Den eventuelt kommende YJ-ordnings indflydelse på ejendomspriserne1Prisen for landbrugsejendomme er - ligesom for mange andre goder - bestemt afefterspørgsel og udbud. Efterspørgslen efter landbrugsejendomme kommer især fra togrupper. Den ene er allerede etablerede heltidslandmænd, der ønsker at udvide bedriften vedyderligere køb af ejendom med henblik på samdrift eller sammenlægning. Den andengruppe er yngre landmænd, der har til hensigt at etablere sig med landbrug somhovederhverv. Herudover efterspørges landbrugsejendomme af personer, der ønsker atetablere sig som fritidsbrugere. Sidstnævnte efterspørgsel er fortrinsvis rettet mod mindreejendomme og har derfor ingen nævneværdig betydning, for så vidt angår efterspørgslenefter landbrugsjord.Udbuddet af landbrugsejendomme kommer fortrinsvis fra ældre landmænd, der agter atforlade erhvervet, samt fra forhenværende landmænd, der har haft ejendommen eller arealetbortforpagtet gennem en kortere eller længere årrække.Efterspørgslen og udbuddet af landbrugsejendomme er illustreret i figur 1, i hvilken de fuldtoptrukne linjer viser situationen uden nogen YJ-ordning. I figuren er den samledeefterspørgsel delt op på efterspørgslen henholdsvis fra førstegangsetablerende og fra alleandre – herunder både etablerede landmænd og potentielle fritidsbrugere. Som det ses, ersåvel prisen – udtrykt i kr. pr. ha – som det omsatte areal bestemt af den samledeefterspørgsel og det samlede udbud.Efterspørgslen og udbuddet – og hermed beliggenheden af linjerne i figuren - afhænger afkøbernes og sælgernes forventninger til det fremtidige nettoafkast af fast landbrugsejendomsamt af deres kalkulationsrente, dvs. det krav til forrentning, som køberne og sælgernestiller. Høje forventninger til afkastet og lave kalkulationsrenter medvirker således til atforøge efterspørgslen og reducere udbuddet af ejendomme og hermed til at forøgeejendomspriserne.Kalkulationsrenten afhænger først og fremmest af lånerenten samt af landmændeneslånemuligheder. Lave lånerenter og gode lånemuligheder i øvrigt vil bidrage til at reducerekalkulationsrenten, mens omvendt høje lånerenter og mindre gode lånemuligheder vilforøge kalkulationsrenten.I det omfang den eventuelt kommende YJ-ordning formindsker lånerenten (inklusivediverse bidrag) og/eller udvider lånemulighederne, må ordningen derfor forventes at forøgeefterspørgslen fra endnu ikke etablerede landmænd. Med ordningen vil denne gruppe

således kunne betale højere priser for ejendommene, hvilket også vil være nødvendigt, hvisde i konkurrence med etablerede landmænd skal overtage en større del af de ejendomme,der sættes til salg. Se figur 1, i hvilken de stiplede linjer illustrerer situationen på markedetfor landbrugsejendomme, hvis YJ-ordningen vedtages, og hvor forskellen mellem destiplede og de fuldt optrukne linjer viser effekten af ordningen. Som det ses, medfører denforøgede efterspørgsel fra ikke etablerede landmænd en større samlet efterspørgsel oghermed højere ejendomspriser. Trods de højere ejendomspriser overtagerførstegangsetablerende landmænd dog flere ejendomme (mere jord) som følge af væksten iefterspørgslen fra denne gruppe, hvorimod etablerede landmænd overtager færre som følgeaf de højere ejendomspriser. Endelig stiger det samlede salg af ejendomme en smule, idethøjere ejendomspriser virker som incitament til, at etablerede landmænd trækker sig lidttidligere tilbage, end de ellers ville.

Hvor store en stigning i prisen på landbrugsejendomme, ordningen – alt andet lige - vilmedføre, vil især afhænge af, hvor stor en del af det omsatte landbrugsjord, der købes afførstegangsetablerende landmænd. Selv en forholdsvis stor forøgelse af deførstegangsetablerendes efterspørgsel, vil - hvis de kun tegner sig for en lille del af densamlede efterspørgsel - kun medføre en relativ lille forøgelse af den samlede efterspørgselog hermed ligeledes kun en mindre stigning i ejendomspriserne. Som udgangspunkt for envurdering af ordningens indflydelse på ejendomspriserne er det derfor nyttigt at vide, hvorstor en del af det omsatte landbrugsjord førstegangsetablerende landmænd står som købereaf.I 2009 var der 12.979 heltidslandbrug i alt, jf. tabel 1, hvoraf 2.693 var overtaget af denuværende ejere i årene 1999-2008. Blandt de knap 2.700 heltidslandmænd er der givetvisenkelte ikke førstegangsetableringer (landmænd som har haft andet heltidslandbrug før). Påden anden side er der uden tvivl også enkelte, der etablerede sig som heltidslandmænd forførste gang i denne årrække, men som havde forladt erhvervet inden 2009. Et groft skøn erderfor, at der fra 1999 til 2008 var omkring 270 førstegangsetableringer på heltidslandbrug igennemsnit om året.Ovennævnte knap 2.700 bedrifter havde et landbrugsareal på 167 ha i gennemsnit primo2009, hvoraf brugeren ejede 110 ha og forpagtede de resterende 57 ha. Af de 110 ha pr.bedrift er en del givetvis købt efter etableringen. Som led i etableringen kan deførstegangsetablerende heltidsbrugeres køb af landbrugsjord derfor opgøres til et niveaunoget under 29.700 ha om året i denne årrække (270 * 110 = 29.700).Tabel 1. Antal og størrelse af landbrugsbedrifter opdelt på heltids og deltids samt efter detår, i hvilket ejeren har erhvervet bedriftenAntal bedrifterHeltidsbrug1999-20081989-1998Før 1989Alle heltidsbrugLandbrugsareal. primo 2009I altI selveje16715413915011011199105Forpagtet57434045

I årene 1999-2008 varierede det omsatte areal (landbrugsareal plus tilknyttede arealer i formaf veje mv.) fra knap 125.000 ha til godt 161.000 ha, hvilket svarer til mellem 5 og 6 pct. afdet samlede areal.2Tabel 2. Antal og størrelse af landbrugsbedrifter

med YJ-lån

opdelt på heltids og deltidssamt efter det år, i hvilket ejeren har erhvervet bedriftenAntal bedrifterHeltidsbrug1999-20081989-1998Før 1989Alle heltidsbrugDeltidsbrug1999-20081989-1998Før 1989Alle deltidsbrugKilde: Se tabel 1.Landbrugsareal, primo 2009I altI selveje160158202161115114122115Forpagtet45448046

Selv om ovennævnte skøn for førstegangsetablerende heltidsbrugeres køb af landbrugsjordsom led i etableringen er behæftet med usikkerhed og derfor skal tages med forbehold, erkonklusionen, at denne gruppe kun stod for omkring 20 pct. af det samlede køb aflandbrugsjord i den pågældende årrække.Når det gælder den eventuelt kommende YJ- ordnings indflydelse på ejendomsprisen ervurderingen derfor:at ordningen isoleret betragtet vil føre til højere priser på landbrugsejendomme - dogforudsat at ordningen gøres tilstrækkelig attraktiv og derfor fører til at væsentligflere yngre jordbrugere etablerer sig med jordbrug som hovederhverv,at førstegangsetablerende landmænd kun tegner sig for en mindre del af den samledeefterspørgsel efter landbrugsjord, hvilket bidrager til at begrænse ordningens opadrettede effekt på ejendomspriserne,og at den begrænsede stigning i ejendomspriser – nok modvirker – men ikkeforhindrer ordningen i dens hovedsigte.