Boligudvalget 2010-11 (1. samling)
BOU Alm.del Bilag 36
Offentligt

UDKAST 28. oktober 2010UDKAST 28. oktober 2010

UDKAST 25. januar 2011Februar 2011

GRØN BYFORNYELSEFra paradoks til potentiale ved energirenoveringaf private udlejningsejendommeIndhold1. Sammenfatning ................................................................................................ 3DEL 1: BAGGRUND OG STATUS ....................................................................... 72. Baggrund for projektet .................................................................................... 73. Private udlejningsboliger og beboerne .......................................................... 104. Energisparepotentialet i private udlejningsboliger ........................................ 175. Regulering af huslejen i private udlejningsboliger ........................................ 336. Erhvervslejemål ............................................................................................. 367. Barrierer for energibesparelser ..................................................................... 388. Tidligere forsøg på at løse problemet ............................................................ 42DEL 2: INTERNATIONALE ERFARINGER ..................................................... 459. Udenlandske sparepotentialer og investeringsmodeller ............................... 45DEL 3: GRØN BYFORNYELSE – FRA PARADOKS TIL POTENTIALE .......... 5010. Grøn byfornyelse gennem aftalt energirenovering ...................................... 5211. Nye økonomiske incitamenter til fordel for en grøn byfornyelse ................ 5412. Juridiske modeller for grøn byfornyelse .......................................................61KILDER ............................................................................................................. 72

1. SammenfatningSelvom både lejere og udlejere af private udlejningsejendomme kunne haveøkonomisk og komfortmæssig gavn af flere energirenoveringer, finder de sjæl-dent sted i dag. Det skyldes primært, at mange udlejere via den almindelige le-jefastsættelse ikke har et tilstrækkeligt sikkert og tilstrækkeligt stort økonomiskincitament til at foretage de nødvendige investeringer.På den baggrund har Realdania ydet støtte til et projekt i regi af den grønnetænketank CONCITO, der har haft til formål at beregne potentialerne på områ-det og pege på mulige scenarier for handling. Resultatet af dette arbejde frem-lægges i denne rapport.CONCITO’s beregninger viser, at en løsning på paradokset i forhold til de pri-vate udlejningsboliger i Danmark på niveau med Klimakommissionens anbefa-linger kan mindske energiforbruget i boligerne med op mod 8,2 petajoule (PJ).Det svarer til 4 % af samtlige danske husholdningers energiforbrug i 2009.Hvis ikke der findes en løsning på paradokset, kan vi omvendt se frem til end-nu flere års økonomisk usikkerhed for udlejerne, betydeligt større varmereg-ninger samt mindre komfort for lejerne og et unødvendigt højt energiforbrugmed deraf følgende belastning af klimaet.På grundlag af danske og internationale erfaringer med ejer/lejer-paradoksetkan det konstateres, at der ikke findes nogen enkel, reguleringsmæssig løsning,men at der er behov for at bringe både økonomiske og reguleringsmæssige til-tag i spil samtidigt. Hvis der skal sikres en ambitiøs energirenovering af de pri-vate udlejningsejendomme, vil det både kræve, at udlejer får betydelig størreøkonomiske incitamenter til at foretage sådanne investeringer, og at lejernesikres økonomisk og komfortmæssig glæde af disse investeringer.Den centrale anbefaling i denne rapport er at træffe beslutning om en ny sam-let grøn byfornyelse, forstået som en systematisk indsats for energirenoveringaf private udlejningsejendomme. Der vil ikke være tale om byfornyelse i tradi-tionel forstand, hvor hele kvarterer undergår omfattende forandringer, menbenævnelsen er valgt, fordi den grønne byfornyelse bygger på fire principperfra den succesrige byfornyelse i 1980’erne og 1990’erne:1.Aftalt boligforbedring:Renovering af de enkelte ejendomme fremmesgennem ”aftalt boligrenovering”, hvor udlejer og lejere i de enkelteejendomme aftaler energirenoveringen af ejendommen uden for lejelo-vens normale bestemmelser.

2.Tilskud:For at give udlejerne det stærkeste incitament til at påbegyndeprojekter og for i videst muligt omfang at sikre lejernes økonomiske vil-kår opereres med økonomiske tilskud til den grønne byfornyelse, dersøges finansieret af energiselskaberne inden for deres eksisterende spa-reforpligtelse.3.Fjernelse af juridiske barrierer:Der arbejdes på at fjerne juridiske bar-rierer for energirenoveringen uden at ændre grundlæggende på lejelo-vens iboende balance mellem udlejer- og lejerside.4.Rådgivning:Der sikres en indledende, stabil og uafhængig rådgivningaf parterne.På grundlag af disse fire principper anbefaler CONCITO følgende retningslinjerfor grøn byfornyelse:•Grøn byfornyelse gennem aftalt energirenovering udgør en god rammefor en løsning af paradoksproblemet.Der bør arbejdes med at udvikle forskellige låneformer, der gør det let-tere for ejer at finde (billig) finansiering til investeringer i energirenove-ringer.Der bør samtidig for alle typer af renoveringer tilvejebringes et direkteøkonomisk incitament, der differentieres, så det målrettes mod gen-nemgribende og langsigtede energibesparelser. Tilskuddet skal sikre, atejer er sikret i sin investering, og at lejer ikke påføres økonomisk usik-kerhed mht. sin samlede boligudgift.Et direkte økonomisk tilskud anbefales som den mest effektive og vig-tigste form for økonomisk incitament til grøn byfornyelse i den aktuelleøkonomiske konjunktur, og det foreslås, at dette tilskud søges opnåethos energiselskaberne inden for disses eksisterende spareforpligtelser.Energiselskabernes brancheorganisation Dansk Energi har tilkendegi-vet sin interesse i at indgå i et sådant samarbejde, hvis der kan skabessikkerhed for aftalerne, og hvis de har en vis kritisk masse.Det bør således fra politisk hold overvejes at forhøje energiselskabernesenergispareforpligtelse svarende til potentialet i de private udlejnings-boliger, ligesom det bør overvejes at gøre det endnu mere attraktivt forenergiselskaberne at støtte energibesparelser i bygninger, når manbenchmarker energiselskabernes indsats.Den aftalte energirenovering bør bygge på en juridisk model, hvor inve-steringen på forhånd aftales og fordeles af parterne på henholdsvisfor-

•

bedring(der betales gennem en forhøjelse af huslejen) ogvedligehol-delse,der finansieres af udlejer. Dertil indgår det i oplægget, at lejer kanvælge at acceptere en tidsbegrænset forhøjelse af betaling til vedlige-holdelse som del af aftalen. Hvis et mindretal blandt beboerne ikke viltiltræde aftalen, kan de indbringe den for huslejenævnet, der imidlertidkun kan tilsidesætte den, hvis den er åbenbart urimelig.•Den foreslåede juridiske model for grøn byfornyelse – som er beskreveti afsnit 12.1. – kan med fordel gennemføres som en ny ”Lov om grøn by-fornyelse”, men CONCITO ser også andre juridiske muligheder for atgennemføre de nødvendige ændringer i lovgivningen, fx i byfornyelses-loven.Det er afgørende med en troværdig beregning af hvert enkelt projektsenergimæssige og økonomiske konsekvenser for at eliminere de vigtig-ste risici for både udlejer og lejer, og det vurderes, at der både vil værebehov for rådgivning fra parterne i den indledende fase og fra tredjeparti forbindelse med den tekniske udformning af selve projektet. Endeligbliver det afgørende at foretage en grundig evaluering og dokumentati-on af det enkelte projekts effekt med henblik på at kunne foretage lø-bende forbedringer i indsatsen.

•

Under udarbejdelsen af denne rapport har CONCITO haft tæt kontakt til Ejen-domsforeningen Danmark, Lejernes Landsorganisation og Danmarks Lejerfor-eninger. Parterne har således bidraget aktivt til rapporten med både beregnin-ger og kommentarer, ligesom de forskellige modeller løbende er blevet drøftet ien konstruktiv dialog med parterne.Parterne bakker generelt op om langt de fleste af rapportens anbefalinger, hvisdisse kan sammenfattes i en ny samlet aftale om grøn byfornyelse. Dette gælderselve aftalemodellen og det forhold, at et flertal af lejerne kan indgå aftale medudlejer med virkning også for de lejere, der ikke kan tiltræde aftalen. Parternehar også tilsluttet sig den økonomiske grundtanke og rådgivningsbehovet.På et enkelt punkt har det dog ikke være muligt at opnå enighed mellem par-terne. Princippet i modellen er, at den lejeforhøjelse for energirenoveringer,der aftales mellem parterne, ikke skal indgå ved vurderingen af det lejedesværdi for et lejemål. Det har LLO og Danmarks Lejerforeninger ikke kunnet ac-ceptere for lejemål udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Hvis en lejer ien sådant lejemål ikke ønsker at tiltræde flertallets aftale med udlejer, finderlejernes organisationer, at lejeren bør have ret til at indbringe lejeforhøjelsenfor huslejenævnet med påstand om, at lejen på grund af den aftalte energireno-vering overstiger det lejedes værdi. Heroverfor har Ejendomsforeningen Dan-mark anført, at det vil være afgørende for en ejer, at det forbedringstillæg, der

følger af aftalen med lejerne, ikke kan tilsidesættes af huslejenævnet efter an-modning fra et mindretal, der gør gældende, at deres leje overstiger det lejedesværdi.Flere uafhængige juridiske eksperter har over for CONCITO påpeget, at lignen-de tilfælde i lejelovgivningen er løst ved, at der ses bort fra forbedringen vedvurderingen af lejen og det lejedes værdi, og at spørgsmålet ikke kan forventesat udgøre noget større problem i praksis. Det skyldes, at fordelene for lejere veden nedbringelse af varmeudgiften i langt de fleste tilfælde vil modsvare elleroverstige en øget lejeudgift, idet et flertal af lejerne ikke ville tiltræde forslaget,hvis det ikke var fordelagtigt for dem.På den baggrund har CONCITO fastholdt, at den lejeforhøjelse for energireno-veringer, der aftales mellem parterne, ikke skal indgå ved vurderingen af lejenog det lejedes værdi for et lejemål, og at et mindretal af lejere i de særlige § 5,stk. 2-lejemål ikke kan indbringe lejeforhøjelsen for huslejenævnet, medmindreaftalen er åbenbart urimelig. Herved bliver det dels attraktivt for udlejer atindgå aftale om energirenovering, dels kan et mindretal af lejere ikke blokerefor, at alle lejere opnår øget komfort til uændret eller kun uvæsentligt højereboligudgift – måske endda en besparelse.Ejendomsforeningen Danmark har erklæret, at man vil kunne tilslutte sig ensamlet model udformet efter denne rapports anbefalinger, under forudsætningaf at den bakkes op af lejerorganisationerne. Omvendt har Lejernes Landsor-ganisation og Danmarks lejerforeninger tilkendegivet, at de ikke vil kunne til-slutte sig en aftale, før ovenstående problem med § 5, stk. 2-lejemål er løst.På den baggrund er det CONCITO’s håb, at der kan findes en politisk løsningpå denne sidste knast, uden at den samlede balance i rapporten forrykkes.Samlet set er det således CONCITO’s vurdering, at den model som præsenteresi denne rapport, er bæredygtig for alle parter, og at det udestående spørgsmålmå anses for at være af forholdsvis begrænset betydning set i forhold til denenighed, der råder på alle de andre, langt væsentligere områder.

DEL 1: BAGGRUND OG STATUS2. Baggrund for projektet2.1. ParadoksetSiden oliekrisen i 1970’erne har flere europæiske lande kæmpet med det så-kaldte paradoksproblem i private udlejningsejendomme: Selv umiddelbart ren-table investeringer i energibesparelser bliver ofte ikke foretaget på grund afusikkerhed om, hvem der vil høste de økonomiske fordele af investeringerne.Udlejeren er den, der beslutter, om en given ejendom skal energirenoveres, ogsom foretager selve investeringen. Lejeren betaler for energiforbedringernegennem en lejeforhøjelse for forbedringerne. Det er også lejeren, der efterføl-gende opnår en besparelse på energiregningen og i lighed med personer i andreboformer opnår en komfortforbedring. Lejeren kan endda opnå en økonomisknettobesparelse, hvis vedkommendes energibesparelse overstiger den lejefor-højelse, der er en følge af forbedringsarbejderne.Som umiddelbar investor – og beslutningstager – står udlejeren imidlertid overfor to problemer, der ofte fører til et fravalg af investering i energiforbedringer.For det første er der ofte ikke nogen kontant gevinst for udlejeren, fordi realise-ringen af en umiddelbar værdistigningsgevinst på ejendommen som følge afenergirenoveringen afhænger af, om udlejeren kan belåne værdiforbedringen.For det andet bliver ejendommen ikke alene forbedret, som følge af energire-novering, der sker også en ajourføring af vedligeholdelsesstandarden. Denajourføring af vedligeholdelsesstandarden skal betales af den løbende opspa-ring på ejendommens vedligeholdelseskonti. Ofte er disse konti af forskelligegrunde tømt, hvorfor udlejer ved energirenoveringer skal betale vedligeholdel-sesdelen af renoveringen med et likviditetsudlæg af egen lomme.Paradokset består med andre ord i, at selvom både lejer, udlejer og samfundetkunne have økonomisk gavn af flere energirenoveringer og de deraf følgendeøkonomiske besparelser, bliver de ikke iværksat, primært fordi udlejer i dag påkort sigt ikke har økonomisk incitament nok til at foretage dem. Alle parter –og ikke mindst klimaet – ville således vinde på en eliminering af dette paradokspå bare lidt længere sigt.

2.2. ProcessenGennem en tæt dialog med juridiske, økonomiske og tekniske eksperter harCONCITO i perioden oktober 2010 til januar 2011 arbejdet på at afdække, hvoriparadoksproblemet består, samt afprøvet holdbarheden af forslag til løsningermed eksperter og de direkte involverede parter.Det er bl.a. sket via en særlig nedsat følgegruppe, der går på tværs af fagligesektorgrupper og repræsenterer juridisk og teknisk ekspertise inden for udlej-ningsmarkedet, bygggesektoren, energisektoren, investorer og forbrugerinte-resser.Som projektansvarlig har CONCITO’s sekretariat forsynet følgegruppen medmed udkast og centrale baggrundsdokumenter forud for møderne. Følgegrup-pen har på dette grundlag haft til opgave at:•••kommentere CONCITO’s fremstilling og analyse af problemstillingengennemgå løsningsforslagene og deres mulighed for gennemførelsebistå i udvælgelse og prioritering af forslag til videre behandling og analysesamt pege på relevante kilder til belysning af disse forslag.

Medlemmerne af følgegruppen er:Torben Melchior (formand), tidligere præsident for HøjesteretMarianne Bender, Vedvarende Energi/EnergitjenestenErik Wulf Bondesen, Forsikring & PensionSøren Dyck-Madsen, Det Økologiske RådAnne Louise Husen, Husen AdvokaterBent Michael Nielsen, OrbiconJacob Juul Sandberg, Syddansk UniversitetGöran Wilke, ExergiFra CONCITO har deltaget:Martin Lidegaard, formandMichael Minter, projektlederCONCITO har løbende orienteret og haft dialog med centrale parter på områ-det, herunder Ejendomsforeningen Danmark, Lejernes Landsorganisation,Danmarks Lejerforeninger, Københavns Kommune og Socialministeriet.I december og januar har CONCITO afholdt en række møder med Ejendoms-foreningen Danmark, Lejernes Landsorganisation, Danmarks Lejerforeninger,

Københavns Kommune og Dansk Energi. Det primære formål har været at sik-re en grundig og åben dialog med de berørte parter om de mulige løsninger påparadoksproblemet. Følgegruppens medlemmer har bidraget med fagligekompetencer, der kunne medvirke til at afdække konsekvenserne af de forskel-lige løsninger for de berørte parter.Resultatet af projektet vil blive forelagt for socialministeren og andre politiskebeslutningstagere, således at det kan indgå i overvejelserne i forbindelse medden kommende ændring af lejeloven med henblik på at fremme energirenove-ringer af private udlejningsejendomme.Projektet er finansieret at Realdania.2.3. MetodenDel 1-2 om baggrund, status og internationale erfaringer er baseret på eksiste-rende litteratur, undersøgelser og statistik suppleret med oplysninger fra de be-rørte parter, CONCITO’s følgegruppe og øvrige aktører på området. De anvend-te data om de private udlejningsboliger, deres beboere og energisparepotentia-le på området er især hentet fra SBi’s analyser af området samt Klimakommis-sionens hovedrapport og underrapporter om emnet. Der har således ikke væretiværksat nye forskningsprojekter i forbindelse med nærværende rapport, da dethar været skønnet, at det største behov har været at forsøge at udvikle nye bæ-redygtige modeller ud fra den ganske store viden på området og med udgangs-punkt direkte i parternes erfaringer og interesser.

3. Private udlejningsboliger og beboerne3.1. BoligerneDe private udlejningsboliger omfattede i 2008 ca. 460.000 boliger. Hertilkommer 60.000 offentligt ejede boliger, som er omfattet af lejeloven og bolig-reguleringsloven, men som ikke medregnes i denne analyse.Af de 460.000 private udlejningsboliger er det kun ca. 245.000, der ligger i’egentlige udlejningsejendomme’ med mere end 3 boliger. Heraf ligger godt100.000 boliger i større ejendomme med mere end 20 boliger. De øvrige udleudlej-ningsboliger omfatter bl.a. udlejede ejerboliger, helårsudlejede sommerhuse ogtofamiliehuse.1På landsplan udgjorde de private udlejningsboliger i 2007 ca.18 % af boligmassen. De spiller imidlertid en større rolle på boligmarkedet i deboligmarkedetstørste byer, hvor de udgør en fjerdedel af boligerne (29 % i København).2Figur 3.1. Private udlejningsboliger fordelt på typer.

Dette projekt omfatter som udgangspunkt alle de private udlejningsboligerdeudlejningsboliger,men i flere af projektets beregninger og konklusioner fokuserer vi på privaterojektetsudlejningsejendomme med over tre lejemål i etageboliger. De angivne løsniløsnin-ger for denne type udlejningsejendomme kan ofte overføres til de andre bolibolig-typer. Det gælder dog ikke nødvendigvis udlejning af sommerhuse, som for enstor dels vedkommende er opvarmet med elvarme Dette er en selvstændigelvarme.problematik, som vi ikke vil komme ind på her.

Opførelse og ombygningLangt over halvdelen af de private udlejningsboliger er opført, før der var fast-sat krav til bygningernes energiforbrug.Tabel 3.1.: Status for private lejeboliger i 2008Før1930Antal boliger (1.000)*Boligareal (mio. m2)Boliger fordelt efter ibrugtag-ningsår/ombygningsår (1.000)18217941931-1950867651951-1960302251961-1976736771977-198191191982-1994383871995-20053037912116460394602006-I alt

* Opgørelsen omfatter alle egentlige boliger. Boligtallet i kolonne ’I alt’ er inkl. boliger, der pr.1. januar 2008 er ubenyttede eller har uoplyste udlejningsforhold, hvorfor de anførte tal for deenkelte boligtyper ikke nødvendigvis summer op til totalerne. Kilde: Velfærdsministeriet(2009)

De første tre perioder i tabellen repræsenterer en byggeskik, hvor der ikke varfokus på energispørgsmålet, mens de sidste fem perioder repræsenterer enbyggeskik med stigende krav til varmeisolering i bygningsreglementet.I 1961 blev der første gang fastsat krav til bygningers energiforbrug i bygnings-reglementet. Efter oliekrisen i 1973 kom der på ny fokus på varmeisolering afbygninger. Særligt stramningen af varmeisoleringskravet til nybyggeriet resul-terede i et krav om ca. en halvering af det maksimale varmetab (jf. figur 3.2.). Ibygningsreglementerne fra 1995/1998 skete der yderligere en skærpelse med25 %. Sammen med skærpelsen af energikravene i 2006 (der som noget nyt og-så omfattede ventilationstab svarende til ca. 25 % af varmetabet) er energibe-hovet i nye bygninger mere end halveret i forhold til bygninger opført efterBR77. Skærpelserne af energikravene i bygningsreglementet medfører, at deralt andet lige er de bedste energisparemuligheder i bygninger opført før 1980.Af de private udlejningsboliger, der er opført før 1982, er 100.000 boliger i lø-bet af de sidste 25 år blevet væsentlig ombygget. Tallet viser ikke, om der er fo-retaget energirenovering i forbindelse med ombygningerne, men det må for-modes, at det i hvert fald delvist har været tilfældet, fx i form af nye – men ikkenødvendigvis særligt energieffektive – vinduer i forbindelse med byfornyelse.Samlet set er de private udlejningsejendomme voldsomt forskellige, hvilket gørdet svært at udvikle standardløsninger for energirenovering, der passer til alleejendommene. Det er derfor et selvstændigt formål at udvikle en rammelovgiv-ning, der giver fleksibilitet til at differentiere løsningerne, så de passer specifikttil situationen og standarden i den enkelte ejendom.

