Høringsnotat vedrørende

Forslag

til

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v.

(Byggeskadefondsdækningaf renovering af almene boliger m.fl.) (L 53)

1. Indledning

Lovforslaget har i perioden den 5. oktober 2010 til den 14. oktober 2010 væreti høring hos følgende organisationer m.v.:Advokatsamfundet, Akademisk Arkitektforening, AndelsboligforeningernesFællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, BAT-Kartellet, BIPS,Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, Bygherreforeningen i Danmark,Byggecentrum, Byggeriets Evalueringscenter, Byggeskadefonden, Byggeska-defonden vedr. Bygningsfornyelse, Byggesocietetet, Danmarks Lejerforenin-ger, Dansk Byggeri, Danske Arkitektvirksomheder, Danske Advokater, DanskeHandicaporganisationer, Danske Ældreråd, Danske Regioner, Den DanskeDommerforening, De Samvirkende Invalideorganisationer DSI, Det CentraleHandicapråd, DI Byggematerialer, Foreningen Registrerede Revisorer FRR,Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Foreningen Danske Revisorer, For-eningen af Rådgivende Ingeniører, Forsikring og Pension, Grundejernes Inve-steringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, In-geniørforeningen Danmark, Kollegiekontorerne i Danmark, KommunernesLandsforening, Konstruktørforeningen, Kuben Byfornyelse Danmark, Lands-byggefonden, Lejernes Landsorganisation i Danmark, O.K.-fonden, Organisa-tionen af Selvejende Institutioner (OSI), Realkreditforeningen, Realkreditrådet,Sammenslutningen af Ældreråd i Danmark, sbs byfornyelse, Rådet for SocialtUdsatte, Statens Byggeforskningsinstitut, Tekniq, Teknologisk Institut, Veltek,Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed, Ældreforum, og Ældremo-biliseringen.Socialministeriet har modtaget høringssvar fra:Boligselskabernes Landsforening, Bygherreforeningen, Byggeskadefonden,Danmarks Lejerforeninger, Danske Advokater, Danske Arkitektvirksomheder,DI Byggematerialer, Foreningen af Rådgivende Ingeniører, FRI, Kollegiekon-torerne i Danmark, Kommunernes Landsforening, Konstruktørforeningen, Re-alkreditforeningen og Realkreditrådet.Herudover harAdvokatsamfundet, Byggeriets Evalueringscenter, Byggeskade-fonden vedr. Bygningsfornyelse, Danske Ældreråd, Foreningen Registrerede

Revisorer FRR, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Grundejernes Inve-steringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Landsbyggefonden,Rådet for Socialt udsatte, Tekniq,ogVoldgiftsnævnet for bygge- og anlægs-virksomhed,meddelt, at de ikke har bemærkninger til lovforslaget.

2. Generelle holdninger til lovforslaget

Boligselskabernes Landsforening, Bygherreforeningen, Byggeskadefonden,Danske Advokater, Danske Arkitektvirksomheder, DI Byggematerialer, For-eningen af Rådgivende Ingeniører, FRI, Kollegiekontorerne i Danmark, Kom-munernes Landsforening, Konstruktørforeningen, Realkreditforeningen ogRealkreditrådetoplyser, at de kan tilslutte sig lovforslaget eller er positiveoverfor intentionerne med dette.Danmarks Lejerforeningerfinder, at lovudkastet er udsendt for sent til høring.Efter deres opfattelse bør der fastsættes en høringsfrist på mindst 14 dage.

3. Afgrænsningen af ordningen

Kollegiekontorerne i Danmarkfinder, at forslagets dækningsundtagelse af ska-der på såkaldt vedligeholdelses- og opretningsarbejder indebærer afgræns-ningsproblemer og kan give bygherren et usikkert beslutningsgrundlag. Lov-givningen bør derfor følges op af nærmere information om afgrænsningen afdækningsberettigede skader.Danske Advokaterrejser spørgsmålet, om der ikke bør være sammenfald mel-lem de arbejder, der omfattes af fonden efter minimumsbestemmelsen i forsla-gets § 151a, stk. 2, og dækningsomfanget af eventuelle skader i forslagets §155, stk. 3 - eventuelt således, at dækningsmuligheden efter § 151a, stk. 2, bli-ver afhængig af størrelsen af forbedringsdelen. Endvidere anfører Danske Ad-vokater, at det bør præciseres, at skader, der opstår på eksisterende bygningsde-le, og som er en følge af skader på dækningsberettigede, renoveringsarbejder,er omfattet af dækningen.Kommentar:Efter forslagets § 151a, stk. 2, omfatter fonden ikke mindre renoveringer.Som nævnt i lovforslagets bemærkninger, vil der administrativt blive fastsat enminimumsgrænse for størrelsen af de renoveringer, der omfattes af fonden.Ordningen foreslås således at omfatte renoveringer, der gennemføres efter etprojektmateriale og har et sådant omfang, at det i det væsentlige organiseres ogafvikles som en byggesag. Desuden skal udgifterne til renoveringen entenoverstige 1 mio. kr. (inkl. moms) pr. projekt eller mindst udgøre 100.000 kr. pr.bolig.Denne afgrænsning er foreslået af såvel økonomiske som administrative grun-de. Fonden kan dermed forholdsvis let konstatere, hvorvidt et projekt, der ind-berettes til fonden, er omfattet af fonden eller ej.Efter lovforslagets § 155, stk. 3, kan der kun opnås dækning for en skade i detomfang, renoveringen udgør en forbedring eller en fornyelse.

Vedligeholdelsesarbejder, som har karakter af delvise udskiftninger eller repa-rationer, vil således ikke kunne opnå dækning.Baggrunden for denne begrænsning i fondens dækningsområde er som nævnt ibemærkningerne til forslaget, at skader på delvise udskiftninger eller reparatio-ner i mange tilfælde vil være uvæsentlige. Byggeskadefonden yder kun støttetil væsentlige byggeskader, jf. de nuværende regler for skadesdækning. Dertilkommer, at det ved delvise udskiftninger/reparationer ofte kan være vanskeligtat afgøre, om en skade skyldes fejl ved udskiftningen/reparationen eller fejl vedde eksisterende bygningsdele. I sidstnævnte tilfælde vil der ikke kunne opnåsdækning fra fonden, idet fonden alene dækker fejl (skader), som har deres årsagi det aktuelle byggeri/renovering.Når der ikke altid er fuldstændigt sammenfald mellem de renoveringsarbejder,der er omfattet af fonden, jf. § 151a, stk. 1 og 2, og de renoveringsarbejder, derkan opnå dækning fra fonden, jf. § 155, stk. 3, hænger det sammen med admi-nistrative hensyn:Der vil være betydelige praktiske vanskeligheder forbundet med, at fondenskulle vurdere, hvor stor en del af et projekt, der indeholder forbedringer ellerfornyelser, allerede på det tidspunkt, hvor projektet indberettes til fonden. Dettehænger bl.a. sammen med, at indberetningen sker inden projektet igangsættesog på baggrund af skønnede priser. Dertil kommer, at der ofte i renoveringssa-ger sker væsentlige ændringer under byggeriets udførelse.Det er derfor mere hensigtsmæssigt – således som det også er foreslået – atafgørelsen af, i hvilket omfang der foreligger forbedring og fornyelse, foreta-ges, når en eventuel byggeskade er anmeldt. På dette tidspunkt vil der forelig-ge en dokumentation for, hvilke arbejder, der er udført, ligesom fonden somregel vil have foretaget et eller flere eftersyn af byggeriet.Som nævnt i forslagets bemærkninger vurderes den nævnte forskel mellem dearbejder, der omfattes af ordningen og de arbejder, der i givet fald kan opnådækning fra fonden imidlertid ikke at have den store betydning i praksis. Re-noveringsprojekter, der obligatorisk er omfattet af fonden - dvs. projekter medstøtte fra Landsbyggefonden eller fra stat/kommune - vil stort set altid indehol-de væsentlige elementer af forbedringer og fornyelser. For øvrige projekter -dvs. projekter der omfattes af fonden på frivilligt grundlag – vil forholdet indgåi bygningsejerens vurdering af, om projektet skal være omfattet af fonden ellerej.Det er klart, at vurderingen af, hvilke arbejder, der udgør en forbedring eller enfornyelse kan give anledning til tvivlsproblemer for bygningsejeren navnlig istarten af den nye ordning. Socialministeriet har aftalt med Byggeskadefon-dent, at fonden udarbejder en vejledning herom. Vejledningen vil blive offent-liggjort og udsendt til almene bygherrer, og vil løbende blive opdateret i taktmed, at fonden indhøster erfaringer med ordningen. Fonden vil endvidere yde

