Kommunaludvalget 2011-12
KOU Alm.del Bilag 15
Offentligt
1038564_0001.png
1038564_0002.png
1038564_0003.png
1038564_0004.png
1038564_0005.png
1038564_0006.png
1038564_0007.png
1038564_0008.png
1038564_0009.png
1038564_0010.png
1038564_0011.png
1038564_0012.png
1038564_0013.png
1038564_0014.png
Universitet og Byggestyrelsen
COWI A/SParallelvej 22800 Kongens LyngbyTelefon 45 97 22 11Telefax 45 97 22 12www.cowi.dk
Review af Business Case for flytning afLindholm-funktionen til DTU LyngbyNotat
Indholdsfortegnelse122.12.22.333.13.23.33.444.14.24.3ResuméMetodeOpgavens indholdTilgangDatagrundlagReviewMetodeForudsætningerModelVurdering af analysens konklusionerRevurdering af Business CasenForudsætningerResultaterKonklusion233455579910101314
Projektnr.Dokumentnr.VersionUdgivelsesdato
P-075318-A-11715. juni 2011
UdarbejdetKontrollerethttp://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
ANW, CHUJMIJN, JETH, BMNANW
Godkendt
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
2 / 14
1
Resumé
Universitets- og Bygningsstyrelsen (UBST) har kontaktet COWI med henblikpå, at få udført et review af DTUs (Danmarks Tekniske Universitets) bereg-ningsgrundlag/Business Case for flytning af Veterinærinstituttets aktiviteter påLindholm til Lyngby.COWI har gennemgået metoden, forudsætninger og resultater i Business Casenog konkluderer følgende:DTU's Business Case er metodisk korrekt udført, men omfatter kun en analyseaf projektøkonomien set fra DTU's synspunkt. Business Casen er derimod ikkedækkende for en analyse af projektet, set fra statens synspunkt, idet beregnin-gen også bør indeholde en oversigt over de økonomiske konsekvenser forUBST af fraflytningen. Hvis Business Casen skal vise udgifterne for hele denoffentlige sektor, bør den endvidere indregne konsekvenserne for de danskekommuner. Den negative effekt i lokalområdet må imidlertid forventes at giveen tilsvarende positiv effekt på det sted, hvor virksomheden flytter hen, og denkommunaløkonomiske effekt vurderes derfor at være neutral.DTU's Business Case er baseret på input fra en rapport udarbejdet af AlectiaA/S i 2007 omkring udbygning af faciliteterne på Lindholm. COWI har i maj2011 besøgt Lindholm Ø for at besigtige bygningerne. På øen findes knap 30gamle bygninger, typisk i to etager, med et samlet bruttoareal på omkring10.000 m2. Mange af bygningerne er opført i 1920'erne og 30'erne, resten eropført løbende som knopskydning i perioden frem til 1973. Desuden findes enny MKS-enhed og enkelte andre nyere bygninger. De gamle bygninger er ned-slidte og utidssvarende. Det er COWIs vurdering, at det vil kræve en gennem-gribende renovering at bringe bygningerne op på et niveau svarende til gælden-de lovkrav, herunder Bygningsreglementet BR10. Selv med en renovering, derer lige så omkostningsfuld som nybyggeri, vil bygningernes grundplaner ogutidssvarende indretning mangle den fleksibilitet som DTU/Lindholm forvente-ligt har behov for.COWI har endvidere gennemført en uafhængig vurdering af omkostningerneved at anlægge, drive og vedligeholde de nye bygninger i Lindholm scenariet.Vurderingen er baseret på erfaringstal fra udbud og projektering af avanceretlaboratoriebyggeri, der er gennemført for UBST og ikke en detaljeret gennem-gang af bygningerne. COWI har på dette grundlag vurderet at m2priserne pånybyggeri er væsentlig lavere end de forudsætninger, der er indarbejdet i DTU'sanalyse. COWI har efterfølgende gennemgået forskellen i priserne med DTU,og det viser sig, at differencen bl.a. skyldes at Alectia har indregnet laboratorie-installationer og inventar i prisen.Energiudgifterne på Lindholm er meget høje. En del af forklaringen er, at der ermeget store udgifter til proces-energi på MKS-anlægget som følge af den eks-traordinære høje sikkerhed med sluser, ventilation, vask og forbrænding.
