BYB, Alm.del - 2012-13 - Bilag 12: Udkast til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om leje af almene boliger og lov om almene boliger m.v., fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

§1I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, som ændret ved § 148 i lov nr.1336 af 19. december 2008, § 3 i lov nr. 1611 af 22. december 2010 og § 1 i lov nr. 517 af 5. juni2012, foretages følgende ændringer:1.I§ 1indsættessomstk. 6:»Stk.6.Udlejningaf ustøttede private plejeboliger til kommunen eller regionen efter § 56 ilov omalmene boliger m.v., jf. lovens §143 r, og udlejning af ældreboliger til kommunen efter § 17, stk. 4,i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap er omfattet af lov om leje af er-hvervslokaler m.v.«2.Efter§59 cindsættes:»§59 d.Huslejenævnet træffer efter anmodning fra en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver ien andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed, afgørelse om den leje, somejeren eller andelshaveren lovligt vil kunne opkræve for den pågældende bolig. For ejere af ejerbo-liger gælder denne ret dog kun for ejere, der ikke ejer flere end én udlejet ejerbolig.«3.Efter§ 106indsættes:»§106 a.Kommunalbestyrelsen kan på vegne af en lejer af en bolig som nævnt i stk. 2 indbringeen sag om vedligeholdelsesmangler ogom huslejens størrelsefor huslejenæv-net.Kommunalbestyrelsen kan endvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten samtfremsætte begæring overfor Grundejernes Investeringsfond om udførelse af påbudte vedligeholdel-sesarbejder, jf. § 60 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Kommunalbestyrelsen af-holder de udgifter, som sagen medfører, herunder sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes forboligretten.Stk. 2.Udover i de i stk. 1 nævnte tilfælde kan kommunalbestyrelsen af egen drift indbringe ensag om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet, såfremt en bolig, der udlejes til beboelse, på

klimaskærmen udefra vurderes at være behæftet med så væsentlige og alvorlige vedligeholdelses-mangler,at boligen vurderes at være mindre velegnet til beboelse, uden dog at boligen kan kondem-neres efter reglerne i § 76 i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Kommunalbestyrelsen kanendvidere indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten samt fremsætte begæring overforGrundejernes Investeringsfond om udførelse af de påbudte vedligeholdelsesarbejder, jf. § 60 i lovom midlertidig regulering af boligforholdene.«4.I§113 a, stk. 3, nr. 2,ændres »af byggeloven« til: »af byggelovens § 30« ogefter »eller andre,«indsættes: »eller for i forbindelse med udlejning at benytte lokaler til beboelse, som ikke efter byg-geloven lovligt må anvendes til beboelse,«.§2I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august2010, som ændret ved § 149i lov nr. 1336 af 19. december 2008 og§ 2 i lov nr. 517 af 5. juni 2012,foretages følgende ændring:1.Efter§ 25 cindsættes:»§25 d.Huslejenævnet træffer efter anmodning fra en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver ien andelsboligforening med brugsret til en bestemt beboelseslejlighed, afgørelse om den leje, somejeren eller andelshaveren lovligt vil kunne opkræve for den pågældende bolig. For ejere af ejerbo-liger gælder denne ret dog kun for ejere, der ikke ejer flere end én udlejet ejerbolig.«2.I§ 39, stk. 1,3. pkt.,indsættesefter»hver sag«: », dog betales et beløb på 3.000 kr. for sager ef-ter § 25 d og lejelovens § 59 d«.3.I§ 39, stk. 1, 4. pkt.,ændres»Beløbeter fastsat i 1998-niveau« med: »Beløbene er fastsat i 1998-niveau hhv. 2012-niveau«.§3I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 961 af 11. august 2010, som ændret ved§ 2 i lov nr. 1611 af 22. december 2010, § 3 i lov nr. 517 af 5. juni 2012 og § 2 i lov nr. 518 af 5.juni 2012, foretages følgende ændringer:1.I§ 1indsættes somstk. 5:»Stk.5.Udlejningaf almene boliger til virksomheder m.v. (juridiske personer) med henblik på vi-dereudlejning til beboelse er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v. Udlejning af almeneældreboliger efter § 56 i lov om almene boliger m.v. er ligeledesomfattet af lov om leje af erhvervs-lokaler m.v.«

Bemærkninger til lovforslagetAlmindelige bemærkningerIndholdsfortegnelse1. Lovforslagets baggrund og formål2. Lovforslagets indhold2.1. Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene2.1.1. Gældende ret2.1.2. Lovforslaget2.1.2.1. Kommunalbestyrelsens indbringelse af sag for huslejenævnet på lejers vegne2.1.2.2. Kommunalbestyrelsens indbringelse af vedligeholdelsessag for huslejenævnet af egen drift2.2. Udvidelse af frakendelsesordningen2.2.1 Gældende ret2.2.2 Lovforslaget2.3 Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger2.3.1 Gældende ret2.3.2 Lovforslaget2.4 Udlejning af almene boliger m.v.2.4.1 Gældende ret2.4.2 Lovforslaget3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige3.1 Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene3.2 Udvidelse af frakendelsesordningen3.3 Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger3.4 Udlejning af almene boliger m.v.3.5 Samlede økonomiske og administrative konsekvenser4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet5. Administrative konsekvenser for borgerne6. Miljømæssige