Lovforslaget har i perioden den 14. december 2009 til den 11. januar 2010 væ-ret optaget på høringsportalen samt sendt i høring hos de parter, der er nævntsidst i notatet.Der er modtaget svar fra:Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BOSAM, Byg-nings Frednings Foreningen, Bygherreforeningen, Byretten i København,Danmarks Lejerforeninger, Ejendomsforeningen Danmark, Grundejernes Inve-steringsfond, Huslejenævns- og Beboerklagenævnsforeningen, Jydske Grund-ejerforeninger, Kommunernes Landsforening, Lejernes Landsorganisation iDanmark, Niels Arthur Andersen, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsiden-ten for Østre Landsret og Økonomi- og Erhvervsministeriet på vegne af Er-hvervs- og Byggestyrelsen og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.Københavns Byret, Præsidenten for Vestre Landsret, Præsidenten for ØstreLandsret, Erhvervs- og Byggestyrelsen og Erhvervs- og Selskabsstyrelsen harikke bemærkninger til lovforslaget.Nedenfor foretages i tematiseret form en gennemgang af væsentlige kommen-tarer og forslag til ændringer af lovforslaget, som er fremkommet i høringssva-rene.

Generelle bemærkninger

Generelt er der forståelse for, at der kan være behov for et indgreb mod denspekulative udlejning af boliger gennem firmaer – den såkaldte stråmandsud-lejning – men der er ikke enighed om intensiteten af indgrebet.

Forenkling og modernisering samt implementering af regeringens strategi

for reduktion af energiforbruget i bygninger

På baggrund af høringssvarene og for at give organisationerne endnu en chancefor at præcisere indholdet i organisationernes såkaldte enighedsliste om forenk-ling og modernisering af lejelovgivningen udskydes denne del af lovforslaget.Det er herefter hensigten at fremsætte lovforslag herom, når det er afklaret med

lejer- og udlejerorganisationerne, om og i givet fald i hvilket omfang der kanudarbejdes et lovforslag, der udmønter organisationernes enighedsliste i lovbe-stemmelser.Samtidig udskydes implementeringen af regeringens strategi for reduktion afenergiforbruget i bygninger for så vidt angår private udlejningsejendomme.Som følge heraf er de dele af høringssvarene, der vedrører de enkelte forslag tilforenkling og modernisering af lejelovgivningen og incitamenter til at reducereenergiforbruget i private udlejningsejendomme ikke medtaget og kommentereti høringsnotatet.

Indgreb mod stråmandsudlejning

1. Ejendomsforeningen Danmarkmener, at der med det foreslåede indgreb vilvære risiko for, at der vil opstå problemer med at fremskaffe boliger til ansatte istørre virksomheder, uddannelsesinstitutioner og internationale organisationer,da hovedlejeforholdet fremover vil være omfattet af boliglejelovgivningen ogikke erhvervslejeloven, som kan fraviges.Foreningen foreslår, at der foretages en konsekvensrettelse i erhvervslejeloven,da forslaget indebærer en ændring af erhvervelejelovens anvendelsesområde.Jydske Grundejerforeninger og Advokatrådetfinder ikke, at der er behov fordet foreslåede indgreb imod ”stråmandsudlejning”, idet det bør overlades tildomstolene i de konkrete tilfælde at tage stilling til, om der er tale om omgåel-se af lejelovens beskyttelsesregler. Hvis ændringen skal gennemføres, bør denefterAdvokatrådetsopfattelse koordineres med erhvervslejeloven.Lejernes LO og Danmarks Lejerforeningerbemærker, at det ikke fremgår afforslaget, at lejen for de omfattede boliger skal fastsættes efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 1.Kommentar:Forslaget er ikke til hinder for, at der aftales særlige vilkår for lejeforholdet,men der kan være behov for at lade visse lejeforhold være undtaget fra lejelo-vens regler med henblik på at sikre, at der fortsat findes et rimeligt udbud aflejeboliger til fremleje til brug for virksomheder, der har brug for midlertidigtansatte medarbejdere.Med hensyn til huslejen følger det af indgrebet, at denne skal fastsættes i over-ensstemmelse med lejelovgivningen for boliger. Denne virkning er da ogsåformålet med indgrebet, da den spekulative udlejning via firmaer hermed ude-lukkes. Efter ministeriets opfattelse vil der inden for lovens rammer efter om-stændighederne være mulighed for at aftale et mindre lejetillæg med den be-grundelse, at lejeren (virksomheden) har en udvidet fremlejeret.Der vurderes ikke at være behov for en konsekvensrettelse af erhvervelejelo-ven, idet der alene er tale om en præcisering af lejelovens anvendelsesområde

