BYB, Alm.del - 2011-12 - Bilag 60: Henvendelse af 21/3-12 fra Dansk Ejendomsmæglerforening vedrørende hvidbog om reform af andelsboligmarkedet

Dansk Ejendomsmæglerforening har med stigende bekymring set på andelsboligmarkedet iDanmark. Fra at være et perifert lukket marked er andelsboligmarkedet de senere år er ble-vet en almindelig anerkendt boligform. Denne udvikling har været hjulpet på vej af en fraalle sider positiv holdning til boligformen.Udbredelsen har imidlertid også vist modellens svagheder og manglende forankring i et lov-grundlag særligt tilpasset denne boligform. Populært sagt har man, tvunget af omstændig-hederne, over tid tilføjet bestemmelser her og der, når konkrete anledninger krævede enpolitisk stillingtagen. I modsætning hertil står ejerlejligheden, der blev lovmæssigt klart defi-neret ved sin etablering i 1966 som en ny selvstændig boligform i Danmark. Denne lovgiv-ning er også ændret undervejs, men den opleves langt mere transparent og forståelig – bådefor forbrugere og professionelle aktører.I Danmark er der 208.000 andelsboliger. Boligformen er mest udbredt i de større byer, menhar bredt sig som boligform over det meste af landet. Ikke kun som lejligheder, men ogsåsom række- og parcelhuse.Forbrugerne, der enten har investeret i en andelsbolig eller har planer om at gøre det, skal idag navigere på et marked, der er meget svært gennemskueligt. Mange – selv professionellesom ejendomsmæglere og advokater – har svært ved at gennemskue alt fra en andelsboligsprissætning, gebyrer, regler og gældsposter i andelsboligforeningerne.Dansk Ejendomsmæglerforening mener derfor, at det er på høje tid at give andelsboligmar-kedet et servicetjek. At få luget ud i love og regler, der er unødvendige og uhensigtmæssige,og som oftest er et levn fra en svunden tid. Der er behov for nye forbrugerbeskyttende reg-ler.I denne hvidbog giver Dansk Ejendomsmæglerforening nogle konkrete bud på, hvordan mankan reformere andelsboliglovgivningen, så det bliver lettere og mere gennemsigtigt for for-brugerne at købe og sælge andelsboliger samt at drive andelsboligforeninger.Til at illustrere nogle af problemstillingerne i andelsboliglovgivningen har Dansk Ejendoms-mæglerforening fået adgang til en analyse fra AP Statsautoriserede Revisorer, som revidererregnskaber for omkring 300 andelsboligforeninger i og omkring København. Samlet set har1

Flere andelsboligforeninger har optaget avancerede lån, hvor udviklingen henover lånets lø-betid er yderst vanskelig at forudse. Der kan være tale om såkaldte trappelån eller lån medrenteswap. Disse produkter er meget vanskelige at gennemskue og forklare for almindeligeforbrugere.Ydelserne på visse lån stiger med tiden, hvorved også andelshavernes månedlige boligafgiftvil stige. Det har derfor stor betydning, hvilke lån der er optaget i foreningen, og hvordanøkonomien i foreningen generelt er skruet sammen, når forbrugeren ønsker at få et overblikover foreningens økonomi, inden vedkommende træffer valget om at investere i en andel.Mange andelsboligforeninger har variabelt forrentede realkreditlån. Hele 69 pct. af andelsbo-ligforeningernes gæld er variabelt forrentet, heraf 41 pct. med afdragsfrihed og variabelt for-

Af de variabelt forrentede lån er 65 pct. af gælden lån med SWAP-aftaler, mens 35 pct. af lå-nene er uden en SWAP-aftale.Kører foreningen med underskud (udgifterne er større end indtægterne), vil dette også med-føre, at foreningen på et tidspunkt bliver nødt til at hæve boligafgiften (indtægterne). Sådan-ne forhold vil fremgå af foreningens regnskab, men andelsboligforeningers regnskaber ermeget svære for almindelige forbrugere at læse og forstå. Det kræver god regnskabsmæssigindsigt.-Kan andelshaveren komme til at hæfte for andelsboligforeningens gæld?

I mange andelsboligforeninger hæfter andelshaverne personligt (enten pro rata eller solida-risk) for foreningens gæld. Hvorvidt der er tale om personlig hæftelse, afhænger af vedtæg-ternes formulering samt på hvilke vilkår, foreningen har optaget lånet hos det enkelte real-kreditinstitut eller pengeinstitut.Det er derfor meget vigtigt at fremskaffe disse oplysninger i forbindelse med et salg af en an-delsbolig. Desværre er netop disse oplysninger yderst vanskelige at fremskaffe i praksis ogkan i de fleste tilfælde kun fås ved at rette direkte henvendelse til realkreditinstituttet.-Hvad er sandsynligheden for, at andelshaveren kan få samme pris for andelen, somhan/hun selv har betalt?4

Vurderingen af, hvad en andelsbolig kan sælges til, afhænger ikke kun af markedsforholdene– den afhænger også af maksimalprisen for den enkelte andelsbolig i henhold til andelsbolig-lovens § 5. På nuværende tidspunkt sælges mange andelsboliger under denne maksimalpris,dvs. markedsprisen er lavere end maksimalprisen.Som følge af den måde, hvorpå reglerne om fastsættelse af maksimalpriserne er udformet,kan der opstå en situation, hvor markedspriserne pludselig ligger højere end maksimalpriser-ne. I en sådan situation er andelshaveren tvunget til at sælge andelsboligen til maksimalpri-sen, og dermed under den pris markedet kan bære og som samtidigt kan være lavere endden pris, andelshaveren selv har givet på et tidligere tidspunkt, hvor markedssituationen varanderledes, jf. også nedenfor.Det har vist sig, at den enkelte andelshaver ofte har meget vanskeligt ved at forstå, at ande-lens værdi i praksis svinger med resten af boligmarkedet, når dette er faldende, men at detikke er tilfældet, når markedet er stigende, jf. bestemmelserne om maksimalpriserne. An-delslejlighederne er ellers traditionelt opfattet som ’en sikker havn, når orkanen raser’. Deseneste års voldsomme krise har slået dette billede i stykker, og andelshavere må i en rækketilfælde sælge andele med tab (i lighed med ejerboligejere), selvom der i regnskabet er oplysten ”fast” pris på den enkelte andel, som den enkelte andelshaver mener sig berettiget til atskulle have - markedet ufortalt.Der er tre metoder, hvorpå ejendommens værdi kan fastsættes, når maksimalprisen på enandelsbolig skal opgøres:---Den offentlige vurderingValuarvurderingenAnskaffelsessummen.

I AP Statsautoriserede Revisorers undersøgelse benytter 66 pct. af andelsforeningerne sig afden offentlige vurdering, når de fastsætter andelskronen. Eftersom boligejendomme (lige-som ejerboliger) kun vurderes hvert andet år, kan dette give store udslag i priserne, der altsåaltid vil være ude af trit med den aktuelle prisudvikling, uanset hvilken vej den går. Dette ståri kontrast til ejerlejligheder og parcelhuse, der jo er underlagt hyppige markedsændringer.Det betyder, at andelshavere risikerer, at komme til at købe til priser, der afspejler et forti-digt marked.

Det er her meget vigtigt at påpege, at uanset hvilken metode der vælges, tages der udgangs-punkt i et fjerntliggende marked, nemlig erhvervsejendomstypen ”boligudlejningsejendom-me”. Investeringer i denne ejendomstype sker i et professionelt marked, domineret af forstørstedelens meget seriøse investorer. Desværre sættes dagsorden i perioder også af en lillegruppe investorer, der ikke har et ønske om lange ejerskaber, men derimod om hurtige for-tjenester, hvorved handelspriserne, som jo danner grundlag for andelshavernes ejendomme,vil stige uden baggrund i reale forhold.Det betyder med den nuværende lovgivning, at prisfastsættelsen sker på baggrund af heltandre faktorer end forbrugerorienterede. Den sker derimod med udgangspunkt i faktiskehandler, der efterfølgende danner grundlag for generelle offentlige vurderinger, valuarersskøn med udgangspunkt i hvad sammenlignelige ejendomme (på erhvervsejendomsmarke-det) er handlet for (også gennem kortsigtede investorer) og dermed den samlede ejendomsanskaffelsessum (der afspejler det aktuelle marked for ejendomstypen), når ejendommenovertages af den enkelte andelsboligforening.Det løser altså intet at fjerne eksempelvis valuarvurderingerne som grundlag, idet de øvrigeansættelsesmetoder også stadig tager udgangspunkt i et erhvervsejendomsmarked, som an-delshavere intet forhold har til og ingen indflydelse har på. Der bliver herved tale om et gan-ske urimeligt forbrugerafhængighedsforhold til et helt andet professionelt markedsområde,så længe sammenkoblingen er til stede.6

SWAPs komplicerer udregningen yderligere, da værdien af en SWAP ikke opgøres på sammetidspunkt som den offentlige vurdering. Det betyder, at SWAP’en yderligere kan påvirke an-delens værdi negativt. Forskellen i opgørelsestidspunktet for SWAP’en og den offentlige vur-dering øger altså risikoen yderligere for andelshaverne og bidrager til ustabiliteten i andels-priserne. Andelsboligforeningerne har benyttet sig af SWAPs for at sikre en stabil boligydelseog derved minimere andelsboligforeningernes risiko.En komplikation af maksimalpriserne kan således resultere i, at forbrugerne risikerer et øko-nomisk tab – ikke på grund af markedet, men på grund af måden lovgivningen er sammensatpå. Værdien af SWAP-aftalerne alene i AP Statsautoriserede Revisorers regnskaber er 504millioner kroner.Selve beregningen af maksimalprisen i henhold til andelsboliglovens § 5 skal foretages på enfor almindelige forbrugere yderst uigennemskuelig måde, hvilket gør det svært for forbruge-ren at vurdere prisudviklingen af en andelsbolig. Der er flere andre faktorer, der kan påvirkemaksimalprisen i opad eller nedadgående retning, ligesom reglerne herom er yderst kompli-cerede og behæftet med forskellige uafklarede problemstillinger. Disse forhold gør den frem-7

tidige udvikling i maksimalpriserne næsten umulig at forudse eller kalkulere med, jf. foran-stående om sammenblandingen af erhvervsejendomme og andelsboligerDer er ofte også uoverensstemmelser mellem andelshavere, som er på vej ud af foreninger-ne, og andelshavere, som ønsker at blive boende på langt sigt. Det skyldes, at de andelshave-re, som ønsker at flytte, gerne vil maksimere deres andelsværdi, og derfor ønsker så få for-bedringer som muligt, mens dem som ønsker at blive boende, har en interesse i de langsig-tede forbedringer. Eksempelvis vil en udskiftning af taget ikke slå fuldt igennem på vurderin-gen (uanset type) af ejendommen, fordi et nyoptaget lån til dækning af tagudskiftningen ikkemodsvares af en tilsvarende forøget handelsværdi. Årsagen er, at lejelovgivningens regler omforbedringsforhøjelser ikke omfatter et tag, dvs. at lejeindtægten ville være uændret, mensdet nye låns renter og afdrag ville betyde større samlede driftsudgifter. Da forskellen mellemlejeindtægterne og driftsudgifterne ville blive mindre vil det betyde, at ejendommen i er-hvervsinvesteringsøjemed vil have et mindre overskud, og dermed en lavere pris. Atter sesen uhensigtsmæssig sammenkobling med et investeringsmarked. De andelshavere, som vilflytte fra foreningen, ønsker derfor ikke at udskifte taget, da deres andel vil blive mindreværd. Dermed bliver der internt i andelsforeningerne en konflikt mellem de kort- og langsig-tede interesser på grund af maksimalpriserne.Der er eksempler på, at andelsboligforeninger på det nærmeste har ”forbedret” sig ud af de-res andelsværdi, dvs. at summen af nyt tag, maling af opgange, forskønnelse af haveanlægetc. har betydet større låneoptagelse, men ikke større lejeindtægter, hvis ejendommen hav-de været en udlejningsejendom, da eksemplerne ikke giver mulighed for lejeforhøjelse, idetman skal huske på, at sammenligningen er erhvervsejendommens driftsforhold og lejelovs-bestemmelser.Altså en paradoksal situation, hvor lovgivningen næsten opfordrer til manglende vedligehol-delse, fordi det kun kan give tab for andelshaverne på kort sigt.Spørgsmålet er derfor, om ikke tiden er løbet fra reglerne om maksimalpriser – i hvert fald erden oprindelige begrundelse for indførelse af reglerne ikke længere gældende, jf. nedenstå-ende 2. udfordring om maksimalprisreglerne.

