Boligudvalget 2009-10
BOU Alm.del
Offentligt
Det talte ord gælderSamrådsspørgsmål E:Ministeren bedes redegøre for, hvad ministeren vil gøre for at sikre lejerne mod forringelse afderes boligforhold og forringelse af administrationen af ejendommen før, under og efter enudlejer går konkurs.Samrådsspørgsmål F:Ministeren bedes redegøre for, hvad ministeren vil gøre for at sikre lejere i de nuværendekonkurssager, hvor der fx bliver lukket for varmen, elektriciteten, renovation udebliver ogløbende vedligeholdelse ophører, fordi ejeren ikke kan betale for det?Samrådsspørgsmål G:Ministeren bedes redegøre for, om ministeren er positiv overfor og vil arbejde på at lave enautorisationsordning for boligudlejere og administratorer, som Lejernes Landsorganisationforeslår, så lejere fremover bliver sikret mod de negative følger, der kan opstå efter grådigeejendomsspekulanters konkurser. Herunder om en autorisationsordningen kan gennemføres,så den medfører mindst muligt bureaukrati for udlejerne.[Ad E]I forhold til samrådets første spørgsmål, der angår mulighederne for at sikre lejernes forholdfør, under og efter en konkurs, vil jeg gerne gøre det fuldstændig klart, at det er det heltgrundlæggende udgangspunkt efter lejeloven, at lejerens rettigheder er gældende over for en-hver uden tinglysning. Med andre ord: lejerne har under konkursen nøjagtig de samme rettig-heder i forhold til konkursboet, som de havde i forhold til den hidtidige ejer af ejendommen.Lejerne kan således indbringe sag for huslejenævnet, som kan konstatere, om der er manglerpå ejendommen. I regulerede kommuner kan huslejenævnet pålægge ejeren at udføre bestem-te arbejder – fra større vedligeholdelsesarbejder til mere begrænsede viceværtarbejder - indenfor nærmere fastsatte frister. Huslejenævnet kan også pålægge udlejeren at færdiggøre iværk-satte forbedringsarbejder.Hvis ejeren ikke overholder fristerne, kan Grundejernes Investeringsfond efter anmodning fralejerne lade arbejderne udføre for ejerens regning. Efterkommer ejeren ikke 3 endelige husle-jenævnsafgørelser inden for 2 år, kan det medføre, at ejeren frakendes retten til at administre-re udlejningsejendomme. Hvis Grundejernes Investeringsfond afslår at udføre vedligeholdel-sesarbejder på ejerens vegne, kan ejendommen sættes under tvangsadministration eftertvangsadministrationsloven.I uregulerede ejendomme kan lejerne efter den gældende lovgivning udføre arbejderne forudlejers regning og bruge huslejenævnets afgørelse som bevis for manglernes eksistens veden eventuelt senere inddrivelse af deres krav ved domstolene. Da det ikke er rimeligt, at der erdenne ubalance imellem lejerne i regulerede og uregulerede ejendomme, agter jeg snarest atfremsætte et lovforslag, som giver huslejenævnet kompetence til også at give vedligeholdel-sespåbud i uregulerede ejendomme.Også når ejendommen er solgt på tvangsauktion, vil lejerne have de samme rettigheder i for-hold til den nye ejer, som de har haft i forhold til den tidligere ejer. Fraflyttede lejere, der haret tilbagebetalingskrav, som er opstået enten før eller under konkursen, har ganske vist i man-ge tilfælde måttet vente på, at der kommer en ny ejer for at få pengene tilbage, men kravet er