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
3 / 14
COWIs gennemgang af energiregnskaberne viser, at 93 % af energiforbruget påLindholm er proces-energi, mens kun 7 % af forbruget er "varmetab" – dvs.varmeforbrug på bygninger. DTU har i sin analyse konkluderet, at man kanspare 30 % på energiforbruget ved at flytte enheden til Lyngby, dels fordi mankan klare sig med færre m2, og dels fordi DTU-Lyngby har adgang til billigereenergi. COWI anerkender at der kan være energibesparelser ved flytningen.DTU's analyse konkluderer, at det er mere fordelagtigt for DTU at opføre ny-byggeri i Lyngby end at lave nybyggeri på Lindholm. Resultaterne skyldes tofaktorer – dels forudsætningen om, at det er relativt dyrere at bygge på Lind-holm end i Lyngby pga. Ø-tillæg – og dels forudsætningen om, at der kan spa-res 25 mio. DKK årligt på driften ved at flytte virksomheden til Lyngby.Som afslutning på review af Business Casen har COWI foretaget en beregning,der viser de samlede statslige udgifter ved projektet (for både DTU og UBST).Beregningen er baseret på reviderede byggepriser og en forudsætning om, atenergiforbruget er 25 % lavere på DTU end på Lindholm.COWIs analyse konkludere, at DTU – set over en periode på 50 år – vil haveomkostninger på 145 mio. kr. ved at bygge nyt på Lindholm sammenlignet medstatus quo, men at der vil være en besparelse på knap 70 mio. kr. ved at byggenyt i Lyngby. Analysen viser endvidere, at der over 50 år vil være en besparelsepå 25 mio. kr. for UBST i forhold til status quo, ved at bygge nyt på Lindholm,men en merudgift på 14 mio. kr. ved at bygge nyt i Lyngby.Lægges de to modsatrettede effekter sammen konkluderes, at det over en 50-årig periode vil være en besparelse for staten ( DTU + UBST) at flytte enhedentil Lyngby men en merudgift ved at bygge nyt på Lindholm.Ovenstående analyse er en Business Case-analyse, der udelukkende fokusererpå de budgetmæssige effekter hos DTU og UBST. Analysen omfatter såledesikke de øvrige fordele og ulemper ved at flytte enheden fra Lindholm, som villevære relevante at belyse i en egentlig samfundsøkonomisk analyse. De positiveeffekter indbefatter muligheden for, at opnå synergi ved at samle forskningsar-bejdet i Lyngby. Forskningens afsmittende effekt på uddannelsesmiljøet ogstyrkelse af MKS-beredskabet vil være til gavn for dansk eksport. Af negativeeffekter kan nævnes de regionaløkonomiske effekter af at flytte arbejdspladserfra Lindholm.
2
Metode
2.1Opgavens indholdReviewet indeholder følgende elementer:•En gennemgang af materialet fra DTU med henblik på at vurdere om,DTU's analyse er i overensstemmelse med Finansministeriets Vejledningtil statens Business Case model.
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
4 / 14
•
En gennemgang af DTU's forudsætninger baseret på input fra COWIs byg-getekniske review af Alectias rapport fra 2008, som er beskrevet i tilbud af25. marts 2011, samt konsulentens review af andre relevante input, somf.eks. økonomiske indikatorer.En gennemgang af DTU's beregningsmodel med henblik på at foretage envurdering af om modellen er hensigtsmæssigt struktureret og regner rigtigt.En vurdering af konklusionerne i DTU's analyse.
•
•
Derudover indeholder notatet en separat gennemregning af Business Casen setfra statens synspunkt (DTU + UBST) baseret på COWIs vurdering af anlæg -og driftsomkostninger.
2.2TilgangStaten har forskellige vejledninger til analyse af store investeringsprojekter,herunder:•Finansministeriets "Vejledning til statens Business Case model", Økono-mistyrelsen, 2011, der er udarbejdet til evaluering af store it-investeringer istaten (på over 10 mio.kr).Finansministeriets "Vejledning i udarbejdelse af samfundsøkonomiskekonsekvensvurderinger", 1999, der er udarbejdet til evaluering af alle væ-sentlige investeringer inden for trafik- og energiområdet.