Figur 3.2.: Energirammer i bygningsreglementet for nye boliger 1961-2015 sammen-holdt med energimærkningsskalaen til boliger. Kilde: Socialministeriet 2010.400350300250200150

kWh/m� år

Højt forbrug

GFEDCB

100500BR 1961BR 1979BR 1995BR 2006BR 2010LavenergiKL.2015Energimærkeskala

A2A1Lavt forbrug

BR61, BR79 og BR95 opererer med en maksimal varmetabsramme, mens BR06, BR10 og LE15opererer med en totalenergibehovsramme inkl. ventilationstabet og indregning af VE på byg-ningen.

VarmeforsyningHele 86 % af de i alt 334.000 privatudlejede etageboliger er forsynet medfjernvarme, mens det samme kun er tilfældet for 40 % af de udlejede enfami-liehuse. De øvrige huse er forsynet med centralvarme fra eget anlæg (46 %) el-ler øvrige varmekilder såsom elvarme i sommerhuse (14 %).Tabel 3.2.: Boligtype og varmeforsyning i private udlejningsboliger (antal 1000 boli-ger).Fjernvarme*EnfamiliehuseEtageboligerI alt47288340Centralvarme**543896Øvrige***15724I alt116334460

* Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer eller varmluftanlæg)** Centralvarme fra eget anlæg, et-kammer fyr (radiatorsystemer eller varmluftanlæg)*** Omfatter primært boliger, der er elopvarmet, såsom sommerhuse”I alt” er inkl. boliger, der pr. 1. januar 2008 er ubenyttede eller har uoplyste udlejningsforhold,hvorfor de anførte tal for de enkelte boligtyper ikke summer op til totalerne.Kilde: Barrierer og incitamenter for energibesparelser i lejeboliger. Velfærdsministeriet, janu-ar 2009.

BeliggenhedDe ’egentlige udlejningsboliger’ ligger overvejende i de større byer. Omkringhver tredje private udlejningsbolig er beliggende i hovedstadsområdet, heraf 21% i København og Frederiksberg kommune, mens 17 % ligger i Odense, Århusog Aalborg. 46 % af de egentlige udlejningsboliger ligger i mindre provinsbyereller øvrige kommuner.3Tabel 3.3.: Private udlejningsboliger fordelt på aldersgrupper i forskelligekommunetyper i 2004 (procent). Kilde: SBi (2007).

3.2. UdlejerneTabel 3.4.: Fordeling af ejere af udlejningsejendomme med 3 eller flere boliger, samtejendomme og boliger blandt hhv. professionelle udlejere, små investorer, brugere oggruppeudlejere i %. Kilde: SBi (2008b).Professio-nelleAndel af ejere, pct.Andel af ejendomme, pct.Andel af boliger, pct.Andel i større byer, pct.Ejendomme pr. ejerBoliger pr. ejer3862758015228Små inve-storer4329153964111217627BrugereGruppeud-lejere879368134100100100659115I alt

Der findes forskellige typer af udlejere med forskellige rationaler for drift ogvedligeholdelse.’Professionelle udlejere’ ejer knap 75 % af boligerne og bruger flere midler tilvedligeholdelse og forbedringer end andre ejertyper. Mange af dem kan trækkepå bygningsteknisk og økonomisk ekspertise, og det antages, at de er den bedstrustede ejertype til at håndtere energibesparelser.’De små investorer’ udgør den største gruppe ejere (43 % af alle private udleje-re), mens de kun råder over 15 % af boligerne samt 29 % af ejendommene. Desmå investorer opererer formentlig i højere grad ud fra et kortsigtet økonomiskinvesteringsrationale, hvor det primære mål er at generere overskud af den en-kelte ejendom hvert år. Mange af disse mindre private udlejere benytter sig ofteaf administrationsselskaber, hvoraf nogle har kapacitet til en energirigtig vedli-geholdelse og til at udvikle energirigtige drifts- og investeringsplaner, mensandre kan mangle den nødvendige tekniske indsigt.’Brugere’ er udlejere i form af privatpersoner eller selskaber, der har erhvervetejendomme med det formål selv at kunne benytte dem.’Gruppe-udlejere’ er udlejere, der erhverver ejendomme for at stille boliger tilrådighed for bestemte grupper, fx ansatte eller pensionskassemedlemmer.

3.3. BeboernePrivate udlejningsboliger har for beboerne ofte karakter af midlertidige boligermed en gennemsnitlig lav botid og med beboere, der har lavere indtægt endgennemsnittet. Beboersammensætningen er præget af en overrepræsentationaf unge enlige, af studerende, af personer med lav husstandsindkomst, af før-tidspensionister og af arbejdsløse og kontanthjælpsmodtagere mv.Kun ca. 45 % af husstandene i private udlejningsboliger er i beskæftigelse modknap 60 % af alle husstande. Det skyldes især, at der bor mange studerende iprivate udlejningsboliger, men også at de bebos af lidt flere førtidspensionister,kontanthjælpsmodtagere og arbejdsløse. Grupperne uden for arbejdsmarkedeter ikke så overrepræsenteret i private udlejningsboliger, som de er i den almenesektor. De private udlejningsboliger udfylder derfor ikke helt den samme socia-le funktion på boligmarkedet som de almene boliger, hvor der ydes støtte tilalmene selskaber for at løse boligsociale opgaver.

Den gennemsnitlige husstandsindkomst i private udlejningsboliger var i 200330 % mindre end gennemsnittet for alle husstande. Årsagen hertil var imidler-tid først og fremmest, at der er væsentligt flere husstande med kun en ind-komstmodtager i de private udlejningsboliger. Sammenlignet med de almeneboliger er der noget højere indkomst blandt husstandene i private udlejnings-boliger, som jo omfatter en meget forskelligartet ejerkreds og beboerkreds.Sammenligner man indkomsterne i boliger med forskellige grader af regule-ring, så findes de højeste indkomster i boliger uden regulering i kommunermed regulering.4En opgørelse fra Det Økonomiske Råd viser, at over halvdelen af beboerne iprivate udlejningsboliger i 1999 var enlige, og at knap 25 % af beboerne modtogboligsikring eller boligydelse. Opgørelsen viser også, at der er relativt flere yng-re beboere i de private udlejningsboliger end i andre boligformer, og underbyg-ger således SBi’s opgørelse af beboersammensætningen.Tabel 3.5.: Beboersammensætningen i forskellige boligformer i 1999. Kilde: Det Øko-nomiske Råd (2001).

I forhold til beboere med en lav indkomst kan det være et væsentligt politiskhensyn at sikre et loft over de omkostninger, som beboerne kan pålægges, såle-des at de ikke tvinges til fraflytning. Omvendt er der også en stor mængde vel-havende beboere i de større private udlejningsboliger i storbyerne, der uden

problemer kan være med til at betale regningen for den forbedring af boligen,som energirenoveringen er udtryk for.En undersøgelse, som SBi udførte i 1989, viser, at det dengang ofte var lejerne ide private udlejningsejendomme, der opfordrede udlejerne til at sætte boligre-noveringer i gang. Heraf fremgår det, at 38 % af boligrenoveringerne blevigangsat på opfordring fra beboerne.5

Beboernes mobilitetBoligomsætningen i private udlejningsboliger er mere end dobbelt så høj somgennemsnittet for alle boliger og også en del højere end i de almene boliger.Den hurtige omsætning indikerer, at mange af beboerne kun bor kort tid i boli-gerne. Den gennemsnitlige botid i privat udlejning er kun på 7,4 år, hvilket om-trent svarer til halvdelen af den gennemsnitlige botid for hele boligsektoren,som er 13 år.34 % af alle hustandsflytninger går til private udlejningsboliger, og derfor spil-ler de en langt større rolle på boligmarkedet end deres andel på ca. 18 % af bo-ligmassen angiver. Dette er naturligvis en følge af den høje boligomsætning isektoren. Private udlejningsboliger spiller en endnu større rolle for de enlige ogfor de unge, når man ser på deres flytninger.Sektoren har især stor betydning for husstande, som har et akut boligbehov.Halvdelen af alle børn, der flytter hjemmefra, flytter ind i en privat udlejnings-bolig. En del af disse er private kollegier. Hver tredje nye par flytter desuden iprivate udlejningsboliger, og 41 % af alle skilte gør det.Børnefamilierne flytter relativt sjældnere til private udlejningsboliger, men deter dog 25-30 % af dem, som gør dette. Blandt ældre par flytter ’kun’ hvert femtetil private udlejningsboliger, mens det blandt de ældre enlige er hver tredje.Det er andre socialgrupper, der flytter til private udlejningsboliger end til deøvrige boliger. De to største grupper af tilflyttere er beskæftigede med lav ind-komst og studerende. Mere end halvdelen af alle studerende flytter til privateudlejningsboliger, og 45 % af beskæftigede husstande med lav indkomst gørdet.6

4. Energisparepotentialet i private udlejningsboligerIfølge Klimakommissionens rapport fra september 2010 er omkring 40 % afenergiforbruget i dag relateret til bygninger, og kommissionen udpeger specielteksisterende bygninger som et oplagt indsatsområde. Det skyldes, at de i gen-nemsnit bruger 2½ gange så meget energi til opvarmning som nye bygninger(opført efter kravene i BR2010).Energieffektivisering i bygninger er et vigtigt redskab til at opnå målet om etfossilfrit Danmark, og der indgår betydelige energieffektiviseringer i de frem-tidsforløb, som Klimakommissionen har analyseret.4.1. Effektiviseringer centralt i Klimakommissionens rapportBlandt de store energieffektiviseringer, som indgår i fremtidsforløbene, knytterde helt centrale effektiviseringer sig til opvarmning af og varmt vand i bygnin-ger. Effektiviseringer på varmesiden indgår således med omkring 100 petajoule(PJ) i referenceforløbene (”2050 Ref” i figur 4.1.), som er et ’business as usual’ -scenarie baseret på de allerede eksisterende initiativer på området. Derudoverantages i fremtidsforløbet yderligere omkring 60 PJ i effektiviseringer ved enyderligere forbedring af bygningers klimaskærm (”2050 Fremt.” i figur 4.1.).Besparelsespotentialet i petajoule (PJ)PJ er en energienhed, der svarer til 1.000 TJ (terajoule), 1 mio. GJ (gi-gajoule), 1 mia. MJ (megajoule) – og 278 mio. kWh (kilowatt-timer).Det samlede danske netto-energiforbrug (forbruget hos slutbrugeren) låi 2009 på 631 PJ.En ambitiøs forbedring af danske bygningers klimaskærm med 60 PJsom foreslået af Klimakommissionen vil således mindske det samlededanske netto-energiforbrug med knap 10 % set i forhold til i dag.

Figur 4.1.: Klimakommissionens fremtidsforløb for opvarmning af den samlede byg-ningsmasse (inkl. erhverv) fordelt på brændsler i dag, i 2020, 2030 og 2050 i hhv. re-ference og fremtidsforløb. Det gennemsigtige område (’effektivisering’) illustrerer ef-fekten af varmetabsmæssig effektivisering af eksisterende bygninger samt nye effek-tive bygninger.

De relativt store effektiviseringer i fremtidsforløbene er udtryk for, at der er etmeget stort potentiale for energieffektiviseringer, og at en betydelig del herafallerede i dag vil være rentable for såvel for samfundet som for forbrugerne,når der alene ses på de (marginale) tekniske omkostninger.Klimakommissionen understreger endvidere, at en styrket indsats for at redu-cere energiforbruget i de eksisterende bygninger bør tage udgangspunkt i, at al-le bygninger skal energirenoveres over de næste 40 år, og at der skal være taleom dybtgående renoveringer, som sikrer, at bygningerne lever op til fremtidenskrav. I fremtidsforløbet energirenoveres størstedelen af de eksisterende boligersåledes, at deres behov for opvarmning i 2050 kun udgør godt halvdelen af da-gens behov.Indførelsen af den af Klimakommissionen foreslåede afgift på fossile brændslervil naturligvis give øgede incitamenter til at realisere energibesparelser i byg-ninger og vil gøre flere projekter rentable. På grund af en række markedsfejl ogbarrierer af ikke-økonomisk karakter på området, herunder bl.a. manglende in-formation og usikkerhed omkring udbyttet af investeringer i effektiviseringer,vil mange af de rentable energibesparelser imidlertid ikke blive realiseret udenen særlig indsats.I eksisterende bygninger vurderer Klimakommissionen, at der generelt er storemuligheder for at reducere energiforbruget, og i mange tilfælde vil det værerentabelt, hvis energiforbedringerne gennemføres i forbindelse med renoverin-ger og udskiftninger, som gennemføres af andre grunde.

Klimakommissionen understreger, at det på grund af bygningernes lange leve-tid er nødvendigt at sætte ind nu. Bygninger, bygningsdele og installationer re-noveres og udskiftes typisk kun med 30-50 års mellemrum, og det vil derforblive dyrere, hvis der ikke sættes ind allerede nu.Klimakommissionens opgørelse af potentialet i forbindelse med forbedring afklimaskærmen er vist i figur 4.2. nedenfor. Potentialet er sorteret efter stigendeomkostninger, så det på kurven kan aflæses, hvor meget der kan spares til engiven pris.I referenceforløbet er medtaget forbedringer af klimaskærmen op til 35øre/kWh (svarende til 15 % af varmeforbruget), mens der i fremtidsforløbet erinkluderet besparelser op til 60 øre/kWh (svarende til 35 % af varmeforbru-get).Figur 4.2.: Omkostningskurve for varmebesparelser i bygninger (annuiseret omkost-ning ved 5 % rente).

En besparelse på 45 % i den samlede bygningsmasse (89 PJ) kan ifølge klima-kommissionens beregninger nås ved en marginal omkostning på 1,40 kr./kWh,en besparelse på 35 % (70 PJ) kan nås ved en omkostning på 60 øre/kWh, ogen besparelse på 15 % (30 PJ) kan nås ved en omkostning på ca. 35 øre/kWh,først og fremmest gennem udskiftning af vinduer.Omkostningsvurderingen forudsætter, at varmebesparelserne gennemføressom en del af øvrig renovering – ellers vil de være betydeligt dyrere. Det forud-sættes beregningsmæssigt, at omkostningerne ved at skærpe kravene til nybyg-geri er de samme per sparet energienhed som omkostningerne ved at foretageenergirenovering.I Klimakommissionens fremtidsforløb reduceres det absolutte energiforbrug tilopvarmning med 40-45 % i referencen i 2050 sammenholdt med en udviklingmed fastholdt isoleringsniveau i forhold til i dag og med 55-60 % i fremtidsbil-ledet for 2050. Disse samlede besparelsesprocenter dækker både over renove-

ring af den eksisterende bygningsmasse og over effekten ved, at nye effektivebygninger udgør en større og større del af bygningsmassen frem til 2050.Faldet i energiforbruget til opvarmning af boliger i Klimakommissionens ambi-tiøse fremtidsforløb er vist i figur 4.3. Der antages samme udvikling i den øvri-ge bygningsmasse (fx kontorbyggeri). Heraf kan man se, at Klimakommissio-nen regner med, at renoveringen af den eksisterende bygningsmasse vil værejævnt fordelt over de kommende 40 år, selvom der naturligvis vil være fordeleved at lægge en større del af energirenoverings-indsatsen i den første del af pe-rioden.Figur4.3.: Udviklingen i varmeforbruget i boliger i Klimakommissionens ambitiøsefremtidsforløb.

MarginalomkostningerMarginalomkostninger er ekstraomkostningerne ved at gennemføre energiforbedringer sammenmed andre planlagte bygningsforbedringer eller udskiftninger. Omkostningerne ved energireno-vering kan således godt betragtes som marginale, selvom energirenoveringen er den primære år-sag til at foretage en omfattende bygningsrenovering, hvis blot der foretages andre forbedringersamtidigt.SBi (2009b) regner med følgende marginalomkostninger ved energiforbedringer af klimaskær-men:Isolering af vægge (regnskærm henregnes til den øvrige renovering):– Tunge ydervægge (udvendigt): 0 kr. pr. m� plus 7 kr. pr. mm isoleringstykkelse.– Hulmure: 350 kr. pr. m�.– Lette ydervægge (udvendigt): 0 kr. pr. m� plus 3 kr. pr. mm isoleringstykkelse.Isolering af tage og lofter:Startpris på 50 kr. pr. m� plus 1 kr. pr. mm isolering.Isolering af gulve:Ingen forskel på marginalomkostningen og den fulde pris.Udskiftning til lavenergiruder:0 kr. (ingen ekstraomkostning).

4.2. Stort potentiale i ældre private ejendommeDer findes ikke specifikke tal for energiforbruget i private udlejningsboliger,men potentialet for energibesparelser er betydeligt. SBi har gennemført en ana-lyse af potentialet i det eksisterende byggeri, der viser, at hvis der gennemføresen forceret energirenovering af klimaskærmen uden hensyn til sammenfaldmed øvrig vedligeholdelse og forbedring, kan der opnås besparelser på ca. 74PJ med en samlet investering på ca. 561 mia. kr. Gennemføres disse arbejdersammen med andre planlagte bygningsforbedringer eller udskiftninger vurde-res ekstraomkostningerne at falde til ca. 218 mia. kr.Områder med stort varmesparepotentiale er:•Isolering af ydervægge•Isolering af tag•Isolering af gulv og fundament•Udskiftning af vinduer•Forbedring af daglig drift•Ventilation med varmegenvinding•Efterisolering af rør (både varme og varmt vand) og andre tekniske installa-tioner•Indregulering og pasning af varmeanlæg•Opsætning af termostater.

I langt de fleste bygninger er det største potentiale for varmebesparelser vedforbedringer af klimaskærmen relateret til vinduer og ydervægge, dernæst tilgulve og fundamenter, mens tiltag rettet mod taget har det mindste potentiale.

Tabel 4.1.: Potentielle reduktioner i varmetabet (TJ) opdelt i bygningstyper og typeraf tiltag. Kilde: SBi (2004).TagStuehuseParcelhuseRækkehuseEtageboligerI alt7588741307882.550Gulv og fun-dament7951.9702771.1714.2131.3403.6155213.5949.0701.6267.0171.4563.82913.9284.51913.4762.3849.38229.761YdervæggeVinduerI alt

I ældre etageboliger opført før 1930 ligger det største potentiale i isolering afydervægge tæt fulgt af forbedring af vinduer. Udvendig isolering er klart at fo-retrække, hvis bygningen ikke er fredet. Indvendig isolering er ganske svær ogtager plads fra beboelsesarealet.Efterisolering af facader er særskilt behandlet i bygningsreglementet, da det of-te vil være tvivlsomt, om en sådan efterisolering op til gældende krav for nyebygninger i bygningsreglementet kan gennemføres med en snæver privatøko-nomisk rentabilitet – selv om man både ejer og bebor bygningen. Før der skeren egentlig efterisolering af facader op til dagens standard for nye bygninger,vil vi nok se tiltag som hulmursisolering, skift af vinduer, isolering af tag, isole-ring af varme- og varmtvandsrør, tætning af bygning, udskiftning af radiatorer,inddækning af indadvendte altaner, isolering af kælder mod stue, udskiftningaf belysning, udskiftning af hoveddør, vindfang og meget mere.SBi har fastslået, at det generelle potentiale for energibesparelser i den eksiste-rende bygningsmasse er stort, samtidig med at man ved, at det vil vokse, i taktmed at teknologiudviklingen frembringer nye energirigtige løsninger.7IfølgeSBi er det især i ældre ejendomme fra før 1950, at der er et meget stort potenti-ale, og en væsentlig del af disse er privatejede udlejningsejendomme.Allerede i forarbejdet til regeringens energisparehandlingsplan fra 2004 visteet optimistisk skøn, at man i danske bygninger kunne spare mellem 50 % og 90% af energien til opvarmning. Her opgøres det også, at der er privatøkonomiskfordelagtigt energisparepotentiale på 16 % her og nu og yderligere 26 % frem til2015 med en forøget indsats for forskning og udvikling. På langt sigt er bespa-relsespotentialet for rumvarme i husholdninger vurderet at kunne udgøre mel-lem 45 % og 85 %.8

4.3. Sparepotentiale og omkostninger i den samlede bygningsmasseSBi (2009b) har vurderet potentialet for energibesparelser i den eksisterendebygningsmasse fordelt på to kategorier: 1) forbedringer af bygningernes klima-skærm og 2) forbedringer af bygningernes tekniske installationer. Bygningeropført efter bygningsreglementet i 1998 og senere er ikke medtaget i opgørel-sen, da potentialet for energiforbedringer i disse bygninger er begrænset.Besparelserne, som er knyttet til klimaskærmen, er beregnet ud fra en statistiskbearbejdning af energimærkningskonsulenternes registreringer af klimaskær-mens fysiske tilstand samt forventede muligheder (mht. økonomi, teknik, ad-gangsforhold og bevaringsværdi) for at gennemføre efterisolering. Disse bespa-relser er således beregnet for den samlede ’pakke’ af tiltag for den gennemsnit-lige bygning. Besparelsespotentialerne, som er knyttet til bygningernes instal-lationer, er opgjort ud fra energimærkningskonsulenternes beregnede energi-besparelser i de mærkede bygninger.Det skal bemærkes, at de potentielle energibesparelser for klimaskærmen ogfor installationerne ikke kan lægges sammen til et samlet potentiale. Det skyl-des, at besparelserne knyttet til installationerne vil have større effekt, hvis degennemføres i en bygning, hvor klimaskærmen ikke er opgraderet, end hvis degennemføres i en bygning med opgraderet klimaskærm. Den procentvise be-sparelse ved forbedring af installationerne bliver nogenlunde den samme, menden absolutte besparelse bliver mindre.Som nævnt i afsnit 4.2. er det maksimale samlede besparelsespotientiale ifølgeSBi på 74 PJ, svarende til ca. 47 % af energibehovet til opvarmning og varmtvand (jf. scenarie 2 i tabel 4.2). Omkostningerne til en forceret gennemførelseaf disse forbedringer er ca. 561 mia. kr., hvorimod ekstraomkostningerne ud-ført sammen med anden renovering udgør ca. 218 mia. kr.Til sammenligning hermed regner Klimakommissionen med, at en besparelsepå 45 % i den samlede bygningsmasse (89 PJ) kan nås ved en marginal om-kostning på 1,40 kr./kWh. Den højere besparelse i PJ fra Klimakommissionensammenlignet med SBi’s besparelse kan forklares med, at Klimakommissionenhar samtlige bygninger med i sin opgørelse.Hvis investeringen skal betales hjem i form af besparelser inden for 15-25 år,vil det ifølge SBi være muligt at spare 37 PJ, svarende til 23 % af energibehovettil opvarmning og varmt vand. De samlede omkostninger forbundet med gen-nemførelse af disse forbedringer er ca. 198 mia. kr. Ekstraomkostningerne ved

at gennemføre disse energiforbedringer sammen med planlagte forbedringereller udskiftninger er derimod ca. 38 mia. kr.De potentielle energibesparelser ved forbedring af bygningernes tekniske in-stallationer er ca. 20 PJ varmeenergi og 0,6 PJ el. Besparelsen på varmen ud-gør ca. 13 % af det beregnede energiforbrug til opvarmning og varmt vand i defem bygningskategorier.De samlede omkostninger forbundet med forbedring af bygningernes tekniskeinstallationer er ca. 36 mia. kr., hvoraf ca. 2 mia. kr. vedrører elbesparelser. Deter ikke muligt at uddrage ekstraomkostningen ved forbedring af de tekniske in-stallationer, hvis de gennemføres sammen med planlagt forbedring eller vedli-gehold af de tekniske installationer.I SBi’s opgørelser af marginalomkostningerne ses energirenoveringen altid sommarginal i forhold til den almene renoverings- og vedligeholdelsesindsats. Det-te anses ikke for at være realistisk, hvis målene i Klimakommissionens rapportskal opfyldes, bl.a. fordi mange bygninger ikke gennemgår den store renove-ring, som opgørelserne af marginalomkostninger forudsætter. Hvis der skalfart på energirenoveringerne, vil der sandsynligvis være mange boliger, hvorenergirenoveringen er hovedårsagen til at tage fat på bygningsforbedringerne,og her vil marginalomkostningerne være betydeligt højere. Men det vil stadigvære sådan, at selve bygningens kvalitet, og hermed værdi, samtidig forbedres,uanset om det er et vedligeholdelsesbehov eller et energisparebehov, som udlø-ser renoveringen.

