BOU, Alm.del - 2009-10 - Bilag 19: Notat om lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven, fællesbrev fra organisationerne samt udkast til lovforslag

§1I lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 989 af 27. oktober 2009, foretages følgende ændringer:1.I§ 1, stk. 1,indsættes efter »husrum«: », uanset om lejeren er en person eller en virksomhed m.v.(juridisk person)«.2.I§ 11, stk. 1,indsættes som3. pkt.:»2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis udlejer har afbrudt det lejedes forsyning med lys, gas,varme, kulde el. lign.«.3.I§ 19, stk. 2,indsættes efter »hvidtning«: », lakering af gulve«.4.I§ 19indsættes somstk. 4:»Stk. 4.Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføreog fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførel-se. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til vær-dien af de påbudte arbejder, såfremt udlejeren ikke overholder en frist fastsat efter 1. pkt. Lejened-sættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, Grundejernes Investeringsfond træffer endelig beslut-ning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 60, stk. 1, i lov om midlertidig regule-ring af boligforholdene, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerensvegne, jf. lov om tvungen administration af udlejningsejendomme.«5.I§ 21ændres »og tapetsering« til: », tapetsering og lakering af gulve«.6.I§ 22, stk. 2,ændres »og maling« til: », maling og lakering af gulve«.7.I§ 22, stk. 3, 1. pkt., § 23, stk. 1,og i§ 23, stk. 2, 2. pkt.,ændres »og tapetsering« til: », tapetse-ring og lakering af gulve«.

8.I§ 29, stk. 9, 1. pkt.,indsættes »efter hjælpemidler m.v.«: »i det lejede og på ejendommens fæl-lesarealer« og »§ 102 i« udgår.9.I§ 32, 1. pkt.,indsættes efter »her i landet«: »i form af en konto i et pengeinstitut«.10.§ 32, 3. pkt.ophæves.11.I§ 34, stk. 1,indsættes efter 2. pkt.: »I fremlejeforhold kan lejeren ved lejeaftalens indgåelsesåvel som i lejeperioden i stedet for depositum vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti ellerlignende«.12.I§ 36, stk. 2, 3. pkt.,indsættes efter »lov om fremme af energibesparelser i bygninger«: »ellerregler udstedt i medfør heraf«.13.I§ 36, stk. 2,indsættes efter 3. pkt.:»Udgifterne til energimærkning medtages i varme- og varmtvandsregnskabet med lige store beløbhvert år i 5 år.«14.I§ 46 b, stk. 2, 1. pkt.,indsættes efter »har lagt ud,«: »herunder betaling af eventuelle restan-cer,«.15.I§ 47, stk. 1, litra a),indsættes efter »58, stk. 3«: »og 4« og efter »46 a, stk. 3«, indsættes: »§58, stk. 3,«.16.I§ 47, stk. 2, 2. pkt.,indsættes efter »forbedret efter«: »§ 58, stk. 3, og«.17.I§ 51,indsættes efter stk. 1 som nyt stk.:Stk. 2.Reglerne i § 50 gælder også udgifter til vand og renovation som følge af forøgelse af for-bruget.Stk. 2-4 bliver herefter stk. 3-5.18.I§ 52, stk. 1,indsættes efter »afgifter«: », udgifter«.19.I § 52, stk. 1,indsættes efter 1. pkt.:»Udlejer skal dog ikke foretage lejenedsættelse, hvis bortfald eller nedsættelse af skatter, afgifter,udgifter og bidrag samtidig udlignes eller overstiges af nye eller forøgede skatter, afgifter, udgiftereller bidrag.«20.I§ 52, stk. 2,ændres »skatte- eller afgiftsnedsættelsen« til: »nedsættelsen af skatter, afgiftereller udgifter«.21.I§ 58indsættes somstk. 3:»Stk. 3.For arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren for-lange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den bespa-relse, som arbejderne medfører for lejerne. Indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere reglerom betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og forhøjelsens beregning.«Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.22.I§ 59 a, stk. 1,indsættes som2. pkt.:

»Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnet tage stilling til, om den samlede leje efterforhøjelsen vil kunne oppebæres.«23.I§ 62 a, stk. 5ændres »10.000 kr.« til »13.938 kr.«, »30.000 kr.« til: »112.457 kr.«, »2.000 kr.«til: »2.788 kr.«24.I§ 62 a, stk. 5,affattes5.-7. pkt.således:»”De i 1.-3. pkt. nævnte beløb er opgjort i 2010-niveau og reguleres efter udviklingen i DanmarksStatistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode sluttende i juni måned året før det finansår, re-guleringen vedrører. Beløbene afrundes til nærmeste hele kronebeløb.«25.§ 84, litra a, 2. pkt.udgår.26.I§ 84, litra d,ændres »udstykning« til: »opdeling«.27.I§ 84, litra d,indsættes som2. og 3. pkt.:»Er lejeaftalen indgået før 1. januar 1980, gælder 1. pkt. ikke. Er lejeaftalen indgået den 1. juli1986 eller senere, er det ud over det i 1. pkt. anførte tillige en betingelse for opsigelse, at udlejerentidligere har beboet lejligheden.«28.§106, nr. 4, 2. og 3. pkt.,affattes således:»Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning,uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt tvister om tilbagebetaling af depositum iforbindelse med fraflytning.«29.§ 119, stk. 2,ophæves.§2I lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 988 af 27. oktober2009, foretages følgende ændringer:1.I§ 4, stk. 5,1. pkt,udgår: »og stk. 3,«.2.I§ 5indsættes efter stk. 2 som nyt stykke:»Stk. 3.Stk. 2 kan kun finde anvendelse for lejemål i ejendomme med en energiramme på A-D ienergimærkningen efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger. «Stk. 3-9 bliver herefter stk. 4-10.3.I§ 5, stk. 3,der bliver stk. 4, ændres i5. pkt.»§ 22, stk. 3« til: »§ 19, stk. 4, i lov om leje«.4.I§ 5, stk. 7, nr. 2,der bliver stk. 8, nr. 2, indsættes efter »og efter«: »§ 58, stk. 3, og«, og efter »§46 a, stk. 3,« indsættes: »§ 58, stk. 3,«.5.I§ 5, stk. 9,der bliver stk. 10, ændres »stk. 8« til: »stk. 9« og »stk. 1-7« til: »stk. 1-8«.6.§ 6ophæves.7.I§ 15, stk. 3,ændres »§ 29, stk. 3« til: »§ 29, stk. 9«.

8.I§ 16, stk. 1, 2.pkt,ændres »§§ 5-6« til: »denne lovs § 5 og § 34 i lov om leje«.9.§ 21, stk. 1, 2. pkt.,ophæves.10.§ 21, stk. 2,affattes således:»Nævnet afgør endvidere uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflyt-ning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene samt uenighed om tilbagebetaling af depo-situm i forbindelse med fraflytning.«11.§ 22, stk. 3,ophæves.12.§ 22, stk. 4,ophæves.13.I§ 25 a, stk. 2,indsættes som2. og 3. pkt.:»Det samme gælder størrelsen af den leje, som enudlejer vil kunne opkræve ved udlejning af et lejemål, der er gennemgribende moderniseret efterreglerne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ved vurderingen af lejeforhøjelsen skal huslejenævnettage stilling til, om den samlede leje efter forhøjelsen vil kunne oppebæres.«14.§ 59, stk. 1, 2. pkt.,affattes således: »Lånet må ikke overstige 90 pct. af udgifterne.«15.§ 59, stk. 5,ophæves.16.I§ 60, stk. 1,indsættes efter »§ 27 a, stk. 2,«: »og § 19, stk. 4, i lov om leje,«.17.I§ 60, stk. 1,indsættes som2. pkt.:»Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse på ejendom-men og lade den aflyse, når arbejderne er udført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.«18.§ 60, stk. 3, 1. pkt.affattes således:»Forrentning af beløb, som fonden har lagt ud, fastsættes af fonden med en rente, der svarer tilden effektive rente for et kontantlån uden afdrag og med en løbetid på 30 år i et godkendt realkredit-institut.«19.§ 61 aaffattes således:§ 61 a.Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige myndigheder alle nødvendige op-lysninger til brug for administration af bestemmelserne i denne lovs § 18b, jf. kapitel III A, § 60, jf.kapitel VIII, bestemmelserne i lov om leje § 63a, jf. kapitel X A ,samt §§ 113 a og 113 b, jf. kapitelXVIII A.«§3I lov om tvungen administration af udlejningsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 884 af 17.september 2009, foretages følgende ændringer:1.I§ 2, stk. 2, 1. pkt.,ændres »§ 22, stk. 3,« til: »§ 19, stk. 4, i lov om leje«.2.§ 2, stk. 4,affattes således:»I kommuner, hvor reglerne i kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene ikkegælder, er det en betingelse for, at der kan træffes beslutning efter stk. 1, at den frist, som husleje-nævnet har fastsat efter § 19, stk. 4, i lov om leje, ikke er overholdt. Stk. 2, 2. pkt., finder tilsvaren-de anvendelse.«

