Svar:

Fortjeneste og tab ved salg af fast ejendom beskattes som udgangspunkt efter ejendomsavance-beskatningsloven med undtagelse af fortjenester og tab, der er erhvervet som led i den skatte-pligtiges næring. Disse fortjenester og tab beskattes efter statsskattelovens regler.Som udgangspunkt er fortjeneste ved salg af fast ejendom skattepligtig efter ejendomsavance-beskatningsloven.Fritaget for beskatning er fortjeneste ved salg af ejerboliger, der er omfattet af den såkaldte par-celhusregel jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Efter bestemmelsen skal huset have tjenttil bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller i hele den periode, hvori denne har ejetejendommen. Herudover er det også en betingelse,1) at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2eller2) ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes, eller3) en udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af værdigrundlaget.På tilsvarende vis er fortjeneste fra sommerhuse og lignende, som ejeren eller dennes husstandhar benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendom-men, skattefri. For sommerhuse og lignende gælder der ikke et krav om, at ejendommen skalhave tjent som bolig, men alene et krav om benyttelse til private formål. Betingelserne for skat-tefrihed med hensyn til grundstørrelse og udstykningsmuligheder er de samme for sommerhusesom for parcelhuse.Ligeledes er fortjeneste ved salg af stuehus til landbrugsejendom, skovbrugsejendomme m.m.der tjener eller har tjent til bolig for ejeren, fritaget for beskatning. Blandet benyttede ejen-domme, der i væsentlig omfang anvendes erhvervsmæssigt og samtidig tjener til bolig eller hartjent til bolig for ejeren, er ligeledes fritaget for beskatning for den del, der vedrører ejerboli-gen.

Nyere retspraksis vedrører primært parcelhusreglen og sommerhusreglen og har specieltdrejet sig om, hvorvidt det er muligt at eje to boliger, der begge er omfattet af parcelhusreg-len eller sommerhusreglen og hermed skattefri ved salg.Tidligere har en del sager drejet sig om, hvorvidt ejendommen har tjent til bolig for skatte-yderen. Det beror på en konkret vurdering, om det er sandsynliggjort, at beboelse har fun-det sted. Især hvor skatteyderen har haft flere boliger til rådighed, har denne bevisbyrdeværet svær at løfte.I 2005 tog højesteret stilling til, om avancen ved salg af en ejerlejlighed var skattefri i med-før af parcelhusreglen (SKM 2005.404.HR). Højesteret fandt det ikke godtgjort, at ejerlej-ligheden reelt havde tjent som bolig for skatteyderen. Der blev lagt vægt på, at skatteyde-ren, før han meldte flytning til ejerlejligheden, boede sammen med sin ægtefælle, at flyt-ningen til ejerlejligheden angiveligt skyldtes samlivsophævelse, og at ægtefællen blev bo-Side 2

ende på den hidtidige adresse og fortsat boede der, da skatteyderen på ny blev tilmeldt den-ne adresse. Der har i disse sager blandt andet været lagt vægt på, hvor højt et energiforbrug,der har været i lejligheden, og i hvilket omfang skatteyderne har opholdt sig i ejerlejlighe-den, samt om der har været salgsbestræbelser allerede før eller i umiddelbar forlængelse af,at skatteyderen er flyttet inde i ejendommen.I 2007 tog Skatteministeriet bekræftende til genmæle i en sag (SKM 2007.147.HR), dervedrørte en skatteyders salg af bolig nr. to. Ministeriet kommenterede efterfølgende dennebeslutning i departementets kommentar af 21. marts 2007 (SKM 2007.217.DEP). Beslut-ningen om at tage bekræftende til genmæle betyder, at en supplerende ejendom kan sælgesskattefrit efter parcelhusreglen, hvis ejendommen i salgsperioden har været anvendt af eje-ren af arbejdsmæssige årsager. Det er i den forbindelse uden betydning, om skatteyderenhar anskaffet ejendommen af arbejdsmæssige årsager eller ej, blot den supplerende ejen-dom faktisk har tjent til bolig for ejeren af arbejdsmæssige årsager. Det afgørende er såle-des, om varigheden af den arbejdsmæssige anvendelse af ejendommen har haft en sådankarakter, at det kan siges, at den supplerende ejendom har tjent til bolig for ejeren. Derkræves derfor, at der er tale om et længerevarende eller regelmæssigt tilbagevendende op-hold af en til to overnatninger hver uge eller et samlet ophold på ca. to måneder som mini-mum, og at overnatningerne i den supplerende ejendom er forårsaget af arbejdsmæssige år-sager.Vestre landsret har i en sag fra 2008 fastslået (SKM 2008.792.VLR), at det ved salget af enlejlighed, der blev anvendt i forbindelse med en læges arbejde for medicinalfirmaer, forsk-ning kurser m.v., ikke var godtgjort, at benyttelsen af lejligheden af arbejdsmæssige eller afandre nødvendige årsager havde en så vedvarende og regelmæssig karakter, at lejlighedenkunne anses for at have tjent til bolig for skatteyderen i ejendomsavancebeskatningslovensforstand.Der stilles således krav om, at den bolig, der anvendes af arbejdsmæssige årsager, skal havetjent som bolig for skatteyderen. Heri ligger et krav om en vedvarende regelmæssig anven-delse, der er begrundet i skatteyderens arbejde.Et andet område, hvor retspraksis har udviklet sig inden for de senere år, er de tilfælde,hvor helårshuse eller lejligheder i større byer anvendes til fritidsformål og ønskes solgtskattefrit efter sommerhusreglen. Ifølge lovbestemmelsen gælder sommerhusreglen alenefor sommerhuse eller lignende. Der har imidlertid været en administrativ praksis, der i vissetilfælde har medført, at også ejendomme, der ikke kan kategoriseres som sommerhuse ellerlignende, har kunnet sælges skattefrit. Højesteret har taget stilling til spørgsmålet i SKM2010.166 HR. Retspraksis efter denne dom er, at en helårsbolig kan sælges skattefrit efteradministrativ praksis i de tilfælde, hvor formålet med anskaffelsen af ejendommen udeluk-kende har været anvendelse til private fritidsformål, og ejendommen rent faktisk udeluk-kende har været anvendt til private fritidsformål i hele ejertiden. Der er med højesteretsdom sat klare rammer for, i hvilke specifikke situationer en ejendom, der ikke er et som-merhus eller lignende, kan sælges efter sommerhusreglen.

Retspraksis vedrørende ekspropriation har de senere år specielt drejet sig om salg på eks-propriationslignende vilkår og hvilke krav, der stilles til hjemmel i lovgivningen, og om derpå aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspro-priation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået. I SKM 2010.291.BR blev det efter ensamlet vurdering ikke fundet godtgjort, at ekspropriation måtte påregnes, da ejendommenblev solgt. Retten fandt, at det afgørende i forhold til formålet med bestemmelsen måttevære forholdene på tidspunktet, hvor den frivillige aftale blev indgået og på dette tidspunktkunne ekspropriation ikke påregnes. Avancen blev derfor ikke skattefri.

Spørgsmål:

Svar: