BYB, Alm.del - 2011-12 - Bilag 63: Lovudkast - orientering om lovforslag i høring (Energisparepakke), fra ministeren for by, bolig og landdistrikter

Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af bo-ligforholdene, lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om leje afalmene boliger og lov om leje af erhvervslokaler mv.(Energisparepakke)§1I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010, som ændret ved § 148 i lov nr.1336 af 19. december 2008 og § 3 i lov nr. 1611 af 22. december 2010, foretages følgende ændrin-ger:1.Efter § 4a indsættes:§ 4 b.For lejemål, som er ombygget efter bestemmelserne om aftalt grøn byfornyelse i kapitel 6A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, og hvor lejeforhøjelse er beregnet efter § 58 a, skal detudtrykkeligt oplyses i lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse ogudvikling af byer.Stk. 2.Har udlejeren helt eller delvist undladt at give de i stk. 1 omtalte oplysninger, kan der ikkeopkræves lejeforhøjelse efter § 58 a. Er lejeforhøjelse opkrævet, uanset at oplysningerne ikke ergivet, kan lejeren kræve lejeforhøjelsen tilbagebetalt. § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt. finder tilsvarende an-vendelse.2.I§ 37, stk. 3,indsættes som2. pkt.:»Udlejeren kan dog kræve, at fordelingen af udgiften til varmt vand fremtidig skal ske på grund-lag af forbrugsmålere, hvis installation af målere til måling af forbruget af varmt vand er påbudt ihenhold til lov.«3.I§ 46 a, stk. 3,ændres »58, stk. 3« til: »58, stk. 4«.4.I§ 46 j, stk. 1,indsættes efter 1. pkt.:»Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til vand fremtidig skal ske på grundlag af for-brugsmålere, hvis installation af målere til måling af forbruget af vand er påbudt i henhold til lov.«5.Efter § 46 q indsættes som nyt kapitel:»Kapitel VII

Udgifter til køling m.v.§ 46 r.Leverer udlejeren køling samt andre ydelser som nævnt i stk. 2, kan beboerrepræsentanter-ne eller et flertal af lejerne kræve, at fordeling af udgiften til køling fremtidig skal ske på grundlagaf forbrugsmålere. Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgiften til køling fremtidig skal ske pågrundlag af forbrugsmålere, hvis installation af målere til måling af energiforbruget til køling erpåbudt i henhold til lov. Betaling for køling efter forbrugsmålere kan ikke indeholdes i lejen.Stk. 2.I kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i kølingsperio-den. Sker leverancen fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, skal udlejeren dog medtageden samlede udgift i kølingsregnskabet. Endvidere skal udgifter til kontrol, eftersyn og vedligehol-delse af tekniske anlæg til køling, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, medtages ikølingsregnskabet. Rabatydelser o. lign. skal godskrives regnskabet.Stk. 3.Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jf. § 93, stk. 1, litra a.Stk. 4.Udgifter som følge af ændret kølingsfordeling efter stk. 1 betragtes som forbedring.Stk. 5.Beslutninger efter stk. 1 kan gennemføres med 6 ugers varsel til en kølingsregnskabsperio-des begyndelse.§ 46 s.Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin forlange, at lejeren skal betale aconto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til køling, når udgifterne hertilikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-bidrag.Stk. 2.Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.Stk. 3.De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive på-lignet for kølingsregnskabsperioden.§ 46 t.Kølingsregnskabsåret begynder den 1. juni, jf. dog stk. 3.Stk. 2.Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme, at kølingsregnskabet fremtidig skal afsluttespå en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst være 18 må-neder.Stk. 3.For ejendomme, hvor leverancen sker fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, skalkølingsregnskabsåret dog følge det kollektive anlægs regnskabsår.§ 46 u.Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens køling i kølingsregnskabsåret skal væ-re kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter kølingsregnskabsårets udløb. Sker leverancen fraet kollektivt anlæg til forsyning med køling, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne se-nest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af køling fraforsyningsanlægget. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede kølings-udgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 3. Regnskabet skal endvidere indeholdeoplysning om tidspunktet for udlejerens modtagelse af endelig afregning efter 2. pkt. Indeholderregnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.Stk. 2.Når kølingsregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give ham ellerhans befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkom-mende byområde.Stk. 3.Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod kølingsregnskabet senest 6 uger efter modtagel-sen af kølingsregnskabet. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne påsamtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kølingsregnskabet, jf. 1. pkt. Indsigelsen skal indeholdemeddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sa-

gen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde sit krav ihenhold til varmeregnskabet.§ 46 v.Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den før-ste lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regn-skabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 ligestore månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen.Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.Stk. 2.Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kon-tant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at kølingsregnskabet er udsendt.§ 46 x.Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 46 u, stk. 1, nævnte frist,mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.Stk. 2.Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder efter den i stk. 1 nævnte frist, kan lejerenundlade at indbetale kølingsbidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et even-tuelt for meget betalt kølingsbidrag for den afsluttede kølingsregnskabsperiode.§ 46 y.Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at medtage en udgiftspost på regn-skabet, kan udlejeren til det følgende kølingsregnskab overføre den del af posten, som ikke oversti-ger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne omstørrelsen af en overført udgift.Stk. 2.I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen vedskriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følgeaf rettelsen finder bestemmelserne i § 46 v tilsvarende anvendelse.§ 46 z.Er udgiften til leverance af køling helt eller delvis indeholdt i lejen, skal energiudgifternetil køling betales særskilt med virkning fra det regnskabsår, som påbegyndes efter udgangen af2012. Lejen nedsættes med et beløb, der svarer til energiudgiften til køling i det sidste regnskabsår.§ 46 æ.Bestemmelserne i § 46 r, stk. 1 og 2, kan kun fraviges i lejeaftaler, der vedrører lokaler,som udelukkende anvendes til andet end beboelse, jf. dog stk. 2.Stk. 2.§ 46 r, stk. 1, 3. pkt., finder ikke anvendelse på aftaler om udlejning af lejligheder, der erforbeholdt uddannelsessøgende eller andre unge i ejendomme tilhørende almene boligorganisatio-ner, selvejende institutioner, fonds o. lign., hvis vedtægter, fundats o.lign. er godkendt af det offent-lige, eller på lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse. 1. pkt. finder dog ikke anvendelse, hvisejendommen efter anden lovgivning er omfattet af en pligt til fordelingsmåling af køling, der omfat-ter de pågældende lejemål.Stk. 3.Bestemmelserne i § 46 s, stk. 3, og i §§ 46 u-46 y kan ikke ved aftale fraviges til skade forlejeren.Stk. 4.Beslutninger efter § 46 r, stk. 1, er bindende for alle lejere uanset modstående tidligere afta-ler.Stk. 5.Bestemmelsen i § 46 t, stk. 3, kan ikke fraviges ved aftale.«6.I§ 47, stk. 1, litra a),indsættes efter 58, stk. 3: »og 4« og efter 46 a, stk. 3, indsættes: »58, stk.3,«.7.I§ 47, stk. 1,indsættes efter litra a) som nyt litra:

»b) lejeforhøjelse efter § 58 a og aftalte forbedringer efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og ud-vikling af byer, «.Litra b)-g) bliver herefter litra c)-h).8.I§ 47, stk. 2, 2. pkt.,indsættes efter »forbedret efter«: »§ 58, stk. 3, og«, og i4. pkt.indsættesefter »byfornyelse«: »eller en aftale om grøn byfornyelse efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse ogudvikling af byer«.9.I§ 58indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk. 3.For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren for-lange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den bespa-relse, som arbejderne medfører for lejerne. Ministeren for by, bolig og landdistrikter fastsætternærmere regler om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.«Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.10.Efter§ 58indsættes:»§58 a.I lejemål, hvor der er indgået aftale mellem udlejeren og lejerne efter kapitel 6 A i lov ombyfornyelse og udvikling af byer, kan der aftales en lejeforhøjelse, der beregnes på grundlag af desamlede udgifter til de gennemførte energibesparende arbejder, der er omfattet af aftalen efter dennævnte lovs kapitel 6 A, jf. dog stk. 4. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige, hvad der er aftalt pågrundlag af huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse, som lejerne har modtaget efter § 50e, nr. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer.Stk. 2.I ejendomme, der indeholder såvel lejemål, der helt eller delvist er udlejet til beboelse, somlejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordelingaf udgifter, som vedrører begge typer af lejemål.Stk. 3.Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift,der med rimelighed er afholdt til de aftalte arbejder, samt dække afskrivning og sædvanlige udgiftertil vedligeholdelse, administration, forsikring o.lign.Stk. 4.Såfremt det er aftalt mellem udlejer og lejere, at der til gennemførelse af de energibespa-rende arbejder anvendes beløb afsat efter §§ 22 og 63 a eller efter §§ 18 og 18 b i lov om midlerti-dig regulering af boligforholdene eller støtte efter anden lovgivning, kan den del af udgiften, somherved dækkes, ikke medregnes ved beregning af lejeforhøjelse efter stk. 1.Stk. 5.Lejeforhøjelsen fordeles indbyrdes på de lejemål, der er omfattet af stk. 1, i forhold til deomfattede lejemåls andel af det samlede bruttoetageareal af de lejemål, der lovligt helt eller delvistkan anvendes til beboelse.Stk. 6.Hvis en aftale om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger efter reglerne i kapi-tel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer er ugyldig eller ophæves, finder §§ 58 og 59-59 aog § 27 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene anvendelse. Er arbejderne iværksat pådet tidspunkt, hvor aftalens bortfald konstateres, finder §§ 59 a og 66, stk. 1, litra b, og §§ 23-26 ilov om midlertidig regulering af boligforholdene dog ikke anvendelse.Stk. 7.§ 59, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse.Stk. 8.Såfremt der ydes indfasningsstøtte efter §§ 50 f-50 h i lov om byfornyelse og udvikling afbyer, skal det af varslingen fremgå, at indfasningsstøtten er fradraget ved beregningen af lejeforhø-jelse. Aftrapning af indfasningsstøtten, jf. § 50 h, stk. 2, i samme lov skal fremgå af varslingen.

Stk. 9.Senere lejeforhøjelser, der udelukkende skyldes regulering af indfasningsstøtten efter § 50h, stk. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer, kan gennemføres alene ved udlejerens skriftligemeddelelse herom til lejerne.«11.I§ 59 a, stk. 1,indsættes som 2. pkt.:»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efterforhøjelsen vil kunne oppebæres.«12.Efter § 59 c indsættes:»§59 d.For de enkelte lejemål, der helt eller delvist er udlejet til beboelse, i en bygning, der på-tænkes ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, træffer huslejenæv-net, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af den leje-forhøjelse, der lovligt vil kunne opkræves, efter arbejdernes gennemførelse. Afgørelsen skal omfattesåvel lejeforhøjelse foretaget efter § 58 a som efter § 58, stk. 1 og 2.Stk. 2.For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvist kan anvendes til beboelse, i en bygning,der påtænkes ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, træffer husleje-nævnet, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af denleje, der lovligt vil kunne opkræves efter arbejdernes gennemførelse.Stk. 3.Huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt, som er nødvendige for sagens behand-ling. Nævnet kan ved senere indbringelse kun ændre afgørelsen efter stk. 1 og 2, hvis der er tale omændrede forhold.Stk. 4.Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1-2 kan af parterne indbringes for boligretten, jf. § 43,stk. 1, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, i Københavns Kommune dog for anke-nævnet efter samme lovs § 44, stk. 1. Ankenævnets afgørelser efter stk. 1-2 kan indbringes for bo-ligretten, jf. § 44, stk. 6, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Fristen for indbringelsefor boligretten efter samme lovs § 43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og for ankenævnet efter § 44, stk. 1,regnes fra det tidspunkt, hvor lejeren får udleveret huslejenævnets afgørelse.«13.I§ 62 a, stk. 5,ændres »10.000 kr.« til »14.543 kr.«, »30.000 kr.« til: »117.340 kr.«, »2.000kr.« til: »2.909 kr.« og5.og6. pkt.affattes således: »De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2012-niveau og reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører.«

3.I§ 5, stk. 7, nr. 2,der bliver stk. 8, nr. 2, indsættes efter »og efter«: »§ 58, stk. 3, § 58 a og«, efter»stk. 3,« indsættes: »§ 58, stk. 3,« og efter »og § 62 b i lov om leje« indsættes: »og kapitel 6 A i lovom byfornyelse og udvikling af byer«.4.I§ 25 a, stk. 2,indsættes som2.og3. pkt.:»Det samme gælder størrelsen af den leje, som enudlejer vil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der er gennemgribende moderniseret efterreglerne i § 5, stk. 2. Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om densamlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«5.Efter § 25 c indsættes som ny paragraf:»§25 d.For de enkelte lejemål, der helt eller delvist er udlejet til beboelse, i en bygning, der på-tænkes ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, træffer huslejenæv-net, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af den leje-forhøjelse, der lovligt vil kunne opkræves, efter arbejdernes gennemførelse. Afgørelsen skal omfattesåvel lejeforhøjelse foretaget efter § 58 a i lov om leje som efter § 58, stk. 1 og 2, i samme lov.Stk. 2.For uudlejede lejemål, der lovligt helt eller delvist kan anvendes til beboelse, i en bygning,der påtænkes ombygget efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, træffer husleje-nævnet, inden ombygningen iværksættes, på udlejerens anmodning afgørelse om størrelsen af denleje, der lovligt vil kunne opkræves efter arbejdernes gennemførelse.Stk. 3.Huslejenævnet kan forlange de oplysninger forelagt, som er nødvendige for sagens behand-ling. Nævnet kan ved senere indbringelse kun ændre afgørelsen efter stk. 1 og 2, hvis der er tale omændrede forhold.Stk. 4.Huslejenævnets afgørelser efter stk. 1-2 kan af parterne indbringes for boligretten, jf. § 43,stk. 1, i Københavns Kommune dog for ankenævnet efter § 44, stk. 1. Ankenævnets afgørelser efterstk. 1-2 kan indbringes for boligretten, jf. § 44, stk. 6. Fristen for indbringelse for boligretten efter §43, stk. 1, og § 44, stk. 6, og for ankenævnet efter § 44, stk. 1, regnes fra det tidspunkt, hvor lejerenfår udleveret huslejenævnets afgørelse. «6.I§ 27, stk. 2,ændres »§ 58, stk. 3« til: »§ 58, stk. 4«, og efter 1. pkt. indsættes som nyt punktum:»Har en udlejer gennemført energibesparende arbejder efter reglen i lejelovens § 58, stk. 3, kan hanforlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den be-sparelse, som arbejderne medfører for lejerne, jf. lejelovens § 58, stk. 3.«§3I lov om byfornyelse og udvikling af byer, jf. lovbekendtgørelse nr. 132 af 5. februar 2010, fore-tages følgende ændringer:1.Efter § 50 indsættes:»Kapitel6 AAftalt grøn byfornyelseAnvendelsesområde for dette kapitel§ 50 a.Ejere og lejere i private udlejningsejendomme, hvor et eller flere lejemål helt eller delvister udlejet til beboelse, kan indgå aftale om gennemførelse af energibesparende foranstaltninger iejendommen.

Stk. 2.Aftale kan alene indgås mellem udlejer og lejere af lejligheder, der helt eller delvist anven-des til beboelse, og lejere af enkeltværelser, som hverken er en del af udlejers beboelseslejlighedeller en del af et en- eller tofamilieshus, som udlejer bebor.§ 50 b.Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udle-jer, anses efter reglerne i dette kapitel som en ejendom.Stk. 2.Er flere ejendomme, der ejes af samme udlejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyg-gelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disseligeledes efter reglerne i dette kapitel som en ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme ersamvurderet eller samnoteret i tingbogen.Aftalen§ 50 c.Udlejeren og et flertal af lejerne kan på samtlige lejeres vegne indgå skriftlig aftale omgennemførelse af energibesparende arbejder og om lejeforhøjelse efter § 58 a i lov om leje som føl-ge deraf.Stk. 2.Aftale efter stk. 1 får tillige virkning for ubeboede og uudlejede lejemål.§ 50 d.I ejendomme, hvor der er valgt beboerrepræsentation, jf. § 64 i lov om leje, skal udlejereninddrage beboerrepræsentanterne i projektet, forinden ejendommens øvrige lejere inddrages. § 66 ilov om leje finder ikke anvendelse på energibesparende arbejder omfattet af dette kapitel.Stk.2.Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne indgå en skriftlig aftale med udlejerom gennemførelse af energibesparende arbejder og lejeforhøjelser. 1. pkt. finder kun anvendelse,såfremt gennemførelsen af de energibesparende arbejder vil medføre en lejeforhøjelse, der sammenmed lejeforhøjelser for forbedringer, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har til-trådt efter denne bestemmelse, maksimalt vil udgøre 93 kr. pr. m2bruttoetageareal. Beboerrepræ-sentanterne skal, forinden de tiltræder de energibesparende arbejder, afholde beboermøde til drøf-telse af de pågældende energibesparende arbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandtde fremmødte beboere for de energibesparende arbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skalbeboerrepræsentanterne snarest skriftligt give samtlige beboere meddelelse om beslutningen samtoplyse, at såfremt � af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsen-tanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere. Det i 2. pkt. nævnte beløb er op-gjort i 2012-niveau og reguleres en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisin-deks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned i året før det finansår, reguleringen vedrører.Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb.§ 50 e.Det er et vilkår for aftalens gyldighed, jf. § 50 c, stk. 1, og § 50 d, stk. 2, at:1) Aftalen er indgået på en af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejdet af-taleblanket.2) Lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modtager huslejenævnets afgørelse omforhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål efter § 25 d i lov ommidlertidig regulering af boligforholdene eller § 59 d i lov om leje som følge afgennemførelse af de energibesparende arbejder.3) Lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse modtager en skriftlig erklæring udarbejdetaf et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af afta-len.4) Bestemmelserne i § 50 c og § 50 d er opfyldt.

