SAU, Alm.del - 2011-12 - Endeligt svar på spørgsmål 355: Spm. om et skøn over størrelsen af de arbejdsfri værdistigninger på jord og fast ejendom fra 1993 til i dag, til skatteministeren

Spørgsmål:Vil ministeren give et skøn over størrelsen af de arbejdsfri værdistigninger på jordog fastejendom fra 1993 til i dag?Svar:Den samlede værdi af grunde og bygninger er steget med i alt godt 3.400 mia. kr. fra be-gyndelsen af 1993 til nu, jf. tabel 1. Heraf skyldes ca. 500 mia. kr., at der er sket en nettoudvi-delse af bygningsmassen, fordi der er investeret mere, end der er afskrevet via nedslidning mv.Prisstigningerne skønnes således at have udgjort godt 2.900 mia. kr. Heraf kan godt 900 mia.kr. henregnes til den almindelige inflation, mens godt 2.000 mia. kr. skyldes, at priserne påbygninger og grunde er steget mere end inflationen.Prisstigningerne fandt først og fremmest sted i midten af 0’erne op mod finanskrisen. Siden2008 er priserne faldet.Prisstigningerne skyldes blandt andet, at renten er faldet betydeligt siden 1993. Rentefaldet harøget kontantværdien af fastforrentede lån, således at nettoformuen for ejerne af bygninger oggrunde er steget mindre.I perioden fra begyndelsen af 1993 til nu har de såkaldte ”arbejdsfri værdistigninger” såledesudgjort godt 2.000 mia. kr., hvilket bl.a. skal ses i sammenhæng med, at kontantprisen på ejer-boliger i 1. halvdel af 1990’erne formentlig lå betydeligt under omkostningerne ved at byggeny, jf. nedenfor.Tabel 1. Stigning i værdierne af fast ejendom fra 1993 til i dagVærdi ejendomme i begyndelsen af 1993Værdi ejendomme efteråret 2012Stigning- heraf nye bygninger mv. netto ført frem til dagens prisniveau- heraf stigninger i værdi fra 1993 til i dag ved alm. inflation- heraf reale stigningerAnm.:Det er forudsat, at der ikke er sket ændring i værdierne fra vurdering efteråret 2012 til ”i dag” foråret 2013.

Der foretages årligt betydelige investeringer i nye bygninger og reparationer af eksisterende.Det fører alt andet lige til, at den samlede værdi af fast ejendom stiger. For bygninger sker dersamtidig en teknisk nedslidning og forældelse, der isoleret set fører til en reduktion i værdien afbygninger.Ændringer i omkostningerne ved opførelse af nye bygninger mv. vil tendere til også at føre tilændringer i priserne for de eksisterende bygninger i det mindste på længere sigt. Alt andet ligevil et højere generelt prisniveau – inflation – derfor føre til større værdier. Herudover kan derske ændringer i de relative priser – reale ændringer. Det kan skyldes, at prisudviklingen på råva-rer og arbejdskraft, der bruges til opførelse af bygninger, afviger fra prisudviklingen på andreSide 4

varer og typer arbejdskraft, men også at udviklingen i produktiviteten ved opførelse og repara-tion af bygninger er anderledes end ved produktion af andre varer.For jord, herunder grunde med særlig beliggenhed, er omkostningerne ved at ”producere”grundene ofte af mindre betydning for værdien, hvis det gælder, at udbuddet ikke kan øges.Her bestemmes værdien næsten udelukkende af efterspørgselen.På kortere sigt gælder det også i nogen grad for bygninger. På lidt længere sigt afhænger ud-buddet af bygninger af forholdet mellem kontantpriserne og opførelsesomkostningerne. Hvisværdien af bygninger bliver højere end opførelsesomkostningerne fx på grund af øget efter-spørgsel, vil nettoinvesteringerne stige. Hvis værdien af bygninger omvendt er lavere end opfø-relsesomkostningerne, vil investeringerne falde, og bygningsmassen vil gradvist falde i takt mednedslidninger mv., indtil der igen er ligevægt mellem opførelsesomkostninger og værdi.Værdien af fast ejendom, jf. tabel 1, bygger på de offentlige vurderinger foretaget af SKAT.Det er den samlede kontantværdi af ejendommen, der vurderes – dvs. ejendomsværdien. Derforetages yderligere en særskilt vurdering af grundværdien. Forskelsværdien kan henregnes tilværdien af bygninger. Det gælder dog, at en selvstændig vurdering af bygningens værdi tillagten selvstændig vurdering af grundens værdi ikke altid giver den samlede ejendomsværdi. Derkan være betydelig forskel, hvis bygningen ikke passer til grunden.Den samlede ejendomsværdi er fra begyndelsen af 1993 til 2008 steget med ca. 4.300 mia. kr.fra 1.726 mia. kr. til 6.027 mia. kr. Fra 2008 til 2012 er ejendomsværdierne faldet med ca. 870mia. kr. til 5.154 mia. kr.Danmarks Statistik opgør værdien af bygninger. Det sker principielt ved at opgøre værdien vedopførelse fratrukket værdiforringelse på grund af bygningens alder.Primo 1993 var Danmarks Statistiks opgørelse af bygningernes værdi på 2.124 mia. kr., mensværdien primo 2012 var 3.832 mia. kr. svarende til en stigning på 1.708 mia. kr. I perioden erder investeret for brutto 2.034 mia. kr., mens afskrivninger har været 1.622 mia. kr. Netto erværdien således steget med ca. 412 mia. kr. i opførelsesårenes priser og knap 500 mia. kr. i detnuværende forbrugerprisniveau. Prisstigningerne har været på i alt ca. 1.300 mia. kr. ifølgeDanmarks Statistik. Heraf omkring 300 mia. kr. realt. Det svarer til, at bygninger i gennemsniter steget med ca. 2,5 pct. om året, heraf 1,8 pct. på grund af inflation og 0,6 pct. realt.De betydelige prisstigninger i perioden skal ses i lyset af, at forskelsværdierne var væsentligtunder genopførelsesomkostningerne i 1993. Hertil kommer virkningen af rentefaldet på særligtgrundpriserne. Renten var 8-10 pct. i begyndelsen af 1990’erne. Den er i dag i gennemsnit 2pct. for realkreditobligationer.