Besvarelse af spørgsmål 105 alm. del stillet af Boligudvalget den 4.

marts 2011.

Spørgsmål:

Spørgsmål 105

Vil ministeren redegøre for, hvilke udfordringer der vil være for bankerog realkreditselskaber, hvis private andelsboligforeninger fik lov til atomdanne sig til ejerboliger?

Svar:

Jeg har modtaget følgende fra Finanstilsynet, som jeg kan henholde migtil:”Andelsboliger er blandt andet karakteriseret ved, at det er andelsbolig-foreningen og ikke andelshaverne, der er direkte ejer af foreningens ejen-dom. Den enkelte andelshaver har en ret til at bebo sin andelsbolig, menejer altså ikke denne. Andelshaveren ejer en andel af andelsboligforenin-gens formue.Realkreditlån kan kun ydes mod pant i fast ejendom og låntager skal væreregistreret som ejer af ejendommen. Da det er andelsboligforeningen, derejer den samlede ejendom, som andelshaverne bor i, er det kun forenin-gen, der kan give pant i ejendommen og dermed kun foreningen, der kanoptage realkreditlån. Realkredit- og pengeinstitutter, der yder SDO lån,kan yde lån til en andelsboligforening på op til 80 % af ejendommensværdi. Dette svarer til de lånegrænser, der gælder for ydelse af realkredit-lån til ejerlejligheder. Har andelsboligforeningen ikke optaget størst mu-ligt realkreditlån, kan man sige, at der er en uudnyttet kreditmulighed.Andelshaveren kan ikke optage realkreditlån mod sikkerhed i den samle-de ejendom eller dennes andelsbolig. Dette gælder uanset, om der er en afandelsboligforeningen uudnyttet kreditmulighed. Derimod kan den enkel-te andelshaver optage lån i et pengeinstitut og stille sin andel i andelsbo-ligforeningen som sikkerhed.Generelt er sikkerhed i en andelsbolig ikke lige så god sikkerhed for pen-geinstituttet som sikkerhed i fast ejendom. Dette skyldes, at tvangssalg afen andelsbolig sker ved, at andelsboligforeningen forestår salget medoverholdelse af foreningens vedtægter og andelsboliglovens bestemmel-ser om bl.a. maksimalpriser, fortrinsberettigelse, godkendelse af købersamt betaling af købesummen gennem andelsboligforeningen. Vedtvangssalg af ejerlejligheder kan ejerlejligheden derimod købes af enhverpå tvangsauktionen.

Der vurderes ikke at være nogen entydig fordel eller ulempe for pengein-stitutterne og realkreditinstitutterne, hvis private andelsboligforeningerfik lov til at omdanne sig til ejerboliger. Et lån til en andelsboligforeningkan dog være vanskeligere at håndtere end et lån til en privatperson, fordilångiver skal sikre sig, at beslutningen om at belåne ejendommen er truf-fet i overensstemmelse med vedtægterne. I vedtægterne kan der værebegrænsninger i relation til låneformål, hæftelse, tegningsberettigelsen ogregler for afstemning.Generelt er den billigste finansieringskilde for låntager optagelse af real-kreditlån frem for lån i pengeinstitutter. Realkreditinstitutter og pengein-stitutter, der udsteder SDO, er derfor den foretrukne finansieringskilde forlåntagere, der ejer fast ejendom.Nogle pengeinstitutter er meget aktive med ydelse af lån til andelshavere.Det kan ikke udelukkes, at der kan blive rykket rundt på markedsandelemellem pengeinstitutterne og mellem pengeinstitutterne og realkreditin-stitutterne ved en eventuel omdannelse af andelsboligforeninger til ejer-boliger.Det må alt andet lige anses for en fordel for både pengeinstitutter og real-kreditinstitutter at yde lån til en andelsboligforening i stedet for til denenkelte ejer af en ejerlejlighed, idet der er flere til at tilbagebetale på for-eningens gæld, end der er på den enkelte ejers gæld til pengeinstitutteteller realkreditinstituttet.I praksis er der kun ganske få eksempler på, at andelsboligforeninger gårkonkurs, og foreningens ejendom sælges på tvangsauktion. Derimod erdet ikke så usædvanligt, at ejerlejligheder sælges på tvangsauktion, nårejeren ikke opfylder sine forpligtelser overfor sine kreditorer.Herudover kan det ikke udelukkes, at der kan være nogle specifikke ud-fordringer for pengeinstitutterne og realkreditinstitutterne ved en eventuelomdannelse af andelsboligforeninger til ejerlejligheder, herunder i for-bindelse med håndtering af indfrielse af eksisterende lån og ydelse af nyelån til nye ejere. Formodningen er dog, at institutterne kan håndtere disseudfordringer.Efter de gældende regler (ejerlejlighedsloven § 10) kan ejendomme kunudstykkes til ejerlejligheder, hvis ejendommens opførelse er påbegyndtfør den 1. juli 1966 og under forudsætning af, at visse tekniske byg-ningsmæssige krav er opfyldt.”