By- og Boligudvalget 2012-13
BYB Alm.del Bilag 10
Offentligt
Fremsat den {FREMSAT} af Carsten Hansen
Forslagtil
Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering afboligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om lejeaf almene boliger og lov om leje af erhvervslokaler m.v.(Energisparepakke m.v.)§1I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, som ændret ved § 148 i lov nr.1336 af 19. december 2008, § 3 i lov nr. 1611 af 22. december 2010og § 1 i lov nr. 517 af 5. juni2012, foretages følgende ændringer:1.Efter § 4 a indsættes:»§4 b.For lejemål, som er ombygget efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i kapitel 6A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a, skal detudtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse ogudvikling af byer.Stk. 2.Har udlejeren helt eller delvist undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikkeopkræves lejeforhøjelse efter § 58 a. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke ergivet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., finder tilsvarendeanvendelse.«2.I§ 37, stk. 3,indsættes som2. pkt.:»Udlejeren kan dog kræve, at fordelingen af udgiften til varmt vand fremtidig skal ske pågrundlag af målere, hvis installation af målere til måling af forbruget af varmt vand er påbudt ihenhold til lov.«3.I§ 46 a, stk. 3,ændres »58, stk. 3« til: »58, stk. 4«.4.I§ 46 j, stk. 1,indsættes efter 1. pkt.:»Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til vand fremtidig skal ske på grundlag afmålere, hvis installation af målere til måling af forbruget af vand er påbudt i henhold til lov.«5.Efter § 46 q indsættes før kapitel VIII som nyt kapitel:»Kapitel VII CUdgifter til køling m.v.§ 46 r.Leverer udlejeren køling samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kanbeboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgiften til køling fremtidig
skal ske på grundlag af forbrugsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til kølingfremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere, hvis installation af målere til måling afenergiforbruget til køling er påbudt i henhold til lov. Betaling for køling efter forbrugsmålere kanikke indeholdes i lejen.Stk. 2.I kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget ikølingsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, skal udlejerendog medtage den samlede udgift i kølingsregnskabet. Endvidere skal udgifter til kontrol, eftersyn ogvedligeholdelse af tekniske anlæg til køling, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger,medtages i kølingsregnskabet. Rabatydelser o. lign. skal godskrives regnskabet.Stk. 3.Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.Stk. 4.Udgifter som følge af ændret kølingsfordeling efter stk. 1 betragtes som forbedring.Stk. 5.Beslutninger efter stk. 1 kan gennemføres med 6 ugers varsel til enkølingsregnskabsperiodes begyndelse.§ 46 s.Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale aconto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til køling, når udgifterne hertilikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-bidrag.Stk. 2.Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.Stk. 3.De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blivepålignet for kølingsregnskabsperioden.§ 46 t.Kølingsregnskabsåret begynder den 1. juni, jf. dog stk. 3.Stk. 2.Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at kølingsregnskabet fremtidig skal afsluttespå en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18måneder.Stk. 3.For ejendomme, hvor leverancen sker fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, skalkølingsregnskabsåret dog følge det kollektive anlægs regnskabsår.§ 46 u.Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens køling i kølingsregnskabsåret skalvære kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter kølingsregnskabsårets udløb. Sker leverancenfra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, skal regnskabet dog være kommet frem til lejernesenest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af kølingfra forsyningsanlægget. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samledekølingsudgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidereindeholde oplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning efter 2. pkt.Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.Stk. 2.Når kølingsregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give ham ellerhans befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds ivedkommende byområde.Stk. 3.Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod kølingsregnskabet senest 6 uger eftermodtagelsen af kølingsregnskabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kanbeboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kølingsregnskabet, jf. 1. pkt.Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes.Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis hanønsker at fastholde sit krav i henhold til kølingsregnskabet.§ 46 v.Har lejeren betalt for lidt i aconto-bidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved denførste lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget
regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt fortillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.Stk. 2.Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetaleskontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at kølingsregnskabet er udsendt.§ 46 x.Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 46 u, stk. 1, nævnte frist,mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.Stk. 2.Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejerenundlade at indbetale kølingsbidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget eteventuelt for meget betalt kølingsbidrag for den afsluttede kølingsregnskabsperiode.§ 46 y.Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost påregnskabet, kan udlejeren til det følgende kølingsregnskab overføre den del af posten, som ikkeoverstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orienterelejerne om størrelsen af en overført udgift.Stk. 2.I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen vedskriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følgeaf rettelsen finder bestemmelserne i § 46 v tilsvarende anvendelse.§ 46 z.Er udgiften til leverance af køling helt eller delvis indeholdt i lejen, skal energiudgifternetil køling betales særskilt med virkning fra det regnskabsår, som påbegyndes efter udgangen af2012. Lejen nedsættes med et beløb, der svarer til energiudgiften til køling i det sidste regnskabsår.§ 46 æ.Bestemmelserne i § 46 r, stk. 1 og 2, kan kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler,som udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf. dog stk. 2.Stk. 2.§ 46 r, stk. 1, 3. pkt., finder ikke anvendelse på aftaler om udlejning af lejligheder, der erforbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende almeneboligorganisationer, selvejende institutioner, fonds o. lign., hvis vedtægter, fundats o.lign. ergodkendt af det offentlige, eller på lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse. 1. pkt. finder dogikke anvendelse, hvis ejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt tilfordelingsmåling af køling, der omfatter de pågældende lejemål.Stk. 3.Bestemmelserne i § 46 s, stk. 3, og i §§ 46 u-46 y kan ikke ved aftale fraviges til skade forlejeren.Stk. 4.Beslutninger efter § 46 r, stk. 1, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligereaftaler.Stk. 5.Bestemmelsen i § 46 t, stk. 3, kan ikke fraviges ved aftale.«6.I§ 47, stk. 1, litra a,indsættes efter »58, stk. 3«: »og 4« og efter »46 a, stk. 3,« indsættes: »58,stk. 3,«.7.I§ 47, stk. 1,indsættes efter litra asom nyt litra:»b) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse ogudvikling af byer,«.Litra b-g bliver herefter litra c-h.8.I§ 47, stk. 2, 2. pkt.,indsættes efter »forbedret efter«: »§ 58, stk. 3, og«, og i4. pkt.indsættesefter »byfornyelse«: »eller en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse ogudvikling af byer«.
9.§58, stk. 1, 2. pkt.,ophæves.10.I§ 58indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk. 3.For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejerenforlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil,dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, boligog landdistrikter fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation og om betingelserne for atkræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.«Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.11.Efter§ 58indsættes:»§58 a.I lejemål, hvor der er indgået aftale mellem udlejeren og lejerne efter kapitel 6 A i lov ombyfornyelse og udvikling af byer, kan der aftales en lejeforhøjelse, der beregnes på grundlag af desamlede udgifter til de gennemførte energibesparende arbejder, der er omfattet af aftalen efter dennævnte lovs kapitel 6 A, jf. dog stk. 4. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige, hvad der er aftalt pågrundlag af huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse, som lejerne har modtaget efter § 50e, nr. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer.Stk. 2.I ejendomme, der indeholder såvel lejemål, der helt eller delvist er udlejet til beboelse, somlejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordelingaf udgifter, som vedrører begge typer af lejemål.Stk. 3.Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift,der med rimelighed er afholdt til de aftalte arbejder, samt dække afskrivning og sædvanlige udgiftertil vedligeholdelse, administration, forsikring o.lign.Stk.4.Såfremt det er aftalt mellem udlejer og lejere, at der til gennemførelse af deenergibesparende arbejder anvendes beløb afsat efter §§ 22 og 63 a eller efter §§ 18 og 18 b i lovom midlertidig regulering af boligforholdene eller støtte efter anden lovgivning, kan den del afudgiften, som herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af lejeforhøjelse efter stk. 1.Stk. 5.Lejeforhøjelsen fordeles indbyrdes på de lejemål, der er omfattet af stk. 1, i forhold til deomfattede lejemåls andel af det samlede bruttoetageareal af de lejemål, der lovligt helt eller delvistkan anvendes til beboelse.Stk. 6.Hvis en aftale om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger efter reglerne ikapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer er ugyldig eller ophæves, finder §§ 58 og 59-59 a og § 27 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene anvendelse. Er arbejderne iværksatpå det tidspunkt, hvor aftalens bortfald konstateres, finder §§ 59 a og 66, stk. 1, litra b, og §§ 23-26i lov om midlertidig regulering af boligforholdene dog ikke anvendelse.Stk. 7.§ 59, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse.Stk. 8.Såfremt der ydes indfasningsstøtte efter §§ 50 f-50 h i lov om byfornyelse og udvikling afbyer, skal det af varslingen fremgå, at indfasningsstøtten er fradraget ved beregningen aflejeforhøjelse. Aftrapning af indfasningsstøtten, jf. § 50 h, stk. 2, i samme lov skal fremgå afvarslingen.Stk. 9.Senere lejeforhøjelser, der udelukkende skyldes regulering af indfasningsstøtten efter § 50h, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan gennemføres alene ved udlejerens skriftligemeddelelse herom til lejerne.«12.I§ 59 a, stk. 1,indsættes som 2. pkt.:»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efterforhøjelsen vil kunne oppebæres.«
13.Efter § 59 c indsættes:»§59 d.For de enkelte lejemål, der helt eller delvist er udlejet til beboelse, i en bygning, derpåtænkes ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, træfferhuslejenævnet, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsenaf den lejeforhøjelse, der lovligt vil kunne opkræves, efter arbejdernes gennemførelse. Afgørelsenskal omfatte såvel lejeforhøjelse foretaget efter § 58, stk. 1 og 2, som efter § 58 a.Stk. 2.For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvist kan anvendes til beboelse, i en bygning,der påtænkes ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, træfferhuslejenævnet, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsenaf den leje, der lovligt vil kunne opkræves efter arbejdernes gennemførelse.Stk. 3.Huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt, som er nødvendige for sagensbehandling. Nævnet kan ved senere indbringelse kun ændre afgørelsen efter stk. 1 og 2, hvis der ertale om ændrede forhold.Stk. 4.Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1-2 kan af parterne indbringes for boligretten, jf. § 43,stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, i Københavns Kommune dog forankenævnet efter samme lovs § 44, stk. 1. Ankenævnets afgørelser efter stk. 1-2 kan indbringes forboligretten, jf. § 44, stk. 6, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Fristen forindbringelse for boligretten efter samme lovs § 43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og for ankenævnet efter §44, stk. 1, regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får udleveret huslejenævnets afgørelse.§ 59 e.Huslejenævnetsforhåndsgodkendelse efter §§ 59 a-59 daf en lejeforhøjelse skal træffessenest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget svar efter § 39, stk. 2, eller hvor fristen forsvar efter bestemmelsen er udløbet.«14.I§ 62 a, stk. 5,ændres »10.000 kr.« til »13.938 kr.«, »30.000 kr.« til: »110.252 kr.«, »2.000 kr.«til: »2.788 kr.«15.I§ 62 a, stk. 5,5.-6. pkt.,ophæves og i stedet indsættes:»De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2009-niveau og reguleres efter udviklingen i DanmarksStatistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår,reguleringen vedrører.«16.I§ 73, stk. 3, 5. pkt.,ændres »stk. 3« til: »stk. 4«.
§2I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelsen nr. 962 af 11. august2010, som ændret ved § 149 i lov nr. 1336 af 19. december 2008 og § 2 i lov nr. 517 af 5. juni 2012,foretages følgende ændringer:1.I§ 5, stk. 2,3. pkt.,indsættes efter »omfattet af«: »§ 58, stk. 3, i lov om leje,«.2.I§ 5indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk. 3.Stk. 2 finder anvendelse for lejemål i ejendomme, der har opnået en energiramme på A-Di energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Stk. 2 finder ligeledes
anvendelse i ejendomme, hvor ejeren inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgiftertil energiforbedringer ekskl. vedligeholdelse, jf. §§ 58 eller 58 a, vedrørende den del afejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal.Beløbeti 2. pkt. er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiksnettoprisindeks i en 12 måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringenvedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Forbedringerne efter 2. pkt. må ikke væreomfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov ombyfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 A eller lov om privat byfornyelse. Uanset 1.og 2. pkt. finderstk. 2 anvendelse på lejemål i ejendomme, der er fredet efter lov ombygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.«Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.3.I§ 5, stk. 6,der bliver stk. 7, indsættes i1. pkt.efter »i denne lov,«: »§ 58, stk. 3, § 58 a«, ogefter »om byfornyelse« indsættes: »og kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer«.4.I§ 5, stk. 7, nr. 2,der bliver stk. 8, nr. 2, indsættes efter »og efter«: »§ 58, stk. 3, § 58 a og«, efter»stk. 3,« indsættes: »§ 58, stk. 3,« og efter »og § 62 b i lov om leje« indsættes: »og kapitel 6 A i lovom byfornyelse og udvikling af byer«.5.I§ 5, stk. 9,der bliver stk. 10, ændres »stk. 8« til: »stk. 9«, og »stk. 1-7« ændres til: »stk. 1-8«.6.I§ 25 a, stk. 2,indsættes som2.og3. pkt.:»Det samme gælder størrelsen af den leje, som enudlejer vil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der er gennemgribende forbedret efterreglerne i § 5, stk. 2. Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om densamlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«7.Efter § 25 c indsættes:»§25 d.For de enkelte lejemål, der helt eller delvist er udlejet til beboelse, i en bygning, derpåtænkes ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, træfferhuslejenævnet, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsenaf den lejeforhøjelse, der lovligt vil kunne opkræves, efter arbejdernes gennemførelse. Afgørelsenskal omfatte såvel lejeforhøjelse foretaget efter § 58, stk. 1 og 2, i lov om leje som efter § 58 a isamme lov.Stk. 2.For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvist kan anvendes til beboelse, i en bygning,der påtænkes ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, træfferhuslejenævnet, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsenaf den leje, der lovligt vil kunne opkræves efter arbejdernes gennemførelse.Stk. 3.Huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt, som er nødvendige for sagensbehandling. Nævnet kan ved senere indbringelse kun ændre afgørelsen efter stk. 1 og 2, hvis der ertale om ændrede forhold.Stk. 4.Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1-2 kan af parterne indbringes for boligretten, jf. § 43,stk. 1, i Københavns Kommune dog for ankenævnet efter § 44, stk. 1. Ankenævnets afgørelser efterstk. 1-2 kan indbringes for boligretten, jf. § 44, stk. 6. Fristen for indbringelse for boligretten efter §43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og for ankenævnet efter § 44, stk. 1, regnes fra det tidspunkt, hvor lejerenfår udleveret huslejenævnets afgørelse.§ 25e.Huslejenævnetsforhåndsgodkendelse efter §§ 25 a-25 daf en lejeforhøjelse skal træffessenest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget svar efter § 39, stk. 2, eller § 40, stk. 4, eller
hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, eller hvor parterne er mødt fornævnet, jf. § 41, stk. 2.«8.I§ 27, stk. 2,ændres »§ 58, stk. 3« til: »§ 58, stk. 4«.9.I§ 27, stk. 2,indsættes som2. pkt.:»Har en udlejer gennemført energibesparende arbejder efter reglen i § 58, stk. 3, i lov om leje, kanudlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende tilden besparelse, som arbejderne medfører for lejerne, jf. § 58, stk. 3, i lov om leje.«10.I§ 61, stk. 1,indsættes efter 5. pkt.:»Fonden kan inden for en årlig beløbsramme, der fastsættes efter forhandling mellemGrundejernes Investeringsfond og ministeren for by, bolig og landdistrikter, finansiere enrådgivningstjeneste med henblik på at øge indsatsen for aftalt grøn byfornyelse efter kapitel 6 A ilov om byfornyelse og udvikling af byer.«§3I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 132 af 5. februar 2010,foretages følgende ændringer:1.Efter § 50 og før kapitel 7 indsættes:»Kapitel 6 AAftalt grøn byfornyelseAnvendelsesområde for dette kapitel
§ 50 a.Udlejer og lejere i private udlejningsejendomme, hvor et eller flere lejemål helt ellerdelvist er udlejet til beboelse, kan indgå aftale om gennemførelse af energibesparendeforanstaltninger i ejendommen.Stk. 2.Aftale kan alene indgås mellem udlejer og lejere af lejligheder, der helt eller delvistanvendes til beboelse, og lejere af enkeltværelser, som hverken er en del af udlejersbeboelseslejlighed eller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.§ 50 b.Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af sammeudlejer, anses efter reglerne i dette kapitel som en ejendom.Stk. 2.Er flere ejendomme, der ejes af samme udlejer, opført kontinuerligt som en samletbebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, ansesdisse ligeledes efter reglerne i dette kapitel som en ejendom. Det samme gælder, hvor flereejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.Aftalen§ 50 c.Udlejeren og et flertal af lejerne kan på samtlige lejeres vegne indgå skriftlig aftale omgennemførelse af energibesparende arbejder og om lejeforhøjelse efter § 58 a i lov om leje somfølge deraf.Stk. 2.Aftale efter stk. 1 får tillige virkning for lejemål, der er ubeboede og uudlejede påtidspunktet for aftalens indgåelse.