Løsningsforslag til1. udfordringUdarbejdelse af en beregningsmodel for kontantværdien af en andelsboligDet vil sige en værdi, hvor købsprisen for selve andelsboligen tillægges en vægtet værdiaf andelsboligforeningens gæld for den pågældende andelsbolig, så det er lettere forforbrugerne at sammenligne andelsboliger.Der er mange forskellige måder at foretage denne beregning på. Det ville derfor værehensigtsmæssigt, om det i en ny lovgivning blev fastlagt, hvilken metode der skal anven-des.Af hensyn til forbrugeroplysningen bør en sådan beregnet kontantværdi fremgå af an-delsboligforeningens regnskab. På denne måde sikres det, at beregning er foretaget afen regnskabskyndig (evt. revisor), samt at køberne modtager oplysningen, uanset omder medvirker en ejendomsmægler til salget eller ej.

2. udfordring:Maksimalprisreglerne er forældedeDet kan fra tid til anden være en god idé at give lovgivningen et servicetjek – ogi den forbindelse undersøge, om den begrundelse, der i sin tid førte til indførel-sen af nye regler, stadig holder.Reglerne om maksimalpriser for andelsboliger blev indført for mange år siden med følgendebegrundelse:”Andelshavereskal ikke kunne købe en udlejningsejendom til en lav pris og efterfølgendekunne realisere den difference, som er mellem lejlighedernes værdi som henholdsvis udlej-ningsbolig og som ejerlejligheder.”Dette villet have været muligt, om ejendommen efterfølgende var blevet omdannet til ejer-lejligheder af andelshaverne. Et inden for de senere år indført forbud mod opdeling hindrer idag modellens gennemførelse. Værdien af en ejendom med udlejningslejligheder burde værebetydeligt lavere end en tilsvarende ejendom med ejerlejligheder. Det skyldes især, at detmulige afkast på ældre ejendomme begrænses af huslejereguleringen, der lægger et loftover, hvad man som ejendomsejer/investor må opkræve i husleje.Ved udlejning af lejligheder skelnes der i dag mellem ejendomme opført før 1992, og ejen-domme opført efter 1992:Boligudlejningsejendomme opført efter 1992 udlejes stort set på markedsvilkår, hvilketreelt betyder, at der ikke er nogen difference at realisere. Det skyldes, at en ejendom,som opføres med udlejning for øje, koster det samme at opføre som en tilsvarendeejendom med salg af de enkelte lejligheder for øje. Hvis ejendommen ville være mereværd som ejerlejligheder, ville ejendommen have været solgt som ejerlejligheder, altandet lige. Dermed vil værdien af en udlejningsejendom opført efter 1992 være densamme som en tilsvarende ejendom med ejerlejligheder.Boligudlejningsejendomme opført før 1992 er omfattet af de restriktive huslejeregule-ringsregler og sælges derfor typisk til lavere kvadratmeterpriser. De boligudlejningsejen-domme, som har vækstpotentiale, dvs. eksempelvis mulighed for forbedringer, som kangive lejeforhøjelser, sælges p.t. typisk til et afkast på ca. 3 - 3,5 pct., mens boligudlej-ningsejendomme med fuldt udnyttede moderniseringer p.t. typisk sælges til et afkast påca. 4 - 5 pct. Det skyldes, at disse lejligheder derefter i stort omfang vil være udlejet på10

markedslignende vilkår. Det reelle afkast på boligudlejningsejendomme opført før 1992bliver dermed et stykke af vejen lig med ejendomme opført efter 1992.Lejelovgivningen har dermed medført, at andelsboligen er gået fra at have meget til fællesmed lejeboligen til at have mere til fælles med en ejerbolig, men uden dennes gennemsigti-ge, sammenlignelige prisdannelse med baggrund i det aktuelle markedsforhold. Med andels-haveres muligheder for at låne i bankerne med sikkerhed i deres andelsboliger er der for-mentligt også skabt et stigende pres på bestyrelserne for at få hævet maksimalpriserne påandelsboligforeningernes generalforsamlinger.Begrundelsen for opretholdelse af maksimalpriser på andelsboligerne er således ikke længe-re til stede, og reglerne gør i dag prisfastsættelsen af en andelsbolig uigennemsigtig, skaberunødig administration, umuliggør sammenligningen med andre boligformer og skaber fortsatafhængighed af et erhvervsmarked, der særligt i disse år er stærkt svingende.

Løsningsforslag til2. udfordringAfskaffelse af reglerne om maksimalpriserNår begrundelsen for indførelsen af reglerne om maksimalpriser er væk, vil det værenærliggende at afskaffe reglerne.På denne måde vil det udelukkende være markedsforholdene, der er afgørende for, hvil-ken pris en andelsbolig kan sælges til.Andelsboligmodellen vil herefter stadig have sin berettigelse for en del af befolkningen,idet den største del af finansieringen af den enkelte bolig fortsat vil ligge hos foreningen.Modellen kendes fra f.eks. Sverige og USA, hvor der findes henholdsvis ”bostadsrettig-heder” og ”Co-op’s”, men hvor der ikke er maksimalprisregler. Dansk Ejendomsmægler-forening bekendt er Danmark det eneste land, hvor maksimalpriser opretholdes.Den eneste forskel fra reglerne i dag vil være, at der kan sælges til en pris, en køber vilbetale, og som retter sig efter, hvad boligmarkedet i øvrigt tilbyder af muligheder for ateje og leje. Der vil således være gennemsigtighed og mulighed for sammenligning mel-lem leje, eje og andel. Sådan fungerer en ganske stor del af andelsboligmarkedet faktiskallerede i dag, eftersom maksimalpriserne i mange andelsboligforeninger ligger overmarkedspriserne. Dette taler også for en afskaffelse af maksimalpriser, da regnskabernebliver unødig vanskelige at forstå, og samtidig forøger udgifterne til udarbejdelse, ogdermed foreningens samlede udgifter.I forbindelse med salg af andelsboliger bruges der nemlig stadig uforholdsmæssigt man-ge ressourcer på at beregne og specificere disse maksimalpriser efter andelsboliglovensog andelsboligforeningernes mangfoldige regler herom. Dette forekommer unødvendigttidskrævende og fordyrende, når andelsboligerne alligevel ikke sælges til maksimalpri-serne.Det er dog et krav i henhold til den aktuelle andelsboliglovs § 6, stk. 1, at oplyse om mak-simalpriser. Oplysningen kan være interessant for en køber (eller dennes rådgiver) for atkunne vurdere risikoen for, hvorvidt maksimalprisen på et fremtidigt salgstidspunkt vilvære lavere, end det beløb andelsboligen købes for, men er jo ikke anderledes end vur-deringen af markedet for andre ejendomstyper.

3. udfordring:Problemstillinger i forbindelse med salg af andelsboligerDer er flere forskellige problemstillinger i forbindelse med salg af andelsboliger.Én af disse er allerede beskrevet ovenfor, idet fastsættelsen af andelsboligens maksimalprisofte er behæftet med forskellige tvivlsspørgsmål. Tvivlen skyldes dels, at reglerne i lovgivnin-gen er sparsomme, dels at de forskellige andelsboligforeninger har forskellige regler og ku-tymer for, hvordan lovgivningens regler udfyldes.Det kan f.eks. være spørgsmål om, hvordan værdien af forbedringer eller mangler i andelsbo-ligen fastsættes? Eller et spørgsmål om, på hvilket tidspunkt og hvordan andelsboligforenin-gens formue skal opgøres?Herudover kan nævnes følgende problemstillinger, som særligt gør sig gældende i salgssitua-tionen:

Hvilke regler gælder i den pågældende andelsboligforening?Der er stor forskel på andelsboligforeningernes kutymer, vedtægter og øvrige regelsæt.Dette gælder både i forhold til foreningens og andelshavernes rettigheder og forpligtel-ser, foreningens procedure ved salg af andelsboliger samt foreningens øvrige administra-tion af foreningsopgaven.Der kan opstå spørgsmål som f.eks.:-Kan foreningen forlange, at der udbedres mangler i andelsboligen for andelsha-verens regning i forbindelse med et salg?Hvad koster det i gebyrer til foreningen/administrator, når man skal købe ellersælge en andelsbolig?Er det tilladt at udleje sin andelsbolig – f.eks. i den situation, hvor man ikke kan fåsolgt andelen? Osv.

Alle sådanne forhold er interessante for en forbruger, der påtænker at købe en andels-bolig og dermed blive medlem af foreningen.Oplysningerne kan dog være vanskelige at opnå fuld indsigt i, da flere af disse er uskrev-ne. Især i situationer, hvor der ikke medvirker rådgivere, er der stor risiko for, at disseforhold ikke er belyst tilstrækkeligt. Dette skyldes, at der i henhold til andelsboligloven §6, stk. 1, udelukkende er pligt til at udlevere vedtægter, regnskab og budget til køber,mens en ejendomsmægler har en større oplysningsforpligtelse over for køberen i hen-hold til ejendomsomsætningslovens § 13 og 14.

Indhentning af oplysninger om den enkelte andelsboligforeningSåfremt man som køber eller ejendomsmægler spørger ind til reglerne i den pågældendeforening, vil man ofte opleve, at foreningens bestyrelse (eller administrator) ikke kansvare – eller kun kan svare på nogle af spørgsmålene. Der kan derfor gå meget tid ogenergi med at finde de relevante oplysninger frem.Såfremt der medvirker ejendomsmægler, fremsender ejendomsmægleren et såkaldt an-delsboligskema til foreningen med diverse standardspørgsmål, så snart andelsboligensættes til salg.Erfaringen er, at mange foreninger ikke svarer eller kun svarer i begrænset omfang. Sam-tidig koster en sådan besvarelse ca. 3.000 – 3.500 kr., og der er bare forbrugeren til atbetale.

Det er nødvendigt at indgå to købsaftalerDet er et krav i medfør af andelsboliglovens § 6, stk. 2 og 3, at både køber og købsaftalenskal godkendes af foreningen.Andelsboligforeningerne vil imidlertid kun godkende deres egne standardkøbsaftaler.Disse kan se meget forskellige ud – men fælles er, at de ikke lever op til de oplysnings-forpligtelser, som ejendomsmæglerne er underlagt i henhold til lovgivningen og dermedi forhold til forbrugerbeskyttelse.Foreningerne er samtidig yderst tilbageholdne med at lade ejendomsmægleren udarbej-de en købsaftale på foreningens standardformular eller udlevere en kopi af standard-købsaftalen inden handlen. Hvis det er muligt at få en af ovennævnte oplysninger, havde15

det været muligt at udarbejde en købsaftale, som blot supplerede foreningens købsafta-le. I stedet bliver ejendomsmægleren nødt til at anvende en af Dansk Ejendomsmægler-forening produceret købsaftale.Når ejendomsmægleren har fundet en køber og udarbejdet købsaftalen, orienteres an-delsboligforeningen herom, hvorefter foreningen udarbejder sin egen købsaftale. Der erdog som nævnt stor forskel på indholdet heraf, ligesom der er forskel på, hvornår for-eningen udarbejder købsaftalen, hvorvidt køber og sælger får mulighed for at læse denigennem inden underskrift osv.Denne situation er ikke holdbar, ligesom det både er tidskrævende og fordyrende forforbrugerne.

