RINGPARKEN ROSKILDEen Almen afdeling i opløsning? -ellerHvordan udnyttes Landsbyggefonden bedst?Med basis i de oplevelser der i årene 2010-2012, sammenholdt med Ringparkenshistorie som denne beskrives på afdelingens hjemmesider, og det faktum at der er lagtop til en gennemgribende renovering af såvel boligerne som omgivelserne, skal der idet følgende behandles en række af de problemstillinger der følger af dette.Behandlingen sker i betydeligt omfang med brug af indholdet/oplysningerne i KAB´s”Håndbog om almene boliger – Spilleregler for bestyrelser, beboere og ansatte i denalmene boligsektor” - 2011-udgave – med styringsreform og boligforlig 2010, mender angives ikke hver gang værket er brugt. Fremhævelser/understregninger erforetaget af forfatteren til nærværende og sker for at fremme ”klarheden”.Emnekredsen er også behandlet i en ganske omfattende række læserbreve i RoskildeAvis og sidst men ikke mindst i meningsudvekslinger – e-mails, møder og andet –mellem aktive utilfredse lejere i Ringparken. Der er rundsendt en del materiale frasåvel Afdelingsbestyrelse som Roskilde Boligselskab, materiale som mere har tjentsom begrundelse for afholdelsen af de ganske talrige ”Dialogmøder” som parternenærmest har søgt ”ophøjet” til afdelingsmøder, for dermed at kunne begrundepåstandene om at lejerne er informeret og har accepteret renoveringen!!Det er ikke muligt at opregne samtlige skriftlige indlæg, men der er ganske godt styrpå samme ved anvendelse af linkene:http://bevar-ringparken.blogspot.dk/http://www.ringparken-roskilde.dk/

bygherre er beslutningstager.Boligorganisationens bestyrelse (BOSJ) er juridisk ansvarlig for iværksættelsen af etrenoveringsprojekt i en boligafdeling, men denne kræver også en godkendelse fraafdelingsmødet. Organisationsbestyrelsen vil typisk bemyndige afdelingsbestyrelsentil helt eller delvist at træffe beslutningerne i forbindelse med sagens praktiskegennemførelse. Afdelingsbestyrelsen vil på samme måde som i alle andre forhold dogikke kunne indgå bindende aftaler m.v. på boligafdelingens eller afdelingen vegne.En sag skal altid startes og afsluttes via beslutninger i organisationsbestyrelsen – ogvæsentlige justeringer skal også godkendes her.Håndbog om almene boliger opregner i Kapitel 8 – siderne 265-296 – den række afopgaver, teknikere/specialister og øvrige forhold der skal iagttages for at sikre at etprojekt gennemføres i overensstemmelse med love og sædvaner i det almene regi.Omkring økonomiske forhold har de rådgivende teknikere også til opgave at prissættede forslag som de udarbejder. Teknikerne skal kalkulere, hvad de forventer udgifternetil håndværkerudgifter og teknikerhonorar bliver og dette suppleret med øvrigeomkostninger – herunder finansiering etc. - giver baggrunden for kalkulationen derskal udarbejdes som foreløbigt skøn over de huslejemæssige konsekvenser.

Godkendelse på et afdelingsmøde:

Det er på afdelingsmødet, at det besluttes, om der skal arbejdes videre med projektet.Når afdelingsmødet skal tage stilling til byggeprojektet,

bør der fremsendes en

grundig information FORUD for mødet til beboerne.

Informationen bør somminimum indeholde oplysninger om:•Projektet•Økonomien•Huslejemæssigekonsekvenser•Denforventede tidsplanSåfremt afdelingsmødet godkender, at der arbejdes videre med projektet, skalTilsynskommunen (her Roskilde Kommune) ansøges om godkendelse af projektetmed afledte konsekvenser. Håndbogen opregner procedurerne på udmærket måde.2.1Håndbogen opregner i Kapitel 4.4 Arbejdet og procedurer i den gode

For en almen afdeling som Ringparken, der har en etnisk/sproglig meget blandetsammensætning af lejere må det nødvendigvis være en meget ressource-krævendeopgave at sikre dækkende og relevant information til alle lejere, således at de alle kanvære fuldgyldigt informerede beslutningstagere.

