BYB, Alm.del - 2011-12 - Bilag 117: Undersøgelse vedr. andelsboligforeningers anvendelse af lån med tilknyttede renteswapaftaler, fra ministeren for by, bolig- og landdistrikter

Indhold1. Indledning.................................................................................................................................. 42. Sammenfatning ......................................................................................................................... 5DEL I3. Baggrund ................................................................................................................................... 93.1. Indledning........................................................................................................................... 93.2. Den private andelsboligforening........................................................................................ 93.3. Andelsboligsektoren i tal.................................................................................................. 103.4. Andelsboligforeningens låneoptagelse ............................................................................ 133.5. Andelshaverens låneoptagelse ........................................................................................ 143.6. Sammenfatning ................................................................................................................ 144. Hvad er en renteswap? ........................................................................................................... 164.1. Indledning......................................................................................................................... 164.2. Renteswapaftaler ............................................................................................................. 164.3. Renteswapaftalers betydning for restgældens kursfølsomhed....................................... 204.4. Risikomærkning af investeringsprodukter ....................................................................... 224.5. Sammenfatning ................................................................................................................ 235. Andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse og fastsættelse af andelsværdien.................. 255.1. Indledning......................................................................................................................... 255.2. Andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse efter ÅRL ................................................. 255.3. Andelsboligforeningens fastsættelse af andelsværdien efter ABL .................................. 275.4. Skal markedsværdien af renteswapaftalen indregnes i andelsværdien? ........................ 275.5. Regulering af andelsværdien mellem to generalforsamlinger......................................... 295.6. Sammenfatning ................................................................................................................ 29DEL II6. Omfanget af renteswapaftaler i andelsboligforeninger ......................................................... 317. Udvikling i andelsboligforeningernes ejendomsværdier ........................................................ 348. Renteswapaftalers fordele og ulemper................................................................................... 368.1. Indledning......................................................................................................................... 368.2. Rentebetalinger og boligafgift.......................................................................................... 368.3. Formue og andelsværdi.................................................................................................... 388.4. Andelsboligforeningens og andelshavernes økonomi ..................................................... 428.5. Sammenfatning ................................................................................................................ 44

1. IndledningNogle andelsboligforeninger har de senere år indgået renteswapaftaler med et pengeinstitut.Baggrunden har typisk været et ønske om at skaffe billig finansiering med en stabil boligafgift.Renten har imidlertid været faldende gennem de senere år, hvilket har medført, at værdien afde indgåede renteswapaftaler er blevet negative med – i nogle tilfælde – meget store beløb.Dette har reduceret foreningernes formue og dermed også givet et fald i andelsværdien.For nogle andelshavere har den negative værdi af renteswapaftalen medført, at de ved salghar oplevet, at andelsværdien er faldet så betydeligt, at de reelt ikke kan sælge deres andels-bolig uden tab.I denne rapport undersøges anvendelsen af renteswapaftaler i andelsboligforeninger og dekonsekvenser, aftalerne kan have for foreningen, den enkelte andelshaver og eventulle købe-re. Sigtet er at skabe grundlag for en vurdering af behovet for at iværksætte konkrete initiati-ver i forhold til anvendelsen af renteswapaftaler som finansieringsform for andelsboligforenin-ger.Rapporten indledes ikapitel 2med en sammenfatning, hvor de vigtigste pointer kort opsum-meres.Ikapitel 3beskrives andelsboligmarkedet med særlig fokus på de private andelsboligforenin-ger, der er genstand for rapporten. Endvidere beskrives finansieringen af en andelsboligfor-ening.Ikapitel 4beskrives principperne bag det finansielle produkt renteswap, ligesom produktetskursfølsomhed analyseres. Endelig beskrives reglerne om risikomærkning af investeringspro-dukter.Kapitel 5indeholder en beskrivelse af regnskabsaflæggelsen i en andelsboligforening, ligesomder redegøres for værdifastsættelsen af de enkelte andele i foreningen samt indregning af ren-teswapaftalerne i disse.Kapitel6belyser omfanget af renteswapaftaler i andelsboligforeninger. Derefter analyseres ikapitel 7udviklingen i ejendomsvurderingen i ejendomme ejet af andelsboligforeninger. Ende-lig rundes rapporten af ikapitel 8,hvor fordele og ulemper ved swapaftaler i andelsboligfor-eninger holdes op imod hinanden.

2. SammenfatningAndelsboligsektoren består af ca. 9.000 andelsboligforeninger med omkring 210.000 boliger.Det svarer til knap 8 pct. af boligmassen. Der er andelsboliger i alle landets kommuner, menboligformen er hyppigst forekommende i København og Frederiksberg kommuner.En andelsboligforening er en forening af beboere, der i fællesskab køber, ejer og driver denejendom, de bor i. Den enkelte andelshaver ejer en andel af foreningens ejendom, og harbrugsret til en konkret andelsbolig i foreningen.En andelsboligforening kan maksimalt låne 80 pct. af ejendommens markedsværdi i et kredit-institut. Eventuel finansiering herudover sker ved et indskud fra andelshaverne. Den enkelteandelshaver kan belåne sit andelsbevis.Den samlede finansiering og værdiansættelse af en andelsbolig er generelt mere kompliceretog mindre gennemsigtig end den tilsvarende finansiering og værdiansættelse af en ejerbolig.En del andelsboligforeninger har optaget lån med tilhørende renteswapaftale. Renteswapafta-len indgås mellem et pengeinstitut og andelsboligforeningen.En renteswap er en finansiel aftale mellem to parter om at bytte rentebetalinger i en afgræn-set periode, f.eks. 10 år. Typisk udveksles faste rentebetalinger med variable rentebetalinger.Ved renteswappens indgåelse og udløb er værdien 0. Undervejs i løbetiden forholder det sigimidlertid anderledes.Et traditionelt fastforrentet realkreditlån kan konverteres og kan således altid indfries til kurs100 (pari). Dermed beskyttes låntager mod store kurstab ved rentefald. En renteswapaftale erderimod ”inkonverterbar”. Inkonverterbare lån og andre finansielle produkter såsom en ren-teswap kan ikke indfries til kurs pari, hvorfor låntager kun kan slippe ud af aftalen, hvis han erparat til at betale en høj kurs. Denne type lån kan være meget kursfølsomme over for rente-fald.Renteswappen kan udformes som et såkaldt trappelån, hvor låntager i stedet for en fast rente,betaler en lav rente i begyndelsen af låneperioden. Renten stiger trinvist frem mod aftalensudløb.Jo længere løbetid på swappen, jo større kursfølsomhed. Mens en 5-årig swapaftales værdiændres med knap 5 pct. af hovedstolen ved en renteændring på 1 pct.point, ændres værdienaf en 30-årig swapaftale med knap 20 pct. ved tilsvarende renteændring. For trappelån vilkursrisikoen være endnu større. Er der desuden aftalt afdragsfrihed på det bagvedliggende lån,vil det ligeledes forøge kursrisikoen.Til sammenligning er kursfølsomheden på et 30-årigt konverterbart lån med fast rente på 5pct. betydeligt mindre ved et rentefald. Hvis renten falder 1 pct.point, stiger kursen på rest-gælden således kun med 2,5 pct.Generelt må en renteswapaftale betegnes som et avanceret finansielt produkt, der kan værevanskeligt at gennemskue for den ”almindelige” låntager. En renteswapaftale gør finansierin-gen af andelsboliger endnu mere kompliceret og gør det dermed vanskeligere for almindeligeandelskøbere at gennemskue risikoen.

En renteswap har risikomærkningen rød og placeres dermed i gruppen af de mest risikobehæf-tede investeringsprodukter. Til sammenligning har de almindelige danske realkreditobligatio-ner, som anvendes til at funde realkreditlån (fastforrentede lån og rentetilpasningslån) risiko-mærkningen ”grøn”.Risikomærkningen sigter på at gøre det nemmere at gennemskue de mulige konsekvenser, derfølger af de forskellige investeringsprodukter. En andelsboligforening, der indgår en aftale omrenteswap, skal derfor oplyses om risikoen for tab ved indgåelsen af et sådan investeringspro-dukt.Til efteråret indfører Erhvervs- og Vækstministeriet en ny risikomærkning af boliglån, der meredirekte er målrettet almindelige forbrugere af blandt andet realkreditlån.Andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse, fastsættelse af andelsværdien samt indregningaf værdien af renteswapSælgeren af en andelsbolig skal udlevere et årsregnskab til køberen inden aftalens indgåelse.Når dette regnskab skal udarbejdes, skal reglerne i årsregnskabsloven1(ÅRL) følges.Efter ÅRL kan andelsboligforeningen ved regnskabsaflæggelsen vælge at værdiansætte ejen-dommen efter to principper: den oprindelige kostpris eller dagsværdien. Årsregnskabet skal gi-ve et retvisende billede af foreningens økonomi. Der skal derfor i henhold til årsregnskabsreg-lerne være særligt gode grunde til at ændre værdiansættelsesmetode. Der kan således somudgangspunkt ikke skiftes mellem kostpris og dagsværdi fra år til år.Andelsboligforeningens egenkapital – andelsværdien – opgøres som forskellen mellem for-eningens aktiver og passiver. I foreningens aktiver indgår først og fremmest ejendommensværdi. I opgørelsen heraf kan foreningen efter ABL fastsætte ejendommens værdi som én affølgende værdier:a) Anskaffelsesprisenb) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering)c) Den offentlige ejendomsvurderingEfter andelsboligloven2(ABL) er der ikke noget til hinder for at skifte fra ét værdiansættelses-princip til et andet på næstkommende generalforsamling.I foreningens passiver indgår foreningens prioritetsgæld. Har en forening indgået en renteswa-paftale, skal værdien af denne som udgangspunkt indgå på samme måde som foreningens pri-oritetsgæld.Hvis andelsboligforeningens ejendom værdiansættes eftervaluar- eller offentlig vurdering,skalrenteswappen medtages til markedsværdi. Værdiansætter andelsboligforeningen derimodejendommen tilanskaffelsesprisen,skal værdien af renteswapaftalenikkemedtages i bereg-ningen af andelsværdien.Ifølge ABL må værdien af en andel påoverdragelsestidspunktetikke overstige maksimalprisen.Hvis en forening har indgået en renteswapaftale, kan foreningens formue blive påvirket af ud-Lovbekendtgørelse nr. 323 af 11. april 2011 om årsregnskabsloven.Lovbekendgørelse nr. 1716 af 16. december 2010 om andelsboligforeninger og andre boligfællesska-ber.12