•
Ifølge UBST foreligger der er ikke særlige vejledninger for evaluering af inve-steringsprojekter inden for uddannelsesbyggeri, så efter aftale med UBST tagerdette review udgangspunkt i Vejledning til Statens business case model, 2011.Set fra et samfundsøkonomisk perspektiv er der en række fordele og ulemperved at flytte enheden fra Lindholm. De positive effekter omfatter mulighedenfor at opnå synergi ved at samle forskningsarbejdet i Lyngby, forskningens af-smittende effekt på uddannelsesmiljøet og styrkelse af MKS-beredskabet tilgavn for dansk eksport. Af negative effekter kan nævnes de regionaløkonomi-ske effekter af at flytte arbejdspladser fra Lindholm.Denne analyse er imidlertid ikke en samfundsøkonomisk analyse, og indregnerderfor ikke disse forhold. Business Case-tilgangen er en budgetanalyse, hvorder udelukkende fokuseres på budgetmæssige effekter hos de involverede par-ter.
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
5 / 14
2.3DatagrundlagReviewet er gennemført på basis af følgende datamateriale:•Rapport – gennemgang af beregningsgrundlag for beslutningsoplæg omfremtidig placering og organisering af DTU. Veterinærinstituttets aktivite-ter på Lindholm, DTU, 9. april 2010.Bilag B: DTU's vurderingsgrundlag og beregninger, DTU, april 2010Bilag C: Detaljeret nøgletalsoversigt og resultateffekter for scenarier,DTU, april 2010."Lukning af DTU's forskningscenter på Lindholm – Økonomiske konse-kvenser for lokalområdet", Copenhagen Economics for VordingborgKommune, 20.oktober 2010.Modelgennemgang med Uffe Gebauer Thomsen og Lars Hyttel Jensen,DTU, 14. April 2011."Nybyggeri på Lindholm – Prisoverslag", COWI, Maj 2011, rev. 1.Vurdering af energiomkostninger ved nybyg på Lindholm Ø og LyngbyCampus, DTU, 29 maj 2011.
••
•
•
••
3
Review
3.1MetodeUdgangspunktet for statens Business Case-modellen er, at det valgte investe-ringsforslag bør være lønsomt i forhold til den gældende situation (basisalterna-tivet).Projektalternativerne sammenlignes således ved at opgøre nutidsværdien (NPV)af de marginale effekter af investeringen, dvs. merudgifter og besparelser ved atimplementere de nye investeringer målt imod basisalternativet (status quo).Analysen indebærer, at der skal opstilles en oversigt over anlægsinvesteringer,merudgifter på drift samt besparelser/merindtægter i hele projektets levetid.Pengestrømmene tilbagediskonteres med 5 %.Ifølge Finansministeriets "Vejledning til statens business Case-model" skal ana-lysen opgøre de økonomiske omkostninger og gevinster, der har direkte effektpå institutionens budget, men også de effekter der kan henføres til andre om-kostningsbærere – dvs. offentlige institutioner, styrelser, ministerier, kommu-ner.
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
6 / 14
En analyse af flytning af DTU-Lindholm bør derfor indeholde 3 elementer:12En analyse af projektøkonomien set fra institutionernes side (DTU)En analyse af projektøkonomien set fra UBST's side, dvs. omkostningernefor UBST ved at DTU fraflytter området, herunder tabt lejeindtægt indtilbygningerne er genudlejet eller bygningerne/øen er solgt.En analyse af projektøkonomien set fra kommunernes side, dvs. omkost-ninger ved tab af arbejdspladser og den afledte effekt på er-hverv/detailhandel.