HVORDAN OPFYLDES DETTE?

I budgetmødet i Afdeling Ringparken i

September 2007

gjorde formanden rede for atafdelingen afventede en samlet omfattende Tilstandsrapport for Ringparken somhelhed. Formanden noterede, til referat, at der i en længere årrække ikke var sketstørre investeringer i vedligehold – kort fortalt, man havde holdt huslejerne for laveog det måtte forventes at opgaverne der lå i den ventede Tilstandsrapport villemedføre investeringer og huslejeforhøjelser. Afdelingsbestyrelsen ville naturligvisholde lejerne orienteret og fremlægge prioriterede løsninger, så genopretning fandtsted teknisk og økonomisk forsvarligt og med lejernes accept.Dette ses ikke at være realiseret, men derimod har Boligselskabet Sjælland (BOSJ) isamarbejde med den nuværende afdelingsbestyrelse for afdeling Ringparken og etudefra kommende arkitektfirma arbejdet med planer for en gennemgribenderenovering af afdeling Ringparken – omfattende boliger og udenomsarealer. Dettesker med henvisning til en Tilstandsrapport som kan studeres på BOSJ netsider, mennærlæsning af samme giver på ingen måde grundlag for renoveringsplaner af detomfang som synes at indgå i planerne!Afdelingsbestyrelsen må opfordres til, med de ovennævnte skriftlige referater fraafdelingsbestyrelsens møder, at dokumentere hvornår – og med hvilken bemyn-digelse – bestyrelsen gik med i drøftelser og tilrettelæggelse af et arbejde med derelevante renoveringsplaner.Ligeledes opfordres afdelingsbestyrelsen til, med lignende relevant dokumentation, atredegøre for forløbet af arbejdet med etablering af legepladser, således at det førnævnte projektmateriale, herunder økonomien og virkning på huslejen, har væretoppe på, og godkendt af Budgetmøde! Vil afdelingsbestyrelsen i fuldt alvor påstå, atde har et afdelingsmødes tilslutning/accept af at der etableres Parkourbane i Ring-parken og er afdelingen behørigt ansvarsforsikret?

Ønsker om at få planerne om renoveringen til urafstemning!

Der har i det hidtidige forløb været fremsat ønsker om URAFSTEMNING – der iflg.Håndbogen, og almindelig praksis i øvrigt er en skriftlig (hemmelig) afstemningblandt alle beboerne i boligafdelingen. Afdelingsmødet kan på denne måde sikre sigopbakning blandt beboerne, hvor der kun er mødt relativt få beboere op til mødet,og/eller hvis en sag er af meget stor betydning, f.eks. en stor lejestigningSidstnævnte har dannet basis for at Mødedirigenten, med afdelingsbestyrelsens op-bakning, har afvist urafstemning, idet parterne hævder at man slet ikke har bragt enbestemt procentsats for stigningen – og dermed kan max. 25% reglen af defremmødte ikke anvendes.

DETTE ”prokuratorkneb” har hidtil hindret ur-

afstemning – med dirigentens hjælp – til trods for at Afdelingsbestyrelsen i sit

eget blad Ringparken, nr. 2 af 23.februar 2012, i indlæg på forsiden, under

overskriften ”Uden en helhedsplan bliver det dyrt” skriver:

