Boligudvalget 2010-11 (1. samling)
BOU Alm.del Bilag 11
Offentligt
Lejernes mulighed for indflydelse pårenoveringer af almene boligers indre
SocialministerietAUGUST 2010
Resumé• Denne rapport belyser praksis og regelgrundlag i forbindelse med gennemførelse afmoderniseringer og andre ændringer i almene boligers indre. Undersøgelsen belyseralene forbedringer, der vedrører boligernes indre. Ligeledes omfatter undersøgelsenkun forbedringer, der foretages på baggrund af en kollektiv beslutning i afdelingen,dvs. at den individuelle råderet ikke er omfattet. Undersøgelsen er baseret på enspørgeskemaundersøgelse, der dækker 800 afdelinger og kvalitative interviews medBoligselskabernes Landsforening, udvalgte administrationsorganisationer og bebo-erklagenævn samt Lejernes Landsorganisation.Undersøgelsen omhandler lovgrundlaget for beslutninger om renoveringer af boli-gernes indre, omfanget af renovering af boligernes indre, hvilken type af arbejderder gennemføres og baggrunden herfor, muligheder for indflydelse i form af til- og fravalg, mindretalsbeskyttelse og endelig forekomsten af klagesager i forbindelsemed renoveringen.Undersøgelsen viser, at regelgrundlaget såvel som den praksis, der gør sig gæl-dende i forbindelse med gennemførelse af renoveringer i boligernes indre, ser ud tilat fungere hensigtsmæssigt. Der er stigende fokus på at arbejde med individuelle ogfleksible løsninger i den almene sektor. Der besluttes og gennemføres renoveringer, således at den almene boligmasse løbende forbedres, og det sker langt overvejendei overensstemmelse med beboernes ønsker herom. Dette billede styrkes af meget fåklagesager og fraværet af henvendelser til LLO.Almene boligafdelinger kan kollektivt træffe beslutning om at gennemføre forbedrin-ger i boligernes indre som fælles forbedringer med lovhjemmel i almenboliglovens§ 37 eller efter den kollektive råderet med lovhjemmel i almenboliglovens § 37b.Beslutning om at gennemføre moderniseringer som fælles forbedringer og efter denkollektive råderet træffes af beboerdemokratiet ved afdelingsmøder med simpelt fler-tal. Fælles forbedringer og den kollektive råderet kan i praksis kombineres.Fælles forbedringer omfatter arbejder i afdelingen, der gennemføres samlet og finan-sieres over huslejen. Er der tale om efterfølgende lejestigninger på mere end 15 pct.af årslejen, kan beboerne kræve urafstemning. Som udgangspunkt er alle boliger iafdelingen omfattet, men boligorganisationen kan beslutte, at lejerne kan fravælgearbejder, der vedrører boligernes indre. I forbindelse med renoveringer - særligt afkøkken og bad - arbejdes der ofte med individuel indflydelse, ligesom der kan være mulighed for tilkøb.Den kollektive råderet giver almene boligafdelinger mulighed for at beslutte, at le-jere, der ønsker det, kan få forbedret deres bolig mod en månedlig huslejestigning.Afdelingsmødet kan fastsætte nærmere rammer for den enkelte lejers adgang til atfå forbedret sin bolig, herunder fastsætte maksimumsbeløb for anskaffelsessummenog for de enkelte forbedringsarbejder. Forbedringer, der gennemføres efter den kol-lektive råderet, kan tilrettelægges som fælles projekter, der tilbydes hele afdelingenevt. i faser, eller arbejdet kan tilrettelægges af den enkelte lejer i samarbejde medboligorganisationen.Tidligere blev alle renoveringer og forbedringsarbejder besluttet efter § 37, og der varikke tradition for, at beboerne kunne få individuel indflydelse. I dag vælges det ofte at
•
•
•
•
•
•
management
3
lave moderniseringer, der vedrører boligernes indre efter den kollektive råderet, idetder er sket et holdningsskifte væk fra standardiserede løsninger til i højere grad atgive lejerne mulighed for individuel indflydelse. Der er udbredt tilfredshed med den kollektive råderet, som giver bedre og mere fleksible muligheder for, at boligorgani-sationer og lejere i fællesskab kan beslutte nogle rammer indenfor hvilke, boligerneskvalitet kan forbedres.• Der har været gennemført renoveringer af boligernes indre i 33 pct. af de almeneboligafdelinger . 12 pct. af afdelingerne har alene anvendt § 37, fælles forbedringer.14 pct. af afdelingerne har alene anvendt § 37b, den kollektive råderet. I 7 pct. afafdelingerne er der gennemført renoveringer både som fælles forbedringer og efterden kollektive råderet. Det bemærkes, at det ikke er samtlige boliger i afdelingerne,der har været omfattet af arbejdet.Der er forskel på hvilke typer af foranstaltninger, der gennemføres efter de to ord-ninger, jf. figuren nedenfor. Som det ses, anvendes den kollektive råderet særligt i forbindelse med køkken og bad, mens fælles forbedringer omfatter flere forskellige typer foranstaltninger.
•
Typer af forbedringsarbejder (flere svar)KøkkenBadÆndring i rumfordelingAltaninddækningerKarnapperAndet0%0%9%6%
53%56%
90%
59%§37/fælles forbedringer§37b/kollektiv råderet
12%14%
2%19%
40%40%60%80%100%
20%
•
Baggrunden for at anvende de to ordninger er også forskellig, jf. figuren næste side. Som det ses, anvendes fælles forbedringer overvejende i forbindelse med udskift-ning af tekniske installationer og i forbindelse med fremtidssikring af afdelingen,mens den kollektive råderet hovedsagelig sker på baggrund af lejernes ønske omforbedringer.19 pct. af boligafdelingerne har besluttet at gennemføre fælles forbedringer, der ved-rører boligernes indre. I 28 pct. af disse afdelinger har der været mulighed for atfravælge de besluttede arbejder. Omvendt har lejerne i ca. 2/3 af disse afdelingerikke haft mulighed for fravalg. Baggrunden for fælles forbedringer er overvejendeudskiftning af installationer eller større fremtidssikringsprojekter, hvor forbedringerneer nødvendige af hensyn til afdelingens fysiske tilstand og konkurrenceevne, og hvordet derfor ikke er fornuftigt at arbejde med muligheder for fravalg. Det er desudenlangtfra altid problematisk, hvis ikke der er mulighed for fravalg. Af stikprøvens 77afdelinger uden mulighed for fravalg har lejere i de 59 afdelinger (77 pct.) tilsluttet sigrenoveringerne uden problemer. Kun i 9 afdelinger (12 pct.) har lejerne haft et ønskeom fravalg, som ikke har kunnet lade sig gøre. Det svarer til en eller flere beboere i 1,5 pct. af det samlede antal boligafdelinger.
•
4
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
•
I mere end 90 pct. af de afdelinger, der har besluttet at benytte den kollektive råderet,har lejerne mulighed for individuel indflydelse på det konkrete arbejde, der gennem-føres i boligen. I forbindelse med fælles forbedringer har lejerne mulighed for indivi-duel indflydelse i 58 pct. af de pågældende afdelinger, mens lejerne ikke har denne mulighed i 39 pct. af afdelingerne. Det svarer til en eller flere beboere i 7 pct. af det samlede antal boligafdelinger. Fælles forbedringer anvendes som sagt til flere for-skellige typer af arbejder, hvor det ikke nødvendigvis er meningsfuldt, at den enkeltelejer har individuel indflydelse, hvilket kan forklare, at graden af individuel indflydelse er lavere i forbindelse med fælles forbedringer end den kollektive råderet.I 16 pct. af de afdelinger, der har besluttet at gennemføre fælles forbedringer, har derværet afholdt urafstemning. I 2 pct. af afdelingerne er det beboerne, der har begæreturafstemning. I 14 pct. af afdelingerne besluttedes det at afholde urafstemning påopfordring af afdelings- eller organisationsbestyrelsen.I forbindelse med renoveringer af almene boliger er der mulighed for at klage overde trufne beslutninger enten til beboerklagenævnet eller til tilsynsmyndigheden. I 5pct. af de afdelinger, hvor det er besluttet at gennemføre fælles forbedringer, har eneller flere beboere klaget til kommunen, mens der i 3 pct. af afdelingerne har været klaget til beboerklagenævnet. Der er ikke i undersøgelsen konstateret klager i forbin-delse med beslutninger om den kollektive råderet. Der er heller ikke henvendelser tilLejernes Landsorganisation (LLO) fra lejere, der oplever at blive pålagt forbedrings-arbejder, de ikke ønsker.
•
•
management
5
Indhold11.11.21.31.41.522.12.233.13.244.14.24.34.44.54.655.15.2 5.35.45.55.66Indledning9Baggrund for undersøgelsen 9Afgrænsning 9Rapportens tematikTerminologi1010LæsevejledningMetode119
Spørgeskemaundersøgelsen 11Kvalitative interviews 12Lovgrundlag 13Hjemmel til arbejder i selve boligerneKlagemulighederAnalyse161513
Ændringer i boligernes indre 16Typer af forbedringer 23Baggrund for beslutning om gennemførelse af forbedringsarbejder 23Til- og fravalg 27MindretalsbeskyttelseKlagemulighederSammenfatningIndflydelse 42394132
Fælles forbedringer versus kollektiv råderet 41Fravalg af fælles forbedringer 43Mindretalsbeskyttelse 43KlagemulighederAfrundingLitteratur44454644
Bilag 1 - Spørgerammen
Bilag 2 - Beskrivelse af stikprøveudtræk 52Bilag 3 – Gennemførelse af spørgeskemaundersøgelsen og svarprocent61
management
7
1
Indledning
Denne rapport belyser, i hvor høj grad lejerne i almene boliger har indflydelse på reno-veringsarbejder, der udføres inde i selve boligen, når renoveringen er besluttet kollektivti boligafdelingerne. Rapporten er baseret på en undersøgelse foretaget af Kuben Ma-nagement i perioden februar-april 2010 på vegne af Socialministeriet og omfatter bl.a.en spørgeskemaundersøgelse og en række kvalitative interviews. I rapporten gøres derrede for regelgrundlag og klagemuligheder, ligesom det diskuteres om og hvordan, derer tale om mindretalsbeskyttelse.
1.1 Baggrund for undersøgelsenUndersøgelsen blev besluttet som en del af boligaftalen i foråret 2009 mellem regerin-gen, Dansk Folkeparti og Det Radikale Venstre. Aftalen indebærer bl.a., at en boligorga-nisations øverste myndighed i visse situationer har fået mulighed for at træffe beslutningom større renoveringsprojekter, større energibesparende foranstaltninger, boligsocialehelhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen, som ellers er afdelingens kompetence.Modernisering af køkkener eller badeværelser kan dog ikke gennemføres uden afdelin-gens samtykke, medmindre disse arbejder er nødvendige for, at det samlede projekt kangennemføres på en hensigtsmæssig måde. I forlængelse heraf blev det aftalt at gen-nemføre en undersøgelse af den enkelte lejers muligheder for at bestemme og få ind-flydelse på renovering og modernisering af sin bolig, herunder muligheder for at undgå uhensigtsmæssige moderniseringer.
1.2 AfgrænsningUndersøgelsen vedrører alene beslutning om renoveringer, der er truffet kollektivt i af-delingen efter almenboliglovens § 37 og § 37b. Undersøgelsen omhandler såledesikkeden individuelle råderet.Som allerede nævnt er der endvidere alene fokus på renoveringer, der vedrører det indrei boligerne. Der er ikke skelnet mellem om der er tale om støttede eller ustøttede arbej-der, da det ikke vurderes at have betydning for lejernes indflydelse.
1.3 Rapportens tematikBoligen skaber rammen for vores hverdagsliv og fungerer som en markør for identitetog status. Som samfundet udvikler sig, gør boligmassen det også. Afhængigt af ejerfor-men er der forskellige muligheder og traditioner for at omforme og udvikle boligen. Somboligejer er man frit stillet til at bygge ud og om, så længe man overholder Bygningsreg-lementet og søger de rette tilladelser. I lejeboliger er situationen en anden. Lejeboligeri en given bebyggelse er i mange tilfælde typisk ensartede boliger med samme typekøkken, bad etc., men med forskellig størrelse og antal værelser. Der har ikke tidligereværet tradition for, at man som lejer har haft særlig indflydelse på renoveringer eller omdannelsesprojekter eller mulighed for selv at tage initiativ til eksempelvis at udskifteet køkken e.l.Dette forhold er under forandring. Der er generelt stort fokus på at sætte sit personligepræg på sin bolig, og der er gennem de sidste mange år blevet skabt større fleksibilitet
management
9
i den almene boligsektor, hvad angår lejernes mulighed for at øve indflydelse på deres boliger gennem den individuelle og kollektive råderet. Mange boligorganisationer er op-taget af at udvikle boligstandarden i deres afdelinger, både hvad angår boligernes indreog ydre, med henblik på at kunne tilbyde tidssvarende og moderne boliger og dermedopretholde eller forbedre afdelingernes konkurrenceevne.Således er der i den almene boligsektor både hos den individuelle lejer og hos bolig-organisationerne stor interesse for at udvikle boligens standard. Lejeren kan have in-teresse i at lave forbedringer eller forandringer i boligen, så den i højere grad afspejlervedkommendes smag og behov, mens den almene boligorganisation har ansvaret for, atboligerne er vedligeholdte og tidssvarende, således at boligerne også fremover vil værekonkurrencedygtige på markedet.Når der er flere interesser på spil, er der potentiale for konflikter. Netop fordi boligen og dens faciliteter har så stor betydning for vores trivsel i hverdagen, er det interessant atanalysere, hvordan der træffes beslutninger i forbindelse med omdannelse og udviklingaf almene boligers indre. Hvem er det, der bestemmer? Er det den enkelte beboer, el-ler er det fællesskabet i boligafdelingen? Hvordan er den enkelte lejer stillet i forhold tilboligafdelingen? Hvordan håndteres uoverensstemmelser, hvis en beboer ikke ønskeren renovering? Hvordan er den enkelte beskyttet? Og er regelgrundlaget tilstrækkeligt?Dette er nogle af de spørgsmål, som denne rapport omhandler.
1.4 TerminologiDer anvendes en del forskellige termer i forbindelse med fysisk omdannelse af boliger,eksempelvis renoveringer, moderniseringer, fremtidssikring og forbedringer. I denne rap-port anvendes der ikke stringent én bestemt term, men sproget vil løbende være bestemtaf konteksten.Hvad angår den daglige omtale af den lovtekst, der danner grundlag for kollektivt trufnebeslutninger om renoveringer i det indre af boligerne, anvendes i denne rapport termerinspireret af Boligselskabernes Landsforening i deres pjece om råderetten1.Arbejder, der udføres i boligernes indre, som besluttes kollektivt af afdelingen, og somudgangspunkt er gældende for alle afdelingens boliger, omtales i denne rapport somfælles2forbedringer(§ 37 i lov om almene boliger m.v.).Arbejder, der vedrører det indre i boligen, og som besluttes kollektivt, men som den en-kelte lejer kan vælge at tilslutte sig individuelt, betegnes somkollektiv råderet(§ 37b i lovom almene boliger m.v.).
1.5 LæsevejledningIkapitel 2gøres der rede for undersøgelsens metode. Ikapitel 3præsenteres det for-melle regelgrundlag, der danner grundlag for kollektive beslutninger om moderniseringeraf boligens indre. Herefter følger en analyse af praksis baseret på det indsamlede empi-riske materiale. Analysen præsenteres ikapitel 4,hvorefter undersøgelsens resultateropsummeres ikapitel 5.Den travle læser kan således nøjes med at læse kapitel 5.1BL: Råderetten - og andre muligheder for forbedringer i boligen.
2 BL anvender termen kollektive forbedringer, men med henblik for at undgå sammenblandning med den kollektiveråderet anvendes i denne rapport temen fælles forbedringer.
10
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
2
metode
Undersøgelsen er baseret på en kombination af forskellige metoder. Det formelle regel-grundlag samt klagemuligheder beskrives med udgangspunkt i den relevante lovtekst oglitteratur. Med henblik på at kortlægge praksis er der gennemført dels en spørgeskema-undersøgelse, dels en række kvalitative interviews med udvalgte nøgleaktører. Herud-over præsenteres enkeltstående case-historier med konkrete eksempler på, hvordan derer arbejdet med individuelle valgmuligheder i forskellige renoveringsprojekter.
