ERU, Alm.del - 2010-11 (1. samling) - Bilag 274: Grundnotat vedrørende Kommissionens forslag til direktiv om kreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse (KOM 2011 142), fra økonomi- og erhvervsministeren

Kommissionens forslag til Europa-Parlamentets og Rådets direktivom kreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse,KOM(2011) 142ResuméKommissionen har den 31. marts 2011 stillet forslag om et nyt direktivom kreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse. Initiativetskal ses som et led i at skabe et indre marked for boliglån og komplemen-terer forbrugerkreditdirektiv fra 2008. Set i lyset af finanskrisen finderKommissionen, at der er behov for at fokusere på bedre forbrugerbeskyt-telse og reducere kreditrisikoen for kreditorer for dermed at styrke denfinansielle stabilitet. Forslaget indeholder blandt andet krav til den in-formationsudveksling, der skal finde sted mellem kreditor og privatkun-der i forbindelse med boliglån og stiller krav om, at der foretages engrundig kreditvurdering af den potentielle låntager. Forslaget indeholderendvidere krav om, at forbrugeren får ret til førtidig indfrielse af sit lån,og at kreditformidlere og ikke-kreditinstitutter skal have en tilladelse, førde må yde eller formidle boliglån til forbrugere.1.Baggrund og indhold

Kommissionens forslag til direktiv vedrørende ansvarlig långivning på bo-ligområdet skal ses dels som et led i arbejdet med at skabe et indre markedfor boliglån og dels som en omsætning af visse erfaringer fra finanskri-sen.Forslaget vedrører boliglån til forbrugere. Af præamblen fremgår, at med-lemslandene bør have mulighed for at udvide omfanget til at omfatte fysiskeeller juridiske personer, der ikke er forbrugere, især mikrovirksomheder.Anvendelsesområdet er defineret som lån med pant, eller anden tilsvarendesikkerhed, i fast ejendom til beboelse eller rettighed knyttet til en sådan fastejendom, ligesom en række formålsbestemte lån, der har til formål fx at an-skaffe fast ejendom til beboelse, er omfattet.Direktivets fokus på boliglån til forbrugere skyldes, at der vurderes at værebehov for yderligere regulering af sådanne lån sammenlignet med andreformer for lån til forbrugere.Forslaget indeholder forskellige typer af initiativer:Regulering og tilsyn med kreditformidlere og kreditorer, der ikke erkreditinstitutter

Regulering og tilsyn med kreditformidlere og ikke-kreditinstitutterForslaget fastlægger en regulering og tilsyn med kreditformidlere og kredit-givere, der ikke er kreditinstitutter, når disse yder boliglån til forbrugere1.En kreditformidler er en aktør, som ikke selv yder kreditten, men formidlerkreditten fra f.eks. et kreditinstitut eller en anden kreditgiver. Et ikke-kreditinstitut yder kredit som led i udøvelsen af sin virksomhed, men er ikkeet kreditinstitut.Kreditformidlere, der vil udbyde eller formidle boliglån til forbrugere, skalifølge forslaget først opnå en tilladelse hertil i hjemlandet i overensstem-melse med direktivets krav.For at opnå en tilladelse skal en kreditformidler opfylde et krav om egnet-hed og hæderlighed, hvilket blandt andet medfører, at kreditformidlerenskal have en ren straffeattest, særligt hvad angår alvorlige formueforbrydel-ser, ligesom de ikke må være erklæret konkurs. Endvidere skal de have enerhvervsansvarsforsikring eller anden tilsvarende garanti mod erstatnings-krav.En tilladelse i ét EU-land giver herefter ret til at formidle boliglån til for-brugere i hele EU. Forinden en kreditformidler kan formidle boliglån til pri-vate i andre lande end i hjemlandet, skal der dog ske underretning til til-synsmyndighederne i det eller de pågældende lande (værtslandet). Dettesker via hjemlandets tilsynsmyndigheder.Efter forslaget er det hjemlandet, der fører tilsyn med, at kreditformidle-ren overholder direktivforslagets regler, når denne udøver sin virksomhedi andre lande. Hvis en kreditformidler, på trods af hjemlandets tilsyns-myndigheders foranstaltninger, fortsætter med at handle til skade for for-brugerinteresser, kan værtslandet efter en særlig procedure træffe allenødvendige foranstaltninger.