Bemærkninger til lovforslagetAlmindelige bemærkningerIndholdsfortegnelse1. Lovforslagets baggrund og formål2. Lovforslagets indhold2.1 Forenkling og modernisering2.2 Indgreb mod stråmandsudlejning2.3 Incitamenter til at reducere energiforbruget i private udlejningsejendomme3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige3.1. Indledning3.2. Forslag med huslejekonsekvenser3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for anvendelse af boligreguleringsloven § 5, stk.23.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringer3.2.3. Andre forslag med huslejekonsekvenser3.2.4. Samlede huslejekonsekvenser3.2.5. Samlede økonomiske konsekvenser for staten og kommunerne af forslag med huslejekonse-kvenser3.3 Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandling3.4. Samlede økonomiske og administrative konsekvenser4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet5. Administrative konsekvenser for borgerne6. Miljømæssige konsekvenser7. Forhold til EU-retten8. Høring9. Samlet vurdering af lovforslagets konsekvenser1. Lovforslagets baggrund og formålLejelovgivningen er kompliceret og præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Det har derfor -både politisk og blandt brugerne - været et ønske at forenkle lovgivningen.På den baggrund har der siden 2005 været forhandlet med lejer- og udlejerorganisationerne om en moder-nisering og forenkling af lejelovgivningen. Fra lejersiden har deltaget Lejernes Landsorganisation, DanmarksLejerforeninger og BOSAM, mens udlejersiden har været repræsenteret af Ejendomsforeningen Danmark ogJydske Grundejerforeninger.Efter en omfattende gennemgang af lovgivningen, som ikke førte til en fælles indstilling om et forenklings-forslag, blev det i december 2007 aftalt med de deltagende organisationer, at de uden ministeriets deltagelseskulle sammensætte og afpudse en skitse til et forslag til forenkling og modernisering af lejelovgivningen,som alle organisationer stod bag. Det blev i den forbindelse gjort klart, at en forudsætning for, at forslagene

efterfølgende kunne implementeres i et lovforslag, ville være, at de omfattede forslag havde så stor ind-holdsmæssig tyngde, at der kunne opnås en reel forenkling og modernisering.Organisationerne fremkom efter et par forlængelser af forhandlingsfristen i oktober 2008 med en såkaldt”enighedsliste”, omfattende 57 punkter. ”Enighedslisten” omfatter dels strukturforslag, herunder forslag ombestemmelsernes placering i forskellige love, samt forslag, der vedrører andet end forholdet mellem ejer oglejer, herunder forhandlingsproceduren mellem organisationerne, dels materielle forslag til forenklinger,hvoraf enkelte kan implementeres administrativt. Vurderingen af skitsen er imidlertid, at den ikke i tilstræk-keligt omfang forenkler og moderniserer lovgivningen. Fordelene ved forslagene vurderes således ikke atvære store nok til at opveje de ulemper i form af usikkerhed om den gældende retstilstand, som en sammen-skrivning af lejelovgivningen vil medføre.Den daværende velfærdsminister indbød derfor organisationerne til en drøftelse af en samlet forslagspakke.Formålet hermed var at give tilstrækkelig substans til et forslag til en samlet lov ved at supplere organisatio-nernes forhandlingsresultat på væsentlige problemområder. ”Enighedslisten” skulle derfor suppleres medenergibesparelser, indgreb mod stråmandsudlejning, forenkling af varslingsreglerne og reglerne om udvendigvedligeholdelse, for at den kunne danne grundlag for fremsættelse af et forslag til en ny lov. Lejerorganisati-onerne ønskede imidlertid ikke at deltage i videre drøftelser.Det måtte på den baggrund accepteres, at der ikke i samarbejde med organisationerne kunne udformes ensamlet skitse, der kunne tilføre ”enighedslisten” den fornødne tyngde. I et forsøg på at udmønte den centraledel af listen udarbejdede regeringen herefter et udkast til lovforslag om forenkling og modernisering af leje-lovgivningen, som implementerer alle de punkter i organisationernes såkaldte ”enighedsliste”, som indehol-der forslag med substans, idet det herved blev tilstræbt at fastholde den balance i ”enighedslisten”, som or-ganisationerne havde forhandlet sig frem til.På en række punkter måtte det i forbindelse med udarbejdelsen af lovforslaget erkendes, at organisationer-nes beskrivelse af de aftalte forslag var så overordnet, at ministeriet var nødt til at tolke og supplere organisa-tionernes beskrivelse. Med henblik på at sikre, at ”enighedslisten” blev implementeret i nøje overensstem-melse med de tanker, som lå bag de enkelte aftalepunkter i organisationernes ”enighedsliste”, blev udkastettil udmøntning af listens substansforslag udsendt i præhøring til de involverede organisationer.De kommentarer, som ministeriet modtog, gav imidlertid ikke den forventede afklaring. Tværtimod blevdet klart, at de ret overordnede beskrivelser i nogle af punkterne i realiteten dækkede over en uenighed omdet præcise indhold. Yderligere viste det sig, at der i nogle tilfælde var modstrid imellem organisationernestilbagemeldinger og formuleringerne i ”enighedslisten”.Indenrigs- og Socialministeriet anmodede derfor organisationerne om i fællesskab at præcisere indholdetpå en række nærmere angivne punkter. Da ”enighedslisten” er resultatet af langvarige forhandlinger mellemorganisationerne, var det forventningen, at organisationerne uden videre og uden genoptagelse af forhandlin-gerne ville kunne præcisere indholdet i de uklare punkter.Organisationerne tilkendegav i et fællessvar, at organisationerne generelt er utilfredse med, at det fremlagtelovforslag ikke udtrykker den balance imellem lejere og udlejere, som ligger til grund for enighedslisten.Videre påpegedes det, at det efter organisationernes opfattelse ikke vil være formålstjenligt at drøfte de en-kelte punkter fra enighedslisten. Organisationerne henholdt sig derfor til de bemærkninger, som tidligere varfremsendt til ministeriet.Med henblik på en afklaring af, om der fortsat var den forudsatte enighed mellem organisationerne ogdermed grundlag for fremsættelse af lovforslag til udmøntning af ”enighedslisten”, anmodede Indenrigs- ogSocialministeriet derfor - som et sidste forsøg på at få en konstruktiv tilbagemelding fra organisationerne –disse om at meddele, om de finder, at ministeriets forslag til udmøntning er i overensstemmelse med enig-hedslisten. Hvis der skulle være punkter, hvor dette ikke er tilfældet, udbad ministeriets sig organisationernesfælles forslag til præcisering.Organisationernes svar gav ikke nogen entydig bekræftelse af, at man bakker op om lovforslaget. Organi-sationerne ønskede heller ikke at præcisere det aftalte indhold i de udpegede punkter, idet man alene henvistetil tidligere udtalelser.

Efter, at organisationerne i tre omgange er blevet inviteret til at kommentere og eventuelt præcisere indhol-det i ”enighedslistens” uklare punkter, tegner der sig sammenfattende en situation, hvor organisationerne fordet første ikke ser sig i stand til at bakke op om det udarbejdede lovudkast til udmøntning af listen på trods afministeriets opfordring dertil, men tværtimod fastholder den tidligere udmelding om generel utilfredshedmed lovforslaget, for det andet har markeret uenighed om indholdet i enkelte punkter både i forhold til hin-anden og i forhold til formuleringerne i ”enighedslisten”, og for det tredje ikke ønsker at bidrage til den merepræcise forståelse af de enkelte punkter i ”enighedslisten”. På den baggrund må det konstateres, at den så-kaldte ”enighedsliste” ikke i realiteten indeholder en forslagspakke, som organisationerne er enige om, ogsom kan lægges til grund for et lovforslag. Der er derfor ikke mulighed for at fremsætte et lovforslag, der eren samlet udmøntning af organisationernes enighedsliste.Lovforslagets forenklings- og moderniseringsdel er derfor udarbejdet således, at regeringen for alle delesvedkommende selv kan stå inde for den. Dette indebærer, at der ikke fremsættes forslag til udmøntning afsamtlige punkter med materielt indhold i ”enighedslisten”.Lejelovgivningen rummer mulighed for, at firmaer og andre juridiske personer kan leje boliger med hen-blik på at fremleje disse eller stille dem til rådighed for ansatte eller andre, som firmaet ønsker at kunne til-byde en bolig. Hermed har der været sikret mulighed for, at virksomheder har kunnet stille boliger til rådig-hed for nye medarbejdere eller sikre midlertidige boliger til udstationerede medarbejdere eller til medarbej-dere på kursus el.lign. I de senere år er denne mulighed imidlertid i stigende grad blevet anvendt på en måde,der ikke kan anses for hensigtsmæssig – den såkaldte stråmandsudlejning.Formålet med den foreslåede lovændring er derfor at afklare retsstillingen på dette område og samtidigforhindre den spekulationsmulighed, som beror på en utilsigtet virkning af den gældende fortolkning af er-hvervslejelovens anvendelsesområde, uden herved at begrænse adgangen til udlejning af for eksempel ser-vicerede boliger.Regeringen har 21. februar 2008 indgået en energi- og klimapolitisk aftale med DF, S, SF, RV og NA. Enaf målsætningerne heri er, at bruttoenergiforbruget skal reduceres med 4 pct. frem til 2020 set i forhold tilbruttoenergiforbruget i 2006.Indfrielsen af denne målsætning kræver blandt andet en reduktion af energiforbruget i bygninger – både inybyggeriet og i den eksisterende bygningsbestand. I regeringens strategi for reduktion af energiforbruget ibygninger er fastlagt en række initiativer, der skal sikre, at energiforbruget i bygninger reduceres på en om-kostningseffektiv måde og uden negative konsekvenser for indeklima og arkitektur. Det er formålet medimplementeringen af disse forslag at gøre det lettere for udlejer og lejere at gennemføre energibesparendeforanstaltninger.2. Lovforslagets indholdLovforslaget indeholder følgende hovedelementer:1) Forenkling og modernisering2) Indgreb mod stråmandsudlejning3) Incitamenter til at reducere energiforbruget i private udlejningsejendomme2.1 Forenkling og moderniseringLejelovgivningen er kompliceret og præget af mange års løbende justeringer og tilføjelser. Det er derforregeringens ønske at forenkle og modernisere lovgivningen inden for en række områder. Det foreslås at ska-be ensartede regler for hele landet med hensyn til sikring af gennemførelse af vedligeholdelse ved at givehuslejenævnet mulighed for at give påbud om gennemførelse af manglende vedligeholdelse i private udlej-ningsejendomme i hele landet, og ved at Grundejernes Investeringsfond i givet fald skal kunne gennemførearbejderne på ejerens vegne. Der er ligeledes medtaget forslag om forenkling og modernisering, bl.a. vedrø-rende adgang til regulering af lejen ved stigninger og fald i skatter og afgifter i samme år og fordeling i var-meregnskabet af udgifter til energimærkning over en 5 års-periode.Den gældende lejelovgivning indeholder bl.a. bestemmelser, hvor der kan være behov for i loven at præci-sere retstilstanden for at gøre det lettere at anvende bestemmelserne i praksis. Der er derfor medtaget forslag