på ingen måde tabt, da den nye ejer indtræder i den hidtidige ejers forpligtelser over for leje-ren.Selv om lejernes rettigheder ikke påvirkes af konkursen, vil det aldrig helt kunne undgås, atlejerne kan mærke, når dette sker. Men jeg mener, at der allerede i den eksisterende lovgiv-ning findes de fornødne løsningsmuligheder.Som jeg ser problemstillingen, så er det i de ejendomme, hvor lejerne ikke får den fornødnerådgivning, at der opstår problemer, fordi lejerne her ikke er klar over, at de har en række for-skellige rettigheder, de kan gøre gældende. Det kan således undre mig, når man læser Politi-kens aktuelle artikler om emnet, at problemerne her bliver præsenteret i rigt mål fra LejernesLO, men at der ikke samtidig bliver peget på de løsningsmuligheder, der ligger lige for - hertænker jeg især på huslejenævnets kompetence, som jeg indledningsvist har berørt.Det er derfor ikke lovgivningen, som spænder ben for løsningen af de konkursramte lejeresforringede boligforhold. Som oftest vil disse problemer kunne løses, hvis blot lejerne får denfornødne rådgivning.[Ad F]Med hensyn til spørgsmålet om, hvilke tiltag, jeg vil iværksætte for at sikre lejerne, hvis derunder konkursen bliver lukket for varme og elforsyningen, vil jeg gerne understrege, at lejerneallerede er sikret gennem det eksisterende regelsæt. Kommunen har således til enhver tid pligttil på lejerens anmodning og for ejerens regning at sørge for, at vand- varme og el- forsynin-gen genetableres. Dette gælder naturligvis også umiddelbart før og i starten af konkursen,hvor behovet for bistand må forventes at være størst. Kommunens pligter på dette områdefremgår udtrykkelig af lejelovens regler. Kommunens krav på udlagte beløb til genetableringaf forsyningen har samme fortrinsret som ejendomsskatter og inddrives efter samme regler.Det lovforslag, jeg agter at fremsætte, vil blandt andet indeholde præcisering af, at kommunenkan indfri de restancer vedrørende varmeforsyningen, som forhindrer genoptagelse af forsy-ningen. Hermed opnås ensartede regler for varme, el- og vandudlæg. Dermed vil kommuner-nes krav være sikret på alle de tre nævnte områder, og det søges på den måde undgået, at le-jerne skal leve med usikkerhed om, hvorvidt kommunen vil sørge for reetablering af forsy-ningen. Endvidere kan lejerne ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens instal-lationer for at afhjælpe eventuelle mangler.Med hensyn til udeblivelse af renovation vil jeg gerne understrege, at manglende afhentningaf affald ikke sker som følge af manglende betaling. Opkrævning af betaling for renovationsker over ejendomsskattebilletten. Ved manglende betaling kan kommunen inddrive det skyl-dige beløb, der har fortrinsret frem for øvrige hæftelser på ejendommen. Hvis affaldsafhent-ningen udebliver, sker det på grund af forhold, som lejerne har mulighed for at indbringe forhuslejenævnet. Huslejenævnet kan således give ejeren eller konkursboet pålæg om rydning ogrenholdelse af ejendommens udenoms- og fællesarealer. Det samme gælder den løbende ved-ligeholdelse. Det er derfor også her min opfattelse, at lejerne er fuldt ud sikret gennem de in-strumenter, der er indeholdt i lejelovgivningen. Jeg mener derfor ikke, at der ud over de på-tænkte lovændringer er behov for mere lovgivning på området.
