BOU, Alm.del - 2009-10 - Bilag 71: Talepapir til besvarelse af samrådsspørgsmål AT, AU, AV og AW, fra økonomi- og erhvervsministeren

Spørgsmål ATMener ministeren, at det er forsvarligt, at lånemarkedet for andelsboligerde seneste år har været præget af komplicerede lånetyper såsom swap-lån,som det kræver professionel ekspertise at gennemskue? Og hvad er mini-sterens holdning til, at kreditforeninger tilbyder komplicerede lån til an-delshavere, som ikke nødvendigvis har den fornødne professionelle ind-sigt til at gennemskue konsekvenserne af de forskellige lånetyper?Spørgsmål AUHvad er ministerens holdning til nationalbankdirektørens udtalelse vedRealkreditrådets årsmøde den 22. april 2010 om, at ”boligfinansieringskal ske på vilkår, der giver låntager mulighed for at komme ud af sinelån, uden at blive låst fast af en stigende gæld”? Og hvad vil ministeren ilyset af dette gøre for de andelsboligejere, som i dag ikke kan komme udaf sine lån, uden at blive låst fast af en stigende gæld?Spørgsmål AVHvilke initiativer vil ministeren tage for at hjælpe de andelsboligforenin-ger, der er kommet i problemer på grund af de såkaldte swap-lån ellertrappelån?Spørgsmål AWHvad vil ministeren gøre for at sikre, at andelshavere ikke kommer til atsidde med risikable og svært gennemskuelige lån i fremtiden? Vil mini-steren f.eks. tage initiativ til at styrke rådgivningen af bestyrelserne i an-delsboligforeningerne, bl.a. i forhold til låneoptag og administration?

Jeg er blevet bedt om at besvare en række spørgsmål omlånemarkedet til andelsboligforeninger. I lyset af, atspørgsmålene hænger sammen, vil jeg besvare dem sam-let.Inden jeg besvarer spørgsmålene, vil jeg dog indledemed at beskrive de lånetyper, vi taler om: trappe- ogswaplån.Et trappelån til andelsboligforeninger har typisk væreten kombination af et traditionelt realkreditlån med vari-abel forrentning og så en renteswap. Renteswappen er etbankprodukt, hvor den ukendte fremtidige variable rentepå realkreditlånet ombyttes til en rente, som er kendtover tid, og i dette tilfælde stigende. Trappelånet kan ik-ke konverteres.Betegnelsen swaplån bruges også i nogle tilfælde omden situation, hvor låntager ønsker en fast rente i helelånets løbetid, men samtidig gerne vil fravælge konver-teringsretten på lånet.Dette kan i praksis opnås ved at optage et variabelt for-rentet lån, hvor den variable rente ”swappes” – på dansk”byttes” – til en rente, der er fast.

På den måde kan låntageren opnå en fast rente, der erla-vereend renten på et traditionelt fastforrentet lån. Detkan lade sig gøre, fordi man ved et traditionelt lån beta-ler med en højere rente for at kunne indfri til kurs pari.Låntageren opnår altså en fordel ved at have en kendt oglav rente i lånets løbetid. Omvendt kan fraskrivelsen afmuligheden for at indfri lånene til kurs pari – under giv-ne omstændigheder - risikere at medføre omkostningerfor en andelsboligforening.Hvis foreningen har optaget et lån kombineret med enswap, som låser renten fast, og markedsrenten herefterfalder, har foreningen nemlig ikke mulighed for at om-lægge sine lån i lånets løbetid på sædvanlig vis uden vis-se omkostninger i form af overkurs.Det er også klart, at hvis en andelsboligforening harkonstrueret sig frem til et såkaldt trappelån, hvor renten istarten er ganske lav, men stigende over tid, kan kon-struktionen risikere at medføre stigninger i boligydelsen.Det kan gøre det sværere at sælge andelen.Men der er selvfølgelig ikke kun ulemper forbundet meddisse lån. Et trappelån kan også være en stor fordel forf.eks. en nystiftet forening.

Indflytning i en ny bolig kan være forbundet med storeomkostninger. Det kan derfor være en fordel med en lidtlavere ydelse det første stykke tid. De enkelte køberekan så afholde omkostninger til indflytning og måskehurtigere afdrage på gælden i andelen i starten.Hertil kommer, at et swaplån kan være billigere end ettilsvarende fastforrentet lån, netop fordi man ikke betalerfor konverteringsretten til kurs pari i form af en højererente.Alt i alt har lånetyperne både fordele og ulemper. Detafhænger af en række konkrete faktorer som lånets løbe-tid, renteudvikling, omkostninger og så videre.Jeg har forespurgt Finanstilsynet om markedet for trap-pelån. Fra Finanstilsynet har jeg fået oplyst, at tilsynetikke er bekendt med, at trappelån forsat udbydes på an-delsboligmarkedet.Lånene var imidlertid fra 2005 og nogle år frem ganskeudbredte i andelsboligsektoren i forbindelse med stiftel-se af nye andelsboligforeninger.Finanstilsynet har oplyst, at tilsynet ikke er bekendtmed, at der findes en statistik over udbredelsen af oven-nævnte lånetyper eller lånekonstruktioner, herunder iandelsboligsektoren, i Danmark.

