BOU, Alm.del - 2010-11 (1. samling) - Bilag 85: Talepapir fra samråd den 8. juni 2011 vedrørende samrådsspørgsmål V, W, X, T, Z og Æ, fra økonomi- og erhvervsministeren

Talepapir til åbent samråd i Boligudvalget, alm. del, den 8.juni 2011 – samrådsspørgsmål V, W, X, T, Z og Æ af 27.maj 2011 stillet efter ønske af Thomas Jensen (S) om låne-markedet for andelsboliger.Samrådsspørgsmålenes ordlyd:Spørgsmål VMener ministeren, at kombinationen af trappe- og swaplån er en god lå-netype for andelsboligforeninger?Spørgsmål WHvilket ansvar mener ministeren, at realkreditinstitutter og andre finan-sielle rådgivere har over for de andelsboligforeninger, der er kommet iproblemer med kombinationen af trappe- og swaplån? Herunder hvad derskal til for at rådgiveransvaret er overholdt?Spørgsmål XMener ministeren, at rådgiveransvaret for realkreditinstitutter og andrefinansielle rådgivere for andelsboligforeninger er overholdt for de an-delsboligforeninger, som nu er kommet i vanskeligheder på grund afkombinationen af trappe- og swaplån?Spørgsmål YVil ministeren igangsætte en undersøgelse af realkreditinstitutternes råd-givningspraksis i forbindelse med långivning til andelsboligforeninger,herunder om de har levet op til deres rådgiveransvar?Spørgsmål ZHvordan vil ministeren sikre, at vi ikke i fremtiden ser, at andelsboligfor-eninger kommer i store økonomiske vanskeligheder på grund af kombina-tionen af trappe- og swaplån?

Spørgsmål ÆHvordan vil ministeren sikre, at administratorer og rådgivere af andelsbo-ligforeninger i denne funktion rådgiver den enkelte andelsboligforening,så andelsboligforeningen, inden den træffer en beslutning, kan vurderemulige konsekvenser af beslutningen?

Jeg er blevet bedt om at besvare en række spørgsmål omlånemarkedet for andelsboligforeninger, de såkaldtetrappe- eller swaplån. Det er et emne, der optager udval-get meget, og jeg har sidst svaret på spørgsmål om detteemne den 4. juni sidste år her i udvalget.

Da spørgsmålene også denne gang hænger sammen, viljeg besvare dem samlet.Om låneneIndledningsvis vil jeg kort genopfriske, hvordan de låne-typer, som er temaet for dagens spørgsmål, nemlig trap-pe- eller swap-lån, er konstrueret. Forinden kan jeg dogoplyse, at Finanstilsynet har oplyst mig om, at de ikke erbekendt med, at trappelån fortsat udbydes.Et trappelån til andelsboligforeninger har typisk væreten kombination af et traditionelt realkreditlån med vari-abel forrentning og så en renteswap. Renteswappen er etbankprodukt, hvor den ukendte fremtidige variable rentepå realkreditlånet ombyttes til en rente, som er kendt

over tid, og i trappelånets tilfælde stigende. Trappelånetkan ikke konverteres.Betegnelsen swaplån bruges ofte om den situation, hvorlåntager ønsker en fast rente i hele lånets løbetid, mensamtidig gerne vil fravælge konverteringsretten på lånet.Dette sker ved, at den variable rente på et realkreditlån”swappes” – på dansk ”byttes” – til en rente, der er fast.På den måde kan låntageren opnå en fast rente, der erla-vereend renten på et traditionelt fastforrentet lån. Detkan lade sig gøre, fordi man ved et traditionelt lån beta-ler en præmie i form af en højere rente for at kunne ind-fri til kurs pari.Omvendt kan fraskrivelsen af muligheden for at indfrilånene til kurs pari – hvis renten falder – risikere at visesig uheldigt for andelsboligforeningen.Det er op til bestyrelsen i den enkelte andelsboligfor-ening at vurdere, om et lån sammen med en swap vilpasse til den pågældende forening. Pengeinstituttet er iden forbindelse forpligtet til at rådgive andelsboligfor-eningen efter de samme regler om investorbeskyttelsesom for en almindelig forbruger.

Det mest hensigtsmæssige lån må i hvert enkelt tilfældevurderes på baggrund af foreningens helt konkrete for-hold, herunder særligt foreningens økonomi og forenin-gens ønsker om variabel eller fast rente eller kombinati-oner heraf.Renteudviklingen vil vise, hvorvidt en tilkøbt swap iso-leret set har været en god idé. Men det ændrer jo ikkeved, at andelsboligforeningen vurderede swaplånet somhensigtsmæssig på indgåelsestidspunktet.Jeg vil derfor ikke tage stilling til, om et trappe- ellerswap-lån er en god lånetype for en andelsboligforening.Det må være op til den enkelte forening at vurdere, omlånene passer til foreningens konkrete situation og øn-sker.