sving i renteswappens værdi imellem to generalforsamlingen. I givet fald kan den i forbindelsemed seneste generalforsamling opgjorte værdi være uanvendelig til opgørelse af andelensmaksimalpris. Når en andel skal overdrages, må det derfor konkret vurderes, om der er behovfor at foretage en ny beregning af maksimalprisen på baggrund af udsving i renteswappen.Andelsboliger og renteswapaftalerDet skønnes med en vis usikkerhed, at der er knyttet en renteswapaftale til omkring en fjerde-del af de realkreditlån, der er ydet til andelsboligforeninger. For de foreninger, der blev etable-ret i perioden 2005-2008, er andelen noget større. En del af disse foreninger har 30-årige swa-paftaler. Kun en relativt lille andel af foreningerne har trappelån.I nogle institutters renteswapaftaler er der tilføjet en klausul, som giver instituttet mulighedfor dels at stille krav om sikkerhed (hvis swappen har en betydelig negativ værdi) og dels atkunne opsige swapaftalen. Sådanne klausuler, der kan være stærkt risikable for låntager, hvisde eksekveres, synes dog at være under udfasning.Renteswapaftaler har som andre finansielle produkter både fordele og ulemper. På den eneside giver en aftale andelsboligforeningen mulighed for at opnå en fast ydelse, der er lavereend ydelsen på et traditionelt konverterbart lån med samme løbetid. Det har den fordel, at detgiver en fast og forudsigelig boligafgift for den enkelte andelshaver.På den anden side er en renteswapaftale inkonverterbar og dermed behæftet med en betyde-lig kursfølsomhed ved renteændringer. Ved at indgå en swapaftale har andelsboligforeningenmed andre ord ”swappet” renterisiko med formuerisiko.En andelsboligforening kan i princippet være udsat for mindst to former for formuerisici. For-eningens formue påvirkes altid af udviklingen i ejendomsværdien. I foreninger, hvor en ren-teswap skal medregnes i værdiansættelsen af foreningens formue, påvirkes formuen – ogdermed andelsværdien – endvidere direkte af udviklingen i renten.Forud for finanskrisen var der formentlig nogle andelsboligforeninger med renteswap, der har”troet”, at de kunne opnå en dobbelt gevinst i form af stigende ejendomspriser og faldenderestgæld (på grund af en positiv værdi af renteswappen). I praksis er det dog endt med, at dis-se foreninger er blevet ramt dobbelt så hårdt i form af faldende ejendomspriser og stigenderestgæld (på grund af en negativ værdi af renteswappen).Hvis swappen skal medregnes i opgørelsen af foreningens nettoformue, vil swappen også havebetydning for den maksimale pris en andelshaver må tage for sin andel. Renteswappens rente-følsomhed kan påvirke maksimalprisen i løbet af året – og dermed gøre det mere usikkert forden enkelte andelshaver, hvilken pris en andel kan sælges til. I værste fald kan en swap med enbetydelig negativ værdi medføre, at den enkelte andelshaver kun kan sælge sin andel med etbetydeligt tab.Videre kan en renteswap med en betydelig negativ værdi muligvis gøre det dyrere at optagenye lån til f.eks. et presserende renoveringsprojekt og dermed have negative konsekvenser forden enkeltes boligafgift.For den veldrevne andelsboligforening synes renteswapaftaler ikke nødvendigvis at udgørenoget problem. Det er langt fra alle foreninger med renteswaps, der har problemer. Og det erheller ikke alle de nødlidende andelsboligforeninger, der har renteswaps. Renteswappen synessåledes ikke generelt at være årsagen til, at visse foreninger i dag har økonomiske problemer.

Men renteswaps kan bidrage til, at de økonomiske problemer bliver vanskeligere at komme udaf.Der ses således ikke generelt at være behov for en regulering, der helt fjerner mulighedernefor at anvende renteswaps eller lignende finansielle instrumenter i finansiering af andelsbolig-foreninger. Det betyder ikke, at det ikke kunne være hensigtsmæssigt at gennemføre initiati-ver, der kan begrænse de kursrisici, foreningerne udsættes for, når de indgår en renteswap. Igivet fald skal det nøje overvejes, hvordan utilsigtede påvirkninger af andelsboligmarkedet,herunder indlåsningseffekter for de nuværende andelshavere i foreninger med renteswaps,kan undgås.Samtidig er det klart, at der er et betydeligt behov for vejledning (og rådgivning) om anvendel-sen af renteswaps og lignende finansielle produkter. Der er overordnet set behov for at styrkegennemsigtighed og rådgivning på andelsboligmarkedet, således at andelsboligforeningen er ibesiddelse af det bedst mulige grundlag, når de træffer beslutning om foreningens finansie-ring, og at både købere og sælgere er i besiddelse af det bedst mulige grundlag, når de handleren andelsbolig.

3. Baggrund3.1. IndledningDette kapitel indeholder i afsnit 3.2 en beskrivelse af den private andelsboligforening. I afsnit3.3 gives et overblik over andelsboligsektoren i tal.I afsnit 3.4 og 3.5 beskrives andelsboligforeningens og andelshavernes låneoptagelse og hæf-telse.Reglerne om den professionelle rådgivers og foreningens ansvar for andelsboligforeningens lå-neoptagelse, herunder indgåelse og indregning af renteswapaftaler, behandles ikke nærmere idenne rapport. En professionel rådgiver, der har påtaget sig at rådgive foreningen om finan-sielle forhold, herunder indgåelse af en renteswapaftale, skal sørge for at have tilstrækkeligindsigt til at kunne rådgive foreningen om de risici, der er forbundet med at indgå en swapafta-le. Andelsboligforeningen og bestyrelsen kan ligeledes ifalde ansvar, hvis de ikke sørger for, atværdiansættelsen af andelen er korrekt.

En privat andelsboligforening er en forening af beboere, der i fællesskab køber, ejer og driverden ejendom, de bor i.Ved køb af en andel i en privat andelsboligforening bliver man medlem af foreningen og sam-tidig medejer af andelsboligforeningens ejendom. Den enkelte andelshaver ejer en del af for-eningen, og har brugsret til en konkret andelsbolig i foreningen.Brugsretten til andelsboligen betyder, at andelshaveren har et større spillerum ved for eksem-pel ændringer af boligens indretning, end det er tilfældet i en lejebolig. Eventuelle ændringerskal dog godkendes af foreningens bestyrelse, men kan så medregnes ved opgørelsen af vær-dien ved salg.Private andelsboligforeninger med 3 eller flere beboelseslejligheder er omfattet af ABL. Lovenindeholder bl.a. en række ufravigelige bestemmelser om stiftelse, overdragelse og prisfastsæt-telse af andele.Retsstillingen i den enkelte andelsboligforening beror i øvrigt på foreningens vedtægter3, derbl.a. fastsætter bestemmelser om indskud og hæftelse, boligafgift, bestyrelse og generalfor-samling.Den enkelte andelshavers ”husleje” er sammensat af to komponenter: den månedlige boligaf-gift til foreningen (der dækker ydelser på foreningens lån og de løbende driftsudgifter) og an-delshaverens egen ydelsesbetaling på et eventuelt optaget banklån til køb af andelsboligen.

Degamle andelsboligforeningerer opført som andelsboliger før 1981. Det drejer sig om ca.125 foreninger med i alt ca. 11.000 boliger. Langt de fleste er opført i 1920’erne og 1930’erne.Fra 1955 og frem til 1980 er der ikke opført andelsboliger som nybyggeri.Detraditionelle andelsboligforeningerer opstået ved, at lejerne i en privat eller offentligt ejetudlejningsejendom har dannet en andelsboligforening, der har købt ejendommen på andelsba-sis. 80 pct. af de traditionelle andelsboliger ligger i Københavns og Frederiksberg kommuner.Hovedstadsregionen i øvrigt tegner sig for 13 pct. Knap 99 pct. af de traditionelle andelsboligerligger i etageejendomme.I 1975 fik lejerne ret til at kræve en tilbudspligt tinglyst på deres udlejningsejendom, således atudlejeren ikke kunne overdrage ejendommen uden først at have tilbudt lejerne at overtageejendommen på andelsbasis. I 1980 blev reglerne ændret, således at udlejeren altid skal tilby-de lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, inden den overdrages til anden side. Reg-lerne gælder for rene beboelsesejendomme med mindst 6 boliger og for andre ejendommemed mindst 13 boliger og har gjort det nemmere for lejerne at overtage deres ejendom på an-delsbasis.Fra 1980 til 2004 kunne der opføresandelsboliger med offentlig støtte.Boligerne er jævnt for-delt på kommuner. Der er således støttede andelsboliger i alle kommuner bortset fra Gentofteog Læsø.I 2000 blev der mulighed for at opføre ”ustøttede” andelsboliger med støtte i form af enkom-munal garantifor en del af belåningen. De garanterede andelsboliger er især opført i perioden2001-2005. Der er opført garanterede andelsboliger i 66 kommuner.Stort set alle dehelt ustøttede andelsboligerer opført i 2000 og senere. Der er opført heltustøttede andelsboliger i alle kommuner bortset fra 6 kommuner i hovedstadsregionen og 3små ø-kommuner. Aalborg Kommune topper med godt 100 foreninger med i alt ca. 1.860 boli-ger.Fra 2003 til 2005 blev en del traditionelle andelsboligforeninger opløst og foreningernes ejen-domme solgt. I en del tilfælde blev ejendommene efter kort tidvideresolgt til en ny andelsbo-ligforening.Stort set alle videresalgene til en ny andelsboligforening fandt sted i Århus og Kø-benhavns kommuner. Formålet med at opløse en andelsboligforening for kort tid efter at op-rette en ny andelsboligforening i samme ejendom, har i nogle tilfælde været at opnå en ny hø-jere anskaffelsessum, der kunne danne grundlag for beregning af maksimalprisen. Siden 2005har en andelsboligforening ikke lovligt kunne erhverve en ejendom, der inden for de seneste 5år har været ejet af en andelsboligforening.11

En andelsboligforening kan maksimalt låne 80 pct. af ejendommens markedsværdi i et kredit-institut. Resten finansieres ved et indskud fra andelshaverne.Kreditinstitutterne tilbyder sasamme type lån til andelsboligforeninger, som de lån der anvendeslån,ved finansiering af ejerboliger. Men andelsboligforeninger tilbydes også lån, som i højere gradjerboliger.er rettet mod erhvervskunder, f.eks. de nedenfor nævnte CIBORkunder,CIBOR-lån4og renteswapaftaler.Almindelige lånetyper er fast forrentede lån og rentetilpasningslånrentetilpasningslån:Fastforrentede lån.Disse lån har en fast rente og fast ydelse gennem hele lånets løbetid Låne-løbetid.ne er konverterbare.Rentetilpasningslån(eller et variabelt forrent lån). Disse lån får med jævne mellemrum tiforrentettil-passet sin rente. Dermed ændrer terminsydelsen sig over tid afhængigt af markedsrenten. PPe-rioden mellem de enkelte rentetilpasninger kan variere mellem 1 10 år. Er der tale om et C1-10CI-BOR-lån kan perioden være korlånkortere, typisk mellem 3 og 12 måneder.Kreditinstitutterne kan tilbydeafdragsfrihed– typisk maksimalt op til 10 år – i forbindelse medreditinstitutternebåde fastforrentede lån og rentetilpasningslån.I tilknytning til et variabelt forrentet realkreditlån kan andelsboligforeningen indgå en finansielreningenaftale, herunder en renteswapaftale med et pengeinstitut. Renteswapaftalen er inkonverteinkonverter-bar og indebærer, at realkreditlånets variable rente byttes med en fast rente, jf. kapitel 4.4

