Aktstk. 89 - 2011-12 - Endeligt svar på spørgsmål 9: Spm. om hvad markedsværdien er for Christiania, klima-, energi- og bygningsministeren

Spørgsmål § 29 nr.9:Ministeren bedes redegøre for markedsværdien af Christiania inklusiv grundværdier.Hvad er markedsværdien for Christiania, såfremt staten, i stedet for at sælge til Fon-den Fristaden Christiania for 85 mio. kr. sælger til en privat entreprenør, der ønskerat rydde området (minus fredede bygninger) og opføre nye boliger.

Svar:Salgsprisen på 85,4 mio. kr. for de salgbare områder på Christianiaområdet er et ud-tryk for en skønnet markedsværdi under hensyntagen til bygningernes stand og chri-stianialovens formål om, at de nuværende beboere skal have mulighed for at bliveboende.I forbindelse med prisfastsættelsen blev der i 2011 også foretaget en vurdering afprisniveauet for byggeretter på Christianiaområdet, såfremt alle Christianitter valgteat forlade området frivilligt, dvs. at byggeretterne kunne handles uden hensyntagen tilde nuværende beboere og christianialoven. Denne vurdering vedrører en hypotetisksituation og er derfor behæftet med betydelig usikkerhed.Ved vurderingen af det teoretiske nybyggeri på Christiania blev der således foretageten ”baglæns-beregning” forstået således, at værdien af en byggeret er udtryk forværdien af den etagemeter byggeri, som det er muligt at opføre på grunden fratruk-ket omkostninger til klargøring af grunden, oprensning af forurening, entreprise, til-slutningsaftaler, developer-fortjeneste, byggelånsrenter mv. Dvs. fratrukket alle demed byggeriet forbundne omkostninger. Den residualværdi, som er tilbage herefter,er udtryk for byggerettens værdi.Prisniveauet i denne hypotetiske situation er på niveau med de udmeldte salgspriser,hvor bolig-etagemeter sælges for 3.500 kr. og erhvervs-etagemeter sælges for mel-lem 1.500 – 3.000 kr. i det område, hvor jord og bygninger sælges sammen. I detområde, hvor bygningerne sælges på lejet grund, er salgspriserne lavere, fordi derogså betales en årlig jordleje.Etagemeter på området, som anvendes til sociale og/eller kulturelle formål, sælgesfor 500 kr. pr. etagemeter. Denne pris er fastsat med udgangspunkt i bemærkninger-

ne til christianialoven, som forudsætter, at sociale og kulturelle aktiviteter på områdetkan videreføres efter lovens udmøntning. Loven lægger derfor op til, at der kan tagessociale og kulturelle hensyn i forbindelse med prisfastsættelsen af Christianiaområ-det.Bebyggelsesprocenten i de salgbare områder på Christianiaområdet er lavere end ide områder, som grænser op til området. Fonden Fristaden Christiania betaler 40mio. kr. for 15.000 etagemeter byggeret, som udlignes af, at fonden overtager enrække genopretningsforpligtelser på Christianiaområdet. Denne betaling ligger ud-over salgsprisen på 85,4 mio. kr.På nuværende tidspunkt foreligger ikke det fornødne plangrundlag til opførelse af15.000 etagemeter nybyggeri.Ud fra ovenstående betragtninger, vurderinger og forudsætninger er den skønnedemarkedsværdi for de salgbare dele af Christianiaområdet således 125,4 mio. kr. Detvurderes dog, at salgsprisen muligvis ville være lavere, såfremt området blev solgt tilen privat entreprenør, der ønsker at rydde området med den usikkerhed og de om-kostninger af forskellig art, der ville være forbundet hermed.