BOU, Alm.del - 2009-10 - Bilag 80: Henvendelse af 21/6-10 fra Ejendomsforeningen Danmark, vedr. konsekvenserne af indgrebet mod udlejning til videreudlejning

IndholdsfortegnelseHvilke ændringer er der gennemført? .......................................................................................... 3Lejeloven............................................................................................................................................. 3Boligreguleringsloven ........................................................................................................................ 3Hvad retter indgrebet over for udlejning til videreudlejning(lejelovens § 1) sig mod? ................................................................................................................. 4Hvad er konsekvenserne af indgrebet over for udlejning til videreudlejning? ..................... 4Er udlejning til videreudlejning omfattet af lejeloven? Og er det et boliglejemål? ..................... 5Gælder lejeloven også, hvis der udlejes flere boliger eller en hel ejendom på én lejekontrakt?. 6Gælder blanketreglen i lejelovens § 5 for lejeaftalerne? ................................................................ 6Brug typeformular A, 8. udgave........................................................................................................ 6Gælder boligreguleringsloven for lejeaftalerne? ............................................................................. 6Istandsættelse ved fraflytning........................................................................................................... 7Erstatning ved ophævelse................................................................................................................. 7Tvistebehandling ................................................................................................................................8Hvad skal man gøre som udlejer? .....................................................................................................8Hvad gør Ejendomsforeningen Danmark? ................................................................................... 9Skematisk oversigt ........................................................................................................................... 9

Folketinget vedtog den 4. juni 2010 socialministerens lovforslag om blandtandet indgreb mod udlejning af boliglejemål til videreudlejning (lovforslag L 200af 26. marts 2010 om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering afboligforholdene).Lejelovens § 1 er derfor blevet ændret uanset, at Ejendomsforeningen Danmarkhar advaret kraftigt imod gennemførelsen af ændringen af lejeloven. Denneændring af lejeloven er trådt i kraft den 13. juni 2010, hvilket er dagen efter, atloven blev bekendtgjort i Lovtidende.De øvrige ændringer i lejeloven og boligreguleringsloven træder i kraft den 1.juli 2010.Ejendomsforeningen Danmark mener, at det er absolut nødvendigt, at derhurtigt skabes klarhed over reglerne, således at udlejning af boliger til videreud-lejning kan ske under trygge juridiske rammer i de situationer, hvor der uomtvi-steligt er et behov for denne form for udlejning. Dette papir beskriver Ejendoms-foreningen Danmarks fortolkning af de nye regler.

Hvad retter indgrebet over for udlejning til videreudlejning (lejelovens § 1)sig mod?Når det skal forsøges at fastlægge, hvad indgrebet over for udlejning til videreudlejning – dvs. ændringen aflejelovens § 1, stk. 1 – retter sig mod, er der tre ting, som helt indledningsvist skal slås fast.1. Kun virkning for retsforholdet mellem udlejer (ejendommens ejer) og fremlejegiverDet er meget vigtigt at holde sig for øje, at ændringen af lejelovens § 1 alene retter sig imod den lejeaftale, somindgås mellem ejendommens ejer og den fysiske eller juridiske person, der – som fremlejegiver – skal videreud-leje boliglejemålet.Ændringen medfører ingen ændringer i retsforholdet mellem en fremlejegiver og en fremlejetager, der anvenderboliglejemålet som sin bolig. Ønskes yderligere forklaring af lejerforholdet, har Ejendomsforeningen Danmarkudarbejdet en skematisk oversigt.2. Kun virkning for lejeaftaler, som indgås efter lovens ikrafttrædenDet er også meget vigtigt at holde sig for øje, at ændringen af lejelovens § 1 alene finder anvendelse på leje-aftaler, som indgås efter lovens ikrafttræden, hvilket skete den 13. juni 2010, jf. ovenfor. I denne relation mådatoen for underskriften på lejeaftalen være afgørende. Om det så er den første underskrift – typisk lejers – ellerden anden underskrift – typisk udlejers – må afhænge af de konkrete omstændigheder, men det må anses forsandsynligt, at første underskrift er afgørende, hvis det er lejers underskrift.Det betyder, at lejeaftaler om boliglejemål til videreudlejning, som er indgået før lovens ikrafttræden, er heltupåvirkede af lovændringen, og disse lejeaftaler løber derfor videre helt som hidtil.Et eventuelt skifte af fremlejetager – dvs. i retsforholdet mellem fremlejegiver og fremlejetager – har ingen be-tydning i denne sammenhæng, idet der ikke sker ændringer i retsforholdet mellem udlejer og fremlejegiver.3. Boliglejemål kan stadig udlejes med henblik på videreudlejningÆndringen af lejelovens § 1 indebærer ikke, at det bliver ulovligt eller ugyldigt at udleje boliglejemål til videre-udlejning. Det følger allerede af det ovenfor anførte, men for klarhedens skyld skal det gentages/præciseres her.Der er således stadig intet til hinder for, at et boliglejemål udlejes – til en fysisk eller til en juridisk person – medhenblik på, at lejeren videreudlejer boliglejemålet.Derimod er det overordentligt uklart, på hvilke vilkår mv. sådan en udlejning kan finde sted, jf. nedenfor.