Den enkelte andelshavers hæftelse for foreningens lån afhænger af vedtægterne i den enkelteforening. Anvender foreningen normalvedtægten, er udgangspunktet en begrænset hæftelse,jf. boks 3.1.Boks 3.1. Andelshavernes hæftelseAndelsboligloven§ 5. Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk.2.Stk. 2. For de lån i realkredit- eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efterstiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller hånd-pant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rataefter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom.Stk. 3. En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2,indtil en ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

De enkelte andelshavere har siden 1. februar 2005 kunnet optage lån med pant i deres andel.Da andelshaveren ikke ejer sin andelslejlighed, men blot har brugsret til denne, ydes der ikkerealkreditlån til den enkelte andelshaver. Realkreditlån kan kun optages med pant i fast ejen-dom.Selvom panthaver får pant i andelshaverens andel i foreningen (og ikke den konkrete andels-bolig), har panthaver ikke nogen indflydelse på ejendommens drift eller på f.eks. foreningensbeslutninger om, hvilket værdiansættelsesprincip, der skal anvendes. Det er ikke muligt forpanthaver at gøre lånet betinget af en sådan indflydelse.Foreningen kan beslutte at begrænse andelshavernes pantsætning til 80 pct. af pantets værdi,men foreningen kan derudover ikke opstille regler for pantsætningen - hverken i forhold til lå-neformål eller lånebeløb.Der kan frit foretages udlæg i andelsboliger, og kreditorer kan således gøre udlæg hos de en-kelte andelshavere, hvis de ikke betaler deres gæld. Det betyder, at andelsboligen kan tvangs-sælges, hvis gælden ikke betales.Reglerne gælder uanset, hvad der måtte stå i foreningens vedtægter om forbud mod pantsæt-ning og forbud mod kreditorforfølgning.Reglerne betyder ikke noget for foreningens økonomi som sådan, idet foreningen ikke hæfterfor andelshavernes gæld, og såfremt det viser sig, at en andelsbolig er overbelånt, får kreditorkun det provenu, der måtte komme ud af tvangssalget.

4.2. RenteswapaftalerEn renteswap er en finansiel aftale mellem to parter om at bytte rentebetalinger i en afgræafgræn-set periode, f.eks. 10 år. Typisk udveksles faste rentebetalinger med variable rentebetalinger.rentebetalingerEn renteswapaftale indgås med et pengeinstitut.Renteswapaftalen giver andelsboligforeningen mulighed for at opnå en fast ydelse, der liggerunder ydelsen på et fastforrentet konverterbart realkreditlån med samme løbeløbetid. Den 10-årige swaprente var i marts 2012 på ca. 2,35 pct. p.a. Andelsboligforeningen kan dermed bibbibe-holde en fast ydelse og en fast og forudsigelig boligafgift for den enkelte andelshaver. Ulem-pen er, at foreningen giver afkald på sin konverteringsret, hvilket – som det vil fremgå af afsnit4.3 – øger kursrisikoen betragteligt ved rentefald.Figur 4.1 illustrerer princippet i en renteswapaftale. Hvis f.eks. part A (andelsboligforeningen)har optaget et variabelt forrentet lån, men ønsker at betale faste renter, og part B (banken)thar optaget et fastforrentet lån, men ønsker at betale variabel rente, kan de to parter medfordel bytte rentestrømme. Part A s betaling af variable renter på hans lån kan dækA’sdækkes af debetalinger, han får af part B, og vice versa.Figur 4.1. Renteswap

Normalt fastsættes den faste rente i swapaftalen således, at nutidsværdien af den faste beta-lingsprofil svarer til værdien af den forventede variable betalingsprofil på indgåelsestidspunk-tet. Dette indebærer, at værdien af en swap på indgåelsestidspunktet er nul. Fastsættelsen afswaprenten bygger således på parternes forventning til renteudviklingen i aftalens løbetid.I princippet vil parterne i en renteswapaftale derfor med udgangspunkt i den nuværende ren-testruktur og de markedsforventninger til den fremtidige rente, der er indbygget heri, forsøgeat finde frem til swaprenten. Typisk vil pengeinstituttet give andelsboligforeningen et tilbudom en fast swaprente, som foreningen kan acceptere eller lade være.I boks 4.1 er illustreret en teknik, der kan anvendes til at fastsætte swaprenten.Når et pengeinstitut indgår en swapaftale med en andelsboligforening, vil pengeinstituttet ty-pisk på samme tid gå på markedet for renteswaps og indgå en tilsvarende swapaftale – blotmed modsat fortegn – for derved at afdække renterisikoen. Institutterne tager sig betalt via enrentemarginal, som blandt andet skal afdække risikoen for, at andelsboligforeningen mislig-holder swapaftalen.

Boks 4.1. Fastsættelse af renten i en renteswapDenne boks indeholder en illustration af en teknik til at fastsætte swaprenten. I en renteswap bliverhovedstolen ikke udvekslet. Hovedstolen er ”syntetisk” og bliver kun anvendt til at bestemme størrel-sen på betalingerne i de enkelte terminer. For at understrege, at hovedstolen er syntetisk, bliver vær-dien af hovedstolen i en renteswap ofte betegnet som den notionelle værdi i stedet for den nominelleværdi.For at få et udtryk for rentestrukturen vil begge parter i en renteswap typisk forsøge at estimere enrentekurve/rentestruktur. Udgangspunktet for estimationen er nulkuponrenter på nulkuponobligatio-ner. Ennulkuponobligationer en obligation, som kun har én betaling – nemlig hovedstolen – der for-falder ved udløb. Prisen på obligationen bestemmer det effektive afkast til udløb på nulkuponobliga-tionen. Dette effektive afkast svarer tilnulkuponrentenpå nulkuponobligationen.På det danske obligationsmarked handles der kun få nulkuponobligationer og alle disse har en løbetidpå under 1 år. Dermed siger priserne på disse obligationer kun noget om renten i den ”korte ende” afrentestrukturen. For at få information om resten af rentestrukturen dannes syntetiske nulkuponobli-gationer på baggrund af kuponrenter og kurser på handlede kuponobligationer ved hjælp af en meto-de kaldet bootstrapping (se f.eks. Hull (2009), ”Options, futures and other derivatives” (seventh editi-on), Pearson Prentice Hall).I figuren nedenfor er den estimerede rentestruktur for realkreditobligationer medio januar 2012 vist.Forwardrentestrukturen,som er direkte afledt af nulkuponrentestrukturen, er desuden angivet. Enforwardrente er en rente på en i dag indgået aftale om et lån mellem to fremtidige tidspunkter medden egenskab, at nutidsværdien af denne aftale er nul.Den estimerede rentestruktur for inkonverterbare realkreditlån (nulkuponrentestrukturen og den et-årige forwardrentestruktur), 17. januar 20125,0%4,5%4,0%3,5%3,0%2,5%2,0%1,5%1,0%0,5%0,0%1357911131517192123252729ÅrNulkuponrenteForwardrente

Når aftalen om renteswappen er indgået, vil ændringer i forventningerne til rentestrukturenmedføre ændringer i swapaftalens værdi. I udgangspunktet er værdien som nævnt nul, menefterfølgende ændringer i rentestrukturen vil gøre værdien af den faste swaprente enten posi-tiv eller negativ. For andelsboligforeningen kan værdien af den faste swaprente beregnes somforskellenmellem nutidsværdien af den variabelt forrentede betalingsprofil for pengeinstitut-tet og nutidsværdien af andelsboligforeningens fastforrentede betalingsprofil, jf. boks 4.1.Hvis renterne stiger, vil fordelen ved at have aftalt en lavere, fast swaprente stige. Dermedøges værdien af swapaftalen. Omvendt vil faldende renter få værdien af den fastforrentendebetalingsprofil – og dermed værdien af andelsboligforeningens (i dette tilfælde relativt høje)faste swaprente – til at falde. Kursfølsomheden belyses nærmere i afsnit 4.3.En renteswap kan også udformes som et såkaldt trappelån. I stedet for en fast swaprente afta-les det, at låntager betaler en relativ lav rente i begyndelsen af aftalens forløb, og at rentenherefter stiger trinvis frem mod aftalens udløb. Figur 4.2 illustrerer en fast swaprente og sam-menholder denne med en rentetrappe. Den trinvise stigning i rentebetalingerne fastsættes19

4.3. Renteswapaftalers betydning for restgældens kursfølsomhedI det følgende undersøges renteswapaftalens kursfølsomhed ved renteændringer og ved for-skellige løbetider.I eksemplet i tabel 4.1 forudsættes det, at et afdragsfrit rentetilpasningslån med 1-årig rente-tilpasning kombineres med swapaftaler med varierende (rest)løbetid. Dermed byttes den vari-able rentebetaling på rentetilpasningslånet med en fast swaprente i swappens løbetid. Nårrenten på rentetilpasningslånet tilpasses årligt, vil kursen på rentetilpasningslånet typisk liggetæt på 100 i hele lånets løbetid. Derfor vil ændringer i kursen på den samlede låneaftale (ren-tetilpasningslån + swapaftale) stort set alene kunne tilskrives ændringer i værdien af ren-teswappen.I tabel 4.1 er den beregnede swaprente for (rest)løbetider i 5-årsintervaller vist. Der er tagetudgangspunkt i rentestrukturen, som den så ud den 17. januar 2012. Swaprenten varierer fra1,65 pct. p.a. ved en løbetid på 5 år til 3,19 pct. p.a. ved en løbetid på 30 år.

Højre side af tabellen viser kursværdien af den samlede låneaftale (rentetilpasningslån med til-knyttet renteswapaftale), hvis swaprenten ændres med +/- 1 pct.point. Tabellen giver et bille-de af renteswappens kursfølsomhed. Den illustrerer, hvad det vil koste for låntager at indfrirestgælden på den samlede låneaftale, hvis swaprenten ændres med +/- 1 pct.point afhængigtaf, om swappen har en restløbetid på 5 år, 10 år osv.Antag at en andelsboligforening med et afdragsfrit rentetilpasningslån den 17. januar 2012indgår en 20-årig swapaftale med en fast rente på 3,2 pct. p.a. Hvis swaprenten dagen efterfalder 1 pct.point vil kursværdien på foreningens restgæld være på 115,1. Det svarer til et kurs-tab på godt 15 pct. for andelsboligforeningen og har den betydning, at foreningens restgæld erforøget med 15 pct. alene som følge af faldet i swapaftalens værdi. Foreningen skal betale115,1 pct. af restgælden, hvis den vil opsige lånet.Det ses, at ændringen i kursværdien på restgælden numerisk er den samme ved et rentefaldog en rentestigning. Formueeffekten for swapparten med fast rente er naturligvis modsat, idetden er positiv ved en rentestigning og negativ ved et rentefald.Hvis der i stedet for den faste swaprente er aftalt en såkaldt rentetrappe – dvs. hvor rentebe-talingerne trinvist stiger frem mod aftalens udløb – vil kursrisikoen være endnu større. Rente-trappen skyder rentebetalingerne længere ud i fremtiden, hvilket vil øge kursfølsomheden pårestgælden. Er der aftalt afdragsfrihed på det bagvedliggende lån, vil det forøge kursrisikoen iforhold til et lån med afdrag..Det fremgår af tabel 4.1, at kursrisikoen stiger i takt med, at løbetiden øges. Mens restgældenved en 5-årig swapaftale ændres med knap 5 pct. ved en renteændring på 1 pct.point, ændresrestgælden ved en 30-årig swapaftale med knap 20 pct. ved tilsvarende renteændring.Til sammenligning er kursfølsomheden på et 30-årigt konverterbart lån på 5 pct. betydeligtmindre ved et rentefald. Hvis renten falder 1 pct.point, falder kursen således kun med 2,5 pct.Renteswapaftalen har således en væsentlig større kursfølsomhed ved renteændringer end etklassisk fastforrentet realkreditlån. Det skyldes, at renteswapaftalerne er inkonverterbare.21

