Høringsnotat vedrørende

Forslag

til

Lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (Salg af almene boliger,

etablering af dagligvarebutikker i tilknytning til ældreboliger m.v.) (L

186)

1. Indledning

Lovforslaget har været i høring i perioden fra den 4. marts til den 23. marts2011. Forslaget indeholder i det væsentlige 3 hovedelementer – ny salgsord-ning, salg af blokke m.v. og etablering af dagligvarebutikker i tilknytning tilældreboliger. Der henvises til afsnit 6 nedenfor, hvoraf høringsparterne frem-går.

2. Ny salgsordning

2.1. Generelle bemærkninger

Boligselskabernes Landsforening (BL)er tilfreds med, at forslaget til ny salgs-ordning ses som led i en bypolitisk indsats. Især er der tilfredshed med, at salgsom hovedregel skal besluttes i enighed som led i styringsdialogen.KLser positivt på lovforslagets mulighed for forskellige ejerformer i almeneboligområder, ligesom det er positivt, at risikoen for tab, der ellers kunnehæmme den kommunale interesse, er dækket. Endelig er det positivt, at over-skuddet kan anvendes til finansiering af en helhedsplan.Lejernes LO og Danmarks Lejerforeninger (Lejerforeningerne)er imod salg afalmene boliger, uanset om det sker som led i løsning af boligsociale problemereller som en generel mulighed. Herudover har foreningerne en række princi-pielle betragtninger om dansk boligpolitik, som ligger uden for lovforslagetsrammer, ligesom der opstilles en række konstruerede scenarier, som ikkekommenteres nærmere.

2.2. Beslutningsstruktur, lån og økonomisk ansvar

BLfinder, at en række elementer fra den tidligere forsøgslov burde være sane-ret bort. Det gælder især muligheden for at sælge uden enighed, muligheden fori den situation at yde rente- og afdragsfrit lån samt at provenuet fra salget iikke-udsatte afdelinger skal medgå til finansiering af nyt alment byggeri.BLfinder det endvidere urimeligt, at kommunen kan beslutte salg uden økonomiskrisiko, men i stedet overlade et evt. tab til Landsbyggefonden.

Lejerforeningernefinder, at bestemmelserne om uafhængigt salg skal fjernesfra forslaget.KommentarSom det fremgår af forslaget, fastholdes muligheden for, at salg kan besluttesenten alene af kommunen eller alene af boligorganisationen. Baggrunden her-for er, at det er fundet rimeligt at fastholde en ordning, som gør det muligt atsælge til lejerne i afdelinger, hvor der er et stærkt beboerønske om at købe de-res egen bolig. Der er samtidig stillet en række betingelser, som skal være op-fyldt for, at der kan besluttes et uafhængigt salg. Beslutningen skal i sidste endebekræftes af 2/3 af afdelingens samlede antal stemmer ved en urafstemning, ogdet skal sandsynliggøres, at der ikke vil opstå tab i forbindelse med salget.For så vidt angår det rente- og afdragsfrie lån bemærkes, at der er tale om enmulighed for at yde et sådant lån, som besluttes ud fra lokale hensyn i henholdtil beslutningsstrukturen. Der er således ikke længere tale om en ret for de al-mene lejere, der køber deres bolig, til at få et sådant lån.For så vidt angår anvendelsen af nettoprovenuet ved salg i ikke-udsatte bolig-afdelinger er det rimeligt, at de frigjorte midler medgår til etablering af nyealmene familieboliger. Derfor fastholdes, at både kommunen og staten får del imidlerne med henblik på at reducere deres udgifter til nybyggeriet.De foreslåede regler vedrørende lån til underskud og dækning af tab ifm. salg,der besluttes af kommunen uden om boligorganisationen, følger i princippet degældende regler i forsøgsordningen. Efter disse regler dækkes tabet af provenu-fonden, og det vil sige af de midler, der ellers skulle være medgået til finansie-ring af nye familieboliger. Da provenufonden nedlægges for fremtidige salg afhensyn til forenkling af ordningen, er det mest nærliggende, at nybyggerifon-den, som tilsvarende har til formål at yde ydelsesstøtte til nye almene boliger,dækker et evt. tab.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.3. Ledige boliger

BLfinder, at provenuet ved salg af ledige boliger i udkantsområder bør gå tildispositionsfonden og ikke medgå til finansiering af nybyggeri.KommentarBestemmelserne vedr. anvendelsen af nettoprovenuet har at gøre med, om derer tale om en udsat eller ikke-udsat boligafdeling, og ikke om der er tale om etudkantsområde eller ej. I udsatte boligområder vil der ofte være behov for fi-nansiering af en helhedsplan til løsning af problemerne i området, som ikke påsamme måde gør sig gældende i udkantsområder.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.4. Boligorganisationens administration af salg

