BOU, Alm.del - 2010-11 (1. samling) - Bilag 52: Udkast til lov om ændring af lov om almene boliger m.v. (Salg af almene boliger), fra socialministeren

§1I lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 103 af 11. februar 2011, foretages følgen-de ændringer:1.I§ 25, stk. 2, 1. pkt.,ændres »en statsautoriseret eller en registreret« til: »en godkendt«.2.I§ 27indsættes efter stk. 7 som nyt stykke:»Stk. 8.Ved afhændelse til en andelsboligforening, der er stiftet af beboerne, skal mindst 50 pct.af lejerne af beboelseslejlighederne på tidspunktet for købsaftalens indgåelse være medlemmer afforeningen.«Stk. 8 bliver herefter stk. 9.3.Efter § 27 indsættes som ny paragraf:»§ 27 a.Lejeforholdet for almene lejere af boliger, som afhændes efter § 27, og som efter afhæn-delsen ikke er omfattet af lov om leje af almene boliger, er omfattet af lov om leje og lov om mid-lertidig regulering af boligforholdene med de undtagelser, som følger af stk. 2-10.Stk. 2. § 4, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 962af 14. august 2010, finder ikke anvendelse på lejeforhold for almene lejere af boliger, som afhændesefter § 27.Stk. 3. Hvis lejefastsættelsen skal ske efter reglerne i lov om leje, og den leje, der er gældende påafhændelsestidspunktet, er lavere end den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om leje, oprethol-des den gældende leje og reguleres fremover med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeksi en 12 månedersperiode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringen vedrører. Lejenkan dog ikke herved bringes til at overstige den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om leje. Re-gulering efter denne bestemmelse kan ikke længere foretages fra det tidspunkt, hvor den reguleredeleje modsvarer den leje, der vil kunne beregnes efter lov om leje. Regulering af lejen kan herefterkun foretages efter lov om leje.

Stk. 4. Hvis lejefastsættelsen skal ske efter reglerne i lov om midlertidig regulering af boligfor-holdene, og den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, er lavere end den leje, som vilkunne fastsættes efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene, opretholdes den gældendeleje og reguleres fremover med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12 måne-dersperiode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringen vedrører. Lejen kan dogikke herved bringes til at overstige den leje, som vil kunne fastsættes efter lov om midlertidig regu-lering af boligforholdene. Udlejer kan ikke kræve forhøjelse af lejen som følge af forøgelsen af debeløb, der efter samme lovs § 18 b skal bindes i Grundejernes Investeringsfond. Regulering efter 1.pkt. kan ikke længere foretages fra det tidspunkt, hvor den regulerede leje modsvarer den leje, dervil kunne beregnes efter lov om midlertidig regulering af boligforholdene og §§ 50-52 i lov om leje.Regulering af lejen kan herefter kun foretages efter lov om midlertidig regulering af boligforholde-ne og §§ 50-52 i lov om leje.Stk. 5. Hvis den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, er højere end den leje, der kanberegnes efter reglerne om omkostningsbestemt leje i lov om midlertidig regulering af boligforhol-dene i ejendomme, der er omfattet af disse regler, nedsættes lejen til den omkostningsbestemte leje.Hvis den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet i ejendomme, der er omfattet af reglerneom lejefastsættelse efter det lejedes værdi, er højere end det lejedes værdi, jf. § 47 i lov om leje,nedsættes lejen til det lejedes værdi.Stk. 6. I ejendomme, der er taget i brug efter udgangen af 1991, kan den leje, der er gældende påafhændelsestidspunktet, opretholdes og fremover reguleres med udviklingen i Danmarks Statistiksnettoprisindeks i en 12 månedersperiode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringenvedrører.Stk. 7. Indgår der i den leje, der er gældende på afhændelsestidspunktet, ydelser på lån, der ikke ermedgået til finansiering af den oprindelige anskaffelsessum for afdelingen, nedsættes lejen ikke, nårdisse lån udamortiseres.Stk. 8. Indestående beboerindskud efter § 45 i lov om leje af almene boliger forbliver efter afhæn-delsen indestående hos udlejeren som depositum efter § 34 i lov om leje, uanset om det overstiger 3måneders leje. Beboerindskuddet kan ikke reguleres efter § 34 i lov om leje.Stk. 9. De beløb, der efter § 68 er henlagt for de boliger, som afhændes, udbetales til erhververenved afhændelsen og indbetales herefter til ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond ef-ter § 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis den afhændede ejendom er om-fattet af reglerne i samme lovs kapitel II-V. Socialministeren kan fastsætte nærmere regler om op-gørelse af beløb, der skal udbetales og bindes i Grundejernes Investeringsfond.Stk. 10. Det vedligeholdelsesreglement, der gælder på afhændelsestidspunktet, og de vilkår vedrø-rende vedligeholdelse, som er fastsat i lejeaftalerne for de boliger, som indgår i afhændelsen, gælderfortsat for de pågældende lejeforhold efter afhændelsen.Stk. 11. Huslejenævnet, jf. kapitel VI i lov om midlertidig regulering af lejeforholdene, afgøruenighed om lejefastsættelse og -regulering efter stk. 3-7.«4.§ 28, stk. 5,affattes således:»Stk. 5.Stk. 3 og 4 finder ikke anvendelse ved salg efter § 75 a og § 75 b. Socialministeren kanefter ansøgning godkende, at nettoprovenuet ved afhændelse af ejendomme efter § 27, som er be-liggende i udsatte almene boligafdelinger, jf. § 91 a, stk. 1, og som er omfattet af en godkendt hel-hedsplan, ikke skal indbetales som ekstraordinært afdrag efter stk. 4, men overføres til dispositions-fonden og anvendes til finansiering af aktiviteter omfattet af helhedsplanen for det område, hvoriafdelingen er beliggende.«5.I§ 51, stk. 1,indsættes som4 pkt.:

»En ledig bolig, som er omfattet af salg efter kapitel 5 a, kan ikke udlejes i den periode, hvori dener udbudt til salg.«6.§ 55, stk. 1,affattes således:»Kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisationen kan aftale, at boligorganisationenovertager anvisningen af de almene ældreboliger, der er omhandlet i § 54, stk. 1.«7.I§ 55, stk. 8,ændres »anvisningsretten er overdraget til den almene boligorganisation efter reg-lerne i stk. 1« til: »det er aftalt efter reglerne i stk. 1, at den almene boligorganisation overtager an-visningsretten«.8.Kapitel 5 aaffattes således:»Kapitel 5 aSalg af almene familieboliger som ejerboliger§ § § § 75 a.Socialministeren kan efter fælles ansøgning fra kommunalbestyrelsen og den almeneboligorganisation godkende salg af almene familieboliger i boligorganisationens afdelinger i kom-munen. Der kan ansøges om salg til almene lejere af boligerne og salg af ledige boliger. Efterføl-gende ændringer af salgets omfang skal godkendes af socialministeren.Stk. 2.Ved ansøgning om godkendelse meddeler kommunalbestyrelsen og boligorganisationen,hvilke afdelinger og boliger der ønskes omfattet af salg.Stk. 3.I udsatte almene boligafdelinger, jf. § 91 a, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen og boligorga-nisationen fastsætte kriterier for, hvem der kan sælges til. Socialministeriet orienteres om de fastsat-te kriterier.Stk. 4.Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen offentliggør salgets omfang samt hvilke kri-terier, der eventuelt er fastsat efter stk. 3.§ § § § 75 b.Socialministeren kan efter ansøgning fra kommunalbestyrelsen godkende salg af al-mene familieboliger i kommunen til almene lejere af boligerne.Stk. 2.Socialministeren kan efter ansøgning fra en almen boligorganisation godkende salg af al-mene familieboliger i boligorganisationens afdelinger til almene lejere af boligerne.Stk. 3.Det er en forudsætning for ministerens godkendelser efter stk. 1 og 2, at ansøgeren sand-synliggør, at der ikke vil opstå tab i forbindelse med salget.Stk. 4.Bestemmelserne i § 75 a finder tilsvarende anvendelse.§ 75 c.Afdelingsmødet godkender salg efter § 75 a og § 75 b, herunder de fastsatte kriterier vedsalg i udsatte almene boligafdelinger og lejernes ret til lån som nævnt i § 75 i, stk. 1. Afdelingsmø-det godkender endvidere efterfølgende ændringer af salgets omfang samt efterfølgende ændringer afde fastsatte kriterier ved salg i udsatte afdelinger.Stk. 2.Afdelingsmødets godkendelse af salg efter § 75 a og 75 b kan ikke senere ændres.Stk. 3.Ved salg efter § 75 b skal afdelingsmødets godkendelse som nævnt i stk. 1, bekræftes vedurafstemning med tilslutning fra mindst 2/3 af afdelingens samlede antal stemmer.Standsning af salg§ 75 d.Boligorganisationen skal træffe beslutning om standsning af salg, hvis salget i en afdelingvil medføre et væsentligt negativt nettoprovenu, og hvis det må forventes, at kommende salg inden

for en overskuelig fremtid også vil medføre et væsentligt negativt nettoprovenu. En beslutning efter1. pkt. omfatter ikke salg, hvor der er indgået købsaftale. Boligorganisationens beslutning skal god-kendes af kommunalbestyrelsen. Beslutningen skal tillige godkendes af socialministeren.Vilkår og salgets gennemførelse§ § § § 75 e.En afdeling kan omfattes af salg, hvis flertallet af familieboligerne i afdelingen i 15år i alt har fungeret som en eller flere af de boligtyper, der er nævnt i nr. 1-3:1) Almen bolig,2) almennyttig bolig eller3) anden bolig opført med støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningeneller den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr.664 af 8. august 2002, som ændret ved § 76 i lov nr. 145 af 25. marts 2002 og § 5 i lov nr. 1219af 27. december 2003.§ § § § 75 f.Boligorganisationens bestyrelse skal uden unødigt ophold sikre en forsvarlig gen-nemførelse af salget.§ 75 g.Den enkelte bolig sælges til markedsprisen som ejerbolig.Stk. 2.Ved salg til lejerne fastsættes markedsprisen ved en vurdering foretaget af en ejendoms-mægler. Hvis den første bolig, der sælges i afdelingen, sælges til lejeren, vurderes den i fællesskabaf to ejendomsmæglere.Stk. 3.Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, når købesummen skal er-lægges kontant. Ved vurderingen ses bort fra eventuelle lån efter § 75 i.§ § § § 75 h.Lejerens mulighed for at købe en almen familiebolig efter dette kapitel indtræder vedlejeforholdets påbegyndelse og bortfalder ved lejeaftalens opsigelse eller ophævelse.Stk. 2.Det økonomiske mellemværende mellem boligorganisationen og lejeren gøres op i rimeligtid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået. Skyldige beløb betales senest på overta-gelsesdagen.Rente- og afdragsfrit lån§ 75 i.Ved salg efter § 75 a kan kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation beslutte,at afdelingen kan yde et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af markedsprisen, jf. § 75 g, til almenelejere i afdelingen, som køber deres egen bolig eller en ledig bolig i afdelingen.Stk. 2.Ved salg efter § 75 b træffer kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen den beslutningom lån, som er nævnt i stk. 1.Stk. 3.Køber flere lejere boligen i sameje, eller køber lejeren boligen i sameje med andre perso-ner, som er samlevende med lejeren, kan køberne optage lånet i forening.Stk. 4.Lånet skal have tinglyst sikkerhed i ejendommen inden for 80 pct. af købesummen. Bolig-organisationen opkræver et gebyr til dækning af boligorganisationens udgifter i forbindelse medadministrationen af lånet, herunder i forbindelse med rykningstilsagn.Stk. 5.Lånet forfalder til indfrielse ved den tidligere lejers fraflytning, medmindre den tidligere le-jers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, bliverboende i den købte bolig.Stk. 6.Lånet forfalder endvidere til indfrielse ved helt eller delvist ejerskifte. Den tidligere lejerkan dog ved overtagelse af en samejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Dentidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst

2 år, kan ved overtagelse af den tidligere lejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet.Hvis den tidligere lejer har købt boligen i sameje med sin ægtefælle eller en anden person, som harværet samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, og hvis den tidligere lejer overdrager sinandel af boligen til en anden person, forfalder kun den tidligere lejers andel af lånet.Stk. 7.Lånet forrentes fra forfaldsdagen med en rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i rente-loven.Opgørelse og anvendelse af nettoprovenu m.v.§ 75 j.Den almene boligorganisation udarbejder hvert år som en del af årsregnskabet en samletopgørelse over indtægter og udgifter i forbindelse med salg i afdelingen i løbet af regnskabsåret.Det årlige nettoprovenu ved salg i en afdeling opgøres som den samlede salgssum, som er fastsatefter § 75 g, for de boliger, der er solgt i løbet af året, fratrukket beløb som nævnt i stk. 2, 4 og stk.5, 2. pkt., og tillagt beløb som nævnt i stk. 3.Stk. 2.Fra den samlede salgssum fratrækkes1) tilbagebetaling af beboerindskud,2) forholdsmæssig indfrielse af afdelingens lån,3) gebyrer og afgifter i forbindelse med relaksation og indfrielse af afdelingens lån samt ombe-regning af støtte,4) omkostninger til udstykning og opdeling,5) omkostninger til vurderinger,6) betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud til afde-lingen,7) godtgørelse for lejernes forbedringer af det lejede,8) udgifter til energimærkning og energiplan vedrørende de solgte boliger,9) omkostninger til udarbejdelse af købsaftaler,10) boligorganisationens administrationsudgifter i tilknytning til salgene,11) lejetab svarende til maksimalt 12 måneders husleje i forbindelse med salg af ledige boliger,12) ydelser i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen på den del af lånene, der indfri-es,13) tilbagebetaling af støtte modtaget i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen,14) eventuelle løbende bidrag til Byggeskadefonden, som ejerne af boliger, der er solgt efter det-te kapitel, er pligtige at betale,15) udgifter til rente- og afdragsfrie lån ydet til lejere, som har købt boliger efter dette kapitel,16) udgifter til eventuel udarbejdelse af tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikringsamt udgift til ejerskifteforsikring efter kapitel 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse affast ejendom m.v.,17) erstatning og forholdsmæssigt afslag for fejl og mangler ved tidligere solgte boliger og18) andre udgifter i forbindelse med salget, herunder afdelingens omkostninger ved mellemfi-nansiering og andre udlæg.Stk. 3.Til den samlede salgssum lægges1) lejernes erstatning for misligholdelse,2) den del af afdelingens henlæggelser på overtagelsestidspunktet til periodisk fornyelse ogistandsættelse, der svarer til de solgte boligers forholdsmæssige andel,3) den del af afdelingens henlæggelser til indvendig vedligeholdelse, der svarer til de solgte boli-gers forholdsmæssige andel,4) indtægter i forbindelse med salgene, herunder forrentning af deponerede købesummer og5) indtægter fra tilbagebetaling af tidligere ydede rente- og afdragsfrie lån.