Med de mestnødvendige renoveringer stiger huslejen godt 30%. Med en helhedsplan får vi støttefra Landsbyggefonden til renovering og forbedringer, så huslejen kan holdes nede.Det forekommer stærkt betænkeligt, for afdelingens lejere, at Afdelingsbestyrelsen pådenne måde har et specielt forhold til realiteterne – Det er anerkendt af alle parter atder kommer stigninger. Det er indholdet af den Helhedsplan der skal fremsendes afafdelingen til Landsbyggefonden, med ansøgning om støttemidler, helt i over-ensstemmelse med de love, regler og bestemmelser der gælder for Landsbygge-fonden. Disse er kursorisk behandlet i Håndbogens Kapitel 7: Den almeneboligsektors økonomi og fonde. Specielt Sektion 7.4, side 250-259 er her relevant.De absolut væsentligste anker til afdelingsbestyrelsen helhedsplan er at den bl.a.omhandler nedlæggelse af mindre lejemål – som følge af at sådanne sammenlæggestil større boliger – hvor lejerne igennem en årrække har boet trygt og godt. Der eromkring 15 års venteliste på eksisterende boliger så talen om forældelse må betragtessom ”akademisk drømmetænkning!”Et andet område omhandler etablering af større badeværelser ved at flytteeksisterende badeværelser over i de nuværende køkkener!! En begrundelse af de merekuriøse er at ”der skal være plads til en hjemmehjælper!” udtalelsen taler for sig selvog hvornår er det blevet boligpolitik. Interessen for sådanne fremtidige ”Dallas-badeværelser” kan jo efterprøves ved ur-afstemning!Køkkenerne – der i hele Ringparken blev udskiftet med helt nye i 1995 – tænkesskrottet og erstattet af ”samtalekøkken” indrettet i den hidtidige spisestue. Måske enarkitekts drøm, men ikke rigtig noget der fænger i alment byggeri, hvor lejerne harindrettet individuelle faciliteter, med møbler og udstyr – skal det smides ud, ellererstatter ”helhedsplanens fædre/mødre” disse ting?Det skal bemærkes, at Boligselskabet i forbindelse med de nye køkkener i 1995 lodinstallere udsugningsanlæg som var ”ULOVLIGE” på installationstidspunktet. Enikke helt ubetydelig investering på daværende tidspunkt – og hvem fik lov til atbetale? Lejerne over huslejen. Først i 2011 skete udskiftning, med følgende leje-forhøjelse og der er ikke set dokumentation for at Afdelingsbestyrelsen forRingparken har fulgt op på det krav om erstatning/entreprenøransvar som blevtilstillet Boligselskabet i brev af 24.8.2008. Denne undladelse må være ansvars-pådragende for afdelingsbestyrelsen. Daværende afdelingsbestyrelse (i 2008) togafsendelsen af brevet/kravet op på budgetmødet i September 2008 – og fik da mødetstilslutning til kravet. Kan afdelingsbestyrelsen blot droppe sådant krav?Yderligere områder der giver lejerne i afdeling Ringparken anledning til betænke-ligheder omkring hvad der skal gennemføres fremgår af de web-sider som er anført i

begyndelsen af nærværende. De er ikke fuldt dækkende, for naturligvis er derindividuelle behov i det enkelte lejemål, men de malende beskrivelser omlyksalighederne i den af afdelingsbestyrelsen bearbejdede helhedsplan taler mere omønsketænkning og ”krystalkugletænkning” end almene realiteter.Det er på intet tidspunkt blevet oplyst til lejerne i Ringparken hvad det koster atforetage studier, møder og præsentationer af afdelingsbestyrelsens helhedsplan. ErReglerne om udbud – herunder evt. reglerne om EU-udbud – overholdt? De gælder jobl.a. for aftaler om tjenesteydelser (arkitekt- ingeniør- og andre ydelser) hvis aftalensværdi er over den såkaldte tærskelværdi, der i 2010/2011 var kr. 1.438.448 forvarekøb og tjenesteydelser – og set i relation til et arbejde som helhedsplanen ertærskelværdien ikke overvældende. Teknikerne med følgestab arbejder næppe gratisog det er jo ikke boligselskabets folk!

Brev af 25.april 2012 – Sagsnr.: 2012-1606 fra Ministeren for By, Bolig og Land-

distrikter til By- og Boligudvalget.

