BYB, Alm.del - 2011-12 - Endeligt svar på spørgsmål 25: Spm. om ministeren vil kommentere henvendelsen fra Boligforeningen Trigeparken om tab på fraflyttere, jf. BYB alm. del – bilag 17 og 27, til ministeren for by, bolig og landdistrikter

I almene boligorganisationer udgør hver boligafdeling en særskilt økonomiskenhed. En boligafdeling er således økonomisk uafhængig af andre afdelingerog af boligorganisationen.Det er derfor også den enkelte boligafdeling, der skal dække et eventuelt tabpå fraflyttere. Boligafdelingerne skal årligt henlægge passende beløb til sådanne udgifter. Da huslejen i almene boliger fastsættes ud fra balancelejeprincippet, og huslejen dermed skal dække afdelingens udgifter, er det reelt de øvrigelejere i afdelingen, som kommer til at betale.Vedrørende vedligeholdelsespligt og inddrivelse af restancer

Almene boligerI almene boliger skal udlejeren beslutte hvilken ordning, der skal følges medhensyn til boligernes vedligeholdelse i boperioden og istandsættelse ved fra-flytning. Udlejer kan vælge mellem henholdsvis A- og B-ordningen.Udlejeren skal ved begge ordninger udarbejde et vedligeholdelsesreglement,hvoraf det fremgår, hvilken vedligeholdelsesordning der er gældende for boligerne.I A-ordningen skal lejeren sørge for og afholde udgiften til at vedligeholde boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden.Ved fraflytning af boligen gennemføres for ejerens regning en normalistandsættelse, der omfatter nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge oglofter samt rengøring.Udlejeren kan dog beslutte, at ejeren i stedet betaler et af udlejeren fastsatnormalistandsættelsesbeløb, der svarer hertil. Udlejeren overtager i løbet af enperiode på højst 10 år fra lejerens overtagelse af lejligheden gradvis lejerensudgift til normalistandsættelsen eller betaling af normalistandsættelsesbeløbet.Ved fraflytning inden udløbet af den fastsatte periode betaler lejeren kun denandel, som på det tidspunkt, hvor lejemålet ophører, ikke er overtaget af udlejeren.I B-ordningen vedligeholder udlejeren boligen indvendigt med hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling i boperioden. Lejeren er alene forpligtet til2at afsætte et af udlejeren fastsat årligt beløb pr. m på en individuel vedligeholdelseskonto for boligen.

Efter B-ordningen er lejeren ikke forpligtet til at foretage istandsættelse, nårhan fraflytter. Dette er udlejeren i princippet heller ikke, medmindre det lejedeikke er i “god og forsvarlig stand”. Kontoen overgår til den kommende lejer,som dermed skal vurdere, om der er behov for arbejder, der vedrører den indvendige vedligeholdelse. Lejeren skal således alene betale for en eventuelmisligholdelse, når han fraflytter, jf. nedenfor.Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt. Lejeren er erstatningsansvarlig forskade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand ellerandre, som han har givet adgang til det lejede.Det kan ikke forlanges, at boligen ved fraflytning skal afleveres i en bedre standend den, hvori den blev overtaget.Lejeren skal dog altid afholde samtlige udgifter som følge af misligholdelse,hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge at fej lagtig brug, fejlagtigvedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren.Overstiger udlejerens krav som følge af istandsættelsen af lejemålet det indbetalte beboerindskud eller depositum, har udlejer fortsat et personligt krav, somkan gøres gældende overfor lejeren. Det samme gælder en eventuel huslejerestance.Private udlejningsboligerI private udlejningsboliger er det udgangspunktet, at udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt for lejemålet. Der føres for lejemålet en indvendig.2vedligeholdelseskonto, hvor der årligt afsættes et bestemt beløb pr. m Beløbet betales løbende som en del af huslejen.Det kan aftales, at lejeren har pligten til indvendig vedligeholdelse, så der ikkeer en konto for indvendig vedligeholdelse, I mindre ejendomme er det ganskeudbredt, at lejeren har vedligeholdelsespligten.Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt. Lejeren er erstatningsansvarlig forskade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand ellerandre, som han har givet adgang til det lejede.Ved lejerens fraflytning er hovedreglen, at lejer skal efterlade det lejede i samme stand som ved lejemålets start med undtagelse at den forringelse, somfølger af slid og ælde. Hvis der ikke foreligger misligholdelse fra lejerens side,må skaden tilskrives slid og ælde, og udbedring heraf sorterer i så fald underden at parterne, der har vedligeholdelsespligten.Har lejer overtaget et nyistandsat lejemål, kan det aftales, at lejemålet ogsåskal afleveres nyistandsat.Udlejer kan normalt modregne krav vedrørende istandsættelse efter fraflytning idet af lejer ved lejeaftalens indgåelse indbetalte depositum. Er der i forbindelse