Stk. 4.Af salgssummen indbetales 6.500 kr. pr. solgt bolig til den ejerforening, som de solgte bo-liger er omfattet af. Er de solgte boliger ikke omfattet af en ejerforening, indbetales beløbet til engrundejerforening, der alene omfatter boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for detførste salg efter dette kapitel. Beløbet reguleres én gang årligt med stigningen i nettoprisindekset,første gang den 1. januar 2012.Stk. 5.Overstiger summen af de beløb, der er nævnt i stk. 2 og 4, salgssummen tillagt beløb ef-ter stk. 3, for salg efter § 75 a og § 75 b, stk. 2, dækkes underskuddet med et lån. Ved senere salg isamme afdeling tilbagebetales det nævnte lån inkl. renter, og nettoprovenuet efter stk. 1 reducerestilsvarende. Har afdelingen ikke indfriet lånet inkl. renter, når alle de boliger, der er udlagt til salg,er solgt, og når de eventuelle lån, der er ydet efter § 75 i, er tilbagebetalt, dækker boligorganisatio-nen tabet.Stk. 6.Overstiger summen af de beløb, der er nævnt i stk. 2 og 4, salgssummen tillagt beløb efterstk. 3, for salg efter § 75 b, stk. 1, dækkes underskuddet med et lån fra Landsbyggefonden. Vedsenere salg i samme afdeling tilbagebetales det nævnte lån inkl. renter, og nettoprovenuet efter stk.1 reduceres tilsvarende. Har afdelingen ikke indfriet lånet inkl. renter, når alle de boliger, der erudlagt til salg, er solgt, og når de eventuelle lån, der er ydet efter § 75 i, er tilbagebetalt, dækkerLandsbyggefonden tabet med midler fra nybyggerifonden.§ § § § 75 k.Nettoprovenuet efter § 75 j indbetales til Landsbyggefonden, jf. dog stk. 2.Stk. 2.Ved salg i udsatte almene boligafdelinger, jf. § 91 a, stk. 1, kan Landsbyggefonden efteransøgning godkende, at nettoprovenuet helt eller delvist overføres til dispositionsfonden og anven-des til aktiviteter og initiativer i den almene boligorganisations afdelinger, som er omfattet af engodkendt helhedsplan for det område, hvor den afdeling, hvori der er sket salg, er beliggende.Stk. 3.Landsbyggefonden kan meddele forhåndsgodkendelse til anvendelse af nettoprovenuet ef-ter stk. 2, inden der søges om socialministerens godkendelse af salg. Fonden sender kopi af sin af-gørelse til socialministeren.§ § § § 75 l.Almene boligorganisationer indberetter salg efter dette kapitel til Landsbyggefonden.§ § § § 75 m.Socialministeren fastsætter nærmere regler om ansøgning og godkendelse af salg,vilkår, herunder vilkår ved salg af ledige boliger, salgets gennemførelse og opgørelse af nettoprove-nuet. Ministeren fastsætter endvidere regler om indfrielse af afdelingens lån, regnskab og revisionfor salg efter dette kapitel.«9.I§ 77, stk. 3, 1. pkt.,ændres »statsautoriseret« til: »godkendt«.10.§§ 80 f, 82 a og 89 cophæves.11.I§ 96, stk. 2,ændres »og § 92, stk. 1« til: »§ 92, stk. 1, og § 92 b«.12.Overskriftenfør§ 96 haffattes således:»Anvendelse af nettoprovenuet ved salg efter kapitel 5 a«.

nens udgifter til ydelsesstøtte og grundkapital til boligerne. § 96 i, stk. 3, finder tilsvarende anven-delse ved opgørelsen af det beløb, som nævnt i 1. pkt. Kontoen nedskrives endvidere med de beløb,der reserveres efter § 96 i, stk. 2.Stk. 3. Er kontoen ikke nedskrevet efter stk. 2 senest 10 år efter indbetaling efter stk. 1, nedskriveskontoen med et beløb, der svarer til indbetalingen.«14.§ 96 iaffattes således:§ § § § »§ § § § 96 i.De midler, som den almene boligorganisation indbetaler til Landsbyggefon-den efter § 75 k, anvendes efter bestemmelserne i stk. 2-6.Stk. 2.Landsbyggefonden reserverer 10 pct. af indbetalingerne fra salg i udsatte afdelinger, hvorder ikke meddeles godkendelse efter § 75 k, stk. 2, og fra salg i ikke-udsatte afdelinger. Boligorga-nisationen har under de forudsætninger, der er nævnt i 4. pkt., ret til at anvende de reserverede mid-ler til de formål, som er nævnt i § 20, stk. 2-5. Boligorganisationen indsender en ansøgning om ud-betaling af midlerne til Landsbyggefonden, inden foranstaltningerne iværksættes. Det er en forud-sætning for anvendelse af midler efter 1. pkt., at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurde-ring af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at anvende midlerne, finder, at de udgif-ter, som midlerne skal anvendes til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den på-gældende afdelings situation, og at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, som er sædvan-lig for almene boligorganisationer eller afdelinger. Er de reserverede midler ikke anvendt inden 10år efter indbetalingen, overføres midlerne til nybyggerifonden.Stk. 3.De resterende midler anvendes til betaling af offentlig støtte til etablering af nye almenefamilieboliger. Fordeling af midlerne mellem stat og den kommune, hvori salget er sket, fastsættes iforhold til deres andel af den samlede offentlige støtte til nye almene familieboliger og beregnes pågrundlag af maksimumsbeløbet for den pågældende kommune ved afslutning af det regnskabsår,hvori salget er sket. Den statslige andel af den samlede støtte fastsættes på grundlag af nutidsværdi-en af et beregnet forløb for ydelsesstøtten. Ved beregningen anvendes de forudsætninger om rente,inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydel-sesstøtte for den finanslov, som er gældende ved afslutning af det regnskabsår, hvori salget er sket.Den kommunale andel af den samlede offentlige støtte fastsættes på grundlag af den kommunaleudgift til grundkapital ved afslutning af det regnskabsår, hvori salget er sket.Stk. 4.Den statslige andel af midlerne overføres senest 3 måneder efter indbetalingen efter stk. 1kontant til Økonomistyrelsen.Stk. 5.Den kommunale andel af midlerne overføres til en særskilt konto i Landsbyggefonden, somoprettes for hver kommune, hvorfra der er indbetalt midler efter stk. 1. Udbetaling af midlerne tilkommunen sker kontant i takt med, at kommunalbestyrelsen godkender anskaffelsessummen forudfor påbegyndelsen af nye almene familieboliger med tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1-4, 6 og 8, ogudgør højst 40 pct. af kommunens udgift til grundkapital.Stk. 6.Midler, som kommunen ikke har anvendt senest 10 år efter, at de er overført til kommu-nens konto efter stk. 5, indbetales til nybyggerifonden. Kommunens konto tilskrives renter svarendetil Danmarks Nationalbanks diskonto.15.§ 96 jaffattes således:§ § § § »§ § § § 96 j.Landsbyggefondens bestyrelse fastsætter nærmere regler om ansøgning oggodkendelse efter § 75 k, og om boligorganisationens indberetning til fonden efter § 75 l. Reglernegodkendes af socialministeren.«16.§§ 96 k-oophæves.

17.I§ 108, 2. pkt.,indsættes efter »driften af byggeriet«: », om anvendelse af informations- ogkommunikationsteknologi«.18.§ 115, stk. 1, nr. 9,ophæves.19.I§ 137, stk. 1, 5. pkt.,ændres »statsautoriseret eller registreret« til: »godkendt«.20.I§ 194udgår »inden den 1. januar 2000«.§2Stk. 1.Loven træder i kraft den 1. maj 2011.Stk. 2.For lejere, som er omfattet af en beslutning om salg efter § 75 a, § 75 b eller § 75 c i dentidligere forsøgsordning, jf. bekendtgørelse nr. 1204 af 10. december 2009 af lov om almene boligerm.v., og som har meldt sig som interesserede købere inden udløbet af en tilmeldingsperiode, gen-nemføres salget efter reglerne i forsøgsordningen. Det samme gælder for købere af ledige boliger.Stk. 3.For lejere og købere af ledige boliger omfattet af en beslutning om salg efter § 75 d i lovom almene boliger m.v. gennemføres salget efter de regler, der gjaldt indtil den 1. maj 2011, jf. lov-bekendtgørelse nr. 103 af 11. februar 2011.Stk. 4.Provenufonden som nævnt i § 89 c i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr.103 11. februar 2011, nedlægges den 1. maj 2021, og fondens saldo overføres til nybyggerifonden.Udgifter, som efter den dato, der er nævnt i 1. pkt., skulle være afholdt af provenufonden, afholdesaf nybyggerifonden. Indtægter, som efter den dato, der er nævnt i 1. pkt., skulle være tilgået prove-nufonden, tilgår nybyggerifonden.

Bemærkninger til lovforslagetAlmindelige bemærkninger1. Lovforslagets baggrund og formålRegeringen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre indgik den 8. november 2010 aftale om styrket ind-sats i ghettoområderne og om anvendelsen af den almene boligsektors midler. Liberal Alliance har tilsluttetsig aftalen.Hovedparten af aftalen er udmøntet ved lov nr. 1610 af 22. december 2010 om ændring af lov om almeneboliger m.v. (Stop for anvisning til ghettoområder af visse persongrupper og identifikation af ghettoområder)og lov nr. 1611 af 22. december 2010 om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene bo-liger og lov om leje (Styrket indsats i ghettoområder og anvendelse af den almene boligsektors midler).Som led i indsatsen mod ghettoisering er aftaleparterne enige om foruden de dele af aftalen, som er imple-menteret ved de nævnte to love, at gennemføre en ny salgsordning for enkeltvis salg af almene boliger, somskal erstatte forsøgsordningen samt den gældende, såkaldte permanente salgsordning, jf. punkt 2.1. i de al-mindelige bemærkninger. Udgangspunktet for den nye ordning er enighed mellem kommunalbestyrelsen ogden almene boligorganisation om salget, idet der dog i situationer, hvor der er et stærkt beboerønske om atkøbe sin almene bolig, fortsat vil være mulighed for, at salget kan besluttes uden enighed mellem de nævnteparter.Der er endvidere enighed om, at en kombination af almene udlejningsboliger med både ejerboliger, privateudlejningsboliger og andelsboliger kan bidrage til en mere balanceret beboersammensætning i udsatte bolig-områder. Aftalen indebærer derfor, at den gældende godkendelsespraksis vedrørende salg af en samlet afde-ling eller dele heraf til tredjemand lempes, samt at der skal gennemføres de nødvendige følgeændringer, derfastlægger de eksisterende lejeres retsstilling.Endelig indebærer aftalen, at reglerne for anvendelse af overskud ved hel eller delvist salg af en afdeling,herunder salg af uudnyttede grunde, ændres, således at socialministeren kan godkende, at nettooverskuddetved salg, der sker som led i en godkendt helhedsplan, kan anvendes til finansiering af aktiviteter m.v. omfat-tet af helhedsplanen.Lovforslaget udmønter de nævnte dele af boligaftalen.2. Lovforslagets indholdLovforslaget indeholder følgende elementer:– Ny salgsordning– Ny praksis vedrørende helt eller delvist salg af en afdeling– Anvendelse af overskuddet ved helt eller delvist salg af en afdeling– Andre ændringer2.1. Ny salgsordning2.1.1. Gældende retForsøgsordningen vedrørende salg af almene familieboliger blev vedtaget i 2004 og gjaldt oprindelig i åre-ne 2005-2007 (lov nr. 485 af 9. juni 2004 (Forsøg med salg af almene familieboliger)). Ved revision af ord-ningen i folketingsåret 2007-08 blev forsøgsordningen forlænget for en periode på 1 ½ år – fra 1. juli 2008 til31. december 2009 (lov nr. 550 af 17. juni 2008 (Forlængelse af forsøgsordningen med salg af almene fami-lieboliger)). Hensigten med ordningen er at give lejerne et tilbud om at købe deres almene bolig som ejerbo-lig samt at skabe et yderligere instrument i bestræbelserne på at blande ejerformerne og dermed sikre en va-rieret beboersammensætning i de eksisterende almene boligområder. Med henblik på at stimulere salget i deproblemramte afdelinger blev der i 2005 gennemført en såkaldt permanent salgsordning ved siden af for-

søgsordningen (lov nr. 1421 af 21. december 2005 (Den almene sektors midler og indsatsen mod ghettoise-ring)).Forsøgsordningen indebærer, at kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen uafhængigt af hinandenkan beslutte salg i en eller flere afdelinger og efterfølgende anmode om ministeriets godkendelse. Efterføl-gende skal lejerne i den eller de pågældende afdelinger på et afdelingsmøde endeligt godkende, at lejerneskal have mulighed for at købe deres bolig. Der er under visse betingelser også mulighed for at sælge ledigeboliger til andre, idet boligerne dog som hovedregel skal forsøges udlejet først.Lejerne skal betale markedsprisen for boligen, og prisen fastsættes af en ejendomsmægler/valuar. Lejernehar ret til et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af prisen. Lånet, som forfalder ved lejerens fraflytning, bliverydet af Landsbyggefonden af de midler, der kommer ind ved salget.Nettoprovenuet ved salget indbetales til provenufonden, som afholder visse salgsudgifter, som ikke kanhenføres til det konkrete salg. Fonden dækker tillige eventuelle tab af det samlede provenu i ordningen.Nettoprovenuet opgøres som salgssummen med fradrag af omkostninger, indfrielse af gæld i boligernem.v.. 5 pct. heraf går til en ny ejerforening, som omfatter de solgte boliger, mens 10 pct. under bestemte for-udsætninger kan anvendes af boligorganisationen. Resten af nettoprovenuet anvendes til finansiering af nyealmene boliger i de kommuner, hvor der har været salg, via refusion af 40 pct. af den offentlige støtte til denye boliger (kommunal grundkapital og statslig ydelsesstøtte).Den permanente salgsordning, som trådte i kraft den 1. januar 2006, gælder kun i udsatte afdelinger. Der ertre væsentlige forskelle i forhold til forsøgsordningen. For det første skal beslutningen om salg træffes ienighed mellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen. For det andet kan Landsbyggefonden god-kende, at et eventuelt. provenu fra salget med fradrag af de nævnte 5 pct. til den nye ejerforening forbliver iboligorganisationen og anvendes til aktiviteter og initiativer i boligorganisationens afdelinger, som er omfat-tet af en godkendt helhedsplan for det pågældende boligområde. For det tredje kan alle familieboliger i afde-lingen omfattet af salg sælges som ledige boliger uden forsøg på genudlejning.2.1.2. Forslag vedrørende ny salgsordningTendenser til ghettoisering skal imødegås på så mange måder som muligt. Salg af almene boliger kanmedvirke til, at ejerformerne i de udsatte boligområder blandes, således at en bredere kreds af boligsøgendekan tiltrækkes til området.På baggrund af erfaringerne med salgsordningerne og på baggrund af den netop gennemførte styringsre-form af den almene boligsektor, jf. lov nr. 490 af 12. juni 2009 (Styring og finansiering af den almene bolig-sektor) skal salget i højere grad kunne indgå som et element i den lokale boligpolitik. Beslutninger om salgskal derfor som udgangspunkt integreres i styringsdialogen mellem kommunalbestyrelse og boligorganisati-on, idet der dog åbnes mulighed for salg uden konsensus, såfremt der er et stærkt beboerønske herom.På den baggrund foreslås, at de to salgsordninger skrives sammen til én ordning, som omfatter alle almeneboligafdelinger, og som indeholder følgende hovedelementer:1) Beslutningsstruktur2) Økonomisk ansvar for salg3) Anvendelse af nettoprovenuet ved salg4) Salg af ledige boliger5) Det rente- og afdragsfrie lån2.1.2.1. BeslutningsstrukturMed henblik på at integrere salget i styringsdialogen foreslås som udgangspunkt en beslutningsstruktur,der svarer til den permanente ordning. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal således være enigeom at søge Socialministeriet om godkendelse til at sælge. Beslutningen skal fortsat efterfølgende godkendesaf den pågældende afdeling.