BLanfører, at de nye krav om moms på ejendomsadministration, der trådte ikraft den 1. januar 2011, betyder, at en afdeling, som efter salg til lejerne ind-går i en ejerforening, får en højere administrationsudgift, hvis ejerforeningenvælger boligorganisationen som administrator.KommentarForholdet er omtalt i bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 8, § 75 f. Denhøjere administrationsudgift er en uundgåelig følge af de nye momsregler.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.5. Tabsdækning

Realkreditforeningen og Realkreditrådet (RF/RR)finder det væsentligt, at etevt. tab ved salget ikke påvirker afdelingernes løbende drift, herunder betyderhøjere huslejer.KommentarSom det fremgår af forslaget, dækkes et evt. underskud ved et lån fra f.eks.boligorganisationen, hvis boligorganisationen har været med til at træffe be-slutningen, eller selv har truffet den, mens lånet ydes af Landsbyggefonden,hvis der er tale om en beslutning truffet af kommunen. Lånet inkl. renter tilba-gebetales af det fremtidige salgsprovenu. Er det fremtidige salgsprovenu ikketilstrækkeligt til at tilbagebetale lånet, opstår der et tab, som dækkes endeligt afboligorganisationen eller af nybyggerifonden. Afdelingen vil således ikke inoget tilfælde blive påvirket af et løbende underskud ved salget eller af et ende-ligt tab.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.6. Det rente- og afdragsfrie lån

RF/RRforeslår, at det præciseres, at det rente- og afdragsfrie lån skal have prio-ritet efter realkreditlånet, og at der åbnes mulighed for, at det rente- og afdrags-frie lån kan rykke for senere realkreditlån i forbindelse med forbedrings-, ved-ligeholdelses- eller renoveringsudgifter for arbejder både vedrørende selveboligen og den fælles ejendom.KommentarDe forhold, der ønskes præciseret, er allerede en del af det gældende regelsæt.Det fremgår således af vejledningen om salg af almene familieboliger, at detrente- og afdragsfrie lån har prioritet efter realkreditlånet, og at der kan givestilladelse til, at det rente- og afdragsfrie lån rykker for senere lån til f.eks. for-bedringer. Dette vil der ikke blive ændret på.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.7. Anvendelse af provenu

Lejerforeningernefinder, at nettoprovenuet fra salg, hvor kommunen alenebeslutter salget, bør anvendes til ekstraordinær indfrielse af indestående støtte-de lån i afdelingen.

KommentarVed enkeltvis salg af almene familieboliger anvendes nettoprovenuet enten tilfinansiering af aktiviteter omfattet af en helhedsplan eller til medfinansiering afnye almene familieboliger. Det vurderes som rimeligt, at de frigjorte midlermedgår til etablering af nye almene familieboliger.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.8. Frister ved behandling af ansøgninger om salg

Lejerforeningernehar fremsat forslag til ændret formulering af en af salgsbe-stemmelserne, hvorefter der bl.a. indføres frister for indsendelse af ansøgningerom salg til Socialministeriet. Forslaget skal sikre, at der sker en hurtig gennem-førelse af salgsprojektet.KommentarForslaget er baseret på den opfattelse, at afdelingsmødet skal godkende beslut-ningen om salg, inden ansøgningen sendes til Socialministeriet, hvilket ikke errigtigt. Afdelingsmødet skal først tage stilling til beslutningen om salg, nårministeriets godkendelse foreligger.Hertil kommer, at det følger både af de gældende regler (almenboliglovens §75 i) og af lovforslaget (§ 1, nr. 8, § 75 f), at boligorganisationens bestyrelseuden unødigt ophold skal sikre en forsvarlig gennemførelse af salget.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.9. Dokumentation af afdelingsmødets godkendelse af salgsbeslutningen

Lejerforeningerneønsker, at boligorganisationen, når den indsender en ansøg-ning til Socialministeriet om godkendelse af en beslutning om salg til lejerne,skal dokumentere, at afdelingsmødet har godkendt beslutningen.KommentarForslaget hviler på den fejlagtige opfattelse, at afdelingsmødet har taget stillingtil sagen på dette tidspunkt. Afdelingsmødet tager først stilling til beslutningenom salg, når ministeriets godkendelse foreligger.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.10. Forstærket opdeling

