Boligudvalget 2009-10
L 200 Bilag 1
Offentligt
Vestre LandsretPræsidenten
Indenrigs- og SocialministerietHolmens Kanal 221060 København K
J.nr. 40A-VL-64-09Den 17/12 2009
Indenrigs- og Socialministeriet har ved brev af 14. december 2009 (Journ.nr. 2009-39)anmodet om eventuelle bemærkninger til et udkast til forslag til lov om ændring af lov omleje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om tvungen administration afudlejningsejendomme (Forenkling og modernisering, stråmandsudlejning, energibesparelserm.v.).
I den anledning skal jeg meddele, at landsretten ikke finder anledning til at udtale sig omudkastet.
Dette brev sendes efter anmodning til isrn(isntdk og nih(dism.dk.
Med venlig hilsen
Bjarne Christensen
Gråbrødre Kirkestræde 3, 8800 Viborg
Tlf. 86 62 62 00
(Telefax 86 62 63 65)
www.vestrelandsret.dk
=____
ØKONOMI- OGERHvERvsMINsTERIET
Indenrigs- og SocialministerietHolmens Kanal 221060 København K
7. januar 201009/06318-5
/meo-dep
Høring om forslag til lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om tvungen administration af udlejningsejendomme (Forenkling og modernisering, stråmandsudlejning, energi-besparelse m.v)økonomi- og Erhvervsministeriet har modtaget ovenstående høring fraIndenrigs- og Socialministeriet. økonomi- og Erhvervsministeriet harsendt materialet i høring hos Erhvervs- og Byggestyrelsen og Erhvervsog Selskabsstyrelsen og har på den baggrund ingen bemærkninger tildenne høring.
WIONOMI- OG
Slotsholmsgade 10-12
1216 København KTil.3392335033123778
Fax
CVR-nr. 10092485
oern �oern.dkwww.oem.dk
Med venlig hilsen--
07JAN.2010Indenrigs- og SocialministerietAtt.: Fuldmægtig Nils HeinHolmens Kanal 221060 København K
i(L
Høring lov om ændringer af lov om leje, lov om midler-tidig regulering af boligforholdene og lov om tvungenadministration af udlejningsejendommeKL harmodtagetovennævnte udkasttil lovforslag til haring. Grundet denkorte tidsfrist har det ikke været muligt med en politisk behandling af lov-forslaget, hvorfor der tages forbehôld for eventuelle efterfølgende politiskebemærkninger.
Den6. Januar 20100Sa9s 000135878
DIr3370Weldekampsgade 10Postboks 33702300 København STlf 3370 3370Fax 3370 3371
KL har følgende bemærkninger til lovforslaget.I lovforslaget anføres det, at ændringerne vil betyde en mindre udgift forkommunerne på boligstøtteområdet. Dette er KL ikke enig i. Det er KL’seopfattelse, at deri beregningerne §r begået en fejl, idet udgifterne til varmer medregnet i boligstøttea.indKL gør opmærksom på, at udgifter.iie til opvarmning af lejemålet ikkeerengår ved beregningen af den boligstøtteberettigede husleje. Såfremt udlejkan lægge udgifterne til energibesparende tiltag oveni i huslejen vil det automatisk betyde, at den boligstetteberettigede del af husleje stiger, og dergmed også øgede udgifter til boligstøtte. At beboerens varmeregning mulivis vil falde eriforhold til boligstøtten underordnetKL gør derudover opmærksom pa, at de ejendomme, hvor de energibesparende tiltag vil have størst effekt er i de ældre ejendomme. Dette er ikkeligegyldigt i forhold til udgifterne for boligstøtten, idet huslejeniveauet idisse ejendomme sandsynligvis er så lavt, at det ikke rammer loftet overboligstøtten. Dette betyder, at for modtagere af boligydelse stiger udgiftenmere end 100%, idet modtagere af boligydelse kompenseres med 1,05 1cr.for hver kr. deres husleje stiger, såfremt de ikke er ramt af max boligydelse,For modtagere af boligsikring er kompensationen 60%.Den samme udgiftsdrivende virkning gøre sig gældende i forhold til forbedringer og vedligeholdelse. De ejendomme, hvor huslejenævaet, efter lov-
1/2
forslaget, får mulighed for at pålægge ejeren at udføre en række forbedringer samt at iværksætte arbejdet på ejerens regning såfremt ejeren ikke selviværksætter det, er gamle og nedslidte. I dissetyperaf ejendomme vil huslejen ikke vil overstige max boligstette.KL forventer på den baggrund at modtage et DUT-notat om lovforslaget,så kommunerne kan ydes kompensation for de medudgifter, der følger afforslaget.
Med venlig hilsen
r 1 Friis Poulsenf1g
2
Sammenslutningen af ejere, administratorerAssociation of Owners of Historic Houses in Denmark
ForeniBygnings Fredningsbwgere affrededengeneejendommogBYFOUDKASTForslagtil
Lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering afboligforholdene og lov om tvungen administration afudlejningsejendomme(Forenkling og modernisering, stråmandsudlejning, energibesparelser m.v.)
bygninger,Bygnings Frednings Foreningen, BYFO, der er interesseorganisation for ejere af frededeog skal hermedhar desværre ikke fået udkastet i børing, men er blevet tilsendt det ad andre kanalerkommentere høringsrnaterialet på et for BYFO væsentligt punkt.hov om midlertidig regulering af boligforholdende foreslås følgende ændring:I §5 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:A-D i»Stk. 3. Stk. 2 kan kun finde anvendelse for lejemål i ejendomme med en energiramme påenergimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. «stk. 2, atMed forslaget gøres det til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovens§5,viii urimeligejendommen som helhed skal opfylde en energiramme på højst D. En sådan ændringlovengrad ramme de fredede bygninger, idet Kulturarvsstyrelsen med hjemmel i bygningsfredningsstort set ikke tillader energibesparende foranstaltninger på disse ejendomme.BYFO skal derfor advare om, at bestemmelsen, såfremt den kommer til at omfatte frededebygninger m.m., kan få ganske uheldige konsekvenser for den ypperste del af den byggedekulturarv.som manBYFO skal på den baggrund anbefale, at fredede bygninger m.m. undtages bestemmelsen,blandt andet kender det fra Bygningsreglementet, hvor fredede bygninger og bevaringsværdigevbygninger, der er omfattet af en kommunëplan eller bevarende lokalpian, er undtaget energikraved renovering.BYFO står til rådighed for uddybning af ovenstående.
Gitte SpiesBYFO6. januar 2010
Borgergade 1111300 København K
Telefon; 4557 1222Telefax: 4557 1011
E-mail:sekretariatbyfo.dkHorne page: www.byfo.dk
Giro:633-9379CVR.nr: 88 62 84 ii
Københavns Byret
Indenrigs- og SocialministerietHolmens Kanal221060 København K.
PræsidentenDomhuset, Nytorv1450 København K.Tlf. 33 44 80 00Fax 33 44 84 88CVR21 659509admnistrationkbh(domstol.dk
J.nr. 9099.2009.57
Dato 7. januar 2010
Ved e-mail af 16. december 2009 har Indenrigs- og Socialministeriet anmodet om eventuellebemærkninger til udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering afboligforholdene og lov om tvungen administration afudlejningsejendomme (Forenkling ogmodernisering, stråmandsudlejning, energibesparelser m.v.).Jeg skal i den anledning på byretspræsidenternes vegne oplyse, at forslaget ikke giver byretterneanledning til at fremkomme med bemærkninger.Der henvises til J. nr. 2009/3 9.
Med venlig hilsen
Søren Axelsen
Foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark
Høringssvar til udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje m.fl. love (Forenkling og modernisering,stråmandsudlejning, energibesparelser m.v.)
Århus, den 11. januar 2010
viPå vegne af foreningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danmark skalhermed fremkomme med følgende specifikke kommentarer til forslaget:
Ad§1, nr. 1:orm.Bestemmelsen løser ikke fuldt ud de problemer, der er forbundet med organiseret fremleje i selskabsfse,Sker udleje til et selskab, hvorover udlejer har en vis indflydelse, og/eller hvor lejer ikke har den indflydelder skal til, for at få det indskudte selskab til at indbringe sag om lejens størrelse for nævnet, risikererfremlejetager i stedet, at fremlejegiver opsiger hovedlejemålet, såfremt fremlejetager selv opnår enlejenedsættelse. Endvidere er fremlejetagere er ikke beskyttet af reglerne i lejelovens § 7 eller 113 a, selvom forslaget i § 1, nr. 11, til dels kan råde bod herpå.Ad § 1,nr.11:ogsåBestemmelsen må forventes at ville føre til en del huslejenævnssager, og det kan diskuteres, om denbør gælde ved fremleje af enkeltværelseriejerboliger, der tilhører udlejer.Ad § 1, nr. 17-20:Det havde været Ønskeligt, om bestemmelsen udtrykkeligt havde taget højde for, hvem der kan pålignes“jf.dækningsafgiften i de regulerede ejendomme. Det foreslås derfor, at der til sidst i 1. pkt. i stk. i tilføjesdog stk. 2.”, hvad der vil indebære en kodificering af resultatet i dommen T:BB 1999.202Ø.Ad§1, nr. 21:Foreningen stiller sig skeptisk over for muligheden for at koble lejeforhøjelsen direkte til den opnåedebesparelse, som foranstaltningen vil medføre for lejerne, da en sådan næppe kan fastsættes absolutentydigt. Endvidere bliver det formentligt et tvistepunkt, om der under nævnsbehandling kan føresmodbevis mod den besparelse, som den eksterne sagkyndige kan beregne sig frem til.Ad § 1, nr. 28:Udmærket, at det nu hæves over enhver tvivl, at nævnet kan træffe afgørelse om regningens størrelse.Imidlertid besidder nævnene ikke som udgangspunkt den kompetence, der er nødvendig for at kunnetræffe en forsvarlig afgørelse herom, hvorfor det må forventes, at nævnene i vidt omfang vil henvise tvister
arkForeningen af formænd og sekretærer for huslejenævn og beboerklagenævn i Danm
nævneneherom til behandling ved boligretterne. I øvrigt foreslås, at det for at undgå tvivl herom tilføjes, atkan tage stilling, selv om arbejderne er udført.Ad2, nr. 2:es efter§Efter forarbejderne skal bestemmelsen kun gælde for lejemål, der moderniseres og udlejen5, stk. 2,efterlovens ikrafttræden, mens der i lovteksten alene står “hvor 1. udlejning efterkstengennemgribende forbedring finder sted efter udgangen af 2010.” Det bør derfor i lovteskalpræciseres, om det skal være betingelse, at såvel udførelse af arbejderne som 1. udlejningden afvære foretaget efter lovens ikrafttræden hhv, udgangen af 2010, eller også bør ordlyhvilketbemærkningerne justeres. Endvidere bør det efter foreningens opfattelse præciseres, påing bør dettidspunkt ejendommen skal opfylde kravene i energiramme A-D. Ved senere genudlejntillige af såvel lejer som nævn kunne kræves dokumenteret, at ejendommen opfylderenergikravene.Ad2, nr. 4:efter det nyDet står med forslaget ikke ganske klart, hvorledes nævnene skal skelne mellem lejeforhøjelsere modernisering efter§ 58, stk. 3, i lejeloven og de udgifter, der medgår til den gennemgribendboligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det bør i det mindste fremgå klart af den kommende bekendtgørelse,.hvorledes fordelingen mellem udgifter til forbedring og vedligeholdelse på dette punkt bør foretagesAd4,nr.3:afDer ses ikke at være særlige grunde til at udskyde ikrafttrædelsen af forslagene om ændringråderets reglerne i § 1, nr. 23 og 24, indtil den 1. januar 2011.Ad bemærkningerne til lovforslaget:I Øvrigt finder foreningen anledning til at bemærke, at der bør indføjes oplysning om, at den Østre.Landsrets dom, der er omtalt i forarbejderne til § 1, nr. 8, er trykt i UfR 2006.745 og i T:BB 2006.388nr. 21Sluttelig bemærkes, at henvisningerne til forslagets § 1, nr. 19 og 20,ibemærkningerne til både § 1,og nr. 22, ikke er korrekt.
Med venlig hilsen
Marianne Dons
Hans Henrik Edlund
Nils HeinFra:Sendt:Til:Cc:Emne:Henrik Lindved Bang [hIbbygherreforeningen.dk]11. januar 2010 23:59Nils HeinIndenrigs- og Socialministeriet; Cecilie DamsgaardHøringssvar-j. nr. 2009-39
Vedhæftede filer: Lejelov.pdfVedhæftet findes høringssvar fra Bygherreforeningen.Venlig hilsenHenrik L Bangdirektør, PhDBygherreforeningen Borgergade 111 1300 København KT 7020 0071 F 7020 1271 wwwbygjje rrefo re nin ge-
-
-
-
-
12-01-2010
HØRINGSSVAR
J. nr. 2009-39: Lovforslag om ændring af lejeloven mv.
BYGHERREFORENINGENSide 111januar2010
Bygherreforeningen er dd. blevet opmærksom på, at ovennævnte lovforslag er ihøring, og skal indledningsvist udtrykke undren over ikke at være på høringslisten.Hermed fremsendes alligevel kortfattede, umiddelbare bemærkninger til lovforslagom ændring af lejeloven mv. (j. nr. 2009-39). Det fremskredne tidspunkt har ikkemuliggjort en tilbundsgående kommentering af forslaget.Overordnet er Bygherreforeningen meget positiv over for tiltag, der kan medvirke tilat skabe bedre incitamenter for gennemførelse af energiforbedringer påmarkedsmæssige vilkår i den eksisterende bygningsmasse. Dette er angiveligt et afhovedområderne i lovforslaget.Det kan imidlertid forudses, at man ved at gøre modernisering af et enkelt lejemålafhængigt af energieffektivisering af hele ejendommen vil sætte den løbendemodernisering af private udlejningsboliger på hold med deraf følgende problemer iforhold til trivsel indeklima, forslumning osv. Det er således særdeles tvivlsomt, omman vil opnå en positiv effekt med hensyn til gennemførelse af energiforbedringerog dermed reduceret klimapåvirkning.—
1300 København K
1nfo@bygherreforeingendkwww.bygherreforeningen.dk
Bygherreforeningen foreslår, at man i stedet koncentrerer indsatsen om at skabebedre incitamenter for energiforbedringer ved at gøre det muligt atenergiinvesteringer afspejles i den opkrævede husleje, via udvikling af nyefinansieringsformer, ved demonstration af nye tekniske løsninger samt gennemmodeller for beboersamarbejde. Flere elementer af en sådan indsats kan i øvrigtmed fordel ske på tværs af de forskellige ejerformer i den eksisterende boligmasse.Bygherreforeningen står til rådighed for uddybning af ovenstående.
GIndenrigs- og SocialministerietDepartementetHolmens Kanal 221060 København K
BEDRE
BOLIGERGrundejernesinvesteringsfondNyKongensgade151472 København KTelefon 82 3223 00Telefax82 32 23 01CVR-nr.26092515
www.gi.dk
Indenrigs- og Socialministeriet har sendt forslag til lov om ændring af lovom leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov omtvungenadministration af udlejningsejendomme i høring.Indgrebet mod stråmandsudlejning og dermed tilføjelsen tillejeloven, giver GI anledning til følgende bemærkninger.1, stk. I i
GI Konto11.
2010
Anders Clausen
Det fremgår af de generelle bemærkninger til lovforslaget, pkt. 2.2, at dermed forslaget opnås en ligestilling af lejeforhold om boliger, således atdet ikke har betydning, om en bolig udlejes til lejerens beboelse eller medhenblik på fremleje til beboelse.Det samme fremgår af bemærkningerne til lov om forslagets enkelte bestemmelser til 1, nr. 1.GI forstår den foreslåede regel således, at denne også vil omfattet detilfælde, hvor f.eks. en pensionskasse udlejer en samlet bebyggelse, indeholdende et større antal boliger, til en kommune med henblik på kommunens videreudlejning til enkelte lejere.GI har prøvet en sådan sag ved domstolene, som har bekræftet den hidtidige retsop fattelse,jf.vedlagte domme fra Retten i Aalborg af 17. april2009 og Vestre Landsrets dom af 17. december 2009.Efter lovforslagets formulering vil den nye regel også omfatte som GIser det lejeforholdet mellem ejeren og kommunen. Dette rejser i forhold til GI visse problemer.—-
Hvis en lejeaftale af den nævnte karakter omfatter mere end to beboelseslejLigheder i en ejendom, der i øvrigt opfylder betingelserne i lejelovens 63a, vil der stadig efter GI’s opfattelse udløses bindingspligt ihenhold til reglerne i lejelovens kap. XA.——
GI ser gerne en eksplicit løsning af denne problematik, eventuelt ved enuddybning af bemærkningerne i forhold til lovforslagets bemærkningerad§1, nr. 1.Såfremt GI’s forståelse af reglen i§1, nr. 1, er korrekt, vil reglen set medGI’s øjne løse det problem, som er indeholdt i den nugældende ordning,nemlig at fremlejetagerens dispositioner (videreudlejning) får konsekvenser for ejendommens ejer,jf.bemærkningerne herom i Dons og Bang:Omkostningsbestemt leje og forbedring, 3. udg., s. 26 27.—
Problemet for ejendomme, som den af de vedlagte domme omfattede, erspørgsmålet om ikrafttræden, herunder ikrafttræden af en eventuel bindingspligt.Det ville efter GI’s opfattelse være hensigtsmæssigt, om det blev fastslåeti en overgangsbestemmelse, at bindingspligtea for sådanne ejendommeførst indtræder ved lovforslagets vedtagelse.GI har ingen bemærkninger til forslaget i øvrigt.Bilag: Ålborg Boligrets dom af 17. april 2009 og Vestre Landsrets dom af17. december 2009.
Venlig hilse
nders Clausenadvokat
2
DOM
afsagt den 17. december 2009 af Vestre Landsrets 8. afdejg (dommerne Marie S. Mikkelsen, Lis Frost og Tine Rud (kst.)) i ankesag
V.L. B—1036—09
Grundejernes Investeringsfond(advokat Bjarne Becher Jensen, København)modTWKHolding ApS
(advokat Lars Kaae Rehi, Hellerup)
Retten i Aalborg som boligret har den 17. april 2009 afsagt dom i 1. instans (BS 7-2341/2008).
Påstande
For landsretten har appellanten, Grundejemes Investeringsfond, gentaget sin påstand forboligretten.Indstævnte, TWK Holding ApS, har påstået dommen stadfæstet og har subsidiært gentagetsin subsidiære påstand for boligretten.
Procedure
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for boligretten. TWK HoldingApS har endvidere bestridt, at forældelsesfristen har været suspenderet som følge af utilregnelig uvidenhed om kravets eksistens hos Grundejernes Investeringsfond.
-2-
Landsrettens begrundelse og resultatAf de grunde, som boligrettenhar anført, stadfæsterlandsretten dommen.
Grundejemes Investeringsfond skal betale sagsomkostninger for landsretten til TWK Holding ApS med 30.000 kr. til udgifter til advokatbistand. Landsretten har lagt vægt på sagens værdi, forløb og udfald.
Thi kendes for ret:
Boligrettens dom stadfæstes.Appellanten, Grundejernes Investeringsfond, skal betale sagens omkostninger for landsretten til indstævnte, TWK Holding ApS, med 30.000 kr.De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens
§
8 a.
Marie S. Mikkelsen
Lis Frost
Tine Rud(kst.)
Udskriften udstedes uden betaling.
Udskriftens rigtighed bekræftes.Vestre LandsretViborg, den 17. december 2009
Heidi
/
Møller
-
retssekretær
RETTEN I AALBORG
Udskrift af dom bogenDOM
Afsagt den 17. april 2009 i sag nr. BS 7-2341/2008:Grundejernes InvesteringsfondFredensgade 368000 ÅrhusCmodTWK Holding ApSGøteborgvej 159200 Aalborg SVSagens baggrundogparternes påstandeDenne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgte er forpligtet til som ejer afenudlejningsejendom at afsætte årlige beløb til forbedringer i henhold til leje-lovens§63 a.Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpiigtes at anerkende, atejendommen matr.nr. 2 ib Sohngårdsholm Hgd., Aalborg jorder, beliggendeRiishøjsvej 109, 9000 Aalborg, er omfattet af lejelovens§63 a.Sagsøgte har principalt nedlagt påstand om stadfæstelse af Huslejenævnet iAalborgs afgørelse af 4. september 2008 (frifindelse), subsidiært at sagsøgertilpligtes at anerkende, at kravet om indbetaling til bindingskonto er delvistforældet.Oplysningerne i sagenDommen indeholder ikke er fuldstændig sagsfremstiliing, jf. retsplejelovens§218 a, stk. 2.Med overtagelsesdag den 31. december 1993 købte PFA Ejendomme A/Sejendommen matr.nr. 2-ib Sohngårdsholm Hgd., Aalborg jorder, beliggendeRiishøjsvej 109, 9000 Aalborg, afAalborg kommune. Ejendommen er opført i 1949 som plejehjem og anvendt af Aalborg kommune som sådan, indtil salget.Det var i aftalen mellem PFA Ejendomme A/S og Aalborg kommune aftalt,at ejendommen skulle ombygges og istandsættes, således at ejendommenkunneanvendes til ældreboliger.Ombygningen foregik i tre etaper, og kommunen udlejede de enkelte lejligheder som ældreboliger.5TD(*IJ4.5flI-STh$C,94 II-T3-LU.MO-Dl6
Side 2/7
Medio 2006 henvendte sagsøgeren sig til PFA Ejendomme AIS, idet sagsøgeren vurderede, at ejendommen kunne være omfattet afbindingspligten ihenhold til lejelovens§63 a.Sagsøgeren rettede henvendelse til Socialministeriet, der er i en udtalelse af17. april 2007 blandt andet har udtalt:“Socialministeriet har ikke mulighedfor at udtale sig om den konkrete sag,men kan oplyse, at det fremgår aflejelovens§‘2, stk 4, at lejelovens reglerikke gælderfor lejeforhold der er omfattet aflov om leje aferhvervsarealerm. v. Sådanne lejeforhold vil således ikke være omfattet afhverken lejelovenseller boligreguleringslovens bestemmelser om for eks’empel lejefasiscettelse.Såfremt en ejer udlejer alle eller enfierhed afbeboelseslejemål i en ejendom på en samlet kontrakt til enj5sisk ellerjuridisk person, der samtidigopnår ret til atfremleje de enkelte beboelseslejemål tilfrsiskepersoner, erdet Socialministeriets opfattelse, at lejeforholdet mellem ejeren og lejeren(freinlejegiveren) er onfattet aferhvervsiejelovens bestemmelser mens forholdet nwllemfremlejegiveren ogfremlejetagerne vil være omfattet afleje-lovens og/eller boligreguleringslovens bestemmelser.Boligreguleringslovens reglerombinding afvedligeholdelseshensættelser iGrundejernes Investeringsfond regulerer efter Socialministeriets opfattelseikke alene forholdet mellem lejer og udlejer men er tillige regler, der har tilformål at sikre lejerne, at en del afde henscettelser, der foretages til vedligeholdelse afejendommen, vil være til rådighed til gennemførelse afpåkrævede vedligeholdelsesarbejder, fordi de gennem bindingen i Grundejernes Investeringsfond er aftondrede fra ejerens øvrige formue.Socialministeriet er på den baggrund mest tilbøjelig til at være afden opfattelse, at en ejer afen privat udlejningsejendom ikke kan frigøre sigfra pligten til indbetaling afvedligeholdeshenscettelser efter boligreguleringslovens§‘18 b ved at udleje samtlige lejligheder i ejendommen samlet, således atdette lejeforhold bliver omfattet aferhvervsiejeloven, mensforholdet mellemlejeren ogfremlejetagerne fortsateronzfattet afboligreguleringslovens bestemmelser i kapitel II- T”.Efter Socialministeriets opfattelse er det uden betydningfor spørgsmålet ombindingspligt, hvorvidt lejeren (fremlejegiveren,) er en kommune, der tidligere har ejet den ejendom, kommunen efter lejeforholdet nu lejer......”Ved brev af 27. september 2007 oprettede sagsøgeren en bindingskonto pr.l.januar 1997. Kontoen blev opgjort til i alt484.754kr.Sagen blev indbragt for Huslejenævnet i Aalborg, der i en afgørelse af 4.september 2008 fandt, at lejeforholdet mellem PFA Ejendomme A/S og Aalborg kommune ikke var omfattet af lej elovens§63 a, og at PFA EjendomDl4Il.
Sfl,23 l4llI.134Jl).Ml,l$D)(,
Side 3/7
me AIS ikkevarbindingspligtig.