Kreditgivere, der ikke er kreditinstitutter, skal efter direktivet have en tilla-delse til at yde boliglån til forbrugere. Medlemsstaterne fastsætter selv denærmere rammer herfor, og en sådan tilladelse giver, i modsætning til tilla-delsen for kreditformidlere, ikke adgang til at udøve virksomhed i andremedlemsstater.Oplysningsforpligtigelser, markedsføringsbestemmelser og kompetence-kravDirektivforslaget indeholder en overordnet bestemmelse, der forpligter kre-ditgivere og kreditformidlere til at handle redeligt, rimeligt og professionelti forbrugerens bedste interesse. Aflønningen af de ansatte må ikke hindreopfyldelsen af denne forpligtelse.Direktivet sikrer forbrugerne adgang til relevant information om potentiellelån fra den enkelte kreditgiver eller -formidler for at gøre det muligt for for-brugeren at sammenligne forskellige udbyderes tilbud. Forbrugeren skalderudover, inden aftaleindgåelsen, være sikret adgang til en række generelleoplysninger om de kreditaftaler, som kreditgiveren eller kreditformidlerenudbyder. Disse oplysninger omfatter bl.a. oplysning om lånenes karakteri-stika, sikkerhedsstillelse, løbetid, valuta og årlige omkostninger i procent.Inden en kreditaftale kan indgås, skal forbrugeren desuden have adgang tilen række oplysninger om det konkrete lån, som han vil indgå, der er tilpas-set til forbrugerens behov, finansielle situation og præferencer. Oplysnin-gerne skal gives i et standardiseret skema (ESIS-formularen). Kreditgivereneller kreditformidleren skal ikke fremsætte anbefalinger, men er forpligtettil at identificere de lån fra deres produktudvalg, som er egnede for forbru-geren.Hvis en forbruger anvender en kreditformidler, skal kreditformidleren indenudførelsen af sin tjenesteydelse give forbrugeren en række oplysninger omden ydelse, han leverer, herunder prisen og en eventuel provision samteventuelle ejermæssige relationer mellem kreditformidleren og kreditgive-ren.Markedsføringen skal være rimelig, entydig og ikke vildledende, ligesomder fastsættes krav om en række standardoplysninger i reklamer, herundervisse oplysninger om lånebetingelser, sikkerhedsstillelse og den risiko, somforbrugeren påtager sig.Der fastsættes endvidere et overordnet kompetencekrav for ansatte og ledel-se hos kreditgivere og -formidlere. Medlemsstaterne har ansvar for at fast-sætte regler, der sikrer et tilstrækkeligt kompetenceniveau og skal offentlig-gøre kriterierne herfor.RådgivningsbestemmelserIfølge direktivforslaget er rådgivning en selvstændig tjenesteydelse, der eruafhængig af kreditbevillingen. Denne ydelse må kun markedsføres som