Med henblik på at styrke salget foreslås der herudover udvidede muligheder for salg i afdelinger, hvor derer et stærkt beboerønske om at købe. I sådanne afdelinger foreslås det, at kommunalbestyrelse eller boligor-ganisation uafhængigt af hinanden kan beslutte at ansøge ministeriet om salg (uafhængigt salg).Det er afgørende, at der så vidt muligt ikke opstår tab i forbindelse med salget. Gennemførelsen af ensalgsproces er omkostningstung, men omkostningerne pr. solgt bolig bliver lavere, hvis der sælges mangeboliger. Risikoen for, at der opstår tab ved salget, reduceres derfor også i takt med antallet af solgte boliger.Det er af denne grund vigtigt, at der er bred og reel tilslutning til salget i afdelingen.Med henblik på at sikre afdelingen mod tab foreslås det derfor, at følgende betingelser skal gælde ved uaf-hængigt salg:Afdelingsmødets godkendelse af salget skal efterfølgende bekræftes af 2/3 af afdelingens samledeantal stemmer ved en urafstemningAnsøgeren, og det vil sige enten kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen, skal sandsynliggø-re, at der ikke vil opstå tab i forbindelse med salget.

2.1.2.2. Økonomisk ansvar for salgMed forsøgsordningen blev der oprettet en ”Provenufond” under Landsbyggefonden, som administreredenettoprovenuet ved salget. Fonden bærer samtidig den økonomiske risiko for salget ved at dække eventuelletab ved salget af det samlede nettoprovenu. Fonden afholder ligeledes visse salgsudgifter, herunder udgiftertil udstykning/ejerlejlighedsopdeling, som ikke kan henføres til det konkrete salg, og udgifter til valuarvurde-ringer, som ikke efterfølges af salg. Baggrunden herfor var, at boligorganisationen ikke skulle kunne blivepålagt et tab som følge af salg, som organisationen ikke selv havde besluttet.I forslaget til en ny salgsordning vil boligorganisationen i langt de fleste tilfælde selv være med til at be-slutte et eventuelt. salg. I det omfang, dette er tilfældet, forekommer det rimeligt, at boligorganisationen selvbærer de økonomiske konsekvenser heraf. Det medfører, at boligorganisationen, når den selv er med til atbeslutte salget, selv må bære et eventuelt tab.Ved de salg, hvor kommunalbestyrelsen med tilslutning fra et lejerflertal i afdelingen beslutter salget udenom boligorganisationen, kan boligorganisationen ikke pålægges at udrede et eventuelt tab. I forsøgsordnin-gen afholdes tabet af de midler, som ellers skulle medgå til at reducere de offentlige udgifter til nybyggeri.Det foreslås derfor, at Landsbyggefonden med midler fra nybyggerifonden, som har til formål at yde ydel-sesstøtte til nybyggeriet, dækker et eventuelt tab ved salget, hvis der mod forventning alligevel opstår et så-dant. For i videst muligt omfang at undgå tab skal det – som nævnt ovenfor – sandsynliggøres, at der medsådanne salgsbeslutninger som udgangspunkt ikke opstår tab.I forlængelse heraf foreslås provenufonden nedlagt for fremtidige salg. Boligorganisationen administrererherefter salget, hvorved opnås en betydelig forenkling af salgsordningen.Herudover foreslås ordningen forenklet på en række punkter. Det foreslås, at der ikke stilles krav om, atsalget skal organiseres i salgsrunder med en årlig tilmeldingsperiode. Salget vil kunne ske løbende, når enbolig bliver ledig, eller når en lejer melder sig som køber. Boligorganisationen vil dog fortsat kunne organi-sere salget på en hensigtsmæssig måde, herunder beslutte at samle salget i ’runder’.Som følge heraf skal der ikke udfærdiges regnskab for hver salgsrunde. I stedet bliver der tale om at bogfø-re de årlige salgsindtægter og -udgifter som en del af afdelingens årsregnskab. Er der i et regnskabsår under-skud på salgsregnskabet, må underskuddet ved salg, hvor boligorganisationen enten selv eller sammen medkommunalbestyrelsen har truffet beslutningen om salg, dækkes ved, at afdelingen optager lån hertil enten fraboligorganisationen eller fra andre långivere. Lånet tilbagebetales ved førstkommende overskud på salgs-regnskabet. Hvis de fremtidige indtægter ved salget ikke rækker til at indfri lånet, må boligorganisationenselv i sidste ende bære tabet.Ved salg, besluttet af kommunalbestyrelsen uden boligorganisationens medvirken, dækkes et evt. under-skud ved et lån fra Landsbyggefonden, som ligeledes tilbagebetales ved førstkommende overskud. Opstår

der i sidste ende tab ved salget, dækkes det som nævnt ovenfor af Landsbyggefonden med midler fra nybyg-gerifonden.2.1.2.3. Anvendelse af nettoprovenuet ved salgBåde efter forsøgsordningen og den permanente ordning sælges boligerne til markedspris på baggrund afvaluarvurderinger. Salgsindtægten anvendes først til en forholdsmæssig indfrielse af lån, beboerindskud oggrundkapital samt til dækning af salgsomkostninger m.v. Dette vil fortsat gælde i den foreslåede salgsord-ning, idet der dog kun stilles krav om vurdering i forbindelse med salg til lejerne. Ved salg af ledige boligerkan boligen sælges til den højst opnåelige pris.Efter forsøgsordningen anvendes det resterende provenu (nettoprovenuet) overvejende til finansiering afnyt alment byggeri. 5 pct. af nettoprovenuet, dog max 10.000 kr. pr. bolig, indbetales til den nye ejerfore-ning, ligesom boligorganisationen har ret til under nærmere bestemte forudsætninger at anvende 10 pct. afnettoprovenuet til dispositionsformål. Det resterende nettoprovenu indbetales til provenufonden underLandsbyggefonden. Når den pågældende kommune, hvori der er solgt almene boliger, giver tilsagn til nyealmene familieboliger, refunderer provenufonden 40 pct. af den offentlige støtte til nye almene familieboli-ger, indtil det samlede nettoprovenu fra salg i kommunen er opbrugt. Refusionen fordeles mellem stat ogkommune i forhold til deres andel af den samlede offentlige støtte og dækker således henholdsvis en del afkommunens udgifter til grundkapital og en del af statens udgifter til ydelsesstøtte.Efter den permanente salgsordning, som kun kan anvendes i de udsatte boligafdelinger, kan nettoprovenuetmed Landsbyggefondens godkendelse anvendes af boligorganisationen til aktiviteter og foranstaltningeromfattet af en godkendt helhedsplan for det boligområde, hvor der er solgt boliger.Det foreslås, at der i den nye salgsordning opretholdes en sondring mellem afdelinger i udsatte boligområ-der og andre boligafdelinger for så vidt angår fordelingen af nettoprovenuet. For boligafdelinger i udsatteområder vil størstedelen af nettoprovenuet fortsat kunne gå til medfinansiering af en helhedsplan svarende tilreglerne i den permanente ordning. For alle andre boligafdelinger opretholdes provenufordelingen fra for-søgsordningen, således at provenuet primært går til refusion af offentlige udgifter til grundkapital og ydelses-støtte. I begge tilfælde foreslås det dog af forenklingshensyn, at der indbetales et fast beløb på 6.500 kr. pr.solgt bolig til den fremtidige ejerforening/grundejerforening, som de solgte boliger er omfattet af. Beløbetindeksreguleres efterfølgende med nettoprisindekset.Fordelingen mellem stat og kommune foreslås at ske på grundlag af deres andel af den samlede offentligestøtte, der ydes til nye almene familieboliger på det pågældende tidspunkt svarende i princippet til den gæl-dende fordeling, jf. lovens § 96 k, stk. 6. Kommunens andel overføres til en konto i Landsbyggefonden,hvorfra kommunen vil kunne få refunderet 40 pct. af grundkapitalen til nye almene familieboliger. Midler,som ikke inden for 10 år er anvendt af kommunen, overføres til Landsbyggefondens nybyggerifond medhenblik på refusion af statslige udgifter til nybyggeri.Den nævnte fordeling af nettooverskuddet ved salget foreslås også at skulle gælde i forbindelse med uaf-hængigt salg.2.1.2.4. Salg af ledige boligerI den permanente ordning er der ikke begrænsninger på salg af ledige boliger til tredjemand, idet denkommunale anvisningsret dog respekteres. Selvom der måtte være boligsøgende på ventelisten, er der såle-des ikke krav om, at genudlejning skal forsøges. Baggrunden herfor er, at den permanente ordning har somformål at ændre på beboersammensætningen i afdelingen.Da forsøgsordningen hovedsagelig har til formål at sælge til de eksisterende lejere, kan højst 1/3 af afde-lingens boliger sælges til tredjemand. Hertil kommer, at anvisningsretten og ventelisten respekteres. Før salgaf en ledig bolig kan finde sted, skal den derfor være forsøgt udlejet efter ventelisten. I problemramte områ-der, som er omfattet af forsøgsordningen, kan 90 pct. af de ledige boliger dog sælges uden forsøg på genud-lejning.Det foreslås i den nye salgsordning, at der kun i situationer, hvor kommune og boligorganisation er enigeom salget, kan ske salg af ledige boliger. Det foreslås, at det i så fald kan ske uden antalsmæssige begræns-

ninger, idet den kommunale anvisningsret fortsat skal respekteres. Det lægges hermed op til parterne at vur-dere, om det er hensigtsmæssigt at sælge ledige boliger også i ikke-problemramte afdelinger. I en række afdisse vil det hermed være muligt at gribe forebyggende ind i forhold til udviklingen i beboersammensætnin-gen. I afdelinger med stor søgning vil parterne kunne tage hensyn til ventelisten og derfor aftale, at salg afledige boliger ikke er en mulighed.Ved uafhængigt salg foreslås det, at der alene kan ske salg til lejerne..2.1.2.5. Det rente- og afdragsfrie lånBåde efter forsøgsordningen og den permanente ordning har lejeren ved køb af egen bolig en ret til at få etrente- og afdragsfrit lån i Landsbyggefonden på op til 30 pct. af købesummen. Denne ret blev indført for atsikre, at flere lejere ville have råd til at købe deres boliger. Lånet skal indfries ved videresalg.Retten til lånet er blevet kritiseret af boligorganisationerne, som mener, at den risikerer at tiltrække mindreressourcestærke beboere samt medvirke til at stavnsbinde købere, som reelt ikke har råd til at betale uden detnævnte lån.For at undgå, at retten til et rente- og afdragsfrit lån udgør en barriere for boligorganisationernes tilslutningtil salg, foreslås det, at retten afskaffes og i stedet erstattes af en mulighed, som besluttes i henhold til beslut-ningskompetencen.Det foreslås således, at kommunalbestyrelse og boligorganisation ved fælles beslutning lokalt kan aftale, atder skal ydes dette lån. Hvis muligheden aftales, kan de lejere, som enten køber deres egen bolig eller køberen ledig bolig i afdelingen, få det nævnte lån.Ved uafhængigt salg træffer enten kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen beslutning, om der i dengivne sag skal være mulighed for at yde lån.Lånet vil i begge tilfælde skulle finansieres af midlerne fra salgsprovenuet. Hvis beslutningen om salg ertruffet af boligorganisationen, og hvis salgsprovenuet ikke er tilstrækkeligt til at dække lånet, må afdelingenoptage et lån. Kan afdelingen ikke tilbagebetale dette lån med midlerne fra fremtidige salg, og der således iden sidste ende viser sig at være et tab, foreslås tabet dækket af boligorganisationen. Hvis salgsbeslutningenderimod er truffet af kommunalbestyrelsen, foreslås et eventuelt underskud dækket med et lån fra Landsbyg-gefonden, ligesom et eventuelt tab foreslås dækket af Landsbyggefonden med midler fra nybyggerifonden.2.2. Ny praksis vedrørende hel eller delvis salg af en afdeling2.2.1. Gældende retAfhændelse af ejendomme tilhørende en almen boligorganisation skal godkendes af kommunalbestyrelsen.Er der tale om almene boliger, skal afhændelsen tillige godkendes af socialministeren, medmindre de afhæn-des som almene boliger, dvs. til en anden afdeling inden for samme boligorganisation, til en anden boligor-ganisation eller til en almen selvejende institution. Afhændes de derimod som private udlejningsboliger ellertil en privat andelsboligforening, skal socialministeren godkende afhændelsen. Godkendelse gives i dag kun ibegrænset omfang, idet almene boliger i videst muligt omfang skal tjene deres formål som almene boliger.Typisk godkendes salg således kun, hvis det skønnes usandsynligt, at boligerne kan videreføres som almeneboliger.Ved salg af en større samlet del af en afdeling vil salget kunne ske til en privat ejer eller til en andelsbolig-forening. I begge tilfælde bliver de almene lejere, som fortsat ønsker at være lejere, til private lejere.Der er ikke i den gældende lejelovgivning og i retspraksis taget udtrykkelig stilling til, hvilke dele af denprivate lejelovgivning der efter et salg skal gælde for de tidligere almene lejere. En fortolkning af ordlyden aflejelovens § 2 sammenholdt med almenlejelovens § 1 og boligreguleringslovens § 4, stk. 2, peger i retningaf, at de tidligere almene lejere kun vil være omfattet af lejelovens regler og ikke af boligreguleringslovensregler om omkostningsbestemt leje m.v., selv om disse regler gælder i den pågældende kommune og vil gæl-de for nye lejere, der flytter ind i ejendommen. Boligreguleringslovens § 4, stk. 2, fastlægger, at lejeforhold,som ved lejeaftalens indgåelse ejes af bl.a. en almen boligorganisation, ikke er omfattet af boligregulerings-