2.1 SpørgeskemaundersøgelsenUndersøgelsen har blandt andet haft til formål at belyse, i hvor høj grad ændringer iboligernes indre gennemføres som fælles forbedringer eller som kollektiv råderet, og ihvilket omfang lejerne har haft mulighed for indflydelse. Dette er ikke information, som generelt er registreret, hvorfor der er gennemført en spørgeskemaundersøgelse3, derbelyser:• • • • omfanget af renoveringer og deres beslutningsgrundlag (§ 37 versus § 37b),mulighed for tilvalg og fravalg,om der har været afholdt urafstemning, oghvorvidt en eller flere lejere har rejst klagesager4
Af hensyn til undersøgelsens omfang belyses renoveringssager vedrørende det indrei boligen, der erbeslutteti perioden 2005-09. Der blev udtrukket en stikprøve på 800afdelinger ud af de i alt omkring 7.500 almene boligafdelinger i Danmark. Stikprøven erudtrukket med henblik på især at sikre repræsentativitet, hvad angår afdelingernes stør-relse. Andre variabler er afdelingernes alder og geografi (region), samt om afdelingen er administreret af boligorganisationen selv eller en administrationsorganisation5.2.1.1Svarprocent
Spørgeskemaet er udsendt elektronisk til boligorganisation eller administrationsorgani-sation. Det er forretningsførere eller driftschefer, der har besvaret spørgeskemaet. Derblev opnået en svarprocent på 76,8 pct., hvilket anses for særdeles tilfredsstillende.Svarprocent er på ingen variabel (antallet af lejemål, boligafdelingens alder, brug af ad-ministrationsselskab og geografi ved region) under 70 pct.62.1.2Spørgeskemaundersøgelsens repræsentativitet
Fordi den udtrukne stikprøve dels er temmelig stor, dels er repræsentativ i forhold til allebaggrundsvariabler, og svarprocenten er så høj, vurderes det at resultaterne er retvi-sende for den samlede almene sektor.
3 Det er firmaet Promonitor, der har stået for den praktiske gennemførelse af spørgeskemaundersøgelsen.45Der henvises til spørgeskemaet i bilag 1.Der henvises til den metodiske redegørelse for udtræk af stikprøven i bilag 2.
6 Se bilag 3 for en nærmere redegørelse for det praktiske forløb i spørgeskemaundersøgelsen og analyse af svarpro-centen.
management
11
2.1.3
Metodiske forbehold
Svarprocenten er som sagt yderst tilfredsstillende og vurderes at være repræsentativi forhold til alle baggrundsvariabler. Alligevel er der som i enhver undersøgelse noglemetodiske forbehold, der skal gøres opmærksom på.For at opnå en så høj svarprocent som muligt blev spørgeskemaet designet, så detkunne udfyldes uden at respondenterne skulle tilbage i sagsmapperne. Det betyder imid-lertid, at besvarelserne er sket på baggrund af den enkeltes hukommelse, hvorved deraltid vil være en fejlmargen.Spørgeskemaundersøgelsen dækker perioden 2005-09, dvs. et tidsinterval på fem år.Der gives et billede af, hvordan situationen har været i denne periode som et afgrænsetpunktnedslag, og det er ikke muligt at belyse udviklingstendenserne, idet der ikke er tid-ligere undersøgelse at sammenligne med.
2.2 Kvalitative interviewsSpørgeskemaundersøgelsen er suppleret med en række kvalitative interviews med ud-valgte nøgleaktører. De er udvalgt således, at der både er repræsentanter fra den al-mene sektor og fra aktører, der repræsenterer lejernes interesser. Formålet med disseinterviews har været at belyse praksis i forhold til, hvordan beboerne gives mulighed forindflydelse på renoveringer i boligens indre. Desuden afdækkes aktørernes syn på kla-gemuligheder og mindretalsbeskyttelse. Følgende interessenter er interviewet:• Boligselskabernes Landsforening (BL) (direktør)• Administrationsorganisationer (KAB, DAB, Boligkontoret Danmark og Lejerbo,interviewene blev foretaget med henholdsvis en forretningsfører, en forvaltnings-konsulent og to direktører)• Lejernes Landsorganisation (to erfarne almene rådgivere)• Beboerklagenævn (formanden for beboerklagenævn i København og Århus7).2.2.1Cases
Med henblik på at illustrere rapportens problemstillinger med konkrete eksempler er derudvalgt en række cases, der illustrerer forskellige måder at arbejde med renoveringeraf boligernes indre på. Disse cases er udvalgt dels i forbindelse med de kvalitative in-terviews, dels igennem Kuben Managements netværk i den almene sektor. De viser envariation, hvad angår type af renoveringer, beslutningsgrundlag, bebyggelsestype, afde-lingens alder og geografi, men de er ikke som sådan repræsentative.
7 Sidstvævnte var overbevist om, at formanden for beboerklagenævn i henholdsvis København eller Århus ville havehørt om sager i andre landsdele, såfremt der havde været nogle, hvorfor det ikke blev prioriteret at bruge ressourcer påat tage kontakt til flere beboerklagenævn.
12
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
3
Lovgrundlag
Der er forskellige muligheder for at ændre almene boligers indretning og udstyr. Det erboligorganisationen, der har det overordnede ansvar for at opretholde en tidssvarendeboligstandard med henblik på at sikre de almene boligers konkurrenceevne. Dette gæl-der både den udvendige vedligeholdelse og boligens faciliteter i form af køkken, bad mv.Beboerne kan imidlertid selv medvirke til at foretage ændringer, herunder forbedringer,af selve boligerne, således at boligerne i højere grad kommer til at afspejle beboernesindividuelle behov såvel som smag.Som nævnt i indledningen kan der skelnes mellem ændringer, der besluttes og gen-nemføres af den enkelte lejer og af afdelingen. Denne undersøgelse omhandler aleneændringer i selve boligerne, og alene ændringer der besluttes af afdelingen. Den indi-viduelle råderet berøres dog alligevel her, da der i praksis ikke er en fuldstændig klarskillelinje, hvilket der vendes tilbage til i kapitel 4.I dette kapitel redegøres der for lovgrundlaget for de forskellige muligheder, ligesomder gøres rede for hvilke klagemuligheder, der eksisterer i tilfælde af tvister. I det efter-følgende kapitel 4 redegøres der for praksis på baggrund af det empiriske materiale frahenholdsvis spørgeskemaundersøgelsen og de kvalitative interviews.
3.1 Hjemmel til arbejder i selve boligerne3.1.1Fælles forbedringer - § 37
Beboerne i en boligafdeling kan træffe beslutning om at gennemføre renoveringer og for-bedringer både af selve ejendommen, boligerne samt fælles- og udearealer. Hjemmelenhertil findes i almen-boliglovens § 37. I forhold til ændringer i boligerne er det lovtekstens stk. 1 og 3 der har relevans, se boks 18.Boks 1 – Fælles forbedringer§ 37.Afdelingsbestyrelsen forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder ogaktiviteter i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disse iværksættes, jf. dog § 41.Stk. 3.Medfører et arbejde eller en aktivitet lejeforhøjelse, der overstiger 15 pct. af den gæl-dende årsleje, skal godkendelse ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere, når kravherom fremsættes af det i vedtægterne fastsatte nødvendige antal stemmeberettigede deltagere påafdelingsmødet. Antallet kan i vedtægterne højst fastsættes til at udgøre 25 pct. af de fremmødtestemmeberettigede deltagere.https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=128824
8 § 37 refererer bredt til arbejder og aktiviteter og danner således også grundlag for beslutninger vedrørende forebyg-gende arbejder i form af boligsociale indsatser, jf. stk. 2 Ved den seneste ændring gældende pr. 1. januar 2010 er tilføjetstk. 4-6, hvormed boligorganisationer har fået mulighed for at iværksætte renoveringsprojekter, uden projektet er god-kendt af afdelingen, hvis det skønnes at være afgørende for afdelingens fremtidige konkurrenceevne.
management
13
Forslag om fælles forbedringer fremsættes som regel af afdelingsbestyrelsen og/ellerboligorganisationen på et ordinært eller ekstraordinært afdelingsmøde, og beslutningenom, hvorvidt projektet godkendes eller forkastes, træffes ved simpelt flertal blandt de fremmødte. Hver husstand har som i andre afstemninger to stemmer.Ifølge § 37, stk. 3, har beboerne mulighed for at begære urafstemning, såfremt lejefor-højelsen overstiger 15 pct. af den gældende årsleje. Dette betyder, at der skal afholdesen skriftlig afstemning blandt alle afdelingens husstande. Det er den pågældende bolig-organisations vedtægter, der bestemmer, hvor mange fremmødte på afdelingsmødet dersom minimum skal begære urafstemning. Det krævede minimum må dog højst fastsæt-tes til 25 pct. af de stemmeberettigede fremmødte.3.1.2Kollektiv råderet - § 37b
Afdelingsmødet kan beslutte, at der kan gennemføres bestemte forbedringer i de boliger,hvor beboerne ønsker det. Hjemmelen hertil findes i almenboliglovens § 37b, se boks 2.
Boks 2 – Kollektiv råderet§ 37b.Afdelingsmødet kan træffe beslutning om gennemførelse af bestemte forbedringer afdet lejede efter lejerens ønske og om gennemførelse af sådanne forbedringer af ledige lejemål.Forbedringerne finansieres med annuitetslån med en maksimal løbetid på 30 år. Afdelingsmødet kan fastsætte nærmere rammer for den enkelte lejers adgang til at få forbedret sin bolig, herunderfastsætte maksimumsbeløb for anskaffelsessummerne for de enkelte forbedringsarbejder. Boligor-ganisationen godkender afdelingsmødets beslutninger.Stk. 2.Boligorganisationens bestyrelse indbringer eventuelle uenigheder mellem boligorganisa-tionen og afdelingsmødet om afdelingsmødets beslutninger efter stk. 1 for kommunalbestyrelsen,som træffer den endelige administrative afgørelse.Stk. 3.Stk. 1 omfatter ikke hårde hvidevarer.https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=128824
Som anført kan der kun udføres forbedringsarbejder efter denne bestemmelse. Udoverarbejder i selve boligen omfatter bestemmelsen arbejder vedrørende evt. udenomsfaci-liteter. I praksis er der meget stor forskel på, hvordan bestemmelsen anvendes, hvilketvil fremgå af kapitel 4.Forbedringer gennemført under den kollektive råderet finansieres med lån, der optages af afdelingen og tilbagebetales over huslejen af de lejere, der får gennemført forbed-ringsarbejderne. Fra 1. januar 2010 er det blevet muligt at finansiere forbedringerne med lån med op til 30 års løbetid, hvor den maksimale løbetid tidligere var 20 år. Hermed bli-ver det muligt at gennemføre forbedringer med lavere månedlige lejestigninger end før.Denne paragraf indeholder ikke bestemmelser om urafstemning.3.1.3Individuel råderet
Interessen for at foretage ændringer i de almene boliger er vokset gennem de sidsteårtier. Ved udvidelsen af den individuelle råderet fra 1. juli 2005, jf. lov om leje af almene
14
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
boliger § 39, har den enkelte lejer fået bedre muligheder for selv at råde over sin bolig.Lejeren har nu ret til at få foretaget alle slags forbedringer inde i boligen (installering afhårde hvidevarer er dog ikke omfattet af denne bestemmelse). Lejeren finansierer selv forbedringerne og er også selv ansvarlig for planlægning og gennemførelse. Der givesøkonomisk kompensation ved fraflytning inden for en vis årrække.
3.2 KlagemulighederSåfremt en lejer er utilfreds med en beslutning om renovering, kan denne henvende sigenten til beboerklagenævnet eller til tilsynsmyndigheden.3.2.1Beboerklagenævn
I hver kommune er der et beboerklagenævn. Dette klageorgan har kompetence indenforen række områder. Nævnet kan f.eks. tage stilling til tvister om lovligheden af de beslut-ninger, som træffes af de beboerdemokratiske organer, men nævnet kan ikke tilsidesættedet skøn, som ligger i en sådan beslutning. Beboerklagenævnet kan alene vurdere, omformalia er overholdt9. Beboerklagenævnet har således ikke kompetence til at erklæreen beslutning for ugyldig med den begrundelse, at beslutningen er uhensigtsmæssig,men det kan træffe afgørelse om ugyldighed, hvis de formelle regler ikke er overholdt.3.2.2Tilsynsmyndighed
Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med de almene boligorganisationer. Overordnet seter dens opgave at føre tilsyn med, at lovgivningen overholdes. En række væsentligespørgsmål hører under dette tilsyn, blandt andet den generelle vedligeholdelse af dealmene boligafdelinger og fastsættelse af huslejen samt visse lejeforhøjelser10.Kommunalbestyrelsen er ikke et tvisteorgan og træffer således ikke egentlige afgørelseri tvister mellem boligorganisation, afdelingsbestyrelse og beboere. Kommunalbestyrel-sen kan dog som led i sin tilsynsforpligtelse undersøge forskellige forhold i boligorgani-sationen på baggrund af henvendelser fra lejerne, og den kan meddele boligorganisatio-nen påbud, som skønnes nødvendige for at sikre en forsvarlig drift af organisationen ogafdelingerne11. Således kan en lejer, der er utilfreds med en beslutning om renovering,henvende sig til tilsynsmyndigheden.
91011
BL: Beboerklagenævn - for hvem og til hvad; KAB: Håndbog om almene boligerKAB: HÅndbog om almene boliger (s. 295)Ibid (s. 92)
management
15
4
analyse
I dette kapitel præsenteres analysen af det empiriske materiale fra henholdsvis de kvali-tative interviews og spørgeskemaundersøgelsen. Kapitlet er opdelt i temaer. Første afsnitindledes med en gennemgang af, hvordan der i praksis arbejdes med den kollektive rå-deret, og hvilke diskussioner dette giver anledning til i den almene sektor. Dernæst gen-nemgås, hvor mange forbedringer der besluttes henholdsvis som fælles forbedringer ogefter den kollektive råderet, hvilke typer ændringer der laves, og hvad baggrunden herforer. Det følgende afsnit omhandler lejernes individuelle indflydelse i form af henholdsvis til- og fravalg i forbindelse med renoveringer af boligernes indre. Dernæst følger et afsnitom mindretalsbeskyttelse, hvorefter det sidste afsnit i kapitlet omhandler klager.De tematiske afsnit omfatter både data fra de kvalitative interviews og spørgeskema-undersøgelsen. Jf. kapitel 2 er data fra spørgeskemaundersøgelsen krydset i forhold tilen række baggrundsvariabler: afdelingens størrelse, alder, geografi og administration. Disse variabler trækkes kun frem i de tilfælde, hvor der er markante og interessante for-skelle og overvejende i det første afsnit.
4.1 Ændringer i boligernes indreNår der laves ændringer i boligernes indre, som besluttes kollektivt, kan det som nævntske enten som fælles forbedringer (§ 37) eller efter den kollektive råderet (§ 37b). Ifølgede almene boligorganisationer, der er interviewet i forbindelse med denne undersøgelse,afhænger det af situationen, hvilken type beslutning der ligger til grund for en beslutningom at igangsætte forbedringsarbejder. Som regel vil ændringer i boligernes indre skesom led i den kollektive råderet, men er der tale om større byggesager, der besluttesefter § 37 og evt. er støttet af Landsbyggefonden, vil disse projekter også kunne omfatteændringer i boligernes indre. Hvis der eksempelvis er tale om lejlighedssammenlægnin-ger eller ændringer i lejlighedernes planløsning, vil man som oftest også lave nyt køk-ken.Der er ikke tale om et enten-eller, og i mange tilfælde arbejdes der med en kombinationaf § 37 og § 37b. Det er f.eks. tilfældet i tre af de case-historier, der præsenteres i dennerapport: Nærumvænge (s. 18), Gyldenrisparknen (s. 24) og Munkebo (s. 31). Det kaneksempelvis være en afdeling, hvor der sker udbedring af byggeskader eller udskiftningaf installationer som faldstammer e.l., men hvor projektet ikke omfatter køkkener ellerandre arbejder i boligernes indre. Her kan der være et ønske om også at inddrage ek-sempelvis køkkener, ’når man nu er i gang’. Køkkenrenoveringen kan besluttes efter §37b og omfatter dermed kun de boliger, hvor lejerne selv tilslutter sig og vil betale forforbedringen, mens den øvrige byggesag besluttes efter § 37.Tidligere blev alle renoveringer og forbedringsarbejder besluttet efter § 37, og der varikke tradition for individuel indflydelse. De adspurgte boligorganisationer fremhæver, at man som udgangspunkt i dag vil vælge at lave moderniseringer under den kollektiveråderet. Det begrunder de det med, at der er sket et holdningsskifte, hvor man er gåetfra standardiserede løsninger til i højere grad at give beboerne mulighed for selv at øveindflydelse på deres boligers indre. Der er udbredt tilfredshed med denne ordning, som giver bedre og mere fleksible muligheder for, at boligorganisationer og lejere i fælles-skab kan beslutte nogle rammer indenfor hvilke, boligernes kvalitet kan forbedres.