§ 50 d.I ejendomme, hvor der er valgt beboerrepræsentation, jf. § 64 i lov om leje, skal udlejereninddrage beboerrepræsentanterne i projektet, forinden ejendommens øvrige lejere inddrages. § 66 ilov om leje finder ikke anvendelse på energibesparende arbejder omfattet af dette kapitel.Stk.2.Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne indgå en skriftlig aftale med udlejerom gennemførelse af energibesparende arbejder og lejeforhøjelser. 1. pkt. finder kun anvendelse,såfremt gennemførelsen af de energibesparende arbejder vil medføre en lejeforhøjelse, der sammenmed lejeforhøjelser for forbedringer, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år hartiltrådt efter denne bestemmelse, maksimalt vil udgøre 93 kr. pr. m2bruttoetageareal.Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder de energibesparende arbejder, afholdebeboermøde til drøftelse af de pågældende energibesparende arbejder, og der skal på beboermødetvære flertal blandt de fremmødte beboere for de energibesparende arbejders gennemførelse. Efterbeboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt give samtlige beboere meddelelse ombeslutningen samt oplyse, at såfremt � af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det,skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere. Det i 2. pkt.nævnte beløb er opgjort i 2012-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i DanmarksStatistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned i året før det finansår,reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.§ 50 e.Det er enbetingelse for aftalens gyldighed, at:1) aftalen er indgået på en af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejdet aftaleblanket,2) lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modtager huslejenævnets afgørelse omforhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål efter § 25 d i lov om midlertidigregulering af boligforholdene eller § 59 d i lov om leje som følge af gennemførelse af deenergibesparende arbejder,3) lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modtager en skriftlig erklæring udarbejdet af etcertificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af aftalen,4) bestemmelserne i § 50 c og § 50 d er opfyldt, og5) udlejerens meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til alle lejere omfattet af § 50 a,stk. 2.Stk. 2.Hvis aftalen, jf. § 50 a er tiltrådt af samtlige lejere finder kravet i stk.1, nr. 2, ikkeanvendelse.Indfasningsstøtte§ 50 f.Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om at yde indfasningsstøtte til nedsættelse aflejeforhøjelsen beregnet efter § 58 a i lov om leje som følge af de aftalte energibesparendeforanstaltninger, jf. § 50 a.§ 50 g.Ejere af ejendomme, der er omfattet af § 50 a, stk. 1, kan, inden aftale med lejerne indgås, jf.§ 50 a, stk. 2, ansøge om indfasningsstøtte.Stk. 2.Ansøgningen fremsendes til kommunalbestyrelsen bilagt:1) Den skriftlige erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om deenergimæssige konsekvenser af projektet, jf. § 50 e, nr. 3, og2) huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen for detenkelte lejemål efter § 25 d i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller§ 59 d i lov om leje som følge af gennemførelse af de energibesparende arbejder,
jf. § 50 e, nr. 2, eller dokumentation for, at aftalen efter § 50 a, er tiltrådt afsamtlige lejere.Stk. 3.Kommunalbestyrelsen kan stille krav om oplysninger vedrørende projektet ogejendommen, som er relevante for behandlingen af ansøgningen.Stk. 4.Kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssigebetingelser for indfasningsstøtte samt krav om gennemførelse af bestemte arbejder. Betingelserneskal fremgå af tilsagnet til ejer meddelt i medfør af stk. 1.§ 50 h.Indfasningsstøttenkan det første år højst udgøre to tredjedele af lejeforhøjelsen.Stk. 2.Indfasningsstøtte ydes i 10 år. Efter det første år nedsættes indfasningsstøtten hvert år medlige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet af støtten.Stk.3.Indfasningsstøtte kan kun ydes til nedsættelse af lejeforhøjelse i boliger, der fortsat bebos afden, som var lejer på tidspunktet for lejeforhøjelsens varsling.Stk.4.Ved en lejers fraflytning bortfalder den del af støtten, som vedrører den pågældende bolig.Udlejeren har pligt til at underrette kommunalbestyrelsen om fraflytning, jf. 1. pkt., så snart lejerensopsigelse modtages.Stk. 5.Indfasningsstøtte udbetales til ejeren af ejendommen.Genhusning§ 50 i.Hvis et projekt om aftalt grøn byfornyelse efter § 50 a nødvendiggør, at en eller flereboliger skal fraflyttes, kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om at stille erstatningsbolig tilrådighed efter bestemmelserne i kapitel 8, jf. dog § 50 j.§ 50 j.Hvis en bolig skal fraflyttes som følge af gennemførelse af energibesparende arbejder imedfør af reglerne i dette kapitel og lejer ønsker at fortsætte lejemålet efter arbejdernesgennemførelse, kan udlejer ikke opsige lejer efter bestemmelserne i lov om leje.Refusion§ 50 k.Kommunalbestyrelsen afholder udgifter til indfasningsstøtte og genhusning efter dettekapitel.Stk. 2.Staten refunderer 50 pct. af kommunalbestyrelsens udgifter efter stk. 1, såfremtbetingelserne i § 94, stk. 5, er opfyldt.Klage§ 50 l.Kommunalbestyrelsens afgørelser efter dette kapitel kan ikke indbringes for andenadministrativ myndighed.§ 50 m.Klage over, at den af lejerne skriftligt accepterede aftale om gennemførelse afforbedringsarbejder ikke opfylder betingelserne i 50 e, kan af den enkelte lejer indbringes forhuslejenævnet.Stk. 2.Indbringelsen efter stk. 1 skal ske senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse erkommet frem til lejeren.Stk. 3.Bestemmelserne i kapitel VI i lov om midlertidig regulering af boligforholdene omsagernes behandling i huslejenævn finder tilsvarende anvendelse ved behandling af sager efterreglerne i dette kapitel.«
§4I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 961 af 11. august 2010, som ændret ved§ 2 i lov nr. 1611 af 22. december 2010, § 3 i lov nr. 517 af 5. juni 2012 og § 2 i lov nr. 518 af 5.juni 2012 foretages følgende ændringer:1.Ioverskriften til kapitel 10indsættes efter »varme«: », køling«.2.I§ 52, stk. 1,2. pkt.,indsættes efter »vand«: »og køling«.3.I§ 52, stk. 2, 6. pkt.,indsættes efter »afledningsafgift,«: »og køling«.4.I§ 52, stk. 3, 1. pkt.,ændres »varme eller varmt vand« til: »varme, varmt vand eller køling«.5.I§ 52, stk. 5,indsættes efter »varmeforsyning«: », til køling«, »to« ændres til: »tre«, og efter»vandudgifter« indsættes: »henholdsvis udgifter til køling«.6.I§ 53, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter »vedrører vand«: »henholdsvis køling,« og i2. pkt.ændres»to« til: »tre«.7.I§ 53, stk. 4,indsættes som2. pkt.:»Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, og er regnskabsåreteller aflæsningsperioden for de kollektive forsyningsanlæg ikke sammenfaldende, udarbejdes dersærskilte regnskaber for vand, varme og varmt vand og køling.«8.I§ 54, stk. 2, 2. pkt.,indsættes efter »vandfordelingsmålere«: », og at fordelingen af udgiften tilkøling fremover fordeles på grundlag af kølingsfordelingsmålere«.9.§54, stk. 6, 2. pkt.,affattes således:»Ved overgang til afregning for vand og køling efter fordelingsmålere skal lejen samtidignedsættes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften, som hidtil harværet indeholdt i lejen.«10.I§ 56 stk. 1,indsættes som4. pkt.:»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med køling, som leveres af etkollektivt forsyningsanlæg, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser ibygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren harmodtaget endelig afregning vedrørende forbruget af køling fra forsyningsanlægget, såfremt dettetidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.«11.I§ 60, stk. 4, 1. pkt.,indsættes efter »varme«: », køling«, i3. pkt.indsættes efter »vand«: »ellerkøling«, og i4. pkt.indsættes efter »varme«: », køling«.§5I lov om leje af erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1714 af 16. december 2010,foretages følgende ændringer:1.Ioverskriften til kapitel 9indsættes efter »varme«: », køling«.
2.I§ 45, stk. 1,2. pkt.,indsættes efter »vand«: »og køling«.3.I§ 45, stk. 2, 5. pkt.,indsættes efter »afledningsafgift,«: »og køling«.4.I§ 45, stk. 3,indsættes efter »varmeforsyning«: », til køling«, »to« ændres til: »tre«, og efter»vandudgifter« indsættes: »og udgifter til køling«.5.I§ 45, stk. 4, 1. pkt.,indsættes efter »af vand«: »eller køling«.6.I§ 46, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter »bygninger,«: »og køling, « og i2. pkt.ændres »to« til: »tre«.7.I§ 47, stk. 1,indsættes efter »varme og varmt vand«: »og køling«, og »varmefordelingsmålere«ændres til: »fordelingsmålere«.8.I§ 47, stk. 2,indsættes efter »vand-«: », kølings-«.9.§47, stk. 4,2. pkt.,affattes således:»Ved overgang til afregning for vand og køling efter fordelingsmålere skal lejen samtidignedsættes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften, som hidtil harværet indeholdt i lejen.«10.I§ 49, stk. 1,indsættes som4. pkt.:»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med køling, som leveres af etkollektivt forsyningsanlæg, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser ibygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren harmodtaget endelig afregning vedrørende forbruget af køling fra forsyningsanlægget, såfremt dettetidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt.«11.I§ 53, 1. pkt.,indsættes efter »varme«: »køling,«, og i3. pkt.indsættes efter »vand«: »ellerkøling«.12.§53, 4. pkt.,affattes således:»Ændringer af betalingsbetingelserne for varme, køling og vand gælder uanset tidligeremodstående aftale.«§6Stk. 1.Loven træder i kraft den 1. april2013.Stk. 2.Lovens§ 1, nr. 14 og 15, finder alene anvendelse påforbedringsarbejder, der af lejerengennemføres efter § 62 a i lov om leje efter lovens ikrafttræden.Stk. 3.§2, nr. 2, finderalene anvendelse på lejemål, hvor den første udlejning efter engennemgribende forbedring efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdenefinder sted efter lovens ikrafttræden.
Bemærkninger til lovforslagetAlmindelige bemærkningerIndholdsfortegnelse1. Lovforslagets baggrund og formål2. Lovforslagets indhold2.1. Gældende regler2.1.1. Varme2.1.2. Forbedringer2.1.3. Forhåndsgodkendelse af forbedringer2.1.4. Råderet2.1.5. Betaling for varmt og koldt vand samt køling2.2. Lovforslaget2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 22.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere af energiforbrug til køling.3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige3.1. Indledning3.2. Forslag med huslejekonsekvenser3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 23.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringer3.2.3. Aftalt grøn byfornyelse3.2.4. Råderet3.2.5. De samlede udgiftsmæssige konsekvenser for boligstøtte og varmetillæg3.3. Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling3.4. Afledte provenumæssige konsekvenser for energiafgifter af reduceret energiforbrug3.5. Samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet5. Administrative konsekvenser for borgerne6. Miljømæssige konsekvenser7. Forholdet til EU-retten8. Høring9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser1. Lovforslagets baggrund og formålKlimaforandringerne betyder, at de store udfordringer på klima- og energiområdet bliver stadig meresynlige og mere alvorlige. Det er derfor afgørende, at CO2-udledningen reduceres, og at Danmark blivermere uafhængig af fossile brændstoffer. Efteraftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen Venstre, DanskFolkeparti, Enhedslisten og Det Konservative Folkepartiom den danske energipolitik 2012-2020
(Energiaftalen) forudsætter realisering af målet om en energiforsyning dækket af vedvarende energi en øgetenergieffektivisering, som minimerer energispildet og energiforbruget i alle sektorer.Et vigtigt middel til at opnå dette er energieffektivisering via energibesparelser i eksisterende boliger ogbygninger. Energiaftalen læggeri denne sammenhæng bl.a. op til at øge energiselskabernes spareforpligtelsermed 75 pct. i perioden 2013-14 og med 100 pct. i perioden 2015-20. Samtidig er det aftalt at målretteenergiselskabernes indsats mod eksisterende bygninger og erhverv.I Energiaftalen indgår ligeledes som opfølgning på energiaftalen i 2008 og strategien for reduktion afenergiforbruget i bygninger, at der skal gennemføres en energisparepakke, der skal fremme energibesparelseri private lejeboliger.Der er derfor den 9. oktober 2012 indgået en aftale mellem regeringen (Socialdemokraterne, RadikaleVenstre og Socialistisk Folkeparti) og Venstre, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Det KonservativeFolkeparti om udmøntning af Energiaftalen for så vidt angår en energisparepakke, der skal fremmeenergibesparelser i private lejeboliger.Energisparepakken indgår såvel i Energiaftalen som i udmøntningsaftalen med de hovedelementer, som ermedtaget i dette lovforslag.Driften af bygninger tegner sig for 40 pct. af det samlede energiforbrug i Danmark. Heraf vurderes det, atboligområdet forbruger ca. �. Boliger er derfor et vigtigt fokusområde i reduktionen af energiforbruget ogCO2-udledningen. Det gælder naturligvis nybyggeriet, men det gælder først og fremmest den eksisterendeboligbestand.Det fremgår af regeringsgrundlaget, at der skal etableres en model for rentable energirenoveringer i privatudlejningsbyggeri til gavn for både udlejer og lejere. Det skyldes, at der gennem mange år har bestået etsåkaldt paradoksproblem i private udlejningsejendomme: Selv umiddelbart rentable investeringer ienergibesparelser bliver ofte ikke foretaget på grund af usikkerhed om, hvem der vil høste de økonomiskefordele af investeringerne. Selvom både lejer, udlejer og samfundet kunne have gavn af, at der blevgennemført flere energirenoveringer med deraf følgende økonomiske besparelser og miljømæssigeforbedringer, foretages de ikke, primært fordi udlejer i dag ikke på kort sigt har et tilstrækkeligt økonomiskincitament til at foretage dem.Det er på denne baggrundformålet med lovforslaget at gøre det lettere og mere attraktivt for udlejer oglejere at gennemføre energibesparende foranstaltninger.For udlejer vil forslagene give mulighed for at opnå et større afkast af energibesparende foranstaltninger ogenergirenoveringer, ligesom det kan give udlejer en større sikkerhed for, at det forventede afkast faktiskopnås. For lejer vil forslaget give mulighed for at opnå lavere energiudgifter, som vil svare til og i nogletilfælde mere end opveje den modsvarende huslejestigning, men ikke mindst kan det give lejer størreboligkomfort og større sikkerhed for, at de lovede energibesparelser også viser sig i praksis. For samfundetbliver resultatet en mere klima- og miljømæssig bæredygtig boligforsyning.Forslagene udgør af hensyn til de igangværende forhandlinger om forenkling og modernisering aflejelovgivningen en helhed, der vurderes ikke at forrykke den økonomiske og retlige balance mellemudlejere og lejere.2. Lovforslagets indholdLovforslaget implementerer 5 forslag, der samlet udgør en energisparepakke, som ikke forrykker dennuværende balance mellem udlejere og lejere. Hensigten med forslagene er at skabe væsentligt forbedredeincitamenter til gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger.Lovforslaget indeholder følgende hovedelementer:2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse.2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.
2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.Forslagene under nr. 2.2.1. og 2.2.2. har til hensigt at fjerne barriererne hos udlejerne for at foretageinvesteringer i energibesparelser. Forslagene har hver deres kerneområde og supplerer hinanden indbyrdes.Udlejer kan naturligvis som hidtil benytte de almindelige regler for forhøjelse af lejen som følge afforbedringer, hvis udlejeren foretrækker dette.Da disse forslag kan forbedre rentabiliteten af energitiltag, vil de dermed give udlejer nye muligheder for atbringe ejendommenes energistandard op på det niveau, der vil blive krævet efter forslaget under nr. 2.2.3.2.1. Gældende reglerDet er udlejeren, der beslutter, om der skal foretages energiforbedringer i en ejendom, og som foretagerselve investeringen. Det er derimod lejerne, der efterfølgende opnår en besparelse på energiregningen ogopnår en komfortforbedring. Lejerne betaler for energiforbedringerne gennem en lejeforhøjelse forforbedringerne. Hvis lejerens energibesparelse overstiger lejerens lejeforhøjelse for forbedringsarbejderne,kan lejeren opnå en økonomisk nettobesparelse.Dette er det såkaldte paradoksproblem i private udlejningsejendomme. Det har den konsekvens, atumiddelbart rentable investeringer i energibesparelser ofte ikke bliver foretaget på grund af udlejerensusikkerhed over for, i hvilket omfang der vil være økonomiske fordele forbundet med investeringerne.Paradokset har således sammenhæng med lejelovgivningens bestemmelser dels om udlejerens leverance afvarme dels om forhøjelse af lejen som følge af gennemførelse af forbedringer og forhåndsgodkendelse afforbedringsforhøjelser.2.1.1. VarmeEfter lejelovgivningen er det ikke tilladt at opkræve betaling fra lejerne for ydelser ud over lejen,medmindre der er hjemmel til det i lejelovgivningen. Lejeloven indeholder hjemmel hertil for varme ogvarmt vand, koldt vand samt el og gas til opvarmning.Lejelovens kapitel VII indeholder reglerne om varmebetaling, hvis udlejeren leverer varme og varmt vandtil lejerne, herunder el og gas til opvarmning. Udlejeren kan efter disse regler få refunderet sine udgifter tilleverancen hos lejerne. Det samme gælder for udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn ogvedligeholdelse af tekniske anlæg efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Betaling for varmeog varmt vand og disse ydelser kan således opkræves ud over lejen.Der gælder efter lejelovens kapitel VII B tilsvarende regler for leverance af koldt vand, hvis der er opsatvandmålere i de enkelte lejemål. I modsat fald skal udgiften til vand være indeholdt i lejen.2.1.2. ForbedringerEfter hovedregelen om forbedringer i lejelovens § 58 kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse, hvis detlejede er blevet forbedret. Lejeforhøjelsen kan højst udgøre et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedesværdi som følge af forbedringen.Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der medrimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse,administration, forsikring o. lign. Dette indebærer, at der ikke kan kræves en lejeforhøjelse for den del afudgifterne, der vedrører vedligeholdelse, herunder sparet fremtidig vedligeholdelse af bygningsdele, derudskiftes som led i forbedringen. Disse udgifter dækkes af den del af lejen, som hensættes til udvendigvedligeholdelse.Lejeforhøjelsen skal varsles over for lejeren efter lejelovens/boligreguleringslovens regler og kan tidligsttræde i kraft, når forbedringen er fuldført. I ejendomme med beboerrepræsentation skalbeboerrepræsentanterne have 3 uger til at udtale sig om forbedringsprojektet inden iværksættelsen, hvisudlejeren ønsker lejeforhøjelse for forbedringerne. Varslingsreglerne indebærer bl.a., at der efter lejelovensregler skal varsles adgang til det lejede for at gennemføre forbedringerne og efter boligreguleringslovensregler skal varsles iværksættelse af arbejdet, hvis forbedringsforhøjelsen sammen med andreforbedringsforhøjelser i de seneste 3 år overstiger 93 kr. pr. m�. (2012-priser).
En undtagelse til lejelovens § 58 er boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Efter denne bestemmelse kan lejen ilejligheder med omkostningsbestemt leje, hvor udlejeren har foretaget en gennemgribende forbedring,fastsættes til det lejedes værdi. Ordningen kan kun anvendes i forbindelse med, at boligen er ledig og skalgenudlejes.Anvendelse af ordningen forudsætter, at udlejeren har gennemført rene forbedringer i en lejlighed inden foren periode på 2 år for mere end 2.112 kr. pr. m�. eller mere end 241.506 kr. i alt (2012-priser), og at disseforbedringer har medført en væsentlig forøgelse af lejlighedens brugsværdi. Lejen kan således vedgenudlejning fastsættes til det lejedes værdi, hvilket normalt vil medføre en højere leje end summen af dengamle omkostningsbestemte leje og en forbedringsforhøjelse. Den gennemgribende forbedring omfattertypisk forbedringer af køkken og bad samt installationer. Der stilles ikke i bestemmelsen krav om, atforbedringer skal omfatte energibesparende foranstaltninger.Det daværende Velfærdsministerium har i 2009 offentliggjort resultatet af en undersøgelse af anvendelsenaf boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det fremgår heraf, at den årlige tilgang af gennemgribende forbedredelejligheder efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i perioden fra 2000-2006 gennemsnitligt har været 2.000.En anden undtagelse til lejelovens § 58 er lejelovens § 46 a. Her kan beboerrepræsentanterne eller et flertalaf lejerne i ejendomme, hvor der er foretaget energimærkning efter lov om fremme af energibesparelser ibygninger, og hvor udgifterne til varme og varmt vand overstiger halvdelen af lejen, forlange, at dergennemføres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplanefter samme lov. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig givertilslutning til, at samtlige udgifter til gennemførelse af arbejderne, dvs. såvel forbedringsudgifter somvedligeholdelsesudgifter, kan danne grundlag for en lejeforhøjelse.2.1.3. Forhåndsgodkendelse af forbedringerBåde efter lejelovens og boligreguleringslovens regler har udlejeren mulighed for at indhente enforhåndsgodkendelse af en forbedringsforhøjelse. Forhåndsgodkendelsen tager stilling til, hvilkenlejeforhøjelse der kan kræves, hvis forbedringerne gennemføres i overensstemmelse med detprojektmateriale, den opgørelse over de forventede udgifter hertil og den beregnede lejeforhøjelse, udlejerenhar forelagt nævnet.Forhåndsgodkendelsen indebærer, at huslejenævnet kun kan ændre den forhåndsgodkendte lejeforhøjelse,hvis der er tale om ændrede forhold i forhold til det materiale, der i forbindelse med forhåndsgodkendelsener forelagt nævnet.Det har fra udlejerside været kritiseret, at nogle huslejenævn kun tager stilling til selveforbedringsforhøjelsens størrelse, men ikke til, om forhøjelsen kan gennemføres fuldt ud, dvs. til om densamlede leje efter forbedringsforhøjelsen kommer til at overstige det lejedes værdi. Tilsvarende har noglenævn afvist at foretage forhåndsgodkendelse af lejen efter gennemførelse af gennemgribende forbedringerefter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Dette har medført, at nogle udlejere ikke har kunnet opnå det bedregrundlag for at vurdere den økonomiske risiko ved at gennemføre forbedringer, som forhåndsgodkendelsenskulle give.2.1.4. RåderetLejere af beboelseslejligheder har ret til at udføre forbedringsarbejder m.v. i deres lejlighed og vedfraflytning få godtgørelse for de nedskrevne udgifter til forbedringerne efter lejelovens bestemmelser. Rettenomfatter ikke lejere i fremlejeforhold og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold.Råderetten omfatter arbejder vedrørende energibesparelser, ressourcebesparende arbejder, tekniskeinstallationer samt etablering, forbedring og renovering af bad, toilet og køkken.Inden lejeren påbegynder arbejder efter råderetten, skal lejeren anmelde forbedringerne til udlejeren, derkan nægte lejeren at udnytte råderetten helt eller delvist, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunderhvis der er tale om uhensigtsmæssige arbejder.