Det hedder i blandt andet i huslejenævnets begrundelse:“I sagen nedlægger Grundejernes Investeringsfond påstand om, atlejeforholdet mellem Aalborg Kommune ogfremlefetager er omfattet afLejeloven,og dermederejendommen bindingspligtig efter lejelovens§63 a.Udlejer, FFA EjendommeAIS’,nedlægger påstand om, at ejendommen ikkeer omfattet afreglen i Lejelovens§63 a om bindingspligt.Under sagens behandling har Huslejenævnet konstateret, al parterne er enige omat lejeforholdet ikke er omfattet afBoligreguleringsloven, ogat lejeforholdet mellem PFA EjendommeAISog Aalborg Kommune ikke eromfattet afLejeloven. Dette lejeforhold er omfattet aferhvervsiejeloven.Det er friuslejencevnets opfattelse, at lejeforholdet mellem PFA Ejendomme4/5 og Aalborg Kommune ikke er omfattet afLejelovens§63 a, og FF4Ejendomme 4/5erdermed ikke bindingspligtig.Huslejenævnetfinder ikke, at der i sagenforeligger oplysninger, som gør, atder kan statueres oingåelse ved kommunens udlejning...”(Huslejenævnets afgørelse er vedhæftet dommen)Huslejenævnets afgørelse er indbragt for boligretten ved stævning, der ermodtaget af retten den 3. oktober 2008.Ejendommen blev med overtagelsesdag den 1. december 2007 solgt til sagsøgte under denne sag.
Parternes synspunkteter (proceduren)Sagsøgeren har til støtte for sin påstand gjort gældende:
“ARGUMENTATION:Efter lejelovens§63a skalenudlejer afsætte årlige beløb tilforbedring og indsætte sådanne beløb på en konto for ejendommen iGI, såfremt ejendommen 1) er taget i brugfør1970 2) indeholder mereend to beboelseslejligheder og3)ikke er omfattet af§18/18b imidlertidig boligreguleringslov.Det må lægges til grund, at ejendommen er taget i brug før 1970(ejendommen er opført i 1949 og væsentlig om-/tilbygget i 1995 iforbindelse med og som led i salg/leje transaktionen mellem AalborgSTIYI41(.-SI,IST,,2Kl94
Side 4/7
Kommune og PFA).Det gøres i den forbindelse gældende, at den i 1995 gennemførteombygning mv. ikkeharhaft en sådan gennemgribende karakter, atejendommen i forhold til lej elovens§63a må anses for at være taget ibrug efter 1970 (i1995).Det er i denne forbindelse uden betydning,hvad omkostningen ved ombygningen har andraget, hvortil kommer atder ikke foreligger nærmere oplysninger om ombygningen!moderniseringens konkrete indhold.Det kan lægges til grund, at ejendommen indeholder mere end 2beboelseslejligheder, jf. bilag 2.Det kan endvidere lægges til grund, at ejendommen i henhold tilboligreguleringslovens§4, stk.3, ikke er omfattet afboligreguleringslovens kap. TI-IV, og dermed ikke af§ §18 og I 8b,idet mere end 80 % af ejendommens bruttoetageareal den 1.januar1980 blev anvendt til andet end beboelse.Kontraktforholdet mellem Aalborg Kommune og (nu) TKW er(ubestridt) ikke omfattet af lejeloven, mens forholdet mellem AalborgKommune og fremlejetagerne er omfattet af lejelovens præceptiveregler, herunder reglen om afsætning og binding i§63a.Der er i den forbindelse intet særligt hensyn at tage til ejendommensejer (TKW), der jo har medvirket til etablering af arrangementet.Det fremgår af sagen, at aftalekomplekset gik ud på, at PFAEjendommeA/Sskulle købe ejendommen, renovere den med henblikpå anvendelse til udlejning som ældreboliger og derefter udleje dentilbage til Aalborg Kommune med henblik på videreudlejning tilældre.PFA EjendommeAIS(nu sagsøgte) var således investor, mensAalborg Kommune skulle have og fik alle udlejebeføjelser.Også det forhold taler for, at ejendommen er omfattet afbindingspligten i henhold til lej elovens§63a.Da der således er sket udlejning af ejendommen, som omfattes aflej elovens§63a, er der bindingspligt for ejendommen, uanset detetablerede erhvervsiejemål mellem ejer og Aalborg Kommune.Efter formuleringen af§63a er det ikke en betingelse for anvendelsen,at ejendommen i 1970 indeholdt mere end 2 beboelseslejligheder.Den pågældende ejendom er opført i 1949 og altså før 1970.SDUI44C,.SI)l-STOl4 ,4.I.T-t4,I-MIm.Dl6
Side 5/7
Tilstøtte for den nedlagte påstand om frifindelse i forhold tilforældelsespåstanden (den subsidiære påstand) gøres det gældende, atkravet på indbetalingerihenhold til§63a (lejelovens kap. XA) ikkeforældes efter 1908-loven.
Såfremt retten måtte komme frem til, at krav på indbetalinger ihenhold til lejelovens§63a var omfattet af 1908-loven, gøres detgældende, at ingen del af kravet er forældet, da sagsøger frem til 200 5/2006 har været i utilregnelig uvidenhed om sit krav, således at enforældelse i henhold til 1908-loven var suspenderet indtil dettetidspunkt.Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort gældende:“ANBRINGENDER:Til støtte for den af sagsøgte nedlagte principale påstand gøres detgældende,at lejeaftalen mellem sagsøgte (tidl. PFA Ejendomme AlS) ogAalborg Kommune er omfattet af erhvervsiejelovens regler,atlejelovens regler jf. lejelovens§2 ikke finder anvendelse pålej eforhold omfattet af erhvervsiejeloven,atdet forhold at erhvervsiejer (her Aalborg Kommune) har fremlejetlejemålet til formål omfattet af lej eloven, ikke har betydning forvurdering af, hvorvidt hovedlejeaftalen (erhvervslejekontraktenmellem sagsøgte og Aalborg Kommune) er omfattet af lej elovensregler, og
at lejelovens§63a herefter ikke finder anvendelse på ejendommenog dennes ejer (sagsøgte).Til støtte for den principale påstand gøres det yderligere gældende,at de i ejendommen værende boliger er ældreboliger,at Aalborg Kommune anvender ejendommen til udlejning (fremleje)af ældreboliger, ogat Aalborg Kommunes udlejning (fremleje) af ældreboliger ikke eromfattet afbindingspligten i Lejelovens§63 a.Endeligt gøres det til støtte for den principale påstand gældende,at ejendommen efter PFA Ejendomme A/S’ overtagelse i 1993 erSTDfIl4l6.Sl.S1fl2.KI94UI-tLflI.M(DI6
Side 6/7
væsentligt renoveret og ombygget, således at ejendommen blandtandet har ændret anvendelse,atden skete ombygning/renovering der omkostningsmæssigtværdipåejendommensoverstegetharvæsentligterhvervelsestidspunktet, medfører, at ejendommen skal sidestillesmed en på ombygningstidspunktet nyopført ejendom,
iatejendommen ikkebeboelseslejligheder, og
1970
indeholdt
mere
end
2
at ejendommen herefter ikke er omfattet aflejelovens
§63a.
Til støtte for den af sagsøgte nedlagte subsidiære påstand gøres detgældende,atbeløb der skal indbetales efter lejelovens§63a, forfalder 6måneder efter udgangen af det år, som indbetalingen vedrører,atkravet er omfattet af den 5-årige forældelse i henhold til den nuophævede forældelseslov af 1908,atsagsøger først ved skrivelse af 27. september 2007 har gjort kravpå indbetaling til bindingskontoen for tidligere år,atkrav på indbetaling til bindingskontoen før 27. september 2002herefter er forældet, ogatsagsøger herefter alene kan kræve erlæggelse af krav forfaldet efter27. september 2002.
Rettens begrundelse og afgørelseDet lægges indledningsvis til grund, at lejeforholdet mellem sagsøgte ogAalborg kormnune ifølge lej elovens§2, stk. 4, ikke er omfattet af lejelovensregler, men lej eforholdet må anses at være omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v., og der er intet direkte retsforhold mellem ejeren af ejendommen og fremlejetagerne. Krav i forbindelse med lej elovens§63 a kanpå denne baggrund ikke gøres gældende over for ejeren af ejendommen. Daarrangementet ikke kan antages at være en omgåelse af lej elovens beskyttelsesregler til fordel for fremlejetagerne, tages sagsøgtes frifindelsespåstandherefter til følge.Under hensyn til sagens resultat skal må sagsøgeren anses at være den tabende part og skal erstatte sagsøgte de udgifter, sagen har påført denne, jf. retsplejelovens§312, stk. 1. Udgiften til dækning af advokatbistand kan påbaggrund af de vejledende satser fastsættes til 30.000 kr.STDl,MM-SI.STD2$i.T-I.UI.M(l.DI6
Side 7/7
Thi kendes for retSagsøgte, TWK Holding ApS frifindes.Sagsøgeren, Grundej ernes Investeringsfond skal inden 14 dagetilsagsøgtebetale sagsomkostninger med 30.000 kr.
Poul Erik Nielsendommer
Udskriftens rgtighed bekræftes.Retten i Aa r ,den 17. april 2009.
kt.. tlf. 96307161
s646m.STD!.KIg4
ANDELSBOLIGFORENINGERNES FÆLLESREPRÆSENTATION239,1501 Kebenhavri VVester Farimagsgade 1, 8. sal postboksI
Indenrigs- og SocialministerietDepartementetHolmens Kanal 221060 København K..Att.: Niels HeinKøbenhavn, den II. januar 2010
Deres J.nr. 2009-39 Høring over forslag til lov om ændring af lov om leje mv.-
ABF takker for det fremsendte udkast til lovforslag.ABF er positiv overfor forslagene til forenkling og modernisering aflejelovgivningen og indgreb mod strårnandsudlejning. Til bestemmelserne vedrørende disse to hovedelementer harABF alene nogle enkelte kommentarer,jf.nedenfor.ABF er grundlæggende positiv overfor incitamenter til, at reducere energiforbruget i privateudlejningsejendomme, herunder ejendomme ejet afandeisboligforeninger, hvori der stadig erudlejede lejligheder. Det forekommer imidlertid.ABFuhensigtsmæssigt, at man fremsætterlovforslag, inden Energistyrelsen er færdig med at foretage revision af reglerne om energimærkning, da implementeringen af forslagene vedrørende totaløkonomisk rentable energiforbedringer og mindstekrav til ejendomme er affiængig af resultaterne af denne revision, hvilketfremgår af bemærkningerne til ikrafitrædelsesbestemmelserne i§4. Især ændringen aflejelovens§58, stk. 3 kan vel tænkes at skulle ændres, når de reviderede regler for energimærkningforeligger. ABF vil derfor anbefale, at man venter med at fremsætte lovforslag om ændring af§58, stk. 3 og de øvrige dertil knyttede ændringsforslag, til de nye regler om energimærkningkendes. ABF henviser i øvrigt til de yderligere bemærkninger nedenfor vedrørende lejelovens§58, stk. 3.ABF har følgende kommentarer til de enkelte punkter i lovforslaget:Forslag til ændring af lejelovens
Ad
§1, nr. i
§i, stk. i.
ABF har ingen indvendinger mod hensigten med bestemmelsen, men det forekommer forkert,at indføje ordene “en virksomhed m.v.”, som er et juridisk uklart begreb i stedet for at skrive
ABNINGSTIDYorsdaqMandagib 30Kl, 08.30F’dag15.30Kl.10.00—
Kontakt3033F: 33 83 28 55frepdkWww.abfrp.dk
det juridiskklare udtryk “juridisk person”. Det må formodes, at årsagen, til at der erindføjet“en virksomhed mVI’istedet for “juridisk person”, er et ønske om at gøre det lettere læseligtImidlertid er det ABF’s opfattelse, at man ilovteksten bør bruge det juridisk klare begreb “juridisk person” og eventuelt i en parentes angive “(aktieselskaber, anpartsselskaber, foreninger,virksomheder m v)” Derudover løser lovændringen næppe problemet, da det anførte allerede’1gælder Problemet er, at udlejningen til stråmanden ikke er en udlejning til “beboelse direkte,men en udlejning til “udlejning til beboelse”, som er omfattet af erhvervsiejeloven.Tilføjelse til lejelovensii, stk. 1.
Ad
§
1, nr. 2
Forslaget forekommer overflødigt, idet det vel altid er en mangel, hvis udlejer ikke levererlys, gas, varme og lignende, uansetom dette skyldes fysiske mangler, eller at udlejer har afbrudt forsyningen. ABF har dog ingen indvendinger mod ændringen, der dog ikke forekommer som en forenkling
Ad
§i, nr.3 og 5-7
ABF er helt enigiat man medtager lakering af gulveiteksten Imidlertid anføres detibemærkningerne, at også mellemslibning er omfattet af “lakering af gulve”. Burde man ikke istedet for “lakering af gulve” skrive “lakering af gulveinklmellemslibning”, således at manundgår yderligere diskussion vedrørende dette punkt?Ændringtillejelovens
Ad
§
1, nr 8
§29, stk. 9
ABF er enigi,at der gives hjemmel til, at lejere har krav pa at f opsat hjælpemidler også påejendbmmens fællesarealer. Der bør dog være en mulighed for udlejerkannægteat give tilladelse til opsætning af hjælpemidler pa ejendommens fællesarealeride tilfælde, hvor et hjælpemiddel er til væsentlig gene for andre, eller hvor ejendommen er bevanngsværdig eller fredet.Som et eksempel på hjælpemidler, der er til væsentlig gene för andre beboere, kan nævnes enikke-flytbar rampe lagt ud fra trappetrinet på fortovet og udifortovet Det er forekommet, atvære tilen konmune har givet støtte til opsætning af en sådan rampe. Imidlertid kanrampenfare bade for andre beboere, der skal ned af trappetnnene, og for forbipasserende pa fortovetDerudover kan der forekomme situationer med opsætning af skure til kørestole og lignende,som der reelt ikke er plads til Endelig kan der på fredede ejendomme være hjælpemidler, somikke kan godkendes :afKulturarvsstyrelsen.Det er klart, at en udlejer ikke blotkannægte opsætning af håndgreb, klapsæder og lignende,men der bør være en mulighed for, at udlejer i særlige situationer, hvor der er andre væsentlige hensyn, kan sige nej til opsætning af et hjælpemiddel, selvom der senere sker retableringÆndring af lej elovens
Ad
§1, nr.
11
§34, stk
1.
Det forekommer uhensi smæssigt at en fremlejetager kan kræve at erstatte depositum meden bankgaranti, Dels er det vanskeligt at f en bankgaranti uden udløbsdato, og det vil for alle2/4
en bank til at udbelejere og andeishavere, der fremlejer deres lejlighed, være vanskëligt at fån i fremlejefortale via en garanti efter et fraflytningsopgør. ABF har förståelse for, at lejêreejeren af ejendomhold er mindre sikicer pa at få sit depositum tilbage endilejeforhold medigt besværligt formen Imidlertid forekommer det, at forslaget medfører, at det bliver unødsikkerhed for istardsætfremlejegiveren— typisk en almindelig lejer eller andelshaver at fåtelse efter fraflytning.—
en garanti end at fåDa det erfaringsmæssigt er vanskeligere at få et beløb betalt på basis afkan vælge at stillefrigivet et deponeringsbeløb, foreslås det, at lejerenifremlejeforhold ikkesærskilt deponeringssikkerhediform afbanlcgaranti, men aleneiform afindestaende på enmt det fastholdes, at derkonto, der kun kan frigives med bade lejers og udlejers accept SåfreIignndefor at stille sikkerhed i form afbankgaranti, bør ordene “ellerskal være mulighedntoipengeinstitut, derudgå og erstattes af “eller indestaende pa en særskilt deponenngskokun kan .frigives med både lejers og udIejers accept”.Ændring i lejelovens §36, stk. 2
Ad §1, nr. 13
i varme- ogABF har ingen indvendinger;mod at udgifternetil energimærkning medtagesibestemmelsen envarmtvandsregnskabet med lige store beløbi5 ar Der mangler imidlertidpræcisering af,hvornårman første gang må opkræve 1/5 af udgiften.faktiske udgift afHvis energimærkningen ei foretagetivarmearet 2009/10, kan 1/5 af dennæste 4 varmeår Erholdti2009/10 medtagesivarmearet for 2009/10 og så fremdeles deud på varme-energimærkningen imidlertid foretagetivarmeåret 2008/09 og medtaget fuldt1/5 af den forventede udregnskabeti2008/09 er spørgsmalet herefter, om man kan medtagegynde opkrævningengift, der kommer i varmeåret 2013/14,eller om udlejer først må påbeover 5 ar fra næste gang, der kommer en regning for energimærkeen fordel for udlejer,Hvis man kan opkræve allerede før næste udgift afholdes, er detteklartld til de beløb der erog udlejer kan blot regulere i det 5. år, hvor udgiften afholdes, i färhoår, hvor udgiftenbetalt a conto Kan man imidlertid først opkræve med 1/5 første gangidetaf udgiften og først fårrent faktisk er afholdt, betyder det, at udlejer lægge penge udtilen delerdenne dækket i de senere varmeår, hvilket medfører en renteudgift for udlejkan opkræve 1/5 afUnder alle omstændighedêr bør det præciseres, hvornår man første gangudgiften til energimærke.Firslagtilny
Ad
§1, nr21
§58, stk. 3.
jer regler om beSom nævntiindlednmgen finder ABF detuhensigtsmæssigt,at man andføreglerne om enerregning af lej eforhøjelser for arbejder, der medfører energibesparelser, førgimærke er revideret.inger medførerDerudover skal vigøreopmærksom på, at en del energibesparende foranstaltnefter lejelovensen besparelse svarendetilden lejeforhøjelse, der alleredeidag kan beregnesjenævnspraksis kanregler Saledes vil en vinduesudskiftning, hvor der efter gældende husleebesparelse, der er ligevarsles forbedrrngsforhøj else for 2/3 af udgiften sjældent give en varmherefter ikke kan opkræveså stôr som lejeforhøjelsen. Såfremt§58, stk. 3 medfører, at man3/4
en større forhøjelse for en vinduesudskiftning end en forhøjelse, der højst svarer til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne, vil dette formentlig medføre, at derikkefremovervil ske de nødvendige og fornuftige udskiftninger af vinduer. Bestemmelsen vil så fdenmodsatte virkning, end det dervarhensigten.Såfremt§58, stk 3 blot er et supplement til de allerede gældende regler, saledes atman fortsat kan varsle lejeforhøjelse for f.eks. vindüesudskiftning efter de hidtil gældende regler,hvorafkunen del af udgiften betragtes som forbedring, er ABF absolut positiv overfor, at derindsættes en ny§58, stk 3, somøgerudlejernes mulighed for at f dækket udgiften til energibesparende foranstaltninger. Detbørimidlertid præciseres i lovbesternmelsen, at denne kuner et supplement til de gældende regler, og at de gældende reglerkananvendes, hvis dissefører til en højere forhøjelse end efter stk, 3.Ændrrng af lejelovens
Ad
§1, nr
22
§59 a, stk
1
ABF finder detfornuftigt,at huslejenævnet udover at tage stilling til selve lejeforhøjelsenogsa skal tage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen overstiger det lejedes værdiefter nævnspraksis Ordvalget “kunne oppebæres” forekommer imidlertid uhensigtsmæssigt,idetmani det nuværende marked kan forestille sig, at en lejeforhøjelse ikkekanoppebæres,idet et lejemal maske ikkekanudlejes til det lejedes værdi med de tillæg, som ikke skal medregnes i det lejedes værdi. Bør man derforikkeændre teksten“kunneoppebæres” til “overstige det lejedes værdi med tillæg af beløb, der må opkræv§s udoverdetljedes værdi”?Ad§1, nr. 15 og§2, nr. 4 Ændring aflejelovensringslovens§5, stk. 7, nr. 2.I begge dissedigt.
§47, stk. 2, 2. pkt, og boligregule
§indføjes henvisninger til§
58,stk3 to gange, hvilket forekommeroverflø
hilsen.
4/4
iue
i
ai
i
Nils HeinFra:Sendt:Til:Cc:Emne:Torben Christensen [tocejendomsforeningen.dk]11. januar2010 11:54Indenrigs- og SocialministerietNils HeinHøring over forslag til lov om ændring af lov om leje mv. j.nr. 2009-39-
Vedhæftede filer: Høringssvar.cioctil ændring af lovIndenrigs- og Socialministeriet har i mail af 14. december 2009 fremsendt udkast til forslag11. januar 2010om leje mv. til høring hos de involverede parter. Høringsproceduren havde en frist tilkl.12.00.til lovforslag.Ejendomsforeningen Danmark vedlægger herved vores høringssvar i anledning af udkastetge i periodenImidlertid skal vi bemærke, at en hønngsfrist på reelt omkring 10 hele og 2 halve arbejdsdaforslaget og enomkring jul og nytår har gjort det meget vanskeligt at foretage en grundig gennemgang afme med yderligeretilfredsstillende høring af vores bagland. Vi tager derfor forbehold for eventuelt at fremkombemærkninger på et senere tidspunkt.ar.For god ordens skyld skal vi anmode om en kvittering på modtagelsen af vores høringssvar.Vi skal endvidere anmode om aktindsigt i de, i relation til lovforslaget, afgivne høringssvVenlig hilsenTorben ChristensenAdministrerende direktør
n
Ejendomsforeningen DanmarkErhvervsorganisationen for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendomNørre Voldgade 2, 1358 København K. Direkte telefon: 33 76 56 56. Mobil: 31 90 40 09Telefon: 33 12 03 30. Fax: 33 12 62 75. www eje n.o nis fo reninge l§
11-01-2010
Indenrigs- og SocialministerietDepartementetHolmens Kanal 221060 København K
11.januar 2010Jour. nr.: 20-01-006-09Ref: mdJuridisk konsulentMogens DürrTelefon +45 33 1203 30[email protected]
J.nr. 2009-39, lovforslag om ændring af lejeloven m.v.lejeIndenrigs- og Socialministeriet har fremsendt et udkast til ændring af lov omagm.v. og anmodet om Ejendomsforeningen Danmarks bemærkninger senest mandden 11.januar 2010.lovEjendomsforeningen Danmark skal indledningsvis bemærke, at høringen afmegetforslagets interessenter af 14. december 2009 forekommer noget atypisk ogrslagetlidt hensigtsmæssig set i lyset af, at ministeren samme dag oversendte lovfoag, somtil Folketingets Boligudvalg med en oplysning om, at der er tale om et forslministeren “for alle deles vedkommende selv kan stå inde for”. Vi kan derfor frygskullete, at høringen af interessenteme alene har en formel karakter, og at det, dernivære en mulighed for at påvirke lovforslagets udformning, som horingsprocessedens natur har til formål, kun tjener til pro forma at opfylde den af Folketinget vedtagne horingsprocedure.serviceVi har dog valgt at betragte oversendelsen til Boligudvalget som en særligeme frafor udvalget, og ikke som udtryk for, at lovforslaget, uanset kommentarinteressenteme, vil blive fremsat i uændret form. Skulle det sidste imidlertid væren alenetilfældet, har vi noteret, at ministeren allerede har tilkendegivet, at ministerebærer ansvaret for lovforslagets indhold og kvalitet.ikkeDet vil fremgå af dette høringssvar fra Ejendomsforeningen Danmark, at viVikan støtte det udsendte udkast til forslag til lov om ændring af lov om leje m.v.e støtskal nedenfor mere detaljeret redegøre for vores begrundelse for ikke at kunnipiellete lovforslaget, men indledningsvis skal vi kort gøre rede for vores princholdninger til lovforslaget.