3
Ad 1)DTU har udarbejdet en Business Case for projektet set fra DTU's synspunkt.Analysen viser omkostningerne og besparelserne ved at bygge a) nyt på Lind-holm, b) nyt i Lyngby, c) nyt på Frederiksberg eller d) nyt ved Risø – sammen-lignet med status quo. DTU har beregnet omkostningerne, hvis DTU selv opfø-rer og ejer bygningerne, og for scenarie a, c og d, er også beregnet for scenarier,hvor DTU indgår i lejeaftale med UBST om bygningerne.Business Casen er en økonomisk metode udarbejdet efter samme metode somer beskrevet i Finansministeriets vejledning. DTU har endvidere udarbejdet tonotater, der omhandler de faglige og sikkerhedsmæssige effekter af investerin-gerne.Ad 2)COWI har ikke kendskab til nogen analyse, der viser effekten af projektet påUBST's økonomi. I henhold til SEA-ordningens regler er DTU forpligtet til atbetale husleje på MKS-enheden indtil medio 2017, men bortset fra dette kanDTU fraflytte området uden yderligere omkostninger.En analyse af UBST's økonomi bør derfor omfatte omkostningerne for UBSTved, at DTU fraflytter området, herunder tabt lejeindtægt indtil bygningerne ergenudlejet eller bygningerne/øen er solgt. Endvidere kan der være renoverings-omkostninger eller nedrivningsomkostninger i forbindelse med genudlejningeller salg.Ad 3)Copenhagen Economics har på vegne af Vordingborg Kommune udarbejdet enanalyse af de økonomiske effekter for lokalområdet, som følge af en lukning afDTU-Lindholm. Der er i dag 81 beskæftiget på forskningscentret. Analysenviser, at virksomheden derudover genererer en række andre jobs i lokalområdet,således at DTU-Lindholm i alt bidrager med 97 arbejdspladser og 33-35 mio.krårligt i erhvervsindkomst til området. Analysen vurderer, at en lukning af DTU-Lindholm vil medføre, at 19 personer vælger at fraflytte, og at det vil medføreet økonomisk tab for lokalområdet på ca. 10 mio. kr. årligt i erhvervsindkomst,som vil påvirke kommunens økonomi negativt, da beskatningsgrundlaget blivermindre.
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
7 / 14
VurderingDTU's Business Case er metodisk korrekt udført, men omfatter kun en analyseaf projektøkonomien set fra DTU's synspunkt. Derudover skal det bemærkes, atDTU i Lyngby selv ejer sine bygninger, og vil derfor naturligt vælge selvejehvis aktiviteterne flyttes til Lyngby, men at det af metodiske hensyn ville værerelevant at beregne omkostningerne for DTU ved at indgå en UBST-aftale iLyngby, så dette scenarie bliver mere sammenligneligt med UBST's lejemål påde øvrige lokaliteter.Business Casen er derimod ikke dækkende for en analyse af projektet set fraUBST's synspunkt. Hvis UBST skal præsentere en business Case i overens-stemmelse med Finansministeriets vejledning, bør der udarbejdes en oversigtover de økonomiske konsekvenser for UBST af fraflytningen. Business Casenbør endvidere indregne konsekvenserne for de danske kommuner. Den negativeeffekt i lokalområdet må imidlertid forventes at give en tilsvarende positiv ef-fekt på det sted, hvor virksomheden flytter hen, og den kommunaløkonomiskeeffekt vurderes derfor at være neutral.
3.2ForudsætningerBusiness Casen er baseret på input fra en rapport udarbejdet af Alectia A/S i2007 omkring udbygning af faciliteterne på Lindholm. Anlægsoverslaget forudbygning af Lindholm er således baseret på en omfattende teknisk vurderingaf behovet på Lindholm.Der ligger ikke nogen tekniske vurderinger til grund for omfanget af nybyggeripå Lyngby, Frederiksberg og Risø. Anlægsoverslaget er baseret på DTU'sskønsmæssige vurdering af, hvor mange kvadratmeter der er behov for, såfremtaktiviteten flyttes til disse lokaliteter. Konkret vurderes, at der skal bygges nyeMKS-enheder, nye bygninger til kontor, lager og service og nye bygninger tilteknik. DTU vurderer, at der vil være mulighed for at rationalisere antallet afm2ved sammenlægning med eksisterende byggeri, og som følge heraf vurdererDTU at antallet af m2vil kunne reduceres fra 8.294 m2på Lindholm til 6.703m2på en ny lokalitet i Lyngby, på Frederiksberg