Det er dog Finanstilsynets umiddelbare vurdering, attrappelånene, hvor den fremtidige variable rente på real-kreditlånet er omlagt til en kendt stigende fast rente viaen renteswap, udgør etmindretocifret milliardbeløb.Lad mig nu vende mig mod de regler og krav om råd-givning, der gælder, når andelsboligforeninger optagerdenne type lån. Her er to situationer relevante. For detførste den rådgivning, der ydes til andelsboligforenin-gen, når lånene optages. For det andet den rådgivning,der ydes til købere i forbindelse med handel af den en-kelte andelsbolig.

Rådgivning til andelsboligforeninger ved lånoptagelseI forhold til låneoptagelsen kan vi starte med at se på dettilfælde, hvor en andelsboligforening konstruerer sig tilet trappe- eller swaplån. Som jeg beskrev tidligere, ind-gås der i tillæg til det traditionelle lån en separat aftaleom køb af et finansielt instrument – nemlig ”swappen”.

værdipapirhandleren – i praksis pengeinstituttet – skalbede kunden oplyse om sit kendskab til og erfaring medswaps. På baggrund af oplysningerne skal værdipapir-handleren vurdere, om en swap er hensigtsmæssig forkunden. Med andre ord skal værdipapirhandleren sikresig, at kunden forstår de risici, som er forbundet med atindgå en swapaftale.Hvis kunden giver utilstrækkelige oplysninger om sitkendskab og sine erfaringer med swaps, skal kunden gø-res udtrykkeligt opmærksom på, at værdipapirhandlerenikkekan afgøre, om produktet eller tjenesteydelsen erhensigtsmæssig for vedkommende.Her er det væsentligt at bemærke, at kunden i denne for-bindelse er selve andelsboligforeningen og ikke de en-kelte andelshavere i foreningen. Foreningen kan altsågodt have tilstrækkeligt kendskab og erfaring til at indgåen swapaftale, selv om de enkelte andelshavere i for-eningen hver for sig ikke har dette kendskab. Det kanf.eks. være tilfældet, hvis foreningen repræsenteres afadvokater eller revisorer.Det er naturligt, at hensigtsmæssighedstesten kun gælderforeningens repræsentanter, da det er dem, der er i kon-takt med værdipapirhandleren. Herefter er det op til for-eningens bestyrelse at sikre sig, at de enkelte medlem-mer i foreningen er klar over konsekvenserne ved at op-

tage et trappe- eller swaplån, og at de har foreningensbemyndigelse til at indgå sådanne aftaler.Hvis rådgivningsreglerne ikke er fulgt, og andelsbolig-foreningen lider tab, vil andelsboligforeningen – efteromstændighederne – kunne få erstatning fra værdipapir-handleren.

Rådgivning til købere af andelsboligDet andet spørgsmål om rådgivning gælder salg af denenkelte andelsbolig. Her er det vigtigt, at køberne eropmærksomme på, hvordan foreningens økonomi erskruet sammen. Det har nemlig betydning for, hvordanboligafgiften og andelskroneværdien kan udvikle sig.Hvis køberen har brug for at låne penge til køb af ande-len, vil det typisk ske ved at optage et lån i et pengeinsti-tut. I den forbindelse skal pengeinstituttet yde kundenrådgivning. Denne rådgivning fokuserer imidlertid påkundenspersonligeøkonomiske forhold i forbindelsemed optagelsen af lånet til køb af andelsbeviset og vilderfor sædvanligvis ikke inddrage andelsboligforenin-gens økonomiske forhold.Når man erhverver en andelsbolig, er det derfor vigtigt,at manselvundersøger foreningens økonomi grundigt,ogselvspørger ind til og undersøger, hvordan forenin-gen er finansieret.

Hvis man ikke føler sig rustet til selv at afdække for-eningens økonomi, bør man få bistand fra en advokat el-ler revisor.For at sikre, at købere af en andelsbolig har et rimeligtgrundlag at basere købsbeslutningen på, er der i andels-boligloven fastsat krav til, hvilke oplysninger køberesom minimum skal have udleveret. Oplysningerne in-kluderer bl.a. foreningens vedtægter og det seneste års-regnskab og budget. Desuden skal sælger udlevere enopstilling af, hvordan prisen er beregnet med specifika-tion af prisen for andelen, udførte forbedringer og inven-tar. Endelig skal køber have adgang til andelsboligfor-eningens årsregnskab.