Ejendomsforeningen Danmark er enig med lejerorganisationerne i deres kritik af57det uhensigtsmæssige i, at ministeren har valgt at tilsidesætte hovedparten af defælles forslag, som lejer- og udlejerorganisationerne i fællesskab er kommet fremtil. Forslagene er udtryk for, at parterne, der dagligt har berøring med området, harfundet behov for af få gennemført nogle helt nødvendige ændringer af lovgivninrgen, som vil lette livet for såvel lejerne som udlejerne. Alene det forhold, at partene har kunnet blive enige om 57 forslag, skal ses som et betydeligt skridt i retningaf en situation, hvor parterne selv i større udstrækning kan tage ansvaret for udviklingen på området. En situation, der i dansk sammenhæng ikke er ukendt, og somaltdet er vores indtryk, at det samlede folketing, herunder også regeringen, normhylder ved alle tænkelige lejligheder internationalt.Det forhold, at parterne ikke i alle detaljer har kunnet finde tekniske løsninger påde i fællesskab påpegede problemer, skal efter vores opfattelse ikke ses som mangvarlende vilje, men alene som manglende muligheder for, i det samarbejde, deresetableret mellem parter, at kunne arbejde så detaljeret, som en lovgivningsprocforudsætter. Her havde det måske været en fordel, hvis ministeriet havde søgt atunderstøtte samarbejdet mellem parterne gennem at bidrage med ekspertise til atfinde de rigtige løsninger.ærI lovforslagets undertitel indgår ordene: “forenkling” og “modernisering”. Desvetre har det ikke været muligt for Ejendomsforeningen Danmark, ud fra en samlvurdering af forslaget, at finde belæg for denne undertitel. Som et eksempel herpåekan det nævnes, at der i den nuværende lovgivning er 9 forskellige måder at regulu enre huslejen på, på det private boligmarked. Med lovforslaget introduceres endnmåde at regulere huslejen i den selv samme gruppe af ejendomme, hvorefter manlovsom administrator af udlejningsejendomme til boligformål med vedtagelsen afforslaget skal kunne administrere 10 forskellige regler, herunder ikke mindst denyderst komplicerede overgangsordning, der er indeholdt i dette lovforslags§4.Hovedproblemet i lovforslaget, som vi ser det, er imidlertid, at der sker en sammenkobling af reglerne om udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål og et iterenøvrigt fornuftigt politisk ønske om at forbedre energieffektiviteten i den eksiside boligmasse. I lovforslaget opstiller man det som en betingelse for gennemgrbende at kunne modernisere et ledigt lejemål i et privat udlejningsbyggeri, at heleejendommen opfylder nogle energimæssige standarder. Det kan umiddelbart virkebesnærende at stille energikrav til de eksisterende ejendomme, men den i dette lovforslag indeholdte ordning indeholder 4 problemer:
2
oliger1. Kravet stilles alene til private udlejningsejendomme, hvorimod ejerben-(lejligheder såvel som parcelhuse), andelsboliger og almennyttige ejedomme ikke stilles overfor de samme krav. Dette vil alt andet lige betyden urimelig konkurrenceforringelse for de private udlejere.imoder2. Hvis man gør modernisering af et enkelt lejemål afhængig af energafnisering af en hel ejendom, sætter man reelt den løbende moderniseringomden eksisterende private ejendomsmasse i stå, idet det for mange ejendme vil blive økonomisk uforsvarligt at søge at opnå energikravene.l er i3. Den energibesparende virkning af den i dette lovforslag valgte modeten vilbedste fald usikker. Ministeriets egne beregninger indikerer, at effekEj envære en besparelse, som svarer til, hvad 600 personer udleder alt i alt.bedomsforeningen Danmark tvivler meget på den beregning, idet voreseffekt afregninger viser, at der ikke vil være en væsentlig energibesparenderinforslaget. Effekten vil derimod med sikkerhed være stop for moderniserger i den ældre del af de private udlejningsboliger, hvor behovet for modeudnisering er størst, øget arbejdsløshed i byggebranchen, øgede offentligesikkergifter til dagpenge og faldende skatteindtægter samt en langsom, menforslumning af i dag gode og sunde bygninger, der blot trænger til at bliveført op til 2010-standard.æn4. Ejendomsforeningen Danmark er meget positiv overfor energimæssigeldringer i den eksisterende boligmasse, men den i lovforslaget valgte modeer ikke den rigtige på grund af dens manglende effektivitet.insti5. Hvis lovforslaget gennemføres, kan man forvente, at flere af de storee, viltutionelle investorer, herunder de store pensionskasser, banker og fondenstandse nyinvesteringer i dette ej endomssegment, hvilket vil forstærketendens med frasalg, vi allerede har set de senere år.et på andreEjendomsforeningen Danmark viser i det nedenstående, at lovforslagheder ogområder indeholder en række betydeligt negativt virkende forslag, uklarat overveje atmangler, der efter vores opfattelse bør give ministeriet anledning tilundlade at fremsætte det foreliggende lovforslag.ligt grundlagI vores høringssvar dokumenterer vi, at der ikke kan ses et tilstrækkeer for detfor de i forslaget indeholdte økonomiske beregninger, der viser besparelshøjde foroffentlige ved forslaget. Beregningerne tager efter vores opfattelse ikkevores beregde negative beskæftigelsesmæssige virkninger af forslaget, der eftermerudgifterninger kan opgøres til mere end 1000 tabte arbejdspladser og offentligerenoveringsakpå mere end 300 mio. kr. Konsekvenser, der knytter sig til et fald itiviteten i den private udlejningssektor.der tagerVi skal kraftigt anbefale, at man i stedet overvejer at fremsætte et forslag,foreningenudgangspunkt i de af parterne i enighed stillede 57 forslag. Ejendomsagene, menDanmark skal gerne medvirke til en fornyet drøftelse af indholdet i forsl
3
skal dog foreslå, at man forinden mellem parterne og ministeriet drøfter, hvorledesman tilrettelægger en proces for drøftelserne, som øger sandsynligheden for succes.I tilslutning hertil skal Ejendomsforeningen Danmark tilkendegive, at vi gerne parallelt hermed medvirker til at udvikle en model for, hvorledes man kan skabe reelle incitamenter til at iværksætte energibesparende foranstaltninger i den eksisterende ejendomsmasse. Ikke kun i de private udlejningsejendomme, der trods alt udgøren beskeden del af C02-problemerne på ejendomsområdet.Ejendomsforeningen Danmark har en række generelle bemærkninger, samt en række bemærkninger til de enkelte bestemmelser i udkastet til lovforslag. Nedenfor erindledningsvis anført Ejendomsforeningen Danmarks generelle bemærkninger,hvorefter bemærkningerne til de enkelte bestemmelser er anført i den rækkefølge,hvori de indgår i udkastet til lovforslaget.Generelle bemærkninger til udkastet til lovforslagMedtagelse afpunkter fra enighedslistenI udkastet til lovforslag indgår forslag, som har udspring i den enighedsliste, somlejer- og udlejerorganisationerne afleverede til ministeriet den 30. oktober 2008.Dette gør sig gældende for så vidt angår ændringer afbl.a.lej elovens§11, stk. 1, om afhj ælpning af forsyningsmangler (enighedslistens pkt. 7)lejelovens§19, stk. 4, vedrørende vedligeholdelsespåbud i ureguleredekommuner (enighedslistens pkt. 45)lej elovens§32, 1. pkt., om anvisning af en konto til lej ebetaling (enighedslistens pkt. 43)lejelovens§36, stk. 2, om fordeling af udgiften til energimærkning (enighedslistens pkt. 11)lejelovens§106, nr. 4, 2. og 3. pkt., om huslejenævnets kompetence i fraflytningssager (enighedslistens pkt. 58)----
-
Under de forhandlinger, som er foregået mellem lej er- og udlej erorganisationerne,var det en forudsætning, at forhandlingerne skulle resultere i afbalancerede forslagtil lovændringer, således at alle forhandlingsparterne kunne tilslutte sig resultatet.Det blev således også tilkendegivet i organisationernes brev af 30. oktober 2008,hvormed enighedslisten blev fremsendt til det daværende Velfærdsministerium, atorganisationerne betragtede forhandlingsresultatet som et samlet hele.
4
Dette har også været forudsætningen for det daværende Socialministerium, som toginitiativ til forhandlingsforløbet mellem lejer- og udlejerorganisationerne. Detfremgår således af forhandlingernes bilag 9 (Socialministeriets notat af 1. november 2005 om fastlæggelse af forståelsen af tekniske forenklinger), at “tekniske forenklinger... ikke nævneværdigt må ændre magtbalancen mellem lejer og udlejer..Ejendomsforeningen Danmark finder det derfor ikke rimeligt, at ministeriet nuvælger at medtage enkelte punkter fra enighedslisten i et lovforslag. Efter Ej endomsforeningen Danmarks opfattelse har ministeriet ikke foretaget en loyal og afbalanceret udvælgelse af punkter fra enighedslisten, som agtes gennemført i lovgivningen. Det er Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at de punkter fraenighedslisten, som er medtaget i lovforslaget, primært er i lejerorganisationernesinteresse, mens det for udlejerorganisationerne absolut væsentligste punkt på enighedslisten (enighedslistens pkt. 6 om lempelse af lej elovens blanketregel) tilsyneladende fortsat ikke agtes gennemført.Dette må så i øvrigt sammenholdes med, at udkastet til lovforslag udover de ovenfor anførte punkter fra enighedslisten indeholder nogle forslag til lovændringer,som i meget hj grad er til ulempe for de private udlejere, jf. nedenfor.Når hele det forudgående forhandlingsforløb, som Ejendomsforeningen Danmarkvedholdende har vist vilje til at deltage i, uanset at lej erorganisationerne i flere omgange har afbrudt forhandlingsforlobet, sammenholdes med det lovforslag, som nuforeligger, og som til dels har sit udspring i de forudgående forhandlinger, måEjendomsforeningen Danmark konstatere, at Ejendomsforeningen Danmarks forhandlingsvilje ikke har givet et positivt resultat.Ejendomsforeningen Danmark må desværre konstatere, at ministeriet har valgt ikkeat holde fast i de forudsætninger, som ministeriet selv udmeldte som grundlag forforhandlingerne mellem lejer- og udlejerorganisationerne.Ejendomsforeningen Danmark vil dog på trods heraf tilkendegive, at vi, på trods afdet uheldige hændelsesforløb, gerne deltager i eventuelle kommende forhandlingsforløb, idet vi dog må anse det som en fordel, hvis der fra ministeriets side måtteblive udmeldt og fastholdt klare forudsætninger for forhandlingerne.Indgreb overfor udlejning af gennemgribende forbedrede lejemålEj endomsforeningen Danmark er stærkt utilfreds med, at ministeriet agter at gribeind overfor fremtidig udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål, som igen-
5
nem de senere år har vist sig at være den helt afgørende motivationsfaktor for denløbende modernisering og forbedring af boligerne i den private udlejningssektor.De nuværende regler har de senere år vist sig at være en afgørende motivationsfaktor for modernisering af den ældre private udlejningssektor.Den foreslåede sammenkædning mellem en ejendoms generelle energimæssigetilstand og muligheden for at foretage forbedringer i de enkelte lejemål giver efterEjendomsforeningen Danmarks opfattelse ingen mening. Sammenkædningen af deto forhold tjener efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse alene til at ffi yderligere lejerestriktioner, som skal fastholde lejen for boliglejemål på et urealistisklavt niveau, til at fremstå som et miljørigtigt og samfundsgavnligt indgreb.Det vil imidlertid ikke blive resultatet, idet indgrebet vil resultere i, at den løbendeforbedring og opdatering af lejemål til nutidig standard i ældre udlejningsejendomme, som ikke opfylder og som realistisk set aldrig vil komme til at opfyldede foreslåede energikrav, vil ophøre.-—
Det er endvidere Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at indgrebet imod udlejningen af gennemgribende forbedrede lejemål vil medføre særdeles store besværligheder for de private udlejere, uanset at ministeriet også har taget initiativ tilen samtidig ændring af reglerne om forbedringsforhøjelser for energibesparendearbejder. Det er således overordentligt usikkert, om det overhovedet vil være økonomisk rentabelt at udføre de energibesparende foranstaltninger, som den foreslåede bestemmelse i lejelovens§58, stk. 3, vil åbne mulighed for. Der er derfor enbetydelig risiko for, at en gennemførelse af lovforslaget i realiteten stort set vilumuliggøre udlejning af fremtidige gennemgribende forbedrede lejemål efter boligreguleringslovens§5, stk. 2.Dette kan under ingen omstændigheder være i hverken samfundets eller i de privateudlejeres interesse. At ministeriet alligevel agter at foretage denne ændring af leje-lovgivningen, må efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse tilskrives, at ministeriet har ladet sig påvirke af lej erorganisationernes vedvarende modstand imod,at forbedringer i den private udlejningssektor skal følges af stigninger i huslejeniveauet.Ejendomsforeningen Danmark er i øvrigt ikke i tvivl om, at den foreslåede ændringi lejelovens§58, stk. 3, og lejelovens§47, stk. 1 og 2, vil blive mødt med betydelig modstand fra lej erorganisationerne og nogle politiske partier. Der vil derfor
6
formentlig komme et politisk pres for, at netop denne ændring af lej elovgivningenikke gennemføres.Det er imidlertid efter Ejendomsforeningen Danmarks vurdering klart, at det vilvære katastrofalt for den private udlejningssektor, hvis gennemførelsen af den foreslåede bestemmelse i boligreguleringslovens§5, stk. 3, ikke følges af en gennemførelse af den foreslåede bestemmelse i lejelovens§58, stk. 3.Ejendomsforeningen Danmark håber naturligvis ikke, at dette sker, men hvis detmåtte blive tilfældet, vil det have ødelæggende konsekvenser for den private udlejningssektor. Konsekvenserne vil først og fremmest være, at der kun i meget begrænset omfang vil blive udført energibesparende foranstaltninger, men også athele forbedringsaktiviteten i den private udlejningssektor vil ophøre. Det vil samtidig i høj grad fjerne incitamentet til at eje og drive private udlejningsejendomme,og det kan derfor frygtes, at den seriøse del af ejendomsbranchen fremover vil fra-vælge at have ældre beboelsesejendomme i ejendomsporteføljen.Indgreb imod udlejning til videreudlejningI bemærkningerne til lovforslaget har ministeriet anført, at udlejningen af boliger tilvidereudlejning fortsat vil være muligt uanset det foreslåede indgreb.Ejendomsforeningen Danmark stiller sig tvivlende overfor denne vurdering.Efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse er det af afgørende betydning, atudlejningen af boliger til firmaer, som skal anvende boligerne til deres ansatte ellerderes kunders ansatte, kan ske på en ubureaukratisk og fleksibel måde. Dette skyldes, at ejeren af ejendommen ofte vil udleje flere boliger under ét og på vilkår om,at lejeren kan overlade boligen til skiftende fremlejere uden udlejers inddragelse.Når ejeren på denne måde overlader retten til at bestemme, hvem der skal bebolejemålene, til lejer, vil det ikke være rimeligt, hvis ejeren ikke kan beregne sig etlejetillæg herfor og samtidig foretage udlejningen efter fleksible regler med hensyntil bl.a. aflæggelse af varmeregnskab, vedligeholdelse, istandsættelse ved fraflytning m.v. Dette har hidtil været muligt, fordi udlejningen er sket efter erhvervslejelovens regler, der som det er ministeriet bekendt er fravigelige.Efter Ejendomsforeningen Danmarks vurdering er der risiko for, at indgrebet vilskabe problemer for fremskaffelsen af boliger til ansatte i større virksomheder, uddannelsesinstitutioner og internationale organisationer.
7
Ejendomsforeningen Danmark er i øvrigt i tvivl om, hvorvidt den foreslåede lovændring er juridisk forsvarlig. Der henvises herom til bemærkninger til de enkeltebestemmelser i lovforslaget.Yderligere komplicering aflejelovgivningenI bemærkningerne til lovforslaget har ministeriet anført, at lovforslaget skal medføre en forenkling og modernisering af lej elovgivningen.Efter Ejendomsforeningen Danmarks vurdering vil lovforslaget under ingen omstændigheder resultere i, at lej elovgivningen fremover vil fremstå som enklere endtidligere, uanset at de foreslåede ændringer af lej elovens§ §5 0-52 ret beset er enforenkling.Flere af de foreslåede ændringer vil utvivlsomt resultere i en yderligere komplicering af lejelovgivningen.Det gør sig fx gældende for så vidt angår den foreslåede bestemmelse om, at frem-lej etagere fremover kan stille depositum i form af bankgaranti eller lignende, da derhermed introduceres en alternativ metode for sikkerhedsstillelse. Det skal for godordens skyld bemærkes, at Ejendomsforeningen Danmark i øvrigt ikke har indvendinger imod ændringen.Endvidere er den foreslåede ændring af reglerne i boligreguleringslovens§5 omudlejning af gennemgribende forbedrede lejemål udtryk for en markant yderligerekomplicering af et i forvejen overordentligt kompliceret regelsæt.Endelig må det rimeligvis påpeges, at de foreslåede ændringer af lejelovens§47og 58 om energibesparende foranstaltninger vil medføre en betydelig større uvished om fortolkningen af reglerne i lejelovgivningen om udførelse af forbedringer.Den absolut mest markante yderligere komplicering af lej elovgivningen følgerimidlertid af de foreslåede overgangsregler i lovforslaget. Det fremgår således aflovforslagets§4, stk. 5, at de skærpede regler for udlejning efter boligreguleringslovens§5, stk. 3, alene gælder for lejemål, som ikke har været udlejet efter boligreguleringslovens§5, stk. 2, inden udgangen af 2010. På baggrund heraf må detforudses, at der i fremtiden vil komme et utal af tvister om lejemål udlejet efterboligreguleringslovens§5, stk. 2, hvor lejerne rent refleksmæssigt vil påstå, atlejemålet ikke før 31. december 2010 har været udlejet efter boligreguleringslovens§5, stk. 2. Overgangsreglen vil altså indebære, at de private udlejere pålægges
8
yderligere dokumentationskrav, hvilket vil være til stadighed mere og mere kompliceret efterhånden som tiden går. Hertil kommer, at dette dokumentationskrav eråbenbart urimeligt, idet der som det forhåbentlig også er ministeriet bekendtikice sker nogen løbende registrering af om en udlejning sker efter boligreguleringslovens§5, stk. 1, eller boligreguleringslovens§5, stk. 2.—
—
Det er som bekendt fastslået i GD 2007/46 B, at det ikke er nødvendigt at anføre ien lejekontrakt, at udlejningen sker efter boligreguleringslovens§5, stk. 2, hvorforde private udlejere ikke har nogen anledning hertil. At der med indførelsen af denne overgangsregel fremover kan være et behov herfor, løser jo ikke problemet medde udlejninger, der er foretaget siden reglernes indførelse pr. 1. juli 1996. I sammenhæng hermed skal det endvidere bemærkes, at det er helt urimeligt at indføreregler, som i realiteten nødvendiggør, at den til enhver tid værende ejer af en udlejningsej endom skal opbevare kopier af tidligere lej eaftaler eller kopier af tidligereorienteringer efter den nuværende§5, stk. 3, i boligreguleringsloven, hvoraf detgodtgøres, at udlejning efter§5, stk. 2 er gyldig.For Ejendomsforeningen Danmark er der ingen tvivl om, at den foreslåede ændringreaf boligreguleringslovens§5 i sammenhæng med overgangsreglen vil introduceendnu et absurd dokumentationskrav til de private udlejere i tillæg til de lignendedokumentationskrav, som lejelovgivningen allerede indeholder i rigt mål.Retssikkerhedsmæssige betænkeligheder ved indførelse af nye strafsanktionerDet fremgår af lovforslaget, at der i boligreguleringslovens§16 fremover også vilblive henvist til lejelovens§34.Dette vil først og fremmest indebære, at det fremover vil være strafbart at opkrævedeposita på mere end tre måneder og forudbetalt leje på mere end tre måneder.Ejendomsforeningen Danmark er som udgangspunkt ikke afvisende overfor, atovertrædelser heraf gøres strafbare.Vi ser dog med alvor på, at lovændringen vil indebære, at det bliver strafbart atopkræve regulering af deposita og forudbetalt leje i strid med lejelovens§34, stk.3, som foreskriver en opkrævning af reguleringen over typisk tre måneder. Lovændringen vil altså betyde, at en udlejer kan pålægges straf i form af bøde ellerfængsel i op til fire måneder, hvis reguleringen opkræves på én gang, uanset at derer tale om opkrævning af et beløb, som udlejer uomtvisteligt fuldt ud er berettigettil at opkræve blot ikke på én gang.—
9
ner, at enEjendomsforeningen Danmark finder det unødvendigt og ude af proportios.så relativt ubetydelig overtrædelse af lej elovens regler skal strafsanktionereog SociEjendomsforeningen Danmark skal derfor kraftigt anbefale, at Indenrigs-tsministerietalministeriet udover den normale forelæggelse af lovforslag for Justiering.forelægger denne påtænkte lovændring for Justitsministeriet til vurd—
—
overfor, atSom nævnt ovenfor er Ejendomsforeningen Danmark ikke afvisendeingen Danovertrædelser af lejelovens§34 i øvrigt gøres strafbare. Ejendomsforenvidt et alleredemark finder dog, at der er betydelige uklarheder i praksis om, hvoreres, hvis enopkrævet depositum og en allerede opkrævet forudbetalt leje skal regulnedsættelselovlig fastsat leje for et lejemål senere nedsættes eventuelt som følge afgen af leje-af skatter og afgifter. Indtil der er skabt en større klarhed om fortolkninindførelovens§34, finder Ejendomsforeningen Danmark, at det er urimeligt atstraf for en overtrædelse af lej elovens§34.Bemærkninger til de enkelte bestemmelser i lovforslagetLejelovens§1, stk. 1, udlejning til videreudlejningtil videreudlejDet er tidligere fastslået i retspraksis, at udlejning af boliglejemålning til videre-ning er omfattet af erhvervsiejeloven. Baggrunden herfor er, at udlejdermed omudlejning juridisk er defineret som udlejning til andet end beboelse og2, stk. 4,fattet af erhvervsiejelovens§1, stk. 1. Det følger samtidig af lejelovens§at sådanne lejeforhold ikke er omfattet aflejeloven.rvsiej elovensMed lovforslaget agter ministeriet at foretage en ændring af erhveder samtianvendelsesområde ved at foretage en ændring af lej elovens§1, uden at4.dig foretages ændringer i erhvervsiejeloven eller i lejelovens§2, stk.vanlig fremEfter Ejendomsforeningen Danmarks vurdering er det en højst usædat foretagangsmåde at foretage indskrænkninger i en lovs anvendelsesområde vedge ændringer af en anden lov, som regulerer et tilgrænsende retsområde.vil gøre detEjendomsforeningen Danmark finder, at en sådan fremgangsmådetet. Ej entvivlsomt om lovændringen vil få de juridiske konsekvenser, som er tilsigyn anbedomsforeningen Danmark skal derfor alene af retssikkerhedsmæssige hens1, stk. 1.fale, at der tages initiativ til en samtidig ændring af erhvervslejelovens§
10
Endvidere finder Ejendomsforeningen Danmark, at der bør tages stilling til, omlovændringen skal have konsekvenser for lov om kommunal anvisningsret, jf. lovbekendtgørelse nr. 1045 af 6. november 2009. Efter denne lovs§4 kan en kommune udbetale godtgørelse til en ejer af en privat udlejningsejendom for at opnå anvisningsret til beboelse slej emål i ejendommen.Ejendomsforeningen Danmark finder det i øvrigt højst mærkværdigt, at det fremover ikke skal være tilladt for private udlej ere at kræve et vederlag for at overladeanvisningsretten til deres beboelseslejemål til en privat aktør, når det i øvrigt er heltlegalt at modtage vederlag for at overlade anvisningsretten til en kommune.LejelovensS’19, stk. 2, afholdelse afudg/ier til lakering over den indvendige vedligeholdelseskontoEjendomsforeningen Danmark finder det positivt, at det kommer til at fremgå afloven, at udgifter til lakering også kan afholdes over den indvendige vedligeholdelseskonto, idet dette harmonerer med huslejenævnenes praksis.Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår, at der også vil kunne afholdes udgiftertil afslibning over den indvendige vedligeholdelseskonto. Hvis ikke lovændringenblot skal forrykke de nuværende fortolkningsproblemer fra udgifter til lakering tiludgifter til slibning, bør der i§19, stk. 2 og ikke blot i bemærkninger til lovforslaget medtages oplysning om, at udgifter til slibning også kan afholdes over vedligeholdelseskontoen.——
Lejelovens 29, stk. 9, 1. pkt., installation af hjælpemidler på ejendommens fælles-arealerEjendomsforeningen Danmark respekterer fuldt ud, at der er behov for, at handicappede og ældre sikres bedre adgangsforhold m.v. til deres boliger, herunder iudlejningsejendomme. Ejendomsforeningen Danmark finder dog, at det i forbindelse med udvidelsen af bestemmelsens anvendelsesområde til også at omfatte fællesarealer bør præciseres i bestemmelsen, at opsætning af hjælpemidler skal skeefter udlejers rimelige anvisninger, således at udlejer dels har mulighed for at varetage eventuelle hensyn til ejendommens vedligeholdelse og æstetik og de øvrigebeboeres brug af fællesarealer, dels har mulighed for at sikre, at installationen afhjælpemidler sker håndsværksmæssigt forsvarligt.Ejendomsforeningen Danmark forudsætter i øvrigt, at der ikke ændres ved de betalingsmæssige forpligtelser, hvorefter det er kommunen, der opsætter og efterfølgende nedtager hjælpemidlerne, herunder reetablerer de bygningsmæssige forhold.
