Udkasttil

Forslag

tilLov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber(Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse,oplysningspligt for finansielle virksomheder, karensperiodefor anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering samt oplysning om støtte ydet af staten)

§1

I lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. lovbekendtgørelse nr. 1716 af 16. december2010, foretages følgende ændringer:

1.

I§ 4 b, stk. 3,og§ 6 b, stk. 6, 2. pkt.,ændres»§ 6, stk. 7« til: »§ 6, stk. 9«.

2.

I§ 5, stk.2,indsættes efter litra c:»Er en andelsboligforening stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, skal værdien af ejendommen ide første 3 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes efter litra a.«

3.

§ 5,stk. 10,ophæves, og i stedet indsættes:»Stk.10.Erder ydet tilskud til etablering af private andelsboliger efter § 160 b, stk. 1, i lov om almeneboliger samt støttede private andelsboliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 106 af 21. februar 2005, skaltilskuddet ved beregning af foreningens formue optages som en passivpost, der nedtrappes med entiendedel af tilskuddets størrelse, første gang et år efter udbetaling af tilskuddet, og indtil hele tilskuddet ermedtaget i formueopgørelsen.Stk. 11.Erder ydet tilskud som anført i stk. 10, skal det udbetalte tilskud, som staten kan krævetilbagebetalt ved opløsning af andelsboligforeningen, jf. § 160 k, i lov om almene boliger m.v., anføres i ennote til årsregnskabet.«Stk. 11-13 bliver herefter stk. 12-14.

4.§

6, stk. 1,ophæves,og i stedet indsættes:»Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til bolig, skalinden aftalens indgåelse til erhververen udlevere en række nærmere angivne dokumenter ognøgleoplysninger vedrørende andelsboligforeningen og den enkelte andelsbolig. Overdrageren skalendvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøre erhververen bekendt med indholdet af § 5, § 15, stk. 1, og§ 16, stk. 1 og 3.

Stk. 2.Ministerenfor by, bolig og landdistrikter fastsætter nærmere regler om, hvilke dokumenter ognøgleoplysninger overdrageren skal udlevere til erhververen, herunder om formkrav til nøgleoplysningerne,hvilke nøgleoplysninger, der skal optages som noter til årsregnskabet, samt om procedure og ansvar forudarbejdelsenaf nøgleoplysningerne.Stk. 3.Penge-og realkreditinstitutter, der har indgået aftaler om lån og eventuelt hertil knyttede finansielleaftaler med en andelsboligforening, skal udlevere informationsmateriale til foreningen med finansiellenøgleoplysninger efter nærmere regler fastsat af ministeren for by, bolig og landdistrikterefter forhandlingmed erhvervs- og vækstministeren.«Stk. 2-8 bliver herefter stk. 4-10.

5.

I§ 6, stk. 4,der bliver stk. 6, ændres »stk. 3« til: »stk. 5«.

6.

I§ 6, stk. 8,der bliver stk. 10, ændres »stk. 7« til: »stk. 9«.

7.

I§ 7 h, stk. 1, 2. pkt.,indsættes efter »§ 6, stk. 1«: », og bestemmelser fastsat i medfør af § 6, stk. 2 og3«.

§2

Stk. 1.Loventræder i kraft den 1. januar 2014, jf. dog stk. 2.Stk. 2.§1, nr. 2, træder i kraft den 1. juli 2013.Stk. 3.Deni § 1, nr. 4,foreslåede bestemmelse i § 6, stk. 1,finder alene anvendelse på aftaler omoverdragelse af andelsboliger, der indgås efter andelsboligforeningens godkendelse afårsregnskabetvedrørende det regnskabsår, der starter den 1. januar 2013 eller senere.

