BYB, Alm.del - 2012-13 - Bilag 19: Henvendelse af 25/11-12 vedr. andelsboligforeningers SWAP-aftaler, fra Kim Hedemann Olesen, Horsens

Vedr. Andelsboligforeningers SWAP-aftalerJeg er én blandt 8 andelsboligejere i en ejendom, som er opført og etableret som andelsboligforening i 2003.De første år var ejendommen belånt med et variabelt forrentet realkreditlån. Med tiden opstod der en stemningblandt flertallet af beboerne for at finde en løsning med fast rente for derved at sikre en stabil husleje mange årud i fremtiden.Til en start var det intentionen at overgå til et traditionelt fastforrentet lån, men på generalforsamlingen i 2006blev vi præsenteret for et forslag fra Nykredit med en såkaldt SWAP. Der var den særlige omstændighed vedvores forening, at et af de daværende bestyrelsesmedlemmer var ansat i Nykredit, og vi var derfor måske særligttilbøjelige til at lytte til de “gode” argumenter (jeg var selv formand dengang). Så vidt jeg er orienteret, harNykredit dog solgt produktet med samme argumenter i alle andre tilfælde - og det drejer sig samlet set sombekendt om en hel del andelsboligforeninger.Det udslagsgivende for vort valg af SWAP-løsningen var ikke, at vi kunne opnå en marginalt lavere rente endpå et traditionelt fastforrentet lån. Det var det derimod, at restgælden ville blive beregnet på grundlag af kursenpå det bagvedliggende variabelt forrentede 1-årige lån. Da kursen på dette lån til stadighed vil være tæt på 100,ville dette sikre en stabil udvikling i andelskronen - altså uden de udsving, der følger af et 30-årigt lån.Nykredit oplyste dengang, at værdien af SWAP’en kunne udelades ved opgørelsen af andelskronen, og detteblev understøttet af en erklæring fra et københavnsk revisionsfirma. Med andre ord: bestyrelsen ville kunnevælge at se bort fra den aktuelle positive eller negative effekt af SWAP-aftalen ved opgørelse af de maksimalepriser, som andelene ville kunne handles til - hvilket var en afgørende forudsætning for, at vi kunne fastholdemålet om en stabil udvikling i andelspriserne.Det skulle senere vise sig, at denne forudsætning ikke holdt.

Allerede det efterfølgende år var revisorens holdning den stik modsatte. Og revisorens position blev styrketmed en afgørelse, hvori Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fastslog, at værdien af en SWAP-aftale skal medregnesved beregning af andelsværdierne.Det afgørende her er, at Nykredit på tidspunktet for ændring af belåning og tilhørende indgåelse af SWAP-aftalepå ingen måde tilkendegav, at praksis omkring SWAP’en var usikker. Tværtimod forelå der jo enrevisorudtalelse, som sagde noget andet. Der var intet forbehold, med andre ord.Nu kunne vi jo lægge sag an mod Nykredit, kan man mene. Det er fuldstændig illusorisk. Hvordan skulle vikunne vinde en sag mod et kæmpeforetagende med mere end rigeligt af økonomiske muskler til at hyre enmindre hær af advokater til at udnytte enhver form for kattelem for Nykredit i de centimetertykke bilag til vorelånedokumenter? Jeg tvivler ikke det mindste på, at Nykredit har sikret sig rent juridisk.Men alene den omstændighed, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsen senere måtte præcisere reglerne, viser vel medal tydelighed, at praksis langt fra var så entydigt fastlagt som postuleret af Nykredit?

Den senere udviklingI lighed med andre andelsboligforeninger i samme situation har vi siden da været ramt af en faldende rente,som har resulteret i, at Nykredit vil beregne sig en helt absurd betaling for at træde ud af SWAP-aftalen. Aktueltskal vi betale langt over 30% i tillæg til den normale indfrielseskurs, hvis vi vil ud af aftalen. Det er fuldstændigurealistisk at realisere et sådan tab, og vi er derfor stavnsbundet til et opretholde et kundeforhold, som vi iøvrigt er stærkt utilfredse med. Som følge heraf er vi også reelt afskåret fra at kunne konvertere vores lån til enlavere rente.Møder og korrespondance med Nykredit har gjort det helt klart for os, at Nykredit på ingen måde er villig til attage andet end perifert moralsk ansvar for det passerede. Man fastholder os på aftalen. Hvorfor skulle de ogsåandet? Nykredit Bank tjener styrtende på aftaler som denne, og det er tydeligvis det eneste, som tæller.Som om man ikke tjente nok, skruer Nykredit også op på bidragssatsen. Vi oplevede senest en betydeligforhøjelse af bidragssatsen pr. 1/7 2011, og vi betaler i dag mere end kr. 6.000 årligt pr. lejlighed alene i bidrag tilNykredit. Der er næppe megen tvivl om, at de forhøjede bidragssatser for alle realkreditkunder mere endrigeligt dækker forøgede krav til hensættelser til tab. Hvad de større indtægter så ellers bruges til, kan man gisneom, men Tænketanken Cevea har for nylig dokumenteret, at de seneste år har givet betragtelige forøgelser ihonorarerne på direktionsgangen i flere banker - og således også i Nykredit Bank.