rådgivning, når aflønningen af den enkelte udbyder er transparent for for-brugeren. Forbrugeren skal have oplyst, hvorvidt der i den givne situationydes rådgivning.Rådgivning skal omfatte et tilstrækkeligt stort antal kreditaftaler på marke-det, så forbrugeren kan modtage en anbefaling om de bedst egnede kreditaf-taler. Det er vurderingen, at fortolkning af ”et tilstrækkeligt stort antal pro-dukter” omfatter andre udbyderes produkter.KreditvurderingForslaget indebærer, at der skal ske en grundig kreditvurdering af den po-tentielle låntager, inden et boliglån ydes. Denne skal blandt andet omfatteindtægt, opsparing, gæld og andre finansielle forpligtelser. Hvis kreditvur-deringen viser, at der ikke er udsigt til, at forbrugeren er i stand til at tilba-gebetale boliglånet i løbet af løbetiden, skal kreditgiveren afvise at yde kre-ditten.Til brug for kreditvurderingen skal alle kreditgivere have ikke-diskriminerende adgang til alle databaser, som anvendes til brug for vurde-ring af forbrugeres kreditværdighed.Forbrugeren er i forbindelse med ansøgningen om boliglån forpligtet til atgive fuldstændige og korrekte oplysninger om sin økonomi og personligeforhold. Medlemsstaterne skal ifølge forslaget fastlægge sanktioner for be-vidst ufuldstændige eller forkerte oplysninger.Regulering af forbrugerens rettigheder under lånets løbetidForslaget forpligter medlemsstaterne til at sikre forbrugeren en ret til atkunne frigøre sig fra en kreditaftale, før aftalen udløber. Medlemsstaternekan fastlægge de nærmere betingelser for udøvelsen af denne ret. Betingel-serne kan bl.a. omfatte tidsbegrænsninger på udøvelsen af rettigheden samtforskellig behandling afhængigt af, hvilken type debitorrente, der er taleom. Disse betingelser bør dog ikke gøre udøvelsen af denne ret urimeligvanskelig eller dyr for forbrugeren.Forslaget fastsætter endvidere regler om orientering om renteændringer.Renteændringer skal som udgangspunkt meddeles, inden ændringen træderi kraft.Øvrige bestemmelserDirektivet fastlægger, at forbrugerne skal have adgang til udenretlig tvist-løsning. Det kan f.eks. være et klagenævn. Alle kreditgivere og kreditfor-midlere skal være medlem af et sådant organ.Kommissionen får efter direktivet adgang til ved delegerende retsakter atfastsætte mere detaljerede regler for en række af direktivets bestemmelser.Dette omfatter bl.a. kompetencekrav til personalet hos kreditgivere og –formidlere, standardoplysninger i markedsføring, oplysninger forud for afta-

leindgåelsen, oplysningerne vedrørende kreditformidlere, reglerne om be-regning af årlige omkostninger i procent, kreditvurdering og adgang til da-tabaser.Kommissionen skal ved udøvelsen af denne beføjelse sende meddelelse tilEuropa-Parlamentet og Rådet, der herefter har to måneder til at gøre indsi-gelse mod Kommissionens regler med den virkning, at reglerne ikke træderi kraft. Rådet og Europa-Parlamentet kan til hver en tid tage initiativ til attilbagekalde Kommissionens beføjelser på de nævnte områder.2.Europa-Parlamentets holdning

Det er Kommissionens holdning, at udkastet er i overensstemmelse mednærhedsprincippet. Kommissionen fremsætter forslaget i direktivform for atskabe ensartede konkurrencevilkår samt gode rammer for forbrugerbeskyt-telse på EU niveau.Kommissionen fokuserer på, at omkostninger ved at drive forretning for-stærkes for de kreditgivere, der ønsker at drive tværnational virksomhed,hvilket kan afskrække nye markedsdeltagere og derigennem begrænse kon-kurrencen. Herudover er finansiel integration og stabilitet målsætninger, derfungerer på nationalt plan, men som forudsætter, at visse opgaver løses påEU niveau. Erfaringen fra finanskrisen var således, at effekten af uansvarliglångivning i et land hurtigt kunne spredes til andre lande.Regeringens foreløbige vurdering er på den baggrund, at udkastet er i over-ensstemmelse med nærhedsprincippet.4.Gældende dansk ret

