1. ÆndringsforslagDer er stillet 3 ændringsforslag til lovforslaget. Socialministeren har stillet ændringsforslag 1 og 3og Socialdemokratiets og Socialistisk Folkepartis medlemmer af udvalget har stillet ændringsfor-slag nr. 2.2. UdvalgsarbejdetLovforslaget blev fremsat den 26. marts 2010 og var til 1. behandling den 20. april 2010. Lovfors-laget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Boligudvalget.MøderUdvalget har behandlet lovforslaget i <> møder.HøringEt udkast til lovforslaget har inden fremsættelsen været sendt i høring, og indenrigs- og socialmi-nisteren sendte den 14. december 2009 dette udkast til udvalget, jf. BOU alm. del – bilag 19. Den26. marts 2010 sendte socialministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til udvalget.Skriftlige henvendelserUdvalget har i forbindelse med udvalgsarbejdet modtaget 4 skriftlige henvendelser:Danmarks Lejerforening,Ejendomsforeningen Danmark ogLejernes Landsorganisation.Socialministeren har over for udvalget kommenteret de skriftlige henvendelser til udvalget.SpørgsmålUdvalget har stillet 21 spørgsmål til socialministeren til skriftlig besvarelse, som denne har besva-ret.4 af udvalgets spørgsmål og ministerens svar herpå er optrykt som bilag til betænkningen.

3. Indstillinger og politiske bemærkninger<>Dansk folkeparti kan godkende lovforslaget. Formålet med lovforslaget er, at stoppe mulighedenfor stråmandsudlejning og at modernisere reglerne for Grundejernes investeringsfonds virksomhed.Dansk Folkeparti er den opfattelse, at lovforslaget for Stråmandsudlejnings vedkommende vil afkla-re retsstillingen og forhindre de spekulative anvendelser af reglerne. Lovforslaget betyder for detførste, at lejelovens regler skal gælde i lejeforhold uanset om lejeren er en fysisk eller en juridiskperson. Og for det andet at lejere i fremlejeforhold, i stedet for at indbetale depositum til udlejeren,kan vælge at stille sikkerhed i form af en bankgaranti eller deponering af et tilsvarende beløb på enspærret deponeringskonto. Dette vil kunne ske ved lejeaftalens indgåelse eller i lejeperioden. DanskFolkeparti mener, at begge tiltag er hensigtsmæssige.Med hensyn til moderniseringen af Grundejernes Investeringsfond finder Dansk Folkeparti, at deter gode tiltag. Dels fordi investeringsfonden gives direkte hjemmel til tinglysning, når de bliveranmodet om for ejerens regning, at udføre påbudte arbejder på en ejendom efter boligreguleringslo-vens § 60. Og dels fordi det foreslås, at renten for investeringsfondens forrentning af de beløb fon-den har lagt ud til de påbudte arbejder, fastsættes så den svarer til den effektive rente for et 30-årigtfastforrentet kontantlån uden afdrag i et godkendt realkreditinstitut. Endvidere gives der udtrykkelighjemmel til, at fonden kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug foradministration af bestemmelserne om bunden vedligeholdelser og forbedringshensættelser. Tiltagsom Dansk Folkeparti finder hensigtsmæssige.Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Det Radikale Venstre og Enhedslisten er tilfredse med,at der langt om længe bliver taget skridt i retning af at løse problemerne med udlejningsvirksomhe-der, der udlejer boliger igennem en tredjepart – den såkaldte stråmandsleje.Stråmandsudleje har været stigende i de seneste år og indebærer, at i stedet for at udleje lejlighe-der direkte til lejeren benyttes en mellemmand, der videreudlejer den til beboeren. Hermed bliverder tale om udlejning efter erhvervslejelovens regler, og dermed er lejeforholdet ikke omfattet afboligreguleringsloven eller for den sags skyld lejeloven. Huslejen kan dermed sættes højt uden mu-lighed for at afprøve den i Huslejenævnet. Har lejeren klaget, kan han/hun kun gå til mellemman-den, der i flere tilfælde er lejerens arbejdsgiver eller et familiemedlems firma. Der er også set enrække andre tilfælde, hvor store udlejningsvirksomheder har specialiseret sig i at lave stråmands-konstruktioner, der f.eks. presser lejeren til at opgive sine rettigheder igennem brug af tidsbegrænsetudlejning, og eksempler hvor stråmanden går konkurs og lejeren dermed mister sit depositum.Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti har gennem flere år forsøgt at få lejerne sikret bedre iforhold til stråmandsleje. Partierne stillede første gang i 2006 et lovforslag, der skulle lukke hullet ilejelovgivningen. Det er derfor med tilfredshed, at partierne konstaterer, at regeringen nu tagerskridt i retning af at løse problemerne.Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Det Radikale Venstre og Enhedslisten er dog bekym-rede for, at lovforslaget ikke kommer alle problemerne til livs. Lovforslaget vil gøre op med denmodel, der gør det lovligt at opkræve for høj husleje, ved at sørge for at alle led i stråmandsudlej-ningen foregår på samme vilkår – således at det firma, der er mellemmand, også kan få sat lejen nedhos bagmanden. Forslaget vil dog ikke løse problemerne med store organiserede selskaber, der spe-kulerer i udnyttelse af modellen. For eftersom mange af disse kontrakter er tidsbegrænsede, vil lejerikke være tilbøjelig til at klage over lejens størrelse, da det givetvis vil få udlejeren til at undlade atforlænge lejemålet.For at dæmme op for disse problemer, har partierne stillet et ændringsforslag, der vil regulere an-tal af lejligheder til stråmandsudlejning. Kommunen vil således fremover skulle godkende strå-