2.4. Oplysning om støtte ydet af staten til etablering af en privat andelsboligforening2.4.1. Gældende ret2.4.2. Lovforslaget3. De økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige4. De økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.5. De administrative konsekvenser for borgerne6. De miljømæssige konsekvenser7. Forholdet til EU-retten8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.9. Sammenfattende skema1. Lovforslagets baggrund og formålHovedformåletmed lovforslaget er at styrke gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet, således at køberog sælger har det bedst mulige beslutningsgrundlag, når der handles andelsbolig.I Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters rapport om andelsboligforeningers anvendelse af swaplån fraaugust 2012 blev det påpeget, at der overordnet set er behov for mere gennemsigtighed påandelsboligmarkedet.I rapporten blev anvendelsen af renteswapaftaler i andelsboligforeninger undersøgt,såvel som de konsekvenser, aftalerne kan have for foreningen, den enkelte andelshaver og eventullekøbere. Rapporten viste, at en række andre forhold end renteswapaftalenogså har stor betydning forøkonomien i foreningen, herunder foreningens stiftelsesår, antallet af lejemål og hensattevedligeholdelsesmidler.Regeringen har i december 2012fastsat nye administrative regler om risikoklassificering af udlånsprodukter,der har til formål at sætte forbrugerne i stand til let og hurtigt at vurdere, om der er forhold ved et giventlån, som de bør være særligt opmærksomme på. Reglerne giver andelsboligforeningerne bedre mulighedfor at vurdere de lån, som de overvejer at optage til dækning af deres finansieringsbehov.Dette lovforslag indebærer en ændring af andelsboligloven, der skærper sælgers oplysningspligt, så derfremover skal udleveres nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og boligen før en andelsbolig handles.Formålet er at fremhæve de væsentligste punkter ved foreningensøkonomiske forhold og gøre det letterefor en interesseret køber at afkode de eventuelle økonomiske risici, der er forbundet med købet af enandelsbolig i den pågældende forening. Herved sikres nem adgang til de vigtigste oplysninger forkøberogsamtidig et mere gennemsigtigt andelsboligmarked, da nøgleoplysningerne udleveres i et skema, der givermulighed for sammenligning af oplysningerne mellem de enkelte foreninger.Udover øget gennemsigtighed i handelssituationen sikrer lovforslaget, at der ikke spekuleres iværdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendom ved etablering af foreningen. Dette gøres ved atindføre en karensperiode for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse afforeningens ejendom ved stiftelse af andelsboligforeninger i tidligere udlejningsejendomme.

Der har i de senere år været en række eksempler på stiftelse af andelsboligforeninger, hvor købsmaterialetindeholdt en vurdering, som ansatte værdien af ejendommen til en endnu højere værdi, end den, somlejerne blev tilbudt at overtage ejendommen til. Når lejere i en udlejningsejendom får tilbudt at købeejendommen til en bestemt pris, kan det være vanskeligt for lejerne at vurdere, om det nu også er denrigtige pris, som ejendommen tilbydes til, og om de budgetter, der er udarbejdet for en kommendeandelsboligforening, vil holde.Det må forudsættes, at den pris, som lejerne har fået tilbud om at overtage ejendommen til, er denoptimale indikering af værdien af ejendommen. For at beskytte lejere og andre kommende andelshaveremod at lade sig påvirke af en vurdering, som ligger over ejendommens reelle værdi, til at indtræde i enandelsboligforening, foreslås det som led i regeringens generelle bestræbelser for at gøreandelsboligmarkedet mere gennemsigtigt, at der i andelsboligloven indsættes et forbud mod at anvendeandre prisfastsættelser end anskaffelsesprisen ved prisfastsættelse af ejendommens værdi. Forbuddet skalgælde i en periode på 3 år efter foreningens stiftelse og gælder alene for andelsboligforeninger, der stiftesved lejernes overtagelse af den udlejningsejendom, som de bor i.Mange andelsboligforeninger er etableret med støtte fra staten gennem tilskud til betaling af ydelsen påoptagne realkreditlån. Når en andelsboligforening opløses, skal der ske en tilbagebetaling af den modtagnestøtte. For at sikre oplysningerne om den modtagne støtte, efter et støtteberettiget lån er udamortiseret,indføres en oplysningspligt om den modtagne støtte i andelsboligforeningens årsregnskab. Dette vil sikrefuld gennemsigtighed for foreningens medlemmer og potentielle købere.2.Lovforslagets indhold2.1. Udvidelse af sælgerens oplysningsforpligtelse2.1.1. Gældende retEfter andelsboliglovens § 6, stk. 1, skal sælgerenudlevere en række dokumenter til køberen inden en aftaleom overdragelse af en andelsbolig indgås. Efter bestemmelsen skal sælgeren udlevere foreningensvedtægter, seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvorledes prisen på andelen beregnes medspecifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar.Ministeren for by, bolig og landdistrikter har i henhold til andelsboliglovens § 7 udarbejdet en vejledendenormalvedtægt for en andelsboligforening, hvoraf det følger, at køberen skal have udleveret en rækkedokumenter af sælgeren inden aftalens indgåelse. I forhold til lovkravet suppleres normalvedtægten medet krav om udlevering af referatet fra seneste generalforsamling, herunder seneste ordinæregeneralforsamling.Normalvedtægten er alene vejledende. Der kan derfor være udarbejdet individuelle vedtægter i de enkelteforeninger, som kan indeholde yderligere krav om udlevering af dokumenter ved salg.2.1.2. Rapport om andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler

Ministeriet for By, Bolig og landdistrikter afgav i august 2012 en rapport om andelsboligforeningersanvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler. Sigtet med rapporten var at skabe grundlag for envurdering af behovet for at iværksætte konkrete initiativer i forhold til anvendelsen af renteswapaftalersom finansieringsform for andelsboligforeninger.I rapporten konkluderes, at renteswapaftaler ikke nødvendigvis udgør et problem for den veldrevneandelsboligforening. Endvidere viser rapporten, at det ikke er alle nødlidende andelsboligforeninger, derhar lån med renteswap, og at der således kan være mange andre årsager til en trængt økonomi iforeningen. Renteswappen synes ikke generelt at være årsagen til, at visse foreninger i dag har økonomiskeproblemer, men lån med renteswap kan bidrage til, at det kan blive vanskeligere at komme ud af disseøkonomiske problemer.Rapporten viste, at der var et behov for mere gennemsigtighed på andelsboligmarkedet, og at både købere,sælgere og andelsboligforeninger får bedre information om særligt økonomien i andelsboligforeningen.2.1.3.LovforslagetMed lovforslaget foreslås indført en pligt for overdrageren af en andelsbolig til inden indgåelse af en aftaleom overdragelse af en andelsbolig at udlevere nærmere fastsætte nøgleoplysninger til køberen.Det er hensigten med nøgleoplysningerne, at køberen får nem og overskuelig adgang til de mest relevanteinformationerom foreningen og andelsboligen, som skal bruges i købssituationen. Forslaget indebærer, atde vigtigste nøgleoplysninger trækkes ud af de dokumenter, som sælgeren pålægges at udlevere tilkøberen. Dette vil give køberen nem og overskuelig adgang til nogle objektivt sammenlignelige oplysninger,der kan give et hurtigt og sikkert overblik over de væsentligste opmærksomhedspunkter vedrørendeandelsboligforeningen og den økonomiske situation i foreningen uden at skulle søge efter disse i deudleverede dokumenter.Det foreslås at bemyndige ministeren for by, bolig og landdistrikter til i bekendtgørelse at fastsættenærmere regler om, hvilke nøgleoplysninger der skal udleveres, i hvilken form de skal udleveres ogprocedure for udarbejdelse og ajourføring af nøgleoplysningerne, jf. bemærkninger til forslagets § 1, nr. 4.Efter såvel gældende som fremtidige regler er der krav om, at sælger efter lovens § 6, stk. 1, skal udlevereet årsregnskab til køberen inden aftalens indgåelse.I regnskabet skal foreningen redegøre for sine indtægter, omkostninger og drift. Årsregnskabet består af enresultatopgørelse, en balance og eventuelle noter.I dag skal andelsværdien efter lovens § 6, stk. 5, oplysessom en note til årsregnskabet. De nye nøgleoplysninger vil på samme måde skulle fremgå af noter tilårsregnskabet.Erhvervsstyrelsen har udgivet en vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger.Nøgleoplysningerne vil fremgå af vejledningen og af det modelregnskab, som styrelsen anbefalerforeningerne at anvende. Oplysningerne vil på den måde være underlagt revisionspligt.

Bemyndigelsesbestemmelsen foreslås på den baggrund formuleret således, at der i bekendtgørelsen kanfastsættes nærmere regler om, hvilke af de krævede nøgleoplysninger, der skal optages som noter tilårsregnskabet.Det er hensigten, at nøgleoplysningerne skal gives på en særlig formular, godkendt af Ministeriet for By,Bolig og Landdistrikter, der indeholder en skematisk oversigt over nøgleoplysningerne samt en kortforklaring til køberen om, hvad nøgleoplysningerne kan bruges til. Herudover er det hensigten at fastsættekrav om, at de finansielle nøgleoplysninger fra penge- og realkreditinstitutterne, jf. afsnit 2.2., skaludleveres på et særskilt skema, godkendt af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.Skemaerne vil bliveoptaget som bilag til bekendtgørelsen om nøgleoplysninger.Bekendtgørelsen forventes at indeholde bestemmelser om procedure for udarbejdelse af nøgleoplysningerog ajourføring af disse, herunder om rollefordelingen mellem overdrageren og foreningen. I praksis viltilvejebringelse af de nødvendige oplysninger for at opfylde pligten til at udlevere nøgleoplysningerforudsætte nærmere kendskab til foreningens økonomi, regnskabsforhold og bagvedliggende dokumenter.Det må forventes, at overdrageren i langt de fleste tilfælde vil have brug for hjælp fra foreningensbestyrelse eller administrator til at fremskaffe de nødvendige oplysninger. Som supplement tiloverdragerens pligt til at udlevere nøgleoplysninger forventes derfor fastsat regler om, atandelsboligforeningen skal udarbejde og ajourføre skemaet med nøgleoplysningerne. Herved sikresensartede nøgleoplysninger, som let kan skaffes af overdrageren i en handelssituation.Herudover indeholder lovforslaget en udvidelse af kravet om sælgerens udlevering af dokumenter i forholdtil den nuværende bestemmelse i andelsboligloven § 6, stk. 1.Lovforslaget indebærer, at den gældende regel i andelsboliglovens § 6, stk. 1, om pligtmæssig udlevering afdokumenter til erhververen forud for salg ændres fra en positiv opregning til en bemyndigelse forministeren for by, bolig og landdistrikter til i bekendtgørelse at fastsætte, hvilke dokumenter der skaludleveres. Udover de eksisterende dokumenter,som sælgeren skal udlevere i dag, forventes det blandtandet fastsat, at sælgeren skal udlevere foreningens seneste generalforsamlingsreferat (og eventuelformandsberetning), vedligeholdelsesplan, energimærke og eventuelt andre væsentlige dokumenter.2.2.Oplysningspligt for finansielle virksomheder2.2.1. Gældende retDer findes i dag ikke regler om, at penge- og realkreditinstitutter årligt skal udlevere en række finansiellenøgleoplysninger til andelsboligforeninger til brug for overdragelse af andele i foreningen.2.2.2. LovforslagetMed lovforslaget foreslås det, at penge- og realkreditinstitutter, der har indgået aftaler om lån og eventuelthertil knyttede finansielle aftaler med en andelsboligforening, forpligtes til at udlevereinformationsmateriale til foreningen med finansielle nøgleoplysninger efter nærmere regler fastsat afministeren for by, bolig og landdistrikter efter forhandling med erhvervs- og vækstministeren.