ter. Bekendtgørelsen pålægger de finansielle virksomheder at yde rådgiv-ning, når der ydes lån med pant i fast ejendom.MarkedsføringslovenUdbydere af lån, der ikke er banker eller realkreditinstitutter, er omfattet afmarkedsføringslovens regler om god markedsføringsskik og forbud modvildledende og utilbørlig markedsføring. Disse regler adskiller sig fraKommissionens forslag ved at indeholde færre krav om oplysninger.PrisoplysningsbekendtgørelsenBekendtgørelse nr. 1210 af 24. oktober 2010 om information til forbrugereom priser m.v. i pengeinstitutter indeholder regler om, hvilke oplysningermarkedsføring af lån skal indeholde. En tilsvarende regel findes i markeds-føringsloven for lån udbudt af andre långivere end finansielle virksomheder.Dette adskiller sig fra reglerne i Kommissionens forslag ved at være mindredetaljeret.KreditaftalelovenKreditaftaleloven regulerer aftaler om kredit og er hovedsageligt en forbru-gerbeskyttelseslov. Formålet med loven er særlig at beskytte låntageren, nårdenne indgår kreditaftaler med en professionel kreditgiver. Loven indehol-der bl.a. bestemmelser om kreditgiverens oplysningspligt, fortrydelsesret forforbrugeren, forbrugerens betalinger, herunder ret til førtidig tilbagebetalingog forbrugerens misligholdelse.Kreditaftaleloven er senest ændret ved lov nr. 535 af 26. maj 2010 (Æn-dringer som følge af forbrugerkreditdirektivet) med henblik på at gennem-føre Europaparlamentets og Rådets direktiv af 23. april 2008 om forbruger-kreditaftaler og om ophævelse af Rådets direktiv 87/102 EØF.Med denne lovændring blev beskyttelsen af forbrugere, der indgår kreditaf-taler med professionelle kreditgivere, styrket. Dette er bl.a. sket ved at ind-føre en 14-dages fortrydelsesret og ved at forbedre sammenlignelighedenmellem forskellige kredittilbud. Herudover medfører lovændringen også, atalle professionelle kreditgivere skal foretage vurdering af deres kunderskreditværdighed samt i et vist omfang rådgive deres kunder om konsekven-serne af kreditaftalen. Kommissionens forslag om kreditvurdering og for-klaringspligt er mere detaljerede, end hvad der i dag fremgår af kreditaftale-loven.Kreditaftalelovens regler finder som udgangspunkt også anvendelse på kre-ditaftaler, der er sikret ved pant i fast ejendom. Kreditaftaleloven har såledeset bredere anvendelsesområde end forbrugerkreditdirektivet, der ikke finderanvendelse på sådanne kreditaftaler.De oplysninger, som en kreditgiver efter loven skal give til forbrugeren for-ud for aftaleindgåelsen, skal gives ved brug af den formular, der er optryktsom bilag 2 til loven. For så vidt angår lån mod pant i fast ejendom, der

ydes på baggrund af obligationsudstedelse, kan kreditgiveren i stedet benyt-te et oplysningsskema, som er baseret på det standardiserede europæiske in-formationsblad (ESIS). Kommissionens forslag indebærer som nævnt enopdatering af dette oplysningsskema.Forbrugeren har efter kreditaftaleloven til enhver tid ret til helt eller delvistat indfri sine forpligtelser i henhold til en kreditaftale. Denne ret til førtidigindfrielse finder imidlertid ikke anvendelse på pantebreve med pant i fastejendom. Tilsvarende finder fortrydelsesretten heller ikke anvendelse på lånmed pant i fast ejendom, der ydes på baggrund af obligationsudstedelse. Detskyldes hensynet til den eksisterende praksis for indfrielse af disse lån.Øvrig reguleringKlager over lån med pant i fast ejendom kan i dag indbringes for Pengein-stitutankenævnet og Realkreditankenævnet. Derimod er der ikke klagead-gang over lån med pant i fast ejendom udbudt af andre långivere. Der findesendvidere ikke klageadgang over kreditformidlere.Der findes i dag ikke danske regler om, at udbydere af lån, der ikke er pen-geinstitut eller realkreditinstitut eller kreditformidlere, skal have en tilladel-se til at påbegynde deres virksomhed.Såfremt udbydere af lån med pant i fast ejendom erhvervsmæssigt videre-sælger disse pantebreve, skal disse efter regler i lov om pantebrevsselskaberhave en tilladelse til at virke som pantebrevsselskab.5.Høring

