Andelsboligforeningen Milebuen er en privat støttet andelsboligforening, der overgik fra anlæg tildrift den 10. juli 1990 (hvilket endeligt blev fastlagt ved dom i Højesteret) og foreningen har væretselvadministrerende siden 1. juli 1992.I løbet af disse knap 23 år, har foreningen fra overgangen til drift og indtil dags dato været part i115 handler med foreningens 40 andele, så vi har en meget omfattende erfaringer medhåndteringen af overdragelsessituationen.I starten af 90erne var andelsboligmarkedet noget trykket, så det typiske var, at andelene blevsolgt under medvirker af en ejendomsmægler. Vi så i disse år mange mere eller mindrekvalificerede bud på hvordan en købsaftale kunne skrues sammen.På grund af den meget svingende, men som regel ringe, kvalitet af købsaftalerne, udarbejdedeforeningen sin egen standard, baseret på de gode elementer fra ejendomsmæglernes bud, somvi siden 1998 har forlangt anvendt i § 23 stk. 2 i foreningens vedtægter, der lyder:”Mellem sælger og køber oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der oprettes på en afbestyrelsen udarbejdet kontrakt. Overdragelsesaftalen forsynes med bestyrelsenspåtegning og godkendelse efter stk. 3.”Når en andelshaver henvender sig til bestyrelsen med ønsket om at sælge sin andel, udleveresdenne standard aftale forudfyldt med de oplysninger foreningen har vedr. den pågældende andel.Standardaftalen, der løbende holdes opdateret i forbindelse med generalforsamlinger og andet(1-3 årlige opdateringer), blev i de første par år anvendt ved handler, hvor der medvirkedeejendomsmæglere, uden problemer.Fra 1999 og frem til 2008, var andelsboligmarkedet imidlertid sælgers marked, og købsaftalen harher fungeret helt uden problemer i en lang række handler, uden medvirken af ejendomsmægler.Herefter gik andelsboligmarkedet, som det øvrige boligmarked, på det nærmeste i stå, og iperioden fra medio august 2008 frem til 1. december 2009 havde foreningen ikke et eneste salg,selv om flere andelshavere udbød deres andel til salg.Her gik der imidlertid hul på bylden, og omkring årsskiftet 2009/2010 håndterede vi 3 salg allemed den samme ejendomsmægler, der anvendte Dansk Ejendomsmæglerforenings Købsaftalefor andel i andelsboligforening (Formular nr 26.100 juli 2009) sammen med foreningens standardkøbsaftale.

Da vi fandt ejendomsmæglerens indsats mildest talt manglefuld og DanskEjendomsmæglerforenings Købsaftale for andel i andelsboligforening (Formular nr 26.100 juli2009) på visse punkter i strid med gældende lov valgte vi at indbringe sagen forDisciplinærnævnet for Ejendomsmæglere den 30. maj 2010.Efter en længere brevveksling med nævnets sekretariat, om hvorvidt andelsboligforeningen varklageberettiget, og om sekretariatet havde bemyndigelse til at afgøre dette, endte det med atnævnet tog sagen op, og afsagde kendelse den 19. september 2011 ( sehttp://www.dnfe.dk/file/181239/kendelse_129-2011.pdf).Vi valgte i første omgang at ryste på hovedet af Disciplinærnævnet, og udarbejde en vejledning tilejendomsmæglere, der formidler andele i foreningen, med vores krav, såfremt de mod voresanbefaling vælger at inkludere Dansk Ejendomsmæglerforenings Købsaftale for andel iandelsboligforening.Da vi modtog ABF Håndbogen 2012-2013 og her fandt en ny version af DanskEjendomsmæglerforenings Købsaftale for andel i andelsboligforening (Formular nr. 26.100 APRIL2011) optrykt som bilag 4.3.3 (indscannet A3 kopi vedhæftet), der om muligt er endnu merehåbløs end den forrige, besluttede vi at noget måtte gøres.Vi er naturligvis klar over at hverken minister eller udvalg skal fungere som sagsbehandlere, menvi finder, at Disciplinærnævnet tilsidesætter sit retsgrundlag så groft, at det bør tages op påFolketingsniveau.Konkret drejer det sig om 2 principielle forhold.