konsekvenser7. Forholdet til EU-retten8. Høring9. Sammenfattende skema1. Lovforslagets baggrund og formålLovforslaget indeholder 4 elementer: Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene, udvidelse afordningen om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, forhåndsgodkendelse af lejenfor ejer- og andelsboliger og udlejning af almene boliger til virksomheder m.v. (juridiske personer).Som led i regeringens indsats imod den spekulative udlejning af dårlige boliger, som især foregår i landdi-strikterne, foreslås, at såfremt kommunalbestyrelsen bliver opmærksom på, at en udlejet bolig generelt frem-står i en meget dårlig stand, og lejeren efter kommunalbestyrelsens opfordring ikke ønsker at give kommu-nalbestyrelsen fuldmagt til at indbringe en sag om udbedring af vedligeholdelsesmanglerne for huslejenæv-net, skal kommunalbestyrelsen selv kunne indbringe en sådan sag.Detforekommer at være et stigende problem, at ejere udlejer lokaler til beboelse, som ikke lovligt kan an-vendes hertil. Dette ses bl.a. af mediernes dækning af denne problemstilling. Denne form for udlejning finder

regeringen generelt uacceptabel. Det foreslås derfor med et forebyggende sigte at udvide frakendelsesord-ningen til også at omfatte gentagelsestilfælde på dette område.En ejer af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening har i dag ingen mulighed for at få god-kendt den leje, som de påtænker at udleje boligen for.Med henblik på at give både udlejer og lejer større sik-kerhed i lejeforholdet foreslår regeringen, atejeren kan anmode huslejenævnet om at fastsætte den leje, somlovligt kan opkræves for den pågældende lejlighed.Som et led i ordningen foreslås, at forhåndsgodkendelsenfuldt ud betales af brugeren.Endelig foreslås det præciseret, at udlejning af almene boliger til en virksomhed med henblik på videreud-lejning til beboelse og udlejning af forskellige typer ældreboliger til kommuner og regioner som aflastnings-boligersker efter erhvervslejelovens regler.2. Lovforslagets indholdLovforslaget indeholder følgende hovedelementer:1)Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene2)Udvidelse af frakendelsesordningen3)Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger4) Udlejning af almene boliger m.v.2.1Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene2.1.1 Gældende retLejeforhold er et privatretligt forhold, der indgås mellem en udlejer og en lejer. Med reglerne i leje-lovgivningen er der skabt mulighed for, at parterne kan indbringe tvister, herunder uenighed om det lejedesstand samt huslejens størrelse for huslejenævnet. Nævnet behandler sagen på grundlag af officialprincippet,hvorefter sagens oplysning beror på nævnet selv. Parterne kan dog pålægges at fremlægge oplysninger, somden enkelte part er i besiddelse af, og manglende fremlæggelse kan af nævnet tillægges processuel skade-virkning for den pågældende part. Med reglerne er der skabt en enkel adgang for parterne i et lejeforhold tilat få afgjort tvister.Eftersom lejeforholdet er af privatretligt karakter, er lejeaftalen som udgangspunkt alene bindende for afta-lens parter. Det vil af samme grund almindeligvis alene være parterne, der kan påberåbe sig aftalens indholdsamt anfægte dette.Efter lejelovens § 19 påhviler det udlejeren at vedligeholde det lejede. Dette gælder såvel den udvendigevedligeholdelse som den indvendige vedligeholdelse. Denne regel kan dog fraviges således, at parterne kanfastlægge den nærmere fordeling af vedligeholdelsespligten i lejekontrakten. Det er ikke ualmindeligt, at denindvendige vedligeholdelse, som alene omfatter maling, hvidtning og tapetsering, påhviler lejeren, hvorimoddet sjældent forekommer, at større dele af den udvendige vedligeholdelse påhviler lejeren. Som en del afhuslejen anses lejeren at betale for vedligeholdelse. Den konkrete fordeling af vedligeholdelsespligten vilderfor skulle påvirke huslejens størrelse, således at lejen skal reduceres svarende til den del af vedligeholdel-sespligten, som påhviler lejeren.Opstår der i lejeforholdet uenighed om, hvorvidt en part konkret overholder sin vedligeholdelsespligt, kansagen efter lejelovens § 106 indbringes for huslejenævnet. Nævnet træffer afgørelse ved at tage stilling til,om der foreligger en vedligeholdelsesmangel og i givet fald, hvem af parterne det påhviler at afhjælpe denpågældende vedligeholdelsesmangel.I kommuner, hvor boligreguleringsloven er gældende (regulerede kommuner), kan huslejenævnet efter lo-vens § 22, stk. 3, pålægge udlejeren at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder inden for nærmere fastsattefrister. Såfremt udlejeren ikke overholder nævnets afgørelse, herunder fristerne, kan lejeren i henhold til bo-ligreguleringslovens § 60 opfordre Grundejernes Investeringsfond til at udføre arbejderne for ejerens reg-ning. Fonden kan kun afvise at udføre arbejderne, hvis der gør sig særlige forhold gældende for ejendom-men, herunder hvis ejendommens økonomi ikke giver mulighed for at udføre arbejderne. I så fald skal fon-den meddele dette til huslejenævnet, som herefter skal træffe afgørelse om, at ejendommen skal tages undertvangsadministration efter reglerne i lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekendt-gørelse nr. 884 af 17. september 2009.

I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende (uregulerede kommuner), kan huslejenævnet ik-ke give udlejeren påbud om at udføre vedligeholdelsesarbejder men alene tage stilling til, hvem vedligehol-delsespligten påhviler. Hvis ikke udlejeren frivilligt udfører vedligeholdelsesarbejderne, kan lejeren i stedetindbringe sagen for boligretten med påstand om, at udlejeren tilpligtes at udføre de pågældende vedligehol-delsesarbejder. Huslejenævnsafgørelsen vil, såfremt udlejeren ikke har anket denne, have en betydelig bevis-værdi i en sådan efterfølgende sag ved boligretten.Lejeloven indeholder i kapitel XVIII A en mulighed for ved straffedom at frakende en udlejer retten til atadministrere udlejningsejendomme i tilfælde, hvor udlejeren gentager handlinger, der er i strid med nærmerebestemte regler i lejelovgivningen m.v., herunder hvis udlejeren er idømt straf der for. Under denne ordningkan udlejeren frakendes retten til at administrere udlejningsejendomme, hvis Grundejernes Investeringsfond itre eller flere tilfælde inden for 10 år har tvangsudført vedligeholdelsesarbejder. Det påhviler GrundejernesInvesteringsfond at indbringe sagen for anklagemyndigheden, når fonden 3 gange har udført vedligeholdel-sesarbejder for den samme udlejer.Efter de gældende regler kan kommunalbestyrelsen ikke indbringe en sag for huslejenævnet på lejerensvegne med henvisning til, at en udlejet bolig fremstår i en meget dårlig stand.I boligstøttelovens § 11, stk. 2, findes en sådan hjemmel for kommunalbestyrelsen til at indbringe en sagfor huslejenævnet om huslejens størrelse, hvis lejen i væsentlig grad overstiger den normale leje for sædvan-lige lejligheder af tilsvarende størrelse. Denne mulighed eksisterer i situationer, hvor en lejer har ansøgt omboligstøtte. Kommunalbestyrelsen er i sådanne tilfælde part i sagen for huslejenævnet om lejens størrelse ogunder boligrettens eventuelle senere behandling af spørgsmålet, og kommunens adgang til at rejse sag efterbestemmelsen forudsætter således ikke fuldmagt fra lejeren.Det fremgår af byfornyelseslovens § 75, at kommunalbestyrelsen skal føre tilsyn med bygninger, som be-nyttes til beboelse og ophold, og gribe ind, hvor disse ejendomme ved deres beliggenhed, indretning ellerandre forhold er sundhedsfarlige eller brandfarlige. Tilsynsforpligtelsen gælder alle boliger og opholdsrum,som faktisk anvendes til bolig eller ophold uanset ejerforhold. Det er dog først og fremmest ejerens ansvar, atbygninger ikke er sundheds- eller brandfarlige for personer, der bor eller opholder sig i dem.2.1.2 LovforslagetLovforslaget er et led i indsatsen imod den spekulative udlejning af dårlige boliger, som særligt finder stedi landdistrikterne. Der er typisk tale om, at visse personer systematisk opkøber ubeboede boliger – som regelfritliggende enfamiliehuse – der fremstår i en meget dårlig stand, og derfor kan erhverves til en meget lavpris. Boligen lejes efterfølgende ud til boligsøgende til en leje, der ligger langt over det lejedes værdi. Endvi-dere iagttager udlejer efter lejemålets indgåelse ikke sin vedligeholdelsespligt. Ofte er der tale om en lejer,som enten ikke har ressourcer til at rejse en sag omkring lejemålets vedligeholdelsestilstand, eller som ikkehar et ønske om at involvere det offentlige, herunder huslejenævnet. Der bliver derfor ikke rejst sag ved hus-lejenævnet, selv om boligens dårlige stand umiddelbart indikerer, at der kan være tale om et betydeligt mis-forhold imellem boligens leje- og brugsværdi og huslejens størrelse.Det har i praksis vist sig, at det åbenbart kan være en lukrativ forretning at drive denne form for udlejning.Der er tale om en udlejningsform, som resulterer i, at familier og husstande bor til leje i boliger, der kan værei så ringe stand, at beboelse kan være eller vil blive forbundet med sundhedsfare, fx i forbindelse med skim-melsvampsforekomster.Dengældende lovgivning giver kommunalbestyrelsen mulighed for, at nedlægge forbud mod, at en byg-ning eller en del af denne benyttes til beboelse eller ophold for mennesker (kondemnering) efter byfornyel-seslovens § 76. Dette forudsætter, at bygningens benyttelse skønnes forbundet med sundhedsfare eller brand-fare. Hvis dette er tilfældet, kan den foreslåede ordning ikke anvendes.Endvidere harkommunalbestyrelsen som nævnt ovenfor mulighed for at indbringe sager for huslejenævnet,når en lejer søger om boligstøtte, og kommunen i den forbindelse bliver opmærksom på, at der er et misfor-hold mellem det lejedes værdi og huslejens størrelse, jf. boligstøttelovens § 11, stk. 2.Med henblik på at udvide kommunernes mulighed for at dæmme op for den spekulative udlejning af megetdårlige boliger, somdog ikke kan kondemneres efter byfornyelseslovens § 76, foreslås med dette lovforslagat give kommunalbestyrelsen mulighed for at indbringe sager om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnetprincipalt ved fuldmagt fra lejeren og subsidiært af egen drift. Adgangen omfatter de meget dårlige boliger,

som dog ikke kan kondemneres efter byfornyelseslovens § 76,idet kommunalbestyrelsen i så fald skal træffeafgørelse om kondemnering af den pågældende bolig. Lovforslaget skal hermed ses som et supplement til deøvrige reaktionsmuligheder, der findes i den gældende lovgivning, herunder det ovenfor anførte, samt bygge-lovgivningens bestemmelser om påbud om afhjælpning af farefremkaldende vedligeholdelsesmangler og omat holde ejendommen i sømmelig stand, jf. byggelovens § 14.2.1.2.1. Kommunalbestyrelsens indbringelse af sag for huslejenævnet på lejers vegneMed den foreslåede bestemmelse i § 106 a, stk. 1, skabes der mulighed for, at kommunen på vegne af lejerkan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler og om lejens størrelse for huslejenævnet. Der er tale omen særlig mandatarordning, hvorefter kommunalbestyrelsen afholder eventuelle omkostninger forbundet medsagen, herunder eventuelle sagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten. Med ordningen vilkommunen på lejerens vegne kunne indbringe sagen for huslejenævnet. Såfremt der efterfølgende