Rådgivning til andelsboligforeninger ved lånoptagelseJeg vil nu vende mig mod spørgsmålene om rådgivning.Inden en bestyrelse på vegne af andelsboligforeningentræffer beslutning om en konkret låneform, bør bestyrel-sen, såfremt den ikke allerede har den fornødne indsigt,søge professionel rådgivning, så den forstår og har over-blik over konsekvenserne ved at optage et lån med ren-teswap.

Hvis vi først ser på rådgivningsreglerne for foreninger-ne, så medfører købet af en swap, at desærligereglerom investorbeskyttelse ved værdipapirhandel finder an-vendelse. Det indebærer, at en andelsboligforening eromfattet af de samme rådgivningsregler som en almin-delig forbruger.

Den rådgivning betyder, at der som minimum skal fore-tages en såkaldt hensigtsmæssighedstest. Det vil sige, atværdipapirhandleren – i praksis pengeinstituttet – skalbede kunden oplyse om sit kendskab til og erfaring medswaps. På baggrund af oplysningerne skal værdipapir-handleren vurdere, om en swap er hensigtsmæssig forkunden. Med andre ord skal værdipapirhandleren sikresig, at kunden forstår de risici, der er forbundet med atindgå en swapaftale.Hvis kunden giver utilstrækkelige oplysninger om sitkendskab og sine erfaringer med swaps, skal kunden gø-res udtrykkeligt opmærksom på, at værdipapirhandleren

ikkekan afgøre, om produktet eller tjenesteydelsen erhensigtsmæssig for vedkommende.Det er naturligt, at hensigtsmæssighedstesten kun gælderandelsboligforeningens repræsentanter, da det er dem,der er i kontakt med værdipapirhandleren. Herefter erdet op til andelsboligforeningens bestyrelse at sikre sig,at de enkelte medlemmer i andelsboligforeningen er klarover konsekvenserne ved at optage et trappe- ellerswaplån, og at de har andelsboligforeningens bemyndi-gelse til at indgå sådanne aftaler.Hvis rådgivningsreglerne ikke er fulgt, og andelsbolig-foreningen lider tab, vil andelsboligforeningen – efteromstændighederne – kunne kræve erstatning af værdi-papirhandleren.Hvorvidt rådgivningsreglerne i konkrete sager er over-holdt, kan jeg af gode grunde ikke udtale mig om, menjeg er bekendt med, at der er indbragt klager for Penge-institutankenævnet over en række trappe- eller swap-lån.Ankenævnet vil tage stilling til, om den rådgivning, derhar været ydet, er i orden, eller om den medfører en er-statningspligt for det involverede pengeinstitut.I det omfang en andelsboligforening har optaget et trap-pe- eller swaplån efter at være bistået af en rådgiver, fxen advokat eller revisor, er det vigtigt at være opmærk-

som på, at disse rådgivere også har et ansvar for at råd-give korrekt.Det er i denne forbindelse rådgivernes ansvar at oplyseom de positive og negative konsekvenser, som et lånmed renteswap kan have.Hvis der er tale om mangelfuld rådgivning, og rådgiv-ningsreglerne ikke er fulgt, vil andelsboligforeningen ef-ter omstændighederne kunne få erstatning.

Rådgivning til købere af andelsboligFor så vidt angår rådgivning til den enkelte køber af enandelsbolig, er det vigtigt, at køberne er opmærksommepå, hvordan andelsboligforeningens økonomi er skruetsammen. Det har nemlig betydning for, hvordan bolig-afgiften og andelskroneværdien kan udvikle sig.Hvis køberen har brug for at låne penge til køb af ande-len, vil det typisk ske ved at optage et lån i et pengeinsti-tut. I den forbindelse skal pengeinstituttet yde kundenrådgivning. Denne rådgivning fokuserer imidlertid påkundenspersonligeøkonomiske forhold i forbindelsemed optagelsen af lånet til køb af andelsbeviset og vilderfor ikke nødvendigvis inddrage andelsboligforenin-gens økonomiske forhold.

Finanstilsynet har imidlertid oplyst over for mig, at pen-geinstitutter, der deltog i tilsynets god skik-inspektionersiden det sidste samråd, generelt synes at være opmærk-somme på andelsboligforeningens økonomi, og at detteaspekt inddrages i pengeinstitutternes rådgivning afkunderne. På den måde sikres det, at andelshaveren fåren indføring i, at andelsboligforeningens økonomi er afbetydning for den enkelte andelshaver.Hertil kommer, at der i andelsboligloven er fastsat kravtil, hvilke oplysninger købere som minimum skal haveudleveret, så købere af en andelsbolig har et rimeligtgrundlag at basere købsbeslutningen på.Oplysningerne inkluderer bl.a. andelsboligforeningensvedtægter og det seneste årsregnskab og budget. Desu-den skal sælger udlevere en opstilling af, hvordan prisener beregnet med specifikation af prisen for andelen, ud-førte forbedringer og inventar. Endelig skal køber haveadgang til andelsboligforeningens årsregnskab.Med ovenstående gennemgang af rådgivningsreglernehar jeg besvaret spørgsmål W, X og Æ. Og på den bag-grund mener jeg ikke, at der er behov for at lave under-søgelser af den rådgivning, der er givet forud for ydelsenaf trappe- og swap-lån, hvilket besvarer spørgsmål Y.

Andelsboligforeningernes råderum og vedtægterFor så vidt angår andelsboligforeningerne, har de indenfor andelsboliglovens rammer et råderum til selv at fast-sætte de nærmere vilkår for foreningens virke. Det kanbl.a. ske i andelsboligforeningens vedtægter og ved be-slutninger på generalforsamlingen m.v.Erhvervs- og Byggestyrelsen har til hjælp for andelsbo-ligforeningerne udarbejdet en vejledende normalvedtægtfor en privat andelsboligforening. Det er frivilligt, omandelsforeningen vil anvende den eller udarbejde indivi-duelle vedtægter.Efter normalvedtægten vælger generalforsamlingen enbestyrelse til at varetage den daglige ledelse af andelsbo-ligforeningen og til at udføre generalforsamlingens be-slutninger. Større beslutninger om fx renoveringsarbej-der eller andet, der kræver optagelse af nye lån, kan kunvedtages på generalforsamlingen.Normalvedtægten regulerer ikke spørgsmålet om, hvil-ken lånetype der skal anvendes til finansiering af en be-slutning truffet af generalforsamlingen. Bestyrelsernehar derfor som udgangspunkt frihed til selv at beslutte,hvilken lånetype der skal anvendes.Det følger dog af normalvedtægten, at beslutning om op-tagelse af en række lån, hvor udviklingen i fremtidig

ydelse er usikker og uden maksimum, kun kan ske efterforelæggelse for generalforsamlingen.Status på initiativer til at øge gennemsigtighedenSom jeg lovede på samrådet sidste år, har jeg iværksaten række initiativer.For det første er der i Folketinget vedtaget lovgivningom at indføre en risikomærkning af lån. Risikomærkningaf lån er en parallel til risikomærkning af investerings-produkter, som opdeler alle investeringsprodukter i trekategorier: rød, gul og grøn. Her er en investering iswaps mærket med rødt.Hvis mærkningsordningen følger samme principper forlån, vil swaplån blive markeret med rødt. Det vil sendeet klart signal om, at dem, som køber et swaplån, skalpasse på og tænke sig godt om.

stor vægt på, at vi får en velfungerende ordning. Sager-ne, som har været fremme i den seneste tid, viser, at derer behov for fremadrettet at få en mærkningsordning.Jeg forventer, at vi senere på året kan offentliggøre denendelige ordning. Der er ingen tvivl om, at trappe- ellerswaplån vil høre til i den mest risikofyldte lånekategori.

RegnskabsvejledningFor det andet oplyste jeg, at jeg ville bede Erhvervs- ogSelskabsstyrelsen om at invitere alle relevante parter tilen drøftelse af, om der var behov for yderligere vejled-ninger om regnskaber for andelsboligforeninger, der eromfattet af årsregnskabsloven.På den baggrund har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen idecember 2010 udgivet en vejledning om årsregnskaberfor andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efterårsregnskabsloven.Vejledningen er udarbejdet i samarbejde med alle rele-vante parter på området, herunder repræsentanter fra denfinansielle sektor, revisorer, advokater og også Andels-boligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF).Vejledningen og det tilhørende modelregnskab bidragertil at gøre årsregnskabet mere overskueligt og informa-

tivt. Derved dækkes regnskabslæsernes behov, ligesomlovgivningens krav forklares.Af vejledningen fremgår det, at værdien af en renteswapskal medtages i årsregnskabet for at give et retvisendebillede af foreningens økonomi.Har en forening såkaldte trappelån, hvor renten er laverei starten for derefter at stige, skal den samlede rentebeta-ling regnskabsmæssigt fordeles således, at den effektiverentesats er den samme i hele lånets løbetid.Det er Erhvervs- og Selskabsstyrelsens indtryk, at vej-ledningen er blevet godt modtaget af brugerne.