Tabel 4.2.: Potentielle besparelser og investeringsbehov i den eksisterende bygnings-masse baseret på SBi’s beregninger af potentialet for den samlede bygningsmasse.CONCITO’s beregninger af potentialet for private udlejningsboliger er markeret medgråt.BygningstypeBespa-relse(TJ)Omkostnin-ger(mio. kr.)Marginalom-kostninger(mio. kr.)Andel private ud-lejningsboliger*

Klimaskærm (ydervægge, tage, gulve og vinduer)Scenarie 1: Investeringer i energibesparende foranstaltninger, somkan tilbagebetales ved hjælp af energibesparelser inden for 15-25 år.Stuehuse3.71515.2003.672Parcelhuse15.41271.32415.850Ræk-2.81313.3242.298ke/kædehuseEtageboliger9.64363.28110.416

EnfamiliehuseBesparelse: 987 TJOmkostning:4.493/982 mio. kr.EtageboligerBesparelse: 1267 TJOmkostning:8.315/1.369 mio. kr.

Handel og ser-viceI altI alt private ud-lejningsboliger*

5.69137.274(23 %)2.254

35.131198.26012.808

5.93438.1702.351

Scenarie 2: Energibesparende foranstaltninger, som ikke umiddelbarter rentable, men som generelt vil bringe konstruktionerne på niveaumed nye bygninger.Stuehuse7.67353.74220.894Parcelhuse34.855244.821118.350Ræk-6.11740.90721.403ke/kædehuseEtageboliger15.815139.54232.314

EnfamiliehuseBesparelse: 2.189 TJOmkostning:14.376/7.229 mio. kr.EtageboligerBesparelse: 2.078 TJOmkostning:18.336/4.246 mio. kr.

Handel og ser-viceI altI alt private ud-lejningsboliger*

9.96174.421(47 %)4.267

81.964560.97632.712

24.699217.66011.475

Tekniske installationer (ventilation, varmeanlæg, belys-ning, vand og VE)Stuehuse2.5103.097Parcelhuse10.27415.608Ræk-3.4187.438ke/kædehuseEtageboliger2.1595.774I altI alt private ud-lejningsboliger*21.1631.01334.4421.935

Enfamiliehuse729 TJ1.176 mio. kr.Etageboliger284 TJ759 mio. kr.

*Beregning baseret på, at privatlejede udlejningsboliger udgør 18 % af den samlede bygnings-masse, og at 73 % af disse boliger er etageboliger, mens 25 % er enfamiliehuse. Kilde:CONCITO på grundlag af SBi (2009b) og Velfærdsministeriet (2009).

4.4. Sparepotentialet og omkostningerne i private udlejningsejen-dommeSparepotentialet i de private udlejningsboliger er ikke opgjort separat i de til-gængelige analyser, men det ligger fast, at de private udlejningsboliger i 2007udgjorde ca. 18 % af boligmassen, og at en tredjedel af disse boliger er byggetfør 1950 og ikke ombygget væsentligt siden. 86 % af bygningerne ligger i fjern-varmeområder mod cirka 62 % af de danske husstande som helhed.Når SBi’s beregnede sparepotentiale for den samlede bygningsmasse omregnestil den andel, som de private udlejningsboliger udgør (18 % af den samledebygningsmasse), samt vægtes i forhold til andelen af privatudlejede etageboli-ger (73 % af private udlejningsboliger) og privatudlejede enfamiliehuse (25 %af private udlejningsboliger), vil det samlede sparepotentiale ved det mest am-bitiøse renoveringsniveau på klimaskærmen ligge på 4,3 PJ. Det relaterede in-vesteringsbehov bliver 32,7 mia. kr., dog kun 11,5 mia. kr. i marginalomkost-ninger, hvis energirenoveringen foretages i sammenhæng med anden renove-ring (jf. tabel 4.2.).Hertil skal imidlertid lægges, at ca. 34 % af de private udlejningsboliger er op-ført inden 1950 (jf. tabel 4.3. om boligmassen) og uden gennemgribende om-bygninger siden, og at de potentielle energibesparelser ved renovering af dissebygningers klimaskærm (jf. tabel 4.4. om energisparepotentialer) samlet set erca. 3 gange så højt, som det er tilfældet med etageboliger opført efter 1950.På dette grundlag vurderer CONCITO det samlede energisparepotentiale vedforbedring af de private udlejningsboligers klimaskærme til at være 7,2 PJ vedden mest ambitiøse energirenovering og det relaterede investeringsbehov til atvære 54,6 mia. kr., hvis energirenovering gennemføres forceret, eller 19,2 mia.kr., hvis der er tale om marginalomkostninger.I forhold til bygningernes tekniske installationer vurderer vi det samlede be-sparelsespotentiale i private udlejningsboliger til at være 1 PJ med et investe-ringsbehov på 1,9 mia.Det skal understreges, at der er tale om et estimat baseret på de tilgængeligedata i de nævnte kilder, og at estimatet selvsagt er forbundet med usikkerhed.

Tabel 4.3.: Antal private udlejningsboliger fordelt efter ibrugtagelse-sår/ombygningsår (antal 1.000 boliger). Kilde: Velfærdsministeriet 2009.Før1930941931-1950651951-1960251961-1976771977-1981191982-1994871995-2005792006-16I alt460

Tabel 4.4.: Varmebesparelsespotentialer i TJ pr. år ved gennemførelse af energibe-sparende foranstaltninger i alle danske bygninger. Det samlede energisparepotentia-le er 74 PJ. Kilde: SBi (2009b).

SBi (2009b) har også beregnet, hvilke ombygninger af klimaskærmen der harstørst energisparepotentiale, samt hvilke bygninger det bedst kan betale sig atgå i gang med.Tabel 4.5. viser, at isolering af ydervægge er det, der har det allerstørste poten-tiale i ældre etageejendomme. Herefter kommer isætning af nye vinduer og iso-lering af taget.Tabel 4.6. og 4.7. viser, at energirenoveringen af etageboliger er relativt dyrsammenlignet med energirenovering af parcelhuse, særligt når prisen sættes irelation til den beregnede energibesparelse. Omkostningerne ved energireno-vering af ældre etageejendomme er således væsentligt højere pr. sparet kWh,end det er tilfældet med ældre parcelhuse. I ejendomme opført før 1930 kosteren sparet kWh hele 39 kr. mod ca. 22 kr. i bygninger opført efter 1930. Ved re-noveringsprojekter, der hovedsageligt igangsættes med henblik på energibe-sparelser, vil det derfor være relevant at starte med de bygninger, hvor bespa-relsen pr. investeret krone vil være størst.

Tabel 4.5.: Potentielle energibesparelser i TJ i etageboliger fordelt på klimaskærmensenkelte komponenter. Kilde: SBi (2009b).

Tabel 4.6.: Omkostninger i mio. kr. ved gennemførelse af de i tabel 4.2. defineredeenergibesparende foranstaltninger. De samlede omkostninger for alle bygninger iDanmark af disse typer er 561 mia. kr. Kilde: SBi (2009b).

Tabel 4.7.: Omkostninger i kr. pr. sparet kWh pr. år ved gennemførelse af de i tabel4.2. definerede energibesparende foranstaltninger. Kilde: SBi (2009b).

Det store energisparepotentiale i private udlejningboliger bekræftes af tal fraSocialministeriet, som viser, at langt hovedparten af de private udlejningsejen-dommme opført før 1981 energimæssigt er koncentreret om energimærke E ogD, jf. figur 4.3. Figuren viser også, at bygningernes alder betyder meget, da an-delen af private udlejningsboliger med et energimærke D eller ringere er halve-ret til 43 % i perioden 1982-1991.

Figur 4.3. Private udlejningsboliger i ejendomme med mindst 7 boliger fordelt efteribrugtagelsesår og energimærke - procentvis fordeling (EMO registreringer 2008).Kilde: Socialministeriet 2010.100%C90%80%70%60%50%40%30%E20%10%0%FG-1930FG1931-1950FG1951-1960FG1961-1981EDFEEEDCEDDDDDCCCBBCCBA

1982-1991

1992+

Figuren viser boliger beliggende i private udlejningsejendomme med mindst 7 boliger fordeltefter ibrugtagningsår og boligernes procentvise fordeling af energimærke. Datagrundlagetomfatter knap 1.000 private udlejningsejendomme med i alt knap 20.000 boliger, hvilket sva-rer til omkring 1/10 af bestanden af større private udlejningsejendomme.

I figur 4.4. er fordelingen af de private udlejningsejendommes energimærkesammenstillet med det energimærke, som boligmassen ville have, hvis de ener-gibesparelsesforslag med god privatøkonomisk rentabilitet, som energikonsu-lenterne har peget på, gennemføres. Energibesparelsesforslag anses i gældendeberegningskrav som rentable, hvis årlig besparelse gange levetid divideret medinvestering er større end 1,33. Dette er ret store krav til rentabilitet. Energire-noveringspotentialet i denne opgørelse over rentable besparelser er således væ-sentligt lavere end det potentiale, der peges på i SBi’s ambitiøse scenario.

Figur 4.4.: Private udlejningsboliger i ejendomme med mindst 7 boliger fordelt efteribrugtagningsår samt energimærke før og efter energibesparelsesforslag med godrentabilitet–procentvis fordeling (EMO registreringer 2008).100%BCBBCCBBCBBBB

80%CDCDCCCDEEEDDEEE1931- Efter19501951- Efter19601961- Efter19811982- Efter19911992+ EfterDEDDEDDDCC

60%

40%

20%

0%-1930 Efter

I private boliger, ibrugtaget før 1981, vil andelen af boliger med energimærke Eeller større energibehov således blive reduceret fra 45 % af boligerne til godt 10% efter gennemførelsen af de privatøkonomisk rentable energibesparelser ud-regnet efter energimærke-metoden. Modsat ses det, at der er et forholdsvis be-grænset potentiale for rentable energimæssige besparelser i det nyere privateudlejningsboligbyggeri.4.5. Det faktiske niveau for energirenoveringerDer er begrænset viden om, hvilke typer af forbedringer som ejerne investereri. I forbindelse med evaluering af lov om byfornyelse blev forskellige ejerespurgt om deres investeringer i egen ejendom i områder, hvor der har væretgennemført helhedsorienteret byfornyelse i perioden 2000-2006. Heraf frem-gik det, at de private udlejere primært har investeret i boligforbedringer udenenergiformål, idet 42 % af deres investeringer er gået til dette. 21 % af deres in-vesteringer er gået til bygningsforbedring og 17 % til nybyggeri eller tilbygning9.4.6. Konklusion: Målsætning for private udlejningsejendommeMålsætningen for dette projekt er at levere et realistisk bud på, hvordan Klima-kommissionens mål for energibesparelser i det eksisterende byggeri kan opnås,for så vidt angår de private udlejningsejendomme. Derfor vil der blive taget ud-gangspunkt i Klimakommissionens ambitiøse fremtidsforløb (se figur 4.1), hvordet absolutte energiforbrug til opvarmning reduceres med 55-60 % frem mod

2050 i forhold til i dag, bl.a. gennem effektiviseringer på 60 PJ ved forbedringaf bygningers klimaskærm. Altså lidt lavere besparelser end i SBi’s ’ambitiøsescenarium’ med 74 PJ i effektiviseringer, men stadigt mere end SBi’s ’rentablescenarium’ med 37 PJ i effektiviseringer og tilbagebetaling af investeringerne iløbet af 15-25 år og betydeligt mere end Socialministeriets vurdering af de ren-table investeringer.Private udlejningsboliger er, som vist ovenfor, på mange måder forskellige frabygningsmassen som helhed. Mere end 73 % af bygningerne er etageejendom-me, og en tredjedel af bygningerne er opført før 1950 og har ikke efterfølgendegennemgået omfattende ombygninger eller renovering. Begge dele forøgerenergisparepotentialet i private udlejningsboliger sammenlignet med den sam-lede bygningsmasse, hvorfor potentialet – i CONCITO’s estimat på grundlag afSBi’s tal – anslås til 7,2 PJ ved den mest ambitiøse energirenovering og detderaf følgende investeringsbehov til at være 54,6 mia. kr. ved forceret energire-novering eller 19,2 mia. kr., hvis der er tale om marginalomkostninger.I forhold til bygningernes tekniske installationer anslås besparelsespotentialet iprivate udlejningsboliger til 1 PJ med et investeringsbehov på 1,9 mia. Med ud-gangspunkt i Klimakommissionens ambitionsniveau med samlet 60 PJ sat overfor SBi’s ambitionsniveau på 74 PJ vil det betyde, at Klimakommissionens spa-repotentiale for de private udlejningsejendomme kan anslås til 5,8 PJ for reno-vering af klimaskærmen, svarende til investeringer på 44,2 mia. kr. ved forceretenergirenovering eller 15,5 mia., kr. hvis der er tale om marginale investerin-ger.En betydelig del af disse investeringer kan formentlig foretages som marginaleomkostninger, fordi der er tale om forholdsvis mange ældre ejendomme, dermå formodes at skulle renoveres under alle omstændigheder. Dertil kommer,at renoveringerne skal ske over flere år. Problemstillingen kompliceres af, atdele af ejendommen ikke normalt vedligeholdes, herunder bl.a. ydermure, gul-ve og lofter. Det er her de største besparelser er.Det vurderes endvidere, at det i mange tilfælde vil være nødvendigt at foretagemere gennemgribende renoveringer af de ejendomme, hvor det er selve energi-renoveringen, der er primær årsag til renoveringen, hvis måltallene skal nås ien nogenlunde lineær indfasning over de næste fyrre år. Her mindskes mæng-den af marginale renoveringer, da ydermure, gulve og lofter normalt ikke er dedele af ejendommen, der trænger mest til vedligeholdelse, og det er her, destørste energisparepotentialer er.

Det skønnes på den baggrund, at cirka halvdelen af ejendommene kan renove-res ved marginale omkostninger, mens den anden halvdel vil kræve fulde om-kostninger, da de udløses af energisparekrav. Dog kan en del af disse omkost-ninger alligevel henføres til vedligeholdelse, da bygningerne jo kvalitetsforbed-res gennem energirenoveringen, uanset om denne er marginal eller ej. Der ses idet følgende bort fra denne forbedringsværdi.På den baggrund estimeres den samlede omkostning for energirenovering af deprivate udlejningsejendomme til at være på niveau med anbefalingerne i Kli-makommissionens rapport, hvor hele effektiviseringen opnås ved opgraderingaf klimaskærmen, som anslås at ville koste ca. 30 mia. kroner. Medregnes detrelativt begrænsede effektiviseringspotentiale i tekniske installationer i privateudlejningsejendomme, bliver omkostningen en lille smule lavere.Tabel 4.8. Regnestykket i korthed.Energisparepo-tentiale (PJ)Omkostninger(mia. kr.)Marginaleomkostninger(mia. kr.)SBi’s scenarie 2 for den samlede bygningsmasse74,4561217,7Vægtning af etageboliger (73%) og enfamiliehuse (23 %),11,5hvor private udlejningsboligerudgør 18 % af den samledebygningsmasse: (total for stue-huse, parcelhuse og rækkehusex 0,25 x 0,18) + (etageboliger x0,73 x 0,18)CONCITO’s beregning med justering for de private udlej-ningsboligers alder og energisparepotentiale7,254,619,234 % af de private udlejnings-boliger er opført inden 1950, ogde har ca. 3 gange større ener-gisparepotentiale end bygnin-ger opført efter 1950: (1/3 x 3)+ 2/3CONCITO’s beregning tilpasset Klimakommissionens ambi-tionsniveau på 60 PJ5,85,844,230 mia. kr.15,5Halvdelen renoveres ved fuldeomkostninger og halvdelen vedmarginale omkostninger:(44,2x0,5) + (15,5x0,5)CONCITO’s estimat af den samlede besparelse og omkostningReduktion af ambitionsniveau-et fra 74 PJ til 60 PJ (-19%)CONCITO’s beregning for private udlejningsboliger medvægtning af boligtyper4,332,7Regnemetode

5. Regulering af huslejen i private udlejningsboligerDen private udlejningssektor er overordnet set styret af lejeloven, der sætterrammerne for sektoren, samt af boligreguleringsloven i de kommuner, der harvalgt, at lejen i private udlejningsejendomme skal fastsættes efter reglerne foromkostningsbestemt leje. Det sidste gælder for knap 80 ud af de 98 kommuneri Danmark, som er reguleret, hvilket svarer til ca. 90 % af alle udlejningsboli-ger.I regulerede kommuner skal der fastsættes en ’omkostningsbestemt husleje’hvilket betyder, at huslejen kan ligge under markedsniveauet.For boliger i ejendomme med mindst 7 lejligheder fastsættes lejen som om-kostningsbestemt leje. Lejen beregnes i forhold til de nødvendige – dvs. sæd-vanlige og rimelige – driftsudgifter, som knytter sig til ejendommen.I ejendomme med højst 6 lejligheder pr. 1. januar 1995 fastsættes lejen til detlejedes regulerede værdi, dvs. at lejens størrelse sammenlignes med lejen i til-svarende lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt.Boligreguleringslovens driftsudgifter omfatter udgifter til skatter, afgifter, ren-holdelse, administration, forsikring og afsætning til ejendommens udvendigeog indvendige vedligeholdelseskonti. Derudover kan udlejeren medregne etkapitalafkast, der som hovedregel udgør 7 % af ejendommens offentlige værdi i1973. Herudover kan der indgå et tillæg for udførte forbedringer.Boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje anvendes ikke forprivate lejelejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter 1991. Her kan ud-lejer og lejer frit aftale huslejens størrelse.10Huslejefastsættelse efter § 5, stk. 2Ifølge boligreguleringslovens § 5, stk. 2 kan lejelejligheder med omkostnings-bestemt leje, hvor udlejeren har foretaget en gennemgribende forbedring, bliveomfattet af en særlig ordning, der giver mulighed for at fastsætte lejen efter ’detlejedes værdi’. Ordningen kan kun anvendes i forbindelse med, at boligen gen-udlejes.Hvis udlejeren har udført forbedringer for mere end 1.904 kr. pr. m2eller mereend 217.772 kr. i alt (2008-niveau), og disse forbedringer har medført en væ-sentlig forøgelse af lejlighedens brugsværdi, kan lejen ved genudlejning fast-sættes efter princippet om det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om om-kostningsbestemt husleje. Dette betragtes som et stort incitament hos den en-kelte udlejer til at gennemføre modernisering og forbedring af lejemålet. Der

stilles ikke krav om, at forbedringer skal omfatte energibesparende foranstalt-ninger.11