5) Udlejerens meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til alle lejere omfattetaf § 50 a, stk. 2.Indfasningsstøtte§ 50 f.Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om at yde indfasningsstøtte til nedsættelse aflejeforhøjelsen beregnet efter § 58 a i lov om leje som følge af de aftalte energibesparende foran-staltninger, jf. § 50 a.§ 50 g.Ejere af ejendomme, der er omfattet af § 50 a, stk. 1, kan inden aftale med lejerne indgås,jf. § 50 a, stk. 2, ansøge om indfasningsstøtte.Stk. 2.Ansøgningen fremsendes til kommunalbestyrelsen bilagt:1) Huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen for det en-kelte lejemål efter § 25 d i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller §59 d i lov om leje som følge af gennemførelse af de energibesparende arbejder, jf.§ 50 e, nr. 2, og2) den skriftlige erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energi-mæssige konsekvenser af projektet, jf. § 50 e, nr. 3.Stk. 3.Kommunalbestyrelsen kan stille krav om oplysninger vedrørende projektet og ejendom-men, som er relevante for behandlingen af ansøgningen.Stk. 4.Kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske, miljømæssige og udførelsesmæssige betin-gelser for indfasningsstøtte samt krav om gennemførelse af bestemte arbejder. Betingelserne skalfremgå af tilsagnet til ejer meddelt i medfør af stk. 1.§ 50 h.Indfasningsstøtten kan det første år højst udgøre to tredjedele af lejeforhøjelsen.Stk. 2.Indfasningsstøtte ydes i 10 år. Efter det første år nedsættes indfasningsstøtten hvert år medlige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet af støtten.Stk.3.Indfasningsstøtte kan kun ydes til nedsættelse af lejeforhøjelse i boliger, der fortsat bebos afden, som var lejer på tidspunktet for lejeforhøjelsens varsling.Stk.4.Ved en lejers fraflytning bortfalder den del af støtten, som vedrører den pågældende bolig.Udlejeren har pligt til at underrette kommunalbestyrelsen om fraflytning, jf. 1. pkt., så snart lejerensopsigelse modtages.Stk. 5.Indfasningsstøtte udbetales til ejeren.Genhusning§ 50 i.Hvis et projekt om aftalt grøn byfornyelse efter § 50 a nødvendiggør, at en eller flere boli-ger skal fraflyttes, kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om at stille erstatningsbolig til rå-dighed efter bestemmelserne i kapitel 8, jf. dog § 50 j.§ 50 j.Hvis en bolig skal fraflyttes som følge af gennemførelse af energibesparende arbejder imedfør af reglerne i dette kapitel og lejer ønsker at fortsætte lejemålet efter arbejdernes gennemfø-relse, kan udlejer ikke opsige lejer efter bestemmelserne i lov om leje.Refusion§ 50 k.Kommunalbestyrelsen afholder udgifter til indfasningsstøtte og genhusning efter dette ka-pitel.Stk. 2.Staten refunderer 50 pct. af kommunalbestyrelsens udgifter efter stk. 1, såfremt betingel-serne i § 94, stk. 5, er opfyldt.

Klage§ 50 l.Kommunalbestyrelsens afgørelser efter dette kapitel kan ikke indbringes for anden admini-strativ myndighed.§ 50 m.Klage over, at den af lejerne skriftligt accepterede aftale om gennemførelse af forbed-ringsarbejder ikke opfylder vilkårene i 50 e, kan af den enkelte lejer indbringes for huslejenævnet.Stk. 2.Indbringelsen efter stk. 1 skal ske senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kom-met frem til lejeren.Stk. 3.De i lov om midlertidig regulering af boligforholdene indeholdte bestemmelser for sager-nes behandling i huslejenævn finder tilsvarende anvendelse ved behandling af sager efter reglerne idette kapitel.«§4I lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 961 af 11. august 2010, som ændret ved§ 2 i lov nr. 1611 af 22. december 2010, foretages følgende ændringer:1.Ioverskriften til kapitel 10indsættes efter »varme«: », køling«.2.I§ 52, stk. 1,1. pkt.,indsættes efter »varmt vand«: »og køling«.3.I§ 52, stk. 2, 6. pkt.,indsættes efter »afledningsafgift,«: »og køling«.4.I§ 52, stk. 3, 1. pkt.,ændres »varme eller varmt vand«: »varme, varmt vand eller køling«.5.I§ 52, stk. 5,indsættes efter »varmeforsyning«: », til køling«, »to« ændres til: »tre«, og efter»vandudgifter« indsættes: »henholdsvis udgifter til køling«.6.I§ 53, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter »vedrører vand«: »henholdsvis køling,« og i2. pkt.ændres»to« til: »tre«.7.I§ 53, stk. 4,indsættes som2. pkt.:»Sker leverancen af køling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, og er regnskabsåret el-ler aflæsningsperioden for de kollektive forsyningsanlæg ikke sammenfaldende, udarbejdes dersærskilte regnskaber for vand, varme og varmt vand og køling.«8.I§ 54, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter »varme«: »og køling«.9.I§ 54, stk. 2, 2. pkt.,indsættes efter »vandfordelingsmålere«: », og at fordelingen af udgiften tilkøling fremover fordeles på grundlag af kølingsfordelingsmålere«.10.§ 54, stk. 6, 2. pkt.,affattes således:»Ved overgang til afregning for vand og køling efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsæt-tes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften, som hidtil har været in-deholdt i lejen.«11.I§ 56 stk. 1,indsættes som4. pkt.:

»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med køling, som leveres af et kollek-tivt forsyningsanlæg, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger,skal regnskabet være kommer frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget en-delig afregning vedrørende forbruget af køling fra forsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt ersenere end fristen efter 1. pkt.«12.I§ 60, stk. 4, 1. pkt.,indsættes efter »varme«: », køling«, i3. pkt.indsættes efter »vand«: »el-ler køling«, og i4. pkt.indsættes efter »varme«: », køling«.§5I lov om leje af erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1714 af 16. december 2010, foreta-ges følgende ændringer:1.Ioverskriften til kapitel9 indsættes efter »varme«: », køling«.2.I§ 45, stk. 1,1. pkt.,indsættes efter »varmt vand«: »og køling«.3.I§ 45, stk. 2, 5. pkt.,indsættes efter »afledningsafgift,«: »og køling«.4.I§ 45, stk. 3,indsættes efter »varmeforsyning«: », til køling«, »to« ændres til: »tre«, og efter»vandudgifter« indsættes: »og udgifter til køling«.5.I§ 45, stk. 4, 1. pkt.,indsættes efter »af vand«: »eller køling«.6.I§ 46, stk. 1, 1. pkt.,indsættes efter »bygninger, «: »og køling, « og i2. pkt.ændres »to« til:»tre«.7.I§ 47, stk. 1,indsættes efter »varme og varmt vand«: »og køling«, og »varmefordelingsmålere«ændres til: »fordelingsmålere«.8.I§ 47, stk. 2,indsættes efter »vand-«: », kølings-«.9.§ 47, stk. 4,2. pkt.,affattes således:»Ved overgang til afregning for vand og køling efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsæt-tes med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften, som hidtil har været in-deholdt i lejen.«10.I§ 49, stk. 1,indsættes som4. pkt.:»Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning med køling, som leveres af et kollek-tivt forsyningsanlæg, samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger,skal regnskabet være kommer frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget en-delig afregning vedrørende forbruget af køling fra forsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt ersenere end fristen efter 1. pkt.«11.I§ 53indsættes efter »varme«: », køling,«, i3. pkt.indsættes efter »vand«: »eller køling«, og i4. pkt.indsættes efter »varme«: », køling«.

Bemærkninger til lovforslagetAlmindelige bemærkningerIndholdsfortegnelse1. Lovforslagets baggrund og formål2. Lovforslagets indhold2.1. Gældende regler2.1.1. Varme2.1.2. Forbedringer2.1.3. Forhåndsgodkendelse af forbedringer2.1.4. Råderet2.1.5. Betaling for varmt og koldt vand samt køling2.2. Lovforslaget2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 22.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige3.1. Indledning3.2. Forslag med huslejekonsekvenser3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 23.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringer3.2.3. Aftalt grøn byfornyelse3.2.4. Råderet3.2.5. De samlede udgiftsmæssige konsekvenser for boligstøtte og varmetillæg3.3. Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling3.4. Afledte provenumæssige konsekvenser for energiafgifter af reduceret energiforbrug3.5. Samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet5. Administrative konsekvenser for borgerne6. Miljømæssige konsekvenser7. Forholdet til EU-retten8. Høring9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser1. Lovforslagets baggrund og formålKlimaforandringerne betyder, at de store udfordringer på klima- og energiområdet bliver stadig mere syn-lige og mere alvorlige. Det er derfor afgørende, at CO2-udledningen reduceres, og at Danmark bliver mereuafhængig af fossile brændstoffer. I regeringens energipolitiske udspil ”Vores Energi” fra november 2011 er

målet, at den danske energiforsyning skal dækkes 100 pct. af vedvarende energi i 2050, mens det alleredeskal ske for el- og varmeforsyningen i 2035.Et vigtigt middel til at opnå dette er energieffektivisering via energibesparelser i eksisterende boliger ogbygninger. Der lægges i denne sammenhæng bl.a. op til at øge energiselskabernes spareforpligtelser væsent-ligt og målrette dem imod bygningsrenovering.Driften af bygninger tegner sig for 40 pct. af det samlede energiforbrug i Danmark. Heraf vurderes det, atboligområdet forbruger ca. �. Boliger er derfor et vigtigt fokusområde i reduktionen af energiforbruget ogCO2-udledningen. Det gælder naturligvis nybyggeriet, men det gælder først og fremmest den eksisterendeboligbestand.Det fremgår af regeringsgrundlaget, at der skal etableres en model for rentable energirenoveringer i privatudlejningsbyggeri til gavn for både udlejer og lejere. Det skyldes, at der gennem mange år har bestået et så-kaldt paradoksproblem i private udlejningsejendomme: Selv umiddelbart rentable investeringer i energibe-sparelser bliver ofte ikke foretaget på grund af usikkerhed om, hvem der vil høste de økonomiske fordele afinvesteringerne. Selvom både lejer, udlejer og samfundet kunne have gavn af, at der blev gennemført flereenergirenoveringer med deraf følgende økonomiske besparelser og miljømæssige forbedringer, foretages deikke, primært fordi udlejer i dag ikke på kort sigt har et tilstrækkeligt økonomisk incitament til at foretagedem.Det er derfor formålet med lovforslaget at gøre det lettere og mere attraktivt for udlejer og lejere at gen-nemføre energibesparende foranstaltninger.For udlejer vil forslagene give mulighed for at opnå et større afkast af energibesparende foranstaltninger ogenergirenoveringer, ligesom det kan give udlejer en større sikkerhed for, at det forventede afkast faktisk op-nås. For lejer vil forslaget give mulighed for at opnå lavere energiudgifter, som vil svare til og i nogle tilfæl-de mere end opveje den modsvarende huslejestigning, men ikke mindst kan det give lejer større boligkomfortog større sikkerhed for, at de lovede energibesparelser også viser sig i praksis. For samfundet bliver resultateten mere klima- og miljømæssig bæredygtig boligforsyning.Forslagene udgør af hensyn til de igangværende forhandlinger om forenkling og modernisering af lejelov-givningen en helhed, der vurderes ikke at forrykke den økonomiske og retlige balance mellem udlejere oglejere.2. Lovforslagets indholdLovforslaget implementerer 5 forslag, der samlet udgør en energisparepakke, som ikke forrykker den nu-værende balance mellem udlejere og lejere. Hensigten med forslagene er at skabe væsentligt forbedrede inci-tamenter til gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger.Lovforslaget indeholder følgende hovedelementer:2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer.2.2.2. Aftalt grøn byfornyelse.2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser.2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbet.2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.Forslagene under nr. 2.2.1. og 2.2.2. har til hensigt at fjerne barriererne hos udlejerne for at foretage inve-steringer i energibesparelser. Forslagene har hver deres kerneområde og supplerer hinanden indbyrdes. Udle-jer kan naturligvis som hidtil benytte de almindelige regler for forhøjelse af lejen som følge af forbedringer,hvis udlejeren foretrækker dette.Da disse forslag kan forbedre rentabiliteten af energitiltag, vil de dermed give udlejer nye muligheder for atbringe ejendommenes energistandard op på det niveau, der vil blive krævet efter forslaget under nr. 2.2.3.

2.1. Gældende reglerDet er udlejeren, der beslutter, om der skal foretages energiforbedringer i en ejendom, og som foretagerselve investeringen. Det er derimod lejerne, der efterfølgende opnår en besparelse på energiregningen ogopnår en komfortforbedring. Lejerne betaler for energiforbedringerne gennem en lejeforhøjelse for forbed-ringerne. Hvis lejerens energibesparelse overstiger lejerens lejeforhøjelse for forbedringsarbejderne, kanlejeren opnå en økonomisk nettobesparelse.Dette er det såkaldte paradoksproblem i private udlejningsejendomme. Det har den konsekvens, at umid-delbart rentable investeringer i energibesparelser ofte ikke bliver foretaget på grund af udlejerens usikkerhedover for, i hvilket omfang der vil være økonomiske fordele forbundet med investeringerne.Paradokset har således sammenhæng med lejelovgivningens bestemmelser dels om udlejerens leverance afvarme dels om forhøjelse af lejen som følge af gennemførelse af forbedringer og forhåndsgodkendelse afforbedringsforhøjelser.2.1.1. VarmeEfter lejelovgivningen er det ikke tilladt at opkræve betaling fra lejerne for ydelser ud over lejen, medmin-dre der er hjemmel til det i lejelovgivningen. Lejeloven indeholder hjemmel hertil for varme og varmt vand,koldt vand samt el og gas til opvarmning.Lejelovens kapitel VII indeholder reglerne om varmebetaling, hvis udlejeren leverer varme og varmt vandtil lejerne, herunder el og gas til opvarmning. Udlejeren kan efter disse regler få refunderet sine udgifter tilleverancen hos lejerne. Det samme gælder for udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn ogvedligeholdelse af tekniske anlæg efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Betaling for varmeog varmt vand og disse ydelser kan således opkræves ud over lejen.Der gælder efter lejelovens kapitel VII B tilsvarende regler for leverance af koldt vand, hvis der er opsatvandmålere i de enkelte lejemål. I modsat fald skal udgiften til vand være indeholdt i lejen.2.1.2. ForbedringerEfter hovedregelen om forbedringer i lejelovens § 58 kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse, hvis det le-jede er blevet forbedret. Lejeforhøjelsen kan højst udgøre et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedesværdi som følge af forbedringen.Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rime-lighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, admi-nistration, forsikring o. lign. Dette indebærer, at der ikke kan kræves en lejeforhøjelse for den del af udgif-terne, der vedrører vedligeholdelse, herunder sparet fremtidig vedligeholdelse af bygningsdele, der udskiftessom led i forbedringen. Disse udgifter dækkes af den del af lejen, som hensættes til udvendig vedligeholdel-se.Lejeforhøjelsen skal varsles over for lejeren efter lejelovens/boligreguleringslovens regler og kan tidligsttræde i kraft, når forbedringen er fuldført. I ejendomme med beboerrepræsentation skal beboerrepræsentan-terne have 3 uger til at udtale sig om forbedringsprojektet inden iværksættelsen, hvis udlejeren ønsker leje-forhøjelse for forbedringerne. Varslingsreglerne indebærer bl.a., at der efter lejelovens regler skal varslesadgang til det lejede for at gennemføre forbedringerne og efter boligreguleringslovens regler skal varslesiværksættelse af arbejdet, hvis forbedringsforhøjelsen sammen med andre forbedringsforhøjelser i de seneste3 år overstiger 93 kr. pr. m�. (2012-priser).En undtagelse til lejelovens § 58 er boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Efter denne bestemmelse kan lejen ilejligheder med omkostningsbestemt leje, hvor udlejeren har foretaget en gennemgribende forbedring, fast-sættes til det lejedes værdi. Ordningen kan kun anvendes i forbindelse med, at boligen er ledig og skal gen-udlejes.Anvendelse af ordningen forudsætter, at udlejeren har gennemført rene forbedringer i en lejlighed inden foren periode på 2 år for mere end 2.112 kr. pr. m�. eller mere end 241.506 kr. i alt (2012-priser), og at disseforbedringer har medført en væsentlig forøgelse af lejlighedens brugsværdi. Lejen kan således ved genudlej-ning fastsættes til det lejedes værdi, hvilket normalt vil medføre en højere leje end summen af den gamleomkostningsbestemte leje og en forbedringsforhøjelse. Den gennemgribende forbedring omfatter typisk for-