råd og vejledning til den enkelte bygningsejer i forbindelse med konkrete reno-veringsprojekter. Dette vil blive medtaget i bemærkningerne til lovforslaget.Byggeskadefonden har herudover oplyst, at den efter nuværende praksis dæk-ker skader på eksisterende bygningsdele, som er en følge af skader på dæk-ningsberettigede ombygninger. Socialministeriet finder, at samme praksis børfølges ved renoveringer. Spørgsmålet vil blive taget op i forbindelse med enkommende ændring af bekendtgørelsen om skadedækning fra Byggeskadefon-den.Danske Arkitektvirksomhederfinder, at det er oplagt at overveje om ordningenmed dækning fra Byggeskadefonden kunne udbredes til også andre typer byg-geri og peger herunder på det private boligbyggeri.Kommentar:Der eksisterer allerede en lovgivning om forsikring af byggeskader i det private(ustøttede) boligbyggeri. Regeringen har derfor ikke planer om at udbredeByggeskadefondens dækningsområde til også at omfatte disse byggerier.Kommentaren giver ikke anledning til ændringer.Kommunernes Landsforening(KL) rejser spørgsmålet om lovforslaget skalforstås således, at Byggeskadefonden får hjemmel til at beslutte, at fondensandel af udgifterne til en byggeskadeudbedring delvis finansieres via optagelseaf lån med kommunal garanti i det pågældende byggeri. Efter KL´s opfattelsebør det altid være den enkelte kommune, der i de enkelte tilfælde afgør, om denvil stille en kommunal lånegaranti.Kommentar:Det fremgår af § 157, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., at fonden efter Soci-alministeriets nærmere bestemmelse kan beslutte, at fondens andel af udgiftentil udbedring af byggeskader delvis finansieres gennem optagelse af lån i detpågældende bygggeri. Fonden betaler samtlige ydelser på lånet til det långi-vende kreditinstitut.Af § 157, stk. 3 fremgår, at kommunalbestyrelsen kan garantere for lån efterstk. 2.Bestemmelsen, som efter forslaget også vil skulle gælde for renoveringer, skalforstås således, at det det alene er kommunalbestyrelsen, som afgør, om denomtalte garanti i givet fald skal ydes.Kommentaren giver ikke anledning til ændringer.

4. Økonomi

Foreningen af Rådgivende Ingeniører, FRIforeslår, at eventuelle ekstra admi-nistrationsomkostninger for rådgivervirksomheder som følge af f.eks. øgedekrav til dokumentation bliver dækket af Byggeskadefonden som en del af til-skuddet til renovering i den konkrete byggesag.

DI Byggematerialeranfører, at den samlede byggeaktivitet er på et lavere ni-veau end i 2007, og at voksende aktivitet dermed ikke er fornøden begrundelsefor at fremsætte lovforslaget nu. Endvidere gørDI Byggematerialergældende,at lovforslaget pålægger yderligere omkostninger på det almene byggeri såvelsom private aktører.DI Byggematerialerfinder, at forslaget vil betyde øgedebyggeomkostninger og en reduktion af byggeaktiviteten.KommentarI nybyggerisager dækker Byggeskadefonden ikke nogen del af rådgiveres ad-ministrationsomkostninger. Det vurderes ikke hensigtsmæssigt, at Byggeskade-fonden i renoveringssager skulle dække eventuelle ekstra administrationsom-kostninger for rådgivervirksomheder.Den aktivitet, der henvises til i lovforslagets almindelige bemærkninger, errenoveringsaktiviteten i den almene boligsektor. Der vil med den boligaftale,der er indgået mellem regeringen, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre omanvendelsen af den almene boligsektors midler, blive tale om betydelige reno-veringsinvesteringer i de kommende år.Bidraget til Byggeskadefonden vil være en omkostning, der bæres af bygnings-ejerne. Efter en indfasningsperiode forventes den ekstra omkostning imidlertidat blive mere end fuldt opvejet af den foreslåede ordnings gavnlige effekter,som er nedbringelse af antallet af byggeskader samt udbetalinger til skades-dækning. Efter indfasningsperioden forventes ordningen derfor ikke at reducererenoveringsaktiviteten i den almene boligsektor.Private rådgivere og entreprenører lever i vidt omfang op til kvalitetssikrings-kravene eller tilsvarende krav i forvejen. Det vurderes derfor, at forøgelsen afprivate rådgiveres og entreprenørers omkostninger vil være af helt ubetydeligstørrelse og kun gælde få sager.