Et traditionelt konverterbart realkreditlån kan altid indfries til kurs 100 (pari). Et almindeligtfastforrentet realkreditlån kan således konverteres, hvis renten udvikler sig på en måde, hvordet er mere fordelagtigt at optage en anden type lån. Dermed opnås en væsentlig lavere kurs-risiko på lånet ved et rentefald.Indfrielse til kurs 100 lader sig ikke gøre, hvis der er knyttet en renteswapaftale til belåningen,da swappen er inkonverterbar. Med swapaftalens ombytning af en variabel for en fast rente,sætter et rentefald sig derfor igennem som en højere kurs på restgælden. Dermed bliver detdyrere for låntager at indfri restgælden, og låntager bliver udsat for en markant større kursrisi-ko ved et rentefald.For god ordens skyld skal det understreges, at også retten til konvertering har en pris. Ved ettraditionelt realkreditlån betaler låntager således en konverteringspræmie for at få ret til atindfri obligationerne til kurs pari. Renten på et traditionelt, konverterbart 30-årigt fastforrentetlån ligger således typisk omkring 0,5 pct.point over renten for en 30-årig renteswap.Den swaprente, der kan opnås med en renteswap for en given periode, vil stort set svare til derenter, der kan opnås med et rentetilpasningslån med samme længde. F.eks. vil swaprenten påen 10-årig swap stort set svare til renten på et rentetilpasningslån med en 10-årig rentebin-dingsperiode (RTL-10). Rentetilpasningslånene er også inkonverterbare og er behæftet med entilsvarende kursrisiko.5

Renteswap er et investeringsprodukt og er dermed omfattet af reglerne om risikomærkning afinvesteringsprodukter.I medfør af lov om finansiel virksomhed er det i bekendtgørelse 345 af 15. april 2011 om risi-komærkning af investeringsprodukter fastsat, at investeringsrådgivere og finansielle virksom-heder, der formidler køb af investeringsprodukter til detailkunder, skal oplyse om risikomærk-ning af de investeringsprodukter, som de formidler eller yder investeringsrådgivning om. Reg-lerne trådte i kraft den 1. juli 2011 og gælder kun for handler indgået herefter.Risikomærkningen består i, at de enkelte investeringsprodukter bliver placeret i forskellige ka-tegorier (grøn, gul eller rød), afhængigt af den risiko, der er forbundet med produktet for eninvestor, jf. boks 4.2.

Boks 4.2. Risikomærkning af investeringsprodukterEt investeringsprodukt er i kategoriengrøn,hvis risikoen for at tabe hele det investerede beløb måbetragtes som meget lille og produkttypen ikke er vanskelig at gennemskue. Det gælder f.eks. danskestatsobligationer, skatkammerbeviser, eurolandes statsobligationer samt danske realkreditobligatio-ner.Et investeringsprodukt er i kategoriengul,hvis der er risiko for, at det investerede beløb kan tabeshelt eller delvist og produkttypen ikke er vanskelig at gennemskue. F.eks. øvrige landes statsobligati-oner og realkreditobligationer, aktier og erhvervsobligationer, der handles på et reguleret marked,garantbeviser og andelsbeviser.Endelig er et investeringsprodukt i kategorienrød,hvis der er risiko for at tabe mere end det investe-rede beløb, eller hvis produkttypen er vanskelig at gennemskue. F.eks. pantebreve, aktier og er-hvervsobligationer der handles på uregulerede markeder, anparter i eksempelvis skibe og ejendoms-projekter, renteswaps, valutaswaps, råvareswaps, Credit Default Swap (CDS’er), fremtidige renteafta-ler (FRA’er).

Det fremgår af bekendtgørelsen, at en aftale om renteswap hører til i kategorien ”rød”. Detbetyder, at renteswaps er placeret i gruppen med de mest risikobetonede investeringer, hvorder er risiko for at tabemereend det investerede beløb. Desuden fremgår det, at danske real-kreditobligationer – som anvendes til at funde f.eks. rentetilpasningslån – er kategoriseret som”grøn”.Risikomærkningen sigter på at gøre det nemmere at gennemskue de mulige konsekvenser derfølger af de forskellige investeringsprodukter. En andelsboligforening, der indgår en aftale omrenteswap, skal derfor oplyses om risikoen for tab ved anvendelse af et sådan investeringspro-dukt.Til efteråret indfører Erhvervs- og Vækstministeriet en ny risikomærkning af boliglån, der meredirekte er målrettet almindelige forbrugere af blandt andet realkreditlån.

4.5. SammenfatningEn renteswap er en finansiel aftale mellem to parter – her en andelsboligforening og et penge-institut – om at bytte rentebetalinger i en afgrænset periode, f.eks. 10 år. Typisk bytter an-delsboligforeningen variable rentebetalinger ud med faste rentebetalinger.Normalt fastsættes den faste rente i swapaftalen således, at nutidsværdien af den faste beta-lingsprofil svarer til nutidsværdien af den forventede variable betalingsprofil på indgåelsestids-punktet. Dette indebærer, at værdien af en swap på indgåelsestidspunktet er nul.Når aftalen om renteswappen er indgået, og rentestrukturen derefter ændres, vil værdien afden faste swaprente blive enten positiv eller negativ. Stigende renter vil få værdien af den fa-ste swaprente til at blive positiv, hvormed kursværdien af andelsboligforeningens restgæld vilfalde. Omvendt vil faldende renter få værdien af swappen til at blive negativ, og dermed vilforeningens restgæld stige.Renteswappen kan udformes som et såkaldt trappelån, hvor låntager i stedet for en fast rente,betaler en lav rente i begyndelsen af låneperioden, og hvor renten trinvist stiger frem mod af-talens udløb.

Et traditionelt fastforrentet realkreditlån er konverterbart og kan således altid indfries til kurs100 (pari). Dermed beskyttes låntager mod store kurstab ved rentefald. Inkonverterbare lån ogandre finansielle produkter såsom en renteswap kan ikke indfries til pari. Denne type lån erderfor mere kursfølsomme og beskytter ikke låntager ved rentefald.Renteswappens værdi afhænger af restløbetid og renteudviklingen. Jo længere (rest)løbetid påswappen, des større kursfølsomhed. Mens en 5-årig swapaftales værdi ændres med knap 5pct. ved en renteændring på 1 pct.point, ændres værdien af en 30-årig swapaftale med knap20 pct. ved tilsvarende renteændring. For trappelån vil kursrisikoen være endnu større. Er deraftalt afdragsfrihed på det bagvedliggende lån, vil det forøge kursrisikoen i forhold til lån medafdrag.Til sammenligning er kursfølsomheden på et 30-årigt konverterbart lån på 5 pct. betydeligtmindre ved et rentefald. Hvis renten falder 1 pct.point, stiger kursen på restgælden såledeskun med 2,5 pct.En renteswap har risikomærkningen rød og placeres dermed i gruppen af de mest risikobehæf-tede investeringsprodukter. Risikomærkningen sigter på at gøre det nemmere at gennemskuede mulige konsekvenser, der følger af de forskellige investeringsprodukter. En andelsboligfor-ening, der indgår en aftale om renteswap, skal derfor oplyses om risikoen for tab ved anven-delse af et sådan investeringsprodukt.

5. Andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse og fastsættelse afandelsværdien5.1. IndledningDet er som udgangspunkt ikke et krav efter ÅRL, at andelsboligforeninger skal aflægge årsregn-skab.Det følger dog af ABL § 6, stk. 1, at sælgeren af en andelsbolig skal udlevere et årsregnskab tilkøberen inden aftalens indgåelse. Når dette regnskab skal udarbejdes, skal reglerne i ÅRL føl-ges.I regnskabet skal foreningen redegøre for sine indtægter, omkostninger og drift. Årsregnskabetbestår af en resultatopgørelse, en balance og eventuelle noter.Årsregnskabet har to funktioner:1. At vise, hvordan foreningens penge er blevet brugt i årets løb (resultatopgørelse)2. At vise, hvordan foreningens økonomi har det (status)ABL indeholder bestemmelser, der har betydning i forbindelse med overdragelse af andelen.Det drejer sig om bestemmelserne i lovens § 5, stk. 1-10, der handler om formueopgørelsen iandelsboligforeningen med henblik på beregning af andelsværdien, herunder maksimalprisreg-len og værdifastsættelsesprincipperne.Det fremgår af ABL § 6, stk. 5, at bestyrelsen som en note til årsregnskabet skal oplyse ande-lens værdi beregnet i overensstemmelse med ABL § 5.I afsnit 5.2 beskrives reglerne om andelsboligforeningens regnskabsaflæggelse efter ÅRL, her-under indregningen af renteswapaftaler. I afsnit 5.3 beskrives reglerne om andelsboligforenin-gens fastsættelse af andelsværdien efter ABL. I afsnit 5.4 behandles spørgsmålet om værdienaf renteswapaftalen skal indregnes i andelsværdien efter ABL og i afsnit 5.5 hvorvidt andels-værdien skal reguleres ved salg af andele mellem to generalforsamlinger.