11
Lejelovens§32, 1. pkt., angivelse af et kontonummerfor betaling aflejeEfter Ejendomsforeningen Danmark er denne ændring aflejeloven formålsløs.Efter de nugældende regler kan lejer altid betale med frigørende virkning til et pengeinstitut, uanset om udlejer måtte have anvist et andet betalingssted. Lovændringen vil ikke medføre nogen afklaring i de situationer, hvor der uafværgeligt opstårtvivl om, hvortil betaling skal ske, fx i forbindelse med konkurser o.lign., idet der idisse situationer netop vil være tvivl om, til hvilken konto betaling kan ske medfrigørende virkning.Lovændringen kan derfor kun tjene til at forsøge at skabe bedre forhold for lejernei de situationer, hvor udlejer har stillet krav om lejebetaling på sin bopæl eller etandet særligt sted. Da disse situationer må antages at være særdeles sjældent forekommende, er lovændringen helt unødvendig.Lejelovens§36, stk. 2, 3. pkt., fordeling afenergimærkningsudgfter over 5 årEjendomsforeningen Danmark har tidligere kommenteret den foreslåede bestemmelse i brev af 20. oktober 2009. Ejendomsforeningen Danmark henholder sig tilde tidligere afgivne bemærkninger.På baggrund af Ejendomsforeningen Danmarks kommentarer i ovennævnte brevtilkendegav ministeriet i sit brev af 23. oktober 2009, at man var indstillet på atimødekomme hensynet til udlejemes likviditetstab ved at supplere bestemmelsenmed en bestemmelse om forrentning af det udlagte beløb i den periode, hvor opkrævningen finder sted.Ejendomsforeningen Danmark finder det derfor påfaldende, at ministeriet har undladt at indarbejde den supplering af bestemmelsen i lovforslaget, når ministeriettidligere har tilkendegivet, at man er indstillet herpå.Ejendomsforeningen Danmark skal derfor opfordre til, at der nu foretages den tidligere bebudede supplering af bestemmelsen.Herudover finder Ejendomsforeningen Danmark også, at der i lejeloven bør tagesstilling til, hvorledes udlejer skal håndtere situationen, hvis det bliver nødvendigt atudarbejde en ny energimærkning for en ejendom inden udløbet af gyldighedsperioden på fem år for den forudgående energimærkning. Sådanne situationer vil opstå,hvis udlejer efter at have fået foretaget en energimærkning af sin ejendom udførerombygningsarbej der, som udløser krav om fornyelse af energimærkningen,jf. §5,
12
stk. i bekendtgørelse nr. 228 af 7. april 2008 om energimærkning af bygninger. Isådanne situationer vil det ved en fordeling af energimærkningsudgiften kunne forekomme, at der i ét regnskabsår opkræves delbetaling for to forskellige energimærkninger.,
Lejelovens§‘34, stk. 1, fremlejetageres deposita m.v.Efter Ejendomsforeningen Danmarks vurdering er det uklart, om bestemmelsenogså vil finde anvendelse ved andeishaveres udlejning af deres andeisboliger.Da en sikkerhedsstillelse i form af en bankgaranti utvivlsomt påfører fremlejegiveren betydelig risiko i tilfælde af garantiens bortfald, udløb eller lignende, bør der iforbindelse med lovændringen tages stilling til, om bestemmelsen også finder anvendelse ved fremleje af andelsboliger.Endelig vil Ejendomsforeningen Danmark anbefale, at der i bestemmelsen anvendes begrebet ‘remlejetageren da dette synes at være det mest hensigtsmæssigebegreb.“,
Lejelovens Ç 47 stk. 1, litra a, og stk. 2, 2. pkt., energibesparendeforanstaitninger i relation til det lejedes værdiEjendomsforeningen Danmark kan tiltræde, at der skal bortses fra forbedringstillægefter den foreslåede§58, stk. 3, ved vurderingen af det lej edes værdi for et lejemål.Ejendomsforeningen Danmark finder derimod, at der er behov for en afklaring afhvad konsekvenserne bliver af, at der fremover efter lejelovens§47, stk. 2, 2. pkt.,skal ses bort fra lejemål, hvor der er gennemført forbedringer efter den foreslåede§58, stk. 3. Det er naturligvis ikke Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse, at forbedringstillæg efter den foreslåede§58, stk. 3, skal indgå ved fastlæggelsen af detlejedes værdi i andre lejemål.Ejendomsforeningen Danmark finder det derimod af afgørende betydning, at lejemål med forbedringstillæg efter lejelovens§58, stk. 3, ikke generelt diskvalificeressom sammenligningslejemål. Hvis det bliver resultatet af lovændringen, vil detmedføre, at det kan blive særdeles vanskeligt at finde anvendelige sammenligningslejemål ved afgørelse aftvister om lejefastsættelsen i boliglejemål.Ejendomsforeningen Danmark finder derfor, at det bør præciseres, at lejemål medforbedringstillæg efter lej elovens§58, stk. 3, godt kan anvendes som sammenlig
13
ningslejemål, men at der ved den konkrete sammenligning må bortses fra det særlige forbedringstillæg og de forbedringer, som forbedringstillægget modsvarer.Lejelovens§‘58, stk. 3, forbedringstillægfor energibesparende arbejdertEjendomsforeningen Danmark anerkender, at ejendomsområdet har et væsentligsamfundsmæssigt ansvar i forhold til at medvirke til at nedbringe C02-belastningen og de klimamæssige virkninger af den globale opvarmning. Netopfordi internationale undersøgelser viser, at der i boligmassen er et betydeligt uudflyttet potentiale for energieffektiviseringer, har branchen gennem de senere år haftfokus på, hvad der konkret kan gøres for at undgå energispild i ejendommene.Ejendomsforeningen Danmark er derfor positiv overfor intentioneme i lovforslagets afsnit om energibesparelser i ejendomssektoren, men skal påpege, at det ervigtigt at holde sig for øje, at man dels bør se ejendomsområdet som en helhed ogat man dels for at nå målet alene bør vælge de metoder, der sikrer en effektiv målopfyldelse.Den i dette lovforslag foreslåede metode, hvor man stiller det som en forudsætningfor gennemgribende at kunne modernisere en enkelt lejlighed i den ældre bolig-masse, at hele ejendommen opfylder bestemte energikrav, er efter vores opfattelsealdeles uegnet til at opnå en faktisk reduktion i C02-udledningen.Hvis man skal opnå en reel reduktion i C02-udledningen, skal man efter vores opfattelse arbejde med andre modeller, der mere direkte og betydeligt mere effektivtskaber et incitament til at energiforbedre ejendommene. I den forbindelse kunne vipege på:1. Ændrede økonomiske betingelser for ejendomsejerne til at kunne lade energiinvesteringer afspejle sig helt eller delvist i den opkrævede husleje, eventuelt gennem fastsættelse af nogle principper for beregning af investeringens afskrivningstid eller betingelser for inddragelse af lejerne i beslutningen om at gennemføre energibesparende foranstaltninger.2. Indførelse af bestemmelser i det nuværende skattesystem, der særligt tilgodeser energiinvesteringer, eksempelvis en differentieret moms.3. Udvikling af låneformer og -vilkår, der særligt tilgodeser investeringer ienergibesparende foranstaltninger gennem særligt fordelagtige låne- ellerafbetalingsvilkår.4. Forskning og udvikling i praktiske og konkurrencedygtige energibesparende eller energiproducerende metoder, der er anvendelige i den ældre boligmasse, f.eks. solceller, genindvindingssystemer, enkle isoleringsmetoder,energiproducerende vinduesglas eller jordvarmeanlæg.
14
5. Uddannelse af tekniske konsulenter, der har speciale i energirenovering afden ældre bygningsmasse, hvor der som regel vil være behov for individuelle løsninger, idet ejendommene ofte er bygget i perioder, hvor der ikkeeksisterede fælles byggestandarder, hvilket imidlertid ikke er ensbetydendemed, at der er tale om bygninger af dårlig kvalitet.Ejendomsforeningen Danmark indgår allerede i flere udvalg, bl.a. under Erhvervsog Bygge styrelsen, der drøfter energimærkning og udvikling af bæredygtigt byggeri. Vi indgår derfor også gerne i en drøftelse af, hvorledes man skaber et effektivtog reelt alternativ til det i dette lovforslag indeholdte forslag, der efter vores opfattelse, ud over ikke at ville medvirke til en reduktion i C02-udledningen, tillige vilhave betydelige negative samfundsmæssige konsekvenser, bl.a. i fonn af en øgetledighed indenfor byggefagene og forværring af de offentlige finanser.Ejendomsforeningen Danmark finder det i øvrigt meget vanskeligt at fremkommemed andet end helt overordnede bemærkninger til den pågældende bestemmelse.Baggrunden herfor er, at den foreslåede lovændring reelt blot har karakter af enbemyndigelse til ministeriet til at udstede nærmere regler om de pågældende forbedringer. Det er således ikke muligt ud fra lovforslaget eller bemærkninger hertilat vurdere, hvilke arbejder bestemmelsen retter sig imod, hvilke økonomiske konsekvenser ændringerne vil f for de private udlejere, og om det overhovedet er realistisk, at der kan gennemføres økonomisk rentable forbedringsarbej der i henholdtil bestemmelsen.Ejendomsforeningen Danmark finder det naturligvis positivt, at der kan beregneslejeforhøjelse også for den del af udgifterne, der må karakteriseres som vedligeholdelsesarbejder. Den meget løst skitserede begrænsning for lej eforhøj elsen “...denbesparelse, som arbejderne medfører for lejerne...” er imidlertid så uklar, at detikke er muligt at vurdere, om bestemmelsen overhovedet vil medføre, at udlejernekan beregne sig højere lejeforhøjelser end efter de nugældende regler.——
I en række situationer vil det formentlig være muligt at opnå et højere forbedringstillæg for en forbedring efter de nugældende regler, end hvis forbedringen udføresefter de foreslåede regler. Hvis der eksempelvis gennemføres en vinduesudskiftning i en ejendom, udgør forbedringsandelen af de afholdte udgifter efter fast praksis 2/3 mens 1/3 henføres under begrebet sparet vedligeholdelse. Hvis vinduesudskiftningen udføres efter de foreslåede regler hvor forbedringsforhøjelsen begrænses af den energibesparelse, som lejerne måtte opnå vil forbedringsandelenmed stor sandsynlighed blive mindre end 2/3. I en række situationer vil indførelsen——
15
af den foreslåede bestemmelse derfor ikke medføre et større incitament for de private udlejere til at foretage energibesparende foranstaltninger, end udlejerne harefter de nugældende regler. Hvis lovændringerne skal øge incitamenterne til at udføre energibesparende foranstaltninger, skal lovændringerne derfor ske på en måde,så udlejer er sikker på at opnå en bedre forretning af investeringen i energibesparende foranstaltninger, end udlejer vil ffi efter de allerede gældende regler.Det er i øvrigt Ejendomsforeningen Danmarks generelle erfaring, at det kun i meget særlige tilfælde vil være muligt at gennemføre omfattende, økonomisk rentableenergibesparende foranstaltninger, hvis lej eforhøj elsen er begrænset af den besparelse, som lejerne vil opnå. På baggrund heraf er det Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at en gennemførelse af lovforslaget reelt vil gøre det umuligt atforetage gennemgribende forbedringer af boliger i den ældre del af boligmassen,idet det ikke vil være økonomisk rentabelt at forbedre disse ejendomme i en sådangrad, at de kan opnå et energimærke på D-niveau, hvis dette i øvrigt overhovedet erteknisk muligt.Et forhold, som ikke er berørt i lovforslaget, er den betydning, som fjemvarmeleverandørernes prisfastsættelse fremover vil have for udførelsen af energibesparendeforanstaltninger. Hvis fjemvarmeprisen fremover i højere grad kommer til at beståaf faste afgifter, minimumsbetalinger eller tilslutningsafgifter o. lign., vil den besparelse, som lejerne vil opnå ved udførelse af energibesparende foranstaltninger,blive formindsket. Det vil imidlertid også medføre, at udlejers forrentning af deenergibesparende foranstaltninger vil blive forringet. Det er efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse helt urimeligt, at fjemvarmeleverandørernes afregningsprincipper skal have indvirkning på rentabiliteten af udlejernes forbedringerog dermed indirekte på, om det fortsat skal være muligt at foretage udlejning afgennemgribende forbedrede lejemål.Et helt centralt punkt som desværre kun er beskrevet i helt overordnede vendinger i lovforslagets bemærkninger er spørgsmålet om, hvorledes lej ernes besparelse skal beregnes og dokumenteres. Der er betydelige forskelle i energiforbruget i enudlej ningsej endom alt efter, hvorledes lej ersammensætningen og lej eradfærden iejendommen er. Hvis beregningen af besparelsespotentialet skal foretages ud fradet forbrug, som faktisk registreres i ejendommen, vil den aktuelle lej ersammensætning og lej ernes adfærd få betydning for, i hvilket omfang udlejer kan foretagerentable energibesparende foranstaltninger i ejendommen, hvilket næppe er hensigtsmæssigt.——
16
For at undgå sådanne tilfældigheder bør beregningen af besparelsespotentialet derfor formentlig ske på grundlag af en teoretisk varmetabsberegning, således at deaktuelle brugerforhold ikke spiller ind. Det vil imidlertid åbne for, at der kan opståogsåandre konflikter omkring beregningen af besparelsespotentialet. Hvis lejernevælger at få foretaget en beregning af besparelsespotentialet ved hjælp af deresegen energikonsulent, kan der være differencer mellem udlejers beregninger ogskallejernes beregninger, og det vil naturligvis rejse spørgsmålet om, hvem derkbære risikoen for, om beregningerne efterfølgende faktisk viser sig at være korrete.I øvrigt er der et forhold, som der overhovedet ikke er taget højde for ved udarbejdelsen af lovforslaget. Når der udføres energibesparende foranstaltninger i en ej endom, vil lejerne udover en fremtidig besparelse på energiforbruget også opnåtræk ognogle betydelige komfortforbedringer i form af varmere indeklima, mindresværdistøj m.v. Sådanne komfortforbedringer er utvivlsomt med til at forøge brugen af lejemålet, hvilket grundlæggende er det, som en forhøjelse af lejen skal mod-svare. Med den måde lovforslagets§58, stk. 3, er udformet på, ses der imidlertidkonsekvent bort fra denne del af forbedringsbegrebet, hvilket er klart uhensigtsmæssigt og urimeligt.——
tsUd fra lovforslagets bemærkninger ser det ud som om, at det er ministerie intention, at en ejendoms energimærkning skal danne grundlag for vurderingen af beesparelsespotentialet. De rentabilitetsberegninger, som udføres i forbindels medetabsenergimærkningen af en ejendom, foretages på grundlag af en teoretisk varmeberegning. Ejendomsforeningen Danmark deltager imidlertid for tiden i et størrsudvalgsarbejde under Energistyrelsen vedrørende revidering af energimærkninginordningen. Dette udvalgsarbejde pågår fortsat, men indtil videre har der væretgernetense drøftelser om fremover at ophøre med at foretage rentabilitetsberegninn påpå grundlag af en teoretisk varmetabsberegning og i stedet foretage beregningeeringengrundlag af de faktiske tal for energiforbruget. Alt afhængigt af hvad revidning foraf energimærkningsordningen måtte resultere i, vil det kunne fh stor betydmedlovforslagets§58, stk. 3. Hvis lovforslagets§58, stk. 3, skal sanirnenkædesafenergimærkningerne, vil det derfor være overordentlig usikkert, hvad indholdet§58, stk. 3, reelt bliver.erneDet er i øvrigt Ejendomsforeningen Danmarks vurdering, at energimærkningnæppe vil være særligt velegnet som grundlag for beregning af en fremtidig enerkgibesparelse for lejerne, idet rentabilitetsberegningerne i en energimærkning typisskeer udført på et meget skønsafhængigt grundlag og uden udførelse af større tekni
17
undersøgelser og indhentelse af tilbud på arbejderne m.v. En energimærkning synes derfor at være et alt for usikkert og ugennemarbej det grundlag for en sådanvurdering. Skal der etableres et solidt beslutningsgrundlag, vil det kræve væsentlige udgifter til at fremskaffe dette. Hvem skal betale herfor?Det kan imidlertid også på anden vis være problematisk, hvis en ejendoms energimærkning skal spille en så integreret rolle i forhold til udførelse af energibesparende foranstaltninger i udlejningsejendomme. Det kan utvivlsomt sagtens forekomnme, at en udlejer ønsker at udføre energibesparende foranstaltninger på en andekmåde end den, der er foreslået af den energikonsulent, som har udført energimærifinger. Det vil imidlertid medføre en højStusikker retsstilling for udlejer, navnligrelation til dokumentationen for de fremtidige energibesparelser, og energimærkningen vil dermed komme til at udgøre en stærkt ufleksibel ramme for hvilke arbejder, der kan udføres. Herudover kan det også forekomme, at der er foretagetafnogle forandringer i en ejendom, efter at der er gennemført en energimærkningejendommen. Hvis udlejer derefter ønsker at udføre energibesparende foranstaltninger i henhold til lejelovens§58, stk. 3, vil det formentlig være tvivlsomt, omenergimærkningen i et sådant tilfælde kan danne grundlag for dokumentationen forenergibesparelserne. Dette vil i givet fald også bidrage til, at en sammenkædningmellem lejelovens§58, stk. 3, og energimærkningen vil være meget ufleksibel.Det fremgår i øvrigt af bemærkningerne til den pågældende bestemmelse, at derskal stilles nogle omfattende krav om dokumentation for totaløkonomien i projektet. Det fremgår endvidere, at sådanne dokumentationsudgifter vil kunne medtagesnesom en del af udgifterne til projektet. Der kan næppe være tvivl om, at sådandedokumentationskrav vil medføre en mere eller mindre betydelig fordyrelse aferenergibesparende foranstaltninger, som måtte blive gennemført, hvilket ikkefhensigtsmæssigt. Det er dog et væsentligt større problem, hvorledes udlejer skalbliverfinansieret de dokumentationsudgifter, som affioldes til projekter, som ikkegennemført, eventuelt fordi det viser sig, at de netop ikke er rentable. Det vil væreurimeligt, hvis udlejerne skal bære risikoen for, om et projekt viser sig at være rentiltabelt eller urentabelt med den konsekvens, at udlejer skal affiolde udgifternelovpåbudte dokumentationsforanstaltninger.Det er endvidere anført i bemærkninger til den pågældende bestemmelse, at huslejenævnet ved en forhåndsgodkendelse af disse projekter til energibesparende foranstaltninger ikke skal tage stilling til, om lejeforhøjelsen for projektet kan gennemeføres fuldt ud. Det er imidlertid i samme afsnit i bemærkningerne anført, at udlejlseren skal kunne anmode huslejenævnet om at tage stilling til, hvilken lejeforhøje
18
projektet vil kunne generere. Disse bemærkninger er tilsyneladende indbyrdesmodstridende, og det er uklart, hvad meningen er. Ejendomsforeningen Danmarkskal derfor gøre opmærksom på, at en forhåndsgodkendelse i disse særlige situationer kun vil have værdi for en udlejer, hvis udlejeren kan forlade sig på, at det medindhentelsen af forhåndsgodkendelsen er afidaret præcist og endeligt, hvilken leje-forhøjelse der kan opkræves.Endelig er der i hvert fald følgende relevante forhold, som er helt uomtalt i lovforslaget:Kan udlejer i en periode opkræve lejetillæg efter lejelovens§58, stk. 3 ogderefter lade forbedringsdelen af de energibesparende foranstaltninger efterlejelovens§58, stk. 3, indgå delvist ved opgørelsen af forbedringsudgifterne i et lejemål i henhold til boligreguleringslovens§5, stk. 2?--
(Forudsat at det ovenstående er muligt) hvilke regler gælder for vedligeholdelsesdelen af energibesparende foranstaltninger efter lej elovens§58, stk.3, hvis udlejer efter at have opkrævet lejetillæg efter lejelovens§58, stk. 3,i en periode, vælger at lade forbedringsdelen indgå ved opgørelsen af forbedringsudgifterne i henhold til boligreguleringslovens§5, stk. 2? Påvirkerdet i øvrigt§5, stk. 1-lejemål?Vil det være muligt at udføre energibesparende foranstaltninger i henholdtil lej elovens§58, stk. 3, i fredede og bevaringsværdige ejendomme, somer undtaget fra kravet om energimærkning?
-
Ejendomsforeningen Danmark er som allerede nævnt ikke enige i den samfundsøkonomiske vurdering, som er beskrevet i bemærkningerne til lovforslaget. Dethænger til dels sammen med, at de antagelser, som er foretaget i bemærkningerne,ikke er dækkende.Ejendomsforeningen Danmark vurderer på baggrund af oplysning fra ejere og administratorer af udlejningsejendomnie, at der vil blive foretaget væsentligt færregennemgribende moderniseringer(5, stk. 2) end forudsat i lovforslaget, hvilketvil resultere i et stort fald i de danske investeringer på en halv milliard kroner,1.000 færre beskæftigede og et tab for det offentlige på over 300 millioner kronerpr. år. Dette er ekstra uheldigt, da byggeriet oplever en svær økonomisk lavkonjunktur i disse år.