Det er hensigten at fastsætte nærmere krav til formen og indholdet af de finansielle nøgleoplysninger, sompenge- og realkreditinstitutterne skal udlevere til andelsboligforeningerne. Der vil være tale om engengivelse af allerede kendte oplysninger i en mere let tilgængelig form. Der forventes endvidere fastsatregler om, at penge- og realkreditinstitutterne skal udlevere oplysningerne årligt tilandelsboligforeningerne.2.3. Karensperiode for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved salg af andelsboliger2.3.1. Gældende retPrivate andelsboligforeninger kan enten stiftes ved, at en andelsboligforening overtager eller selv står foropførelsen af en nybygget ejendom eller ved, at andelsboligforeningen køber en eksisterende ejendom. Isidstnævnte tilfælde vil der typisk være tale om, at lejerne overtager den ejendom, som de bor til leje i, påandelsbasis - enten gennem en frivillig overdragelse eller i medfør af lejelovens regler om tilbudspligt.Lejerne vil typisk få tilbudt at overtage ejendommen til markedsprisen eller med andre ord tilhandelsværdien som udlejningsejendom, det vil sige, den pris, en uafhængig tredjemand er villig til atovertage ejendommen til. Tilbydes lejerne at overtage ejendommen via lejelovens tilbudspligtsregler, erejeren af ejendommen pålagt at tilbyde lejerne at overtage den på andelsbasis på samme vilkår, herunderden samme pris, som ejeren kan dokumentere at kunne sælge ejendommen for til anden side.Når andelsboligforeningen er stiftet, skal prisen ved overdragelse af enkelte andele i andelsboligforeningenfastsættes i overensstemmelse med maksimalprisreglerne i andelsboliglovens § 5, herunder reglerne omfastsættelse af værdien af andelsboligforeningens ejendom.Til brug for fastsættelse af prisen for en andel i andelsboligforeningen kan andelsboligforeningen ifølgelovens § 5, stk. 2, vælge mellem 3 forskellige metoder for ansættelse af værdien af ejendommen.Andelsboligforeningen kan vælge at ansætte værdien ud fra ejendommens anskaffelsespris, den kontantehandelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen) eller på baggrund af den senest ansatteejendomsværdi efter lov om vurdering af landets faste ejendomme (den offentlige vurdering).2.3.2. LovforslagetMed lovforslaget foreslås, at de andelsboligforeninger, der stiftes ved erhvervelse af en udlejningsejendom,i en periode på 3 år efter foreningens stiftelse alene kan værdiansætte andelsboligforeningens ejendom tilden pris, andelsboligforeningen har betalt for ejendommen. Forslaget omfatter ikke nybyggedeandelsboligforeninger, da der ikke i forhold til disse vurderes at være samme spekulationsmuligheder.Herved afskæres muligheden for i forbindelse med stiftelsen at anvende en valuarvurdering eller denoffentlige ejendomsvurdering. Forslaget har til formål at beskytte lejerne i en privat udlejningsejendommod at lade sig påvirke af udsigten til urealistisk høje spekulationsgevinster ved indtræden i enandelsboligforening, der stiftes i ejendommen.Der er således set eksempler på, at lejerne forud for eller som led i, at de tilbydes at købe ejendommen, fårudleveret enten en valuarvurdering eller den seneste offentlige ejendomsvurdering for ejendommen -