Boks 5.1. RegnskabsklasserÅrsregnskabsloven består af 4 regnskabsklasser. Reglerne for regnskabsklasse A, B og C fremgåralene af årsregnskabsloven.Det er altid tilladt at aflægge et bedre og mere informativt årsregnskab. Derfor kan virksomheder iklasse A frit tilvælge regler fra regnskabsklasse B og C. Tilsvarende kan virksomheder i klasse B til-vælge regler fra klasse C, da sådanne tilvalg formodes at give et mere retvisende billede.Det er ikke tilladt at ændre regnskabspraksis til et mindre godt årsregnskab. Hvis virksomheden éngang har tilvalgt regler fra en højere regnskabsklasse, kan de derfor som udgangspunkt ikke fravæl-ges igen.Regnskabsklasse AKlasse A omfatter virksomheder med person-ligt ansvar:- Enkeltmandsvirksomheder- Interessentselskaber- KommanditselskaberKlasse betingelser:Balancesum: 0-7 mio.Nettoomsætning: 0-12 mio.Antal ansatte: 0-10Regnskabsklasse BKlasse B omfatter følgende virksomheder:- Små virksomheder

En andelsboligforening skal efterleve de helt grundlæggende krav til regnskabsaflæggelsen. Forlangt de fleste foreninger betyder det, at de skal følge kravene i regnskabsklasse A. Nogle an-delsboligforeninger har erhvervslejemål. I disse tilfælde vil andelsboligforeningen som ud-gangspunkt være omfattet af lov om visse erhvervsdrivende virksomheder og skal dermed ef-terleve kravene i regnskabsklasse B.Efter ÅRL kan andelsboligforeningen vælge at værdiansætte ejendommen til den oprindeligekostpriseller tildagsværdi.Af vejledningen fremgår det bl.a., at hvis ejendommens værdiansættes tilkostprisen6, vil regn-skaberne skulle følge reglerne i regnskabsklasse A. I disse tilfælde vil markedsværdien af enswapaftale kun skulle indregnes, såfremt det er nødvendigt for at give et retvisende billede afforeningens økonomiske forhold.Hvis en forening vælger muligheden for at optage ejendommen tildagsværdi7, som er en regn-skabsklasse B-bestemmelse, skal foreningen også indregne de øvrige bestemmelser fra klasseB, der vedrører ejendommen og finansieringen heraf. Det betyder, at eventuelle renteswapaf-taler skal indregnes til dagsværdi, hvilket skyldes, at såvel værdien af ejendommen som af ren-teswapaftalen påvirkes af udviklingen i renteniveauet.Da årsregnskabet skal give et retvisende billede af foreningens økonomi, skal der – hvis regler-ne i ÅRL lægges til grund – være særligt gode grunde til at ændre værdiansættelsesmetode.Der kan således som udgangspunkt ikke skiftes mellem kostpris og dagsværdi fra år til år.Kostprisen er det beløb, der oprindeligt er betalt, med tillæg af evt. betaling for tilbygninger og forbed-ringer af ejendommen.7Dagsværdien er et udtryk for prisen i handel og vandel mellem uafhængige parter.6

Ifølge ABL § 6, stk. 5, skal andelsværdien8, beregnet efter ABL § 5, oplyses som en note til års-regnskabet.ABL § 5, stk. 1, fastsætter, hvad maksimalprisen må være ved overdragelse af en andel i en an-delsboligforening. Bestemmelsen fastsætter endvidere, hvorledes værdien af andelsboligfor-eningens formue skal opgøres.Udgangspunktet er, at formuen skal opgøres efter nettoformueprincippet, dvs. som forskellenmellem foreningens aktiver og passiver. Den enkelte andels pris fastsættes herefter til en vær-di svarende til en andel af andelsboligforeningens formue.ABL definerer ikke udtømmende, hvad der skal forstås som henholdsvis aktiver og passiver, ognævner alene foreningens ejendom samt værdien af forbedringer som et aktiv, og prioritets-gæld (tinglyst gæld i fast ejendom) i foreningens ejendom som et passiv. ABL § 5, stk. 2-10, re-gulerer, hvordan opgørelsen af foreningens aktiver og passiver skal ske.Efter ABL § 5 stk. 2, litra a – c, kan andelsboligforeningen fastsætte ejendommens værdi somén af følgende værdier:a) Anskaffelsesprisenb) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering)c) Den offentlige ejendomsvurderingOpgørelsen af foreningens prioritetsgæld afhænger af det valgte princip for fastsættelse afejendommens værdi.Hvis andelsboligforeningen har valgt at anvendeanskaffelsesprisen,jf. ABL § 5, stk. 2, litra a),skal de hertil hørende passiver – de indestående realkreditlån – opgøres som den samledepantebrevsgæld (det beløb, debitor uden konvertering skal indfri i form af afdrag over lånetsrestløbetid), jf. ABL § 5, stk. 4.Anvendes ejendommenskontante handelsværdiellerden offentlige ejendomsvurderingsomopgørelsesmetode, jf. ABL § 5, stk. 2, litra b) eller c), skal de indestående realkreditlån derimodansættes til kursværdien for obligationsrestgælden, jf. ABL § 5, stk. 4.Efter ABL er der ikke noget til hinder for at skifte fra ét værdiansættelsesprincip til et andet pånæstkommende generalforsamling.

dering er nødvendigt for at give et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver og pas-siver samt finansielle stilling i øvrigt.I henhold til styrelsens udtalelse skal en renteswapaftale som udgangspunkt opgøres på sam-me måde som foreningens prioritetsgæld og medtages til markedsværdi, når andelsboligfor-eningens ejendom værdiansættes eftervaluar- eller offentlig vurdering,jf. ABL § 5, stk. 2, litrab og c.Værdiansætter andelsboligforeningen derimod ejendommen tilanskaffelsesprisen,jf. ABL § 5,stk. 2, litra a, skal værdien af renteswapaftalenikkemedtages i beregningen af andelsværdien.Vestre Landsret har den 14. december 2011 taget stilling til spørgsmålet om indregning af ren-teswappen i andelsværdien, jf. boks 5.2.Boks 5.2. Vestre Landsrets dom af 14. december 2011.Den konkrete sag vedrørte et tilbagebetalingskrav fra en køber, der den 9. marts 2010 købte en andels-bolig for 571.000 kr.Prisen var fastsat i henhold til en generalforsamlingsbeslutning i april 2009. Foreningen optog i 2008 etrealkreditlån med tilknyttet renteswapaftale, og værdien af renteswappen var ikke indregnet i 2008-regnskabet. Der var endvidere anvendt valuarvurdering til opgørelse af ejendomsværdien.Den 25. januar 2010 blev der udarbejdet ny valuarvurdering, der var 1.950.000 kr. lavere end den valu-arvurdering, der blev anvendt til fastsættelse af andelsværdien på generalforsamlingen i april 2009.Andelsværdien blev på en ny generalforsamling den 6. maj 2010 nedskrevet til 154.000 kr., da forenin-gen valgte at gå over til at opgøre ejendomsværdien til anskaffelsesprisen.Vestre Landsret anfører, at det er ubestridt, at der blev udarbejdet en senere (lavere) valuarvurderingefter generalforsamlingen i april 2009. Retten lægger endvidere til grund, at renteswapaftalen i 2009-regnskabet var opgjort til en negativ værdi på 1.095.000 kr.Herefter anfører retten, at maksimalprisen skal opgøres på handelstidspunktet. Retten anfører endvide-re, at det er sædvanligt, at andelsværdien fastsættes på årlige generalforsamlinger, således at den ergældende til næste generalforsamling, og at foreningen efter retspraksis har en pligt til at regulere mak-simalprisen, hvis der opstår væsentlige udsving i egenkapitalen mellem to generalforsamlinger.På den baggrund finder Vestre Landsret, at der ved fastsættelse af andelsværdien på handelstidspunktetskulle have været taget højde for faldet i den kontante handelsværdi. Efter en konkret vurdering af om-stændighederne ved indgåelse af renteswapaftalen finder retten, at den er en så integreret del af priori-tetslåneforholdet, at den skulle have været indregnet ved opgørelsen af maksimalprisen, jf. ABL § 5, stk.4.Dommen er anket til Højesteret.

Som nævnt ovenfor i afsnit 5.3 beregnes andelsværdien på statusdagen i forbindelse med ud-arbejdelsen af årsregnskabet og fremgår af en note til årsregnskabet.Ifølge ABL § 5 må værdien af en andel påoverdragelsestidspunktetikke overstige maksimalpri-sen. Hvis foreningen har anvendt finansielle produkter med stor følsomhed overfor f.eks. ren-teudviklingen, kan foreningens formue blive påvirket så kraftigt, at den seneste generalforsam-lingsopgørelse af foreningens formue ikke giver et reelt billede. Den senest fastsatte andels-værdi kan i så fald være i strid med maksimalprisreglen, hvis der ikke foretages en ny bereg-ning af maksimalprisen.Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis foreningen har en renteswap (eller et andet form for in-konverterbart lån såsom RTL-10), og renten falder. Her vil kursværdien af foreningens restgældstige, hvormed formuen falder.Andelsboligforeningen bør således ved hvert enkelt salg foretage en konkret vurdering af, omforeningen er forpligtet til at indregne værdien af en renteswapaftale i andelsværdien.Såfremt en forening, efter udarbejdelsen af årsregnskabet og efter en konkret vurdering afforeningens økonomiske forhold, anser det for nødvendigt at beregne en ny maksimalpris iforbindelse med salg af andele mellem to generalforsamlinger, skal der foretages en ny bereg-ning af foreningens formue. Foreningen kan i dette tilfælde vælge alene at foretage en regule-ring af den eller de poster i regnskabet, som foreningen anser for nødvendige for, at forenin-gen overholder maksimalprisreglen.

5.6. SammenfatningDet er som udgangspunkt ikke et krav efter ÅRL, at andelsboligforeninger skal aflægge årsregn-skab.Det følger dog af ABL § 6, stk. 1, at sælgeren af en andelsbolig skal udlevere et årsregnskab tilkøberen inden aftalens indgåelse. Når dette regnskab skal udarbejdes, skal reglerne i ÅRL føl-ges.Efter ÅRL kan andelsboligforeningen ved regnskabsaflæggelsen vælge at værdiansætteejen-dommen efter to principper: den oprindelige kostpris eller dagsværdien.Årsregnskabet skal give et retvisende billede af foreningens økonomi. Der skal derfor i henholdtil årsregnskabsreglerne være særligt gode grunde til at ændre værdiansættelsesmetode. Derkan således som udgangspunkt ikke skiftes mellem kostpris og dagsværdi fra år til år.Efter ABL kan andelsboligforeningen fastsætte ejendommens værdi som én af følgende værdi-er:d) Anskaffelsesprisene) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering)f)Den offentlige ejendomsvurdering

Værdiansætter andelsboligforeningen derimod ejendommen tilanskaffelsesprisen,jf. ABL § 5,stk. 2, litra a, skal værdien af renteswapaftalenikkemedtages i beregningen af andelsværdien.Efter ABL er der ikke noget til hinder for at skifte fra ét værdiansættelsesprincip til et andet pånæstkommende generalforsamling.Ifølge ABL § 5 må værdien af en andel påoverdragelsestidspunktetikke overstige maksimal-prisen. Hvis en forening har indgået en renteswap-aftale, kan foreningens formue blive påvir-ket af udsving i renteswappens værdi imellem to generalforsamlingen. I givet fald kan den iforbindelse med seneste generalforsamling opgjorte værdi være uanvendelig i forbindelsemed opgørelse af andelens maksimalpris. I forbindelse med overdragelse af en andel kan derderfor være behov for at foretage en ny beregning af maksimalprisen på baggrund af udsving irenteswappen.