19
tilOm baggrunden for vores beregninger kan det oplyses, at det i bemærkningerneelovforslaget oplyses, at omkring 40 procent af de private udlejningsejendommetmed mindst 7 boliger, som er opført før 1960, ikke vil kunne opfylde kravet omenergimærke på et D niveau. Det er specielt i udlejningsboligerne før 1960, og spemåcielt i visse geografiske områder, der foretages§5, stk. 2 moderniseringer. Detetogså formodes, at det desuden er i de ældre utidssvarende boligejendomme mede bagdårligere energimærke, at der foretages§5, stk. 2. moderniseringer. På dennstk. 2grund vurderer Ejendomsforeningen Danmark, at cirka 50 procent af alle§5,moderniseringer ikke vil blive gennemført, hvis lovforslaget gennemføres i sin nurinværende form. Dette vil årligt betyde 1.000 færre gennemgribende modernisee byer.ger, og derved 1000 færre tidssvarende boliger, først og fremmest i de størringEn modernisering af en gennemsnitsbolig på 81 kvadratmeter koster omkrteret for486.000 kr. (6.000 kr. per kvadratmeter). Årligt vil der derfor blive inveshjælp486 mio. kr. mindre i den del af boligmassen, der ellers trænger til det. Vederaf input-output multiplikator for reparation og vedligeholdelse af bygninger (den2,1 jf. Danmarks Statistiks input-output tabeller) betyder tabte investeringer på 486-outputmio. kr. et tab på i alt 1.021 beskæftigede. Dette er et nedre skøn, da inputmultiplikatorerne ikke medtager alle økonomiske effekter.æfDe offentlige kasser taber ifølge Finansministeriet omkring 300.000 kr. pr. besktiltiget, der bliver arbejdsløs. Det skyldes dels tabt skatteindtægt og dels udgifteringdagpenge samt kontanthjælp. Offentlige udgifter til aktivering og tab af erfarforsamt viden for den arbejdsløse indgår ikke i tallet. Derfor skønner Ejendomsgtigteningen Danmark, at et tab på 403,5 mio. kr. for de offentlige kasser er et forsiskøn af de faktiske offentlige udgifter.C02-Disse konsekvenser skal holdes op imod, at besparelsen på Danmarksregnskab vil blive på 0,01 pct., hvis man går ud fra ministeriets egne tal, som Ejendomsforeningen Danmark finder overdrevent positive.1.En redegørelse for forudsætningerne for ovenstående beregning fremgår af bilagLejelovensS’59 a, stk. 1, forhåndsgodkendelse afforbedringsforhojelservnetI den foreslåede§59 a, stk. 1, 2. pkt. er anvendt vendingen “skal huslejenætage stilling til“.
odLej elovens§59 a, stk. 1, giver udlejerne mulighed for at indhente forhåndsgkendelse af forbedringsforhøjelsen for påtænkte forbedringsarbejder. Der er ingen
20
pligt for udlejer til at indhente forhåndsgodkendelse, uanset hvilke arbejder udlejerønsker at udføre, og en lejer har ingen ret til at kræve, at der indhentes forhåndsgodkendelse.I betragtning af at det er frivilligt for udlejer, om der indhentes forhåndsgodkendelse, må det være en fejl, at der er anvendt begrebet “skal”. Det giver ikke mening,at et huslejenævn pligtmæssigt skal foretage en vurdering af den kommende samlede leje for et lejemål, hvis udlejer blot har anmodet huslejenævnet om at vurdereberegningen af forbedringsforhøjelsen for et konkret forbedringsprojekt. Bestemmelsen burde derfor være formuleret således, at huslejenævnet kan tage stilling til,om den samlede leje kan oppebæres således at en stillingtagen hertil forudsætter,at udlejer anmoder huslejenævnet herom.—
Disse bemærkninger gælder også for den tilsvarende foreslåede ændring af boligreguleringslovens§25 a, stk. 2.Lejelovens Ç 62 a, stk. 5, forhøjelse afgodtgorelsesbeløbene for lejers forbedringerEjendomsforeningen Danmark finder det uacceptabelt, at der foreslås en så voldsom forhøjelse af beløbsgrænsen for de godtgørelser, som lejere kan få for udførelse af forbedringer i lejemålet.Den foreslåede forøgelse af beløbsgrænserne vil medføre en betydelig indgriben ide private udlejeres ret til at bestemme, hvorledes lejlighederne i en udlejningsejendom skal indrettes. En overflytning af råderetten i dette omfang til lejerne erfuldstændig uberettiget. Hvis en person ønsker at have så betydelig indflydelse påindretningen af sin bolig, må den pågældende person erhverve sig en andelsboligeller en ejerbolig.Allerede efter nuværende regler er det problematisk, at der i lejeloven ikke er sketen ordentlig afklaring af, hvorvidt udlejer har mulighed for at nægte lejer at udføreforbedringsarbejder i henhold til lejelovens§62 a med henvisning til fx, at udlejerselv ønsker at udføre de pågældende arbejder efter lejers fraflytning eller på et andet passende tidspunkt. Endvidere er det problematisk, at der ikke i højere grad ersikret udlejer mulighed for at føre tilsyn med lejers eventuelle udførelse af forbedringsarbejder, når udlejer til sin tid skal udbetale en godtgørelse herfor.Disse problemer vil i høj grad blive aktualiseret, hvis der sker en så voldsom forøgelse af beløbsgrænserne i lej elovens§62 a, og Ejendomsforeningen Danmark
21
finder derfor, at disse problemer må løses, forinden det overhovedet overvejes atændre på reglerne.Udover disse grundlæggende indvendinger finder Ejendomsforeningen Danmarkogså, at den foreslåede lovændring vil lægge en helt urimelig økonomisk byrde påde private udlejere. Med en maksimal godtgørelse på over 112.000 kr. pr. lejemål,kan selv en udlejer af en mindre udlejningsejendom risikere at skulle udbetale meget betydelige beløb i løbet af en kort periode. Da lej elovens§62 a i øvrigt ikkeindeholder nogen form for afdragsmuligheder for udlejer, kan det frygtes, at nogleudlejere i særligt uheldige situationer i realiteten vil være ude af stand til at honorere lej ernes krav om betaling af godtgørelser.Ejendomsforeningen Danmark finder derfor, at den pågældende bestemmelse børudgå af lovforslaget.Lejelovens§]O& nr. 4, 2. og 3. pkt., huslejenævnenes stillingtagen til istandsættelsesudgfterEjendomsforeningen Danmark er ikke enig i ministeriets bemærkninger i lovforslaget, om at huslejenævnene allerede efter de nugældende regler har kompetence tilat tage stilling til størrelsen af udgifterne til istandsættelsesarbej der.Ejendomsforeningen Danmark finder det ikke hensigtsmæssigt, at huslejenævneneskal have kompetence til at tage stilling til sådanne tvister. Først og fremmest er detEjendomsforeningen Danmarks vurdering, at huslejenævnene savner den fornødnekompetence til at tage stilling til størrelsen af udgifterne til udførte istandsættelsesarbej der. Der vil derfor være stor risiko for, at huslejenævnenes afgørelser i dissesager vil blive truffet på et ufuidstændigt grundlag.Hvis huslej enævnene får kompetence til at tage stilling til sådanne tvister, vil det iøvrigt føre til en meget stor forøgelse af antallet af tvister, som indbringes for huslejenævnet. Det vil dog ikke samlet set reducere antallet af tvister, idet sådannetvister,jf.det ovenfor anførte, alligevel hyppigt vil blive anket til boligretten, for attvisten kan afgøres på et mere kvalificeret grundlag, herunder ved brug af syn ogskøn m.v.Ejendomsforeningen Danmark er således ikke enig i ministeriets vurdering af forslagets konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling. Med en fraflytningsprocent på 6 er der omkring 24.000 fraflytninger per år. Ejendomsforeningen vurderer,at 15 % af sagerne vil kunne give anledning til en huslejenævnssag. Det betyder, at
22
der årligt kommer cirka 3.600 flere sager om året i huslejenævnene. Ejendomsforeningen skønner endvidere, at 20 pct., svarende til 720 af disse sager, vil ende iboligretten. Disse tal adskiller sig væsentligt fra, hvad der oplyses i bemærkningerne til lovforslaget.Da der ikke findes statistik for sager i landets huslejenævn, er det vanskeligt at vurdere størrelsen af effekterne for antal sager i huslejenævnet. Mere statistik fra hus-lej enævnene ville kunne underbygge ovennævnte vurdering. EjendomsforeningenDanmark vil gerne benytte også denne lejlighed til at beklage, at ministeriet ikkehar fundet det nødvendigt at udvikle en offentlig tilgængelig statistik fra huslejenævnene. Vi er blevet lovet det utallige gange og det ville kvalificere beslutningsgrundlaget i mange sammenhænge.Ejendomsforeningen Danmark kan i øvrigt undre sig over, at man i Danmark, dernormalt anses for at være et forholdsvis liberalt land, kan se et forslag fra indenrigs- og socialministeren, der indebærer en styrkelse af huslejenævnes regulerenderolle, når man i Sverige forbereder en lovgivning, der afskaffer de tilsvarende“kommunbolag” og i højere grad lader boligmarkedet udvikle sig efter markedsmæssige principper.Boligreguleringslovens§5, stk. 3, begrænsninger for udlejning afgennemgribendeforbedrede lejemålEjendomsforeningen Danmark finder det fuldstændig uacceptabelt, at der indføresbegrænsninger for udlejningen af gennemgribende forbedrede lejemål.Det må være udtryk for en alvorlig lapsus, at der i lovforslaget ikke er taget stillingtil, hvorledes fredede og bevaringsværdige ejendomme fremover skal håndteres. Ifredede ejendomme skal der som bekendt ikke udføres energimærkning, jf.§5, nr.4, i bekendtgørelse nr. 228 af 27. april 2008 om energimærkning af bygninger.Hvis fredede ejendomme, der har status som udlejningsejendomme, ikke undtagesfra de særlige krav efter boligreguleringslovens§5, stk. 3, vil der i realiteten indirekte via lej elovgivningen blive indført krav om energimærkning i fredede ej endomme, eller der vil opstå en konflikt med fredningsmyndighederne.En gennemførelse af lovforslaget vil dog i realiteten være udtryk for en afskaffelseaf den nuværende ordning med udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål tildet lej edes værdi.
23
I en meget betydelig del af boligmassen i den private udlejningssektor, opfylderejendommene ikke kravet om en energiramme på niveau A-D, og hovedparten afdisse ejendomme vil realistisk set aldrig komme til at opnå et energimærke i kategorien A-D, uanset om der udføres energibesparende foranstaltninger indenforrammerne af den foreslåede bestemmelse i lejelovens§58, stk. 3.Ændringen vil derfor ikke komme til at indebære et incitament til udførelse afenergibesparende foranstaltninger. Ændringen vil tværtimod komme til at medføreen betydelig opbremsning af den betydelige forbedringsaktivitet, som der igennemde senere år har været i den private udlejningssektor. Når de private udlejere ikkekan opnå en mere fri lejefastsættelse ved at bringe beboelseslejligheder op til entidssvarende standard, vil det ikke være økonomisk rentabelt at udføre større forbedringsarbejder i lejlighederne eller i ejendommene.Hvis udlejningen af gennemgribende forbedrede lejemål skal kædes sammen medde energimæssige forhold i en ejendom, vil det være væsentligt mere hensigtsmæssigt, at det i stedet tilstræbes, at der foretages energibesparende foranstaltninger ide konkrete lejemål i forbindelse med udførelsen af forbedringsarbejderne. Hvisreglerne udformes således, vil der stadig være adgang til udlejning af gennemgribende forbedrede lejemål, og samtidig vil der blive udført mere omfattende energi-besparende foranstaltninger i boligmassen.I øvrigt medfører lovforslagets ikrafttrædelsesbestemmelser nogle retssikkerhedsmæssige problemer. Når den foreslåede§5, stk. 3, skal gælde for lejemål, hvorførste udlejning efter boligreguleringslovens§5, stk. 2, sker efter udgangen af2010, vil det få konsekvenser for lejemål, som allerede er gennemgribende forbedret, men som af forskellige grunde endnu ikke er udlejet efter boligreguleringslovens§5, stk. 2 inden fristens begyndelse. Det kan være tilfældet, hvis udlejer harudført forbedringsarbejderne, mens lejemålet er udlejet, idet udlejer i sådanne tilfælde må afvente, at den aktuelle lejer fraflytter, førend der kan ske udlejning efterboligreguleringslovens§5, stk. 2. I sådanne tilfælde vil forbedringsudgifterne væreafholdt i forventning om, at der senere kan ske udlejning efter de mere gunstigeregler i boligreguleringslovens§5, stk. 2, men det vil blive forhindret af lovændringen, hvis den aktuelle lejer tilfældigvis først flytter efter udløbet af 2010. Detsamme vil være tilfældet, hvis udlejer for så vidt har udlejet lejemålet efter boligreguleringslovens§5, stk. 2, men på grund af en manglende overholdelse af orienteringspligten i den nuværende boligreguleringslovs§5, stk. 3, får underkendt udlejningen til det lejedes værdi.
24
Det vil derfor medføre en i retssikkerhedsmæssig henseende uacceptabel situationfor en række udlejere, hvis lovændringen skal have sådanne konsekvenser. Ikrafttrædelsesbestemmelsen bør derfor udformes således, at det alene er afgørende omforbedringsarbejdeme er udført inden udgangen af 2010, således at der ikke er nogen udlej ere, som kommer til at stå med skuffede forventninger i relation til allerede udførte forbedringsarbej der.Ejendomsforeningen Danmark skal afslutningsvis bemærke, at lej elovgivningensom bekendt er usædvanlig restriktiv og kompliceret i Danmark.Der er dog ingen tvivl om, at en af de væsentligste faktorer for, at det igennem desenere år trods alt har været interessant for investorerne at have ældre boligudlejningsejendomme i ejendomsporteføljen, har været muligheden for at forbedre lejemål ved fraflytning og genudleje dem efter boligreguleringslovens§5, stk. 2.Når disse regler de facto ophæves, vil der fremover være væsentligt mindre incitamenter til at investere i boligudlejningsejendomme, hvilket kan resultere i yderligere reduktioner af den private udlejningssektor via etableringen af andeisboligforeninger.På lang sigt kan den foreslåede stramning af boligreguleringslovens§5 derfor visesig at få alvorlige konsekvenser for udbuddet af private udlejningsboliger.På baggrund heraf skal Ejendomsforeningen Danmark anbefale at den foreslåedeændring af boligreguleringslovens§5 udgår af lovforslaget.
Med venlig hilsen
Torben ChristensenAdministrerende direktør
25
Bilag iøkonomisk notat til horingssvar på baggrund af lovforslaget om forenkling aflejeloven••Antagelse: Ingen totaløkonomiske rentable forbedringer40 procent’ af boligerne opført før 1960 opfylder ikke energikravet. Det er i dennedel afboligmassen, hvor der laves flest§5, stk. 2 forbedringer.Ejendomsforeningen Danmark skønner, at 50 procent af§5, stk. 2 forsvinder. Deter altså 50 procent af de 2.0002 årlige§5, stk. 2 boliger der forsvinder, svarendetil 1.000 boliger årligt.•Det skønnes, at der bruges ca. 6.000 kr.7 kvm, i
•
§
5, stk. 2 investeringer. Den gen
•
,3nemsnitlige bolig er på 81 kvadratmeter svarende til 486.000 kr. per bolig.Der forsvinder 1.000 boliger årligt, der i gennemsnit koster 486.000 kr. i§5, stk.2 investeringer. Dette betyder, at 486 mio. kr. årlige investeringer tabes.Input-output multiplikatoren for reparation og vedligeholdelse af bygninger er på2,1. Da denne multiplikator er af typen produktionsmultiplikatorer i modsætningtil mere totale multiplikatorer, som for eksempel den keynesianske, skønnes det,at effekten er 25 % større. Momsandelen af den årlige investering er på 97,2 mio.kr. (20 % af 486 mio. kr.). Når investeringen eksklusiv moms ganges med den justerede multiplikator (2,1 gange 1,25, per mio. investerede kr.), medfører det, at1.021 beskæftigede mister deres job.,5Finansministeriet anslår, at det offentlige mister 300.000 kr. når en person gårfra beskæftigelse til arbejdsløshed. Når 1.021 beskæftigede mister deres job, ogdet koster 300.000 kr. per person, medfører det, at det offentlige taber 306,3 mio.kr. Hertil kommer tabte momsindtægter fra det offentlige på de tabte investeringer, og det vil beløbe sig til minimum 97,2 mio. kr. Samlet vil det offentlige somminimum tabe 403,5 mio. kr.
•
•
2
‘Lovforslaget side 11Fremgår af lovforslaget side 11-12Velfærdsministeriet; Anvendelsen af§5, stk. 2, i boligreguleringsloven side 7Danmarks Statistik; Danish Input-Output Tables and Analysis 2006 side 86http:/!www.samspiLinfo/forside/vis+artikel?id=209
26
iae
i
ar
i
NilsHeinFra:Sendt:Til:Cc:Emne:Bosam [[email protected]11.januar 2010 11:54Indenrigs- og Socialministeriet
Nils Hein-
39Høring over forslag til ændring af lov om leje mv. ministeriets j.nr. 2 009-ing af lejelovgivningen medVedhæftede fler: 10 0111BOSAMs høringssvar til lovudkast om ændrkast omhenblik på energibesparelser.doc; 10 0111 BOSAMs høringssvar til lovudændring af lejelovgivningen fsva stråmandsudlejning og skatter.doc--
Til indenrigs- og socialministeriet.af leje mv.,jf.ministeriets j.nr. 2009-BOSAM fremsender hermed høringssvar vedr, forslag til lov om ændring39.år forhandlet om et samletBOSAM har sammen med de øvrige lejer og udlejerorganisationer igennem 5forslag til en modernisering og forenkling af lejelovgivningen.urcer og udfoldet store bestræbelserDer har fra alle de involverede organisationer været brugt mange ressoste med 57 punkter.for at opnå et forhandlingsresultat, der udmøntede sig i den såkaldte enighedsliministeriets opfattelse af forløbet.Ministeriet har i sine bemærkninger til lovforslaget forsøgt at redegøre forvalgt at afstå fra at indgå i enVi kan samlet set ikke anerkende ministeriets beskrivelse af forløbet, men harpolemisk diskussion med ministeriet herom.Vi vedhæfter høringssvar i form af 2 dokumenter.e arbejder. Det andet vedrørerDet ene vedrører alene lovforslaget om forbedringer for energibesparendsamt huslejenævnets kompetence.lovforslaget om lejeregulering for skatter og afgifter, stråmandsudlejningMed venlig hilsenBOSAMJørgen Hemmingsen / Bo Arvedsen
11-01-2010
Side i af3
Vandkunsten 3, 4.1467 København KTlf. 33 93 40 04bosam@bosam. d.k
sal
Telefax 33 93 40 07Postgiro 16 93 33 68www.bosam.dk
Indenrigs- og socialministerietDepartementetHolmans Kanal 221060 København KFremsendes til e-mail [email protected]Den 11.januar 2010
vidtHøring over udkast til lovforslag om ændring af lejelovgivningen for såangår stråmandsudlejning, huslejenævnets udvidede kompetence ogterreglerne om lejeforhøjelse som følge af ændringer i skatter og afgifministeriets j.nr. 2009-39.
—
Med henvisning til indenrigs- og socialministeriets j.nr. 2009-39 oghoringsskrivelse af 14. december 2009 vender lej erorganisationen BOSAMhermed tilbage med bemærkninger til ministeriets udkast til lovforslag omændring af lejelovgivningen for så vidt angår stråmandsudiejning,afhusiejenævnets udvidede kompetence og reglerne om lejeforhøjelse som følgeændringer i skatter og afgifter.
Bemærkninger til lovforslaget om indgreb mod stråmandsudlejning.en delDet foreslåede indgreb mod stråmandsudlejning skulle gerne dæmme op foreloven oggrovere tilfælde, hvor der spekuleres i at omgå hensigten med reglerne i lejboligreguleringsloven.ulativeDet må dog forventes, at lovforslaget ikke dæmmer op for en del af de spekomgåelsestilfælde i forbindelse med fremleje. Det drejer sig om de tilfælde, hvorderen stråmandejeren af ejendommen allierer sig med en fremlejegivervidereudlejer lejligheden tidsbegrænset og til en ulovlig høj leje.——
lejensLejeren risikerer i sidste ende at stå uden lejlighed, hvis lejeren indbringerstørrelse for huslejenævnet.
BOSAM
—
Boligforeningernes SammenslutningiDanmark
iae
2
ai
i
Der er allerede i dag regler i lej eloven, der sigter til at dæmme op for mulighederne foriat omgåelse. Det legale uopsigelighedsprincip er således beskyttet mod omgåelseform af tidsbegrænsninger gennem lej elovens§80, stk. 3, hvorefter “Boligretten kantilsætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet iudlejerens forhold.”Udlejeren kan således blive tvunget til at bevise, at han har et beskyttelsesværdigtformål med at udleje tidsbegrænset.Et tilsvarende princip kan rimeligvis overvejes i tilfælde med fremleje.eBemærkninger til lovforslaget om udvidelse af huslejenævnets kompetenclejelovens 19, stk. 4.
—
Udvidelse af huslejenævnets kompetence har tidligere været drøftet mellem lejer- ogudlejerorganisationerne under lejelovsforhandlingerne.Under drøftelserne har BOSAM lagt særlig vægt på, at eventuelle ændringer ihuslejenævnets kompetence ikke begrænser boligrettens kompetence som 1. instans.Der sigtes her på lej erens mulighed for at påberåbe sig sine rettigheder efter lej elovenskapitel III eller lej ekontrakten ved boligretten som 1. instans med baggrund ilejelovens§107, stk. 1.På den baggrund opfordres indenrigs- og socialministeriet til i bemærkninger tillovforslaget at redegøre for, om lovforslaget vedrørende lejelovens§19, stk. 4,etbegrænser lej eren i at indbringe tvister for boligretten som 1. instans, når spørgsmåleangår mangler, der udspringer af udlejerens manglende renholdelse, vedligeholdelseller fornyelse, og lej erens krav støttes på reglerne i lej elovens kapitel III om mangler,herunder lej elovens§11, stk. 2 om forholdsmæssig afslag, eller lej ekontraktens vilkår.
Bemærkninger til lovforslaget om lej eregulering for skatte/afgiftsændringer.
Lovforslaget om lejeregulering udspringer af udlejer- og lejerorganisationernesenighedsliste. Der er dog ikke tale om et forslag, der er økonomisk afbalanceretisoleret set. Punktet udgjorde en væsentlig indrømmelse til udlejersiden iforhandlingerne om et samlet forslag.Her er der tale om et lovforslag, som langt fra er økonomisk afbalanceret som antydet ibemærkninger i lovforslaget.På den ene side fàr lejerne med forslaget ret til lej enedsættelse ved reducerede udgiftertil vand og renovation, der skyldes et fald i ejendommens forbrug.
BOS»4
—
BoligforeningernesSammenslutningiDanmark
Side 3 af3
Der er dog ikke tvivl om, at den eksisterende lovgivning ændres på en måde, der klarter i udlejernes favør, og som er ringe belyst i bemærkninger til lovforslaget.I uregulerede kommunerfrudlejerne en mulighed for at forhøje lejen, ogsånårder er tale om et øget forbrug og ikke blot en takstmæssig stigning iudgifterne til vand og renovation.I både uregulerede og regulerede kommuner får udlej erne med forslagetdesuden som noget nyt mulighed for at forhøje lejen med tilbagevirkendekraft,hvorder er tale om et øgede udgifter til forbrug af vand og renovation.Lejeforhøjelser, der varsles efter reglerne om skatte- og afgiftsstigninger ilej elovens§ §50-51,begrænses af regler om det lej edes værdi i modsætningtil lejeforhøjelser varslet efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf.boligreguleringslovens§7, stk. 2. Derved opnår udlejeme med forslagetogså en udvidet mulighed for at forhøje lejen til et beløb, der overstiger detlejedes værdi.
Med venlig hilsen
Jørgen HemmingsenAdministrerende direktør/BoArvedsen
BOSAM
—
Boligforeningernes SammenslutningiDanmark
siae
i
ar iz
Vandkunsten 3, 4.1467KøbenhavnKTlf. 33 93 40 04bosan@bosaiu dk
sal
Telefax 33 93 40 07Postgiro 16 93 33 68www.bosarn.dk
Indenrigs- og socialministerietDepartementetHolmans Kanal 221060 København KFremsendes til e-mail [email protected]Den 11.januar 2010
Horing over udkast til lovforslag om ændring af lej elovgivningen med hensyn tilenergibesparende forbedringer ministeriets j.nr. 2009-39.—
eMed henvisning til indenrigs- og socialministeriets j.nr. 2009-39 og høringsskrivelsaf 14. december 2009 vender lejerorganisationen BOSAM hermed tilbage medbemærkninger til udkastet til lovforslag om ændring af lej elovgivningen for så vidtangår reglerne om energibesparende forbedringer.
—
Bemærkninger til lovforslaget om lejeforbøjelser for energibesparende arbejderændring af lej elovens 58, stk. 3.ing afIndenrigs- ogsocialminister Karen Ellemann stiller nu et lovforslag om ændrlejelovens§58, stk. 3, der vil øge udlejernes fortjeneste og medføre betydeligelejeforhøjelser for lejere i private udlejningsejendomme.
Ifølge social- og indenrigsministeriet egne beregninger, vil de lejere, der bliver ramtaf den nye lovgivning i gennemsnit kunne se frem til en lejeforhøjelse på 2.500 kr.årligt. Det er ifølge ministeriets eget skøn en lejeforhøjelse, der er 5 gange større endden huslejestigning, som lejerne ellers ville få med lejelovens gældende regler.2I Danmark er der ca. Y million privat udlejede boliger. Hvis lovforslaget blivervedtaget, forventer vi fra BOSAMs side, at størstedelen af lejerne inden for enoverskuelig fremtid kommer til at mærke de økonomiske konsekvenser af ministerenslovforslag, når først udlejerne for alvor får øjnene op for mulighederne i den nye typelejeforhøjelser.
BOS»1
-
Boligforeningernes SammenslutningiDanmark
Side2afl2
Lovforslaget betyder, at når udlejeren udskifter bygningsdele og samtidig kan påvise,at lejerne opnår en besparelse på varmeregningen, så kan udlejeren kræve enlejeforhøjelse svarende til lejernes besparelse.Set med lejerens øjne rammer lovforslaget navnlig skævt, fordi lejeren typisk overhuslejen allerede har betalt for udskiftningen én gang, og kommer dermed reelt til atbetale 2 gange for det samme.Lovforslaget griber alvorligt ind i den økonomiske balance mellem lejere og udlejerepå en måde, der ensidigt er til fordel for den ene part udlejerne.—
En gennemgang af bemærkningerne til lovforslaget illustrerer samtidig med tydeligt,at lovforslaget ikke er gennemtænkt, og at der ikke er taget højde for en lang rækkenegative følgevirkninger.I korte træk medfører lovforslaget:1. Lejerne skal gennem nye lejeforhøjelser betale for noget, som lejerne alleredehar krav på efter lejekontrakten, og som lejerne i forvejen har betalt for.2. Lovforslaget præmierer dårlig byggekvalitet, fordi udlejeren valg afbyggematerialer med ringe levetid giver mulighed for flere lejeforhøjelser ogstørre indtjening.3. Lovforslaget medfører en ekstra økonomisk gevinst til de udlejere, der ikkepasser og vedligeholder ejendommen løbende. Det giver samtidig flerekonflikter mellem lejere og udlejere.4. På energisiden har lovforslaget slagside, fordi et øget energispild iejendommen samtidig er grundlaget for større lej eforhøjelser og flereindtægter til udlejeren.5. Lovforslaget gambier med lej ernes sundhed. Ved ombygning og udskiftninger det kun selve energibesparelsen, der må tælle med i beregningen aflejeforhøjelsen. Selvom den konkrete ombygning påviseligt vil have negativekonsekvenser for indeklimaet og en øget sygdomsrisiko for lejerne, måhuslejenævnene og domstolene ikke længere tage hensyn hertil ved udmålingaf lejeforhøjelse for “forbedringen”.
