BYB, Alm.del - 2011-12 - Bilag 109: Henvendelse af 14/6-12 fra Andelsboligforeningen Dalgashus vedrørende konvertering fra andelsboliger til ejerboliger

Sagens formål:Samtlige 9 andelshavere i ovennævnte 100 % private andelsboligforening ønsker at nedlæggederes andelsboligforening og konvertere deres respektive andelsboliger til selvstændigeejerlejligheder på lige fod med de øvrige 28 selvstændige ejerlejligheder i EjerforeningenDalgas Hus. Ejendommen har 5 etager og stod færdigbygget i 2005.Ejerforeningen Dalgashus består af:28 ejerlejlighederAndelsboligforeningen Dalgashus med 9 andelsboliger, der tilsammen udgør 1ejerlejlighedEt butikscenter, som ejes af Difko4 underjordiske parkeringsdæk, med i alt 600 P-pladserDer er således tale om en ren intern konvertering og omstrukturering, som må være andreparter helt uvedkommende. Det burde være en ukompliceret sag for advokat og revisor at fåudarbejdet grundlaget for denne konvertering. Jeg har heller ikke i Ejerlejlighedslovenkunnet finde nogen forhindringer, der efter min opfattelse skulle være relevante for dennespecifikke sag.Såkaldte sagkyndige forestiller sig imidlertid (i bedste fald) en situation med officielt salg afandelsboligerne til en investor og så efterfølgende mulighed for de 9 (fhv. andelsboligejere) atkunne købe en ejerlejlighed, evt. den lejlighed, de tidligere boede. I værste fald, at det sletikke kan lade sig gøre, med henvisning til Ejerlejlighedsloven § 10, stk. 9, nr. 2 og retspraksis idet hele taget. Det er også anført, at det ifølge Ejerlejlighedsloven ikke kan lade sig gøre for enetageejendom, men at det ville være anderledes, hvis der havde været tale om rækkehuse.Advokat Karen-Marie Hovmøller, jfr. bilag 3, udtaler afsluttende:”Det må konkluderes, at andelshavernes ønske om at omdanne andelsboliger tilejerlejligheder med sikkerhed for, at hver andelshaver erhverver sin andelsbolig somejerlejlighed, ikke kan gennemføres under den nuværende lovgivning.De kan ikke forventes, at der fra politisk side vil være vilje til at indføre nye lovbestemmelser,der muliggør en sådan omdannelse, selvom ønsket måtte være til stede hos mangeandelshavere.”Jeg er helt uenig med disse sagkyndige. Så vidt jeg kan vurdere, har de sagkyndige tænkt påalle mulige andre konstruktioner end nærværende specifikke sag, jfr. nedenfor.