bedringer af køkken og bad samt installationer. Der stilles ikke i bestemmelsen krav om, at forbedringer skalomfatte energibesparende foranstaltninger.Det daværende Velfærdsministerium har i 2009 offentliggjort resultatet af en undersøgelse af anvendelsenaf boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det fremgår heraf, at den årlige tilgang af gennemgribende forbedredelejligheder efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i perioden fra 2000-2006 gennemsnitligt har været 2.000.En anden undtagelse til lejelovens § 58 er lejelovens § 46 a. Her kan beboerrepræsentanterne eller et flertalaf lejerne i ejendomme, hvor der er foretaget energimærkning efter lov om fremme af energibesparelser ibygninger, og hvor udgifterne til varme og varmt vand overstiger halvdelen af lejen, forlange, at der gennem-føres alle eller en del af de arbejder vedrørende varme og varmt vand, der er angivet i en energiplan eftersamme lov. Det er en betingelse, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne samtidig giver tilslutningtil, at samtlige udgifter til gennemførelse af arbejderne, dvs. såvel forbedringsudgifter som vedligeholdelses-udgifter, kan danne grundlag for en lejeforhøjelse.2.1.3. Forhåndsgodkendelse af forbedringerBåde efter lejelovens og boligreguleringslovens regler har udlejeren mulighed for at indhente en forhånds-godkendelse af en forbedringsforhøjelse. Forhåndsgodkendelsen tager stilling til, hvilken lejeforhøjelse derkan kræves, hvis forbedringerne gennemføres i overensstemmelse med det projektmateriale, den opgørelseover de forventede udgifter hertil og den beregnede lejeforhøjelse, udlejeren har forelagt nævnet.Forhåndsgodkendelsen indebærer, at huslejenævnet kun kan ændre den forhåndsgodkendte lejeforhøjelse,hvis der er tale om ændrede forhold i forhold til det materiale, der i forbindelse med forhåndsgodkendelsener forelagt nævnet.Det har fra udlejerside været kritiseret, at nogle huslejenævn kun tager stilling til selve forbedringsforhøjel-sens størrelse, men ikke til, om forhøjelsen kan gennemføres fuldt ud, dvs. til om den samlede leje efter for-bedringsforhøjelsen kommer til at overstige det lejedes værdi. Tilsvarende har nogle nævn afvist at foretageforhåndsgodkendelse af lejen efter gennemførelse af gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2. Dette har medført, at nogle udlejere ikke har kunnet opnå det bedre grundlag for at vurdereden økonomiske risiko ved at gennemføre forbedringer, som forhåndsgodkendelsen skulle give.2.1.4. RåderetLejere af beboelseslejligheder har ret til at udføre forbedringsarbejder m.v. i deres lejlighed og ved fraflyt-ning få godtgørelse for de nedskrevne udgifter til forbedringerne efter lejelovens bestemmelser. Retten om-fatter ikke lejere i fremlejeforhold og lejere i tidsbegrænsede lejeforhold.Råderetten omfatter arbejder vedrørende energibesparelser, ressourcebesparende arbejder, tekniske instal-lationer samt etablering, forbedring og renovering af bad, toilet og køkken.Inden lejeren påbegynder arbejder efter råderetten, skal lejeren anmelde forbedringerne til udlejeren, derkan nægte lejeren at udnytte råderetten helt eller delvist, når særlig vægtige grunde taler herfor, herunderhvis der er tale om uhensigtsmæssige arbejder.Godtgørelsen beregnes på grundlag af de dokumenterede udgifter. Udlejeren kan reducere grundlaget, hvisudgifterne er uforholdsmæssigt høje. Godtgørelsen nedskrives med 10 pct. årligt fra 2 år efter ibrugtagningenaf forbedringen.Lejeren skal selv betale en del af udgifterne til råderetsarbejderne. Denne del udgør i 2012 14.543 kr.,mens den maksimale godtgørelse udgør 43.629 kr. Godtgørelse på mindre end 2.909 kr. udbetales ikke.2.1.5. Betaling for varmt og koldt vand samt kølingHvis udlejeren leverer vand til lejerne, skal udgiften indgå som en del af lejen, medmindre der er opsat for-brugsmålere for vand i de enkelte lejemål. I så fald kan udlejeren forlange sine udgifter til vandleverancen tillejernes forbrug refunderet ved siden af lejen, hvis udlejeren udarbejder et vandregnskab.Beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan kræve, at fordelingen af udgiften til vand fremtidigskal ske på grundlag af forbrugsmålere. Derimod er der ikke en tilsvarende adgang for udlejeren til at kræveopsætning af målere.Det er i lejeloven udtrykkeligt angivet, at udgifter som følge af overgang til betaling for vand efter for-brugsmålere betragtes som en forbedring. Lejernes beslutning kan således medføre en forbedringsforhøjelsefor opsætningen af vandmålere.

Beslutningen kan gennemføres med 6 ugers varsel og inden for en periode, der må anses for rimelig i for-hold til omfanget af den samlede forbedring.Når lejeren overgår til betaling af vand efter forbrugsmålere, skal udlejeren samtidig nedsætte lejen med etbeløb, der svarer til vandudgiften til lejernes forbrug i det seneste regnskabsår.Udgifterne til opvarmning af varmt vand fordeles mellem lejerne efter antallet og arten af varmtvandshanersamt antallet af værelser i de enkelte lejemål. Denne bestemmelse kan fraviges ved aftale mellem udlejer oglejere. Lejeloven indeholder ikke bestemmelser om, at varmtvandsudgiften kan fordeles efter målere. Parter-ne kan således - men er ikke forpligtede til det - aftale, at udgifterne til varmt vand skal fordeles efter målere,hvis der er opsat målere.Der er ikke i hverken den private lejelov, den almene lejelov eller erhvervslejeloven regler om, at udgiftertil udlejerens leverance af køling til de enkelte lejemål kan opkræves ud over lejen.2.2 LovforslagetI regeringens energipolitiske udspil ”Vores Energi” fra november 2011, som er regeringens oplæg til for-handlinger om en ny energipolitisk aftale, er målet, at den danske energiforsyning skal dækkes 100 pct. afvedvarende energi i 2050, mens det allerede skal ske for el- og varmeforsyningen i 2035.Et vigtigt middel til at opnå dette er energieffektivisering via energibesparelser i eksisterende boliger ogbygninger.En stor del af den private udlejningsboligmasse er opført, før der blev stillet egentlige energikrav til ny-byggeri, og den har derfor et væsentligt større energiforbrug end nybyggeriet i dag. Incitamenter for bådeudlejere og lejere til at gennemføre energibesparende foranstaltninger her kan således bidrage til en be-grænsning af energiforbruget i bygninger.Med dette lovforslag implementeres 6 forslag, der samlet udgør en energisparepakke, som efter regerin-gens opfattelse ikke forrykker den nuværende balance mellem udlejere og lejere. Hensigten med forslageneer at skabe incitamenter til gennemførelse af energibesparelser i private lejeboliger.Hovedelementerne i lovforslaget gennemgås nedenfor,Der er medtaget to forslag (totaløkonomisk rentable forbedringer og aftalt grøn byfornyelse), som har tilhensigt at fjerne barriererne hos udlejerne for at foretage investeringer i energibesparelser. Forslagene harhver deres kerneområde og supplerer hinanden indbyrdes.Forslaget om totaløkonomisk rentable forbedringer vil således typisk rette sig mod ”de lavthængende frug-ter”, dvs. de tiltag, der vil være rentable og have forholdsvis kort tilbagebetalingstid, og hvor den økonomi-ske risiko må forventes at være begrænset.Tilsvarende vil forslaget om grøn byfornyelse typisk være rettet mod arbejder vedrørende fx klimaskærm,hvor der er tale om arbejder med lang levetid og ofte lavere rentabilitet end eksempelvis isolering af tekniskeinstallationer.Da forslagene om totaløkonomisk rentable forbedringer og grøn byfornyelse kan forbedre rentabiliteten afenergitiltag, vil de dermed give udlejer nye muligheder for at bringe ejendommenes energistandard op på detniveau, der vil blive krævet for at anvende § 5, stk. 2.2.2.1. Gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringerForslaget sigter på at styrke udlejers incitament til at gennemføre energibesparende foranstaltninger ved atindføre en særlig valgfri ordning for lejeforhøjelse ved gennemførelse af totaløkonomisk rentable energifor-bedringer.Det centrale udgangspunkt for forslaget er, at lejernes bruttoboligudgift ikke kun omfatter den egentligehusleje, men også betaling af energiforbrug. Hvis en given energiforbedring giver så store besparelser i ener-giforbruget, at det opvejer huslejestigninger som følge af forbedringsarbejder, kan bruttohuslejen holdesuændret. Det er netop tilfældet for totaløkonomisk rentable energiinvesteringer, der udmærker sig ved indenfor en given tidshorisont at medføre driftsbesparelser, der overstiger anlægsudgiften.

Med forslaget lægges der op til, at udlejer kan opkræve en større lejeforhøjelse end efter de gældende reg-ler, forudsat at kravet om totaløkonomisk rentabilitet er opfyldt. Det sker ved, at udlejeren får mulighed forat lade hele investeringen – dvs. ikke kun de egentlige forbedringsudgifter, men også de tilhørende vedlige-holdelsesudgifter, herunder fremtidig sparet vedligeholdelse – indgå ved beregningen af lejeforhøjelsen.Herved øges lejeforhøjelsens størrelse i forhold til de gældende regler, dog maksimalt til størrelsen af dendokumenterede besparelse for lejerne. Investeringens størrelse opgøres efter samme principper som efter degældende regler, således at der kun kan medtages rimelige og nødvendige udgifter.Forslaget indebærer, at gevinsten ved energibesparende arbejder fordeles mellem parterne, i stedet for pri-mært at komme lejerne til gode. Totaløkonomikravet indebærer samtidig, at lejernes samlede betalinger tilleje og energi ikke forøges ved gennemførelse af energibesparende foranstaltninger.Det skal understreges, at der alene er tale om et supplement til de gældende regler om forbedringsforhøjel-ser, jf. lejelovens § 58. Reglerne her kan således fortsat anvendes ved energiforbedringsarbejder, der ikke ertotaløkonomisk rentable, eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for de nye regler om totaløkonomi,ligesom de fortsat kan anvendes ved alle andre typer af forbedringsarbejder.Forslaget indebærer, at der indføres en særlig ordning for lejeforhøjelse for visse energibesparende foran-staltninger. Ordningen indebærer, at udlejeren kan medtage hele investeringen i beregningen af lejeforhøjel-sen, når der er tale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og det dokumenteres over for lejerne,at lejernes årlige besparelse som følge af det reducerede energiforbrug udgør mindst samme beløb som denårlige forbedringsforhøjelse. Arbejderne kan kun vedrøre energibesparende foranstaltninger og de nødvendi-ge følgearbejder hertil, herunder vedligeholdelsesdelen af de energibesparende foranstaltninger.Lejeforhøjelsen kan efter forslaget opretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål, hvor der er gen-nemført totaløkonomiske energiforbedringer, herved kommer til at overstige det lejedes værdi. Den kan lige-ledes opretholdes, hvis der senere gennemføres lejeforhøjelser. Ved vurderingen af det lejedes værdi ses dersåledes bort fra, at der er gennemført totaløkonomisk rentable forbedringer i ejendommen. Dette vil efterforslaget ligeledes gælde i lejligheder, hvor der er gennemført eller gennemføres gennemgribende forbedringefter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Der er behov for at fastlægge en række specifikke forhold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning,herunder en række forhold af teknisk karakter, som ikke er egnede til at medtage i en lov. Det foreslås derfor,at der gives ministeren for by, bolig og landdistrikter bemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler for ensådan ordning i en bekendtgørelse.Det er hensigten, at der i bekendtgørelsen skal stilles præcise krav til dokumentationen af totaløkonomienog dermed til, hvordan besparelsen beregnes. For at sikre bedst mulig dokumentation over for lejerne af to-taløkonomiprojektet, vil der blive stillet krav om ekstern gennemgang af projektet. Endvidere vil det blivekrævet, at udlejeren forud for projektets påbegyndelse indhenter en vurdering fra et certificeret energimærk-ningsfirma af, om de energimæssige forudsætninger for projektet i henseende til såvel anlæg som drift erholdbare.Det er hensigten, at denne opgave vil komme til at indgå som en del af certificeringsgrundlaget i Energisty-relsens certificeringsordning for energimærkningsfirmaer.Beregningen af totaløkonomien vil tage sit udgangspunkt i bygningens energimæssige karakteristika førgennemførelsen af totaløkonomiprojektet, og beregne totaløkonomien ud fra dette. Vurderingen vil såledesikke tage hensyn til, om beboerne ændrer adfærd efter gennemførelsen af projektet, f.eks. ved at bruge var-mebesparelsen som en anledning til at skrue op for varmen.Det bemærkes, at gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer vil indebære, at sammensætnin-gen af lejerens bruttoudgifter til at bo ændres. Den forhøjede leje som følge af reducerede udgifter til energivil således medføre, at de lejere, der er berettigede til boligstøtte, helt eller delvist vil kunne opnå boligstøttetil den forhøjede leje.2.2.2. Aftalt grøn byfornyelseMed henblik på at øge de private udlejeres interesse i at igangsætte energirenovering i det private udlej-ningsbyggeri er der udarbejdet et forslag til en aftale- og tilskudsmodel for energirenoveringer i privat udlej-

ningsbyggeri i byfornyelsesloven ”aftalt grøn byfornyelse”. Ordningen baseres på allerede eksisterende til-skudsmuligheder på energiområdet og i byfornyelsesloven.De grundlæggende elementer i forslaget om aftalt grøn byfornyelse er dels en aftale mellem ejendomseje-ren og et flertal af lejerne om gennemførelse af energibesparende arbejder i ejendommen dels en aftale mel-lem energiselskab og ejendomsejer om tilskud m.v. Herudover foreslås det, at de enkelte kommuner skalhave mulighed for at øge ejernes og lejernes incitament til at indgå aftaler ved beslutning om at yde indfas-ningsstøtte til nedsættelse af lejeforhøjelsen som følge af de energibesparende arbejder. Endelig foreslås detat give kommunalbestyrelsen mulighed for at give tilbud om genhusning i ombygningsperioden efter de gæl-dende bestemmelser herom i byfornyelsesloven. Hvis kommunalbestyrelsen vælger at støtte projekter omgrøn byfornyelse med indfasningsstøtte eller genhusning, indgår dette som en almindelig del af kommunensprioritering af kommunens andel af byfornyelsesmidlerne.Energiselskaberne er i henhold til elforsynings-, naturgasforsynings- og varmeforsyningslovene og be-kendtgørelse nr. 677 af 23. juni 2010 om energispareydelser i net- og distributionsvirksomheder forpligtet tilat sikre realisering af en vis mængde energibesparelser hvert år. Forpligtelserne er udmøntet gennem aftalenaf 20. november 2009 mellem klima- og energiministeren og net- og distributionsselskaberne inden for el,naturgas, fjernvarme og olie om selskabernes fremtidige energispareindsats. Selskaberne bestemmer efteraftalen selv, hvor og hvordan besparelserne skal realiseres. Efter aftalen kan selskaberne bl.a. ”købe” energi-besparelser hos slutbrugerne ved at yde tilskud til gennemførelse af de nødvendige investeringer i energibe-sparende foranstaltninger. Der kan kun ydes tilskud til arbejder, der ikke er påbegyndt før aftale med byg-ningsejeren indgås.Energiselskabernes opgørelse af energibesparelserne sker enten ved hjælp af standardværdier, som er fast-sat for en række almindelige rimeligt ensartede energiforbedringer, eller ved en specifik opgørelse. Stan-dardværdierne er gennemsnitværdier og de kan derfor i de konkrete tilfælde afvige fra de faktiske energibe-sparelser. Den specifikke opgørelse sker med baggrund i projektets faktiske karakter, men vil typisk bestå ien beregning af størrelsen af den forventede energibesparelse. Energiselskaberne skal dokumentere alleenergibesparelserne, herunder beskrive grundlaget for opgørelsen af besparelsen. Energiselskaberne indbe-retter årligt summen af de opnåede energibesparelser til Energistyrelsen. Selskabernes omkostninger i for-bindelse med opnåelse af besparelserne indberettes til Energitilsynet, som årligt benchmarker de forskelligeenergiselskaber efter, hvor billigt de kan effektuere deres spareforpligtelse og for at fremhæve de mest effek-tive og ineffektive energiselskaber.Der er med ordningens udformning tænkt etableret et forhandlingsforløb mellem udlejer og lejere, indenparterne tilslutter sig et projekt. Udlejer og lejere får mulighed for at forhandle om, hvilke arbejder der øn-skes gennemført, og får i den forbindelse også mulighed for at stille krav og betingelser til det samlede pro-jekt. Initiativet til at etablere et forhandlingsforløb kan komme både fra udlejer og lejerne. Kommunen vilogså kunne opfordre udlejer og lejere til at indgå en aftale om grøn byfornyelse.Forhandlingerne skal munde ud i en skriftlig aftale, der er bindende for begge parter. Aftalen vil også værebindende for det mindretal af lejere, der ikke har tiltrådt aftalen.Med henblik på at understøtte de intentioner, der ligger i ordningen, vil der blive udarbejdet vejlednings-materiale til hjælp for ejere og lejere. Materialet vil omhandle problemstillinger, parterne bør være opmærk-somme på i de nærmere drøftelser af projektet, samt indeholde oplysning til parterne om deres rettigheder ogpligter samt vilkårene i øvrigt, herunder hvilke procedureregler og tidsfrister, der skal overholdes.Det er af afgørende betydning for både udlejer og lejere, at de energimæssige konsekvenser ved gennemfø-relse af projektet er grundigt belyst, inden aftalen om projektet indgås. Der skal derfor før aftalens indgåelseindhentes en erklæring fra et certificeret energimærkningsfirma om de energimæssige konsekvenser af depåtænkte arbejder.Lejeforhøjelsen som følge af gennemførelsen af de aftalte energibesparende arbejder kan beregnes pågrundlag af de samlede aftalte og dokumenterede udgifter. Lejefastsættelsen bliver således frigjort fra detalmindelige princip i lejelovgivningen om, at kun forbedringsarbejder kan danne grundlag for lejeforhøjelse.Det indebærer, at også vedligeholdelsesarbejderne i det aftalte projekt kan danne grundlag for lejeforhøjelse,