eller ved Risø.Anlægsoverslaget er baseret på 2007 enhedspriser for højt sikrede laboratorierog stalde samt almindeligt kontorbyggeri. Det er forudsat at enhedspriserne påLindholm er 10 % højere end i Lyngby, Frederiksberg og Risø, pga. af øgedeomkostninger ved at bygge på en ø.Budget for drift og vedligehold tager ligeledes udgangspunkt i Alectiastekniske vurdering af Lindholm og omfatter energiudgifter, vedligeholdelses-omkostninger og øvrige serviceomkostninger. Alle posterne er beregnet som enfunktion af antallet af m2og antallet af ansatte. DTU vurderer, at kunne spareomkostninger til drift og vedligehold ved at flytte aktiviteten til Lyngby, delsfordi antallet af m2vil være lavere, dels fordi antallet af medarbejdere vil kunnereduceres fra 79 medarbejdere til 76 medarbejder. Endelig vurderes det også, atder er en stor besparelse på energi (30%) som følge af bedre og billigere forsy-
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
8 / 14
ningsmuligheder i Lyngby. Derudover vil DTU kunne spare omkostninger tilfærgedrift.Overslag over vedligeholdelsesudgifter for Lindholm er baseret på Alectiasvurdering, mens overslag for vedligeholdelsesudgifter for øvrige lokaliteter erbaseret på DTU's erfaringstal, dvs. regnskabstal for DTU's faktiske afholdteudgifter til vedligehold af bygninger i DTU-Lyngby. Udgifterne er skaleret,således at de stiger med bygningernes alder.VurderingVed gennemgang af projektet indikerede DTU, at man ikke vil etablere nøjag-tig den samme enhed i Lyngby, som den Alectia har beskrevet for Lindholm.Det er COWIs anbefaling at Business Casen bør indeholde en sammenligningaf Lindholm scenariet med de faciliteter, som DTU konkret ønsker at opføre iLyngby.COWI har gennemført en uafhængig vurdering af omkostningerne ved at an-lægge, drive og vedligeholde de nye bygninger i Lindholm scenariet. COWIsingeniører vurderer at anlægsprisen pr. m2er væsentlig lavere end Alectias for-udsætninger:COWIkr.ialt9.040.54563.860.16874.277.0058.848.9117.072.264Alectiakr /m241.10852.02561.80718.00041.108
BygningTeknikLaboratoriumStaldServiceTeknik
m25002.7051.938450345
kr/m218.08123.60838.32719.66420.499
COWI har efterfølgende gennemgået forskellen i priserne med DTU, og detviser sig, at differencen for det første skyldes at Alectias m2priser er inklusivprojektering, hvor COWI tillægger det efterfølgende, og dels at Alectia har ind-regnet laboratorieinstallationer, der ekstraordinært er nødvendige for den på-gældende forskning, herunder stinkskabe, minus 80 graders frysere, kemikali-seskabe, og andet laboratorieinventar.COWI vurderer, at anlægspriserne i Sydsjælland og i Hovedstaden ligger påsamme niveau på et projekt af denne størrelse, men er enig med DTU i, at derskal lægges et Ø-tillæg på 10 % til dækning af ekstraomkostninger ved at fragtematerialer og arbejdskraft til Lindholm.COWI har vurderet, at den gennemsnitlig udgift til vedligehold af denne typebyggeri er 400 kr pr. m2, men at det er lidt højere på Lindholm som følge afvejrlig ( 490 kr. inkl. 40 kr. til terræn). Dette omkostningsniveau er lidt højereend de forudsætninger, der er anvendt i DTU's analyse.COWI har observeret at energiudgifterne på Lindholm er meget høje. En del afforklaringen kan være, at der er meget store udgifter til proces-energi på MKS-
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
9 / 14
anlægget som følge af den ekstraordinære høje sikkerhed med sluser, ventilati-on, vask og forbrænding. Som følge heraf bør budgettet for energiudgifter op-deles i almindelige energiudgifter til byggeri og energi til at drive processerne.COWIs gennemgang af energiregnskaberne viser at 93 % af energiforbruget påLindholm er proces-energi, mens kun 7 % af forbruget er "varmetab", dvs.varmeforbrug på bygninger.Det er derfor uhensigtsmæssigt at budgettere energi på Lyngby-anlægget veden generel antagelse, at der kan spares 30 % på energi pr m2i Lyngby, og manhar bedt DTU dokumentere besparelsen. DTU har efterfølgende udarbejdet no-tat der belyser emnet.