vurderinger, som i nogle tilfælde angiveligt har ligget en del over den pris, som lejerne rent faktisk har fåettilbudt at købe ejendommen til.Dette synes i nogle tilfælde at have ført til, at nogle af de kommende andelshavere har været villige til atbetale en forholdsvis høj pris for ejendommen, idet de som følge af denne vurdering har ladet sigoverbevise om, at der kan være udsigt til at oppebære en økonomisk gevinst ved videresalg af andelen iandelsboligforeningen.Tilstedeværelsen af en vurdering, som overstiger den pris, ejendommen tilbydes til, udgør også en risikofor, at de budgetter, som laves for en fremtidig andelsboligforening, bliver urealistiske. Vurderingen kanf.eks. indebære, at der budgetteres med for høje indtægter ved salg af de lejligheder, der vedandelsboligforeningens stiftelse ikke sælges, men fortsat bebos af lejere.Som udgangspunkt burde der i praksis ikke kunne forekomme nævneværdige forskelle i den faktiskehandelspris for ejendommen og en vurdering af denne i de første år efter andelsboligforeningens stiftelse.Der kan herved blandt andet henvises til den vejledning om vurdering af andelsboligforeningersejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, som Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdettil sine medlemmer. Det fremgår af vejledningen, at ”Såfremt man som ejendomsmægler bliver bedt om atvurdere en ejendom, som indenfor kortere tid – formentlig 1-2 år – er blevet handlet f.eks. i forbindelsemed, at lejerne har overtaget den ihenhold til reglerne om tilbudspligt, jf. lejelovens §§ 100 ff., erværdiansættelsen på ejendommen som udgangspunkt den pris, den netop er blevet handlet til. Der findesikke nogen mere nøjagtig prisindikering end netop den pris parterne i en fri og uafhængig handel er blevetenige om.”.Det skal bemærkes, at hverken forekomsten af en valuarvurdering eller den seneste offentlige vurderingindebærer nogen garanti for, at de enkelte andele i andelsboligforeningen rent faktisk vil kunne sælges tilde maksimalpriser, der vil kunne beregnes med udgangspunkt i vurderingen.Det foreslås, at karensperioden skal være 3 år. Perioden er fastsat i en afvejning af henholdsvis hensynet tilat udelukke spekulation i andelsboligen og hensynet til mobiliteten på boligmarkedet.Hvis der fastsættesen længere periode, vil der kunne opstå et så stort spænd mellem anskaffelsesprisen og de faktiskehandelspriser for sådanne ejendomme, at det vil kunne påvirke handelen med boligerne i den pågældendeandelsboligforening.Værdien af de enkelte andele i de af forslaget omfattede andelsboligforeninger, vil på den baggrund somudgangspunkt ikke ændre sig indenfor 3-årsperioden. Dog vil værdien af andelene i andelsboligforeningen iperioden stige i takt med, at der afdrages på andelsboligforeningens lån, og/eller at der udføresforbedringer på ejendommen.2.4. Oplysning om støtte ydet af staten til etablering af en privat andelsboligforening2.4.1. Gældende ret