med lejeaftalens indgåelse forudbetalt leje, har udlejer også mulighed for atmodregne for eventuelle tilgodehavender som følge af istandsættelse af lejemålet heri.Overstiger udlejerens krav som følge af istandsættelsen af lejemålet det indbetalte depositum samt eventuelt forudbetalt leje, har udlejer fortsat et personligtkrav, som kan gøres gældende over for lejeren. Det samme gælder en eventuel huslejerestance.Vedrørende udlejers adgang til det lejedeUdlejer eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til detlejede, når forholdene kræver det.Reglen om udlejers ret til at skaffe sig adgang til det lejede forudsætter, at derforeligger en ekstraordinær situation, og at der er et uopsætteligt behov for atfå adgang, som fx når udlejer skal begrænse eller afværge skader på det lejede. Skaffer udlejer sig uden lejerens samtykke eller fogedens bistand adganguden at forholdene gør det påkrævet, vil der både kunne være tale om enstrafbar krænkelse af husfreden og ulovlig selvtægt.Heroverfor står, at udlejer kan ophæve lejeaftalen, hvis lejeren uberettigetnægter udlejer adgang samtidigt med, at det også kan blive aktuelt at fremsætte krav om erstatning over for lejeren, hvis denne herved er skyld i, at det lejede lider unødvendig skade.Det er således en forudsætning for, at udlejer kan få adgang til lejemålet, atudlejer har en rimelig grund til at kræve adgang til det lejede, og at der ikke ertale om chikane fra udlejers side. Det kan f.eks. være tilfældet, hvis det er konstateret, at fugtproblemer i ejendommen skyldes utætte installationer i en bestemt lejlighed eller hvis det i forbindelse med afhjælpning af skimmelsvampe-problemer er nødvendigt at få adgang til lejlighed.Vedrørende register over udsatte lejere med gældEn boligorganisation kan afvise udlejning til en boligsøgende, der har ubetalt,forfalden gæld til den pågældende boligorganisation fra et tidligere eller eksisterende lejeforhold. Derudover kan en boligorganisation afvise udlejning til enboligsøgende, hvis boligorganisationen i ganske særlige tilfælde har rimeliggrund til at modsætte sig udlejning til den pågældende.Derimod kan en boligorganisation efter ministeriets opfattelse ikke afvise udlejning til en boligsøgende, fordi organisationen har kendskab til, at den pågældende har gæld til en anden boligorganisation.Datatilsynet har i 2007 i en konkret sag udtalt sig om almene boligorganisationers adgang til at føre reg istre over “dårlige” lejere. I denne sag havde andelsselskabet Aarhusbolig, som omfattede seks boligorganisationer, ansøgt omtilladelse til oprettelse af et fællesregister over personer med ubetalt forfaldengæld og uefterrettelige lejere. Datatilsynet fandt, at det ønskede fællesregistervar omfattet af persondatalovens regler om advarselsregistre, idet formåletmed registret var at videregive oplysninger om registrerede personer til de del

tagende boligorganisationer med henblik på at kunne undlade at indgå lejeforhold med de registrerede personer.Datatilsynet kunne ikke give tilladelse til det ønskede fællesregister, eftersomdet ikke tjente anerkendelsesværdige interesser, og ikke ville være foreneligtmed persondatalovens krav om god databehandlingsskik, saglighed og proportionalitet. Datatilsynet lagde vægt på, at den enkelte boligorganisation ifølgedet, som var oplyst fra det daværende Socialministerium i sagen, kun lovligtmåtte afvise boligsøgende, der havde forfalden gæld til samme boligorganisation, eller som var blevet tvunget til at fraflytte en bolig i samme boligorganisation.Datatilsynet kunne heller ikke give tilladelse til, at der i Aarhusbolig oprettedesindividuelle registre for de enkelte boligorganisationer i Aarhusbolig med detformål at videregive oplysninger om personer med gæld og lejere med uefterrettelig adfærd til de øvrige boligorganisationer i Aarhusbolig.Endelig udtalte Datatilsynet, at hvis der ikke skulle ske udveksling af de omhandlede oplysninger mellem de enkelte boligorganisationer, ville der ikke være tale om databehandling, der krævede Datatilsynets tilladelse efter reglerneom såkaldte advarselsregistre. Lovens øvrige bestemmelser ville imidlertidskulle iagttages.Datatilsynet kan i øvrigt oplyse, at tilsynet ikke har behandlet lignende sagervedrørende offentlige myndigheders registre over “dårlige” lejere. Om en offentlig myndighed f.eks. en kommune kan oprette et register over “dårlige”lejere, beror på en konkret vurdering af, om de materielle behandlingsregler ipersondatalovens§5-8 er opfyldt, og om anden relevant lovgivning vedrørende myndighedens opgavevaretagelse/myndighedsudøvelse eventuelt er tilhinder herfor.——