rejses ensag ved boligretten, finder retsplejelovens almindelige bestemmelser om rettergangsfuldmægtige anvendelse.Dette indebærer bl.a., at der skal gives møde ved advokat, medmindre sagen behandles under småsagspro-cessen jf. herved retsplejelovens § 131 og § 260, stk. 5. Ordningen omfatter kun boliger i dårlig vedligehol-delsestilstand som nærmere bestemt i det foreslåede stk. 2Bestemmelsen kan tænkes anvendt i den situation, hvor kommunalbestyrelsen eksempelvis i forbindelsemed udførelse af sin tilsynspligt efter byfornyelseslovens § 75 bliver opmærksom på, at en bolig, som lejesud til beboelsesformål, er behæftet med væsentlige vedligeholdelsesmangler, der dog ikke kan føre til påbudom kondemnering. I dette tilfælde vil kommunen efter den foreslåede bestemmelse i stk. 1 med lejerens ac-cept kunne indbringe en sag om lejens størrelse eller om vedligeholdelsesmangler for huslejenævnet.Den foreslåede mandatarordning stiftes ved lejerens viljeserklæring til kommunen. Der er ikke med den fo-reslåede bestemmelse foreskrevet særlige formkrav til en sådan fuldmagtserklæring.Baggrunden for den foreslåede ordning er, at de lejere, som oftest bliver ofre for en boligspekulants udlej-ning af boliger, der er i meget dårlig vedligeholdelsestilstand, i mange tilfælde ikke har ressourcer til ellerforudsætninger for at rejse en sag for huslejenævnet. Med den foreslåede bestemmelse, gives kommunalbe-styrelsen en mulighed for at tilbyde sådanne udsatte lejere at føre sagen for dem. Det vurderes, at førelsen afen sådan sag også kan være i kommunens egen interesse. Den foreslåede bestemmelse kan således være etredskab til at dæmme op for spekulativ boligudlejning med de sociale konsekvenser m.v. som dette kan have.Huslejenævnets behandling af sagen sker på grundlag af de gældende bestemmelser i lejelovgivningen,hvorom der er nærmere redegjort i pkt. 2.1.1. Huslejenævnet vil således skulle tage stilling til, hvem af par-terne det påhviler at udbedre de pågældende vedligeholdelsesmangler. Endvidere vil huslejenævnet i regule-rede kommuner efter boligreguleringslovens § 22, stk. 3, kunne påbyde udlejeren at udføre bestemte vedli-geholdelsesarbejder indenfor nærmere fastsatte frister. Overholder udlejeren ikke huslejenævnets påbud, kankommunalbestyrelsen efter boligreguleringslovens § 60 anmode Grundejernes Investeringsfond om at udførearbejderne for udlejerens regning.I uregulerede kommuner har huslejenævnet ikke hjemmel til at påbyde udlejeren at udføre bestemte vedli-geholdelsesarbejder. Nævnet kan alene træffe afgørelse om, hvem af parterne det påhviler at udføre de på-gældende vedligeholdelsesarbejder. I disse områder må sagen indbringes for boligretten, hvis arbejderneønskes gennemtvunget. I en sådan sag vil en upåanket huslejenævnsafgørelse om udlejerens vedligeholdel-sespligt kunne indgå i bevisførelsen.2.1.2.2.Kommunalbestyrelsens indbringelse af vedligeholdelsessag for huslejenævnet af egen driftI visse tilfælde må det imidlertid forventes, at lejeren – selv med kommunens tilbud om at føre sagen fordem – ikke ønsker, at spørgsmålet om lejemålets stand eller lejens størrelse indbringes for huslejenævnet.Det kan fx være i tilfælde, hvor lejeren frygter udlejers reaktion. I disse tilfælde kan kommunen stå i en si-tuation, hvor der efter de gældende regler ikke kan rejses en sag overfor udlejer, selvom det er tydeligt, at derer tale om spekulativ udlejning af meget dårlige boliger.Det foreslås derfor, at der med§ 106 a, stk. 2,bliver indført en mulighed for, at kommunalbestyrelsen afegen drift kan indbringe sager om vedligeholdelsesmangler i en udlejet bolig for huslejenævnet. Forslagettager som stk. 1 sigte på boliger med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler på klimaskærmen,hvor lejeren ikke ønsker at give kommunalbestyrelsen fuldmagt til at indbringe sagen. Væsentlige og alvorli-ge vedligeholdelsesmangler på boligens klimaskærm kan bl.a. være huller i og andre skader på tag, revner i

og andre skader på murværk, herunder sætningsskader, utætte og revnede vinduer, der gør boligen mindrevelegnet til beboelse, forudsat at manglen, såfremt vedligeholdelsen ikke udføres, vil medføre, at bygnings-delens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes.Med bestemmelsen kan kommunalbe-styrelsen gribe ind overfor udlejeren og sikre en vis vedligeholdelsestilstand, når denne vælger at lave enforretning ud af at udleje boliger til private personer til beboelsesformål.Den foreslåede ordning, der giver kommunalbestyrelsen en selvstændig adgang til at indbringe spørgsmålom vedligeholdelsespligt for huslejenævnet, tager som det foreslåedestk. 1sigtepå de boliger, der ikke er i sådårlig stand, at de er kondemnable, og som kommunerne efter gældende lovgivning dermed ikke har mulig-hed for at skride ind overfor med reglerne i byfornyelsesloven, men som dog er i en så dårlig vedligeholdel-sestilstand, at det vurderes, at vedligeholdelsesarbejder bør søges gennemtvunget. Som anført vil der væretale om vedligeholdelsesmangler, der – såfremt vedligeholdelse ikke udføres - vil medføre, at bygningsde-lens funktion vil svigte med den virkning, at bygningen nedbrydes.Såfremt boligen er i så dårlig, at den kan kondemneres, kan den foreslåede ordning ikke anvendes, idetkommunalbestyrelsen i så fald skal træffe afgørelse om, at boligen kondemneres.Huslejenævnets behandling af sagen sker på grundlag af de gældende bestemmelser i lejelovgivningen,hvorom der er nærmere redegjort i pkt. 2.1.2.1.2.2 Udvidelse af frakendelsesordningen2.2.1 Gældende retLejeloven indeholder i kapitel XVIII A en ordning, hvorefter en udlejer i nærmere bestemte tilfælde kanfrakendes retten til at administrere udlejningsejendomme. Ordningen kan bringes i anvendelse overfor udle-jere, som ejer flere end én udlejet lejlighed, og har til formål at ramme de tilfælde, hvor en udlejer gentagerden retsstridige handling. Efter de gældende regler sanktionerer ordningen ikke udlejning af lokaler til bebo-else, som ikke lovligt må bebos i henhold til byggelovgivningen.2.2.2 LovforslagetDa det ifølge pressens