ULØ, Alm.del - 2011-12 - Bilag 21: Henvendelse af 8/11-11 fra Lolland Kommune om manglende indsatspulje i finanslovsforslaget

De tomme boligerDet faldende befolkningstal giver en række problemer og udfordringer for Lolland Kommune.Et af de vigtigste er et stadigt større overskud af boliger, som står tomme og ubenyttede hen.Dette notat vil på baggrund af tal fra Danmarks Statistik kigge lidt nærmere på de tommeboliger.Tallene er fremkommet ved at samkøre BBR-registret og cpr-registret. Boliger hvor der ikke erregistreret et cpr-nummer registreres som tomme.1KonklusionBoligmassen i Lolland Kommune er kendetegnet ved at være gammel, ved en meget stor andelaf parcelhuse og ved relativt små boliger inden for de enkelte boligtyper.Selvom boliger på Lolland som i resten af landet stort set er udstyret med basale installationer(toilet og bad) så kan en del af dem altså godt være ude af trit med den nuværendeefterspørgsel, når det kommer til størrelse, rumfordeling og installationernes stand.Inden for de sidste tre år er antallet af tomme boliger er vokset med næsten tusind fra godt2400 til godt 3400. Eftersom antallet af naturligt tomme boliger som følge af renovering,flytning mv. er det samme, så er antallet af reelle overskudsboliger vokset med næsten 50 % iperioden.De tomme boliger adskiller sig ikke væsentligt fra tomme boliger på landsplan. Det er desamme typer boliger, der på Lolland er i risikozonen for at stå mere tomme endgennemsnittet: Gamle boliger og små boliger. Undtagelsen er store lejligheder og lejlighederopført i 1970’erne, som står ukarakteristisk tomme på Lolland.Til gengæld er der overskud af boliger inden for næsten alle kategorier.En oprydning i boligmassen kunne have følgende sigtepunkter:- Utidssvarende boliger- Små boliger (sammenlægning eller nedrivning)- Lejligheder / etageejendomme- Boliger med direkte eller indirekte kommunalt ansvar for økonomien.(Ældre/plejeboliger, den almene sektor)

1. Naturligt overskudDer vil altid være en vis mængde tomme boliger i forbindelse med nybyggeri, flytning ogrenovering. Der er tale om et strukturelt betinget fænomen, og for at få et indtryk af”bundniveauet” kan det være relevant at sammenligne med Århus og København. Her erbefolkningsvæksten og dermed presset på boligmarkedet størst:Ubeboede boliger i %Parcel/StuehuseRække-, kæde- og dobbelthuseEtageboligbebyggelseKollegierKøbenhavn2%2%5%13 %Århus2%2%4%7%Hele landet5%5%7%19 %

Tallene indikerer, at det for parcel- og rækkehuse er meget vanskeligt at komme under 2 %tomme boliger, og at tallet for etageejendomme og kollegier må forventes at være nogetstørre. Materialet giver ikke umiddelbart nogen forklaring, men et nærliggende bud kunnevære, at der er flere flytninger, særligt på kollegierne. Tendensen er i hvert fald den samme pålandsplan.2. Boligmassen i Lolland KommuneFor at danne sig et klarere billede af de tomme boliger, er det nødvendigt at få et overblik overden samlede boligmasse. Tallene viser – kort fortalt – at boligmassen i Lolland Kommune erpræget af en stor andel af parcelhuse og boliger opført før 1950. Kigger man nærmere påtallene, bliver det også tydeligt, at der på Lolland er relativt mange små boliger sammenlignetmed Region Sjælland og landet som helhed.Boliger fordelt på typeParcel/stuehuseRække-, kæde- og dobbelthuseEtageboligbebyggelseKollegierAndetIaltLolland16.7034.0945.2737026226.52363 %15 %20 %0%1%Region Sjælland217.81665.947100.9673.93211.841400.50354 %16 %25 %1%3%Hele landet1.207.757391.6071.058.34037.54150.2132.745.45844 %14 %39 %1%2%