VentelisteproblematikkenNogle andelsboligforeninger har skrevet folk op på venteliste til foreningens andelsboli-ger. Der opereres ofte med en intern venteliste (for andre andelshavere i foreningen) ogen ekstern venteliste (for personer uden for foreningen).Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelsbolig, retter foreningens bestyrelse hen-vendelse til ventelisten (eller ventelisterne) for at høre, om de pågældende, der er skre-vet op, ønsker at købe netop denne andelsbolig. Der gives i denne forbindelse i førsteomgang blot oplysning om beliggenhed, størrelse og maksimalpris.Hvis det ikke er muligt at få solgt andelsboligen på denne måde, må sælgeren selv forsø-ge at finde en køber – evt. ved at rette henvendelse til en ejendomsmægler.Nogle foreninger er dog af den opfattelse, at ventelisten (eller ventelisterne) skal spør-ges igen, såfremt sælgeren (eller dennes ejendomsmægler) finder en køber, der vil købeandelsboligen under maksimalprisen.Det vil sige, at køber og sælger må vente på, at foreningen får spurgt ventelisten, hvilketi visse tilfælde kan tage helt op til fire uger. Først herefter har parterne en afklaring på,hvorvidt den pågældende køber har købt andelsboligen.For det første er det ofte vanskeligt for sælgeren og ejendomsmægleren at finde ud af,hvorvidt foreningen anvender denne praksis. Dernæst er det en praksis, der forsinkerhandlerne væsentligt, og som medfører, at køberne skal vente uforholdsmæssig lang tid

4. udfordring:For meget bureaukratiEt generelt problem på andelsboligområdet er, at det er et område, der er præ-get af sparsom og indviklet lovgivning. Herudover er der pålagt andelsboligfor-eningerne mange administrative opgaver, som ofte er af mere kompliceret juri-disk og/eller økonomisk art.Andelsboligforeningernes bestyrelser består af andelshaverne, som i de fleste tilfælde ikkebesidder den faglige ekspertise til at varetage disse opgaver. Foreningerne engagerer derforoftest både en administrator, en vurderingsmand, en revisor osv. til at varetage disse opga-ver.Eftersom der er så mange professionelle rådgivere involveret i henholdsvis driften af forenin-gen og salget af en andelsbolig, bliver disse processer uundgåeligt forlængede, besværliggjortog fordyrende i forhold til tilsvarende situationer på ejerboligmarkedet.Som eksempel på sådanne opgaver kan nævnes:Modtagelse af hele købesummen i forbindelse med salg af andelsboliger og fordelingheraf til henholdsvis foreningen selv, tinglyste kreditorer og andre rettighedshavere,jf. andelsboligens § 6, stk. 7.Der er hverken for foreningerne eller administratorerne krav om garantistillelse forsådanne beløb. Det vil sige, at købers deponering ikke er sikret.Håndtering af ventelister.Rekvirering af vurderings-, el- og vvs-rapport over den enkelte andelsbolig i forbindel-se med salg.Afgivelse af adkomsterklæringer i forbindelse med pantsætning af andelsboliger.Fortolkning af reglerne vedr. beregning af maksimalprisen efter andelsboliglovens § 5– herunder f.eks. tidspunktet for beregning af foreningens formue, afgørelse af hvor-vidt værdien af en renteswap optaget i forbindelse med et realkreditlån skal medta-ges i beregningen af foreningens formue etc.Udarbejdelse af regnskab og budget for foreningen.Udlejning af erhvervsandele.19

5. udfordring:Erhvervslokaler i andelsboligforeningerI den ældre boligmasse, hvor en stor del af andelsboligforeningerne har til huse,er der ofte også udlejede erhvervslokaler.Erhvervsenheder i en andelsboligforening kan have stor betydning for driften af andelsbolig-foreningen, da lejeindtægten ofte er en ikke ubetydelig del af driften og dermed også finan-sieringen af foreningen.Så længe markedet for f.eks. detailbutikker og kontorer var stærkt, oplevede andelsboligfor-eningerne ikke ejerskabet af erhvervsandele som noget problem. Da krisen satte ind, har an-delsforeningerne – ligesom andre udlejere – imidlertid oplevet at stå med tomme erhvervs-lokaler. Og den tabte lejeindtægt kan kun hentes ét sted, nemlig hos andelshaverne, som bori foreningen.Samtidig har det aldrig været meningen, at andelshavere indirekte skulle være erhvervsudle-jere og dermed risikotagere.En yderligere udfordring med de såkaldt blandede ejendomme med både bolig- og erhvervs-lejemål er, at realkreditinstitutterne har mere restriktive regler for belåning af disse ejen-domme, hvilket fordyrer finansieringen.Det betyder også, at når tilbudspligten udløses, fordi en investor gerne vil købe en ”blandet”udlejningsejendom, må lejerne nøje overveje, om det kan betale sig at købe ejendommen, dade højere finansieringsudgifter medfører en højere boligydelse end tilsvarende ejendommeuden erhvervslejemål.I praksis sætter erhvervslejemål derfor ofte tilbudspligten under pres.I andelsboligforeninger med erhvervsenheder kan tomgang betyde lavere lejeindtægter påerhvervslejemålene og dermed en markant højere boligydelse end i andre andelsboligfor-eninger. Udgifterne forbliver de samme, mens indtægterne falder.I yderste konsekvens kan foreningerne ende i en negativ spiral, hvor en højere boligudgift –på grund af manglende erhvervslejeindtægter – medfører, at andelshaverne ikke længerekan betale, og andelene samtidig ikke kan sælges på grund af den høje boligydelse. Her kanen konkurs af foreningen blive endestationen.

Ved at tillade frasalg af erhvervslokaler som ejerlejligheder bliver både oprettelsen af nyeandelsboligforeninger, administration, belåninger i andelsboligdelen og drift langt enklere, dader er tale om klare adskilte juridiske enheder i en bolig- og en erhvervsejerlejlighed.Dermed bliver der tale om dels et simpelt ejerforeningsregnskab – med to ejere – dels et an-delsboligregnskab med et antal andelshavere. Fordelene for andelshaverne er langt størreend ulemperne, da risikoen mindskes betragteligt for dem.Modellen er slet ikke ukendt. Den anvendes bl.a. af den almennyttige sektor, der sagtens kanse fordele i at beskæftige sig med det, man er bedst til, nemlig at drive almene boligorganisa-tioner, og ikke være udlejer af erhvervslokaler med de driftsøkonomiske risici, der ligger heri.Disse erhvervslejligheder ejes derfor ikke af boligorganisationen.Tilsvarende er en vis opdeling allerede muliggjort, eftersom den tidligere regering gennem-førte et regelsæt om etablering af boliger i tagetager, hvor netop tagetagen efterfølgendekunne udgøre en selvstændig juridisk enhed – i form af ejerlejligheder, en andelsboligfor-ening eller udlejningslejligheder.Ved en opdeling som foreslået kan andelsboligforeningerne koncentrere sig om at være etgodt og attraktivt boligtilbud og dermed opfylde deres formål uden unødige økonomiske risi-ci for beboerne. Tilsvarende kan ejendomsinvestorer koncentrere sig om at udleje erhvervs-lokaler, løbe den medfølgende risiko og koncentrere sig om det, de er bedst til.

På en skala fra 1 til 5 – hvor 1 er ”I lav grad”, 3 er ”Hverken/eller” og 5 er ”I høj grad” – svarer 49,2 pct. afalle deltagerne i undersøgelsen 1 eller 2 til spørgsmålet: ”I hvor høj grad synes du, at andelsboligmarke-det samlet set er gennemsigtigt”. Det tilsvarende tal for andelshaverne er 42,7 pct.Både blandt andelshaverne og alle deltagerne i undersøgelsen er der en stor andel, som svarer ”Ved ik-ke” – således svarer 10,5 pct. af andelshaverne og hele 18,5 pct. af alle deltagerne i undersøgelsen, at deikke ved, om andelsboligmarkedet er gennemsigtigt. Kun 22,2 pct. af andelshaverne svarer over middeltil gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet, mens det tilsvarende tal for alle deltagere er 10,7 pct.

ingen andre ta’r skraldet,når det går galt!Det nummer af ”Ejendomsmægleren”, som du sidder med i hånden, beskæf-tiger sig med andelsboliger. Vi har valgt at prøve at konkretisere de forskelligeproblemstillinger i løbet af året – både for at hjælpe dig, der arbejder med pro-blemstillingerne i det daglige, og for at fremføre nogle argumenter for, hvorforanvendelse af ejendomsmæglere er en god ide, set både med købers, sælgers,foreningsbestyrelses og administrators briller.Den korte version er, at ejendomsmægleren ta’r skraldet, når noget går galt!Den længere er, at det jo i mange sammenhænge er langt vanskeligere at sælgeen andelsbolig, end det er at sælge en ejerbolig, og derfor kan det undre, atikke-professionelle kaster sig ud i det. Men fortids opfattelse af, at andelsboli-ger er meget nemmere at have med at gøre, holder jo ikke. De mange artikler idette blad taler også deres tydelige sprog.Derfor er der også plads til rådgivere på køberside. Ikke alene boligkyndige, menogså erhvervskyndige, i det omfang at ejendommen er optaget til handelsværdi.Jeg kan kun opfordre til, at disse rådgivere sætter sig sammen og danner noglerådgivningsteams, der vil være andre typer rådgivere overlegne – særligt dem,der udelukkende (som jeg oplevede det for nylig) har fokus på at etablere et an-delsboliglån på vegne af den ”rådgivende” bank, som i parentes bemærket ogsåskulle administrere den kontante formue, køberen stod med efter et villasalg.Hvorfor dog betale kontant fra sit villasalgsprovenu, når man både kan få etboliglån og lade samme långiver administrere den formue, man ikke brugte til atbetale kontant?! Ak ja, verden vil engang imellem stadig bedrages.I dette nummer finder du i øvrigt også en oversigt over dine lokale repræsentan-ter ”på tinge”. De vil på det kommende repræsentantskabsmøde – det første afslagsen – være din stemme. Har du noget, du mener, de skal bringe på banen,så brug dem, nu hvor du gennem bladets billeder har fået øje på dem. Jeg ersikker på, at de glæder sig til din henvendelse, fordi det også viser, at vi alle erkommet tættere på hinanden, hvilket netop har været en del af strategien for etnyt og stærkere DE.F OR MAN D EN

prisen samt købers reaktionsmuligheder, såfremtder er handlet over maksimalprisen. Endelig erder desuden pligt til at oplyse køberen om dennesobligatoriske fortrydelsesret i henhold til forbrugerbe-skyttelsesloven.Udover disse bestemmelser i aBL og i forbruger-beskyttelsesloven gælder sælgers almindelige loyaleoplysningspligt. Men der gælder ikke yderligere krav i loveller bekendtgørelse til at oplyse køberen om, hvad det er,han/hun køber. Ovenstående er altså – ifølge lovgivningen –det eneste, som køberen skal oplyses om, når der købes enandelsbolig via foreningen/administrator.Der er med andre ord ikke direkte krav om, at køberenmodtager de seneste generalforsamlingsreferater, oplysningom eventuel forurening af jorden, kommunalt Ejendomsop-lysningsskema, eventuelle tinglyste servitutter på ejendom-men og indholdet af lokalplaner – ligesom køberen hellerikke modtager nærmere information om, hvilke lån der eroptaget i foreningen, og hvilken hæftelsesform der er pådisse. indholdet af de udleverede dokumenter forklares ikkeyderligere, og væsentlige forhold fremhæves ikke for købereni købsaftalen. Så hvis foreningen ikke udleverer disse øvrigedokumenter ”frivilligt”, eller hvis ikke disse detaljerede oplys-ninger fremgår af vedtægterne, regnskabet eller budgettet,så får køberen aldrig dokumenterne eller oplysningerne – og

væsentlig større, end hvad det koster at sælge enandelsbolig via andelsboligforeningen (administrator). Det erder mange årsager til, idet der helt grundlæggende er storforskel på at sælge/købe en andelsbolig via henholdsvis enandelsboligforening og en ejendomsmægler.Hvor stor forskellen er, afhænger selvfølgelig først ogfremmest af, hvilken andelsboligforening/administrator der ertale om, da foreningerne og administratorerne løser forskel-lige opgaver i forbindelse med overdragelse af en andels-bolig fra én andelshaver til en anden. Man må derfor tageudgangspunkt i, hvad sælger – og dermed andelsboligfor-eningen eller administrator – er forpligtede til at levere ifølgelovgivningen.

dermed bliver andelsboligen handlet på et grundlag, der ikkeer tilstrækkeligt oplyst. køberne kan derfor i disse situationerrisikere at få sig en ubehagelig overraskelse på et seneretidspunkt.Det kan overordnet set være svært for mange forbrugereat gennemskue, hvad en andelsbolig egentlig er, og hvordanøkonomien i foreningen er skruet sammen. Det er derfor ofteen særdeles god ide for en andelsboligkøber at have sin egenkøberrådgiver – f.eks. en anden ejendomsmægler eller enadvokat – i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen. Der erdog ikke pligt for hverken sælger eller andelsboligforeningen tilat oplyse køber om behovet og muligheden for egen rådgiver,og langt de fleste andelsbolighandler via foreningen gennem-føres derfor, uden at man overhovedet har overvejet, om køberskulle have sin egen rådgiver.Der findes heller ingen regler for, hvilke oplysningersælgeren skal modtage fra foreningen eller fra administratori forbindelse med salget af dennes andelsbolig, idet dettebetragtes som et såkaldt selvsalg, dvs. som om sælgerenselv havde stået for hele salget. Hverken foreningen elleradministrator har derfor nogen former for rådgivnings- elleroplysningsforpligtelser over for sælgeren.

• f § 13 fremgår det, at ejendomsmægleren skal ”give beg-Age parter de oplysninger, som er af betydning for handlenog dennes gennemførelse.” Med andre ord skal handlengennemføres på et tilstrækkeligt oplyst grundlag.• f § 14 fremgår det, at ejendomsmægleren skal ”foretage Aundersøgelser samt indhente og kontrollere oplysningermed henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en be-tryggende regulering af forholdet mellem parterne, såledesat handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditions-mæssig karakter.” Dette er igen et udtryk for, at handlenskal gennemføres på et oplyst grundlag, og at der i et vistomfang skal tages hensyn til de eventuelle uforudsete be-givenheder, som kan opstå. Det er derfor bl.a. fast kutyme,at ejendomsmægleren udbeder sig, at der stilles garantifor købesummen i perioden fra købsaftalens indgåelse tiltidspunktet for købesummens erlæggelse (ofte 8-14 dagefør overtagelsesdagen). På denne måde sikres handlensgennemførelse på et tidligt tidspunkt i forløbet. Sammekutyme ses yderst sjældent, såfremt andelsboligen handlesvia foreningen.• f § 15 fremgår det, at ejendomsmægleren dog skal ”ud-Aøve sin virksomhed med hensyntagen til den anden part.”Og hvis den anden part ikke har sin egen rådgiver, skalejendomsmægleren ”rådgive den pågældende om behovog mulighed for at søge bistand”. Selvom ejendomsmæg-leren er ”sælgers mand”, er der altså en pligt for ejendoms-mægleren til også at tage et vist hensyn til køberen.• f § 17 fremgår det, at en ejendomsmægler i forbindelse Amed salgsopdrag som minimum skal værdiansætteandelsboligen, beregne brutto- og nettoudgift, beregne et

Salg via ejendomsmæglerenTilsvarende kan ikke siges at være tilfældet, såfremt der med-virker en ejendomsmægler til handlen. En ejendomsmægler erpålagt mange flere opgaver og pligter over for både sælger ogkøber, ligesom ejendomsmægleren har et langt større ansvarfor handlens gennemførelse og for, at parterne er ordentligtoplyst om, hvad der handles og på hvilke vilkår.Dette fremgår af lov om omsætning af fast ejendom (LOfE)- især §§ 13, 14, 15 og 17 pålægger mægleren yderligere pligter,som en sælger eller en forening ikke er underlagt:

salgsprovenu, udarbejde en salgsopstilling og udarbejdeudkast til købsaftale. i tillæg hertil aftales det oftest mel-lem parterne, at ejendomsmægleren udfører adskilligeandre opgaver som f.eks. rekvirering af fotos af boligen,opsætning af annoncer, markedsføring, rekvirering af plan-tegning, fremvisning af boligen, forhandling med diversekøbere, kontakt til foreningen etc.Dernæst er der i bekendtgørelse om formidling, udbud ogrådgivning ved omsætning af private andelsboliger mv.fastsat detaljerede regler om indholdet af formidlingsaftalen,salgsopstillingen, annonceringen og købsaftalen i forbindelsemed salget af en andelsbolig via formidler. i henhold til disseregler er der f.eks. oplistet en række krav til, hvilke oplysnin-ger der skal gives i salgsopstillingen. Det er ligeledes et krav,at andelsboligens energimærkningskarakter skal angives vedannoncering af andelsboligen. alt sammen oplysninger, somman som køber ikke skal forvente at modtage, hvis mankøber en andelsbolig via foreningen.alle disse bestemmelser i lov og bekendtgørelse er nær-mere udfyldt af nævns- og domspraksis, som tilsammensætter strenge krav til, hvor mange og hvilke oplysningersælgeren skal modtage om salgsopdraget, og hvor mange oghvilke oplysninger køberen skal modtage om andelsboligen,såfremt der medvirker en ejendomsmægler ved salget. Men

reglerne gælder kun for ejendomsmæglere (formidlere), ogder er derfor ikke tilsvarende krav ved salg via foreningen.Såfremt der er tale om en ejendomsmægler, der ermedlem af DE, gælder DE’s kvalitetsnormer desuden. Detteregelsæt gentager og udfylder hovedsageligt lovgivningen,men der er enkelte bestemmelser, som pålægger ejendoms-mægleren en yderligere oplysningspligt, end hvad lovgivnin-gen kræver. Det er f.eks. et normkrav, at der i salgsopstil-lingen gives oplysning om hovedejendommens forsikring ogeventuelle forbehold til denne, og at der gives en beskrivelseaf foreningens lån i ejendommen og de eventuelle risici, derer forbundet hermed.i relation til sidstnævnte tænkes der især på oplysningerom eventuel pro rata eller solidarisk hæftelse, renteswap,rentetilpasningslån el.lign. køberne modtager ofte ikke alledisse oplysninger, hvis de køber gennem en andelsboligfor-ening, eftersom det er meget sjældent, at alle oplysningernefremgår af foreningens regnskab. Skulle oplysningernefremgå af regnskabet, vil oplysningerne i forbindelse med enhandel blot blive videregivet via regnskabet til køberen og vilikke blive særligt fremhævet i en salgsopstilling.

Ligger din forretning hvor kunderne færdes,og er der ”traffik” i butikken?BoligOne er baseret på et gennemtestetonlinekonceptmed stor indflydelse på egen hverdag og indtjeningsmuligheder.BoligOne er en landsdækkende ejendomsmæglerkædebaseret på enkeltmandsforretninger, hvor mægleren arbejderhjemmefra via nettet, har et kendt fast salær og sælgere, derselv fremviser deres bolig.Hos BoligOne er vi gode kolleger, der værner om fællesskabet.Bl.a. derfor er vores gruppemøder og sammenkomster hver ganget tilløbsstykke!Som partner i BoligOne kommer du med garanti hurtigtog godt fra start. Kæden leverer en attraktiv introduktions- ogopstartspakke, og den tætte kontakt med sekretariat og kol-leger giver tryghed i dagligdagen.

det bl.a., at mægleren har objektivt ansvar for forkert prove-nuberegning under forudsætning af, at sælgeren var i god tro,at køberen har krav på rimelig godtgørelse af forskelsbeløbetved angivelse af forkert ejerudgift i salgsopstillingen, og atsælgeren har krav på rimelig godtgørelse af forskelsbeløbet,såfremt mægleren har foretaget en forkert værdiansættelse afboligen, og sælgeren har handlet i tiltro hertil.alle de forpligtelser, som ejendomsmægleren er pålagtvia lovgivningen, er desuden ledsaget af et krav om, atejendomsmægleren skal have tegnet en ansvarsforsikring,og at der skal være stillet garanti for opfyldelsen af ethvertpengekrav, som en forbruger måtte få mod ejendomsmæg-leren. Disse regler er alle med til at sikre forbrugerne imodeventuelle fejl og manglende betalingsdygtighed fra mægle-rens side.Tilsvarende sikkerhed findes ikke, såfremt andelsboligensælges via foreningen eller dennes administrator. Der erikke en særskilt hjemmel til at pålægge hverken sælger,foreningen eller administrator et objektivt ansvar for begå-ede fejl. i disse tilfælde kan krav i henhold til fejl og manglerudelukkende gøres gældende efter dansk rets almindeligeerstatningsregler. Og skulle uheldet være ude og fejlen værebegået, er der heller ikke et forsikringsselskab eller en garan-AND ElSB OlI GERtifond at gå til, såfremt sælgeren eller (helt ekstraordinært)foreningen ikke kan betale det eventuelle krav, som forbruge-ren måtte være berettiget til. Visse administratorer er dækket

af en ansvarsforsikring, men der er ikke krav hertil i henholdtil lovgivningen, og ofte vil administratorerne kunne undsigesig ansvaret for begåede fejl.Dette er især tankevækkende i betragtning af, at forenin-gen og dermed ofte administrator er pålagt visse opgaver,hvorved der er forbundet et vist ansvar. Det er f.eks. et krav ihenhold til aBL § 6, stk. 7, at hele købesummen skal indbe-tales til foreningen (administrator), som herefter skal fordelebeløbet mellem foreningen selv (i tilfælde af restancero.lign.) og eventuelle tinglyste kreditorer for til sidst at udbe-tale det resterende beløb til sælgeren. Eftersom andelsbo-liger i dag handles til betydelige beløb, og eftersom der kanvære optaget flere forskellige lån i andelsboligen, samtidigmed at andelsboligen kan være nødlidende, vurderes det,at en sådan opgave kan være behæftet med risici for fejl ogdermed store erstatningskrav fra sælgeren eller kreditorernemod foreningen eller administrator.

Det betadomsmægler i stedet for direkte med en andelsforening,påpeger Martin Østengaard:”Vi bruger megen energi på at fremskaffe alle relevanteoplysninger og at følge op på kunderne. Vi indestår for alleoplysninger i salgsmaterialet. Hvis der skulle opstå en fejl,f.eks. ved at oplyse en for lav boligafgift, så hæfter vi sommægler i op til ti år over for køber, uden at dette berørersælger.”Har du et godt råd til folk, der overvejer at købe en andels-bolig?”Søg rådgivning. Tal med venner og bekendte, der bor iandelsbolig, for at finde ud af, om denne måde at bo og levepå er den rigtige for dig. Skriv ned, hvilke absolutte krav duvil stille til din andelsbolig, og hvad der herudover ville værerart at have. Når du har fundet din drømmebolig, så lad enprofessionel rådgiver gennemgå samtlige dokumenter. Søgeventuelt rådgivning hos en ejendomsmægler med speciale iandelsboliger, så vil du også kunne få rådgivning, om købspri-sen er rimelig. Og vær ikke bange for at stille spørgsmål ogbede om dokumentation − det er jo det, vi er der for.”

stod øverst på deres venteliste, skulle pludselig ud ogsøge mere aktivt efter købere. Og købere fik samtidig brugfor udførlig dokumentation og hjælp til at overbevise deresbankkontakt om, at det var sikkert at låne dem penge til atkøbe en andelsbolig.Det har statsaut. ejendomsmægler og markedsøkonomMartin Østengaard, der er indehaver af andelsbutikken ikøbenhavn, tydeligt kunnet mærke:”Det er selvfølgelig svært for en andelsforening pludseligat skulle ud og søge købere. Og det er sværere at forhandleom prisen, når man kun har få købere på hånden. Derfor erdet en kontant fordel for foreningerne at bruge en ejendoms-mægler.Vi markedsfører andelsboligerne og sammenholder demmed vores køberkartotek. En del af vores købere har stået ikartoteket i et godt stykke tid. De har måske set mange bo-liger sammen med os, så vi ved ret nøjagtigt, hvad de søger.kunderne føler sig trygge ved vores analyse af foreningensøkonomi, og det er de villige til at betale for. Vi kan faktiskdokumentere, at vi opnår højere priser − og ofte større pro-venu til sælger −, end hvis sælger forsøger sig med selvsalg.Dertil kommer, at det er gratis at sætte sin bolig til salg hosandelsbutikken. Vi opnår kun betaling, når vi har solgt boli-gen inden for den aftalte formidlingsperiode.”

Trygt køb af nødlidende andelsboligandelslejligheder på Strandboulevarden var før krisennoget, man havde ventelister til. Men fra 2008 gikdet trægt med at få afsat andelsboligerne, når de20-årige Michael Bech Olesen fra Horsens betegner sig selvsom en ”forsigtig jyde”, og det har nok været med til at fåham trygt og sikkert igennem købsforløbet af sin andelslejlig-hed i københavn.Netop fordi han ønskede sikkerhed, havde han fravalgt atse på lejligheder hos private sælgere. Han fandt i stedet sinandelslejlighed på andelsbutikkens hjemmeside og kontak-tede ejendomsmæglerne for at høre nærmere:”Jeg fik at vide, at lejligheden var nødlidende. Sælger villegerne skrive under på handlen, men han manglede noglepapirer. Heldigvis tog andelsbutikken sig af at forhandle medpanthaverne, så de accepterede handlen, og andelsbutikkensørgede også for, at alt papirarbejde kom på plads. Det er jegmeget lettet over – og jeg er glad for den rådgivning, jeg harfået undervejs,” siger han.Michael Bech Olesen ser nu frem til at skrive under påoverdragelsesaftalen og til at flytte ind i sit nye hjem:”Jeg har lige fået brev om, at der snart er generalforsam-ling. Den skal jeg helt klart med til,” smiler han.

blev ledige. Jacob Sørensen, der på daværende tidspunkt varformand for a/B Strandboulevarden 132-1441 m.fl., fortæller, atforeningen bl.a. forsøgte sig med opslag på Østerbro og an-noncer i Den Blå avis. Men der kom ingen henvendelser.først da foreningen fik kontakt til andelsbutikken – en ejen-domsmæglerforretning, som har specialiseret sig i formidling afandelsboliger i københavn (læs også side 10) – , kom der muligekøbere på banen.Og så var der stadig en forhindring tilbage, nemlig at fåbankerne til at give køberne et lån:”Mange nye andelsforeninger var teknisk insolvente. Ogselvom vi kun har gamle lån og driver en yderst stabil for-ening, kunne mange banker ikke gennemskue, hvad der varforskellen på en teknisk insolvent andelsforening og en solidandelsforening. Derfor har det krævet en særlig oplysnings-indsats af os og af andelsbutikken at overbevise bankerneom, at de trygt kunne hjælpe vores købere med at få finan-sieringen på plads,” fortæller Jacob Sørensen.Og det var nødvendigt, selvom foreningens administra-tionsselskab, Boligexperten, i forvejen havde lagt megenenergi i sit informationsarbejde, for at solide foreninger somStrandboulevarden ikke skulle blive slået i hartkorn medmindre stabile foreninger.Noget, som forbrugerne ifølge Jacob Sørensen er gode tilat sætte sig ind i, er at et forholdsvis dyrt andelsbevis kanvære en bedre investering end et billigt, alt efter hvor megenrestgæld der er forbundet med andelene.Til gengæld kan købere godt blive betænkelige, når dehører, at taget nok skal udskiftes inden for de næste fem år:”Vi har en opsparing, der er øremærket til et nyt tag, og vi

Klar besked om hundetilladelseDa Erik Bak søgte en andelslejlighed, var det vigtigt, at hansdatter kunne få sin hund med – og det viste sig hurtigt atvære svært at få en klar melding, når han spurgte sælgere,om der var en hundetilladelse til de lejligheder, han interes-serede sig for:”Jeg fandt ud af, at der er hundetilladelse i cirka 30 pct. afalle andelsboliger. Men de private sælgere, jeg talte med,vidste ikke, om man måtte holde hund i deres lejlighed, ogandelsboligforeningerne vidste det heller ikke altid! Det enested fik jeg endda modstridende svar – det skyldtes, at manprincipielt ikke måtte holde hund der, men at bestyrelsentidligere havde givet dispensation til meget små hunde. Det

var bestyrelsen imidlertid igen gået bort fra, så nu måtteder ikke flytte nye beboere med hunde ind.”Efter at have været på boligjagt et stykke tid, fandt ErikBak sin nye andelslejlighed, beliggende på Østerbro. Denvar sat til salg hos andelsbutikken, som kunne dokumen-tere, at der forelå en hundetilladelse:”Så skulle der bare forhandles om prisen, og her varandelsbutikken gode til hurtigt at videregive budene,” sigerErik Bak, der ikke lægger skjul på, at netop økonomiengjorde det attraktivt for ham at vælge en andelslejlighed:”i det område, hvor jeg har søgt bolig, koster en andels-lejlighed cirka det halve af en ejerlejlighed,” fortæller han.

niveau, idet de fleste troede, at rentenikke ville falde yderligere. Men detgjorde den alligevel, og så blev swap-aftalerne til noget farligt. Bare vent tilrenten for alvor stiger, så vil de mangemed swap-aftaler blive glade igen,for de er sikret mod en rentestigning,”påpeger Per fæster og forklarer:”Når renten stiger, stiger inflationenformentlig også – og så har køberneogså en højere disponibel indkomst.”Swap-aftalen har sjældent indflydelsepå nye andelsboliger, der sælges tilanskaffelsessummen, men:”andre steder som f.eks. i københavnbruger man et andet udgangspunkt. Dukan værdiansætte en andelsbolig på tremåder. Vi plejer ved nye andelsboligerat anvende anskaffelsessummen minusgæld. Det er ikke risikabelt. Problemer-ne ligger i, hvis man enten værdiansæt-ter ud fra den offentlige ejendomsværdiminus gæld og eventuel swap, eller udfra en valuarvurdering minus gæld ogeventuel swap − men sådanne boligerhar jeg kun sjældent handlet med iEsbjerg.”

en andelsbolig, og hvornår derf.eks. er kritiske forhold i forbindelsemed finansieringen. i medierne har derværet historier om andelsboligkøbere,der har været uheldige med swap-afta-ler − det har afskrækket nogle privat-personer fra at begive sig ud på andels-boligmarkedet, og det har afskrækketnogle bankmedarbejdere fra at ydederes kunder et lån til et andelsbevis,fortæller statsaut. ejendomsmægler ogvaluar Per fæster, der er medindehaveraf VestBolig i Esbjerg og Ribe:”Hvis jeg har kunden herinde påkontoret, så kan jeg sagtens forklareham, hvor fordelene og risiciene ved enandelsbolig ligger. Og så kan han træffesit valg på et fyldestgørende grundlag.Men hvis han kun har sin viden framedierne, har han ikke nogen basis forat træffe en fornuftig købsbeslutning,”erklærer ejendomsmægleren.

Rådgivning nødvendig”Uanset om man er interesseret i atkøbe en ny eller en ’brugt’ andelsbolig,så skal man have en dygtig, uvildigrådgiver. Jura og økonomi er alfa ogomega,” fastslår mægleren, der har fuldforståelse for, at det kan synes sværtfor uindviede at forstå, at priserne påandelsbeviser kan være så forskellige,som de er:”Tag nu for eksempel en andelsbolig,hvor staten i 1980’erne har betalt ren-terne på indekslånene. i dag er lånenebetalt ud. Gældfriheden resulterer i etstørre andelsbevis. Her anvendes ofteden offentlige vurdering for at anslåværdien. at sådanne andelsbeviser kankoste omkring en million, forstår folkikke − for de kan jo andetsteds få et an-delsbevis til 400.000 kr. De tænker ikkeover, at der på det ’billige’ andelsbeviskan være op til 30 års gæld tilbage.”Den slags er noget, en erfaren kø-bermægler kan rådgive om. På sammemåde kan han råbe vagt i gevær, hvisandelen er for dyr i forhold til markeds-niveauet:”Jeg har et eksempel, hvor et ungtpar køber en andelsbolig på landet tilen given pris plus forbedringer. Parretbruger ingen mægler, men handlerdirekte med andelsboligforeningen, dersiger, den skal sælge til max-pris. Nukan parret ikke få solgt boligen, og de

Swap kan igen blive attraktiv”Som forbruger har man ingen jordiskchance for at gennemskue, hvilken be-tydning det kan have for ens økonomi,hvis der er knyttet en swap-aftale tillånet i den andelsbolig, man overvejerat købe. En stor del af købergruppenfor andelsboliger her hos os er ældre.Jeg har forklaret dem, at en swap-aftaleer en slags forsikring, hvor man f.eks.kender sin ’husleje’ 30 år frem,” sigerPer fæster.Han tilføjer, at swap blev et fy-ord,efter at mange økonomer i lang tidvarslede rentestigninger, samtidig medat renten fortsatte med at falde:”Da vi for tre-fire år siden solgtemange andelsboliger, blev en stor delaf dem finansieret med swap-aftaler.Renten blev låst fast på et fornuftigt

Uvidenhed blokerer finansiering”Hvis du ved, hvad du køber, og holderdig til at ansætte værdien som anskaf-felsessummen minus gæld, så behøverdu ikke at være nervøs for swap. Nogleforeninger har lagt deres lån om, fordide ældre medlemmer ikke vil betaleafdrag, men hellere vil have flere pengetil rådighed. Når der så kommer nogen,som vil købe en andel, og deres kon-taktperson i banken eller deres advokatser, at der er en swap, så kan de findepå at stoppe købet, fordi de ikke ved,hvad denne swap egentlig betyder,”fortæller Per fæster.Den vestjyske ejendomsmægler harogså andre eksempler på bankernestilbageholdenhed:

bekenDtskab?forbedringer, som de unge menneskerhar investeret i, vil foreningen ikkeanerkende. Så pengene er væk.”Hvad ville du have sagt til parret, hvisdu havde været dets købermægler?”Jeg ville have sagt, at andelen varfor dyr, og at de ikke skulle købe tilden pris. Og hvis vi kunne blive enigemed sælger om en rimelig pris, skullekøber derudover have foreningen til atgodkende forbedringer,” erklærer Perfæster.Han understreger dog til slut, atselvom der er nogle problemstillinger,man skal være særligt opmærksompå i forbindelse med andelsboliger, såer der også nogle fordele ved dennemåde at bo på, som det kan væresvært at finde andre steder.”Der er et særligt socialt fællesskab.Jeg kender til en ældre dame, der varblevet dårlig i sit hjem − en af nabo-erne bemærkede, at hun ikke havdetrukket gardinerne fra den morgen,og hentede straks hjælp. i et andetandelsboligområde var der en mand,hvis hustru blev syg og døde − hamsørgede naboerne for varm mad til iden første tid efter, at han var blevetalene. Sådan et sammenhold finder duikke i ret mange parcelhuskvarterer.”