Sagkyndiges rådgivning og kommentarer hertil:Ad. Bilag 3 - Advokat Jakob Nielsen vedr. ”Omdannelse af ejerboliger”Advokat Jakob Nielsenreferer til et andet (ikke beskrevet) forsøg på en omdannelse, men at ”enlandinspektør slog bremsen i under henvisning til den foreliggende retspraksis på området.”Mine kommentarer:Oplysningen om det tidligere forsøg, hvor en landinspektør henviste tilretspraksis på området er helt uspecificeret og kan derfor ikke anvendes til sammenligning mednærværende specifikke sag. Der kan selvfølgelig være mange andre konstruktioner, hvorbegrænsninger eller direkte forhindringer kan komme på tale, eksempelvis almeneboligorganisationer eller tekniske minimumskrav, men dette er irrelevant i denne sag.Advokat Jakob Nielsenunderstreger, at ”en omdannelse i hvert fald forudsætter, at den der køberejendommen af andelsboligforeningen (investor) ikke kan pålægges nogen forpligtelse til at sælgetil de på det tidspunkt tidligere andelshavere, ligesom medlemmerne ikke kan forpligtes til at købeaf investor. Desuden understreges det, at en sådan model ikke er prøvet i praksis, ogTinglysningsretten i værste fald kan nægte at foretage tinglysningen af videresalgsskøderne.”Mine kommentarer:Hele forestillingen om et salg til en investor og heraf følgende problemer erirrelevant. Ingen af andelshaverne ønsker at sælge til andre eller at få andre involveret i det heletaget. Her er tale om en ren konvertering for de eksisterende andelshavere, således at de stilles ligemed de eksisterende ejerlejligheds indehavere – og uden at andre skal blandes ind i det.Oplysningen om evt. problemer med Tingslysningsretten vedr. ”videresalg” er derfor heller ikkerelevant i denne sag.Ad. Bilag 4 - Advokat Karen-Marie Hovmøller vedr. ”Fra andel til ejer”Advokat Karen-Marie Hovmøllerskriver, at ”Ejerlejlighedslovens § 10 stk. 9 nr. 2 indeholderimidlertid et forbud mod, at en andelsboligforening opdeler sin ejendom i ejerlejligheder.På trods af denne bestemmelse har der i praksis været forsøgt flere modeller til at overdrageandelsboligforeningernes lejligheder til andelshaverne som ejerboliger.”Mine kommentarer:Der er tale om et generelt dokument, der således ikke nødvendigvis kananvendes på alle specifikke sager. Advokaten henviser til Ejerlejlighedslovens § 10 stk. 9 nr. 2 i de3 beskrevne modeller for (forgæves) opdeling i ejerlejligheder. Det fremgår også, at der i alle 3tilfælde er en investor involveret. 2 af tilfældene har været dømt negativt af henholdsvis ØstreLandsret og Vestre Landsret.Lovteksten i § 10, stk. 9, jfr. bilag 2, drejer sig imidlertid om følgende: ”Ejendomme tilhørendealmene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller ien eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privat andelsboligforening…..Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter tilbrug for andelshaverne kan ikke videreopdeles.”Jeg finder således ikke, at Ejerlejlighedslovens § 10 stk. 9 nr. 2 er relevant i nærværende sag.Ad. Bilag 5 - Advokat Bent Riis og adv.fm. Jacob Nauerby Kjærhus vedr. ”Omdannelse fraandelsbolig til ejerbolig”Advokat Bent Riis og adv.fm. Jacob Nauerby Kjærhus fra Ret&Rådanfører: ”Forandelsboligforeninger hvor ejendommen eller ejendommene fysisk består af rækkehuse, kan detvære interessant at overveje muligheden for udstykning og omdannelse til ejerboliger. De sammeovervejelser gør sig ikke gældende ved etageejendomme, idet der i ejerlejlighedsloven findes regler,som forhindrer lignende dispositioner.

BilagBilag 1Andelsboligforeningsformand Else Folmer vedr. ”Byggeriet Dalgashus og A/B Dalgashus”Tlf. 97 22 01 81, e-mail: [email protected]1. august 2010Den private Andelsboligforening Dalgashus er speciel på den måde, at den udgør 1ejerlejlighed i hele byggeriet Dalgashus.Ud af de i alt 37 lejligheder har de 28 status som privateenkelt ejerlejligheder, medens andelsboligforeningen med 9 lejligheder udgør 1 ejerlejlighed.Som privat andelsboligforening er der aldrig modtaget nogen form for offentligt tilskud, ligesom de9 andelshavere heller ikke har haft skattemæssige fradrag.Andelsboligforeningen betaler fællesudgifter til byggeriet Dalgashus, som står for vedligehold,rengøring, beplantning på terrasse, forsikringer, havemøbler osv. Vi har som andelsboligforeningingen selvstændige indkøb, vedligehold, rengøring m.v. Derfor er et budget forandelsboligforeningen alene et budget over vores boligudgift og fællesudgifter.De 4 P-dæk udgør hver sin ejerlejlighed og det samme udgør butikscentret.Alle indgår i samme ejerforening med en bestyrelse, som består af 1 rep. fra Difko, 1 rep. fraHerning Kommune, 2 rep. fra ejerlejlighederne og 1 rep. fra andelsboligforeningen.At styre dette enorme regnskab og ikke mindst at styre fordelingsnøglen er meget kompliceret, medforskellig brug af trapper og elevatorer, fordeling af el-forbrug etc. Derfor har vi Difko i Holstebro,som er et bygnings- og administrationsfirma, til at styre regnskab og budget. Det er Difko, derindkalder til den årlige generalforsamling i april måned og de står for oplæg vedr. regnskab ogbudget, efter aftale med bestyrelsen.Der er således tale om en meget stor organisation, hvor andelsboligforeningen kun udgør en lilleubetydelig flig. Det er medvirkende til, at vi anser det for mest fordelagtigt at blive 9 selvstændigeejerlejligheder på lige fod med de allerede eksisterende 28 ejerlejligheder.Som det er nu indbydes alle til generalforsamlingen, men ved en evt. afstemning harandelsboligforeningen kun 1 stemme, medens ejerlejlighederne har hver deres stemme.