Lolland Kommune er kendetegnet ved en lille andel af etageboliger. Det gælder i forhold tilRegion Sjælland, men i særlig grad når der sammenlignes med landsgennemsnittet. Dethænger sammen med en lav urbaniseringsgrad og generelt billige grunde, da etageejendommetypisk vinder frem i større byer med høje grundpriser.Boliger fordelt på opførelsesårLollandFør 19001900-19191920-19291930-19391940-19491950-19591960-19691970-19791980-19891990-19994.6984.7622.0551.8041.5561.7722.8943.3842.15259918 %18 %8%7%6%7%11 %13 %8%2%

Den lollandske boligmasse er gammel. 57 % af boligerne er opført før 1950, mens det kungælder 35 % i Region Sjælland og 37 % i landet som helhed. Det modsvares af lav andel afnyere boliger. Det er markant fra 1960 og frem, men det er særligt udtalt for perioden efter1990. Kun 5 % af de lollandske boliger er ”nye” dvs. opført de sidste tyve år. Tallene forRegion Sjælland og Landet som helhed er 15 og 13 %.

Til gengæld er boligerne på Lolland ikke væsentligt dårligere end gennemsnittet, når detkommer til basale installationer. En relativt stor andel af boligerne (47 %) er tilkobletfjernvarme, og når det gælder bad og toiletforhold, er det vanskeligt at se forskelle i forhold tilregionen og landsgennemsnittet. Langt de fleste boliger er i dag udstyret med bad og toilet.Det statistiske materiale siger imidlertid ikke noget om, hvilken stand installationerne er i.Selvom en bolig umiddelbart er udstyret med bad og toilet, kan den i almindelighed være i sådårlig stand, at den ikke er tidssvarende eller attraktiv.Boliger fordelt på størrelseLolland- 50 kvm1.04150-74 kvm4.29475-99 kvm6.050100-124 kvm5.161125-149 kvm4.215150-174 kvm2.396175 kvm og derover 3.200Uoplyst66I alt26.523Region Sjælland23.17266.00587.57874.06663.29940.17944.6961.508400.503Hele landet185.318557.044631.754456.655369.626252.290285.9326.8392.745.458

Ud fra en umiddelbar betragtning svarer størrelsen på de lollandske boliger fint tillandsgennemsnittet. Der er lidt færre helt små boliger – bl.a. fordi andelen af kollegieboliger ermindre – og lidt flere store boliger.Det er imidlertid ikke nok at se på de samlede tal for boligernes størrelse. Forventningerne tilen boligs størrelse afhænger bl.a. af typen. Købere og lejere, der efterspørger parcelhuse, hartypisk en forventning om, at hus giver dem flere kvadratmeter end en lejlighed. Omvendtefterspørger mange ældre lejligheder eller rækkehuse med færre kvadratmeter og uden have,når børnene er flyttet og kræfterne til rengøring og vedligeholdelse svinder.Boliger fordelt på type og størrelseParcelhuse mv.Lolland- 50 kvm420%50-74 kvm7184%75-99 kvm2.61416 %100-124 kvm4.22625 %125-149 kvm3.82123 %150-174 kvm2.24413 %175 kvm og derover 3.03818 %Uoplyst00%I alt16.703Rækkehuse mv.- 50 kvm50-74 kvm75-99 kvm100-124 kvm125-149 kvm150-174 kvm175 kvm og deroverUoplystI altLejligheder mv.- 50 kvm50-74 kvm75-99 kvm100-124 kvm125-149 kvm150-174 kvm175 kvm og deroverUoplystI altLolland2321.5731.424518216785303.669Lolland6221.9421.949477151646805.273Region Sjælland7896.66323.71348.52756.97838.39642.7491Hele landet3.31928.874121.692250.505305.020231.067267.267131.207.757Hele landet15.34392.460150.62291.13530.1817.5394.3189391.607Hele landet123.109421.096350.267109.20231.72512.12910.80841.058.340

Rækkehusene er generelt små på Lolland. Næsten 80 % er under 100 kvm, mens det kun er66 % i landet som helhed.2Samme tendens ses for parcelhusene. 20 % er under 100 kvm, ogandelen af store huse over 150 kvm er kun 31 %. På landsplan er tallene 12 og 41 %.Over tid har boligstørrelsen for nybyggeri været støt stigende. Det er derfor ikke overraskendeden lollandske boligmasse er lille, når den er gammel.Boliger fordelt på ejerforholdPrivatpersoner inkl. I/SAlmene boligselskaberA/S, ApS og andre selskaberPrivate andelsboligforeningerOffentlig myndighedAndet eller uoplystLolland19.4834.35093553386935373 %16 %4%2%3%1%Region Sjælland273.46172.37419.67617.5979.3708.02568 %18 %5%4%2%2%Hele landet1.650.232550.724191.910208.09961.68182.81260 %20 %7%8%2%3%

Private ejerboliger er den dominerende boligform i Danmark, og det er endnu mere udbredt iLolland Kommune, hvor de udgør 73 % af boligmassen. Der er en tæt sammenhæng med, atandelen af parcelhuse også er meget høj.Boligstrukturen hænger sammen med den relativt lave urbanisering på Lolland. Boligformer,der typisk er knyttet til de større byer, fylder meget mindre her. Det gælder især for privateandelsboliger og boliger ejet af private ejendomsselskaber, men andelen af almennyttigeboliger er også mindre end på landsplan.I forhold til den store gruppe private ejerboliger har kommunen ikke noget økonomisk ansvar,sådan som det er tilfældet med kommunalt ejede boliger og i et vist omfang også med dealmene boliger.Omvendt er mulighederne for at regulere den private boligmasse mindre.3. Tomme boliger i Lolland Kommune – en karakteristikSåvidt boligmassen som helhed. Spørgsmålet er så, hvilke boliger, der er efterspørgsel efter,og hvilke der er svære at skaffe beboere til. Det vil være logisk at tilpassenedrivningsindsatsen, så det passer bedst muligt med de boligtyper, der er lille efterspørgselefter. Det gælder naturligvis i særlig grad for boligtyper, som det også på landsplan ervanskeligt at sælge eller leje ud. De samme overvejelser – men med modsat fortegn – kangøres for nybyggeriet.Den overordnede konklusion er, at der faktisk ER en klar sammenhæng mellem tomme boligerpå landsplan og tomme boliger på Lolland. De tomme boliger i Lolland Kommune adskiller sigikke væsentligt fra tomme boliger i landet som helhed. Der er bare mange flere af dem, og deti en grad, så der er tale om en overkapacitet inden for næsten alle boligtyper.Tomme boliger fordelt på boligtype. Tabellen angiver det faktiske antal af tomme boliger og detomme boligers andel af det samlede antal boliger inden for den enkelte kategori.LollandRegion SjællandHele landetParcel/stuehuse1.92112% 11.7525%57.2615%Række-, kæde- og dobbelthuse 42510 % 3.6265%18.6755%

Overordnede tendenserDe samlede tal først: 0,96 % af landets boliger findes i Lolland Kommune. Ser vi på de tommeboliger stiger andelen til 2 % af det samlede antal.Det siger imidlertid ikke meget om problemets virkelige omfang. Ser man alene på parcelhuse,rækkehuse og lejligheder, og trækker man derefter den naturlige andel tomme boliger fra (2% for parcel- og rækkehuse, 5 % for lejligheder, jf. situationen i Århus og København ovenfor)får man et mere realistisk overblik over antallet af boliger, der rent faktisk er i overskud.Efter denne model udgør overskudsboligerne 10,2 % af den samlede boligmasse i LollandKommune. Det tilsvarende tal på landsplan er 2,8 %.Trods en stor nedrivningsindsats er antallet af tomme boliger i Lolland Kommune hastigtvoksende. I 2008 blev tallet opgjort til 2.421. På tre år er det vokset til 3.410.Eftersom antallet af naturligt tomme boliger stort set er det samme, er væksten i antallet afreelle overskudsboliger endnu voldsommere. (Fra anslået ca. 1850 i 2008 til anslået ca. 2.700i 2011)3Tomme boliger – typerSom nævnt er det kun en meget lille del af de danske boliger, der i dag er uden bad og toilet.Men andelen af tomme boliger inden for denne gruppe er naturligt nok meget højere end forboligmassen generelt. Det gælder både Lolland og resten af landet.Fordeling af boliger (yderst) og tomme boliger (inderst)