dækningforekommer at være et stigende problem, at ejere udlejer lokaler til beboel-se, som ikke lovligt kan anvendes hertil, foreslås det at udvide frakendelsesordningen til også at omfatte gen-tagelsestilfælde på dette område. Efter forslaget vil frakendelse således tillige kunne ske, hvis en udlejer toeller flere gange er idømt bødestraffor at benytte lokaler til beboelse, som ikke lovligt må anvendes til bebo-else efter byggeloven, når benyttelsen er sket som et led i et lejeforhold om en bolig.2.3Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger2.3.1 Gældende retEfter de gældende regler har en ejer af en ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening ingen mu-lighed for at få godkendt den leje, som de påtænker at udleje boligen for. Ofte fastsættes lejen af ejeren selvuden, at denne har særlig kendskab til lejelovgivningens regler om huslejefastsættelse. Som følge heraf skerder i nogle tilfælde udlejning til en husleje, som overstiger den lovlige leje. Hvis lejeren rejser sag om husle-jens størrelse for huslejenævnet, vil huslejenævnet derfor nedsætte huslejen. Selv om dette er helt i overens-stemmelse med de gældende regler, kan det ikke afvises, at dette i nogle tilfælde kommer helt bag på udleje-ren.2.3.2 LovforslagetFor at skabe større gennemskuelighed i reglerne og dermed give ejere af en ejerbolig eller en andelshaver ien andelsboligforening bedre mulighed for at sikre sig imod en uforudset lejenedsættelse, og at vurdere, omdet er formålstjeneligt at udleje boligen, foreslås det, at ejeren skal kunne anmode huslejenævnet om at for-håndsgodkende lejen. Det foreslås, at ordningen skal gælde for ejere, som kun ejer eller har brugsret til énlejlighed, som påtænkes udlejet. Forslaget rettes hermed imod de ”uprofessionelle ejere”, som ikke driverudlejning erhvervsmæssigt. Det foreslås samtidig, at ordningen finansieres ved fuld brugerbetaling for atundgå konkurrenceforvridning.En forhåndsgodkendelse er bindende og kan derfor ikke ved en senere sag imellem ejeren og den kom-mende lejer ændres, hverken af huslejenævnet eller af retten.2.4Udlejning af almene boliger m.v.2.4.1 Gældende ret

Hvis almene boliger på grund af ganske ekstraordinære udlejningsvanskeligheder ikke kan udlejes til be-boelse, kan de udlejes til andet end beboelse. Hvis boligerne i denne situation udlejes til en virksomhed til fxkontorformål, er der tale om udlejning efter erhvervslejeloven. Hvis der derimod sker udlejning til en virk-somhed med henblik på videreudlejning til beboelse, er det uklart, efter hvilket regelsæt udlejningen til virk-somheden skal ske.Almene ældreboliger og ustøttede private plejeboliger kan efter almenboligloven lejes af kommu-nen/regionen med henblik på, at kommunen/regionen stiller dem til rådighed for personer, der har brug forboligen som en midlertidig aflastningsbolig. Loven indeholder imidlertid ingen regler om, hvilke regler derregulerer lejeforholdet mellem udlejeren og kommunen/regionen, men det antages, at der er tale om lejefor-hold omfattet af erhvervslejeloven. Det samme gælder for så vidt angår ældreboliger efter ældreboligloven,der udlejes til kommunen til samme formål.Lovgivningen regulerer heller ikke selve udlejningen af de i almenboliglovens kapitel 12 nævnte institutio-ner og boliger.2.4.2 LovforslagetFor at skabe klarhed over retstilstanden ved udlejninger af almene boliger til virksomheder m.v. med hen-blik på videreudlejning til beboelse foreslås det præciseret, at sådanne udlejninger er omfattet af erhvervsle-jeloven.Det foreslås ligeledes præciseret, at udlejning af almene ældreboliger, ældreboliger efter ældreboliglovenog ustøttede private plejeboliger som aflastningsboliger til kommunen eller regionen også er omfattet af er-hvervslejeloven.Det foreslås endvidere præciseret, at de i almenboliglovens kapitel 12 nævnte institutioner og boliger skaludlejes til kommunen eller regionen efter reglerne i erhvervslejeloven.3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentligeNedenfor gennemgås økonomiske og administrative konsekvenser af de enkelte delelementer i lovforsla-get. I afsnit 3.5. sammenfattes lovforslagets samlede økonomiske og administrative konsekvenser for detoffentlige.3.1 Kommunal indbringelse af sager for huslejenævneneDet forventes, at forslaget vil få en præventiv effekt på den meget lille gruppe af udlejere, derforetagerspekulativ udlejning af dårlige boligerisær i landdistrikterne. Forslaget skønnes derfor ikke at være forbundetmed nævneværdigt ekstraarbejde for huslejenævnene og dermed heller ikke at medføre kommunale merud-gifter. Forslaget vurderes ikke at ville have øvrige økonomiske eller administrative konsekvenser for detoffentlige.3.2 Udvidelse af frakendelsesordningenForslaget vil medføre en begrænset skærpelse af de eksisterende frakendelsesregler. Det forventes derfor,at forslaget vil få en præventiv effekt på udlejere, der gentager en retsstridig handling. Forslaget skønnesderfor ikke at medføre nogen nævneværdig stigning i huslejenævnenes arbejde og dermed heller ikke at med-føre kommunale merudgifter. Forslaget vurderes ikke at ville have øvrige økonomiske eller administrativekonsekvenser for det offentlige.3.3 Forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboligerForslaget har konsekvenser for antallet af sager, der indbringes for huslejenævnene. Den foreslåede kom-petence for nævnene til at forhåndsgodkende huslejen vil øge sagsmængden. Dette vil dog ikke medførekommunale merudgifter, fordi der indføres fuld brugerbetaling. Modsat vil der efterfølgende ske en begræn-set reduktion i antallet af sager, da huslejefastsættelsen ikke efterfølgende kan indbringes for nævnet af lejer-ne. Den efterfølgende reduktion i antallet af indbragte sager skønnes med betydelig usikkerhed at ligge istørrelsesordenen 200 sager pr. år. Under forudsætning af, at udgifterne pr. sag udgør 4.000 kr., vil de årligekommunale administrative mindreudgifter ligge på i størrelsesordenen 0,8 mio. kr. (2012-priser). Der skøn-