Ministerens holdning til låneneEfter denne gennemgang af lånemarkedet og de regler,der gælder for rådgivning af både andelsboligforeningerog andelshavere, vil jeg svare på spørgsmålene om minholdning til lånetyperne.Jeg har forståelse for den bekymring, som National-bankdirektøren gav udtryk for på Realkreditrådets års-møde om brugen af trappelån.Opgaven er ikke at udstikke forbud, men derimod gen-nemsigtighed og oplysning, så ingen uforvarende brin-

ges i en uheldig situation. Vi kan sætte rammerne for, atforbrugerne er så oplyste som muligt omkring de for-skellige låneprodukter.Som nævnt er der i dag regler, som sikrer, at andelsbo-ligforeningerne og andelshaverneikkebør være i tvivlom, hvad en swap er, og hvad konsekvenserne af enswap er. Og hvis reglerne ikke er overholdt, er der mu-lighed for at få erstatning. På den baggrund mener jegheller ikke, at der er behov forsærligeinitiativer for an-delsboligforeningerne eller andelsboligejerne.

Initiativer til at øge gennemsigtigheden for forbrugerneSamtidig arbejder vi i regeringen hele tiden på at gørelånemarkedet mere gennemsigtigt og forbrugervenligt.Med vedtagelsen af Lov om Finansiel Virksomhed i sid-ste uge besluttede Folketinget, at der skal indføres bin-dende regler om risikomærkning af investeringsproduk-ter. Det indebærer, at investeringsprodukter fremoverskal klassificeres i mindst tre kategorier. Finanstilsynetvil udarbejde en liste over investeringsprodukter i de trekategorier, hvor swap-produkter også vil indgå.Formålet er at sikre, at forbrugerne får klar besked om,hvorvidt de kan tabe hele investeringen eller dele af den.

Det er også vigtigt, at den almindelige forbruger bliveroplyst om risikoen ved forskellige lån på en enkel og letforståelig måde. Forbrugerne skal vide, hvad det er, degår ind til, når de optager et lån. Det er i alles interesse.Derfor har jeg tidligere i dag foreslået, at der indføresbindende regler om risikomærkning af lån. Med en risi-komærkning vil vi få skabt større gennemsigtighed ogdermed øget forbrugerbeskyttelsen.Jeg har nu bedt mine embedsmænd indlede drøftelsermed de relevante brancheorganisationer og forbrugersi-den om kategoriseringen af de forskellige typer af låne-produkter.Opgaven er som sagt ikke at udstikke forbud, men der-imod gennemsigtighed og oplysning, så ingen uforva-rende bringes i en uheldig situation.Herudover kan jeg oplyse, at både Erhvervs- og Sel-skabsstyrelsen og Erhvervs- og Byggestyrelsen har ud-sendt vejledende udtalelser om swaplåns betydning forandelboligforeningens værdiansættelse i forhold til hen-holdsvis årsregnskabsloven og andelsboligloven.Det har givet anledning til en række opklarende spørgs-mål fra interessenterne på området. Jeg har derfor bedtErhvervs- og Selskabsstyrelsen om at invitere alle rele-

vante parter til en drøftelse af, om der er behov for yder-ligere vejledninger om regnskaber for andelsboligfor-eninger, der er omfattet af årsregnskabsloven. Skulle dervise sig behov for det, er jeg naturligvis villig til at ladeudarbejde yderligere vejledninger på området.Endelig har jeg bedt mine embedsmænd drøfte med definansielle organisationer, om også pengeinstitutterne vilhenlede deres kunders opmærksomhed på, at de skal un-dersøge foreningens økonomi, inden de beslutter sig forat skrive under på en aftale om køb af andelsbolig. Hvisderes kunder ikke selv er i stand til at afdække forenin-gens økonomi, bør pengeinstitutterne henvise deres kun-der til at søge anden rådgivning.Jeg har allerede haft kontakt til Finansrådet om spørgs-målet. Finansrådet arbejder på en henstilling til med-lemmerne om, at der udvises stor tilbageholdenhed medat yde trappelån til andelsboligforeninger. Det skal fore-bygge en gentagelse af de uheldige virkninger i forbin-delse med trappelån til andelsboligforeninger, man harset.Jeg mener derimod ikke, at det er pengeinstitutternesopgave at granske en andelsboligforenings økonomi forkunden, ligesom pengeinstituttet ikke skal rådgive omandre forhold i forbindelse med boligkøb i øvrigt.

Afslutningsvis vil jeg gentage, at vi allerede i dag harganske gode rådgivningsregler, der sikrer, at andelsbo-ligforeninger bør være oplyst om konsekvenserne af delån, de indgår. Og hvis reglerne ikke overholdes, kanman få erstatning.Samtidig har jeg igangsat en række initiativer, som skalforbedre gennemsigtigheden og rådgivningen for for-brugerne.Alt i alt er det min overbevisning, at vi kan bidrage til atsikre, at andelsboligforeningerne og køberne af andels-boligerne er så oplyste som muligt. Herefter er det op tilandelsforeningerne og køberne at vurdere, om de for-skellige lånetyper er til gavn for dem eller ikke. Det skalvi ikke fra offentligt hold bestemme.Tak for ordet.