Rådet for Socialt Udsattekan ikke anbefale forslaget. Rådet finder, at forslagetvil forstærke den sociale opdeling mellem boligformer og boligområder, lige-som der kan være risiko for, at lovforslaget resulterer i et større frasalg, hvor-ved socialt udsatte får vanskeligere ved at finde en god og billig bolig. Særligtforslaget om ”uafhængigt” salg vil kunne forstærke disse tendenser.KommentarDet grundlæggende træk i salgsordningen er, at salget skal indgå i indsatsen forat ændre beboersammensætningen i de udsatte boligområder. Der er derfor ikke

grund til at antage, at forslaget vil betyde en forstærket opdeling af boligmar-kedet. For så vidt angår omfanget af det uafhængige salg forventes det hellerikke at have betydning for den nævnte opdeling.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

2.11. Fraflytning

Arkitektforeningenmener, at blandede ejerformer er en god idé, men finder deter vigtigt, at der tages højde for de beboere, der fraflytter som led i processen.KommentarSom forslaget er udformet, vil ingen dele af det medføre, at lejerne bliver tvun-get til at flytte. Enten sælges der ledige boliger, eller boligerne sælges til lejer-ne, eller boligerne afhændes samlet til en ny ejer, uden at de eksisterende lejerekan opsiges. Der er derfor som følge af forslaget ikke behov for en differentie-ret anvisningsstrategi.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

3. Salg af blokke m.v.

3.1 Generelle bemærkninger

Ejendomsforeningen Danmark (ED)finder det absolut positivt, at de juridiskevilkår afklares for de almene lejere, der vælger at blive boende i en ejendomefter salget, men lejeren bør straks fra salget være omfattet af lejelovens ogboligreguleringslovens bestemmelser. Ejendomsforeningen Danmark pegerendvidere på, at reglerne bidrager til yderligere at komplicere regelsættet forprivat udlejning.BLer tilfreds med, at mulighederne for at sælge hele blokke og jord lettes iudsatte områder, samt at provenuet herved kan indgå i finansieringen af enhelhedsplan.Huslejenævnsforeningen (HF)mener, at bestemmelserne om lejeforholdene forde tidligere almene lejere bør indsættes i lejeloven og boligreguleringsloven, daalmenboligloven ikke vedrører lejespørgsmål. Alternativt bør der henvises ilejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser til bestemmelserne i al-menboligloven.KommentarI lovforslaget er der lagt vægt på, at lejerne i størst muligt omfang bevarer derettigheder, de har erhvervet, da de indgik lejeaftalen som almene lejere. For-slaget til § 27 a i almenboligloven skal sikre, at det klart fremgår, hvilke reglerder gælder for almene lejere, der bliver boende i en ejendom efter salget til enprivat erhverver eller en andelsboligforening. Lejerne ville ikke i samme om-fang kunne bevare de rettigheder, de erhvervede, da de blev almene lejere, hvisde udelukkende blev omfattet af lejelovens og boligreguleringslovens regler.

Reglerne i den foreslåede § 27 a vedrører kun lejeforhold, hvor den almenelejer bliver boende efter salget, og har således kun betydning for et begrænsetantal lejere.SBIfinder det tvivlsomt, om ghettoisering kan hindres med frasalg eller ned-rivning af boligblokke, idet der må en bred vifte af initiativer og indsatser til.KommentarDer er enighed om, at frasalg og nedrivning ikke alene kan hindre ghettoise-ring. Det aktuelle forslag om salg af almene boliger skal således også ses somét element blandt en række andre tiltag med henblik på at modvirke ghettoise-ring.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

3.2. Fastsættelse af lejen

RF/RRmener, at bestemmelserne om lejefastsættelse ligeledes skal gælde vedanden overdragelse af en flerhed af almene boliger.Lejerforeningerneforeslår, at lejen for såvel de tidligere almene lejere som fornye lejere skal fastsættes efter boligreguleringslovens regler, uanset om disseregler gælder i kommunen.EDfinder, at det kan være vanskeligt at afgøre, hvilken leje der lovligt kanopkræves, hvis lejen ved salg skal nedsættes til det niveau, der gælder ved ud-lejning af nye lejemål i ejendommen, fordi balancelejen er højere end lejenefter lejelovgivningen. Det foreslås derfor, at huslejenævnet skal kunne for-håndsgodkende lejens størrelse.EDpeger ligeledes på, at overgangsbestemmelserne i almenboliglovens § 27 akan umuliggøre en fornuftig og hensigtsmæssig administration af ejendommen,fordi lejen ved udlejning af andre lejemål i den overtagne ejendom i reguleredekommuner kan være begrænset af boligreguleringslovens bestemmelse om, atder ikke må aftales mere byrdefulde vilkår, end der gælder for andre lejere iejendommen.KommentarBestemmelserne i § 27 a knytter sig til almenboliglovens § 27, der vedrørersamlet afhændelse af flere almene boliger. § 27 a vil således finde anvendelse,når en boligorganisation beslutter at sælge en del af en afdeling eller en helafdeling. Formålet med den nye bestemmelse – at fastlægge de almene lejeresretsstilling i forbindelse med en sådan afhændelse - tilsiger, at bestemmelsenmå gælde ikke bare ved frivillig afhændelse, men også ved afhændelse der skeri forbindelse med en tvangsauktion.Det vil ikke være hensigtsmæssigt, at der permanent skal være særlige reglerom lejefastsættelsen i almene boliger i blokke, der sælges til private erhververe.Dette vil modvirke de igangværende bestræbelser på at forenkle og modernise-