6. Omfanget af renteswapaftaler i andelsboligforeningerI dette kapitel belyses omfanget af renteswapaftaler i forbindelse med realkreditbelåning afandelsboligforeningers ejendom. Grundlaget er dels oplysninger fra de største realkreditinsti-tutter (Nykredit, RD, Nordea Kredit og BRFkredit), der typisk formidler renteswapaftalerne, ogdels oplysninger fra rapporten ”Økonomisk Analyse. De 100 største foreninger i Hovedstads-området” (Andelsbasen.dk, november 2011).9Det anslås, at der er tilknyttet en swapaftale til ca. en fjerdedel af de realkreditlån, der er ydettil andelsboligforeninger. Andelen er noget større for foreninger, der blev etableret i perioden2005-2008. En del af andelsboligforeningerne har 30-årige swapaftaler og en relativt lille andelhar trappelån.Andelen af lån med tilknyttede swapaftaler varierer betydeligt mellem kreditinstitutterne: framellem 1/3 og halvdelen af alle indgåede låneaftaler til næsten ingen. De underliggende varia-belt forrentede lån er typisk CIBOR-lån med rentetilpasning, f.eks. hvert halve år.Også med hensyn til de indgåede swapaftalers løbetid er der stor forskel: et enkelt af de ad-spurgte institutter har en relativt stor andel af tilknyttede 30-årige swapaftaler, herunder aftrappevarianten. Et enkelt institut har flest 10-årige swapaftaler, men også nogle 30-årige, ogét institut har kun swapaftaler med en løbetid på max. 10 år.De fleste swapaftaler er indgået af andelsboligforeninger i tidligere udlejningsejendomme.Særligt foreninger, der er stiftet i perioden fra 2004/05 og frem til 2008, synes at have anvendtswapaftaler. Men der er også ydet lån med renteswaps til nybyggede ustøttede foreninger idenne periode.Nogle pengeinstitutter anvender – eller har anvendt – klausuler til de indgåede swapaftaler,som giver instituttet mulighed for, dels at stille krav om sikkerhed (hvis swappen har en bety-delig negativ værdi), og dels at kunne opsige swapaftalen. Det ser ud til, at disse institutter nuer ved at gå væk fra disse klausuler. Andre institutter har slet ikke benyttet klausuler af dennetype i forbindelse med indgåelse af swapaftaler med andelsboligforeninger.Samstemmende vurderer de adspurgte institutter, at andelsboligsektoren ikke er hårdere ramtaf finanskrisen end ejerboligsektoren, snarere mindre ramt.Andelen af egentlig problemramte foreninger er begrænset, og blandt disse foreninger er detslet ikke alle, der har swapaftaler. I mange nystiftede foreninger er det centrale problem størrestigninger i boligafgiften end forventet, f.eks. som følge af langsommere salg af udlejede boli-ger eller større vedligeholdelsesudgifter end forudsat.Der er mange foreninger, der har renteswaps kombineret med afdragsfrihed på det bagvedlig-gende rentetilpasningslån. Ved et rentefald bliver påvirkningen af restgælden her større, endhvis der blev betalt afdrag.Kreditinstitutterne oplyser samstemmende, at der aktuelt indgås meget få swapaftaler, og atde (stort set) alle har en løbetid på højest 10 år. En stor del af de nye swapaftaler erstatter enudløbet aftale.Andelsbasen.dk er en uafhængig analysevirksomhed, som indsamler og behandler data fra andelsbolig-foreninger til brug for banker, ejendomsmæglere, andelsboligforeninger, medier og andre interessenterpå andelsboligmarkedet.9

I Andelsbasens rapport (se boks 6.1) analyseres økonomien i de 100 største andelsboligfor-eninger i hovedstadsområdet, svarende til ca. 25.000 boliger. Rapportens konklusioner er ikkenødvendigvis repræsentative for sektoren som helhed. Der sondres – afhængigt af andelsbolig-foreningens solvensgrad – mellem formuestabile (14 foreninger), stabile (48), konsoliderende(23), spekulative (7) og truede (8) foreninger.Andelen af andelsboligforeninger med en swap er højere jo lavere grad af solvens. 62,5 pct. afde truede foreninger har en swap mod 7,1 pct. af de formuestabile. Andelen af truede forenin-ger med swapaftaler er således relativt stor, men der synes omvendt ikke at være grundlag forat konstatere, at swapaftalerne i sig selv har skabt udfordringerne for disse foreninger.Boks 6.1. Andelsbasen analyse af de 100 største andelsboligforeninger i Hovedstadsområdet.I Andelsbasens rapport beregnes solvensgraden for de 100 foreninger som forholdet mellem an-delsboligforeningens gæld og egenkapital ved brug af den offentlige vurdering, dvs.Egenkapital=æ− æ× 100 %.

Ud af de 100 største foreninger i hovedstadsområdet klassificerer Andelsbasen 62 foreninger somentenformuestabileellerstabile.Disse foreninger er typisk ældre foreninger, der er stiftet før destore prisstigninger i 00’erne. Der bliver i høj grad hensat midler til planlagt vedligeholdelse. Deformuestabile foreninger holder sig primært til fastforrentede lån, mens de stabile foreninger ogsåbenytter sig af rentetilpasningslån. Der afdrages i høj grad på gælden, og 16 pct. af disse foreningerhar en swap.De 23konsoliderendeforeninger er typisk stiftet i 90’erne og har derfor typisk haft glæde af de sto-re prisstigninger i 00’erne. Foreningerne benytter sig i høj grad af rentetilpasningslån og afdragsfri-hed. Godt en femtedel har en swap.7 foreninger klassificeres i rapporten somspekulative.Rapporten vurderer, at foreningerne har storfokus på at holde en lav boligafgift for foreningens medlemmer, men at der er risiko for et fald i an-delsværdien eller kraftige udsving i boligafgiften. Knap 29 pct. af disse foreninger har en swap.Endelig karakteriserer rapporten 8 foreninger somtruede.De truede foreninger kendetegnes ved atvære stiftet på et meget spinkelt økonomisk grundlag på toppen af boligmarkedet i 00´erne. Rap-porten vurderer, at foreningernes økonomi i høj grad afhænger af, at der kan frasælges et tilstræk-keligt antal lejeboliger. Generelt afdrager foreningerne ikke på gælden og anvender relativt få mid-ler på vedligeholdelse. Næsten to tredjedele af disse foreninger har en swap.

7. Udvikling i andelsboligforeningernes ejendomsværdierI det seneste årti har der været en kraftig udvikling i priserne på andelsboliger. Da der ikke fin-des statistik over priserne på andelsboliger, viser dette kapitel data for udviklingen i den of-fentlige ejendomsvurdering10af ejendomme ejet af andelsboligforeninger. Grundlaget er etrepræsentativt udsnit på i alt 680 ejendomme med godt 33.000 boliger.Udviklingen i ejendomsværdierne understreger rapportens pointe om, at de indgåede swapaf-taler er et ud af flere problemer, som især de nystiftede foreninger, kæmper med. En rækkeandelsejendomme er købt meget dyrt, og den enkelte andelshaver kan have svært ved at sæl-ge sin andel til en pris, der matcher den høje anskaffelsessum.I figur 7.1 er udviklingen i ejendomsværdien pr m� boligareal for støttede og traditionelle an-delsboligejendomme vist.Fra 1996 til 2003 steg ejendomsværdierne for traditionelle andelsboligejendomme nogenlundejævnt med gennemsnitligt 6 pct. pr. år. Derefter var der en stigning fra 2003 til 2004 på 38 pct.To år senere, fra 2005 til 2006, skete der en betydelig stigning på ikke mindre end 117 pct. Denstore stigning i de offentlige ejendomsværdier i 2006 afspejler formentlig flere års prisstignin-ger for andelsboligejendomme, som ikke løbende er blevet registreret i ejendomsværdierne.Set over hele perioden 1996 til 2010 er værdien af de traditionelle andelsboligejendomme igennemsnit mere end tredoblet.Figur 7.1. Den offentlige ejendomsvurdering for hhv. traditionelle og støttede andelsboligejen-domme 1996-2010 (kr. pr. m�)16.00014.00012.00010.0008.0006.0004.0002.0000TraditionelleStøttede

Fra 1996 til 2008 steg ejendomsværdierne for støttede andelsboligejendomme nogenlundejævnt med gennemsnitligt 4 pct. pr. år. Den højeste ejendomsværdi blev opnået i 2008 medca. 13.900 kr. pr m�. Derefter faldt ejendomsværdien frem til 2010 med 3 pct. til ca. 13.100 kr.pr. m�.Den forskellige udvikling i ejendomsværdierne for traditionelle og støttede andelsboligejen-domme har udjævnet forskellene i ejendomsværdierne. Mens de støttede andelsboliger i 1996havde en ejendomsværdi, der var mere end 2½ gange så stor som de traditionelle andelsboli-ger, så har de to typer andelsboliger således siden 2006 haft nogenlunde samme ejendoms-værdi pr. m�.De meget betydelige prisstigninger på specielt traditionelle andelsboliger i løbet af relativt fåår kan have medført en forholdsvis stor usikkerhed i prisdannelsen på andelsboliger. En del afdisse har antagelig været prissat for højt.Som nævnt findes der ikke en central statistik over priserne på andelsboliger. Mæglerne vur-derer på baggrund af egne oplysninger, at der de senere år er sket et fald i priserne. Samtidigsynes et stigende antal andelsboliger at blive solgt til priser, der ligger under maksimalprisen.For især de traditionelle foreningers vedkommende har de kraftige prisstigninger betydet, atnogle af andelshaverne har købt ”billigt”, mens andre har købt ”dyrt”. Andelshavernes kan så-ledes have meget forskellige, måske endog modsatrettede interesser i forhold til f.eks. hvorstore renterisici eller formuerisici, de hver især er villige til at påtage sig.

Som kapitel 4 illustrerer, er renteswapaftaler et avanceret finansielt produkt, som samtidig erbehæftet med en betydelig kursusikkerhed. Normalt bliver renteswapaftaler da heller ikke til-budt boligejere, men er altså som det fremgik af kapitel 6 i et vist omfang blevet tilbudt an-delsboligforeninger.Som andre finansielle produkter har renteswapaftaler sine fordele og sine ulemper. Disse for-dele og ulemper bør holdes op mod hinanden, når der skal tages stilling til, om de er egnede tilandelsboligforeninger.Analysen af fordele og ulemper ved renteswapaftaler indledes i afsnit 8.2 med en belysning afaftalernes konsekvenser for foreningens rentebetalinger og dermed den enkelte andelshaversboligafgift. Afsnit 8.3 belyser konsekvenserne for foreningens formue og dermed opgørelsen afandelsværdien. I nogle tilfælde kan den enkelte andelshaver have interesser, der er forskelligefra foreningens. Derfor diskuteres i afsnit 8.4 nogle af de særlige forhold, som gør sig gælden-de for henholdsvis foreningens økonomi som helhed og den enkelte andelshavers økonomi. Iafsnit 8.5 opsummeres kort hovedpointerne i kapitlet.

Andelsforeningens fælles realkreditbelåning og de tilhørende afdrag og rentebetalinger har be-tydning for fastsættelsen af boligafgiften. Renteswapaftalen giver andelsboligforeningen mu-lighed for at opnå en fast ydelse, der ligger under ydelsen på et fastforrentet konverterbart re-alkreditlån med samme løbetid. Andelsboligforeningen kan således bibeholde en fast ydelse ogsåledes også en fast og forudsigelig boligafgift for den enkelte andelshaver. ”Prisen” herfor er,at foreningen samtidig giver afkald på retten til at konvertere lånet, hvis renten skulle falde.I figur 8.1 er vist renten (2006) for 1) et CIBOR-lån med årlig rentetilpasning kombineret meden 30-årig renteswap(den røde kurve), 2) et traditionelt 30-årigt fastforrentet konverterbartlån (den blå kurve) og 3) et 1-årigt rentetilpasningslån (den grønne kurve).Det ses, at det traditionelle fastforrentede lån med en årlig rente på 5,0 pct. ligger 0,5pct.point over renten for renteswap-lånet. Forskellen på de 0,5 pct.point udgør den såkaldtekonverteringspræmie, dvs. låntagers betaling for retten til at konvertere lånet.Figuren viser, at det traditionelle fastforrentede lån på optagelsestidspunktet er dyrere endswaplånet. Det behøver imidlertid ikke at være tilfældet i hele lånets løbetid. Hvis renten på ettidspunkt er faldet tilstrækkelig meget, vil det kunne betale sig for andelsboligforeningen atkonvertere det fastforrentede lån og dermed opnå en fast rente, der ligger under den visteswaprente. I givet fald kan det traditionelle lån vise sig at være billigst. Vel at bemærke samti-dig med at foreningen beholder sin konverteringsret, som eventuelt en gang i fremtiden kanbenyttes til at konvertere ”opad” med henblik på at reducere restgælden på realkreditlånet.