Hovedparten af de tomme boliger på Lolland er parcelhuse (57 %). Det er dog lidt mindre endparcelhusenes andel af den samlede boligmasse. Det samme gælder rækkehusene, mensDet skal bemærkes, at Danmarks Statistik har omlagt deres boligstatistik i 2011. Det giver småusikkerheder i sammenligninger før og efter skellet 2010/2011, men det kan på ingen måde forklare talaf den størrelsesorden, der er tale om her.3

etageboligerne udgør en betydeligt større andel af de tomme boliger (27 %) end afboligmassen generelt. Tendensen er tydelig, selv hvis der regnes med en større andel afnaturligt tomme boliger i etageejendomme.Lejlighederne er også det område, hvor andelen af tomme boliger ligger flest procentpoint overlandsgennemsnittet (13) mens forskellen er mindst for rækkehusene (5).4Tallene tyder på, at der er et særligt behov for at rydde op i etageejendommene, fordi det erher, at problemet med tomme boliger er mest akut. I den sammenhæng bør det selvfølgeligvurderes, om en ældre befolkning vil betyde en øget efterspørgsel efter lejligheder og ometageboligerne i givet fald har den nødvendige faciliteter og adgangsforhold.Tomme boliger fordelt på opførelsesår. Tabellen angiver det faktiske antal af tomme boliger ogde tomme boligers andel af det samlede antal boliger inden for den enkelte kategori. ForLolland er tallene desuden splittet op på type.LollandSjælland Landet(% i alt) (% i alt)tommeboliger i %ParcelhuseRækkehuseLejligheder

Både i Lolland og i resten af landet er ældre boliger mest udsatte for at stå tomme. Det er derflere årsager til:For det første er det i sagens natur mest oplagt, at ældre boliger ikke er tidssvarende, når detkommer til krav om størrelse, rumfordeling og faciliteter.For det andet afspejler fordelingen af den ældre del af boligerne, hvor der var efterspørgselefter dem, da de blev opført for måske 50 eller 100 år siden. (Omvendt er den nyeste del afboligmassen selvfølgelig opført, hvor der geografisk set er størst efterspørgsel nu.)

Problemet med tomme ældre boliger viser sig særligt i forhold til parcelhusene. Af de 1900tomme parcelhuse i Lolland Kommune er næsten 1600 opført før 1950.Antallet af rækkehuse er meget mindre, hvilket giver større statistiske usikkerhed, når tallenebrydes ned. Men også i denne kategori fylder de ældre huse meget.Det er til gengæld interessant, at tallene for lejligheder afviger fra dette mønster. Her erandelen af tomme boliger i den ældre bygningsmasse ganske vist voldsom, men der er ogsåstore udfordringer med at skaffe beboere til de mange lejligheder opført i 1970’erne. Det ermeget usædvanligt i forhold til landsgennemsnittet, hvor lejligheder fra 1970’erne og1980’erne står mindst tomme. Af de 943 tomme lejligheder i Lolland Kommune er 751 opførtfør 1930 eller i 1970’erne.Tomme boliger fordelt på type og størrelse. Tabellenboliger og de tomme boligers andel af det samlede antalParcelhuse mv.LollandRegion Sjælland- 50 kvm2355 % 37650-74 kvm17825 % 110875-99 kvm47218 % 2239100-124 kvm43310 % 2512125-149 kvm3259%2018150-174 kvm1959%1337175 kvm og derover 29510 % 2162Uoplyst00%0I alt192112 % 11.752Rækkehuse mv.- 50 kvm50-74 kvm75-99 kvm100-124 kvm125-149 kvm150-174 kvm175 kvm og deroverUoplystLolland52194974223980Region Sjælland6191.19393552919761820angiver det faktiske antal af tommeboliger inden for den enkelte kategori.Hele landet48% 1.71052 %17 % 5.01917 %9%10.5059%5%12.6445%4%10.1283%3%6.7213%5%10.5344%0%00%5%57.2615%Hele landet2.8586.0294.9132.9641.1553804.3180