re lejelovgivningen ved udmøntning af lejer- og udlejerorganisationernes enig-hedsliste.Det er en almindelig opgave i forbindelse med udlejning, at udlejeren tagerstilling til, hvilken leje der lovligt kan opkræves. Denne opgave er ikke ander-ledes, fordi den skal foretages i forbindelse med køb af en almen ejendom, hvorlejen skal nedsættes til det niveau, der gælder efter den private lejelovgivningfor det eller de pågældende lejemål. Der er derfor ikke behov for, at der skalkunne opnås en forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet.Ved afgørelsen af, om et lejemål udlejes på mere byrdefulde vilkår, end dergælder for andre lejere i ejendommen, skal der foretages en sammenligningmed andre sammenlignelige lejemål i ejendommen. Da udlejning til de tidlige-re almene lejere sker som en overgangsordning på grundlag af de aftalte vilkårog med de ændringer, der følger af bestemmelserne i den foreslåede § 27 a,mens genudlejning af ledige lejemål sker efter den private lejelovgivning, erdet Socialministeriets opfattelse, at lejeforholdene ikke er sammenlignelige.Dette vil blive præciseret i bemærkningerne til lovforslaget.

3.3. Regulering af lejen

RF/RRmener, at bestemmelsen i § 27 a, stk. 4, om, at der ikke kan kræves leje-forhøjelse for stigninger i vedligeholdelseshensættelser, der skal bindes iGrundejernes Investeringsfond, er en overflødig vanskeliggørelse af praksis.RF/RRmener endvidere, at det bør præciseres, at lejen ikke skal nedsættes, nårde oprindelige lån til opførelsen af ejendommen udamortiseres.EDpeger på, at der bør være adgang for udlejeren til at undlade helt eller del-vist at nettoprisindeksregulere lejen, og at det bør præciseres, at lejen kan for-højes på grund af regulering af vedligeholdelseshensættelser til binding iGrundejernes Investeringsfond fra det tidspunkt, hvor lejereguleringen overgårtil boligreguleringslovens regler.EDmener, at der i forslaget skal tages højde for gennemførte forbedringer aflejemålene ved nedsættelse af lejen til den omkostningsbestemte leje.Kommentar§ 27 a, stk. 4, vedrører den situation, hvor balancelejen er lavere end den leje,der højst kan opkræves efter den private lejelovgivning. Her reguleres balance-lejen efter nettoprisindekset, indtil lejen svarer til, hvad der kan opkræves efterden private lejelovgivning, fordi det bedst svarer til opretholdelse af de aftaltevilkår i lejeforholdet. Det vil være i strid med det aftalte, hvis lejen skulle kun-ne stige på grund af øgede vedligeholdelseshensættelser, før lejereguleringen erovergået til at være omfattet af den private lejelovgivning.Balancelejen nedsættes ikke, når de lån, der har finansieret anskaffelsessum-men for det almene boligbyggeri, udamortiseres. Det er derfor overflødigt atpræcisere dette.

Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.Det er ikke efter forslaget et krav, at udlejeren nettoprisindeksregulerer lejen.Udlejeren kan således frit beslutte, om reguleringen skal gennemføres helt ellerdelvist.Forslaget om, at udlejeren ikke kan opkræve en lejeforhøjelse hos de tidligerealmene lejere for stigninger i bindingsbeløbene til Grundejernes Investerings-fond, jf. boligreguleringslovens § 18 b, gælder i sagens natur kun, indtil bolig-reguleringslovens regler regulerer udlejerens adgang til at kræve lejeforhøjelsergennemført.Det vil blive præciseret i lovforslaget, at lejen efter det foreslåede § 27 a, stk. 5,1. pkt., nedsættes til den omkostningsbestemte leje med tillæg af eventuelleforhøjelser for gennemførte forbedringer.