Hvad er konsekvenserne af indgrebet over for udlejning til videreudlejning?Det er ganske vanskeligt at fastslå, hvad konsekvenserne af indgrebet over for udlejning til videreudlejning reelter. Det er der to hovedårsager til.Den første hovedårsag er, at Socialministeriet har valgt at gennemføre indgrebet på en højest utraditionel – forikke at sige betænkelig – måde. Dette kommenterede Ejendomsforeningen Danmark allerede i sit høringssvar af11. januar 2010 til Socialministeriet, men det er også behandlet umiddelbart nedenfor.Den anden hovedårsag er, at Socialministeriet i bemærkningerne til lovforslaget overhovedet ikke har forsøgtat redegøre for, hvad de konkrete juridiske konsekvenser af den foreslåede lovændring ville blive. I bemærknin-ger er alene anført nogle helt overordnede betragtninger om det hensigtsmæssige i, at ligestille udlejning til

Er udlejning til videreudlejning omfattet af lejeloven? Og er det et boliglejemål?Som det er de fleste bekendt, er det tidligere fastslået i retspraksis, at en lejeaftale, hvormed et boliglejemåludlejes med henblik på videreudlejning, er omfattet af erhvervslejeloven.Begrundelsen for dette er, at den anvendelse, som lejeren – dvs. fremlejegiveren – skal gøre af lejemålet, ikkeer beboelse, men videreudlejning – dvs. en anden anvendelse end beboelse. Da det følger af erhvervslejelo-vens § 1, 1. stk. 1, at erhvervslejeloven gælder for udlejning til andet end beboelse, er en sådan lejeaftale altsåomfattet af erhvervslejeloven. Samtidig fremgår det af lejelovens § 2, at lejeloven ikke gælder i det omfang, enlejeaftale er omfattet af andre særlige regler i anden lovgivning – i dette tilfælde erhvervslejelovenIndholdet i den lovændring, som ministeriet har fået gennemført, er, at udlejning af et boliglejemål vil være om-fattet af lejeloven, uanset om lejeren er et fysisk person eller en juridisk person. Der er imidlertid ikke samtidigforetaget en ændring i erhvervslejeloven eller en ændring af lejelovens § 2.Allerede af denne årsag er det meget vanskeligt at udlede, hvad konsekvensen af lovændringen egentlig er.På den ene side er der altså nu en bestemmelse i lejeloven, som fastslår, at en lejeaftale er omfattet af lejeloven,uanset hvem lejeren er. Dette tyder på, at ministeriets intention har været, at lejeaftaler om boliglejemål tilvidereudlejning skal være omfattet af lejeloven og ikke af erhvervslejeloven.På den anden side er der altså dels en – helt uændret – bestemmelse i erhvervslejelovens § 1, stk. 1, som harresulteret i, at domstolene anser sådanne lejeaftaler for erhvervslejeaftaler, dels en bestemmelse i lejelovens §2, som fastslår at lejeloven ikke gælder, hvis eksempelvis erhvervslejeloven gælder for lejeforholdet.På baggrund af dette er det vanskeligt at konkludere andet end, at lovændringen har resulteret i en helt grund-læggende regelkonflikt vedrørende karakteriseringen af en lejeaftale om boliger til videreudlejning henholdsvissom en lejeaftale, der er omfattet af lejeloven, eller som en lejeaftale, der er omfattet af erhvervslejeloven.Samtidig er det – såfremt lejeaftalerne faktisk er omfattet af lejeloven - uklart, om lejeaftalen er en beboelses-lejeaftale, eller om lejeaftalen er en erhvervs-lejeaftale, som blot ulig andre erhvervslejeaftaler er omfattet aflejeloven. Det sidste forekommer nærmest at være en absurd retstilstand, men det er nødvendigt at foretageovervejelsen, idet lejeloven stadig – som en reminiscens fra tiden før vedtagelsen af erhvervslejeloven – indehol-der nogle bestemmelser som udelukkende gælder for boliglejemål.Ministeriets lovforslag har altså overhovedet ikke medført en afklaring af retsstilling, men derimod det absolutmodsatte.Uanset at lovændringen har resulteret i en overordentlig uklar retsstilling, vil det i det følgende – baseret påhvad der må antages at have været ministeriets intentioner med lovændringen – blive lagt til grund, at lejeaf-taler om boliglejemål til videreudlejning nu har karakter af beboelseslejeaftaler, eller i hvert fald er lejeaftaler(erhvervslejeaftaler?), som er omfattet af lejeloven og ikke af erhvervslejeloven.