Det ses endelig, at den faktiske rente på et rentetilpasningslån med en rentebindingsperiodepå 1 år, som er vist for perioden 2006-2012 kan svinge betydeligt fra det ene år til det andet.Kun i årene 2008-2009 ligger renten på rentetilpasningslånet over swaprenten. Den variablerente er ukendt fra og med 2013. Ved at indgå en renteswapaftale er det muligt for andelsbo-ligforeningen at fjerne denne renteusikkerhed.Valg af finansiering af andelsboligforeningens ejendom har således stor betydning for rentebe-talingernes størrelse og den enkelte andelshavers boligafgift. I boks 8.1 er der illustreret deforskellige lånetypers betydning for foreningens renteudgifter.Når foreningen skal vælge realkreditfinansiering, kan den vælge, at en større eller mindre an-del af belåningen skal være udsat for renterisiko ved f.eks. at ”swappe” en større eller mindredel af foreningens variabelt forrentet realkreditbelåning til en fast rente. Da renteswappen eren selvstændig aftale ovenpå realkreditlånet, kan swappen indgås når som helst og for den pe-riode, som er mest fordelagtig for foreningen. Dermed kan foreningen ændre på sine rentebe-talinger uden at foretage en decideret låneomlægning med dertil hørende udgifter til gebyrer.

Boks 8.1. Renteudgiften i en andelsboligforening ved forskellige lånetyperValg af finansiering af andelsboligforeningens ejendom og betydningen heraf for den enkelte an-delshavers boligafgift kan belyses ved hjælp af et eksempel:Hvis en forening med 100 boliger/andelshavere i 2006 optog et afdragsfrit lån med hovedstol på100 mio. kr., ville de månedlige renteudgifter pr. andelshaver være på 4.167 kr., hvis lånet var etfastforrentet konverterbart lån, jf. nedenstående tabel.Til sammenligning ville renteudgifterne pr. andelshaver være på 3.733 kr., dvs. godt 10 pct. lavereend det konverterbare lån, ved en 30-årig swapaftale.Endelig ville de månedlige renteudgifter på et rentetilpasningslån svinge fra 2.417 kr. pr. måned i2006 til 4.317 kr. pr. måned 2009 og til 994 kr. pr. måned i 2012. Det kan imidlertid også gå denmodsatte vej, hvorfor velfungerende andelsboligforeninger sparer op i de perioder, hvor renten erlav.Månedlige renteudgifter pr. andelshaver ved forskellige lånetyper30-årig30-årigfastforrentet lånrenteswap20064.1673.73320074.1673.73320084.1673.73320094.1673.73320104.1673.73320114.1673.73320124.1673.73320134.1673.73320144.1673.733..20354.1673.733

Opgørelsen af andelsboligforeningens nettoformue har betydning for andelsværdien og der-med for den maksimalpris den enkelte andelshaver kan opnå for sin andel, jf. afsnit 5.3. Devæsentligste elementer i opgørelsen af nettoformuen er værdien af foreningens ejendom ogværdien af foreningens gæld.Hvis en andelsboligforening vælger at give afkald på sin konverteringsret, kan den opnå billige-re lån, men den udsætter sig samtidig for en risiko for en stigning i værdien af restgælden, hvisrenten falder. Det er et væsentligt argument for, at især lange inkonverterbare lån er uhen-sigtsmæssige til boligfinansiering, med mindre boligtagers tidshorisont er lang og forholdsvissikker.Dette gælder også renteswapaftaler. Foreningen opnår med en sådan aftale stor sikkerhedmed hensyn til størrelsen af rentebetalingerne, men påtager sig samtidig en betydelig kursrisi-ko, der kan slå direkte igennem til den enkelte andelshavers formue i form af en lavere ellerhøjere andelsværdi, jf. tabel 4.1 i kapitel 4.Hvis renteswappen skal indregnes i andelsboligforeningens nettoformue og denne renteswaphar en negativ værdi på 100.000 kr. pr. andelshaver, vil den samlede værdi af de enkelte an-

I panel a) betragtes et scenarie, hvor der forventes stigende ejendomspriser kombineret medet stigende renteniveau. Et stort antal andelsboligforeninger er stiftet i perioden 2005-2008,hvor der var en kraftig stigning i priserne på ejendomsmarkedet og en forventning om at ren-terne snart ville stige – dvs. en forventning stort set svarende til panel a). Hvis forventningernevar blevet indfriet, kunne foreningerne se frem til en dobbelt gevinst i form af stigende ejen-domsværdi og faldende restgæld (som følge af at værdien af swappen bliver positiv) og der-med en kapitalgevinst på andelsboliginvesteringen.I panel d) er vist et scenarie med faldende ejendomspriser og faldende renter, hvilket afspejlerden faktiske udvikling siden 2008. De faldende ejendomspriser indebærer, at foreningens for-mue bliver reduceret. Det forværres af, at de faldende renter får restgælden til at stige (værdi-en af swappen bliver negativ). I panel d) medfører det, at foreningen bliver teknisk insolvent,idet foreningens samlede gæld overstiger dens aktiver. Havde foreningen til gengæld valgt atbevare sin mulighed for at konvertere sit lån, kunne foreningen vælge at konvertere sit lån såsnart kursen på lånet overstiger kurs 100 (den stiplede linje). Derved ville det kun være faldet iejendomspriserne, der påvirkede foreningens formue negativt.I panel b) og c) er vist to scenarier, hvor faldende ejendomspriser kombineres med stigenderenter og omvendt. Det er klart, at nettoresultatet – kapitalgevinst eller kapitaltab – afhængeraf forholdet mellem de to kurvers hældning, dvs. hvor meget priser og renter henholdsvis sti-ger og falder.Med den viden om finansielle produkter, man må forvente, at en typisk andelsboligforeninghar, er det derfor på ingen måde en ukompliceret aftale, foreningen skal tage stilling til – sær-ligt når der er tale om renteswapaftaler med meget lang løbetid. Typisk vil der således være ta-le om et asymmetrisk vidensniveau mellem de to aftaleparter.Der er nok ingen tvivl om, at nogle andelsboligforeninger har ”troet”, at de som følge af de da-værende forventninger om stigende renter stod til en dobbelt gevinst (lav boligafgift og lavererestgæld (og dermed stigende andelsværdi) som følge af lavere kursværdi på swappen). De hardermed ”overset”, at de daværende forventninger til renteudviklingen var indregnet ved fast-sættelsen af swaprenten. Kun ved en større rentestigning end forventet ville der blive tale omen formuegevinst for andelsboligforeningen.En anden måde at illustrere, hvilke konsekvenser det kan have, at en andelsboligforening be-nytter swapaftaler er via et realistisk regneeksempel, jf. boks 8.2.

Boks 8.2. Eksempel på andelsboligforening stiftet primo 2006 med renteswapPrimo 2006 stifter 100 andelshavere en andelsboligforening, som køber en ejendom til 100 mio. kr.Købet finansieres med realkreditlån (80 pct.) og beboerindskud (20 pct.). Hver andelshaver skydersåledes 200.000 kr. i projektet.Til realkreditbelåningen vælger foreningen et 30-årigt rentetilpasningslån med årlig rentetilpasning.Desuden vælges der afdragsfrihed i de første 10 år. I tilknytning til realkreditbelåningen indgår for-eningen en 30-årig renteswapaftale med et pengeinstitut med henblik på at sikre en fast ydelse. Påindgåelsestidspunktet ligger den 30-årige swaprente på 4,5 pct. p.a. Til sammenligning er rentenpå det bagvedliggende rentetilpasningslån 3,23 pct. p.a.Foreningen vælger at anvende anskaffelsesprisen på de 100 mio. kr. som grundlag for værdiansæt-telsen af foreningens ejendom.Foreningens formue (opgjort efter retningslinjerne i ABL), dens restgæld og værdien af renteswa-paftalen fremgår af nedenstående tabel. Desuden viser tabellen udviklingen i andelsværdien, somer den maksimale pris en andel kan sælges for. I udgangspunktet er andelsværdien 200.000 kr. pr.andel, svarende til det oprindelige beboerindskud.Eksempel på renteswappens konsekvenser for en andelsboligforenings (netto)formue og andels-værdien, primo åretEjendommensVærdi afForeningensAndelsværdiRestgæld1)værdi (ABL)swap(netto)formue(maks. pris)--------------------------- Mio. kr. ----------------------------- Kr. --2006100,080,00,020,0200.0002007100,080,0-0,420,0200.00020082009201020112012 Valuar2012 Anskaffelse1)

Primo 2007 – Et år efter foreningens stiftelse – har swappen en positiv værdi på 0,4 mio. kr., fordirenten er steget. Da foreningen værdiansætter foreningens ejendom efter anskaffelsesprisen, skalswappens værdi imidlertid ikke medregnes i opgørelsen af foreningens nettoformue.Primo 2008 vælger foreningen at gå over til valuarvurdering af ejendommen Som følge heraf med-regnes kursværdien af renteswappen nu også i foreningens nettoformue. Valuaren vurderer, atejendommens værdi ligger 20 mio. kr. over anskaffelsesprisen. På grund af det relativt høje rente-niveau i 2008 bidrager renteswappen til at reducere restgælden med 5,3 mio. kr. Foreningens net-toformue udgør således primo 2008 i alt 45,3 mio. kr., svarende til en andelsværdi på 453.000 kr.Fra den ene dag til den anden er foreningens opgjorte nettoformue således samlet set forøget medgodt 25 mio. kr. og andelsværdien er øget med 253.000 kr.Fra 2009 og frem begynder renten at falde. Swappen får derfor en negativ værdi, der bidrager til atforøge kursværdien af foreningens restgæld i stedet for at reducere den. Fra at reducere restgæl-den med 5,3 mio. kr. i 2008 forøger swappen i 2012 restgælden med 17,7 mio. kr. Desuden faldervaluarvurderingen fra de 120 mio. kr. i 2008 til 100 mio. kr. i 2012. Det indebærer, at foreningensnettoformue falder fra 45,3 mio. kr. i 2008 til 2,3 mio. kr. i 2012. Det svarer til en andelsværdi på23.000 kr., hvilket indebærer, at de andelshavere, som var med til at stifte foreningen har fået re-duceret deres andelsværdi med 177.000 kr. siden stiftelsen.