3.4. Fri leje

EDpeger på, at kun lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter 1991, oghvor der efter lejelovgivningen er adgang til at aftale fri leje, giver adgang tilnettoprisindeksregulering af balancelejen efter salget. Adgangen til nettoprisin-deksregulering bør udvides til at omfatte alle lejemål med adgang til at aftalefri leje.HFønsker præciseret, om lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter 1991,er omfattet af fri lejefastsættelse, uden at der mellem udlejer og lejer er indgåetudtrykkelig aftale herom.KommentarDet blive præciseret i lovforslaget, at det foreslåede § 27 a, stk. 6, omfatter detilfælde, der er angivet i lejelovens § 53, stk. 3-5, og boligreguleringslovens §15 a, stk. 1-3, dvs. alle de lejeforhold, hvor der kan aftales fri leje. Herved kanden leje, der opkræves på tidspunktet for ejendommens afhændelse, indeksre-guleres i samtlige de tilfælde, hvor der efter den private lejelovgivning kanaftales fri leje.Det er fastslået i den oven for nævnte bestemmelse, at lejen kan opretholdes iejendomme, hvor der kan aftales fri leje. Dette gælder således, uanset om det erudtrykkeligt aftalt mellem lejer og udlejer.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

3.5. Forbedringer

EDpeger på, at det ikke er tilstrækkeligt tydeliggjort, om erhververen kan kræ-ve lejeforhøjelse for gennemførte forbedringer i ejendommen eller det lejedeefter salget, hvis balancelejen er lavere end den leje, der højst kan kræves efterlejelovens eller boligreguleringslovens regler for den pågældende type lejemål.HFmener, at § 23 a, stk. 7, er overflødig, da den private lejelovgivning ikkeindeholder regler om udamortisering af lån.

KommentarDet er hensigten med forslaget at sikre, at lejeren ikke stilles ringere efter salgetend de aftalte vilkår i den almene bolig. Er balancelejen lavere end lejen efterlejelovgivningen, fastholdes størrelsen af balancelejen derfor ved en nettopris-indeksregulering af balancelejens størrelse, indtil den regulerede balancelejesvarer til lejen efter lejelovgivningen. Derimod er det ikke hensigten at hindre,at erhververen af ejendommen gennemfører forbedringer af ejendommen ogboligerne og kræver en lejeforhøjelse herfor.Det vil blive præciseret i bemærkningerne til forslaget, at erhververen har ad-gang til at forbedre ejendommen efter lejelovens og boligreguleringslovensregler.Forslaget i § 23 a, stk. 7, vedrører lejen for de lejere, der vælger at blive boendesom private lejere efter salg af ejendommen. For disse lejere kan der i balance-lejen indgå ydelser på lån til forbedringer m.v., som bortfalder, når lånet erudamortiseret, hvilket isoleret set ville medføre en reduktion af lejen. Forslagetsikrer derfor, at den private erhverver kan opretholde lejeforhøjelsen for for-bedringen, såfremt erhververen opretholder brugsværdiforøgelsen af det lejede.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

3.6. Vedligeholdelse

BLpeger på, at det er vigtigt, at de tidligere almene lejere sikres bedst muligt,og at de også ved fraflytning skal være sikrede af de regler, der gjaldt foristandsættelse af den almene bolig.RF/RRønsker præciseret, at de særlige regler i forslaget til § 27 a, stk. 10, omvedligeholdelse kun gælder for et lejeforhold indtil genudlejning.Lejerforeningerneforeslår, at de beløb, der er henlagt efter almenboliglovens §68 for de boliger, der afhændes til en privat erhverver, altid skal indbetales tilGrundejernes Investeringsfond, uanset om ejendommen er omfattet af boligre-guleringslovens regler.KommentarDet vil blive præciseret i lovforslaget, at almenlejelovens § 94 og bekendtgø-relsen om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger, herunder kapitel6, som en del af aftalevilkårene også vil gælde for de tidligere almene lejere,der vælger at blive boende efter salget af ejendommen.Bestemmelserne i § 27 a fastlægger retsstillingen for de almene lejere, der øn-sker at blive boende i ejendommen efter salget til en privat erhverver. Erhver-veren er således ved genudlejning af lejemål frit stillet til inden for lejelovgiv-ningens rammer at bestemme, at de almene vedligeholdelsesregler ikke skalgælde i det nye lejeforhold.De henlæggelser, der er foretaget efter almenboliglovens regler er rettet modvedligeholdelse og hovedistandsættelse af ejendommen. Da det kun er for

ejendomme, der er omfattet af boligreguleringslovens regler, udlejeren skalbinde vedligeholdelseshensættelser i Grundejernes Investeringsfond, mensejendomme i uregulerede kommuner skal henlægge i Grundejernes Investe-ringsfond til forbedringer, vurderes forslaget ikke at være hensigtsmæssigt.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