om for eksempel opsigelsesreglerne for udlejede ejerlejligheder, hvor bestemmelser herom findes forskelligesteder i loven, ligesom der er medtaget en afgrænsning af, hvad indvendig vedligeholdelse omfatter, samt enpræcisering af, hvordan lejer retmæssigt kan betale sin leje og andre pligtige pengeydelser til udlejeren.Endelig er der medtaget en række forslag vedrørende Grundejernes Investeringsfond, der dels skal smidig-gøre Grundejernes Investeringsfonds administration af gennemførelse af påbudte arbejder for udlejerensregning og registrering af manglende efterlevelse af huslejenævnspåbud efter reglerne om frakendelse afretten til at administrere udlejede beboelseslejligheder dels ophæver overflødige regler om fondens långiv-ning.2.2 Indgreb mod stråmandsudlejningDet har altid været i overensstemmelse med lejelovgivningen, at firmaer og andre juridiske personer kanleje boliger med henblik på at fremleje disse eller stille dem til rådighed for ansatte eller andre, som firmaetønsker at kunne tilbyde en bolig. Hermed har der været sikret mulighed for, at virksomheder kunne stilleboliger til rådighed for nye medarbejdere eller sikre midlertidige boliger til udstationerede medarbejdere ogtil medarbejdere på kursus el.lign.I de senere år er denne mulighed imidlertid i stigende grad blevet anvendt på en måde, der i sin rene formnærmest må betegnes som omgåelse af lejelovgivningens regler for lejefastsættelse – den såkaldte strå-mandsudlejning. Det skal understreges, at det endnu ikke i retspraksis er fastslået, om der er tale om omgåel-se.I modsætning til et helt almindeligt lejeforhold mellem udlejer og lejer, hvor boligen udlejes direkte til le-jer, er stråmandsudlejningen karakteriseret ved, at den boligsøgende skal anvise et firma, hvortil boligenudlejes, og som derefter fremlejer til den boligsøgende. Det kan for eksempel være et firma, der er den bolig-søgendes arbejdsgiver eller et firma, der tilhører den boligsøgende, dennes familie eller vennekreds. I hoved-lejeforholdet kan lejen fastsættes til markedslejen efter erhvervslejeloven. Hvis firmaet skal have dækket sineomkostninger, skal den samme leje aftales i fremlejeforholdet. Dette lejeforhold er imidlertid omfattet aflejelovgivningen for boliger. Lejeren ville derfor principielt kunne forlange lejenedsættelse, hvis den aftalteleje overstiger det, som lovligt kan opkræves efter lejelovens henholdsvis boligreguleringslovens regler.I praksis vil lejer imidlertid få svært ved at få lejen nedsat. Uanset hvem firmaet tilhører, og om det er stil-let til rådighed med henblik på at hjælpe den boligsøgende med at få den pågældende bolig, vil en lejened-sættelse nemlig påføre dette firma et tab, som ikke kan overvæltes på udlejeren. Med denne konstruktion harudlejeren således opnået at frigøre sig fra lejelovgivningens regler om lejefastsættelse for lejeboliger, selvomder er tale om udlejning af boliger.Med forslaget opnås en ligestilling af lejeforhold om boliger, således at det ikke har betydning, om en boligudlejes til lejerens beboelse eller med henblik på fremleje til beboelse. Hermed forhindres spekulationsmu-ligheden samtidig med, at retsstillingen afklares.Forslaget berører ikke de gældende og nødvendige muligheder for, at firmaer og andre juridiske personerlejer boliger med henblik på at fremleje disse eller stille dem til rådighed for ansatte eller andre, som firmaetønsker at kunne tilbyde en bolig. Det vil således fortsat være muligt for for eksempel uddannelsesinstitutio-ner at tilbyde gæsteundervisere en bolig under opholdet. Det samme gælder for udlejning af lejemål, hvor deri betalingen er inkluderet betaling for specificerede serviceydelser, der stilles til rådighed for lejeren, herun-der for eksempel møblering, linned m.v.2.3 Incitamenter til at reducere energiforbruget i private udlejningsejendommeIndfrielsen af målsætningen, om at bruttoenergiforbruget i forhold til 2006 skal reduceres med 4 pct. fremtil 2020, kræver blandt andet en reduktion af energiforbruget i bygninger – både i nybyggeriet og i den eksi-sterende bygningsbestand. I regeringens energistrategi for bygninger er fastlagt en række initiativer, der skalsikre, at energiforbruget i eksisterende bygninger reduceres på en omkostningseffektiv måde, og uden nega-tive konsekvenser for indeklima og arkitektur.Med dette lovforslag implementeres de 4 forslag i strategien for reduktion af energiforbruget i bygninger,som vedrører fremme af energibesparelser i private lejeboliger.