16
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
4.1.1
Den kollektive råderet – fælles og individuelle projekter
I forbindelse med de kvalitative interviews blev det tydeligt, at der overordnet er tale omto forskellige måder, hvorpå de almene boligorganisationer og –afdelinger arbejder medden kollektive råderet. I nogle afdelinger besluttes et fælles projekt, der administreres afboligorganisationen, mens forbedringer i andre afdelinger planlægges og gennemføres isamarbejde mellem boligorganisationen og de enkelte lejere. Hvilken model, der anven-des, afhænger af kulturen i boligorganisationen og i afdelingerne.Når forbedringer under den kollektive råderet planlægges som et fælles projekt, er detboligorganisationen i samarbejde med en entreprenør, der er ansvarlig for selve plan-lægningen og gennemførelsen (se eksempelvis casen med Nærumvænge s. 17). Pro-jektet udføres eventuelt i flere faser afhængigt af interessen blandt beboerne. Hvem der får mulighed for at blive omfattet af projektet kan tilrettelægges efter først til mølle-princippet, eller det kan ske efter en vurdering af hvilke boliger, der har det største behovfor moderniseringer. Afhængigt af hvor stor interessen er, planlægges der flere faser. Det kan være hensigtsmæssigt med flere faser, idet der ofte sker det, at beboere, der som udgangspunkt ikke var interesserede, ofte bliver det, når de ser resultatet, ligesom detgiver mulighed for, at tilflyttere også får tilbuddet, hvis deres bolig ikke allerede har været omfattet af moderniseringen.I andre tilfælde beslutter afdelingsmødet et økonomisk loft samt hvilke type af forbed-ringer, der må gennemføres under den kollektive råderet, men den enkelte lejer er selvansvarlig for planlægning og gennemførelse i samarbejde med boligorganisationen. Derer meget stor forskel på, hvor vide rammer der besluttes. Nogle steder besluttes det atlejerne alene kan etablere nye køkkener efter den kollektive råderet, mens der andresteder er videre rammer for, hvad lejerne må gennemføre. Det økonomiske loft bestem-mes på baggrund af en analyse af, hvor meget huslejen kan bære at stige netop i detområde.Denne måde ligger meget tæt op ad den individuelle råderet, idet forskellen overvejendeligger i finansieringen. Under den individuelle råderet er det lejeren selv, der er ansvarlig for finansieringen, mens arbejder under den kollektive råderet finansieres ved låneopta-gelse i afdelingen og betales over huslejen. Nogle steder arbejdes der konsekvent meden kombination af de to. Eksempelvis hos Boligkontoret Danmark hvor lejere ofte gen-nemfører gennemgribende moderniseringer af en bolig, og hvor nogle dele finansieres ved lånoptagelse i afdelingen og andre ved egenfinansiering (se casene fra Boligkonto-ret Danmark s. 34-35).4.1.2Fælles forbedringer versus kollektiv råderet
De boligorganisationer, der har deltaget i interviewene, fortæller som sagt, at man i sti-gende grad anvender den kollektive råderet, når der foretages ændringer i boligernesindre. Spørgeskemaundersøgelsen viser, at begge lovparagraffer i perioden 2005-09 inogenlunde lige stort omfang blev benyttet som grundlag for beslutninger om moderni-sering af almene boligers indre.Ifølge spørgeskemaundersøgelsen er det besluttet at gennemføre fælles forbedringer i156 afdelinger af de i alt 614 afdelinger, der har deltaget i undersøgelsen, dvs. 25 pct.Af de 156 afdelinger er det besluttet at gennemføre forbedringer, der omfatter det indrei boligen, i 119 afdelinger, dvs. i 19 pct. af de afdelinger, der har deltaget i spørgeske-maundersøgelsen, se figur 1a og tabel 1. I denne og de følgende figurer og tabeller, der vedrører fælles forbedringer, er kun medtaget de afdelinger, hvor beslutninger om fælles
management
17
Nærumvænge
Nærumvænge er en almen boligafdeling i Søllerød Almene Boligselskab, der admini-streres af Boligkontoret Danmark. Afdelingen er opført i 1960 og består af 340 boliger,henholdsvis rækkehuse i to etager og lejligheder i etagebyggeri med tre etager. Boli-gerne har 1-4 værelser og er mellem 42 og 106 m2. Bygningerne er opført i gule murstenmed røde tegltage.Beslutning om renoveringDer er gennemført en omfattende renovering af klimaskærm, tage, installationer og køk-kener. I forbindelse med udvikling af projektet ønskede afdelingsbestyrelsen, at der skul-le være mulighed for også at få renoveret badeværelser, idet det økonomisk ville værefordelagtigt, når der alligevel var håndværkere i boligerne. Da man ønskede, at dettearbejde skulle være valgfrit, blev det besluttet at anvende den kollektive råderet til dennedel af renoveringen. Beslutningen om renoveringen blev truffet på et afdelingsmøde i2004. Badeværelsesrenoveringen blev besluttet efter § 37b, mens den øvrige byggesagblev besluttet efter § 37. Der blev ikke afholdt urafstemning.Ca. 10 pct. af husstandene fik lavet nye badeværelser i forbindelse med den store byg-gesag. Da denne blev afsluttet, ønskede afdelingsbestyrelsen og boligorganisationen, atde øvrige husstande også skulle have mulighed for at få deres badeværelser renoveret.Det ville imidlertid være for dyrt at fortsætte renoveringerne af de resterende badeværel-ser enkeltvis med den store totalentreprenør, hvorfor lokale håndværkere til lejlighedenindgik et konsortium. Herefter kunne beboerne henvende sig til viceværten, i fald de blevinteresseret i at få deres badeværelse renoveret.Indflydelse og individuelle hensynDen store byggesag omfattede helt nødvendige renoveringer. Baggrunden for at tilbyderenovering af badeværelser under den kollektive råderet var, at man ikke syntes, atdenne del af arbejdet skulle være obligatorisk. Entreprenøren udviklede et katalog medforskellige valgmuligheder og prisoverslag. Herudover var der mulighed for tilkøb vedkontant betaling. Der er således tale om et projekt under den kollektive råderet, hvor detpå forhånd er defineret, hvilke muligheder for forbedringer der er, og hvem der udfører arbejdet.Da man ved den store byggesags afslutning indgik aftale med lokale håndværkere om atfortsætte arbejdet, blev de efterfølgende renoveringer gennemført med udgangspunkt idet samme katalog med muligheder for valg og tilkøb. Stort set samtlige badeværelser iafdelingen er i dag renoveret.
18
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Figur 1a: Beslutning om fællesforbedringer (§ 37)
Figur 1b: Beslutning om kollektivråderet (§ 37b)21%79%
19%
81%
Beslutning om fælles forbedringerØvrige afdelinger
Beslutning om kollektiv råderetØvrige afdelinger
forbedringer omfatter ændringer i boligens indre, da det alene er denne type forbedrin-ger, der er interessante i indeværende rapport.Mens det er besluttet at gennemføre fælles forbedringer i 19 pct. af afdelingerne, er detbesluttet at anvende den kollektive råderet i 21 pct. af afdelingerne, se figur 1b og tabel 2. Der er altså lidt flere afdelinger, hvor beboerne har besluttet at lave forbedringer i bo-ligernes indre under den kollektive råderet end som fælles forbedringer.Tabel 1: Fælles forbedringer (§ 37) der vedr. boli-gens indreBeslutning om fælles forbedringerØvrige afdelingerI altAfdelingerAntal119495614Procent1981100Antal26.96344.16971.152BoligerProcent3862100
Tabel 2: Kollektiv råderet (§ 37b)Beslutning om kollektiv råderetØvrige afdelingerI alt
AfdelingerAntal131483614Procent2179100Antal
BoligerProcent366410025.55045.60271.152
Tabellerne viser også, hvor mange boliger de respektive afdelinger råder over. Her frem-går det, at det er lidt flere boliger, der potentielt er berørt af fælles forbedringer (26.963 boliger) end den kollektive råderet (25.550 boliger). Diverse forbedringsprojekter om-fatter imidlertid ikke samtlige boliger i afdelingen. Undersøgelsen afdækkerikke,hvormange boliger der reelt omfattes af de enkelte projekter, men alene hvor mange boligerder samlet set er i de afdelinger, hvor det besluttes at lave ændringer henholdsvis somfælles forbedringer eller under den kollektive råderet.Figur 2 næste side illustrerer, at man samlet set i 33 pct. af de afdelinger, der har deltageti spørgeskemaundersøgelsen, kollektivt har truffet beslutning om at gennemføre moder-niseringer enten som fælles forbedringer og/eller efter den kollektive råderet. Heraf har12 pct. besluttet alene at gennemføre fælles forbedringer. 14 pct. har besluttet at bolger-ne kan moderniseres alene efter den kollektive råderet. 7 pct. har besluttet både at gen-nemføre fælles forbedringer og benytte den kollektive råderet. I 67 pct. af afdelingerne erderikketruffet beslutning om at gennemføre moderniseringer af boligernes indre.
management
19
Figur 2: Beslutning om forbedringer af boligernes indre
12%14%67%7%
Alene beslutning om fælles forbedringerAlene beslutning om kollektiv råderetBeslutning om fælles forbedringer OG kollektiv råderetIngen beslutninger truffet om renoveringer afboligernes indre
Analyseres talmaterialet i forhold til afdelingernes alder, størrelse og beliggenhed, er dernogle interessante variationer, som præsenteres i de følgende tre underafsnit.4.1.3Beslutning om ændringer fordelt efter afdelingernes alder
I figur 3 og 4 er der taget højde for afdelingernes alder. Den øverste vandrette søjle i figur 3 navngivet ’i alt’ omfatter hele datagrundlaget og svarer således til cirkeldiagrammet ifigur 1. Det er en anden grafisk fremstilling af, at man i 19 pct. af alle afdelinger omfattet af spørgeskemaundersøgelsen har truffet beslutning om at gennemføre fælles forbed-ringer, der vedrører boligernes indre. I de fire vandrette søjler nedenfor i figur 3 er data-materialet opdelt i fire alderskategorier. Her ses det, at afdelinger opført mellem 1946-59 og 1960-79 er overrepræsenteret, hvad angår beslutninger om fælles forbedringer, dervedrører boligernes indre. Der er således truffet beslutning om fælles forbedringer i 31pct. af afdelingerne opført mellem 1946-59 og 33 pct. af afdelingerne opført mellem1960-79, hvilket er relativt flere end de 19 pct. af det samlede datagrundlag. Tilsvarende er der truffet beslutning om fælles forbedringer i færre afdelinger opført fra 1980 og frem(9 pct.).
Figur 3: Fælles forbedringer (§ 37) fordelt efter afdelingens alderI alt1980 og frem1960-19791946-1959Før 19450%19%9%33%31%19%20%40%81%91%67%69%81%60%80%100%Beslutning om fællesforbedringerØvrige afdelinger
Figur 4, såvel som de efterfølgende figurer, der illustrerer datamaterialet krydset i forhold til forskellige parametre, skal læses på tilsvarende vis. Den øverste søjle ’i alt’ illustrerer,at 21 pct. af alle afdelinger, der har deltaget i undersøgelsen, har besluttet at anvendeden kollektive råderet til at gennemføre forbedringer af boligernes indre. Der er relativtflere afdelinger opført mellem 1946-59 (39 pct.) og 1960-79 (30 pct.), der har besluttet at
20
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
benytte den kollektive råderet og relativt færre afdelinger opført inden 1945 (19 pct.) ogefter 1980 (11 pct.), der har besluttet at benytte den kollektive råderet.
Figur 4: Kollektiv råderet (§ 37b) fordelt efter afdelingens alderI alt1980 og frem1960-19791946-1959Før 19450%19%20%40%21%11%30%39%81%60%80%100%79%89%70%61%Øvrige afdelingerBeslutning omkollektiv råderet
Det er ikke overraskende, at der relativt er flere afdelinger opført mellem 1945-1979, der beslutter at gennemføre moderniseringer af boligerne enten som fælles forbedringereller under den kollektive råderet, da det er i boligerne fra denne periode, at behovet erstørst.4.1.4Beslutning om ændringer fordelt efter afdelingernes størrelse
I figur 5 og 6 kan man skelne mellem afdelingernes størrelse. Datamaterialet er opdelt i tre kategorier, henholdsvis små afdelinger med under 100 boliger, mellemstore afdelin-ger med 100-400 boliger og store afdelinger med mere end 400 boliger.Figur 5: Fælles forbedringer (§ 37) fordelt efter afdelingens størrelseI altOver 400100-400Under 1000%14%20%40%30%86%60%80%100%19%80%70%81%20%Beslutning omfælles forbedringerØvrige afdelinger
Mellemstore og store afdelinger er overrepræsenteret, både hvad angår beslutninger omfælles forbedringer og kollektiv råderet. Særligt når det gælder fælles forbedringer, sefigur 5, er der en kraftig overrepræsentation af store afdelinger. Dette er ikke er overra-skende, idet det typisk er de store afdelinger opført i 1960erne og 70erne, der gennem-går de store støttede renoveringsprojekter12. Det skal dog her bemærkes, at talmaterialeti denne kategori begrænser sig til 25 afdelinger.
12 Som i de øvrige figurer er kun medtaget de afdelinger, hvor de fælles forbedringer også vedrører ændringer i boli-gen.
management
21
Figur 6: Kollektiv råderet (§ 37b) fordelt efter afdelingens størrelseI altOver 400100-400Under 1000%17%20%40%30%83%60%80%100%21%44%70%79%56%Beslutning omkollektiv råderetØvrige afdelinger
4.1.5
Beslutning om ændringer fordelt efter afdelingernes beliggenhed
Der er flere afdelinger i Region Hovedstaden end i de øvrige regioner, som beslutter forbedringsarbejder både efter § 37 og § 37b, se figur 7 og 8.
Figur 7: Fælles forbedringer (§ 37) fordelt efter regionerI altSjællandSyddanmarkNordjyllandHovedstadenMidtjylland0%13%20%40%19%17%16%14%32%87%60%80%100%81%83%84%86%68%Beslutning omfælles forbedringerØvrige afdelinger
Figur 8: Kollektiv råderet (§ 37b) fordelt efter regionerI altSjællandSyddanmarkNordjyllandHovedstadenMidtjylland0%9%32%21%20%40%21%12%22%91%68%79%60%80%100%79%88%78%Beslutning omkollektiv råderetØvrige afdelinger
Det er ikke overraskende. Ejerboliger er over en bred kam dyrere i Region Hovedstadenend i det øvrige land, og huslejen i almene boliger kan derfor i højere grad bære en stig-ning, uden det forringer deres konkurrenceevne.
22
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
4.2 Typer af forbedringerI figur 9 og tabel 3 og 4 ses det, at den kollektive råderet altovervejende anvendes til modernisering af køkken og/eller bad, mens der laves flere typer ændringer i boligernes indre som fælles forbedringer. Da der har været mulighed for at angive flere typer æn-dringer, er summen mere end 100 pct.
Figur 9: Typer af forbedringsarbejder (flere svar)KøkkenBadÆndring i rumfordelingAltaninddækningerKarnapperAndet0%0%9%6%
53%56%
90%
59%§37/fælles forbedringer§37b/kollektiv råderet
12%14%
2%19%
40%40%60%AfdelingerAntal627014162471Procent535912142401
20%
80%
100%Boliger
Tabel 3: Typer af ændringer gennemført som fællesforbedringer (§ 37) (flere svar)KøkkenBadÆndring i rumfordelingAltaninddækningerKarnapperAndetVed ikke
Antal14.30813.8593.2334.9746367.5231.329
Procent535112182285
Tabel 4: Typer af ændringer gennemført under denkollektive råderet (§ 37b) (flere svar)KøkkenBadÆndring i rumfordelingAltaninddækningerKarnapperAndetVed ikke
AfdelingerAntal118731280250Procent9056960190
BoligerAntal24.62211.3201.4442.10802.9040Procent9644680110
4.3 Baggrund for beslutning om gennemførelse af forbedringsarbejderI spørgeskemaundersøgelsen blev respondenterne bedt om at angive baggrunden forigangsættelse af forbedringsarbejder. Der kunne skelnes mellem arbejder igangsat:
management
23
Gyldenrisparken
Gyldenrisparken, en boligafdeling i Lejerbo, ligger i udkanten af København på Amager.Afdelingen består af 469 familieboliger på 1-4 værelser og 44 et-rums ungdomsboliger.Afdelingen er betonbyggeri fra slutningen af 1950erne. Pga. omfattende byggeskader er der igangsat en større renovering, der støttes af Landsbyggefonden. Byggesagenomfatter tag, klimaskærm, udbygning af altaner, udskiftning af vinduer og visse tekniskeinstallationer, udearealer og lejlighedssammenlægninger. Herudover har der været mu-lighed for glasinddækning af altaner med eller uden solafskærmning.Beslutning om renoveringDen store renoveringssag er besluttet i 2005 efter § 37 og omfatter alle lejemål. Mulig-heden for tilvalg af altaninddækninger og solafskærmning er besluttet efter § 37b og ersåledes et tilbud, den enkelte kan vælge. Begge beslutninger blev truffet på det sammeafdelingsmøde. Der blev ikke afholdt urafstemning.Indflydelse og individuelle hensynLangt hovedparten af de elementer, der er omfattet af byggesagen, omfatter ikke boli-gernes indre, og beboerne har derfor af gode grunde ikke haft mulighed for til- og fravalgi det endelige projekt. Inden programmeringen har der været en grundig beboerinddra-gelsesproces med nedsættelse af flere arbejdsgrupper, der har arbejdet tæt sammen med arkitekterne med henblik på at udvikle et boligområde med udgangspunkt i bebo-ernes interesser.Som en del af projektet får alle stuelejligheder som noget nyt egen have med mulighedfor at vælge mellem tre typer uden ekstrabetaling.Udbygning af altaner er en integreret del af byggesagen, men beboerne kan frit vælge,om de vil have glasinddækninger, der finansieres individuelt over huslejen. Der er ligele-des mulighed for tilkøb af solafskærmning mod yderligere huslejeforhøjelse. Ca. 10 pct.af afdelingens husstande har vist interesse for glasinddækning. Den endelige tilmeldingfinder sted i foråret 2010.