3.7. Depositum

EDmener, at der skal være adgang til at regulere det depositum, som beboer-indskuddet i den almene bolig konverteres til i forbindelse med salget.Lejerforeningerneforeslår, at beboerindskuddet højst kan konverteres til etdepositum, svarende til 3 måneders leje på afhændelsestidspunktet, og at over-skydende beløb udbetales til lejeren.KommentarI almene boliger er der ikke efter 1975 adgang til at regulere et beboerindskud.Den manglende adgang til at regulere det depositum, som beboerindskuddet erkonverteret til, er således en videreførelse af det vilkår, lejeren har aftalt i detalmene lejeforhold.Forslaget om konvertering af beboerindskud til depositum har en midlertidigkarakter, da det kun omfatter de almene lejere, der vælger at blive boende somprivate lejere efter salget. Der er derfor lagt vægt på i videst muligt omfang atbibeholde, hvad der er aftalt i det tidligere almene lejeforhold.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

4. Etablering af dagligvarebutikker i tilknytning til ældreboliger

4.1. Generelle bemærkninger

De Samvirkende Købmænd, Dansk Detail, Nærbutikkernes Landsforening, HKHandel, BLsamtKLgiver udtryk for, at de ser positivt på intentionerne baglovforslaget.De 4 førstnævnte organisationer har dog en række betænkelighederved/kommentarer til dette. Samtidig ønsker de Detailhandelsforum, som rege-ringen har nedsat, inddraget, jf. nærmere nedenfor.

4.2. Forslagets effekter

De Samvirkende Købmænd, Dansk Detail,ogNærbutikkernes Landsforeningfinder, at lovforslaget næppe vil have de tilsigtede effekter.Organisationerne peger i den forbindelse på, at det vil være meget vanskeligtfor de erhvervsdrivende at etablere og opretholde en rentabel forretning, delsfordi varesortimentet efter lovforslaget er begrænset til butikker, der hovedsa-geligt eller udelukkende sælger dagligvarer, dels fordi forslagets målgruppe erbegrænset til ældre- og personer med handicap, som typisk har et lavt forbrug.Kommentar

Som det fremgår af lovforslagets bemærkninger, er hensigten med forslaget atsikre rammerne for etableringen af mindre dagligvarebutikker i områder medboliger for ældre og handicappede. Herved fremmes samtidig specielt ældresog handicappedes muligheder for at foretage indkøb af dagligvarer i nærhedenaf, hvor de bor.Kommuner og regioner får mulighed for at etablere erhvervsarealer med hen-blik på udlejning til de nævnte butikker. Udlejningen kan ske til en leje undermarkedslejen, hvis erhvervsarealerne samtidig er beliggende i et yderområde.Muligheden for at leje lokalerne ud til en leje under markedslejen sigter netoppå at medvirke til at gøre det rentabelt at drive en mindre dagligvarebutik i denævnte områder.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

4.3. Konkurrencehensyn

Håndværksrådetanfører, at lovforslaget - som indeholder en mulighed for atleje ud til en leje under markedslejen - vil have en konkurrencefordrejendeeffekt til ulempe for de eksisterende i forvejen trængte små lokal- og specialbu-tikker. Organisationen foreslår derfor, at man i stedet overvejer, at gøre detattraktivt for kommuner og regioner at etablere udbringningsordninger for æl-dre og handicappede, jf. nærmere nedenfor under pkt. 2.4.HK HandelogHåndværksrådetgiver udtryk for, at forslaget ikke skal kunnepåvirke eksisterende mindre butikkers konkurrenceforhold negativt.HK Handelforeslår derfor, at der i lovforslaget indsættes krav om, at etablerin-gen af nye dagligvarebutikker ikke kan forekomme, hvor der i en passenderadius fra boliger for ældre og personer med handicap i forvejen eksisterer dag-ligvarebutikker.Organisationen anbefaler desuden, at det er et krav fra kommunen eller regio-nen, at virksomheden som ønsker at drive dagligvareforretning, har overens-komst. Det er efter organisationens opfattelse særligt relevant i tilfælde, hvorder gives offentlig støtte til at drive virksomhed.Dansk Erhverv, Danske Udlejere og Ejendomsforeningen Danmarkfinder, atdet kan virke konkurrenceforvridende for eksisterende butikker i yderområder,hvis der gives tilskud i form af en husleje under markedslejen. Dansk Erhvervønsker præciseret, hvad det konkret betyder, at kommuner og regioner skaliagttage EU-reglerne om de minimis støtte, herunder om der kun kan givestilskud i en tidsbegrænset periode og hvad konsekvensen bliver for filialer afsamme butikskæde.Dansk Industrigør endvidere opmærksom på, at forordningen om de minimisstøtte slår fast, at statsstøtte, der ikke udbetales som direkte/kontante tilskud,skal omregnes til bruttosubventionsækvivalenten i overensstemmelse med gæl-dende praksis ved anvendelsen af de minimis-reglen. Det er derfor centralt, at