Bilag 2Lov om ejerlejligheder, Uddrag af § 10Link:http://sik-lw.lovportaler.dk/showdoc.aspx?hashparam=p10&schultzlink=lov1966019930/01 2006§ 10, stk. 9Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan desuden opdeles, når der i ejendommensuudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privatandelsboligforening. Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealet med allesædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernesbeboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne skal efter opdelingenhver for sig udgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af hele beboelsesarealet med allesædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom kan videreopdeles efterreglerne i stk. 5.Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter tilbrug for andelshaverne kan ikke videreopdeles.

§ 10, stk. 12Loven anvendes ikke på:1. Landbrugsejendomme, jfr. lov om landbrugsejendomme2. Ejendomme, der tilhører privat andelsboligforeninger, jfr. dog stk. 2§ 10, stk. 2Bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder,såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslejligheder i bygningensuudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Alle beboelseslejligheder i bygningen skalbenyttes til helårsbeboelse. De eksisterende boliger og eventuelle lokaler til andet end beboelse ibygningen pr. 1. juli 2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles,medmindre bygningen er omfattet af stk. 1, nr. 2 eller 3. 1.-3. pkt. gælder også for bygninger påejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, uanset at bygningerne er påbegyndt opførtefter den 1. juli 1966.§ 10, stk. 1-3Loven anvendes på:1. Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.2. Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder medtilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hverenkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a-e og bygningen ifølge erklæring frabygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f-i.(a.-i. vedr. fysiske krav er ikke kopieret her)3. Bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, jfr. dog § 27 i lov ombygningsfredning.

Bilag 3Advokat Jakob Nielsen vedr. ”Omdannelse af ejerboliger”e-mail af 5. august 2010 til formanden for A/B Dalgashus, Else Folmer:Kære Else,Jeg har nu talt med Erik Thalund, Home, der prøver at skønne en pris, hvorpå han vender tilbage -formentlig i indeværende uge.På Erik Thalund kan jeg forstå, at han tidligere har forsøgt sig med en omdannelse, men at enlandinspektør slog bremsen i under henvisning til den foreliggende retspraksis på området.For god ordens skyld finder jeg derfor anledning til at understrege, at en omdannelse i hvert faldforudsætter, at den, der køber ejendommen af andelsboligforeningen (investor) ikke kan pålæggesnogen forpligtelse til at sælge til de på det tidspunkt tidligere andelshavere, ligesom medlemmerneikke kan forpligtes til at købe af investor. Desuden understreges det, at en sådan model ikke erprøvet i praksis, og tinglysningsretten i værste fald kan nægte at foretage tinglysningen afvideresalgsskøderne.Med andre ord skal I leve med risikoen for at investor vælger/tvinges til at beholde ejendommenefter købet, og blot anvender den som udlejningsejendom. I så fald har I dog bevaret jeres ret til atblive boende som lejere på de med investor aftalte vilkår, ligesom I vil have indvundet provenuetved salget af ejendommen.Herudover bemærkes, at I formentlig nok kan få en forkøbsret til jeres lejligheder, men denne vilvære således indrettet, at I vil skulle købe på de vilkår, som investor vil kunne opnå ved salg tilanden side. Med andre ord kan vi ikke fastlægge vilkårene endeligt.