Spørgsmål nr. 46:

Vil ministeren kommentere henvendelsen fra Harry Blunck om nedlæggelse af

lejemål ved renovering jf. BYB alm. del – bilag 68?

Svar:Der lægges til grund for besvarelsen, at der med ”forretningsfører” i Harry Blunckshenvendelse menes den boligorganisation, som den konkrete afdeling hører under.Almenlovgivningen indeholder præcise regler for de forskellige beboerdemokratiskeorganers beslutningskompetence. Det fremgår således af almenboligloven, atafdelingsbestyrelsen skal forelægge de overordnede rammer for iværksættelse afarbejder og aktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disseiværksættes. Afdelingsmødet består af alle lejere i afdelingen. Det vil altså sige, at derkun kan gennemføres arbejder i de enkelte afdelinger, hvis iværksættelsen ergodkendt af afdelingsmødet. Fra denne helt klare hovedregel gælder 2 undtagelser.For det første kan boligorganisationens bestyrelse, hvis kommunalbestyrelsenmeddeler pålæg herom, iværksætte bl.a. vedligeholdelsesarbejder og fornyelser samtrimelige forbedringsarbejder uden samtykke fra afdelingsbestyrelsen og afdelings-mødet.For det andet kan boligorganisationens øverste myndighed uden afdelingenssamtykke træffe beslutning om gennemførelse af bestemte arbejder og aktiviteter,hvis afdelingsmødets godkendelse af disse ikke kan opnås, eller hvis forslag heromforkastes ved urafstemning. Der er tale om følgende arbejder og aktiviteter:1)Større renoveringsarbejder,2)større energibesparende foranstaltninger,3)boligsociale helhedsplaner og4)fremtidssikring af bebyggelsen

Beslutninger truffet på denne måde skal indberettes til ministeriet.Muligheden for at øverste myndighed kan træffe de omhandlede beslutninger udenafdelingens samtykke blev indført i forbindelse med styringsreformen af den almenesektor pr. 1.januar 2010. Baggrunden var, at der kan forekomme situationer, hvor detkan være vanskeligt at finde den rette balance mellem hensynet til de nuværendelejeres behov og ønsker og de hensyn, som nødvendigvis må varetages, hvis denalmene boligsektor skal bevares som en sektor med gode, tidssvarende boliger ogsocialt velfungerende boligområder.Ministeriet har netop gennemført en opgørelse over indberetningerne for 2010 og2011. Der var indkommet i alt fire indberetninger. I to af sagerne var der efterføl-gende opnået tilslutning fra afdelingsmødet til de pågældende arbejder, og i dentredje kunne projektet ikke gennemføres som planlagt da finansieringen ikke var ioverensstemmelse med almenboliglovgivningen. Øverste myndigheds kompetence ersåledes reelt kun bragt i anvendelse én gang på to år.Med venlig hilsenCarsten Hansen

Se det er klar tale.

De 2 undtagelser er i realiteten rimelige for såvidt at den første joomhandler situationen hvor en afdeling ikke vil erkende og gennemføre nødvendigearbejder. Den er ikke relevant i tilfældet Ringparken for den oprindelige Tilstands-rapport var varslet i 2007 og ville, som ovenfor nævnt, blive basis for genopret-ningen.Efterfølgende har Afdelingsbestyrelser tilsyneladende – uden Organisationsbestyrel-sens indsigelse – været i venteposition og der er nu tilsyneladende lavet nyTilstandsrapport som bruges til at skabe en stemning af at det er nødvendigt med enstørre kombination af de arbejder og aktiviteter som er indeholdt i den anden und-tagelse.

Dette er på ingen måde teknisk og/eller sagligt begrundet: Anvendelse af

dette punkt er i det væsentlige begrundet i Boligselskabets, Afdelingsbestyrelsens

og Roskilde Kommunes politiske ambitioner om maksimal udnyttelse af de for

alment byggeri gunstige finansieringsmuligheder af afdelingers arbejder og

aktiviter.