kommunalbestyrelser og regionsråd løbende er opmærksom på dette, så deminimis-loftet ikke overskrides.KommentarSom nævnt er hensigten med lovforslaget at fremme etableringen af mindredagligvarebutikker i områder, hvor der er langt til forsyning med sådanne va-rer.Det forudsættes, at kommunen ved vurderingen af, om den vil etablere denævnte erhvervsarealer og eventuelt leje disse ud til en leje under markedsle-jen, sikrer, at der ikke i forvejen er et passende udbud af dagligvarer i det på-gældende boligområdeDe minimis-reglen er nærmere beskrevet i lovforslagets bemærkninger. Herud-over kan oplyses følgende:De minimis-reglen betyder, at medlemsstater kan tildele støtte til en virksom-hed på op til 200.000 EUR i en periode på tre regnskabsår, uden at medlemssta-ten skal notificere støtten til Kommissionen. Reglen indebærer ikke, at støtten(støtteelementet) er begrænset til en 3-årig periode.Anvendelsesområdet for de minimis-reglen er virksomheder. Virksomhedensstørrelse er ikke relevant i denne sammenhæng: både små og store virksomhe-der kan modtage støtte, jf. de minimis-reglen.Det er dog et krav, at der er tale om en selvstændig virksomhed. Spørgsmåletom afgrænsningen af dette begreb aktualiseres, når der er tale om virksomhe-der, som er organiseret i f.eks. et selskab med filialer. Sådanne underenheder ernormalt ikke selvstændige juridiske enheder, idet de ikke som sådan kan ud-skilles fra hovedselskabet. Sådanne underenheder vil dermed ikke være selv-stændige virksomheder, men skal betragtes som en del af den virksomhed, deindgår i. De minimis-reglens støtteloft gælder i disse tilfælde for hele selskabet– og ikke for den enkelte filial.Det skal tilføjes, at lovforslaget ikke - udover kravet om, at der skal være taleom en mindre dagligvarebutik - stiller krav om organiseringen m.v. af den virk-somhed, som lejer erhvervsarealerne, herunder om virksomhedens aftaler medeventuelle medarbejdere i den pågældende dagligvarebutik.Udgangspunktet angående løn- og arbejdsvilkår er den danske aftalemodel,som indebærer, at fagforeninger selv søger at indgå kollektive overenskomstermed virksomhederne - i sidste ende ved brug af kollektive kampmidler somstrejke og blokade. På den måde er det de faglige organisationer, der sørger forat tilrettelægge løn og arbejdsvilkår i samarbejde med virksomhederne. Det ersåledes ikke sædvanligt ved lov at stille krav om kollektive overenskomster.Der findes ikke anledning til at fravige dette almindelige udgangspunkt.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

4.4. Alternative/supplerende forslag

Håndværksrådetforeslår som nævnt, at man som alternativ eller supplement tillovforslaget kunne overveje at gøre det attraktivt og nemt for kommuner ogregioner at etablere udbringningsordninger i samarbejde med de butikker, der iforvejen ligger i eller i udkanten af de relevante yderområder.Nærbutikkernes Landsforeningforeslår konkret, at man eventuelt kunne give ettilskud til eksisterende butikker i yderområder, for at have en ældreservice,hvor butikken kontakter et ældrecenter en eller to gange om ugen og derefterleverer varerne til de, som ikke selv kan afhente i butikken.Ejendomsforeningen Danmarkforeslår, at den offentlige støtte følger lejeren ogikke lejemålet.Boligselskabernes Landsforeninghar - vedrørende de kommende regler i side-aktivitetsbekendtgørelsen om de almene boligorganisationers muligheder forvia et skattepligtigt selskab at etablere og leje erhvervsarealer ud til en lejeunder markedslejen i yderområder - anført, at det bør overvejes, om forslagetogså kan udstrækkes til at omfatte udsatte boligområder.KommentarSom tidligere nævnt forudsættes den foreslåede ordning kun anvendt i de til-fælde, hvor der ikke i forvejen er eksisterende dagligvarebutikker i boligområ-det.Hensigten med lovforslaget er, at etableringen af butikkerne vil kunne medvir-ke til at muliggøre, at en række ældre og personer med handicap selv bliver istand til at foretage de nødvendige indkøb i nærheden af, hvor de bor.Som omtalt i lovforslaget er det hensigten at ændre bekendtgørelsen om sideak-tiviteter i almene boligorganisationer således, at der også bliver mulighed for atetablere erhvervsarealer og udleje disse via et skattepligtigt selskab til mindredagligvarebutikker.Det vil i forbindelse med udstedelsen af den nævnte bekendtgørelse blive over-vejet nærmere, om muligheden for at udleje de nævnte lokaler til en leje undermarkedslejen tillige bør udstrækkes til også at gælde for udsatte boligområder.De nævnte boligområder er ofte karakteriseret ved at være afsides beliggende iforhold til bykernerne og ofte uden eller kun med ganske få erhvervsfunktioner.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