I henhold til almenboligloven kan staten kræve støtte givet ved etableringen af andelsboligforeningentilbagebetalt, hvis andelsboligforeningen opløses. I andelsboligloven findes der ingen bestemmelser, dersikrer, at tilbagebetalingstilsvaret er kendt for foreningens medlemmer og potentielle købere.2.4.2. LovforslagetMed lovforslaget indføres en bestemmelse om, at der skal optages en note i andelsboligforeningensårsregnskab, hvoraf det skal fremgå, hvilken støtte andelsboligforeningen har modtaget fra staten, og som itilfælde af en opløsning af andelsboligforeningen kan kræves tilbagebetalt. På den måde gives en bedreinformation til andelsboligforeningens medlemmer og potentielle købere. Derudover sikres oplysningerneom tilbagebetalingskravet, når det støtteberettige lån er udamortiseret.3. De økonomiske og administrative konsekvenser for det offentligeLovforslaget medfører ikke økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige.4. De økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.Lovforslaget vil medføre en forpligtelse for penge- og realkreditinstitutter til at udlevere oplysninger om lånog hertil knyttede finansielle aftaler til en andelsboligforening.Da der er tale om gengivelse af alleredekendte oplysninger i en anden form, forventes de foreslåede ændringer ikke at have nævneværdigeerhvervsøkonomiske konsekvenser.Lovforslagets bemyndigelse til at fastsætte nærmere regler om nøgleoplysninger tænkes udnyttettil ibekendtgørelse at fastsætte nærmere regler om hvilke nøgleoplysninger, der skal optages som noter tilandelsboligforeningernes årsregnskaber.Denne opgave vil blive varetaget af de revisorer, der revidererandelsboligforeningernes årsregnskaber. Der findes allerede i dag krav om, at årsregnskaberne skalindeholde en note om andelsværdien. Det vurderes, at langt de fleste revisorer følger Erhvervsstyrelsensvejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, som indeholder anbefalinger om nøgletal iårsregnskaberne. Da der kun forventes at blive stillet krav om få yderligere nøgleoplysninger, vurderes denye regler ikke at indebære nævneværdige byrder for revisorerne.5. De administrative konsekvenser for borgerneOverdrageren af en andelsbolig vil blive pålagt en mindre byrde ved at skulle udlevere enkelte yderligeredokumenter samt nøgleoplysninger til erhververen vedrørende andelsboligforeningen forud for et salg.Da der allerede i gældende lovgivning er krav om udlevering af visse dokumenter, vurderes det ikke at havenævneværdige administrative konsekvenser for overdrageren, at der tilføjes enkelte yderligere dokumentertil forpligtelsen. Hertil kommer, at de nye krav vil blive udmøntet, så det er enkelt for overdrageren at fåadgang til de nye oplysninger, der skal udleveres. Da der samtidig er tale om oplysninger om centraleøkonomiske forhold, der må antages i forvejen at blive efterspurgt i de fleste salgssituationer, vurderes denye krav samlet ikke at medføre væsentlig byrder, idet det i mange tilfælde vil blive lettere foroverdrageren at efterkomme erhververens ønske om yderligere oplysninger.Andelsboligforeningerne vil opleve byrder ved at skulle udarbejde og ajourføre nøgleoplysningerne.Arbejdet med at indsamle og udarbejde oplysningerne vil dog være størst første gang, hvorefter der9

vurderes blot at være tale om en årlig ajourføring. Kravet vurderes ikke at udvide en veldreven foreningsbyrder nævneværdigt, da den i forvejen må forventes at være involveret fra salg til salg.6. De miljømæssige konsekvenserLovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.7. Forholdet til EU-rettenLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.Et udkast til lovforslag har været i høring hos følgende organisationerog myndigheder m.v.:Advokatrådet,Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd,Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, DanskEjendomsmæglerforening,Danske arkitektvirksomheder, Danske Boligadvokater, Danske Regioner,DanskeStuderendes Fællesråd, Danske Udlejere,Datatilsynet, Den Danske Dommerforening,Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening,Finansrådet, Forbrugerrådet, Foreningen Danske Revisorer, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer(FSR), Grundejernes Investeringsfond,Kommunekredit, Kommunernes Landsforening, LejernesLandsorganisation i Danmark, Organisationen af Selvejende Institutioner, Praktiserende Arkitekters Råd,Præsidenten forVestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditforeningen og Realkreditrådet.9. Sammenfattende skemaPositivekonsekvenser/mindreudgifterIngenIngenIngenIngenNegativekonsekvenser/merudgifterIngenIngenIngenDa der er tale om gengivelse afallerede kendte oplysninger i enanden form, forventes deforeslåede ændringer ikke at havenævneværdige administrativekonsekvenser.Kravet om at nøgleoplysninger skaloptages som noter tilandelsboligforeningernesårsregnskaber, vurderes ikke atindebære nævneværdige byrder

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelserTil § 1Til nr. 1 og nr. 5-7Ændringerne er en konsekvens af den gennemførte ændring i § 1, nr. 4, hvor den hidtidige bestemmelse i §6, stk. 1, erstattes af § 6, stk. 1-3.Til nr. 2I andelsboliglovens § 5 er fastsat regler om, hvordan prisen for en andel i en andelsboligforeningfastsættes. I § 5, stk. 2, er nærmere regler om, hvordan værdien af en andelsboligforenings ejendom kanindgå i prisen. Værdien af ejendommen kan efter foreningens eget valg ansættes til en af 3 mulige værdier– anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen) eller denseneste offentlige vurdering.Det foreslås, at det ikke længere skal være muligt at ansætte værdien af ejendommen til den kontantehandelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen) eller efter den offentlige vurdering i de første 3år efter en andelsboligforenings stiftelse. Forslaget gælder alene i forhold til andelsboligforeninger, derstiftes ved erhvervelse af en udlejningsejendom.