En stor del af den private udlejningsboligmasse er opført, før der blev stillet egentlige energikrav til ny-byggeri, og den har derfor et væsentligt større energiforbrug end nybyggeriet i dag. Incitamenter for bådeudlejere og lejere til at gennemføre energibesparende foranstaltninger her kan således bidrage til en be-grænsning af energiforbruget i bygninger.Det første forslag vedrører forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen og den samlede leje efter gennemførelseaf en forbedring. Det er i arbejdet med strategien om reduktion af energiforbruget i bygninger blevet påpegetsom en barriere for udlejerens gennemførelse af forbedringer, at det kan være vanskeligt for udlejeren påforhånd at vurdere den økonomiske risiko herved. Hertil kommer, at nogle huslejenævn ikke vil forhånds-godkende lejefastsættelsen efter udlejerens gennemgribende forbedring af et lejemål efter boligregulerings-lovens § 5, stk. 2, i forbindelse med genudlejning.Udlejeren kan på baggrund heraf være usikker på, i hvilket omfang gennemførelse af forbedringer kanmedføre lejeforhøjelse og dermed gøre projektet rentabelt, og kan derfor have behov for at kunne få en for-håndsgodkendelse fra huslejenævnet af, hvilken leje udlejeren kan kræve, hvis et konkret forbedringsprojektgennemføres. Huslejenævnet skal ikke blot tage stilling til lejeforhøjelsens størrelse, men også til, om densamlede leje herefter kommer til at overstige det lejedes værdi.Det andet forslag vedrører totaløkonomisk rentable forbedringer, hvor udlejeren får mulighed for dels atlade både forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter indgå ved beregningen af lejeforhøjelsen dels atforhøje lejen med indtil samme beløb, som energiudgiften reduceres ved gennemførelse af energibesparendeforanstaltninger. Herved fordeles gevinsten ved sådanne arbejder i højere grad end efter de gældende reglerimellem parterne i stedet for primært at komme lejerne til gode.I udlejningsejendomme, hvor udlejeren leverer varme og varmt vand til boligerne, refunderer lejerne efterde gældende regler udlejerens udgifter til opvarmning af boligerne i ejendommen ved siden af lejen. Hvisudlejeren gennemfører forbedringer, herunder energibesparende foranstaltninger, kan udlejeren kræve enlejeforhøjelse for forbedringen, mens det udelukkende kommer lejeren til gode, at energiforbruget – og der-med udgifterne hertil – reduceres.I forbindelse med udførelse af energibesparende arbejder vil der normalt indgå vedligeholdelsesarbejder,hvor udgifterne vil skulle fradrages investeringen, da kun egentlige forbedringsarbejder efter de gældenderegler kan danne grundlag for en forbedringsforhøjelse. Det foreslås derfor, at der indføres en særlig ordningfor lejeforhøjelse for visse energibesparende foranstaltninger. Ordningen indebærer, at udlejeren kan medta-ge hele investeringen i beregningen af lejeforhøjelsen, når der er tale om et afgrænset projekt med totaløko-nomisk rentable arbejder, og det dokumenteres, at lejernes årlige besparelse som følge af det reduceredeenergiforbrug udgør mindst samme beløb som den årlige forbedringsforhøjelse. Arbejderne kan kun vedrøreenergibesparende foranstaltninger og de nødvendige følgearbejder hertil, herunder vedligeholdelsesdelen afde energibesparende foranstaltninger.Lejeforhøjelsen kan efter forslaget opretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål, hvor der er gen-nemført totaløkonomiske energiforbedringer, herved kommer til at overstige det lejedes værdi, og selvom dersenere gennemføres lejeforhøjelser.Der er behov for at fastlægge en række specifikke forhold om ordningen og lejeforhøjelsens beregning,herunder en række forhold af teknisk karakter, som ikke er egnede til at medtage i en lov. Det foreslås derfor,at der gives indenrigs- og socialministeren bemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler for en sådan ord-ning i en bekendtgørelse.For det tredje er det foreslået, at det gøres til et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2,(om gennemgribende forbedringer af lejemål) ved genudlejning, at ejendommen energimæssigt har en nær-mere angivet minimumsstandard. Hermed signaleres det, at det ikke er hensigtsmæssigt at gennemføre engennemgribende forbedring af lejligheder i ejendomme, der energimæssigt er i dårlig stand.Konkret foreslås det, at ejendommen som helhed skal have et energimærke på A-D efter lov om fremme afenergibesparelser i bygninger som forudsætning for, at en udlejer kan foretage lejefastsættelse efter § 5, stk.2, ved genudlejning, efter at lejligheden er gennemgribende forbedret.

Herved stilles der krav om, at ejendommen energimæssigt i store træk skal opfylde de krav, der gjaldt fornybyggeri med byggetilladelse fra 1979, for at der kan åbnes for den gunstige lejefastsættelse ved gennemfø-relse af en gennemgribende forbedring af lejligheder i ejendommen. De energimæssige krav til nybyggeri ersenere strammet betydeligt, således at nybyggeri i 2009 ikke må have en højere energiramme end B. Fra2010 strammes energikravene til nybyggeri yderligere.For ejere af ejendomme, der ikke allerede har et energimærke på A-D, indebærer forslaget, at ejeren måvurdere, om der skal foretages de energimæssige investeringer i ejendommen, som vil gøre det muligt atopnå en energimærkning af ejendommen med et energimærke på mindst D. Forslaget om totaløkonomiskrentable forbedringer vil kunne benyttes hertil. I modsat fald vil lejen ikke kunne fastsættes efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, selvom der gennemføres en gennemgribende forbedring af en lejlighed i forbindelsemed genudlejning.Endelig er der medtaget et forslag om, at den maksimale godtgørelse for lejerens råderet hæves til sammeniveau, som gælder for lejere i almene boliger for at give lejerne øgede muligheder for selv at udføre energi-besparende arbejder i boligen.Med forhøjelsen af den maksimale godtgørelse til 112.457 kr. i 2010-niveau udvides lejernes mulighed forat gennemføre forbedringsarbejder i boliger i private udlejningsejendomme, hvor udlejeren ikke har planerom at udføre sådanne arbejder. Energibesparende foranstaltninger er en type arbejder, som er omfattet aflejerens råderet. Herudover vedrører råderetten i det væsentlige arbejder vedrørende køkken og bad.3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige3.1. IndledningEn række enkeltforslag i lovforslaget har økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige.Det drejer sig især om nogle af de forslag, der udmønter regeringens strategi for reduktion af energiforbrugeti bygninger, og som skønnes at have huslejemæssige konsekvenser og dermed afledte konsekvenser for ud-gifter til individuel boligstøtte. Endvidere vil en reduktion i varmeforbruget i private udlejningsejendommealt andet lige medføre lavere offentlige udgifter til det varmetillæg, som ydes til pensionister, der har en for-holdsvis høj varmeudgift. Enkelte andre forslag kan have meget begrænsede huslejevirkninger. Disse konse-kvenser gennemgås i afsnit 3.2.Herudover vil nogle af forslagene medføre en vis stigning i antallet af sager i huslejenævnene, idet nævne-nes kompetence foreslås udvidet. Modsat vil dette medføre en reduktion i antallet af boligretssager. Dissekonsekvenser gennemgås i afsnit 3.3.I afsnit 3.4. sammenfattes lovforslagets samlede økonomiske og administrative konsekvenser for det of-fentlige.3.2. Forslag med huslejekonsekvenserI det følgende gennemgås de enkelte forslag, der isoleret set har huslejekonsekvenser. Efterfølgende gøresrede for de samlede økonomiske konsekvenser. Det skal bemærkes, at en opgørelse af den samlede nettoef-fekt af de huslejemæssige konsekvenser af de enkelte forslag er forbundet med betydelig usikkerhed, blandtandet som følge af forslagenes adfærdsmæssige virkninger.3.2.1. Opfyldelse af energikrav som forudsætning for anvendelse af boligreguleringsloven § 5, stk. 2.For at anvende § 5, stk. 2 vil der fremover blive stillet krav om, at ejendommen mindst har et energibehovsvarende til et energimærke på D, jf. afsnit 2 i de almindelige bemærkninger. Alt andet lige vil dette især påkort sigt begrænse den årlige tilgang af boliger, hvor lejen ved genudlejning fastsættes efter § 5, stk. 2.Omkring 40 pct. af de private udlejningsboliger i ejendomme med mindst 7 boliger, opført før 1960, derblev energimærket i 2008, har et energiforbrug, der er for stort til at opfylde kravet. Selvom energikravet inogle af disse ejendomme kan opfyldes ved gennemførelse af de rentable energibesparelsesforslag, derfremgår af energimærket, må det antages, at indførelsen af energimæssige krav for anvendelse af § 5, stk. 2umiddelbart vil medføre en reduktion af antallet af boliger, der for første gang genudlejes efter denne ord-