Gælder lejeloven også, hvis der udlejes flere boliger eller en hel ejendom på én lejekon-trakt?I bemærkningerne til lovforslaget er der som nævnt i realiteten ingen kommentarer af juridisk karakter. Detfremgår derfor heller ikke, om lovændringen kun retter sig imod de tilfælde, hvor en enkelt bolig udlejes medhenblik på videreudlejning, eller om lovændringen også omfatter de situationer, hvor flere boliger udlejes påén lejeaftale. Endeligt fremgår det ikke, om lovændringen omfatter de situationer, hvor en hel ejendom med etstørre antal boliglejemål udlejes på én lejeaftale.Der synes imidlertid ikke af formuleringen af lejelovens § 1, stk. 1, at kunne udledes nogen begrænsning ianvendelsesområdet i relation til, om en lejeaftale vedrører en eller flere boliger. Der synes derfor ikke at væregrundlag for at konkludere andet end, at såvel udlejning af en enkelt bolig som udlejning af et større antal boli-ger eller eventuelt en hel ejendom med flere boliger er omfattet af lejelovens § 1, stk. 1.

Gælder blanketreglen i lejelovens § 5 for lejeaftalerne?Hvis udlejning af boliger til videreudlejning er omfattet af lejeloven, vil lejelovens § 5 også gælde for lejeaftaler-ne. Det er i den forbindelse vigtigt at være opmærksom på, at § 5, stk. 2, efter ordlyden kun finder anvendelsepå lejeaftaler om boliglejemål. Alt efter om en lejeaftale om en bolig til videreudlejning karakteriseres som enbeboelseslejeaftale eller som en ikke-beboelseslejeaftale, der er omfattet af loven, kan der således være forskelpå, i hvilket omfang lejelovens § 5 finder anvendelse.Lejelovens § 5 indebærer ikke, at man er forpligtet til at anvende autoriserede blanketter (p.t. typeformular A,8. udgave) ved indgåelse af lejeaftaler. Der er for så vidt intet til hinder for, at en udlejer udarbejder individuellelejekontrakter efter sit ”eget hoved”.Der er imidlertid ingen tvivl om, at det er overordentligt risikabelt at udarbejde sine egne individuelle lejekon-trakter, idet der er stor risiko for, at de vil blive karakteriseret som enten blanketter, jf. lejelovens § 5, stk. 1, ellerlejeaftaler med standardiserede vilkår, jf. lejelovens § 5, stk. 3. Det vil, som det er de fleste bekendt, indebæreen betydelig risiko for, at nogle vilkår i lejeaftalen er ugyldige.

Brug typeformular A, 8. udgaveKonsekvensen af det ovenfor anførte må derfor være, at det må anbefales, at typeformular A, 8. udgave, altidanvendes ved indgåelse af lejeaftaler mellem en udlejer og en lejer – hvad enten lejer er en fysisk eller ikke-fysiskperson – når boliglejemålet skal anvendes af lejer til videreudlejning.For personer med erfaring i udlejning af boliger er det velkendt, at typeformular A, 8. udgave, i forvejen er gan-ske besværlig og ufleksibel at anvende, og det er derfor indlysende, at anvendelse af typeformularen er særligtuhensigtsmæssig, når formålet med udlejningen ikke er beboelse for lejeren, men beboelse for lejerens lejer.I de tilfælde, hvor der udlejes flere boliger på én lejekontrakt, eller hvor en hel ejendom med flere boliglejemåludlejes på én kontrakt, bliver situationen nærmest absurd. Typeformularen egner sig absolut kun til udlejning afenkeltstående boliger, og det vil derfor være overordentligt vanskeligt at udarbejde en lejeaftale for et lejemål,som omfatter et større antal boliger, ved hjælp af typeformularen. Alternativet er at man udarbejder sin egen in-dividuelle lejekontrakt for lejemålet, men det er også ganske problematisk på grund af de betydelige risici, somgyldighedsbetingelserne i lejelovens § 5 indebærer. Det er derfor reelt ikke muligt at give nogen anbefalinger til,hvorledes lejekontrakterne bør indgås i disse situationer.