3.3ModelRegnearksmodellerne for Nybyg Lindholm selveje, Nybyg Lindholm UBST ogNybyg Lyngby Selveje er blevet gennemgået, og COWI har gjort følgende ob-servationer:Det er bemærket at NPV-resultaterne beregner resultaterne i 2009-priser og ik-ke 2010.Følsomhedsanalysen skal gerne belyse, om projektet er økonomisk holdbarthvis de antagelser, der først er lavet viser sig ikke at holde stik. Det er derforinteressant at se f.eks. hvor meget en 10 %-stigning af anlægsinvesteringen el-ler de uforudsete udgifter osv. påvirker nøgletallene.Følsomhedsanalysen analyserer tilfælde hvor forudsætningerne bliver meregunstige for projektet. Det vil sige, hvis de uforudsete omkostninger ikke er 20%, men 10 %, hvis byggepriserne er 10 % billigere og hvis der ikke er 10 %ekstra uforudsete udgifter ved at bygge på en ø. Den eneste følsomhed der ana-lyserer det modsatte, er en rentestigning fra 5 % til 6 %.VurderingDet anbefales, at der laves en følsomhedsanalyse, der fokuserer på drift og ved-ligeholdelsesudgifterne, herunder om udsving i besparelsen på energi.Endelig bør der også være en følsomhedsanalyse, der ser på effekten af nøgle-tallene ved en mere negativ udvikling i forudsætningerne. Der kan alternativtlaves scenarier, hvor der analyseres etbase case, best caseogworse case.
3.4Vurdering af analysens konklusionerDTU's Business Case viser nutidsværdierne (NPV) af cashflowet for alle scena-rier. Resultatet viser, at det bedre kan betale sig for DTU selv at opføre bygnin-gerne end at indgå lejeaftale med UBST.Beregningerne viser endvidere, at det er mest fordelagtigt for DTU at opførenybyggeri i Lyngby, men det er mindst fordelagtigt at lave nybyggeri på Lind-holm.
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
10 / 14
Resultaterne skyldes to faktorer – dels forudsætningen om at det er relativt dy-rere at bygge på Lindholm end på de øvrige lokaliteter – dels forudsætningenom at der kan spares 25 mio. DKK årligt på driften ved at flytte virksomhedentil Lyngby.VurderingResultaterne for DTU's Business Case er korrekte, hvis man anvender de givneforudsætninger, men det anbefales at Business Casen regnes igennem igen medreviderede forudsætninger:••••At der er lavere priser på anlægAt der er højere priser på vedligeholdAt besparelsen på energiforbruget ved at flytte til Lyngby dokumenteresbedreAt der tillægges 10 % Ø-tillæg på anlægsomkostningerne, men at prisni-veauet forudsættes at være ens på Lindholm og i hovedstaden.
4
Revurdering af Business Casen
Som opsamling på anbefalingerne i det foregående afsnit, har COWI opstillet etregnestykke, der viser nutidsværdien af to scenarier set fra DTU og UBST'ssynspunkt:••Nybyg på Lindholm, realiseret som en UBST-modelNybyg i Lyngby, realiseret som en UBST-model
Analysen viser cashflow over 50 år, og nutidsværdien er beregnet med en dis-konteringsfaktor på 5 %.
4.1
Forudsætninger
4.1.1 Anlægsoverslag og huslejeOverslag over anlægsudgifterne er beregnet med samme m2som i DTU's analy-se, bortset fra stalden, som ifølge BBR-meddelelsen udgør 1.938 m2og ikke1.400 m2, som DTU har antaget.m2 nybyggeriLaboratorieKontor, lager serviceMKSStaldTeknik 1Teknik 2

Total

Lindholm2.705450-1.938500345

5.938

Lyngby2.7051.2481.1501.938-200

7.241

http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
11 / 14
Anlægsoverslaget er beregnet med COWIs m2priser. Det forudsættes at an-lægspriserne er ens på Lindholm og i Lyngby, men at der er et 10 % Ø-tillæg tildækning af meromkostninger ved fragt og byggeri på Lindholm. I begge scena-rier regnes med 20 % tillæg til uforudsete udgifter og projekteringsudgifter på16,2 %Investering, 1000 DKKLindholmLyngbyLaboratorie63.86063.860Kontor, lagerservice8.84924.541MKS*059.312Stald74.27774.277Teknik16.1134.100Tekniske installationer **21.0000Nedrivning og opretning25.9000

I alt entreprisesum

209.999

226.090

Projektering (16,2 %)34.02036.627Uforudsete omkostninger(20 %)42.00045.218Ø-tillæg (10 %)21.000

I alt

307.018

307.935

22*1.150 m á 51.576 kr./m** Denne omkostning er ikke medtaget i Lyngby, da der allerede er etablerettekniske anlæg på DTU, som de nye bygninger kan tilsluttes.