med en begrænset praktisk betydning. Den foreslåede ændring fastslår, at ud-lejning af boliger til beboelsesformål via for eksempel en virksomhed i lejeret-lig henseende skal anses som boligleje og dermed være omfattet af lejelovgiv-ningen for boliger. Det fremgår hverken af erhvervslejeloven eller dens forar-bejder, at udlejning af boliger til beboelsesformål via en virksomhed er omfat-tet af erhvervslejeloven.Det er ministeriets opfattelse, at forslaget om indgreb imod ”stråmandsudlej-ning” er nødvendigt, da retsstillingen er uklar, og det derfor ikke er acceptabeltat overlade det til den enkelte lejer at føre retssager om, hvorvidt huslejensstørrelse er et resultat af udlejerens omgåelse af lovgivningen.For så vidt angår lejefastsættelsen for boliger, der lejes til virksomheder m.v.,vil lejelovgivningens almindelige regler være gældende, herunder at lejefast-sættelsen i regulerede kommuner sker efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1,medmindre lejeforholdet er omfattet af en af lovens undtagelser.Der indsættes en bestemmelse i lovforslaget om at undtage virksomheders lejeaf boliger med henblik på at fremleje disse eller stille dem til rådighed for an-satte, som er midlertidigt ansatte i en periode på højst 2 år, og som firmaet øn-sker at kunne tilbyde en bolig, fra de nye bestemmelser.Høringssvarene giver ikke i øvrigt anledning til ændringer af lovforslaget.2. Lejernes LO, Danmarks Lejerforeninger, BOSAM og Huslejenævnsforenin-genmener ikke, at problemet med ”stråmandsudlejning” løses fuldt ud vedindgrebet, da problemstillingen også omfatter de tilfælde, hvor det er udlejer,der stiller det firma, der udlejes igennem, til rådighed. Hvis dette lejeforhold ertidsbegrænset, får lejeren efter LLO’s opfattelse ikke forlænget lejeperioden,hvis der er krævet lejenedsættelse.Grundejernes Investeringsfondpeger på, at forslaget vurderes at ville løse detproblem, som er aktuelt for fonden i relation til, om der skal bindes vedligehol-delsesmidler i ejendomme, som en kommune lejer med henblik på at fremlejeboligerne fx som ældreboliger. Med forslaget er det afklaret, at ejeren somandre ejere af udlejningsboliger er omfattet af reglerne om binding i fonden. Iforhold til ændringens ikrafttræden ønskerGrundejernes Investeringsfond,atdet fremgår af lovforslaget, fra hvilket tidspunkt bindingspligten i sådanneejendomme indtræder.Kommentar:Fremlejeforhold er pr. definition mere usikre end almindelige lejeforhold. Den-ne usikkerhed kan kun afskaffes, hvis fremlejebegrebet helt afskaffes. Dette harikke været hensigten, da fremlejeforhold typisk medvirker til en god udnyttelseaf boligmassen. Forslaget er således rettet mod misbrug af fremlejebegrebetmed henblik på at omgå de almindeligt gældende regler for lejeforhold. Så-fremt ejeren benytter den konstruktion, at der lejes ud via et selskab, som eje-ren har bestemmende indflydelse på, må det lægges til grund, at der foreligger

omgåelse, hvis udlejeren gør brug af sit lejeforhold med selskabet med detformål at komme af med lejeren.For så vidt angår spørgsmålet om bindingspligtens indtræden følger det efterministeriets opfattelse af ikrafttrædelsesbestemmelsen, at bindingspligten ind-træder for fremtiden ved lovens ikrafttrædelse. Der skal således ikke bindes forden del af lejeperioden, som måtte ligge forud for lovens ikrafttræden.Høringssvarene giver ikke anledning til ændringer af lovforslaget.

Bankgaranti eller lignende i stedet for depositum i fremlejeforhold

1. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentationpåpeger, at det kan værevanskeligt at få bankgaranti uden udløbsdato til erstatning for depositum i tids-ubegrænsede fremlejeforhold. Endvidere peges på, at det kan være vanskeligtfor fremlejegiveren (fx andelshaveren) at få udbetalt via en bankgaranti efter etflytteopgør.Det foreslås derfor, at en lejer af en andelsbolig (fremlejetageren) ikke skalvære omfattet af retten til at erstatte depositum med en bankgaranti men aleneaf adgangen til at stille sikkerhed i form af indestående på deponeringskonto. Imodsat fald bør det fremgå af bestemmelsen, at sikkerhed kan stilles i form afindestående på en særskilt deponeringskonto i pengeinstitut.Kommentar:Det er udgangspunktet, at fremlejetageren selv må beslutte, hvilken sikkerheds-form der skal benyttes. Hvis fremlejegiveren ikke er tilfreds med den anvendtesikkerhedsstillelse kan sagen indbringes for huslejenævnet, der kan tage stillingtil, om den af lejeren anviste sikkerhedsstillelse er tilstrækkelig til at erstattedepositum.Fremlejeforhold er som hovedregel tidsbegrænsede. Er der tale om et tidsube-grænset fremlejeforhold, og fremlejetageren ikke kan få bankgaranti uden ud-løbsdato, må lejeren finde en anden form for sikkerhedsstillelse fx en depone-ringskonto.Bestemmelsen ændres, så det fremgår, at sikkerhed ligeledes kan stilles i formaf indestående på særskilt deponeringskonto.2. Ejendomsforeningen Danmarkpeger på, at det udtrykkeligt bør afklares omfremleje af andelsboliger er omfattet.Kommentarer:Efter ministeriets opfattelse vil lejere af andelsboliger, der lejes af den enkelteandelshaver være omfattet af forslaget. Dette vil blive præciseret i bemærknin-gerne.

Øvrige bemærkninger og ændringsforslag i de indkomne høringssvar

I lovforslaget er indarbejdet regler, som foreskriver, at udlejeren, hvis installa-tion af vandmålere beror på krav i anden lovgivning, kan udføre installationensom en forbedring og beregne en lejeforhøjelse på grundlag af den afholdteudgift, samt at forbrugsmålingen benyttes som fremtidigt fordelingsgrundlag.

Høringsparter

Advokatrådet, Andelsboligernes Fællesrepræsentation, BOSAM, DanmarksLejerforeninger, Den Danske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforenin-gen, Ejendomsforeningen Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Energi-styrelsen, Erhvervs- og Byggestyrelsen, Grundejernes Investeringsfond, Husle-jenævns- og Beboerklagenævnsforeningen, Jyske Grundejerforeninger, KL,Lejernes Landsorganisation i Danmark, Præsidenten for Vestre Landsret ogPræsidenten for Østre Landsret.

Høringsnotat vedrørende

forslag

til

lov om ændring af lov om leje og

lov om midlertidig regulering af boligforholdene