Det betyder, at man i disseandelsboligforeninger tidligst kan anvendeen valuarvurdering eller denoffentlige vurdering i forbindelse med prisfastsættelsen af andele i foreningen ved overdragelser af andele,der finder sted senere end 3 år efter foreningens stiftelse.En andelsboligforening anses normalt for stiftet på tidspunktet for afholdelse af den stiftendegeneralforsamling.Til nr. 3I almenboliglovens § 160 k er anført, at hvis der sker en opløsning af en andelsboligforening, hvortil statenhar ydet rentesikring, rentebidrag, andelsboligbidrag, ydelsesstøtte eller tilskud, kan den ydede støttekræves helt eller delvis tilbagebetalt efter socialministerens (nu: ministeren for by, bolig og landdistrikter)nærmere bestemmelse. Tilbagebetalingskravet påhviler de andelshavere, der er medlemmer afandelsboligforeningen på tidspunktet for foreningens opløsning. Tilbagebetalingskrav hviler som en byrdepå andelsboligforeningen, så længe foreningen eksisterer.Den nye bestemmelse i § 5, stk. 11 medtages for at sikre oplysninger om størrelsen aftilbagebetalingskravet – også efter, at et støtteberettiget lån er udamortiseret. Derudover medvirkerbestemmelsen til en styrket information for andelshaverne.Da § 160 b i lov om almene boliger samt støttede andelsboliger m.v. er ophævet, indsættes i stk. 10 enhenvisning til den sidste lovbekendtgørelse, der omfatter bestemmelsen i § 160b. Denne ændring harsåledes alene teknisk karakter.Til nr. 4I den gældende § 6, stk. 1, er det fastsat, at sælger til køber,inden aftale om overdragelse af en andelsboligindgås, skal udlevere foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af,hvorledes prisen på andelen beregnes med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer oginventar.Med ændringen af§ 6, stk. 1,foreslåsden gældende regel om pligtmæssig udlevering af dokumenter ændretfra en positiv opregning til en bemyndigelse for ministeren for by, bolig og landdistrikter til i bekendtgørelseat fastsætte, hvilke dokumenter der skal udleveres.Udover de dokumenter, som sælgeren skal udlevere idag, forventes det blandt andet fastsat, at sælgeren skal udlevere foreningens senestegeneralforsamlingsreferat (og eventuel formandsberetning), vedligeholdelsesplan, energimærke ogeventuelt andre væsentlige dokumenter.Med § 6, stk. 1,foreslås det endvidere som noget nyt, at overdrageren af en andelsbolig forpligtes til indenindgåelse af en aftale om overdragelse af en andelsbolig at udlevere nærmere fastsætte nøgleoplysningertil køber.Bestemmelsen i § 6, stk. 2, indeholderen bemyndigelse til ministeren for by, bolig og landdistrikter til ibekendtgørelse at fastsætte nærmere regler om hvilke nøgleoplysninger, der skal udleveres, i hvilken formde skal udleveres og procedure for udarbejdelse og ajourføring af nøgleoplysningerne.

Bemyndigelsesbestemmelsen tænkes udnyttet til i bekendtgørelseatfastsætte nærmere regler om, hvilke afde krævede nøgleoplysninger, der skal optages som noter til årsregnskabet.Det forventes fastsat, atandelsboligforeningerne årligt udarbejder et af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter godkendt skemamed nøgleoplysninger på baggrund af oplysninger fra seneste godkendte regnskab. Foreningerne skaloplyse,om der er sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne siden årsregnskabet blev udarbejdet,f.eks. om der er optaget nye lån, afdraget på gælden eller indgået nye forpligtelser vedrørenderenovering/vedligehold.Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning fra december 2010 vil bliverevideret, således at de nye krav tilnøgleoplysninger, der skal optages som noter til regnskabet, fremgår af denne. Dette vil sikre et ensartetgrundlag for udarbejdelsen af nøgleoplysningerne, da grundlaget herfor således vil være underlagtrevisionen.De nøgleoplysninger, som køberen skal have udleveret, forventes inddelt i en rækkeoverordnedekategorier: stamoplysninger om andelsboligforeningen og andelsboligen, drifts- og erhvervsoplysninger,byggetekniske oplysninger og finansielle oplysninger.Stamoplysningerne skal sikre identifikation af den pågældende andelsboligforening samt give køberen demest grundlæggende oplysninger om foreningen og boligen. Det er hensigten, at stamoplysningerne skalomfatte f.eks. ejendomsoplysninger,vurderingsprincip, maksimalpris og fordelingstal.Drifts- og erhvervsoplysningerne skal sikre køberenstørre klarhed over konsekvenserne af, at man ved købaf en andelsbolig samtidig bliver medlem af en forening, der i fællesskab ejer og driver den pågældendeejendom. Under drifts- og erhvervsoplysninger kan medtages nøgleoplysninger som f.eks. boligafgift,lejeindtægter og andelsværdi pr. andelsbolig-m�, angivelse af hæftelsesforholdogom der er tomme bolig-eller erhvervslejemål i foreningen.Byggetekniske oplysninger er vigtige for at vurdere, hvilken stand andelsboligforeningens ejendom er i,samt om foreningen har en plan for løbende vedligehold, herunder en plan for finansieringheraf.Oplysningerne kan f.eks. omfatte foreningens bindende beslutninger om større vedligeholdelses-eller renoveringsarbejder.Under finansielle oplysninger er det hensigten at anføre oplysninger om f.eks. foreningens samlede gæld,lånetyper i foreningen og afdrag på foreningens prioritetsgæld i seneste regnskabsår. Dette skal ses isammenhæng med den foreslåede bestemmelse i § 6, stk. 3.Med den foreslåede bestemmelse i§ 6, stk. 3,forpligtes penge- og realkreditinstitutter, der har indgåetaftaler om lån og eventuelt hertil knyttede finansielle aftaler med en andelsboligforening, til at udlevereinformationsmateriale til foreningen med finansielle nøgleoplysninger efter nærmere regler fastsat afministeren for by, bolig og landdistrikter efter forhandling med erhvervs- og vækstministeren. Someksempel på hertil knyttede finansielle aftaler kan nævnes aftaler om en renteswap.Det er hensigten at fastsætte nærmere krav til indholdet af de finansielle nøgleoplysninger, herunder f.eks.at de skal indeholde oplysninger om afdragsprofil og rente- og formueusikkerhed for de lån, som penge- og

