Boligudvalget 2010-11 (1. samling)
BOU Alm.del Bilag 41
Offentligt
Andelsboligforeningen Duegården2000 FrederiksbergDen 16. februar 2011
Til Folketingets BoligudvalgRealkreditankenævnet har bedt andelsboligforeningen om at præcisere sinepåstande i klagen over Nykredits omlægning af lån til trappelån med swap.Jeg sender påstandene til orientering for udvalget.Selve klagen er sendt til udvalget til orientering den 28. december 2010, BOUalm. del bilag 31.Med venlig hilsenAksel Walløe Hansenformand for AB Duegården
Den 14. februar 2011Til RealkreditankenævnetKære Keld SteffensenBestyrelsen i Andelsboligforeningen Duegården har drøftet en præcisering afboligforeningens påstande.Påstandene fremgår nedenfor.Med venlig hilsenfor Aksel Walløe Hansen/Lasse Larsen
AB Duegårdens påstande er:1. Andelsboligforeningen skal stilles på samme måde som inden trappelån/swaplånblev ydet af Nykredit.2. Nykredit skal dække alle andelsboligforeningens omkostninger ved at komme udaf swap-lånet.3. Nykredit skal dække andelshavernes indskud og tab. For de fleste er der taleom mindre beløb, men for et mindretal - der har købt/solgt efter Nykreditslåneomlægning i 2007 - er der tale om store personlige tab.Ad 1.Andelsboligforeningen skal stilles på samme måde, som inden detkombinerede trappelån/swaplån blev ydet i 2007. Dette indebærer at Nykreditsåvidt muligt skal retablere det oprindelige fastforrentede realkreditlån(rente, restgæld, kurs, løbetid). Mellemliggende betalinger til Nykreditmodregnes i ydelserne fra den oprindelige kredits indfrielse og tilretableringen. Nykredit afholder alle omkostninger ved retableringen.Omlægningen af andelsboligforeningens lån fra et almindeligt realkreditlån tilet kompliceret finansielt produkt (trappelån kombineret med swap) har bevirket,at foreningen idag står i en uoverskuelig og håbløs økonomisk situation. Værdienaf swap'en skal - når ejendomsværdien ikke er baseret på anskaffelsesprisen -indregnes i foreningens formue i henhold til Erhvervs- og Byggestyrelsen ogErhvervs- og Selskabsstyrelsen. Det har med det nuværende renteniveau bevirket,at andelsværdien er negativ. Der kan ikke handles andele. Andelshaverne erstavnsbundne. Ledigblevne leje-lejligheder kan ikke sælges og bidrager dermedikke til foreningens driftsbudget, der bla. var baseret på et årligt salg af 5ledigblevne lejelejligheder til 1 mio. kr. stykket. Yderligere forhøjelser afboligafgiften kan ikke tåles af en del af andelshaverne. Det har, hvad der ergået op for andelsboligforeningen, siden omlægningen til trappelån/swaplån i2007 ikke været muligt at foretage låneomlægninger eller at komme ud af gældentil Nykredit til kurs pari.Ad 2.Kombinationen af at gælden ikke kan omlægges til højst pari og reglen omat swapværdien skal medtages til (negativ) kursværdi har tilsammen gjort en
iøvrigt sund andelsboligforening insolvent. Andelsboligforeningens bestyrelsefik i forbindelse med låneomlægningen ikke kendskab til hverken den manglendemulighed for at omlægge gæld til højst pari eller vejledning om hvorledes swap-værdien skulle optages i formueopgørelsen til (negativ) kursværdi.Nykredit bør derfor stille foreningen således som forholdene var indenlåneomlægningen.Ad 3.Efter låneomlægningen i 2007 er der blevet handlet over tyve andele.Hverken købere, sælgere eller andelsboligforeningens bestyrelse har haftkendskab til andelsboligforeningens finansielle forhold. De finansielle forholdhar været uændrede siden låneomlægningen i 2007, men det er først i 2009/2010,at de reelle forhold går op for foreningen. De andelshavere, der har stiftetforeningen, har tabt deres indskud og betaler en forhøjet boligafgift,sammenholdt med de der er forblevet som lejere. Nytilkomne andelshavere, derefter låneomlægningen i 2007 har købt og betalt fuld pris for en andel (solgt afandelsboligforeningen eller af en andelshaver), står idag med en andel der entener værdiløs eller har negativ værdi. På nuværende tidspunkt har et flertal afdisse købere, der må imødese store personlige økonomiske tab (fra 0,5 mio. kr.til over 2,2 mio. kr.), anlagt retssager mod sælgeren, andelsboligforeningensbestyrelse, administrator, revisor og valuar. Sælgerne (andelshavere ellerandelsboligforeningen) har ikke været bekendt med foreningens faktiskefinansielle forhold og er nu mødt med sagsanlæg der går på krav om erstatningeller ophævelse af handlerne. Det må forventes, at sælgerne i næste omganganlægger sager mod rådgivere og Nykredit.Vores påstand er, at Nykredits handlemåde er den egentlige årsag til alle denævnte problemer og såfremt Nævnet finder at Nykredits vejledningsforpligtelseikke er oveholdt overfor boligforeningen, bør nævnet tage stilling til deafledte økonomiske tab for købere og sælgere af andele. Det er urimeligt, at ethalvt hundrede familier, dvs. købere og sælgere samt iøvrigt også retssystemet,i årevis skal belastes af disse sager, der ene og alene udspringer af Nykreditslåneomlægning.