Godtgørelsen beregnes på grundlag af de dokumenterede udgifter. Udlejeren kan reducere grundlaget, hvisudgifterne er uforholdsmæssigt høje. Godtgørelsen nedskrives med 10 pct. årligt fra 2 år efter ibrugtagningenaf forbedringen.Lejeren skal selv betale en del af udgifterne til råderetsarbejderne. Denne del udgør i 2012 14.543 kr.,mens den maksimale godtgørelse udgør 43.629 kr. Godtgørelse på mindre end 2.909 kr. udbetales ikke.2.1.5. Betaling for varmt og koldt vand samt kølingHvis udlejeren leverer vand til lejerne, skal udgiften indgå som en del af lejen, medmindre der er opsatforbrugsmålere for vand i de enkelte lejemål. I så fald kan udlejeren forlange sine udgifter til vandleverancentil lejernes forbrug refunderet ved siden af lejen, hvis udlejeren udarbejder et vandregnskab.Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at fordelingen af udgiften til vand fremtidigskal ske på grundlag af forbrugsmålere. Derimod er der ikke en tilsvarende adgang for udlejeren til at kræveopsætning af målere.Det er i lejeloven udtrykkeligt angivet, at udgifter som følge af overgang til betaling for vand efterforbrugsmålere betragtes som en forbedring. Lejernes beslutning kan således medføre enforbedringsforhøjelse for opsætningen af vandmålere.Beslutningen kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig iforhold til omfanget af den samlede forbedring.Når lejeren overgår til betaling af vand efter forbrugsmålere, skal udlejeren samtidig nedsætte lejen med etbeløb, der svarer til vandudgiften til lejernes forbrug i det seneste regnskabsår.Udgifterne til opvarmning af varmt vand fordeles mellem lejerne efter antallet og arten af varmtvandshanersamt antallet af værelser i de enkelte lejemål. Denne bestemmelse kan fraviges ved aftale mellem udlejer oglejere. Lejeloven indeholder ikke bestemmelser om, at varmtvandsudgiften kan fordeles efter målere.Parterne kan således - men er ikke forpligtede til det - aftale, at udgifterne til varmt vand skal fordeles eftermålere, hvis der er opsat målere.Der er ikke i hverken den private lejelov, den almene lejelov eller erhvervslejeloven regler om, at udgiftertil udlejerens leverance af køling til de enkelte lejemål kan opkræves ud over lejen.2.2 LovforslagetEfteraftalen af 22. marts 2012 mellem regeringen V, DF, EL og K (Energiaftalen) forudsætter realiseringaf målet om en energiforsyning dækket af vedvarende energi en øget energieffektivisering, som minimererenergispildet og energiforbruget i alle sektorer.Et vigtigt middel til at opnå dette er energieffektivisering via energibesparelser i eksisterende boliger ogbygninger.En stor del af den private udlejningsboligmasse er opført, før der blev stillet egentlige energikrav tilnybyggeri, og den har derfor et væsentligt større energiforbrug end nybyggeriet i dag. Incitamenter for bådeudlejere og lejere til at gennemføre energibesparende foranstaltninger her kan således bidrage til enbegrænsning af energiforbruget i bygninger.Med dette lovforslag implementeres i overensstemmelse med Energiaftalen og aftalen af 9. oktober 2012mellem regeringen og V, DF, EL og K om udmøntningen af energisparepakken 6 forslag, der samlet udgøren energisparepakke, som efter regeringens opfattelse ikke forrykker den nuværende balance mellemudlejere og lejere. Hensigten med forslagene er at skabe incitamenter til gennemførelse af energibesparelser iprivate lejeboliger.Hovedelementerne i lovforslaget gennemgås nedenfor.Der er medtaget to forslag (totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse), som har tilhensigt at fjerne barriererne hos udlejerne for at foretage investeringer i energibesparelser. Forslagene harhver deres kerneområde og supplerer hinanden indbyrdes.
Forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer vil således typisk rette sig mod ”de lavthængendefrugter”, dvs. de tiltag, der vil være rentable og have forholdsvis kort tilbagebetalingstid, og hvor denøkonomiske risiko må forventes at være begrænset.Tilsvarende vil forslaget om grøn byfornyelse typisk være rettet mod arbejder vedrørende fx klimaskærm,hvor der er tale om arbejder med lang levetid og ofte lavere rentabilitet end eksempelvis isolering af tekniskeinstallationer.Da forslagene om totaløkonomisk rentable forbedringer og grøn byfornyelse kan forbedre rentabiliteten afenergitiltag, vil de dermed give udlejer nye muligheder for at bringe ejendommenes energistandard op på detniveau, der vil blive krævet for at anvende § 5, stk. 2.Det er hensigten at gennemføre en evaluering af virkningerne af lovforslaget, når ændringerne har været ikraft i 2 år. Evalueringen skal give et billede af, om lovændringerne har haft den tilsigtede effekt.Efter lovforslagets vedtagelse vil Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter orientere om reglerne foranvendelse af de nye bestemmelser om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse.2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringerForslaget sigter på at styrke udlejers incitament til at gennemføre energibesparende foranstaltninger ved atindføre en særlig valgfri ordning for lejeforhøjelse ved gennemførelse af totaløkonomisk rentableenergiforbedringer.Det centrale udgangspunkt for forslaget er, at lejernes bruttoboligudgift ikke kun omfatter den egentligehusleje, men også betaling af energiforbrug. Hvis en given energiforbedring giver så store besparelser ienergiforbruget, at det opvejer huslejestigninger som følge af forbedringsarbejder, kan bruttoboligudgiftenholdes uændret. Det er netop tilfældet for totaløkonomisk rentable energiinvesteringer, der udmærker sig vedinden for en given tidshorisont at medføre driftsbesparelser, der overstiger anlægsudgiften.Med forslaget lægges der op til, at udlejer kan opkræve en større lejeforhøjelse end efter de gældenderegler, forudsat at kravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt. Det sker ved, at udlejeren får mulighedfor at lade hele investeringen – dvs. ikke kun de egentlige forbedringsudgifter, men også de tilhørendevedligeholdelsesudgifter, herunder fremtidig sparet vedligeholdelse – indgå ved beregningen aflejeforhøjelsen. Herved øges lejeforhøjelsens størrelse i forhold til de gældende regler, dog maksimalt tilstørrelsen af den dokumenterede besparelse for lejerne. Investeringens størrelse opgøres efter sammeprincipper som efter de gældende regler, således at der kun kan medtages rimelige og nødvendige udgifter.Forslaget indebærer, at gevinsten ved energibesparende arbejder fordeles mellem parterne, i stedet forprimært at komme lejerne til gode. Totaløkonomikravet indebærer samtidig, at lejernes samlede betalinger tilleje og energi ikke forøges ved gennemførelse af energibesparende foranstaltninger.Det skal understreges, at der alene er tale om et supplement til de gældende regler omforbedringsforhøjelser, jf. lejelovens § 58. Reglerne her kan således fortsat anvendes vedenergiforbedringsarbejder, der ikke er totaløkonomisk rentable, eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem istedet for de nye regler om totaløkonomi, ligesom de fortsat kan anvendes ved alle andre typer afforbedringsarbejder.Forslaget indebærer, at der indføres en særlig ordning for lejeforhøjelse for visse energibesparendeforanstaltninger. Ordningen indebærer, at udlejeren kan medtage hele investeringen i beregningen aflejeforhøjelsen, når der er tale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og det dokumenteres overfor lejerne, at lejernes årlige besparelse som følge af det reducerede energiforbrug udgør mindst sammebeløb som den årlige forbedringsforhøjelse. Arbejderne kan kun vedrøre energibesparende foranstaltningerog de nødvendige følgearbejder hertil, herunder vedligeholdelsesdelen af de energibesparendeforanstaltninger.Lejeforhøjelsen kan efter forslaget opretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål, hvor der ergennemført totaløkonomiske energiforbedringer, herved kommer til at overstige det lejedes værdi. Den kanligeledes opretholdes, hvis der senere gennemføres lejeforhøjelser. Ved vurderingen af det lejedes værdi sesder således bort fra, at der er gennemført totaløkonomisk rentable forbedringer i ejendommen. Dette vil efterforslaget ligeledes gælde i lejligheder, hvor der er gennemført eller gennemføres gennemgribende forbedringefter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Der er behov for at fastlægge en række specifikke forhold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning,herunder en række forhold af teknisk karakter, som ikke er egnede til at medtage i en lov. Det foreslås derfor,at der gives ministeren for by, bolig og landdistrikter bemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler for ensådan ordning i en bekendtgørelse.Det er hensigten, at der i bekendtgørelsen skal stilles præcise krav til dokumentationen af totaløkonomienog dermed til, hvordan besparelsen beregnes. For at sikre bedst mulig dokumentation over for lejerne aftotaløkonomiprojektet, vil der blive stillet krav om ekstern gennemgang af projektet. Endvidere vil det blivekrævet, at udlejeren forud for projektets påbegyndelse indhenter en vurdering fra et certificeretenergimærkningsfirma af, om de energimæssige forudsætninger for projektet i henseende til såvel anlæg somdrift er holdbare.Det er hensigten, at denne opgave vil komme til at indgå som en del af certificeringsgrundlaget iEnergistyrelsens certificeringsordning for energimærkningsfirmaer.Beregningen af totaløkonomien vil tage sit udgangspunkt i bygningens energimæssige karakteristika førgennemførelsen af totaløkonomiprojektet, og beregne totaløkonomien ud fra dette. Vurderingen vil såledesikke tage hensyn til, om beboerne ændrer adfærd efter gennemførelsen af projektet, f.eks. ved at brugevarmebesparelsen som en anledning til at skrue op for varmen.Det bemærkes, at gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer vil indebære, atsammensætningen af lejerens bruttoudgifter til at bo ændres. Den forhøjede leje som følge af reduceredeudgifter til energi vil endvidere medføre, at de lejere, der er berettigede til boligstøtte, helt eller delvist vilkunne opnå boligstøtte til den forhøjede leje.2.2.2. Aftalt grøn byfornyelseMed henblik på at øge de private udlejeres interesse i at igangsætte energirenovering i det privateudlejningsbyggeri er der udarbejdet et forslag til en aftale- og tilskudsmodel for energirenoveringer i privatudlejningsbyggeri i byfornyelsesloven ”aftalt grøn byfornyelse”. Ordningen baseres på allerede eksisterendetilskudsmuligheder på energiområdet og i byfornyelsesloven.De grundlæggende elementer i forslaget om aftalt grøn byfornyelse er dels en aftale mellemejendomsejeren og et flertal af lejerne om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen dels enaftale mellem energiselskab og ejendomsejer om tilskud m.v. Herudover foreslås det, at de enkeltekommuner skal have mulighed for at øge ejernes og lejernes incitament til at indgå aftaler ved beslutning omat yde indfasningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsen som følge af de energibesparende arbejder. Endeligforeslås det at give kommunalbestyrelsen mulighed for at give tilbud om genhusning i ombygningsperiodenefter de gældende bestemmelser herom i byfornyelsesloven. Hvis kommunalbestyrelsen vælger at støtteprojekter om grøn byfornyelse med indfasningsstøtte eller genhusning, indgår dette som en almindelig del afkommunens prioritering af kommunens andel af byfornyelsesmidlerne.Energiselskaberne er i henhold til elforsynings-, naturgasforsynings- og varmeforsyningslovene ogbekendtgørelse nr. 677 af 23. juni 2010 om energispareydelser i net- og distributionsvirksomheder forpligtettil at sikre realisering af en vis mængde energibesparelser hvert år. Forpligtelserne er udmøntet gennemaftalen af 20. november 2009 mellem klima- og energiministeren og net- og distributionsselskaberne indenfor el, naturgas, fjernvarme og olie om selskabernes fremtidige energispareindsats. Selskaberne bestemmerefter aftalen selv, hvor og hvordan besparelserne skal realiseres. Efter aftalen kan selskaberne bl.a. ”købe”energibesparelser hos slutbrugerne ved at yde tilskud til gennemførelse af de nødvendige investeringer ienergibesparende foranstaltninger. Der kan kun ydes tilskud til arbejder, der ikke er påbegyndt, før aftalemed bygningsejeren indgås.Energiselskabernes opgørelse af energibesparelserne sker enten ved hjælp af standardværdier, som erfastsat for en række almindelige rimeligt ensartede energiforbedringer, eller ved en specifik opgørelse.Standardværdierne er gennemsnitværdier, og de kan derfor i de konkrete tilfælde afvige fra de faktiskeenergibesparelser. Den specifikke opgørelse sker med baggrund i projektets faktiske karakter, men vil typiskbestå i en beregning af størrelsen af den forventede energibesparelse. Energiselskaberne skal dokumenterealle energibesparelserne, herunder beskrive grundlaget for opgørelsen af besparelsen. Energiselskaberneindberetter årligt summen af de opnåede energibesparelser til Energistyrelsen. Selskabernes omkostninger i
forbindelse med opnåelse af besparelserne indberettes til Energitilsynet, som årligt benchmarker deforskellige energiselskaber efter, hvor billigt de kan effektuere deres spareforpligtelse og for at fremhæve demest effektive og ineffektive energiselskaber.Der er med ordningens udformning tænkt etableret et forhandlingsforløb mellem udlejer og lejere, indenparterne tilslutter sig et projekt. Udlejer og lejere får mulighed for at forhandle om, hvilke arbejder derønskes gennemført, og får i den forbindelse også mulighed for at stille krav og betingelser til det samledeprojekt. Initiativet til at etablere et forhandlingsforløb kan komme både fra udlejer og lejerne. Kommunen vilogså kunne opfordre udlejer og lejere til at indgå en aftale om grøn byfornyelse.Det er hensigten at sikre både udlejere og lejere det bedst mulige beslutningsgrundlag for at indgå en aftaleom grøn byfornyelse. Som udgangspunkt skal udlejeren derfor fra huslejenævnet indhente enforhåndsgodkendelse af huslejestigningen og fremlægge et certificeret energimærkningsfirmas erklæring omde foreslåede arbejders energimæssige konsekvenser.For ikke at gøre ordningen unødigt bureaukratisk, stilles der ikke krav om indhentning af enforhåndsgodkendelse, hvis udlejeren og alle lejere er enige om at indgå en aftale om grøn byfornyelse.Det er ligeledes foreslået, at Grundejernes Investeringsfond får mulighed for at yde udlejere og lejere enudvidet rådgivning i stil med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med tidligere ordninger.Grundejernes Investeringsfond er en lovreguleret fond, der ikke kan afholde udgifter af sine såkaldte friemidler, uden at der er hjemmel hertil i loven. Det foreslås derfor, at boligreguleringsloven ændres, så fondenvil kunne yde gratis rådgivning i forbindelse med forhandlinger mellem lejere og udlejere om aftalt grønbyfornyelse. Der vil være tale om en uvildig rådgivning, der varetages af fonden selv.Forhandlingerne skal munde ud i en skriftlig aftale, der er bindende for begge parter. Aftalen vil også værebindende for det mindretal af lejere, der ikke har tiltrådt aftalen.Med henblik på at understøtte de intentioner, der ligger i ordningen, vil der blive udarbejdetvejledningsmateriale til hjælp for udlejere og lejere. Materialet vil omhandle problemstillinger, parterne børvære opmærksomme på i de nærmere drøftelser af projektet, samt indeholde oplysning til parterne om deresrettigheder og pligter samt vilkårene i øvrigt, herunder hvilke procedureregler og tidsfrister der skaloverholdes.Det er af afgørende betydning for både udlejer og lejere, at de energimæssige konsekvenser vedgennemførelse af projektet er grundigt belyst, inden aftalen om projektet indgås. Der skal derfor før aftalensindgåelse indhentes en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssigekonsekvenser af de påtænkte arbejder.Lejeforhøjelsen som følge af gennemførelsen af de aftalte energibesparende arbejder kan beregnes pågrundlag af de samlede aftalte og dokumenterede udgifter. Lejefastsættelsen bliver således frigjort fra detalmindelige princip i lejelovgivningen om, at kun forbedringsarbejder kan danne grundlag for lejeforhøjelse.Det indebærer, at også vedligeholdelsesarbejderne i det aftalte projekt kan danne grundlag for lejeforhøjelse,og at den samlede leje efter gennemførelsen af den grønne byfornyelse således vil kunne overstige detlejedes værdi.Såfremt de aftalte arbejder vil medføre en væsentlig lejeforhøjelse, eller hvis projektet kræver genhusning iombygningsperioden, foreslås det, at kommunalbestyrelsen kan træffe en beslutning om at ydeindfasningsstøtte til nedsættelse af huslejeforhøjelsen efter byfornyelseslovens almindelige regler. Endvidereforeslås det, at kommunalbestyrelsen kan tilbyde genhusning efter byfornyelseslovens kapitel 8.Det er i forslaget lagt til grund, at kommunalbestyrelsens beslutning om indfasningsstøtte og genhusningvil kunne træffes umiddelbart på grundlagaf huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse aflejeforhøjelsen samt den skriftlige erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssigekonsekvenser af projektet. Det vil således ikke være påkrævet med en bureaukratisk sagsbehandling forkommunen. Kommunalbestyrelsen har dog mulighed for at stille relevante krav, såfremt det findesnødvendigt.Energiselskabernes medvirken er et helt centralt element i grøn byfornyelse, også selvom det direktetilskud ofte vil udgøre en begrænset del af den samlede investering. Udlejer vil således også kunne opnårådgivning fra energiselskabet. Samtidig vil energiselskabets medvirken, f.eks. med et vist tilskud, antagelig
være vigtig for lejernes villighed til at indgå en aftale og også for kommunernes eventuelle medvirken.Endelig må det forventes, at etableringen af en lovfastsat ordning vil gøre energiselskaberne mereinteresserede i at opfylde deres spareforpligtelser via projekter inden for privat udlejningsbyggeri.Der vil i tilknytning til ovennævnte energispareaftale fra november 2009 og i samarbejde medenergiselskabernes brancheorganisationer blive søgt etableret nogle rammer for aftaler mellem energiselskabog udlejer som led i grøn byfornyelse, som gør det administrativt let for begge parter at forberede en aftale.Endvidere er det hensigten i forbindelse med den forestående genforhandling af aftalen at øgeenergiselskabernes tilskyndelse til at yde tilskud til energibesparende foranstaltninger som led i grønbyfornyelse.De certificerede energimærkningsfirmaers medvirken vurderes at være helt afgørende for at opnå lejernestilslutning til en aftale, idet det vil skabe den fornødne troværdighed omkring de forventedeenergibesparelser, og vil dermed også være vigtig for kommunernes eventuelle medvirken. Det er hensigten,at denne opgave for firmaerne vil komme til at indgå som en del af certificeringsgrundlaget iEnergistyrelsens certificeringsordning for energimærkningsfirmaer2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2Det er foreslået, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, vedgenudlejning, at ejendommen energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard. Efter forslaget kanen forbedring af et lejemål ved lejeledighed således ikke anses for gennemgribende, medmindre ejendommenhar en energistandard, der står i et rimeligt forhold til det forbedrede lejemål.Hermed signaleres det til ejere af private udlejningsejendomme, at det ikke er hensigtsmæssigt atgennemføre en gennemgribende forbedring af lejligheder i ejendomme, der ikke energimæssigt er i enacceptabel stand, og at det ikke er samfundsøkonomisk hensigtsmæssigt at tillade en særlig attraktivlejefastsættelse i ejendomme, hvor energiforbruget ikke er nedbragt til et forsvarligt niveau.Der er en klar sammenhæng mellem energimærke og stramningen af energikravene i bygningsreglementet.Særligt stramningen af varmeisoleringskravene i bygningsreglementet fra 1977 med virkning fra februar1979 resulterede i omtrent en halvering af det maksimale varmetab. Hvor bygningerne ibrugtaget før 1981energimæssigt er koncentreret om energimærke E og D - og hvoraf omkring 40 pct. af boligerne har etenergimærke på E eller større energibehov - er dette på boligerne ibrugtaget i perioden 1982-1991 reducerettil, at under 10 pct. af boligerne har et energimærke på E eller større energibehov.På denne baggrund foreslås det, at kravet om, at ejendommen energimæssigt har en nærmere angivetminimumsstandard, som forudsætning for, at en udlejer kan fastsætte lejen til det lejedes værdi efterboligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved genudlejning, efter at lejligheden er gennemgribende forbedret, istedet for blot at kræve en beregnet forbedringsforhøjelse, kan opfyldes på to måder:1.Ejendommen skal som helhed opfylde en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremmeaf energibesparelser i bygninger. .2. I ejendomme, der ikke har en energiramme på A-D, skal udlejeren forud for genudlejningen af engennemgribende forbedret lejlighed kunne dokumentere, at der er foretaget rene energiforbedringer inden foren periode på 2 år i boligdelen af ejendommen for et beløb svarende til 400 kr. pr. m� bruttoetageareal.For de ejendomme, der er nævnt under 2,indebærer forslaget, at ejeren må vurdere, enten om der skalforetages energimæssige investeringer i ejendommen, som vil gøre det muligt at opnå en energimærkning afejendommen med en energiramme på D, eller om der skal investeres mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal iboligdelen. I modsat fald vil lejen ikke kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, medmindreder er tale om en fredet ejendom, jf. herom nedenfor.Med en energiramme på A-Dstilles der krav om, at ejendommen energimæssigt i store træk skal opfylde dekrav, der gjaldt for nybyggeri med byggetilladelse fra 1979, for at der kan åbnes for den gunstigelejefastsættelse ved gennemførelse af en gennemgribende forbedring af lejligheder i ejendommen, menskravet om gennemførelse af energiforbedringer på mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelen afejendommen indebærer, at en stor del af de ejendomme, der har en energiramme på E, vil kunne opnå enenergimærkning med en energiramme på D.