realkreditinstitutterne har ydet til de enkelte andelsboligforeninger. Der forventes endvidere fastsat reglerom, at penge- og realkreditinstitutterneårligt skal udlevere disse oplysninger til andelsboligforeningerne.Der forventes fastsat særlige formkrav, herunder at oplysningerne skal udleveres i et særskilt skema. Definansielle nøgleoplysninger skal supplere de nøgleoplysningsskemaer, som andelsboligforeningerne skaludarbejde. Det forventes fastsat i bekendtgørelse, at sælger skal udlevere de finansielle nøgleoplysningerfra penge- og realkreditinstitutterne til køber forud for indgåelse af aftale om overdragelse af enandelsbolig sammen med det af andelsboligforeningen udarbejdede nøgleoplysningsskema.Den nærmere fastsættelse af kravene til, hvilke nøgleoplysninger der skal medtages i bekendtgørelsen, vilblive fastsat af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter efter en nærmere drøftelse med interessenternepå andelsboligområdet.Til § 2Det foreslås, at loven træder i kraft den 1. januar 2014. Ikrafttrædelsestidspunktet er valgt for at sikre, atbestemmelserne om sælgers udvidede oplysningspligt ved salg af en andelsbolig kommer til at gælde forsalg baseret på andelsboligforeningernes regnskaber for 2013. Herved sikres et ensartet grundlag forfremskaffelse af de væsentlige økonomiske nøgleoplysninger.Istk. 2foreslåsdet, at karensperioden for anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved stiftelseaf andelsboligforeninger i tidligere udlejningsejendomme træder i kraft den 1. juli 2013.Istk. 3foreslås det, at sælgerens udvidede oplysningspligt alene finder anvendelse på aftaler omoverdragelse af andelsboliger, der indgås efter der i den pågældende andelsboligforening foreligger etgodkendt regnskab for 2013.For at sikre et ensartet grundlag for fremskaffelse af de væsentlige økonomiske nøgleoplysningerindeholder lovforslaget bestemmelser om, at visse nøgleoplysninger vil skulle optages som noter tilårsregnskaberne. Der vil i efteråret 2013 blive foretaget en revision af Erhvervsstyrelsens vejledning omårsregnskabsloven og andelsboliger, og en revideret vejledning forventes udstedt med udgangen af 2013.Dette betyder, at andelsboligforeningernes regnskaber for 2013, der godkendes på generalforsamlinger i2014, indeholder de væsentligste nøgleoplysninger, der skal danne grundlag for opfyldelse af sælgersoplysningspligt ved salg.De nye regler om sælgers oplysningspligt foreslås derfor alene anvendt på aftaler om overdragelse, derindgås på et tidspunkt, hvor der foreligger et godkendt regnskabvedrørende det regnskabsår, der starterden 1. januar 2013 eller senere. Dette indebærer, at en sælger, der i 2014 indgår en aftale om overdragelse,hvor der endnu ikke foreligger et godkendt regnskab vedrørende det regnskabsår, der starter den 1.januar2013, vil skulle følge de hidtil gældende regler om oplysningspligt. Sælgeren skal således aleneudlevere foreningens vedtægter, seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvorledes prisen påandelen beregnes med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar.Bestemmelsen i stk. 3 indebærer, at de nye regler om penge- og realkreditinstitutters forpligtelse til atudlevere finansielle nøgleoplysninger finder anvendelse fra lovens ikrafttræden den 1. januar 2014. Det er

Forslag

§1

1.

2.

3.

4.§

5.

6.

7.

§2

Indholdsfortegnelse