mandskonstruktioner, hvilket vil give mulighed for, at man kan komme spekulationsudlejerne tillivs.Liberal Alliance, Inuit Ataqatigiit, Siumut, Tjóðveldisflokkurin og Sambandsflokkurin var påtidspunktet for betænkningens afgivelse ikke repræsenteret med medlemmer i udvalget og havdedermed ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkningen.En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen.[ Der gøres opmærksompå, at et flertal eller et mindretal i udvalget ikke altid vil afspejle et flertal/mindretal ved afstemningi Folketingssalen.]4. Ændringsforslag med bemærkningerÆndringsforslagTil § 1Afsocialministeren,tiltrådt af <>:1)Nr. 6udgår.[Udlejerens adgang til at kræve afregning af vandforbrug efter forbrugsmålere udgår]Af etmindretal(S og SF), tiltrådt af <>:Ny paragraf2)Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer:»01.Efter§ 72indsættes som ny paragraf:»§ 72 a.En udlejer kan kun udleje en lejlighed eller et enkeltværelse alene med henblik på fremle-je, hvis kommunalbestyrelsens samtykke hertil er indhentet. Kommunalbestyrelsens samtykke om-fatter samtlige lejligheder og enkeltværelser i den ejendom, hvortil der søges samtykke. Samtykkegives for en bestemt periode, og det skal af samtykket fremgå, hvor mange lejligheder og enkeltvæ-relser der er i ejendommen. Ved ansøgning om samtykke skal udlejeren oplyse om størrelsen af denfremtidige leje, samt på hvilke betingelser lejlighederne og enkeltværelserne fremlejes.««[Kommunal godkendelse ved udlejning til fremleje]Afsocialministeren,tiltrådt af <>:3)Efter nr. 6 indsættes som nyt nummer:»02.§ 106, nr. 2, 1. pkt.,affattes således:»Tvister om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter § 34.««[Præcisering af huslejenævnets kompetence vedrørende sikkerhedsstillelse efter § 34]