nes ikke mindreudgifter i 2013, som følge af, at der må påregnes en periode før effekten af forhåndsgodken-delsen indvirker i reduktionen af indbragte sager.Det skønnes med nogen usikkerhed, at forslagets samlede konsekvenser for huslejerne ikke har nævnevær-dige afledte konsekvenser for de offentlige udgifter til individuel boligstøtte.3.4 Udlejning af almene boliger til virksomheder m.v.Det vurderes, at forslaget ikke har økonomiske eller administrative konsekvenser for det offentlige, idet derer tale om en præcisering af reglerne for udlejninger af almene boliger til virksomheder, samt at omfanget atden type udlejning er yderst begrænset.3.5 Samlede økonomiske og administrative konsekvenserI tabellen er vist de samlede økonomiske konsekvenser af lovforslaget for staten, kommunerne og regio-nerne, jf. afsnit 3.1 – 3.4.Lovforslaget har ikke økonomiske eller administrative konsekvenser for staten ogregionerne.Lovforslagets samlede økonomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner(Mio. kr., 2012-prisniveau)2013201420152016Staten0,00,00,00,0Kommunerne0,0-0,8-0,8-0,8Regionerne0,00,00,00,0I alt0,0-0,8-0,8-0,8Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift.De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL.4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivetLovforslaget skønnes ikke at have nævneværdige konsekvenser for erhvervslivet.5. Administrative konsekvenser for borgerneLovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.6. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget har ikke miljømæssige konsekvenser.7. Forhold til EU-rettenLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.8. HøringLovforslaget har været i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatrådet, AndelsboligforeningernesFællesrepræsentation, Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforeningen iDanmark, Danmarks Lejerforeninger, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Udlejere,Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Forsikringog Pension, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, KommunernesLandsforening,Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret og Præsidenten forØstre Landsret.9. Sammenfattende skema

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelserTil § 1Til nr. 1Ustøttede private plejeboliger kan efter almenboliglovens § 56, jf. lovens § 143 r,lejes af kommunen ellerregionen og stilles til rådighed for personer, der har brug for boligen som en midlertidig aflastningsbolig.Den person, som på denne måde får stillet en aflastningsbolig til rådighed, er ikke lejer, men kommu-nen/regionen er lejer. Det fremgår dog ikke af bestemmelserne efter hvilke regler. Det antages imidlertid, atder er tale om lejeforhold efter erhvervslejeloven, hvilket nu foreslås præciseret.Ældreboliger efter ældreboligloven kan også udlejes til kommunen med henblik på, at kommunen stillerdem til rådighed som aflastningsboliger, jf. ældreboliglovens § 17, stk. 4. Af de samme grunde som anførtovenfor foreslås det præciseret, at udlejning til kommunen er et lejeforhold reguleret af erhvervslejeloven.Til nr. 2Efter de gældende regler har en ejer af en enkelt ejerbolig eller en andelshaver i en andelsboligforening in-gen mulighed for at få godkendt den leje, som de påtænker at udleje boligen for. Der er som udgangspunkttale om personer uden særlig kendskab til lejelovgivningen, og det er ikke almindeligt, at disse ejere antagerden professionelle rådgivning, som udbydes af advokater, ejendomsformidlere og lignende. Dette har i prak-sis medført, at der ofte sker udlejning til en husleje, som overstiger det, som lejelovgivningen giver mulighedfor. Klager lejeren over huslejen til huslejenævnet, nedsætter nævnet - ofte helt uventet for ejeren –den aftal-te leje med virkning for fremtiden og i nogle tilfælde med tilbagevirkende kraft.For at give disse ejere mulighed for at sikre sig imod en sådan uforudset lejenedsættelse, og at vurdere, omdet er hensigtsmæssigt at leje ud foreslås det, at der indføres en forhåndsgodkendelsesordning for denne typeaf lejeforhold, hvorefter ejeren kan anmode huslejenævnet om at fastsætte den leje, som lovligt kan opkrævesfor den pågældende lejlighed.Det foreslås, at ordningen skal gælde for ejere, som kun ejer eller har brugsret til én lejlighed, som påtæn-kes udlejet. Forslaget rettes hermed imod de ”uprofessionelle ejere”, som ikke driver udlejning erhvervs-mæssigt. Det foreslås samtidig, at ordningen finansieres ved fuld brugerbetaling for at undgå konkurrence-forvridning.En forhåndsgodkendelse er bindende og kan derfor ikke ved en senere sag imellem ejeren og den kom-mende lejer ændres, hverken af huslejenævnet eller af retten.Til nr. 3Bestemmelsen i § 106 a er ny og indeholder regler, der skal give kommunerne yderligere muligheder for atimødegå spekulativ udlejning af boliger, som er i meget dårlig stand. Denne form for udlejningsvirksomhedfinder særligt sted i landdistrikterne.Om baggrunden for bestemmelsen henvises til pkt. 2.1. i de almindelige bemærkninger.

Efter bestemmelsensstk. 1foreslås, at der indføres en særlig mandatarordning, hvorefter kommunalbesty-relsen på vegne af en lejer kan indbringe en sag om vedligeholdelsesmangler og om huslejens størrelse forhuslejenævnet.Bestemmelsen vil fx kunne bringes i anvendelser i de tilfælde hvor kommunalbestyrelsen i forbindelsemed udførelse af sin tilsynsforpligtelse efter byfornyelseslovens § 75 bliver opmærksom på, at en bolig, somlejes ud til beboelsesformål, er behæftet med væsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler som nærmerefastlagt i det foreslåede stk. 2. I sådanne tilfælde vil kommunen kunne tage kontakt til lejeren for at opnå denpågældendes samtykke til, at der føres en sag ved huslejenævnet. Den foreslåede bestemmelse istk. 1vil dogogså kunne finde anvendelse i andre tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen på anden vis er blevet bekendt med,at den konkrete bolig, der udlejes til beboelsesformål, er i en mangelfuld vedligeholdelsestilstand.Den foreslåede mandatarordning stiftes ved lejers viljeserklæring til kommunen. Der er med