ning. Det skønnes, at tilgangen reduceres med i størrelsesordenen 500 boliger årligt, svarende til 1/4 af denårlige tilgang. Dette medfører med betydelig usikkerhed en samlet reduktion i den forventede husleje i priva-te udlejningsboliger på i størrelsesordenen 13 mio. kr. i ordningens første år.Samtidig indføres bedre incitamenter til gennemførelse af totaløkonomiske investeringer i energibespa-rende foranstaltninger. Der må derfor i de kommende år forventes en stigende energistandard i den privateudlejningsboligsektor. Som følge heraf vil et stigende antal ejendomme opfylde mindstekravene til energi-standard for anvendelse af § 5, stk. 2. Den begrænsende effekt af energikravene for anvendelse af § 5, stk. 2vil derfor gradvist blive mindre. Efter 10 år skønnes det, at den gennemsnitlige årlige tilgang kun er reduce-ret med 50 boliger, der ikke kan opfylde energikravene. På langt sigt vil der således være tale om en megetbegrænset reduktion i anvendelsen af § 5, stk. 2, svarende til samlet set 500 boliger efter 10 år ud af en for-ventet tilgang på i alt 20.000 boliger efter gældende regler.3.2.2. Totaløkonomisk rentable forbedringer.Forslaget om, at udlejer kan få en forbedringsforhøjelse for hele sin investering i totaløkonomisk rentableenergiforbedringer vil alt andet lige medføre huslejestigninger. Det skønnes, at i størrelsesordenen 2.500private udlejningsboliger i det første år vil få foretaget totaløkonomisk rentable forbedringer. Dette omfangskal bl.a. ses på baggrund af, at energikravene for anvendelse af § 5, stk. 2 øger incitamenterne til at få fore-taget rentable forbedringer. Endvidere indeholder det nævnte antal også de boliger, hvor der også efter gæl-dende regler ville blive gennemført de samme energimæssige forbedringer.Det skønnes med betydelig usikkerhed, at den gennemsnitlige årlige varmebesparelse udgør i størrelsesor-denen 2.500 kr. pr. bolig i faste priser. Det skønnede gennemsnit må antages at dække over en stor spred-ning. Kravet om totaløkonomi indebærer, at den gennemsnitlige lejeforhøjelse permanent udgør 2.500 kr. pr.bolig. For de boliger, der også uden en ny ordning ville få foretaget energibesparende foranstaltninger, anta-ges en gennemsnitlig årlig huslejestigning på i størrelsesorden 500 kr., hvilket afspejler, at vedligeholdelses-delen af den samlede investering nu også kan medtages i lejeforhøjelsen Under disse antagelser, vil forslagetisoleret set medføre årlige huslejestigninger på i størrelsesordenen godt 4 mio. kr. i ordningens første år.Potentialet for totaløkonomiske forbedringer vil gradvis blive mindre i takt med den generelle forbedringaf den private udlejningsboligmasse, herunder via anvendelse af de foreslåede nye muligheder i lejelovgiv-ningen. Huslejeeffekten som følge af forslaget vil derfor vokse år for år, men den årlige vækst vil gradvistblive lavere.3.2.3. Andre forslag med huslejekonsekvenserForslaget vedrørende stråmandsudlejning forventes at reducere huslejen i en del af det samlet set begræn-sede antal boliger, som udlejes til en virksomhed med henblik på videreudlejning (fremleje). Effekten påhuslejen forventes dog at være uden konsekvenser for de offentlige udgifter til individuel boligstøtte, idetbeboerne i sådanne boliger antages ikke at være boligstøttemodtagere.Anvendelsen af de nuværende bestemmelser om individuel råderet i private udlejningsboliger vurderes atvære meget begrænset. Forslaget vedrørende forhøjelse af den maksimale godtgørelse for råderetsarbejderforventes at medføre en vis forøgelse i brugen heraf. Blandt andet på den baggrund og som følge af, at lejere,der gennemfører omfattende råderetsarbejder, må antages at have en længere restbotid end andre lejere, for-ventes forslaget især ikke på kort sigt at have nogen nævneværdig huslejeeffekt.Enkelte andre forslag, bl.a. adgang til udligning af modsatrettede skatte-/afgiftsændringer indenfor sammeår, kan have meget begrænsede huslejekonsekvenser. Det skønnes, at disse effekter vil opveje hinanden,således at der samlet set ikke bliver tale om huslejekonsekvenser af disse forslag.3.2.4. Samlede huslejekonsekvenser.Samlet set skønnes det, at lovforslaget medfører en nettoreduktion i huslejen på i størrelsesordenen 9 mio.kr. i det første år. En samlet huslejereduktion på 9 mio. kr. medfører skønsmæssigt en reduktion i de årligeudgifter til individuel boligstøtte på i størrelsesordenen 3 mio. kr., heraf knap 1 mio. kr. i kommunale mer-udgifter, idet den statslige refusion af udgifterne til boligstøtte udgør omkring 70 pct. for boligsikring ogboligydelse set under ét. En reduktion i varmeforbruget på i størrelsesordenen knap 4 mio. kr. skønnes medbetydelig usikkerhed at medføre offentlige mindreudgifter til varmetillæg til pensionister på i størrelsesorde-

På længere sigt (2020) skønnes den akkumulerede reduktion i varmeudgifterne ved uændrede faste energi-priser at udgøre 26 mio. kr. i 2010-priser, mens den samlede akkumulerede huslejestigning skønnes at udgø-re 10 mio. kr. Langtidseffekten (2020) på de offentlige udgifter til boligstøtte og varmetillæg er imidlertidmeget begrænset, idet der samlet set skønnes at blive tale om merudgifter på under 1 mio. kr. årligt (2010-priser).3.3 Forslag med konsekvenser for huslejenævnenes sagsbehandlingEnkelte af de foreslåede ændringer forventes at have konsekvenser for antallet af sager, der indbringes forhuslejenævnene. Det gælder den foreslåede kompetence for nævnene til at tage stilling til forhåndsgodken-delse af huslejeforhøjelser, samt den foreslåede kompetence for nævnene til at pålægge ejere af ureguleredeejendomme vedligeholdelse, renholdelse og fornyelse. Antallet af indbragte sager forventes øget med i stør-relsesordenen 100 sager pr. år. Under forudsætning af, at udgifterne pr. sag udgør 4.000 kr., medfører detårlige merudgifter på 0,4 mio. kr. i faste priser. I 2010 udgør merudgifterne dog kun 0,1 mio. kr. som følge afde nye reglers ikrafttræden 1. juli 2010 og at der må påregnes en indfasningsperiode.Udvidelsen af huslejenævnenes kompetenceområde må forventes at medføre en meget begrænset reduktioni antallet af boligretssager. Dermed vil lovforslaget antagelig resultere i begrænsede mindreudgifter på Dom-stolsstyrelsens område.3.4. Samlede økonomiske og administrative konsekvenserI nedenstående tabel er vist de samlede økonomiske konsekvenser af lovforslaget for staten og kommuner.Lovforslaget har ikke økonomiske konsekvenser for regionerne.Samlede økonomiske konsekvenser for staten, regionerne og kommunerne af lovforslaget(Mio. kr. , 2010-prisniveau)StatenKommunerneRegionerneI alt2010-0,1-0,12011-2,4-0,6--3,02012-4,2-1,4--5,62013-5,6-1,8--7,4

De kommunaløkonomiske konsekvenser skal forhandles med KL jf. også afsnit 4.Forslaget har ikke administrative konsekvenser for det offentlige ud over dem, der fremgår af afsnit 3.3.4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivetNogle af de forslag, der tilskynder til at reducere energiforbruget i private udlejningsejendomme, vil gøredet muligt for udlejer at opnå et højere eller mindre risikobehæftet afkast af forbedringsinvesteringer på detteområde, og dermed alt andet lige gøre den samlede ejendomsdrift mere rentabel.Forslagene om forenkling vurderes at medføre en vis lettelse af de administrative byrder for udlejerne.Disse effekter berører også kommunalt ejede udlejningsboliger, der er omfattet at den private lejelovning.5. Administrative konsekvenser for borgerneForslagene om forenkling vurderes at medføre en vis lettelse af de administrative byrder for lejere og andrebrugere af lejelovgivningen. Sektoren omfatter i størrelsesordenen 450.000 boliger med omkring 800.000beboere.6. Miljømæssige konsekvenserLovforslaget forventes at medføre en reduktion af energiforbruget i de private udlejningsboliger som følgeaf, at flere af forslagene tilskynder og/eller gør det lettere for især udlejeren at gennemføre energibesparendeforanstaltninger i private udlejningsboliger. Den årlige varmebesparelse, som forventes at komme fra forsla-get om totaløkonomiske rentable forbedringer, skønnes i 2020 at udgøre netto godt 40 mio. kWh og dermeden årlig CO2-reduktion på i størrelsesordnen godt 6.000 tons CO2. Disse effekter er beregnet på baggrund afden aktuelle gennemsnitlige variable fjernvarmepris.7. Forhold til EU-rettenForslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.8. HøringAdvokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, BOSAM, Danmarks Lejerforeninger, DenDanske Dommerforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendomsforeningen Danmark, EjerlejlighedernesLandsforening, Energistyrelsen, Erhvervs- og Byggestyrelsen, Grundejernes Investeringsfond, Husleje-nævns- og Beboerklagenævnsforeningen, Jydske Grundejerforeninger, Kommunernes Landsforening, Lejer-nes Landsorganisation, Præsidenten for Vestre Landsret og Præsidenten for Østre Landsret.

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelserTil § 1Til nr. 1Det foreslås præciseret, at lejelovens regler gælder i lejeforhold om boliger, uanset om lejeren er en fysiskperson eller en juridisk person (f.eks. et selskab), såfremt det lejede i øvrigt er omfattet af loven.Det fremgår ikke af den gældende afgrænsning af lejelovens anvendelsesområde, om lejeforhold om boli-ger, hvor lejeren er en juridisk person, af denne grund ikke er omfattet af lejeloven. Dette forhold er hellerikke omtalt i forarbejder til lejeloven eller i forarbejder til erhvervslejeloven.Af lejelovens § 1 om lovens anvendelsesområde fremgår, at lovens regler gælder for leje – herunder frem-leje - af hus og husrum. I lovens § 2, stk. 3 er det samtidig fastsat, at loven ikke gælder for lejeforhold, somer omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v. (erhvervslejeloven). Af erhvervslejelovens § 1 fremgår, atloven gælder for lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse. Denne afgrænsning kunne umid-delbart forstås således, at udlejning af en bolig til en lejer, som ikke selv skal bebo boligen, men fremleje dentil beboelse for en fremlejetager, ikke er omfattet af erhvervslejeloven, da boligen netop er udlejet til beboel-se.

