BYB, Alm.del - 2011-12 - Bilag 75: Materiale fra Sven Heiner (Huseftersynsordningen) i forbindelse med lukket ekspertmøde i By- og Boligudvalget 19/4-12

Vedr.: Høring omkring Huseftersynsordningen torsdag den 19. aprilUnder henvisning til mine tidligere henvendelser til folketingets boligudvalg i 2010 og 2011,ved blandt andet foretræde for udvalget den 8.10.2010, samt deltagelse i udvalget eksperthøring den 3.2.2011. Endvidere mine tidligere henvendelser til tidligere justitsminister LarsBarfoed, vil jeg tillade mig at fremkomme med mit personlige bidrag til debatten om en bedreog mere retfærdig Huseftersynsordning for fremme af mere ”retvisende” tilstandsrapporter.Min baggrund for at bidrage til debatten, skal ses i lyset af at jeg har beskikkelsesnummer HE9 og har derfor været beskikket bygningssagkyndig siden ordningens start 1.1.1996.Siden 2006 har jeg være tilknyttet korpset af Tekniske revisorer, samt skønsmand forAnkenævnet for Huseftersyn siden oprettelsen og endvidere nu både skønsmand og tekniskrevisor under Disciplinær- og Klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Mit langevirke som kvalitetskontrollant har givet mig en betragtelig indsigt i Huseftersynsordningen –samt ikke mindst i de sider af ordningen, hvor der kan påpeges problemer og hvor tingeneikke fungere som tilsigtet.Som tidligere fremhævet, skal jeg endnu engang gøre opmærksom på, at mine udtalelser ogholdninger og synspunkter, er mine personlige og ikke må tages som udtryk hverkenkollegaers, eller disciplinær- og Klagenævntes holdninger (uagtet at de eventuelt kunne væresammenfaldende).Selvom Disciplinær- og Klagenævnet har valget at se bort fra Forvaltningslovenskap. 2 § 3 om inhabilitet, under hvilken vi som tekniske revisorer var underlagt i perioden 2006til 2010, har jeg valgt at opretholde min habilitet ved ikke selv at udfører tilstandsrapporter, sålænge jeg fungere som teknisk revisor. Det betyder jeg for nærværende kan udtale mig ”franeutralt ringhjørne”, da jeg ikke har kommercielle interesser for at ændre påHuseftersynsordningens bestillingsregler. Jeg skal samtidig understrege, at jeg hverken ermedlem i den ene eller anden brancheforening. Mine interesser går derfor alene på, at derfremover kan skabes sikkerhed for en mere retfærdig og ”retvisende” Huseftersynsordning tilgavn og glæde for forbrugerne.

Aktuelle problemer med Huseftersynsordningen:Valg af en bygningssagkyndig ud fra pris og kvalitet – er en stor illusion.Kun sælgerforbrugeren har mulighed for at vælge en bygningssagkyndig og kun prisen er ensynlig parameter der kan vælges på. Køberforbrugeren har ingen mulighed for at vælge enbygningssagkyndig og er dermed afholdt fra muligheden for at vælge bygningssagkyndig efterhverken pris eller kvalitet.Under henvisning til ovenstående skal det fremføres, at Justitsministeriets besvarelse til By -og Boligudvalget, i Sagsnr.: 2012-7005-0013 Dok.: 355303, samt i Sagsnr.: 2010-7005-0036Dok.: CCN40203 indeholder elementer der er direkte usande og kan derfor vildledeFolketingets By – og Boligudvalg.Postboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: Sydbank reg. 0570 konto 5740005601 – GIRO: 131-2111 - SE-NR. 18-45-76-36

Loven om formidlingsaftaler bliver ikke efterlevet.Der findes i dag adskillelige undersøgelser der påviser dette.Lokale ejendomsmæglere omgår loven og sikre opgaver til en håndfuld ”prioriterede”bygningssagkyndige.Ejendomsmæglere fremlægger ikke lister på bygningssagkyndige og giver ikke sælgermulighed for selv at bestille en bygningssagkyndig.Ejendomsmæglere bestiller tilstandsrapporter direkte via deres økonomisk forbundneforsikringsselskaber.Ejendomsmæglerne starter en kæde af unødvendige/urimelige henvisningsprovisioner, somudhuler/fordyrer det egentlige honorar for udførelsen af tilstandsrapportenForsikringsselskaberne har en kommerciel interesse i at sikre sig styring og kontrolmed bestillingssystemet.Forsikringsselskaberne har dels en kommerciel interesse i en direkte adgang til en forbrugerfor at kunne tilbyde forsikringsprodukter.Forsikringsselskaberne har dels en kommerciel interesse i, at undgå for store og unødigeskadesudbetalinger.Forsikringsselskaberne har dermed en kommerciel interesse i, at bevarer eksisterendeordning.De officielle statistikker på hvordan tilstandsrapporterne bliver bestilt er misvisende.Der kan – og bliver manipuleret med afkrydsningerne i skemaerne. Hvilket medfører, at derikke ad den vej kan føres ”bevis” for at der sker konkurrenceforvridning med hensyn tilopgavefordelingen.Brancheforeningen BfBE betydende 4 medlemsvirksomheder har eksklusive aftalermed forsikringsselskaberne.Brancheforeningen BfBE er styret af de 4 store rapportfirmaer, som har stemme marioteten iforeningen.BfBE har dermed en kommerciel interesse i, at bevarer eksisterende ordning.Brancheforeningen FUBE.dk vil sikre en mere ligelig opgavefordeling.FUBE.dk består primært af mindre medlemsvirksomheder og er nyopstartet i protest modBfBE´s ”politik”.FUBE.dk går ind for et neutral edb styret meldecentral som giver forbrugeren mulighed for atvælge mellem 3 pristilbud fra lokale bygningssagkyndige.FUBE.dk`s forslag giver ikke forbrugeren mulighed for at vælge ud fra kvalitet, men kun ud frapris.FUBE.dk har en stor kommerciel interesse i at ændre bestående forhold.Kvaliteten af den enkelte bygningssagkyndiges arbejde, kan ikke umiddelbart vurderesaf hverken sælger eller køber.Tilstandsrapporternes ”kvalitet” bliver kontrolleret af Disciplinær – og klagenævnet forbeskikkede bygningssagkyndige – men med reelt kun én kontrol for hvert tredje år.Der findes ingen motivation i systemet for at den bygningssagkyndige vil fremme rapportermed en informativ og brugervenlig beskrivelse. Den eneste ”motivation” består i, at såfremtder registreres for mange ”fejl” ved en teknisk kontrol, kan den bygningssagkyndige tildeles”en sanktion”. (Det vil sige kun pisk og ingen gulerod).Priskonkurrencen har tendens til, at medfører kortfattet og utilstrækkelige beskrivelser afskadesforhold – som i bedste fald lige akkurat tilgodeser mindstekrav.Brancheforeningen BfBE har af egen drift pålagt sine medlemmer encertificeringsordning – også for Huseftersyn.Mange undersøgelser viser, at en certificeringsordning under ISO9001 er en illusion, somPostboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: Sydbank reg. 0570 konto 5740005601 – GIRO: 131-2111 - SE-NR. 18-45-76-36

Forslag til løsning af bestående problemer og misforhold iHuseftersynsordningen:Jeg må erkende jeg tidligere er gået varmt ind for en neutral og uvildig centralbestillingsordning, hvor de enkelte bygningssagkyndige blev udtrukket efter et sindrigtrotationssystem. Men såfremt forbrugerne skal have en mulighed for frit at kunne vælgemellem de enkelte bygningssagkyndigeud fra både pris og kvalitet,kan jeg kun se énmulighed for dette –EN SMILEY ORDNING.Efter min bedste overbevisning vil en sådan ordning tilgodese en lang række af parterne iHuseftersynsordningen.Fordele for forbrugerne:Såfremt sælgerforbrugeren ønsker at rekvirer den prisbillige, hurtige og mindre grundigebygningssagkyndige med en nedadgående Smiley, vil køberforbrugeren være i stand til at sepå tilstandsrapporten med hvilken lødighed og seriøsitet der ligger bag arbejdet medtilstandsrapporten. Køberforbrugeren kan herefter selv tage sine forholdsregler. Omvendt kanen køberforbruger have større tiltro til den tilstandsrapport der har en stortsmilende ”Elitesmiley”. Sælgerforbrugeren kan så frit vælge om man vil vælge den prisbilligebygningssagkyndige med nedadgående smiley, eller den måske lidt dyrere med ”Elitesmileyen” og dermed fremstille sit hussalg med en større oprigtighed og seriøsitet.(der vil dog altid være forbrugere, der bevist vil gå efter det prisbillige bræt med mangeknaster. Lige som der altid vil være forbrugere der er villige til at betale en højere pris for detknastfri bræt).Fordele for forsikringsselskaberne:Forsikringsselskaberne vil kunne nyde godt af det kvalitetsløft der uvægerligt vil fremkomme,når den enkelte bygningssagkyndig vil motiveres til at udføre en bedre, grundigere oginformativ tilstandsrapport for at opnå kvalitetsbetegnelsen ”Elite smiley”.Forsikringsselskaberne vil have mulighed for at differentiere pristilbuddene påejerskifteforsikringen afhængigt af den smiley tilstandsrapporten er udført med. Hvilket ogsåkan motiver sælgeren til at vælge den ”grundige” og måske lidt dyrere bygningssagkyndige.Fordele for ejendomsmægleren:Ejendomsmæglerne får mulighed for seriøst at vise med hvilken lødighed tilstandsrapportenpå de huse de skal sælge, er udført med.Indførelse af en smiley ordning kan reelt betyde, at formidlingsaftaleloven kan reguleres, såejendomsmæglerne igen får mulighed for at rekvirere en bygningssagkyndig direkte, dakvalitetsniveauet af den bestilte tilstandsrapport bliver synliggjort for forbrugeren.

Fordele for den mindre selvstændige bygningssagkyndige:Der vil være en stor motivation til at gøre sit arbejde grundigt, med fyldestgørenderegistrerings tekster, samt informative noter til gavn for specielt køberforbrugeren.Den mindre selvstændige – og omhyggelige bygningssagkyndige vil bedre kunne konkurrerepå lige fod med alle øvrige bygningssagkyndige – også overfor de store firmaer.Generelt for alle bygningssagkyndige:Den omhyggelige og grundige bygningssagkyndige vil blive belønnet med at kunne tage enbedre pris for sit arbejde. Da hans arbejde vil være mere attraktivt og efterspurgt hos denseriøse sælger.Bygningssagkyndige med mindre gode smileys vil fortsat have mulighed for at kunne sælgederes ”varer”, når blot honoraret afspejler den kvalitet ydelsen kan leveres med.Bygningssagkyndige der tidligere har været frosset ud af markedet, som følge af for grundigeog fyldestgørende tilstandsrapporter, får mulighed for at vende tilbage og kunne begå sig ikonkurrencen.Gode smileys = gode priser.Såfremt en bygningssagkyndig er ”uheldig” ved en teknisk revision (hvorunder smileyordningen bør høre under), skal der være mulighed for at kunne ”købe” sig til en hurtigereopfølgende kontrol, som eventuelt kunne ophæve/omgøre en ”dårlig” smiley. .Forudsætninger:Betingelserne er dog at forsikringsselskaberne afstår fra at lave eksklusivaftaler med kun destore rapportfirmaer, men er åbne for alle bygningssagkyndiges arbejder. Men naturligvis medmulighed for at differentier priserne for ejerskifteforsikringerne afhængig af kvaliteten afsmileyen bag rapporten.Kvalitetskontrollens (teknisk revisionskontrols) hyppighed bør forøges, så hver aktivbygningssagkyndig udtages mindst én gang årligt, eller efter et nærmere specifikt system (evt.for hver X antal rapporter). Således at status for smileyen hele tiden er opdateret og aktuel.

Jeg er klar over det ikke vil bekomme alle bygningssagkyndige med en smiley ordning. Mensom jeg ser det, vil det være den eneste fordøjelige ordning forbrugerne ogforsikringsselskaberne kan være tjent med.Jeg deltager gerne i dialoger omkring de nærmere omstændigheder for en Smiley ordning,som jeg mener at have et godt bud på hvordan det kan realiseres.Med venlig hilsenHeiner Bygningsrådgivning ApSSven HeinerIngeniør. M. IDABeskikket bygningssagkyndig & energikonsulentEksamn. skadeskonsulentSyns- og skønsmandTeknisk Revisor og skønsmand på vegne afMinisteriet for By, Bolig og Landdistriktersamt Disciplinær - og Klagenævnet for beskikkede Bygningssagkyndige