BOU, Alm.del - 2009-10 - Endeligt svar på spørgsmål 189: Spm. om en status for arbejdet mellem Justitsministeriet og Indenrigs- og Socialministeriet om de lange sagsbehandlingstider ved husordenssager, til indenrigs- og socialministeren

Notattil Folketingets Boligudvalg og Retsudvalg om behandlingenaf sager om udsættelse af lejere, der tilsidesætter god skik og orden1. ProblemstillingI fortsættelse af debatten i sensommeren om udsættelse af lejere, der chi-kanerer andre beboere, besluttede den daværende indenrigs- og socialmi-nister og justitsministeren at overveje, om der er behov for at justere lov-givningen for at sikre, at en udlejer – inden for retssikkerhedens rammer– kan ophæve en lejeaftale på grund af grovere overtrædelser af husorde-nen, uden at lejeren kan trække sagen i langdrag.Til brug for overvejelserne har Boligselskabernes Landsforening vedbrev af 7. september 2009 til indenrigs- og socialministeren og justitsmi-nisteren bl.a. peget på, at det meget sjældent er muligt at få sager om ud-sættelse af et lejemål som følge af overtrædelser af husordenen afgjortved fogedretten, hvilket betyder, at der – selv i meget grove tilfælde –kan gå lang tid, inden en sag kan afgøres ved boligretten. Det er lands-foreningens opfattelse, at fogedretterne i højere grad skal kunne gå ind ogstadfæste en ophævelse af lejemålet, når det er åbenlyst nødvendigt i for-hold til de øvrige beboeres sikkerhed og tryghed. I de tilfælde, hvor ensag ikke kan afgøres i fogedretten, er det ifølge landsforeningen heltnødvendigt, at sagsbehandlingstiden bringes væsentligt ned.

Ved brev af 5. november 2009 til justitsministeren har Brøndby Boligsel-skab beskrevet en sag om ophævelse af en lejeaftale efter lejerens trusselmod en anden lejer, hvor det igennem halvandet år ikke har været muligtfor Brøndby Boligselskab at få stævningen forkyndt for lejeren.For at få belyst problemets omfang har Justitsministeriet rettet henven-delse til Domstolsstyrelsen. Efter høring af byretspræsidenterne harDomstolsstyrelsen oplyst, at det ikke er muligt at trække oplysninger omantallet af sager om ophævelse af lejeaftaler som følge af lejerens tilside-sættelse af god skik og orden fra domstolenes sagsbehandlingssystemer.Generelt er det dog byretternes oplevelse, at de kun modtager et megetbegrænset antal sager, der omhandler ophævelse af lejeaftaler som følgeaf lejerens tilsidesættelse af god skik og orden (skønsmæssigt ca. 5-10boligsager og ca. 5 fogedsager pr. byret om året).Nedenfor følger en beskrivelse af lejelovgivningens regler om opsigelseog ophævelse af lejeaftaler som følge af lejerens tilsidesættelse af godskik og orden (afsnit 2), sagernes behandling ved domstolene (afsnit 3)og fremtidige tiltag med henblik på at sikre, at en udlejer kan ophæve enlejeaftale på grund af grovere overtrædelser af husordenen, uden at leje-ren kan trække sagen i langdrag (afsnit 4).2. Lejelovgivningens regler om opsigelse og ophævelse af lejeaftalersom følge af lejerens tilsidesættelse af god skik og ordenSåvel lejeloven for private boliger som lejeloven for almene boliger in-deholder regler om sanktioner i tilfælde af overtrædelser af husordens-regler. Reglerne er i store træk ens. Nævnsbehandling af husordenssagerforegår for private lejeboligers vedkommende ved huslejenævnet, mensdet for almene lejeboligers vedkommende foregår ved beboerklagenæv-net. I gennemgangen nedenfor refereres til bestemmelserne i almenleje-loven.2.1. Behandling af husordenssager ved beboerklagenævneneAlmenlejelovens § 81 indeholder en fastlæggelse af den adfærd, som ilovens forstand betragtes som husordensovertrædelser. § 81 er formuleretsom følger:”§ 81. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 82, når lejeren i følgendetilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes2

ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendom-men:1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældendepersoner.2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågæl-dende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbeva-ring af farefremkaldende materialer i det lejede.3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer somgenerel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssigrisiko.4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over forde pågældende personer.5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågæl-dende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd,stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen ellerpå fællesarealer.7) Når lejeren vanrøgter det lejede.8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personerpå grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøverstøjende adfærd til gene for de pågældende personer.10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte til-fælde, er til gene for de pågældende personer.11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommeneller de pågældende personer.Stk. 2. En lejer kan desuden pålægges retsfølger efter § 82, når lejerenholder husdyr i strid med lejeaftale eller husorden, uanset om husdyrhol-det er til gene for ejendommen eller de i stk. 1 nævnte personer.Stk. 3. Lejeren kan pålægges retsfølger, uanset om den i stk. 1 og 2 be-skrevne adfærd udøves af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, somlejeren har givet adgang til det lejede.”