4.5. Detailhandelsforum

De Samvirkende Købmænd, Dansk Detail, Nærbutikkernes Landsforening og,HK Handelstiller sig uforstående over for, at Detailhandelsforum, som rege-ringen har nedsat og som har til opgave at analysere og foreslå initiativer, derisær kan hjælpe mindre butikker i yderområderne, ikke har været inddraget iforbindelse med forslaget.Kommentar

Det følger konkret af Erhvervsudvalgets betænkning, som blev afgivet i forbin-delse med vedtagelsen af ændringen af lukkeloven sidste år, at regeringen vilfremsætte et forslag som det omhandlede. Fremsættelsen af forslaget er ét afflere tiltag, som regeringen ifølge betænkningen vil tage for at forbedre eksi-stensvilkårene for detailhandlen i yderområderne. Et andet tiltag er såledesoprettelsen af et detailhandelsforum, som skal se på en række nærmere opreg-nede forhold. Det er imidlertid ikke i betænkningen forudsat, at forummet skalbehandle det omhandlede lovforslag førend, at det kan fremsættes.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

5. Andet

5.1. Aftale om anvisningsretten til ældreboliger

RF/RRønsker, at ommærkning af ældreboliger og overdragelse af anvisnings-retten fra kommunen til boligorganisationen kun skal kunne finde sted medrealkreditinstituttets accept, eller at instituttet skal orienteres inden ommærk-ningen/overdragelsen af anvisningsretten.KommentarLovforslaget indeholder ingen ændringer af reglerne om ommærkning. Detindeholder blot i § 1, nr. 6, en præcisering af reglen i almenboliglovens § 55,stk. 1, om anvisningsretten til ældreboliger ejet af en boligorganisation. Medforslaget præciseres det, at overdragelse af anvisningsretten fra kommunen tilboligorganisationen forudsætter en aftale. Anvisningsretten kan således allere-de efter de gældende regler overdrages til boligorganisationen.Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.

6. Høringsparter

Begge de 2 dele af lovforslaget har været sendt i høring hos følgende organisa-tioner m.v.: Advokatrådet/Advokatsamfundet, Boligselskabernes Landsfor-ening, BOSAM, Byggeskadefonden, Danmarks Lejerforeninger, Danske Ad-vokater, Danske Handicaporganisationer, Danske Regioner, Danske Ældreråd,Den Danske Dommerforening, Det centrale Handicapråd, Dansk Revisorfor-ening, Ejendomsforeningen Danmark, Foreningen af Statsautoriserede Reviso-rer, Forsikring og Pension, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Hånd-værksrådet, Kommunernes Landsforening, Landsbyggefonden, Landsforenin-gen Ældre Sagen, Lejernes Landsorganisation i Danmark, O.K.-fonden, Orga-nisationen af Selvejende Institutioner, Realkreditforeningen, Realkreditrådet,Rådet for Socialt Udsatte, Sammenslutningen af Ældreråd i Danmark og Æl-dremobiliseringen.Forslaget vedrørende salg af almene boliger har herudover været i høring hosfølgende organisationer m.v.: Akademisk Arkitektforening, AndelsboligernesFællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, BAT-Kartellet, Byog Bolig, Byfornyelsesrådet, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark,Dansk Byggeri, Danske arkitektvirksomheder, Dansk Ejendomsmæglerfor-ening, Dansk Flygtningehjælp, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finansrådet,Foreningen af Rådgivende Ingeniører FRI, Foreningen til fremskaffelse af bo-

liger for ældre og enlige, Institut for Menneskerettigheder, Kommunekredit,Kuben Byfornyelse Danmark, Rådet for Etniske Minoriteter og Statens Bygge-forskningsinstitut.Forslaget vedrørende etablering af dagligvarebutikker har herudover været ihøring hos følgende organisationer m.v.: Alzheimerforeningen, Copp, Dan-marks Restauranter & Cafeer, Dansk Detail, Dansk Erhverv, Dansk Industri,Danske Slagtermestres Landsforening, Danske Udlejere, De SamvirkendeKøbmænd, Dommerfuldmægtigforeningen, Domstolsstyrelsen, Forbrugerrådet,HK/Handel, HORESTA, Landbrug og Fødevarer, Nærbutikkernes Landsfor-ening og Ældreforum.