Samlet set giver det en anlægsum på 307 mio. kr. for nyt byggeri på Lindholm,og 308 mio. kr. for nybyggeri i Lyngby.Det forusættes at huslejen for det nye byggeri er 7,43 % af anlægsummen deførste 10 år (2014-2023), og 8,86 % resten af tiden (2024-). Derudover forud-sættes, at der skal betales husleje for MKS-enheden på Lindholm frem til 2017,hvis DTU fraflytter Lindholm.
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
12 / 14
Tabellen nedenfor viser anlægssum og husleje for status quo og de to nybygscenarier:Lindholm, base case Lindholm, nybygNybyggeri m2Anlægssum nyt byg-geri, 1.000 kr.Husleje til UBST2019, 1.000 kr.9.0975.938307.01928.928*Lyngby, nybyg7.241307.93522.880
* Huslejen for Linholm nybyg indeholder både husleje for nye anlæg + huslejefor MKS-anlæg og 1.744 m2gamle bygninger.
4.1.2 Drift, vedligehold og refusionUdgifter til vedligehold er beregnet som en funktion af antal m2bygninger.Analysen indeholder således ikke omkostninger til vedligeholdelse af færgele-jet på Lindholm.Det forudsættes at vedligehold på Linholm udgør 490 kr./m2(heraf 450 kr. tilselve bygningerne), mens drift og vedligehold på Lindholm forudsættes at ud-gøre 400 kr./m2.Det er forudsat at energiforbruget er 25 % lavere i Lyngby end på Lindholm (jf.notat "Vurdering af energiomkostninger ved nybyg på Lindholm og LyngbyCampus", DTU 29. maj 2011). Udgifter til færgedrift er forudsat at udgøre detsamme som i DTU's beregninger.Refusion fra UBST til dækning af vedligehold er beregnet som 1,29 % af husle-jen, dog højst et beløb svarende til de faktiske afholde vedligeholdelsesudgifter.Tabellen nedenfor viser udgifter til drift, vedligehold, samt refusion for statusquo og de to nybyg scenarier:1000 kr.Vedligeh. omk. 2019Refusion, 2019Energi, 2019Færgedrift, 2019Service, 2019Lindholm, base case12.8271.32511.8744.3255.229Lindholm, nybyg5.8034.1839.1824.3255.229Lyngby, nybyg2.8962.8966.976-3.818
Som det fremgår af tabellen, er der meget store besparelser på vedligehold vedat bygge nyt sammenlignet med status quo. Årsagen til at vedligeholdelsesom-
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
13 / 14
kostningerne på det nye byggeri er mindre i nybyg Lyngby end i nybyg Lind-hold skyldes, at der forudsættes færre antal m2i Lyngby end Lindholm. Yder-mere forudsættes vedligeholdelsesomkostningen per m2at være næsten 25 %mindre i Lyngby (400 kr./m2) end Lindholm (490 kr./m2). Endvidere kan deropnås nogen besparelse på energi ved at bygge nyt på Lindholm, og meget sto-re besparelser på energi ved at flytte Lindholm til Lyngby, fordi DTU i Lyngbyhar andre og billigere forsyningskilder.
4.1.3 SalgssumUBST har i 2010 fået udarbejdet en ejendomsmæglervurdering fra Reinholdt,som vurderer at Lindholm vil kunne sælges for 5-20 mio. kr, hvis det bliversolgt uden ændring af planforhold og ændring i bygningsmassen.I den økonomiske analyse er det forudsat at anlægget kan sælges til 10 mio. kr.