Finder beboerklagenævnet det godtgjort, at lejeren har overtrådt reglernei § 81, kan beboerklagenævnet efter § 82 meddele lejeren en advarsel el-ler gøre lejeforholdet betinget. Det er en forudsætning, at udlejeren for-udgående har givet lejeren en advarsel (påmindelse). § 82 er formuleretsom følger:”§ 82. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 81, kan lejeren på-lægges en af følgende retsfølger:1) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørendeadfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller op-hæves efter reglerne i kapitel 14 og 15.2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af godskik og orden, jf. § 81, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr.1 eller til, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel14 og 15.

Den gældende ordning om behandling af husordenssager ved beboerkla-genævnene er resultatet af en revision af reglerne i 2004. Revisionen blevgennemført på grundlag af et udvalgsarbejde under det daværende Soci-alministerium med deltagelse af Justitsministeriet, Dommerforeningen,Advokatrådet og Foreningen af Huslejenævn og Beboerklagenævn iDanmark.Før revisionen kunne nævnet som den mest indgribende retsfølge ophæ-ve den indklagede lejers lejeaftale. Især ud fra retssikkerhedsmæssigehensyn ophævedes denne mulighed således, at den mest indgribende rets-følge for beboerklagenævnet herefter er at gøre lejeforholdet betinget.Synspunktet var det, at ophævelse er en så indgribende retsfølge, at detikke er egnet til anvendelse i et nævnssystem, som ikke vurderes at inde-holde den fornødne retssikkerhed i relation til et så indgribende rets-skridt. Husordenssager har sædvanligvis en bevistung karakter, hvilketikke harmonerer med nævnssystemet, som ikke er indrettet med henblikpå at skulle vurdere fx vidneudsagn. Med revisionen blev ordningen ihøjere grad orienteret imod at skulle kunne håndtere mindre alvorligehusordenssager, som vurderes at kunne afklares i opløbet. Alvorlige hus-ordenssager skal derimod behandles i domstolssystemet. Det er såledesikke en forudsætning for udlejerens anvendelse af opsigelses- eller op-hævelsesreglerne, at sagen har været behandlet af beboerklagenævnet.2.2. Opsigelse og ophævelse på grund af husordensovertrædelserEfter almenlejelovens § 85 kan udlejeren opsige en lejeaftale som følgeaf husordensovertrædelser i følgende tilfælde:Når lejeren har tilsidesat god skik og orden efter § 81, stk. 1, nr.1-8 eller 11, jf. § 82, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter,at lejerens flytning er påkrævet.Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf.§ 82, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerensflytning er påkrævet.Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende forudlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Efter almenlejelovens § 90 kan udlejeren ophæve lejeforholdet som følgeaf husordensovertrædelser i følgende tilfælde:Når lejeren har tilsidesat god skik og orden efter § 81, stk. 1, nr.1-8 eller 11, jf. § 82, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter,at lejerens flytning er påkrævet.Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf.§ 82, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerensflytning er påkrævet.Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådanmåde, at lejerens fjernelse er påkrævet.

Hvis udlejeren opsiger lejeren, jf. ovenfor, skal lejeren have et opsigel-sesvarsel på 3 måneder. I opsigelsen skal det oplyses, at lejeren skalfremkomme med eventuelle indsigelser inden 6 uger efter modtagelsen afopsigelsen. Fremkommer lejeren med sådanne indsigelser, skal udlejereninden yderligere 6 uger indbringe sagen for boligretten, hvis opsigelsenfastholdes. Fremkommer lejeren ikke med indsigelser inden indsigelses-fristens udløb, fortaber lejeren muligheden for senere at gøre indsigelserimod opsigelsen.Ved ophævelse af lejeforholdet bortfalder lejeaftalen, når ophævelsenmeddeles lejeren. Lejeren vil herefter skulle fraflytte det lejede strakseller inden udløbet af den frist, som udlejeren måtte have givet.3. Sagernes behandling ved domstolene3.1. Tvister om lejeforhold afgøres af boligrettenBoligretten er den afdeling af byretten, der behandler tvister om lejefor-hold, som er omfattet af lejeloven, almenlejeloven eller erhvervslejelo-ven, jf. lejelovens § 107, stk. 1, almenlejelovens § 107 og erhvervslejelo-vens § 76.Boligretten består af en juridisk dommer og to lægdommere, som skalvære kendt med bolig- og huslejeforhold, jf. lejelovens § 107, stk. 2, og §109, stk. 1. Lægdommere medvirker dog kun, hvis en part anmoder omdet eller den juridiske dommer bestemmer det.I boligretten behandles sagerne efter retsplejelovens regler for byretssa-ger med de ændringer, som forholdene gør nødvendige, jf. lejelovens §5