[Ad G]For så vidt angår det forslag, der er kommet fra Lejernes LO, om etablering af en autorisati-onsordning for boligudlejere og administratorer er jeg ikke bekendt med det nærmere indhold
af en sådan ordning. Men det kommer nok ikke bag på nogen, at det ikke er et forslag, somjeg umiddelbart kan gå ind for. Helt overordnet mener jeg, at lejelovgivningen er bureaukra-tisk nok, som den er.På det konkrete niveau vil der være en masse spørgsmål, som skal afklares. Uden at gå i detal-jer kan man vist roligt konstatere, at ligegyldigt hvordan man vender og drejer det, vil en au-torisationsordning nemt medføre øget bureaukrati, hvilket igen vil indebære store omkostnin-ger og - som jeg ser det - spild af ressourcer.Jeg mener derfor, at en autorisationsordning er helt overflødig, især i betragtning af, hvilkeløsningsmuligheder, der i forvejen findes i det gældende regelsæt. Her vil jeg specielt frem-hæve frakendelsesordningen, som blev skærpet væsentligt i 2005, og som ifølge de meldin-ger, ministeriet har fået, har haft en betydelig præventiv virkning i forhold til at sikre, at lejer-nes rettigheder respekteres.Samrådsspørgsmål H:Ministeren bedes redegøre for, hvad ministeren vil gøre for at sikre lejere lettere adgang til atfå løst sager om oprindelige mangler i lejemålet. Herunder om ministeren vil give husleje-nævnet kompetence i sådanne sager?Samrådsspørgsmål I:Det høje huslejeniveau i privat udlejning i ejendomme opført efter 1991 har medført en højfraflytningshyppighed. Da mange lejere må forlade lejemålet efter kort tid uden penge til ind-skud til en ny lejebolig, fordi et nyistandsættelseskrav for lejers regning betyder, at lejerensdepositum bliver opbrugt til nyistandsættelse, bedes ministeren redegøre for, om ministerenvil sikre, at lejerne ikke bor med lejekontrakter, hvor lejemålet skal afleveres nyistandsat.[Ad H]I forhold til samrådets spørgsmål H om lejeres adgang til at få løst sager vedrørende oprinde-lige mangler, vil jeg gerne slå fast, at huslejenævnet godt kan gå ind i sager om mangler, somer opstået før lejeforholdets begyndelse. Et tag, der er utæt, vinduer, det trækker fra, skævedøre og mangelfulde gulve, er blot eksempler på mangler, som huslejenævnet kan og genereltogså tager stilling til, selv om de er opstået før lejeforholdets begyndelse. Her kan husleje-nævnet og Grundejernes Investeringsfond således bistå lejeren med at få udbedret manglerne.Det er således en misforståelse, når det har været hævdet, at huslejenævnet kun kan behandlesager, der er opstået efter, at lejeren er indflyttet.Der kan naturligvis være situationer, hvor en lejer i lejeaftalen har accepteret visse mangler ilejemålet – evt. mod en kompensation. I sådanne tilfælde må huslejenævnet behandle sagenunder iagttagelse af de aftalte lejevilkår. Det er kun rimeligt.Jeg mener derfor ikke, at der er behov for at ændre på de gældende regler på området.[Ad I]I forhold til samrådets spørgsmål I, om lejerens pligt til nyistandsættelser ved fraflytning, viljeg gerne understrege, atdet er en grundlæggende regel i lejeloven, at den fraflyttende lejer ikke er forpligtet til at afle-vere det lejede i bedre stand, end det blev modtaget i. Med andre ord: Lejeren skal afleverelejemålet i samme stand, som det blev overtaget, men heller ikke mere.
Det vil altid fremgå af lejekontrakten, om lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, og omlejemålet skal afleveres på samme måde.Jeg mener ikke, at det er urimeligt, at lejerne skal betale for det, de har fået. Hvis man flytterind i en nyistandsat lejlighed, kan man naturligvis ikke nøjes med at aflevere den uistandsat.Har man udlånt en ejendel, forventer man jo også at få den tilbage i samme oprindelige stand.Udlejer har som regel umiddelbart før lejerens indflytning brugt penge på nyistandsættelsen,og den skal udlejer i sagens natur ikke betale for igen, når lejeren flytter.Jeg mener, at der er rig mulighed for som lejer at gardere sig via lejeaftalen, som jo netop medstøtte i lejelovgivningen har som udgangspunkt, at det er udlejeren, der hæfter for istandsæt-telsen.Ofte er det imidlertid selve udgifterne til istandsættelsen, der giver anledning til uenighed. Jegagter derfor i det kommende lovforslag at præcisere, at huslejenævnene også skal kunne tagestilling til udgifternes størrelse ved fraflytning.Herudover mener jeg ikke, at der er behov for ændringer på området.