Det er ikke i loven anført som en betingelse, at det alene er lejerens anvendelse, som er bestemmende for,hvad boligen må antages at være udlejet til. Det forekommer ulogisk, at en bolig, som efter lejeaftalen ellerlovgivningen skal anvendes til beboelse, ikke er omfattet af lejeloven men derimod af erhvervslejeloven.Spørgsmålet om, hvorvidt en bolig, der udlejes til en juridisk person, som ikke skal eller kan bebo boligen,er lejet ud til andet end beboelse, således at der alene lægges vægt på, hvad der er aftalt i hovedlejeforholdetom lejerens anvendelse af det lejede, har været behandlet af boligretten. Bl.a. i retssagen refereret i Tidsskriftfor Bolig- og Byggeret (T:BB) 2003, side 334 nåede boligretten frem til, at et lejeforhold, hvor lejeren var etandelsselskab, henhørte under erhvervslejeloven. Spørgsmålet har imidlertid ikke i sin ”rene form” væretafgjort af landsretten, men det blev i retssagen refereret i T:BB 2002, side 292 lagt til grund, at lejeforholdetvar omfattet af erhvervslejeloven, da lejeren var en juridisk person. I huslejenævnene er det efter de forelig-gende oplysninger fast praksis at afvise lejeforhold, hvor lejeren er en juridisk person, idet det lægges tilgrund, at sådanne lejeforhold er omfattet af erhvervslejeloven. I den lejeretlige litteratur er den altovervejen-de opfattelse på grundlag af en fortolkning af erhvervslejelovens regler om lovens anvendelsesområde, atsådanne lejeforhold er omfattet af erhvervslejeloven.Denne fortolkning har i praksis medført, at udlejning af en række boliger i realiteten har været omfattet aferhvervslejeloven. Fremgangsmåden er den, at udlejeren betinger sig, at den boligsøgende anviser et firma,hvortil boligen udlejes. Det indgår samtidig i lejeaftalen, at firmaet fremlejer til den boligsøgende. I hovedle-jeforholdet kan lejen fastsættes til markedslejen efter erhvervslejeloven. Hvis firmaet skal have dækket sineomkostninger, skal den samme leje aftales i fremlejeforholdet. Dette lejeforhold er omfattet af lejelovgivnin-gen for boliger, og lejeren ville derfor kunne forlange lejenedsættelse, hvis den aftalte leje overstiger det,som lovligt kan opkræves herefter. Da firmaet imidlertid tilhører den boligsøgendes familie eller vennekreds,og er stillet til rådighed med henblik på at hjælpe den boligsøgende med at få den pågældende bolig, vil enlejenedsættelse påføre dette firma et tab, som ikke kan overvæltes på udlejeren. Det samme gælder, hvis fir-maet er den boligsøgendes arbejdsgiver, der indvilliger i at være fremlejegiver i forhold til den boligsøgende.Med denne konstruktion har udlejeren således opnået at frigøre sig fra lejelovgivningens regler om lejefast-sættelse for lejeboliger, selvom der er tale om udlejning af helt almindelige boliger, som uden for denne kon-struktion ville være omfattet af lejelovgivningen.Forslaget skal afklare retsstillingen på dette område og samtidig forhindre denne spekulationsmulighed,som beror på en utilsigtet virkning af den gældende fortolkning af erhvervslejelovens anvendelsesområde.Med forslaget opnås en ligestilling af lejeforhold om boliger, således at det ikke har betydning, om en boligudlejes til lejerens beboelse eller med henblik på fremleje til beboelse. Forslaget indebærer ikke, at udlejningaf boliger til juridiske personer udelukkes. Der vil fortsat være mulighed for, at firmaer og andre juridiskepersoner lejer boliger med henblik på at fremleje disse eller stille dem til rådighed for ansatte eller andre,som firmaet ønsker at kunne tilbyde en bolig. Dette skal især ses i lyset af, at der fortsat anses at være et be-hov for at kunne tiltrække attraktiv arbejdskraft. Til dette formål vil det være vigtigt at kunne anvise egnedeboliger.Til nr. 2Det foreslås præciseret, at lejeren med fogedens hjælp kan afhjælpe mangler i ejendommens forsyning medlys, gas, varme, kulde el. lign., når udlejeren har afbrudt forsyningen.Forsyning med lys, gas, varme, kulde m.v. kan være afbrudt som følge af egentlige mangler ved anlægget,men det kan også forekomme, at udlejeren forhindrer adgangen til ejendommens installationer. Forslagetsikrer, at ikke alene egentlige mangler ved anlægget, men også manglende leverance af lys, gas, varme, kul-de el. lign., hvor afbrydelsen skyldes, at udlejeren har afbrudt leverancen, kan afhjælpes ved fogedens hjælp.Der kan være behov for dette, hvis udlejeren eksempelvis ikke efter anmodning fra lejerne vil give adgang tildet lokale, hvor fyret i ejendommen er installeret.Til nr. 3 og 5-7Efter lejelovens § 19 har udlejeren, medmindre andet er aftalt, pligt til at vedligeholde ejendommen udven-digt og indvendigt. I praksis betegnes maling, hvidtning og tapetsering i lejligheden som indvendig vedlige-

holdelse. Udvendig vedligeholdelse omfatter al anden vedligeholdelse, uanset om det foregår i eller uden forlejligheden.Har udlejeren den indvendige vedligeholdelsespligt, skal udlejeren på en konto for lejligheden afsætte etfast årligt beløb til lejlighedens indvendige vedligeholdelse. Beløbet opkræves over huslejen. I praksis kaldesdenne konto ofte den ”indvendige vedligeholdelseskonto”.Det foreslås, at det udtrykkelig fremgår af lovens bestemmelser om indvendig vedligeholdelse, at også la-kering af gulve er omfattet af begrebet ”indvendig vedligeholdelse”. I forbindelse med lakeringen indgår somen del af arbejdet, at der skal foretages mellemslibning af de gulve, der skal lakeres.Der har i praksis været forskellige opfattelser af, hvorvidt sådanne arbejder kan forlanges udført over denindvendige vedligeholdelseskonto. For at fjerne tvivlen om, hvorvidt lakering af gulve hører under den ind-vendige vedligeholdelsesforpligtelse, foreslås dette derfor præciseret i loven.Til nr. 4Det foreslås, at huslejenævnets kompetence til at pålægge udlejer at udføre bestemte arbejder udvides. Forejendomme, der ligger i kommuner, der er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV (de såkaldte regu-lerede kommuner) kan huslejenævnet pålægge udlejer at udføre bestemte arbejder. Med forslaget indføres entilsvarende mulighed for ejendomme, der ligger i kommuner, der ikke er omfattet af boligreguleringslovenskap. II-IV (de såkaldte uregulerede kommuner) samt i ejendomme, hvor mindst 80 % af ejendommen (desåkaldte 80/20-ejendomme) anvendtes til andet end beboelse pr. 1. januar 1980.Efter de gældende regler kan huslejenævnet i uregulerede kommuner og for 80/20-ejendomme træffe afgø-relse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse. Dette betyder, athuslejenævnet kan besigtige ejendommen eller enkelte lejemål og på denne baggrund tage stilling til, ompligten til at udføre det pågældende arbejde påhviler udlejer. Dette gælder, jf. nævnspraksis, uanset om denpåberåbte vedligeholdelsesmangel er opstået før eller efter lejerens indflytning.Huslejenævnet har dog ikke på tilsvarende måde som for regulerede ejendomme kompetence til at pålæggeudlejeren at udføre arbejderne inden for en fastsat tidsfrist, hvilket har den betydning, at Grundejernes Inve-steringsfond heller ikke kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejer ikke overholder den af husle-jenævnet fastsatte frist.Den foreslåede ændring indebærer, at huslejenævnet får kompetence til på lejerens begæring at pålæggeudlejeren at opfylde sine forpligtelser til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse i uregulerede kommunerog i 80/20-ejendomme, og at Grundejernes Investeringsfond, ligeledes på en lejers begæring, kan tvangsgen-nemføre arbejderne, hvis udlejer ikke overholder fristen. Samtidig ligestilles lejerne i de pågældende ejen-domme med lejere i ejendomme, omfattet af boligreguleringslovens regler.Til nr. 8Det foreslås, at lejelovens § 29, stk. 9, ændres således, at det udtrykkelig fremgår, at såvel foranstaltningeri selve boligen som på fællesarealer er omfattet af lejerens installationsret.Efter § 116 i lov om social service (serviceloven) kan kommunen yde hjælp til at installere hjælpemidler tilpersoner med varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. Hjælpen kan ydes til såvel indretning af selveboligen som til særlige indretninger på ejendommens fællesarealer.I en konkret sag havde en kommune efter denne bestemmelse bevilget en gangbesværet lejer opsætning afet håndgreb ved gadedøren. Udlejer modsatte sig imidlertid opsætningen af håndgrebet, idet udlejer anførte,at retten til at installere hjælpemidler efter lejelovens § 29, stk. 9, alene omfatter hjælpemidler i selve lejemå-let og ikke på fællesområder. Østre Landsret fandt i en dom afsagt den 30. november 2005, at der under den-ne installationsret hørte etablering af et håndgreb ved gadedøren.Der foreslås på den baggrund en præcisering af, at lejere rent faktisk har adgang til at installere de hjælpe-midler, som kommunen kan yde hjælp til efter serviceloven.