De energimæssige krav til nybyggeri er senere strammet betydeligt, således at nybyggeri skal have enenergiramme på A efter den seneste skærpelse af kravene i Bygningsreglement 2010.Dette forslag vil således sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes ilejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold, som moderniseres efter lovændringens ikrafttræden.For at kunne foretage lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ved genudlejning af en lejlighed skal udlejerdokumentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser.Det er dog foreslået, at de skærpede regler ikke skal gælde for fredede ejendomme. Det skyldes, at frededeejendomme ikke er omfattet af kravet om energimærkning efter lov om fremme af energibesparelser ibygninger, og at der efter fredningslovgivningen kun kan foretages begrænsede ændringer i disse ejendommesåvel udvendigt som indvendigt, og at alle ændringer skal godkendes af fredningsmyndighederne.For fredede ejendomme vil der således ikke blive indført krav om en særlig energirammesom forudsætningfor, at lejen i gennemgribende forbedrede lejemål kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Forslaget er begrundet i, at det teknisk vil være vanskeligt at bringe disse ejendomme til at opfyldeenergikravet, bl.a. fordi der er meget begrænsede muligheder for at foretage ændringer i bygningerne somfølge af fredningen. Ændringer i fredede bygninger skal på forhånd godkendes af Kulturstyrelsen.Det er muligt entydigt at identificere denne gruppe ejendomme. Undtagelse af fredede ejendommemedfører således ikke, at der herved skabes muligheder for generelt at omgå de skærpede krav til anvendelseaf boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Det er kun fredede ejendomme, der foreslås undtaget fra kravet om en bestemt energimæssig stand somforudsætning for at benytte de særligt gunstige lejefastsættelsesregler efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.I andre ejendomme, hvor udlejer vurderer, at det ikke umiddelbart vil være rentabelt at gennemføreenergiforbedringer på mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen eller deninvestering, der er nødvendig for at opnå en energiramme på D, kanudlejer i stedet vurdere, om de foreslåedemuligheder for gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer og grøn byfornyelse vil gøre detrentabelt at gennemføre de energiforbedringer, der vil muliggøre en fortsat anvendelse afboligreguleringslovens § 5, stk. 2.2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelserForslaget vedrører forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede leje efter gennemførelse af enforbedring samt et forslag om, at den maksimale sagsbehandlingstid for en forhåndsgodkendelse ihuslejenævnet ikke må overstige 2 måneder.Udlejerorganisationerne har peget på, at det kan være en barriere for udlejerens gennemførelse afforbedringer, at det efter de gældende regler kan være vanskeligt for udlejeren på forhånd at vurdere denøkonomiske risiko herved.Baggrunden herfor er, at ikke alle huslejenævn ved forhåndsgodkendelsen tager stilling til, om udlejerenkan opkræve den fulde forbedringsforhøjelse, eller om der i praksis må foretages en reduktion heraf, pågrund af at den samlede leje kommer til at overstige det lejedes værdi, hvis lejeforhøjelsen gennemføres.Hertil kommer, at nogle huslejenævn har den praksis ikke at forhåndsgodkende lejefastsættelsen efterudlejerens gennemgribende forbedring af et lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i forbindelsemed genudlejning, fordi der ikke er tale om en forbedringsforhøjelse, men om en selvstændig lejefastsættelseefter det lejedes værdi.For nogle udlejere har det således ikke været muligt at opnå en høj grad af sikkerhed for, i hvilket omfanglejeforhøjelser som følge af forbedringer kan gennemføres og dermed klarlægge projektets rentabilitet. Disseudlejere kan derfor have behov for at kunne få en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet af, hvilken lejeudlejeren kan kræve, hvis et konkret forbedringsprojekt gennemføres.Huslejenævnet skal efter forslaget ikke blot tage stilling til lejeforhøjelsens størrelse, men også til, om densamlede leje herefter kommer til at overstige det lejedes værdi. Huslejenævnet skal ligeledes på udlejerensanmodning foretage forhåndsgodkendelse af gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslovens § 5,stk. 2.
Der er i lovforslaget medtaget en bestemmelse om, at huslejenævnenes sagsbehandlingstider forforhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser skal nedsættes til højst 2 måneder. Det vurderes at være afvæsentlig betydning for nytten af en forhåndsgodkendelse, at den meddeles hurtigst muligt efteransøgningen. Forslaget omfatter alle mulighederne i lejeloven og boligreguleringsloven for at få foretaget enforhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen som følge af gennemførelse af forbedringer, herundertotaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse.Det er hensigten at følge overholdelsen af sagsbehandlingstiden.2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbetDer er medtaget et forslag om at forhøje den maksimale godtgørelse, lejere i private lejeboliger kan opnåfor gennemførte råderetsarbejder i forbindelse med fraflytning, til samme niveau, som lejere i almenelejeboliger har mulighed for. Det er derfor foreslået, at den maksimale godtgørelse for lejerens råderetfastsættes til 110.252kr. i 2009-niveau, svarende til godtgørelsesbeløbet for lejere i almene boliger.Med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder i boliger i privateudlejningsejendomme, hvor udlejeren ikke har planer om at udføre sådanne arbejder. Energibesparendeforanstaltninger i boligen som fx efterisolering, opsætning af forsatsvinduer, montering af termostatventilerog gennemførelse af andre ressourcebesparende foranstaltninger er arbejder, som er omfattet af lejerensråderet. Herudover vedrører råderetten i det væsentlige arbejder vedrørende køkken og bad.Med forhøjelsen gives der således lejere øgede muligheder for selv at udføre energibesparende arbejder iboligen, og forslaget udgør derfor et element i den samlede indsats for at øge incitamenterne til, at dergennemføres forbedringer, som medvirker til at reducere energiforbruget.2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere af energiforbrug til køling.Byggeloven indeholder hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, at der i nybyggeri og beståendebebyggelse skal installeres målere til individuel måling af forbrugsposter, herunder vand og køling.Det påtænkes i medfør af byggelovens regler at udmønte EU-direktivet om energieffektivitet islutanvendelserneved at indføre krav om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling iflerbrugerejendomme.Der er imidlertid i den gældende lejelov ikke mulighed for, at udlejeren kan kræve, at der opsættesvandmålere til måling af lejernes forbrug af vand, ligesom der hverken i lejeloven, almenlejeloven ellererhvervslejeloven er fastsat regler om, hvorledes udlejeren kan få refunderet sine udgifter til leverance afkøling til den enkelte lejer ud over lejen.Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejeloven til, at udlejeren kan kræve opsat vandmålere ide enkelte boliglejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug. Efter forslaget skal udlejeren dog kunhave mulighed herfor, hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov.Samtidig foreslås det at muliggøre, at fordelingen af udgifterne til lejernes varmtvandsforbrug kan ske efterde målere, der opsættes for at måle lejernes vandforbrug. Målerne på tappestederne til varmt vand vil såledesfå en dobbelt funktion ved både at skulle anvendes til måling af en del af vandforbruget og til fordelingmellem lejerne af udgifterne til varmt vand.Endvidere foreslås det, at udlejeren i såvel private lejemål som i almene boliger og i erhvervslejemål fårmulighed for at forlange opsat målere til fordeling af energiforbruget til køling af de enkelte lejemål, hvisopsætningen er påbudt i henhold til lov. Muligheden omfatter såvel den situation, hvor udlejeren selv levererkølingen via sit eget køleanlæg i ejendommen, som den situation, hvor udlejeren får leveret kølingen fra etkollektivt forsyningsanlæg. Herved bliver det muligt for lejeren at få et bedre overblik over energiforbrugetog betalingen herfor, så lejeren kan opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter ved at nedsætte sit forbrug afkøling. Samtidig foreslås det, at der som for andre forbrugsleverancer som varme, varmt vand og koldt vandskal gælde regler for bl.a. a conto-betaling og regnskabsaflæggelse.Forslaget om opsætning af målere til fordeling af udgifterne til køling vil have størst praktisk betydning ierhvervslejemål, idet køling i øjeblikket ikke er udbredt anvendt i boliger.
Ændringen indebærer, at udlejeren bl.a. vil kunne kræve en forbedringsforhøjelse for opsætning af vand ogkølingsmålere til måling af lejernes individuelle forbrug af koldt og varmt vand samt køling, med 6 ugersvarsel vil skulle varsle overgangen til afregning efter vand- og kølingsmålere og samtidig have pligt til atnedsætte lejen i forbindelse med overgangen til fordelingen af forbruget efter vand- og kølingsmålere.3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige3.1. IndledningEn række enkeltforslag i lovforslaget har økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige.Det drejer sig især om, at nogle af forslagene skønnes at have huslejemæssige konsekvenser og dermedafledte konsekvenser for udgifter til individuel boligstøtte. Endvidere vil en reduktion i varmeforbruget iprivate udlejningsejendomme alt andet lige medføre lavere offentlige udgifter til det varmetillæg, som ydestil pensionister, der har en forholdsvis høj varmeudgift. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit 3.2.Herudover vil nogle af forslagene medføre en vis stigning i antallet af sager i huslejenævnene, idetnævnenes kompetence foreslås udvidet. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit 3.3.Lovforslaget medfører en reduktion af energiforbruget og har derfor en afledet effekt i form af tabtafgiftsprovenu for staten på afgiftsbelagt energiforbrug. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit 3.4.Eventuelle økonomiske konsekvenser af forslaget om udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere ogkølingsmålere bliver opgjort i forbindelse med udstedelse af Energistyrelsens bekendtgørelse, der udmønterændringen af byggeloven.I afsnit 3.5. sammenfattes lovforslagets samlede økonomiske og administrative konsekvenser for detoffentlige.3.2. Forslag med huslejekonsekvenserI det følgende gennemgås de enkelte forslag, der isoleret set har huslejekonsekvenser. Efterfølgende gøresrede for de samlede økonomiske konsekvenser. Det skal bemærkes, at en opgørelse af den samledenettoeffekt af de huslejemæssige konsekvenser af de enkelte forslag er forbundet med betydelig usikkerhed,blandt andet som følge af forslagenes adfærdsmæssige virkninger.3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for anvendelse af boligreguleringsloven § 5, stk. 2For at anvende § 5, stk. 2, vil der fremover blive stillet krav om, at ejendommen højst har et energibehovsvarende til et energimærke på D. Endvidere kan energikravet opfyldes ved, at udlejeren indengenudlejningen gennemfører energiforbedringer i hele ejendommen eller i boligdelen heraf på mindst 400 kr.pr. m� bruttoetageareal (2012-priser), jf. afsnit 2.2.3. Alt andet lige vil dette især på kort sigt begrænse denårlige tilgang af boliger, hvor lejen ved genudlejning fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Omkring 40 pct. af de private udlejningsboliger i ejendomme med mindst 7 boliger, opført før 1960, derblev energimærket i 2008, har et energiforbrug, der er for stort til at opfylde kravet. Selvom energikravet inogle af disse ejendomme kan opfyldes ved gennemførelse af de rentable energibesparelsesforslag, derfremgår af energimærket eller ved at gennemføre energiforbedringer i hele ejendommen på mindst 400 kr.pr. m� bruttoetageareal (2012-priser), må det antages, at indførelsen af energimæssige krav for anvendelse af§ 5, stk. 2 umiddelbart vil medføre en reduktion af antallet af boliger, der for første gang genudlejes efterdenne ordning. Det skønnes, at tilgangen reduceres med i størrelsesordenen 500 boliger årligt, svarende til �af den årlige tilgang. Dette medfører med betydelig usikkerhed en samlet reduktion i den forventede husleje iprivate udlejningsboliger på i størrelsesordenen knap 4 mio. kr. i ordningens første år (ved �- års effekt).Samtidig indføres bedre incitamenter til gennemførelse af investeringer i energibesparende foranstaltningervia forslag om aftalt grøn byfornyelse samt forslaget om gennemførelse af totaløkonomiske rentableforbedringer. Der må derfor i de kommende år forventes en stigende energistandard i den privateudlejningsboligsektor. Som følge heraf vil et stigende antal ejendomme opfylde mindstekravene tilenergistandard for anvendelse af § 5, stk. 2. Den begrænsende effekt af energikravene for anvendelse af § 5,stk. 2 vil derfor gradvist blive mindre. Efter 7 år skønnes det, at den gennemsnitlige årlige tilgang kun erreduceret med 35 boliger, der ikke kan opfylde energikravene. På langt sigt vil der således være tale om en
meget begrænset reduktion i anvendelsen af § 5, stk. 2, svarende til samlet set 350 boliger efter 10 år ud af enforventet tilgang på i alt 20.000 boliger efter gældende regler.Forslaget skønnes isoleret set at reducere det samlede investeringsomfang (forbedring og vedligeholdelse)med 43 mio. kr. i 2013 (�-årseffekt) og med 12 mio. kr. årligt på langt sigt (i 2025).3.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringerForslaget om, at udlejer kan få en forbedringsforhøjelse for hele sin investering i totaløkonomisk rentableenergiforbedringer vil alt andet lige medføre huslejestigninger. Det skønnes, at i størrelsesordenen 2.500private udlejningsboliger i det første år vil få foretaget totaløkonomisk rentable forbedringer. Dette omfangskal bl.a. ses på baggrund af, at energikravene for anvendelse af § 5, stk. 2 øger incitamenterne til at fåforetaget rentable forbedringer. Endvidere indeholder det nævnte antal også de boliger, hvor der også eftergældende regler ville blive gennemført de samme energimæssige forbedringer.Det skønnes med betydelig usikkerhed, at den gennemsnitlige årlige varmebesparelse udgør istørrelsesordenen 2.500 kr. pr. bolig i faste priser. Det skønnede gennemsnit må antages at dække over enstor spredning. Kravet om totaløkonomi indebærer, at den gennemsnitlige lejeforhøjelse via fuld udnyttelseaf varmebesparelsen permanent udgør 2.500 kr. pr. bolig. For de boliger, der også uden en ny ordning ville fåforetaget energibesparende foranstaltninger, antages en gennemsnitlig årlig huslejestigning på istørrelsesorden 500 kr., hvilket afspejler, at vedligeholdelsesdelen af den samlede investering nu også kanmedtages i lejeforhøjelsen. Under disse antagelser, vil forslaget isoleret set medføre årlige huslejestigningerpå i størrelsesordenen knap 1 mio. kr. samt årlige varmebesparelser på knap 1 mio. kr. i ordningens første år(ved �-års effekt). Alt andet lige vil potentialet for totaløkonomiske forbedringer gradvis blive mindre i taktmed den generelle forbedring af den private udlejningsboligmasse, herunder via anvendelse af de foreslåedenye muligheder i lejelovgivningen. Huslejeeffekten som følge af forslaget vil derfor vokse år for år, men denårlige vækst vil gradvist blive lavere.Forslaget skønnes isoleret at forøge det samlede investeringsomfang (ekskl. den nuværende aktivitet, derfremover vil blive omfattet) med 12 mio. kr. i 2013 (�-årseffekt) og med 13 mio. kr. årligt på langt sigt(2025).3.2.3. Aftalt grøn byfornyelseForslag til en aftale- og tilskudsmodel for energirenoveringer i privat udlejningsbyggeri ibyfornyelsesloven vil alt andet lige medføre huslejestigninger. Det skønnes, at i størrelsesordenen 1.000private udlejningsboliger årligt i de kommende 10 år vil få foretaget energirenoveringer efter grønbyfornyelse. I dette omfang indgår, at energikravene for anvendelse af § 5, stk. 2 øger incitamenterne til atforetage energimæssige forbedringer via aftalt grøn byfornyelse. Herefter skønnes det med betydeligusikkerhed, at tilgangen reduceres med i størrelsesordenen 50 boliger årligt, indtil der opnås et permanentniveau på i størrelsesordenen 500 boliger der årligt energirenoveres efter ordningen om grøn byfornyelse.Forslaget om grøn byfornyelse vurderes typisk at ville rette sig mod arbejder vedrørende ejendommensklimaskærm, hvor der er tale om arbejder med lang levetid og ofte lavere rentabilitet end eksempelvisisolering af tekniske installationer. Derfor skønnes det med betydelig usikkerhed at den gennemsnitligeårlige huslejeforhøjelse udgør i størrelsesordenen 3.500 kr. og modsvares af en gennemsnitlig årligvarmebesparelse på skønsmæssigt 3.000 kr. kr. pr. bolig (2012-priser). Under disse antagelser vil forslagetisoleret set medføre årlige huslejestigninger på i størrelsesordenen knap 1mio. kr. i ordningens første år (ved�-års effekt), samt årlige energibesparelser på størrelsesordenen knap 1 mio. kr. i ordningens første år (ved�-års effekt). Den samlede huslejeforøgelse som følge af grøn byfornyelse påvirkes ikke af, at der indføresmulighed for at yde indfasningsstøtte, da den samlede indfasningsstøtte til nedsættelse af huslejeforhøjelserefter byfornyelseslovens almindelige regler forudsættes at være konstant.Forslaget skønnes at forøge det samlede investeringsomfang med 13 mio. kr. i 2013 (�-årseffekt) og med40 mio. kr. årligt på langt sigt (2025).
3.2.4. RåderetAnvendelsen af de nuværende bestemmelser om individuel råderet i private udlejningsboliger vurderes atvære meget begrænset. Forslaget vedrørende forhøjelse af den maksimale godtgørelse for råderetsarbejderforventes at medføre en vis forøgelse i brugen heraf. Blandt andet på den baggrund og som følge af, at lejere,der gennemfører omfattende råderetsarbejder, må antages at have en længere restbotid end andre lejere,forventes forslaget især ikke på kort sigt at have nogen nævneværdig huslejeeffekt.3.2.5. De samlede udgiftsmæssige konsekvenser for boligstøtte og varmetillægSamlet set skønnes det, at lovforslaget medfører en nettoreduktion i huslejen på i størrelsesordenen knap 2mio. kr. i det første år, jf. afsnit 3.2.1-3.2.3, samt en samlet reduktion i varmeforbruget det første år på istørrelsesordenen knap 2 mio. kr., jf. afsnit 3.2.2 og 3.2.3.En samlet huslejereduktion på knap 2 mio. kr. medfører skønsmæssigt en reduktion i de årlige udgifter tilindividuel boligstøtte på i størrelsesordenen 0,4 mio. kr., heraf 0,1 mio. kr. i kommunale mindreudgifter, idetden statslige refusion af udgifterne til boligstøtte udgør omkring 70 pct. for boligsikring og boligydelse setunder ét.En samlet reduktion i varmeforbruget på i størrelsesordenen 2 mio. kr. skønnes med betydelig usikkerhedat medføre offentlige mindreudgifter til varmetillæg til pensionister på i størrelsesordenen 0,2mio. kr., herafunder 0,1 mio. kr. i kommunale mindreudgifter, da den statslige refusion af udgifterne til varmetillæg udgør75 pct. I tabellen er vist de økonomiske konsekvenser for det offentlige. Det er forudsat, at forslagetgennemføres, således at der kun bliver tale om �-års effekt i 2013.