AfslutningJeg vil afslutningsvis gerne knytte en bemærkning tilden senere tids debat om at ændre regnskabsloven ogandelsboligloven.Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation har fo-reslået, at andelsboligloven ændres, så værdien af enrenteswap undtages ved opgørelse af andelskronen.Nettoformuen opgøres i dag som forskellen mellem an-delsboligforeningens aktiver og foreningens passiver. Enandelsboligforening skal medregne de poster, der kanhave betydning for beregningen af nettoformuens stør-

relse. Som nævnt tidligere vil en renteswap-aftale haveen betydning.Det er vigtigt, at værdien af swaps indregnes i andels-kronen. Ellers risikerer potentielle købere af andele i enandelsboligforening at købe en andel uden at kende denreelle værdi. Swap-aftalen forsvinder jo ikke af dengrund.Sagt med andre ord: ABF’s forslag kan medvirke til atløse nogle problemer for de nuværende andelshavere,men flytter i stedet problemet over på de kommende an-delshavere.Det er også vigtigt, at renteswaps medtages i andelsbo-ligforeningernes årsregnskaber. Regnskaberne skal væregennemsigtige og retvisende, så potentielle andelskøberehar mulighed for at træffe deres valg på et korrekt og op-lyst grundlag.Hertil kommer, at jeg som ansvarlig minister læggervægt på, at regnskaber er retvisende. Og til retvisenderegnskaber hører, at det kan ses, hvilke forpligtigelserder ligger bag de finansielle produkter. Så kan man se,om man sidder med et lån, man har svært ved at kommeud af eller indfri til kurs pari.

Hvis vi på dette område lægger op til, at regnskaberneikke behøver at være retvisende, hvad så med andre fi-nansielle områder? Skal de heller ikke være retvisende?Jeg håber, at vi her i Folketinget er enige om – som viogså har været det i forhold til fx Bankpakken – at det ervigtigt, at regnskaber skal være retvisende, og dermedikke dækker over skjulte forpligtelser. Og vi stiller joogså krav til bankerne om, at de i deres årsregnskaberskal oplyse regnskabsbrugerne om værdien af bestemtelånetyper eller indgåede swap-aftaler.Jeg mener i øvrigt ikke, at det er hensigtsmæssigt at giveen swapaftale særstatus i forhold til andre finansielle in-strumenter, som kan påvirke andelskronen i både opad-gående og nedadgående retning.Jeg har sympati for alle, der oplever negative konse-kvenser af at have taget uhensigtsmæssige lån på forkertgrundlag. Det er selvfølgelig kedeligt, at der er andels-boligejere, der oplever, at tidligere bestyrelsesbeslutnin-ger gør, at det bliver væsentligt dyrere – og i nogle til-fælde ikke muligt at sidde i boligen – når renten stiger.Men det er også noget, andre boligejere oplever. Det ernu engang sådan, at andelsboligejere påvirkes – ligesomøvrige boligejere – af renteændringer samt op- og ned-gang på boligmarkedet.

Vi kan ikke bagudrettet lave om på, at der er nogen, derhar taget visse typer af lån, som har vist sig uhensigts-mæssige for dem.De andelsboligforeninger, der i dag mener at have lidt ettab på grund af dårlig rådgivning i et pengeinstitut, harmulighed for at klage til Pengeinstitutankenævnet ellerRealkreditankenævnet. De vil foretage en vurdering af,om rådgivningen berettiger til erstatning.Klagenævnene er som nævnt allerede ved at se på disseklager. Og vi kender ikke udfaldet af dem.Et forbud mod renteswap vil medføre, at der kun regule-res for fremtidige swaplån, da der som udgangspunkt ik-ke kan laves regulering, som ændrer retsforholdene forallerede indgåede aftaler.Det betyder, at en lovændring ikke vil kunne medføre, atandelsforeningerne fritages for deres aftaleretlige for-pligtelser overfor de konkrete pengeinstitutter. Med an-dre ord: Swappen forsvinder ikke, og andelsforeningenvil derfor – uanset om swap-aftalen indregnes eller ikkeindregnes i andelsværdien – fortsat være forpligtet af de-res swaplån.

Jeg mener heller ikke, det er nødvendigt at gå så langt.Dels ydes der ifølge Finanstilsynet ikke længere nyetrappelån til andelsboligforeninger.Dels vil ingen, når den nye mærkningsordning for lånfalder på plads, fremadrettet kunne være i tvivl om fxswaplån. Det vil sende et klart signal om, at de, som ta-ger et swaplån, skal passe på og tænke sig godt om. Dettager effektivt hånd om problemstillingen.Afslutningsvis vil jeg tilføje, at jeg vil følge op på alleinitiativerne sammen med AndelsboligforeningernesFællesrepræsentation, realkreditinstitutterne og bankernefor at sikre, at de fremadrettet får den rette effekt.Tak for ordet.