Det er fortsat en forudsætning for lejerens ret, at kommunen garanterer for betaling af retableringsudgifter-ne ved lejerens fraflytning.I den gældende lov henvises til § 102 i serviceloven, men indholdet af den dagældende § 102 er i dag somfølge af ændringer i serviceloven indeholdt i § 116 i den gældende servicelov.Det foreslås, at paragrafhenvisningen udgår af bestemmelsen, således at eventuelle ændringer i servicelo-ven ikke vil nødvendiggøre ændringer i lejelovens § 29, stk. 9. Fremover henvises i bestemmelsen blot tilretten til at installere hjælpemidler m.v. efter bestemmelserne i lov om social service.Til nr. 9 og 10Det foreslås præciseret, at det betalingssted, som udlejer efter den gældende bestemmelse skal anvise tilbetaling af huslejen, skal være en konto i et pengeinstitut.Den foreslåede ændring er helt i tråd med de gældende regler, hvorefter indbetaling til et pengeinstitut un-der alle omstændigheder anses for betaling på det anviste betalingssted, også i tilfælde hvor udlejer har op-lyst eksempelvis sin bopæl som betalingssted. Denne bestemmelse i lejelovens § 32, 3. pkt., foreslås ophæ-vet, da den med den foreslåede ændring er overflødig.Langt de fleste lejere indbetaler allerede deres husleje til udlejers konto i et pengeinstitut. For lejere, som idag betaler via PBS eller andre automatiske betalingsformer, indebærer den foreslåede ændring af bestem-melsen ingen ændringer. Disse lejere kan således fortsætte med at indbetale huslejen via eksempelvis PBS.Til nr. 11Det foreslås, at lejere i fremlejeforhold, dvs. lejere i lejeforhold, hvor udlejeren er lejer i hovedlejeforhol-det, i stedet for at indbetale depositum til udlejeren kan vælge at stille sikkerhed i form af bankgaranti foreller deponere et tilsvarende beløb på en spærret deponeringskonto. Dette kan efter forslaget ske ved lejeafta-lens indgåelse såvel som i lejeperioden.Formålet med forslaget er at sikre lejere i fremlejeforhold en højere grad af sikkerhed, end de har i dag. Ef-ter de gældende regler skal udlejeren ikke holde indbetalte deposita afsondret fra sin øvrige formue. I almin-delige lejeforhold, hvor udlejeren er ejer af ejendommen, har lejeren til gengæld sikkerhed for depositum iden faste ejendom uden tinglysning, jf. lovens § 7. Denne høje grad af sikkerhed har lejere i fremlejeforholdikke, da udlejeren ikke er ejer af ejendommen. I tilfælde af, at udlejeren i et fremlejeforhold går konkurs, harfremlejetageren ingen fortrinsret i forhold til andre kreditorer i konkursboet, og lejerens krav vil således væreet simpelt krav. Det foreslås derfor, at der for fremlejeforhold indføres en særlig ordning, hvorefter lejerensdepositum holdes adskilt fra udlejerens øvrige formue.Stiller en lejer i lejeperioden krav om, at et indbetalt depositum erstattes med anden form for sikkerhed,,skal udlejeren udbetale lejerens depositum uden ugrundet ophold, når lejeren har dokumenteret, at der erstillet den fornødne sikkerhed. Udlejeren kan forlange, at det er et vilkår i garantien, at udlejeren får under-retning i tilfælde af, at garantien bortfalder. Depositum er efter de gældende regler pligtig pengeydelse i leje-forholdet. Det samme gælder for den garanti eller lignende sikkerhed, som erstatter et depositum. Såfremtgarantien bortfalder i lejeperioden, vil der således efter omstændighederne foreligge en misligholdelse fralejerens side, som kan begrunde ophævelse af lejeaftalen, jf. lejelovens § 93, litra a.Såfremt der opstår uenighed imellem lejeren og udlejeren, om lejerens ret til at erstatte et depositum medanden sikkerhedsstillelse, herunder hvorvidt den af lejeren anviste sikkerhedsstillelse er tilstrækkelig til aterstatte depositummet, kan sag herom indbringes for huslejenævnet.Den foreslåede bestemmelse gælder alene for lejeaftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden.

Til nr. 12Det foreslås præciseret i § 36, stk. 2, 3. pkt., at såvel udgifter, som er hjemlet i lov om fremme af energibe-sparelser i bygninger, som i bekendtgørelser udstedt i medfør af denne lov, kan medtages i varme- og varmt-vandsregnskabet.Efter gældende § 36, stk. 2, i lejeloven, skal udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn ogvedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, medtages i varme- ogvarmtvandsregnskabet.I bestemmelsen henvises som nævnt til lov om fremme af energibesparelser i bygninger. På den baggrundhar der i praksis været rejst tvivl om, hvorvidt udgifter, som er pålagt udlejerne i medfør af bestemmelserudstedt i medfør af nævnte lov, kan medtages i varme- og varmtvandsregnskabet.Som eksempler på udgifter, som udlejeren må afholde som følge af bestemmelser i bekendtgørelser, kannævnes udgifter forbundet med obligatorisk rensning af kedler i oliefyrede anlæg mindst én gang om året,udgifter forbundet med obligatorisk eftersyn af oliefyrede kedelanlæg og fastbrændselsanlæg, udgifter tilkontrolmåling samt udgifter i forbindelse med obligatorisk éngangseftersyn af varmeanlæg med kedler, derer mere end 15 år gamle.Til nr. 13Det foreslås, at det præciseres i § 36, stk. 2, at udgiften til energimærkning skal medtages i varme- ogvarmtvandsregnskaberne med lige store beløb i 5 år.Efter de gældende regler om varme- og varmtvandsregnskaber skal udlejeren bl.a. medtage udgifter tilenergimærkning i regnskabet. Hvordan denne udgift medtages, er imidlertid ikke nærmere reguleret.Det fremgår endvidere af de gældende regler i bekendtgørelse om energimærkning af bygninger, at enenergimærkning er gyldig i 5 år.På den baggrund har der i praksis været rejst spørgsmål om, hvorvidt udgiften til energimærkning skalmedtages som en éngangsudgift i det år, udgiften afholdes, eller om den må medtages med en forholdsmæs-sig andel i regnskaberne for hvert enkelt af de 5 år.For at fjerne denne tvivl foreslås det fastsat i bestemmelsen, at udgiften til energimærkning skal medtages ivarme- og varmtvandsregnskaberne med lige store beløb i 5 år.Til nr. 14Det foreslås præciseret, at kommunen kan indfri en restance for at få genetableret varmeforsyningen.I lighed med lejelovens bestemmelser om levering af el og vand til ejendommen er der i lejeloven regler,som sikrer ejendommens forsyning med energi til opvarmning. Kommunen skal efter lovens § 45, stk. 4, §46 b, stk. 1, og § 46 q, stk. 1, sikre leveringen af henholdsvis el, energi til opvarmning og vand, såfremt disseleveringer er afbrudt. I lejelovens bestemmelser om udlejerens levering af el og vand, er der udtrykkelig ta-get højde for, at der kan være situationer, hvor kommunen må indfri en restance for at få genoptaget leverin-gen af el til ejendommen. En sådan tilsvarende hjemmel findes ikke i lejelovens bestemmelse om kommu-nens adgang til at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning.Det forhold, at der i de gældende regler ikke er hjemmel til, at kommunen kan indfri en restance, kan væretil hinder for, at kommunen kan sikre, at ejendommens forsyning med energi til opvarmning genoptages.Hvis der er tale om, at ejendommen opvarmes ved oliefyr, kan kommunen sikre genoptagelse af leveringenuden at indfri nogen eventuelle restancer blot ved at rette henvendelse til et andet olieselskab. Denne mulig-hed foreligger imidlertid ikke i forhold til eksempelvis varmeforsyning fra et fjernvarmeværk, hvor der ikkeer mulighed for at skifte til en anden leverandør. Genoptagelsen af varmeforsyningen vil derfor i denne situa-tion kræve indfrielse af restancen. For de beløb, som kommunen lægger ud, har kommunen efter lovens § 46b, stk. 3, samme fortrinsret i ejendommen som ubetalte ejendomsskatter. Beløbene kan inddrives efter deregler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