Klageberettigelsens omfang

Andelsboliglovens (Lovbekendtgørelse nr 1716 af 16/12 2010) § 6 stk 2 og 3 lyder:

”Stk. 2. Erhververen skal godkendes af bestyrelsen for andelsboligforeningen.Stk. 3. Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kan forlange denaftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvadder er tilladt.”Disciplinærnævnet beslutter imidlertid at en andelsboligforeningn alene er klageberettiget iforhold til stk 3s 2. punktum (prisbestemmelsen), og ser helt bort fra 1. punktum ” Aftalen skalforelægges bestyrelsen til godkendelse.”Hvis en sådan godkendelse skal have nogen som helst mening, må det også betyde, atbestyrelsen kan nægte godkendelse, og enhver med kendskab til andelsbolig salg ved at derforekommer ting, der ikke kan godkendes, i købsaftalerne. Vi skal blot nævne nogle få, vi selv haroplevet:I forbindelse med foreningens stiftelse mente ejendomsmægleren, at han da godt kunnetillade erhververen af en gavlbolig at udvide den afsatte have ud på fællesarealet.I en af de salgsopstillinger vi klagede over mente ejendomsmægleren at et depot rummed skråtag, uden vindue og på intet punkt højere end 2m kunne indrettes til værelse.I en anden af de salgsopstillinger vi klagede over svares der nej til at andelen erombygget/ forbedret skønt det fremgår af forbedringsoversigten at der bl.a. er opført enskillevæg på 1. salen.I købsaftalen for den tredie andel oplyses det at et sænket loft i andelen ikke opfylderbygningsreglementets krav, skønt der aldrig har været et sådant i denne andel.I salgsopstillingen på sidstnævnte er a-conto varme og vand på øre identisk med detilsvarende tal for en af de andre andele solgt af den pågældende ejendomsmægler, såher er de rigtige oplysninger næppe indhentet.For alle de 3 aftaler vi klagede over gælder det, at ejendpmsmægleren ikke har villebesvære sig med at undersøge om der var lovpligtigt HFI/HPFI i andelen – for de 2 sidstesalg sågar på trods af at vi havde oplyst mægleren om at alle andele var født med HFImen at nogle havde skiftet til HPFI.

Vi finder det på sin plads, at Ministeren/Folketinget på den ene eller anden måde påpeger overforDisciplinærnævnet for Ejendomsmægleren at 1. punktum af § 6 stk 3 i Andelsboligloven harbetydning, og at andelsboligforeninger er klageberettigede i forhold til dette.

Sikring af god ejendomsmæglerskik

Bestemmelserne om disciplinærnævnet kom ind i Lov om omsætning af fast ejendom medvedtagelsen af lov nr 453 af 22. maj 2005. I den skriftlige fremsættelse af denne lov(https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=91655) hedder det vedr. § 29 a, stk 5 bl.a.:”Efterstk. 5er der direkte klageadgang til disciplinærnævnet, dvs. at enhver, der har enretlig interesse heri, kan klage over ejendomsmæglerens overtrædelse af lov omomsætning af fast ejendom, forskrifter udstedt i medfør af loven og godejendomsmæglerskik. Det er nævnet, der vurderer, hvorvidt en klager har en retliginteresse. Formanden kan afvise åbenbart grundløse klager. …”…”Disciplinærnævnet er ikke kun et klagenævn, men et organ som skal medvirke til atopretholde en god disciplin og forretningsmoral blandt ejendomsmæglere og udstikkerammerne for god ejendomsmæglerskik. Nævnet skal derfor også varetage andre endklagerens interesser, herunder offentlighedens interesse i, at konstateredelovovertrædelser påtales og sanktioneres. Disciplinærnævnet skal således have en visfrihed til at »skære sagen til« under iagttagelse af almindelige forvaltningsretlige reglerefter de under sagsbehandlingen fremkomne oplysninger og undersøgelser.”Ved i kendelsen at afvise foreningens klagepunkter, som ”…forhold der reguleres mellem køberog sælger…” ser nævnet stort på sin medvirken ”… til at opretholde en god disciplin ogforretningsmoral blandt ejendomsmæglere og udstikke rammerne for god ejendomsmæglerskik.”samt at ”… varetage andre end klagerens interesser, herunder offentlighedens interesse i, atkonstaterede lovovertrædelser påtales og sanktioneres.”Vi valgte, som nævnt ovenfor, i første omgang at fastsætte en række krav til ejendomsmæglere,der anvender Dansk Ejendomsmæglerforenings standardaftale ved handler med foreningensandele, og vi har opdateret disse, så de dækker den nyeste version af disse (sehttp://milebuen.dk/pdf/ejenDEaft03.pdfder indeholder kravene til begge versioner). Vi skal dogpåpege nogle af de groveste (fremhævede punkt numre og tekst henviser til standardaftalenspukter):

Punkt 8 Andelsboligforeningen

Sidste afsnit

Generalforsamling:

Muligheden for at sælger giver fuldmagt til køber til atmøde/stemme på foreningens generalforsamlinger hvis denne finder sted efterfortrydelsesfristens udløb men før overtagelsesdagen findes ikke i nogen af de eksisterendenormalvedtægter (ministeriets eller ABFs) og næppe heller andre steder. Hvis der, modforventning, skulle være en enkelt forening med en sådan bestemmelse, bør det da være etsærvilkår her, i stedet for et generelt meningsløst vilkår.

Punkt 9 Overtagelse, aflevering og risikoovergang

2. afsnit under overskriften

Risikoovergang:

Teksten ”Hvis ejendommens bygninger er fuld- ognyværdiforsikrede mod brandskade, overgår risikoen herfor dog allerede til køber vedkøbsaftalens underskrift. Eventuel udgift til selvrisiko ved udbetaling af erstatning i forbindelsemed brandskade afholdes af sælger. Køber er da berettiget til erstatningen fra brandforsikringenefter de herom gældende regler og forpligtet til at opfylde den indgåede handel.” giver ikkemening, da det er foreningen der er ejer af ejendommen og dermed forsikringstager, også påforsikring mod bradskade. Vi har forelagt citatet for foreningens assurandør, og han kan somprofessionel forsikringsmand heller ikke finde nogen mening i afsnittet.

Punkt 12 Andre vilkår

Købsaftalen skal regulere forholdet mellem køber og sælger. Dette punkt benyttes ikke destomindre ofte til at anføre markedsføringsaftaler, vedrørende finansiering, forsikring eller andetmellem mægleren og enten køber eller sælger. Sådanne markedsføringsaftaler har intet medforholdet mellem køber og sælger at gøre, og hører derfor ikke hjemme i købsaftalen mellemdem.

Punkt 18 Frigivelse af deponerede beløb og refusionsopgørelse

Sidste punktum i første afsnit under dette punkt ”Forindenfrigivelse fratrækkes desudensalær og udlæg til den medvirkende ejendomsmægler.”er for det første i modstrid med§ 6 stk 7 1. punktum i Andelsboligloven (”Overdragelsessummen indbetales tilforeningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaverudbetaler resten til den fraflyttede andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere.”),idet teksten ”…og eventuelle andre rettighedshavere” blev tilføjet ved lov nr 204 af 29.marts 2004. I den skriftlige forelæggelse(https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=91476 ) af lovforslaget til dennelov bemærkes omkring den tilføjede tekst: ”Som noget nyt i 1. pkt. pålægges foreningenat fordele udbetalingen af den del af den indbetalte købesum, som er tilbage efterforeningens modregningsadgang mellem sælgeren og eventuelle rettighedshavere. Vedrettighedshavere forstås panthavere, udlægshavere og et eventuelt (konkurs- ellerdøds)bo.”, altså ikke den medvirkende ejendomsmægler.For det andet skal købsaftalen regulere forholdet mellem køber og sælger og ikke mellemsælger og ejendomsmægler, idet det i såvel bekendtgørelse 733 af 27. juni 2006 sombekendtgørelse nr 695 af 22. juni 2006 slås fast at hvad og hvornår sælger skal betaleden medvirkende ejendomsmægler skal være en del af den mellem dem indgåendeformidlingsaftale.Der er således i høj grad brug for, at Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere træder i karakterog medvirker ”… til at opretholde en god disciplin og forretningsmoral blandt ejendomsmæglereog udstikke rammerne for god ejendomsmæglerskik.”Vi håber at Ministeren og/eller udvalget på den ene eller anden måde vil bevirke, atDisciplinærnævnet tager sig sin opgave alvorligt, så det ikke er frivillige andelshavere, der i deresfritid skal sikre overholdelsen af god ejendomsmæglerskik.Vi ser frem til at høre fra Ministeren og udvalget.