112. Hvis en udlejer indbringer en sag for boligretten, skal stævningenforkyndes for lejeren, som får en af retten fastsat frist til at svare skriftligt(svarskrift) på udlejerens stævning. Afhængigt af, om retten eller parter-ne (udlejeren og lejeren) finder behov for, at parterne kommer med yder-ligere skriftlige bemærkninger, vil sagen herefter kunne hovedforhandlesmundtligt i boligretten, hvorefter boligretten afsiger dom, som om nød-vendigt vil kunne tvangsfuldbyrdes af fogedretten.På Justitsministeriets forespørgsel og efter høring af byretspræsidenternehar Domstolsstyrelsen oplyst, at det varierer fra byret til byret, hvor hur-tigt boligretten kan beramme sagerne til hovedforhandling (berammelses-tiden). I enkelte byretter prioriteres sagerne forud for andre sager og for-søges berammet hurtigst muligt, mens der ved andre embeder ikke skernogen særlig prioritering, bl.a. fordi den almindelige berammelsestidvurderes at være tilstrækkelig kort.Boligrettens domme kan ankes til landsretten inden for en frist på 4 uger,jf. retsplejelovens § 372. Anke inden for fuldbyrdelsesfristen har opsæt-tende virkning, medmindre andet er bestemt i dommen. Fuldbyrdelsesfri-sten er 14 dage, medmindre andet er bestemt i dommen. Ankeinstansenkan tillægge en anke efter fuldbyrdelsesfristen opsættende virkning. Ipraksis vil en lejer, der inden for fuldbyrdelsesfristen anker en dom om,at lejeren skal fraflytte lejemålet, typisk kunne blive boende under lands-rettens behandling af ankesagen.3.2. Tvangsfuldbyrdelse i fogedrettenFogedretten er den afdeling af byretten, som tager sig af tvangsfuldbyr-delse. I sager om udsættelse af lejere er det således fogedretten, der omnødvendigt med fysisk magtanvendelse med politiets bistand sørger forat udsætte lejeren og at indsætte udlejeren i besiddelsen af lejemålet. Fo-gedretten besættes med en juridisk dommer, hvis der skal træffes afgørel-se i tvistigheder, herunder hvis lejeren gør indsigelse mod udsættelsen.Fogedretten kan som udgangspunkt kun tvangsfuldbyrde på grundlag afet særligt tvangsfuldbyrdelsesgrundlag, typisk en dom eller et retsforlig,jf. retsplejelovens § 478.Efter enophævelseaf en lejeaftale kan fogedretten dog under visse be-tingelser sætte udlejeren i besiddelse af lejemålet uden sædvanligttvangsfuldbyrdelsesgrundlag ved en såkaldt umiddelbar fogedforretning,6

jf. retsplejelovens § 596. Hensigten med umiddelbare fogedforretningerer, at retten hurtigt kan tvangsfuldbyrde besiddelseskrav, hvis det udenstørre bevisførelse kan godtgøres eller sandsynliggøres, at kravet er be-rettiget.I en sag om ophævelse af en lejeaftale vil udlejeren således skulle godt-gøre eller sandsynliggøre, at ophævelsen af lejeaftalen er berettiget. Hvislejeren gør gældende, at ophævelsen er uberettiget, skal udlejeren kunneføre bevis for, at ophævelsen er berettiget ved dokumentbevis eller parts-forklaring. Fogedretten kan dog undtagelsesvist tillade anden bevisførel-se som f.eks. vidneforklaring, men denne mulighed bør efter forarbejder-ne til § 596 og retspraksis ikke anvendes, hvis sagen ellers ville høre un-der boligretten, hvor der ud over den juridiske dommer medvirker læg-dommere.Udlejere vil ofte kun kunne bevise, at en lejer har tilsidesat god skik ogorden, ved at andre beboere afgiver vidneforklaring om lejerens adfærd.Da sager om ophævelse af lejemål hører under boligretten, følger det afforarbejderne som anført ovenfor, at fogedretten ikke bør tillade sådanvidneførsel under umiddelbare fogedforretninger. I praksis vil en udlejerderfor sjældent kunne bevise under en umiddelbar fogedforretning, atophævelse af en lejeaftale på grund af tilsidesættelse af husordenen erberettiget.Som eksempel på, at en udsættelse af en lejer blev gennemført ved enumiddelbar fogedforretning, kan nævnes Vestre Landsrets afgørelse gen-givet i Ugeskrift for Retsvæsen 1999 side 472. I denne sag havde lejerenerkendt at have slået underboens vinduer itu to gange tidligere og vardesuden dømt for hærværk for et af tilfældene. Lejeren var nu sigtet afpolitiet for igen at have knust ruder hos underboen.Fogedrettens afgørelse i en sag om udsættelse af en lejer ved en umiddel-bar fogedforretning kan kæres til landsretten inden for en frist på 4 uger,jf. retsplejelovens § 599, jf. § 586. Kære har ikke i sig selv opsættendevirkning, men fogedretten eller landsretten kan tillægge et kæremål op-sættende virkning, jf. retsplejelovens § 587, jf. § 395. I praksis vil en le-jer, der kærer, inden fogedrettens afgørelse om udsættelse er effektueret,typisk kunne blive boende under landsrettens behandling af kæresagen.For så vidt angår prioritering af udsættelsessager i fogedretterne harDomstolsstyrelsen på Justitsministeriets forespørgsel og efter høring af7