Ingen betvivler, eller modsiger at Ringparken med alderen er nået det punkt hvorstørre renoveringsarbejder tiltrænges, men påstande om at fremtiden kræver boligermed ”samtalekøkkener” og store badeværelser er skabt i arkitektens fantasiverden.Flere arkitekter er imod sådan udvikling end der er arkitekter for. Og med køkkener ialle Ringparkens lejemål som blev ny-installeret i 1995, så skal man være stærktkritisk overfor endnu en ”køkken-runde”. Påstande om at nyt tiltrænges i et lejemålhar altid været brugt i lejemål. Nænsom renovering er helt forsvarligt efter behov.

At indrette køkkener i nogle lejemåls spisestuer – og indrette nuværende køkkener tilbadeværelser – forekommer at være tågesnak der skal fordyre en rimelig løsning. Derer lejemål der har behov for renovering af badeværelser og de skal naturligvisidentificeres og renoveres.Det forekommer overraskende, at BOSJ i alle lejemål indretter nye udsugninger i2011 for så at ønske helt nye installationer – er man på %er ? Det væsentlige i defleste bygninger/lejemål er naturligt nok installationer til til ”vådrum/køkkener” ogsådanne tæres, men derfra og til helt at omlægge alt virker unødigt kostbart. Der er daogså ved lovgivningen taget klare forbehold for boligorganisationens mulighed for atgribe ind mht. køkkener/badeværelser – og henvisning til hensynet til det samledeprojekt må forekomme juridisk omstødeligt.Der er også i de senere år indrettet helt nye ”fællesvaskerier” til de enkelte blokke iRingparken – var det pengespild?Omkring energibesparende foranstaltninger blev f.eks. Solfangere på nye tage nævntsom mulighed i 2007, men samtidig pointeredes at vi skulle være sikre på at denanvendte teknik ville være langtidsholdbare. Med andre ord, vi skal ikke lade osforblænde af tilskud, men acceptere holdbare besparelses tiltag.Ringparken har altid været åben for boligsociale helhedsplaner og været aktiv del afsamme.Det er bekendt, og bekræftet i skrivelse af 23.4.2012 fra Roskilde Kommune, atRoskilde Kommune allerede havde dialog med Boligselskabet Sjælland omboligselskabets arbejde med en helhedsplan for Ringparken. Boligselskabet harhenvendt sig til kommunen i forhold til kommunens interesser både i lejlighedernesstørrelser og i forandringer af bygningernes ydre fremtræden. Det bekræftes atKommunen vil fortsætte denne dialog med Boligselskabet i takt med, at Boligsel-skabet konkretiserer sine planer for bebyggelsen. (signeret: Gunilla Stine Rasmussen,Planlægger.Det forekommer helt klart at Roskilde Kommune og Boligselskabet i skøn sam-drægtighed planlægger at indføje, og indrette Ringparken, i planerne for Musicon,Roskilde Festivalen og de i denne forbindelse rådende politiske interesser. Det synesmere at være planerne at indrette Ringparken til at passe ind mht. Musicon og nær-heden til Roskilde Kommunes Rådhus. Lejerne i Ringparken er underordnet dette!Så har det i forbindelse med renovering af Ringparken været hævdet at lejerne ikkehar villet have lejeforhøjelser. Her må så indskydes at Organisationsbestyrelsen ogkommunen har overordnet tilsyn med afdelingens regnskaber og således har haft riganledning til at påvirke afdelingen.