24
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
a. i forbindelse med nødvendige udskiftninger af tekniske installationerb. som en del af en større fremtidssikring af afdelingen, ellerc. uafhængigt af andre arbejder på baggrund af ønsker om forbedringer.Figur 10 illustrerer, hvordan svarene fordeler sig. Tallene der ligger til grund for figuren er efterfølgende præsenteret i tabel 5 og 6.
Hvad angår beslutninger om fælles forbedringer, træffes disse både på baggrund af fore-stående udskiftninger af tekniske installationer (20 pct.), som en del af fremtidssikrings-projekter (39 pct.) såvel som med udgangspunkt i beboernes ønsker om forbedringeruafhængigt af andre arbejder (38 pct.).Arbejder under den kollektive råderet besluttes derimod overvejende uafhængigt af an-dre arbejder. Det gælder for 78 pct. af afdelingerne, men berører potentielt 87 pct. afboligerne, jf. tabel 6. Den kollektive råderet anvendes sjældent i forbindelse med nød-vendige udskiftninger af tekniske installationer (6 pct.) eller i forbindelse med fremtids-sikringer (16 pct.).
Tabel 5: Baggrund for beslutning om fælles forbed-ringer (§ 37)I forbindelse med nødvendig udskiftning af tekniske in-stallationer pga. nedslidning eller ønske om ressource-besparelserSom en del af et større forbedringsprojekt med henblikpå fremtidssikring af afdelingenUafhængigt af andre arbejder på baggrund af ønske omforbedringerVed ikkeI alt
AfdelingerAntalProcent
BoligerAntalProcent
2446453118
2039383100
5.63412.3767.2031.41426.627
2146275100
management
25
Case – Stilledal
Stilledal er en boligafdeling under Samvirkende Boligselskaber (SAB) beliggende i Van-løse, København, der administreres af KAB. Afdelingen er opført i 1943 og består af tostokke i gule tegl. Lejlighedsstrukturen var oprindeligt ensidig med mindre torumsboli-ger, ligesom køkkener og bad i nutidens øjne var smalle og utidssvarende. Afdelingenbesluttede på den baggrund en større fremtidssikring, der blandt andet har omfattetlejlighedssammenlægninger, tag, udbygning af tagboliger, udskiftning af installationer,ombygning af køkken og bad og renovering af udearealer. Projektet blev valgt som et af Landsbyggefondens demonstrationsprojekter.Beslutning om renoveringProjektet er besluttet efter § 37 i almenboligloven, dvs. en kollektiv beslutning om en fæl-les renovering. Der blev indkaldt til ekstraordinær generalforsamling i 2006, hvor et stortflertal godkendte renoveringen. Herudover blev der afholdt en skriftlig afstemning, hvor der ligeledes viste sig at være stor opbakning til projektet. Afdelingsbestyrelsen havdeinden afdelingsmødet besluttet at fremsætte forslag om, at projektet også skulle til skrift-lig afstemning. Baggrunden for at supplere afdelingsmødet med en skriftlig afstemningvar et ønske om, at alle beboere skulle have indflydelse på beslutningen, også de der ikke havde mulighed for at møde op på afdelingsmødet.Indflydelse og individuelle hensynInden projektet blev sendt til afstemning havde der været en lang og omfattende bebo-erproces. Der blev afholdt workshops og idéværksted, hvor der blev udarbejdet skitser tilforskellige boligtyper, herunder lejlighedssammenlægninger, -ændringer og forslag omnye tagboliger. Herudover blev der gennemført en beboerundersøgelse, hvor samtligehusstande blev interviewet for at afdække konkrete ønsker til boligtype med henblik påat få puslespillet til at gå op efterfølgende, således at alle, der ønskede det, kunne flytte tilbage, evt. til en ny boligtype afhængigt af deres behov og økonomiske råderum. Be-boerundersøgelsen havde den sekundære men meget vigtige funktion, at alle beboerekunne stille spørgsmål og få afklaret eventuelle usikkerhedsmomenter.Renoveringen har været ganske omfattende og har indbefattet udskiftning af installatio-ner og fornyelse af samtlige køkkener og bad, hvor nogle radikalt er blevet ændret i for-bindelse med lejlighedssammenlægninger og ændringer i rumfordeling. Der har såledesikke været mulighed for ikke at blive omfattet af renoveringen af boligernes indre.Pga. renoveringens omfang skulle alle beboere midlertidigt genhuses. Beboere, der ikke ønskede at flytte tilbage til den renoverede bolig, havde mulighed for at blive permanent genhuset. Der var gode muligheder for at få ønsker opfyldt, hvad angik den nye boligsbeliggenhed, størrelse etc. I den forstand kan det siges, at beboerne havde mulighed forat fravælge at blive en del af projektet, selvom de ikke som sådan kunne sige nej til re-noveringen og blive boende i Stilledal. Udover ønsker til boligtype var der også mulighedfor tilvalg i forbindelse med køkken og bad.
26
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Tabel 6: Baggrund for beslutning om kollektiv råderet(§ 37b)I forbindelse med nødvendig udskiftning af tekniske in-stallationer pga. nedslidning eller ønske om ressource-besparelserSom en del af et større forbedringsprojekt med henblik påfremtidssikring af afdelingenUafhængigt af andre arbejder på baggrund af ønske omforbedringerVed ikkeI alt
AfdelingerAntalProcent
BoligerAntalProcent
8211020131
616780100
5692.71922.262025.550
211870100
4.4 Til- og fravalgI en diskussion om lejernes mulighed for indflydelse i forbindelse med renoveringer er det relevant at skelne mellem henholdsvis til- og fravalg. Fravalg forstås som mulighe-den for ikke at blive omfattet af en renovering af boligens indre, mens tilvalg skal forståssom muligheden for at øve indflydelse på den modernisering, der gennemføres i den enkelte bolig. Dvs. en lejer kan påvirke lige præcis det køkken, bad e.l., der installeres ivedkommendes bolig. Det kan strække sig fra valg af farve på skabslåger/fliser til egen indretning af et nyt køkken.Når en køkkenrenovering gennemføres som et fælles projekt i en afdeling, udvikles dertypisk flere køkkentyper, evt. i forskellig prisklasse, som den enkelte lejer kan vælge imellem. Herudover kan der være mulighed for tilkøb af eksempelvis en dyrere vask ellerbordplade, der enten finansieres over huslejen eller kontant. 4.4.1Muligheder for fravalg
Der kan være forskellige årsager til, at en lejer ikke ønsker, at der laves forbedringer isin bolig. Først og fremmest skal lejeren selv betale for forbedringerne over huslejen,hvilket kan være problematisk for en del lejere i den almene sektor. Der kan også værelejere, der ikke kan overskue det praktiske arbejde, en renovering medfører. Det kanvære ældre, psykisk syge eller andre ’svage’ beboere. Og der kan være lejere, som sy-nes, en renovering er unødvendig. Endelig kan der være tilfælde, hvor en lejer alleredehar fået etaberet eksempelvis et nyt køkken over den individuelle råderet og derfor ikkeønsker denne forbedring. Ifølge interviewpersonerne fra den almene sektor vil boliger,hvor dette er tilfældet, altid blive udeladt af fælles projekter.I forbindelse med den kollektive råderet omfattes kun de lejere, der ønsker at få gennem-ført ændringer i deres bolig. Denne automatik er ikke gældende i forbindelse med fællesforbedringer, men der er på den anden side ikke krav om, at alle boliger nødvendigvisskalomfattes. Det er således op til boligorganisationen at beslutte i de enkelte projekter,om man vil arbejde med muligheden for fravalg eller ej.Jf. figur 1a er det besluttet at gennemføre fælles forbedringer, der omfatter ændringer i boligernes indre, i 19 pct. af de afdelinger, som har deltaget i spørgeskemaundersøgel-sen. Det svarer til i alt 119 afdelinger. Figur 11 og tabel 7 næste side illustrerer, i hvilketomfang boligorganisationerne har arbejdet med at give de enkelte lejemål mulighed forfravalg når der gennemføres fælles forbedringer. I 11 afdelinger, svarende til 9 pct., harder været mulighed for fravalg, men ingen har benyttet denne mulighed. i 22 afdelinger,
management
27
svarende til 19 pct., har det været muligt, og en eller flere lejere har på den baggrund valgt de fælles forbedringer, der vedrører boligernes indre.
Figur 11 - Mulighed for fravalg ifm. fælles forbedringer (§37)
9%19%65%
Fravalg muligt men ingen lejere har fravalgtFravalg muligt og nogle lejere har fravalgtIkke mulighed for fravalg
Tabel 7: Muligheder for fravalg i forbindelse med fæl-les forbedringer (§ 37)Fravalg muligt men ingen lejere har fravalgtFravalg muligt og nogle lejere har fravalgtIkke mulighed for fravalgVed ikkeI alt
AfdelingerAntal1122778118Procent919657100
BoligerAntal1.5574.72318.5271.82026.627Procent618707100
Beboerne har således i hver tredje afdeling (33 pct.), hvor det besluttes af gennemføreændringer i boligernes indre som fælles forbedringer, haft mulighed for at vælge disseforbedringer fra. I en tredjedel af de afdelinger hvor der har været mulighed for fravalg,benyttes muligheden imidlertid slet ikke.I 77 afdelinger, svarende til 65 pct. af de afdelinger, hvor det er besluttet at gennemførefælles forbedringer, der vedrører boligernes indre, har det som udgangspunkt ikke væretmuligt at fravælge disse arbejder. Det skal dog her bemærkes, at de 77 afdelinger kunudgør 12 pct. af det samlede datamateriale (de 614 afdelinger der har deltaget i under-søgelsen).Når det i to ud af tre afdelinger ikke er muligt at fravælge fælles forbedringer i boligernesindre, kan det hænge sammen med baggrunden for igangsættelsen af forbedringsarbej-derne. Som det er illustreret i tabel 5 og figur 10 i afsnit 4.3, er baggrunden for beslutning om fælles forbedringer ofte behov for udskiftning af tekniske installationer (20 pct.) ellerstørre fremtidssikringsprojekter (39 pct.). Her vil det i mange tilfælde ikke være menings-fuldt som sådan at arbejde med muligheder for fravalg.Dette behøver langtfra altid at være et egentligt problem, når ikke der er mulighed forfravalg, hvilket casen med Stilledal, s. 26 er et eksempel på. Her er baggrunden for be-slutningen om fælles forbedringer et større fremtidssikringsprojekt af hele afdelingen, ogdet har ikke været muligt for den enkelte lejer at fravælge projektet. Der har været tilbudtpermanent genhusning til de lejere, der synes, at huslejen ville stige for meget. Ligeledesblev der etableret forskellige boligtyper med forskellige grader af ændringer og dermedhuslejer.
28
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Med henblik på at afdække om og i hvor høj grad det opfattes som et problem, at be-boerne ikke altid kan fravælge fælles forbedringer, der vedrører boligernes indre, blevder i spørgeskemaundersøgelsen spurgt ind til, hvorvidt der blandt nogle beboere i deafdelinger, hvor derikkehar været en mulighed for fravalg, har været ønske herom.I 59 af de 77 afdelinger, hvor det er besluttet at gennemføre fælles forbedringer, dervedrører boligernes indre, men hvor det ikke har været muligt for den enkelte lejer atfravælge dette arbejde, har alle lejerne tilsluttet sig projektet uden problemer. Det svarertil 77 pct., eller mere end tre ud af fire afdelinger, som det ses i figur 12 og tabel 8. Figur 12 - Individuelle hensyn8%Alle lejemål har tilsluttet sig projektet udenproblemer77%Nogle lejere har haft ønske om fravalg, men dethar ikke kunnet lade sig gøreDet har vist sig at være nødvendigt at tageindividuelle hensyn til nogle lejere
12%
Tabel 8: Nødvendigt efterfølgende at tage individu-elle hensynAlle har tilsluttet sig projektet uden problemerNogle lejere har haft ønske om fravalg, men det har ikkekunnet lade sig gøreDet har vist sig at være nødvendigt at tage individuellehensyn til nogle lejereVed ikkeI alt
AfdelingerAntal5996377Procent771284100
BoligerAntal12.5673.7451.39582018.527Procent682084100
Kun i 9 afdelinger, eller 1,5 pct. af det samlede datamateriale, har en eller flere lejere haft ønske om at fravælge arbejdet, uden at det har kunnet lade sig gøre. Datamateria-let afdækker ikke, hvor mange lejere i disse 9 afdelinger, der konkret har ønsket ikke atvære omfattet af projektet. Reelt kan det begrænse sig til en eller enkelte lejere i hver afde 9 afdelinger.I 6 afdelinger, svarende til 8 pct. af de afdelinger, hvor fravalg som udgangspunkt ikkehar været en mulighed i forbindelse med beslutninger om fælles forbedringer, der vedrø-rer boligernes indre, har man fundet en lokal løsning, hvor der er taget særlige individu-elle hensyn. Respondenterne har angivet forskellige muligheder for individuelle hensyn,herunder udskydning til fraflytning, tilbud om en anden bolig, og/eller der er givet særlig støtte i forbindelse med projektet.Det svarer til det billede, som tegnede sig under de kvalitative interviews. De interviewedeaktører i den almene sektor udtrykker alle, at i tilfælde, hvor der ikke som udgangspunkter mulighed for fravalg, som oftest kan findes en lokal løsning, hvis enkelte beboere af forskellige årsager ikke ønsker eller ikke kan overskue et renoveringsarbejde, der påvir-ker boligens indre. Det opfattes som helt legitimt, at der benyttes forskellige strategier for
management
29
at overkomme denne type problematik. Eksempelvis kan der tilbydes en alternativ bolig,der kan tilbyde hjælp til at klargøre boligen, eksempelvis nedpakning af køkken e.l.arbejdet eller arbejdet kan udskydes til fraflytning, hvilket dog kan være vanskeligt, hvis der er tale om ét samlet projekt4.4.2Muligheder for individuel indflydelse
I forbindelse med de gennemførte interviews udtrykte repræsentanterne fra den almenesektor, at man i stigende grad arbejder med at give lejerne forskellige valgmulighedermed henblik på, at der rent faktisk bliver tale om forbedringer, som de påskønner, ogsom de føler ejerskab til. Der er som sagt også i nogle sager mulighed for tilkøb, om endder vil være en godkendelsesprocedure, hvor boligorganisationen skal acceptere tilkø-bet med henblik på at vurdere muligheden for boligens genudlejning. De interviewedefortæller dog samstemmende, at beboernes ønsker i reglen imødekommes, idet lejernei den almene sektor kun yderst sjældent har ønsker, der ikke ligger indenfor det, der kankaldes ’almindelig’ standard.Figur 13 og tabel 9 illustrerer, i hvor mange afdelinger lejerne har mulighed for individuelindflydelse i forbindelse med den kollektive råderet.