i forbindelse med maksimalprisen.Derudover gælder sælgers almindeligeloyale oplysningspligt, og han skal gørekøber opmærksom på dennes obliga-toriske fortrydelsesret. Men de senestegeneralforsamlingsreferater, oplysningom eventuel jordforurening, forenin-gens lån og hæftelsesform hører til demange oplysninger, køber ikke kan for-vente at få pr. automatik, så forbruger-rådet anbefaler, at køber beder om at fådem udleveret, og sætter sig grundigtind i dem.”Derudover er det generelt en fordelselv at sætte sig ind i reglerne påområdet, når man vil købe eller sælgebolig – uanset om man har en rådgivermed. På boligejer.dk kan man finde re-levant information på området, ligesomogså aBf, i tilfælde af køb af andel, vilkunne hjælpe,” siger Maria Hyldahl.Hvad, hvis andelsboligen er nødli-dende?”Hvis man ønsker at købe en an-delsbolig på egen hånd, bør man altidtjekke, om der er taget udlæg ellerpant i lejligheden. Ellers risikerer manat stå med en nykøbt lejlighed, hvorider er pant, som panthaver kan kræveindfriet, hvis sælger misligholder sineforpligtelser. i langt de fleste tilfælde vilbestyrelsen eller sælger selv oplyse omeventuelt pant i en udbudt andel, menvil man være helt sikker, kan man søgeinformationen i andelsbogen.”

mægler, er forbrugerbeskyt-telsen den samme som ved købaf ejerbolig − det gælder mæglersoplysningspligt og købers fortrydel-sesret samt klagemuligheder. Vælgerman at købe boligen uden at involvereprofessionelle, er der de samme risicived andels- som ved ejerboliger,” sigercand.polit. Maria Hyldahl, der er bolig-økonom hos forbrugerrådet.Hun tilføjer: ”Boligkøb er for de flesteen stor investering, og der er mangeregler, man skal kunne navigere i. Der-for anbefaler vi altid, at man inddrageren professionel rådgiver.”Maria Hyldahl understreger des-uden vigtigheden af, at køber sikrersig et rådgiverforbehold i købsaftalen.Dermed kan køber efter at have skrevetunder stadig komme ud af købsaftalenuden at skulle betale 1 pct. af købs-summen, sådan som reglerne om denalmindelige fortrydelsesfrist på sekshverdage siger.”Et rådgiverforbehold vil væreanvendeligt, hvis foreningen f.eks. harforsømt at udlevere de dokumenter,den er pligtig til ifølge lovgivningen,”siger hun.

§ 12, stk. 1, nr. 1, og § 16, at sælgeren skal udlevere en specificeret opgørelseover andelsboligens maksimalpris i henhold til andelsboliglovens § 5 til køberen.Dette betyder, at der altid skal laves en opgørelse af den fulde maksimalpris medangivelse af henholdsvis andelskrone, forbedringer, tillæg/fradrag for vedligehol-delsesstand samt særligt tilpasset inventar – også selvom andelsboligen udbydesog sælges (langt) under andelskronen! forskellen mellem den fulde maksimalprisog udbudsprisen/salgsprisen angives i opgørelse af købsprisen som et ”nedslag iformueandelen”.De forskellige andelsboligforeninger har forskellige procedurer for, hvem der skalopgøre maksimalprisen og hvordan. Når man får en andelsbolig til salg, skal manderfor altid undersøge, hvilken procedure der er i netop den pågældende forening foropgørelsen af maksimalprisen.

tre forskellige procedurerDer findes mange forskellige måder at gøre det på i de forskellige foreninger, menoverordnet set kan man tale om tre forskellige procedurer.Mange foreninger har besluttet, at andelsboligen skal gennemgås af en vurde-ringsmand, som herefter udarbejder en ”vurderingsrapport” med opgørelse over(som minimum) henholdsvis forbedringer, mangler, særligt tilpasset inventar samteventuelt andet løsøre.i andre foreninger er det sælgeren selv, der udarbejder denne opgørelse, hvorefterforeningens bestyrelse godkender den, godkender den delvist med visse ændringereller forkaster den.Og endelig findes der (om end i begrænset antal) foreninger, hvor det forventes, atejendomsmægleren foretager denne opgørelse.

Vurderingsrapport før ejendomsmæglerSåfremt foreningen benytter sig af vurderingsrapporter (eller såfremt foreningenhar besluttet, at det er sælgeren selv, der laver opgørelsen som efterfølgende skalgodkendes af foreningen), bør der foreligge en endelig og af foreningen godkendtopgørelse af maksimalprisen allerede på det tidspunkt, hvor sælgeren første ganghenvender sig til ejendomsmægleren med henblik på at få sat sin andelsbolig til salg.Dette skyldes, at en sælger af en andelsbolig som altovervejende udgangspunktførst bør rette henvendelse til foreningen, når han/hun har besluttet sig for at

Midlertidig anslået opgørelseHvis andelsboligen sættes til salg, uden at der foreliggeren vurderingsrapport, selvom der er krav hertil i foreningen,skal mægleren lave en anslået opgørelse af den fulde pris.Samtidig hermed skal sælgeren gøres opmærksom på, at derefterfølgende skal udarbejdes vurderingsrapport, hvilke om-kostninger der er forbundet hermed, og at det eventuelt kanpåvirke udbudsprisen, såfremt den maksimale pris i henholdtil vurderingsrapporten er lavere end udbudsprisen.Dette kunne f.eks. være tilfældet, hvis mægleren harvurderet forbedringerne højere end vurderingsmanden og/ellerikke har medtaget visse mangler, samtidig med at andelsbo-ligen udbydes til maksimalprisen eller meget tæt på maksi-malprisen. Der er taget forbehold herfor i DE’s standardfor-midlingsaftale pkt. 5.Sælgers omkostninger til vurderingsrapporten skal medta-ges under pkt. 3 ”Eksterne udgifter” i DE’s standardformulartil salgsbudget/provenu. Beløbets størrelse oplyses somudgangspunkt af foreningen – alternativt af sælgeren ellervurderingsmanden.Det er vigtigt, at vurderingsrapporten bestilles så hurtigtsom muligt, efter andelsboligen er sat til salg. Dette skyldes

Forbehold for den endelige maksimalprisi tilfælde af at vurderingsrapporten endnu ikke er udarbej-det på købsaftaletidspunktet, skal mægleren (igen) lave enanslået opgørelse af den fulde maksimalpris i købsaftalensopgørelse inklusive angivelse af beløb til henholdsvis andels-krone, forbedringer, den vedligeholdelsesmæssige stand ogsærligt tilpasset inventar.Eftersom det er vurderingsmandens opgørelse af mak-simalprisen i vurderingsrapporten, der er den endeligemaksimalpris, som foreningen vil godkende, må ejendoms-mægleren herefter tage forbehold for maksimalprisensendelige størrelse i henhold til vurderingsrapportens indhold.Mægleren skal i denne forbindelse forholde sig til, hvilkekonsekvenser det skal have, såfremt der er forskel mellemden af mægleren anslåede maksimalpris i købsaftalen og denendelige maksimalpris i henhold til vurderingsrapporten.

præsentations (aBf) standardvedtægt angiver eksempelvisudtrykkeligt, at en andelshaver kun kan udtræde af andelsbo-ligforeningen ved overdragelse af andelen til en ny andels-haver. andelshaverens pligt til at betale boligafgift mv. tilandelsboligforeningen ophører således først ved overdragelseaf andelen. Set med sælgers optik vil sælger derfor lide ettab, hvis ikke sælger frigøres for pligten til at betale boligaf-gift så tidligt, som det er muligt at finde en køber. Endviderevil sælger kunne opfatte det som et økonomisk tab, hvisandelen ikke ender med at indbringe den værdi, som sælgerhavde forudsat.i de følgende afsnit vil der blive redegjort for de pligter, derpåhviler en sælger og en andelsboligforening i forbindelsemed overdragelse af en andel. Undervejs fremhæves forhold, der kan påføre sælger et tab. Det fremhæves for en godordens skyld, at sælgers krav mod en misligholdende køberligger uden for denne artikels emne.

’at kende nogen, der kender nogen med en andeltil salg’ og ’penge under bordet’. i dag er det emner som’aflysning af pant/udlæg’, ’renteswapaftaler’ og i enkeltetilfælde andelsboligforeningens risiko for konkurs, der prægerdebatten.for de fleste vil det at overdrage en andel i dag forekommenoget mere kompliceret end for blot få år siden. flere faktorerer årsag til denne udvikling. Dels er andelsboligområdetblevet tilført yderligere lovregler, der skal sikres overholdelseaf, dels har prisudviklingen på boligmarkedet siden årtusinde-skiftet også givet udfordringer for andelsboligen.Det persongalleri, der er involveret ved overdragelseaf en andel, er vokset tilsvarende med kompleksiteten afoverdragelsesprocessen. Ud over de obligatoriske tre parter i en handel – nemlig sælger, køber og andelsboligforenin-gens bestyrelse – er der i dag ofte også involveret sælgerspant- og/eller udlægshavere, køberrådgiver, købers bank,en vurderingsmand, der vurderer boligen, administrator forandelsboligforeningen samt en ejendomsmægler. Periferti overdragelsesprocessen ses også andelsboligforeningensrevisor, der opstiller den årsrapport, som danner grundlag forprissætningen af andelen.alle disse involverede parter kan i sagens natur bidrage tilat processen med at overdrage en andel glider nemt – mende kan også bidrage til det modsatte.Denne artikels emne er ansvar – også i betydningen ’er-statningsansvar’ – i forbindelse med overdragelse af en andeli en andelsboligforening. fokus er rettet mod de pligter, somen sælger og en andelsboligforening har i processen med atfå overdraget en andel, og de typetilfælde, hvor sælger kantænkes at lide et økonomisk tab, som kan kræves erstattet.indledningsvist skal det fremhæves, at når et betalings-krav støttes på erstatningsansvarsmæssige betragtningerforudsættes følgende hovedelementer at være til stede: Derskal være lidt et økonomisktabsom følge af en anden partsculpøse adfærd.Ved erstatningsansvar, modsat det objektiveansvar, er det således relevant at vurdere, om en part haropført sig ansvarspådragende.i relation til denne artikels fokus er det værd at notere sig,at en andelshaver ikke blot kan opsige sit medlemskab afen andelsboligforening. andelsboligforeningernes fællesre-

sælgers pligteri forbindelse med overdragelse af en andelDet er en udbredt opfattelse, at det er andelsboligforenin-gens bestyrelses ansvar at prissætte en andel. Den er imid-lertid ikke korrekt. Loven pålægger bestyrelsen at forholdesig til om en andel er lovlig prissat, men det er sælger, derskal komme med sit prisforlangende, ligesom det er sælger,der skal sikre, at køber modtager relevante oplysninger omandelsboligforeningen.Overordnet pålægger andelsboligforeningsloven sælgerfølgende pligter:• ælger skal komme med sit prisforlangende for andelen, i Sform af”en opstilling af, hvorledes prisen er beregnet, medspecifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer oginventar”.• ælger skal til køber udlevere et eksemplar af vedtægter, Sseneste årsregnskab/årsrapport samt seneste budget.• ælger skal gøre køber opmærksom på indholdet af andels-Sboligforeningslovens § 5, § 15, stk. 1 og § 16, stk. 1 og 3.Bortset fra sælgers krav om betaling for forbedringer og in-ventar forekommer det i praksis ofte, at bestyrelsen, andels-boligforeningens administrator eller ejendomsmægler påser,at de øvrige nævnte dokumenter tilgår køber på korrekt vis.Ud over de lovmæssige pligter kan den enkelte andelsbolig-forenings vedtægt også indeholde pligter for sælger.