Kommissionens forslag til Europa-Parlamentets og Rådets direktiv omkreditaftaler i forbindelse med fast ejendom til beboelse har været i hø-ring i EU-specialudvalget for den finansielle sektor med høringsfrist den15. april 2011.Generelle bemærkninger:Realkreditrådet og Realkreditforeningen tager Kommissionens forslag til ef-terretning og er overordnet enige i, at der er grund til, at Danmark støtterforslaget.Finansrådet finder, at der bør sikres størst mulig overensstemmelse mellemKommissionens forslag og forbrugerkreditdirektivet for at undgå dobbeltre-gulering. Dette gør sig fx gældende i forhold til det informationsark, derskal udleveres efter det foreslåede direktiv. Finansrådet finder endvidere, atdirektivet i for vidt omfang har karakter af minimumsharmonisering, hvilketgør goldplating muligt.Finansforbundet og Funktionærernes og Tjenestemændenes Fællesråd(FTF) finder, at forslaget om at aflønning af personale ikke må hindre med-

arbejderne i at handle i forbrugerens bedste interesse bør udgå, fordi dette eret spørgsmål om lønfastsættelseVedrørende reklamer og oplysningskravFinansrådet fremhæver, at forslaget om antallet af standardoplysninger i enreklame er for omfattende. Ligeledes pointerer Finansrådet, at direktivfor-slagets oplysningskrav i art. 9 vil være meget byrdefulde og finder, at enrække af disse oplysninger i stedet vil kunne gives i forbindelse med råd-givningen.Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fremhæver, at det vil medføre betydeligeadministrative byrder, hvis kreditgiveren i hver enkelt situation skal foreta-ge en individuel vurdering af, hvilke oplysninger der skal gives til forbruge-ren alt efter dennes vidensniveau. Standard oplysningskravene bør udfor-mes så klart, at den individuelle vurdering af forbrugerens viden bliverunødvendig.Vedrørende rådgivningRealkreditrådet og Realkreditforeningen fremhæver, at de fortsat ønsker atkunne levere rådgivning, men at den foreslåede bestemmelse ikke gør detmuligt, da organisationerne ikke yder rådgivning i denne bestemmelses for-stand, i og med at rådgivningen kun vedrører virksomhedernes egne pro-dukter. Finansrådet fremhæver, at det ikke er naturligt, at en långiver skalrådgive om alle produkter på markedet og foreslår derfor direktivforslagetændret.Vedrørende kreditvurdering og hensigtsmæssighedRealkreditrådet og Realkreditforeningen finder det problematisk, at forsla-get omfatter kreditvurdering, som vurderes at være et internt anliggende.Organisationerne finder derfor, at der er behov for metodefrihed for disseorganisationer.Finansrådet, Realkreditrådet og Realkreditforeningen finder, at forbrugerneikke skal have en begrundelse for et afslag på at få et lån, fordi dette vil giveforbrugeren mulighed for at tilpasse sine oplysninger til en anden kreditgi-ver for at opnå et lån. Finansrådet finder endvidere, at et automatisk afslagbegrundet i kreditvurderingen ikke skal kunne kræves manuelt efterprøvet.Finansrådet finder desuden, at kreditgiveren ikke skal foretage en hensigts-mæssighedsvurdering for at kunne udpege de produkter, der ikke er uegne-de for forbrugeren. Det bør være forbrugeren, der selv foretager denne vur-dering.Førtidig indfrielseFinansrådet finder, at dette emne ikke er et lovgivningsmæssigt anliggende.Realkreditrådet og Realkreditforeningen anfører som en forudsætning for atstøtte direktivforslaget, at direktivets regler om førtidig indfrielse ikke hin-drer den adgang til førtidig indfrielse, som findes i Danmark i dag. Denne

bekymring er dog efter disse to organisationers holdning hensigtsmæssigtadresseret i Kommissionens forslag.Tilladelse til at udøve virksomhed som kreditformidlerDansk Ejendomsmæglerforening mener, at ejendomsformidlere ikke børomfattes af reglerne om tilladelse til at udøve virksomhed som kreditfor-midler. Ejendomsformidlere er allerede i dag reguleret af lov om omsætningaf fast ejendom for så vidt angår krav til egnethed, hæderlighed, ansvarsfor-sikring, klageadgang og god skik generelt2.Kommissionens beføjelser til at vedtage gennemførelsesforanstaltnin-gerRealkreditrådet og Realkreditforeningen samt Finansrådet er betænkeligeved forslagets hjemler til Kommissionen. Finansrådet fremhæver, at dissedelegationer kan være i strid med traktaten.Dansk Aktionærforening hilser Kommissionens beføjelser til at fastsættedetaljerede kompetencekrav velkommen.6.Forhandlingssituationen