Social- og Integrationsministeriet har bidraget til besvarelse at denne del afredegørelsen og oplyser:“Efter reglerne om boligstøtte kan kommunerne udbetale boligstøtte direkte tiludlejeren. Ordningerne er typisk skruet sådan sammen, at udbetalingerne omfatter samtlige boligstøttemodtagere, der er lejere hos den pågældende udlejer.Kommunen kan også beslutte at udbetale en enkelt modtagers boligstøtte direkte til udlejeren. Det kan være relevant i de tilfælde, hvor boligstøttemodtageren i forvejen får administreret en offentlig forsørgelsesydelse at kommunenuanset om der er tale om frivillig eller ufrivillig administration.—

For så vidt angår beboerindskudslån og slid på boligen i låneperioden, er detfastsat i boligstøtteloven, at lejerens forpligtelse til vedligeholdelse af boligenkan overtages af ejeren mod en af kommunalbestyrelsen godkendt forhøjelseaf boligafgiften. Dette forhold skal fremgå af lejekontrakten. Bestemmelsenomfatter den indvendige ved ligeholdelsesforpligtelse (til at male, lakere, hvidteog tapetsere), som påhviler lejeren. Formålet er at begrænse de istandsættelsesudgifter efter fraflytning, som ellers kunne forventes at blive modregnetiindskuddet. En ordning at denne karakter kan kun gennemføres i enighed mellem kommunalbestyrelsen og ejeren.Herudover fremgår det af boligstøtteloven, at når en flygtning opnår lån ellergaranti for lån til betaling at forudbetalt leje eller depositum i privat udlejningsbyggeri, skal kommunalbestyrelsen efter ansøgning yde garanti for opfyldelseat kontraktmæssige forpligtelser over for udlejeren til istandsættelse at boligenved fraflytning. Garantien dækker opfyldelsen af kontraktmæssige forpligtelsertil istandsættelse ved fraflytning, dog kun for så vidt at forudbetalt leje, depositum eller indskud ikke kan dække disse.Social- og lntegrationsministeriet har ikke tal for kommunernes brug af ovennævnte muligheder.I forbindelse med borgerens udsættelse fra et beboelseslejemål fastsætter lovom retssikkerhed og administration på det sociale område§5a, at kommunalbestyrelsen straks skal behandle spørgsmål om hjælp efter retssikkerhedslovens§5, når kommunen modtager fogedrettens underretning om, at en borgerudsættes af et beboelseslejemål, og der er børn og unge under 18 år i hus-standen, eller kommunen er i besiddelse af oplysninger om borgeren, somsandsynliggør, at borgeren har behov for hjælp. Tilsvarende gælder, når kommunen modtager en boligorganisations underretning om, at en anmodning omen borgers udsættelse af et lejemål på grund af betalingsmisligholdelse indgives til fogedretten, jf. reglerne om udlejers underretning til kommunen i lov omleje at almene boliger.”I huslejerestancesager har de almene boligorganisationer pligt til at sendeskriftlig underretning til kommunen senest samtidig med, at sag om lejerestance oversendes til fogedretten.Det Nationale Forskningscenter for Velfærd SF1 offentliggjorde i 2008 en rapport om udsættelser at lejere. Det fremgår af rapporten, at udsatte lejere erkendetegnet ved relativt lav indkomst, lav indkomstudvikling, høj gæld og kraftig gældsudvikling. Desuden bruger de, sammenlignet med lejere generelt, enrelativt stor andel at deres indkomst på husleje. Således klarer udsatte lejeresig økonomisk dårligere end andre lejere. Det gælder ikke kun i udsættelsesåret, men også i tiden op til og efter udsættelsen. Rapport belyser ikke udsattelejeres eventuelle vanrøgt at det lejede eller størrelsen at fraflytningsudgifterefter udsættelser.