Figur 13 - Individuel indflydelse ifm. kollektiv råderet (§ 37b)
8%Mulighed for individuel indflydelse92%Ikke mulighed for individuel indflydelse
Tabel 9: Muligheder for individuel indflydelse i forbin-delse med kollektiv råderet (§ 37b)Mulighed for individuel indflydelseIkke mulighed for individuel indflydelseVed ikkeI alt
AfdelingerAntal120101131Procent9280100
BoligerAntal24.7057955025.550Procent9730100
Lejerne har i 92 pct. af de afdelinger, hvor der kan gennemføres moderniseringer underden kollektive råderet, mulighed for individuel indflydelse. Det er ikke muligt at sige noget om, hvor vide rammer der har været for indflydelse. I 8 pct. af afdelingerne, hvor det er besluttet at benytte den kollektive råderet til modernisering af boligerne, har den enkeltelejer ikke mulighed for indflydelse på arbejdet. Det skal imidlertid bemærkes, at lejerne ifølge resultaterne af spørgeskemaundersøgelsen ikke altid har mulighed for at fravælgearbejdet i forbindelse med den kollektive råderet.
30
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Munkebo
Munkebo er en almen boligafdeling i Lejerbo. Afdelingen er opført i 1963 og består af562 boliger i etagebyggeri med ca. 20 blokke med to-, tre- og firerums boliger, hvor fire-rums boligerne udgør langt størstedelen. Afdelingen ligger i Kolding.Landsbyggefonden har givet støtte til en renovering, der har omfattet tag, klimaskærm,tekniske installationer, vinduer, døre til opgange og udearealer. Hvad angår det indre iboligerne, er der tillige lavet nyt bad, og der har været mulighed for udskiftning af køk-kener.Beslutning om renoveringBeslutningen om renovering blev truffet i flere led. Landsbyggefondssagen blev god-kendt på beboermøde i 2006 efter § 37 i almenboligloven. Et forslag om moderniseringaf køkken og bad blev ved samme lejlighed forkastet, hvorefter der i 2007 blev rejst etnyt forslag, som blev godkendt. Beslutning om at modernisere badeværelser blev truffetefter § 37, og alle boliger blev omfattet. På samme møde blev det besluttet, at beboerne kunne få lavet nye køkkener under den kollektive råderet, dvs. beslutningen blev truffetefter § 37b. Der har ikke været afholdt urafstemning om sagerne.Indflydelse og individuelle hensynIdet den store renovering støttet af Landsbyggefonden omfattede tekniske installationer,var det økonomisk fordelagtigt samtidigt at modernisere køkken og bad. Det første for-slag desangående blev udviklet af en arbejdsgruppe, og der blev lavet nogle prøveboli-ger. Projektet blev stemt ned, da huslejen ville stige markant, hvorfor der efterfølgende blev arbejdet med at udvikle billigere løsninger, der blandt andet ikke omfattede udvi-delse af badeværelser.I forbindelse med modernisering af bad havde beboerne mulighed for at vælge en ’spar-tansk’ model, hvor installationerne var synlige, og en model med sænket loft, hvor instal-lationerne var skjult. Herudover var der indflydelse i forhold til farvevalg, men der har ikke været mulighed for ekstra tilvalg, og det har som sagt ikke været muligt af fravælgedette arbejde.Hvad angår køkkenmoderniseringer kunne beboerne vælge mellem flere farver på gulv, vægge, bordplade og køkkenlåger. Herudover var der mulighed for tilkøb ved kontantbetaling. Der er primo 2010 renoveret omkring 500 køkkener, og de resterende bliverudskiftet ved fraflytning.
management
31
Når der foretages ændringer i boligens indre som fælles forbedringer er graden af indivi-duel indflydelse lavere, se figur 14 og tabel 10.
Figur 14 - Individuel indflydelse ifm. fælles forbedringer (§ 37)3%Mulighed for individuel indflydelseIkke mulighed for individuel indflydelse58%Det har vist sig nødvendigt at efterkomme særligeønsker, selvom der som udgangspunkt ikke har væretmulighed for individuel indflydelse.
39%
Tabel 10: Muligheder for individuel indflydelse i for-bindelse med fælles forbedringer (§ 37)Mulighed for individuel indflydelseIkke mulighed for individuel indflydelseDet har vist sig nødvendigt at efterkomme særlige øn-sker, selvom der ikke som udgangspunkt ikke været mu-lighed for individuel indflydelse.I alt
AfdelingerAntal6846Procent5839
BoligerAntal14.48111.822Procent5444
4118
3100
32426.627
1100
Lejerne har mulighed for individuel indflydelse i 58 pct. af afdelingerne, hvor der gen-nemføres fælles forbedringer. I 39 pct. af afdelingerne har der ikke været mulighed forindividuel indflydelse. I forhold til det samlede datamateriale er der således beboere i 7 pct. af afdelingerne (46 afdelinger af de i alt 614 som har deltaget i undersøgelsen), derfår gennemført moderniseringer i boligernes indre, som de ikke har indflydelse på. Her skal det imidlertid bemærkes, at fælles forbedringer omfatter langt flere typer af ændrin-ger i boligernes indre end de forbedringer, der laves under den kollektive råderet. Såle-des vil det eksempelvis ikke nødvendigvis give mening at arbejde med valgmuligheder iforbindelse med etablering af karnapper eller altaninddækninger.I nogle tilfælde finder man lokale løsninger på et givent problem, hvis enkelte beboere har særlige ønsker, selvom der som udgangspunkt ikke har været mulighed for individuelindflydelse. Det er gældende for 3 pct. af de afdelinger, hvor der træffes beslutning om gennemførelse af fælles forbedringer, der vedrører boligens indre.
4.5 MindretalsbeskyttelseI situationer hvor der besluttes fælles projekter, og hvor lejerne ikke har mulighed forindividuel indflydelse og/eller fravalg, er det naturligvis relevant at se på, hvordan den enkelte kan agere i forhold til at få indflydelse på beslutningen. Den almene sektor er kendetegnet ved et udstrakt beboerdemokrati, hvor afdelingsmø-det har en beslutningskompetence, der strækker sig meget langt. Beslutningerne træffes
32
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
ved simpelt flertal blandt de fremmødte. Det betyder, at et fremmøde på ganske få bebo-ere kan beslutte/forkaste et forslag om renovering, der omfatter mange boliger og deresbeboere. Alle har imidlertid mulighed for at deltage på mødet og gøre deres indflydelse gældende, og et eventuelt mindretal vil kunne begære forslaget sendt til urafstemning, jf.kapitel 3, se også det følgende afsnit.Når et projektforslag om eksempelvis køkkenrenoveringer sendes til afstemning på etafdelingsmøde, og et flertal godkender projektet, der vil omfatte alle lejemål, er der for så vidt ikke noget, den enkelte kan stille op, hvis vedkommende er utilfreds med beslutnin-gen. Hvis den enkeltes særlige ønsker ikke imødekommes, er beslutningen gældendeogså for de lejere, der evt. ikke ønsker projektet. Der bliver truffet en demokratisk beslut-ning, og det er flertallet, der bestemmer. Dette opfatter ingen af de interviewede aktører som et problem, hverken de der repræ-senterer boligorganisationerne eller lejerne. Der er jo netop mulighed for at møde op påafdelingsmødet og stemme nej til et projektforslag, hvis ikke man er interesseret. Hvisikke folk møder op, kan det fortolkes som flertallets tavse accept af et projektforslag. På den anden side har alle en interesse i, at der er opbakning blandt beboerne, og at omfat-tende renoveringer besluttes af et stort flertal. Beboernes ret til at nedstemme forslag om renoveringer bliver benyttet. Hvis ikke et pro-jektforslag kan samle flertal, skrinlægges projektet måske i en periode, eller det beslut-tes, at der arbejdes videre med at udvikle forslaget, enten ved at der i højere grad lyttestil, hvilke ønsker beboerne har til ændringer, eller der arbejdes videre med økonomien,hvis huslejestigning er baggrunden for modstand. De interviewede fra den almene sektoropfatter dette forhold positivt, idet de mener, der kommer bedre projekter ud af en sådanproces. De udtrykker, at beboerdemokratiet i denne sammenhæng fungerer som en ga-rant for kvaliteten af renoveringsprojekterne.I nogle tilfælde kan der imidlertid være modstand mod en modernisering og fornyelse,som i boligorganisationens øjne er tvingende nødvendig, men som beboerne er mod-standere af. Her handler det om at finde ud af, hvad modstanden skyldes og forsøge at udvikle projektet, så det alligevel taler også til de nuværende beboere. Andre gange vilder efter en tid kunne skabes flertal, enten fordi der har været en udskiftning af bebo-erne, eller fordi beboerne har ændret syn på sagen.Ingen af de interviewede aktører, hverken blandt boligorganisationerne eller hos LLO,synes, det kunne være en fordel at ændre beslutningsstrukturen, så det eksempelvisvil kræve et kvalificeret flertal at træffe beslutninger om renoveringer, der vedrører det indre i boligen. Principielt fordi dette vil være en glidebane, hvor beslutningsstrukturen vil blive kompliceret, hvilket på sigt vil undergrave beboerdemokratiet. De er endvidereaf den overbevisning, at det ikke i praksis vil resultere i, at eventuelle beboere, der ikkeønsker en renovering, vil blive stillet i en bedre situation. Der er enighed om, at det erlangt bedre, hvis boligorganisationerne arbejder med at finde lokale løsninger i tilfælde, hvor der er behov for det, fordi enkelte lejere af forskellige årsager ikke ønsker at bliveomfattet af en renovering.4.5.1Urafstemning
Jf. kapitel 3 har beboerne mulighed for at begære urafstemning i forbindelse med be-slutninger om fælles forbedringer, såfremt projektet resulterer i huslejestigninger, deroverstiger 15 pct. af den gældende årsleje. Denne mulighed er en form for mindretalsbe-skyttelse. Ved urafstemning sendes projektet til skriftlig afstemning i hele afdelingen, og
management
33
Model Boligkontoret DanmarkBoligkontoret Danmark har i mange år arbejdet med at give beboerne så vide rammersom muligt for selv at forbedre deres boliger, og det er helt overvejende den kollektiveråderet, som danner grundlag for ændringer, der foretages i boligernes indre. Som oftestbeslutter afdelingsmødet en ramme for, hvor meget der må investeres for i hver enkeltbolig. Denne ramme fastsættes på baggrund af en analyse af, hvor høj huslejen mak-simalt må være i et givent område. Såfremt beboerne selv betaler for forbedringer, kande overstige denne ramme. Således er det reelt muligt at kombinere den individuelle ogkollektive råderet. Som oftest kan beboerne selv planlægge forbedringerne gennemførtunder den kollektive råderet, men arbejdet skal gennemføres af professionelle hånd-værkere. Dvs. beboere i én bolig kan få nyt bad, i en anden bolig kan der etableres nytkøkken og i en tredje bygges udestue etc.Eksempel fra BorupgårdBorupgård er en afdeling i Boligselskabet Teglværksgården, der administreres af Bo-ligkontoret Danmark. Afdelingen ligger i Snekkersten. Den er fra 1973 og består af 178rækkehuse på to etager med egen have. Beboerne kan anvende den kollektive råderettil selv at gennemføre forbedringer i deres boliger.
Beboerne i et af rækkehusene har renoveret deres køkken og lavet mindre forbedringeri deres bad. Begge dele er gennemført over råderetten og finansieret via et 20-årigt lån fra afdelingen med en huslejestigning på henholdsvis 790 kr. og 50 kr. De har selv bidra-get med arbejdskraft i forbindelse med nedrivning og opsætning af fliser.
34
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Eksempel fra afdeling 15, Midtjysk BoligselskabAfdeling 15, Midtjysk Boligselskab ligger i Silkeborg. Afdelingen, der administreres afBoligkontoret Danmark, består af 20 fritliggende huse.
Beboerne kan på egen hånd lave forbedringer under den kollektive råderet. I en bolighar beboerne benyttet denne mulighed til fulde. Da de flyttede ind i 1999 fik de nyt køk-ken, hvor de selv kunne vælge elementer og indretning. Efterfølgende har de revet envæg ned til stuen, så de fik et åbent køkken-alrum, de har lavet vaskerum og lagt fliser på gulvet i kælderen, de har afhøvlet gulve i stuen, muret en åbning mellem gang ogstue, og de har lavet en terrassedør ud til haven. Diverse arbejder er finansieret dels ved lån i afdelingen, dels på egen hånd.
management
35
beslutningen vil således blive truffet af alle beboere, forudsat de stemmer, og ikke kunde der møder op på afdelingsmødet. Hvis flertallet i en urafstemning beslutter at stemme for et renoveringsprojekt, er det vedtaget.Ifølge spørgeskemaundersøgelsen træffes langt de fleste beslutninger om gennemførel-se af fælles forbedringer på afdelingsmøder (83 pct.) uden at der afholdes urafstemning,se figur 15 og tabel 11.
Figur 15 - Afholdelse af urafstemning ifm. beslutning om fælles forbedringer2%14%Urafstemning afholdt på foranledning af atafdelingsbestyrelsen eller organisationsbestyrelsenfremsatte forslag herom ved sagens første behandlingBeslutning om fælles forbedringer truffet på afdelingsmødeUrafstemning afholdt på baggrund af mindretals begæringherom
83%
Tabel 11: Afholdelse af urafstemning ifm. beslutnin-ger om fælles forbedringer (§ 37)Urafstemning afholdt på baggrund af mindretals begæ-ring heromUrafstemning afholdt på foranledning af at afdelingsbe-styrelsen eller organisationsbestyrelsen fremsatte forslagherom ved sagens første behandlingBeslutning om fælles forbedringer er truffet på afdelings-mødeVed ikkeI alt
AfdelingerAntal2Procent2
BoligerAntal2,689Procent10
16982118
14832100
5,01318,61131426.627
19701100
I 16 pct. af de afdelinger, hvor der besluttes fælles forbedringer, som vedrører boliger-nes indre, gennemføres der urafstemning. Relativt set vedrører det dog en større andelboliger, nemlig 29 pct.Af de 16 pct. afdelinger, hvor der afholdes urafstemning, sker dette langt oftest på foran-ledning af, at afdelings- eller organisationsbestyrelsen opfordrer beboerne til at beslutte,at projektforslaget skal til skriftlig afstemning. Kun i meget begrænset omfang - 2 pct. -sker det på på opfordring fra beboerne. Disse 2 pct. dækker dog 10 pct. af boligerne.Når boligorganisationen eller afdelingsbestyrelsen opfordrer beboerne til at beslutte, atder gennemføres en urafstemning, er det som sagt begrundet i et ønske om at udbredebeslutningen til et større antal husstande, som eksempelvis i Stilledal, se s. 26. De inter-viewede administrationsorganisationer er ikke tilhængere af, at beslutningerne træffesved urafstemning. De mener, at demokratiet netop handler om, at man møder op og gørsin indflydelse gældende. På afdelingsmøder er der tillige mulighed for at afklare usik-kerhed o.l. og gå ind i en dialog omkring projektet, der evt. så kan lede til, at projektforsla-
36
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
get yderligere kvalificeres. Holdningen synes at være, at urafstemning ikke er velegnet til komplicerede beslutninger. Såfremt afdelingsbestyrelsen ønsker at opfordre beboernepå afdelingsmødet til at afholde urafstemning, bliver dette naturligvis respekteret.Der er nogle interessante forhold i tallene vedrørende krav om urafstemning. Det erkun i store afdelinger med over 400 boliger, at beboerne har begæret urafstemning, sefigur 16. Tilsvarende forekommer det også oftere, at der afholdes urafstemning på for-anledning af forslag fra afdelings- eller organisationsbestyrelsen i store og mellemstoreafdelinger.Figur 16: Afholdelse af urafstemning fordelt efter afdelingens størrelseI alt 2% 14%Over 400100-400Under 1000%8%10%20%30%40%10%18%25%77%92%50%60%70%80%90%100%83%65%6%
2%
Mindretal har begæret urafstemnng på afdelingsmødeAfdelingsbestyrelse eller organisationsbestyrelse har fremsat forslag om urafstemningBeslutning om fælles forbedringer truffet af afdelingsmødetVed ikke
Det er kun i Region Hovedstaden, at beboere har begæret urafstemning, se figur 17. Region Hovedstaden og særligt Region Sjælland er overrepræsenteret, hvad angår ur-afstemninger afholdt på baggrund af forslag fra afdelings- eller organisationsbestyrelse.Figur 17: Afholdelse af urafstemning fordelt efter regionI alt 2%SjællandSyddanmarkNordjyllandHovedstadenMidtjylland6%0%10%20%30%40%11%17%94%50%60%70%80%90%100%14%35%100%78%77%2%83%65%2%
Mindretal har begæret urafstemnng på afdelingsmødeAfdelingsbestyrelse eller organisationsbestyrelse har fremsat forslag om urafstemningBeslutning om fælles forbedringer truffet af afdelingsmødetved ikke
management
37
Ole Kirks Allé
Ole Kirks Alle i Nakskov er en almen boligafdeling i Boligselskabet af 1944. Afdelin-gen består af 46 rækkehuse i gule mursten med rødt tegltag oprindeligt opført til lokaleværftsarbejdere. Afdelingen blev taget i brug i midten af 1940erne. Inden renoveringenvar alle boliger med tre rum mellem 85-90 m2 fordelt på to etager. I forbindelse medrenoveringen blev nogle boliger omdannet til mindre seniorboliger, hvor kun stueplanbenyttes til bolig.Beslutning om renoveringBeboerne har frem til årtusindskiftet i vid udstrækning selv vedligeholdt boligerne bådeindvendigt og udvendigt, og mange har lavet tilbygninger og ombygninger, istandsatkøkken og bad mv. I midten af 1990erne stod det klart, at der var behov for en omfatten-de renovering, der også omfattede boligernes indre. Flere huse stod tomme og forfaldt.10 boliger blev renoveret i 2004-05. Efter en lang og kompliceret ansøgningsproces fik boligorganisationen tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden, der havde udvalgt reno-veringen af de resterende 36 boliger på Ole Kirks Allé som et demonstrationsprojekt.Beslutningen om denne del af renoveringen blev truffet i september 2006 efter § 37 ialmenboligloven. Der blev ikke afholdt urafstemning.Indflydelse og individuelle hensynHusene er bevaringsværdige, hvorfor overvejelser om nedrivning blev opgivet. Måletmed renoveringen var at bevare de elementer af selv- og tilbyg, som beboerne på egenhånd havde stået for, og integrere dem i renoveringen. I praksis viste det sig i imidlertid,at disse individuelt udførte arbejder var af en sådan beskaffenhed, at det ikke var me-ningsfuldt at bibeholde dem.Der blev tale om en totalrenovering, hvor kun boligens fire ydervægge samt skillevægge på 1. salen stod tilbage. Der var mulighed for at fravælge de dele af renoveringen, dervedrørte det indre i boligerne, hvilket en enkelt husstand benyttede sig af. Hvad angikdet indre i boligerne blev der lavet flere forslag til løsninger, som beboerne kunne vælge imellem. Samtlige husstande valgte imidlertid standardløsningen, som boligorganisatio-nen anbefalede.