lovforslagetikke opstillet materielle eller formelle formkrav til denne viljeserklæring. Lejeren vil som fuldmagtsgiverbindes af kommunalbestyrelsens handlinger og undladelser inden for fuldmagtens grænser. Fuldmagten op-hører, såfremt lejeren tilbagekalder bemyndigelsen, og udlejeren som modpart har fået meddelelse herom.Som anført under de almindelige bemærkninger vil kommunen kunne repræsentere lejeren i forbindelsemed huslejenævnssagen. Hvis sagen indbringes for boligretten, vil de almindelige regler om rettergangs-fuldmægtige i retsplejeloven finde anvendelse, hvilket bl.a. betyder, at kommunen som udgangspunkt skallade sagen føre af en advokat.Efter den foreslåede bestemmelse istk. 1afholder kommunen de udgifter, som sagen medfører, herundersagsomkostninger, såfremt sagen indbringes for boligretten enten af kommunalbestyrelsen på lejerens vegneeller af udlejer. I de tilfælde, hvor kommunen har indbragt en sag ved huslejenævnet, og udlejer efterfølgen-de indbringer sagen for boligretten, vil kommunalbestyrelsen således skulle afholde udgifterne ved sagensførelse, jf. bestemmelsens 3. pkt.Når kommunalbestyrelsen har indbragt en sagen for huslejenævnet, skal nævnet vurdere, om der er tale omvedligeholdelsesmangler af et omfang, som forudsat i den foreslåede bestemmelse. Hvis dette er tilfælde, kanhuslejenævnet tage stilling til, hvilke vedligeholdelsesmangler det påhviler udlejeren at udføre. I kommuner,hvor boligreguleringsloven er gældende – de såkaldte regulerede kommuner – kan huslejenævnet i henholdtil boligreguleringsloven § 22, stk. 3, pålægge udlejeren at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder og fast-sætte nærmere frister for de enkelte arbejders fuldførelse. Dette gælder tillige for sager, der indbringes efterdet foreslåede stk. 2.Dog kan huslejenævnet i sager indbragt efter stk. 1 - i modsætning til efter stk. 2 - givepåbud om såvel udvendige som indvendige vedligeholdelsesarbejder, da det forudsættes, at lejeren vil givehuslejenævnet adgang til boligen. Huslejenævnet kan samtidig nedsætte huslejen med et beløb, der svarer tilden brugsværdiforringelse, som vedligeholdelsesmanglen udgør. I uregulerede kommuner, kan huslejenæv-net alene tage stilling til, hvem af parterne det påhviler at udbedre de pågældende vedligeholdelsesmangler.Hvis de pågældende vedligeholdelsesarbejder ønskes gennemtvunget, må sag herom indbringes for boligret-ten.Endvidere kan huslejenævnet tage stilling til den aftalte husleje, og såfremt den anses at overstige det, somfølger af lejelovgivningen, kan nævnet som i andre sager om huslejens størrelse nedsætte huslejen. Dennemulighed gælder ikke i sager, der er indbragt efter stk. 2.Når der foreligger en endelig afgørelse fra huslejenævnet, følger det af den foreslåede bestemmelse, atkommunen kan indbringe sagen for boligretten. Endviderekan kommunen, hvis der i huslejenævnets afgørel-se i henhold til boligreguleringslovens § 22, stk. 3, er fastsat frister for de vedligeholdelsesarbejder, somudlejer har fået påbud om at udføre, og udlejer ikke overholder disse frister, gøre huslejenævnet opmærksomherpå med henblik på, at forholdet indberettes til Grundejernes Investeringsfond, jf. reglerne i lejelovenskapitel XVIII A om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme.Det bemærkes i den forbindelse at Grundejernes Investeringsfond administrerer ordningen med fra-kendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme i tilfælde, hvor en udlejer ikke iagttager påbud omvedligeholdelse, som huslejenævnene giver, og sørger for, at sagen overgives til anklagemyndigheden, nårder er registreret 3 eller flere tilfælde indenfor 10 år, med det formål, at der rejses sag om frakendelse af ad-ministrationsretten.Samtidig kan kommunen i henhold til boligreguleringslovens § 60 på lejerens vegne anmode GrundejernesInvesteringsfond om at udføre de påbudte vedligeholdelsesarbejder for ejerens regning, når den af husleje-

nævnet fastsatte frist er udløbet, og arbejderne ikke er udført. Grundejernes Investeringsfond kan under hen-visning til ejendommens særlige forhold afvise at udføre de pågældende arbejder. Sådanne særlige forholdvil efter omstændighederne kunne være, at der ikke er rimelig sammenhæng imellem udgifterne til vedlige-holdelsesarbejderne og ejendommens anslåede værdi i øvrigt. I så fald skal huslejenævnet beslutte, at ejen-dommen skal under tvangsadministration i henhold til tvangsadministrationsloven.Særligt i forhold til huslejenævnets eventuelle afgørelse om huslejens størrelse bemærkes det, at en eventu-el håndhævelse heraf vil bero på lejeaftalens parter. Kommunalbestyrelsen gives således ikke med ordningenadgang til at gøre denne del af huslejenævnets afgørelse gældende i forhold til udlejer.I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen i tilfælde, hvor en bolig i meget dårlig vedligeholdelsestilstandudlejes til beboelsesformål, af egen drift kan indbringe en sag ved huslejenævnet mod udlejer.En forudsætning for at kommunen kan søge sagen rejst ved huslejenævnet er, at der er tale om så væsentli-ge og alvorligere vedligeholdelsesmangler på boligens klimaskærm, at boligen umiddelbart vurderes at værei mindre velegnet stand til beboelse på grund af flere og/eller omfattende synlige mangler. Da kommunalbe-styrelsen og huslejenævnet ikke kan forlange at få adgang til ejendommen, skal der være tale om mangler,som kan konstateres udefra.Der vil således skulle være tale om flere og/eller omfattende mangler, som kan konstateres udefra, herun-der nedslidt tag med synlige utætheder, mangelfuldt vedligeholdt murværk med revner og afskalning, herun-der sætningsskader,nedslidte vinduer med utætheder og revnede ruder og træværk med synlige råd- ogsvampeangreb samt meget ringe vedligeholdte og tilgroede udenoms- og adgangsarealer. Det er væsentligt atunderstrege, at der skal være tale om boliger, der samlet set er i en så dårlig vedligeholdelsestilstand, at deudefra vurderes at være mindre egnede til beboelse.Der skal dermed være tale om vedligeholdelsesmangler,der – såfremt de ikke udbedres - vil