BemærkningerTil nr. 1I forbindelse med behandlingen af forslag til folketingsbeslutning om at indføre obligatorisk brugaf vandmålere på varmt og koldt vand i alle flerbrugerejendomme, herunder erhvervsejendomme ogudlejningsejendomme (B 38), er der i Boligudvalget opnået enighed om at nedsætte en arbejdsgrup-pe ledet af Økonomi- og Erhvervsministeriet, som skal redegøre for konsekvenserne af at indføreobligatorisk brug af vandmålere på varmt og koldt vand i alle flerbrugerejendomme, herunder er-hvervsejendomme og udlejningsejendomme. Arbejdsgruppen skal afrapportere inden sommeren2010, hvorefter det kan besluttes, om og hvordan kravet eventuelt kan indføres i lovgivningen.Det foreslås, at den hjemmel i lovforslaget til, at udlejeren kan foretage afregning efter forbrugs-målere, hvis udlejeren i anden lovgivning påbydes installation af vandmålere, udgår.Til nr. 2Det foreslås, at det udtrykkeligt angives i loven, at huslejenævnet har kompetence til at behandleuenigheder mellem lejer og udlejer om lejerens ret til i stedet for depositum at stille sikkerhed efter§ 34 i form af bankgaranti eller indestående på en deponeringskonto.Uenighed mellem lejer og udlejer om lejerens ret til at erstatte et indbetalt depositum med entenen bankgaranti eller deponering af et beløb på en deponeringskonto, herunder uenighed om hvorvidtlejerens sikkerhedsstillelse er tilstrækkelig til at erstatte depositum, kan således indbringes for hus-lejenævnet.

Bilag 1

Oversigt over bilag vedrørende L 200Bilagsnr.12345678910Spm.nr.1TitelBOU L 200 - Høringssvar og høringsnotat, fra socialministerenHenvendelse af 15/4-10 fra Ejendomsforeningen Danmark.Henvendelse af 20/4-10 fra Danmarks Lejerforeninger og LejernesLandsorganisation.Henvendelse af 15/4-10 fra Ejendomsforeningen Danmark.Ændringsforslag til L 200, fra socialministerenHenvendelse af 26/4-10 fra Ejendomsforeningen Danmark.Vejledende tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget.1. udkast til betænkningÆndringsforslag, fra socialministeren2. udkast til betænkningOversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 200TitelSpm. om ministerens kommentar til henvendelse af 15/4-10 fra Ejen-domsforeningen Danmark, til socialministeren, og ministerens svarherpåSpm. om ministerens kommentar til henvendelse af 20. april 2010 fraDanmarks Lejerforeninger og Lejernes Landsorganisation, til social-ministeren, og ministerens svar herpåSpm. om ministerens kommentar til pressemeddelelse af 26/4-10 fraEjendomsforeningen Danmark, til socialministeren, og ministerenssvar herpåSpm. om ministeren mener, at lovforslaget vil afhjælpe problemet,hvor en person i sin egenskab af stråmand rejser en sag overfor udle-jeren med det resultat, at han fremover bliver bandlyst af udlejeren, tilsocialministeren, og ministerens svar herpåSpm. om ministeren er enig i, at lovforslaget ikke vil afhjælpe detproblem, hvis en stråmand med henvisning til loven prøver at rejse enhuslejesag overfor en udlejer, til socialministeren, og ministerens svarherpåSpm. om ministeren mener, at dette lovforslag vil afhjælpe problemet,hvor stråmanden er oprettet af udlejeren selv, til socialministeren, ogministerens svar herpåSpm. om ministeren er enig i, at der vil være stor sandsynlighed for,at lejeren ikke får forlænget sit tidsbegrænsede lejemål i tilfælde af, atdet lykkes en lejer at få nedsat lejen med henvisning til denne lov, tilsocialministeren, og ministerens svar herpåSpm. om påbud til lejer om selv at finde en stråmand og sandsynlig-heden for at lejeren efterfølgende vil klage over for høj lejefastsættel-se, til socialministeren, og ministerens svar herpå

