Åben skrivelse til Folketingets Boligudvalg

Denne skrivelse fremsendes på ny ”som en åben skrivelse” efter, at jeg erfarer, at BfBE eftermin mening aldeles usagligt kritiserer Svend Heiners (SH) kritik af Ordningen om Huseftersyn.Alle må vide og erkende, at SH på ingen måde har personlig vinding ved at kritisereOrdningen. Tværtimod er det velkendt, at ”almindelige” beskikkede bygningssagkyndige følersig truet på deres eksistens ved offentligt at træde frem og kritisere Ordningen – og dermedindirekte mæglerkæder - eller den ”almægtige” BfBE - hvis man er medlem af denne.Fakta er det, at det kun er et fåtal af de selvstændige, som modtager opgaver framæglerkæder, og at mæglerkæder holder udarbejdelse af tilstandsrapport i ”egne rækker”.Der er yderligere ingen bygningssagkyndige, som anfører, at en opgave direkte eller indirekteer kommet fra eller via en mægler, da de så risikerer sanktion fra sekretariatet for Ordningen.Den 8. november kunne det i ”Licitationen” læses, at BfBE samt flere ”frelste” anfører, atpotentielle huskøbere risikerer eller direkte begår forsikringssvindel ved at få deres”drømmehus” vurderet af egen bygningssagkyndige. Det betyder, at samme personer hellereser, at mindst 70% af huskøbere overtager en bolig på misvisende grundlag i stedet for påreelt oplysende grundlag. Når der er adskillige færre klager over en dårlig tilstandsrapport, erårsagen også, at en huskøber ofte ikke har tid til en retssag, men vælger at renovere sig frade ”pludseligt” opståede skader, når der alligevel skal renoveres før indflytning i”drømmeboligen”.Personligt oplyser jeg ved ”købergennemgang”, at huskøber med en sådan gennemgangfrasiger sig retten til afhjælpning via en ejerskifteforsikring. Men nu er det altså også suspektat udføre ”købergennemgange”.Denne skrivelse er vedhæftet 2 eksempler på en køberrapport. Hvis der er ønske om flereeksempler, så kan det tilsendes personer/kredse, der ikke er i direkte/nærmeste berøring medudarbejdelse af tilstandsrapporter.

Bendt Bendtsen forsøgte at rette op på Ordningen, der op til 2004 var udsat for alvorlig kritikaf uvildige organisationer som f. eks. advokater.Min påstand beror ud fra simpel konstatering ved læsning af tilfældige TR indhentet ved brugaf edb-programmet til skrivning af rapporter. Dette ved i disse rapporter at sammenholde denskrevne tekst med tilhørende karakter. Eller ved simpel visuel besigtigelse af de ejendomme,som jeg har gennemgået for en mulig køber.Jeg er naturligvis for rette vedkommende til rådighed for yderligere information, uddybelse afmine holdninger.Hvorfor er der i øvrigt opstået begrebet ”købergennemgang”, hvis det ikke netop er for atgennemgå en ejendom for fejl, der skulle have været retvisende og forstående anført i denenkelte TR. Honorar for udarbejdelse af en TR dækker udmærket den krævede ydelse.

Mangel på uvildighed

Årsagerne til dårlige rapporter er reel begrænset i muligheder. Hvis man antager, at de fagligekundskaber for de beskikkede bygningskonsulenter er jævnt lige, er eneste anden størreparameter, at rapporterne ikke udføres under forhold, som tillader udførelse under en uvildigtilgang.Når uvildigheden mangler, kan det alene være af økonomisk årsager, og de involveredeinteresser, som påvirker den bygningssagkyndige, er således også mangfoldige:Ønske om ”uhæmmet” stor indtjening. Retvisende TR over en gennemsnitlig ejendomkan ikke udføres under 2-3 timers besigtigelse incl. medvirken til udfyldelse af ”Sælgersoplysninger…”. Når konsulenter udfører over ca. 250 rapporter årligt, kan det alenevære på bekostning af kvaliteten. Det er således også påfaldende, at fremtidigerapporter efter kommende revision f. eks. skal omfatte undersøgelse af unormalfugttilgang i normalt tilgængelige bygningsdele – dette er allerede indeholdt i en TR afpålidelig kvalitet!!!Forsikringsselskaber udmelder bygningssagkyndige. Forsikringsselskaberne vil ikkehave med mindre firmaer at gøre!!! Beror det på, at interne mellemafregninger ikke ertil at styre?!! Faktum er, at en udmelding kan ske aldeles elektronisk uden betydendeadministration og udgift. Senest har Tryg nægtet, at undertegnede kan benytte dereselektroniske system for indhentning af tilbud på ejerskifteforsikringer!!! Tryg påstod, atmine ca. 20 årlige henvendelser belastede deres edb-system urimeligt!!Ejendomsmæglere skulle udlevere lister over de lokale bygningssagkyndige, så sælger iområdet kunne vælge blandt personer med lokalkendskab. Gennem alle årene har jegoplevet ikke at modtaget en eneste opgave, hos de fleste af de lokaleejendomsmæglere?!! Mit lokalkendskab omfatter bl.a. viden om sætningsgivende ogeller vandledende lerlag.Uvildigheden kan opnås ved en automatisk udmelding af den bygningssagkyndige. Detkan ske, hvor alle parter i en ejendomshandel har lige tilgang. Et sådant system kanetableres for under kr. 150.000. Systemet kan være med eller uden konkurrence påprisen, og indeholde alle nyttefunktioner fra kapacitetforhold til f. eks. afmelding omferie/sygdom hos den enkelte konsulent.