og at den samlede leje efter gennemførelsen af den grønne byfornyelse således vil kunne overstige det leje-des værdi.Såfremt de aftalte arbejder vil medføre en væsentlig lejeforhøjelse, eller hvis projektet kræver genhusning iombygningsperioden, foreslås det, at kommunalbestyrelsen kan træffe en beslutning om at yde indfasnings-støtte til nedsættelse af huslejeforhøjelsen efter byfornyelseslovens almindelige regler. Endvidere foreslåsdet, at kommunalbestyrelsen kan tilbyde genhusning efter byfornyelseslovens kapitel 8.Det er i forslaget lagt til grund, at kommunalbestyrelsens beslutning om indfasningsstøtte og genhusningvil kunne træffes umiddelbart på det grundlag, som det certificerede energimærkningsfirma anvender forbeslutning om tilskud til ejeren. Det vil således ikke være påkrævet med en bureaukratisk sagsbehandling forkommunen. Kommunalbestyrelsen har dog mulighed for at stille relevante krav, såfremt det findes nødven-digt.Energiselskabernes medvirken er et helt centralt element i grøn byfornyelse, også selvom det direkte til-skud ofte vil udgøre en begrænset del af den samlede investering. Udlejer vil således også kunne opnå råd-givning fra energiselskabet. Samtidig vil energiselskabets medvirken, f.eks. med et vist tilskud, antageligvære vigtig for lejernes villighed til at indgå en aftale og også for kommunernes eventuelle medvirken. Ende-lig må det forventes, at etableringen af en lovfastsat ordning vil gøre energiselskaberne mere interesserede iat opfylde deres spareforpligtelser via projekter inden for privat udlejningsbyggeri.Der vil i tilknytning til ovennævnte energispareaftale fra november 2009 og i samarbejde med energisel-skabernes brancheorganisationer blive søgt etableret nogle rammer for aftaler mellem energiselskab og udle-jer som led i grøn byfornyelse, som gør det administrativt let for begge parter at forberede en aftale.Endvidere er det hensigten i forbindelse med den forestående genforhandling af aftalen at øge energisel-skabernes tilskyndelse til at yde tilskud til energibesparende foranstaltninger som led i grøn byfornyelse.De certificerede energimærkningsfirmaers medvirken vurderes at være helt afgørende for at opnå lejernestilslutning til en aftale, idet det vil skabe den fornødne troværdighed omkring de forventede energibesparel-ser, og vil dermed også være vigtig for kommunernes eventuelle medvirken. Det er hensigten, at denne op-gave for firmaerne vil komme til at indgå som en del af certificeringsgrundlaget i Energistyrelsens certifice-ringsordning for energimærkningsfirmaer2.2.3. Energikrav som betingelse for anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2Det er foreslået, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlej-ning, at ejendommen energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard. Efter forslaget kan en for-bedring af et lejemål ved lejeledighed således ikke anses for gennemgribende, medmindre ejendommen haren energistandard, der står i et rimeligt forhold til det forbedrede lejemål.Hermed signaleres det til ejere af private udlejningsejendomme, at det ikke er hensigtsmæssigt at gennem-føre en gennemgribende forbedring af lejligheder i ejendomme, der ikke energimæssigt er i en acceptabelstand, og at det ikke er samfundsøkonomisk hensigtsmæssigt at tillade en særlig attraktiv lejefastsættelse iejendomme, hvor energiforbruget ikke er nedbragt til et forsvarligt niveau.Der er en klar sammenhæng mellem energimærke og stramningen af energikravene i bygningsreglementet.Særligt stramningen af varmeisoleringskravene i bygningsreglementet fra 1977 med virkning fra februar1979 resulterede i omtrent en halvering af det maksimale varmetab. Hvor bygningerne ibrugtaget før 1981energimæssigt er koncentreret om energimærke E og D - og hvoraf omkring 40 pct. af boligerne har et ener-gimærke på E eller større energibehov - er dette på boligerne ibrugtaget i perioden 1982-1991 reduceret til, atunder 10 pct. af boligerne har et energimærke på E eller større energibehov.På denne baggrund foreslås det, at ejendommen som helhed skal opfylde en energiramme på højst D ienergimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger som forudsætning for, at en udlejerkan fastsætte lejen til det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ved genudlejning, efter atlejligheden er gennemgribende forbedret, i stedet for blot at kræve en beregnet forbedringsforhøjelse. Forejere af ejendomme, der ikke allerede har en energiramme på højst D, indebærer forslaget, at ejeren må vur-dere, om der skal foretages de energimæssige investeringer i ejendommen, som vil gøre det muligt at opnå en

energimærkning af ejendommen med en energiramme på højst D. I modsat fald vil lejen ikke kunne fastsæt-tes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, medmindre der er tale om en fredet ejendom, jf. herom nedenfor.Herved stilles der krav om, at ejendommen energimæssigt i store træk skal opfylde de krav, der gjaldt fornybyggeri med byggetilladelse fra 1979, for at der kan åbnes for den gunstige lejefastsættelse ved gennemfø-relse af en gennemgribende forbedring af lejligheder i ejendommen. De energimæssige krav til nybyggeri ersenere strammet betydeligt, således at nybyggeri i 2009 ikke må have en højere energiramme end B. Fra2010 er energikravene til nybyggeri strammet yderligere.Dette forslag vil således sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes ilejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold, som moderniseres efter lovændringens ikrafttræden.For at kunne foretage lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ved genudlejning af en lejlighed skal udlejer doku-mentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser.Det er dog foreslået, at de skærpede regler ikke skal gælde for fredede ejendomme. Det skyldes, at frededeejendomme ikke er omfattet af kravet om energimærkning efter lov om fremme af energibesparelser i byg-ninger, og at der efter fredningslovgivningen kun kan foretages begrænsede ændringer i disse ejendommesåvel udvendigt som indvendigt, og at alle ændringer skal godkendes af fredningsmyndighederne.For fredede ejendomme vil der således ikke blive indført krav om, at energimærket mindst skal være Dsom forudsætning for, at lejen i gennemgribende forbedrede lejemål kan fastsættes efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 2. Forslaget er begrundet i, at det teknisk vil være vanskeligt at bringe disse ejendomme til atopfylde energikravet, bl.a. fordi der er meget begrænsede muligheder for at foretage ændringer i bygningernesom følge af fredningen. Ændringer i fredede bygninger skal på forhånd godkendes af Kulturstyrelsen.Det er muligt entydigt at identificere denne gruppe ejendomme. Undtagelse af fredede ejendomme medfø-rer således ikke, at der herved skabes muligheder for generelt at omgå de skærpede krav til anvendelse afboligreguleringslovens § 5, stk. 2.Det er kun fredede ejendomme, der foreslås undtaget fra kravet om energimærke D eller bedre som forud-sætning for at benytte de særligt gunstige lejefastsættelsesregler efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Iandre ejendomme, hvor udlejer vurderer, at det ikke umiddelbart vil være rentabelt at gennemføre energibe-sparelser, der kan føre til en energimærkning på mindst D, har udlejer i stedet mulighed for at anvende deforeslåede muligheder for gennemførelse af totaløkonomisk rentable forbedringer og grøn byfornyelse - ogderigennem bringe ejendommenes energistandard op på det krævede niveau.2.2.4. Forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelserForslaget vedrører forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede leje efter gennemførelse af enforbedring.Udlejerorganisationerne har peget på, at det kan være en barriere for udlejerens gennemførelse af forbed-ringer, at det efter de gældende regler kan være vanskeligt for udlejeren på forhånd at vurdere den økonomi-ske risiko herved.Baggrunden herfor er, at ikke alle huslejenævn ved forhåndsgodkendelsen tager stilling til, om udlejerenkan opkræve den fulde forbedringsforhøjelse, eller om der i praksis må foretages en reduktion heraf, pågrund af at den samlede leje kommer til at overstige det lejedes værdi, hvis lejeforhøjelsen gennemføres.Hertil kommer, at nogle huslejenævn har den praksis ikke at forhåndsgodkende lejefastsættelsen efter udleje-rens gennemgribende forbedring af et lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, i forbindelse med gen-udlejning, fordi der ikke er tale om en forbedringsforhøjelse, men om en selvstændig lejefastsættelse efter detlejedes værdi.For nogle udlejere har det således ikke været muligt at opnå en høj grad af sikkerhed for, i hvilket omfanglejeforhøjelser som følge af forbedringer kan gennemføres og dermed klarlægge projektets rentabilitet. Disseudlejere kan derfor have behov for at kunne få en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet af, hvilken lejeudlejeren kan kræve, hvis et konkret forbedringsprojekt gennemføres.Huslejenævnet skal efter forslaget ikke blot tage stilling til lejeforhøjelsens størrelse, men også til, om densamlede leje herefter kommer til at overstige det lejedes værdi. Huslejenævnet skal ligeledes på udlejerens

anmodning foretage forhåndsgodkendelse af gennemgribende forbedringer efter boligreguleringslovens § 5,stk. 2.2.2.5. Forhøjelse af råderetsbeløbetDer er medtaget et forslag om, at den maksimale godtgørelse for lejerens råderet fastsættes til 117.340 kr. i2012-niveau, svarende til det godtgørelsesbeløb, der højst kan opnås af lejere i almene boliger.Med forhøjelsen udvides lejernes mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder i boliger i private udlej-ningsejendomme, hvor udlejeren ikke har planer om at udføre sådanne arbejder. Energibesparende foran-staltninger i boligen som fx efterisolering, opsætning af forsatsvinduer, montering af termostatventiler oggennemførelse af andre ressourcebesparende foranstaltninger er arbejder, som er omfattet af lejerens råderet.Herudover vedrører råderetten i det væsentlige arbejder vedrørende køkken og bad.Med forhøjelsen gives der således lejere øgede muligheder for selv at udføre energibesparende arbejder iboligen, og forslaget udgør derfor et element i den samlede indsats for at øge incitamenterne til, at der gen-nemføres forbedringer, som medvirker til at reducere energiforbruget.2.2.6. Udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere og målere til måling af energiforbrug til køling.Byggeloven indeholder hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, at der i nybyggeri og bestående bebyg-gelse skal installeres målere til individuel måling af forbrugsposter, herunder vand og køling.Det foreslås som udmøntning af EU-direktivet om energieffektivitet i slutanvendelserne i medfør af bygge-lovens regler at indføre krav om individuel måling af varmt og koldt vand samt køling i flerbrugerejendom-me.Der er imidlertid i den gældende lejelov ikke mulighed for, at udlejeren kan kræve, at der opsættes vand-målere til måling af lejernes forbrug af vand, ligesom der hverken i lejeloven, almenlejeloven eller erhvervs-lejeloven er fastsat regler om, hvorledes udlejeren kan få refunderet sine udgifter til leverance af køling tilden enkelte lejer ud over lejen.Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejeloven til, at udlejeren kan kræve opsat vandmålere ide enkelte boliglejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug. Efter forslaget skal udlejeren dog kunhave mulighed herfor, hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov.Samtidig foreslås det at muliggøre, at fordelingen af udgifterne til lejernes varmtvandsforbrug kan ske efterde målere, der opsættes for at måle lejernes vandforbrug. Målerne på tappestederne til varmt vand vil såledesfå en dobbelt funktion ved både at skulle anvendes til måling af en del af vandforbruget og til fordeling mel-lem lejerne af udgifterne til varmt vand.Endvidere foreslås det, at udlejeren i såvel private lejemål som i almene boliger og i erhvervslejemål fårmulighed for at forlange opsat målere til fordeling af energiforbruget til køling af de enkelte lejemål, hvisopsætningen er påbudt i henhold til lov. Muligheden omfatter såvel den situation, hvor udlejeren selv levererkølingen via sit eget køleanlæg i ejendommen, som den situation, hvor udlejeren får leveret kølingen fra etkollektivt forsyningsanlæg. Herved bliver det muligt for lejeren at få et bedre overblik over energiforbrugetog betalingen herfor, så lejeren kan opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter ved at nedsætte sit forbrug afkøling. Samtidig foreslås det, at der som for andre forbrugsleverancer som varme, varmt vand og koldt vandskal gælde regler for bl.a. a conto-betaling og regnskabsaflæggelse.Forslaget om opsætning af målere til fordeling af udgifterne til køling vil have størst praktisk betydning ierhvervslejemål, idet køling i øjeblikket ikke er udbredt anvendt i boliger.Ændringen indebærer, at udlejeren bl.a. vil kunne kræve en forbedringsforhøjelse for opsætning af vand ogkølingsmålere til måling af lejernes individuelle forbrug af koldt og varmt vand samt køling, med 6 ugersvarsel vil skulle varsle overgangen til afregning efter vand- og kølingsmålere og samtidig have pligt til atnedsætte lejen i forbindelse med overgangen til fordelingen af forbruget efter vand- og kølingsmålere.3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige3.1. IndledningEn række enkeltforslag i lovforslaget har økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige.Det drejer sig især om, at nogle af forslagene skønnes at have huslejemæssige konsekvenser og dermed af-

ledte konsekvenser for udgifter til individuel boligstøtte. Endvidere vil en reduktion i varmeforbruget i priva-te udlejningsejendomme alt andet lige medføre lavere offentlige udgifter til det varmetillæg, som ydes tilpensionister, der har en forholdsvis høj varmeudgift. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit 3.2.Herudover vil nogle af forslagene medføre en vis stigning i antallet af sager i huslejenævnene, idet nævne-nes kompetence foreslås udvidet. Modsat vil dette medføre en reduktion i antallet af boligretssager. Dissekonsekvenser gennemgås i afsnit 3.3.Lovforslaget medfører en reduktion af energiforbruget og har derfor en afledet effekt i form af tabt afgifts-provenu for staten på afgiftsbelagt energiforbrug. Disse konsekvenser gennemgås i afsnit 3.4.Eventuelle økonomiske konsekvenser af forslaget om udlejers adgang til at kræve opsat vandmålere bliveropgjort i forbindelse med udstedelse af Energistyrelsens bekendtgørelse, der udmønter ændringen af bygge-loven.I afsnit 3.5. sammenfattes lovforslagets samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det of-fentlige.3.2. Forslag med huslejekonsekvenserI det følgende gennemgås de enkelte forslag, der isoleret set har huslejekonsekvenser. Efterfølgende gøresrede for de samlede økonomiske konsekvenser. Det skal bemærkes, at en opgørelse af den samlede nettoef-fekt af de huslejemæssige konsekvenser af de enkelte forslag er forbundet med betydelig usikkerhed, blandtandet som følge af forslagenes adfærdsmæssige virkninger.3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for anvendelse af boligreguleringsloven § 5, stk. 2For at anvende § 5, stk. 2, vil der fremover blive stillet krav om, at ejendommen højst har et energibehovsvarende til et energimærke på D, jf. afsnit 2.2.3. Alt andet lige vil dette især på kort sigt begrænse den årligetilgang af boliger, hvor lejen ved genudlejning fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Omkring 40 pct. af de private udlejningsboliger i ejendomme med mindst 7 boliger, opført før 1960, derblev energimærket i 2008, har et energiforbrug, der er for stort til at opfylde kravet. Selvom energikravet inogle af disse ejendomme kan opfyldes ved gennemførelse af de rentable energibesparelsesforslag, derfremgår af energimærket, må det antages, at indførelsen af energimæssige krav for anvendelse af § 5, stk. 2umiddelbart vil medføre en reduktion af antallet af boliger, der for første gang genudlejes efter denne ord-ning. Det skønnes, at tilgangen reduceres med i størrelsesordenen 500 boliger årligt, svarende til � af denårlige tilgang. Dette medfører med betydelig usikkerhed en samlet reduktion i den forventede husleje i priva-te udlejningsboliger på i størrelsesordenen godt 7 mio. kr. i ordningens første år (ved ½ helårs effekt).Samtidig indføres bedre incitamenter til gennemførelse af investeringer i energibesparende foranstaltningervia forslag om aftalt grøn byfornyelse samt forslaget om gennemførelse af totaløkonomiske rentable forbed-ringer. Der må derfor i de kommende år forventes en stigende energistandard i den private udlejningsbolig-sektor. Som følge heraf vil et stigende antal ejendomme opfylde mindstekravene til energistandard for an-vendelse af § 5, stk. 2. Den begrænsende effekt af energikravene for anvendelse af § 5, stk. 2 vil derfor grad-vist blive mindre. Efter 7 år skønnes det, at den gennemsnitlige årlige tilgang kun er reduceret med 50 boli-ger, der ikke kan opfylde energikravene. På langt sigt vil der således være tale om en meget begrænset re-duktion i anvendelsen af § 5, stk. 2, svarende til samlet set 500 boliger efter 10 år ud af en forventet tilgangpå i alt 20.000 boliger efter gældende regler.Forslaget skønnes isoleret set at reducere det samlede investeringsomfang (forbedring og vedligeholdelse)med 85 mio. kr. i 2013 og med 17 mio. kr. på langt sigt (i 2025).3.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringerForslaget om, at udlejer kan få en forbedringsforhøjelse for hele sin investering i totaløkonomisk rentableenergiforbedringer vil alt andet lige medføre huslejestigninger. Det skønnes, at i størrelsesordenen 2.500private udlejningsboliger i det første år vil få foretaget totaløkonomisk rentable forbedringer. Dette omfangskal bl.a. ses på baggrund af, at energikravene for anvendelse af § 5, stk. 2 øger incitamenterne til at få fore-taget rentable forbedringer. Endvidere indeholder det nævnte antal også de boliger, hvor der også efter gæl-dende regler ville blive gennemført de samme energimæssige forbedringer.