Spm. om lovforslaget vil afhjælpe det problem, som opstår hvis enstråmand (virksomhed) går konkurs, og udlejeren ikke er forpligtet tilat overtage og videreføre stråmandens lejekontrakt, til socialministe-ren, og ministerens svar herpåSpm. om lovforslaget vil løse det problem, hvor en stråmand (virk-somhed) går konkurs, og hvor lejeren så er nødsaget til enten at fra-flytte eller indgå en ny kontrakt med nye vilkår, til socialministeren,og ministerens svar herpåSpm. om lovforslaget vil løse det problem, hvor en stråmand (virk-somhed) går konkurs, og lejeren derfor pludseligt ikke har noget stedat bo, til socialministeren, og ministerens svar herpåSpm. om forløbet, hvis lejeren har indbetalt depositum til udlejer, oglejer nu ønsker beløbet indbetalt på en spærret deponeringskonto, tilsocialministeren, og ministerens svar herpåSpm. om adgangen til deponeringskontoen, til socialministeren, ogministerens svar herpåSpm. om, hvordan proceduren vil være i tilfælde af, at en udlejer fårunderretning om, at garantien er bortfaldet, f.eks. ved bankgaranti, tilsocialministeren, og ministerens svar herpåSpm. om ministeren vil udarbejde ændringsforslag, hvor der indføreskrav om kommunal godkendelse, hvis en udlejer ønsker at udleje be-boelseslejemål på erhvervslejekontrakt, til socialministeren, og mini-sterens svar herpåSpm. om bekræftelse af at udleje af en beboelseslejlighed til en fysiskperson anses foretaget på erhvervslejelovgivningens vilkår, såfremtpersonen ikke flytter ind i lejligheden men straks fremlejer den, tilsocialministeren, og ministerens svar herpåSpm. om sikring af, at flere og flere lejligheder ikke udlejes tidsbe-grænset til personer med henblik på tidsbegrænset fremleje til enulovlig, alt for høj husleje, til socialministeren, og ministerens svarherpåSpm. om en tidsbegrænsning reelt ikke kan tilsidesættes, fordi fremle-jetager reelt ikke tør klage over lejen, til socialministeren, og ministe-rens svar herpåSpm. om uddybning af svaret på spørgsmål 6, til socialministeren, ogministerens svar herpåSpm. om ministeren vil udarbejde et revideret ændringsforslag til L200, til socialministeren, og ministerens svar herpåSpm. om ministerens redegørelse for, om et enkeltmandsfirma erdækket af lovforslagets formulering »… om lejeren er en person elleren virksomhed (juridisk person) mv.«, og om ministeren vil oplyse,hvad »m.v.« dækker over, til socialministeren, og ministerens svarherpå

Bilag 2

4 af udvalgets spørgsmål og socialministerens svar herpåSpørgsmålene og svarene er optrykt efter ønske fra S, SF, RV og EL.Spørgsmål 4:Mener ministeren, at lovforslaget vil afhjælpe problemet for en virksomhed, der i sin egenskab afstråmand rejser en sag overfor udlejeren med det resultat, at han fremover bliver bandlyst af udleje-ren, og dermed ikke længere har mulighed for at leje hos udlejeren igen?Svar:Lejeren har altid mulighed for at gå til huslejenævnet og få prøvet huslejen og eventuelt nedsatden. Sådan har det været, siden lejeloven blev indført. Mig bekendt har det ikke ført til, at udlejerebaserer deres virksomhed på at sortliste lejere, der benytter en lovfæstet ret til at få afgjort uenighedom lejens størrelse ved huslejenævnet. Jeg kan derfor heller ikke forestille mig, at lovforslaget skul-le få den effekt.Spørgsmål nr. 6:I konstruktioner, hvor stråmanden er en virksomhed, som er oprettet af udlejeren selv, har lejerehidtil haft store problemer med at rejse sagen. Mener ministeren, at dette lovforslag vil afhjælpedette problem, og at en lejer, som rejser sagen, dermed vil undgå at få problemer med at få forlæn-get sit tidsbegrænsede lejemål?Svar:Hvis en udlejer opretter et firma, og udlejer boliger via dette firma med det formål at omgå lejelo-vens beskyttelsesregler, er jeg overbevist om, at boligretten vil tilsidesætte konstruktionen underhenvisning til, at der foreligger omgåelse.Jeg er ikke enig i, at lejere hidtil har haft store problemer med at rejse sagen. Hvis det var tilfæl-det, er jeg sikker på, at Lejernes LO ville sørge for, at der ville blive rejst en retssag herom, som kandanne præcedens i tilsvarende sager. Problemstillingen er ikke ny, og der har været rigelig tid til atfå rettens afgørelse i en sådan sag.Lejeloven indeholder regler om tidsbegrænset udlejning. Efter disse regler kan boligretten tilside-sætte et vilkår om tidsbegrænsning, hvis vilkåret ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens for-hold.Samtidigt er det klart, at en lejer, der vil indgå en tidsbegrænset lejekontrakt, må være klar over, atformålet med tidsbegrænsningen er, at lejeforholdet ophører, når lejeperioden udløber. Lejeren kanderfor ikke nødvendigvis have en forventning om, at lejeforholdet fortsættes.Endelig bemærkes, at dette problem ikke relaterer sig til problemstillingen vedrørende spekulativstråmandsudlejning men til tidsbegrænset udlejning generelt. Disse regler har jeg ingen planer om atændre.Spørgsmål nr. 8:Mener ministeren, at dette lovforslag vil løse det problem, hvor udlejer siger til en mulig lejer, athan ikke kan leje lejemålet, medmindre han finder en virksomhed som stråmand, som den muligelejer kender personligt (f.eks. et familiemedlem), som vil leje lejemålet af udlejeren og udleje til