I det følgende er de enkelte punkter uddybet. Afslutningsvist er beskrevet enalternativ ordning, der kan lede til rentable og virkningsfulde energibesparelser iprivat udlejningsbyggeri vel og mærke uden at forrykke den økonomiske balancemellem lejere og udlejere.—
BOSAM
—
Boligforeningernes Sammenslutning
i Danmark
side3at12
1. Lejerne skal gennem nye lejeforhojelser betale for noget, som lejerneallerede har krav på efter lejekontrakten, og som lejerne i forvejen harbetalt for.I lej ekontrakten er det normalt aftalt, at udlejeren har en kontraktlig forpligtelse til atholde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige bortset fra låse og nøgler, somdet normalt påhviler lejeren at vedligeholde og forny.—
Fornøden vedligeholdelse og fornyelse af ejendommens dele betales der somudgangspunkt en fast husleje for. Derimod kan egentlige forbedringer danne grundlagfor en lejeforhøjelse. Dette indebærer, at der ved beregningen af lejeforhøjelse for enforbedring skal ses bort fra lej eretlige vedligeholdelsesudgifter, fordi de allerede erindeholdt i huslejen.Lovforslaget indebærer som noget nyt, at lejeretlige vedligeholdelsesudgifter ikkelængere skal fradrages ved beregning af lejeforhøjelse for rentable energiforbedringer.Derved pålægges lejerne at betale for noget, som lejerne allerede har krav på efterlejekontrakten, og som lejerne i forvejen har betalt for.Hvordan det regnestykke hænger sammen kan blandt andet anskueliggøres veduddrag af den redegørelse, som tidligere by- og boligminister afgav over forFolketingets boligudvalg, sidste gang det lej eretlige forbedringsbegreb indgik i enbredere politisk debat i år 2000.“Sondringen imellem forbedring og vedligeholdelse, som er et af de heltfundamentale principper i dansk lejeret, er baseret på vurderingen af om og i givetfald i hvilket omfang et arbejde modsvares afen forøgelse afdet lejedes værdi.Med andre ord er der, når forbedringsandelen af et arbejde skal vurderes, tale om atopgøre brugsværdien afden udførte forbedring.Der er i sagens natur tale om en skønsmæssig afgørelse på grundlag af de konkreteforhold omkring forbedringen. De to yderpunkter for skønnet udgøres dels afarbejder, der ingen brugsværdforogelse indeholder, dels af arbejder, som indebæreren brugsværdforøgelse, der modsvarer den samlede udgift.Som eksempler på sådanne arbejder kan nævnes vinduesudskflninger, hvor deeksisterende vinduer udskiftes med nye identiske vinduer og etablering afbadeværelsei en lejlighed, der ikke forudfor forbedringen indeholdt et badeværelse.Ved vinduesudskftningen udskiftes gammelt med nyt, uden at der samtidig tifares nyekvaliteter. I dette tiifælde er forskellen alene, at vinduerne nu, som da de eksisterendevinduer blev isat, er nye, og arbejdet dækker derfor kun over den vedligeholdelse,som lejeren i forvejen over lejen betaler for. I sådanne tilfælde vil der derfor ikkevære grundlagfor at beregne en lejeforhøjelse efter reglerne i lejelovens§58.
BOSN
-
Boi.igforeningernes Sammenslutningi Danmark
Sicte 4 at 12
I tiifældet med etablering af badeværelse omfatter arbejdet som udgangspunkt fuldtud en brugsværdjforøgelse, idet den kvalitet, som ligger i et badeværelse, ikketidligere har været en del afdet lejede. I dette tilfælde vil den samlede udgift, forudsatden er sædvanlig, almindeligvis modsvares af en brugsværdlforogelse. I dette tilfældevil der således efter lejelovens§58 være grundlag for at beregne en lejeforhøjelse forden fulde udgft.For de mest almindelige arbejders vedkommende er der tale om, at der indgårafvurderingenvedligeholdelse,ogaf både forbedringelementerbrugsværdlforøgelsen kommer i sådanne titfælde til udtryk ved fradrag i udgiften,som svarer til vedligeholdelsesandelen.”En række eksempler kan yderligere illustrere,energiforbedringer konkret kommer til at virke.hvordanlovforslagetom
En brugsværdiforogelse kan allerede efter de gældende regler bestå i en besparelse påvarmeudgiften. Hvis udlejeren fx isolerer taget, der ikke før har været isoleret, opnårlejerne en besparelse på varmeregningen. Typisk kan udlejerens udgifter tiltagisolering derfor i fuldt omfang danne grundlag for en beregnet lejeforhøjelse efterde gældende regler.Det ændrer lovforslaget ikke på. Lovforslaget har fortrinsvis betydning for detilfælde, hvor der er tale om hel eller delvis udskiftning af eksisterende bygningsdele,og hvor der indgår elementer af vedligeholdelse fx nedslidte termovinduer.—
En termorude består af to glaslag, der holdes fra hinanden ved hjælp af et kantprofil. Imange moderne termoruder er mellemrummet fyldt op med en gasart, typisk Argon,der bidrager til rudens isoleringsevne. En termorude holder ikke evigt. Med tidenslipper gassen ud. Man siger, at ruden er punkteret. I stedet slipper almindelig fugtigluft ind. Fugten fra luften afsættes som dug mellem glassene, så ofte er det let at se,når ruden er punkteret. Punkterede termoruder bør skiftes, da de ikke isolerertilstrækkeligt.Mange af de eksisterende termovinduer i privat udlejningsbyggeri har en normallevetid i omegnen af 20 25 år.—
Lej eren kan kræve, at en punkteret termorude udskiftes. Udlejeren kan efter gældenderegler ikke kræve en forbedringslejeforhøjelse, for udskiftningen dækker kun overden vedligeholdelse, som lej eren i forvejen over lejen betaler for.Med lovforslaget vil udlejeren derimod kunne kræve lejeforhøjelse for udskiftning afden samme termorude. For når først termoruden er punkteret, er udskiftningen etarbejde, der medfører energibesparelser for lejeren. Der skal efter lovforslaget ikkelængere tages hensyn til, at udskiftningen kun dækker over den vedligeholdelse, somlej eren i forvejen over lejen betaler for.
BOSAN
—
Boligforeningernes Sammenslutning
i
Danmark
MUC.)
ai
IL
Som et andet eksempel på, hvor lovforslaget forventes at få væsentlig betydning, kannævnes udskiftning af hele eller dele af ejendommens varmeanlæg, som normaltudgør en af de mere omkostningstunge installationer.Her kan der typisk også opnås energibesparelser ved udskiftning fra gammelt til nyt,men som i tilfældet med termoruderne har lejerne allerede betalt for fornødenudskiftning af varmeanlægget.I ejendomme med omkostningsbestemt husleje betaler hver lejer over huslejen typiskCa. 160 kr. pr. kvm, til vedligeholdelse af ejendommen, herunder henlæggelser tilfornyelse af ejendommens varmeanlæg og eventuelle andre tekniske installationersom fællesvaskeri, dørtelefoner, mv.For en lejlighed på 75 kvm, svarer det til, at der betales ca. 1.000 kr. om måneden tilsåkaldt udvendig vedligeholdelse.Er der isat moderne termovinduer betales der derudover normalt også etforbedringstillæg på kr. 40 90 kr. pr. kvm, årligt, der blandt andet også skal dækkevedligeholdelse og senere udskiftning.—
Mange af de arbejder, der isoleret set medfører en energibesparelse, ville udlejemedesuden skulle udføre alligevel som eksempleme illustrerer. Også derfor er det ikkerimeligt, at lovforslaget løfter vedligeholdelsesudgifterne væk fra udlejerne og overpå lejerne, der derved gennem nye lejeforhøjelser tvinges til at betale for noget, somlejerne allerede har krav på efter lejekontrakterne, og som de i forvejen har betalt for.
2. Lovforslaget præmierer dårlig byggekvalitet.Lovforslaget præmierer dårlig byggekvalitet, fordi udlejerens valg af byggematerialermed ringe levetid giver mulighed for flere lejeforhøjelser og større indtjening.En forbedringslejeforhøjelse er permanent efter de gældende regler. Det hængersammen med, at lejeforhøjelsen skal beregnes, så den også dækker udlejerensfremtidige udgifter til nødvendig fornyelse, når forbedringen er nedslidt og kræverudskiftning.En lejeforhøjelse for energiforbedringer er tilsvarende permanent. Det er den opnåedeenergibesparelse imidlertid ikke. Dele af varmeanlægget nedslides, kalker til og fårmed tiden en dårligere varmeudnyttelse. Termoruder punkterer på grund af tidenstand og mister en del af deres isoleringsevne, osv.Her indfører lovforslaget en meget usund incitamentsstruktur målt i forhold til ønsketom at bevare en hensigtsmæssig materiale- og byggekvaltitet i danskeudlejningsejendomme: Ved fx at vælge et termovindue af en dårligere kvalitet med enkort levetid før ruden punkterer og skal udskiftes, jo hurtigere kan udlejeren igen
BOSAM
-
Boligforeningernes Sammenslutningi Danmark
MU 0 t1 IL
kræve en lejeforbøjelse for udskiftning af en punkteret termorude tæller nu hvergang som en energiforbedring. Lejeforhojelsen er permanent og den kan lægges oveni den tidligere husleje samt eventuelle tidligere forbedringsforhøjelser for udskiftningaf den samme termorude.—
I en ejendom med fællesvaskeri betaler lejerne henlæggelser til fornyelse af vaskeriet,og typisk er der taget udgangspunkt i at eksempelvis vaskemaskiner holder i 10 år.Når en vaskemaskine er udtjent, er udlejeren forpligtet til at installere en ny. Praktisktaget alle nye vaskemaskiner har et lavere vand- og energiforbrug end de gamle ogudtjente. Er det rimeligt, at når en vaskemaskine i et fællesvaskeri skal udskiftes, skallejerne betale for den energibesparelse, som nyt udstyr generelt har, selvom lejerne iforvejen gennem henlæggelser til fomyelser, har betalt for udskiftningen?Fortjenesten til udlejeren stiger i takt med, hvor ofte udskiftningerne gentages. Og derer i princippet ingen begrænsninger for, hvor meget lejen kan stige ved at brugedenne fremgangsmåde igen og igen. For som noget nyt fjerner lovforslaget samtidighuslejeloftet i form af det lej edes værdi, som i dag er grænsen for, hvor høj densamlede husleje kan blive.På den måde bliver ringe kvalitet i byggeriet hurtig vendt til en profitabel forretninginden for privat udlejning med det nye lovforslag.I eksemplerne er anvendt termovinduer og vaskemaskiner, men princippet kananvendes på alle bygningsdele og installationer, hvor den oprindelige isoleringsevneeller graden af varmeudnyttelse bliver reduceret over tid.
3. Lovforslaget medfører en ekstra økonomisk gevinst til de udlejere, derikke passer og vedligeholder ejendommen. Det giver flere konfliktermellem lejere og udlejere.I dag har udlejeren en interesse i at vedligeholde termovinduer og den øvrigeklimaskærm, for større udskiftninger har lejerne jo i forvejen betalt for. Lovforslagetvil giver nu udlejeren mulighed for en ekstra belønning for misligeholdelse og dårligdrift.Eksempelvis er udskiftning af et varmeanlæg kostbart. Udlejere har i dag en interessei, at varmeanlægget ikke kalker til eksempelvis på grund af for højfremløbstemperatur, da tilkalkning fører til, at dele af varmeanlægget hurtigere skaludskiftes. Lejerne har samme interesse, for det påvirker også energiudnyttelsen ogdermed varmeregningen.Med lovforslaget bliver udlejeren præmieret for at drive og vedligeholdevarmeanlægget dårligt. For jo større energispild, der kan påvises ved det eksisterende
BOS?M
-
Boligforeningernes Sammenslutning i
Danmark
LJL%.L4.
i
at
omiske gevinstvarmeanlæg, jo større bliver lejeforhøjelsen og dermed udlejerens økonved udskiftning af varmeanlæggets dele.og blande sig iLejerne vil med forslaget i langt højere grad skulle overvågee må lejerne slåudlejerens drift af ejendommen. Al form for udskudt vedligeholdelstil udskiftning, forned på, før det giver udlejeren en mulighed for at skridelikter mellemderigennem at få en lejeforhøjelse. Det vil nødvendigvis give flere konflejere og udlejere.
ispild i4. Energimæssigt har lovforslaget slagside, fordi et øget energog flereejendommen samtidig er grundlaget for større lejeforhojelserindtægter til udlejeren.
ig meget storUdover klimaskærm og isolering har særligt varmeanlægget selvfølgelbetydning for energiforbruget i en ejendom.ører, at anlæggetUtilstrækkelig vedligeholdelse og dårlig drift af et varmeanlæg medfer samtidig enkan nedbrydes hurtigere gennem korrosion og tilkaikning. Det betydskal afholde.dårlig varmeøkonomi med øgede varmeudgifter, som lejernepapiret fremviseØkonomisk er det dog til fordel for udlejeren. For kan udlejeren påat udskifte heleen dårlig varmeøkonomi, og kan den varmeøkonomi genskabes vedeforhøjelse.eller dele af anlægget, så kan udlejeren som noget nyt forlange en lejrhøjelsen ogOg kan energispildet i det eksisterende varmeanlæg øges, så kan lejefoets indbygget endermed udlejerens fortjeneste blive større. Derved er der i lovforslagnår de samledemekanisme, der alene på energisiden trækker i kraftig negativ retning,energibesparelser skal gøres op.er og sørger forDertil kommer, at de udlejere, der loyalt lever op til deres forpligtelsbliver straffetløbende vedligeholdelse af ejendommen og en sunddrift,nuke fornuft i atøkonomisk. For udlejeren er der ikke længere samme økonomisenergiforbrugvedligeholde bygningsdele, der har betydning for en ejendomslængere. Deteksempelvis at male ejendommens termovinduer, så de kan holdevis passer og plejersamme kan man sige om de udlejere, der på fornuftigeøkonomi.varmeanlægget løbende, så det ikke kalker til og får en forringet varmnår der medDet vil uundgåeligt påvirke det samlede energiregnskab negativt,samtidig er detlovforslaget indføres et system, hvor et øget energispild i ejendommendirekte grundlag for større lejeforhøjelser og flere indtægter til udlejeren.-
Det er uklogt. Det kan gøres meget bedre.
BOSM
—
Boligforerzingernes Sammenslutningi Danmark
)1U 0
ai
IL
evneI BOSAM har vi været med til at sikre, at der på store og i forvejen veldrafudlejningsejendomme bliver gennemført indregulering og driftsoptimeringheder.1jernvarmeanlægget. Et eksempel herpå er en beboelsesejendom med 300 lejligs harAlene ved en investering på ca. 170.000 kr. finansieret af lejerne naturligvi00 kr.det vist sig muligt at opnå årlige besparelser i varmeudgiften på ca. 200.0de 4svarende til ca. 10 %. Her er der tale om betydeligt større energibesparelser, end% årligt, som er nævnt som målsætning i lovforslaget.—
-
ligeEnergibesparelserne er med BOSAM som initiativtager opnået gennem frivilaftaler med udlejerne.iVi anser det for svært hvis ikke nær umuligt at få gennemført tilsvarende projekterfremtiden, hvis lovforslaget bliver vedtaget. Frem for at forbedre den løbende drifte tilbliver det set med udlejemes øjne nu langt mere økonomisk fordelagtigt at skridudskiftninger af varmeanlæggets dele.medDer vil ikke længere være samme økonomiske incitament for udlejerne, fortillovforslaget flyttes fokus fra mulighederne i at optimere den løbende drift overudskiftning afvarmeanlæggets dele.
og5. Lovforslaget gambier med lej ernes sundhed, fordi det ved ombygningudskiftning kun er selve energibesparelsen, der må tælle med iberegningen af lejeforhøjelsen.ing, atDer begås en fejltagelse ved at bygge ny lovgivning på den forudsætniveenergiforbedringer, komfort og beboernes sundhed altid følges ad i samme positretning.. DetVirkeligheden ude i ejendommene er desværre langt mere nuanceretunderstreges af de tekniske erfaringer og den nyeste forskning på området.erenDet er uigennemtænkt og uforsvarligt at indføre et lejeretligt system, hvor udlejskun belønnes for den opnåede energibesparelse, mens andre hensyn som eksempelvinårde negative følger for lejerens komfort og sundhed ikke tæller med,lejeforhøjelsen for en konkret ombygning skal udmåles.e,Lejeforhøjelsen fastsættes med lovforslaget i forhold til den besparels somarbejderne medfører for lejerne. Selvom den konkrete ombygning påviseligt vil haveøgetnegative konsekvenser for indeklimaet, udviklingen af skimmeisvamp og ensygdomsrisiko for lejerne, må huslejenævnene og domstolene ikke længere lade denslags hensyn indgå ved udmåling aflejeforhøjelse for en “energiforbedring”.afNyeste forskning om fugt i vores boliger viser, at det særligt i den ældre delkanbygningsmassen langt fra er uproblematisk at gennemføre energibesparelser. Det
BOSN
-
Boligforeningernes Sammenslutningi Danmark
Side9at12
være forbundet med betydelig risiko for negative folgevirkninger for indeklimaet ogen øget sundhedsrisiko for dem, der bor i husene. Det kan være hårfme forskelle heltned til enkelte grader, der afgør, om fx ny isolering udløser gode vækstbetingelser forskimmelsvamp.I rapporten Fugt i bygninger udgivet af Statens Byggeforskningsinstitut 2009 kanman om traditionelle krybekældre blandt andet læse (s. 138 f.); “Krybekælderenkunne holdes tør, takket være en vis varmetiførsel til ventilationsluften fra deoverliggende rum. Samtidig medførte ventilationen, at eventuel opstromning afradonfra undergrunden blev fjernet med ventilationsluften. Endvidere var det en fordel, atder med en krybekælderhøjde på 60-80 cm kunne fremføres installationer. Dissefordele gør sig ikke længere gældende i samme omfang. De nugældende energikravog heraffølgende krav til varmeisolering af en traditionelt ventileret krybekældermedfører, at ventilationsluften ikke længere får så stort et varmetilskud fra deoverliggende rum, at temperaturen kan holdes tilstrækkelig høj. Virkningen heraf erat den relative luftfugtighed i kryberummet bliver højere end før med en betydeligrisiko for skimmelvækst tilfølge, hvis der er organisk materiale i krybekælderen.”Videre står der om fugtige kældre (s. 149 f); “I mange kældre er der en hårfinbalance mellem den mængde fugt, der ti’føres, og den mængde fugt, der fjernes vedudluftning. Hindres udluftningen, eller sænkes temperaturen, bliver balancenforrykket, og en tidligere tør kælder kan blive fugtig med deraffølgende skader. Detmå derfor overvejes nøje, om eventuelle ændringer i kælderen kan forrykke balancen.Fx vil isolering af etageadskillelsen mod kælderen, isolering af en kedel i etkælderrum eller montering af et nyt velisoleret opvarmningsanlæg reduceretemperaturen, hvorved den relative luftfugtighed i kælderen vil stige. Det, der vartænkt som en forbedring afenergforbrug og komfort, kan derved vise sig at medføreulemper set udfra etfugtmæssigt synspunkt.”Af andre eksempler på risikofyldte og tvivlsomme energiforbedringer er i rapportenpeget på indvendig efterisolering i lejlighederne (s. 172 f). Det er ellers ofte deneneste mulige isoleringsform for den ældre bygningsmasse i storbyeme, fordifacadeklausuler og arkitektoniske krav tit udelukker andre muligheder.For ikke at ffi flere usunde huse med indeklimaproblemer er det vigtigt at fastholdeden rummelige og brede definition af forbedringer i lejelovgivningen. Også og isærlig grad når der er tale om energiforbedringer.——
Det er afgørende, at berettigede indvendinger fra lej eren om negative konsekvenserfor indeklima og sundhed forsat kan indgå i vægtningen, når huslejenævn ogdomstole skal udmåle den samlede “brugsværdiforogelse”, som afgør udlejerensfortjeneste.
BOSAM
—
Boligforeningernes SammenslutningiDanmark
S1Ue lu at 12
Lovforslaget er både uhensigtsmæssigt og direkte uforsvarligt, når det indfører etsystem, der præmierer energibesparelser her-og-nu uden hensyntagen tilkonsekvenserne for et fremtidigt indeklima. Hvor udlejerens kortsigtede fortjenesteved energiforbedringer altid vil vinde over et langsigtet hensyn til lej ernes komfort ogsundhed ganske enkelt fordi, disse hensyn ikke længere må tælle med i denøkonomiske opgørelse.
Forslag til fremme af rentable energibesparelser i udlejningsejendomme, hvorden økonomiske balance mellem lejere og udlejere ikke forrykkes.Lejerne betaler over varmeregnskabet alle ejendommens varmeudgifter og får dermedglæde af energibesparende ombygninger. Derfor bør udlejere, der gennemførerrentable energibesparelser i form af nye tiltag på ejendommen, også have dækketsine omkostninger gennem lejeforbøjelser.Med den nye energimærkeordning bliver der skabt nye muligheder for at opnåhensigtsmæssige energibesparelser i private udlejningsejendomme. Ordningen vilnæppe i sig selv råde bod på al unødvendig energispild, men den kan blive etvirkningsfuldt middel på vejen dertil, hvis mulighederne i samspil med en ændring aflej elovgivningen bliver udnyttet fornuftigt.Det nye udvidede energimærke, der bygger på direktiv fra EU, forventes at blive eteffektivt redskab til at identificere de energibesparende foranstaltninger, det vil værerentabelt at udføre i alle større udlejningsejendomme.Energimærkningen, der fra 2011 udelukkende vil blive foretaget af certificeredevirksomheder, vil blandt andet indeholde oplysning om, hvor meget deterfaringsmæssigt vil koste at få udført foreslåede energiforbedringer, hvor stor enbesparelse, der kan forventes, og det antal år, der skal bruges til at tjene investeringenhjem igen.Med energimærkningens præcise beregninger over energiforbedringer, det vil værerentabelt at udføre og en lovgivning, der gennem lejeforhøjelser giver udlejeren ret tilat få dækket sine udgifter, ses der ikke længere nogen rimelig begrundelse for, atudlejeren skulle afstå fra at gennemføre energiforbedringer.Udlejeren får alle ejendommens varmeudgifter refunderet hos lejerne overvarmeregnskabet, og derfor er det kun rimeligt, at lejerne kan stille krav om, atejendommen er indrettet på en sådan måde, så et unødvendigt og uhensigtsmæssigtenergispild kan undgås.Det er derimod ikke rimeligt at gennemføre en ordning som lovforslagets, hvorlejerne i princippet skal dække udlejerens udgifter 2 gange, når der gennemføresenergiforbedringer af ejendommen.
BOSAM
-
Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark
ic1e
II al IZ
Lejerorganisationen BOSAM foreslår en alternativ ordning, hvor lejerne gennemderes valgte beboerrepræsentation får øget indflydelse på gennemførelsen af rentable,energibesparende foranstaltninger i ejendommen.I korte træk indebærer det, at lejerne via deres beboerrepræsentation skal kunneforlange, at der bliver udført konkrete energibesparende foranstaltninger påejendommen, hvis det af energimærket for ejendommen fremgår, atforanstaitningerne er rentable at udføre.Efter forslaget vil udlejeren samtidig kunne kræve at f dækket alle sine rimeligeomkostninger med baggrund i de gældende regler for beregning afforbedringslejeforhøjelser.Hvis udlejeren ikke udfører det ønskede arbejde indenfor rimelig tid, skal lejernekunne forlange et fradrag i varmeregnskabet svarende til den besparelse, som lejerneellers ville kunne opnå. Den beregnede besparelse fremgår også af energimærket.Det kan dog være vanskeligt at forudsige alle tænkelige scenarier. Derfor indeholderforslaget en begrænset mulighed for, at udlejeren kan undlade at gennemførearbejderne, hvis udlejeren kan påvise særligt vægtige grunde.På den måde sidestilles en privat udlejer med en almindelig parcelhusejer ved atudlejeren i samme omfang mærker konsekvenserne på sin egen økonomi, hvis hanundlader at gøre noget ved ejendommens energispild på en rentabel oghensigtsmæssig måde.