Markedsforholdene vil naturligvis regulere dette og med 2 mæglervurderinger af værdierne somejerboliger vil der næppe være plads til store udsving. Desuden vil investor næppe kunne opnå enhøjere pris ved salg til anden side, da I jo bebor lejlighederne og vil skulle fortsætte med dette.Den væsentlige ubekendte i en sådan konstruktion er, hvem der som investor kunne væreinteresseret i at købe ejendommen under disse forudsætninger og i givet fald til hvilken pris.Prisen må efter min vurdering fastsætte på grundlag af en afkastberegning; altså skal det fastlæggeshvilken leje der vil kunne opnås for lejlighederne, hvis ingen vil købe efterfølgende, og hvilkedriftsomkostninger må forventes på ejendommen. Disse oplysninger skal sættes i forhold til ensædvanlig afkastprocent for en sådan investering, hvorpå prisen kan beregnes.Det er meget væsentligt for os, at alle i foreningen er bekendt med at dette er vilkårene, således atalle kender risiciene forbundet med at forsøge at gennemføre omdannelsen.Jeg erindrer om din fremsendelse af det i min mail af 2. juli 2010 anførte materiale, som vil dannegrundlag for mine beregninger.Bilag 4Advokat Karen-Marie Hovmøller vedr. ”Fra andel til ejer”Fra ”Ejer & Andel 3/2007”, link:http://www.kuben.dk/composite-572.htmFRA ANDEL TIL EJERKaren-Marie Hovmøller, advokat (L), advokatfirmaet Hovmøller og ThorupEjere af ejerlejligheder er de seneste år blevet forgyldt ved salg af deres ejerlejligheder i kraft af devoldsomme prisstigninger, der har været på ejerboliger. Andelshaverne har derimod været underlagtbegrænsninger i prisfastsættelsen som følge af andelsboliglovens prismaksimeringsbestemmelser.Hvor ejeren af en ejerlejlighed har prissat ejerboligen efter de frie markedskræfter, harandelshaveren alene kunnet kræve en pris for sin bolig, der svarer til, hvad andelen i foreningensformue, tillagt forbedringer i lejligheden, og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kanbetinge.Fællesskabets regiEndvidere er det gået op for mange andelshavere, at den enkelte andelshaver ikke selv harbeslutningskompetencen vedrørende optagelse og omlægning af lån i ejendommen, idetbeslutningen om, i hvilket omfang ejendommen skal være belånt og med hvilke lånetyper, ligger ifællesskabets regi.OpdelingsforbudDer er en del andelshavere, der ikke ved købet af deres andelsbolig indså, at mange nyereboligprojekter har været udbudt som andelsboliger med det formål, rent markedsføringsmæssigt atfå boligerne til at fremstå billigere end tilsvarende ejerboliger.Dette var ofte tilfældet, hvor udbuddene var baseret på variable lån med afdragsfrihed i en tid, hvorrenten har været historisk lav. Konsekvensen har været, at et større antal andelshavere ogandelsboligforeninger har ønsket at omdanne andelsboligerne til ejerboliger.Ejerlejlighedslovens § 10 stk. 9 nr. 2 indeholder imidlertid et forbud mod, at en andelsboligforeningopdeler sin ejendom i ejerlejligheder.På trods af denne bestemmelse har der i praksis været forsøgt flere modeller til at overdrageandelsboligforeningernes lejligheder til andelshaverne som ejerboliger.Forening sælger ejendommenSælger en andelsboligforening ejendommen til en investor, som herefter benytter ejendommen somen udlejningsejendom eller opdeler ejendommen i ejerlejligheder og bortsælger disse i fri handel, er