Det skønnes med betydelig usikkerhed, at den gennemsnitlige årlige varmebesparelse udgør i størrelsesor-denen 2.500 kr. pr. bolig i faste priser. Det skønnede gennemsnit må antages at dække over en stor spred-ning. Kravet om totaløkonomi indebærer, at den gennemsnitlige lejeforhøjelse via fuld udnyttelse af varme-besparelsen permanent udgør 2.500 kr. pr. bolig. For de boliger, der også uden en ny ordning ville få foreta-get energibesparende foranstaltninger, antages en gennemsnitlig årlig huslejestigning på i størrelsesorden500 kr., hvilket afspejler, at vedligeholdelsesdelen af den samlede investering nu også kan medtages i leje-forhøjelsen. Under disse antagelser, vil forslaget isoleret set medføre årlige huslejestigninger på i størrelses-ordenen knap 2 mio. kr. i ordningens første år (ved ½ helårs effekt). Potentialet for totaløkonomiske forbed-ringer vil gradvis blive mindre i takt med den generelle forbedring af den private udlejningsboligmasse, her-under via anvendelse af de foreslåede nye muligheder i lejelovgivningen. Huslejeeffekten som følge af for-slaget vil derfor vokse år for år, men den årlige vækst vil gradvist blive lavere.Forslaget skønnes isoleret at forøge det samlede investeringsomfang (ekskl. den nuværende aktivitet, derfremover vil blive omfattet) med 23 mio. kr. i 2013 og med 13 mio. kr. årligt på langt sigt (2025).3.2.3. Aftalt grøn byfornyelseForslag til en aftale- og tilskudsmodel for energirenoveringer i privat udlejningsbyggeri i byfornyelseslo-ven vil alt andet lige medføre huslejestigninger. Det skønnes, at i størrelsesordenen 1.000 private udlejnings-boliger årligt i de kommende 10 år vil få foretaget energirenoveringer efter grøn byfornyelse. I dette omfangindgår, at energikravene for anvendelse af § 5, stk. 2 øger incitamenterne til at foretage energimæssige for-bedringer via aftalt grøn byfornyelse. Herefter skønnes det med betydelig usikkerhed, at tilgangen reduceresmed i størrelsesordenen 50 boliger årligt, indtil der opnås et permanent niveau på i størrelsesordenen 500boliger der årligt energirenoveres efter ordningen om grøn byfornyelse.Forslaget om grøn byfornyelse vurderes typisk at ville rette sig mod arbejder vedrørende ejendommensklimaskærm, hvor der er tale om arbejder med lang levetid og ofte lavere rentabilitet end eksempelvis isole-ring af tekniske installationer. Derfor skønnes det med betydelig usikkerhed at den gennemsnitlige årligehuslejeforhøjelse udgør i størrelsesordenen 3.500 kr. og modsvares af en gennemsnitlig årlig varmebesparel-se på skønsmæssigt 3.000 kr. kr. pr. bolig (2012-priser). Under disse antagelser vil forslaget isoleret set med-føre årlige huslejestigninger på i størrelsesordenen knap 2 mio. kr. i ordningens første år (ved ½ helårs ef-fekt), samt årlige energibesparelser på størrelsesordenen 1,5 mio. kr. i ordningens første år (ved ½ helårseffekt). Den samlede huslejeforøgelse som følge af grøn byfornyelse påvirkes ikke af, at der indføres mulig-hed for at yde indfasningsstøtte, da den samlede indfasningsstøtte til nedsættelse af huslejeforhøjelser efterbyfornyelseslovens almindelige regler forudsættes at være konstant.Forslaget skønnes at forøge det samlede investeringsomfang med 25 mio. kr. i 2013 og med 40 mio. kr. år-ligt på langt sigt (2025).3.2.4. RåderetAnvendelsen af de nuværende bestemmelser om individuel råderet i private udlejningsboliger vurderes atvære meget begrænset. Forslaget vedrørende forhøjelse af den maksimale godtgørelse for råderetsarbejderforventes at medføre en vis forøgelse i brugen heraf. Blandt andet på den baggrund og som følge af, at lejere,der gennemfører omfattende råderetsarbejder, må antages at have en længere restbotid end andre lejere, for-ventes forslaget især ikke på kort sigt at have nogen nævneværdig huslejeeffekt.3.2.5. De samlede udgiftsmæssige konsekvenser for boligstøtte og varmetillægSamlet set skønnes det, at lovforslaget medfører en nettoreduktion i huslejen på i størrelsesordenen knap 4mio. kr. i det første år. En samlet huslejereduktion på knap 4 mio. kr. medfører skønsmæssigt en reduktion ide årlige udgifter til individuel boligstøtte på i størrelsesordenen 0,8 mio. kr., heraf 0,2 mio. kr. i kommunalemindreudgifter, idet den statslige refusion af udgifterne til boligstøtte udgør omkring 70 pct. for boligsikringog boligydelse set under ét. En reduktion i varmeforbruget på i størrelsesordenen 3 mio. kr. skønnes medbetydelig usikkerhed at medføre offentlige mindreudgifter til varmetillæg til pensionister på i størrelsesorde-nen 0,3 mio. kr., heraf 0,1 mio. kr. i kommunale mindreudgifter, da den statslige refusion af udgifterne tilvarmetillæg udgør 75 pct. I tabellen er vist de økonomiske konsekvenser for det offentlige. Det er forudsat,at forslaget gennemføres, således at der kun bliver tale om ½ års effekt i 2013.

Anm.: En negativ værdi angiver en mindreudgift.På længere sigt (2025) skønnes den akkumulerede reduktion i varmeudgifterne ved uændrede faste energi-priser at udgøre 62 mio. kr. i 2012-priser, mens den samlede akkumulerede huslejestigning skønnes at udgø-re 48 mio. kr. Langtidseffekten (2025) på de offentlige udgifter til boligstøtte og varmetillæg skønnes samletset udgøre merudgifter på omkring 3 mio. kr. årligt (2012-priser).Forslaget skønnes at reducere det samlede investeringsomfang med 37 mio. kr. i 2013 og forøge det med35 mio. kr. årligt på lang sigt (2025). Vendepunktet ligger efter knap 5 år.3.3. Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandlingEnkelte af de foreslåede ændringer forventes at have konsekvenser for antallet af sager, der indbringes forhuslejenævnene. Det gælder den foreslåede kompetence for nævnene til at tage stilling til forhåndsgodken-delse af huslejeforhøjelser samt godkendelse af aftaler om grøn byfornyelse. I ejendomme omfattet af grønbyfornyelse vil der efterfølgende ske en begrænset reduktion af sagsantallet, da huslejeforhøjelsen ikke kanindbringes for nævnet. Dette må også forventes at være tilfældet i ejendomme med totaløkonomisk rentableforbedringer på grund af dokumentationskravene.Samlet forventes antallet af indbragte sager øget med i størrelsesordenen 100 sager pr. år. Under forudsæt-ning af, at udgifterne pr. sag udgør 4.000 kr., medfører det årlige merudgifter på 0,4 mio. kr. (2012-priser). I2013 udgør merudgifterne dog kun 0,2 mio. kr. som følge af, at der må påregnes en indfasningsperiode.Udvidelsen af huslejenævnenes kompetenceområde må forventes at medføre en meget begrænset reduktioni antallet af boligretssager. Dermed vil lovforslaget antagelig resultere i begrænsede mindreudgifter på Dom-stolsstyrelsens område.3.4. Afledte provenumæssige konsekvenser for energiafgifter af reduceret energiforbrugI overensstemmelse med formålet om at fremme energibesparelser i private lejeboliger skønnes lovforsla-get at medføre en reduktion af energiforbruget i det private udlejningsbyggeri. Forslaget vil derfor – alt andetlige - medføre et afledt provenutab for staten på afgiftsbelagt energiforbrug.Forslaget skønnes således med betydelig usikkerhed at medføre en reduktion i varmeforbruget i størrelses-ordenen 18.000 GJ fjernvarmeforbrug i det første år (ved ½ helårs effekt), hvilket skønnes at medføre et indi-rekte afledt provenutab for staten på afgifter i størrelsesordenen knap 1 mio. kr. På længere sigt (2025) skøn-nes den akkumulerede reduktion i fjernvarmeforbruget at medføre et afledt afgiftsprovenutab for staten istørrelsesordenen 17 mio.kr. i 2012-priser.Økonomiske afgiftsmæssige konsekvenser for staten af reduktion i energiforbrug

Det afledte afgiftsprovenutab finansieres via forsyningssikkerhedsafgiften, jf. aftalen af 22. marts 2012 omden danske energipolitik 2012-2020.Endvidere forventes forslaget at medføre begrænsede statslige merudgifter til tilretning af Ministeriet forBy, Bolig og Landdistrikters administrative it-system på byfornyelsesområdet. Disse merudgifter afholdesindenfor ministeriets eksisterende ramme.De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL, jf. også afsnit 4.4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivetNogle af de forslag, der tilskynder til at reducere energiforbruget i private udlejningsejendomme, vil gøredet muligt for udlejer at opnå et højere eller mindre risikobehæftet afkast af forbedringsinvesteringer på detteområde, og dermed alt andet lige gøre den samlede ejendomsdrift mere rentabel.Disse effekter berører også kommunalt ejede udlejningsboliger, der er omfattet at den private lejelovning.For energiselskaberne skønnes forslaget om grøn byfornyelse at medføre en markant forøgelse af den delaf deres spareforpligtelser, der realiseres gennem energibesparende foranstaltninger i det private lejebolig-byggeri. I forhold til andre projekter, som støttes af energiselskaberne, vil projekter under grøn byfornyelse,der på forhånd er blevet behandlet af et certificeret energimærkningsfirma, give energiselskaberne et merefyldestgørende grundlag at foretage støtteberegning på, hvilket medfører en mindreindsats i sagsbehandlin-gen.5. Administrative konsekvenser for borgerneLovforslaget skønnes ikke at have administrative konsekvenser for borgerne.6. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget forventes at medføre en reduktion af energiforbruget i de private udlejningsboliger som følgeaf, at flere af forslagene tilskynder og/eller gør det lettere for især udlejeren at gennemføre energibesparendeforanstaltninger i private udlejningsboliger. Dette vil medføre mindre CO2–udledning og dermed en mind-sket miljøbelastning. Den årlige varmebesparelse, som forventes at komme fra henholdsvis forslaget om

totaløkonomiske rentable forbedringer og forslaget om grøn byfornyelse, skønnes i 2025 at udgøre nettoomkring 95 mio. kWh og dermed en årlig CO2-reduktion på i størrelsesordnen 10.000 tons CO2.7. Forhold til EU-rettenLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.8. HøringLovforslaget er sendt i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatsamfundet, Arkitektforeningen,BAT-Kartellet, Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, Byfornyelseskonsulenterne A/S, Byggeskade-fonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforenin-ger, Dansk Byggeri, Danske Arkitektvirksomheder, Dansk Energi, Dansk Fjernvarme, DI, Danske Udlejere,Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, Erhvervsle-jernes Landsorganisation, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, Forsikring og Pension, FrederiksbergKommune, Grundejernes Investeringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, I.C.Byfornyelse, KL, Kuben Byfornyelse Danmark A/S, Københavns Kommune, Landdistrikternes Fællesråd,Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for Østre Landsret, sbsrådgivning A/S, Statens Byggeforskningsinstitut/Aalborg Universitet og Søren Garde Rådgivning.9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenserPositive konsekvenser/mindreudgifterØkonomiske konsekven-ser for stat, kommunerog regionerKommunale mindreud-gifter på 0,1 mio. kr. i2013, 0,4 mio. kr. i 2014,0,6 mio. kr. i 2015 og2016.Negative konsekvenser/merudgifterOffentlige merudgifterpå 0,1 mio. kr. i 2014,1,1 mio. kr. i 2015 og2,7 mio. kr. i 2016.Heri indgår kommunalemerudgifter vedrørendehuslejenævnssager på0,4 mio. kr. om året.En begrænset merbe-lastning for kommu-nerne, jf. økonomiskekonsekvenser.IngenIngenIngen

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelserTil § 1Til nr. 1Det foreslås, at en ny lejer i lejeaftalen skal gøres opmærksom på, at der i ejendommen er gennemførtenergiforbedringer som aftalt grøn byfornyelse.Efter forslaget i § 1, nr. 7, indgår forbedringen og lejeforhøjelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikkeved vurderingen af lejen og det lejedes værdi.Det kan derfor være vigtigt for en ny lejer at få oplyst, at der er sket energiforbedringer i lejemålet og ejen-dommen, da lejeforhøjelsen for den aftalte grønne byfornyelse ikke er begrænset til en beregning på grund-lag af de rene forbedringsudgifter, men beregnes på grundlag af de rimelige udgifter til energiforbedringerne.Lejeforhøjelsen kan således være større end en almindelig forbedringsforhøjelse.Det foreslås endvidere, at udlejerens manglende oplysning i lejeaftalen om forholdet skal medføre, at derikke lovligt kan opkræves en lejeforhøjelse efter § 58 a hos den nye lejer. Udlejeren kan i så fald alene op-kræve den forbedringsforhøjelse, der kunne være beregnet og opkrævet efter lejelovens §§ 58 og 59 og evt.boligreguleringslovens § 27.Endelig er det foreslået, at hvis udlejeren har opkrævet en lejeforhøjelse som følge af energiforbedringerefter aftalt grøn byfornyelse, uden at det i lejeaftalen udtrykkeligt er oplyst, at der er gennemført aftalt grønbyfornyelse, kan lejeren kræve tilbagebetalt den for meget betalte leje. Lejerens krav forrentes efter lejelo-vens § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt.Til nr. 2, og 4Byggeloven indeholder hjemmel til at fastsætte nærmere regler om, at der i nybyggeri og bestående bebyg-gelse skal installeres målere til individuel måling af forbrugsposter, herunder vand.Det påtænkes i medfør af byggeloven at indføre krav om individuel måling af varmt og koldt vand i fler-brugerejendomme.Der er imidlertid i den gældende lejelov ikke mulighed for, at udlejeren kan kræve, at der opsættes vand-målere til måling af lejernes forbrug af vand.Det foreslås derfor, at der indsættes en hjemmel i lejelovens § 46 j, stk. 1, til, at udlejeren kan kræve opsatvandmålere i de enkelte lejemål til måling af lejernes individuelle vandforbrug. Efter forslaget skal udlejerendog kun have mulighed herfor, hvis opsætningen er påbudt i henhold til lov.Samtidig foreslås det gennem en ændring af lejelovens § 37, stk. 3, at muliggøre, at fordelingen af udgif-terne til lejernes varmtvandsforbrug kan ske efter de målere, der for at måle lejernes vandforbrug opsættesefter den foreslåede § 46 j, stk. 1. Målerne på tappestederne til varmt vand vil således få en dobbelt funktionved både at skulle anvendes til måling af en del af vandforbruget og til fordeling mellem lejerne af udgifternetil opvarmning af varmt vand.Det er foreslået at ændre lejelovens § 37, stk. 4, så også udgiften til opsætning af varmtvandsmålere ansesfor en forbedring. Forslaget indebærer selvsagt ikke, at der kan kræves mere end én forbedringsforhøjelse foropsætning af varmtvandsmålere, selv om de skal anvendes som såvel forbrugs- som fordelingsmålere.I lejelovens § 37, stk. 5, er det foreslået, at også en beslutning om, at varmtvandsforbruget skal fordeles ef-ter målere kan gennemføres med 6 ugers varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse.Forslaget om ændring af § 46 j indebærer ikke ændringer i de øvrige regler i lejelovens kapitel VII B omvandregnskaber m.v.Udlejeren vil således bl.a. kunne kræve en forbedringsforhøjelse for opsætning af vandmålere til måling aflejernes individuelle forbrug af koldt og varmt vand, varsle overgangen til afregning efter vandmålere ognedsætte lejen i forbindelse med overgangen til fordelingen af forbruget efter vandmålere.Til nr. 3Forslaget er en konsekvens af, at det i nr. 8 foreslås at indsætte et nyt stk. 3 i lejelovens § 58.

Til nr. 5Det foreslås, at der indsættes et selvstændigt kapitel om udgifter til køling m.v. Herved får udlejer tilsva-rende muligheder for ud over lejen at få refunderet sine udgifter til energi til køling af de enkelte lejemål,som gælder for leverancer af vand og varme.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed forat tilpasse sit forbrug af køling med henblik på at opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter.I § 46 r er det foreslået, at såvel et flertal af lejerne som beboerrepræsentanterne kan forlange opsat måleretil måling af lejernes forbrug af energi til køling af lejemålene. Som for måling af vandforbrug er det foreslå-et, at udlejeren kun skal kunne forlange opsat målere til måling af energiforbruget til køling, hvis det er på-budt i henhold til lov, herunder hvis målerkravet er fastsat i en bekendtgørelse. Beslutningen kan gennemfø-res med 6 ugers varsel til en kølingsperiodes begyndelse.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for forbruget af energi til køling. I regnskabet kan ud-lejeren kun medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen, hvis der er tale om et køleanlæg iejendommen, som udlejeren selv står for driften af, jf. dog nedenfor.Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, er det fo-reslået, at udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som det kollektive anlæg opkræver forkølingsleverancen. Dette svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra et kollektivt varme-forsyningsanlæg.Som for varmeregnskaber er det foreslået, at udlejeren i regnskabet kan medtage udgifter til kontrol, efter-syn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til køling, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ved-ligeholdelsesudgifter er ikke omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Udgifter til vedli-geholdelse og fornyelse af anlægget skal udlejeren derfor som for andre indretninger i ejendommen afholdeaf sin lejeindtægt, herunder af beløb, der er afsat til udvendig vedligeholdelse.Det foreslås, at lejernes udgifter til kølingsbidrag skal være en pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og at op-sætning af målere skal anses for en forbedring. Dette svarer til, hvad der gælder for udlejerens leverancer afvand og varme.De foreslåede bestemmelser i §§ 46 s-46 y svarer til bestemmelserne i lejelovens §§ 38-43 om varme- ogvarmtvandsregnskaber.Som for vandudgifter er det i § 46 z foreslået, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til den del afudgiften til køling, der før opsætning og afregning efter målere var indeholdt i lejen, når lejerne overgår tilsærskilt afregning efter kølingsforbrug.I § 46 æ er det foreslået, at reglerne om kølingsregnskaber skal kunne fraviges i samme omfang som reg-lerne for varme og varmtvandsregnskaber.Til nr. 6 og 8Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra de totaløkonomisk ren-table energiforbedringer, der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 9 til ny § 58, stk. 3, og den aftaltegrønne byfornyelse, der kan gennemføres efter kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer og leje-lovens § 58 a, jf. forslagets § 3, nr. 1.Samtidig er det foreslået i nr. 8, at lejemål, hvor der er gennemført totaløkonomisk rentable forbedringer ogaftalt grøn byfornyelse, ikke skal indgå i sammenligningsgrundlaget, når størrelsen af det lejedes værdi skalafgøres. Herved hindres det, at disse typer forbedringer generelt kommer til at påvirke størrelsen af det leje-des værdi, udtrykt som den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende lejemålmed hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3, og § 58 a kan gennemføres og opretholdes, selvom lejen for lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi.