Ændrede forudsætningerSom kunde forbløffes man over den stærkt opportunistiske tilgang til begrebet “ændrede forudsætninger”, somflorerer i den finansielle sektor i Danmark.En efter danske forhold finansiel sværvægter som Nykredit fastholder kunder som os på en høj rente og kan påden måde tjene betydelige beløb på merfortjenesten i forhold til den gældende markedsrente samt enskruppelløs opjustering af bidragssatsen. Dette sker altså på trods af, at vi købte et finansielt produkt påbaggrund af fejlagtige oplysninger.Samtidig ser vi i disse år, at pensionskunder på traditionelle pensionsopsparingsprodukter “honoreres” meddepotrenter, som ligger langt under det, man i sin tid blev garanteret. Årsagen er - ja, netop, præcist den sammefaldende markedsrente, som Nykredit tillades at hæve sig langt over. I tilfældet med pensionsselskabernehedder det sig blot, at det lavere afkast sker for at sikre selskabernes soliditet. Det kan jeg såmænd godt se detrimelige og fornuftige i - også selv om jeg p.t. får langt mindre i rente end de 4,5% p.a., jeg i sin tid blevgaranteret (eller vel rettere “garanteret”).Men der må være anstændighed i tingene. Det kan ikke passe, at man på den ene side skal være stavnsbundet tilet låneprodukt, som endda blev solgt under fejlagtige forudsætninger samtidig med, at man sompensionsopsparer må betale den lavere markedsrente med et afkast, som er under det minimumsniveau, manfaktisk er blevet garanteret. Hvis man som pensionskunde må betale for finanskrisen, må statsunderstøttedefinansielle virksomheder på den anden side også forventes at tage sin del af slæbet.

ForslagLøsningen på problemet med SWAP-aftalerne er ellers meget enkel:Vedtag en lov, som giver andelsboligforeninger frit lejde til at træde omkostningsfrit ud af indgåede SWAP-aftaler. Det vil sige: foreningerne skal friholdes fra at indfri aftalerne til den markedspris, somrealkreditinstituttets bank i øvrigt selv suverænt fastsætter. Foreningerne tager samtidig de bagvedliggendevariabelt forrentede lån tilbage til gældende børsnoterede kurser (med mulighed for, om ønsket, både at skifteleverandør og/eller konvertere til helt traditionel fastforrentet belåning). Eneste omkostninger for foreningernevil være de forbundne udgifter til tinglysning.Den tidligere regering bidrog i høj grad til den uoverskuelige junglelovs-tilstand, som har efterladt tusindvis afandelsboligejere uforskyldt i en helt urimelig situation.Jeg vil opfordre jer - Erhvervs- og vækstministeren samt Ministeren for by, bolig og landdistrikter - til at ryddeop i miseren. Der er absolut ingen grund til at have ondt af Nykredit m.fl. i den anledning: der er tjent mere endrigeligt i de kredse på misfostret “SWAP-aftaler” og det vel at mærke primært til de finansielle konstruktionerselv, ikke – som ellers for traditionelle kreditforeningslån - til nogle bagvedstående obligationsejere.Det kan være udmærket, når Ministeren for by, bolig og landdistrikter vil indføre en mærkningsordning forandelsboliger. I sig selv vil det dog yderligere udstille andelsboliger med rødt SWAP-mærke somejendomsmarkedets pariaer. Initiativet bør derfor anstændigvis suppleres med af et lovindgreb, hvorandelsboligforeninger får realistisk mulighed for at træde ud af SWAP-aftaler, som tydeligvist i meget stortomfang er indgået på uklare og måske endda falske forudsætninger.