Samlede økonomiske konsekvenser for staten og kommunerne af forslag med huslejekonsekvenser201320142015-2,0-1,4-0,6-1,4-1,0-0,3-3,4-2,4-1,02016-1,7-1,2-0,5-2,0-1,5-0,5-3,7-2,7-1,0(Mio. kr., 2012-prisniveau)Individuel boligstøtte-0,4-1,7- heraf staten-0,3-1,2- heraf kommunerne-0,1-0,5Varmetillæg-0,2-0,8- heraf staten-0,1-0,6- heraf kommunerne0,0-0,2I alt-0,6-2,5- heraf staten-0,4-1,8- heraf kommunerne-0,2-0,7Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift.
På længere sigt (2025) skønnes den akkumulerede reduktion i varmeudgifterne ved uændrede fasteenergipriser at udgøre 61 mio. kr. i 2012-priser, mens den samlede akkumulerede huslejestigning skønnes atudgøre 52 mio. kr. Langtidseffekten (2025) på de offentlige udgifter til boligstøtte og varmetillægskønnessamlet set at medføre merudgifter på omkring 4 mio. kr. årligt (2012-priser).3.3. Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandlingEnkelte af de foreslåede ændringer forventes at have konsekvenser for antallet af sager, der indbringes forhuslejenævnene. Det gælder den foreslåede kompetence for nævnene til at tage stilling tilforhåndsgodkendelse af huslejeforhøjelser samt godkendelse af aftaler om grøn byfornyelse. Der indføres enlovbestemt hensigtserklæring, hvorefter huslejenævnene skal behandle en anmodning omforhåndsgodkendelse indenfor 2 måneder. Denne hensigtserklæring kan påvirke prisen pr. sag. I ejendommeomfattet af grøn byfornyelse vil der efterfølgende ske en begrænset reduktion af sagsantallet, dahuslejeforhøjelsen ikke kan indbringes for nævnet. Dette må også forventes at være tilfældet i ejendommemed totaløkonomisk rentable forbedringer på grund af dokumentationskravene.
Samlet forventes antallet af indbragte sager øget med i størrelsesordenen 100 sager pr. år. Underforudsætning af, at udgifterne pr. sag udgør 4.000 kr., medfører det årlige kommunale merudgifter på 0,4mio. kr. (2012-priser). Hertil kommer, at hensigtserklæringen vurderes at medføre begrænsede kommunalemerudgifter på i alt 0,1 mio. kr. årligt (2012-priser). I 2013 skønnes de samlede administrative merudgifter atudgøre 0,1 mio. kr. som følge af, at lovforslaget først træder ikraft pr. 1. april 2013, og idet der må påregnesen indfasningsperiode. Efter 2013 skønnes udgifterne at udgør 0,5 mio. kr. om året..3.4. Afledte provenumæssige konsekvenser for energiafgifter af reduceret energiforbrugI overensstemmelse med formålet om at fremme energibesparelser i private lejeboliger skønneslovforslaget at medføre en reduktion af energiforbruget i det private udlejningsbyggeri. Forslaget vil derfor –alt andet lige - medføre et afledt provenutab for staten på afgiftsbelagt energiforbrug.Forslaget skønnes således med betydelig usikkerhed at medføre en reduktion i varmeforbruget istørrelsesordenen 7.000 GJ fjernvarmeforbrug i det første år (ved �-års effekt), hvilket skønnes at medføre etindirekte afledt provenutab for staten på afgifter i størrelsesordenen 0,4 mio. kr. På længere sigt (2025)skønnes den akkumulerede reduktion i fjernvarmeforbruget at medføre et afledt afgiftsprovenutab for staten istørrelsesordenen 17 mio.kr. i 2012-priser.Økonomiske afgiftsmæssige konsekvenser for staten af reduktion i energiforbrug(Mio. kr., 2012-prisniveau)2013201420152016Tabt afgiftsprovenu0,42,23,85,4Anm.: En positiv værdi angiver en mindreindtægt.
3.5. Samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det offentligeI tabellen er vist de samlede økonomiske konsekvenser af lovforslaget for staten og kommunerne, jf. afsnit3.2.5, 3.3 og 3.4. Opgørelsen er således inkl. afledt effekt i form af tabt afgiftsprovenu for staten påafgiftsbelagt energiforbrug. Lovforslaget har ikke økonomiske konsekvenser for regionerne.Lovforslagets samlede økonomiske konsekvenser for stat, regioner og kommuner(Mio. kr., 2012-prisniveau)2013201420152016Staten0,00,41,42,7Kommunerne0,0-0,2-0,5-0,5Regionerne0,00,00,00,0I alt0,00,20,92,2Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift.Det afledte afgiftsprovenutab finansieres via forsyningssikkerhedsafgiften, jf. aftalen af 22. marts 2012 omden danske energipolitik 2012-2020.Endvidere forventes forslaget at medføre begrænsede statslige merudgifter til tilretning af Ministeriet forBy, Bolig og Landdistrikters administrative it-system på byfornyelsesområdet. Disse merudgifter afholdesindenfor ministeriets eksisterende ramme.De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL.Lovforslaget skønnes at reducere det samlede investeringsomfang med 18 mio. kr. i 2013 (�-års effekt) ogforøge det med 41 mio. kr. årligt på lang sigt (2025).
4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivetNogle af de forslag, der tilskynder til at reducere energiforbruget i private udlejningsejendomme, vil gøredet muligt for udlejer at opnå et højere eller mindre risikobehæftet afkast af forbedringsinvesteringer på detteområde, og dermed alt andet lige gøre den samlede ejendomsdrift mere rentabel.Disse effekter berører også kommunalt ejede udlejningsboliger, der er omfattet at den private lejelovning.For energiselskaberne skønnes forslaget om grøn byfornyelse at medføre en markant forøgelse af den delaf deres spareforpligtelser, der realiseres gennem energibesparende foranstaltninger i det privatelejeboligbyggeri. I forhold til andre projekter, som støttes af energiselskaberne, vil projekter under grønbyfornyelse, der på forhånd er blevet behandlet af et certificeret energimærkningsfirma, giveenergiselskaberne et mere fyldestgørende grundlag at foretage støtteberegning på, hvilket medfører enmindreindsats i sagsbehandlingen.5. Administrative konsekvenser for borgerneLovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.6. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget forventes at medføre en reduktion af energiforbruget i de private udlejningsboliger som følgeaf, at flere af forslagene tilskynder og/eller gør det lettere for især udlejeren at gennemføre energibesparendeforanstaltninger i private udlejningsboliger. Dette vil medføre mindre CO2–udledning og dermed enmindsket miljøbelastning. Den årlige varmebesparelse, som forventes at komme fra henholdsvis forslaget omtotaløkonomiske rentable forbedringer og forslaget om grøn byfornyelse, skønnes i 2025 at udgøre nettoomkring 95 mio. kWh og dermed en årlig CO2-reduktion på i størrelsesordnen 10.000 tons CO2.7. Forhold til EU-rettenLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.8. HøringLovforslaget er sendt i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatsamfundet, Arkitektforeningen,BAT-Kartellet, BL, BOSAM, Byfornyelseskonsulenterne A/S, Byggeskadefonden vedr. Bygningsfornyelse,Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, BygningsFredningsForeningen, Danmarks Lejerforeninger,Dansk Byggeri, Danske Arkitektvirksomheder, Dansk Energi, Dansk Fjernvarme, DI, Danske Udlejere, DenDanske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, ErhvervslejernesLandsorganisation, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Forsikring og Pension, Frederiksberg Kommune,Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, I.C.Byfornyelse, KL, Kuben Byfornyelse Danmark A/S, Københavns Kommune, Landbrug & Fødevarer,Landdistrikternes Fællesråd, Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret,Præsidenten for Østre Landsret, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, sbs rådgivning A/S, StatensByggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet, Søren Garde Rådgivning og TEKNIQ.9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser
Positive konsekvenser/mindreudgifterØkonomiskekonsekvenser for stat,kommuner og regionerKommunalemindreudgifter på 0,2mio. kr. i 2014, 0,5 mio.kr. i 2015 og 2016.
Negativekonsekvenser/merudgifterOffentlige merudgifterpå 0,2 mio. kr. i 2014,0,9 mio. kr. i 2015 og2,2 mio. kr. i 2016.Heri indgår kommunalemerudgifter vedrørendehuslejenævnssager på
Administrativekonsekvenser for stat,kommuner og regioner
Ingen.
Økonomiskekonsekvenser forerhvervslivetAdministrativekonsekvenser forerhvervslivetAdministrativekonsekvenser forborgerneMiljømæssigekonsekvenserForholdet til EU-retten
Mulighed for mererentabel ejendomsdriftIngen.
0,5 mio. kr. om året.En begrænsetmerbelastning forkommunerne, jf.økonomiskekonsekvenser.Ingen
Ingen
Ingen.
Ingen
Reduktion afIngenenergiforbruget i deprivate udlejningsboligerLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.
Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelserTil § 1Til nr. 1Det foreslås, at en ny lejer i lejeaftalen skal gøres opmærksom på, at der i ejendommen er gennemførtenergiforbedringer som aftalt grøn byfornyelse.Efter forslaget i § 1, nr. 7, indgår forbedringen og lejeforhøjelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikkeved vurderingen af lejen og det lejedes værdi.Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at der er sket energiforbedringer i lejemålet ogejendommen, da lejeforhøjelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikke er begrænset til en beregning pågrundlag af de rene forbedringsudgifter, men beregnes på grundlag af de rimelige udgifter tilenergiforbedringerne. Lejeforhøjelsen kan således være større end en almindelig forbedringsforhøjelse.Det foreslås endvidere, at udlejerens manglende oplysning i lejeaftalen om forholdet skal medføre, at derikke lovligt kan opkræves en lejeforhøjelse efter § 58 a hos den nye lejer. Udlejeren kan i så fald aleneopkræve den forbedringsforhøjelse, der kunne være beregnet og opkrævet efter lejelovens §§ 58 og 59 ogevt. boligreguleringslovens § 27.Endelig er det foreslået, at hvis udlejeren har opkrævet en lejeforhøjelse som følge af energiforbedringerefter aftalt grøn byfornyelse, uden at det i lejeaftalen udtrykkeligt er oplyst, at der er gennemført aftalt grønbyfornyelse, kan lejeren kræve tilbagebetalt den for meget betalte leje. Lejerens krav forrentes efterlejelovens § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt.Til nr. 2, og 4Byggeloven indeholder hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, at der i nybyggeri og beståendebebyggelse skal installeres målere til individuel måling af forbrugsposter, herunder vand.Det påtænkes i medfør af byggeloven at indføre krav om individuel måling af varmt og koldt vand iflerbrugerejendomme.
Der er imidlertid i den gældende lejelov ikke mulighed for, at udlejeren kan kræve, at der opsættesvandmålere til måling af lejernes forbrug af vand.Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejelovens § 46 j, stk. 1, til, at udlejeren kan kræve opsatvandmålere i de enkelte lejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug. Efter forslaget skal udlejerendog kun have mulighed herfor, hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov.Samtidig foreslås det gennem en ændring af lejelovens § 37, stk. 3, at muliggøre, at fordelingen afudgifterne til lejernes varmtvandsforbrug kan ske efter de målere, der for at måle lejernes vandforbrugopsættes efter den foreslåede § 46 j, stk. 1. Målerne på tappestederne til varmt vand vil således få en dobbeltfunktion ved både at skulle anvendes til måling af en del af vandforbruget og til fordeling mellem lejerne afudgifterne til opvarmning af varmt vand.Forslaget får som følge af lejelovens § 37, stk. 4, den betydning, at også udgiften til opsætning afvarmtvandsmålere anses for en forbedring. Forslaget indebærer selvsagt ikke, at der kan kræves mere end énforbedringsforhøjelse for opsætning af varmtvandsmålere, selv om de skal anvendes som såvel forbrugs-som fordelingsmålere.Forslaget indebærer som følge af lejelovens § 37, stk. 5, at også en beslutning om, at varmtvandsforbrugetskal fordeles efter målere kan gennemføres med 6 ugers varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse.Forslaget om ændring af § 46 j indebærer ikke ændringer i de øvrige regler i lejelovens kapitel VII B omvandregnskaber m.v.Udlejeren vil således bl.a. kunne kræve en forbedringsforhøjelse for opsætning af vandmålere til måling aflejernes individuelle forbrug af koldt og varmt vand, varsle overgangen til afregning efter vandmålere ognedsætte lejen i forbindelse med overgangen til fordelingen af forbruget efter vandmålere.Til nr. 3Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 10 foreslås at indsætte et nyt stk. 3 i lejelovens § 58.Til nr. 5Det foreslås, at der indsættes et selvstændigt kapitel om udgifter til køling m.v. Herved får udlejertilsvarende muligheder for ud over lejen at få refunderet sine udgifter til energi til køling af de enkeltelejemål, som gælder for leverancer af vand og varme.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed forat tilpasse sit forbrug af køling med henblik på at opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter.I § 46 r er det foreslået, at såvel et flertal af lejerne som beboerrepræsentanterne kan forlange opsat måleretil måling af lejernes forbrug af energi til køling af lejemålene. Som for måling af vandforbrug er detforeslået, at udlejeren kun skal kunne forlange opsat målere til måling af energiforbruget til køling, hvis deter påbudt i henhold til lov, herunder hvis målerkravet er fastsat i en bekendtgørelse. Beslutningen kangennemføres med 6 ugers varsel til en kølingsperiodes begyndelse.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for forbruget af energi til køling. I regnskabet kanudlejeren kun medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen, hvis der er tale om etkøleanlæg i ejendommen, som udlejeren selv står for driften af, jf. dog nedenfor.Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, er detforeslået, at udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som det kollektive anlæg opkræver forkølingsleverancen. Dette svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra et kollektivtvarmeforsyningsanlæg.Som for varmeregnskaber er det foreslået, at udlejeren i regnskabet kan medtage udgifter til kontrol,eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til køling, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger.Vedligeholdelsesudgifter er ikke omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Udgifter tilvedligeholdelse og fornyelse af anlægget skal udlejeren derfor som for andre indretninger i ejendommenafholde af sin lejeindtægt, herunder af beløb, der er afsat til udvendig vedligeholdelse.
Det foreslås, at lejernes udgifter til kølingsbidrag skal være en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og atopsætning af målere skal anses for en forbedring. Dette svarer til, hvad der gælder for udlejerens leveranceraf vand og varme.De foreslåede bestemmelser i §§ 46 s-46 y svarer til bestemmelserne i lejelovens §§ 38-43 om varme- ogvarmtvandsregnskaber.Som for vandudgifter er det i § 46 z foreslået, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til den del afudgiften til køling, der før opsætning og afregning efter målere var indeholdt i lejen, når lejerne overgår tilsærskilt afregning efter kølingsforbrug.I § 46 æ er det foreslået, at reglerne om kølingsregnskaber skal kunne fraviges i samme omfang somreglerne for varme og varmtvandsregnskaber.Til nr. 6 og 8Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra de totaløkonomiskrentable energiforbedringer, der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 9 til ny § 58, stk. 3, og den aftaltegrønne byfornyelse, der kan gennemføres efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer oglejelovens § 58 a, jf. forslagets § 3, nr. 1.Samtidig er det foreslået i nr. 8, at lejemål, hvor der er gennemført totaløkonomisk rentable forbedringer ogaftalt grøn byfornyelse, ikke skal indgå i sammenligningsgrundlaget, når størrelsen af det lejedes værdi skalafgøres. Herved hindres det, at disse typer forbedringer generelt kommer til at påvirke størrelsen af detlejedes værdi, udtrykt som den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarendelejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3, og § 58 a kan gennemføres og opretholdes, selvom lejen for lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi.Forslaget indebærer ikke, at en udlejer kan opretholde en leje, der før lejeforhøjelsen for gennemførelse aftotaløkonomisk rentable forbedringer eller aftalt grøn byfornyelse oversteg det lejedes værdi, uden at der varhjemmel hertil, fx som følge af gennemførelse af arbejder efter lejelovens § 46 a, stk. 3.Forbedringsforhøjelserne vil i så fald skulle reduceres i samme omfang, som den tidligere leje oversteg detlejedes værdi.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til nr. 7, 10og 11.Til nr. 7 og 11Lejefastsættelsen bliver efter forslaget frigjort fra de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen om, atkun forbedringsarbejder kan danne grundlag for lejeforhøjelse.Efter det foreslåede § 58 a, stk. 1, er det den samlede ombygningsudgift for de energibesparende arbejder,der er aftalt, som vil kunne danne grundlag for en lejeforhøjelse. Efter bestemmelsen kan således ogsåvedligeholdelsesarbejder danne grundlag for lejeforhøjelse.Lejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimum for lejens størrelse – det lejedes værdi – somlejelovgivningen som hovedregel fastsætter. Ved beregning af lejeforhøjelsen som følge af de aftalteenergiforbedringer, kan der endvidere ses bort fra sparet fremtidig vedligeholdelse.Det er derfor i nr. 7 foreslået, at lejelovens § 47, stk. 1, ændres, således at der ved vurderingen af lejen ogdet lejedes værdi skal ses bort fra energiforbedringer, der er gennemført efter kapitel 6 A i lov ombyfornyelse og udvikling af byer om aftalt grøn byfornyelse, og den tilhørende lejeforhøjelse, der foretagesefter § 58 a.Samtidig foreslås det i § 58 a, stk. 1, præciseret, at udlejer ikke har mulighed for at opkræve størrelejeforhøjelse, end den, udlejer og lejere har aftalt på grundlag af huslejenævnets forhåndsgodkendelse aflejen, som er udleveret til lejerne efter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer.Det er dog kun den del af de samlede udgifter, der vedrører lejemål, der helt eller delvist anvendes tilbeboelse, som skal kunne danne grundlag for lejeforhøjelse i boligerne. Det er derfor med § 58 a, stk. 2,
foreslået, at udgifter, der vedrører hele ejendommen, dvs. også arealer, der anvendes til andet end beboelse,skal fordeles mellem lejemål, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse, og lejemål, der anvendes tilandet end beboelse.Det er en betingelse for at opkræve lejeforhøjelsen, at arbejderne er gennemført, og at udgiften erdokumenteret. Den samlede ombygningsudgift udgør således det maksimale beløb, som kan lægges til grundfor beregning af den lejeforhøjelse, som udlejer og lejere maksimalt kan aftale. Udlejer og lejere kan fritaftale en lavere lejestigning, end den der maksimalt kan aftales efter loven.I forhåndsgodkendelsen skal huslejenævnet efter forslaget i § 1, nr. 13, og § 2, nr. 7, på grundlag af deforeslåede regler i § 58 a tage stilling til lejeforhøjelsen for gennemførelsen af den aftalte grønnebyfornyelse. Samtidig skal nævnet tage stilling til, hvor stor en lejeforhøjelse der kunne være gennemførtefter de almindelige regler om forbedringer i lejelovens § 58 og boligreguleringslovens kapitel IV.Den fordeling, der er foreslået i § 58 a, stk. 5, af de udgifter, der kan danne grundlag for lejeforhøjelse, vilsåledes efter forslaget indgå i huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsens størrelse eftergennemførelsen af de aftalte energiforbedringer.De grundlæggende betingelser for lejeforhøjelsens beregning er beskrevet i § 58 a, stk. 3, hvor det foreslås,at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal kunne give en passende forrentning af den udgift, der medrimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse,administration, forsikring og lignende. Det er således de samlede udgifter til de aftalte arbejder, der skal værerimelige, for at lejeforhøjelsen kan beregnes på grundlag heraf.Lejefastsættelsen efter stk. 1 gælder også for lejere af lejemål, der helt eller delvist anvendes til beboelse,og hvor lejeren ikke har tilsluttet sig aftalen, men hvor lejemålet er omfattet af aftalen som følge af flertalletsvedtagelse.Den fremtidige husleje, som aftales, er bindende, også i forhold til nye lejere, herunder lejere, der flytterind i lejemål, der var uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.I § 58 a, stk. 4, er det foreslået, at hvis udlejer og lejere har aftalt, at eventuelt indestående på ejendommensvedligeholdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning skal anvendes som delvis finansiering afombygningsarbejderne, kan den del af udgiften, der herigennem dækkes, ikke indgå i beregningen aflejeforhøjelsen efter ombygningens gennemførelse. Hvis det indgår som en del af aftalen om grønbyfornyelse, at et energiselskab yder tilskud til projektet ved at erhverve den beregnede energibesparelse, ogat dette tilskud skal fratrækkes i de udgifter, der danner grundlag for lejeforhøjelsen, vil den del af projektet,der finansieres med tilskuddet, således ikke kunne medføre en lejeforhøjelse.Det foreslås i § 58 a, stk. 5, at lejeforhøjelsen skal fordeles indbyrdes mellem de lejemål, der er omfattet afaftalen efter byfornyelseslovens kapitel 6 A, på grundlag af bruttoetagearealet af de enkelte omfattedelejemål i forhold til det samlede bruttoetageareal af de lejemål, der er omfattet af aftalen om grønbyfornyelse.Det foreslås i § 58 a, stk. 6, at hvis aftalen mellem ejeren og lejerne er eller bliver ugyldig eller ophæves,vil lejeforhøjelsen efter ombygningen skulle ske efter lejelovgivningens almindelige regler. Det vil sige, atudlejer vil kunne kræve lejeforhøjelse for gennemførte forbedringer af det lejede inden for grænsen for detlejedes værdi, men der vil ikke kunne kræves lejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder.Hvis aftalen mellem ejeren og lejerne konstateres ugyldig eller ophæves inden iværksættelsen afforbedringsarbejderne m.v., finder bestemmelsen i lejelovens §§ 58-59 a og boligreguleringslovens § 27anvendelse. Ved iværksættelsen forstås den fysiske iværksættelse af arbejderne.Dette medfører, at beboerrepræsentanterne efter lejelovens § 66, stk. 1, skal have adgang til at ytre sig føriværksættelsen.Endvidere medfører det, for så vidt angår ejendomme beliggende i uregulerede kommuner bl.a., at udlejerefter lejelovens § 58 kun kan forlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, samt atbestemmelserne om varsling af lejeforhøjelse efter lejelovens § 59, stk. 1, bestemmelserne om foreløbiglejeforhøjelse efter lovens § 59, stk. 3, bestemmelserne om indbringelse for boligretten efter lovens § 59, stk.4, og bestemmelserne om forhåndsgodkendelse efter lovens § 59 a finder anvendelse.
I de regulerede kommuner medfører det bl.a., at udlejeren efter boligreguleringslovens § 27, stk. 1, kun kanforlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, samt at bestemmelserne om foreløbiglejeforhøjelse, jf. lovens § 27, stk. 4, og bestemmelserne i lovens §§ 23-26 om varsling af iværksættelse,indbringelse for huslejenævnet for så vidt angår forbedringens hensigtsmæssighed, forhåndsgodkendelsesamt erstatningsboliger, jf. § 27, finder anvendelse.Hvis aftalen mellem ejeren og lejerne konstateres ugyldig eller ophæves efter iværksættelsen afforbedringsarbejderne m.v., finder bestemmelserne i lejelovens § 58 og bestemmelserne iboligreguleringslovens § 27 anvendelse, uanset at bestemmelsen i lejelovens § 66, stk. 1, litra b, ogbestemmelserne i boligreguleringslovens §§ 23-26 ikke er iagttaget.Dette medfører, for så vidt angår ejendomme beliggende i uregulerede kommuner bl.a., at udlejeren efterlejelovens § 58 kun kan forlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, samt atbestemmelserne om varsling af lejeforhøjelse efter lejelovens § 59, stk. 1, bestemmelserne om foreløbiglejeforhøjelse efter lovens § 59, stk. 3, og bestemmelserne om indbringelse for boligretten efter lovens § 59,stk. 4 finder anvendelse.I de regulerede kommuner medfører det bl.a., at udlejeren efter boligreguleringslovens § 27, stk. 1, kun kanforlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, samt at bestemmelserne om foreløbiglejeforhøjelse, jf. lovens § 27, stk. 4, finder anvendelse.Det foreslås altså, at der i denne relation kan ses bort fra de ovenfor omtalte bestemmelser i lejelovens § 66og boligreguleringslovens §§ 23-26.Efter det foreslåede § 58 a, stk.7, skal lejeforhøjelse ske med 3 måneders varsel, såfremt andet ikke eraftalt. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor de aftalte arbejder er gennemført.I henhold til forslagets § 58 a, stk. 8, skal krav om lejeforhøjelse efter arbejdernes gennemførelse varslesefter reglerne i § 58 a, jf. § 59, i lov om leje med fradrag af indfasningsstøtten efter byfornyelsesloven. Detskal således efter forslaget fremgå af varslingen, at der ydes indfasningsstøtte til den aftalte grønnebyfornyelse og størrelsen af støtten.Forslaget indebærer endvidere et krav om, at varslingen til lejerne skal indeholde oplysning om vilkårenefor aftrapningen af indfasningsstøtten. Udlejeren skal således oplyse om indholdet af byfornyelseslovens §50 h. Disse oplysninger vedrører bl.a., at indfasningsstøtte kan ydes i 10 år, at den aftrappes hvert år med ligestore beløb, og at den kun ydes til boliger, der bebos af lejere, der var lejere af de pågældende boliger på dettidspunkt, hvor lejeforhøjelsen blev varslet.Efter forslagets § 58 a, stk. 9, kan senere lejeforhøjelser, der er en følge af reguleringen afindfasningsstøtten efter forslaget til byfornyelseslovens § 50 h, stk. 2, gennemføres uden særlige formkravved, at udlejeren giver lejerne skriftlig besked herom i stedet for at foretage sædvanlig varsling aflejeforhøjelsen efter lejelovgivningens regler.Til nr. 9Som en forenkling foreslåsdet at ophæve henvisningen til, at der ved vurderingen af det lejedes værdi skalses bort fra forbedringer efter lejelovens § 46 a, stk. 3, og forbedringer, der er finansieret med beløb, der eromfattet af lejelovens § 63 a. Det fremgår allerede af lejelovens § 47, at der ved vurderingen af det lejedesværdi skal ses bort fra disse forbedringer.Det er således ikke hensigten med forslaget at ændre den gældende retstilstand, hvorefter enforbedringsforhøjelse ikke kan gennemføres i det omfang, den samlede leje efter forbedringensgennemførelse kommer til at overstige det lejedes værdi.Forslaget skal ses i sammenhæng med, at det i nr. 12 og § 2, nr. 6, er foreslået, at huslejenævnet ved sinforhåndsgodkendelse skal tage stilling til, om den samlede leje efter forbedringsforhøjelsen efter lejelovens §58, stk. 1 og 2, vil kunne oppebæres.Til nr. 10
I udlejningsejendomme, hvor udlejeren leverer varme og varmt vand til boligerne, refunderer lejerneudlejerens udgifter til opvarmning af boligerne og af lejernes forbrug af varmt vand i ejendommen ved sidenaf lejen. Hvis udlejeren efter de gældende regler gennemfører forbedringer, herunder energibesparendeforanstaltninger, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse for forbedringen, mens det udelukkende kommerlejeren til gode, at udgifterne til energiforbruget reduceres.I forbindelse med udførelse af energibesparende arbejder vil der normalt indgå elementer, som efter detlejeretlige vedligeholdelsesbegreb vil skulle fradrages investeringen, da kun egentlige forbedringsarbejderefter de gældende regler kan danne grundlag for en forbedringsforhøjelse. Udlejer kan finansierevedligeholdelsesudgifter over henlæggelserne til udvendig vedligeholdelse, men vil ikke kunne få et afkast afdenne del af investeringen. For at fremme investeringer i energibesparende arbejder foreslås derfor, at derindføres en særlig ordning for lejeforhøjelse for energibesparende foranstaltninger, der er totaløkonomiskrentable.Det foreslås, at udlejeren skal kunne medtage hele investeringen i beregningen af lejeforhøjelsen, når der ertale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og det dokumenteres, at lejernes årlige besparelse somfølge af det reducerede energiforbrug udgør mindst samme beløb som den årlige forbedringsforhøjelse.Der skal ikke efter forslaget som en del af de totaløkonomisk rentable forbedringer kunne gennemføresandre arbejder end energibesparende foranstaltninger og de vedligeholdelsesarbejder, der indgår som en delheraf, eller som er nødvendige følgearbejder til energibesparelsesarbejderne. Såfremt der samtidiggennemføres arbejder, som ikke vedrører totaløkonomisk rentable forbedringer, kan udgifterne til dissearbejder ikke medtages ved beregningen af lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3. I det omfang, der er tale omforbedringer, må lejeforhøjelsen beregnes efter § 58, stk. 1 og 2.Der er alene tale om et supplement til de gældende regler om forbedringsforhøjelser, jf. lejelovens § 58,stk. 1 og 2. De gældende regler kan således fortsat anvendes ved energiforbedringsarbejder, der ikke ertotaløkonomisk rentable, eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for de nye regler om totaløkonomi,ligesom de fortsat kan anvendes ved alle andre typer af forbedringsarbejder.Det foreslås, at der gives ministeren for by, bolig og landdistrikter bemyndigelse til at fastsætte de nærmereregler for en sådan ordning og beregningen af lejeforhøjelsen i en bekendtgørelse.Det er hensigten heri at fastsætte regler om, at de totaløkonomisk rentable forbedringer skal opgøres påejendomsniveau med udgangspunkt i besparelsesforslagene i et energimærke, jf. lov om fremme afenergibesparelser i bygninger, for ejendommen. Udgifterne til gennemførelse af de totaløkonomisk rentableforbedringer skal derfor fordeles på de lejemål, udgifterne vedrører, i forhold til investeringen i det enkeltelejemål, mens den del af udgifterne, der vedrører hele ejendommen, fordeles på lejemålene efter m�bruttoetageareal. Herved sikres den bedst mulige sammenhæng mellem reduktionen af energiudgiften i etlejemål og lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer.Efter bekendtgørelsen om energimærkning af bygninger har energimærkninger gyldighed i 10 år. Hvis derved energimærkningen identificeres besparelser med en tilbagebetalingstid på under 10 år, der tilsammenudgør mere end 5 pct. af energiforbruget, nedsættes gyldigheden til 7 år.Ved energimærkningen foretages der bl.a. en registrering af bygningerne på ejendommen og en beregningaf bygningens energimæssige ydeevne, og der opstilles forslag til rentable energibesparende foranstaltninger.Da totaløkonomiordningen indebærer en favorabel forbedringsforhøjelse, er det ikke hensigten, atlejeforhøjelsen skal kunne opretholdes, hvis udlejeren vælger at lade forbedringsdelen af investeringen ienergibesparelserne indgå ved opgørelsen af det investeringskrav, som gælder for moderniserede lejemål, derkan udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det er derfor foreslået i § 2, nr. 1, som en ændring afboligreguleringslovens § 5, stk. 2, at udlejeren ikke samtidig kan opnå lejeforhøjelse efter de attraktive reglerom totaløkonomisk rentable forbedringer og efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for de samme arbejder.Der skal stilles præcise krav til dokumentationen af totaløkonomien og dermed til, hvordan besparelsenberegnes. Det er hensigten, at beregningen af totaløkonomien skal tage sit udgangspunkt i bygningensenergimæssige karakteristika før gennemførelsen af totaløkonomiprojektet, og beregne totaløkonomien udfra dette. Vurderingen vil således ikke tage hensyn til, om beboerne ændrer adfærd efter gennemførelsen afprojektet, f.eks. ved at bruge varmebesparelsen som en anledning til at skrue op for varmen.
For at sikre bedst mulig dokumentation af totaløkonomiprojektet, er det hensigten at stille krav om eksterngennemgang af projektet. Siden 2011 foretages energimærkningen udelukkende af virksomheder, som ercertificeret hertil. Det er derfor hensigten at stille krav om, at der forud for projektets påbegyndelse indhentesen vurdering fra en certificeret energimærkningsvirksomhed af, om de energimæssige forudsætninger ihenseende til såvel anlæg som drift er holdbare.Udlejerens udgifter til dokumentation fra et certificeret energikonsulentfirma vil kunne medtages som endel af udgiften til projektet. Hvis projektet ikke gennemføres, vil udlejeren ikke være stillet på anden måde,end hvis et almindeligt forbedringsprojekt opgives, efter at udlejeren har afholdt udgifter til undersøgelserm.v. Der er således ikke adgang til at kræve forgæves afholdte udgifter til dokumentation refunderet aflejerne.For at give udlejeren bedre muligheder for at vurdere de økonomiske konsekvenser af en investering itotaløkonomisk rentable energiforbedringer vil udlejeren efter de almindelige regler kunne anmodehuslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af, hvilken lejeforhøjelse projektet vil kunne generere.Huslejenævnet skal i den forbindelse vurdere udgifterne til projektet, herunder om de afholdte udgiftererrimelige, og om der foreligger dokumentation for den totaløkonomiske rentabilitet.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil et krav om forbedringsforhøjelse reelt medføre,at lejeforhøjelsen reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi.Huslejenævnet skal derfor efter forslaget i § 1, nr. 12, ligeledes tage stilling til, om den gældende lejeoverstiger det lejedes værdi, således at lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer ikke kangennemføres fuldt ud.Udlejeren bør ligeledes undersøge mulighederne for at opnå rådgivning fra et energiselskab om, hvilkeinitiativer der hensigtsmæssigt kan medtages i et totaløkonomisk projekt med henblik på at opnå den bedstmulige rentabilitet. En sådan rådgivning vil kunne medvirke til at styrke udlejerens beslutningsgrundlag.Til nr. 12Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelse med forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdereselve lejeforhøjelsen for forbedringerne, men tillige skal vurdere den samlede leje efter forbedringerne.Nævnet skal således vurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med lejelovgivningens regler,herunder om lejen overstiger det lejedes værdi.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil et krav om forbedringsforhøjelse medføre, atlejeforhøjelsen reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi.Huslejenævnet skal derfor i de tilfælde, hvor udlejeren vil gennemføre totaløkonomisk rentable forbedringerog anmoder om en forhåndsgodkendelse, tage stilling til, om den gældende leje overstiger det lejedes værdi,således at lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer ikke kan gennemføres fuldt ud.Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst mulige grundlag for gennemførelse af forbedrings-og moderniseringsarbejder og derigennem øge incitamenterne til forbedringer af den private lejeboligmasse.Til nr. 13Det er i lovforslagets § 3, nr. 1, foreslået, at lejerne før indgåelsen af en aftale om grøn byfornyelse fårmulighed for at vurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå aftalen. Til brug for denne vurdering skaludlejeren anmode huslejenævnet om at forhåndsgodkende, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves eftergennemførelsen af de energisparende arbejder, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse, og hvor storen lejeforhøjelse, der efter de almindelige regler i lejelovens § 58, stk. 1-2, kan gennemføres forforbedringerne.Det er på den baggrund foreslået i § 59 d, at huslejenævnet skal have kompetence til at træffe afgørelse om,hvilken lejeforhøjelse udlejeren kan kræve, hvis det projekt, der søges aftalt med lejerne som grønbyfornyelse, gennemføres. Huslejenævnet skal efter forslaget tage stilling til det projekt, der forelægges, ognævnet vil være bundet af sin afgørelse ved en eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføres i den form,det er forelagt huslejenævnet. Dette gælder, uanset om projektet gennemføres som aftalt grøn byfornyelseeller som et almindeligt forbedringsprojekt.
Huslejenævnet skal derfor ved sin afgørelse tage stilling til, om en leje, der før projektets gennemførelseoverstiger det lejedes værdi, medfører, at en lejeforhøjelse ikke kan gennemføres fuldt ud, jf. hervedforslaget i § 1, nr. 12. Dette vil også gælde, selv om lejeforhøjelsen som følge af den aftalte grønnebyfornyelse gennemføres efter forslaget i nr. 11 om en ny § 58 a, hvor selve lejeforhøjelsen forenergiarbejderne kan overstige forøgelsen af det lejedes værdi.Det er foreslået, at huslejenævnet skal kunne tage stilling til, hvilken leje udlejeren vil kunne kræve vedgenudlejning af lejemål, der helt eller delvist må anvendes til beboelse, men som er uudlejede og ubenyttedepå tidspunktet for anmodningen om forhåndsgodkendelse. Huslejenævnet skal her tage stilling til størrelsenaf det forbedringstillæg til den gældende leje, der kan kræves. Herved vil udlejeren opnå en øget sikkerhedfor, hvilken leje der vil kunne kræves i tomme lejemål, hvis de arbejder, der aftales med et flertal af lejernesom aftalt grøn byfornyelse, også kommer til at omfatte sådanne lejemål.Det er som for reglerne om forhåndsgodkendelse af privat byfornyelse og aftalt boligforbedring foreslået,at huslejenævnet skal kunne kræve alle de oplysninger, der er nødvendige for, at nævnet kan træffe sinafgørelse om lejeforhøjelsens størrelse.Det er foreslået, at huslejenævnet ikke senere, hvis lejerne indbringer en tvist om lejeforhøjelsens størrelse,skal kunne ændre sin forhåndsgodkendelse, medmindre der foreligger ændrede forhold. Det anses i denneforbindelse for ændrede forhold, hvis udlejeren gennemfører et projekt, der afviger mere end ubetydeligt fradet materiale, der er forelagt huslejenævnet til brug for forhåndsgodkendelsen.Endelig er det foreslået, at der skal gælde samme regler for indbringelse af huslejenævnets afgørelse, somgælder for forhåndsgodkendelse af lejen for så vidt angår privat byfornyelse og aftalt boligforbedring.Huslejenævnets afgørelse kan således i Københavns Kommune indbringes for ankenævnet og i andrekommuner for boligretten, ligesom ankenævnet afgørelse kan indbringes for boligretten.Det er foreslået, at fristen for indbringelse beregnes fra det tidspunkt, hvor lejerne har fået udleverethuslejenævnets afgørelse.I § 59 e foreslås det, at der skal gælde en frist på 2 måneder for huslejenævnets afgørelse vedrørende enforhåndsgodkendelse af en lejeforhøjelse, der er omfattet af bestemmelserne i lejelovens §§ 59 a-59 d.Forhåndsgodkendelserne vedrører såvel almindelige forbedringer efter lejelovens § 58, stk. 1 og 2, somenergiforbedringer, der søges gennemført efter den foreslåede bestemmelse i § 58, stk. 3, om totaløkonomiskrentable forbedringer, forbedringer efter de foreslåede regler i § 58 a om aftalt grøn byfornyelse samtnyetablering af lejligheder i hidtil uudnyttede tagetager efter § 59 c og forbedringer som følge af privatbyfornyelse, jf. § 59 b.Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor sagen er oplyst på en sådan måde, at huslejenævnet kan træffeafgørelse, og hvor lejerne har haft mulighed for at komme med bemærkninger. Huslejenævnet skal efterboligreguleringslovens § 39, stk. 2, senest en uge efter anmodningen om forhåndsgodkendelse efter § 59 aunderrette lejerne om udlejerens anmodning om forhåndsgodkendelse og give lejeren mulighed for at udtalesig i sagen inden 2 uger.Det er derfor af væsentlig betydning for en hurtig forhåndsgodkendelse, at udlejeren medsender detfornødne materiale. Materialet omfatter projektmateriale vedrørende det påtænkte forbedringsprojekt, for atnævnet kan tage stilling til arbejdets art og omfang, samt oplysninger om de anslåede udgifter til projektetsgennemførelse og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.Til nr. 14 og 15Det foreslås, at den maksimale godtgørelse, lejere i private lejeboliger kan opnå for gennemførteråderetsarbejder i forbindelse med fraflytning, fastsættes til 110.252 kr. i 2009-niveau. Dette er sammeniveau, som lejere i almene boliger har mulighed for at opnå i godtgørelse. Opgjort i 2012-niveau udgør denmaksimale godtgørelse for almene lejere 117.340 kr.De øvrige forslag er redaktionelle, idet formålet er at samordne bestemmelsen således, at alle beløbopgøres i samme prisniveau som den maksimale godtgørelse. Det er derfor foreslået, at beløbene opgøres i2009-niveau, som er det niveau, der ligger til grund for den maksimale godtgørelse for råderetsarbejder ialmene boliger.