Bestyrelsens pligter ved overdragelse af en andelPrimært andelsboligforeningsloven, men også andre love,pålægger andelsboligforeningen/bestyrelsen en række pligteri forbindelse med overdragelse af en andel:• estyrelsen skal som en note til årsregnskabet/årsrappor-Bten oplyse andelens værdi pr. statusdagen.• estyrelsen skal godkende køberen.B• Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen.• estyrelsen skal sikre at overdragelsessummen indbetales Btil foreningen.• estyrelsen skal sørge for energimærkning af ejendommen.BDe ovennævnte punkter gennemgås i de følgende afsnit,med fremhævelse af tilfælde, hvor bestyrelsens handlingerog undladelser kan påføre sælger tab.

både ved at andelen prissættes for billigt eller til en ulovligoverpris.Har sælger solgt andelen for billigt som følge af en fejl-agtig for lav prissætning af andelen, og må det antages, atsælger ville have været i stand til at sælge andelen for enhøjere pris, er det muligt, at sælger kan rette et erstatnings-krav mod den eller dem, der medvirkede til den fejlagtigeprissætning. Det kan i den forbindelse ikke udelukkes, at enejendomsmægler, der ukritisk lægger en fejlagtig oplysningom andelens maksimalpris til grund for prissætning af ande-len, vil kunne ifalde ansvar over for sælger, hvis en simpelkontrol af andelens formueandel ville have afsløret fejlen.Sælger vil ligeledes potentielt kunne rette et erstatningskravmod andelsboligforeningen, revisor og en eventuel medvir-kende administrator.i den modsatte situation – dvs. hvor sælger har indgåetaftale med en køber om salg til en pris, der overstiger lovligmaksimalpris – har den ovenfor citerede maksimalprisbe-stemmelse en særlig betydning for sælger i erstatningsan-svarsmæssig henseende. Det forekommer oplagt, at sælgerikke kan rette et erstatningskrav mod nogen, såfremt et for-søg på at kræve penge under bordet mislykkes. Men også itilfælde, hvor sælger i god tro har krævet en ulovlig overpris,f.eks. fordi sælger har baseret prissætningen af andelensformueandel på en fejlbehæftet årsrapport, vil sælger havevanskeligt ved at komme igennem med et erstatningskravmod nogen, selvom sælger efterfølgende må tåle, at prisensættes ned. En af betingelserne for, at nogen kan ifalde eterstatningsansvar, er nemlig, at der hos modparten – hersælger – er lidt et økonomisk tab. Ved ulovlig overpris kander nemlig anlægges den betragtning, at sælger pr. definitionikke lider et tab, hvis prisen sættes ned, idet sælger underingen omstændigheder var berettiget til at opnå den højerepris for andelen.Sælger vil naturligvis anse det for ordkløveri, om noget kankaldes et tab eller ej, når nu sælger havde indrettet sig på atfå en højere pris for andelen, men i en erstatningsansvars-mæssig sammenhæng er det af afgørende betydning, at derkan dokumenteres et tab. i relation til en ejendomsmæglerfremhæves lov om omsætning af fast ejendom i dennesammenhæng for en god ordens skyld. Loven gælder ogsåfor andele i andelsboligforeninger, og som bekendt pålæggerlovens § 24, stk. 2, en ejendomsmægler et objektivt ansvarover for sælger for fejl i en provenuberegning. Bestemmelsen

andelens værdiEn andels maksimale pris er ikke underlagt en fri prisdannel-se men et særligt lovfæstet maksimalprissystem. andelsbo-ligforeningslovens § 5, stk. 1 lyder:”Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvorder til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikkeoverstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue,forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand medrimelighed kan betinge.”Det fremhæves her for en god ordens skyld, at maksimalpris-bestemmelsen alene retter sig mod boligandele. De såkaldteerhvervsandele – dvs. andele, hvor andelen ikke giver brugs-ret til en bolig men f.eks. i stedet til et butikslokale – er ikkeomfattet af maksimalprisbestemmelsen.Det fremgår af ovenstående, at en andels lovlige maksi-malpris udgøres af følgende elementer:Værdien af andelen i foreningens formue (’formueandel’)+ Eventuelle forbedringer i lejligheden+ Eventuelt særligt tilpasset inventar/løsøre+/- Eventuel korrektion for lejlighedens vedligeholdel-sesstand= andelens lovlige maksimalprisSom nævnt påhviler det sælger selv at komme med sitprisforlangende for andelen. Det skyldes, at det naturligvis ersælgers privilegium at beslutte, om andelen ønskes udbudttil maksimalprisen eller til en lavere pris, og om sælger øn-sker at tillægge værdien af eventuelle forbedringer og særligttilpasset løsøre.Når det kommer til andelens formueandel, ses det dog ipraksis ofte, at sælger eller ejendomsmægler retter henven-delse til andelsboligforeningens bestyrelse eller administratorfor at få oplyst den aktuelle værdi. En andelsboligforeningsbestyrelse, samt professionelle parter, der på denne visindlader sig på at afgive oplysning om/ kontrollere en andelsværdi, er i risiko for at ifalde ansvar, såfremt prisen måttevise sig at være fejlagtig.En fejlagtig prissætning af andelen kan i sagens natur ske

benytter bevidst udtrykket ’godtgørelse’ i stedet for ’erstat-ning’ for at fremhæve, at det ikke er nødvendigt, at sælgerkan dokumentere, at der er lidt et tab.Ovenfor er omtalt sælgers mulighed for at kræve erstat-ning som følge af fejl ved prissætningen af andelen. Der kandog også være andre situationer, hvor en sælger kan tænkesat være berettiget til erstatning i forbindelse med prissætningaf andelen. Som eksempel herpå kan nævnes den situation,at en ny og højere ejendomsvurdering af andelsboligforenin-gens ejendom muliggør en væsentlig forhøjelse af andelspri-serne. i den situation vil en andelsboligforenings bestyrelseloyalt skulle oplyse sælger om, at andelspriserne nært forstå-ende kan forventes forhøjet, og der er eksempler i retspraksispå at en andelsboligforening kan ifalde erstatningsansvar forat undlade at oplyse sælger herom.

fra retspraksis kan nævnes en sag, hvor en andelsboligforeninginden seks uger fra sælgers anmodning skulle anvise en købertil andelen. andelen blev imidlertid først overdraget til en købertre måneder efter udløbet af seks-ugers-fristen. andelsboligfor-eningen blev dømt til at erstatte sælger tre måneders bolig-afgift. Sagen er fra en tid, hvor andelene i den pågældendeforening uden problemer kunne sælges til indtegnede på enventeliste – der meldte sig 40 interesserede købere – og erderfor faktuelt ikke at sammenligne med dagens markedSagen illustrerer dog, at en bestyrelse kan være i risiko forat pådrage andelsboligforeningen et erstatningsansvar vedikke at overholde vedtægtens frister. Nægter en bestyrelseuberettiget at godkende en køber, er der ligeledes retspraksisfor, at andelsboligforeningen kan ifalde ansvar for sælgers tabi form af dobbelt husleje, såfremt sælger er tilflyttet ny bolig.

Bestyrelsens godkendelse af køberi henhold til andelsboligforeningsloven skal bestyrelsen god-kende køber. Bestemmelsen skal ikke forstås således, at be-styrelsen ukritisk skal godkende enhver køber, men der skalomvendt foreligge ganske særlige konkrete omstændigheder,for at en bestyrelse kan nægte at godkende en køber.Som eksempel på tilfælde, hvor en køber kan underken-des, kan nævnes den situation, hvor en vedtægt forudsætter,at køber er en fysisk person, der flytter ind og bebor boli-gen som helårsbolig, og hvor et selskab som ufyldestgjortAND ElsB Oli GE Rpanthaver er blevet højestbydende på en tvangsauktion overandelen. i den situation har en bestyrelse kunnet underkendeselskabet som køber. Mange andelsboligforeninger har indenfor de sidste par år lempet vedtægten på dette punkt medforbillede i aBf’s standardvedtægts § 3, stk. 2.Bestyrelsens underkendelse af en køber skal i øvrigt i henholdtil aBf’s standardvedtægt ske senest tre uger, efter at besty-relsen har modtaget skriftlig underretning om, hvem sælgerindstiller som køber. Det forekommer, at en sælger og en køberforhandler sig til en overtagelsesdag, der ikke levner mulighedfor, at bestyrelsen kan være indtil tre uger om at tage stilling tilgodkendelse af køber. Det giver i praksis stor utilfredshed hossælgeren, der måske har været lang tid om at finde en køber,hvis ikke bestyrelsen meget hurtigt tager stilling til godkendelseaf køber. Det skal imidlertid tages i betragtning, at en bestyrelsei en andelsboligforening ikke har bestyrelsesarbejdet som sitprimære erhverv, men udfører hvervet som frivilligt – og oftemeget beskedent lønnet – arbejde. Bestyrelsen kan ikke forlan-ges at træde til med få timers eller, for den sags skyld, få dagesvarsel, alene med henblik på at godkende en konkret køber.Ved godkendelse af en køber skal der altid tages stillingtil, om vedtægten giver forkøbsret for andre end den køber,der indstilles. Har vedtægtens bestemmelser om forkøbs-ret for indtegnede på interne eller eksterne ventelister ikkeværet fulgt, må man straks, det opdages, sørge for at udbydeandelen til de berettigede på ventelisterne på de vilkår, somden aktuelle køber er blevet tilbudt andelen på. En ejen-domsmægler, der får en andel i kommission, vil derfor somnoget af det første skulle sikre sig, om eventuelle berettigedei henhold til en vedtægtsmæssig forkøbsret er blevet tilbudtandelen. Det bemærkes, at aBf’s standardvedtægt i § 13,stk. 4, indeholder en bestemmelse om, at andelen potentieltskal udbydes til ventelisterne flere gange, i tilfælde hvor pri-sen på andelen reduceres efter første udbud til ventelisterne.

Bestyrelsens godkendelse af overdragelsesaftaleni henhold til andelsboligforeningsloven skal bestyrelsen, udover godkendelse af køber, tillige forelægges ’aftalen’ tilgodkendelse, og bestyrelsen kan i den forbindelse kræve denaftalte pris nedsat, hvis den mener, at den overstiger, hvadder er tilladt.Loven henviser til, at bestyrelsen skal forelægges ’aftalen’til godkendelse. Når en andel sælges gennem ejendoms-mægler, vil der være udfærdiget en købsaftale, men mangeandelsboligforeninger benytter en egen standard overdra-gelsesaftale. Der kan derfor forekomme to aftaler, sombestyrelsen skal forholde sig til, hvilket kan forekomme nogetuhensigtsmæssigt, men i praksis giver det ikke ofte anled-ning til problemer.Som ved bestyrelsens godkendelse af køber skal enbestyrelse også inden for en ’rimelig tid’ tage stilling til god-kendelse af aftalen, og manglende godkendelse indenfor enrimelig tid vil tillige være med risiko for at pådrage andelsbo-ligforeningen et erstatningsansvar. Bestyrelsens godkendelseaf aftalen anses samtidig for at være en kontrol af prissæt-ningen af andelen. Begår bestyrelsen her fejl, vil det dogprimært være i relation til en køber, at bestyrelsen er i risikofor at pådrage foreningen et erstatningsansvar, med mindretilfældet er som nævnt ovenfor, at bestyrelsen har medvirkettil, at andelen er blevet overdraget til en fejlagtigt lavere pris,end der kunne være opnået i markedet.