38
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
4.6 KlagemulighederHverken BL eller de administrationsorganisationer, der har deltaget i de kvalitative in-terviews, har kendskab til, at der i særligt omfang indbringes klager over renoveringer,hvilket de fortolker som et udtryk for, at der ikke er noget at klage over – beboerne er idet store og hele tilfredse med de renoveringer, der bliver besluttet.Heller ikke LLO har konkrete eksempler på henvendelser fra beboere, der føler sig uret-færdigt eller dårligt behandlet i forhold til renoveringer, der vedrører boligernes indre,hvilket forstærker billedet af, at lejerne tilsyneladende ikke føler, at de får påtvungetrenoveringssager, som de ikke ønsker. Når LLO får henvendelse i forbindelse med reno-veringssager, skyldes det usikkerhed omkring, hvad en beslutning indebærer pga. util-strækkelig information til beboerne, og de efterspørger, at boligorganisationerne genereltstyrker deres dialog med beboerne. Dette tema er boligorganisationerne selv opmærk-somme på. De påpeger i interviewene, at projekter stemmes ned på afdelingsmøder,hvis ikke der er opbakning blandt beboerne, hvilket typisk kan ske i sager, hvor projekt-udviklingen ikke har involveret beboerne. Det er således vigtigt, at der er en god procesmed inddragelse af beboerne, inden et projekt sendes til afstemning.
Figur 18: Klager til beboerklagenævn0%3%3%0%0%5%
Fælles forbedringer (§37)
95%
Kollektiv råderet (§37b)
94%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Klager og lejeren/lejerne fik medholdKlager og lejeren/lejerne fik IKKE medholdIngen klagerVed ikke
Ifølge spørgeskemaundersøgelsen indbringer beboere kun i ganske få tilfælde klagerover beslutninger vedrørende renoveringer til beboerklagenævn, se figur 18 og tabel 12 og 13. Når det sker, gives der ikke medhold. Når der i enkelte tilfælde rettes henvendelsetil beboerklagenævn, sker det alene i forbindelse med fælles forbedringer og aldrig i for-bindelse med den kollektive råderet.Tabel 12: Henvendelser til beboerklagenævn i forbin-delse med fælles forbedringer (§ 37)Klager og lejeren/lejerne fik medholdKlager og lejeren/lejerne fik IKKE medholdIngen klagerVed ikkeI altAfdelingerAntal031114118Procent03943100068223,5832.36226.627BoligerAntalProcent03899100
management
39
Tabel 13: Henvendelser til beboerklagenævn i forbin-delse med kollektiv råderet (§ 37b)KLager og lejeren/lejerne fik medholdKlager og lejeren/lejerne fik IKKE medholdIngen klagerVed ikkeI alt
AfdelingerAntal001256131Procent0095510000
BoligerAntalProcent00955100
24,3771.17325.550
Tilsvarende klages der kun i ganske få tilfælde til tilsynsmyndigheden, igen kun i forbin-delse med fælles forbedringer og aldrig i forbindelse med projekter besluttet under denkollektive råderet, se figur 19 og tabel 14 og 15.
Figur 19: Klager til tilsynsmyndighed5%5%0%5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
Fælles forbedringer (§37)
90%
Kollektiv råderet (§37b)
95%100%
Klager til tilsynsmyndighedIngen klager til tilsynsmyndighedVed ikke
Tabel 14: Har lejere klaget til tilsynsmyndigheden iforbindelse med fælles forbedringerKlager til tilsynsmyndighedIngen klager til tilsynsmyndighedVed ikkeI alt
AfdelingerAntal61066118Procent5905100
BoligerAntal2.12521.9992.50326.627Procent8839100
Tabel 15: Har lejere klaget til tilsynsmyndigheden iforbindelse med kollektiv råderet (§ 37b)Klager til tilsynsmyndighedIngen klager til tilsynsmyndighedVed ikkeI alt
AfdelingerAntal01237130Procent09551000
BoligerAntal24.1941.31525.509Procent0955100
40
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
5
Sammenfatning
Den generelle opfattelse har været, at der hersker begrænsede muligheder for at ændrelejeboliger, så den afspejler den individuelle lejer. Dette gælder også i den almene sek-tor, hvor der traditionelt set ikke har været den store variation inden for en boligafdelingbortset fra boligernes størrelse.Der er imidlertid gennem de senere år indført langt bedre mulighed for, at lejerne selvkan omdanne deres boliger. Samtidig er de almene boligorganisationer også interesse-rede i at udvikle boligerne og deres standard, så de kan sikre boligernes og afdelingenskonkurrenceevne på langt sigt. Der er således flere interesser på spil, når det handler om renoveringer og moderniseringer af almene boliger.Denne undersøgelse belyser hvilken lovhjemmel, der ligger til grund for renoveringer afboligernes indre, der besluttes kollektivt i afdelingerne, og i hvor høj grad den enkeltelejer har mulighed for indflydelse på arbejder i boligens indre som henholdsvis tilvalg og fravalg. Undersøgelsen er baseret på en spørgeskemaundersøgelse foretaget blandten stikprøve på 800 boligafdelinger og kvalitative interviews foretaget med aktører, derbåde repræsenterer den almene boligsektor og lejerne.
5.1 Fælles forbedringer versus kollektiv råderetMan kan enten beslutte at gennemføre ændringer i boligernes indre som fælles forbed-ringer efter almenboliglovens § 37 eller beslutte at benytte den kollektive råderet efteralmenboliglovens § 37b13. I praksis bliver de to beslutningsgrundlag ofte kombineret.I perioden 2005-09 blev der truffet beslutning om at gennemføre forbedringer i boliger-nes indre i 33 pct. af de almene boligafdelinger14. I 12 pct. af afdelingerne har man alenebesluttet at gennemføre fælles forbedringer. I 14 pct. af afdelingerne har man alenebesluttet at anvende den kollektive råderet. I 7 pct. af afdelingerne er det besluttetbådeat benytte den kollektive råderetoggennemføre moderniseringer i boligernes indre somfælles forbedringer. Tallene siger dog ikke noget præcist om, hvor mange boliger i deenkelte afdelinger, der bliver berørt af forbedringsarbejderne.Tidligere blev alle renoveringer og forbedringsarbejder besluttet efter § 37, og der varikke tradition for, at beboerne kunne få individuel indflydelse. I forbindelse med denne undersøgelse har de adspurgte boligorganisationer fremhævet, at man som udgangs-punkt i dag vil vælge at lave moderniseringer under den kollektive råderet. Baggrundenherfor er et holdningsskifte, hvor man er gået fra standardiserede løsninger til i højeregrad at give beboerne mulighed for selv at øve indflydelse på deres boligers indre. Der er udbredt tilfredshed med denne ordning, som giver bedre og mere fleksible mulighe-der for, at boligorganisationer og lejere i fællesskab kan beslutte nogle rammer indenforhvilke, boligernes kvalitet kan forbedres.
13 Hertil kommer den individuelle råderet, jf. lov om leje af almene boliger § 39, men denne type forbedringer er ikkeomfattet af denne undersøgelse, der kun omfatter forbedringsarbejder, som besluttets kollektivt i boligafdelingen.14 Stikprøven er repræsentativ, hvad angår afdelingernes størrelse, alder, beliggenhed, og hvorvidt de er administreretaf en administrationsorganisation eller ej.
management
41
Figur 20 næste side illustrerer hvilke type ændringer, der laves henholdsvis som fællesforbedringer og efter den kollektive råderet. Fælles forbedringer gennemføres ofte somen del af et større fremtidssikringsprojekt eller i forbindelse med udskiftning af tekniskeinstallationer, mens det oftest er beboernes ønsker om udskiftning af køkken og bad, derligger til grund for anvendelse af den kollektive råderet.
Figur 20: Typer af forbedringsarbejder (flere svar)KøkkenBadÆndring i rumfordelingAltaninddækningerKarnapperAndet0%0%9%6%
53%56%
90%
59%§37/fælles forbedringer§37b/kollektiv råderet
12%14%
2%19%
40%40%60%80%100%
20%
5.2 IndflydelseI den almene sektor er der en stigende tendens til, at lejerne får mulighed for individuelindflydelse, dvs. den enkelte lejer har mulighed for at vælge materialer, indretning, farver etc. i forbindelse med eksempelvis udskiftning af køkkener eller bad. I nogle tilfældekan beboerne vælge mellem forskellige på forhånd definerede valgmuligheder, mens det i andre tilfælde er helt op til beboerne at udforme de ændringer, der skal laves i boligen.Finansieringen kan enten ske over huslejen, eller der kan være tale om ekstra tilkøb, dereventuelt betales kontant.Graden af den enkelte lejers indflydelse på renoveringer, der vedrører deres boligs indre, varierer i forhold til hvilken type forbedringsarbejder, der er tale om. I forbindelse medden kollektive råderet har lejerne i 92 pct. af afdelingerne mulighed for individuel indfly-delse. I forbindelse med fælles forbedringer har lejerne i 58 pct. af afdelingerne mulighedfor individuel indflydelse.Stort set alle lejere har således indflydelse på ændringer, der laves i boligen i forbindelse med den kollektive råderet. I afdelinger med fælles forbedringer har lejerne i godt fire ud af ti afdelinger ikke som udgangspunkt mulighed for indflydelse. Ses tallene for den samlede sektor er der lejere i 7 pct. af de almene afdelinger, der får gennemført renove-ringer, som de ikke har mulighed for at øve individuel indflydelse på. Fælles forbedringer omfatter imidlertid flere typer af ændringer, hvor det ikke altid er meningsfuldt at give mulighed for individuel indflydelse.Det kan således opsummeres, at lejerne i almene boliger i vid udstrækning har mulig-hed for at øve indflydelse på de ændringer, der gennemføres i boligernes indre. Ifølge interviewpersonerne er tendensen, at graden af indflydelse vokser, idet fleksibilitet og individuelle hensyn prioriteres højere og højere.
42
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
5.3 Fravalg af fælles forbedringerDer kan være forskellige årsager til, at en lejer ikke ønsker at få gennemført forbedrin-ger. Det kan handle om økonomi. Andre synes måske en forbedring er unødvendig, deønsker ikke ændringer af de dele af boligen, der er omfattet af projektet, eller de har al-lerede gennemført eksempelvis en køkkenrenovering efter den individuelle råderet. Nårforbedringsarbejder besluttes efter den kollektive råderet, omfattes kun de boliger, hvorbeboerne ønsker, at der gennemføres ændringer. Det er til enhver tid muligt for lejerneikke at få gennemført denne type arbejder. Beslutninger om fælles forbedringer omfatterderimod som udgangspunkt hele afdelingen, men det er dog muligt for boligorganisatio-nerne at indbygge en mulighed for fravalg.I forbindelse med de kvalitative interviews fremhævede repræsentanterne fra den alme-ne sektor, at man så vidt muligt giver beboerne mulighed for at vælge forbedringsarbej-der fra. Ifølge spørgeskemaundersøgelsen er det muligt at fravælge forbedringsarbejderi 28 pct. af de afdelinger, hvor det er besluttet at lave fælles forbedringer. I ca. to ud aftre afdelinger, hvor det har været muligt at lave fravalg, har nogle beboere benyttet sig afdenne mulighed, mens samtlige lejere i den sidste tredjedel har tilsluttet sig projektet.I 65 pct. af afdelingerne med fælles forbedringer er det ikke som udgangspunkt muligt atvælge disse arbejder fra. Det kan umiddelbart lyde af meget, men i den sammenhænger det vigtigt at huske på, at baggrunden for denne type arbejder ofte er udskiftning aftekniske installationer eller større fremtidssikringsprojekter, hvor det ikke altid giver me-ning med fravalgI 77 pct. af de afdelinger, hvor der ikka har været mulighed for fravalg, har alle lejernetilsluttet sig projektet uden problemer15. Kun i godt hver tiende afdeling (12 pct.) haren eller flere lejere16haft ønske om ikke at blive omfattet af projektet. I andre 8 pct. afafdelingerne har man taget særlige hensyn til en eller flere lejere, hvor det har vist sig nødvendigt. Ses tallene i forhold til det samlede datamateriale, forekommer det i 1,5 pct.af de almene afdelinger, at der gennemføres fælles forbedringer, som nogle lejere i disseafdelinger ikke ønsker. Hvor mange lejere det reelt drejer sig om vides ikke.
5.4 MindretalsbeskyttelseEt særligt kendetegn ved den almene sektor er beboerdemokratiet, hvor vigtige beslut-ninger som renoveringsprojekter mv. træffes på afdelingsmøder ved simpelt flertal. Når et flertal på et afdelingsmøde godkender et renoveringsprojekt, er der således truffet en demokratisk beslutning, der omfatter hele afdelingen. Alle beboere har lige mulighedfor at gøre deres indflydelse gældende på afdelingsmødet. Som med andre demokrati-ske beslutninger er mindretallet således som sådan ikke beskyttet. Dette opfattes ikkesom problematisk, og ingen af de interviewede ser nogen grund til at ændre på detteforhold, det gælder hverken repræsentanter fra den almene sektor, LLO eller beboerkla-genævn.Når et projekt med fælles forbedringer (§ 37) resulterer i huslejestigninger, der overstiger15 pct. af den gældende årsleje, har beboerne imidlertid mulighed for at stille krav om
15 Det skal understreges, at det er forretningsførere, der har udfyldt spørgeskemaet, hvilket i sagens natur har påvirketbesvarelserne.16 Der er ikke spurgt til, hvor mange lejere der har ytret ønske om ikke at blive omfattet, ligesom baggrunden for at deikke ønsker forbedringsarbejdet gennemført i deres bolig, ikke er kendt.
management
43
urafstemning på det afdelingsmøde, hvor projektet er sat til afstemning17. Boligorgani-sationens vedtægter bestemmer, hvor mange beboere der som minimum skal kræve, atbeslutningen træffes ved urafstemning. Antallet kan i vedtægterne højst fastsættes til atudgøre 25 pct. af de fremmødte stemmeberettigede deltagere.Når et projektforslag sættes til urafstemning har samtlige husstande og ikke kun de, dermøder op på afdelingsmødet, mulighed for at give deres mening til kende. I den forstandkan muligheden for at begære urafstemning fortolkes som en form for mindretalsbeskyt-telse. Urafstemningen godkendes som ved afstemninger på afdelingsmøder ved simpeltflertal. Beboere har begæret urafstemning i 2 pct. af afdelingerne med fælles forbedringer. Sto-re afdelinger er kraftigt overrepræsenteret, og de 2 pct. af afdelingerne omfatter således10 pct. af boligerne. Der er desuden en regional forskel, idet det kun er i Region Hoved-staden, at beboerne begærer urafstemning.I 14 pct. af afdelingerne, svarende til 19 pct. af boligerne, afholdes der urafstemning påbaggrund af afdelings- eller organisationsbestyrelsens forslag herom. Når dette fore-kommer, er det med henblik på at udbrede beslutningen til hele afdelingen og ikke kun tilde beboere, der møder op på afdelingsmødet.