medføre, at bygningsdelens funktion vil svigte med den virkning, atbygningen nedbrydes. Manglerne skal dermed være så væsentlige, at boligen er i risiko for på kortere sigtatblive kondemnabel, såfremt vedligeholdelsesmanglerne ikke afhjælpes.Kommunalbestyrelsen vil alene kunne søge en sag rejst ved huslejenævnet, såfremt der er tale om væsent-lige og alvorlige vedligeholdelsesmangler. Der skal endvidere efter huslejenævnets vurdering være tale omvæsentlige og alvorlige vedligeholdelsesmangler, før nævnet på kommunens foranledning – uden medvirkenfra lejeren – kan påbyde udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder på boligen.Bestemmelsens anvendelsesområde vil således være boliger, der er udlejet til beboelsesformål, og somvurderes at være i fremskreden eller begyndende ikke uvæsentlig forfald. Ordningen kan dog ikke anvendespå boliger, der er i så dårlig stand, at de i byfornyelseslovens forstand udgør en sundhedsfare for beboerne ogderfor vil skulle kondemneres efter byfornyelseslovens § 76. Det bemærkes dog samtidig, at der kan væretale om vedligeholdelsesmangler af en karakter, som vil kunne udløse påbud om afhjælpning efter byggelo-vens bestemmelser om farefremkaldende vedligeholdelsesmangler, jf. byggelovens § 14. Sådanne påbud vilkunne meddeles sideløbende med en indbringelse af en sag for huslejenævnet om afhjælpning.I forbindelse med sager rejst efterstk. 2,vil der være behov for, at huslejenævnet foretager en besigtigelseaf boligen. Da nævnet imidlertid, jf. ovenfor, ikke har hjemmel til at kræve adgang til ejendommen,vil besig-tigelsen skulle ske udefra, medmindre lejeren giver huslejenævnet adgang til boligen.Hvis huslejenævnet træffer afgørelse om, at der er tale om en bolig i en vedligeholdelsesstand som nævnt idet foreslåedestk. 2,kan nævnet i regulerede kommuner efter boligreguleringslovens § 22, stk. 3, påbydeudlejeren at udføre nærmere bestemte vedligeholdelsesarbejder inden for bestemte frister, jf. nærmere oven-for. I uregulerede kommuner kan nævnet alene tage stilling til vedligeholdelsespligtens fordeling, mens ensag om gennemtvingelse af vedligeholdelsesarbejderne må indbringes for boligretten.Det er kommunalbestyrelsen – og ikke lejer – der er part i såvel nævns- som retssager rejst efter stk. 2. Deter derfor kommunalbestyrelsen, der kan indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten, og herefter even-tuelt anke boligrettens afgørelse efter de almindelige regler herom. Indbringer udlejeren huslejenævnets af-gørelse for boligretten, er det endvidere alene kommunalbestyrelsen, der skal indstævnes.Ligesom efter stk. 1 kan kommunalbestyrelsen også i sager rejst efter stk. 2 i henhold til boligregulerings-lovens § 60 anmode Grundejernes Investeringsfond om at udføre de påbudte vedligeholdelsesarbejder forejerens regning, når den af huslejenævnet fastsatte frist er udløbet, og arbejderne ikke er udført. Dette forud-

sætter dog, at boligreguleringsloven er gældende for den pågældende.I de uregulerede kommuner har Grund-ejernes Investeringsfond ikke hjemmel til at udføre arbejderne for ejerens regning.Til nr. 4Lejeloven indeholder i kapitel XVIII A en ordning, hvorefter en udlejer i nærmere bestemte tilfælde kanfrakendes retten til at administrere udlejningsejendomme. Ordningen kan bringes i anvendelse overfor udle-jere, som ejer flere end én udlejet lejlighed, og har til formål at ramme de tilfælde, hvor en udlejer gentageren retsstridig handling. Frakendelse kan således ske, hvis udlejerento gange er idømt bøde- eller fængselsstraf efter lejeloven, boligreguleringsloven eller byfornyelses-loven,to gange er idømt bødestraf efter byggeloven for at undlade at udføre vedligeholdelsesarbejder medderaf følgende farefremkaldelse,to gange har været under tvangsadministration efter tvangsadministrationsloven,tre gange inden for 2 år ikke har efterlevet en huslejenævnsafgørelse ellertre gange inden for 10 år har fået tvangsudført arbejder af Grundejernes Investeringsfond efter bolig-reguleringsloven § 60.Et helt afgørende moment for ordningen er, at den har en væsentlig præventiv virkning således, at udlejereer klar over, at gentagelse ikke alene fører til en ny straffesanktion men tillige indebærer, at udlejeren bliversat helt ud af spillet for så vidt angår administration af udlejningsejendomme. Det forventes, at risikoen her-for vil få udlejere til at afstå fra at gentage lovstridige handlinger.Den gældende henvisning til byggeloven vedrører alene straf for ikke at afhjælpe farefremkaldende vedli-geholdelsesmangler. Da det ses at være et stigende problem, at ejere udlejer lokaler til beboelse, som ikkelovligt kan anvendes hertil, foreslås det at udvide frakendelsesordningen til også at omfatte gentagelsestil-fælde på dette område. Efter forslaget vil frakendelse således tillige kunne ske, hvis en udlejer to eller fleregange er idømt bødestraf efter byggeloven for at udleje lokaler til beboelse, som ikke lovlig må bebos.

Til § 3Til nr. 1Almene boliger skal som altovervejende hovedregel udlejes direkte til de personer, som skal bo i boligerne.Der er imidlertid mulighed for at udleje boligerne til andet end beboelse, fx til kontorformål, hvis der fore-ligger ganske ekstraordinære udlejningsvanskeligheder, jf. udlejningsbekendtgørelsens § 38. Der kan også idenne situation ske udlejning til en virksomhed, som videreudlejer (fremlejer) boligerne til beboelse. Leje-forholdene mellem virksomheden og beboerne er lejeforhold efter den private lejelovgivning. Der er derimoduklarhed om, efter hvilke regler udlejningen til virksomheden skal foregå. Det foreslås derfor præciseret, atsådanne lejeforhold er omfattet af erhvervslejeloven.Almene ældreboliger kan efter almenboliglovens § 56 lejes af kommunen eller regionen og stilles til rådig-hed for personer, der har brug for boligen som en midlertidig aflastningsbolig. Det fremgår dog ikke af be-stemmelsen, efter hvilke regler boligerne udlejes til kommunen eller regionen. Det antages imidlertid, at derer tale om lejeforhold efter erhvervslejeloven, hvilket nu foreslås præciseret.