salget og opdelingen som udgangspunkt ikke omfattet af forbuddet i Ejerlejlighedslovens § 10 stk. 9nr. 2.I den forbindelse skal det fremhæves, at kun boligejendomme, der er påbegyndt opført efter 1. juni1966, kan opdeles i ejerlejligheder.Efter salget opløses foreningen, og formuen fordeles mellem andelshaverne.Har en køber erhvervet ejendommen og ladet denne udstykke i ejerlejligheder, er der intet til hinderfor, at en tidligere andelshaver køber en af ejerlejlighederne, eventuelt den lejlighed vedkommendeselv har beboet som andelshaver.Dette kan dog kun ske under forudsætning af, at der ikke i forbindelse med andelsboligforeningenssalg til køber er indgået bindende aftaler om tilbagekøb af ejerlejlighederne.Dén gik ikkeDer er fra andelshaveres side gjort forsøg på at sælge ejendommen til et af andelshaverne ejetanpartsselskab, hvis eneste formål var at erhverve ejendommen, videreopdele denne og tilbage-sælge ejerlejlighederne til de hidtidige andelshavere.Den model er for nylig prøvet ved en sag for Østre Landsret, hvor forholdet var, at enandelsboligforening bestående af 58 boliger besluttede at sælge foreningens ejendom tilanpartsselskabet.Salget skete pr. 1. oktober 2006 med henblik på, at det købende selskab skulle opdele ejendommen iejerlejligheder og sælge ejerlejlighederne til andelshaverne med overtagelsesdag den 1. oktober2006. Det var en forudsætning for andelsforeningens beslutning om salg, at alle andelshavere havdetiltrådt en aftale om køb af deres lejligheder som ejerlejligheder.Landsretten fandt, at andelsboligforeningen måtte identificeres med det af denne ejede selskab,hvorfor opdelingen var i strid med opdelingsforbuddet i ejerlejlighedsloven § 10 stk. 9 nr. 2.Dén gik heller ikkeEn anden model, der har været benyttet er, at en andelsboligforening har solgt ejendommen til enmellemmand med henblik på opdeling i ejerlejligheder.For at andelshaverne kunne opnå sikkerhed for at erhverve deres lejlighed som ejerlejlighed blevder forinden andelsboligforeningens salg til mellemmanden indgået bindende købsaftaler med deandelshavere, der ønskede at købe sin lejlighed. Alle andelshaverne fik tilbuddet.Vestre Landsret stadfæstede Tinglysningsdommerens afvisning af skødet fra Tingbogen medfølgende begrundelse: ”Det fremgår, at alle andelshaverne inden andelsboligforeningens salg afforeningens ejendom har haft ret til at købe deres lejlighed som ejerlejlighed, og at en stor del afandelshaverne eller disses nærtstående benyttede sig af denne ret. Denne konstruktion er enomgåelse af forbuddet mod opdeling, jfr. ejerlejlighedslovens § 10 stk. 9 nr. 2.”Manglende politisk viljeDet må konkluderes, at andelshavernes ønske om at omdanne andelsboliger til ejerlejligheder medsikkerhed for, at hver andelshaver erhverver sin andelsbolig som ejerlejlighed, ikke kangennemføres under den nuværende lovgivning.Det kan ikke forventes, at der fra politisk side vil være vilje til at indføre nye lovbestemmelser, dermuliggør en sådan omdannelse, selv om ønsket måtte være til stede hos mange andelshavere.