Hvis foreningen i 2012 vælger at vende tilbage til at benytte anskaffelsesprisen i vurderingen afejendommen, udgår værdien af swappen igen af foreningens formue. Dermed er foreningens net-toformue tilbage på de 20 mio. kr. og andelsværdien er på 200.000 kr. Tabet i andelsværdien på de177.000 kr. er således nulstillet.Den typiske andelsboligforening vil have en løbende omsætning af andelene. Hvis f.eks. én af an-delshaverne benytter lejligheden til at sælge sin andel i 2008 og kan sælge andelen til maksimalpri-sen på 453.000 kr., vil denne andelshaver realisere en kapitalgevinst på 253.000 kr. Omvendt vilden andelshaver, der har købt sin andelsbolig for 453.000 kr., stå med et tab på 430.000 kr. i 2012.Vælger foreningen at gå over til at værdisætte ejendommen efter anskaffelsesprisen, kan dette tabi andelsværdien dog reduceres til 253.000 kr.Det bemærkes, at de meget betydelige svingninger i andelsværdien beror på flere forhold. Først ogfremmest spiller udviklingen i ejendomsværdien ind, men også valg af værdiansættelsesprincipsamt udviklingen i swappens værdi spiller en betydelig rolle. I dette eksempel er anvendt afdragsfritlån, hvorfor der ikke er noget bidrag fra afvikling af restgælden.

Problemet med en swapaftales store negative påvirkning af andelsværdien ved en lav rentekan i princippet delvist undviges ved at skifte værdiansættelsesmetode og gå over til anskaffel-sesprisen. Dette er dog ikke en problemfri løsning, da anskaffelsesprisen i mange tilfælde vilvære lavere end den valuarvurdering – eller den offentlige vurdering – foreningen skifter fra.Det vil isoleret set bidrage til, at foreningen vil indkassere et formuetab som følge af en lavereejendomsværdi. Herudover er det ikke hensigtsmæssigt, hvis en forening løbende ændrerværdiansættelsesprincip – og dermed andelenes maksimalpris – ud fra kortsigtede økonomi-ske hensyn.Uanset om renteswappen indregnes i opgørelsen af andelsværdien eller ej, vil swappen haveen betydning for andelsboligforeningen, og skal derfor som udgangspunkt fremgå af forenin-gens regnskab. Andelsboligforeningen, andelshavere samt eventuelle købere er af flere grundenødt til at forholde sig til renteswappen. Det gælder i særlig grad, hvis der til renteswappen erknyttet en klausul, der gør det muligt for pengeinstituttet i ekstraordinære situationer at stillekrav om sikkerhed (svarende til swappens negative værdi) eller endda opsige aftalen. Det erklart, at et krav om sikkerhedsstillelse eller en opsigelse af en swapaftale med en meget stornegativ værdi kan have vidtrækkende konsekvenser for foreningen.

ventning om, at foreningens lejemål kunne sælges, efterhånden som de blev ledige – og for-eningen på denne måde ville kunne få ekstra indtægter. Hvis denne type forudsætninger bri-ster, vil det i værste fald kunne igangsætte en negativ økonomisk spiral for foreningen.Lange løbetider på swapaftalerne, afdragsfrihed og swapaftaler med rentetrapper giver risikofor, at der i forbindelse med rentefald, bliver så store kurstab på lånene, at det kan give for-eningen problemer.Hvis pengeinstituttet ifølge renteswapaftalen kan kræve ekstra sikkerhedsstillelse af andelsbo-ligforeningen i tilfælde af, at kursen på renteswappen har bevæget sig tilstrækkeligt i ugunstigretning for foreningen, så vil et stort antal af disse foreninger få store problemer, idet de vilhave endog meget svært ved i fællesskab at stille ekstra sikkerhed svarende til f.eks. 20 pct. afhele lånets hovedstol. Hvis banken ved manglende sikkerhedsstillelse kan opsige swapaftalenkan dette betyde, at andelsboligforeningen må gå konkurs. Selv om enkelte af andelshaverneville være i stand til at stille den ekstra sikkerhed, der modsvarer deres andel af den fællesformue, vil det ikke være tilstrækkeligt til at redde foreningen, så længe ikke alle – eller de fle-ste – ikke er i stand til det. Krav om ekstra sikkerhedsstillelse, eller opsigelse af swapaftalen frapengeinstituttets side er sandsynligvis kun sket i meget få tilfælde, og de fleste pengeinstitut-ter og realkreditinstitutter vil ikke have en selvstændig interesse i, at give deres låntagere eks-tra problemer. Derfor vil det sandsynligvis også være relativt sjældent, at pengeinstitutterfremover vil kræve ekstra sikkerhedsstillelse. Men muligheden eksisterer for en del andelsbo-ligforeningers vedkommende.Generelt er det sådan, at jo større gæld f.eks. en andelsboligforening har, des sværere vil detvære at låne flere penge. Det betyder alt andet lige, at en andelsboligforening med en ren-teswap vil have sværere ved at låne, jo mere negativ swappens kursværdi er. De sværere låne-betingelser kan give sig udslag i lån til en højere rente. Hvorvidt det vil være sværere for for-eningen at få ekstra realkreditlån, kan afhænge af institutternes holdning til renteswaps.Andelshavernes økonomi kombineret med deres manglende mulighed for at sælge andelenekan i visse tilfælde spille tilbage på foreningens økonomi. For eksempel vil en andelshaversmanglende betaling af boligafgift kunne medføre at de resterende andelshavere – i det mind-ste i en periode – må bære en større økonomisk byrde. Andelshavernes mulighed for at sælgeandele kan være påvirket af, om foreningen har indgået en swapaftale. Hvis tilstrækkeligtmange andelshavere har problemer med at sælge andele eller at betale boligafgiften, har an-delsboligforeningen et problem.Valget af andelsboligejendommens belåning er en af de økonomisk set meget tunge beslutnin-ger for foreningen. Og i valget mellem de forskellige lånetyper kan det være meget svært atmatche den mest fordelagtige belåning i forhold til hver enkelt andelshavers økonomi og flyt-teplaner.Renteswappen giver som nævnt foreningen mulighed for at opnå en fast ydelse og dermed enfast og forudsigelig boligafgift for den enkelte andelshaver. Foreningen behøver således ikke atbekymre sig om renterisici – i form af pludseligt stigende renter – i den periode swappen løber.Videre kan foreningen, hvis renten stiger, opnå en formuegevinst, idet swappens værdi øgesmed stigende renter.Disse fordele skal holdes op imod de betydelige formuerisici, der er forbundet med at indgå enrenteswap, hvis renten falder i stedet for at stige. Faldende renter får værdien af swappen tilat falde, hvilket får foreningens restgæld til at stige.

En andelshaver, som ønsker at blive boende i hele swapaftalens (eller et andet inkonverterbartlåns) restløbetid bekymrer sig måske ikke om kursudsvingene ved rentefald, men kan se detsom en fordel at have mulighed for at opsige swapaftalen ved rentestigninger. Andelshavere,som ønsker at flytte, kan som nævnt blive tvunget til at realisere et tab, som vil være større jostørre rentefaldet og jo længere swapaftalens restløbetid er. Dermed risikeres en fastlåst situ-ation for de enkelte andelshavere.Hvis swapaftalen indgår i bestemmelsen af andelsværdien, vil et ikke forventet rentefald bety-de, at alle andelshavere kan få sværere ved at belåne deres andelsbevis, som jo er blevet min-dre værd.Endelig kan fordelene sammenholdt med ulemperne ved at indgå en renteswap opleves for-skelligt for de enkelte andelshavere, f.eks. afhængigt af, om de har købt ”billigt” eller har købt”dyrt”. Andelshavernes kan således have meget forskellige, måske endog modsatrettede inte-resser i forhold til, f.eks. hvor store renterisici eller formuerisici, de hver især er villige til at på-tage sig.

Renteswapaftaler har som andre finansielle produkter både fordele og ulemper. På den eneside giver det andelsboligforeningen mulighed for at opnå en fast ydelse, der ligger under ydel-sen på et traditionelt konverterbart lån med samme løbetid. Det har den fordel, at det giver enfast, relativt lav og forudsigelig boligafgift for den enkelte andelshaver.På den anden side er en renteswapaftale inkonverterbar og dermed behæftet med en betyde-lig kursfølsomhed ved renteændringer. Hvis swappen skal medregnes i opgørelsen af forenin-gens nettoformue, vil swappen påvirke den maksimale pris en andelshaver må tage for sin an-del. En swap med en betydelig negativ værdi kan medføre, at andelshaveren kun kan sælge sinandel med et betydeligt tab. Ved at indgå en swapaftale har andelsboligforeningen med andreord ”swappet” renterisiko med formuerisiko.En andelsboligforening kan i princippet være udsat for mindst to former for formuerisici. For-eningens formue påvirkes altid af udviklingen i ejendomsværdien. I foreningen, hvor en ren-teswap medregnes i værdiansættelsen af foreningens formue, påvirkes formuen – og dermedandelsværdien – endvidere af udviklingen i renten.Anvendelse af anskaffelsesprisen som værdiansættelse kan i princippet fjerne swappens nega-tive konsekvenser for andelsværdien. En swapaftale kan dog påvirke den pris, en potentiel an-delskøber er villig til at betale, negativt.Til nogle renteswapaftaler er knyttet en klausul, der gør det muligt for pengeinstituttet at stillekrav om sikkerhed (svarende til swappens negative værdi) eller endda opsige aftalen. Et kravom sikkerhedsstillelse eller en opsigelse af en swapaftale med en meget stor negativ værdi kanhave vidtrækkende konsekvenser for foreningen.Videre kan en renteswap med en betydelig negativ værdi muligvis gøre det dyrere at optagenye lån til f.eks. et presserende renoveringsprojekt og dermed have negative konsekvenser forden enkeltes boligafgift.Valget af andelsboligejendommens belåning er en af de økonomisk set meget tunge beslutnin-ger for foreningen. Og i valget mellem de forskellige lånetyper kan det være meget svært atmatche den mest fordelagtige belåning i forhold til hver enkelt andelshavers økonomi og flyt-teplaner.44

Boks 8.3.Sammenligningaf fordele og ulemper ved forskelligefinansieringsformer.30-årigt fastforrentet 30-årig ren-realkreditlånteswapFast, men ikke nød-vendigvis konstant pågrund af konverte-ringsmulighed. Ren-ten er i udgangspunk-tet højere end den30-årige swaprente.Ydelse:Fast, men kan blivelavere ved konverte-ring.Konverte-Ja (op- og nedkonver-ringsret:teringer).Indfrielse:Låntager kan altidindfri til kurs 100.Rente:Fast i 30 år. Er påoptagelses-tidspunktet lave-re end renten pået fastforrentetrealkreditlån.Fast i 30 år.NejLångiver og lån-tager kan opsigeaftalen til kurs-værdi, hvis det eraftalt på forhånd.Rentetilpasnings- 10-årig ren-lån med 10-årigteswaprentebinding(RTL-10)Fast i 10 år. Ren- Fast i 10 år.ten er i typisk lidthøjere end en 10-årig swaprente.Rentetilpasnings-lån med 1-årigrentebinding(RTL-1)Variabel renteder tilpasses med1 års mellemrum.