Små boliger under 100 kvm står helt generelt mere tomme end større boliger.Størrelseskravet afhænger imidlertid af boligtypen – og dermed af målgruppen – så opgørelsener her splittet op på parcelhuse, rækkehuse og lejligheder.For parcelhusenes vedkommende er det tydeligt, at der er et stort overskud af boliger under100 kvadratmeter. Det adskiller sig lidt fra de nationale tendenser. Mens huse på 75-99 kvmer relativt populære på landsplan, så står de i høj grad tomme på Lolland. Det kunne hængesammen med, at kvadratmeterpriserne er så lave, at købere og lejere har råd til at krævemere plads.Når det kommer til rækkehuse er det kun de helt store boliger, der er meget lille efterspørgselefter. Rækkehuse helt ned i størrelsen 50-74 kvm er relativt efterspurgte, og det hængersandsynligvis sammen med, at de henvender sig til en anden målgruppe.Endelig er der lejlighederne. Her er de helt små boliger under 50 kvm igen meget lidtattraktive, men derudover er det små enheder, der efterspørges: Lejligheder på 50-99 kvm erret efterspurgte, mens store lejligheder i meget høj grad står ledige.Der er altså behov for at fokusere særligt på de små boliger, når boligmassen reguleres,uanset om det sker ved nedrivning eller sammenlægning. Det gælder for lejligheder ogrækkehuse under 50 kvm, og det gælder for parcelhuse under 100 kvadratmeter. Derudoverer der stort overskud af store lejligheder over 100 kvadratmeter.Tomme boliger fordelt på ejerforholdLollandPrivatpersoner inkl. I/S2.233Almene boligselskaber416A/S, ApS og andre selskaber 306Private andelsboligforeninger 32Offentlig myndighed322Andet el uoplyst101Region Sjælland15.6193.1054.3187822.1951.749Hele landet90.00322.00027.5017.85611.83611.274

I faktiske tal udgør private ejerboliger langt hovedparten af de tomme boliger i LollandKommune (65 %) men det er stadig mindre end andelen af den samlede boligmasse. Der erbl.a. blevet taget hånd om denne problemstilling gennem Indsatspuljen, men en fortsatnedregulering af det private ejerboligmarked vil være nødvendig.De mest akutte problemer knytter sig til de almene boligselskaber og til den store andel afledige boliger hos Lolland Kommune selv. (Med i opgørelsen over boliger ejet af offentligemyndigheder.) Når kommunens ældre- og plejeboliger står tomme rammer huslejetabet denkommunale kasse direkte. I øjeblikket er der godt 50 tomme boliger af denne type. Med enhusleje på 6.000 kr. givet det et månedligt huslejetab på 300.000 kr.Tomme boliger i de almennyttige boligselskaber kan også ramme kommunens økonomidirekte, fordi der er givet kommunale lånegarantier i forbindelse med byggeriet. Det afgørendei den forbindelse er ikke tomme boliger i den her anvendte forstand (boliger uden cpr-tilknytning) men indflytningsklare boliger, hvor der ikke betales husleje.Her er der mulighed for at trække mere præcise og relevante tal fra Landsbyggefonden. 1.september 2011 var der – trods de senere års nedrivning af blokke i Nakskov og Rødbyhavn -150 lejemål med såkaldt tomgangsleje svarende til 3,44 %.5Sammenholdes antallet af tomme boliger og antallet tomgangslejer med de seneste meldingerfra boligselskaberne, peger det på, at den almene sektor er på vej ud i en alvorlig krise.