Når det skal vurderes, hvilke lejefastsættelsesregler der gælder for en lejeaftale om et boliglejemål, der erudlejet til videreudlejning, bliver det således helt afgørende om lejeaftalen må karakteriseres som en beboelses-lejeaftale eller som en ikke-beboelses-lejeaftale, som blot er omfattet af lejeloven.Er det en beboelseslejeaftale, skal lejefastsættelse og -regulering ske efter boligreguleringslovens regler omomkostningsbestemt leje i kapitel II eller efter boligreguleringslovens regler om huslejeregulering for mindreejendomme i kapitel IV A. Det er dog også muligt, at lejefastsættelse og -regulering skal ske efter nogle af deøvrige særbestemmelser i boligreguleringsloven.Er det en ikke-beboelses-lejeaftale, som blot er omfattet af lejeloven, skal lejefastsættelse og -regulering skeefter lejelovens regler i kapitel VIII.De nærmere detaljer og indbyrdes forskelle i disse lejefastsættelses- og -reguleringsregler skal ikke gennemgåsher, da det forudsættes, at de fleste er mere eller mindre bekendt med disse regler.Her skal blot konstateres, at det er overordentligt uheldigt, at der opstår så betydelig uvished om lejefastsættel-sen i disse regler.

Istandsættelse ved fraflytningHvis lejeaftaler om boliger til videreudlejning er omfattet af lejeloven, er lejers forpligtelse til istandsættelse vedfraflytning er endnu et område, som de nye regler har konsekvenser for.Efter erhvervslejeloven er der intet til hinder for, at lejeren pålægges at aflevere det lejede i bedre stand endved indflytningen. Det er derimod ikke muligt efter lejeloven, jf. lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt. Her fremgår, atdet ikke kan pålægges lejeren at aflevere det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.Når en udlejer indgår lejeaftale med en virksomhed eller en person om et eller flere lejemål til en virksomhed,som skal anvende boligerne til sine – eventuelt skiftende - ansatte eller lignende, kan der være meget godegrunde til, at fraflytningsopgørelsen ved lejeaftalens ophør mellem udlejer og virksomheden ikke skal ske eftermeget rigide vurderinger af, om en afslået flis på et køkkenbord eller et ødelagt dørhåndtag allerede var der,inden lejeforholdet blev påbegyndt.Det forekommer derfor helt besynderligt, at de erhvervsvirksomheder, som måtte indgå sådanne lejeaftaler medudlejere – såfremt de kan få sig selv til det – skal kunne påberåbe sig sådanne juridiske spidsfindigheder, for atslippe for en istandsættelsesforpligtelse, som de måtte have påtaget sig i henhold til lejekontrakten.

Erstatning ved ophævelseEt andet område, hvor det i enkelte tilfælde kan få betydelige konsekvenser, hvis lejeaftaler om boliger til videre-udlejning er omfattet af lejeloven, er lejers forpligtelser, hvis lejeaftalen bliver ophævet af udlejer.Efter erhvervslejelovens § 71, stk. 1, 2. pkt., skal lejeren, efter udlejers eventuelle ophævelse af lejeaftalen,betale leje, indtil lejeren kunne fraflytte med aftalt varsel. I de tilfælde, hvor en lejeaftale er tidsbegrænset udenmulighed for opsigelse fra lejers side, samt i de tilfælde, hvor lejeaftalen indeholder en uopsigelighedsperiode,vil lejers forpligtelse omfatte hele denne periode.Efter lejelovens § 95, stk. 1, 1. pkt., skal lejeren efter udlejers eventuelle ophævelse af lejeaftalen alene betaleleje, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel, hvilket i de fleste tilfælde betyder 3 måneders varsel.En virksomhed eller en person, som har indgået en lejeaftale med en udlejer om et eller flere boliglejemål medhenblik på videreudlejning, vil altså kunne spekulere i at misligholde betalingerne i lejeforholdet i forventningom, at udlejer som konsekvens heraf ophæver lejeaftalen. Lejeren vil således kunne komme ud af en eventuelflerårig uopsigelighed ved betaling af 3 måneders leje.