Medio 2000-tallet erkendte daværende afdelingsbestyrelse at Ringparken ikke kunneopretholde sine personalefaciliteter i kælderen under beboerhuset og da samtidig detved Køgevej beliggende servicehus var helt utidssvarende fik afdelingsbestyrelsenvedtaget, at et helt nyt hus med servicekontor, badefaciliteter/personalerum, køkkenog hal til opbevaring og service på Ringparkens maskinpark blev etableret på denplads det gamle havde været.Så kom sammenlægningen af Roskilde Boligselskab og AB1899 – hvor det blev lovetat Ringparkens lejere kunne stemme om ”gammel ordning” eller det nye efter et årsprøvetid – og hele servicearbejdet blev flyttet til AB1899´s bygning på Køgevej. Detnye hus Ringparken havde ladet opføre fik således minimale funktioner. Dette kørte inogen tid, hvor det med husleje ikke generede BOSJ men påvirkede Ringparkennegativt.At det aldrig kom til den lovede afstemning om hvorledes lejerne ønskede deresservice i afdelingen udført nævnes blot for at illustrere betydningen af et ord i BOSJregi.Iflg. Afdelingsbestyrelsesformanden var det en meget vanskelig proces at få BOSJ tilat betale husleje, men det lykkedes da at nå frem til hvad der må karakteriseres somen symbolsk betaling på ca. 68.000 kr./år hvilket næppe dækker omkostningerne forafdelingen.Fra mandag den 16.april 2012 ophøjede BOSJ så huset på Køgevej 106 – detRingparken lod opføre – til driftskontor for Roskildebo, Ringparken, Vængebo,edemøllen, Børnehaven Solsikken, Frederiksberg Huse, Bakkegården, Gyvelparken,Vognmandsparken, Børnehaven Filuren, Vogmandsparkens Børnehave, Enoch´sGård, Eriksvej, Erhvervskollegiet og Gammel Landevej. Der er ikke oplyst til lejernei Ringparken om dette har medført opjustering til markedsleje.Afdeling Ringparken har altid søgt at have en upto-date maskinpark til pleje afområder, snerydning osv. - den maskinpark overtog BOSJ men det foreligger ikkeoplyst om der kommer lejeindtægter fra denne park.Mens lejemålene er blevet pålignet lejeforhøjelser har det været almindelig trafik atde garager der er i blokkene og i afdelingen ikke fik forhøjelser. Det er ganskelatterlige justeringer der er sket, til trods for at mange havde fri el til deres garager.Det er således Roskildes billigste garager/oplagsrum og den sidste trafik – brug afgarager til oplag er meget brugt.Afdeling Ringparken har også – som ældre alment byggeri – erhvervsarealerintegreret i bebyggelsen. Disse lejemål bør som del af en helhedsplan udskilles isærskilt selskab og dette kan med hjemmel i lovgivningen ske fra den 21.1.2006 hvoren ændring i sideaktivitetsbekendtgørelsen åbner mulighed for dette. Jfr. Side 278 iHåndbogen.

Klagesystemet er behandlet i Kapitel 9 i Håndbogen, og opregner:1) Beboerklagenævnet hvis kompetencer begrænses af forskellige forhold:a) Beboerdemokratietb) Det kommunale tilsync) Domstolene hvor det vil være Boligretten der p.t. er relevantMedmindre der kommer et mere realistisk oplæg på bordet, et oplæg der kan fålejernes opbakning fuldtud – herunder også de etniske minoriteter – så må vi nok se iøjnene at der skal søges Fri Proces (se nærmere på nettet) for at sagen behandles vedBoligretten.Så et lille hjertesuk:Kan det ikke blive del af Ringparkens forretningsorden for Afdelingsbestyrelsen, somgodt nok vedtages af Afdelingsbestyrelsen, at medlemmerne af Afdelingsbestyrelsenskal acceptere at deltage i de kurser der af Boligorganisationen afholdes for nyebestyrelsesmedlemmer!Det er trættende at høre at et bestyrelsesmedlem har udtalt at de kan gøre dette ellerhint. Når en kursusdeltagelse ville have fortalt medlemmet hvad etbestyrelsesmedlem kan og må! Samtidig undgås også risikoen for bestyrelsesansvar.Hvis ellers medlemmet følger kurset opmærksomt.

Når beboerne på

afdelingsmødet beslutter sig for at gennemføre et renoveringsprojekt så er det

typisk afdelingsbestyrelsen eller et særligt nedsat udvalg der tegner afdelingens

interesser!

BEMÆRKNING: