BYB, Alm.del - 2012-13 - Bilag 59: Henvendelse af 21/3-13 fra Ulla Nyemann, København Ø vedrørende utilsigtet anvendelse af regler om lejeforhøjelse efter modernisering

Kære Mette ReismannJeg skriver til dig i din egenskab af formand for Folketingets Boligudvalg.Baggrunden er at jeg bor til leje i ejendommen Classensgade 36, 2100 København Ø – og det har jeggjort siden 1990.Ejendommen består af 11 boliglejemål samt 2 erhvervslejemål og blev i 2012 solgt for 21.500.000,00med overtagelse den 1. juni 2012.Den nye ejer er et nystiftet (2012) anpartsselskab, Quimby 102 ApS. Ejendommen administreres nu afSaxo Properties, og selve lejeadministrationen varetages af Advokaternes Ejendomsadministration ApS.Den nye ejer har nu varslet og budgetteret et moderniseringsprogram, som består af montering afaltaner samt elevator, hvor der nu er en bagtrappe. Omkostningen er kr. 3.953.192,00, og der er varsleten lejeforhøjelse for ejendommen på kr. 292.535,00 årligt. For min lejlighed er den varslede årligeforhøjelse kr. 31.628,28 eller en lejestigning på 43,8% i forhold til nuværende leje.Jeg har med succes drevet egen virksomhed i 14 år (blev Børsen Gazelle i 2011) og har fuld forståelsefor, at en ejer af en ejendom gerne vil udvikle denne og drive en fornuftig forretning. Men jeg oplever, atman hér udnytter en mulighed med helt utilsigtede lejestigninger som følge af de gældende regler forlejeforhøjelser efter modernisering.a. Altaner: Dette anser jeg for en reel forbedring. Den årlige lejestigning for mit lejemål på kr.11.873,31 eller 16,4% står mål med den forøgede værdi af det lejede.b. Elevator: I mere end 100 år har ejendommens beboere kunnet klare sig uden elevator – og danskesundhedsmyndigheder opfordrer til, at man tager trappen i stedet for at bruge elevator/rulletrapper. Enkalkule viser, at min husstand vil anvende en elevator gennemsnitligt 800 gange årligt – og med denvarslede lejestigning bliver det ca. kr. 24,50 pr. gang. Til sammenligning koster offentlig transport i 2zoner kr. 15,00 (udregnet fra 10-turs klippekort). Det er svært at forestille sig, hvordan en elevator tilden pris øger det lejedes værdi – og jeg anser denne modernisering for udelukkende at have til formål atøge den nye ejers afkast på ejendommen. I tillæg er elevatoren og adgangsvejene til denne så snævre,at en kørestolsbruger ikke kan anvende den. Den årlige lejestigning for mit lejemål på kr. 19.754,97 eller27,4% står dermed på ingen måde mål med den forøgede værdi af det lejede.c. Energibesparelser: Da der er et absolut loft på huslejestigninger - som følge af moderniseringer - vilden varslede modernisering ”spærre” for andre tiltag. Ejendommen er på visse områder i dårligvedligeholdelses- og energimæssig stand. Således er kun nogle vinduer udbedret med termoruder, mensandre er monteret med forsatsruder – og der er store partier kun med enkeltglas. Den varsledemodernisering udskyder dermed en forbedring af ejendommens energimæssige status – og en elevatorøger jo reelt også energiforbruget.Moderniseringen kan efter gældende lov finansieres med en lejestigning, der 100% svarer til ydelsen pået 20-årigt realkreditlån. Men når lånet er betalt, bortfalder denne lejestigning ikke – og udlejer hardermed en uendelig annuitet, som kan kapitaliseres.Som nævnt ovenfor er den samlede varslede lejestigning kr. 292.535,00 årligt. Da den lange rente er ca.3%, svarer det til en nutidsværdi på ca. 9.751.166,50 kr. Den nye ejer har dermed øget ejendommensværdi med næsten 50% på under 12 måneders ejertid. Ikke alene skal lejerne tilbagebetalemoderniseringslånet 100% - men lejestigningen, som lejerne også betaler 100%, resulterer i denne helturimelige værdiforøgelse.Ejendommen var i forbindelse med salget naturligvis omfattet af reglerne om tilbudspligt, hvor lejernehar mulighed for på samme vilkår som 3. mand at købe den med henblik på omdannelse til enandelsforening. Imidlertid betyder disse lejeforhøjelsesmuligheder under dække af modernisering, atejendomspriserne kunstigt bliver skruet op på et niveau, hvor lejerne ikke kan være med.Det er ikke muligt via offentlige registre at få indblik i, hvem der gemmer sig bag Quimby 102 ApS. Men3 bestyrelsesmedlemmer er alle professionelle ejendomsudviklerere/investorer bosiddende i London!

Informationer indhentet i den danske Selskabsstyrelse samt det engelske Companies House, viserimidlertid, at den samme personkreds er ejere af en lang række andre danske anpartsselskaber, sominvesterer i danske ejendomme.Det er paradoksalt, at danske investorer i stort omfang investerer i ejendomme i England typisk viaejendomskommanditselskaber, mens engelske investorer nu øjensynligt har fået øje på danskeudlejningsejendomme. Men det er der intet ulovligt i. Til gengæld jeg tvivler på, at danske politikere medden gældende lovgivning har ønsket, at udenlandske investorer skal berige sig på en helt urimelig mådepå danske lejeres bekostning. Via dobbeltbeskatningsaftalen mellem Danmark og England vil det enddavære muligt at holde de betydelige avancer ved et senere ejendomssalg udenfor dansk beskatning.Jeg håber, at du vil tage denne sag op i Boligudvalget inden Folketinget går på sommerferie med henblikpå fremsættelse af et lovforslag allerede i denne Folketingssamling. Dermed vil der ikke blive tale omlovgivning med tilbagevirkende kraft, og det jeg anser for et helt urimeligt og utilsigtet hul i dennuværende lovgivning bliver stoppet med det samme.Jeg står naturligvis til rådighed med yderligere oplysninger og tager gerne et møde med dig og/ellerBoligudvalget. Ligeledes stiller jeg gerne alt mit dokumentationemateriale til rådighed. Og allerede nuvedhæfter mit svar til Huslejenævnet i Københavns Kommune, som er et grundigt udarbejdet materiale,der yderligere uddyber det ovenstående.