Dette skaber især problemer i de situationer, hvor udlejer ønsker at udleje en ejendom eller et antal boligertil en lejer, som har særlige behov, fx hvis der udlejes boliger til en institution, som anvender ejendommen tilsociale formål.Hvis der skal foretages ombygninger eller udføres særlige installationer inden lejeaftalen indgås for at imøde-komme lejerens særlige behov, medfører lovændringen en betydelig risiko for udlejer. For udlejer vil det væreafgørende, at lejeaftalen med sikkerhed løber i en vis periode, for at de særlige investeringer bliver rentable, ogdet vil typisk blive sikret ved, at der aftales en uopsigelighedsperiode for lejeren. Med lovændringen vil en sådanuopsigelighedsperiode imidlertid reelt blive indholdsløs, idet lejeren – hvis han eller hun virkelig ønsker det –altid vil kunne komme ud af lejekontrakten med en absolut minimal betaling.Det forekommer helt uforståeligt, at lejere, som har behov for boliger til deres ansatte, eller som skal anvendeboliger til løsning af sociale opgaver eller lignende, skal tillægges så urimelige rettigheder, særligt i betragtningaf, at aftalen mellem udlejer og lejeren – i alle andre henseender end den lejeretlige – er en ren forretningsbe-tinget aftale.

TvistebehandlingEt tredje område, hvor det vil få store konsekvenser, hvis lejeaftaler om boliger til videreudlejning er omfattet aflejeloven, er tvistebehandlingen.Som bekendt har huslejenævnene kompetence til at behandle en lang række tvister vedrørende de lejeaftaler,som er omfattet af lejeloven. Huslejenævnet er således første instans i disse tvister, og det er ikke muligt for enaf parterne i tvisten at indbringe sagen direkte for boligretten, hvis huslejenævnet har kompetencen. I givet faldvil sagen blive afvist af boligretten, formentlig uanset om modparten i tvisten protesterer.Det betyder, at en række tvister mellem udlejeren og lejeren skal indbringes for huslejenævnene, inden sagerneefterfølgende kan indbringes for domstolene.Det er besynderligt, når nu begge parter i sådanne aftaler helt typisk vil være erhvervsdrivende, at huslejenæv-nene skal være tvisteorgan, idet huslejenævnene netop har til formål at løse tvister mellem udlejere, der typisker erhvervsdrivende, og lejere, der typisk må karakteriseres som forbrugere.

Hvad skal man gøre som udlejer?Som det fremgår ovenfor, er det meget vanskeligt at rådgive udlejerne om, hvorledes de skal gribe sagen an,hvis de ønsker at udleje boliger til virksomheder og personer, som skal anvende boligerne til videreudlejning tilansatte, forskere og andre personer.Den betydelige retsuvished, som lovændringen medfører, betyder, at det er meget vanskeligt at give en for-svarlig rådgivning, førend domstolene har haft lejlighed til at træffe afgørelse om de juridiske konsekvenser aflovændringen.Indtil retsstillingen omkring disse lejekontrakter er blevet afklaret, er det bedste råd, man kan give, nok, atudlejerne skal bestræbe sig på at sikre fremskaffelsen af boliger til særlige behov eller personer ved at ladeden relevante virksomhed eller institution anvise den person, som skal anvende boligen, hvorefter lejeaftalenindgås direkte med den pågældende person. Men det indebærer naturligvis, at udlejer så må tåle det betydeligeadministrative besvær og de økonomiske ulemper, som er forbundet med hyppige lejerskifte og jævnlige ind- ogudflytninger, i de situationer, hvor der er behov for boliger til skiftende, korttidsansat arbejdskraft, eller til perso-ner, som af sociale årsager har behov for en midlertidig bolig.

Hvad gør Ejendomsforeningen Danmark?Ejendomsforeningen Danmark har gjort meget for at undgå den situation, der nu er opstået.At det ikke er lykkedes skyldes efter foreningens opfattelse ikke manglende kvalitet og kvantitet i arbejdet – detskyldes snarere, at saglige argumenter nu om stunder kommer til kort, når der ”går politik i den”.Ejendomsforeningen Danmark vil dog fremadrettet forsøge at skabe klarhed over konsekvenserne af lovændrin-gen. Det vil i første omgang formentlig blive udmøntet i en henvendelse til Socialministeriet med anmodningom kommentarer til blandt andet de problemer, som er skitseret ovenfor.Hvis der er medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark, som vælger eller bliver nødt til at føre huslejenævns-sager eller retssager, som er forårsaget af de nye regler, vil Ejendomsforeningen Danmark også være villig til atoverveje at yde juridisk eller økonomisk støtte til sådanne sager. En eventuel beslutning om ydelse af støtte vildog ske efter ansøgning og på grundlag af en indgående vurdering af den enkelte sag.Det skal understreges, at Ejendomsforeningen Danmark under ingen omstændigheder finder det rimeligt, hvisreglerne om udlejning af boliglejemål til videreudlejning anvendes til at fratage fremlejetagere deres rimeligerettigheder.

(Efter vedtagelsen af lovforslag L 200 af 26. marts 2010)