5.5 KlagemulighederDer er to instanser, hvor beboere kan henvende sig, såfremt de er utilfredse med enbeslutning om renovering, der vedrører det indre af boligerne. De kan indbringe en klagefor beboerklagenævnet, men dette organ har ikke kompetence til at vurdere beslutnin-gens indhold men alene dens lovlighed, dvs. om de formelle procedurer er overholdt. I 3pct. af de afdelinger, hvor der truffet beslutning om fælles forbedringer, har en eller flere beboere henvendt sig til beboerklagenævnet. Der er ikke givet medhold i nogen af dissetilfælde. Ingen beboere har henvendt sig i forbindelse med beslutninger om anvendelseaf den kollektive råderet.Den anden instans, der kan klages til, er kommunen, som har tilsynspligten med de al-mene boligorganisationer. En eller flere beboere har i 5 pct. af de afdelinger, hvor der er truffet beslutning om fælles forbedringer, henvendt sig hos tilsynsmyndigheden. Ingenhar henvendt sig i forbindelse med beslutninger om kollektiv råderet.
5.6 AfrundingDenne undersøgelse har belyst regelgrundlaget såvel som praksis i forbindelse medrenoveringer af almene boligers indre, der besluttes kollektivt i afdelingerne. Undersø-gelsen tyder på, at det eksisterende regelgrundlag medfører en praksis, som alle parterovervejende er tilfredse med. Der er stigende fokus på at arbejde med individuelle ogfleksible løsninger i den almene sektor. Der besluttes og gennemføres renoveringer, således at den almene boligmasse løbende forbedres, og det sker langt overvejende ioverensstemmelse med beboernes ønsker herom. Dette billede styrkes af de meget fåklagesager og fraværet af henvendelser til LLO.
17 Der er ikke på samme måde indbygget mulighed for at begære urafstemning for projekter besluttet under den kol-lektive råderet (§ 37b).
44
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
6
Litteratur
BL: Beboerklagenævn – for hvem og til hvadhttp://www.e-pages.dk/bl/53/BL: Råderetten – og andre muligheder for forbedringer af boligenhttp://www.e-pages.dk/bl/2/Bekendtgørelse af lov om leje af almene boligerhttps://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=128824Bekendtgørelse af lov om almene boliger mv.https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=126164KAB: Håndbog om almene boliger – spilleregler for bestyrelser, beboere og ansatte i denalmene boligsektor. KAB 2008.Boligkontoret Danmark: Din bolig – dit valg. Da lejerne blev herre i eget hus. Boligkon-toret Danmark 2007.
management
45
Bilag 1 - Spørgerammen
Baggrundsoplysninger om denne undersøgelseUndersøgelsen handler om fysiske arbejder, der udføres inde i boligerne: køkken, bad, ændring i rumforde-ling, altaninddækninger, karnapper eller andet. Arbejderne kan gennemføres som et selvstændigt projekt, el-ler foregå som en del af en større byggesag. Undersøgelsen omhandler kun arbejder, der vedrører det indrei boligerne, som afdelingen beslutter. Undersøgelsen omfatter både støttede og ustøttede byggeprojekter.Denne type beslutninger kan træffes med udgangspunkt i to forskellige paragraffer i almenboliglo-ven:§ 37: Denne type projekter kaldes typisk fælles renoveringer eller kollektive forbedringer.§ 37b: Denne type projekter kaldes typisk kollektiv individuel råderet.Spørgeskemaet består af to dele.De første 10 spørgsmål vedrører § 37 og de efterfølgende 7 spørgsmål vedrører § 37b.Inden du begynder besvarelsen,så overvej, om arbejder der vedrører det indre i boligerne gennemføresunder den ene eller den anden paragraf. Hvis der er gennemført flere projekter, der vedrører det indre i boli-gen, skal besvarelsen gælde det senest vedtagende projekt.Relevante paragraffer i almenboligloven:§ 37.Afdelingsbestyrelsen forelægger de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter iafdelingen for afdelingsmødet til godkendelse, forinden disse iværksættes, jf. dog § 41.Stk. 3.Medfører et arbejde eller en aktivitet lejeforhøjelse, der overstiger 15 pct. af den gældende årsleje,skal godkendelse ske ved urafstemning blandt afdelingens boligtagere, når krav herom fremsættes af det ivedtægterne fastsatte nødvendige antal stemmeberettigede deltagere på afdelingsmødet. Antallet kan i ved-tægterne højst fastsættes til at udgøre 25 pct. af de fremmødte stemmeberettigede deltagere.§ 37 b.Afdelingsmødet kan træffe beslutning om gennemførelse af bestemte forbedringer af det lejede efterlejerens ønske og om gennemførelse af sådanne forbedringer af ledige lejemål. Forbedringerne finansieres med annuitetslån med en maksimal løbetid på 30 år. Afdelingsmødet kan fastsætte nærmere rammer forden enkelte lejers adgang til at få forbedret sin bolig, herunder fastsætte maksimumsbeløb for anskaffelses-summerne for de enkelte forbedringsarbejder. Boligorganisationen godkender afdelingsmødets beslutninger.
46
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Fælles renoveringer / kollektive forbedringer (§ 37)
1. Er der inden for de sidste fem år (2005, 06, 07, 08 og 09) truffet beslutning om at iværksæt-te fysiske arbejder (moderniseringer/renoveringer) efter almenboliglovens § 37? Der tænkesbåde på støttede og ustøttede projekter.(1)Ja(2)Nej
2. Vedrører disse arbejder det indre i boligen? Hvis der er besluttet flere projekter i periode2005-09, skal besvarelsen vedrøre det senest vedtagende projekt.(1)Ja(2)Nej
3. Hvilke typer af arbejder er eller planlægges at blive gennemført?(1)Køkken(2)Bad(3)Ændring i rumfordeling(4)Altaninddækninger(5)Karnapper(6)Andet(7)Ved ikke
4. Er disse arbejder planlagt, enten:(1) A. I forbindelse med nødvendig udskiftning af tekniske installationer pga. nedslidning eller øn-(2)(3)(4)
ske om ressourcebesparelser? B. Som en del af et større forbedringsprojekt med henblik på fremtidssikring af afdelingen? C. Uafhængig af andre arbejder på baggrund af ønske om forbedringer?Ved ikke
management
47
Beslutningsprocessen
5. Har der i forbindelse med godkendelse af projektet været afholdt urafstemning?(1)Ja, et mindretal på afdelingsmødet begærede urafstemning(2) Ja, på foranledning af at afdelingsbestyrelsen eller organisationsbestyrelsen fremsatte forslag (3)(4)
herom ved sagens første behandling Nej, der har ikke været afholdt urafstemningVed ikke
6. Har en eller flere lejere fået prøvet beslutningens lovlighed ved beboerklagenævnet?(1)Nej(2) Ja, og lejeren/lejerne fik medhold(3) Ja, men lejeren/lejerne fik IKKE medhold(4)Ved ikke
7. Har en eller flere lejere klaget til tilsynsmyndigheden?(1)Ja(2)Nej(3)Ved ikke
Individuelle valgmuligheder
8. Har projektet været tilrettelagt således, at lejerne har haft individuel indflydelse på arbej-der udført i boligen? (fx ekstra tilvalg, materialevalg eller særlig indretning)(1) Ja, der har været mulighed for individuel indflydelse(2) Nej, der har ikke været mulighed for individuel indflydelse(3) Der har som udgangspunkt ikke været mulighed for individuel indflydelse, men det har senere vist sig nødvendigt at efterkomme særlige ønsker. Angiv evt. hvordan: __________
Fravalg9. Har der været mulighed for at fravælge arbejder inde i boligen?(1)Ja, men ingen har fravalgt(2) Ja, og denne mulighed er blevet benyttet af nogle lejere(3)Nej, det har ikke været muligt(4)Ved ikke
48
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
10. Hvis ikke projektet har været tilrettelagt med mulighed for fravalg, har det efterfølgendevist sig at være nødvendigt at tage individuelle hensyn?(1) A. Nej, alle har tilsluttet sig projektet uden problemer(2) B. Nogle lejere har haft ønske om fravalg, men det har ikke kunnet lade sig gøre(3) C. Ja, det har vist sig at være nødvendigt at tage individuelle hensyn til nogle lejere(4)Ved ikkeInformation:hvis du svarer C, bliver du efterfølgende spurgt om, hvordan det vist signødvendigt med individuelle hensyn, med mulighed for at afkrydse:Accept af at forbedringer ikke gennemføres i enkelte boliger Forbedringer udskydes tilfraflytning Tilbud om anden bolig Individuel assistance til at klargøre lejligheden til reno-vering11. Hvordan har det vist sig, at være nødvendigt at tage individuelle hensyn til nogle lejere?(1)Accept af at forbedringer ikke gennemføres i enkelte boliger(2) Forbedringer udskydes til fraflytning(3)Tilbud om anden bolig(4) Individuel assistance til at klargøre lejligheden til renovering(5) Andet: __________(6)Ved ikke
management
49
Kollektiv individuel råderet (§ 37b)12. Er der inden for de sidste fem år (2005, 06, 07, 08 og 09) truffet beslutning om at gennem-føre forbedringer i afdelingens boliger efter almenboliglovens § 37b?(1)Ja(2)Nej
13. Hvilke typer af arbejder er eller planlægges at blive gennemført?(1)Køkken(2)Bad(3)Ændring i rumfordeling(4)Altaninddækninger(5)Karnapper(6)Andet(7)Ved ikke
14. Er disse arbejder planlagt(1) A. I forbindelse med nødvendig udskiftning af tekniske installationer pga. nedslidning eller øn-(2)(3)(4)
ske om ressourcebesparelser? B. Som en del af et større forbedringsprojekt med henblik på fremtidssikring af afdelingen? C. Uafhængig af andre arbejder på baggrund af ønske om forbedringer?Ved ikke
15. Omfatter beslutningen ledige lejemål?(1)Ja(2)Nej(3)Ved ikke
50
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
16. Hvor mange boliger har været omfattet eller forventes at være omfattet af renoveringen?(1)0-25%(2)26-50%(3)51-75%(4)76-100%(5)Ved ikke
17. Har forbedringsarbejdet været tilrettelagt således, at lejerne har haft individuel indfly-delse på arbejdet udført i boligen? (fx ekstra tilvalg, materialevalg eller særlig indretning)(1)Ja(2)Nej(3)Ved ikke
18. Har en eller flere lejere rejst spørgsmål om beslutningens lovlighed ved beboerklage-nævn?(1)Nej(2) Ja, og lejeren/lejerne fik medhold(3) Ja, men lejeren/lejerne fik IKKE medhold(4)Ved ikke
19. Har en eller flere lejere klaget til tilsynsmyndigheden?(1)Ja(2)Nej(3)Ved ikkeSpørgeskema slut.
management
51
Bilag 2 - Beskrivelse af stikprøveudtræk
DatoProjektKundeKontaktpersonMedarbejder
Baggrund
Rekvirenten er Kuben Management, og slutkunden er Socialministeriet. Udtrækket skalanvendes til en internetbaseret undersøgelse med i alt 18 primært lukkede spørgsmålvedrørende boligrenovering.
Udvælgelse
Udvælgelsen omfatter to stikprøver uden overlap med hver 400 adresser benævnt400 Aog400 B.Hypotesen for undersøgelsen er, at motivationen for renovering vil afhænge afstørrelsen af boligafdelingen. Udvælgelsesvariablen er såledesantal boliger i alt.Dennevariabel er i datasættet benævntialtanta.
Beskrivende undersøgelse og validitet
Totalpopulationen er initialt opgjort til 7.646 boligafdelinger. Der er fortaget en reduktion,idet der for 309 afdelinger ikke var fuldstændige oplysninger herunder, manglede derårstal for 195 afdelinger. Dette giver en totalpopulation på 7.337 afdelinger med tilsam-men 547.005 boliger. De 309 frasorterede afdelinger havde i alt 12.478 boliger svarendetil 2,23 pct. af totalpopulationen. Dette frafald vurderes ikke at have indflydelse på un-dersøgelsen.For nærværende er det valgt at udtrække 400 afdelinger svarende til 5,23 pct. af alle af-delinger i400 A.Endvidere er der fortaget et tilsvarende udtræk i400 Bsom supplement.Metodisk er dette løst ved at vælge at udtage en stikprøve på 800 elementer benævnt800,som dernæst er delt efter størrelse i to lige store dele.Nedenfor er angivet et histogram med fordelingen af totalpopulationen. Der er valgt man-ge små intervaller for at opnå homogenitet inden for grupperne. Det fremgår, at fordelin-gen af boligafdelingernes størrelse er meget højreskæv. Almindelig tilfældig udvælgelsevil således resultere i, at store boligafdelinger ikke vil blive tilstrækkeligt repræsenteret.Disse forhold er løst ved følgende procedure:- Der er foretaget en udvælgelse af de 800 elementer fordelt på klynger svarendetil antallet af søjler i histogrammet- Inden for hver klynge er der anvendt tilfældig udvælgelse- For at få en tilstrækkelig repræsentation i udtrækket af større boligafdelinger, erafdelinger med mindre end 5 boliger sorteret fra- Som anført tidligere er stikprøven på 800 elementer delt op i to lige store lister
52
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Frekvens
Fordelingen af boliger efter foreninger
300025002000150010005000
Antal boliger
1
151
301
451
601
751
902
1051
1202
1352
1502
1652
Nedenfor findes en deskriptiv statistisk undersøgelse af henholdsvis totalpopulationen og stikprøverne. Endvidere er der for samtlige datasæt vist et boksdiagram på følgendeside. For at stikprøverne skal være dækkene, skal boksdiagrammerne ligne hinanden.Beskrivende statistik for totalen og stikprøverneAntal boliger per afdelingTotalGennemsnitMedianTypetalStandardafvigelseVariansKurtosisSkævhedOmrådeMinimumMaksimumSum/TotalAntal43,685,18182311824547005733722,884,361818618249112680023,044,381818618244601840022,934,351795618014510840074,553612117,76800113,914212218,31400 A115,054212222,31400 B112,774212214,50
Ses der indledningsvis på tabellen, så fremgår det, at middelværdien er højere i stik-prøverne. Dette skyldes fravalget af de meget små foreninger. Da fordelingen er megetskæv, er typetallet, medianen og skævheden de mest relevante mål. Her ses, at me-dianen stiger lidt, mens typetallet er identisk i samtlige datasæt. Forøgelsen af stan-dardafvigelsen i stikprøven er resultat af, at antallet af observationer er mindre, mensvariationsbredden er fastholdt. Til sidst skal det bemærkes, at boksdiagrammerne lignerhinanden, og datasættets specielle karakteristika er dermed bibeholdt.
management
1800
53
BoxPlot for totalpopulationen
0
500
1000boliger per afdeling
1500
2000
BoxPlot for stikprøve med 800 elementer
0
500
1000Boliger per afdeling
1500
2000
BoxPlot for stikprøve 400 A
0
500
1000Boliger per afdeling
1500
2000
BoxPlot for stkprøve 400 B
0
500
1000Boliger per afdeling
1500
2000
54
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Undersøgelse på baggrundsparametre
Stikprøven på de 800 elementer er undersøgt på repræsentativitet for tre baggrundsva-riable nemlig afdelingens alder; om afdelingen er administreret af en administrationsor-ganisation eller ej og endelig fordelingen af materialet på kommuner og regioner.
Boligafdelingernes alder
Indledningsvis betragtes fordelingen af alderen af boligafdelingerne. Dette er gjort ne-denfor.Beskrivende statistik for alderTotalGennemsnitMedianTypetalStandardafvigelseVariansKurtosisSkævhedOmrådeMinimumMaksimumObservationer19791983199019,42377,25-0,69-0,5298191120097337Stikprøve 80019781982199119,20368,68-0,74-0,399419152009800
Det fremgår, at forskellen på såvel gennemsnitsalderen, medianen og typetallet er lille.Tæthed og skævhed er også meget lig hinanden. Udføres en test på, om de to middeltaler identiske accepters nulhypotesen ved såvel et 5 pct. som ved et 1 pct. signifikansni-veau. Der er således ikke forskel på fordelingen af alderen af boligafdelingerne i totalpo-pulationen og i stikprøven.