Regeringen støtter generelt Kommissionens direktivforslag, som vil bi-drage til at sikre ansvarlighed i långivningsprocessen, forbedre forbruger-beskyttelsen, styrke det indre marked og understøtte tilliden til de finan-sielle markeder i hele EU.Regeringen kan generelt støtte, at forbrugerne får ret til at indfri deres lånfør tid, fordi dette vil gøre det muligt for forbrugerne at komme ud afuhensigtsmæssige lån. Det er imidlertid af afgørende betydning, at denhidtidige danske praksis for indfrielse af lån med pant i fast ejendom kanopretholdes. Det vurderes at være tilfældet med Kommissionens forslag.Regeringen finder det vigtigt, at forslagets bestemmelser om kreditvurde-ring holdes på et generelt niveau, således at der sikres den fornødne flek-sibilitet i forhold til de forskellige nationale lånemarkeder. Der vil fradansk side endvidere blive arbejdet for, at långivere, der yder rådgivning,har mulighed for kun at yde rådgivning om egne produkter, når det gøres

klart for forbrugerne, at rådgivningen kun omfatter långiverens egne pro-dukter.Regeringen finder, at det bør overlades til medlemsstaterne at fastsætteregler om sanktionering af forbrugere, hvor disse leverer bevidst ufuld-stændige eller forkerte oplysninger. Der arbejdes for, at værtslandet vilhave mulighed for at gribe ind over for filialer af udenlandske kreditfor-midlere, der fx overtræder direktivets regler om markedsføring og infor-mation.Regeringen vil derudover arbejde for at præcisere Kommissionens kom-petencer til at fastsætte detaljerede regler i forhold til minimumskompe-tencekrav og adgang til databaser. Ligeledes er det holdningen, at infor-mation til forbrugeren skal indskrænkes til det, der er væsentligt og over-skueligt for forbrugeren.Regeringen vil endelig arbejde for, at reglerne udformes på en sådan må-de, at de medfører færrest mulige administrative byrder for virksomhederne,og at virksomhederne får tid til at omstille sig til de nye krav.8.Lovgivningsmæssige og statsfinansielle konsekvenser

Gennemførslen af det foreslåede direktiv i dansk ret vil gøre det nødvendigtat gennemføre ændringer og tilpasninger af de regler, der er nævnt ovenfor iafsnit 4. Samtidig vil der skulle indføres ny lovgivning om autorisation afog tilsyn med kreditformidlere og kreditorer, der ikke er kreditinstitutter,når disse yder boliglån til forbrugere.For Finanstilsynet vil der blive tale om et øget ressourcetræk, forventeligtsvarende til et årsværk i forbindelse med etablering af ramme for og tilsynmed kreditformidlere og kreditorer, der ikke er kreditinstitutter. Det vurde-res, at dette vil nødvendiggøre tilførsel af flere årsværk til Finanstilsynet.Sådanne omkostninger vil i givet fald finansieres af de finansielle virk-somheder under tilsyn, som det er normal praksis for Finanstilsynets til-synsaktiviteter.Forslaget kan eventuelt også medføre behov for øgede ressourcer hos For-brugerombudsmanden, hvis de nye regler f.eks. medfører ændringer i mar-kedsføringsloven eller andre bestemmelser, der henhører under Forbruger-ombudsmanden. Evt. merudgifter vil blive afholdt inden for Økonomi- ogErhvervsministeriets eksisterende udgiftsramme.9.Samfundsøkonomiske konsekvenser

Kommissionen vurderer, at forslaget kan medvirke til at understøtte nye for-retningsmuligheder og øget grænseoverskridende aktivitet i EU. Samtidigvil der også være administrative omkostninger ved at implementere forsla-get, fx i form af øget informationskrav og mere grundig proces vedr. kredit-aftaler.Kommissionen vurderer, at initiativerne på europæisk plan i alt vil koste iintervallerne 2,9 – 4,7 mia. kr. (éngangsomkostning) og EUR 2,0 – 2,5 mia.kr. (løbende omkostninger). Kommissionen vurderer tilsvarende, at fordele-ne vil kunne værdiansættes i intervallet 9,5 – 14,5 mia. kr.