lovens regler om omkostningsbestemt leje, reglerne for udvendig vedligeholdelse og binding af vedligehol-delseshensættelser i Grundejernes Investeringsfond.Med hensyn til afhændelse til en andelsboligforening gælder reglerne om tilbudspligt i lejelovens kapitelXVI tilsvarende for afhændelse af almene boliger, hvis ejendommen efter afhændelsen ikke er omfattet afalmenlejeloven. Ejeren kan afvise salg til andelsboligforeningen, hvis ikke mindst halvdelen af lejere af be-boelseslejligheder er medlemmer af foreningen, eller hvis ikke foreningen på anfordring dokumenterer, atden kan betale den krævede kontante udbetaling, jf. lejelovens § 103, stk. 5. Afhændelsen sker i overens-stemmelse med de procedureregler, der er fastsat i lejelovens tilbudspligtregler.Sker afhændelsen til andelsboligforeningen uden at være omfattet af lejelovens regler om tilbudspligt, erder tale om en overdragelse i fri handel. Her er kravet, at mindst 1/3 af ejendommens lejere af beboelseslej-ligheder skal være medlemmer af foreningen ved ejendommens erhvervelse.2.2.2. Forslag vedrørende ny praksis ved helt eller delvist salg af en afdelingMed henblik på at opnå en mere balanceret beboersammensætning i de udsatte almene boligområder er dethensigten fremover at lempe den gældende godkendelsespraksis, således at socialministeren kan godkende,at der kan ske salg til tredjemand efter lovens § 27 i udsatte boligområder omfattet af en godkendt helheds-plan, idet det vil kunne medvirke til en positiv udvikling i områderne, at der etableres flere ejerformer.Ved samlet salg af flere almene boliger, for eksempel familieboligerne i en hel bygning, vil salget kunneske til en privat ejer eller til en andelsboligforening. I begge tilfælde bliver de almene lejere, som fortsat øn-sker at være lejere, til private lejere.Som omtalt ovenfor i punkt 2.2.1. er der hverken i lovgivningen eller i retspraksis taget stilling til, om degældende regler fører til, at de tidligere almene lejere kun vil være omfattet af lejelovens regler og ikke afboligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje m.v., selv om disse regler gælder i den pågælden-de kommune og vil gælde for nye lejere, der flytter ind i ejendommen. Der er derfor behov for at fastsætte enrække overgangsbestemmelser for de hidtidige almene lejere med henblik på at afklare parternes retsstillingved overgangen fra det almene til det private regi.Det foreslås, at det som udgangspunkt skal være lejelovgivningen for privat udlejning, der er gældende forde lejere, som vælger at blive boende i de lejligheder, der afhændes til en privat erhverver eller en andelsbo-ligforening.Dette indebærer, at de vilkår, som var gældende i det hidtidige almene lejeforhold, kun kan videreføres, så-fremt de er forenelige med den private lejelov og dermed ikke i strid med ufravigelige regler heri. Lejernekan således ikke bevare de rettigheder, de har haft som almene lejere, i det omfang en privat ejer ikke vilvære i stand til at opfylde rettighederne. Overgangen til status som privat lejer indebærer således bl.a., at debeboerdemokratiske rettigheder for almene lejere ikke kan opretholdes. Beboerne vil i stedet kunne benytteden private lejelovgivnings regler om beboerindflydelse, herunder muligheden for at etablere beboerrepræ-sentation.Det foreslås således, at lejerne bliver omfattet af samme regelsæt som de lejere, der flytter ind i ejendom-men efter afhændelsen, dvs. lejelovens henholdsvis boligreguleringslovens regler, med de modifikationer,der er foreslået som overgangsbestemmelser for de tidligere almene lejere.Når der efterfølgende sker genudlejning, vil de nye lejeforhold derimod fuldt ud kunne tilpasses den priva-te lejelovgivning, således at der ikke længere i de enkelte lejeforhold indgår vilkår, som udspringer af dettidligere almene lejeforhold, medmindre parterne ønsker dette.Overgangen til privat udlejning indebærer også som udgangspunkt, at lejen fastsættes efter lejelovgivnin-gens regler. For at undgå pludselige lejestigninger som følge af salget, opretholdes den gældende balancelejeimidlertid i en overgangsperiode, hvis balancelejen (inkl. eventuelle forbedringsforhøjelser) er lavere endden leje, der kan fastsættes efter lejelovens respektive boligreguleringslovens regler. Erhververen vil såledesikke kunne forlange lejeforhøjelse, selv om en leje beregnet efter den private lejelov eller efter boligregule-ringsloven er højere end den gældende balanceleje.

Denne balanceleje foreslås nettoprisindeksreguleret, indtil reguleringen bringer lejen op på niveau med denleje, der højst kan kræves efter lejelovens respektive boligreguleringslovens bestemmelser. Herefter beregneslejen udelukkende efter lejelovens henholdsvis boligreguleringslovens regler.Hvis balancelejen er højere end den leje, der højst kan kræves efter lejelovens henholdsvis boligregule-ringslovens regler, foreslås det, at lejen skal nedsættes til dette niveau, og lejen skal herefter beregnes efterde samme regler, som gælder for nye lejere.For ejendomme, der er taget i brug efter udgangen af 1991, kan der efter lejelovgivningen aftales fri leje.For sådanne nyere almene ejendomme er det foreslået, at balancelejen skal kunne opretholdes, så længe detidligere almene lejere bor i ejendommen, og at lejen skal kunne nettoprisindeksreguleres. Lejerne oprethol-der herved den leje, de har aftalt, da de indgik lejeaftalen som almene lejere, uanset om denne leje er lavereend den leje, der ville kunne være krævet som fri leje.Ved afhændelsen af de tidligere almene boliger til en privat udlejer bliver huslejenævnet kompetent til atafgøre uenighed imellem lejere og udlejeren på de områder, som fremgår af lejeloven henholdsvis boligregu-leringsloven. Samtidig foreslås, at huslejenævnet skal kunne afgøre tvister mellem udlejeren og lejerne omde særlige overgangsregler vedrørende lejens størrelse og regulering.Med hensyn til beboerindskud foreslås det, at lejeren i videst muligt omfang stilles på samme måde, somlejeren efter kontraktforholdet med den almene udlejer var stillet før afhændelsen af ejendommen til en pri-vat erhverver. Indskuddet foreslås derfor konverteret til depositum i lejeforholdet, uden at det konverteredebeløb skal kunne reguleres.I forslaget indgår, at de beløb, der efter § 68 i lov om almene boliger m.v. er henlagt til hovedistandsættelsetil fornyelse af tekniske installationer og til normalistandsættelse af lejligheder ved fraflytning samt indestå-ende på indvendige vedligeholdelseskonti for så vidt angår den del af ejendommen, som afhændes til en pri-vat erhverver, skal følge ejendommen, når den afhændes. De henlagte beløb skal dermed som udgangspunktudbetales til erhververen.Disse hensættelser er sammenlignelige med de beløb, der efter boligreguleringslovens afsættes efter bolig-reguleringslovens § 18 b. Det foreslås derfor, at de hensatte beløb til hovedistandsættelse af ejendommen ogtil fornyelse af dens tekniske installationer skal indbetales til ejendommens konto efter boligreguleringslo-vens § 18 b i Grundejernes Investeringsfond, hvis boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt lejegælder for ejendommen.I forlængelse heraf er det foreslået, at socialministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om op-gørelsen af de beløb, der skal udbetales ved overdragelsen af ejendommen, ligesom ministeren skal kunnefastsætte nærmere regler om indbetalingen af beløb, der skal indsættes på ejendommens udvendige vedlige-holdelseskonto efter boligreguleringslovens § 18 b.Endelig er det foreslået, at de beslutninger om vedligeholdelse, den almene udlejer har truffet efter almen-lejelovens § 25, stk. 1, og det vedligeholdelsesreglement, der er udarbejdet efter almenlejelovens § 25, stk. 2,også efter afhændelsen skal gælde for lejerne i de lejligheder, der var udlejede ved afhændelsen.Afhændelse til en andelsboligforening kan ske enten via tilbudspligten i lejeloven, hvor udlejer kan kræve,at mindst halvdelen af lejerne er medlemmer af foreningen, eller direkte til foreningen efter andelsboliglo-ven, hvor der kræves, at mindst 1/3 af lejerne er medlemmer. Der er behov for at sikre en rimelig tilslutningblandt lejerne til dannelsen af en andelsboligforening for at sikre det bedst mulige økonomiske grundlag forden kommende andelsforening. Det foreslås derfor, at det ved afhændelse til en andelsboligforening kræves,at mindst 50 pct. af lejerne af beboelseslejlighederne skal være medlemmer af andelsboligforeningen vedejendommens erhvervelse.2.3. Anvendelse af overskuddet ved helt eller delvist salg af en afdeling2.3.1. Gældende retEfter de gældende regler vedrørende salg af en afdelings aktiver, f.eks. dele af en afdeling eller en ubenyt-tet grund, er proceduren den, jf. almenboliglovens § 28, at der først sker en forholdsmæssig indfrielse af de

eksisterende lån (f.eks. lån støttet med ydelsesstøtte, kommunal grundkapital og beboerindskud) svarende tilden forringelse af boligafdelingens værdi, som frasalget af en del af afdelingen medfører. Ved forholdsmæs-sig indfrielse falder den løbende statslige ydelsesstøtte på de indfriede lån tilsvarende bort.Det resterende (netto)provenu skal herefter anvendes til ekstraordinært afdrag på eksisterende støttede lån iafdelingen. Det betyder, at ydelsen på lånene kan nedsættes, ligesom den løbende statslige ydelsesstøtte re-duceres som følge heraf. Baggrunden for denne procedure er, at det ikke som udgangspunkt er rimeligt, atboligafdelingen fortsat modtager statslig ydelsesstøtte til lån, samtidig med at der er realiseret overskud vedsalg af en del af afdelingen.Anvendes hele nettoprovenuet ikke som ekstraordinært afdrag, fordi der ikke er tilstrækkeligt indeståendelån i afdelingen, tilfalder det overskydende beløb dispositionsfonden, idet Landsbyggefonden dog anmelderet krav om del heri svarende til fondens mistede fremtidige indtægter fra afdelingen.2.3.2. Forslag vedrørende anvendelse af overskuddet ved hel eller delvis salg af en afdelingSom det fremgår, giver de gældende regler for et eventuelt provenus anvendelse ikke almene boligafdelin-ger en økonomisk tilskyndelse til at frasælge hele blokke i afdelingerne til f.eks. andelsboligforeninger ellersalg af afdelingernes ubenyttede grunde f.eks. til erhvervsformål i udsatte boligområder.Det foreslås derfor, at socialministeren får mulighed for at godkende, at nettooverskuddet ved salg af bo-ligafdelinger eller grunde, der sker som led i en helhedsplan for et udsat boligområde - efter forholdsmæssigindfrielse af lån i afdelingen - helt eller delvist kan anvendes til finansiering af helhedsplanen i stedet for enekstraordinær indfrielse af lån i afdelingen. I forlængelse heraf er det endvidere hensigten at fastsætte, atLandsbyggefonden ikke skal kompenseres for mistede fremtidige indtægter som følge af salget. Hermed vilreglerne for provenuanvendelse svare til reglerne for salg af boliger til lejerne i problemramte boligområderefter både den eksisterende permanente salgsordning og den nye foreslåede samlede salgsordningForslaget har alene virkning for udsatte boligområder, hvor salg af afdelingens aktiver sker som led i engodkendt helhedsplan for området, hvori afdelingen er beliggende.2.4. Andre ændringerUd over de ovenfor foreslåede ændringer foreslås få mindre ændringer. Det foreslås således af forenklings-hensyn at erstatte begreberne ”statsautoriseret revisor” og ”registreret revisor” med ”godkendt revisor”, atpræcisere kommunalbestyrelsens mulighed for at overdrage sin anvisningsret til ældreboliger, og at sikregaranterne (i garantiorganisationer) fortsat ret til indløsning af garantibeviserne.Herudover foreslås det at etablere en udtrykkelig hjemmel til at kræve brug af IKT (informations- ogkommunikationsteknologi) i det almene byggeri. Baggrunden herfor er, at anvendelse af IKT finder stadigstørre udbredelse og indgår som et initiativ i regeringens byggepolitiske handlingsplan, ”Bedre og billigerebyggeri” fra maj 2007. Brug af IKT kan understøtte en effektivisering af såvel opførelsen som driften afbyggeriet. Den nærmere udmøntning af kravet vil ske gennem en bekendtgørelse.

3. Økonomiske konsekvenser for det offentligeForslaget skønnes med betydelig usikkerhed at medføre et salg på i størrelsesordenen 100 boliger årligt,fordelt med 50 boliger efter den foreslåede samlede ordning om salg af almene familieboliger og ligeledes 50boliger efter forslaget om en mere lempelig praksis, der giver socialministeren mulighed for at godkende helteller delvist salg af almene ejendomme til tredjemand i udsatte boligafdelinger, der er omfattet af en hel-hedsplan.Salget skønnes at medføre statslige mindreudgifter på 1,9 mio. kr. årligt og kommunale mindreudgifter på0,9 mio. kr. årligt. Mindreudgifterne vedrører i væsentlig grad bortfald af fremtidig løbende offentlig støttetil de solgte boliger. For 2011 regnes der dog kun med ½ års effekt.Hertil kommer statslige mindreudgifter som følge af, at salgsprovenuet i ikke-udsatte boligområder vilkunne dække en del af den offentlige støtte til det almene nybyggeri. Det forventes, at salget af enkelte boli-ger fremover primært vil finde sted i udsatte afdelinger som led i indsatsen mod ghettoisering. Det er forud-sat, at 90 pct. af de solgte enkeltboliger vil være beliggende i udsatte afdelinger. På den baggrund skønnes

der statslige mindreudgifter på 1,7 mio. kr. årligt og kommunale mindreudgifter på 0,8 mio. kr. årligt somfølge af, at nettoprovenuet ved salg i ikke-problemramte afdelinger går til refusion af offentlige udgifter vednybyggeri. For 2011 regnes der dog kun med ½ års effekt.Forslaget om at give socialministeren mulighed for at tillade, at nettoprovenuet ved helt eller delvist salg afalmene ejendomme kan medgå til finansiering af aktiviteter omfattet af en helhedsplan, forventes at medføreet begrænset salg, som med den nuværende ordning ikke ville have fundet sted. Forslaget vurderes derforikke at have økonomiske konsekvenser for det offentlige.Samlet set forventes forslaget at medføre statslige mindreudgifter på 1,9 mio. kr. i 2011 og 3,7 mio. kr. år-ligt herefter og kommunale mindreudgifter på 0,9 mio. kr. i 2010 og 1,8 mio. kr. årligt herefter. Lovforslagetmedfører ingen økonomiske konsekvenser for regionerne.Lovforslagets samlede økonomiske konsekvenser for det offentlige fremgår af tabel 1.Tabel 1. Økonomiske konsekvenser for staten, regionerne og kommunerne af den samlede foreslåede ordningom salg af almene familieboligerMio. kr. 2011-priser2011201220132014I alt-2,8-5,5-5,5-5,5- heraf staten- heraf kommunerneAnm.: En negativ værdi angiver en mindreudgiftDe kommunaløkonomiske konsekvenser af lovforslaget skal forhandles med KL.6. Administrative konsekvenser for det offentligeLovforslaget har ikke nævneværdige administrative konsekvenser for det offentlige.7. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivetLovforslaget har ikke økonomiske eller administrative konsekvenser for erhvervslivet.8. Administrative konsekvenser for borgerneLovforslaget har ikke administrative konsekvenser for borgerne.9. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget har ikke miljømæssige konsekvenser.10. Forholdet til EU-rettenLovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.11. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenserPositive konsekvenser/mindreudgifterØkonomiske konsekvenser forstat, regioner og kommunerKommunale mindreudgifter på0,9 mio. kr. i 2011 og derefter 1,8mio. kr. årligt. Statslige min-dreudgifter på 1,9 mio. kr. i 2011Negative konsekvenser/merudgifterIngen-1,9-0,9-3,7-1,8-3,7-1,8-3,7-1,8