Det er derfor en tom påstand, at en automatisk udmelding af den bygningssagkyndige vilsætte en liberal og naturlig markedskraft – priskonkurrence – ud af kraft. Denne eksistererikke i betydende omfang hos de store aktører. Ejendommeligt er det også, at jeg vedhenvendelse om udarbejdelse af rapport til tider får bemærkningen, at jeg har et lavereprisniveau, end deres normale samarbejdspartnere.

Sænkning af priser

Allerede i dag udføres der - typisk af mindre firmaer - rapporter til en væsentlig lavere pris endde fastsatte maximalt tilladte priser. Dette indikerer, at ved en automatisk udmelding afkonsulenter kan der ske prisnedsættelse på måske 10-15 %. Denne nedsættelse kan eventueltfinansiere yderlige undersøgelser i forbindelse med tilstandsrapporter – omfattende f. eks. el.

Kvalitetssikring af tilstandsrapporter og energimærker

Brancheforeningen for Bygningssagkyndige BfBE anfører, at den kommende kvalitetssikring afde bygningssagkyndiges/energikonsulenters firmaer betyder en bedre kvalitet i rapporterne.Faktum er, at kvalitetssikringen tilnærmet på ingen måder vil løfte kvaliteten af denbygningsmæssige beskrivelse i rapporterne. Ved en simpel orientering om kvalitetssikring kandet konstateres, at selve bygningen og registrering af denne ikke behandles ud over, at der f.eks. beskrives, hvordan en tommestok, et vaterpas … et måleinstrument registreres, forudenhvordan man gør en aftale med en kunde.Med mindre man taler med teknokrater i større firmaer, så har de færreste respekt ogforståelse for indførelse af kvalitetssikring på dette område. For undertegnede har det alenegivet en ekstra bureaukratisk byrde uden reel substans.

Energimærker et teknovælde

Jeg vil gøre den påstand, at de politiske beslutningsdeltagere er uden indsigt i, hvordanudarbejdelse af energimærker har udviklet sig til et teknovælde, som alene drives afteknokraters mulighed for en god økonomisk indkomst, foruden at det medvirker til en storindtjening for specielt store konsulentfirmaer.Ordningen om udarbejdelse af energimærker har i hele sit forløb været en fiasko udennævneværdigt indhold for boligejere. Senest er det bestemt, at en bolig skal have etenergimærke for at kunne annonceres til slag. Intet andet sammenligneligt reguleresrestriktivt i en sådan grad. Det havde været forventeligt, at en bolig kunne være annonceret if. eks. 14 dage før, der senest skulle foreligge et energimærke.

Kvalitetssikring hindrer tilgang af konkurrence

Væsentligst ved indførelse af kvalitetssikring er det at anføre, at det er endnu en barriere modtilgang af nye firmaer, der kan blive konkurrenter mod etablerede firmaer. Det er såledespåfaldende, at netop BfBE er fortaler for kvalitetssikring. BfBE blev etableret af de størstefirmaer på markedet. Imidlertid kendetegnes de i dag bl.a. ved konkurser, regnskaber medunderskud og firmaer under omstrukturering. Der er således tale om firmaer, hvorom det kanantages, at de på forskellige måder bevidst eller ubevidst slører deres spor mod at få rejstkrav om erstatning – godt hjulpet af Ankenævnet.

Ankenævnet for Huseftersyn

Denne instans skulle være huskøberens garant for retfærdighed, hvis TR-grundlaget for enshuskøb viser sig at være åbenbart vildledende.Når Ankenævnet henviser en huskøber til at sagsøge et konkursbo og ikke denbygningssagkyndige, udvises der grov foragt for systemet, når henses, at Ankenævnet beståraf ”garvede” fageksperter foruden jurister.

Ankenævnet bør udnytte det faktum, at den bygningssagkyndige er personligt beskikket, og atdenne har en pligtig afløbsforsikring, der ved død eller ophør af forretning skal træde ind mederstatning. I et konkret tilfælde henvises den uheldige husejer med en TR indeholdende mereend 25 umiddelbart åbne mangler til, at der kan søges erstatning hos konkursboet, hvor der ibedste fald om nogle år bliver udbetalt 10% af samlede erstatningssum. Ankenævnet burdehave henvist til afløbsforsikringen.Man fristes til at antage, at Ankenævnets medlemmer er lige så betændt som Ordningengenerelt.

Edb-programmer

Vi har i yderst mange år skullet anvende et aldeles forældet program til tilstandsrapporter. Deter et håb, at der snarest kommer et program, som retfærdiggør en retningsvisendetilstandsrapport.

Efterskrift

Ordningen tilstandsrapporter har i alt for mange år drejet sig om god indtægt hos et stort antalteknokrater og økonomiske aktører.

Det er et stort håb, om der vil ske en reform, som

sætter boligejere i centrum.

Med venlig hilsenBygkon/v Anders PetersenBeskikket bygningssagkyndig og energikonsulent- siden begyndelse af ordningerne4027 7743[email protected]www.bygkon.dkAage Jedichs Vej 13A8270 Højbjerg

Folketingets Boligudvalg

Licitationen