Boligudvalget 2010-11 (1. samling)
BOU Alm.del Bilag 22
Offentligt
Mulig køberTlf.:
mailnr.MailmailTlf.:
Kopi til:
Advokatfirmaet
nr.
MailBYGKON
Højbjerg, den 2. november 2010Vedrørende
Jxxx Axxxx Vxx, 8230 ÅbyhøjbygningsrapportVor2010298Bygningsrapport
omfattende 4 sider
Besigtigelsesdato
2. november 2010Deltagere
Mulig køber navnEjendomsmæglerBygkon: Anders PetersenGenerelt
Gennemgangen af ejendommen er sket med udgangspunkt i tidligere udarbejdet tilstandsrap-port (TR). En TR er en individuel bedømmelse, hvorfor der naturligt vil forekomme variationeraf nogle bedømmelser. Gennemgang for nærværende bygningsrapport beror endvidere på engennemgang, som ikke er helt så detaljeret som ved udarbejdelse af en TR, der udføres afundertegnede.Ved gennemgangen forelå TR for ejendommen H-10-025x0-0000 dateret 18. oktober 2010.Energimærke blev kort kommenteret under gennemgangen.De enkelte punkter efterfølgende refererer til positioner i en TR. Den skrevne tekst er dog ikkenødvendigvis tilegnet en TR. Der er yderligere bemærkninger, som hører under en ”køberråd-givning”.De anførte beløb er skønnet og er incl. moms. Disse dækker ikke entreprenørs grundudgiftersom kørsel etc.Indledning
På side 6 under ”Bemærkninger” pos. 2 er der forbehold, som har betydningen, at
sælger for disse områder fortsat har 10 års ansvar, og at køber ikke for disse områ-
der har forsikringsdækning for skader, som kan udledes herfra.
På side 6 under pos. 5 anføres det, at der er loftsrum til beboelse.Udarbejdet TR har nogle faktuelle fejl og eller tekst, der ikke syntes at være korrekt. På side16 under B, pos. 6 anføres det, der er gulv på strøer. Undertegnede erindrer gulvet som atSide 1 af 4være betonstøbt og med tæppe. Tag for B er anført under pos. 8 at være type built-up, som ertagpap afsluttet med ral – faktuelt er det et almindeligt tag med tagpap.Kommentar til tilstandsrapport/faktiske forhold
Bygning A
1. Fundamenter /sokler
2. Kældre/krybekældre/terrændæk
A:
Pos. 2.6 anfører, at der mangler udluftningshuller til krybekælder. Mere informe-rende var det, hvis det var anført, at der mangler ventilationshuller for ventilering/ udtørring af krybekælder. Forholdet er anført med K2,men bør ubetinget an-
føres med K3.
3. Ydre- og indervægge
A:
Det anføres under pos. 3.1, at der mod øst er nedslidte mursten. Forholdet tolkesat være nordøst – som er alt overvejende med sunde mursten. Havde der væretnedslidte sten, var forholdet sandsynligt K2 eller K3.I facade ved overligger for sydvestligt kældervindue er der en bred fuge, som indi-kerer tidligere revne som efter rust i overligger. Rust i overligger er typisk medkarakterK2 - forholdet er ikke anført.
Over de 2 kældervinduer i nordlige gavl,er der tynd revnedannelse i fuge – indikerer rust i armering.4. Vinduer og døre
A:
Under pos. 4.1 mangler det anført, at facadedør for kælder har træ med nedbryd-ning i ramme og sidekarme, der har endetræ tæt mod bund for kældertrappe –K2
er ikke anført.
Under pos 4.2 er det anførte misvisende, idet der i vindue for værelse nordvestligter bundkarm under nedbrydning og nedbrydning i nordvestligt kældervindue. Væ-relse op mod stue, har svag bundramme og blødt træ. Vindue sydøstligt – i sydliggavl – har kraftig nedbrydning. Forholdene er at anføre med K2– er ikke anført
entydigt.
Det er anført med K1, at der er ovenlys med nedbrydning – det formodes, at dermenes tagvindue. Der er tagvindue med kraftigt slid – vindue med nedbrydningbør ubetinget anføres med K2 –og karakter er forkert anført.
Det anføres med K2, at vindue (vinduer) for 1. sal ikke overholder krav til brand-redning. Da boligen har 2 forskudte planer over stueplan, er forholdet ikke anførtentydigt, fakta er, at vinduer, som ikke overholder krav til redningsåbningbør
anføres med K3.
Under pos. 4.3 er der med K1 anført dårlige fuger. Faktuelt er der nordøstligt modsyd slip og hul i fuge ind til bagstop, og der er kraftigt slip for vindue i sydlige gavl–K3 og ikke korrekt anført.
Andet
Der er i boligen høj grad af fugt med kraftig kondens i flere vinduer. Der bør skeen væsentlig bedre ventilering og dermed udtørring.B:
4.1: Stort vindue for stue har steder træ med nedbrydning og fugtåbne fu-
2
ger/bundglaslister –K2 er ikke anført.
