeswapaftaler og ikke ad lovgivningens vej hjælpedem, der er kommet i klemme ved låneaftaler.
Derimod kan vi fremadrettet sikre gennemsigtighedog tryghed på andelsboligmarkedet.
Jeg vil som ansvarlig minister gøre mit for at sikre,at købere ikke fremover havner i samme situation.
Det lovforslag, jeg har fremsat, og som udvalget forøjeblikket behandler, skal netop ses i det lys.
8af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Forslaget vil øge gennemsigtigheden og med et heltsærligt fokus på økonomien, for det er detafgørende, når man køber en andelsbolig.
Med de foreslåede krav, som vi vil stille tilnøgleoplysningerne ved salg af andelsboliger, øgervi helt klart informationsniveauet på to planer.
For det første gør vi det internt i forhold tilforeningerne. Og det er ret vigtigt. For jeg overdrivervist ikke, hvis jeg siger, at der i nogle foreningersbestyrelser har siddet mennesker, som har haft lidtsvært ved at gennemskue de projekter, som smarteudviklere, smarte bankfolk og smarte developere harpræsenteret dem for.
For det andet sikrer vi samtidig køberen et fuldtoplyst grundlag for sit boligkøb.
9af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Jeg ved ikke, hvor mange der så den udsendelse,der var i fjernsynet, med en ung pige, som skullekøbe en lejlighed.
Hun så på flere forskellige lejligheder og syntesegentlig, at de hver for sig så rigtig gode ud.
Da man så fra Pengemagasinets side gik tæt på,viste det sig, at der i alle tilfælde faktisk var noglestore bekymringer i forhold til den økonomiskesituation. Der var bl.a. størrevedligeholdelsesarbejder på vej.
Det, der er sagens kerne, er, at det var fuldstændigumuligt for pigen at gennemskue, hvad der var opog ned i de forskellige foreningers økonomi.
Det kræver nærmest en ph.D.-grad at gennemskuede økonomiske forhold, fordi man skal ind og bladrei generalforsamlingsreferater og regnskaber m.v. forat finde de vigtigste nøgleoplysninger omforeningens økonomi.
10af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Når vi køber en liter maling til 100 kr., kan manhurtigt få et overblik over, hvad den kan bruges til,og hvad man eventuelt skal passe på. Det er enenkelt, pædagogisk og klar information.
Men når man skal købe en andelslejlighed til 1 mio.kr., så er det nærmest umuligt at overskue på trodsaf, at det kan være ens største og vigtigsteenkeltinvestering. Det er ikke rimeligt.
Derfor vil jeg have de vigtigste nøgleoplysninger omlejligheden frem på side 1.
De oplysninger skal give fx det nybagte forældrepar,der leder efter drømmelejligheden, et hurtigt overblikover de finansielle forhold:
•••
Om der er gæld i foreningenHvilke lånetyper, det er anvendtOm der er en swapaftale eller trappelån
11af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Det vil gøre det meget, meget lettere at få økonomiskoverblik og sikkerhed, uanset om man har fx enbank- eller revisoruddannelse eller ej.
Samtidig skal man hurtigt kunne få et overblik overstørre ting, der skal laves i stand.
Står taget foran en omgang? Skal vinduerne skiftesosv.?
Det skal man kunne se, for det har selvfølgeligbetydning for køber.
Arbejdet er skudt i gang. Vi har indledtdiskussionerne med interessenterne på området. Ogalle – det vil jeg gerne understrege – er enige om, atder skal arbejdes for en øget gennemsigtighed. Deter simpelthen afgørende for, at vi kan forbedresektorens renommé.
12af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Nogle vil sikkert mene, at en udvidelse af sælgersoplysningspligt og de nye krav om nøgleoplysningerikke i tilstrækkeligt omfang løser de problemer, deropleves med andelsboligloven.
Synspunktet vil sikkert også blive fremført i dag.
Det er imidlertid min opfattelse, at vi nu tager detskridt for skridt. En ting af gangen. Her og nu er derbrug for, at vi sætter ind med krav om økonomiskeoplysninger.
Mit mål er gennemsigtighed, så vi får mere tryghed.
Det vil hjælpe køber og være med til at genskabetrygheden på andelsboligmarkedet - ikke kun forkøber, men bestemt også for sælger.
13af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Det er jo sådan at nøgleoplysningerne også vil giveklarhed for alle de foreninger, der har swapaftale oghvor disse ikke giver problemer.
***
Som jeg sagde indledningsvis, har jeg glædet mig tildagens høring, og jeg vil naturligvis sørge for, at derejste problemstillinger indgår i mit videre arbejde.
Der er ikke én endegyldig løsning på at sikregennemsigtighed. Vi skal derfor løbende vurdere,om der er balance mellem den tilgængeligeinformation og efterspørgslen på markedet.
Men jeg mener, at det er rigtig, rigtig vigtigt, at vi nufår sat fokus på at gøre økonomien i foreningernegennemskuelig, sådan at dem, der køber enandelsbolig, er sikre på, hvad det er, de køber.
Det vil sikre, at vi hurtigt får genskabt tilliden til et iøvrigt velfungerende og populærtandelsboligmarked.14af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
Med disse ord vil jeg ønske alle en god høring og serfrem til et godt samarbejde om andelsboligernefremover.
Tak for ordet.
15af15Gammel M nt 4 1117 K benhavn K T +45 33 92 29 00 E [email protected] www.mbbl.dk