Forslaget indebærer ikke, at en udlejer kan opretholde en leje, der før lejeforhøjelsen for gennemførelse aftotaløkonomisk rentable forbedringer eller aftalt grøn byfornyelse oversteg det lejedes værdi, uden at der varhjemmel hertil, fx som følge af gennemførelse af arbejder efter lejelovens § 46 a, stk. 3. Forbedringsforhøjel-serne vil i så fald skulle reduceres i samme omfang, som den tidligere leje oversteg det lejedes værdi.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til nr. 9 og 10.Til nr. 7 og 10Lejefastsættelsen bliver efter forslaget frigjort fra de almindelige bestemmelser i lejelovgivningen om, atkun forbedringsarbejder kan danne grundlag for lejeforhøjelse.Efter det foreslåede§ 58 a, stk. 1,er det den samlede ombygningsudgift for de energibesparende arbejder,der er aftalt, som vil kunne danne grundlag for en lejeforhøjelse. Efter bestemmelsen kan således også vedli-geholdelsesarbejder danne grundlag for lejeforhøjelse.Lejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimum for lejens størrelse – det lejedes værdi – som le-jelovgivningen som hovedregel fastsætter. Ved beregning af lejeforhøjelsen som følge af de aftalte energi-forbedringer, kan der endvidere ses bort fra sparet fremtidig vedligeholdelse.Det er derfor i nr. 7 foreslået, at lejelovens § 47, stk. 1, ændres, således at der ved vurderingen af lejen ogdet lejedes værdi skal ses bort fra energiforbedringer, der er gennemført efter kapitel 6 A i lov om byfornyel-se og udvikling af byer om aftalt grøn byfornyelse, og den tilhørende lejeforhøjelse, der foretages efter § 58a.Samtidig foreslås det i § 58 a, stk. 1, præciseret, at udlejer ikke har mulighed for at opkræve større lejefor-højelse, end den, udlejer og lejere har aftalt på grundlag af huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejen,som er udleveret til lejerne efter § 50 e, stk. 1, nr. 2, i lov om byfornyelse og udvikling af byer.Det er dog kun den del af de samlede udgifter, der vedrører lejemål, der helt eller delvist anvendes til be-boelse, som skal kunne danne grundlag for lejeforhøjelse i boligerne. Det er derfor med § 58 a, stk. 2, fore-slået, at udgifter, der vedrører hele ejendommen, dvs. også arealer, der anvendes til andet end beboelse, skalfordeles mellem lejemål, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse, og lejemål, der anvendes til andetend beboelse.Det er en betingelse for at opkræve lejeforhøjelsen, at arbejderne er gennemført, og at udgiften er doku-menteret. Den samlede ombygningsudgift udgør således det maksimale beløb, som kan lægges til grund forberegning af den lejeforhøjelse, som udlejer og lejere maksimalt kan aftale. Udlejer og lejere kan frit aftaleen lavere lejestigning, end den der maksimalt kan aftales efter loven.I forhåndsgodkendelsen skal huslejenævnet efter forslaget i § 1, nr. 12, på grundlag af de foreslåede regler i§ 58 a tage stilling til lejeforhøjelsen for gennemførelsen af den aftalte grønne byfornyelse. Samtidig skalnævnet tage stilling til, hvor stor en lejeforhøjelse, der kunne være gennemført efter de almindelige regler omforbedringer i lejelovens § 58 og boligreguleringslovens kapitel IV.Den fordeling, der er foreslået i § 58 a, stk. 5, af de udgifter, der kan danne grundlag for lejeforhøjelse, vilsåledes efter forslaget indgå i huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsens størrelse efter gen-nemførelsen af de aftalte energiforbedringer.De grundlæggende betingelser for lejeforhøjelsens beregning er beskrevet i § 58 a, stk. 3, hvor det foreslås,at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelig-hed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, admini-stration, forsikring og lignende. Det er således de samlede udgifter til de aftalte arbejder, der skal være rime-lige, for at lejeforhøjelsen kan beregnes på grundlag heraf.Lejefastsættelsen efter stk. 1 gælder også for lejere af lejemål, der helt eller delvist anvendes til beboelse,og hvor lejeren ikke har tilsluttet sig aftalen, men hvor lejemålet er omfattet af aftalen som følge af flertalletsvedtagelse.Den fremtidige husleje, som aftales, er bindende, også i forhold til nye lejere, herunder lejere, der flytterind i lejemål, der var uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.

I § 58 a, stk. 4, er det foreslået, at hvis udlejer og lejere har aftalt, at eventuelt indestående på ejendommensvedligeholdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning skal anvendes som delvis finansiering af om-bygningsarbejderne, kan den del af udgiften, der herigennem dækkes, ikke indgå i beregningen af lejeforhø-jelsen efter ombygningens gennemførelse. Hvis det indgår som en del af aftalen om grøn byfornyelse, at etenergiselskab yder tilskud til projektet ved at erhverve den beregnede energibesparelse, og at dette tilskudskal fratrækkes i de udgifter, der danner grundlag for lejeforhøjelsen, vil den del af projektet, der finansieresmed tilskuddet, således ikke kunne medføre en lejeforhøjelse.Det foreslås i § 58 a, stk. 5, at lejeforhøjelsen skal fordeles indbyrdes mellem de lejemål, der er omfattet afaftalen efter byfornyelseslovens kapitel 6 A, på grundlag af bruttoetagearealet af de enkelte omfattede leje-mål i forhold til det samlede bruttoetageareal af de lejemål, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse.Det foreslås i § 58 a, stk. 6, at hvis aftalen mellem ejeren og lejerne er eller bliver ugyldig eller ophæves,vil lejeforhøjelsen efter ombygningen skulle ske efter lejelovgivningens almindelige regler. Det vil sige, atudlejer vil kunne kræve lejeforhøjelse for gennemførte forbedringer af det lejede inden for grænsen for detlejedes værdi, men der vil ikke kunne kræves lejeforhøjelse for vedligeholdelsesarbejder.Hvis aftalen mellem ejeren og lejerne konstateres ugyldig eller ophævesinden iværksættelsenaf forbed-ringsarbejderne m.v., finder bestemmelsen i lejelovens §§ 58-59 a og boligreguleringslovens § 27 anvendel-se. Ved iværksættelsen forstås den fysiske iværksættelse af arbejderne.Dette medfører, at beboerrepræsentanterne efter lejelovens § 66, stk. 1, skal have adgang til at ytre sig føriværksættelsen.Endvidere medfører det, for så vidt angår ejendomme beliggende i uregulerede kommuner bl.a., at udlejerefter lejelovens § 58 kun kan forlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, samt atbestemmelserne om varsling af lejeforhøjelse efter lejelovens § 59, stk. 1, bestemmelserne om foreløbig leje-forhøjelse efter lovens § 59, stk. 3, bestemmelserne om indbringelse for boligretten efter lovens § 59, stk. 4,og bestemmelserne om forhåndsgodkendelse efter lovens § 59 a finder anvendelse.I de regulerede kommuner medfører det bl.a., at udlejeren efter boligreguleringslovens § 27, stk. 1, kun kanforlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, samt at bestemmelserne om foreløbiglejeforhøjelse, jf. lovens § 27, stk. 4, og bestemmelserne i lovens §§ 23-26 om varsling af iværksættelse,indbringelse for huslejenævnet for så vidt angår forbedringens hensigtsmæssighed, forhåndsgodkendelsesamt erstatningsboliger, jf. § 27, finder anvendelse.Hvis aftalen mellem ejeren og lejerne konstateres ugyldig eller ophævesefter iværksættelsenaf forbed-ringsarbejderne m.v., finder bestemmelserne i lejelovens § 58 og bestemmelserne i boligreguleringslovens §27 anvendelse, uanset at bestemmelsen i lejelovens § 66, stk. 1, litra b, og bestemmelserne i boligregule-ringslovens §§ 23-26 ikke er iagttaget.Dette medfører, for så vidt angår ejendomme beliggende i uregulerede kommuner bl.a., at udlejeren efterlejelovens § 58 kun kan forlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, samt at be-stemmelserne om varsling af lejeforhøjelse efter lejelovens § 59, stk. 1, bestemmelserne om foreløbig leje-forhøjelse efter lovens § 59, stk. 3, og bestemmelserne om indbringelse for boligretten efter lovens § 59, stk.4 finder anvendelse.I de regulerede kommuner medfører det bl.a., at udlejeren efter boligreguleringslovens § 27, stk. 1, kun kanforlange en lejeforhøjelse, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi, samt at bestemmelserne om foreløbiglejeforhøjelse, jf. lovens § 27, stk. 4, finder anvendelse.Det foreslås altså, at der i denne relation kan ses bort fra de ovenfor omtalte bestemmelser i lejelovens § 66og boligreguleringslovens §§ 23-26.Efter det foreslåede § 58 a, stk.7, skal lejeforhøjelse ske med 3 måneders varsel, såfremt andet ikke er af-talt. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor de aftalte arbejder er gennemført.I henhold til forslagets § 58 a, stk. 8, skal krav om lejeforhøjelse efter arbejdernes gennemførelse varslesefter reglerne i § 58 a, jf. § 59, i lov om leje med fradrag af indfasningsstøtten efter byfornyelsesloven. Det

skal således efter forslaget fremgå af varslingen, at der ydes indfasningsstøtte til den aftalte grønne byforny-else og størrelsen af støtten.Forslaget indebærer endvidere et krav om, at varslingen til lejerne skal indeholde oplysning om vilkårenefor aftrapningen af indfasningsstøtten. Udlejeren skal således oplyse om indholdet af byfornyelseslovens §50 h. Disse oplysninger vedrører bl.a., at indfasningsstøtte kan ydes i 10 år, at den aftrappes hvert år med ligestore beløb, og at den kun ydes til boliger, der bebos af lejere, der var lejere af de pågældende boliger på dettidspunkt, hvor lejeforhøjelsen blev varslet.Efter forslagets § 58 a, stk. 9, kan senere lejeforhøjelser, der er en følge af reguleringen af indfasningsstøt-ten efter forslaget til byfornyelseslovens § 50 h, stk. 2, gennemføres uden særlige formkrav ved, at udlejerengiver lejerne skriftlig besked herom i stedet for at foretage sædvanlig varsling af lejeforhøjelsen efter leje-lovgivningens regler.Til nr. 9I udlejningsejendomme, hvor udlejeren leverer varme og varmt vand til boligerne, refunderer lejerne udle-jerens udgifter til opvarmning af boligerne og af lejernes forbrug af varmt vand i ejendommen ved siden aflejen. Hvis udlejeren efter de gældende regler gennemfører forbedringer, herunder energibesparende foran-staltninger, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse for forbedringen, mens det udelukkende kommer lejeren tilgode, at udgifterne til energiforbruget reduceres.I forbindelse med udførelse af energibesparende arbejder vil der normalt indgå elementer, som efter det le-jeretlige vedligeholdelsesbegreb vil skulle fradrages investeringen, da kun egentlige forbedringsarbejder efterde gældende regler kan danne grundlag for en forbedringsforhøjelse. Udlejer kan finansiere vedligeholdel-sesudgifter over henlæggelserne til udvendig vedligeholdelse, men vil ikke kunne få et afkast af denne del afinvesteringen. For at fremme investeringer i energibesparende arbejder foreslås derfor, at der indføres ensærlig ordning for lejeforhøjelse for energibesparende foranstaltninger, der er totaløkonomisk rentable.Det foreslås, at udlejeren skal kunne medtage hele investeringen i beregningen af lejeforhøjelsen, når der ertale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og det dokumenteres, at lejernes årlige besparelse somfølge af det reducerede energiforbrug udgør mindst samme beløb som den årlige forbedringsforhøjelse.Der skal ikke efter forslaget som en del af de totaløkonomisk rentable forbedringer kunne gennemføres an-dre arbejder end energibesparende foranstaltninger og de vedligeholdelsesarbejder, der indgår som en delheraf, eller som er nødvendige følgearbejder til energibesparelsesarbejderne. Såfremt der samtidig gennem-føres arbejder, som ikke vedrører totaløkonomisk rentable forbedringer, kan udgifterne til disse arbejder ikkemedtages ved beregningen af lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3. I det omfang, der er tale om forbedringer, målejeforhøjelsen beregnes efter § 58, stk. 1 og 2.Der er alene tale om et supplement til de gældende regler om forbedringsforhøjelser, jf. lejelovens § 58,stk. 1 og 2. De gældende regler kan således fortsat anvendes ved energiforbedringsarbejder, der ikke er total-økonomisk rentable, eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for de nye regler om totaløkonomi,ligesom de fortsat kan anvendes ved alle andre typer af forbedringsarbejder.Det foreslås, at der gives ministeren for by, bolig og landdistrikter bemyndigelse til at fastsætte de nærmereregler for en sådan ordning og beregningen af lejeforhøjelsen i en bekendtgørelse.Det er hensigten heri at fastsætte regler om, at de totaløkonomisk rentable forbedringer skal opgøres påejendomsniveau med udgangspunkt i besparelsesforslagene i et energimærke, jf. lov om fremme af energibe-sparelser i bygninger, for ejendommen. Udgifterne til gennemførelse af de totaløkonomisk rentable forbed-ringer skal derfor fordeles på de lejemål, udgifterne vedrører, i forhold til investeringen i det enkelte lejemål,mens den del af udgifterne, der vedrører hele ejendommen, fordeles på lejemålene efter m� bruttoetageareal.Herved sikres den bedst mulige sammenhæng mellem reduktionen af energiudgiften i et lejemål og lejefor-højelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer.Efter bekendtgørelsen om energimærkning af bygninger har energimærkninger gyldighed i 10 år. Hvis derved energimærkningen identificeres besparelser med en tilbagebetalingstid på under 10 år, der tilsammenudgør mere end 5 pct. af energiforbruget, nedsættes gyldigheden til 7 år.

Ved energimærkningen foretages der bl.a. en registrering af bygningerne på ejendommen og en beregningaf bygningens energimæssige ydeevne, og der opstilles forslag til rentable energibesparende foranstaltninger.Da totaløkonomiordningen indebærer en favorabel forbedringsforhøjelse, er det ikke hensigten, at lejefor-højelsen skal kunne opretholdes, hvis udlejeren vælger at lade forbedringsdelen af investeringen i energibe-sparelserne indgå ved opgørelsen af det investeringskrav, som gælder for moderniserede lejemål, der kanudlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det er derfor foreslået i § 2, nr. 1, som en ændring af boligre-guleringslovens § 5, stk. 2, at udlejeren ikke samtidig kan opnå lejeforhøjelse efter de attraktive regler omtotaløkonomisk rentable forbedringer og efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for de samme arbejder.Der skal stilles præcise krav til dokumentationen af totaløkonomien og dermed til, hvordan besparelsen be-regnes. Det er hensigten, at beregningen af totaløkonomien skal tage sit udgangspunkt i bygningens energi-mæssige karakteristika før gennemførelsen af totaløkonomiprojektet, og beregne totaløkonomien ud fra det-te. Vurderingen vil således ikke tage hensyn til, om beboerne ændrer adfærd efter gennemførelsen af projek-tet, f.eks. ved at bruge varmebesparelsen som en anledning til at skrue op for varmen.For at sikre bedst mulig dokumentationen af totaløkonomiprojektet, er det hensigten at stille krav om eks-tern gennemgang af projektet. Fra 2011 foretages energimærkningen udelukkende af virksomheder, som ercertificeret hertil. Det er derfor hensigten at stille krav om, at der forud for projektets påbegyndelse indhentesen vurdering fra en certificeret energimærkningsvirksomhed af, om de energimæssige forudsætninger i hen-seende til såvel anlæg som drift er holdbare.Udlejerens udgifter til dokumentation fra et certificeret energikonsulentfirma vil kunne medtages som endel af udgiften til projektet.For at give udlejeren bedre muligheder for at vurdere de økonomiske konsekvenser af en investering i to-taløkonomisk rentable energiforbedringer vil udlejeren efter de almindelige regler kunne anmode husleje-nævnet om en forhåndsgodkendelse af, hvilken lejeforhøjelse projektet vil kunne generere. Huslejenævnetskal i den forbindelse vurdere udgifterne til projektet, herunder om det er rimelige udgifter, og om der fore-ligger dokumentation for den totaløkonomiske rentabilitet.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil et krav om forbedringsforhøjelse reelt medføre,at lejeforhøjelsen reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi. Hus-lejenævnet skal derfor efter forslaget i § 1, nr. 11, ligeledes tage stilling til, om den gældende leje overstigerdet lejedes værdi, således at lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer ikke kan gennemfø-res fuldt ud.Til nr. 11Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelse med forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdereselve lejeforhøjelsen for forbedringerne, men tillige skal vurdere den samlede leje efter forbedringerne.Nævnet skal således vurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med lejelovgivningens regler, her-under om lejen overstiger det lejedes værdi.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil et krav om forbedringsforhøjelse medføre, at le-jeforhøjelsen reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi. Husleje-nævnet skal derfor i de tilfælde, hvor udlejeren vil gennemføre totaløkonomisk rentable forbedringer og an-moder om en forhåndsgodkendelse, tage stilling til, om den gældende leje overstiger det lejedes værdi, såle-des at lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer ikke kan gennemføres fuldt ud.Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst mulige grundlag for gennemførelse af forbedrings-og moderniseringsarbejder og derigennem øge incitamenterne til forbedringer af den private lejeboligmasse.Til nr. 12Det er i lovforslagets § 3, nr. 1, foreslået, at lejerne før indgåelsen af en aftale om grøn byfornyelse får mu-lighed for at vurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå aftalen. Til brug for denne vurdering skal udle-jeren anmode huslejenævnet om at forhåndsgodkende, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves efter gennemfø-