Vedligeholdelse vs. forbedringerIfølge lejeloven har udlejere pligt til at vedligeholde deres ejendomme for atopretholde den stand, som lejeren efter retsforholdet har krav på – medmindrelejeren helt eller delvist har overtaget vedligeholdelsespligten. Der kan normaltikke opkræves en lejeforhøjelse på baggrund af gennemført vedligeholdelse.Derimod giver lejelovens § 58 mulighed for at opkræve en lejeforhøjelse, nårder er foretaget forbedringer af en ejendom, hvorved lejemålet er tilført ekstrakvaliteter, i forhold til hvad lejeren efter retsforholdet og lovgivningen har kravpå.Herunder kan energibesparelser medføre en forøget brugsværdi for lejeren,som kan medføre en forbedringsforhøjelse. Denne er varig og forudsætter, atudlejeren vedligeholder forbedringen.Det er muligt for udlejeren at opnå en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnetaf forbedringsforhøjelsens størrelse, før et egentligt projekt iværksættes, mendette er ofte forbundet med en lang sagsbehandlingstid og en vis usikkerhed, iforhold til om nævnets afgørelse ankes. I værste fald kan et sagsforløb, hvorforhåndsgodkendelsen ankes, tage op til 2-3 år. Dette angives at være en af år-sagerne til, at ejers incitament til større energirenoveringer kan være begræn-set.Både i forhold til vedligeholdelse og forbedringer skal udlejer varsle adgang tildet lejede før arbejdet og lejeforhøjelse, hvis det medfører en lejeforhøjelse afen vis størrelse. Hvis lejeren protesterer mod de varslede ændringer, skal udle-jer indbringe sagen for huslejenævnet, hvis han ønsker at opretholde kravet omforhøjelse af lejen.12Regulering af energiforhold i private udlejningsboligerI dag varetages den offentlige indsats over for og regulering af energiforhold idriften af etageejendomme primært af Energimærkningsordningen (EMO).Den skal gennemføres hvert femte år samt ved salg af ejendomme. Hensigtenmed Energimærkningsordningen er, at både bygningsejere og lejere opnår etoverblik over ejendommens energimæssige tilstand sammenlignet med engennemsnitsejendom og derudover får konkrete forslag til energibesparelser,der kan betale sig beregnet ud fra en særlig formel i bygningsreglementet.Ifølge bygningsreglementet fra 2008 er en renovering omfattet af de nye skær-pede energikrav, hvis der foretages ’ombygninger’ eller ’væsentlige ændringer’

Dette er defineret som arbejder vedrørende klimaskærmen eller installationer,der enten berører mere end 25 % af klimaskærmen, eller arbejder, der kostermere end 25 % af seneste ejendomsværdi med fradrag af grundværdien. Detgælder fx udskiftning af tagdækning, udskiftning af vinduer, ruder og døresamt udskiftning af ydervægge og arbejder på varmeanlæg, køleanlæg ellervarmvandsinstallationer. Det er dog kun de foranstaltninger, der enkeltvis harden fornødne rentabilitet, som skal gennemføres. Rentabiliteten skal være stør-re end 1,33 og beregnes som besparelse x levetid/investering.1325 %-kravet for store ejendomme udbygges i BR 2010 med krav til alle kompo-nenter mv., så også mindre udskiftninger dækkes. BR 2010 er obligatorisk atfølge fra 1.1. 2011. Nogle komponentkrav skal altid overholdes, mens andrekomponentkrav skal opfyldes, hvis det kan gøres på en rentabel måde. Dette erikke altid tilfældet bl.a. pga. de lave fjernvarmepriser.Hvis det ikke kan gøres på rentabel måde, skal det undersøges, om et mindreomfattende arbejde er rentabelt, hvorefter det udføres. Typisk gælder det, atfuld isolering af ydermur oftest ikke er rentabel, mens en mindre energieffek-tiv, men billigere hulmursisolering ofte er rentabel. Her skal hulmursisolerin-gen så gennemføres, hvis der alligevel sker renoveringsarbejder på ydermure-ne.

6. ErhvervslejemålIfølge SBi er der et stort potentiale for besparelser i både ældre og nyere ejen-domme, der udlejes til handel og service. Udlejning til erhverv er ikke nær såstramt reguleret som udlejning til private, og det vurderes derfor, at det burdevære muligt at udarbejde en række kvalificerede forslag til, hvordan en energi-renovering af udlejede erhvervsejendomme kan gennemføres til fordel for bådeejer og lejer.Interessen for at investere i energispareforanstaltninger i erhvervsbygninger erstigende. Investeringer i større bygningsrenoveringer med energibesparelsersom førsteprioritet er derimod sjældne. Incitamentet er ofte ikke til stede.Forklaringerne er i nogen udstrækning de samme, som gælder private udlej-ningsbygninger. Investeringer i energibesparelser ligger langt nede på priorite-ringslisten, hvis de da overhovedet kommer med på dagsordenen. I forhold tilde investeringer, en virksomhed i øvrigt foretager, tæller energibesparelser iejendommen ikke stort, medmindre der er tale om procesenergi, eller med-mindre der er tale om forbedringer i indeklimaet for medarbejderne som følgeaf en energirenovering.Efterisolering, udskiftning af vinduer osv. og den forrentning, der kan kommeud af det, kommer sjældent på højde med erhvervsvirksomhedernes øvrige in-vesteringsaktiviteter. Dertil kommer, at mange virksomheder, ikke mindst kon-torvirksomheder, lejer sig ind i store og små kontorkomplekser, der i sig selvdrives som professionelle udlejningsvirksomheder. Her er man i en situation,som nøje svarer til den, som professionelle udlejere af boliger befinder sig i. Ogher som for boliger ser man sjældent nogen selvstændig interesse i at investerei energirenoveringer, da det er lejer, der har driftsudgifterne.Modsat ses dog også en tendens til, at virksomheder som led i deres CSR-arbejde eller ’grønne profil’ stiller krav til energieffektivitet i den eller de byg-ninger, hvor virksomheder bor og/eller producerer.Med udgangspunkt i ovennævnte forhold har en række større aktører inden fordet private ejendomsmarked taget initiativ til en fælles handlingsplan, derblandt andet skal kigge på mulighederne for at udvikle grønne lejekontraktersom et centralt element i bestræbelsen på at forbedre indsatsen for energireno-veringer i erhvervslejemål til gavn for både lejer og udlejer. Det er dog ikkepræciseret, hvordan sådanne kontrakter i praksis skal udformes, og hvad detnærmere indhold skal være.

I det kommende udviklingsarbejde kan der evt. tages afsæt i Pöyry-rapporten”Incitamenter til energibesparelser i statens bygninger”, som anbefaler to mo-deller for energirenovering af lejemål som Slots- og Ejendomsstyrelsen lejer afprivat udlejere på vegne af statslige institutioner.Modellen for mindre omkostningstunge el- og varmebesparende tiltag er ind-rettet som følger:1.Huslejen stiger midlertidigt:Perioden for huslejestigning begynder, nårenergirenoveringen er gennemført og afsluttes, når investeringsudgiften erblevet dækket ind.2.Lejers udgifter til energiforbrug falder:Lejers el- eller varmeforbrug ermindre end før som følge af renoveringen. Hvis lejer bruger mere energi,stiger lejers udgifter tilsvarende. Derved sikres lejers fortsatte incitament tilat reducere el- og varmeforbruget.3.Prisrisiko dækkes af lejer:Som før renovering betales udgiften til el- ogvarmeforbrug separat af lejer. Risikoen ved prisudviklingen påhviler såle-des lejer.4.Husleje reguleres til markedsleje:Perioden med huslejestigning udløber,når udlejers renoveringsomkostninger er dækket af huslejestigningen. Her-efter reguleres huslejen til markedslejen og falder således til det oprindeligeniveau før renoveringen.For varmebesparende tiltag, hvor tilbagebetalingstiden er for lang til, at enmodel med huslejestigning kan anvendes, anbefaler Pöyry en model, hvor var-meforbruget inkluderes i huslejen, hvorved udlejer opnår gevinsten ved detvarmebesparende tiltag. Modellen fungerer som følger:1.Varmeforbruget inkluderes midlertidigt i huslejen:I perioden inkluderesbetaling for en fast mængde (kalorier eller Joule) varme i huslejen. Perio-den begynder, efter renoveringen er gennemført, og afsluttes, når investe-ringsudgiften er blevet dækket.2.Adfærdsændringer ændrer betalingen:Ændrer lejer adfærd, stiger ellerfalder betalingen.3.Prisændringer:Lejer påtager sig prisrisikoen, således at lejers betaling forvarme gøres afhængig af den aktuelle varmepris.14Udover disse principper vil det også være muligt at inddrage erfaringerne fraflere eksisterende grønne erhvervslejemål, hvor lejer på forhånd har acceptereten højere leje – eventuelt i en periode – mod til gengæld at sikre sig en ekstraenergieffektiv bolig eller grøn energiforsyning.

7. Barrierer for energibesparelserPå grundlag af en interviewundersøgelse med private ejendomsadministratorerdeler SBi (2008) barriererne for energisparetiltag i private udlejningsboliger opi følgende punkter15:•Lejelovgivningen•Beboerne•Teknik og viden•Den offentlige regulering af energiområdet•Rentabilitet•Arkitektur7.1. LejelovenPå grund af paradoksproblemet opfattes lejeloven af udlejerne som et værktøjtil at holde huslejen nede, hvilket kan afholde dem fra at gennemføre energibe-sparende tiltag.I områder med huslejeregulering, hvor lejen fastsættes som omkostningsbe-stemt leje, er der i praksis et loft for, hvor høj lejen kan blive, da den ikke kanoverstige den omkostningsbestemte leje med tillæg af eventuelle forbedrings-forhøjelser og ikke ved regulering pga. stigende driftsudgifter kan bringes overdet lejedes værdi. Det kan begrænse incitamentet til at udføre yderligere for-bedringsarbejder, hvis den omkostningsbestemte leje inkl. eventuelle forbed-ringstillæg i forvejen ligger på niveau med det lejedes værdi, men under mar-kedslejen.I praksis vil energiforbedrende tiltag blive vurderet som forbedringer, hvis deforøger det lejedes brugsværdi for lejeren, og de vil da blive finansieret af lejervia et forbedringstillæg for udførte forbedringer. Der er imidlertid usikkerhedfor udlejer om fastsættelsen af lejeforhøjelsens størrelse. Reglerne og praksisfor, hvordan udgifter til energibesparelser fordeles på vedligeholdelse og for-bedring samt øvrige forhold omkring bl.a. varsling af leje, giver et væsentligtusikkerhedsmoment for udlejer.Udlejere kan gå til huslejenævnet og få en forhåndsgodkendelse, hvis de ønskeren huslejestigning, men det er relativt få udlejere, der gør det. Flere udlejerehar i den forbindelse peget på, at varslingsproceduren bør være lettere for udle-jeren.Når der gennemføres forbedringer i en privat udlejningsejendom, skal der iføl-ge lejeloven beregnes et fradrag for sparet fremtidig vedligeholdelse, dvs. at det

sædvanligvis ikke er alle udgifter i forbindelse med gennemførelse af forbed-ringer, der kan lægges oven i huslejen. Det er ikke beskrevet i lejeloven, hvor-dan denne forbedringsandel fastsættes, og landets forskellige huslejenævn harangiveligt forskellig praksis for fradrag for sparet vedligeholdelse ved udskift-ning af forskellige bygningsdele, fx vinduer.7.2. BeboerneIfølge udlejere og administratorer mangler beboerne ofte interesse for energi-tiltag. De foretrækker at holde lejen nede og vil hellere have, at udlejeren bru-ger pengene på vedligeholdelse. Der kan opstå uenighed mellem udlejer og le-jer i forhold til prioriteringen mellem vedligeholdelsesopgaver og energispare-indsatser.En anden barriere kan være, at varmebesparelsen ikke slår fuldt igennem, idetbeboerne bruger boligen anderledes, efter at den er blevet isoleret. Det kan fxske på den måde, at de øger komforten ved at skrue op for varmen.Dette betyder, at det er vanskeligt at forudsige, hvilken faktisk varmebesparelsebeboerne vil opnå, og dermed, hvilke økonomiske fordele der vil være for lejer.Omvendt vil en renovering ofte øge komforten ved at bebo lejligheden, ved atder f.eks. vil være en mere ensartet temperatur i rummet fra gulv til loft efteren energirenovering og derfor et behageligere indeklima – og mindre behov forat skrue op for varmen.7.3. Teknik og videnFlere aktører giver udtryk for, at der er en stor viden omkring energiforbedrin-ger, men at denne ikke kanaliseres ud til alle rådgivere, entreprenører og ad-ministratorer. Særligt de mindre udlejere og administratorer (som primært eradvokater) har formentlig en ret begrænset byggeteknisk viden og kendskab tilmulighederne for energiforbedringer.7.4. EnergimærkningsordningenFlere kritiserer energimærkningsordningen, ifølge hvilken udlejeren er forplig-tiget til at vedlægge et energimærke, der udarbejdes for alle lejligheder i ejen-dommen, når blot en enkelt bolig genudlejes. Dette energimærke kan bliveforældet, idet den enkelte beboer kan blive boende i ejendommen over en langårrække og således ikke modtager information om ejendommens tilstand.

7.5. BygningsreglementetFlere påpeger, at det er et problem, at bygningsreglementet primært forholdersig til nybyggeri. Der bør indføres flere stramninger i forhold til det eksisteren-de byggeri, såsom en fremadrettet stramning af BR2010’s komponentkrav til fxbrug af mere energieffektive vinduer ved udskiftninger.7.6. Rentabilitet og økonomiske rammerMange i sektoren giver udtryk for, at flere energiforbedrende tiltag reelt ikke errentable endnu, selvom energipriserne er steget. Når der samtidig ikke er no-gen offentlig støtte i form af tilskud eller skattemæssige fradrag, bliver det øko-nomiske incitament begrænset.Kravet om rentabilitet i bygningsreglementet, der vedrører energitiltag vedombygninger, er ikke effektivt, da beregningsmetodens skrappe krav til renta-bilitet ofte vil betyde, at almindelige energitiltag ikke er rentable, selvom udle-jer har et ønske om at gennemføre dem. Dette hænger også sammen med for-syningsformen, da fjernvarme med høj fast afgift udregnet pr. m2bolig og der-med en lav variabel afgift, som man kan spare på, ofte gør energitiltag urentab-le.7.7. ArkitekturEn ambitiøs (udvendig) energirenovering indebærer en arkitektonisk udfor-dring. Efterisolering af facader vil fx medføre et helt nyt arkitektonisk udtryk ibybilledet, der kan være svært for den enkelte borger og for de besluttende po-litikere og myndigheder at acceptere.Nogle bygninger kan sagtens tåle eller trænger ligefrem til at få forbedret sitarkitektoniske udtryk af en udvendig isolering, mens det for andre vil være heltumuligt af bevaringshensyn.En anbefaling kan være, at man i en opstartsperiode skal fokusere på de byg-ninger, som er så grimme, at de kan efterisoleres uden arkitektoniske tab ellerligefrem med arkitektonisk gevinst.Ofte ser vi også, at den nydelige gadefacade efterlades intakt, mens gårdfaca-den gives en ’overfrakke’ Det er en mellemløsning.Indvendig isolering er svær – og uacceptabel i bygninger med bjælkelag og medstuk m.v. Her må man nøjes med fjernelse af utætheder, isolering af hulmuren,kælder og tag, teknisk isolering, vinduer, bedre og større radiatorer og forbed-

ring af ventilation evt. med varmegenvinding m.v. Det kan man også nå langtmed.7.8. Manglende kobling til komfortforbedringHvis energikvaliteten skal indgå i det lejedes værdi – hvad enten det er i juri-disk forstand eller i lejerens personlige opfattelse af lejemålet – er det vigtigt atfå både de økonomiske argumenter (det koster mere i varme at bo i en dårligtisoleret, utæt ejendom, en godt isoleret bygning kan udlejes til en højere pris)og komfortargumentet (det er mere behageligt at bo i boligen) med i billedet.Husejerne, beboerne og samfundet får langt flere energibesparelser for investe-ringen, hvis der gennemføres én samlet koordineret ombygning i stedet formange små enkeltstående tiltag. Ved en samlet indsats kan forskellige hensynkombineres og kvaliteten sikres, og renoveringer kan betragtes som en nød-vendig og gennemgribende opgradering, hvor ejerne får ’nye’ forbedrede boli-ger med en højere markedspris, mens lejerne får sunde, smukke, lyse og flek-sible boliger med en lav miljøbelastning.

8. Tidligere forsøg på at løse problemetI regeringens energistrategi fra april 2009 blev der oplistet en række mulighe-der for at komme ejer/lejer-paradokset til livs. Samtidigt fremsatte Socialde-mokraterne et ’Forslag til folketingsbeslutning om energibesparelser i privatudlejning, udvidelse af huslejenævnets kompetence og ændring af boligregule-ringsloven’ (B168), der blev henvist til udvalgsbehandling.På baggrund af energistrategien sendte indenrigs- og socialminister Karen El-lemann et udkast til ’Forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlerti-dig regulering af boligforholdene og lov om tvungen administration af udlej-ningsejendomme’ i høring den 14. december 2009.De vigtigste ændringsforslag i forhold til energirenovering var:I lejelovens§ 58indsættes somstk. 3:»Stk. 3.For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendom-men, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgif-ter hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører forlejerne. Indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere regler om betingel-serne for at kræve lejeforhøjelse og forhøjelsens beregning.« Stk. 3-6 bliverherefter stk. 4-7.I lov om midlertidig boligregulering§ 5indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk. 3.Stk. 2 kan kun finde anvendelse for lejemål i ejendomme med en ener-giramme på A-D i energimærkningen efter lov om fremme af energibesparelseri bygninger.«På baggrund af meget kritiske høringssvar fra både Ejendomsforeningen Dan-mark og LLO samt manglende opbakning fra Dansk Folkeparti blev energitilta-gene i lovudkastet aldrig fremsat i Folketinget.

Et lovforslag er med i regeringens lovprogram for 2010-2011 som ’Ændring aflov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Reduktion afenergiforbruget i private udlejningsejendomme)’ til fremsættelse i første halv-del af februar 2011.8.1. ByfornyelsesindsatsenByfornyelsens styrke i forhold til at fremme renoveringer har hidtil været, atman dels dispenserer fra de normale regelsæt i lejeloven og muliggør aftalteforbedringer mellem ejer og lejer, dels får ekstern finansiering fra stat ellerkommune til at afhjælpe bygningsmæssige og energimæssige mangler. Indtil2010 har byfornyelsen ikke direkte haft fokus på energiforbedring.

Energirenovering med i byfornyelsesloven i 2010Med henblik på at øge ejernes incitament til at gennemføre energiforbedringerpå boligerne og samtidig sikre kvaliteten blev byfornyelseslovens anvendelses-område i februar 2010 udvidet, således at kommunalbestyrelsen nu kan beslut-te at yde støtte til afhjælpning af væsentlige energimæssige mangler i eksiste-rende boliger, uanset boligernes opførelsesår og vedligeholdelsesstand.16Af lovens § 8 fremgår det nu, at:

»Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om at yde støtte til udgifter tilbygningsfornyelse af private udlejningsboliger, som […] har fået udarbejdet enenergimærkning, der indeholder forslag til energiforbedringer, jf. lov omfremme af energibesparelser i bygninger.«Dette udvidede anvendelsesområde er dog ikke blevet matchet af en udvidelseaf byfornyelsesmidlerne. Tværtimod blev den statslige udgiftsramme til byfor-nyelsesformål reduceret fra 300 mio. kr. til knap 250 mio. kr. på finanslovenfor 2010, hvilket i høringssvaret blev kritiseret af bl.a. KL. Ud over de normalebyfornyelsesmidler blev der til gengæld afsat en særlig indsatspulje til byforny-else i yderområder på 150 mio. kr. Det er uvist, hvor mange af disse midler derer blevet brugt, og i hvor høj grad de faktisk er brugt på energieffektiviseringer.Til sammenligning blev de samlede offentlige udgifter til byfornyelse for de treår 1998-2000 beregnet til ca. 2 mia. kr., dvs. 660 mio. kr. pr. år, hvoraf statensbidrag var omkring 360 mio. kr.Ved løsningen af byfornyelsesopgaver er det op til den enkelte kommune atprioritere sin indsats og målrette byfornyelsesmidlerne til de områder, hvorbehovet er størst. Kommunernes indsats er ikke begrænset af den statslige ud-giftsramme, da der findes hjemmel i byfornyelsesloven til, at kommunerneuden refusion fra staten kan bruge så mange midler til byfornyelse, som de øn-sker.Aftalt boligforbedring ud af byfornyelsesloven i 2004I 2004 trådte en ny byfornyelseslov i kraft (lov nr. 1234 af 27/12/2003), og denmedførte markante ændringer af de hidtidige fremgangsmåder i byfornyelsenog støttens omfang. Med den nye lov blev byfornyelsespolitikken ændret fra ipraksis at være rettet mod boligfornyelse til i højere grad at være byfornyelse iordets egentlige forstand.Også her blev den offentlige støtteindsats reduceret med henvisning til, at dennye lov skulle reformere og modernisere byfornyelsen i retning af forenkling,reduktion af den offentlige støtteindsats og forøgelse af den private egenfinan-

siering, samt med den begrundelse, at prisudviklingen indikerede, at ramme-vilkårene for de private ejere af udlejningsejendomme var forbedret.De erklærede mål for den nye lov var forenkling af byfornyelsesreglerne og øgetmarkedsorientering. Forenklingen bestod bl.a. i, at den tidligere mulighed for’aftalt boligforbedring’ ophørte, og de særlige lejeberegningsregler for byfor-nyede ejendomme udgik til fordel for anvendelse af lejelovgivningens regler.Man har nu de samme krav til lejernes bidrag til lejebetalingerne som ved an-dre forbedringer.Støtte til vedligeholdelse, forbedring eller nedrivning af bygningen gives nusom kontante tilskud, med den begrundelse at tilskud er mere synlige for mod-tageren end lån. Som noget nyt skal støtten fastsættes ved forhandling med eje-ren ud fra en vurdering af, hvor meget ejeren selv kan og bør betale. Der er ikkefaste regler for, hvor stor støtten kan være, men stat og kommune betaler hverhalvdelen af tilskuddet. Ved forbedringer gives der nu tilskud til nedsættelse afhuslejeforhøjelser med den såkaldte indfasningsstøtte.

DEL 2: INTERNATIONALE ERFARINGER9. Udenlandske sparepotentialer og investeringsmodeller9.1. Stort internationalt sparepotentialeEjer/lejer-problematikken er også velkendt i udlandet, hvor den som regel om-tales som et ’landlord-tenant dilemma’ eller ’principal-agent problem’ . Det In-ternationale Energiagentur, IEA, vurderer i bogen ’Mind the gap - QuantifyingPrincipal-Agent Problems in Energy Efficiency’ , at problematikken er skyld i etkæmpemæssigt energispild.På grundlag af otte casestudier fra OECD-landene USA, Japan, Holland, Norgeog Østrig vurderer IEA således, at problemerne alene i disse lande forårsager etenergispild på over 3.800 PJ om året, svarende til 85 % af Spaniens årligeenergiforbrug.17IEA definerer ejer/lejer-problematikken som de potentielle problemer, der op-står, når to parter i en kontrakt har forskellige mål og forskellig information, ogpå grundlag af casestudierne kommer IEA frem til følgende tre overordnedekonklusioner/anbefalinger:

1) Mange bække små. Mens ejer/lejer-problemer individuelt betragtet handlerom små mængder energi i enhver bygning, har de samlet set overordentlig storbetydning.2) Ejer/lejer-problematikken er udbredt og kompleks og kan ikke løses med etenkelt politisk indgreb. Hverken reguleringsmekanismer (fx mindstenormer forenergimæssig ydeevne eller regulering af lejekontrakter) eller oplysningskam-pagner vil alene kunne løse problemet. Regeringerne bør vedtage målrettedepolitiske pakkeløsninger i deres specifikke nationale sammenhænge og medhensyntagen til de særlige forhold i de forskellige sektorer. Disse bør omfatteforanstaltninger til: a) at indrette lejereguleringen så energipriserne afspejleshos slutbrugerne, b) at regulere energieffektiviteten i apparater og bygninger, c)at forbedre adgangen til oplysninger om energieffektivitet.3) Den nationale kontekst spiller en central rolle for indsatsens succes eller fia-sko. Vigtige faktorer omfatter finansiel støtte til energieffektivitet, prisen påenergi og offentlighedens bevidsthed om vigtigheden af energieffektivitet.

9.2. Udenlandske investeringsmodellerDer er gode erfaringer med finansieringsformer, der fremmer energibesparel-ser i bygninger i udlandet. Det er især låneprodukter, der indeholder en formfor statsstøtte, hvor staten i samarbejde med private banker yder favorabel fi-nansiering, der har haft størst gennemslagskraft. Öko‐Plus-lån fra KfW (Kre-ditanstalt für Wiederaufbau) i Tyskland og de hollandske grønne fonde er godeeksempler på sådanne produkter. Begge produkter har aktiveret investeringer ienergibesparelser og andre miljøtiltag, der rækker langt ud over det tilskud, derer givet af staten. Begge har det til fælles, at de er bygget på samarbejde mellemstaten og private banker, hvor staten bidrager enten med adgang til billig fi-nansiering for bankerne eller med incitamenter til investorer. Bankerne admi-nistrerer pengene og påtager sig kreditrisikoen. Dette har vist sig at være mereomkostningseffektivt for staten end direkte tilskud.

Den tyske genopbygningsbank – KfW-bankDe tyske klimamål om at nedskære udslippet af drivhusgasser med 40 % i 2020(basisår 1990) har fået forbundsregeringen til at sætte ind med ekstra virke-midler, som retter sig mod at energieffektivisere den eksisterende bygnings-masse. Således har forbundsregeringen siden 2005 firedoblet støtten til energi-sanering af bygninger. Støtten er udvidet, samtidig med at kravene til energi-forbruget i nye bygninger er strammet med 30 % og på sigt vil blive strammetmed 50 %. Kravene til energieffektivitet ved renovering af eksisterende bygnin-ger er tilsvarende strammet med 30 %.Ved siden af forbundsregeringens støtteordninger har de enkelte delstater hverisær iværksat deres energieffektiviseringsprogrammer. Det samme gælder storebyer som Berlin og Frankfurt, hvor der først og fremmest bliver stillet krav tilkommunernes egne bygninger, både ved nybyggeri og renovering. I Tysklandgives støtten gennem den tyske genopbygningsbank KfW, dvs. gennem det, derkaldes KfW Förderbank (tilskudsbank). Banken er en offentlig institution meden årlig omsætning på 4.000 milliarder kroner. Igennem KfW Förderbank gi-ver forbundsregeringen billige lån, direkte tilskud og skattelettelser for hånd-værkerudgifter til energirigtig renovering. For årene 2006-2009 var rammebe-løbet på 1,4 milliarder euro om året. Det overordnede formål er at skabe basisfor en stramning af de gældende energistandarder og at nå ud til de husejere,der ellers ikke ville have overvejet energibesparelser, når de får sat deres byg-ning i stand. Målsætningen er en årlig CO2-sanerering af 5 % af de bygninger,der er ældre end 30 år.Støtten gives i form af 30-årige lån til lav rente med mulighed for fem afdrags-frie år. For ejere af eksisterende bygninger, står der derudover to programmer

til rådighed: et CO2-bygningsrenoveringsprogram (CO2-Gebäudesanierungs-programm) og et solcelleprogram (Solarstrom Erzeugen).Gennem renoveringsprogrammet kan der opnås billige lån til at reducere byg-ningens energiforbrug i overensstemmelse med dagens tyske bygningsregle-mentskrav for nye bygninger eller endnu mere (bygninger opført før 1984), ogman kan låne penge til en af fire energieffektiviseringspakker (bygninger opførtfør 1994). Lykkes det at energieffektivisere en bygning til samme standard, somgælder for nybyggeri, opnår man ud over det billige lån at få eftergivet 5 % aflånebeløbet. Hvis man sanerer bygningen så grundigt, at dens energiforbrugbliver 30 % mindre end de gældende krav til nybyggeri, opnår man at få efter-givet 12,5 % af lånet. Man kan låne op til 50.000 euro (ca. 373.000 kr.) pr. bo-lig.Energieffektiviseringspakkerne rummer krav om minimum tre foranstaltnin-ger. Det kan fx være efterisolering af tag og ydervægge kombineret med ud-skiftning af varmeanlæg. Ud over disse krav kan efterisolering af kælderdæk ogfornyelse af vinduer indgå i pakken.Ordningen er nem for boligens ejer. Man optager lånet i sin egen bank, derordner alt papirarbejdet og derpå modtager rentetilskud og garantier fra KfW.På den måde får de private banker selv en interesse i at udbrede kendskabet tilordningen. Alle typer af bygningsejere kan søge om tilskud, herunder kommu-ner og boligselskaber. Har man ikke brug for lån, kan man i stedet opnå direktetilskud til gennemførelse af en af energipakkerne. Det almindelige tilskud er på5 %, dog højst 2.500 euro pr. bolig. Hvis man sanerer op til gældende niveaufor nybyggeri, kan man opnå tilskud på 10 %, dog højst 5.000 euro. Og hvisman gør det 30 procent bedre end de gældende krav til nybyggeri (hvilket erbetydeligt lettere i Tyskland end i Danmark pga. fortsat ret svage tyske krav tilnybyggeriets energieffektivitet), stiger tilskuddet til 17,5 procent med en øvregrænse på 8.750 Euro. Derudover er der billige lån, tilskud og fordelagtig af-regningspris, hvis man etablerer solceller eller en anden form for anlæg, derproducerer el fra vedvarende energikilder.ØstrigI år 2000 blev et omfattende program for forskning i og teknologiudvikling aflavenergibyggeri ved navn Haus der Zukunft (Fremtidens Hus) sat i værk. Det-te har sat skub i udvikling og markedsføring af miljørigtigt og energieffektivtbyggeri overalt i Østrig. Samtidig blev der etableret en række økonomiske støt-teordninger af de fleste delstatsregeringer, som yderligere satte udviklingen igang. Hovedingredienserne i ordningerne var direkte tilskud og billige lån.

Udviklingen fra 2000 har betydet, at markedet for lavenergibyggeri og energi-renovering af bygninger er blevet så omfattende og metoderne og materialerneså veludviklede, at håndværkere, entreprenører, leverandører og rådgivere ef-terhånden har tilegnet sig den nødvendige viden.Grønne investeringsfonde, HollandDen hollandske regering etablerede et program med grønne fonde i 1995 isamarbejde med en række private pengeinstitutter. Programmet har til formålat støtte projekter, der forbedrer miljøet, heriblandt nybyggeri og renovering afbygninger.Programmet er bygget på skattefritagelse til investorerne i fondene. På dennemåde giver staten tilskud til investorerne. Programmet med grønne fonde fun-gerer ved, at private investorer deponerer penge i en grøn fond styret af en pri-vat bank. Banken betaler investorerne en lavere rente, end markedet ellers til-byder. Det giver bankerne mulighed for at tage en lavere rente på lån til grønneprojekter, end det ellers ville være tilfældet. Det giver adgang til finansiering afmiljøprojekter med en lavere rentabilitet end konventionelle projekter. Statenhar ansvaret for at godkende projekter, der opfylder de miljømæssige og tekni-ske kriterier for programmet. Godkendte projekter tildeles grønne certifikatersom bevis for, at de kan finansieres gennem grønne fonde.Staten tilbyder investorer skattefritagelse af kapitalgevinsten på opsparing (1,2%) og en ekstra fritagelse på 1,3 % oven i den normale fritagelse på det investe-rede beløb. Skattefritagelsen godtgør investorernes tab på renteindtægten. Derer et loft på 52.579 euro for det fritagelsesberettigede beløb. Bankerne tilbydertypisk en rente, der er 1- 2 % under de kommercielle rater.Skattefradrag, FinlandI Finland ydes der skattefradrag på omkostninger til arbejdskraft ved opgrade-ring af varmesystemer i husstande. Programmet omfatter tilkobling til fjern-varmenettet og skift til CO2‐neutrale varmesystemer. 60 % af omkostningernetil arbejdskraft er fradragsberettiget, dog højst 1.150 euro (8.600 kr.) per vok-sen person i husstanden.

9.3. SammenfatningPå grundlag af Det Internationale Energiagenturs anbefalinger samt de in-strumenter, der er taget i brug i andre lande, kan det konkluderes, at der ikkefindes nogen enkel, reguleringsmæssig løsning på problemet, men at der er be-hov for at bringe mange både økonomiske og reguleringsmæssige tiltag i spilsamtidigt.

Samtidigt kan det konkluderes, at en del af de udenlandske ordninger primærtbaserer sig på tilskud til en lavere lånerente, såfremt visse krav til bygningenefter energirenovering er opfyldt. Ordningerne er således typisk oprettet i peri-oden før den nuværende recession, hvor renten var betydeligt højere end dethistorisk lave niveau, som er set det sidste par år. Det kan derfor forventes, atdirekte tilskudsordninger vil have en større effekt end rentesænkende tilskuds-ordninger, så længe renten faktisk er så lav, at det kan være svært at sænke denyderligere.

DEL 3: GRØN BYFORNYELSE – FRA PARADOKS TILPOTENTIALESom det fremgår af de tidligere kapitler, er det ikke muligt at fremlægge én en-kel løsning på det såkaldte paradoksproblem i Danmark. Skal der sikres en lø-bende energirenovering af de private udlejningsejendomme på niveau medKlimakommissionens anbefalinger, vil det både kræve, at udlejer får betydeligtstørre økonomiske incitamenter til at foretage sådanne investeringer end i dagog samtidig kræve, at lejerne sikres økonomisk og komfortmæssig glæde af så-danne investeringer. Dette vil igen kræve en række forskellige politiske tiltag afbåde økonomisk og juridisk art.En lignende indsats, netop for de private udlejningsejendomme, er faktisk tid-ligere set i Danmark, som det fremgår af de foregående afsnit. I forbindelsemed byfornyelsen i 1980’erne og 1990’erne lykkedes det politikerne, ejerne oglejerne i fællesskab at træffe beslutning om en gennemgribende renovering afden eksisterende bygningsmasse, selvom der også her som udgangspunkt vartale om en række paradoksproblemer. Dengang fandt både udlejere og lejeresammen med politikerne frem til en samlet økonomisk og juridisk pakke, derhar ført til en mindre revolution i de private udlejningsejendomme over de sid-ste årtier.Den centrale anbefaling i denne rapport er derfor at træffe beslut-ning om en samlet ny grøn byfornyelse af de private udlejnings-ejendomme i Danmark. Den skal sikre en systematisk indsats forenergibesparelser, der flugter med Klimakommissionens anbefa-linger og giver bedre indeklima for beboerne samt økonomiske ge-vinster til lejere og udlejere.Begrebsmæssigt handler byfornyelse ofte om helhedsplaner for sammenhæn-gende byområder og dermed om meget mere end energirenovering af bygnin-ger. Det bør det fortsat gøre.I dette projekt fokuserer vi på, hvad ’grøn byfornyelse’ betyder i forhold tilenergirenovering af bygninger, og baserer vores forslag på de vigtigste politiskeog juridiske erfaringer fra den tidligere byfornyelse:1.Aftalt boligforbedring:Renoveringer af de enkelte ejendomme skalbygge på princippet om ’aftalt boligforbedring’, i den grønne byfor-nyelse benævnt ’aftalt boligrenovering’ . Dette betyder i praksis, atejer og lejere i de enkelte ejendomme aftaler en bolig- og energire-novering af ejendommen uden for lejelovens normale bestemmel-ser.

2.Tilskud:For at give det største incitament for ejerne til at påbegyn-de projekter og for i videst muligt omfang at sikre lejernes økonomi-ske vilkår opereres med økonomiske tilskud til den grønne byforny-else.3.Fjernelse af juridiske barrierer:Der arbejdes på at fjerne juridiskebarrierer for byfornyelsen, både i lejeloven og i andre love, uden atændre grundlæggende på balancen mellem ejerside og lejerside i le-jeloven.4.Rådgivning:Der sikres en indledende, stabil og uafhængig rådgiv-ning af parterne.Der vil imidlertid også være en række punkter, hvor en ny grøn byfornyelse viladskille sig principielt fra den tidligere byfornyelse – ud over at den som nævntsjældent vil dække hele boligområder:1. Mere i tilskud til de mindre rentable:I forbindelse med en energireno-vering vil der altid være en økonomisk gevinst i form af en lavere var-me- og elregning. Ofte vil der også være en komfortmæssig og kvali-tetsmæssig gevinst i form af en bedre lejlighed. Den økonomiske gevinstvil variere markant fra projekt til projekt, og dermed varierer også ren-tabiliteten af den enkelte renovering. Den økonomiske støtte til den nyegrønne byfornyelse skal afspejle disse forskelle, så de mest rentable pro-jekter modtager mindre støtte, mens de mest omkostningstunge medden længste tilbagebetalingstid opnår mest støtte. Dette for altid at sik-re en så ambitiøs energirenovering som muligt.2.Kommunens rolle:Som i den tidligere byfornyelse kan kommunen medfordel spille en aktiv rolle, både som koordinator af en større indsats,der involverer flere ejendomme med flere ejere, og ved eventuelt at ydeøkonomisk tilskud, herunder byfornyelsesmidler, i samspil med statsli-ge puljemidler. Kommunens deltagelse vil imidlertid ikke være en for-udsætning for at kunne gennemføre energirenoveringer, jf. de følgendeafsnit.I de følgende kapitler vil ovenstående principper blive uddybet, og der vil blivepræsenteret en model for grøn byfornyelse af private udlejningsboliger.

10. Grøn byfornyelse gennem aftalt energirenoveringAftalt energirenovering efter principperne om aftalt boligforbedring betyder ipraksis, at udlejer og lejerne på forhånd aftaler, hvordan omkostningerne tilenergirenoveringen fordeles på henholdsvisforbedringogvedligeholdelseafejendommen. Aftalen bygger på et oplæg fra udlejer, der skitserer den overord-nede økonomi i projektet for både lejer og udlejer. Fordelen for lejerne veddenne model er, at lejerne selv opnår indflydelse på den energirenovering, derskal gennemføres, og også selv kan tage initiativ til at forsøge at få en aftalemed ejeren. Ejeren opnår til gengæld på forhånd sikkerhed for, at investerin-gen kan forrentes og på hvilken måde.Selv om det antages, at energirenoveringen samlet set er økonomisk gunstig el-ler nogenlunde neutral for lejerne, kan det ikke udelukkes, at enkelte lejere –selv efter fornøden rådgivning – i visse tilfælde ikke vil tiltræde aftalen med ud-lejer. Et mindretal af lejerne bør i almindelighed ikke kunne hindre gennemfø-relse af aftalt energirenovering, som et flertal af lejerne går ind for. Et flertal aflejerne kan således indgå aftale med virkning også for de lejere, der ikke kantiltræde aftalen. Den nærmere gennemførelse af dette princip må overvejes iforbindelse med udarbejdelse af lovforslaget. En mulighed er en afstemningblandt lejerne. En anden mulighed er, at beboerrepræsentanterne efter drøftel-se på et beboermøde på samtlige lejeres vegne bemyndiges til at tiltræde udle-jers oplæg med de eventuelle ændringer, som er aftalt med beboerrepræsentan-terne. Beløbsgrænsen i lejelovens § 66a og boligreguleringslovens § 23, stk. 1bør ikke gælde for den her omhandlede lejeforhøjelse som følge af den aftalteenergirenovering. Et mindretal af lejerne bør kunne forlange urafstemningblandt beboerne.Disse retningslinjer er møntet på ejendomme, hvor der alene er beboelsesleje-mål. Hvis der i ejendommen også er erhvervslejemål, må der antagelig indgåssærskilt aftale med disse lejere, idet beboerrepræsentanterne eller et flertal aflejerne næppe kan binde erhvervslejerne.Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 må lejen for lejemål, som er gennemgri-bende forbedret, ikke ved lejeaftalens indgåelse fastsættes til et beløb, der væ-sentligt overstiger det lejedes værdi. Der kan forekomme tilfælde, hvor lejen ef-ter aftalt energirenovering vil komme over denne grænse. For lejeren antagesenergiforbedringsforhøjelsen imidlertid i hvert fald i det væsentlige at blivemodsvaret af en varmebesparelse. Hertil kommer, at energirenoveringen efterden foreslåede ordning gennemføres med eksterne tilskud. Under disse om-stændigheder vil det være mindre rimeligt, at en lejer, der er omfattet af § 5,stk. 2, og som ikke kan tilslutte sig flertallet af lejere, kan blokere for renove-ringen ved at kræve lejenedsættelse under henvisning til, at lejen overstiger det

lejedes værdi. Det foreslås derfor, at der ved vurderingen af lejen og det lejedesværdi ses bort fra energiforbedringen, jf. om tilsvarende tilfælde lejelovens §§47, stk. 1 og 58, stk. 1 og boligreguleringslovens § 5, stk. 7.Den særlige regel om, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skalses bort fra energiforbedringen, berører ikke den ret, en lejer i et lejemål, der erforbedret efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2, har til over for huslejenævnetat gøre gældende, at lejen på grund af forhøjelsen som følge af § 5, stk. 2-forbedringen overstiger det lejedes værdi. Det er således udelukkende den af-talte energiforbedringsdel, der skal ses bort fra i vurderingen af lejen og det le-jedes værdi.Det er med dette udgangspunkt afgørende, at både udlejer og lejere inden ind-gåelse af en aftale får kvalificeret og grundig rådgivning, og at der i forarbejdetkan sikres maksimal sandsynlighed for, at de forventede energibesparelser rentfaktisk bliver opnået, jf. herom nærmere i afsnit 12.3. En aftale indgået efter deskitserede regler bør alene kunne tilsidesættes af huslejenævnet efter anmod-ning fra et mindretal, hvis aftalen er åbenbart urimelig, jf. lejelovens § 66a, 4.pkt. og boligreguleringsloven § 15, stk. 3. Formalitetsindsigelser mod resultatetaf en afstemning blandt lejerne bør kræves fremsat inden en nærmere angivetkort frist.Det må antages, at de energibesparelser, der er forudsat i projektet, slår igen-nem, når projektet gennemføres. Hvis der ved udførelsen af arbejderne i ejen-dommen sker ændringer i projektet, herunder udvidelser eller indskrænknin-ger, må det afgøres ud fra en traditionel aftaleretlig vurdering, om aftalen eroverholdt, eller om der er bristet så væsentlige forudsætninger for aftalen, at le-jerne ikke længere er bundne af aftalen. På tilsvarende vis må det afgøres ud fraen traditionel byggeteknisk/entrepriseretlig vurdering, om de udførte arbejderer behæftet med mangler i et sådant omfang, at der skal ske mangeludbedring,for at aftalen er opfyldt, eller om lejerne kan opsige aftalen på grund af manglerved arbejderne.Det anbefales, at paradoksproblemet løses gennem en grøn byfor-nyelse med aftalt energirenovering.Inden for princippet om aftalt energirenovering kan man vælge at fastlægge envejledende fordeling mellem forbedring og vedligeholdelse ved forskellige typeraf energirenoveringer. Denne fordeling bør bygge på nævns- og domspraksis ogvil lette indgåelsen af aftalt energirenovering. Vejledningen kan fraviges vedindgåelse af konkrete aftaler.

11. Nye økonomiske incitamenter til fordel for en grøn by-fornyelseDe suverænt største barrierer i forhold til grøn byfornyelse er de manglendeøkonomiske incitamenter. Den største økonomiske barriere er sandsynligvisselve paradoksproblemet, men der er også andre. Det viser både de historiskeerfaringer og de undersøgelser, der er foretaget i Danmark:For det første ligger 86 % af de private udlejningsejendomme i fjernvarmeom-råder, hvor varmen (især den variable omkostning) er forholdsvis billig, og derderfor ud fra en kortsigtet rentabilitetsbetragtning er forholdsvis få økonomi-ske gevinster forbundet med at gennemføre besparelser.For det andet kræver især en række af de ældre ejendomme uanset beliggenhedgennemgribende og langsigtede investeringer, hvis der skal optimeres til ener-giklasse B eller C.For det tredje vil der i en lang række ejendomme – typisk de ældre – være storerentable energibesparelser i at rykke en energiklasse op, når man starter fraenergiklasse E eller derunder. Men hvis man i samme ombæring vil endnu hø-jere op – hvilket vil være en forudsætning for at nå Klimakommissionens anbe-falinger om dybe renoveringer – vil der være en forholdsvis lang tilbagebeta-lingstid, også selvom man foretager en gennemgribende renovering, når man fxalligevel har sat stillads op.Det er derfor afgørende, at økonomisk tilskud til en grøn byfornyelse ikke kunstøtter rentable besparelser, der kunne gennemføres under alle omstændighe-der, men tværtimod har fokus på at tilskynde parterne til at hæve ambitionsni-veauet for allerede planlagte renoveringer og til at igangsætte renoveringer, derellers ikke ville blive gennemført. Størrelsen af den økonomiske støtte og densandel af den samlede investeringssum må derfor variere fra projekt til projektog fra renovering til renovering, idet den er umulig at fastsætte på forhånd udfra generelle bestemmelser. Dette er i fuld overensstemmelse med praksis i denaftalte boligforbedring, hvor der netop aftales en investeringsprofil og afbeta-ling fra byggesag til byggesag, hvilket gør det muligt at tilpasse den konkretestøtte til det konkrete projekt.Selv i forhold til rentable investeringer viser både de udenlandske erfaringer ogden historiske erfaring fra Danmark dog også – ikke mindst med udgangs-punkt i de omfattende energibesparelser i 1980’erne – at et mindre ’up front’ -tilskud til rentable investeringer kan øge det faktiske aktivitetsniveau betydeligtfor relativt få midler.

Det anbefales, at der etableres et direkte økonomisk incitament foralle typer af renoveringer, og at dette incitament differentieres, sådet målrettes mod gennemgribende og langsigtede energibesparel-ser.I en tid med væsentlig arbejdsløshed i byggefagene kan der desuden forventesafledte positive effekter for statskassen fra sådanne tilskudsordninger, idetordningerne vil generere betydelig privat medfinansiering og dermed skabe etbetydeligt antal job, ligesom ordningerne kun kan give tilskud til ’hvide’ ar-bejdsindsatser.

11.1. Principper for størrelsen af det økonomiske tilskudSelvom behovet for støtte vil variere fra projekt til projekt, bør princippet forstøtten forblive det samme i alle renoveringer:•For ejer handler det om som minimum at kunne sikre en afskrivning af in-vesteringen over 10-20 år med en intern forrentning på minimum 5 %. Tilgengæld er det vurderingen, at en sådan sikkerhed i sig selv er nok til at gi-ve et kraftigt incitament for ejerne til at igangsætte renoveringer, da engrøn byfornyelse vil øge ejendommens værdi og attraktivitet, ligesom en delaf den nødvendige vedligeholdelse vil blive dækket i samme omgang.For lejerne handler det om, at energirenoveringen, ud fra en uafhængigvurdering af omkostninger og besparelser, som minimum ikke forøger densamlede boligudgift (leje+varme) væsentligt, men til gengæld kan føre til etbedre indeklima og større komfort i boligen. Som det fremgår af nedenstå-ende scenarier, vil der i mange tilfælde være tale om markant faldendevarmeudgifter for lejerne fra første dag, og på længere sigt vil alle lejerne –eller nye lejere i samme ejendom – få glæde af en lavere varme- og elreg-ning.

•

Det anbefales, at disse principper bliver lagt til grund for den øko-nomiske incitamentsmodel. Det betyder i praksis, at ejer skal væresikret med hensyn til sin investering, og at lejer ikke skal påføresøkonomisk usikkerhed med hensyn til sin samlede boligudgift.

11.2 Hvilken slags økonomiske incitamenter er de rigtige?De vigtigste mulige økonomiske incitamenter kan – ud over energiprisen – isimpel form opdeles i to typer, der historisk set – også i udlandet – ofte er ble-vet kombineret:1. Sikring af billig finansiering, fx gennem en lavt forrentet lånefond elleren statsgaranti for lavt forrentede realkreditlån2. Direkte økonomiske tilskud til investeringerne eller afskrivningen afdem.For så vidt angår billig finansiering, vurderes det, at det nuværende renteni-veau allerede ligger så lavt, at det kun vil have begrænset effekt at garanterelavt forrentede lån. Dette kan dog ændre sig, hvorfor der bør opereres med atkunne sikre en balanceret låneadgang i tilfælde af markante rentestigninger.En større barriere i forhold til finansiering af energirenoveringer synes i denaktuelle finanskrise at være at sikre realkredittens og bankernes interesse i atindgå med finansiering til projekter med en forholdsvis lang tilbagebetalings-tid. Derfor ville det give god mening at følge eksemplerne fra udlandet, hvorman på forskellig vis – og med en kun beskeden merudgift for staten (ellerkommunen) – arbejder med offentligt garanterede lån til energirenoveringer.Det anbefales, at der sikres forskellige låneformer, der gør det let-tere for ejer at finde (billig) finansiering til investeringer i energi-renoveringer.Kigger vi på de historiske erfaringer med den tidligere byfornyelse, er der imid-lertid ingen tvivl om, at direkte tilskud til en grøn byfornyelse – eller afskriv-ningen af den – må anses for at være det sikreste økonomiske virkemiddel til atopnå flere energirenoveringer i den nuværende økonomiske konjunktur. Direk-te økonomiske tilskud, der kan sikre rentabiliteten for både ejer og lejer, vildels virke som en direkte tilskyndelse for ejer til at komme i gang, dels kan debenyttes til at give lejerne økonomisk sikkerhed. Og direkte tilskud udløser be-tydelige private beløb som medinvestering. Dermed adresserer direkte økono-miske tilskud de to største barrierer i paradoksproblemet på samme tid.Direkte økonomiske tilskud anbefales som den mest effektive ogvigtigste form for økonomisk incitament til grøn byfornyelse i denaktuelle økonomiske konjunktur.

11.3 Finansiering af garanterede lån til grøn byfornyelse

Staten vil givetvis være den mest naturlige initiativtager på dette område, ogstatens indsats kunne fx følge tysk/hollandsk forbillede, hvor en lånegaranti forgrøn byfornyelse eksempelvis kunne udarbejdes i samarbejde med pengeinsti-tutter, hvilket vil gøre statens udgifter minimale.Staten kunne alternativt oprette en egentlig fond til finansiering af energibe-sparelser i bygninger i samarbejde med penge- og realkreditinstitutterneog/eller Grundejernes Investeringsfond (GI). Pengeinstitutterne anvender idenne model pengene til finansiering af energibesparelser i eksisterende ejen-domme og til nybyggeri med et lavere energiforbrug end kravene i bygnings-reglementet. Bankerne bærer kreditrisikoen, men får også fordel af renteind-tægterne og adgang til billig likviditet, mens staten får en effektiv måde at fi-nansiere energibesparelser i bygninger på. Fordelen med en sådan fond villevære, at den i princippet også kunne garantere lavt forrentede lån i en situati-on, hvor renten måtte stige mærkbart.Bankernes rolle i en sådan fondsmodel kunne i Danmark i princippet også va-retages af GI. GI har mulighed for at yde favorable lån til forbedring og vedli-geholdelse af større private udlejningsejendomme opført før 1970. GI har fortiden en årlig lånekvote på 200 mio. kr. GI har efter de gældende regler ikkemulighed for af fonde sine udlån eksternt, så finansieringen af udlånene skervia ydelserne på den eksisterende beholdning af lån på ca. 3,7 mia. kr. Mankunne således overveje at benytte den ekspertise, som GI har til at yde og ad-ministrere formålsbestemte lån, men det vil i givet fald være nødvendigt at giveGI nye støttemuligheder, fx gennem Nationalbanken.Et tredje alternativ kunne være at øremærke penge fra Den Nordiske Investe-ringsbank til finansiering af energibesparelser i bygninger. Fordelen ved at an-vende Den Nordiske Investeringsbank er, at den allerede har den nødvendigestruktur og erfaring med finansiering, den arbejder allerede med pengeinstitut-terne, og den har en AAA kreditværdighed. Lignende modeller i Tyskland ogHolland har været meget effektive.CONCITO finder det væsentligt, at der arbejdes med modeller for,hvordan det gøres lettere at sikre finansiering af større energire-noveringer.

11.4 Finansiering af direkte tilskudI del 2 estimerede vi det samlede investeringsbehov for energirenoveringer tilcirka 30 mia. kroner over de næste 40 år. Ifølge CONCITO’s beregninger afSBi’s tal i tabel 4.2. vil ca. halvdelen af disse investeringer (udgiften til renove-ring af private udlejningsboliger i scenarie 1) være rentable, i den forstand atinvesteringerne kan tilbagebetales ved hjælp af energibesparelser inden for 15-25 år. Disse projekter eller delprojekter behøver i princippet ikke direkte til-skud eller kun mindre direkte tilskud. Den anden halvdel af projekterne skalhave et tilskud afhængigt af det konkrete projekts rentabilitet.Direkte tilskud kan etableres i form af en statslig pulje, fx ved en prioritering afde nuværende byfornyelsesmidler eller ved en ny renoveringspulje, øremærketenergirenoveringer, der samtidig kunne gavne beskæftigelsen i Danmark. Pågrund af de pressede statsfinanser er der imidlertid ikke p.t. udtrykt politiskvilje til at etablere sådanne statslige puljer. Der foreligger derimod en andenmulighed, som har været undersøgt i forbindelse med dette projekt.Allerede i dag er energiselskaberne (elselskaber og fjernvarmeselskaber) pålagtenergispareforpligtelser af Folketinget. Fra og med 2006 blev alle energisel-skaber (net- og distributionsselskaber for el, naturgas og fjernvarme og oliesel-skaberne) således forpligtet til at realisere energibesparelser på 2,95 PJ om åretmed en balanceret indsats hos slutforbrugere i alle sektorer. Fra 2010-2012(begge år inklusive) er forpligtelsen øget til 5,4 PJ om året. Besparelserne kanrealiseres inden for vilkårlige energiarter, og det behøver ikke at være inden foreget forsyningsområde. Det har ført til, at energiselskaberne har fundet nyemetoder til at fremme og gennemføre energibesparelser i bl.a. bygninger.Disse energispareforpligtelser opfylder selskaberne blandt andet ved at rådgivederes kunder om energibesparelser og ved at yde direkte støtte til energireno-veringer. Udgifterne til denne energispareindsats kan energiselskaberne trækkeover deres indtægtsrammer, det vil sige fra tarifferne på henholdsvis el og var-me. Selskaberne skal drive denne del af deres virksomhed efter ’hvile-i-sig-selv-princippet’ , hvilket betyder, at der ikke må profiteres på indsatsen. Dermed eralle varme- og elkunder i et område med til solidarisk at finansiere de energi-besparelser, der i sidste ende vil komme dem selv til gode. Det vurderes, atenergiselskaberne årligt opkræver og bruger cirka 800 mio. kroner på denneindsats, mens fjernvarmen opkræver og bruger i størrelsesordenen 3-400 mio.kroner. Typisk yder selskaberne enten selv eller via samarbejdspartnere 25 ørei direkte tilskud pr. sparet kWh og kan samlet anvende ca. 50 øre pr. sparetkWh, når deres egne omkostninger til rådgivning og administration medreg-nes. Ved større projekter kan andelen af de 50 øre, som anvendes til den direk-

te støtte dog være større end 25 øre, da de administrative omkostninger i dissetilfælde bliver forholdsmæssigt mindre.Hvert år benchmarker Energitilsynet de forskellige energiselskaber, alt efterhvor billigt de kan effektuere deres energispareforpligtelse pr. kWh, for at sik-re, at hvile-i-sig-selv-princippet bliver respekteret og for at fremhæve de mesteffektive – og ineffektive – selskaber. Til og med 2010 sidestillede dennebenchmarking alle former for energibesparelser, uanset hvor og hvor længe be-sparelserne holder. Fra 1. januar 2011 er der imidlertid indført nye priorite-ringsfaktorer ved forskellige former for energibesparelser, jf. tabel 11.1.

Tabel 11.1. Prioriteringsfaktorer ved besparelser inden for en given energiart.

PrioriteringsfaktorFjernvarmeEl og individuel biomasseKvotebelagte brændsler(olie, naturgas, kul)Ikke-kvotebelagte brænds-ler(olie, naturgas, kul)

LevetidUnder 4 år0,50,50,50,5

4 til 15 år1,01,01,01,0

Over 15 år1,01,01,01,5

Det fremgår heraf, at energiselskaberne får en særlig ’belønning’, når deres ef-fektivitet skal opgøres, fordi der er indført en faktor på 1,5 for besparelser i ik-ke-kvoteomfattede brændsler, hvilket fx kunne være tilfældet, hvis private leje-boliger uden fjernvarme får indlagt fjernvarme og foretaget energiforbedringer.Omvendt bliver det forholdsmæssigt mindre rentabelt – i forhold til de gæl-dende vilkår – at foretage investeringer i kortsigtede energibesparelser, fordide kun vil veje halvt så tungt i de kommende år. Dermed øges energiselskaber-nes incitament til at yde tilskud til mere langvarige energibesparelser betydeligtfra 1. januar 2011, herunder tilskud til varige energirenoveringer i private ud-lejningsboliger.På den baggrund har der i forbindelse med dette projekt været indledt en dia-log med Dansk Energi, der er brancheforeningen for energiselskaber i Dan-mark. Dansk Energi tilkendegiver, at energiselskaberne er indstillet på at ydeen indsats i forhold til de private udlejningsejendomme med henblik på at løseparadoksproblemet, herunder at yde den fornødne økonomiske støtte til den

grønne byfornyelse, differentieret efter rentabilitet, varig besparelseseffekt ogmarkedsvilkår.Som det fremgår af senere afsnit, vurderes det, at en sådan økonomisk støttefra energiselskaberne vil være attraktiv både for selskaberne selv i forhold til atoverholde deres energispareforpligtelse og for ejere og lejere i form af økono-miske gevinster i et flertal af renoveringerne. Et sådant aktivt engagement fraenergiselskabernes side vil samtidig give den store fordel, at parterne fra star-ten vil kunne sikre sig en indledende rådgivning, og at besparelserne vil blivedokumenteret og certificeret, eftersom selskaberne skal sikre kvaliteten af inve-steringerne, da de står til ansvar i forhold til deres forpligtelser.En del besparelser afregnes dog efter et forenklet standardkatalog, der ikkenødvendigvis giver en entydig dokumentation af størrelsen af de faktiske ener-gibesparelser.Indsatsen for at løse paradoksproblemet kan således finde sted under de gæl-dende regler fra 1. januar 2011. Men ønsker man fra politisk hold, at den grøn-ne byfornyelse skal sikre yderligere energibesparelser i forhold til det nuvæ-rende niveau ved en lineær indsats, der flugter med Klimakommissionens an-befalinger, vil det kræve en forhøjelse af energiselskabernes spareforpligtelseover de næste 40 år med cirka 0,18 PJ om året svarende til den nødvendigeøgede indsats i den private udlejningssektor. I den sammenhæng kan det over-vejes, om man med fordel kan erstatte den nuværende energispareaftale meden aftale, der i benchmarkingen i endnu højere grad belønner energiselskaber-ne for varige energibesparelser over 15 år, fx med en faktor 1,5, hvilket vil giveyderligere incitament til energibesparelser i alle former for bygninger.Det vil således være af afgørende betydning løbende at følge aktivitetsniveauetunder ordningen og at gennemføre evalueringer af de faktisk opnåede energi-besparelser ved at sammenligne energiforbruget før og efter renoveringen.CONCITO og Dansk Energi er enige om, at det fra politisk hold børovervejes at forhøje energiselskabernes energispareforpligtelsemed potentialet i de private udlejningsboliger, ligesom det børovervejes at gøre det endnu mere attraktivt for energiselskaberneat støtte energibesparelser i bygninger, når man benchmarkerenergiselskabernes indsats. Dette kunne fx ske, når der skal indgåsaftale om nye energispareforpligtelser pr. 1. januar 2013.

12. Juridiske modeller for grøn byfornyelseFra både lejere og ejeres side har der været udtrykt stort ønske om at finde enmodel for grøn byfornyelse med aftalt energirenovering, ligesom det er aner-kendt, at en sådan model vil være lettest at nå til enighed om, hvis den ikkeændrer grundlæggende på balancen i den nuværende lejelovgivning (lejelov ogboligreguleringslov). Dette kan mest hensigtsmæssigt ske ved, at der vedtagesen ny, selvstændig lov om grøn byfornyelse, der indeholder nærmere regler omaftalt energirenovering, uden at dette i øvrigt medfører større ændringer i leje-lovgivningen som sådan – herunder at reglerne om fastsættelsen af lejens stør-relse ikke ændres. Der bør i lejelovgivningen dog indsættes en henvisning tilden nye lov.Der findes også andre juridiske muligheder for at gennemføre nedenståendeændringer, herunder indførelse af et nyt kapitel i lejeloven eller byfornyelseslo-ven.CONCITO finder det mest attraktivt at vedtage en egentlig lov omgrøn byfornyelse på grund af signalværdien over for både lejer ogudlejer, men det vil i givet fald være væsentligt også at gennemførede nødvendige konsekvensrettelser i lejeloven, ligesom det underalle omstændigheder bør overvejes at justere byfornyelsesloven iretning af et større fokus på energirenoveringer i indsatserne.Hvilken juridisk løsning der i sidste ende vælges, er dog ikke så af-gørende.

12.1. Juridisk model for grøn byfornyelseI arbejdet med dette projekt har vi undersøgt forskellige modeller for etable-ring af en selvstændig lovgivning uden for lejelovene, der er møntet specifikt påen grøn byfornyelse, herunder modeller, hvor en del af omkostningen for inve-steringen bliver lagt direkte på varmeregnskabet. Ved at foretage en mere spe-cifik vurdering af potentialet i forskellige modeller, og herunder udarbejde enminimodel for beregning af effekten af forskellige modeller, er CONCITO nåetfrem til at anbefale den model, der præsenteres nedenfor.I bilag 1 er der foretaget en række simuleringer af de økonomiske effekter afdenne model. I den forbindelse skal det understreges, at det desværre ikke harværet muligt at finde nogle systematiske opsamlinger på de konkrete eksem-pler på energirenoveringsprojekter, der allerede er foretaget, og som viser be-sparelser og omkostninger før og efter energirenoveringen. CONCITO har der-

for valgt at producere en ’minimodel’, som eksemplificerer, hvilke effekter enhhv. ’rentabel’ og ’ambitiøs’ energirenovering vil have for udlejerens og lejerensøkonomi. Modellen er forankret i virkeligheden, i den forstand at den er base-ret på en konkret energimærkning fra 2010 af en ældre etageejendom samt enenergimærkningsliste, som Dan-Ejendomme har stillet til rådighed for detteprojekt. Det bør imidlertid understreges, at de økonomiske nøgletal, der er an-vendt i modellen, ikke kan betragtes som generelle og vil variere betydeligt fraprojekt til projekt.CONCITO har præsenteret modellen for sine faglige følgegrupper, hvor noglemedlemmer har fundet tallene for optimistiske, fordi de teoretiske besparelserofte i praksis ikke kan opnås grundet fx byggesjusk eller ændret adfærd. Om-vendt har andre medlemmer påpeget, at tallene ifølge deres empiriske erfarin-ger er fuldt ud realistiske, og at der er mange meget lavthængende frugter imarkedet, der ikke høstes i dag, grundet især paradoksproblemet. Denne fagli-ge uenighed afspejler ganske givet, at markedet for energibesparelser i etage-ejendomme er komplekst, og at et projekt, der vurderes rentabelt i én ejendom,ikke nødvendigvis er det i en anden. Dette understreger behovet for at finde enløsning, hvor der kan indgås specifikke og differentierede aftaler fra ejendomtil ejendom. Det betyder også, at CONCITO’s minimodel skal tages med forbe-hold og udelukkende kan anvendes som en indikator for aftalemodellens styrkeog som ét eksempel ud af mange på en tænkt energirenovering.Modelsimuleringerne viser på den ene side, hvordan projektets økonomi ser udunder forskellige forudsætninger. På den anden side viser simuleringerne ef-fekten af de enkelte tiltag for hhv. udlejer (intern rente) og for lejer (kroner pr.år/m2)I det nedenstående afsnit gennemgås den foreslåede model.12.1.1. LovgivningHvis den anbefalede model for grøn byfornyelse virkeliggøres, vil en energire-novering fremover kunne foretages efter to forskellige modeller:I den første model varsler udlejer på traditionel vis de planlagte energiforbed-ringer efter de allerede eksisterende bestemmelser herom og kan – som i dag –eventuelt indgå et samarbejde med et energiselskab om rådgivning om og til-skud til projektet. Ifølge de gældende regler inden for elselskabernes energispa-reindsats vil dette tilskud tilfalde ejer som et ekstra direkte motiverende tilskudtil at foretage investeringen. Til gengæld må udlejer leve med den usikkerhed,der vil være om fordelingen af investeringen mellem forbedring og vedligehol-delse, som tilfældet også er i dag, ligesom lejer kan anke beslutningen, hvis detlejedes værdi overstiges. Endelig fraskriver udlejer sig muligheden for at få en

ekstra indtægt i form af en midlertidigt øget hensættelse til vedligeholdelse afejendommen, medmindre der kan indgås aftale herom efter de nugældenderegler i boligreguleringsloven.I den anden model foreslår udlejer eller lejer – eller tredjepart som fx kommu-ne eller elselskab – at der indgås en aftalt boligrenovering, jf. nedenståendemodel. Den store fordel for lejer er, at lejer dermed får mulighed for både at ta-ge initiativ til og påvirke renoveringen. Den store fordel for udlejer er, at usik-kerheden om fordelingen af afskrivningen på forbedring og vedligeholdelse ipraksis er elimineret ved en aftale, og at der er potentiale for at forhandle enekstra indtægt ind i form af en midlertidig øget vedligeholdelsesafgift. Dette vil– som simuleringerne viser – i mange tilfælde være en forudsætning for at nåden nødvendige interne rente, der gør det attraktivt for udlejer at gennemføreambitiøse energirenoveringer, hvilket igen vil være nødvendigt for at gøre detattraktivt for energiselskaberne at yde større direkte tilskud. Både den størresikkerhed for projektets gennemførelse og muligheden for ekstraordinære ind-tægter vil således gøre det mere attraktivt for energiselskaberne at medvirkemed rådgivning og at give tilsagn om tilskud, fordi projekterne bliver størremed lavere transaktionsomkostninger – og med sikkerhed bliver gennemført.Nedenstående aftalemodel vil derfor ifølge CONCITOS vurderingvære afgørende for at gennemføre flere energibesparende foran-staltninger i private lejeboliger. Modellen forventes i langt de fle-ste tilfælde at være den mest attraktive for både udlejer og lejerne– hvilket giver den bedste mulighed for aktiv inddragelse af lejer-ne.Modellen foreslås etableret med en henvisning til en selvstændig Lov om GrønByfornyelse i lejelovens kapitel 10 om forbedringer.I den foreslåede model kan både lejer og udlejer tage initiativ til en grøn byfor-nyelse. Det kan ske på eget initiativ eller efter såkaldte ’vækkelsesmøder’, somdet var tilfældet under den oprindelige byfornyelse, jf. afsnit 13.I alle tilfælde er det en forudsætning, at der rimeligt tidligt i processen forelig-ger en beregning af økonomien i projektet fra udlejers side. Beregningen skalsom minimum indeholde overslag over projektøkonomien i det pågældendeprojekt, men kan også indeholde oplysninger om projektets indflydelse på ud-lejers forrentning af investeringen over tid, lejen ved forbedringsforhøjelsen,tilskuddets størrelse, den interne rente og den anvendte metode til beregning aflejen. Hvis økonomien i projektet er anstrengt, vil det således være i udlejersinteresse at give et så realistisk og detaljeret billede af økonomien i projektetsom muligt, så lejer får et fyldestgørende grundlag for at overveje, om man vilacceptere en midlertidigt forhøjet vedligeholdelsesafgift, jf. nedenfor.

Beregningen kan være udarbejdet af udlejer selv eller i samarbejde med ekster-ne rådgivere eller energiselskaber, jf. de tidligere afsnit. Denne beregning ud-gør grundlaget for den videre forhandling mellem lejer og udlejer.Som udgangspunkt får udlejer i aftalen afskrevet den del af investeringen, derer forbedring, i form af en varig huslejeforhøjelse, som reglerne er i dag. Ejermodtager desuden et direkte tilskud afhængig af den forventede besparelse ogafholder derudover selv de øvrige udgifter til vedligeholdelsen. Fremgangsmå-den bør i givet fald præciseres i lovgivningen, så reglerne bevarer en gennem-skuelighed, herunder i forhold til andre arbejder på ejendommen, som kan be-grunde, at udlejer kræver en lejeforhøjelse hos lejeren.Som del af den aftalte energirenovering kan lejer derudover også vælge at ac-ceptere en tidsbegrænset og ekstraordinær forhøjelse af vedligeholdelsesudgif-terne, hvis besparelserne på varmeregningen og den øgede komfort er storenok til at tilskynde lejer hertil. Dermed kan der opnås yderligere incitament forudlejer til at gennemføre større energirenoveringer og incitament for lejer til atbidrage hertil, hvis energiselskaber finder det samlede projekt attraktivt og der-for er klar til at yde et større tilskud. Samlet opstår der et økonomisk incita-ment for alle parter til at gennemføre så omfattende energirenoveringsprojek-ter som muligt, både når energirenoveringen er marginal, og når man investe-rer alene for at energirenovere.Fordelen ved modellen er samtidig, at den er enkel og læner sig op ad den eksi-sterende praksis. Udlejer får større sikkerhed for sin afskrivning af forbedrin-gerne, en varig huslejeforhøjelse for forbedringerne, en forøgelse af ejendom-mens kvalitet og et direkte økonomisk tilskud til vedligeholdelsesdelen samtmulighed for ekstraordinære løft i vedligeholdelsen. Lejerne betaler ganske vistfor forbedringerne i boligerne og evt. også for ekstra vedligeholdelse i en perio-de, men får i langt de fleste tilfælde stadig en gevinst på varmeregningen, dervil kunne udligne eller overgå de øgede huslejeudgifter. Hertil kommer, at le-jernes komfort ofte vil blive væsentligt forbedret.Som det fremgår af tabel 12.1. og 12.2., vil modellen som udgangspunkt væreganske attraktiv for lejer, da besparelserne på varmeregningen i både det ren-table og det ambitiøse scenarie overgår den forhøjede husleje til forbedringer.Den årlige gevinst for lejer i det ambitiøse scenarie bliver således 7,61 kr. pr.m2/år med de nuværende varmepriser – eller 601 kr. om året i et lejemål på 79m2. Med en højere varmepris på 809 kr./MWh som forudsagt af Klimakom-missionen vil gevinsten være betydeligt større, nemlig 17,79 kr. pr. m2/år – el-ler 1.391 kr. om året i et lejemål på 79 m2.

Tabel 12.1.: Energirenoveringsprojektet i CONCITO’s modelsimulering

Bygningsbeskrivelse og forudsætningerEtageejendom opført i 1935Lejlighedstyper: 39, 57 og 79 m2Samlet areal: 3.367 m2Varmeudgift: 269.176 kr./år(Heraf varmepris pr. MWh: 647 kr.)Varmeforbrug: 379,6 MWhEnergimærke: DÅrligbesparelse (MWh)Den rentable energirenoveringKlimaskærmIsolering af etageadskillelsemod portIsolering af væg mod uop-varmet rum (100 mm)Isolering af etageadskillelsemod kælder (250 mm)Tekniske installationerIsolering af varmeforde-lingsrørEfterisolering af varmefor-delingsrørEfterisolering afbrugsvandsrør og cirkula-tionsledningI alt21,523,125,0613.9232.0193.2746.00014.00024.5002,5713,2223,661.6638.55315.30815.30069.600298.100Årligbesparelse i kr.Skønnetinvestering

69,15

44.740

427.500

Den ambitiøse energirenoveringÅrligbesparelse (MWh)Årligbesparelse i kr.Skønnetinvestering

KlimaskærmSamme tiltag som ovenstående rentable energirenovering samt:Efterisolering af massiveydervæggeNye vinduer og døre116,0026,4575.05217.1131.624.000325.000

Tekniske installationerSamme tiltag som ovenstående rentable energirenoveringI alt211,60136.9052.376.500

For udlejeren vil investeringerne i de rentable scenarier blive mere end dækketaf den stigende husleje og de direkte økonomiske tilskud, mens de ambitiøseinvesteringer vil give kræve en forholdsvis stor afskrivning fra udlejers side,selv med økonomisk tilskud. En del af denne kan med fordel hentes hjem vedat aftale en øget vedligeholdelsessats.Endelig vil modellen også være attraktiv for tredje aktør – fx et energiselskabeller et ESCO-selskab – fordi modellen lægger op til forholdsvis store projektermed forholdsvis få transaktionsomkostninger.Den interne rente, der er beregnet ovenfor, er naturligvis et overordnet skøn,der alene baserer sig på de direkte indtægter og udgifter i projektet. Derudovervil der altid være ejendomsspecifikke forhold, der vil have væsentlig indflydelsepå udlejers økonomiske resultat af projektet. Det gælder for eksempel:••••••den faktiske variable varmepris, som besparelsen omfatter,behovet samt mulighederne for lånefinansiering, fx via GI,de specifikke skatteforhold,sparet vedligeholdelse på nye bygningskomponenter,ændring af ejendommens værdi,udlejers likviditetstab.

Da disse forhold varierer meget stærkt fra projekt til projekt, er de imidlertidikke forsøgt indarbejdet i modellen, men det skønnes, at de ofte vil kunne gøreprojekterne økonomisk mere attraktive for udlejer end angivet i ovenståendetabel. Omvendt vil en højere fast varmepris end i det her brugte eksempel gøreden økonomiske besparelse mindre for lejeren, og dermed mindske dennes in-citament til at bidrage økonomisk til energirenoveringen.Med disse forbehold fremgår det af tabel 12.2., at den interne rente, dvs. udle-jers afkast over perioden på 20 år alt andet lige vil være 5,11 % på den rentableenergirenovering og -0,41 % på den ambitiøse energirenovering, når den base-res på grundmodellen.Her vil der altså ikke være behov for at aftale et ekstraordinært bidrag til vedli-geholdelseskontoen for at få økonomien til at hænge sammen for den rentablerenovering, mens det vil være nødvendigt for den ambitiøse renovering.Med en øget vedligeholdelsessats på 25 % af den skønnede energibesparelsekommer den interne rente for den rentable energirenovering op på 8,5 %, mensden kommer op på 2,24 % for den ambitiøse energirenovering.I dette regneeksempel kommer vi ikke helt op på de ønskede 5 % forrentning,som investeringen skal give, hvis den p.t. skal kunne konkurrere med andre in-

vesteringer (når ses bort fra ovennævnte specifikke forhold for den enkelteejendom), men eksemplet viser klart aftalemodellens styrke i forhold til at sæt-te gang i mere gennemgribende energirenoveringer. Aftaler parterne således, at50 % af energibesparelsen skal tilgå udlejer gennem en midlertidig stigning ivedligeholdelsen, nærmer den interne forrentning sig de kritiske 5%. Derud-over kunne projektet i dette eksempel fx nå den ønskede forrentning med etøget tilskud fra energiselskaberne, som konsekvens af at projektet bliver mereattraktivt at støtte. Og den øgede vedligeholdelseseffekt kunne indregnes meden positiv værdi. Endelig er det ikke usandsynligt, at de ovenstående ejendoms-specifikke forhold i nogle tilfælde vil gøre projektet væsentligt mere rentabeltfor udlejer, end den interne rente giver udtryk for.

Tabel 12.2.: Økonomiske effekter af hhv. den rentable og ambitiøse energirenoveringjf. CONCITO’s modelsimulering og beregning af intern rente. Se øvrige forudsætnin-ger og detaljerede beregninger i bilag 1.Udlejers afkast(intern rente)RentabelGrundmodelVarmepris: 647 kr./MWhÅrlig ydelse i 20 år: 8 %Tilskud: 25 øre/kWhFølsomhedsberegningerØget vedligeholdelsessatspå 25 % af varmebesparel-sen (2010-energipris)Øget vedligeholdelsessatspå 50 % af varmebesparel-sen (2010-energipris)Varmepris på 809 kr. MWhÅrlig ydelse på 16 %Tilskud på 50 øre/kWh25 % større omkostning25 % mindre besparelse12,14 %5,11 %15,19 %5,60 %5,02 %5,00 %4,56 %-0,41 %7,16 %-0,19 %-0,45 %-0,46 %3,25-6,726,50-3,39-0,92-0,0712,72-17,7925,43-7,610,652,558,5 %2,24 %-0,072,555,11 %-0,41 %-3,39-7,61AmbitiøsÆndring for lejer(pr. m2/år)RentabelAmbitiøs

På denne baggrund anbefaler CONCITO ovenstående model somdet juridiske fundament for en lov om en ny grøn byfornyelse.

12.3 RådgivningDet er afgørende for den nye models bæredygtighed, at de projekterede energi-renoveringer kan holdes inden for de planlagte økonomiske rammer og rentfaktisk giver de energibesparelser, der er nødvendige. Samtidig skal både lejerog udlejer føle sig sikre på det fordelagtige i at indgå aftalen.Det bliver derfor af markant betydning at sikre den nødvendige rådgivning bå-de før, under og efter aftalens indgåelse.For så vidt angår rådgivning af parterne om selve aftalen, foreslås det at sikreen så grundig rådgivning som muligt af parterne på forhånd, herunder involve-ringen af både lejekonsulenter, udlejerkonsulenter og energiselskab eller dissessamarbejdspartnere. Det foreslås således at overveje at indgå i en dialog medGrundejernes Investeringsfond om at benytte samme model som under denoprindelige byfornyelse, hvor Grundejernes Investeringsfond medvirkede vedsåkaldte ’vækkelsesmøder’, ved hvilke både lejere og udlejere får mulighed forat trække på henholdsvis lejekonsulenter og udlejningskonsulenter i en indle-dende fase, og der i den efterfølgende fase er kapacitet i GI til kvalitetssikringog teknisk afklaring af diverse spørgsmål. Alternativt kan GI også varetage enkoordinerende og formidlende funktion både ved de indledende ’vækkelsesmø-der’ samt i den efterfølgende proces og evt. aktivt bidrage med rådgivning i denkonkrete sag.For så vidt angår den tekniske rådgivning, der skal sikre energibesparelsen, børder indhentes troværdig rådgivning fra tekniske eksperter, fx gennem involve-ring af energiselskaberne – der i forvejen skal kunne dokumentere deres ener-gibesparelser over for Energistyrelsen. Omkostninger til denne rådgivning af-holdes af rådgiverne selv i de indledende faser og kan senere indeholdes i selveprojektomkostningerne. I den sammenhæng bliver det også væsentligt at fore-tage en grundig evaluering af de første projekter, der gennemføres under ord-ningen, og sikre den fornødne dokumentation af de opnåede tekniske forbed-ringer og besparelser.

Eksempel på et aftaleforløb for energirenovering af boliger1. Der etableres en mulighed for at yde tilskud til partsrådgivning tilejere og lejere.2. Udlejernes og lejernes organisationer markedsfører muligheden forat få besøg af en konsulent fra de respektive organisationer, evt. mål-rettet bygninger, hvor energirenoveringspotentialet antages at værestort. Både energiselskaberne og kommunerne kan evt. bistå organi-sationerne i dette opsøgende arbejde.3. Konsulenter fra udlejernes og lejernes organisationer holder ’vækkel-sesmøder’ , hvor de præsenterer mulighederne i grøn byfornyelse forinteresserede medlemmer. Disse vækkelsesmøder skal koordineresmellem parterne, så de så vidt muligt lægges samtidigt i de sammebygninger.4. Hvis både udlejer og lejer ønsker at gå videre, inddrages en tekniskkonsulent fra et energiselskab, et rådgivningsfirma, et ESCO-selskabeller andet, der på bestilling fra udlejer udarbejder et konkret pro-jektforslag og fuldstændige beregninger af skønnet varmebesparelse,investeringsbehovet og konsekvenser for huslejen mv. Denne del afrådgivningen betales af projektet alt efter anvendte parter. På bag-grund heraf udarbejdes der et forslag til aftale. Rådgivning heraf kaneventuelt ligge i GI’s regi.5. Udlejer og den tekniske konsulent aftaler tilskuddets størrelse medenergiselskabet eller dennes samarbejdspartner på baggrund af denkonkrete rådgivning.6. Aftalen, med oplysning om evt. tilskud, sendes til afstemning blandtlejerne. Hvis der er flertal for projektet blandt lejere, kan aftale ind-gås. Når endelig aftale indgås, bør projektøkonomien, udlejers sik-kerhed i en aftalt energiforbedring samt støtten fra energiselskabernevære gulerod nok til at gå i gang.7. Efter en kort indsigelsesperiode sættes projektet i gang.8. Opfølgning på projektet med effektmåling i den enkelte bygning.9. Evt. yderligere tiltag.

Energiselskaberne tilbyder som nævnt allerede i dag rådgivning og finansieringaf energibesparelser, især i virksomheder, og rådgivningen er som regel gratis,hvis kunden vælger at gennemføre besparelserne, og de kan tilskrives energi-selskabet.Nogle energiselskaber tilbyder endvidere finansiering af investeringsbehovetfor at opnå anbefalede energibesparelser. Lånebetingelser for erhvervskunderer en afdragstid på højst tre til ti år afhængig af selskabet, firmaet skal væreenergikøbende kunde i lånets løbetid, retten til indberettede energibesparelserskal overdrages til energiselskabet, og firmaet skal selv tage ansvar for projek-tering, myndighedsbehandling og installation af udstyr. Finansieringen kanhøjst udgøre 200.000 kr.Allerede i dag fungerer energiselskabernes spareindsats på den måde, at et gi-vet ’serviceselskab’, der opretter forbindelsen mellem den energibesparendekunde og energiselskabet og ’pakker’ indsatsen for energibesparelsen, kan opnåbetaling for denne ydelse gennem besparelserne. Dette betyder, at der er en viskonkurrence og et stadigt voksende marked for en lang række aktører i at iden-tificere og få implementeret større energibesparelsesprojekter.CONCITO finder, at det er afgørende at sikre en troværdig bereg-ning af projektet og eliminere de vigtigste risici for både udlejer oglejer, og at det bedst opnås ved at sikre den rette rådgivning både iforhold til selve indgåelsen af aftalt boligrenovering fra både lejerog udlejerside og ved inddragelse af tredjepart. Det er erfaringenfra den tidligere byfornyelse, at en sådan rådgivning og samar-bejde mellem parterne kan føre til et tilfredsstillende resultat foralle.CONCITO finder det derudover vigtigt at sikre en fortsættelse ogudvidelse af det eksisterende servicemarked, så identifikation, or-ganisering og implementering af en ny grøn byfornyelse kan fore-tages af en lang række forskellige aktører i indbyrdes konkurren-ce, idet der dog i sidste ende vil være en forpligtelse for det pågæl-dende energiselskab til at dokumentere de indberettede energibe-sparelser og til at udbetale de heraf fremkomne tilskud. Endeligbliver det afgørende at foretage en grundig evaluering tilvejebrin-ge dokumentation for det enkelte projekts effekt med henblik på atkunne foretage løbende forbedringer i indsatsen.

12.4. Varighed af aftalenHvis der vedtages en lov om en ny grøn byfornyelse, vil Danmark betræde nyeveje i udviklingen af redskaber til at nå de fornødne energibesparelser i de pri-vate etageboliger.For at sikre det maksimale udbytte for såvel parterne og energibesparelsesbe-hovet som klimaet foreslås det, at der gennemføres en betydelig informations-indsats over for både lejere og udlejere i det private boligbyggeri for at gøredem bekendt med loven. Og det foreslås, at man i fem år efter lovens vedtagelsehvert år nøje følger og evaluerer aktivitetsniveauet og de faktiske energibespa-relser. Det er således CONCITO’s opfattelse, at man bør give loven en vis mod-ningstid, inden man gennemfører større ændringer af lejeloven på dette områ-de, mens det kan være en fordel løbende at justere de faktuelle energirenove-rings projekters økonomi og rentabilitet mv. under hensyn til standardværdierfor energiselskabernes indsatser, energipriser samt komponentkrav som følgeaf den teknologiske udvikling og erfaringer i byggeriet.

KILDERBirch og Krogboe (2004): Potentialevurdering. Energiforbrug i husholdninger,erhverv og offentlig sektorDet Økologiske Råd (2006). Energirigtige renoveringer af eksisterende bygnin-gerDet Økologiske Råd (2007): 26 forslag til fremme af energibesparelser i boligerDet Økonomiske Råd (2001): Dansk Økonomi forår 2001, kapitel IIIEA (2008): Finansieringsformer til fremme af energibesparelser i bygningerEA og Risø DTU (2010). Baggrundsnotat om referenceforløb A og fremtidsfor-løb AEjendomsforeningen Danmark (2008): Forslag til reduktion af energiforbrugeti bygninger.IEA (2007). Mind the gap. Quantifying Principal-Agent Problems in Energy Ef-ficiency.Indenrigs- og Socialministeren (2009). Udkast til »Forslag til lov om ændringaf lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om tvun-gen administration af udlejningsejendomme«Juul-Sandberg, Jakob (2009): Forbedringer – energibesparende foranstaltnin-ger i lejeretlig belysningKlimakommissionen (2010). Grøn energi – vejen mod et dansk energisystemuden fossile brændsler.Pöyry (2009): Incitamenter til energibesparelser i statens bygningerRegeringen (2009). Strategi for reduktion af energiforbruget i bygningerSBi (1994): Den private boligfornyelse i ældre andelsboliger og private udlej-ningsejendommeSBi (2004): Vurdering af potentialet for varmebesparelser i eksisterende boli-ger (By og Byg Dokumentation 057)

SBi (2007). Private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet. En registerana-lyse.SBi (2008). Barrierer for energibesparelser i private udlejningsboligerSBi (2008b). Privat boligudlejning. Motiver, strategier og økonomiSBi (2009). Virkemidler til fremme af energibesparelser i bygningerSBi (2009b): Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeriSocialministeriet (2010).Høringsnotat vedrørende forslag til lov om ændring af

lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Stråmandsud-lejning og Grundejernes Investeringsfond m.v.)Socialministeriet (2010b). Notat. Energistandarden i udlejningsboliger–stati-stisk setVelfærdsministeriet (2009). Barrierer og incitamenter for energibesparelser ilejeboliger

SBi (2008)SBi (2007)3SBi (2008)4SBi (2008)5SBi (1994)6SBi (2008)7SBi (2009)8Birch og Kroghboe (2004)9SBi (2008)10SBi (2008)11SBi (2008)12SBi (2008)13SBi (2008)14Pöyry (2009)15Hvor intet andet er nævnt, er dette afsnit baseret på SBI (2008)16LBK nr. 132 af 05/02/201017IEA (2007)12

BILAG 1ModelsimuleringGrundmodelBygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

Variable

39, 57 og 79 m2

Varmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6

6470,258

Den rentable energirenoveringProjektetForklaringÅrlig besparelse (MWh)Årlig besparelse i kr.Baseret på konkreteVarmepris (E6) * Besparelseenergimærkningsrapporter fra (B)tilsvarende bygningerSkønnet investeringTotalomkostningForbedringBaseret på Dan-Ejendommesnøgletal forforbedringsandel

Økonomiske effekterUdlejer (total)VedligeholdTilskudSkønnet investering - Besparelse (B)*forbedringTilskud (E7)AfkastForbedring (G) +Tilskud (H)Lejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændringBaseret på årligLejeændring minusydelse på et 20-varmebesparelse i kr.årigt anuitetslån på8%

Forbedringer af klimaskærmIsolering af etageadskillelse mod portIsolering af væg mod uopvarmet rum (100 mm)Isolering af etageadskillelse mod kælder (250 mm)Tekniske installationerIsolering af varmefordelingsrørEfterisolering af varmefordelingsrørEfterisolering af brugsvandsrør og cirkulationsledningI altEnergibesparelse i procentEnergimærke

2,5713,2223,66

1 6638 55315 308

15 30069 600298 100

000

6433 3055 915

15 94372 905304 015

0,361,657,08

-0,13-0,892,54

21,523,125,0669,1518D -> C

13 9232 0193 27444 740

6 00014 00024 500427 500

4 50010 50018 375416 375

1 5003 5006 12511 125

5 3807801 26517 288

9 88011 28019 640433 663

0,110,250,449,89

-4,03-0,35-0,54-3,39

Den ambitiøse energirenoveringProjektetÅrlig besparelse (MWh)Forbedringer af klimaskærmIsolering af etageadskillelse mod portIsolering af væg mod uopvarmet rum (100 mm)Isolering af etageadskillelse mod kælder (250 mm)Efterisolering af massive ydervæggeNye vinduer og døreTekniske installationerIsolering af varmefordelingsrørEfterisolering af varmefordelingsrørEfterisolering af brugsvandsrør og cirkulationsledningI altEnergibesparelse i procentEnergimærkeÅrlig besparelse i kr.Skønnet investeringForbedringUdlejer (total)VedligeholdTilskud

Økonomiske effekterAfkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

2,5713,2223,66116,0026,45

1 6638 55315 30875 05217 113

15 30069 600298 1001 624 000325 000

15 30069 600298 100812 000162 500

000812 000162 500

6433 3055 91529 0006 613

15 94372 905304 015841 000169 113

0,361,657,0819,293,86

-0,13-0,892,54-3,00-1,22

21,523,125,06211,6056D -> B (?)

13 9232 0193 274136 905

6 00014 00024 5002 376 500

4 50010 50018 3751 390 875

1 5003 5006 125985 625

5 3807801 26552 900

9 88011 28019 6401 443 775

0,110,250,4433,05

-4,03-0,35-0,54-7,61

Side 1 af 10

Modelsimulering809 kr. MwhBygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

VariableVarmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6D8090,258

39, 57 og 79 m2

Den rentable energirenoveringProjektetForklaringÅrlig besparelse (MWh)Baseret på konkreteenergimærkningsrapporter fratilsvarende bygningerÅrlig besparelse i kr.Varmepris (E6) * Besparelse(B)Skønnet investeringTotalomkostning

Økonomiske effekterUdlejer (total)ForbedringVedligeholdTilskudBaseret på Dan-Skønnet investering - Besparelse (B)*Ejendommes nøgletal forbedringTilskud (E7)for forbedringsandelLejer (pr. m2/år)AfkastLejeforhøjelseSamlet ændringForbedring (G) + Tilskud Baseret på årligLejeændring minus(H)ydelse på et 20-årigt varmebesparelse i kr.anuitetslån på 8 %

2,5713,2223,66

2 07910 69519 141

15 30069 600298 100

000

6433 3055 915

15 94372 905304 015

0,361,657,08

-0,25-1,521,40

21,523,125,0669,1518D -> C

17 4102 5244 09455 942

6 00014 00024 500427 500

4 50010 50018 375416 375

1 5003 5006 12511 125

5 3807801 26517 288

9 88011 28019 640433 663

0,110,250,449,89

-5,06-0,50-0,78-6,72

Økonomiske effekterAfkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

2,5713,2223,66116,0026,45

2 07910 69519 14193 84421 398

15 30069 600298 1001 624 000325 000

15 30069 600298 100812 000162 500

000812 000162 500

6433 3055 91529 0006 613

15 94372 905304 015841 000169 113

0,361,657,0819,293,86

-0,25-1,521,40-8,58-2,49

21,523,125,06211,6056D -> B (?)

17 4102 5244 094171 184

6 00014 00024 5002 376 500

4 50010 50018 3751 390 875

1 5003 5006 125985 625

5 3807801 26552 900

9 88011 28019 6401 443 775

0,110,250,4433,05

-5,06-0,50-0,78-17,79

Side 2 af 10

ModelsimuleringÅrlig ydelse på lån 16%BygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

Variable

39, 57 og 79 m2

Varmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6

6470,2516

2,5713,2223,66

1 6638 55315 308

15 30069 600298 100

000

6433 3055 915

15 94372 905304 015

0,733,3114,17

0,230,779,62

21,523,125,0669,1518D -> C

13 9232 0193 27444 740

6 00014 00024 500427 500

4 50010 50018 375416 375

1 5003 5006 12511 125

5 3807801 26517 288

9 88011 28019 640433 663

0,210,500,8719,79

-3,92-0,10-0,106,50

Økonomiske effekterAfkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

2,5713,2223,66116,0026,45

1 6638 55315 30875 05217 113

15 30069 600298 1001 624 000325 000

15 30069 600298 100812 000162 500

000812 000162 500

6433 3055 91529 0006 613

15 94372 905304 015841 000169 113

0,733,3114,1738,597,72

0,230,779,6216,302,64

21,523,125,06211,6056D -> B (?)

13 9232 0193 274136 905

6 00014 00024 5002 376 500

4 50010 50018 3751 390 875

1 5003 5006 125985 625

5 3807801 26552 900

9 88011 28019 6401 443 775

0,210,500,8766,09

-3,92-0,10-0,1025,43

Side 3 af 10

ModelsimuleringTilskud på 0,50 kr. pr. kwhBygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

Variable

39, 57 og 79 m2

Varmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6

6470,58

2,5713,2223,66

1 6638 55315 308

15 30069 600298 100

000

1 2856 61011 830

16 58576 210309 930

0,361,657,08

-0,13-0,892,54

21,523,125,0669,1518D -> C

13 9232 0193 27444 740

6 00014 00024 500427 500

4 50010 50018 375416 375

1 5003 5006 12511 125

10 7601 5602 53034 575

15 26012 06020 905450 950

0,110,250,449,89

-4,03-0,35-0,54-3,39

Økonomiske effekterAfkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

2,5713,2223,66116,0026,45

1 6638 55315 30875 05217 113

15 30069 600298 1001 624 000325 000

15 30069 600298 100812 000162 500

000812 000162 500

1 2856 61011 83058 00013 225

16 58576 210309 930870 000175 725

0,361,657,0819,293,86

-0,13-0,892,54-3,00-1,22

21,523,125,06211,6056D -> B (?)

13 9232 0193 274136 905

6 00014 00024 5002 376 500

4 50010 50018 3751 390 875

1 5003 5006 125985 625

10 7601 5602 530105 800

15 26012 06020 9051 496 675

0,110,250,4433,05

-4,03-0,35-0,54-7,61

Side 4 af 10

Modelsimulering25 % større omkostningBygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

Variable

39, 57 og 79 m2

Varmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6

6470,258

2,5713,2223,66

1 6638 55315 308

19 12587 000372 625

000

6433 3055 915

19 76890 305378 540

0,452,078,85

-0,04-0,474,31

21,523,125,0669,1518D -> C

13 9232 0193 27444 740

7 50017 50030 625534 375

5 62513 12522 969520 469

1 8754 3757 65613 906

5 3807801 26517 288

11 00513 90524 234537 756

0,130,310,5512,37

-4,00-0,29-0,43-0,92

Økonomiske effekterAfkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

2,5713,2223,66116,0026,45

1 6638 55315 30875 05217 113

19 12587 000372 6252 030 000406 250

19 12587 000372 6251 015 000203 125

0001 015 000203 125

6433 3055 91529 0006 613

19 76890 305378 5401 044 000209 738

0,452,078,8524,124,83

-0,04-0,474,311,83-0,26

21,523,125,06211,6056D -> B (?)

13 9232 0193 274136 905

7 50017 50030 6252 970 625

5 62513 12522 9691 738 594

1 8754 3757 6561 232 031

5 3807801 26552 900

11 00513 90524 2341 791 494

0,130,310,5541,31

-4,00-0,29-0,430,65

Side 5 af 10

Modelsimulering25 % mindre besparelseBygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

Variable

39, 57 og 79 m2

Varmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6

6470,258

1,939,9217,75

1 2476 41511 481

15 30069 600298 100

000

4822 4794 436

15 78272 079302 536

0,361,657,08

-0,01-0,253,67

16,142,343,8051,8614D -> C

10 4431 5142 45533 555

6 00014 00024 500427 500

4 50010 50018 375416 375

1 5003 5006 12511 125

4 03558594912 966

8 53511 08519 324429 341

0,110,250,449,89

-2,99-0,20-0,29-0,07

Økonomiske effekterAfkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

1,939,9217,7587,0019,84

1 2476 41511 48156 28912 835

15 30069 600298 1001 624 000325 000

15 30069 600298 100812 000162 500

000812 000162 500

4822 4794 43621 7504 959

15 78272 079302 536833 750167 459

0,361,657,0819,293,86

-0,01-0,253,672,580,05

16,142,343,80158,7042D -> B (?)

10 4431 5142 455102 679

6 00014 00024 5002 376 500

4 50010 50018 3751 390 875

1 5003 5006 125985 625

4 03558594939 675

8 53511 08519 3241 430 550

0,110,250,4433,05

-2,99-0,20-0,292,55

Side 6 af 10

ModelsimuleringØget vedligeholdelsessats på 25 % af varmebesparelseBygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

Variable

39, 57 og 79 m2

Varmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6

8090,258

Økonomiske effekterUdlejer (total)Øget vedligeholdTilskudÅrlig besparelse * 0,25 Besparelse (B)** 20 årTilskud (E7)AfkastForbedring (G) + Øgetvedl.-sats (I) + Tilskud(H)Lejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændringBaseret på årligLejeændring gange 75ydelse på et 20-% af varmebesparelseårigt anuitetslån på i kr.8%

2,5713,2223,66

2 07910 69519 141

15 30069 600298 100

000

10 39653 47595 705

6433 3055 915

26 338126 380399 720

0,361,657,08

-0,10-0,732,82

21,523,125,0669,1518D -> C

17 4102 5244 09455 942

6 00014 00024 500427 500

4 50010 50018 375416 375

1 5003 5006 12511 125

87 04812 62020 468279 712

5 3807801 26517 288

96 92823 90040 108713 374

0,110,250,449,89

-3,77-0,31-0,48-2,57

Økonomiske effekterTilskudAfkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

2,5713,2223,66116,0026,45

2 07910 69519 14193 84421 398

15 30069 600298 1001 624 000325 000

15 30069 600298 100812 000162 500

000812 000162 500

10 39653 47595 705469 220106 990

6433 3055 91529 0006 613

26 338126 380399 7201 310 220276 103

0,361,657,0819,293,86

-0,10-0,732,82-1,61-0,91

21,523,125,06211,6056D -> B (?)

17 4102 5244 094171 184

6 00014 00024 5002 376 500

4 50010 50018 3751 390 875

1 5003 5006 125985 625

87 04812 62020 468855 922

5 3807801 26552 900

96 92823 90040 1082 299 697

0,110,250,4433,05

-3,77-0,31-0,48-5,08

Side 7 af 10

ModelsimuleringØget vedligeholdelsessats på 50 % af varmebesparelseBygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

Variable

39, 57 og 79 m2

Varmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6

6470,258

Økonomiske effekterUdlejer (total)Øget vedligeholdTilskudÅrlig besparelse * 0,50 Besparelse (B)** 20 årTilskud (E7)AfkastForbedring (G) + Øgetvedl.-sats (I) + Tilskud(H)Lejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændringBaseret på årligLejeændring gange 50ydelse på et 20-% af varmebesparelseårigt anuitetslån på i kr.8%

2,5713,2223,66

1 6638 55315 308

15 30069 600298 100

000

16 62885 533153 080

6433 3055 915

32 570158 438457 095

0,361,657,08

0,120,384,81

21,523,125,0669,1518D -> C

13 9232 0193 27444 740

6 00014 00024 500427 500

4 50010 50018 375416 375

1 5003 5006 12511 125

139 23420 18632 738447 401

5 3807801 26517 288

149 11431 46652 378881 063

0,110,250,449,89

-1,96-0,05-0,053,25

Økonomiske effekterTilskudAfkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

2,5713,2223,66116,0026,45

1 6638 55315 30875 05217 113

15 30069 600298 1001 624 000325 000

15 30069 600298 100812 000162 500

000812 000162 500

16 62885 533153 080750 520171 132

6433 3055 91529 0006 613

32 570158 438457 0951 591 520340 244

0,361,657,0819,293,86

0,120,384,818,151,32

21,523,125,06211,6056D -> B (?)

13 9232 0193 274136 905

6 00014 00024 5002 376 500

4 50010 50018 3751 390 875

1 5003 5006 125985 625

139 23420 18632 7381 369 052

5 3807801 26552 900

149 11431 46652 3782 812 827

0,110,250,4433,05

-1,96-0,05-0,0512,72

Side 8 af 10

ModelsimuleringØget vedligeholdelsessats på 25 % af varmebesparelse + værdiforøgelseBygningsbeskrivelseBygningsbeskrivelse: Gråspurvegade 80Etageejendom opført i 1935LejlighedstyperIngen væsentlig renovering siden opførelsenOpvarmes med fjernvarmeSamlet areal (m2)Varmeudgift kr./år (inkl. skatter og afgifter)- Heraf fast varmeafgiftVarmeforbrug (MWh)Energimærke

Variable

39, 57 og 79 m2

Varmepris (kr. pr. MWh)Tilskud (kr. pr. kwh)Årlig ydelse på lån i %3 367269 17668 320379,6

6470,258

Den rentable energirenoveringProjektetÅrlig besparelse (MWh)Baseret på konkreteenergimærkningsrapporter fratilsvarende bygningerÅrlig besparelse i kr.Varmepris (E6) * Besparelse(B)Skønnet investeringTotalomkostningForbedringVedligeholdBaseret på Dan-Skønnet investeringEjendommes nøgletal minus forbedringfor forbedringsandel

Økonomiske effekterUdlejer (total)Øget vedligeholdTilskudDirekte afkastÅrlig besparelse * 0,25 * Besparelse (B)*Forbedring (G) + Øget20 årTilskud (E7)vedl.-sats (I) + Tilskud(H)VærdiforøgelseVærdiforøgelse påbygningen på 20 % afden skønnede investeringTotalt afkastDirekte afkast +værdiforøgelse - skønnetinvesteringLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændringBaseret på årligLejeændring gange 75ydelse på et 20-årigt % af varmebesparelse ianuitetslån på 8 %kr.

Forklaring

2,5713,2223,66

1 6638 55315 308

15 30069 600298 100

000

8 31442 76776 540

6433 3055 915

24 256115 672380 555

3 06013 92059 620

12 01659 992142 075

0,361,657,08

-0,01-0,253,67

21,523,125,0669,1518D -> C

13 9232 0193 27444 740

6 00014 00024 500427 500

4 50010 50018 375416 375

1 5003 5006 12511 125

69 61710 09316 369223 700

5 3807801 26517 288

79 49721 37336 009657 363

1 2002 8004 90085 500

74 69710 17316 409315 363

0,110,250,449,89

-2,99-0,20-0,29-0,07

Økonomiske effekterUdlejer (total)TilskudDirekte afkastVærdiforøgelseTotalt afkastLejer (pr. m2/år)LejeforhøjelseSamlet ændring

2,5713,2223,66116,0026,45

1 6638 55315 30875 05217 113

15 30069 600298 1001 624 000325 000

15 30069 600298 100812 000162 500

000812 000162 500

8 31442 76776 540375 26085 566

6433 3055 91529 0006 613

24 256115 672380 5551 216 260254 678

3 06013 92059 620324 80065 000

27 316129 592440 1751 541 060319 678

0,361,657,0819,293,86

-0,01-0,253,672,580,05

21,523,125,06211,6056D -> B (?)

13 9232 0193 274136 905

6 00014 00024 5002 376 500

4 50010 50018 3751 390 875

1 5003 5006 125985 625

69 61710 09316 369684 526

5 3807801 26552 900

79 49721 37336 0092 128 301

1 2002 8004 900475 300

80 69724 17340 9092 603 601

0,110,250,4433,05

-2,99-0,20-0,292,55

Side 9 af 10

Beregning af intern rente ved en investering, et tilskud og en lejeindtægt

Standardeksempel - den rentable energirenoveringInvesteringTilskudLejeindtægt4275001728833310

DatoInv.TilskudLejeI altIntern rente

1.1.10-427 500

1.1.1117 28833 31050 5985,11%

1.1.12

1.1.13

1.1.14

1.1.15

1.1.16

1.1.17

1.1.18

1.1.19

1.1.20

1.1.21

1.1.22

1.1.23

1.1.24

1.1.25

1.1.26

1.1.27

1.1.28

1.1.29

1.1.30

-427 500

33 31033 310

Standardeksempel - den ambisiøse energirenoveringInvesteringTilskudLejeindtægt237650052900111270

DatoInv.TilskudLejeI altIntern rente

1.1.10-2 376 500

1.1.1152 900111 270164 170-0,41%

1.1.12

1.1.13

1.1.14

1.1.15

1.1.16

1.1.17

1.1.18

1.1.19

1.1.20

1.1.21

1.1.22

1.1.23

1.1.24

1.1.25

1.1.26

1.1.27

1.1.28

1.1.29

1.1.30

-2 376 500

111 270111 270

Side 10 af 10