Overdragelsessummens indbetalingtil andelsboligforeningeni henhold til andelsboligforeningsloven skal overdragelses-summen indbetales til andelsboligforeningen. Årsagen er, atandelsboligforeningen skal sikre betaling af egne tilgodeha-vender samt øvrige rettighedshavere, inden restprovenuetudbetales til sælger.i praksis giver denne bestemmelse ind imellem anledning tiluoverensstemmelser mellem bestyrelser og sælgere, i tilfældehvor en sælger ikke er opmærksom på bestemmelsen ogderfor kræver, at køber foretager betaling direkte til sælger.En helt anden problemstilling, som andelsboligforeningslo-ven ikke tager stilling til, men som er yderst relevant i dennesammenhæng, er situationen, hvor den opnåede pris for ande-len ikke giver fuld dækning til tinglyste pant- eller udlægsha-vere. Ved overdragelse af andelen skal køber naturligvis somudgangspunkt overtage en fri og ubehæftet andel. Hvis ikke

det sikres, at udækkede pant- eller udlægshavere accepte-rer at aflyse deres rettigheder af tingbogen, vil det være enhindring for salget. En ejendomsmægler bør derfor sikre sig atudækkede rettighedshavere skriftligt accepterer at aflyse deresrettigheder af tingbogen, inden købsaftale underskrives. kansådanne accepter ikke opnås, må købsaftalen gøres betingetaf, at sådanne rettigheder aflyses. Ønsker en udækket rettig-hedshaver ikke at aflyse sin rettighed, er eneste udvej, såledessom loven aktuelt er indrettet, at begære andelen solgt påtvangsauktion, hvorved udækkede rettigheder kan aflyses. Deter imidlertid langtfra en tilfredsstillende løsning.De fleste vedtægter vil angive, hvornår en sælger er beret-tiget til at få sin del af provenuet udbetalt. Når først overtagel-sesdagen er passeret, har sælger – naturligt nok – travlt medat få sine penge udbetalt, og det er en typisk kilde til tvist mel-lem sælger og andelsboligforeningens bestyrelse, hvis besty-relsen ikke blot foretager omgående udbetaling. Bestyrelsen erimidlertid berettiget til at holde sig til vedtægtens frister.

Om erstatningskrav mod andelsboligforeningenog dens bestyrelseSåfremt en sælger mener at have et erstatningskrav som følgeaf fejl begået af en andelsboligforenings bestyrelse, skal det vur-deres, om erstatningskravet skal rettes mod bestyrelsesmedlem-merne personligt eller mod andelsboligforeningen.Som hovedregel vil rette adressat for kravet være selve andels-boligforeningen, og ikke bestyrelsesmedlemmerne personligt. Derskal som udgangspunkt meget til, for at et bestyrelsesmedlemifalder et personligt ansvar. Som udtrykt af Vestre Landsret i enafgørelse fra 2006, hvor en række bestyrelsesmedlemmer var ble-vet sagsøgt personligt af en køber af en andel, var de pågælden-de bestyrelsesmedlemmer”i kraft af deres status som andelsha-vere i ejendommen. De havde ingen særlig ekspertise eller indsigti regnskabsforhold eller lovgivningen om andelsboligforeninger, ogdet var endvidere for så vidt tilfældigt, at det netop var de tre, derpå det relevante tidspunkt udgjorde bestyrelsen, da hvervet sombestyrelsesmedlem reelt gik på skift.”Såfremt et bestyrelsesmedlem handler forsætligt mod bedrevidende, kan et personligt ansvar naturligvis komme på tale.

dre skal andelsboligforeningens bestyrelse acceptereoverdragelse og dermed vilkår. Og det er noget rod, når om-sætningen nu er fri. Derfor har en del andelsboligforeningerogså valgt at lade erhvervslokaler stå uden for foreningen,hvormed foreningen bliver udlejer. Det er både godt og skidt.Godt fordi man undgår en sammenblanding af interesser somnævnt ovenfor, men skidt fordi andelsboligforeningsbestyrel-ser ikke kan forventes at have kendskab til erhvervslejelovenog markedet.Så længe markedet for detailbutikker var stærkt, oplevedeandelsboligforeningerne ikke ejerskabet af erhvervsandelesom noget problem. Men da krisen satte ind, så verdensbil-ledet pludselig anderledes ud. Som andre udlejere oplevedeforeningerne at stå med tomme erhvervslokaler, og den tabtelejeindtægt kunne kun hentes ét sted, nemlig hos boligan-delshaverne, der dermed pludselig blev involveret i finanskri-sens følger. Det er også noget rod, for det har jo aldrig væretmeningen, at en andelsbolighaver indirekte skulle væreerhvervsudlejer og dermed risikotager.formålet med andelsboligforeninger er at give andelsha-verne et boligtilbud, og ikke at drive udlejningsvirksomhed aferhvervslokaier. i den gennemsnitlige andelsbolig bor der 1,7personer. Husstandsindkomsten er en anelse højere end i enlejebolig, men betydeligt lavere end i en ejerlejlighed. Det erofte unge samt ældre, som bor i denne boligtype. andelsbo-lighavere er dermed ikke den type, som investeringsrådgiverenormalt ville anbefale at investere i erhvervslokaler.Samtidig betyder tomgang eller lavere lejeindtægter påerhvervslejemålene, at boligydelsen i andelsboligforeningerkan stige markant. Udgifterne forbliver de samme, mens ind-tægterne falder. i yderste konsekvens kan foreningerne endei en negativ spiral, hvor en højere boligudgift på grund afmanglende erhvervslejeindtægter medfører, at andelshaverneikke længere kan betale, og at boligerne samtidig ikke kansælges på grund af den høje boligydelse. Her kan en konkursaf foreningen blive endestationen.

Lovgivningen bør ændresEr der en løsning? Ja, og den ligger lige til højrebenet – nem-lig at en ny lovgivning giver mulighed for at opdele ejendom-men i en boligdel og i en erhvervsdel. Modellen er slet ikkeukendt. Den anvendes bl.a. af den almennyttige sektor, dersagtens kan se fordele i at beskæftige sig med det, man erbedst til, nemlig at drive almene boligorganisationer, og ikkevære udlejer af erhvervslokaler med de driftsøkonomiskerisici, der ligger i det.Set med mine øjne bør man derfor ændre den eksiste-rende lovgivning, så det bliver muligt at frasælge erhvervsle-jemålene som en ejerlejlighed. Uden erhvervslejemål bliverbåde oprettelse af nye andelsboligforeninger, administration,belåninger i andelsboligdelen og drift langt nemmere, da derer tale om klare adskilte juridiske enheder. at der bliver taleom dels et ejerforeningsregnskab – med to ejere – dels et an-delsboligregnskab med et antal andelshavere skal ikke hindremodellens gennemførelse, da fordelene for andelsbeboerneer langt større end ulemperne.Dermed kan andelsboligforeningerne koncentrere sig omat være et godt boligtilbud og dermed opfylde deres formåluden økonomiske risici for beboerne. Tilsvarende kan ejen-domsinvestorer koncentrere sig om at udleje erhvervslokaler,løbe den medfølgende risiko og gøre det, de er bedst til. Måvi opfordre den nye boligminister til at tage ideen med i sineovervejelser om mulige ændringer på andelsboligområdet.

Facebook gør ingen revolutionMalcolm Gladwell, forfatter, i et interview med Newsweeks Fareed Zakaria, tvivler på de so-ciale mediers betydning for revolutionerne i Nordafrika. På CNN:en jeg kan ikke i historien se eksempler på sociale revolutioner, hvor folkunder dårlige sociale forhold har haft et problem med at samle masser affolk for at give lyd for deres frustrationer. Jeg mener, i Østtyskland samle-dede en million mennesker sig i Berlins gader. Men andelen af østberli-nere, som overhovedet havde en telefon i 1989, var kun 13 procent.

Skal SKAT sætte prisen på din andelsbolig?kommentarenor nylig kom SKAT med sine længe ven-tede vurderinger af boligudlejnings-ejendomme for 2010. Da prisfastsæt-telsen på disse ejendomme dannergrundlag for andelsbevisernes værdier,har vurderingerne stor betydning forlandets andelsboliger. Konsekvensen af markantlavere vurderinger kunne være teknisk insolventeandelsboligforeninger og/eller teknisk insolventeandelsbolighavere.Men til mange erhvervsejendomsmægleres storeundren er vurderingerne på boligudlejningsejen-domme i København ikke faldet i forhold til 2008.SKATs begrundelse er, at der ikke har været nokhandler i hovedstaden til, at man kan drage håndfa-ste konklusioner. Der er bred enighed om, at marke-det har fungeret dårligt de sidste to-tre år, og det er enaf årsagerne til, at der generelt ikke er blevet handletboligudlejningsejendomme. Set i forhold til andels-boligerne er vurderingerne dog problematiske.Andre steder i landet har markedet for boligud-lejningsejendomme fungeret bedre end i Køben-havn. I disse dele af landet har der, paradoksalt nokfor andelsboligejerne, været nok handler til, at SKAThar registreret prisfaldene, og dermed har det bedremarked medført dårligere priser. Priserne i Århus erfaldet mellem 1 og 3 procent, og i Aalborg er prisernefaldet med 7 procent.De københavnske andelsboligejere må have envis nervøsitet for, at markedet for boligudlejnings-ejendomme i København bliver bedre, da det nokogså her vil betyde prisfald.FAKTUM ER, ATandelsboligmarkedet næsten heletiden vil ligge skævt i forhold til ejerboligmarkedet,hvor priserne er baseret på aktuelt udbud og efter-spørgsel, mens andelene er afhængige af tidligerefastsatte offentlige vurderinger, anskaffelsesprisereller valuarvurderinger.På andelsboligområdet gælder bl.a. begrebet»maksimalpriser«. Det har haft til formål at sikre,at andelsboligkøb ikke følger ejerboligmarkedetsudsving, i hvert fald ikke i opadgående retning. An-delstanken er jo dansk, og boligformen er vel oprin-deligt også udsprunget af et socialpolitisk ønske om,at befolkningsgrupper – med begrænset økonomiskevne og et ønske om at bo i et boligfællesskab – skul-le kunne erhverve en bolig. Denne politiske synsvin-kel er dog for længst gået fløjten som følge af de libe-raliseringer på området, der har fundet sted gennemde senere år. Alligevel er der blandt danskerne stadigen tro på, at andelsboligen er en billigere boligformend andre ejerboliger. Sandheden er, at dette ikkenødvendigvis er tilfældet.Samtidig er andelsboligmarkedet i dag blevetmeget mindre gennemsigtigt end ejerboligmarke-det. Maksimalpriserne på andelsboliger er jo – hvis

disse tager afsæt i en vurdering fra SKAT – baseretpå historiske tal, altså faktisk gennemførte handleraf andre sammenlignelige privatejede boligudlej-ningsejendomme på det frie marked. Derfor er deikke nødvendigvis i overensstemmelse med det ak-tuelle marked.Maksimalpriserne er dermed i praksis med til atholde liv i et uigennemsigtigt andelsboligmarkedog deraf følgende manglende forbrugerbeskyttelse.Det kan så til overflod bemærkes, at værdien af detenkelte andelsbevis indirekte knytter an til en vær-diansættelse af en erhvervsejendom, nemlig en bo-ligudlejningsejendom, der kan være underlagt heltandre prismekanismer end dem, der gør sig gælden-de på det individuelle boligmarked.Det har den forgangne periode vist en rækkeskræmmende spekulantdrevne eksempler på. Detvar dog mere naturligt, at andelslejligheder var sam-menlignelige med andre boliger.

SET FRA MINstol er problematikken relativt let atløse. Politikerne burde afskaffe prismaksimerings-reglerne for andelsboliger, da de ikke tjener nogensom helst form for forbrugerbeskyttelse længere.I parentes bemærket er Danmark det eneste landi verden, der opererer med prismaksimering i for-bindelse med boligfællesskaber, der jo kendes bådei Sverige, Tyskland og USA. Det er dog tankevæk-kende.En fri prisdannelse vil også betyde, at æbler sam-menlignes med æbler og ikke med pærer. Sagt medandre ord ville gennemsigtigheden på andelsbolig-markedet kunne højnes markant, hvis der blev laveten lovbestemt fælles standard for kontantomreg-ning af priser for andelsboliger, som kunne sikre, atforbrugerne har en mulighed for at sammenligne deforskellige boligformer – og ikke på andelsboligom-rådet være afhængige af udviklingen på erhvervs-ejendomsmarkedet!

»Sagt med andre ord ville gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet kunne højnes markant, hvis der blev lavet en lovbestemt fælles standard

for kontantomregning af priser for andelsboliger, som kunne sikre, at forbrugerne har en mulighed for at sammenligne de forskellige boligformer,«

skriver Steen Winther-Petersen. Arkivfoto: Morten Germund

STEEN WINTHER-

PETERSEN