relsen af de energisparende arbejder, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse, og hvor stor en lejefor-højelse, der efter de almindelige regler i lejelovens § 58, stk. 1-2, kan gennemføres for forbedringerne.Det er på den baggrund foreslået, at huslejenævnet skal have kompetence til at træffe afgørelse om, hvilkenlejeforhøjelse udlejeren kan kræve, hvis det projekt, der søges aftalt med lejerne som grøn byfornyelse, gen-nemføres. Huslejenævnet skal efter forslaget tage stilling til det projekt, der forelægges, og nævnet vil værebundet af sin afgørelse ved en eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføres i den form, det er forelagthuslejenævnet. Dette gælder, uanset om projektet gennemføres som aftalt grøn byfornyelse eller som et al-mindeligt forbedringsprojekt.Huslejenævnet skal derfor ved sin afgørelse tage stilling til, om en leje, der før projektets gennemførelseoverstiger det lejedes værdi, medfører, at en lejeforhøjelse ikke kan gennemføres fuldt ud, jf. herved forsla-get i § 1, nr. 11. Dette vil også gælde, selv om lejeforhøjelsen som følge af den aftalte grønne byfornyelsegennemføres efter forslaget i nr. 10 om en ny § 58 a, hvor selve lejeforhøjelsen for energiarbejderne kanoverstige forøgelsen af det lejedes værdi.Det er foreslået, at huslejenævnet skal kunne tage stilling til, hvilken leje udlejeren vil kunne kræve vedgenudlejning af lejemål, der helt eller delvist må anvendes til beboelse, men som er uudlejede og ubenyttedepå tidspunktet for anmodningen om forhåndsgodkendelse. Huslejenævnet skal her tage stilling til størrelsenaf det forbedringstillæg til den gældende leje, der kan kræves. Herved vil udlejeren opnå en øget sikkerhedfor, hvilken leje der vil kunne kræves i tomme lejemål, hvis de arbejder, der aftales med et flertal af lejernesom aftalt grøn byfornyelse, også kommer til at omfatte sådanne lejemål..Det er som for reglerne om forhåndsgodkendelse af privat byfornyelse og aftalt boligforbedring foreslået,at huslejenævnet skal kunne kræve alle de oplysninger, der er nødvendige for, at nævnet kan træffe sin afgø-relse om lejeforhøjelsens størrelse.Det er foreslået, at huslejenævnet ikke senere, hvis lejerne indbringer en tvist om lejeforhøjelsens størrelse,skal kunne ændre sin forhåndsgodkendelse. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren gennemfører et projekt,der afviger mere end ubetydeligt fra det materiale, der er forelagt huslejenævnet til brug for forhåndsgodken-delsen.Endelig er det foreslået, at der skal gælde samme regler for indbringelse af huslejenævnets afgørelse, somgælder for forhåndsgodkendelse af lejen for så vidt angår privat byfornyelse og aftalt boligforbedring. Husle-jenævnets afgørelse kan således i Københavns Kommune indbringes for ankenævnet og i andre kommunerfor boligretten, ligesom ankenævnet afgørelse kan indbringes for boligretten.Det er foreslået, at fristen for indbringelse beregnes fra det tidspunkt, hvor lejerne har fået udleveret husle-jenævnets afgørelse.Til nr. 13Det foreslås, at den maksimale godtgørelse fastsættes til 117.340 kr. i 2012-niveau. De øvrige forslag erredaktionelle, idet formålet er at samordne bestemmelsen således, at alle beløb opgøres i 2012-niveau.Efter forhøjelsen svarer maksimumsbeløbet til det, der gælder for lejere i almene boliger. Med forhøjelsenudvides lejernes mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder især i boliger i udlejningsejendomme, hvorudlejeren ikke har planer om at udføre sådanne arbejder.Der er i bekendtgørelse om råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer m.v. i privat byggeri (be-kendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994) fastsat en positivliste for, hvilke arbejder der i den enkelte boligkan gennemføres som råderetsarbejder. Energibesparende foranstaltninger som efterisolering, opsætning afforsatsvinduer, montering eller udskiftning af termostatventiler og ressourcebesparende foranstaltninger erarbejder, som er omfattet af lejerens råderet. Herudover vedrører råderetten i det væsentlige køkken og bad.Råderetten omfatter kun mulighed for at gennemføre arbejder i boligen. Arbejder, der vedrører selve ejen-dommen, som fx hulmursisolering og vinduesudskiftning ligger således uden for anvendelsesområdet.

Med forhøjelsen gives der således lejere øgede muligheder for selv at udføre energibesparende arbejder iboligen, og forslaget indgår dermed som et element i den samlede indsats for at øge incitamenterne til, at derudføres forbedringer, som medvirker til at reducere energiforbruget.Til § 2Til nr. 1Det foreslås, at forbedringer efter forslaget i § 1, nr. 9, om en ny § 58, stk. 3, i lejeloven ikke kan medreg-nes ved opgørelsen af forbedringsinvesteringen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Efter forslaget kan der således ikke samtidig opnås en forbedringsforhøjelse efter lejelovens § 58, stk. 3, ogen lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, for de samme arbejder og udgifter.Forslaget er ikke til hinder for, at udlejeren gennemfører totaløkonomisk rentable forbedringer efter lejelo-vens § 58, stk. 3, og kræver lejeforhøjelse herfor og samtidig eller senere gennemfører en gennemgribendeforbedring af et lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og fastsætter lejen efter den gennemgribendeforbedring til det lejedes værdi under forudsætning af, at betingelserne i bestemmelsen om bl.a. investerings-grænser er opfyldt.Forbedringer, der er omfattet af det foreslåede kapitel 6 A i lov om byfornyelse og udvikling af byer, ind-går efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, allerede som en del af de forbedringer, der ikke kan medregnesved opgørelsen af, om der i tilstrækkeligt omfang er foretaget forbedringer for at kunne anvende bestemmel-sen.Til nr. 2Det foreslås, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning,at ejendommen energimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard.I medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger er der fastsat regler om energimærkning afbygninger. Bygningerne opdeles efter energiforbrug i en skala fra A-G. Energiklasse A er underopdelt i trin,A1 og A2, hvor A2 svarer til det gældende bygningsreglements minimumskrav, mens lavenergihuse svaren-de til energiklassen for 2015 nu opnår mærkning med A 1. Mærkning med B-G angiver ejendomme medstigende energiforbrug. I energimærkningen indgår ligeledes, at der gives anbefalinger om energibesparelser,et estimat over omkostningerne ved gennemførelsen af de anbefalede foranstaltninger og tilbagebetalingsti-den ved gennemførelsen heraf.Der er en klar sammenhæng mellem ejendommenes alder og energistandard. Omkring 40 pct. af boligerne,ibrugtaget før 1981, har et energimærke på E eller lavere. For boliger, ibrugtaget i perioden 1982-1991, harunder 10 pct. af boligerne et energimærke på E eller lavere.Det foreslås, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovens § 5, stk.2, at ejendommen som helhed skal opfylde en energiramme på højest D i energimærkningen efter lov omfremme af energibesparelser i bygninger. Dette svarer stort set til de krav til nybyggeri, der blev stillet i byg-ningsreglementet fra 1977 og dermed typisk gældende for nybyggeri ibrugtaget fra 1981 og frem.Forslaget indebærer således, at der også stilles krav til hele bygningens energistandard for at anse en boligfor gennemgribende forbedret med den virkning, at de attraktive lejefastsættelsesbestemmelser i boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, kan anvendes ved genudlejning.Forslaget vil sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes ved genud-lejning af lejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold. Forslaget gælder dog kun lejligheder, der mo-derniseres efter lovens ikrafttrædelse. Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også frem-over kunne udlejes efter disse regler, jf. bemærkningerne til lovforslagets § 4, stk. 2.Hvis udlejeren har gennemført totaløkonomisk rentable energibesparelser efter forslaget i § 1, nr. 8, elleraftalt grøn byfornyelse efter forslaget i § 1, nr. 10, kan udlejeren vælge at opretholde denne lejeforhøjelse,selvom der gennemføres en lejefastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og lejen vil herved kunne

fastsættes til et højere niveau end det lejedes værdi, jf. forslaget under § 2, nr. 3, om at se bort fra lejeforhø-jelser og forbedringer efter lejelovens §§ 58, stk. 3, og 58 a.Hvis den totaløkonomiske lejeforhøjelse eller den aftalte lejeforhøjelse efter grøn byfornyelse opretholdes,kan forbedringsdelen af de energibesparende foranstaltninger ikke indgå ved opgørelsen af investeringskra-vet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, jf. forslaget i § 2, nr. 1.Hvis udlejeren vælger at lade forbedringsdelen af de energibesparende foranstaltninger indgå ved opgørel-sen af investeringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan den totaløkonomiske lejeforhøjelse ellerden aftale lejeforhøjelse efter grøn byfornyelse ikke opretholdes for det eller de lejemål, hvor der gennemfø-res gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2.For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter § 5, stk. 2, skal udlejer doku-mentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser.Til nr. 3Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra de totaløkonomiske ener-giforbedringer, der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 8, til ny § 58, stk. 3, i lejeloven og § 1, nr. 9, tilny § 58 a i samme lov.Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter lejelovens § 58, stk. 3, kan gennemføres og opretholdes, selvom lejen for lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi, og selv om lejen efter en gennemgribendeforbedring fastsættes efter de særlige bestemmelser i § 5, stk. 2. Den del af en lejeforhøjelse for gennemfø-relse af totaløkonomisk rentable energiforbedringer, der vedrører vedligeholdelsesarbejderne i det totaløko-nomisk rentable projekt, vil således kunne opretholdes ud over § 5, stk. 2-lejen.Det samme gælder afhængig af aftalen helt eller delvist for vedligeholdelsesdelen af lejeforhøjelser efter §58 a.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1, nr. 9 og 10.Til nr. 4Det foreslås præciseret, at huslejenævnet har kompetence til at give forhåndsgodkendelse af huslejens stør-relse ved udlejning af boliger, som er gennemgribende moderniseret efter reglerne i boligreguleringslovens §5, stk. 2.Den gældende formulering af bestemmelsen om forhåndsgodkendelse ved forbedringsarbejder har givetanledning til tvivl om, hvorvidt bestemmelsen også omfatter forhåndsgodkendelse af lejen for sådanne leje-mål, der moderniseres i forbindelse med genudlejning. Med præciseringen fremgår det udtrykkeligt, at for-håndsgodkendelse også kan gives til sådanne lejemål.Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelse med forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdereselve lejeforhøjelsen for forbedringerne, men tillige skal vurdere den samlede leje efter forbedringerne.Nævnet skal således vurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med lejelovgivningens regler, her-under om lejen overstiger det lejedes værdi.Hvis den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi, vil et krav om forbedringsforhøjelse medføre, at le-jeforhøjelsen reduceres med det beløb, hvormed den eksisterende leje overstiger det lejedes værdi. Husleje-nævnet skal derfor i de tilfælde, hvor udlejeren vil gennemføre totaløkonomisk rentable forbedringer og an-moder om en forhåndsgodkendelse, tage stilling til, om den gældende leje overstiger det lejedes værdi, såle-des at lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer ikke kan gennemføres fuldt ud.Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst mulige grundlag for gennemførelse af forbedrings-og moderniseringsarbejder og derigennem øge incitamenterne til forbedringer af den private lejeboligmasse.Til nr. 5Forslaget svarer til forslaget i § 1, nr. 12, vedrørende lejemål, der ikke er omfattet af boligreguleringslo-vens regler.

Det er i lovforslagets § 3, nr. 1, foreslået, at lejerne før indgåelsen af en aftale om grøn byfornyelse får mu-lighed for at vurdere de lejemæssige konsekvenser af at indgå aftalen. Til brug for denne vurdering skal udle-jeren anmode huslejenævnet om at forhåndsgodkende, hvilken lejeforhøjelse der kan kræves efter gennemfø-relsen af de energisparende arbejder, der er omfattet af aftalen om grøn byfornyelse, og hvor stor en lejefor-højelse, der efter de almindelige regler i lejelovens § 58, stk. 1-2, kan gennemføres for forbedringerne.Det er på den baggrund foreslået, at huslejenævnet skal have kompetence til at træffe afgørelse om, hvilkenlejeforhøjelse udlejeren kan kræve, hvis det projekt, der søges aftalt med lejerne som grøn byfornyelse, gen-nemføres. Huslejenævnet skal efter forslaget tage stilling til det projekt, der forelægges, og nævnet vil værebundet af sin afgørelse ved en eventuel senere tvist, hvis projektet gennemføres i den form, det er forelagthuslejenævnet. Dette gælder, uanset om projektet gennemføres som aftalt grøn byfornyelse eller som et al-mindeligt forbedringsprojekt.Huslejenævnet skal derfor ved sin afgørelse tage stilling til, om en leje, der før projektets gennemførelseoverstiger det lejedes værdi, medfører, at en lejeforhøjelse ikke kan gennemføres fuldt ud, jf. herved forsla-get under nr. 3. Dette vil også gælde, selv om lejeforhøjelsen som følge af den aftalte grønne byfornyelsegennemføres efter forslaget i § 1, nr. 10, om en ny § 58 a i lejeloven, hvor selve lejeforhøjelsen for energiar-bejderne kan overstige det lejedes værdi.Det er foreslået, at huslejenævnet skal kunne tage stilling til, hvilken leje udlejeren vil kunne kræve vedgenudlejning af lejemål, der helt eller delvist må anvendes til beboelse, men som er uudlejede og ubenyttedepå tidspunktet for anmodningen om forhåndsgodkendelse. Huslejenævnet skal her tage stilling til størrelsenaf det forbedringstillæg til den gældende leje, der kan kræves. Herved vil udlejeren opnå en øget sikkerhedfor, hvilken leje der vil kunne kræves i tomme lejemål, hvis de arbejder, der aftales med et flertal af lejernesom aftalt grøn byfornyelse, også kommer til at omfatte sådanne lejemål.Det er som for reglerne om forhåndsgodkendelse af privat byfornyelse og aftalt boligforbedring foreslået,at huslejenævnet skal kunne kræve alle de oplysninger, der er nødvendige for, at nævnet kan træffe sin afgø-relse om lejeforhøjelsens størrelse.Det er foreslået, at huslejenævnet ikke senere, hvis lejerne indbringer en tvist om lejeforhøjelsens størrelse,skal kunne ændre sin forhåndsgodkendelse. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren gennemfører et projekt,der afviger mere end ubetydeligt fra det materiale, der er forelagt huslejenævnet til brug for forhåndsgodken-delsen.Endelig er det foreslået, at der skal gælde samme regler for indbringelse af huslejenævnets afgørelse, somgælder for forhåndsgodkendelse af lejen for så vidt angår privat byfornyelse og aftalt boligforbedring. Husle-jenævnets afgørelse kan således i Københavns Kommune indbringes for ankenævnet og i andre kommunerfor boligretten, ligesom ankenævnet afgørelse kan indbringes for boligretten.Det er foreslået, at fristen for indbringelse beregnes fra det tidspunkt, hvor lejerne har fået udleveret husle-jenævnets afgørelse.Til nr. 6Det foreslås, at det ligeledes skal være muligt at gennemføre totaløkonomisk rentable forbedringer med le-jeforhøjelse efter den foreslåede bestemmelse i lejelovens § 58, stk. 3, i ejendomme, der er omfattet af reg-lerne om omkostningsbestemt leje efter boligreguleringslovens kapitel II.Til § 3Til nr. 1Til § 50 aIstk.1 afgrænses anvendelsesområdet for aftalt grøn byfornyelse i private udlejningsejendomme.Det foreslås med bestemmelsen, at ejere og lejere i private udlejningsejendomme, herunder kommunaltejede ejendomme, kan indgå aftale om gennemførelse af aftalt grøn byfornyelse i form af energiforbedrendearbejder på beboelsesejendomme.

Efter forslaget kan aftalen mellem ejer og lejere omfatte alle typer energibesparende arbejder på ejendom-men.Istk. 2foreslås det, at kapitel 6 A skal omfatte alle private udlejningsboliger, der helt eller delvis udlejes tilbeboelse. Som private udlejningsboliger anses udlejede boliger i private udlejningsejendomme, ejerlejlig-hedsejendomme, ejendomme ejet af andelsboligforeninger, tofamiliehuse, parcelhuse m.v. Boliger beliggen-de i udlejningsejendomme, som er omfattet af byggestøtte-, kollegiestøtte-, boligbyggeri-, ældrebolig- elleralmenboliglovgivningen, eller som er godkendt efter § 67, stk. 1, nr. 8, i den tidligere lov om boligbyggeri, erikke omfattet af anvendelsesområdet.Lovforslaget omfatter ligeledes klubværelser, dvs. enkeltværelser, som ikke er en del af udlejers beboelses-lejlighed og ikke er en del af et en- eller tofamiliehus, som udlejer bebor. Endvidere omfatter lovforslagethele lejemålet, når lejligheden delvis er udlejet til andet end beboelse.Lovforslaget omfatter ikke erhvervslejemål samt ombygning af erhvervslokaler til bolig.Til § 50 bDet foreslås, at der anvendes et udvidet ejendomsbegreb ved fastlæggelsen af anvendelsesområdet for denaftalte grønne byfornyelse. Udvidelsen svarer til udvidelsen af det matrikulære ejendomsbegreb, som anven-des i boligreguleringslovens § 4 aI overensstemmelse hermed foreslås det istk. 1,at flere udlejede lejligheder, der hører under samme ejer-forening, og som ejes af samme udlejer, i en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, betragtes som én ejen-dom. Disse udlejede ejerlejligheder er derfor omfattet af lovforslaget.Tilsvarende foreslås i stk. 2, at flere ejendomme, der er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, ogsom har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, skal anses for én ejendom. Det samme gælderfor ejendomme, der er samnoterede eller samvurderede. Lejemål i sådanne ejendomme, der helt eller delvister udlejet til beboelse, er således ligeledes omfattet af lovforslaget.Udvidelsen af ejendomsbegrebet indebærer ikke, at fremlejeforhold, hvor en lejer fremlejer sin bolig efterlejelovens § 70 eller efter aftale med udlejeren, er omfattet af bestemmelserne i det foreslåede kapitel 6 A.Til § 50 c.Et væsentligt element i ordningen er forholdet og samarbejdet mellem ejeren og lejerne. Bestemmelsen istk. 1forudsætter, at et flertal af lejerne skriftligt accepterer gennemførelsen af ombygningsprojektet. Lejer-tilslutningen opgøres i forhold til det samlede antal udlejede og beboede beboelseslejligheder og klubværel-ser i ejendommen på tidspunktet for aftalens indgåelse.Der lægges med ordningens udformning op til, at gennemførelsen af en ombygningssag baseres på et for-handlingsforløb ejeren og lejerne imellem, således at behov og ønsker kan drøftes og herefter danne basis forenighed om de endelige arbejders omfang. I princippet er der - udover de i lovforslaget indeholdte bestem-melser - ikke indeholdt begrænsninger i, hvilke aftaler eller indholdet af samme ejeren og lejerne indgår iforbindelse med gennemførelsen af de af lovforslaget omfattede arbejder.Til hjælp for både ejere og lejere udarbejder Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter vejledningsmateri-ale, således at de intentioner og muligheder, der ligger i ordningen, kan uddybes og understøttes. Materialetvil endvidere omhandle problemstillinger, parterne bør være opmærksomme på i forbindelse med indgåelseaf aftalen. Endelig vil vejledningen indeholde oplysninger til lejere og udlejere om deres rettigheder og plig-ter samt vilkårene i øvrigt, herunder hvilke procedureregler og tidsfrister, der skal overholdes.Istk. 2foreslås det, at aftalen mellem et flertal af lejerne og ejeren tillige skal omfatte lejemål, som er ube-boede og uudlejede på tidspunktet for aftalens indgåelse.Til § 50 dIstk. 1,foreslås det, at beboerrepræsentanterne skal inddrages inden planerne præsenteres for de enkeltelejere. Hensigten er at sikre, at den viden, de igennem deres arbejde som beboerrepræsentanter har erhvervetsig om ejendommen og beboerne, indgår i forhandlingsgrundlaget, samt at give lejerne den tryghed, at bebo-errepræsentanterne har fået forelagt forslaget inden de øvrige lejere inddrages.