Afsluttende kommentar til indenrigs- og socialministeriets lovforberedendearbejde.
Den konkrete plan om energibesparende foranstaltninger, der skal give udlejerne etstørre økonomisk aficast på lejernes bekostning, blev oprindeligt udtænkt ogoffentliggjort af udlejernes hovedorganisation, Ejendomsforeningen Danmark, iseptember 2008.I april 2009 blev udlejernes forslag medtaget som et af indsatsområderne iregeringens strategiplan for reduktion af energiforbruget i bygninger. Og nu i 2010bliver det til et lovforslag fra indenrigs- og socialministeriet.Lovforslaget er et klart eksempel på, hvordan indenrigs- og socialministeriet tager etforslag fra udlejerside og ukritisk gør det til sit eget. Tilsyneladende helt uden atoverveje, om forslagets kan have negative og uhensigtsmæssige følgevirkninger.Ukritisk fordi ministeriet allerede i skrivelse af 20. marts 2009, dvs, før præsentationaf forslagene, meddeler de 3 største lej erorganisationer, at indsatsområderne iregeringens kommende strategiplan for energibesparelser ligger fast. Ministeriet
BOSJN
-
Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark
iae
12
ar
iz
afviser således på forhånd, at lej erorganisationerne kan opnå indflydelse påhovedindholdet i de konkrete initiativområder.Vi synes det er ærgerligt, at indenrigs- og socialministeriet på forhånd indtager denholdning, at der ikke vil blive lyttet til eventuel kritik fra lej ersiden i forbindelse medgennemførelse af så vigtigt et lovforslag på energiområdet.I BOSAM er det vores håb, at Folketingets partier tager energi- og klimaproblemerneså seriøst, at man ikke vil gennemføre lovforslaget, der gennem en ændring af heltfundamentale lej eretlige principper bryder den økonomiske balance til fordel for denene part, og som derudover har en særdeles tvivisom indflydelse på energi- ogklimaproblemerne.
Med venlig hilsen
Jørgen HemmingsenAdministrerende direktør/ Bo Arvedsen
BOS.M
—
Boligforeningernes Sammenslutning
i Danmark
Jy4sk§renmger(zruiulee;foIndenrigs- og SocialministerietDepartementetHolmens Kanal 221060 København Kmail: ism(ism.dk og [email protected]
11. januar 2010
omleje, lov om midlertidigVedr. j.nr. 2009-39 horing over forslag til lov om ændring af lovudlejningsejendomme.regulering af boligforholdene og lov om tvungen administration af—
rkninger til ovennævnteJydske Grundejerforeninger skal hermed fremkomme med følgende bemælovforslag:
Ad indledende bemærkningerAd 2.1. Forenkling og moderniseringndlinger ikke resulterede i, atJydske Grundejerforeninger kan kun beklage, at de langvarige forhae punkter i lej elovgivningen,der kunne fremlægges et gennemarbejdet lovforslag, der på væsentligere.kunne medføre forenklinger for brugerne af lejelovene lejere og udlej-—
ikke er velvilje til at afbureauÅrsagen dertil, kan alene tages som udtryk for, at der parlamentariskget i forhandlingerne, har forkratisere og forenkle lejelovgivningen. Organisationerne, der har deltaisk er muligt at gennemføre.bindelser til politikerne, og er dermed opmærksomme på, hvad der politr en overordnet vurdering,En ændring og dermed en forenkling af lejelovgivningen kræver derfoi den forbindelse henvises tilhvor der ikke ses på særinteresse for brugerne af lejelovene. Der kanRåd m.fl., hvor behovet for enflere udredninger, bl.a. fra Lejelovskommissionen og fra Økonomiskliberalisering fremhæves.anvisninger.Det må blot erkendes, at politikerne ikke er indstillet på, at følge disselej elovgivningen i et sådantForslagene i det fremsendte udkast medvirker ikke til en forenkling afer der tale om forslag, der vilomfang, som Jydske Grundejerforeninger havde håbet tværtimodresultere i flere forviklinger.—
Ad2.2. Indgreb mod stråmandsudlejningDer henvises til det anførte under kommentarerne til LL
§
i stk.1.
ningsejendommeAd 2.3. Incitament til at reducere energiforbruget i private udlejDer henvises til bemærkningerne tilLL§58stk. 3 nedenfor.Fredersgade 30, 8000 Århus C Tlf 8618 5155Fax 8618 5157— E-mail jydgrfimage dkjgfdk-
—
z.tn&erenbwerd” påSom forslaget er formuleret er der en overordentlig stor risiko for, at udlejer vil få “underskuer.” Dettedisse arbejder på trods af, at ordningen benævnes “totaløkonomisk rentable forbedringDer sesstøttes på, at forbedringsforhøjelsen er maksimeret til lejers besparelse i varmeudgifter.føre tilsåledes ikke at være grund til at indføje denne begrænsning i forhøjelsen, der tillige vilsærdeles mange sager ved Huslejenævnene for vurdering af disse besparelser.arendeHvad er konsekvensen, hvis udlejer har gennemført en helt igennem fornuftig energibespr enforanstaltning men det viser sig, at lejeren evt, grundet ændret forbrugsmønster ikke opnåbesparelse.——
—
ejJydske Grundejerforeninger supplerer gerne ovennævnte når ministeriet, som bebudet, har udarbdet en bekendtgørelse om forholdet.Ad 3.2.4.Samlede huslejekonsekvenserjen samtidigDet er noteret, at der i disse beregninger ikke er taget hensyn til, at reduktionen i huslebetyder en nedgang i skattegrundlaget og dermed skatteindtægterne.—
Det er ej heller taget hensyn til, at en reduktion i varmeforbrugetenhedspriser for varmen.Ad 3.3.—
—
alt andet lige
—
vil betyde højere
Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling
jeiDet skønnes i bemærkningerne til lovforslaget, at der vil fremkomme et øget antal sager husletsamtidignævnene. Da nævnsmedlemmer i flere nævn, ikke er lønnede, anmodes Ministerie omndes i hus-med nærværende lovforslag, at tage initiativ til, at det sikres, at alle personer, der anvelej enævnene modtager et honorar for det udførte arbejde.til Husleje-I tilknytning dertil kunne Jydske Grundejerforening bringe i forslag, at der ved klagerne ernævnet, skal betales et gebyr for hvert klagepunkt, der omfattes af en klage, uagtet at klagestk. 2, fraindeholdt i én klageskrivelse. Dette forslag kræver alene en mindre ændring i LL§39nuværende formulering;“...for hver sag.” til“...for hvert klagepunkt.”Adi—
Lejeloven
Ad nr. i LL§i stk. iger” ellerHvis forslaget skal gennemføres—jf. nedenforbør “hus eller husrum”ændres til “boliandet udtryk, der beskriver, at der alene er tale om lokaler til beboelse modsat ELL.——
—
der / selskaberDet kan dog ikke tiltrædes, at erhvervsmæssige lej eforhold udlejning til virksomhesom LL og/ foreninger / kommuner m.v. skal være omfattet af den meget restriktive lovgivningr-skalBRL giver udtryk for. Erhvervsmæssige aftaler hvor der er tale om 2 ligeværdige parteer gennemvære reguleret af erhvervsmæssige love, som Erhvervslejeloven og ikke af love, somført for at beskytte “den svage part” boliglejeren.—————
e i lejelovenFremlejetageren vedkommende der bebor lejligheden har nøjagtig samme beskyttelste hos ejeren afog boligreguleringsloven, som andre beboelseslejere, der har lejet lejligheden direkaftaler melejendommen/udlejeren. Der er derfor ikke behov for at indføre regler, der udelukker, atlem erhvervsdrivende bliver omfattet af ELL.——
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 86185155
—
Fax: 86185157—E-mail: jydgrfirnage.dk A:jgLdk-
4
J
Grundeye;foreninger
Der er således hverken forenklingsmæssige eller moderniseringsmæssige behov for at gennemføredenne lovændring.I det omfang, at der i en konkret sag, fra en lej ers (virksomhed / selskabs) side stilles spørgsmål om,hvorvidt vedkommende er beskyttet af LL / BRL eller ej, må det overlades til domstolene at afgøreom der er tale om omgåelse og dermed om virksomhedenIselskabet skal være beskyttet af LL /BRL. Der erindres om, at beboeren i lejligheden (fremlejetageren) er beskyttet af LL /BRL, uanset,hvilken aftale, der er gældende mellem udlejer (ej er af ejendommen) og lej eren(virksomheden/selskabet).Ad nr. 2— LL§11 stk. iForslaget om, at lej er kan få bistand for at reetablere en af udlejer, på uberettiget vis, afbrudt forbindelse til el, vand og varme kan tiltrædes, hvorfor “på uberettiget vis” bør indføjes i bestemmelsen.Ad nr. 3, 5, 6 og 7 LL§19 stk. 2,§21 og§22 stk. 2Det kan tiltrædes, at “lakering af gulve” medtages som en del af “den indvendige vedligeholdelse.”—
Samtidig bør hensættelsesbelobet i LLtidligere.
§22 forhøjes, idet arbejderne nu er mere omfattende end
Ad nr. 4— LL§19 stk. 4Umiddelbart er der ikke indvendinger imod, at lejere og udlejere er stillet på samme måde i regulerede og uregulerede kommuner hvorfor der ikke er indvendinger imod forslaget.—
Ad nr. 8— LL §29 stk. 9Ved vurderingen af om en lejer uanset om der stilles garanti for reetableringsomkostningerne oguanset om opsætning af hjælpemidler lyder særdeles sympatisk må det nødvendigvis være således, at det omhandlede hjælpemiddel, ikke samtidig må være til gene for de øvrige beboere i ejendommen. Der skal således kunne nedlægges veto mod opsætning af et hjælpemiddel, der vil være tilgene for udlejeren / ejendommen eller de øvrige lejere.——
Ad nr. 9 og 10— LL§32, 1. pkt.Dertil er der ingen bemærkninger.Ad nr. 11— LL §34 stk. 1Af pædagogiske grunde bør “lej eren” ændres til “fremlejetageren.”Det kan tiltrædes, at denne fremlej etager i stedet for depositum, kan vælge, at stille bankgarantieller lign. Det bør oplyses, hvad der menes med: “bankgaranti eller lignende.” således at der ikkeopstår tvivl derom.—
Ved indførelse af denne ændring, er der endnu en grund til ikke at gennemføre ændringerne, dertilsigter at udelukke, at en virksomhed / selskab lejer en beboelseslejlighed efter reglerne i ELL. LL§34 stk. 1, er i henhold til nugældende LL§35en ufravigelig regel.Ad nr. 12— LL §36 stk. 2,3. pkt.Forslaget kan tiltrædes.Fiedensgade 30, 8000 Århus C Tlf 86185155—Fax 8618 5157—E-rnail jydgrfirnage dk wwwjgfdk-
4
d
JyctRemgt;G; undejeforenAd nr. 13 LL§36 stk. 2,4. pkt.Da udgiften til energikonsulenten for udarbejdelse afenergimærket forfalder til betaling, så snartearbejdet er udført, skal det fortsat være således, at udgifter afholdt indenfor det pågældend varme-regnskabsår straks kan medtages med den fulde udgift.-
•4
k
Det bør dog overlades til udlejer at afgøre om udgifterne i stedet ønskes opkrævet over en årrækkeetog ikke nødvendigvis over en5årig periode, derunder at udlejers undladelse af at opkræve beløbeller en andel deraf i affioldelsesåret eller et år derefter, ikke bevirker at kravet er bortfaldet. Derkan selvfølgelig maksimalt opkræves den afholdte udgift.
—
Det erindres om, at der ikke er pligt til at energimærke Jj udlejningsejendomme. Det kan derfore,dettevære lidt tilfældigt, hvornår der bliver udfærdiget energimærker på udlejningsejendomm idetkan afhænge af salg og udlejning af lejlighederDet er noteret, at der ikke er givet udlejer kompensation for, at udlejer skal udlægge beløbet. Detg afforeslåes, at udlejer hvis udgiften søges refunderet over en årrække tillægges en forrentnindette udlæg, svarende til “sædvanlig procesrente.”-—
afUdlevering af energimærkekanske på flere måder. Det bør på rette sted anføres, at udleveringenergimærket, kan ske, enten på papir, eller ved henvisning til udlejers hjemmeside.Ad nr. 14— LL§46b stk. 2Ingen bemærkninger.Ad nr. 15 og 16— LL§47 stk. 1 og 2Forslaget kan tiltrædes,jf.nedenfor.Ad nr. 17-20 LL§51Det tiltrædes, at udlejer får mulighed for at regulere lejen efter LLændringer i forbruget af vand og ændringer i tilhørende skatter.—
§
50-51i de tilfælde, at der sker
Fordelingen mellem de enkelte lejere vil herefter ske efter kvm. / lejeværdi.Ad nr. 21—LL §58Inden denne bestemmelse indsættes i loven er det nødvendigt at det klarlægges, hvilke betingelser,Ministeren kantænkesat bringe i anvendelse.nteIntentionerne bag forslaget kan i det alt væsentlige tiltrædes,jf.dog de indledende og nedennævlsebemærkninger omkring problematikkerne bl.a. vedr, beregning af den maksimale lejeforhøjem.v.gen i deDet skal fremhæves, at udlejers motivation ligger i, at der er sikkerhed for, at investerinlseenergibesparende foranstaltninger, er rentabel. Det kan derfor ikke tiltrædes, at en lejeforhøje erer ibegrænset til den besparelse, som en lejer vil opnå ved den energibesparende foranstaltning. Detøvrigt særdeles kompliceret om ikke umuligt at foretage disse beregninger i relation til konkreteenergihesparelser.——
Fredensgade 30, 8000 ÅrhusCTlf 86185155
—
Fax8618 5157— E-mail jydgrfimage dkwwwjgfdk-
4.
j
;foren ingerMedmindre forslaget bliver særdeles enkel at administrere er der i dennevil resultere i særdeles mange sager ved Huslejenævnene.
§indbygget en regel, der
e / lejligheder,Den foreslåede regel har endvidere som forudsætning, at der er tale om ejendommopkræve§58hvor huslejen er fastsat efter den omkostningsbestemte husleje, således at udlejer kanlejemål, der ikke erstk. 3-forhøjelsen som et præcist beregnet tillæg. Denne mulighed findes ikke iBRL§i 5areguleret efter den omkostningsbestemte leje (eksempelvis udlejet efter BRL§29C,eller for ejendomme beliggende i uregulerede kommuner).rne i Århus ogUd fra en praktisk synsvinkel er det vigtigt at fremhæve, at sagsbehandlingstideer så aktuelt atRanders er særdeles lang (1-2 år), hvilket bevirker at forhåndsgodkendelserne ikkebenytte sig af.Ad nr. 22— LL§59a stk. iForslaget kan tiltrædes.Ad nr. 23 og 24— LL§62a stk. 5med, at beløbet herDet kan ikke tiltrædes at beløbet på kr. 30.000 ændres til 112.457. Argumentetsættelsesreglerne iefter er på højde med beløbet i den almene sektor kan ikke tiltrædes, da lej efastfor den almene seklov om almene boliger er fuldstændig anderledes end i den private sektor. Indenns dette undertor er det de øvrige lejere, der kommer til at betale et evt, underskud i driften, medei særdeleshed ikkeskud i den private sektor påhviler den private udlejer. Det er således ikke givetrende tidspunkt,jf.tilbai den finansielle situation som branchen og bankerne befinder sig i på nuvæe den nødvengebetalingsforpligtelsen i LL§62a stk. 8 at en privat udlejer vil kunne fremskaffe bringe den privatedige kapital ved en lejers fraflytning. En forhøjelse af beløbet vil derfor kunndes.udlejer i en økonomisk vanskelig / umulig situation, hvilket selvsagt ikke kan tiltræ—
-
Ad nr. 25, 26, 27 og 29— LLIngen bemærkninger.
§84 d
Ad nr. 28— LL§106 nr. 4Denne udvidelse afHuslejenævnets kompetence kan også tiltrædes.
Ad
2—Bo1ire2u1erins1oven
Ad nr. 1,3,11 og 16—BRLIngen bemærkninger.
§4 stk. 5§58 stk.
Adnr.2og5—BRL §5stk.3entarer til LLDer henvises til de indledende bemærkninger ovenfor og de konkrete komm3.
heder efter BRL§5Der ses ikke at være særlige grunde til at skærpe reglerne for udlejning af lejligen modernisestk. 2. Hensigten med at indføre§5 stk. 2 i sin tid var bl.a. at sikre, at der sketering af boligmassen.—
—
ge.dk-www.jgfdkFredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155—Fax: 8618 5157—E-mail: jydgrfima
dsice:zJy(j,unaq§
;. 1i7,
at udlejere,Det er ganske uacceptabelt at indføre yderligere krav desangående det må forventes,lovkrav,der ønsker at ombygge lejligheder i henhold til BRE§5 stk. 2, uden dette nye foreslåedeheden, jovil sikre, at energitilstanden for lejligheden er optimal. Jo lavere energiforbruget er i lejligede.højere husleje, kan udlejer ventes at opnå i det nuværende marked, hvor priserne er press—
at værerAnvendelsen afBRL§5 stk. 2 anvendes for hver lejlighed for sig og der ses derfo ikkeejendommen skal opfrlde energirammen på A-D. Dette krav vilbehov for, at kræve atnde BRL§5resultere i, at udlej er bliver påtvunget ekstra moderniseringsudgifter for at kunne anveBRL§5 stk.stk. 2; udgifter, som vel ikke kan medtages for at opfylde de beløbsmæssige grænser idette2. Såfremt udgiften, affioldt på ejendommen for at opnå A-D-status, kan medregnes, børfremhæves i loven / bemærkningerne, idet interessen hos udlejerne for at foretage dissemoderniseringer i modsat fald vil blive svækket.—
ld til deSamtidig bør det præciseres, at udgifterne for at ejendommen kan opnå A-D-status, i forhoog dermedlejligheder, der allerede er omfattet afBRL§5 stk. 2, kan varsles efter LL§58 stk. 3blive et tillæg til den lovlige leje.—
på det kanJydske Grundejerforeninger går ud fra, at der bliver fundet en praktisk måde, hvordokumenteres, at ejendommen har A-D-status.Ad nr. 4— BRL §5 stk. 7Ingen bemærkninger.Adnr.6,7og8-BRL6og16—og15stk.3Ingen bemærkninger.Ad nr. 9 og 10 BRL§21 stk. 1 og 2Jydske Grundejerforeninger kan tilslutte sig denne udvidelse afkompetencen.—
Ad nr. 11 og 12 BRL §22 stk. 3 og 4Ingen bemærkninger til ophævelsen af disse.—
Ad nr. 13—BRL25aJydske Grundejerforeninger kan tilslutte sig denne udvidelse afkompetencen.Ad nr. 14, 15, 16, 17 og 18Ingen bemærkninger.Ad nr. 19—BRL61Ingen bemærkninger3—lov om tvungen administration af ud1ejninsejendommeAd 1 lovens §2 stk. 2Ingen bemærkninger——
BRL
§59 og§60
Ad 2 lovens§2 stk. 4§2 stk. 2 og 4 må kunne sammenskrives til ét stk.—
Fredensgade30,8000 Århus C Tlf 86185155
—
Fax 8618 5157
—
E-mail jydgrfimage dkwww jgf dk-
j4—
Ikrafttrædelsesbestemmelserne—
Forslaget§i nr. 11 angående ændring af LL§34, skal formentlig træde ikraftsamtidig medi nr. i LL§i stk. 1, hvilket bør fremgå af ikrafttrædeisesbestemmelsen.——
§
Jydske Grundejerforeninger uddyber gerne ovennævnte.
Med venlig hilsenJYDSKE GRUNDEJERFORENNGERKeld Frederiksen
Fredensgade 30, 8000 Århus C. Tlf.: 8618 5155
—
iL.
Den 11. januar 2010
Indenrigs og Socialministeriet-
ig regulering afVedrørende høring over forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om midlertidg og modernisering,boligforholdene og lov om tvungen administration af udlejningsej endomme (Forenklinstråmandsudlejning, energibesparelser m.v.)Lejemes LO.Hermed fremsendes høringssvar til ovennævnte fra Danmarks Lejerforeninger og
Generelle bemærkninger:Regeringens valglofte om huslejegarantifor lejerne er ikke overholdt.ingen med dette lovforslagDanmarks Lejerforeninger og Lejernes LO må påpege, og dybt beklage, at VK regervgivningen, som partierneslægger op til at overtræde den garanti mod huslejeforhøjende ændringer af lejeloSkatteudvalget vedrørendestatsministerkandidat afgav før valget i 2007. Så sent som i besvarelse af spm. frablive rørt vedmoms på administration og vicevært garanterede skatteministeren, at der ikke villehuslejegarantien.-
ved energiarbejder påDet foreliggende lovforslag i horing ændrer netop på regelsættet for beregningen af lejene arbejder gennemført efterejendomme, således at lejerne ftr højere leje end efter de gældende regler. De sammres denne del afnugældende regler, vil simpelt hen give en væsentlig lavere samlet husleje. Gennemføingens garantier oglovforslaget må organisationerne i givet fald konkludere, at lejerne ikke kan stole på regervalgiøfter.
Regeringens forkaster lejelovsforliget mellem parternertminister Indenrigs- ogDanmarks Lej erforeninger og Lej ernes LO beklager, at regeringen og dens ressoer- og lejerorganisationerSocialminister Karin Ellemann, ikke har villet respektere det forlig, som de fem udlejhar forhandlet på plads med henblik på forenkling af lejelovgivningen.
Organisationerne har, på direkte opfordring fra daværende ressortminister, i 3 til 4 år grundigt forhandletlej elovgivningen og til ministeren i oktober 2008 fremsendt et positivt forligsresultat, i form af en enighedslistemed 57 punkter, ledsaget af de fem organisationers enige anbefaling af en samlet gennemførelse.Ministerenharpå trods af den forhandlede enighed valgt at fremsætte sit eget lejelovsforslag, som er totaltanderledes, og somkunindeholder ganske få elementer fra organisationernes lej elovsforlig. Ministeren har forudherfor fremsendt et lignende forslag i præhøring, som parterne i enighed meddelte, at de ikke kunne tiltræde,samtidig med at de endnu engang anbefalede gennemførelse af organisationernes lejelovsforlig fra oktober 2008.Det er dette særlige lille forløb ministeren stærkt misvisende omtaler som “sammenbrud” iorganisationsforhandlingerne. Hovedforhandlingerne 2004 til 2008 førte derimod til det omtalte forlig mellemorganisationerne.Ministeren har herefter (ensidigt i udlejemes favør) redigeret i forslaget fra præhøringen, og det er så resultatetheraf der nu er fremsendt i høring. Danmarks Lej erforeninger og Lej ernes LO beklager, at regeringen på dennemåde giver sig til kende så ensidigt som udlejers partsrepræsentant, og dette i en sådan grad, at regeringen klartbryder egne valgløfter.——
Regeringens forslag er ikke forenkling.Endelig beklager Danmarks Lejerforeninger og Lejernes LO, at regeringen med forslaget lægger op til detdiametralt modsatte af en forenkling af lejelovgivningen, som ellers var ministerens erklærede målsætning for delangvarige organisationsforhandlinger. Det foreliggende lovforslag vil nemlig i væsentlig grad komplicere deneksisterende lovgivning gennem tilføjelse af endnu flere varianter og undtagelser i lej eberegning og kategorier aflejemål.Særlige bemærkninger til enkelte punkterAd
§i
1.Lejerorganisationer har som bekendt for flere år siden foreslået problemet med stråmandsudlejning løst ved enændring til boligreguleringslovens§46, stk. 1, første pkt, med tilføjelsen: “eller at udleje denne til andre endfysiske personer”.Hvis dette enkle og klare forslag ikkekansamle flertal, er forslaget til ændring aflejelovens§1, stk. i da bedreend ingenting, men organisationerne skal gøre opmærksom på, at den foreslåede ændring ikke fører til deønskede resultater.Det fremgår hverken af lovens tekst eller bemærkningerne hertil, at lejen i så fald skal fastsættes efterboligreguleringslovens§5, stk. 1, såfremt ejendommen er beliggende i boligreguleringslovens område.Hvis det er meningen, hvad det jo burde være, bør der stå noget særligt herom. Ellers risikerer man, at lejen blotfastsættes efter det lej edes værdi, og henses til de elendige bevisbyrderegler, som domstolene har skabt på detteområde,rarlejeren som bekendt store vanskeligheder med at fastholde huslejenævnenes afgørelser herom iboligretten.Det bør derfor præciseres, at boligreguleringslovens lejefastsættelsesregler er udgangspunktet.