12. HøringEt udkast af dette lovforslag har været sendt i høring hos følgende organisationer m.v.: Advokatrådet,Akademisk Arkitektforening, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Arbejderbevægelsens Er-hvervsråd, BAT-Kartellet, Boligselskabernes Landsforening, BOSAM, By og Bolig, Byfornyelsesrådet,Byggeskadefonden, Byggesocietetet, Bygherreforeningen i Danmark, Danmarks Lejerforeninger, DanskByggeri, Danske Advokater, Danske arkitektvirksomheder, Dansk Ejendomsmæglerforening, Danske Han-dicaporganisationer, Danske Regioner, Danske Ældreråd, Dansk Flygtningehjælp, Den Danske Dommerfor-ening, Det centrale Handicapråd, Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Finans-rådet, Dansk Revisorforening, Foreningen af Statsautoriserede Revisorer, Foreningen af Rådgivende Ingeni-ører FRI, Foreningen til fremskaffelse af boliger for ældre og enlige, Forsikring og Pension, Husleje- ogBeboerklagenævnsforeningen, Håndværksrådet, Institut for Menneskerettigheder, Kommunekredit, Kommu-nernes Landsforening, Kuben Byfornyelse Danmark, Landsbyggefonden, Landsforeningen Ældre Sagen,Lejernes Landsorganisation i Danmark, O.K.-fonden, Organisationen af Selvejende Institutioner, Realkredit-foreningen, Realkreditrådet, Rådet for Socialt Udsatte, Sammenslutningen af Ældreråd i Danmark, StatensByggeforskningsinstitut, Ældremobiliseringen.

Til nr. 1Forslaget om at erstatte begreberne ”en statsautoriseret revisor eller en registreret revisor” med ”godkendtrevisor” er begrundet i forenklingshensyn. Der er ikke med forslaget tilsigtet en realitetsændring i forhold tilgældende regler om revision af regnskaberne for den almene boligorganisation og dennes afdelinger. Denævnte regnskaber skal således fortsat revideres af en statsautoriseret eller en registreret revisor, jf. lov omgodkendte revisorer og revisionsvirksomheder.Til nr. 2Afhændelse til en andelsboligforening kan efter de gældende regler ske enten via tilbudspligten i lejelovenskapitel XVI, hvor udlejer efter § 103, stk. 5, kan kræve, at mindst halvdelen af lejerne er medlemmer af for-eningen, eller direkte til foreningen efter andelsboligloven, hvor der efter lovens § 2, stk. 1, kræves, at mindst1/3 af lejerne er medlemmer. Der er behov for at sikre en rimelig tilslutning blandt lejerne til dannelsen af enandelsboligforening for at sikre det bedst mulige økonomiske grundlag for den kommende andelsboligfor-ening. Det foreslås derfor, at der ved afhændelse af almene boliger til en andelsboligforening, der er stiftet afbeboerne, kræves, at mindst 50 pct. af lejerne af beboelseslejlighederne skal være medlemmer af andelsbo-ligforeningen ved ejendommens erhvervelse. Lejelovens § 103, stk. 5, og andelsboliglovens § 2, stk. 1, bliversåledes ikke længere relevante ved afhændelse af almene boliger til en andelsboligforening.

Til nr. 3I den foreslåede nye bestemmelse i § 27 a foreslås det i stk. 1, at det skal være lejelovgivningen for privatudlejning, der er gældende for de lejere, som vælger at blive boende i de lejligheder, der afhændes til en pri-vat erhverver eller en andelsboligforening, med de ændringer, der følger af de særlige overgangsbestemmel-ser, der er foreslået i stk. 2-10.Dette indebærer, at de vilkår, som var gældende i det hidtidige almene lejeforhold, kun kan videreføres,hvis de er forenelige med den private lejelovgivning og dermed ikke i strid med ufravigelige regler heri. Le-jerne kan således ikke bevare de rettigheder, de har haft som almene lejere, i det omfang en privat ejer ikkevil være i stand til at opfylde rettighederne. Overgangen til status som privat lejer indebærer således bl.a., atde beboerdemokratiske rettigheder for almene lejere ikke kan opretholdes. Beboerne vil i stedet kunne benyt-te den private lejelovgivnings regler om beboerindflydelse, herunder muligheden for at etablere beboerre-præsentation.Når der efterfølgende sker genudlejning, vil de nye lejeforhold fuldt ud kunne tilpasses den private lejelov-givning, således at der ikke længere i de enkelte lejeforhold indgår vilkår, som udspringer af det tidligerealmene lejeforhold, medmindre parterne ønsker dette.I stk. 2 foreslås det, at boligreguleringslovens § 4, stk. 2, ikke skal finde anvendelse på lejeforholdet for delejere, der vælger at blive boende i den ejendom, der afhændes til en privat erhverver eller en privat andels-boligforening. Det fremgår af boligreguleringslovens § 4, stk. 2, nr. 1, at reglerne om omkostningsbestemtleje m.v. ikke gælder for lejeforhold i ejendomme, der ved lejeaftalens indgåelse ejes af en almen boligorga-nisation.Herved muliggøres det, at disse lejere bliver omfattet af boligreguleringslovens regler om omkostningsbe-stemt lejefastsættelse efter afhændelsen af ejendommen, hvis boligreguleringslovens kapitel II-V gælder iden kommune, hvor ejendommen ligger, og ejendommen ikke er omfattet af andre undtagelser.Forslagene i stk. 1 og 2 medfører således, at lejerne bliver omfattet af samme regelsæt som de lejere, derflytter ind i ejendommen efter overdragelsen.I stk. 3 og 4 foreslås det, at den balanceleje, som lejerne betalte, da boligerne var almene boliger, fortsatskal være den maksimale leje, udlejeren kan kræve af de lejere, der efter overdragelsen forbliver lejere iejendommen, hvis balancelejen er mindre end den leje, der højst kunne være opkrævet efter lejeloven respek-tive boligreguleringsloven. Den leje, der er et resultat af den oprindelige lejeaftale om den almene bolig,fastholdes således som maksimum for lejens størrelse. Erhververen vil således ikke kunne forlange lejeforhø-jelse, selv om en leje beregnet efter den private lejelov eller efter boligreguleringsloven ville være højere endden gældende balanceleje.Det vil være administrativt besværligt og forbundet med en vis usikkerhed efter overdragelsen fortsat at be-regne en leje, der svarer til den udvikling i den aftalte balanceleje, der kunne være opkrævet, hvis ikke boli-gen var overdraget til en privat ejer eller en privat andelsboligforening. Det er derfor foreslået, at den balan-celeje, der på overdragelsestidspunktet gælder for den enkelte overdragne bolig, kan reguleres med udviklin-gen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Hermed inflationssikres den lejeindtægt, der var gældende påoverdragelsestidspunktet.Indeksreguleringen kan dog ikke bringe lejen op på et højere niveau end den leje, der højst kan beregnesefter det regelsæt, der gælder for nye lejere, der flytter ind i den overdragne ejendom. Den regulerede lejekan derfor ikke overstige det lejedes værdi i ejendomme, hvor lejen fastsættes efter lejelovens regler, og denomkostningsbestemte leje i ejendomme, hvor lejen fastsættes efter boligreguleringslovens regler.Det er ligeledes foreslået, at lejereguleringen fra det tidspunkt, hvor nettoprisindeksreguleringen bringerden aftalte leje på niveau med den leje, der højst kan kræves efter lejelovens respektive boligreguleringslo-vens bestemmelser, overgår til det regelsæt, der gælder for reguleringen af nye lejeres leje. Lejen foreslåssåledes fra dette tidspunkt reguleret efter lejelovens regler, hvis ejendommen udelukkende er omfattet afdenne lov, og reguleret efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje og lejelovens reglerom regulering for ændringer i skatter og afgifter, hvis ejendommen er omfattet af boligreguleringslovenskapitel II. Det vil således være nødvendigt for erhververen at opgøre den leje, som vil kunne opkræves efter

de nævnte love på overdragelsestidspunktet, og løbende regulere denne leje i henhold til de gældende reglerom lejeregulering i lejeperioden, for at påse, at den aktuelle leje ikke overstiger denne beregnede leje.Endeligt er det foreslået i stk. 4, at udlejeren ikke skal kunne kræve lejeforhøjelse som følge af stigning ide beløb, der efter boligreguleringslovens § 18 b skal indbetales til ejendommens konto i Grundejernes Inve-steringsfond. Det skyldes, at der i den balanceleje, der kan opkræves, indtil nettoprisindeksreguleringen harbragt lejen op på det maksimalt tilladte niveau efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemtleje, anses at være indeholdt de fornødne vedligeholdelseshensættelser.I stk. 5 foreslås det, at lejen skal nedsættes til den leje, der højst kan opkræves efter de regler, der gælderfor nye lejere i ejendommen, hvis balancelejen overstiger dette niveau. Hvis der er tale om en ejendom, derer omfattet af lejelovens regler om lejefastsættelse, skal der således foretages en nedsættelse af lejen til detlejedes værdi, mens der for ejendomme, der er omfattet af boligreguleringslovens regler om omkostningsbe-stemt leje skal foretages nedsættelse af lejen til den omkostningsbestemte leje, der lovligt kunne opkræves iden pågældende ejendom.I stk. 6 foreslås det, at den balanceleje, der opkræves på tidspunktet for ejendommens overdragelse til enprivat ejer eller en privat andelsboligforening, altid skal kunne opretholdes i ejendomme, der er taget i brugefter udgangen af 1991. I disse ejendomme er det således uden betydning, om balancelejen er lavere end denleje, der kunne være opkrævet som fri leje, hvis ejendommen havde været en privat udlejningsejendom pådet tidspunkt, hvor lejeaftalerne blev indgået.Samtidig er det foreslået, at balancelejen skal kunne nettoprisindeksreguleres, indtil lejeforholdet ophører.Herved opretholdes værdien af den leje, der gjaldt på overdragelsestidspunktet, uden at lejeren stilles ringereend efter den lejeaftale, de har indgået som almene lejere.I balancelejen indgår betaling af en række ydelser dels på de oprindelige lån, der finansierede anskaffelses-summen, dels på senere optagne lån til finansiering af renovering m.v. af den pågældende afdeling. For såvidt angår de oprindelige lån, nedsættes balancelejen ikke, når disse lån udamortiseres. I stedet sker indbeta-ling til dispositionsfonden og efterfølgende til Landsbyggefonden. For de senere optagne lån til finansieringaf renovering m.v. nedsættes balancelejen derimod, når disse lån udamortiseres.Dette er ikke tilfældet efter den private lejelovgivning, hvor forbedringsforhøjelser er permanente. Opret-holdelsen af forbedringsforhøjelserne modsvares af, at udlejeren har pligt til vedligeholde og om nødvendigtat forny forbedringsforanstaltningerne, så den forøgede brugsværdi heraf bibeholdes. Ved afhændelsen afalmene boliger til en privat ejer eller en privat andelsboligforening overtager erhververen således pligten tilat vedligeholde og eventuelt forny forbedringerne, hvis forbedringsforhøjelsen skal kunne opretholdes. Detvil derfor ikke være hensigtsmæssigt, hvis forbedringsforhøjelsen, der skal finansiere den fremtidige vedli-geholdelse, bortfalder.Der er ikke i privat udlejningsbyggeri mulighed for at forøge lejen ved at optage lån til finansiering af ved-ligeholdelsesarbejder og lade ydelserne på sådanne lån indgå som en lejeforhøjelse.Det foreslås derfor i stk. 7, at hvis der i den leje, der opkræves ved overdragelsen af ejendommen, indgårbetaling på lån, der ikke vedrører finansieringen af den oprindelige anskaffelsessum, nedsættes lejen ikkesom følge af udamortiseringen af disse lån.I forbindelse med indflytning i en almen bolig betaler lejeren efter almenlejelovens § 45 et beboerindskud,der dels udgør en del af finansieringen af byggeriet dels tjener til sikkerhed for, at lejeren opfylder sine for-pligtelser over for udlejeren efter kontraktforholdet og lejelovgivningen ved fraflytning. Beboerindskuddethar på den måde tillige karakter af et depositum i lejeforholdet.Det foreslås i stk. 8, at beboerindskuddet skal forblive indestående til sikkerhed for lejerens forpligtelserover for udlejeren, men at det skal konverteres til depositum i lejeforholdet. Det foreslås tillige, at det kon-verterede depositum uanset lejelovens § 34 kan overstige et beløb, der svarer til 3 måneders leje.Endelig foreslås det, at det konverterede depositum ikke skal kunne reguleres, uanset om det svarer til me-re eller mindre end 3 måneders leje. Det skyldes, at beboerindskud efter de lejeaftaler, der gælder for almenelejere, ikke kan reguleres. Forslaget berører ikke lejere, som er omfattet af almenlejelovens § 112, og somhar indgået boligoverenskomst eller lejeaftale før den 1. april 1975, idet deres beboerindskud kun har kunnet

indeksreguleres frem til 1. april 1975. For disse lejere er det således det indeksregulerede beboerindskud pr.1. april 1975, der ikke reguleres efter at være konverteret til depositum i lejeforholdet.I almene lejeforhold om familieboliger kan det ikke aftales, at udlejeren skal kunne kræve forudbetalt lejeud over den månedlige lejebetaling. Det er derfor ikke foreslået, at udlejeren i de afhændede lejemål skalkunne kræve indtil 3 måneders forudbetalt leje, herunder at en del af beboerindskuddet skulle kunne indeståsom forudbetalt leje.Med forslagene sikres det, at lejeren i videst muligt omfang stilles på samme måde, som lejeren efter kon-traktforholdet med den almene udlejer var stillet før afhændelsen af ejendommen til en privat erhverver.I stk. 9 er det foreslået, at de beløb, der efter § 68 er henlagt til hovedistandsættelse og til fornyelse af tek-niske installationer samt til normalistandsættelse af lejligheder ved fraflytning og indestående på indvendigevedligeholdelseskonti for så vidt angår den del af ejendommen, som afhændes til en privat erhverver, skalfølge ejendommen, når den afhændes. De henlagte beløb skal dermed som udgangspunkt udbetales til er-hververen.Det foreslås videre, at de midler, der er hensat til hovedistandsættelse og til teknisk fornyelse af tekniskeinstallationer i den ejendom, der afhændes, skal indbetales til ejendommens konto efter boligreguleringslo-vens § 18 b i Grundejernes Investeringsfond, hvis boligreguleringslovens regler i kapitel II-V om omkost-ningsbestemt leje m.v. gælder for ejendommen. Disse hensættelser er sammenlignelige med de beløb, derefter boligreguleringslovens afsættes til udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens § 18 b.Endelig er det foreslået, at socialministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om opgørelsen af debeløb, der skal udbetales ved afhændelsen af ejendommen, ligesom ministeren skal kunne fastsætte nærmereregler om indbetalingen af beløb, der skal indsættes på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto efterboligreguleringslovens § 18 b.Det er hensigten at fastsætte regler om følgende forhold:I forhold til de midler, der er henlagt i afdelingen til hovedistandsættelse og til fornyelse af tekniske instal-lationer, fastsættes der regler om, at der skal udbetales henlæggelser i forhold til den relative del af det brut-toetageareal, der afhændes til en privat erhverver.For så vidt angår henlæggelser til normalistandsættelse af de udlejede lejligheder, der afhændes, fastsættesder regler om, at det er det faktisk afsatte beløb, som er opsparet til normalistandsættelse af de enkelte lejlig-heder, der skal udbetales ved afhændelsen.For indvendige vedligeholdelseskonti efter almenlejelovens § 27 i de udlejede lejligheder fastsættes derregler om, at det er det faktiske indestående på den enkelte indvendige vedligeholdelseskonto, der skal udbe-tales til den private erhverver, der overtager forpligtelsen til at videreføre vedligeholdelseskontoen.Det foreslås i stk. 10, at de vilkår for vedligeholdelse, der er fastsat i et vedligeholdelsesreglement eller i deenkelte lejeaftaler, fortsat skal gælde for de lejere, der vælger at blive boende i den ejendom, der afhændes. .Forslaget indebærer, at de beslutninger om vedligeholdelse, den almene udlejer har truffet efter almenlejelo-vens § 25, stk. 1, og det vedligeholdelsesreglement, der er udarbejdet efter almenlejelovens § 25, stk. 2, ogsåefter overdragelsen skal gælde for lejerne i de lejligheder, der var udlejede ved overdragelsen.Det er endvidere hensigten at fastsætte bestemmelser i udlejningsbekendtgørelsen om, at lejerne bevarerderes oprykningsret i den pågældende boligorganisation efter afhændelsen. Lejere i en ejendom, der skalafhændes til en privat erhverver, får dermed mulighed for at flytte til en anden almen bolig, hvis de ønskerdette.Ved afhændelsen fra boligorganisationen til den private udlejer overføres lejeforholdet til den private leje-lovgivning med de modifikationer, som følger af de foreslåede overgangsregler. Det følger heraf, at husleje-nævnet og dermed ikke længere beboerklagenævnet har kompetence til at afgøre uenighed imellem lejerenog udlejeren på de områder, som følger af lejeloven og boligreguleringsloven. Da der imidlertid er foreslåetsærlige overgangsregler for lejefastsættelse og -regulering, jf. herom ovenfor, er det samtidig foreslået atgive huslejenævnet kompetence til at afgøre uenighed herom.

Det foreslås derfor i stk. 11, at huslejenævnet - uanset om ejendommen ligger i en reguleret eller ureguleretkommune - afgør uenighed imellem lejeren og udlejeren om huslejens størrelse efter de foreslåede særligeovergangsregler i stk. 3-7. I tilfælde af uenighed mellem lejer og udlejer skal huslejenævnet således tagestilling til, om den husleje, der tages udgangspunkt i ved lejefastsættelsen, svarer til den husleje, som vargældende på overdragelsestidspunktet. Nævnet skal ikke foretage en materiel prøvelse af denne balanceleje ihenhold til de regler i lov om leje af almene boliger, som gælder herfor, idet det lægges til grund, at denneleje var beregnet korrekt. Det samme gælder for de forbedringsforhøjelser, som måtte indgå i lejen, idet hus-lejenævnet i tilfælde af en sag skal afgøre, om de pågældende forbedringsforhøjelser indgik i huslejen påoverdragelsestidspunktet. Nævnet skal således ikke foretage en egentlig prøvelse af selve forbedringsforhø-jelsen.Er der efter afhændelsen sket lejeregulering efter stk. 3, 4 eller 6, skal huslejenævnet alene afgøre, om re-guleringen er korrekt beregnet. Nævnet skal således ikke tage stilling til, om den oprindelige leje før regule-ringen var fastsat i overensstemmelse med de gældende regler herom.Til nr. 4Som det fremgår af de almindelige bemærkninger, jf. punkt 2.3.1., skal almene boligorganisationer medafdelinger, som sælger ubenyttede grunde først og fremmest anvende salgsprovenuet til en forholdsmæssigindfrielse af afdelingens eksisterende lån. Er der herefter et restprovenu, skal organisationen efter de gælden-de regler foretage ekstraordinære indfrielser af lån i afdelingen. Boligorganisationen opnår således først enindtægt ved salget, når alle lån er indfriet, hvorfor boligorganisationens incitament til at sælge sådanne grun-de er meget begrænset. Der er således risiko for, at der ikke sker salg i situationer, hvor det kunne være hen-sigtsmæssigt, f.eks. salg til erhvervsformål.Som det endvidere fremgår af de almindelige bemærkninger, jf. punkt 2.2.2. er det hensigten at lempe so-cialministerens praksis med hensyn til at godkende salg af ejendomme indeholdende boliger. Ved sådannesalg gælder tilsvarende, at der først bliver et overskud til boligorganisationen, når alle lån er indfriet. Bolig-organisationen vil således ikke have incitament til at sælge f.eks. til en privat udlejer med henblik på at opnåen mere afbalanceret beboersammensætning.På denne baggrund foreslås det i den foreslåede nye affattelse af § 28, stk. 5, at give socialministeren mu-lighed for ved salg af grunde og salg af hel ejendom eller en del af en ejendom i udsatte afdelinger, som eromfattet af en godkendt helhedsplan, at godkende, at nettoprovenuet ikke indbetales som ekstraordinært af-drag. I forlængelse heraf er det hensigten at fastsætte, at Landsbyggefonden ikke skal kompenseres for tab affremtidige indtægter som følge af, at der ikke fra de solgte boliger fremkommer likvide midler i forbindelsemed udamortisering af prioritetslånene. I stedet kan nettoprovenuet medgå til finansiering af aktiviteter om-fattet af helhedsplanen for det område, hvor den pågældende afdeling ligger. Derved bliver det kun omkost-ninger forbundet med det konkrete salg, f.eks. udgifter til udmatrikulering eller ejerlejlighedsopdeling, ogudgifter til forholdsmæssig indfrielse af lån, der skal fremtrækkes provenuet, førend der bliver et overskud,der vil kunne anvendes som foreslået.Til nr. 5Efter den foreslåede bestemmelse i § 75 a, jf. lovforslagets § 1, nr. 8, kan kommunalbestyrelsen og bolig-organisationen beslutte, at der skal sælges ledige boliger i en eller flere afdelinger. De boliger, som er udlagttil salg, skal ikke kunne udlejes i den periode, hvor de er sat til salg, hvorfor det foreslås at indsætte en be-stemmelse herom i lovens bestemmelse i § 51, stk. 1, om udlejning efter venteliste.Til nr. 6Efter ordlyden af den gældende bestemmelse om anvisningsret i § 55, stk. 1, kan kommunalbestyrelsenoverlade til de almene boligorganisationer at forestå anvisningen af de almene ældreboliger, som ejes af dis-se organisationer. Socialministeriet har fortolket bestemmelsen på den måde, at kommunalbestyrelsen ikkeensidigt kan træffe beslutning om, at det fremover er boligorganisationen, som har anvisningsretten, og der-

Ad den foreslåede § 75 aSom det fremgår af de almindelige bemærkninger, jf. punkt 2.1.2., foreslås det at indføre en ny salgsord-ning omfattende alle almene boligafdelinger i stedet for den permanente salgsordning, som kun gælder forproblemramte afdelinger, og i stedet for den tidligere forsøgsordning. Efter den foreslåede nye salgsordninger udgangspunktet, at kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation skal være enige om salg. I stk.1 foreslås det således, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen i fællesskab kan søge socialministerenom tilladelse til at sælge almene boliger, hvilket svarer til, hvad der i dag gælder for salg i problemramteafdelinger.For at give kommunalbestyrelsen og boligorganisationen mulighed for at tilrettelægge salget på den måde,som er mest hensigtsmæssig i relation til de lokale forhold foreslås det, at parterne skal kunne beslutte, at derskal kunne ske salg kun til lejerne, kun salg af ledige boliger eller salg både til lejerne og salg af ledige boli-ger. Ved salg af ledige boliger efter forsøgsordningen kunne der højst sælges 1/3 af afdelingens boliger, lige-som ledige boliger skulle forsøges udlejet efter ventelisten, forinden de kunne sælges. I problemramte afde-linger, som var omfattet af forsøgsordningen, kunne dog 90 pct. af de ledige boliger sættes til salg, og der varikke krav om forsøg på genudlejning. Ved salg efter den foreslåede bestemmelse, hvor der kræves enighedmellem kommunalbestyrelsen og boligorganisationen, skønnes der ikke behov for at opretholde disse be-grænsninger, hvorfor de ikke er medtaget.Det er fortsat boligorganisationen, som på baggrund af den aktuelle markedssituation, salgsomkostningerm.v. vurderer, om det er forsvarlig administration at sætte en ledig bolig til salg på det givne tidspunkt, samthvor længe den pågældende bolig skal være udbudt til salg.Det foreslås videre, at det overlades til kommunalbestyrelsen og boligorganisationen at bestemme salgetsomfang, hvilket indebærer, at parterne efterfølgende vil kunne beslutte både at udlægge flere boliger til salgog at standse salget. I forlængelse heraf foreslås det - ligesom efter de gældende regler - at efterfølgendeændringer af salgets omfang også skal godkendes af ministeren. Ændringerne vil i sidste ende skulle vedta-ges af afdelingsmødet.I stk. 2 foreslås det, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen i ansøgningen til ministeren skal oply-se omfanget af salget – det vil sige, hvilke afdelinger og boliger parterne ønsker at sælge. Dette svarer til degældende regler.Det foreslås i stk. 3 at videreføre muligheden for, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen i udsatteafdelinger, jf. 91 a, stk. 1, kan aftale kriterier for, hvem der kan sælges til. Herved opretholdes mulighedenfor at ændre beboersammensætningen i afdelingen i et hastigere tempo i forhold til en situation, hvor bolig-organisationen ville være forpligtet til at sælge til alle interesserede købere. Ved fastsættelse af sådanne kri-terier må der ikke diskrimineres over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller nati-

Ad den foreslåede § 75 bFor at give afdelinger, hvor der er et stærkt beboerønske om at købe boligerne, men hvor kommunalbesty-relsen og den almene boligorganisation ikke er enige, bedre mulighed for at købe, foreslås der i den nye af-fattelse af lovens § 75 b en særlig ordning, hvorefter henholdsvis kommunalbestyrelsen, jf. stk. 1. og bolig-organisationen, jf. stk. 2, kan træffe beslutningen om salg uafhængigt af den anden part. Da formålet her er atskabe mulighed for salg til lejerne, omfatter salg, der alene besluttes af den ene part, ikke salg af ledige boli-ger.Ansøgningsprocessen foreslås herudover at være den samme som ved salg besluttet af kommunalbestyrel-sen og boligorganisationen i fællesskab, jf. dog neden for om tab i forbindelse med salget. Kommunalbesty-relsen/boligorganisationen får således hver især de rettigheder og forpligtelser, som parterne ellers har i fæl-lesskab. Heri ligger, at den part, der har besluttet salg, efterfølgende både kan ændre salgets omfang ogstandse salget.For at sikre, at sådanne ”ensidige” beslutninger så vidt muligt ikke kommer til at medføre et tab for bolig-organisationen/afdelingen, foreslås det i stk. 3, at kommunalbestyrelsen/boligorganisationen i ansøgningenskal sandsynliggøre, at der ikke vil opstå tab ved beslutningen.Den tidligere gældende regel (lovens § 75 b, stk. 3) i forsøgsordningen om, at bestemte boliger kun kanblive omfattet af salg besluttet af boligorganisationen, hvis kommunalbestyrelsen samtykker, foreslås indsat ibekendtgørelsen om salg. Herved vil loven blive mere overskuelig. Som eksempel på sådanne boliger kannævnes store boliger møntet på udlejning til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst 1 medlemskal være stærkt bevægelseshæmmet.Det foreslås tillige i den nævnte bekendtgørelse at indsætte en regel om, hvordan det skal sandsynliggøres,at der ikke vil opstå tab, jf. bemærkningerne til den foreslåede bestemmelse i § 75 m.

Ad den foreslåede § 75 cDet foreslås, at afdelingsmødet også fremover vil skulle godkende de beslutninger, som mødet skal god-kende efter de gældende regler, jf. stk. 1. Afdelingsmødet skal foretage en samlet godkendelse af den beslut-ning, som er truffet af kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation i fællesskab eller alene afkommunalbestyrelsen eller boligorganisationen, med alle de elementer, som den konkrete beslutning inde-holder, herunder kriterier ved salg i udsatte afdelinger og mulighed for rente- og afdragsfrit lån. Afdelings-mødet skal således ikke stemme om de enkelte elementer, der indgår i beslutningen, men kun stemme ja ellernej til beslutningen, som den foreligger.Afdelingsmødet vil også skulle godkende eventuelle efterfølgende beslutninger, f.eks. en beslutning om atudlægge flere boliger til salg eller standse salget.I stk. 2 foreslås, at afdelingsmødets godkendelse af salg (selve beslutningen om salg) ikke skal kunne æn-dres. Dette svarer til de gældende regler.Det er vigtigt, at der ved salg, hvor kommunalbestyrelsen og boligorganisationen ikke er enige, blandt be-boerne er reel og stærk tilslutning til at købe af hensyn til at reducere risikoen for, at der opstår tab. Det fore-slås derfor i stk. 3, at afdelingsmødets godkendelse af salg i disse tilfælde efterfølgende vil skulle bekræftesved urafstemning, ligesom det foreslås, at det skal ske med mindst 2/3´s flertal af det samlede antal stemmeri afdelingen. Ifølge normalvedtægterne er det afdelingens boliglejere, der stemmer ved en urafstemning.Hver husstand har 2 stemmer uanset husstandens størrelse. Hvis en afdeling består af 150 boliger, er der

Ad den foreslåede § 75 dEfter de gældende regler har kommunalbestyrelsen og socialministeren hver især mulighed for under be-stemte betingelser at standse salget (lovens § 75 b, stk. 5, og § 75 e). Da salget i en afdeling kan foregå overen lang årrække, da forudsætningerne for salgsbeslutningen derfor kan ændre sig undervejs i forløbet, og dader således mod forventning kan opstå tab, skønnes der fortsat at være behov for en mulighed for at standsesalget i den situation, hvor standsning ikke (kan) gennemføres efter de foreslåede bestemmelser i §§ 75 a-75c, jf. bemærkningerne hertil.Det foreslås således i § 75 d at give den almene boligorganisation pligt til at træffe beslutning om stands-ning af salg under nærmere bestemte betingelser. Salg af boliger, som endnu ikke er overtaget, skal dog gen-nemføres, hvis købsaftalen er indgået. Formålet med den foreslåede regel er i videst muligt omfang at undgåtab, hvorfor boligorganisationen foreslås at skulle træffe den pågældende beslutning, hvis salg i afdelingenpå grundlag af den aktuelle vurderingspris vil medføre et væsentligt negativt nettoprovenu, og hvis det måforventes, at salgspriserne inden for en overskuelig fremtid vil udvikle sig sådan, at kommende salg ligeledesvil medføre et negativt nettoprovenu. Herudover foreslås, at kommunalbestyrelsen og derefter socialministe-ren skal godkende boligorganisationens beslutning på baggrund af boligorganisationens redegørelse forgrundlaget for beslutningen om standsning af salg.En beslutning om standsning af salget indebærer, at der skal træffes en ny beslutning om salg med efterføl-gende godkendelser, hvis der er ønske om, at det igen skal være muligt at købe boliger i den pågældendeafdeling.

Ad den foreslåede § 75 fDet foreslås, at boligorganisationens bestyrelse - som hidtil - uden unødigt ophold skal sikre en forsvarliggennemførelse af salget, jf. den gældende bestemmelse i lovens § 75 i.Efter forsøgsordningen kunne kommunalbestyrelsen træffe beslutning om salg uden boligorganisationensaccept. Derfor var det nødvendigt at have præcise regler for salgets tilrettelæggelse, herunder regler for hvil-ke opgaver salg indebar for boligorganisationen. Da beslutningen om salg også fremover vil kunne træffesuden boligorganisationens medvirken, er det fortsat nødvendigt at have præcise regler om vilkår og om sal-gets gennemførelse. For at gøre loven mere overskuelig foreslås det, at nogle af de mere tekniske regler her-om indarbejdes i bekendtgørelsen om salg af almene familieboliger. Dette gælder de gældende regler i lo-vens § 75 h (vedrørende bl.a. fordelingstal, idet det dog ikke er hensigten at opretholde kravet om tilmel-dingsperioder og salg i årlige runder og dermed ej heller fælles overtagelsesdag, jf. § 75 j, stk. 3), § 75 k, stk.1, nr. 1 og 2 (vedrørende ledige boliger), § 75 l (vedrørende udarbejdelse af budget for den kommende ejer-forening m.v.), § 75 m (vedrørende fællesareal og fællesanlæg), § 75 n, stk. 4 (vedrørende lejerens medvir-ken til betaling af udgiften til vurderingen af boligen) og § 75 q (vedrørende indfrielse af afdelingens lån).De gældende regler om standsning af salg i lovens § 75 b, stk. 5, og § 75 e, foreslås erstattet af den nye fore-

slåede bestemmelse i § 75 d, hvorefter boligorganisationen får pligt til under visse nærmere betingelser atstandse salget. For så vidt angår standsning i den situation, hvor der er enighed mellem parterne herom, hen-vises til bemærkningerne til de foreslåede bestemmelser i §§ 75 a, 75 b og 75 c.Det forhold, at kravet om salg i runder ophæves, er ikke ensbetydende med, at boligorganisationen ikke(fortsat) vil kunne tilrettelægge salget i afdelingen på denne måde. Det kan – af hensyn til at begrænse om-kostningerne ved salget – være hensigtsmæssigt at ”samle sammen”, således at der sker salg en eller to gangeom året. Dette er kun relevant ved salg til lejerne. Ved salg til 3. mand må den ledige bolig sættes til salghurtigst muligt for at undgå lejetab.Ved salg i en ejendom, hvor der ikke kan ske udmatrikulering, vil ejendommen fortsat skulle opdeles iejerlejligheder, ligesom ejendommens fælles anliggender fortsat vil skulle reguleres i ejerforeningen. Denresterende afdeling vil være medlem af ejerforeningen indtil det tidspunkt, hvor alle boligerne i afdelingen ersolgt. De usolgte boliger i afdelingen bliver således omfattet af to fællesskaber – afdelingen og ejerforenin-gen. Afdelingen vil som hidtil have sin egen økonomi, ligesom ejerforeningen også har sin egen økonomi.Ejerforeningen kan vælge en administrator til at varetage de fælles anliggender, og så længe de nye ejere er imindretal i ejerforeningen, vil den boligorganisation, som den pågældende afdeling hører under, formentligblive valgt som administrator (lovlig sideaktivitet). Ejerforeningens betaling til boligorganisationen for den-ne administrationsydelse vil som følge af nye momsregler blive belagt med moms, hvilket alt andet lige in-debærer højere fællesudgifter.

Ad den foreslåede § 75 gI stk. 1 foreslås, at den enkelte bolig som hidtil skal sælges til markedsprisen som ejerbolig.Ved salg til lejerne – dvs. til lejere, som i forvejen bor i de pågældende boliger – er der intet marked atfastsætte prisen efter, hvorfor det i stk. 2 foreslås, at markedsprisen ved salg til lejerne skal fastsættes af enejendomsmægler. Hvis den første bolig, der sælges i afdelingen, sælges til lejeren, foreslås boligen dog vur-deret i fællesskab af to ejendomsmæglere. Efter de gældende regler i lovens § 75 n foretages vurderingen afejendomsmæglere, som er valuarer. Det vurderes imidlertid, at ejendomsmæglere er i besiddelse af den for-nødne ekspertise til denne opgave, hvorfor det foreslås at ophæve kravet om, at ejendomsmæglerne skal værevaluarer. Det foreslås også at ophæve kravet om, at valuarerne/ejendomsmæglerne skal udpeges af kommu-nalbestyrelsen efter udbud. Kravet skyldtes hensynet til at mindske vurderingsomkostningerne, men da eteventuelt tab fremover vil skulle dækkes enten af boligorganisationen eller afdelingen, lægges det til grund,at boligorganisationen – uanset hvem der træffer beslutningen om salg – vil bestræbe sig på at holde de for-skellige salgsomkostninger så lave som muligt, således at kravet om udbud vil være overflødigt.Kravet om ejendomsmæglervurdering og konsekvensen heraf – at der ikke kan forhandles om den fastsattepris – forekommer mindre hensigtsmæssigt ved salg af ledige boliger. Her er der et reelt marked ligesom vedsalg af andre boliger. Hvis ejendomsmægleren vurderer prisen for højt, har boligorganisationen ikke mulig-hed for at give afslag i prisen, hvilket kan indebære, at der ikke bliver noget salg. Derfor foreslås det, at kra-vet om ejendomsmæglervurdering fremover ikke skal gælde ved salg af ledige boliger. Der skal fortsat sæl-ges til markedsprisen, men den kan boligorganisationen fastsætte på flere måder. Den kan f.eks. sammenhol-des med den pris, som lejerne i afdelingen har købt til, ligesom der ikke er noget til hinder for, at den enga-gerer en ejendomsmægler. Boligorganisationen har pligt til i de konkrete handler at sælge til den højst opnåe-lige pris, jf. den i § 75 f foreslåede bestemmelse om, at bestyrelsen skal sikre en forsvarlig gennemførelse afsalget.I stk. 3 foreslås, at ejendomsmæglervurderingen ved salg til lejerne – ligesom efter de gældende regler -skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, når købesummen skal erlægges kontant, idet derved vurderingen ses bort fra lejerens eventuelle ret til et lån på 30 pct. af købesummen, jf. den foreslåede §75 i.

forsom lejerat købe en anden bolig i afdelingen, som er ledig, hvis salg af ledige boliger indgår i beslutnin-gen om salg. Efter de gældende regler kan også lejere købe ledige boliger, men i så fald køber lejeren påsamme vilkår som købere udefra, hvilket indebærer, at lejeren ikke har ret til det rente- og afdragsfrie lånefter den gældende regel i lovens § 75 r. Med de foreslåede formuleringer af § 75 h og § 75 i får også dennegruppe lejere mulighed for at opnå det rente- og afdragsfrie lån, hvis lånet indgår i salgsbeslutningen, jf. § 75a eller § 75 b. Hermed vil lejeren få bedre mulighed for at købe en større bolig eller en bolig, som har enbedre beliggenhed i afdelingen.I stk. 2 foreslås en ny bestemmelse, som forpligter boligorganisationen til at sørge for, at det økonomiskemellemværende mellem boligorganisationen og den lejer, der køber sin bolig, gøres op i rimelig tid inden dettidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået. Den foreslåede bestemmelse i § 75 h erstatter de gældendebestemmelser i § 75 o og § 75 p. Hvis lejeren har udnyttet sin råderet efter reglerne i den almene lejelov, skalder således foretages en opgørelse af godtgørelsen, ligesom det skal konstateres, om lejeren har misligholdtsin bolig. Hvis der foreligger misligholdelse, skal lejeren betale et beløb til boligorganisationen svarende til,hvad det ville koste at udbedre misligholdelsen. Herved opnås, at boligorganisationen får det samme beløbfor boligen, som hvis den ikke var misligholdt. At mellemværendet skal gøres op i rimelig tid før det tids-punkt, hvor købsaftalen påregnes indgået, sikrer, at lejeren kender alle de økonomiske konsekvenser af atkøbe.Det foreslås endvidere, at skyldige beløb – ligesom efter de gældende regler – skal betales senest på over-tagelsesdagen.

Ad den foreslåede § 75 iDet foreslås at ophæve lejernes ret til det rente- og afdragsfrie lån på op til 30 pct. af købesummen og i ste-det overlade det til de parter/den part, der træffer beslutningen om salg, også at afgøre, om lejerne skal haveret til lånet.Det foreslås således i stk. 1, at kommunalbestyrelsen og den almene boligorganisation i tilknytning til, atde træffer beslutning om salg, også skal kunne aftale, at lejerne skal have ret til lånet. Med den foreslåedeformulering sikres det, at også en lejer, der ikke køber sin egen bolig, men en anden bolig i afdelingen (viareglerne om salg af ledige boliger) får ret til lånet. Da økonomien ved salg nu foreslås at skulle ligge i denenkelte afdeling, foreslås det endvidere, at lånet vil skulle ydes af afdelingen. Som det fremgår af den fore-slåede regel i § 75 j, stk. 2, nr. 15, foreslås det, at lånet vil skulle ydes af salgssummen.I stk. 2 foreslås, at kommunalbestyrelsen træffer beslutningen om lån, når det er kommunalbestyrelsen, dertræffer beslutningen om salg, og boligorganisationen når boligorganisationen træffer salgsbeslutningen.Stk. 3 om køb i sameje svarer til de gældende bestemmelser i lovens § 75 r, stk. 1.Stk. 4 om sikkerhed for lånet og lejerens betaling af gebyr for administrationen af lånet svarer ligeledes tilde gældende regler bortset fra, at det nu foreslås at være boligorganisationen, som opkræver gebyret i stedetfor Landsbyggefonden, da lånet som anført ikke skal ydes af Landsbyggefonden fremover, jf. de gældenderegler i lovens § 96 l, stk. 2, og § 75 r, stk. 1, jf. § 96 l. stk. 3.Stk. 5 og 6 om forfald af lånet og stk. 7 om forrentning efter forfaldsdagen svarer også til de gældende reg-ler i lovens § 75 r, stk. 2-4.

I stk. 2 oplistes de udgifter, der skal fratrækkes den samlede salgssum. Ud over de udgifter, som fratrækkesefter de gældende regler, må de udgifter, som i dag afholdes af midlerne i provenufonden, også fratrækkes, f.eks. udgifter til udstykning og ejerlejlighedsopdeling, som ikke fuldt ud kan henføres til de solgte boliger, ogeventuelle udgifter til erstatning og forholdsmæssigt afslag for fejl og mangler ved tidligere solgte boliger.Sidstnævnte udgifter er udgifter, som er afholdt siden den seneste opgørelse, og udgifterne vil typisk vedrøreboliger, som ikke er solgt i det pågældende regnskabsår. Det foreslås, at lejetab maksimalt svarende til 12måneders leje ved salg af ledige boliger fratrækkes salgssummen. Beslutter boligorganisationen at lade boli-gerne stå til salg i en længere periode, bærer boligorganisationen selv udgiften til dette lejetab.I stk. 3 oplistes de indtægter, som skal lægges til den samlede salgssum. Ud over de indtægter, som læggestil efter de gældende regler i § 75 s, stk. 3, foreslås, at også de indtægter, som hidrører fra tilbagebetalingenaf de rente- og afdragsfrie lån, skal lægges til. Efter de gældende regler ydes det rente- og afdragsfrie lån afmidlerne i provenufonden, ligesom tilbagebetalingen sker til denne fond. Da økonomien ved salg fremoverskal ligge i den enkelte afdeling, indebærer det, at de beløb, der tilbagebetales, også skal indgå som indtægt iden årlige opgørelse.I stk. 4 foreslås, at det beløb, som skal indbetales til den ejerforening eller grundejerforening, som de solgteboliger bliver omfattet af, og som efter de gældende regler afholdes af nettoprovenuet, fremover bliver enudgift på linje med de andre udgifter, således at det sikres, at foreningen får beløbet uanset økonomien vedsalget, hvilket indebærer, at den samlede salgssum også reduceres med dette beløb. Efter de gældende regleri § 75 s, stk. 4, indbetales 5 pct. af nettoprovenuet, dog mindst 3.000 kr. og højst 10.000 kr. pr. solgt bolig.Af forenklingshensyn foreslås, at der fremover skal indbetales et fast beløb pr. bolig, og det foreslås at fast-sætte beløbet til 6.500 kr. svarende til gennemsnittet af det gældende minimums- og maksimumsbeløb. Her-udover foreslås, at beløbet skal reguleres én gang årligt med stigningen i nettoprisindekset, således at detbevarer sin værdi.Hvis årets salg indebærer underskud for afdelingen, foreslås i stk. 5, at dette underskud for så vidt angårsalg, hvor boligorganisationen enten selv eller sammen med kommunalbestyrelsen har truffet beslutningenom salg skal dækkes via et lån, som ydes af boligorganisationens egenkapital eller af andre långivere. Nårder kommer overskud ved senere salg i afdelingen, foreslås, at sådanne overskud først anvendes til hel ellerdelvis tilbagebetaling af det pågældende lån inkl. renter. Først når lånet inkl. påløbne renter er helt tilbagebe-talt, bliver der et nettoprovenu, der kan anvendes efter den foreslåede § 75 k.Det endelige resultat af hele salgsbeslutningen kan først gøres op, når alle boligerne er solgt (de boliger,som blev udlagt til salg), og når de tidligere lejere har tilbagebetalt eventuelle rente- og afdragsfrie lån, somde måtte have optaget i forbindelse med købet. Hvis afdelingen på det tidspunkt, hvor det endelige regnskabgøres op, ikke har indfriet hele lånet inkl. påløbne renter, og salget således viser sig at indebære et tab, fore-slås det videre i stk. 5, at boligorganisationen må bære dette tab.Er der tale om salg besluttet af kommunalbestyrelsen, foreslås det i stk. 6, at et underskud på det årligesalgsregnskab dækkes af et lån fra Landsbyggefonden. Ved overskud ved senere slag tilbagebetales lånetligeledes. Opstår der i sidste ende tab ved salget, dækkes tabet af Landsbyggefonden med midler fra nybyg-gerifonden.Ad den foreslåede § 75 kI stk. 1 foreslås det, at årets nettoprovenu som hovedregel skal indbetales til Landsbyggefonden ligesomefter de gældende regler i lovens § 75 s, stk. 5.Herudover foreslås at videreføre den særlige ordning, der gælder for udsatte afdelinger i lovens § 75 s, stk.6. Det foreslås således i stk. 2, at Landsbyggefonden efter ansøgning fortsat skal kunne godkende, at netto-provenuet ved salg i udsatte afdelinger helt eller delvist overføres til dispositionsfonden og anvendes til akti-viteter og initiativer i boligorganisationens afdelinger, som er omfattet af en godkendt helhedsplan for detområde, hvor den afdeling, hvor der er sket salg, er beliggende. Det er op til Landsbyggefonden på grundlagaf helhedsplanen at vurdere, hvor stor en andel der skal medgå til finansiering af helhedsplanen, herunder ihvor lang tid godkendelsen har virkning for. Hvis salg er besluttet af kommunalbestyrelsen og den almene