lejeren, og at den pågældende lejer accepterer konstruktionen med en for høj lejefastsættelse? Me-ner ministeren, at det er sandsynligt, at lejeren efter kontraktens indgåelse med en for høj lejefast-sættelse vil bruge lovforslaget overfor en virksomhed/stråmand, som lejer kender personligt?Svar:Her er vi inde ved kernen af lovforslaget om indgreb imod spekulativ stråmandsudlejning. Svaretpå spørgsmålet fremgår da også udtrykkeligt af bemærkningerne til lovforslaget, men gentages forgod ordens skyld.Efter gældende regler antages det, at lejeforholdet imellem udlejeren og firmaet er et erhvervsleje-forhold. Hvis lejeren i fremlejeforholdet får lejenedsættelse efter lejeloven for boliger, kan firmaetderfor ikke overvælte lejenedsættelsen på udlejeren. Firmaet vil derfor få et tab på grund af lejerensberettigede krav om lejenedsættelse. Denne omstændighed og det forhold, at firmaet som en tjene-ste er stillet til rådighed af personlig bekendt (f.eks. et familiemedlem), vil få den konsekvens, atlejeren afholder sig fra at forlange lejenedsættelse. Det er netop dette forhold, en spekulativ strå-mandsudlejning spekulerer i.Med forslaget ændres forholdene således, at firmaet nu kan overvælte ovennævnte lejenedsættelsepå udlejeren, da dette lejeforhold efter ændringen udtrykkeligt er omfattet af lejelovgivningen forboliger og ikke af erhvervslejeloven. Lejeren kan således efter ændringen rejse krav om lejenedsæt-telse uden, at dette vil påføre firmaet et tab. Dette er simpelthen hovedformålet med lovforslaget.Spørgsmål 19:Vil ministeren redegøre for, om ministerens svar på L 200 spørgsmål 6 også gælder den situation,hvor udlejeren udlejer flere lejligheder til et firma, som alle fremlejes, og hvor der mellem udlejerog firmaet (stråmanden) er et forretningsforhold, således at stråmandens virksomhed leverer en vareeller tjenesteydelse til udlejer? Og vil ministeren herunder oplyse, om ministeren er overbevist om,at boligretten vil tilsidesætte konstruktionen?Svar:Hvis en udlejer i stedet for at oprette et firma benytter fx et håndværkerfirma, som er tilknyttet ud-lejeren, og udlejer boliger via dette firma med det formål at omgå lejelovens beskyttelsesregler, erjeg i sagens natur også i dette tilfælde overbevist om, at boligretten vil tilsidesætte konstruktionenunder henvisning til, at der foreligger omgåelse.