Efter andet punktum finder § 66 i lov om leje ikke anvendelse. I beboelsesejendomme med beboerrepræ-sentation er det således bl.a. ikke en betingelse for at opkræve lejeforhøjelsen, at udlejeren inden iværksæt-telsen af de af lovforslaget omfattede arbejder har givet beboerrepræsentanterne adgang til at ytre sig i enperiode på 3 uger.I stk. 2foreslås det, at beboerrepræsentanterne skal kunne indgå en skriftlig aftale med ejeren om gennem-førelse af energibesparende arbejder og lejeforhøjelser. Aftalen kan dog højst indebære lejeforhøjelser, dersamlet udgør 93 kr. pr. m� bruttoetageareal (2012-niveau) for de energibesparende arbejder samt lejeforhøjel-ser for forbedringer, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmel-se. Bestemmelsen svarer til lejelovens § 66 a, hvorefter beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegnekan tiltræde forbedringsarbejder, som udlejeren vil gennemføre, inden for samme tids- og beløbsgrænser.Uanset beboerrepræsentanternes kompetence efter denne bestemmelse er det dog reelt den enkelte lejer,der træffer beslutning, idet beboerrepræsentanterne forinden de tiltræder aftalen har pligt til at afholde bebo-ermøde til drøftelse af arbejderne samt afholde afstemning blandt de fremmødte beboere, hvor der skal væreet flertal for, at de energibesparende arbejder gennemføres. Herudover har beboerrepræsentanterne pligt tilsnarest at give samtlige beboere skriftlig besked om beslutningen. Den skriftlige besked skal indeholde op-lysning om, at såfremt � af beboerne, inden 2 uger efter den skriftlige besked er kommet frem, forlanger det,skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere.Til § 50 eI bestemmelsen opregnes en række vilkår for aftalens gyldighed. Er blot ét af de anførte krav ikke opfyldt,er aftalen ugyldig, og den vil ikke være omfattet af lovens kapitel 6 A., med den konsekvens, at lejeforhøjel-sen ikke kan beregnes efter den foreslåede § 58 a i lov om leje..Af hensyn til at sikre gennemskueligheden for parterne af aftalens elementer foreslås det, istk. 1, nr. 1,ataftalen skal indgås på en af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejdet aftaleblanket.Istk. 1, nr. 2,foreslås det af hensyn til at sikre gennemskuelighed for lejerne af de lejemæssige konsekven-ser, at lejerne før aftalens indgåelse fra udlejer skal have en skriftlig erklæring om de lejemæssige konse-kvenser for det enkelte lejemål. Erklæringen afgives af huslejenævnet på baggrund af en anmodning fra udle-jer i henhold til lejelovens § 59 d, stk. 1, og boligreguleringslovens § 25 d, jf. forslaget herom i § 1, nr. 11, og§ 2, nr. 5. Erklæringen omfatter både konsekvenserne ved gennemførelse af de energibesparende arbejderefter denne lovs kapitel 6 A, og de lejemæssige konsekvenser, hvis de energibesparende arbejder gennemfø-res efter lejelovens § 58, stk. 1.Omfatter projektet andre arbejder end de aftalte energibesparende arbejder, skal disse arbejder ikke indgå ihuslejenævnets erklæring om de lejemæssige konsekvenser.Det er af afgørende betydning for både udlejer og lejerne, at de energimæssige konsekvenser er grundigtbelyst inden aftale indgås. Det foreslås derfor istk. 1, nr. 3,at lejerne fra udlejer før aftalens indgåelse skalhave en skriftlig erklæring om de energimæssige konsekvenser for ejendommen. Den forventede energibe-sparelse opgøres både i kWh og i kr. og øre. Beregningen udføres af et certificeret energimærkningsfirma.Endvidere foreslås det istk.1, nr. 4,at det er et vilkår for aftalens gyldighed, at et flertal af lejerne skriftligtskal acceptere arbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse, jf. § 50 c, hvis aftalen indgås mellem udlejerog lejerne, og at betingelserne i lovens § 50 d skal være opfyldt, hvis aftalen indgås mellem udlejer og bebo-errepræsentanterne.Endelig foreslås det istk.1, nr. 5,det er en gyldighedsbetingelse, at udlejerens meddelelse om aftalens ind-gåelse er kommet frem til lejerne.Til § 50 fDet foreslås at give kommunalbestyrelsen mulighed for at træffe beslutning om at yde indfasningsstøtte tilnedsættelse af lejeforhøjelsen beregnet efter § 58 a i lov om leje.Kommunalbestyrelsen får herved mulighed for at yde indfasningsstøtte til vedligeholdelsesdelen af de af-talte energibesparende arbejder.

Til § 50 gDet foreslås istk. 1,at det er ejeren af ejendomme omfattet af § 50 a, stk. 1, der ansøger kommunalbesty-relsen om indfasningsstøtte. Med henblik på at give parterne det bedste grundlag for at indgå aftale om ener-gibesparende arbejder og lejefastsættelse foreslås det, at ansøgning om indfasningsstøtte fremsendes tilkommunalbestyrelsen inden aftalen med lejerne indgås.Som grundlag for kommunalbestyrelsens vurdering af behovet for indfasningsstøtte foreslås det istk. 2,athuslejenævnets erklæring om de lejeretlige konsekvenser, jf. § 50 e, nr. 2, og det certificerede energimærk-ningsfirmas erklæring om de energimæssige konsekvenser af projektet, jf. § 50 e, nr. 3, skal bilægges ansøg-ningen om indfasningsstøtte til kommunalbestyrelsen.I overensstemmelse med lovens generelle bestemmelser om, at kommunalbestyrelsen kan stille betingelserfor at yde støtte til bygningsforbedringsarbejder, jf. kapitel 3, foreslås det istk. 3,at kommunalbestyrelsenkan stille krav om oplysninger vedrørende projektet, ejendommen og ejendommens økonomi, som er rele-vante for behandlingen af ansøgningen om indfasningsstøtte.Med samme begrundelse foreslås det istk. 4,at kommunalbestyrelsen kan stille arkitektoniske, miljømæs-sige og udførelsesmæssige betingelser for indfasningsstøtte, samt krav om gennemførelse af bestemte arbej-der. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejder vejledningsmateriale om aftalt grøn byfornyelse,der blandt andet vil omhandle den mest hensigtsmæssige tilrettelæggelse af aftaleindgåelsen.Til § 50 hDet foreslås, at indfasningsstøtten til lejeforhøjelsen det første år højst skal kunne udgøre to tredjedele afden del af lejeforhøjelsen, som vedrører de aftalte energibesparende foranstaltninger.Det er kommunalbestyrelsens konkrete vurdering, om der skal ydes indfasningsstøtte, og hvor høj indfas-ningsstøtten skal være. Vurderingen skal bygge på forhold vedrørende lejeforhøjelsens størrelse og arbejder-nes karakter og den beregnede energibesparelse. Der er ikke tale om, at kommunalbestyrelsen skal foretageen individuel vurdering af den enkelte lejers økonomi og betalingsevne. Kommunalbestyrelsen skal, på bag-grund af et samlet skøn over lejestigningen, værdien af de energibesparende foranstaltninger for lejerne her-under energibesparelsen samt muligheden for at aftale om gennemførelse af de energibesparende foranstalt-ninger mellem ejer og lejere vil komme i stand, tage stilling til, om der er behov for at yde indfasningsstøttetil de energibesparende foranstaltninger, og i givet fald, hvor stor en del af lejeforhøjelsen indfasningsstøttenskal udgøre.Istk. 2,foreslås det, at indfasningsstøtten ydes i 10 år. Efter forslaget nedsættes indfasningsstøtten efter detførste år med lige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet af støtten.Det foreslås istk. 3,at indfasningsstøtte kun ydes til nedsættelse af lejeforhøjelse i boliger, der fortsat be-bos af den lejer, som var lejer på varslingstidspunktet for huslejeforhøjelsen. Afgørende for, om lejeren kanmodtage indfasningsstøtte; er, at lejeren var lejer af lejemålet umiddelbart før varslingen, såvel som på dettidspunkt, hvor lejeforhøjelsen i forbindelse med de energibesparende foranstaltninger varsles.Den foreslåede bestemmelse istk. 4vedrører den situation, at en lejer, til hvis bolig der ydes indfasnings-støtte, flytter. Når lejeren flytter, bortfalder den del af indfasningsstøtten, som vedrører denne bolig. Nyelejere er ikke berettiget til at modtage indfasningsstøtte. Udlejeren har pligt til at underrette kommunalbesty-relsen om fraflytning.Opmærksomheden henledes på, at ydelse af indfasningsstøtte ikke er en omstændighed, der har betydningfor den vurdering, der skal ske i henhold til bestemmelsen i lov om midlertidig regulering af boligforholdene§ 5, stk. 8. Denne bestemmelse fastslår, at der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevil-kår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejerei ejendommen. Begrundelsen for ikke at lade indfasningsstøtten indgå i vurderingen af lejevilkårene er, at derer tale om offentlig støtte til midlertidig nedbringelse af en lejeforhøjelse som følge af gennemførelse afenergibesparende arbejder.

Det foreslås istk. 5,at indfasningsstøtten udbetales til ejeren. Da lejeforhøjelsen efter arbejdernes gennem-førelse i henhold til lejelovens § 58 a, stk. 8 skal beregnes med fradrag af indfasningsstøtten, erstatter indfas-ningsstøtten lejeindtægter, hvilket betyder, at denne støtte er skattepligtig for ejeren.Til § 50 iSåfremt de energibesparende arbejder, der skal gennemføres i ejendommen, er så omfattende, at boligen vilvære ubeboelig, mens arbejdet foregår, foreslås det, at kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om gen-husning af lejerne efter de gældende regler i lovens kapitel 8. Kommunalbestyrelsen kan med et tilbud omgenhusning fremme mulighederne for, at der gennemføres omfattende energiarbejder.Efter de gældende bestemmelser i lovens kapitel 8 om erstatningsboliger er det kommunalbestyrelsen, derhar kompetencen til at beslutte, om genhusningstilbuddet skal være permanent genhusning eller midlertidiggenhusning, såfremt arbejderne kan gennemføres inden for en periode på maksimalt 6 måneder. Er der taleom genhusning i forbindelse med aftale om grøn byfornyelse efter dette kapitel, kan kommunalbestyrelsendog ikke kræve permanent genhusning, hvis lejerne ønsker at vende tilbage til boligen efter arbejdernes fær-diggørelse, selv om arbejderne kan gennemføres inden for 6 måneder, jf. forslagets § 50 j.Til § 50 jBestemmelsen omfatter de lejere, som ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemfø-relse.Såfremt det arbejde, der skal gennemføres i ejendommen, er så omfattende, at boligen vil være ubeboelig,mens arbejdet foregår, vil lejerne ikke kunne opsiges efter reglerne i lejelovens kapitel XIII. Dette gælderselv om gennemførelsestiden for arbejderne overstiger 6 måneder. Bestemmelsen er en undtagelse fra hoved-reglen i lovens § 61 om kommunalbestyrelsens ret til at beslutte, at genhusningen skal ske som permanentgenhusning.Lejeren har således en kontraktmæssig ret til at komme tilbage til beboelseslejemålet efter arbejdernesgennemførelse.I den midlertidige fraflytningsperiode vil der, såfremt betingelserne herfor er opfyldt, kunne oppebæres in-dividuel boligstøtte efter boligstøttelovens almindelige regler.Til § 50 kDet foreslås, at udgifter til indfasningsstøtte og genhusning afholdes af kommunen, hvorefter kommunenkan opnå refusion fra staten på halvdelen af udgiften.Til § 50 lDet foreslås, at kommunalbestyrelsens afgørelser efter dette kapitel ikke kan indbringes for anden admini-strativ myndighed.Til § 50 mDet foreslås i bestemmelsensstk. 1,at lejer kan klage over, at den af lejerne accepterede aftale ikke opfyl-der bestemmelserne i § 50 e.Lejerens klage skal indbringes for huslejenævnet.Det bemærkes, at i det omfang ejeren og lejerne i forbindelse med arbejdets gennemførelse indgår en aftaleom forhold, som ikke reguleres af de i lovforslaget indeholdte bestemmelser, vil afgørelse af tvister vedrø-rende denne del af aftalen ikke være omfattet af den foreslåede regel i 50 l. Prøvelse af, om denne aftale erugyldig eller misligholdt, vil således skulle ske ved de almindelige domstole.Afgørelsen af, om den indgåede aftale er ugyldig af andre grunde end opfyldelse af bestemmelserne i § 50e henhører under de almindelige domstole. Hvis en tvist mellem ejeren og lejerne vedrører forhold, der bådehenhører under huslejenævnet og de almindelige domstole, vil hele sagen skulle afgøres ved de almindeligedomstole.

Det foreslås istk. 2,at lejer har en frist på 6 uger efter at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem, til atindbringe sagen for huslejenævnet.Efter forslagetsstk. 3finder bestemmelserne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene tilsvarendeanvendelse for behandling af sager efter reglerne i dette kapitel i huslejenævnet.Til § 4Til nr. 1-12Det foreslås, at udlejere af almene boliger får tilsvarende muligheder for ud over lejen at få refunderet sineudgifter til energi til køling af de enkelte lejemål, som gælder for leverancer af vand og varme.Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat målere til måling af lejernes forbrug af energi til kø-ling af lejemålene.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed forat tilpasse sit forbrug af køling med henblik på at opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for forbruget af energi til køling. I regnskabet kan ud-lejeren kun medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen, hvis der er tale om et køleanlæg iejendommen, som udlejeren selv står for driften af. Udgifter til vedligeholdelse og fornyelse af anlægget kanudlejeren som for andre indretninger i ejendommen medtage i de driftsudgifter, der kan indgå i balancelejen.Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, er det fo-reslået, at udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som det kollektive anlæg opkræver forkølingsleverancen. Dette svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra et kollektivt varme-forsyningsanlæg.Som for vandudgifter er det foreslået, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til den del af udgiftentil køling, der før opsætning og afregning efter målere var indeholdt i lejen, når lejerne overgår til særskiltafregning efter kølingsforbrug.Til § 5Til nr. 1-11Det foreslås, at udlejere af erhvervslejemål efter lov om leje af erhvervslokaler mv. får tilsvarende mulig-heder for ud over lejen at få refunderet sine udgifter til energi til køling af de enkelte lejemål, som gælder forleverancer af vand og varme.Forslaget indebærer, at udlejeren kan forlange opsat målere til måling af lejernes forbrug af energi til kø-ling af lejemålene. Udlejer og lejere kan dog aftale, at udgiften til køling skal være indeholdt i lejen.Med forslaget skabes større gennemsigtighed over for energiforbruget til køling, så lejeren får mulighed forat tilpasse sit forbrug af køling med henblik på at opnå en besparelse på sine forbrugsudgifter, hvis ikke deter aftalt, at udgiften til køling skal være indeholdt i lejen.Efter forslaget skal udlejeren årligt aflægge regnskab for forbruget af energi til køling. I regnskabet kan ud-lejeren kun medtage udgifter vedrørende selve energiforbruget til kølingen, hvis der er tale om et køleanlæg iejendommen, som udlejeren selv står for driften af. Udgifter til vedligeholdelse og fornyelse af anlægget skaludlejeren som for andre indretninger i ejendommen afholde af sin lejeindtægt, herunder beløb, der er afsat tiludvendig vedligeholdelse.Forsynes ejendommen derimod med fjernkøling fra et kollektivt anlæg til forsyning med køling, er det fo-reslået, at udlejeren i sit regnskab skal kunne medtage de udgifter, som det kollektive anlæg opkræver forkølingsleverancen. Dette svarer til, hvad der gælder for udgifter til varmeforsyning fra et kollektivt varme-forsyningsanlæg.