Ad den foreslåede § 75 lDet foreslås at opretholde den gældende regel i lovens § 75 u, stk. 1, om, at almene boligorganisationerskal indberette salg efter kapitel 5 a til Landsbyggefonden. Derimod forekommer der ikke at være behov forat opretholde den gældende regel i § 75 u, stk. 2, om, at kommunalbestyrelsen én gang årligt skal indberettestatusoplysninger til ministeren, da der ikke længere er tale om et forsøg.Ad den foreslåede § 75 mDet foreslås at samle bemyndigelserne til socialministeren i én bestemmelse. Det er hensigten at gøre lovenmere overskuelig ved fremover at lade flere af de mere tekniske bestemmelser være omfattet af bekendtgø-relsen om salg af almene familieboliger. Det foreslås derfor, at bestemmelsen kommer til at indeholde be-myndigelse til at fastsætte nærmere regler om vilkår og salgets gennemførelse. Den foreslåede betingelseom, at det skal sandsynliggøres, at der ikke vil opstå tab, når kommunalbestyrelsen eller boligorganisationentræffer beslutningen om salg, vil blive præciseret i den nævnte bekendtgørelse. Det er således hensigten atfastsætte, at der ved sådanne salg på grundlag af en realistisk salgspris for den pågældende type bolig i detpågældende lokalområde, gennemsnitlige salgsomkostninger, indestående restgæld og det forventede samle-de salg skal være et nettooverskud på mindst i størrelsesordenen 20 pct. af salgsprisen. Kravet om nettoover-skud vil således udgøre en rimelig margen, som vil kunne opfange eventuelle negative afvigelser fra anvend-te forudsætninger og derved medvirke til at reducere risikoen for, at der opstår tab ved salget.Følgende gældende regler vil endvidere blive indsat i salgsbekendtgørelsen: Lovens § 75 h (vedrørendebl.a. fordelingstal, idet det dog ikke er hensigten at opretholde kravet om tilmeldingsperioder og salg i årligerunder og dermed ej heller fælles overtagelsesdag, jf. § 75 j, stk. 3), § 75 k, stk. 1, nr. 1 og 2 (vedrørende salgaf ledige boliger), § 75 l (vedrørende udarbejdelse af budget for den kommende ejerforening m.v.), § 75 m(vedrørende fællesareal og fællesanlæg), § 75 n, stk. 4 (vedrørende lejerens medvirken til betaling af udgif-ten til vurderingen af boligen) og § 75 q (vedrørende indfrielse af afdelingens lån).Til nr. 9Forslaget om at erstatte begrebet ”statsautoriseret revisor” med ”godkendt revisor” indebærer, at såvel enstatsautoriseret som en registreret revisor kan udpeges som revisor af Landsbyggefondens regnskaber, jf. lovom godkendte revisorer og revisionsvirksomheder (revisionsloven). Der henvises i øvrigt til bemærkningernetil lovforslagets § 1, nr. 1.Til nr. 10 og 16Det foreslås at ophæve § 80 f om indbetaling af nettoprovenuet til Landsbyggefonden, idet bestemmelsenforeslås erstattet med den foreslåede bestemmelse i § 75 k, stk. 1, jf. lovforslagets § 1, nr. 8. Det foreslåsogså at ophæve den tilhørende § 82 a om indbetalingstidspunktet, og § 89 c om provenufonden, idet der ikkelængere vil være behov for denne fond, jf. de almindelige bemærkninger, punkt 2.1.2.2. I forlængelse herafforeslås det at ophæve §§ 96 k-n om provenufonden og § 96 o om Landsbyggefondens fastsættelse af nær-mere regler, idet sidstnævnte bestemmelse dog foreslås nyformuleret og indsat i den foreslåede § 96 j, jf.forslagets § 1, nr. 15.

Til nr. 11Efter den gældende § 96, stk. 2, kan Landsbyggefonden betinge ydelse af støtte efter en række af lovensbestemmelser af, at der søges om godkendelse af salg efter kapitel 5 a. Ved lov nr. 1611 af 22. december2010 om ændring af lov om almene boliger m.v., lov om leje af almene boliger og lov for leje (Styrket ind-sats i ghettoområder og anvendelse af den almene boligsektors midler) blev der i § 92 b indført en ny støtte-bestemmelse om støtte til infrastrukturændringer m.v. i ghettoområderne. Det foreslås derfor at udvide be-stemmelsen med den nye § 92 b.Til nr. 12Overskriften til de tre foreslåede bestemmelser §§ 96 h-96 j, jf. forslagets § 1, nr. 13-15, foreslås ændret fra”Provenufonden” til ”Anvendelse af nettoprovenuet ved salg efter kapitel 5 a”, da provenufonden nedlægges.Til nr. 13Det foreslås, at de gældende bestemmelser, jf. lovens §§ 96 h og 96 i, vedr. boligorganisationens konto iprovenufonden i princippet opretholdes for salg, som er besluttet af kommunalbestyrelsen efter § 75 b, stk. 1,idet kontoen dog oprettes i Landsbyggefonden, da provenufonden foreslås nedlagt for fremtidige salg.

Til nr. 14Som anført i de almindelige bemærkninger i punkt 2.1.2.3. foreslås i stk. 1, at den del af nettoprovenuetved salg, som ikke medgår til finansiering af godkendte helhedsplaner for udsatte boligområder, fortsat skalanvendes dels til dispositionsformål dels til medfinansiering af nye almene familieboliger.I stk. 2 foreslås, at Landsbyggefonden skal reservere 10 pct. af nettoprovenuet fra salg i (udsatte) afdelin-ger, hvor der ikke meddeles godkendelse efter § 75 k, stk. 2, og fra salg i ikke-udsatte afdelinger med henblikpå anvendelse til en række forskellige dispositionsfondsformål. Boligorganisationen indsender en ansøgningom udbetaling af midlerne til Landsbyggefonden, inden foranstaltningerne iværksættes. Det er en forudsæt-ning for anvendelse af midler til dispositionsformål, at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurde-ring af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at anvende midler, finder, at de udgifter, som mid-lerne ønskes anvendt til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende afdelingssituation, og at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, som er sædvanlig for almene boligorganisati-oner eller afdelinger. Er de reserverede midler ikke anvendt inden 10 år efter indbetalingen, foreslås det, atde overføres til nybyggerifonden.I stk. 3 foreslå, at de midler, som ikke reserveres til dispositionsfondsformål, anvendes til finansiering afnye almene familieboliger. Fordelingen af midlerne mellem staten og den kommune, hvori der er sket salg,fastholdes i overensstemmelse med de gældende regler, jf. lovens § 96 k, stk. 5. Herefter fastsættes fordelin-gen mellem stat og kommune i forhold til deres andel af den samlede offentlige støtte og opgøres på grund-lag af anskaffelsessummen for det enkelte nybyggeri. Den statslige andel fastsættes herefter på grundlag afnutidsværdien af et beregnet forløb for ydelsesstøtten til dette byggeri. Ved beregningen anvendes de forud-sætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgif-ter til ydelsesstøtte for den på opgørelsestidspunktet gældende finanslov. Den kommunale andel af refusio-nen fastsættes på grundlag af den kommunale udgift til grundkapital. Denne opgørelse af fordelingen foreslåsopretholdt, idet grundlaget for opgørelsen af forenklingshensyn foreslås at være de forudsætninger vedrøren-de anskaffelsessum, rente, inflation m.v., som forefindes på tidspunktet for indbetaling af nettoprovenuetfrem for knyttet til det konkrete tilsagn.I stk. 4 foreslås, at den statslige andel af midlerne skal overføres kontant til Økonomistyrelsen senest 3 må-neder efter indbetalingen.Den kommunale andel af midlerne foreslås i stk. 5 overført til en særskilt konto i Landsbyggefonden, somoprettes for hver kommune, hvorfra der er indbetalt midler fra salg. Udbetalingen til kommunen foreslås atskulle ske kontant i takt med, at kommunalbestyrelsen godkender anskaffelsessummen forud for påbegyndel-sen af nye almene familieboliger, og beløbet foreslås fastsat til 40 pct. af kommunens udgift til grundkapital.

I stk. 6 foreslås, at midler, som kommunen ikke har anvendt senest 10 år efter, at de er overført til kommu-nens konto, skal indbetales til nybyggerifonden. Herudover foreslås, at kommunens konto skal tilskrivesrenter svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto.Til nr. 15Det foreslås i den foreslåede nye affattelse af § 96 j, at Landsbyggefondens bestyrelse som hidtil, jf. lovens§ 96 o, skal fastsætte nærmere regler om ansøgning og godkendelse, hvis parterne ønsker Landsbyggefon-dens godkendelse til, at provenuet fra salg anvendes lokalt, ligesom fonden foreslås fortsat at skulle fastsættenærmere regler om boligorganisationernes indberetning om salg. Herudover foreslås, at reglerne som hidtilskal godkendes af socialministeren.Til nr. 17Digitalisering – eller anvendelse af informations- og kommunikationsteknologi (IKT) - finder stadig størreudbredelse i byggeriet. Der gælder i dag regler for anvendelse af IKT i det statslige byggeri. Det er vurderin-gen, at en digitalisering af byggeriet – såvel ved opførelsen som ved driften – kan understøtte en effektivise-ring, billiggørelse og kvalitetssikring. Anvendelse af IKT i det almene byggeri finder allerede i dag sted i etvist omfang. Det findes imidlertid hensigtsmæssigt at skabe en udtrykkelig hjemmel til at stille præcise kravtil anvendelse af IKT i det almene boligbyggeri for at sikre en ensartet og udbredt anvendelse. Det er såledeshensigten med hjemmel i almenboliglovens § 113 at fastsætte nærmere bestemmelser om brug af IKT i enbekendtgørelse.Til nr. 18Da forsøgsordningen blev indført i 2005, blev der af hensyn til fuldt udbyggede kommuner, hvor der ikkevar mulighed for at bygge nye almene boliger, indsat en hjemmel til, at kommunalbestyrelsen med ministe-rens godkendelse kunne give tilsagn til erhvervelse af eksisterende beboelsesejendomme med henblik påomdannelse til almene familieboliger. Der skønnes ikke at være behov for denne bestemmelse set i lyset afdet forventede antal solgte boliger (50 stk. årligt), og derfor foreslås det at ophæve bestemmelsen.Til nr. 19Forslaget om at erstatte begreberne ”en statsautoriseret revisor eller en registreret revisor” med ”godkendtrevisor” er begrundet i forenklingshensyn. Boligorganisationens opgørelse over udlejningsomfanget af ung-domsboliger til den støtteberettigede personkreds skal således som hidtil attesteres af en person, der er stats-autoriseret eller registreret revisor, jf. lov om godkendte revisorer og revisionsvirksomheder.Til nr. 20Den gældende bestemmelse i lovens § 194 giver enhver garant ret til inden den 1. januar 2000 at forlange,at selskabet overtager den pågældendes garantibeviser til disses værdi.I forbindelse med styringsreformen af den almene sektor, jf. lov nr. 490 af 12. juni 2009, blev der udarbej-det nye normalvedtægter for de forskellige boligorganisationstyper. Ifølge normalvedtægterne for garantior-ganisationer kan enhver garant forlange, at organisationen overtager den pågældendes garantibevis, og der eringen tidsfrist herfor.Med den foreslåede ændrede formulering af bestemmelsen i § 194 bringes den i overensstemmelse med degældende normalvedtægter.

I stk. 2 præciseres det, at for lejere, som er omfattet af en beslutning om salg efter den tidligere forsøgsord-ning, og som har meldt sig som interesserede køber inden udløbet af en tilmeldingsperiode (seneste periodeskulle udløbe senest den 31. december 2009), gennemføres salget efter reglerne i denne ordning. Det sammeforeslås at skulle gælde for købere udefra.For lejere og købere af ledige boliger omfattet af en beslutning om salg efter den permanente salgsordningpræciseres det i stk. 3, at salget gennemføres efter de indtil den 1. maj 2011 gældende regler. Nye beslutnin-ger om salg, f.eks. om at udlægge flere boliger til salg i den pågældende afdeling, skal træffes efter de nyeregler.I stk. 4 foreslås, at provenufonden nedlægges den 1. maj 2021. Baggrunden for det foreslåede tidspunkt er,at kommuner, hvori der er solgt boliger efter de tidligere salgsordninger, i op til 10 år efter salget, har ret tilat få refunderet 40 pct. af grundkapitalen til nye almene familieboliger inden for rammerne af det nettoover-skud, der er genereret ved salget i kommunen. Midler, der ikke er udbetalt som støtte til nyt byggeri, forbli-ver i provenufonden.Det foreslås videre, at provenufondens saldo overføres til nybyggerifonden, og således ad den vej fortsatmedvirker til at finansiere støtten til nyt alment boligbyggeri.Det kan ikke udelukkes, at der eventuelt efter nedlæggelsen af fonden vil kunne opstå udgifter, som fondenville skulle have afholdt. Det kunne f.eks. være løbende bidrag til byggeskadefonden fra de solgte boliger, jf.lovens § 96 m, stk. 2. Det kan heller ikke udelukkes, at der vil være indtægter, som først vil optræde efterden 10-årige periode. Der kan især være tale om tilbagebetaling af rente- og afdragsfrie lån efter lovens § 96l. På den baggrund foreslås det, at sådanne udgifter afholdes af nybyggerifonden, ligesom eventuelle indtæg-ter tilgår nybyggerifonden.