Dernæst betyder ændringen, at kun en meget lille del af problemet med stråmandsudlejning løses. Det foreslåspræciseret, at lejelovens regler gælder i lej eforhold om boliger, uanset om lej eren er en fysisk person eller enjuridisk person (feks. et selskab), såfremt det lejede i øvrigt er omfattet af loven.Formålet er ifølge bemærkningerne at gribe ind over for stråmandsudlejning i følgende to typer. “Da firmaetimidlertid tilhører den boligsøgendes familie eller vennekreds, og er stillet til rådighed med henblik på at hjælpeden boligsøgende med at få den pågældende bolig, vil en lejenedsættelse påføre dette firma et tab, som ikke kanovervæltes på udlejeren. Det samme gælder, hvis firmaet er den boligsøgendes arbejdsgiver, der indvilliger i atvære fremlejegiver i forhold til den boligsøgende.”Ministreret ønsker at sikre, at firmaet også kan få sat lejen ned. Men grundforudsætningen er her, at firmaet oglejerne er gode venner. Og det er reelt kun tilfældet i mindretallet afstråmandsudlejninger.For mange stråmandsudlejninger gælder, at det er udlejeren, der har fundet en virksomhed, der skal være udlejertil lejeren. Det arrangeres, at virksomheden lejer tidsbegrænset af udlejer, hvorefter at lejeren de facto også bortidsbegrænset. Hefter er lejerens ret til at klage over lejen illusorisk, da lejeren ikke får forlænget sinlejekontrakt, hvis han klager over lejen.En anden stor gruppe af stråmandsudlejninger er hoteludlejning. Her må virksomheden sande, at den ikke fArlejligheder i hoteludlejning en anden gang, hvis virksomheden klager over lejen. Virksomheden, der trækkerlejeudgiften fra på selvangivelsen, vil derfor ikke klage over lejen, og lejeren vil følgelig ikke turde klage overlejen, da det vil skabe et modsætningsforhold til virksomheden.2.I§11, stk. 1, indsættes som 3. pkt.: »2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejer har afbrudt det lejedesforsyning med lys, gas, varme, kulde el. lign.x. Lejerorganisationeme kan tiltræde ændringen.3.I§19, stk. 2, indsættes efter »hvidtning«: », lakering af gulve<.Forslaget er “plukket skævt” fra organisationernes lej elovsforlig, enighedslisten på 57 punkter.Lej erorganisationerne går imod ændringsforslaget idet vi henviser til, at forslaget udgør en indrømmelse tiludlejersiden, der ikke som i lejelovsforliget mellem de fem organisationer indgår i en afbalanceret helhed medtilsvarende indrømmelser til lejerne.4.I§19 indsættes som stk. 4:»Stk. 4. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsættenærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kansamtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, såfremtudlejeren ikke overholder en frist fastsat efter 1. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført,Grundejemes Investeringsfond træffer endelig beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne,jf §60, stk. i, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skaladministreres på ejerens vegne,jf.lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.«Lejerorganisationeme foreslår, at i første punktum ændres til:“Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsættefastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse.”nærmere regler herom. Huslejenævnet
Det følger af “klippekortsordningen” for uefterrettelige udlejere, at der skal være en ikke efterlevet afgørelse.Det kan kun konstateres, hvis nævnet fastsætter en tidsfrist.
12.I§36, stk. 2, 3. pkt., indsættes efter »lov om fremme af energibesparelser i bygninger: »eller regler udstedt imedfør heraf<.Lejerorganisationer mener principielt, at kun forbrugsaffiængige udgifter skal indgå i varme og vandregnskabet.flereOrganisationerne er derfor af den opfattelse, at ministeriets bevæger sig ind på en glidebane, hvor flere ogikke- forbrugsaffiængige udgifter hældes over på varme og vandregnskabet. Dette er til skade for lejerne, b.la.fordi udgifterne ikke i samme grad er boligstøtteberettigede.-
13.I§36, stk. 2, indsættes efter 3. pkt.:»Udgifterne til energimærkning medtages i varme- og varmtvandsregnskabet med lige store beløb hvert år i 5år.«Se bemærkning nr. 12 ovenfor.15.I§47stk. 1, litra a), indsættes efter »58, stk. 3: »og 4<’ og efter »46 a, stk. 3<, indsættes: » 58, stk. 3,<.Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget ivor bemærkning til nr. 21.
§
1,pkt.21, som lej erorganisationerne er imod. Se
16.I§47, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter »forbedret efter«: » 58, stk. 3, og«.Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget ivor bemærkning til nr. 21.
§
1, pkt. 21, som lejerorganisationerne er imod. Se
17.I§51, indsættes efter stk. I somnytstk.:Stk. 2. Reglerne i§50 gælder også udgifter til vand og renovation som følge af forøgelse af forbruget.Stk. 2-4 bliver herefter stk. 3-5.Lejerorganisationerne beklager, at der lægges op til uheldige fiflerier på dette område. Det var mellem parternerienighed om, at kun ændringer i de samlede udgifter (til skatter og afgifter) skulle kunne medføre ændringelejen og ikke, som ministeren lægger op til, at udlejer ensidigt kan vælge et delelement ud.21.I§58 indsættes som stk. 3:»Stk. 3. For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange enelej eforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejdernmedfører for lejerne. Indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere regler om betingelserne for at krævelej eforhøj else og forhøj elsens beregning.«
Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.Det er ganske enkelt både urimeligt og uhensigtsmæssigt, at lejerne med dette forslag ikke får nogen økonomiskfordel ved gennemførelse af energiforbedrende arbejder, men det modsatte: Næppe nogen enkeltiejer opnår medministerens forslag nedsættelse i den samlede boligudgift incl. varmeudgift. Derimod vil alle berørte lejere fålejeforhøjelser der er væsentligt større end ud fra nugældende lovgivning, og flertallet af lejerne vil også fåvæsentlige forhøjelser af den samlede boligudgift, incl. varmebidrag.Lejerorganisationerne finder derfor forslaget meget forkert og finder, at dets eventuelle gennemførelse vilmedføre en stærk forrykkelse af de økonomiske og styrkemæssige balancer til udlejernes fordel.Lej erorganisationerne er med andre ord imod forslaget, hvilket vi finder anledning til at uddybe med følgendebetragtninger:a) Hvad lejeren teoretisk kunne spare på energien, som følge af gennemførte energiforbedrende arbejder, viludlejer med forslaget indkassere fra lejeren, som en ny ekstra lejeforhøjelse.Det skyldes, at den del af omkostningerne ved de energiforbedrende arbejder, som i dag henregnes tilvedligeholdelse af bygningsdelene, og som med den nugældende lovgivning sikrer, at lejerne kun betalerlejeforhøj else for værdien af forbedringer, med forslaget ikke længere skal modregnes i lejeforhøjelsen.Forslaget betyder derigennem, at en gennemsnitlig energimodernisering vil medføre en lejeforhøjelse, der er 1525 % højere, end den ville have været efter de gamle regler, hvor udlejer betaler den del af udgiften, der ervedligeholdelse af bygningsdelene.
-
Forslaget betyder endvidere, at henlæggelseme til vedligeholdelse (ofte Ca. 160 kr. pr kvm, årligt) som lejernebetaler over huslejen, i givet fald bliver mere eller mindre meningsløse, for lejerne skal jo med forslaget alligeveltil at betale lejeforhøjelse også for vedligeholdelsesdelen, når der laves forbedringer i ejendommen.Endelige betyder forslaget, at det lejedes værdi som overgrænse for lejen ikke skal gælde ved energibesparendearbejder på ejendommen. Lejen vil hermed kunne stige til et niveau, der alene bestemmes af markedsforholdeneog den grad af akut boligmangel, som boligmarkedet og den konkrete lejer befinder sig i.Kunaftalelovensmeget lidt anvendelige paragraf 36 vil lægge en beskeden dæmper på helt ublu lejestigninger.Af samme grund,+på grund af følgebestemmelsen om at disse lej eforhøjelser ikke skal indgå ved vurderingenaf lejeniveauet efter det lej edes værdi, vil ændringen medføre højere huslejer end for fuldstændig identiskelejemål, hvor energitilstanden er etableret før denne lov.Denne ændring af regelsættet for beregningen af lejen i udlejers favør er som nævnt under de generellebemærkninger i strid med regeringens huslejegaranti.b) Det er lovgivningsteknisk særdeles uhensigtsmæssigt at de bestemmelser der ønskes indført ikke er skrevetfærdigt i selve loven, idet færdigskrivningen med forslaget udskydes til udformning af en minister-bekendtgørelse.c) En ændring som foreslået vil medføre en ikke uvæsentlig komplicering af lej elovgivningen, med nye under-kategorier af lejemål, for hvilke der gælder nye yderligere sær-regler og undtagelsesregler for lejefastsættelsemv.d) Forslaget indebærer en ordning der vil være meget bureaukratisk tung både at gennemføre og administrere.Det er det modsatte der er behov for.
22.I §59 a, stk. 1, indsættes som 2. pkt:ede leje efter forhøjelsen vil»Ved vurderingen af lej eforhøj elsen skal huslej enævnet tage stilling til, om den samlkunne oppebæres.«helhed.Lejerorganisationerne er imod. Se vor kommentar til nr. 3 vedr, den manglende
25.§84, litra a, 2. pkt. udgår.Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.26.I§84, litra d, ændres »udstykning« til: »opdelingx.Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.27.I§84, litra d, indsættes som 2. og 3. pkt.:et den 1. juli 1986 eller senere,»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980, gælder 1. pkt, ikke. Er lejeaftalen indgåtidligere har beboeter det ud over det i 1. pkt. anførte tillige en betingelse for opsigelse, at udlejerenlejligheden. «Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét:kt som angivet iSåfremt der foretages den nedenfor angivne rettelse vedr, nr. 27, vil det være korreets-ændringer.bemærkningerne, at ændringerne er rent redaktionelle og ikke indebærer realitfjernet en af de betingelser, derDen ændring der er nødvendig i nr. 27 består i, at der ved sammenskrivningen erfremgår afnuv. LL§119, stk. 2.Med vores forslag til ændring fremhævet, vil forslaget lyde:jlighed før lejeaftalens indgåelse,»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980 og var det lejede omdannet til ejerleud over det i 1. pkt. anførte tilligegælder 1. pkt. ikke. Er lejeaftalen indgået den 1. juli 1986 eller senere, er deten betingelse for opsigelse, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden.«
28.affattes således:§‘106, nr. 4, 2. og 3. pkt.,fraflytning, uenighed om»Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse eftersitum i forbindelse med fraflytning. «størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt tvister om tilbagebetaling af deposomt, om ændringen opnår denLej erorganisationerne kan tiltræde ændringen, men skal udtrykke, at det er tvivlenes vejledningspligtat opfordreønskede effekt. Det forslås derfor, at nævnenefårpligt til som en del af nævnndelse med fraflytningen.parterne til at fremskaffe et altemativt tilbud på istandsættelsesarbejderne i forbi
29.
§
119, stk. 2, ophæves.
Bemærkning til nr. 25, 26, 27 og 29 under ét: Se vor bem. til nr. 27.
Ad §2I lov om midlertidig regulering af boligforholdene,jflovbekendtgørelse nr. 988 af 27. oktober 2009, foretagesfølgende ændringer:2.I§5 indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk. 3. Stk. 2 kan kun finde anvendelse for lejemål i ejendomme med en energiramme på A-D ienergimærkningen efter lov om fremme afenergibesparelser i bygninger. «Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.Forslaget vil efter ministerens opfattelse sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter§5, stk. 2, ikke kananvendes ved genudlejning af lejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold. Forslaget gælder dog kunlejligheder, der moderniseres efter lovens ikrafttrædelse. Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter§5, stk. 2,vil også fremover kunne udlejes efter disse regler.Lejerorganisationeme finder, at indholdet afenergiramme D er forældet og ikke er tilstrækkeligt belyst. Foreksempel er det vigtigt, at der finder en termomåling sted af ejendommens klimaskærm, samt at der måles forutætheder i klimaskjoldet. Disse målinger er der efter organisationernes oplysning ikke forpligtigelse til atfremskaffe.
4.I 5, stk. 7nr.2, der bliver stk. 8, nr. 2, indsættes efter »og efter«: » 58, stk. 3, og<§ og efter » 46 a, stk. 3,«indsættes: » 58, stk. 3,«.Der er tale om en konsekvensrettelse som følge af forslaget ivor bemærkning til§1, nr. 21.7.I§15, stk. 3, ændres » 29, stk. 3« til: » 29, stk. 9«.Der er vel tale om, hvad man kunne kalde rettelse af en henvisningsfeji i gældende lov. Vi foreslår athenvisningsfejlen rettes fuldt ud, så » 29, stk. 3< i stedet ændres til: » 29, stk. 1, stk. 2 eller stk. 9<.
§
1, pkt. 21, som lej erorganisationerne er imod. Se
10.§21, stk. 2, affattes således:»Nævnet afgør endvidere uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighedom størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt uenighed om tilbagebetaling af depositum i forbindelse medfraflytning.<
Forslaget har tilknytning forslaget i
§1, nr. 28. Se vor bemærkning til§1, nr. 28.
13.I§25a, stk. 2, indsættes som 2. og 3. pkt.: »Det samme gælder størrelsen af den leje, som en udlejer vil kunneopkræve ved udlejning af et lejemål, der er gennemgribende moderniseret efter reglerne i boligreguleringslovensleje efter§5, stk. 2. Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samledeforhøjelsen vil kunne oppebæres. «Se vor bemærkning til
§1, nr. 21/22 og nr. 3 vedr, den manglende helhed.
Med venlig hilsenFor Danmarks Lej erforeningerBodil Kjærum, landsformandHenrik Stougård, landssekretær,Sankt Peders Stræde 2, 1.4000 Roskilde
For Lej ernes LOHelene Toxværd, landsformandJesper Larsen, cheføkonomReventlowsgade 14, 4.1651 KøbenhavnV
østre LandsretPræsidentenDen
EtJAN. 2010
J.nr,40A-ØL-68-09mit.:kj
lndenrigs- og SocialministerietDepartementetHolmens Kanal 221060 København K
Indenrigs- og Socialministeriet har ved brev af 14. december 2009(sagsnr.2009-39) anmodetom eventuelle bemærkningei til udkast til forslag til lov om andring af lovomleje lov om midlertidig regulering afboligtorholdene og lovomtungenadministration af udlejningsejendomme(Forenkling og modernisering, stramandsudlejnmg, energibesparelser m‘
)
I den anledning skal jeg meddele, at forslaget ikke giver landsretten anledning til atfremkommemed bemærkninger.
Dette høringssvar sendes kun pr. mail til
iaism.dk samt til nihism.dk.
Mcd venlig hilsen
Carlsen
Bredgade 59, 1260 KøbenhnK.
TlC3i7O2 00
Fax33 14 58 22
Fijemmeside: wwwa,esirelandsretdk
Advokatfinriact
NwLs ARTHUR ANDERSENMøderet for HØjesteretBredgade 49 DK 1260 København K Danmark
Indenrigs- og SocialministerKaren EllemannDepartementetHolmens Kanal 221060 København K
21JAN2010
J.nr. 0003018 NAA/tan
København, den 20. januar2010
Vedr.: Kommentar til ministerens lovforslag til ændring af lejelovensterens udkast tilGennem Ejendomsforeningen Danmark er jeg kommet i besiddelse af minilovforslag vedrørende boliglejelovningen.ål i denDet nye lovforslag kobler reglerne om udlejning af gennemgribende forbedrede lejemsteren opstiller iældre boligmasse sammen med hele ejendommens energimærkning. Miniejendomlovforslaget den betingelse, at for at kunne modernisere et ledigt lejemål skal helee kategomen mindst være energimærket i kategori D. Førstnårejendommen har opnået dennri, kan udlejer foretage totalrenovering af ledige lejemål i ejendommen.Dettebetyder i praksis, at mange I§jemål ikke længere vil blive renoveret.
alt koSom udlejer foretager jeg i dag løbende disse gennemgribende forbedringer, som normål,ster kr. 450.000 750.000 pr. lejemål. Jeg er en lille udlejer med kun i alt 53 boliglejemfordelt på fire 80 100 år gamle bevaringsværdige ejendomme med attraktiv beliggenhed iKøbenhavn og på Frederiksberg. Af de 53 boliglejemål er femten gennem de senere år blevetfuldt moderniseret. Mine ejendomme vil dog næppe f energimærkning D, og så må jeg åbenbart lade være med at renovere ledigbievne lejligheder. Hvis ejendommene kan opnå energimærkning D, vil det i alt fald blive så dyrt, at det forretningsmæssigt er helt uinteressant.—
-
Boliglovgivningen er i dag et rædseisfuldt lapperi, som ingen og det gælder tilsyneladendeogså ministeriet kan forstå. Lovforslaget er tilsyneladende skrevet med gode intentioner,men uden reel indsigt i udlejningsmarkedet. En ejers investeringer i sine udlejningsejendomme forudsætter, at han kan opnå et aficast, der ikke er ringere, end hvad andre investeringerkan aficaste. Vi har sympati for energibesparende tiltag, men udgifterne hertil skal kunne forrentes og afskrives på passende vis. De gældende regler er ikke særlig attraktive for udlejeme,men lovforslagets løsningsforslag er endnu ringere og skaber således intet incitament.——
Telefon:+4533 11 05 01Telefax:+4533 11 05 02Ejendoinsadministrationkl. 10-12Telefon+4533 110701.
Advokatfinnaet
NWLs ARTHuR ANDERsENSide 2
besvare:Lovforslaget rejser på den baggrund en række spørgsmål, som ministeren børrvsvirksomHvorfor må jeg som udlejer ikke nyistandsætte lejligheder til store danske erhveudenlandskeheder eller til udenlandske ambassader, organisationer m.v. til brug for dereserne boliger, selvmedarbejdere? De pågældende brugere er absolut ikke interesserede i umodom de måtte være nok så billige.værelser tilHvorfor skal jeg udleje umoderne lejligheder med utidssvarende køkkener og badee til at betale en rimine kunder? Mine kunder ønsker i 2010 tidssvarende boliger og er villigjenævnet, fordi lemelig pris herfor. Jeg har for øvrigt aldrig haft en klage indbragt for huslemer deres boligbejerne er tilfredse med de moderne og istandsatte lejligheder, der imødekomhov.
trænger til moHvorfor skal staten så blande sig i, hvad jeg vil gøre med et ledigt lejemål, derderne faciliteter, og som mine kunder efterspørger?abslejlighederHvorfor må mine dygtige bygningshåndværkere ikke modernisere ældre herskdsløshed, når arog bringe dem op til moderne standard? Hvorfor skal de nu sendes ud i arbejbejdet er der, og behovet ligeså?de mange nybygDer er p.t. stor konkurrence på udlejningsmarkedet, ikke mindst på grund aflsboliger, og somgede lejligheder, der ikke har kunnet sælges som ejerlejligheder eller andebortset fra denderfor nu søges udlejet. Der eksisterer ingen som helst reel boligmangelrhandler villeusunde efterspørgsel, der skyldes urimeligt lave maksimaipriser. Hvilken bilfopris?ikke have lange køer af kunder, hvis han var tvunget til at sælge sine biler til halv—
virket i 10 år til alleDet kunne lade sig gøre at få moderniseret Erhvervsiejeloven, som nu harparters tilfredshed, og uden at et komma er blevet ændret.folk. Som det nuLovforslaget bør tages af bordet og gennemarbejdes med bistand fra kyndigening. Ordningenforeligger, vil virkningerne være stærkt negative for den private boligudlej. i stedet må derom de gennemgribende moderniseringer bør bevares i sin nuværende formskabes et ordentligt incitament for os udlejere til at energirenovere ejendommene.Med venlig hiipenNiels Arthur Andersen
Ådvokatråde
ADVOKAT
Indenrigs- og SocialministerietHolmens Kanal 221060 København K
KRONPRINSESSEGÄDE 2SJ306 KØBENHAVN K33969798TLF33369750FÄX
OATO 20.januar201ÔJ.NR. 04-014102419-1724REF: rmm-hfe
Horing over udkast til forslag: til lov om ændringaf lov om lëje, lov om midlêrtidag regulering af bohgforholdene og lov om tvungen administration af udlejningsejendommeVed e-mail af 14 december 2009 bar Indenrigs- og Socialministeriet anmodet omAdvökatrådets bemærkninger til ovennævnte udkast.Advokatrådet har følgende bemærkningerAd
§i
-
Ændringer ilejeloven
Nr, iAdokatrådet skal bemærke, at ændringen aflejelovens§14 stk 1, har betydning forforskellige virksomheders mulighed for at råde over lejligheder til pei sonale m v(feks sygehuse ogandrevirksomheder med behov for at skaffe bolig til medarbej-dere), ligesom mange kommuner lejer hele ejendomme eller dele heraf til brug forfeks ældrebol iger.Det anføresiforarbejderne, at der ikke er noget til hinder for, at foretage udlejningentil juridiske personer, men his det skal ske på de vilkår, der kan gælde efter lejelovog boligreguleringslo’v, vil detide fleste tilfælde gøre ensådanudlejning helt uinteressant for udlejerenÆndringen vil lægge hindringer for alle d reelle udlejninger for at undgå situationer,hvor der er tale om omgaelse, og som kan tilsidesættes af nævn og domstole, jfpræmisserr TBB 2001292 ø.Hvis ændringen skal gennemføres bør den efter Adokatrådets opfattelse koordineresmed erh’vervslejeloven, da anvendelsen fortsat vil være fremudlejning, og dermedandet end bboeise.
arnfuod@advokatsamfundetdkwww, advokaisamfundetdk
Advokatrådet
ADVOKAT
Nr. 4.Der haripraksis været nogen usikkerhed om, h’ad der skal forstas ved en nedsættelse af lejen på grund af manglende udførelse af palagt vedligeholdelse “med et beløb,der svarer til de påbudte arbejde?’. Hvis der er tale om et beløb svarende til reduktionenidet lejedes ærdi, bør dette efter Advokatradets opfattelse fremgai hvert fald afbemærkningerne.Nr. IIAdvokatrådet skal. foreslå. at bestemmelsen formuleres således, at fremlejetager kankræve sikkerhed for tilbagebetaling af depositum, som det allerede kendes fra boligreguleringslovens 6, stk 2 Eventuelt kan depositum kræves indsat på en spærretkonto. Ved sådanne løsninger sikres begge parter.Nr.21Advokatrådet skal bemærke at den foreslaede bestemmelsei58, stk 3, s nes særdeles vanskdig at handtere Det bør klart fremgå af bestemmelsen at der er tale omet valgfrit alternativiforhold til forhøjelse efter lejelovens,58, stk I 2-
Nr.23Advokatrådet skal bemærke, at udvidelsen af belobsgrænserne indebærer et betyde.ligt indgrebieksisterende aftaleforhold mellem udlejer og lejer og som sadan kanforrykke grundlagetfor parternes aftale.Nr. 28Advokatrådet skal bemærke at detigivet fald bør sikres, at huslejenævnene har detfornødne grundlag til at kunne afgøre størrelsen af istandsættelsesbeløbeneAd §2 Ændringer i boligreguleringsloven-
Nr. 2Advokatrådet skal bemærke, at bestemmelsen begrænser adgangen til at benytte 5,stk 2, for netop de ældre ejendomme, hvor der er behov for modernisering af lejlighederne.Nr.6ognr.11-12Efter retsafgattslovens§12, stk 2, er sager vedrørende kapitel 2-5ilov om midlertidig rëgulering af boligförholdene retsafgiftsfri,Advokatrådet skal bemærke, at det forhold, at hus&ejenævnets hjemmel overflyttesIra boligreguleringsloven til lejeloven, vil betyde, at en indbringelse for bohgretaen afhuslejenævnenes afgørelse ikke længere vil være afgiftsfri I sager, hvor huslejenævnet nedsætter lejen og depositum, vil en del af afgørelsen være afgiftsfri og en delværeafgifts] elagt, hvilket synesuhensigtsmæssigt.
sam ftmduadvokatsumfundet.dkwww. advokatsamfundt. dk
Advokatrådet
ADVOKATfl
Vi skal beklage den sene besvarelse afhringeflMed venlig hilsen
RasmusMoiktMadsen
samfund(advokitsmfufldct dkwww.advokatsamrundvtdk
a