Med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder især i boliger iudlejningsejendomme, hvor udlejeren ikke har planer om at udføre sådanne arbejder.Der er i bekendtgørelse om råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer m.v. i privat byggeri(bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994) fastsat en positivliste for, hvilke arbejder der i den enkeltebolig kan gennemføres som råderetsarbejder. Energibesparende foranstaltninger som efterisolering,opsætning af forsatsvinduer, montering eller udskiftning af termostatventiler og ressourcebesparendeforanstaltninger er arbejder, som er omfattet af lejerens råderet. Herudover vedrører råderetten i detvæsentlige køkken og bad.Råderetten omfatter kun mulighed for at gennemføre arbejder i boligen. Arbejder, der vedrører selveejendommen, som fx hulmursisolering og vinduesudskiftning ligger således uden for anvendelsesområdet.Med forhøjelsen gives der således lejere øgede muligheder for selv at udføre energibesparende arbejder iboligen, og forslaget indgår dermed som et element i den samlede indsats for at øge incitamenterne til, at derudføres forbedringer, som medvirker til at reducere energiforbruget.
Til nr. 16Forslaget er en konsekvens af forslaget i § 2, nr. 2, om indsættelse af et nyt stk. 3 i boligreguleringslovens§ 5, således at det nuværende § 5, stk. 3, hvortil der henvises i lejelovens § 73, bliver stk. 4.Til § 2Til nr. 1Det foreslås, at forbedringer efter forslaget i § 1, nr. 10, om en ny § 58, stk. 3, i lejeloven ikke kanmedregnes ved opgørelsen af forbedringsinvesteringen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Efter forslaget kan der således ikke samtidig opnås en forbedringsforhøjelse efter lejelovens § 58, stk. 3, ogen lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for de samme arbejder og udgifter.Forslaget er ikke til hinder for, at udlejeren gennemfører totaløkonomisk rentable forbedringer efterlejelovens § 58, stk. 3, og kræver lejeforhøjelse herfor og samtidig eller senere gennemfører engennemgribende forbedring af et lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastsætter lejen efter dengennemgribende forbedring til det lejedes værdi under forudsætning af, at betingelserne i bestemmelsen ombl.a. investeringsgrænser er opfyldt.Forbedringer, der er omfattet af det foreslåede kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer,indgår efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, allerede som en del af de forbedringer, der ikke kanmedregnes ved opgørelsen af, om der i tilstrækkeligt omfang er foretaget forbedringer for at kunne anvendebestemmelsen.Til nr. 2Det foreslås, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning,at ejendommen energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard.I medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger er der fastsat regler om energimærkning afbygninger. Bygningerne opdeles efter energiforbrug i en skala fra A-G. Energiklasse A er underopdelt i trin,A1 og A2, hvor A2 svarer til det gældende bygningsreglements minimumskrav, mens lavenergihusesvarende til energiklassen for 2015 nu opnår mærkning med A 1. Mærkning med B-G angiver ejendommemed stigende energiforbrug. I energimærkningen indgår ligeledes, at der gives anbefalinger omenergibesparelser, et estimat over omkostningerne ved gennemførelsen af de anbefalede foranstaltninger ogtilbagebetalingstiden ved gennemførelsen heraf.Der er en klar sammenhæng mellem ejendommenes alder og energistandard. Omkring 40 pct. af boligerne,ibrugtaget før 1981, har et energimærke på E eller lavere. For boliger, ibrugtaget i perioden 1982-1991, harunder 10 pct. af boligerne et energimærke på E eller lavere.
Det foreslås, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovens § 5, stk.2, at ejendommen som helhed skal opfylde en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov omfremme af energibesparelser i bygninger. Dette svarer stort set til de krav til nybyggeri, der blev stillet ibygningsreglementet fra 1977 og dermed typisk gældende for nybyggeri ibrugtaget fra 1981 og frem.Det foreslås ligeledes, at ejeren af en ejendom, der ikke har en energimærkning på A-D, i stedet kan fåadgang til at anvende reglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved at foretage energiforbedringer afboligdelen af ejendommen på mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal. Det er den rene forbedringsudgift, dermindst skal udgøre 400 kr. pr. m�. I udgifterne medregnes således ikke vedligeholdelsesudgifter, herunderfremtidig sparet vedligeholdelse.Det foreslås, at beløbet på 400 kr. pr m2opgøres i 2012-priser og reguleres på samme måde sominvesteringerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, dvs. efter udviklingen i nettoprisindekset.Forbedringerne må ikke være gennemført med støtte efter lov om sanering, lov om byfornyelse ogboligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer bortset fra kapitel 6 A eller lovom privat byfornyelse. Derimod er det muligt helt eller delvist at gennemføre energiforbedringerne efter deforeslåede bestemmelser om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse, men vedopgørelsen af, om investeringskravet er opfyldt, medregnes kun energiforbedringsdelen af investeringen.Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år, for at ejeren herved får adgang til atanvende lejefastsættelsen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved genudlejning af en gennemgribendeforbedret lejlighed. Der stilles ikke krav om, at denne periode skal være sammenfaldende med den 2 års-periode, der kræves for investeringen efter § 5, stk. 2, eller at perioden skal grænse op til den førstegenudlejning efter lovens ikrafttræden.Arealet af boligdelen af ejendommen opgøres efter de regler, der er fastsat i medfør af lejelovens § 115 aog boligreguleringslovens § 66 a. Reglerne er fastsat i bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregningaf arealet af boliger og erhvervslokaler. I opgørelsen af boligdelen af arealet indgår således også boligernesandel i bl.a. adgangsarealer og ydermure.Det er uden betydning for investeringskravet, om der er gennemført gennemgribende forbedringer i én ellerflere lejligheder efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Arealet af sådanne lejligheder indgår således ogsåved opgørelsen af, om der er investeret 400 kr. pr. m� bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen.Forslaget indebærer, at der også stilles krav til enten hele eller boligdelen af bygningens energistandard forat anse en bolig for gennemgribende forbedret med den virkning, at de attraktivelejefastsættelsesbestemmelser i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan anvendes ved genudlejning.Forslaget vil sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes vedgenudlejning af lejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold. Forslaget gælder dog kun lejligheder,der forbedres efter lovens ikrafttrædelse. Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil ogsåfremover kunne udlejes efter disse regler, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 6, stk. 3.Hvis udlejeren har gennemført totaløkonomisk rentable energibesparelser efter forslaget i § 1, nr. 10, elleraftalt grøn byfornyelse efter forslaget i § 1, nr. 11, kan udlejeren vælge at opretholde denne lejeforhøjelse,selvom der gennemføres en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og lejen vil herved kunnefastsættes til et højere niveau end det lejedes værdi, jf. forslaget under nr. 4, om at se bort fra lejeforhøjelserog forbedringer efter lejelovens §§ 58, stk. 3, og 58 a.Hvis den totaløkonomiske lejeforhøjelse eller den aftalte lejeforhøjelse efter grøn byfornyelse opretholdes,kan forbedringsdelen af de energibesparende foranstaltninger ikke indgå ved opgørelsen afinvesteringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. forslaget i nr. 1.Hvis udlejeren vælger at lade forbedringsdelen af de energibesparende foranstaltninger indgå vedopgørelsen af investeringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan den totaløkonomiske lejeforhøjelseeller den aftale lejeforhøjelse efter grøn byfornyelse ikke opretholdes for det eller de lejemål, hvor dergennemføres gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2.For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter § 5, stk. 2, skal udlejerdokumentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser, uansethvornår udlejningen sker. Dette indebærer, at også de energibesparende arbejder, der indgår i en
gennemgribende forbedring af en lejlighed, skal dokumenteres at være gennemført på det tidspunkt, hvorgenudlejning sker, hvis de er forudsætning for opfyldelsen af kravet om, at der er investeret 400 kr. pr. m�bruttoetageareal i boligdelen af ejendommen på genudlejningstidspunktet.Til nr. 3Som konsekvens af forslagene om totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse foreslåsdet, at der ved sammenligningenefter boligreguleringslovens § 5, stk. 6, skal ses bort fra lejemål, hvor der ergennemført lejeforhøjelser som følge af gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer efterforslaget i § 1, nr. 10, til ny § 58, stk. 3, i lejeloven eller aftalt grøn byfornyelse efter forslaget i § 1, nr. 11, tilny § 58 a i samme lov. Herved undgås det, at de lejemål, hvor lejen kan fastsættes over det lejedes værdi,kommer til at påvirke størrelsen af sammenligningsgrundlaget for det lejedes værdi.Til nr. 4Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra de totaløkonomiskrentable energiforbedringer, der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 10, til ny § 58, stk. 3, i lejeloven,og aftalt grøn byfornyelse, der kan gennemføres efter § 1, nr. 11, til ny § 58 a i samme lov.Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter lejelovens § 58, stk. 3, kan gennemføres og opretholdes, selvom lejen for lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi, og selv om lejen efter en gennemgribendeforbedring fastsættes efter de særlige bestemmelser i § 5, stk. 2. Den del af en lejeforhøjelse forgennemførelse af totaløkonomisk rentable energiforbedringer, der vedrører vedligeholdelsesarbejderne i dettotaløkonomisk rentable projekt, vil således kunne opretholdes ud over § 5, stk. 2-lejen.Det samme gælder afhængig af aftalen helt eller delvist for vedligeholdelsesdelen af lejeforhøjelser efter §58 a.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1, nr. 10og 11.Til nr. 5Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 2 foreslås at indsætte et nyt stk. 3 i boligreguleringslovens § 5.Til nr. 6Det foreslås præciseret, at huslejenævnet har kompetence til at give forhåndsgodkendelse af huslejensstørrelse ved udlejning af boliger, som er gennemgribende moderniseret efter reglerne iboligreguleringslovens § 5, stk. 2.Den gældende formulering af bestemmelsen om forhåndsgodkendelse ved forbedringsarbejder har givetanledning til tvivl om, hvorvidt bestemmelsen også omfatter forhåndsgodkendelse af lejen for sådannelejemål, der moderniseres i forbindelse med genudlejning. Med præciseringen fremgår det udtrykkeligt, atforhåndsgodkendelse også kan gives til sådanne lejemål.Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelse med forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdereselve lejeforhøjelsen for forbedringerne, men tillige skal vurdere den samlede leje efter forbedringerne.Nævnet skal således vurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med lejelovgivningens regler,herunder om lejen overstiger det lejedes værdi.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil et krav om forbedringsforhøjelse medføre, atlejeforhøjelsen reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi.Huslejenævnet skal derfor i de tilfælde, hvor udlejeren vil gennemføre totaløkonomisk rentable forbedringerog anmoder om en forhåndsgodkendelse, tage stilling til, om den gældende leje overstiger det lejedes værdi,således at lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer ikke kan gennemføres fuldt ud.Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst mulige grundlag for gennemførelse af forbedrings-og moderniseringsarbejder og derigennem øge incitamenterne til forbedringer af den private lejeboligmasse.
Til nr. 7Forslaget vedrørende § 25 d svarer til forslaget i § 1, nr. 13, vedrørende lejemål, der ikke er omfattet afboligreguleringslovens regler.Det er i lovforslagets § 3, nr. 1, foreslået, at lejerne før indgåelsen af en aftale om grøn byfornyelse fårmulighed for at vurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå aftalen. Til brug for denne vurdering skaludlejeren anmode huslejenævnet om at forhåndsgodkende, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves eftergennemførelsen af de energisparende arbejder, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse, og hvor storen lejeforhøjelse, der efter de almindelige regler i lejelovens § 58, stk. 1-2, kan gennemføres forforbedringerne.Det er på den baggrund foreslået, at huslejenævnet skal have kompetence til at træffe afgørelse om, hvilkenlejeforhøjelse udlejeren kan kræve, hvis det projekt, der søges aftalt med lejerne som grøn byfornyelse,gennemføres. Huslejenævnet skal efter forslaget tage stilling til det projekt, der forelægges, og nævnet vilvære bundet af sin afgørelse ved en eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføres i den form, det erforelagt huslejenævnet. Dette gælder, uanset om projektet gennemføres som aftalt grøn byfornyelse eller somet almindeligt forbedringsprojekt.Huslejenævnet skal derfor ved sin afgørelse tage stilling til, om en leje, der før projektets gennemførelseoverstiger det lejedes værdi, medfører, at en lejeforhøjelse ikke kan gennemføres fuldt ud, jf. hervedforslaget under nr. 4 og § 1, nr. 9. Dette vil også gælde, selv om lejeforhøjelsen som følge af den aftaltegrønne byfornyelse gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 11, om en ny § 58 a i lejeloven, hvor selvelejeforhøjelsen for energiarbejderne kan overstige det lejedes værdi.Det er foreslået, at huslejenævnet skal kunne tage stilling til, hvilken leje udlejeren vil kunne kræve vedgenudlejning af lejemål, der helt eller delvist må anvendes til beboelse, men som er uudlejede og ubenyttedepå tidspunktet for anmodningen om forhåndsgodkendelse. Huslejenævnet skal her tage stilling til størrelsenaf det forbedringstillæg til den gældende leje, der kan kræves. Herved vil udlejeren opnå en øget sikkerhedfor, hvilken leje der vil kunne kræves i tomme lejemål, hvis de arbejder, der aftales med et flertal af lejernesom aftalt grøn byfornyelse, også kommer til at omfatte sådanne lejemål.Det er som for reglerne om forhåndsgodkendelse af privat byfornyelse og aftalt boligforbedring foreslået,at huslejenævnet skal kunne kræve alle de oplysninger, der er nødvendige for, at nævnet kan træffe sinafgørelse om lejeforhøjelsens størrelse.Det er foreslået, at huslejenævnet ikke senere, hvis lejerne indbringer en tvist om lejeforhøjelsens størrelse,skal kunne ændre sin forhåndsgodkendelse. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren gennemfører et projekt,der afviger mere end ubetydeligt fra det materiale, der er forelagt huslejenævnet til brug forforhåndsgodkendelsen.Endelig er det foreslået, at der skal gælde samme regler for indbringelse af huslejenævnets afgørelse, somgælder for forhåndsgodkendelse af lejen for så vidt angår privat byfornyelse og aftalt boligforbedring.Huslejenævnets afgørelse kan således i Københavns Kommune indbringes for ankenævnet og i andrekommuner for boligretten, ligesom ankenævnet afgørelse kan indbringes for boligretten.Det er foreslået, at fristen for indbringelse beregnes fra det tidspunkt, hvor lejerne har fået udleverethuslejenævnets afgørelse.I § 25 d foreslås det, atder skal gælde en frist på 2 måneder for huslejenævnets afgørelse vedrørende enforhåndsgodkendelse af en lejeforhøjelse, der er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens §§ 25a-25 d.Forhåndsgodkendelserne vedrører såvel almindelige forbedringer efter lejelovens § 58, stk. 1 og 2, somenergiforbedringer, der søges gennemført efter den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 58, stk. 3, omtotaløkonomisk rentable forbedringer, forbedringer efter de foreslåede regler i lejelovens § 58 a om aftaltgrøn byfornyelse samt nyetablering af lejligheder i hidtil uudnyttede tagetager efter boligreguleringslovens §25 c og forbedringer som følge af privat byfornyelse, jf. boligreguleringslovens § 25 b.Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor sagen er oplyst på en sådan måde, at huslejenævnet kan træffeafgørelse, og hvor lejerne har haft mulighed for at komme med bemærkninger. Det er derfor af væsentligbetydning for en hurtig forhåndsgodkendelse, at udlejeren medsender det fornødne materiale. Materialet
omfatter projektmateriale vedrørende det påtænkte forbedringsprojekt, for at nævnet kan tage stilling tilarbejdets art og omfang, samt oplysninger om de anslåede udgifter til projektets gennemførelse og enberegning af den ønskede lejeforhøjelse.Huslejenævnet skal efter boligreguleringslovens § 39, stk. 2, senest en uge efter anmodningen omforhåndsgodkendelse efter § 25 a underrette lejerne om udlejerens anmodning om forhåndsgodkendelse oggive lejeren mulighed for at udtale sig i sagen inden 2 uger.Til nr. 8 og 9Det foreslås, at det ligeledes skal være muligt at gennemføre totaløkonomisk rentable forbedringer medlejeforhøjelse efter den bestemmelse i lejelovens § 58, stk. 3, der er foreslået i § 1, nr. 10, i ejendomme, derer omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens kapitel II.Til nr. 10Det foreslås at give Grundejernes Investeringsfond mulighed for at yde udlejere og lejere en udvidetrådgivning i stil med den rådgivning, fonden har ydet i forbindelse med tidligere tilskudsordninger.Grundejernes Investeringsfond er en lovreguleret fond, der ikke kan afholde udgifter af sine frie midler,uden at der er hjemmel hertil i loven. Det foreslås derfor, at boligreguleringsloven ændres, så fonden vilkunne yde gratis rådgivning i forbindelse med forhandlinger mellem lejere og udlejere om aftalt grønbyfornyelse. Der vil være tale om en uvildig rådgivning, der varetages af fonden selv.Der er ikke fastsat en økonomisk ramme for rådgivningen, men det foreslås, at en sådan ramme fastlæggesi en forhandling mellem Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter og Grundejernes Investeringsfond, daudgifterne til rådgivningen afholdes af fondens frie midler.Til § 3Til nr. 1Til § 50 aIstk.1 afgrænses anvendelsesområdet for aftalt grøn byfornyelse i private udlejningsejendomme.Det foreslås med bestemmelsen, at udlejer og lejere i private udlejningsejendomme, herunder kommunaltejede ejendomme, kan indgå aftale om gennemførelse af aftalt grøn byfornyelse i form af energiforbedrendearbejder på beboelsesejendomme.Efter forslaget kan aftalen mellem udlejer og lejere omfatte alle typer energibesparende arbejder påejendommen.Istk. 2foreslås det, at kapitel 6 A skal omfatte alle private udlejningsboliger, der helt eller delvis udlejes tilbeboelse. Som private udlejningsboliger anses udlejede boliger i private udlejningsejendomme,ejerlejlighedsejendomme, ejendomme ejet af andelsboligforeninger, tofamiliehuse, parcelhuse m.v. Boligerbeliggende i udlejningsejendomme, som er omfattet af byggestøtte-, kollegiestøtte-, boligbyggeri-,ældrebolig- eller almenboliglovgivningen, eller som er godkendt efter § 67, stk. 1, nr. 8, i den tidligere lovom boligbyggeri, er ikke omfattet af anvendelsesområdet.Lovforslaget omfatter ligeledes klubværelser, dvs. enkeltværelser, som ikke er en del af udlejersbeboelseslejlighed og ikke er en del af et en- eller tofamiliehus, som udlejer bebor. Endvidere omfatterlovforslaget hele lejemålet, når lejligheden delvis er udlejet til andet end beboelse.Lovforslaget omfatter ikke erhvervslejemål samt ombygning af erhvervslokaler til bolig.Til § 50 bDet foreslås, at der anvendes et udvidet ejendomsbegreb ved fastlæggelsen af anvendelsesområdet for denaftalte grønne byfornyelse. Udvidelsen svarer til udvidelsen af det matrikulære ejendomsbegreb, somanvendes i boligreguleringslovens § 4 a