Regulering af andelsboligmarkedet:Området for andelsboliger i Danmark bliver primært reguleret i andelsboligloven. Denne lov ergennem de seneste år revideret på forskellige områder. Dette er sket blandt andet for at gøreandelsboligmarkedet tidssvarende i forhold til det øvrige boligmarked.Et område, hvor der er sket ændringer, er ved indførelsen af reglerne om forbud mod overpris. Medvirkning fra 1. september 2005 blev det strafbart for sælger at forlange og modtage ’penge underbordet’ i forbindelse med salg af andelsboligen. Strafferammen går op til 4 måneders fængsel.Fænomenet var efterhånden blevet meget udbredt, især i de større byer, og skal formentlig finde sinårsag i de prisstigninger ejerboligmarkedet oplevede i den pågældende periode. Differencen mellemsammenlignelige ejerboliger og andelsboliger var meget stor og kombineret med stor efterspørgselpå boliger i det hele taget, var nogle andelshavere fristet af at udnytte situationen og forlange pengeunder bordet som betingelse for salg.Der er set foranstaltet andre tiltag fra andelshaveres side for at skabe en større harmoni mellempriserne på ejerboliger og andelsboliger. Nogle tiltag er tilladt efter andelsboligloven, mens der erindført forbud mod andre fra lovgivers side. Der er primært tale om to forskellige måder, hvorefteren andelshaver kunne få del i de stigende værdier på ejendomsmarkedet, nemlig ved enten 1) atopskrive værdien af andelsboligen eller ved 2) at omdanne andelsboligforeningen til en andenboligtype.Med hensyn til 1) opskrivning af værdien af andelsboligen, sker dette ved værdiansættelse afandelsboligforeningens formue. Der findes tre lovlige metoder til at værdiansætte enandelsboligforening, og man har i de seneste år set en betydelig ændring i valg af metode. Mangegår i dag væk fra at anvende anskaffelsessummen som værdiansættelse, da denne er meget lav iforhold til dagens ejendomsmarked. I stedet anvendes enten den seneste ansatte ejendomsværdieller den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, den såkaldte valuarvurdering. Dermedopnås ganske ofte en betydelig stigning i værdien af andelsboligen i forhold til anskaffelsesprisen,dog afhængig af hvor gammel den pågældende forening er.Dette kan være interessant for mange andelshavere, især efter ændringen af andelsboligloven medindførelse af regler om pant og udlæg i andelsboliger. Reglerne trådte i kraft 1. februar 2005 ogmedførte, at andelshavere blev i stand til at stille deres andelslejlighed til sikkerhed for lån. Somfølgevirkning af denne mulighed for belåning, blev interessen for andelens værdi meget stor. Mangeandelshavere kan nu se en kontant fordel i, at værdien af deres andelslejlighed er høj, idet derdermed bliver mulighed for at realisere og anvende provenuet til andre ting end blot at havepengene ’bundet’ i mursten.Med hensyn til 2) omdannelse af andelsboligforeningen til en anden boligtype, har der også væretgjort tiltag hertil fra andelshavers side. For nogle af disse muligheders vedkommende er derimidlertid efterfølgende indført forbud. Således er det efter en lovændring i juni 2005 ikke længerelovligt for en andelsforening at opløse sig selv og efterfølgende sælge ejendommen til en nyoprettetandelsboligforening med de samme andelshavere og med efterfølgende skattefri udlodning afprovenuet til de samme andelshavere. Såfremt ejendommen bliver solgt til en investor, gælder der etforbud mod at sælge ejendommen til en ny andelsboligforening indenfor 5 år, hvormed man undgårtilfælde, hvor en investor blot bliver skudt ind som mellemled. Der er dog fortsat mulighed for at

Udstykning og omdannelse til ejerboligerFor andelsboligforeninger hvor ejendommen eller ejendommene fysisk består af rækkehuse, kan detvære interessant at overveje muligheden for udstykning og omdannelse til ejerboliger. De sammeovervejelser gør sig ikke gældende ved etageejendomme, idet der i ejerlejlighedsloven findes regler,som forhindrer lignende dispositioner.Baggrunden for at overveje at omdanne andelsboligforeninger til ejerboliger er i høj grad denudvikling, der har været i ejendomspriserne de seneste år, og den forskel der er i salgspriserne påhenholdsvis andelsboliger og ejerboliger som skitseret ovenfor.Overvejelserne ved en omdannelse kan for eksempel gå på at udstykke andelsboligforeningen i etantal boligparceller og eventuelt 1 fællesparcel således, at hver enkelt andelshaver får mulighed forat købe det rækkehus, de i dag bebor, som ejerbolig.Målet er, at den enkelte ejer får større frihed i egen bolig og et økonomisk råderum, der giver størremuligheder for at vælge alternative boligønsker og for at få en god økonomisk konsolidering.Efter at en udstykning er foretaget, og den enkelte bolig er erhvervet som ejerbolig, vil den enkeltebeboer få langt større råderet over sin bolig. Dette inkluderer:

Den enkelte beboer får ved en ejerbolig også større mulighed for at bestemme hvilken belåning derønskes. Som andelsboligforening optages belåningen i fællesskab, hvorimod en ejerbolig giverstørre mulighed for at tilrettelægge finansieringen efter egne ønsker og behov. Dette gælderlånetype, løbetid, afdragsfrihed osv.Set i lyset af den økonomiske situation, som indtraf i dansk og den øvrige verdensøkonomi iefteråret 2008 vil dette ligeledes kunne give anledning til konkrete overvejelser omkringfinansieringen af ens bolig og om, hvorvidt man bor i en ejer- eller andelslejlighed.Udviklingen i økonomien har således givet sig udtryk i, at udgifterne til almindelige banklån, somandelsboligforeningerne typisk optager er steget som følge af en stigende bankrente. Desudenoplever flere låneansøgere, at det generelt er blevet sværere at blive godkendt til at få bevilget lån.Realkreditrenten er samtidig generelt faldet, hvorfor der eventuelt vil kunne være mulighed for atoptage et realkreditlån i sin ejerbolig, hvor omkostningerne er billigere end ved bankfininsiering.For at vurdere og evt. gennemføre overgang til ejerbolig kræves assistance af både advokat,landinspektør og revisor. På Ret&Råd-kontoret i Gladsaxe vil vi kunne forestå koordinationen afrådgiverne, udfærdige de økonomiske oversigter og sikre det juridiske grundlag for en evt.omdannelse. Landinspektøren vil forestå gennemførsel af udstykningssag og revisor vil forestå deskattemæssige og regnskabsmæssige vurderinger og opstillinger, herunder afklaring af evt.skattemæssige konsekvenser. Alle tre rådgivere tilbyder sædvanligvis at indgå i en såkaldt ”no-cureno-pay” aftale, det vil sige at deres arbejde alene skal honoreres, såfremt der på en

generalforsamling træffes beslutning om at omdanne boligerne til ejerboliger og sælge disse tilbeboerne. Alle beslutninger skal naturligvis ske i henhold til vedtægternes bestemmelser.Der vil måske være andelshavere, der ikke ønsker at erhverve boligen som ejerbolig. De vilnaturligvis kunne fortsætte med at bebo deres rækkehus så længe, de måtte ønske det. Alle deboliger, hvor beboerne ikke ønsker at købe, vil blive solgt samlet, og beboerne fortsætter som lejere.Den praktiske håndtering af en omdannelse vil generelt kunne skitseres på følgende måde, idetadvokat, revisor og landinspektør i samarbejde med andelsboligforeningens bestyrelse og eteventuelt ejerboligudvalg begynder arbejdet, som bl.a. vil være følgende:

Udarbejde og fremsende forhåndsansøgning til den pågældende kommune.Udarbejde økonomiske modeller, så alle beboere kan få et detaljeret overblik overkonsekvenserne af at erhverve sin egen bolig, som ejerbolig. Beregningerne foretages medindarbejdelse af alle anslåede omkostninger ved omdannelsen, samt ud fra alle anslåedeudgifter som ejerboliger (ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring,grundejerforeningskontingent, finansiering mv.).Målet er, at den enkelte beboer får etdetaljeret beslutningsgrundlag inden endelig beslutning skal træffes.Beboermøder afholdes i nødvendigt omfangEndelig generalforsamling skal afholdes. Baggrunden er, at selve beslutningen skal træffes isamme kalenderår som selve gennemførelsesfasen og udlodning af andelsforeningensmidler.Såfremt generalforsamling vedtager at opløse foreningen og sælge ejendommen(e) vil detpraktiske arbejde m.h.t. udstykning, frasalg og likvidation blive gennemført i umiddelbarforlængelse heraf.

Der vil typisk være behov for mange beregninger, afklaringer, spørgsmål m.v. Formålet medbeboermøder er at give mulighed for, at alle kan få det fornødne overblik over alle konsekvenser ogfå mulighed for at stille alle de spørgsmål, man måtte ønske. Mange af spørgsmålene vil kunnebesvares på et indledende beboermøde, men mange vil først blive besvaret i løbet af processen,efterhånden som det nødvendige afklaringsarbejde skrider frem.Baggrunden for at informere om ovenstående er kontorets praktiske ekspertise indenfor området,idet kontoret tidligere har foretaget talrige lignende omdannelser af andelsboliger til ejerboliger medet godt og tilfredsstillende resultat for beboerne. Samtidig er kontoret i øjeblikket i gang med flerenuværende omdannelser.Denne artikel er skrevet af advokat Bent Riis og adv.fm. Jacob Nauerby Kjærhus, Ret&RådGladsaxe