Administrationsorganisation eller ej
Andelen af administrationsorganisationer er 50,7 pct. i totalpopulationen, mens den til-svarende andel i stikprøven er på 51,5 pct.. Foretages et test på identiske andele opnåset resultat som ovenfor. Det vil sige, at nulhypotesen accepteres. Ved et signifikansni-veau på 1 pct. er p-værdien 0,66, hvis testet antages tosidet. Der kan således ikke kon-stateres en forskel på de to andele.
Totalpopulationens fordeling på kommuner og regioner
De følgende tabeller viser fordelingen på kommuner og regioner af såvel totalpopulatio-nens som stikprøven med 800 elementer for antallet af enheder samt udvælgelsesvari-ablenantal boliger i alt (ilaltantal).Af hensyn til overskueligheden er det valgt at gengive materialet med en indledendemere overordnet analyse af fordelingen af materialet på regioner, fulgt af en mere detal-jeret analyse opdelt efter kommune.Nedenstående tabel viser fordelingen af materialet på de fem regioner samt totalen forDanmark. Tabellen er opbygget på følgende måde: De to første søjler angiver antallet afboliger samt antallet af enheder dvs. afdelinger. De to følgende søjler angiver tilsvarendefor totalen. De summerede antal af såvel boliger som enheder genfindes fra de tidligere tabeller.management55
Opdeling på regionerStikprøven med 800RegionHovedstadenSjællandSyddanmarkMidtjyllandNordjyllandDanmark totalI alt antal43920103341516916072563191126Enheder19411823817872800TotalI alt antal2038437195511453210898647686547002Enheder16361191199618206947337Andele stikprøve pct.Antal21,514,413,214,711,816,7Enheder11,99,911,99,810,410,9
De to søjler til højre angiver andelene af henholdsvis antallet af boliger samt antallet afenheder i stikprøven i forhold til totalpopulationen. Det interessante er en sammenlig-ning for regionerne med andelen for Danmark total. Ses der indledningsvis på andelenafenhederne,så udgør stikprøven 10,9 pct. af totalen. Opgjort på enheder, så er Ho-vedstaden og Syddanmark svagt overrepræsenteret, mens de øvrige regioner er svagtunderrepræsenteret. Årsagen er, at størrelsen af enhederne ikke er ens fordelt overlandet. Som tidligere omtalt er dette hensigten i forbindelse med udtagningen af stikprø-ven, idet interessen især samler sig om de boligrenoveringer, som de store afdelingervil foretage. Dette fremgår af fordelingen under søjlenantal. Eksempelvis befinder 21,5 pct. af boligerne i stikprøven sig i Hovedstadsregionen, mens kun 11,9 pct. af enhederneer lokaliseret i dette område. Det omvendte er tilfældet i de andre regioner. Geografisk set er dette forventeligt. Hovedstaden er et homogent byområde, når der ses bort fraBornholm. Derfor vil der være mange store afdelinger. Odense, Århus og Aalborg erogså store byområder, men disse byer er lokaliseret i regioner karakteriseret af storegeografiske forskelle mellem byområderne og landområderne.Den procentvise fordeling af materialet er gengivet i tabellen nedenfor. Testes der foruafhængighed mellem stikprøven og totalen ved anvendelse af et chi-test, så findes der overensstemmelse mellem stikprøven og totalen med hensyn til fordelingen på regioneraf boligafdelingerne. Dette er ikke tilfældet med hensyn til fordelingen af boligerne. Deter imidlertid ganske som forventet, idet der, som omtalt, er mange store afdelinger i destore byer i hovedstadsområdet.Procentuel fordeling regionerFordeling pct. antalRegion:HovedstadenSjællandSyddanmarkMidtjyllandNordjyllandDanmark totalStikprøve80048,211,316,617,66,2100,0Total22,316,227,224,89,5100,0Fordeling pct. enhederStikprøve80024,314,829,822,39,0100,0Total22,316,227,224,89,5100,0
De følgende sider gengiver mere detaljerede tabeller for regionerne fordelt på kommu-ner. Som reference er nederst gengivet tal for hele regionen samt Danmark totalt.
56
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Nogle enkelte kommentarer skal knyttes til resultaterne. Det ses, at resultaterne er meredivergerende, når der foretages en mere detaljeret opdeling. Generelt findes det, at der er repræsentativitet i områder med større byer.Ses der eksempelvis på den største af alle enhederne nemlig Københavns Kommune,så er denne repræsentativ i forhold til totalen. Forholdet omkring fordelingen af stør-relsen af enhederne er eksempelvis tydelig i Lyngby-Taarbæk, hvor der er mange småenheder, mens det omvendte gør sig gældende i Ishøj Kommune. Antallet af enhederer meget lille i Vallensbæk. Der anes for Hovedstaden en sammenhæng mellem stør-relse, antal enheder og gennemsnitsindkomsten, som den kan findes hos Danmarks Statistik. Højere indkomst i et område betyder færre og mindre enheder. Er enhedernemeget små, vil stikprøve divergere markant. Eksempelvis er der ikke nogle elementer istikprøven for Dragør Kommune. Omvendt er den enlige enhed på Læsø udvalgt, så herer repræsentativiteten 100 pct.. Også på Samsø er udvælgelsesgraden høj.Opdeling på kommuner i region HovedstadenAndele stikprøvepct.Antal15,723,138,629,60,018,119,23,221,923,847,317,418,824,538,835,70,035,19,06,524,89,613,213,63,5Enheder13,218,220,020,70,015,010,56,910,017,220,05,416,712,314,316,70,07,313,210,44,411,313,09,42,4
Stikprøven med 800Kommune101 København147 Frederiksberg151 Ballerup153 Brøndby155 Dragør157 Gentofte159 Gladsaxe161 Glostrup163 Herlev165 Albertslund167 Hvidovre169 Høje-Taastrup173 Lyngby-Taarbæk175 Rødovre183 Ishøj185 Tårnby187 Vallensbæk190 Furesø201 Allerød210 Fredensborg217 Helsingør219 Hillerød223 Hørsholm230 Rudersdal240 EgedalI alt antal9161120049673058026822511491584174845711058109220411801265901704153327205436128857968Enheder56101360382458210715035546351
TotalI alt an-tal583545193128761032594414771171146087226733596646067581883414647744725448581697502382793765217642581946Enheder4235565291120762940294037605773024138489053235342
management
57
250 Frederikssund260 Halsnæs270 Gribskov400 BornholmHovedstaden, totalDanmark, total
525281111144392091126
10237194800
3342255712332422203843547002
59483010116367337
15,71,19,04,721,516,7
16,94,210,06,911,910,9
Opdeling på kommuner i region SjællandStikprøven med 800Kommune253 Greve259 Køge265 Roskilde269 Solrød306 Odsherred316 Holbæk320 Faxe326 Kalundborg329 Ringsted330 Slagelse336 Stevns340 Sorø350 Lejre360 Lolland370 Næstved376 Guldborgsund390 VordingborgSjælland, totalDanmark, totalI alt antal5301494140418625221932102181781573031808563412892921033491126Enheder46112101257621090885411880061107078864613391564671622062885303099165162084711429863604862363471955547002TotalI alt antalEnheder405992177614247805914914581968113926611917337Andele stikprøve pct.Antal8,721,116,213,916,132,79,57,65,915,90,015,30,019,95,45,98,014,416,7Enheder10,010,212,011,813,28,510,68,810,214,10,015,50,011,87,15,46,19,910,9
Opdeling på kommuner i region SyddanmarkAndele stikprøvepct.Enhe-der786471Antal6,823,224,2Enheder7,79,412,7
Stikprøven med 800Kommune410 Middelfart420 Assens430 Faaborg-MidtfynI alt antal154414612Enheder669
TotalI alt antal226917842533
58
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
440 Kerteminde450 Nyborg461 Odense479 Svendborg480 Nordfyn482 Langeland492 Ærø510 Haderslev530 Billund540 Sønderborg550 Tønder561 Esbjerg563 Fanø573 Varde575 Vejen580 Aabenraa607 Fredericia621 Kolding630 VejleSyddanmark, totalDanmark, total
2017733394333681037104225511042832095056442588495814325631516991126
25358312144241324091217161711238800
1381262524247478012036464175482230695582444145541553186280356226829914210566114532547002
3168245523834231324020179185682901338914511019967337
1,46,713,89,130,61,58,919,011,111,611,614,40,017,715,215,714,015,75,313,216,7
6,57,414,315,47,92,98,710,610,011,916,513,00,011,013,312,818,011,710,011,910,9
Opdeling på kommuner i region MidtjyllandAndele stikprøvepct.Antal3,320,928,80,916,813,65,521,810,96,58,282,011,018,5Enhe-der5,712,120,011,114,310,610,113,07,76,16,966,78,910,3
Stikprøven med 800Kommune615 Horsens657 Herning661 Holstebro665 Lemvig671 Struer706 Syddjurs707 Norddjurs710 Favrskov727 Odder730 Randers740 Silkeborg741 Samsø746 Skanderborg751 ÅrhusI alt antal Enheder18516101617832025013043616153665610930676906151513576210142741
TotalI alt antal5612772056209311909183823451998147281917954133277241563Enheder1051247592147694626165202379397
management
59
756 Ikast-Brande760 Ringkøbing-Skjern766 Hedensted779 Skive791 ViborgMidtjylland, totalDanmark, total
3066391192567381607291126
6135713178800
26193129184239777361108986547002
5595579115418207337
11,720,46,56,410,014,716,7
10,913,78,87,78,49,810,9
Opdeling på kommuner i region NordjyllandStikprøven med800Kommune773 Morsø787 Thisted810 Brønderslev-Dron-ninglund813 Frederikshavn820 Vesthimmerland825 Læsø840 Rebild846 Mariagerfjord849 Jammerbugt851 Aalborg860 HjørringNordjylland, totalDanmark, totalI alt antal01431151691065314113822458650563191126Enhe-der06390174234672800Andele stikprøvepct.Enhe-der12464188161256118340466947337Antal0,07,05,122,60,0100,033,46,17,99,513,511,816,7Enhe-der0,013,07,310,20,0100,028,06,611,110,013,010,410,9
TotalI alt antal1087204022357474290659411866104025850479847686547002
Afsluttende vurdering
I det foregående har der specifikt været fokuseret på totalpopulationen samt validiteten af de foretagne udtræk til brug for den internetbaserede spørgeskemaundersøgelse.På denne baggrund vurderes undersøgelsen at være repræsentativ med hensyn til bag-grundsparametrene alder, afdelingstype, hvorvidt afdelingen administreres af admini-strationsorganisation eller ej og regioner. Der opnås et mere divergerende billede påkommuner, men for områder med mange og store enheder vurderes der at være repræ-sentativitet. Imidlertid kan der på kommuner ikke undgås at være en vis heterogenitet.Med en stikprøve på 800 elementer og 98 kommuner vil det være vanskeligt fuldstæn-digt af give et retvisende billede af den meget skæve fordeling af afdelingernes størrelse,som findes mange steder.
60
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
Bilag 3 – gennemførelse af spørgeskema-undersøgelsen og svarprocent
DatoProjektKundeKontaktpersonStatistisk medarbejder
Udvælgelse af stikprøven
Udvælgelsen omfatter to stikprøver uden overlap med hver 400 adresser benævnt400Aog400 B.Hypotesen for undersøgelsen er, at motivationen for renovering vil afhængeaf størrelsen af boligafdeling. Udvælgelsesvariablen er såledesantal boliger i alt.Dennevariabel er i datasættet benævntialtanta.Begge stikprøver er anvendt til indsamlingen.Stikprøven er dokumenteret ved særskilt notat.
Dataindsamling
Dataindsamlingen er foregået elektronisk ved fremsendelse til boligselorganisationernesmail adresser, med en fælles ledsagemail og tydelig angivelse i hver mail af, hvilkenboligafdeling besvarelsen vedrører. Undervejs i forløbet er der udsendt et antal påmin-delser til ikke påbegyndte besvarelser. Udsendelses og rykkerhistorik er som følger:6. april 201029. marts 201024. marts 201018. marts 201010. marts 2010Målingen afsluttet med en svarprocent på 76,8 pct.Rykkermail sendt til 216 respondenterRykkermail sendt til 316 respondenterRykkermail sendt til 494 respondenterDistributionsmail sendt til 800 respondenter
Svarprocenter
Den samlede svarprocent, defineret som de boligorganisationer/respondenter, der har besvaret spørgsmålet til §37, udgør i alt 76,8 procent. Det må i enhver henseende an-ses for en særdeles tilfredsstillende, høj svarprocent. Ser vi nærmere på svarprocentenfordelt i stikprøvens baggrundsvariable: antallet af boliger (lejemål), boligafdelingens al-der, brug af administrationsorganisation og geografi (region), er der på tværs af disse baggrundsvariable, en ligeledes høj svarprocent, der på ingen variabel er under 70 pro-cent.Omstående er endvidere vist den geografiske svarprocent nedbrudt på kommuner (en-kelte kommuner indgår ikke i oversigten, fordi de ikke har indgået i stikprøven).SvarprocenterKrydset med: Antal boligerGennemført (pct.)Under 10076,00100-400 Over 40079,5077,40I alt76,80
management
61
Antal i altSvarprocenter
601
146
53
800
Krydset med: Årstal interval Før 1945Gennemført (pct.)Antal i altSvarprocenterKrydset med: Adm. organisationGennemført (pct.)Antal i altSvarprocenterKrydset med: RegionGennemført (pct.)Antal i altMidt-jyland74,00177Ja75,0028
1946-5980,90162
1960-7976,50183
1980 og frem75,40427
I alt76,80800
Nej82,50388
I alt76,80800
71,40412
Hovedstaden77,90195
Nord-jyland88,9072
Syddanmark70,20238
Sjælland84,70118
I alt76,80800
Generelt er der tale om meget høje svarprocenter i flertallet af kommuner. Blandt 74 af de i alt 91 deltagende kommuner, svarende til 80 pct. af stikprøven, er svarprocenten60 eller derover. Gruppen med en svarprocent på mindre end 50 pct. , samler sig om 11kommuner, hvor Sønderborg, Tønder og Herning skiller sig ud som de kommuneområ-der med flest adspurgte boligorganisationer, hvis svar mangler i undersøgelsen. Disse udgør dog kun 4,6 procent af den samlede stikprøve og kan anses for at være uproble-matisk for målingens kvalitet.
Svarprocent
Kommune153 Brøndby159 Gladsaxe161 Glostrup163 Herlev165 Albertslund183 Ishøj201 Allerød210 Fredensborg223 Hørsholm230 Rudersdal240 Egedal260 Halsnæs400 Bornholm253 Greve259 Køge320 FaxeGennemført100100100100100100100100100100100100100100100100I alt682451553512746562
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
329 Ringsted340 Sorø390 Vordingborg440 Kerteminde461 Odense482 Langeland530 Billund573 Varde615 Horsens706 Syddjurs710 Favrskov730 Randers740 Silkeborg741 Samsø779 Skive787 Thisted810 Brønderslev-Dronninglund813 Frederikshavn825 Læsø840 Rebild846 Mariagerfjord849 Jammerbugt561 Esbjerg760 Ringkøbing-Skjern791 Viborg250 Frederikssund306 Odsherred851 Aalborg167 Hvidovre360 Lolland370 Næstved151 Ballerup330 Slagelse410 Middelfart621 Kolding265 Roskilde185 Tårnby376 Guldborgsund450 Nyborg217 Helsingør746 Skanderborg580 Aabenraa101 København
100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100969292909088888888868683828280808075717170
6942351496561014276391742241313101034888142161711555471756
management
63
751 Århus157 Gentofte190 Furesø219 Hillerød420 Assens430 Faaborg-Midtfyn480 Nordfyn661 Holstebro756 Ikast-Brande510 Haderslev479 Svendborg607 Fredericia147 Frederiksberg173 Lyngby-Taarbæk766 Hedensted316 Holbæk326 Kalundborg707 Norddjurs169 Høje-Taastrup269 Solrød575 Vejen630 Vejle175 Rødovre540 Sønderborg860 Hjørring657 Herning550 Tønder270 Gribskov492 Ærø665 Lemvig671 Struer727 Odder
6867676767676767676463636060605857575050504643423327800000
40336693156148161010512772212117246151332132
Totaler
Højeste svarpocentLaveste svarprocentStd. AfvigelseMangelfuld deltagelse, kommunefordelt.Kommune540 Sønderborg550 Tønder657 Herning575 Vejen630 VejleBesvaret, antal101465Mangler, antal14121166
64
Lejernes indflydelse på renoveringer af almene boligers indre
175 Rødovre860 Hjørring270 Gribskov671 Struer492 Ærø727 Odder169 Høje-Taastrup269 Solrød665 Lemvig
320000110
443322111
management
65