I overensstemmelse hermed foreslås det istk. 1,at flere udlejede lejligheder, der hører under sammeejerforening, og som ejes af samme udlejer, i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, betragtes som énejendom. Disse udlejede ejerlejligheder er derfor omfattet af lovforslaget.Tilsvarende foreslås i stk. 2, at flere ejendomme, der er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, ogsom har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, skal anses for én ejendom. Det samme gælderfor ejendomme, der er samnoterede eller samvurderede. Lejemål i sådanne ejendomme, der helt eller delvister udlejet til beboelse, er således ligeledes omfattet af lovforslaget.Udvidelsen af ejendomsbegrebet indebærer ikke, at fremlejeforhold, hvor en lejer fremlejer sin bolig efterlejelovens § 70 eller efter aftale med udlejeren, er omfattet af bestemmelserne i det foreslåede kapitel 6 A.Til § 50 c.Et væsentligt element i ordningen er forholdet og samarbejdet mellem udlejeren og lejerne. Bestemmelsenistk. 1forudsætter, at et flertal af lejerne skriftligt accepterer gennemførelsen af ombygningsprojektet.Lejertilslutningen opgøres i forhold til det samlede antal udlejede og beboede beboelseslejligheder ogklubværelser i ejendommen på tidspunktet for aftalens indgåelse.Der lægges med ordningens udformning op til, at gennemførelsen af en ombygningssag baseres på etforhandlingsforløb udlejeren og lejerne imellem, således at behov og ønsker kan drøftes og herefter dannebasis for enighed om de endelige arbejders omfang. I princippet er der - udover de i lovforslaget indeholdtebestemmelser - ikke indeholdt begrænsninger i, hvilke aftaler eller indholdet af samme udlejeren og lejerneindgår i forbindelse med gennemførelsen af de af lovforslaget omfattede arbejder.Til hjælp for både udlejere og lejere udarbejder Ministeriet for By, Bolig og Landdistriktervejledningsmateriale, således at de intentioner og muligheder, der ligger i ordningen, kan uddybes ogunderstøttes. Materialet vil endvidere omhandle problemstillinger, parterne bør være opmærksomme på iforbindelse med indgåelse af aftalen. Endelig vil vejledningen indeholde oplysninger til lejere og udlejere omderes rettigheder og pligter samt vilkårene i øvrigt, herunder hvilke procedureregler og tidsfrister der skaloverholdes.Istk. 2foreslås det, at aftalen mellem et flertal af lejerne og udlejeren tillige skal omfatte lejemål, som erubeboede og uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.Til § 50 dIstk. 1,foreslås det, at beboerrepræsentanterne skal inddrages inden planerne præsenteres for de enkeltelejere. Hensigten er at sikre, at den viden, de igennem deres arbejde som beboerrepræsentanter har erhvervetsig om ejendommen og beboerne, indgår i forhandlingsgrundlaget, samt at give lejerne den tryghed, atbeboerrepræsentanterne har fået forelagt forslaget inden de øvrige lejere inddrages.Efter andet punktum finder § 66 i lov om leje ikke anvendelse. I beboelsesejendomme medbeboerrepræsentation er det således bl.a. ikke en betingelse for at opkræve lejeforhøjelsen, at udlejeren indeniværksættelsen af de af lovforslaget omfattede arbejder har givet beboerrepræsentanterne adgang til at ytresig i en periode på 3 uger.I stk. 2foreslås det, at beboerrepræsentanterne skal kunne indgå en skriftlig aftale med udlejeren omgennemførelse af energibesparende arbejder og lejeforhøjelser. Aftalen kan dog højst indebærelejeforhøjelser, der samlet udgør 93 kr. pr. m� bruttoetageareal (2012-niveau) for de energibesparendearbejder samt lejeforhøjelser for forbedringer, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år hartiltrådt efter denne bestemmelse. Bestemmelsen svarer til lejelovens § 66 a, hvorefterbeboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne kan tiltræde forbedringsarbejder, som udlejeren vilgennemføre, inden for samme tids- og beløbsgrænser.Uanset beboerrepræsentanternes kompetence efter denne bestemmelse er det dog reelt den enkelte lejer,der træffer beslutning, idet beboerrepræsentanterne forinden de tiltræder aftalen har pligt til at afholdebeboermøde til drøftelse af arbejderne samt afholde afstemning blandt de fremmødte beboere, hvor der skalvære et flertal for, at de energibesparende arbejder gennemføres. Herudover har beboerrepræsentanterne pligttil snarest at give samtlige beboere skriftlig besked om beslutningen. Den skriftlige besked skal indeholde
oplysning om, at såfremt � af beboerne, inden 2 uger efter den skriftlige besked er kommet frem, forlangerdet, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere.Til § 50 eI bestemmelsen opregnes en række vilkår for aftalens gyldighed. Er blot ét af de anførte krav ikke opfyldt,er aftalen ugyldig, og den vil ikke være omfattet af lovens kapitel 6 A., med den konsekvens, atlejeforhøjelsen ikke kan beregnes efter den foreslåede § 58 a i lov om leje..Af hensyn til at sikre gennemskueligheden for parterne af aftalens elementer foreslås det, istk. 1, nr. 1,ataftalen skal indgås på en af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejdet aftaleblanket.Istk. 1, nr. 2,foreslås det af hensyn til at sikre gennemskuelighed for lejerne af de lejemæssigekonsekvenser, at lejerne før aftalens indgåelse fra udlejer skal have en skriftlig erklæring om de lejemæssigekonsekvenser for det enkelte lejemål. Erklæringen afgives af huslejenævnet på baggrund af en anmodning fraudlejer i henhold til lejelovens § 59 d, stk. 1, og boligreguleringslovens § 25 d, jf. forslaget herom i § 1, nr.12, og § 2, nr. 5. Erklæringen omfatter både konsekvenserne ved gennemførelse af de energibesparendearbejder efter denne lovs kapitel 6 A, og de lejemæssige konsekvenser, hvis de energibesparende arbejdergennemføres efter lejelovens § 58, stk. 1.Omfatter projektet andre arbejder end de aftalte energibesparende arbejder, skal disse arbejder ikke indgå ihuslejenævnets erklæring om de lejemæssige konsekvenser.Det er af afgørende betydning for både udlejer og lejerne, at de energimæssige konsekvenser er grundigtbelyst inden aftale indgås. Det foreslås derfor istk. 1, nr. 3,at lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse skalhave en skriftlig erklæring om de energimæssige konsekvenser for ejendommen. Den forventedeenergibesparelse opgøres både i kWh og i kr. og øre. Beregningen udføres af et certificeretenergimærkningsfirma.Endvidere foreslås det istk.1, nr. 4,at det er et vilkår for aftalens gyldighed, at et flertal af lejerne skriftligtskal acceptere arbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse, jf. § 50 c, hvis aftalen indgås mellem udlejerog lejerne, og at betingelserne i lovens § 50 d skal være opfyldt, hvis aftalen indgås mellem udlejer ogbeboerrepræsentanterne.Endelig foreslås det istk.1, nr. 5,det er en gyldighedsbetingelse, at udlejerens meddelelse om aftalensindgåelse er kommet frem til lejerne.Istk.2,foreslås det, at udlejeren kan undlade at indhente en forhåndsgodkendelse hos huslejenævnet, hvisalle lejere har tiltrådt aftalen om grøn byfornyelse.Til § 50 fDet foreslås at give kommunalbestyrelsen mulighed for at træffe beslutning om at yde indfasningsstøtte tilnedsættelse af lejeforhøjelsen beregnet efter § 58 a i lov om leje.Kommunalbestyrelsen får herved mulighed for at yde indfasningsstøtte til alle de aftalte energibesparendearbejder.Til § 50 gDet foreslås istk. 1,at det er ejeren af ejendomme omfattet af § 50 a, stk. 1, der ansøgerkommunalbestyrelsen om indfasningsstøtte. Med henblik på at give parterne det bedste grundlag for at indgåaftale om energibesparende arbejder og lejefastsættelse foreslås det, at ansøgning om indfasningsstøttefremsendes til kommunalbestyrelsen, inden aftalen med lejerne indgås.Som grundlag for kommunalbestyrelsens vurdering af behovet for indfasningsstøtte foreslås det istk. 2,atdet certificerede energimærkningsfirmas erklæring om de energimæssige konsekvenser af projektet, jf. § 50e, nr. 3, og huslejenævnets forhåndsgodkendelse, jf. § 50 e, nr. 2, skal bilægges ansøgningen omindfasningsstøtte til kommunalbestyrelsen. Såfremt samtlige lejere og udlejeren har tiltrådt aftalen om grønbyfornyelse efter § 50 a, kan huslejenævnets forhåndsgodkendelse erstattes af dokumentation for, at allelejere har tiltrådt aftalen.
I overensstemmelse med lovens generelle bestemmelser om, at kommunalbestyrelsen kan stille betingelserfor at yde støtte til bygningsforbedringsarbejder, jf. kapitel 3, foreslås det istk. 3,at kommunalbestyrelsenkan stille krav om oplysninger vedrørende projektet, ejendommen og ejendommens økonomi, som errelevante for behandlingen af ansøgningen om indfasningsstøtte.Med samme begrundelse foreslås det istk. 4,at kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske,miljømæssige og udførelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte, samt krav om gennemførelse afbestemte arbejder. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejder vejledningsmateriale om aftalt grønbyfornyelse, der blandt andet vil omhandle den mest hensigtsmæssige tilrettelæggelse af aftaleindgåelsen.Til § 50 hDet foreslås, at indfasningsstøtten til lejeforhøjelsen det første år højst skal kunne udgøre to tredjedele afden del af lejeforhøjelsen, som vedrører de aftalte energibesparende foranstaltninger.Det er kommunalbestyrelsens konkrete vurdering, om der skal ydes indfasningsstøtte, og hvor højindfasningsstøtten skal være. Vurderingen skal bygge på forhold vedrørende lejeforhøjelsens størrelse ogarbejdernes karakter og den beregnede energibesparelse. Der er ikke tale om, at kommunalbestyrelsen skalforetage en individuel vurdering af den enkelte lejers økonomi og betalingsevne. Kommunalbestyrelsen skal,på baggrund af et samlet skøn over lejestigningen, værdien af de energibesparende foranstaltninger forlejerne, herunder energibesparelsen, samt muligheden for at aftale om gennemførelse af de energibesparendeforanstaltninger mellem ejer og lejere vil komme i stand, tage stilling til, om der er behov for at ydeindfasningsstøtte til de energibesparende foranstaltninger, og i givet fald, hvor stor en del af lejeforhøjelsenindfasningsstøtten skal udgøre.Istk. 2,foreslås det, at indfasningsstøtten ydes i 10 år. Efter forslaget nedsættes indfasningsstøtten efter detførste år med lige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet af støtten.Det foreslås istk. 3,at indfasningsstøtte kun ydes til nedsættelse af lejeforhøjelse i boliger, der fortsatbebos af den lejer, som var lejer på varslingstidspunktet for huslejeforhøjelsen. Afgørende for, om der kanydes indfasningsstøtte, er, at lejeren var lejer af lejemålet umiddelbart før lejeforhøjelsen, såvel som på dettidspunkt, hvor lejeforhøjelsen i forbindelse med de energibesparende foranstaltninger varsles.Den foreslåede bestemmelse istk. 4vedrører den situation, at en lejer, til hvis bolig der ydesindfasningsstøtte, flytter. Når lejeren flytter, bortfalder den del af indfasningsstøtten, som vedrører dennebolig. Nye lejere er ikke berettiget til at modtage indfasningsstøtte. Udlejeren har pligt til at underrettekommunalbestyrelsen om fraflytning.Opmærksomheden henledes på, at ydelse af indfasningsstøtte ikke er en omstændighed, der har betydningfor den vurdering, der skal ske i henhold til bestemmelsen i lov om midlertidig regulering af boligforholdene§ 5, stk. 8. Denne bestemmelse fastslår, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje ellerlejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andrelejere i ejendommen. Begrundelsen for ikke at lade indfasningsstøtten indgå i vurderingen af lejevilkårene er,at der er tale om offentlig støtte til midlertidig nedbringelse af en lejeforhøjelse som følge af gennemførelseaf energibesparende arbejder.Det foreslås istk. 5,at indfasningsstøtten udbetales til ejeren. Da lejeforhøjelsen efter arbejdernesgennemførelse i henhold til lejelovens § 58 a, stk. 8, skal beregnes med fradrag af indfasningsstøtten,erstatter indfasningsstøtten lejeindtægter, hvilket betyder, at denne støtte er skattepligtig for ejeren.Til § 50 iSåfremt de energibesparende arbejder, der skal gennemføres i ejendommen, er så omfattende, at boligen vilvære ubeboelig, mens arbejdet foregår, foreslås det, at kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning omgenhusning af lejerne efter de gældende regler i lovens kapitel 8. Kommunalbestyrelsen kan med et tilbudom genhusning fremme mulighederne for, at der gennemføres omfattende energiarbejder.Efter de gældende bestemmelser i lovens kapitel 8 om erstatningsboliger er det kommunalbestyrelsen, derhar kompetencen til at beslutte, om genhusningstilbuddet skal være permanent genhusning eller midlertidiggenhusning, såfremt arbejderne kan gennemføres inden for en periode på højst 6 måneder. Er der tale om
genhusning i forbindelse med aftale om grøn byfornyelse efter dette kapitel, kan kommunalbestyrelsen dogikke kræve permanent genhusning, hvis lejerne ønsker at vende tilbage til boligen efter arbejdernesfærdiggørelse, selv om boligen igen kan være beboelig inden for 6 måneder, jf. forslagets § 50 j.Lejeforholdet er derfor ikke ophørt, og lejeren har ret til at komme tilbage sit lejemål.Til § 50 jBestemmelsen omfatter de lejere, som ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernesgennemførelse.Såfremt det arbejde, der skal gennemføres i ejendommen, er så omfattende, at boligen vil være ubeboelig,mens arbejdet foregår, vil lejerne ikke kunne opsiges efter reglerne i lejelovens kapitel XIII. Dette gælderselv om gennemførelsestiden for arbejderne overstiger 6 måneder. Bestemmelsen er en undtagelse frahovedreglen i lovens § 61 om kommunalbestyrelsens ret til at beslutte, at genhusningen skal ske sompermanent genhusning.Lejeren har således en kontraktmæssig ret til at komme tilbage til beboelseslejemålet efter arbejdernesgennemførelse.I den midlertidige fraflytningsperiode vil der, såfremt betingelserne herfor er opfyldt, kunne oppebæresindividuel boligstøtte efter boligstøttelovens almindelige regler.Til § 50 kDet foreslås, at udgifter til indfasningsstøtte og genhusning afholdes af kommunen, hvorefter kommunenkan opnå refusion fra staten på halvdelen af udgiften, da det ligger i ordningen, at det erkommunalbestyrelsen, der afgør, om den ønsker at yde støtte til de energibesparende arbejder.Til § 50 lDet foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelser efter dette kapitel ikke kan indbringes for andenadministrativ myndighed.Til § 50 mDet foreslås i bestemmelsensstk. 1,at lejer kan klage over, at den af lejerne accepterede aftale ikkeopfylder bestemmelserne i § 50 e.Lejerens klage skal indbringes for huslejenævnet.Det bemærkes, at i det omfang udlejeren og lejerne i forbindelse med arbejdets gennemførelse indgår enaftale om forhold, som ikke reguleres af de i lovforslaget indeholdte bestemmelser, vil afgørelse af tvistervedrørende denne del af aftalen ikke være omfattet af den foreslåede regel i § 50 l. Prøvelse af, om denneaftale er ugyldig eller misligholdt, vil således skulle ske ved domstolene.Afgørelsen af, om den indgåede aftale er ugyldig af andre grunde end opfyldelse af bestemmelserne i § 50e henhører under domstolene. Hvis en tvist mellem udlejeren og lejerne vedrører forhold, der både henhørerunder huslejenævnet og domstolene, vil hele sagen skulle afgøres ved domstolene.Det foreslås istk. 2,at lejer har en frist på 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, til atindbringe sagen for huslejenævnet.Efter forslagetsstk. 3finder bestemmelserne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene tilsvarendeanvendelse for behandling af sager efter reglerne i dette kapitel i huslejenævnet.Til § 4Til nr. 1-11Det foreslås, at udlejere af almene boliger får tilsvarende muligheder for ud over lejen at få refunderet sineudgifter til energi til køling af de enkelte lejemål, som gælder for leverancer af vand og varme.
Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat målere til måling af lejernes forbrug af energi tilkøling af lejemålene.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed forat tilpasse sit forbrug af køling med henblik på at opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for forbruget af energi til køling. I regnskabet kanudlejeren kun medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen, hvis der er tale om etkøleanlæg i ejendommen, som udlejeren selv står for driften af. Udgifter til vedligeholdelse og fornyelse afanlægget kan udlejeren som for andre indretninger i ejendommen medtage i de driftsudgifter, der kan indgå ibalancelejen.Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, er detforeslået, at udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som det kollektive anlæg opkræver forkølingsleverancen. Dette svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra et kollektivtvarmeforsyningsanlæg.Som for vandudgifter er det foreslået, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til den del af udgiftentil køling, der før opsætning og afregning efter målere var indeholdt i lejen, når lejerne overgår til særskiltafregning efter kølingsforbrug.Til § 5Til nr. 1-12Det foreslås, at udlejere af erhvervslejemål efter lov om leje af erhvervslokaler mv. får tilsvarendemuligheder for ud over lejen at få refunderet sine udgifter til energi til køling af de enkelte lejemål, somgælder for leverancer af vand og varme.Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat målere til måling af lejernes forbrug af energi tilkøling af lejemålene. Udlejer og lejere kan dog aftale, at udgiften til køling skal være indeholdt i lejen.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed forat tilpasse sit forbrug af køling med henblik på at opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter, hvis ikke deter aftalt, at udgiften til køling skal være indeholdt i lejen.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for forbruget af energi til køling. I regnskabet kanudlejeren kun medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen, hvis der er tale om etkøleanlæg i ejendommen, som udlejeren selv står for driften af. Udgifter til vedligeholdelse og fornyelse afanlægget skal udlejeren som for andre indretninger i ejendommen afholde af sin lejeindtægt, herunder beløb,der er afsat til udvendig vedligeholdelse.Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, er detforeslået, at udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som det kollektive anlæg opkræver forkølingsleverancen. Dette svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra et kollektivtvarmeforsyningsanlæg.Som for vandudgifter er det foreslået, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til den del af udgiftentil køling, der før opsætning og afregning efter målere var indeholdt i lejen, når lejerne overgår til særskiltafregning efter kølingsforbrug.Til § 6I stk. 1 er det foreslået, at loven træder i kraft den 1. april2013.I stk. 2 er det foreslået, at forslaget i § 1, nr. 14-15, kun skal gælde for godtgørelse for råderetsarbejder,som lejeren gennemfører efter lovens ikrafttræden.Råderetsarbejder, som er gennemført helt eller delvist førlovens ikrafttræden, kan således ikke godtgøres lejeren efter de foreslåede bestemmelser, medmindre detaftales mellem udlejeren og lejeren.I stk. 3 er det foreslået, at forslaget i § 2, nr. 2, kun skal gælde lejligheder, der moderniseres og udlejesefter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, efter lovens ikrafttræden.
Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunne genudlejes efter dehidtidige regler. Det vil således ikke være et krav for at udleje sådanne lejligheder efter § 5, stk. 2, atejendommen har en energiramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser ibygninger, eller at ejeren har gennemført energiforbedringer for mindst 400 kr. pr. m� bruttoetageareal forboligdelen af ejendommen.