4.2
Resultater
4.2.1 Effekt på DTUBeregningerne viser, at begge nybyg scenarier vil give en merudgift til husleje iforhold til base case, men at udgifter til vedligehold vil falde markant som følgeaf at en del af de gamle bygninger bliver erstattet af nye.Sammenlignes nybyg på Lindholm med nybyg i Lyngby fremgår det, at mer-udgiften til husleje bliver mindre i Lyngby end i Lindholm, som følge af bespa-relsen på antal m2. Derudover er der en række besparelse ved, at flytte til Lyng-by der bl.a. omfatter besparelser på vedligehold, besparelser ved nedlæggelse affærgedriften og besparelser ved en mindre rationalisering i driften. Endvidere erder store besparelser at hente på energi, hvis enheden flyttes til Lyngby.Samlet set viser beregningen, at der er en besparelsen på knap 70 mio. kr. over50 år ved at bygge nyt i Lyngby, mens der er en merudgift på 145 mio. kr. vedat bygge nyt på Lindholm. COWIs beregning bekræfter således, at det er enøkonomisk fordel for DTU at flytte forskningsenheden fra Lindholm til DTU.
4.2.2 Effekt på UBSTUBST vil i begge scenarier får en stor anlægsudgift. Derudover mister UBSTlejeindtægt på de gamle bygninger på Lindholm, og mister lejeindtægt påMKS-anlægget på Lindholm efter 2017, når DTU's forpligtigelse til at betaleleje på anlægget ophører. Til gengæld får UBST ny lejeindtægt fra det nyebyggeri, og en indtægt ved salg af Lindholm, som i beregningen forudsættes atvære 10 mio. kr. Endeligt sparer UBST drift og vedligehold på de bygninger,som fjernes.Samlet set betyder det, at UBST over en 50-årig periode vil få en besparelse på25 mio. kr. i forhold til status quo ved at bygge nyt på Lindholm, men en mer-
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.
Review af Business Case for flytning af Lindholm-funktionen til DTU Lyngby
14 / 14
udgift på 14 mio. kr. ved at bygge nyt i Lyngby. Resultatet er baseret på en for-udsætning om, at UBST kun kan få 10 mio. kr. ved salg af Lindholm. Hvis mankan få 20 mio. kr. ved salg af Lindholm får UBST kun en merudgift på 5 mio.kr. ved at bygge nyt på Lindholm.
4.2.3 Effekt på danske kommunerI henhold til finansministeriets vejledning skal Business Casen endvidere ind-regne konsekvenserne for de danske kommuner.Copenhagen Economics har på vegne af Vordingborg Kommune udarbejdet enanalyse af de økonomiske effekter for lokalområdet, som følge af en lukning afDTU-Lindholm. Analysen vurderer, at en lukning af DTU-Lindholm vil medfø-re, at 19 personer vælger at fraflytte og at det medfører et økonomisk tab forlokalområdet på ca. 10 mio. kr. årligt i erhvervsindkomst, som vil påvirkekommunens økonomi negativt, da beskatningsgrundlaget bliver mindre.Den negative effekt i lokalområdet må imidlertid forventes at give en tilsvaren-de positiv effekt på det sted, hvor virksomheden flytter hen, og den samledekommunaløkonomiske effekt vurderes derfor at være neutral.
4.3KonklusionHvis man fokuserer på udgifterne til bygningerne, viser analysen – set fra detoffentlige budget (både DTU og UBST) – at der er en merudgift ved at byggenyt på Lindholm, men at man over en 50-årig periode kan spare ved at byggenyt i Lyngby sammenlignet med status quo. Tabellen nedenfor viser, at densamlede udgift for den offentlige sektor er mindre ved at bygge nyt i Lyngbyend ved at bygge nyt på Lindholm. Samlet set vil det derfor være bedre at flytteenheden til Lyngby end at bygge nyt på Lindholm.NPV over 50 år, 1.000 DKKDTUUBSTI altNybyg, Lindholm Nybyg, Lyngby-145.14069.02825.430-13.980-119.71055.048
COWIs analyse er baseret på en cashflow-analyse på 50 år, hvilket afspejlerbygningernes levetid. Teoretisk set kan man også vælge at analysere projektetved at sammenligne NPV med uendelig tidshorisont. Et sådan resultat er base-ret på en forudsætning om, at behovet for at have MKS-beredskab og metodentil at udføre denne opgave vil være det samme – også efter 50 år.NPV uendelig, 1.000 DKKDTUUBSTI altNybyg, Lindholm Nybyg, Lyngby-165.22776.35263.32916.445-101.89892.797
http://projects.cowiportal.com/ps/A017292/Documents/3 Project documents/Review Business Case DTU Lindholm 150611.docx
.