4.3 For skydedør er fuge med K1 anført med revnet overflade. Faktuelt er der medK3 fugtåbne sprækker.
5. Lofter/etageadskillelser
6. Gulvkonstruktion og gulve
7. Indvendige trapper
8. Tagkonstruktion
A/C:
I sydlig skotrende øverst mangler der en tilskåret sten. Det skønnes, at der er hulåbent for fygesne –K3 er ikke anført.
A:
Pos. 8.10, sidste bemærkning, 1. linje er uden mening. Menes der at undertagmangler over nedtaget skorsten, hvor der er åbne sprækker i samling af tagsten,burde det med korrekt beskrivelsevære anført med K3.
Tagrender er galvaniseret stål. De har steder i ”pletter” borttæret overflade medrust –K2, er ikke anført.
Andet
Med fugt gennem kældervæg bør udførelsen og stand af tagbrønde undersøges.Ofte er gamle og delvist tilstoppede tagbrønde årsag til fugt gennem kældervæg-ge. Yderligere er fugtpåvirkningen nær stikindføring af brugsvand. Sådanne rør erofte lagt i en udgravning, der efterfølgende kan lede vand ind til og gennem sok-kel/kældervæg.B:
Under pos. 8.1 er det anført, at loft tidligere har været fugtpåvirket via tag. Aktu-elt er der gammel tagpap, som flere steder er sømmet i kanter med frie sømhove-der. Taget har overflade, der har præg af at være påsmurt et tyndt lag ”tagtjære”.Bl. a. henset tidligere utætheder, og når taget ikke overalt er fuldt afvandende,skønnes det, atdet burde være anført som slidt med karakter K3.
Under pos. 8.5 er det anført, at stern har mindre slid. Faktuelt har stern på alle 3facader steder nedbrydning –K2 – ikke korrekt anført.
9. Bad, toilet og bryggers
10. Vvs-installationer
A:
Energimærket anfører, at der er veksler til produktion af varmt vand. Faktuelt erder en gammel/oprindelig beholder for varmt vand, vandret liggende. Det kan an-tages, at beholderen er nær ved at være udtjent, tilkalket, og med vandret mon-tage er den relativt mindre effektiv.Efter måler for koldt brugsvand er rør med ”fugttæt” isolering. Disse rør har kraf-tigt dryppende kondens. Koldtvandsrør bør vurderes nøje, om de skal være isole-ret, da isoleringen holder på fugten, der igen kan være årsag til rust og tæring.11. Elinstallationer
Sekundære bygninger
3. Ydre- og indervægge
3
C:
Under pos. 3.1 er facader beskrevet med sindrevner i træ. Dette er aldeles forkert,da facader bærer præg af at være med nye og intakte brædder. Nordvestligt erder træbeklædning, som er tæt mod terræn og dermed fugtpåvirknig –K2 er ikke
anført.
8. Tagkonstruktion
C:
Tagrender har ”pletter” med rust borttæret overflade –K2 er ikke anført.
Konklusion
Med præg af alder skønnes ejendommen generelt set at være sund. Der er dog stærk mind-sket ventilation af krybekælder og slid, der bør afhjælpes vedrørende nedbrydning i/ved vin-duer og specielt det flade tag.Udbedringsforslag
Kommentar
Der skabes mindst 2 ventilationshuller ud mod vejen, og de øvrigegøres størreDet kan påregnes, at 3 stk. overliggere skal skiftesKælderdør udbedres. Nedbrydning i vinduer, som ikke er anført iTR, udbedres. Tagvindue(r) skiftes herunder til opfyldelse af flugt-vej. Fuger skiftes jf. faktiske forhold.Skydedøren har, som det er anført, nedbrydning. Der er tale omkraftig nedbrydning, som kan koste kr. 10.000 at udbedre.Tegltag udbedres.Der pålægges nyt tagpap på fladt tag.Tagrender skal påregnes at blive skiftet før tidStern ved fladt tag skiftes3.4.
10.00035.000
8.
5.00012.00010.00012.000
Energimærket
I energimærket er der uoverensstemmelser bl. a. vedrørende arealer anført på side 5. På side3 under status for tag er dette aldeles misvisende, da der faktuelt er tale om tegltag hhv. fladttag med tagpap. Foruden disse fejl mangler der forslag til isolering af fladt tag, hvor der i lofterkan ses mørke aftegninger af kuldebroer. Tilsvarende vedrørende facader er der ikke fyldest-gørende beskrivelse. Der er murede facader med hver sin alder, og det brude have været op-lyst, hvilken isolering der er konstateret ved prøveboring.Kvalitet af rapporter
Udarbejdede tilstandsrapport samt energimærke har nogle faktuelle fejl, der bør kræves rettet– evt. via henvendelse påwww.boligejer.dk.……………………………………………..
……………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………….
Dato
Anders Petersen, bygningssagkyndig
Firmastempel
4