byretspræsidenterne oplyst, at hovedparten af retterne prioriterer udsæt-telsessager forud for almindelige fogedsager.4. Fremtidige tiltag for at sikre, at en udlejer kan ophæve en lejeafta-le på grund af grovere overtrædelser af husordenen, uden at lejerenkan trække sagen i langdragEfter regeringens opfattelse tilsiger hensynet til udlejeren og de øvrigebeboere i ejendommen, at en lejer, der overtræder reglerne om god skikog orden i en sådan grad, at udlejeren er berettiget til at ophæve lejeafta-len, hurtigt kan tvinges til at fraflytte lejemålet. Hvis lejeren bestrider, atder er grundlag for at ophæve lejeaftalen, tilsiger hensynet til lejeren om-vendt, at en fraflytning ikke gennemtvinges, før spørgsmålet om, hvor-vidt ophævelsen af lejeaftalen er berettiget, er behandlet af en domstol.Hensynet til lejeren er tungtvejende, fordi det er den pågældendes bolig,som den pågældende i givet fald fratages.Som beskrevet ovenfor i afsnit 3.2 er der efter de gældende regler i rets-plejeloven mulighed for at få tvangsfuldbyrdet en ophævelse af en lejeaf-tale under en umiddelbar fogedforretning, uden at sagen først skal be-handles i boligretten. Det forudsætter dog, at udlejeren kan godtgøre ellersandsynliggøre ved dokumentbevis eller partsforklaring i fogedretten, atophævelsen af lejeaftalen er berettiget. I praksis vil en udlejer imidlertidofte ikke kunne godtgøre eller sandsynliggøre, at lejeren har tilsidesatgod skik of orden, hvis ikke lejeren er dømt for forholdet under en straf-fesag. Hvis lejeren er dømt i en straffesag, udgør straffedommen et do-kumentbevis.Det indebærer, at også sager ophævelse af lejeaftaler som følge af leje-rens åbenbare og grove tilsidesættelser af god skik og orden skal behand-les i boligretten – eller afvente en straffesag – med mulighed for anke tillandsretten. Under sagens behandling i boligretten og evt. landsretten villejeren eller dennes husstand kunne fortsætte med at overtræde reglerneom god skik og orden i ejendommen til stor gene for de andre beboere iejendommen.Efter regeringens opfattelse bør oplagte sager om ophævelse af lejeaftalersom følge af lejerens grove tilsidesættelse af god skik og orden kunnebehandles af fogedretten under en umiddelbar fogedforretning. Regerin-gen agter derfor i den kommende folketingssamling at foreslå en lovæn-dring, som giver fogedretten mulighed for at afgøre oplagte sager, hvor8

retten efter afhøring af nogle få vidner kan fastslå, at der er grundlag forat ophæve lejeaftalen.Det kan endvidere oplyses, regeringen har nedsat en arbejdsgruppe, derskal gennemgå regler og praksis vedrørende forkyndelse samt vurdere,hvordan forkyndelser kan gennemføres mere effektivt under hensyntagentil retssikkerheden og formålet. Arbejdsgruppen skal bl.a. overveje, omder bør indføres nye forkyndelsesmåder, og om forkyndelse bør kunneundlades i flere tilfælde. Arbejdsgruppen vil skulle afslutte sit arbejde såvidt muligt inden udgangen af 2010.For så vidt angår sagsbehandlingstiden ved domstolene har Domstolssty-relsen oplyst, at styrelsen vil drøfte den tilsyneladende uens praksis forhåndteringen af udsættelsessager med byretspræsidenterne med henblikpå, at disse sager generelt prioriteres højt ved byretterne.