Til nr. 15 og 16Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra de totaløkonomiske ener-giforbedringer, der kan gennemføres efter forslaget i nr. 25 til ny § 58, stk. 3.Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3, kan gennemføres og opretholdes, selv om lejenfor lejemålet overstiger eller kommer til at overstige det lejedes værdi.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til nr. 21.Til nr. 17-20Det foreslås, at grundlaget for at regulere lejen efter lovens §§ 51-52 ændres, således at øgede udgifter efter§ 51, både som følge af forøget forbrug og forhøjede takster, giver udlejeren ret til at varsle lejeforhøjelse.Tilsvarende udløser en nedsættelse af udgifterne, begrundet i nedsat forbrug eller bortfald eller nedsættelse aftaksterne, pligt for udlejeren til at nedsætte lejen.Efter gældende ret giver alene en forøgelse af taksterne ret til lejeforhøjelse. Ved Østre Landsrets dom af31. maj 2002, trykt i T:BB 2002, side 392, blev det således fastslået, at udlejeren, når det gælder vandafgif-ter, kun kan kræve lejeforhøjelse efter lovens § 51, hvis der sker forøgelse af taksterne. Dette har affødt denpraksis, at alene bortfald eller nedsættelse af taksten, men ikke et nedsat forbrug, udløser pligt til lejenedsæt-telse efter lovens § 52. Som følge heraf skal det forbrug, der allerede er indeholdt i lejen, også fremtidigtvære grundlaget for udlejers beregning af lejeforhøjelsen henholdsvis lejenedsættelsen i henhold til §§ 51-52.Da ændringer i forbruget således ikke medfører ændringer i lejen, indebærer den nuværende retsstilling enrisiko for, at f.eks. et ekstraordinært stort vandforbrug, der er indeholdt i gældende leje, kan belaste lejenfremover, også selv om forbruget i mellemtiden måtte være faldet. Modsat er udlejeren i tilfælde af, at dersker forøgelse af ejendommens vandforbrug afskåret fra at varsle de deraf følgende forøgede udgifter efter §51. Udlejeren kan dermed i visse situationer få en udgiftsforpligtelse over for forsyningsselskabet, der over-stiger lejebetalingen. Udlejeren kan ganske vist opkræve den specifikke forbrugsforøgelse via en omkost-ningsbestemt lejeforhøjelse, men dette kan, hvis et fald i de øvrige driftsudgifter overstiger stigningen somfølge af forøgelsen af vandforbruget, samlet set resultere i en omkostningsbestemt lejenedsættelse, hvilketikke harmonerer med principperne om, at udlejeren ikke er forpligtet til at regulere lejen efter reglerne omomkostningsbestemt leje ved fald i driftsudgifterne.Det foreslås samtidig i lovforslagets nr. 19 præciseret, at pligten til at nedsætte lejen efter § 52 i loven kunudløses, hvis skatter, afgifter, udgifter og bidrag samlet set resulterer i et lavere beløb end de skatter, afgifter,udgifter og bidrag, der er indeholdt i gældende leje.Efter den gældende § 52, stk. 1, i lov om leje, skal udlejeren såfremt skatter, afgifter og bidrag, som nævnti lovens §§ 50 og 51, bortfalder eller nedsættes, med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsva-rende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. Det har tidligereværet praksis, at nedsættelse af nogle afgifter med samtidig stigning for andre afgifter kun ville medføre kravom skatte- og afgiftsnedsættelse, hvis resultatet i forhold til gældende skatter og afgifter samlet set ville bliveen nedsættelse. Efter Vestre Landsrets dom, trykt i Ugeskrift for Retsvæsen (UfR) 2004, side 205, er dennepraksis dog tilsidesat, idet et fald i en enkelt afgift – uanset størrelsen af faldet – vil udløse krav om lejened-sættelse, selv om faldet modsvares af stigninger i andre afgifter, eller stigningerne samlet set medfører enstigning i skatter og afgifter. Som konsekvens heraf skal der derfor udarbejdes én varsling vedrørende ned-sættelsen og én vedrørende stigningen. Samtidig skal resultaterne heraf angives.Da det er uhensigtsmæssigt, at der skal udarbejdes to varslinger ved et fald i en enkelt post, indføres medden foreslåede ændring, at der kan ske udligning af fald og stigninger i samme regnskabsår, og at der kunudløses pligt til nedsættelse efter § 52, hvis nettoresultatet udviser et fald.Til nr. 21I udlejningsejendomme, hvor udlejeren leverer varme og varmt vand til boligerne, refunderer lejerne udle-jerens udgifter til opvarmning af boligerne i ejendommen ved siden af lejen. Hvis udlejeren gennemførerforbedringer, herunder energibesparende foranstaltninger, kan udlejeren kræve en lejeforhøjelse for forbed-

ringen. Efter de gældende regler kan kun egentlige forbedringsarbejder danne grundlag for en forbedrings-forhøjelse. Dette indebærer, at der ved beregning af lejeforhøjelsen skal ses bort fra lejeretlige vedligeholdel-sesudgifter. Udlejeren kan normalt få finansieret sine vedligeholdelsesudgifter med de beløb, der er dispone-ret til ejendommens udvendige vedligeholdelse, men det er klart, at udlejeren ikke opnår den samme forrent-ning af denne del af investeringen, som hvis det havde været forbedringer.Med henblik på at styrke udlejers incitament til at gennemføre energibesparende foranstaltninger foreslås,at der indføres en særlig ordning for lejeforhøjelse for energibesparende foranstaltninger.Det foreslås, at udlejeren skal kunne medtage hele investeringen i beregningen af lejeforhøjelsen, når der ertale om et afgrænset projekt, der vedrører totaløkonomisk rentable arbejder, hvor det dokumenteres, at lejer-nes årlige besparelse som følge af det reducerede energiforbrug udgør mindst samme beløb som den årligeforbedringsforhøjelse. Der skal ikke efter forslaget kunne gennemføres andre arbejder end energibesparendeforanstaltninger og de vedligeholdelsesarbejder, der indgår som en del heraf, eller som er nødvendige følge-arbejder til energibesparelsesarbejderne. Totaløkonomien er således et udtryk for, at lejernes samlede beta-linger til leje og energi ikke forøges ved gennemførelse ad energibesparende foranstaltninger, der kan gene-rere besparelser, der mindst modsvarer lejeforhøjelsen for gennemførelsen af arbejderne.Det foreslås, at der gives indenrigs- og socialministeren bemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler foren sådan ordning og beregningen af lejeforhøjelsen i en bekendtgørelse.Det er hensigten heri at fastsætte regler om, at de totaløkonomisk rentable forbedringer skal opgøres påejendomsniveau. Udgifterne til gennemførelse af de totaløkonomisk rentable forbedringer skal derfor forde-les på de lejemål, udgifterne vedrører, i forhold til investeringen i det enkelte lejemål, mens den del af udgif-terne, der vedrører hele ejendommen, fordeles på lejemålene efter m� bruttoetageareal. Herved sikres denbedst mulige sammenhæng mellem reduktionen af energiudgiften i et lejemål og lejeforhøjelsen for de total-økonomisk rentable forbedringer.Der er i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger stillet krav om, at der skal foretages enenergimærkning af større eksisterende beboelsesbygninger hvert femte år, hvor bl.a. bygningens energimæs-sige ydeevne beregnes, og hvor der opstilles forslag til rentable energibesparende foranstaltninger. Energi-mærkningen omfatter bl.a. en registrering af bygningerne på ejendommen, udførelse af beregninger og udar-bejdelse af besparelsesforslag, der medtages i energimærkningsrapporten til ejeren af ejendommen. Det skalbelyses nærmere, om disse besparelsesforslag vil kunne anvendes ved en afgrænsning af, hvilke energibespa-rende foranstaltninger der kan gennemføres efter dette forslag. Alternativt kan der udformes en bruttoliste,eller vurderingen heraf kan være en del af den eksterne projektgennemgang, jf. nedenfor.Udlejeren kan som hidtil medregne forbedringsinvesteringen ved opgørelsen af det investeringskrav, somgælder for moderniserede lejemål, der kan udlejes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det er imidlertidikke hensigten, at den samlede investering efter de foreslåede gunstigere regler skal kunne medregnes. Igrundlaget for beregning af investeringskravet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 kan således kun med-regnes forbedringsdelen af investeringen i energibesparelserne, opgjort efter de gældende regler.Der skal stilles krav til udformningen af en projektbeskrivelse, herunder ikke mindst præcise krav til do-kumentation af totaløkonomien og dermed til, hvordan besparelsen beregnes. Udgangspunktet for vurderin-gen af, om projektet er totaløkonomisk rentabelt, dvs. om de reducerede energiudgifter som minimum svarertil den forhøjede leje, vil være det beregnede energiforbrug pr. m�, svarende til den vurdering, energikonsu-lenterne efter den gældende energimærkningsordning foretager ved angivelsen af besparelsesforslag. Derskal endvidere fastsættes retningslinjer for, hvilke energiprisforudsætninger der skal anvendes.For at sikre bedst mulig dokumentationen af totaløkonomiprojektet, er det hensigten at stille krav om eks-tern gennemgang af projektet. Fra 2011 vil energimærkningen udelukkende blive foretaget af virksomheder,som er certificeret hertil. Der er allerede certificeret et mindre antal virksomheder. Det er derfor hensigten atstille krav om, at der forud for projektets påbegyndelse indhentes en vurdering fra en certificeret energi-mærkningsvirksomhed af, om de energimæssige forudsætninger i henseende til såvel anlæg som drift erholdbare.

Udlejerens udgifter til dokumentation fra et certificeret energikonsulentfirma vil kunne medtages som endel af udgiften til projektet.For at give udlejeren bedre muligheder for at vurdere de økonomiske konsekvenser af en investering i to-taløkonomisk rentable energiforbedringer vil udlejeren efter de almindelige regler kunne anmode husleje-nævnet om en forhåndsgodkendelse af, hvilken lejeforhøjelse projektet vil kunne generere. Huslejenævnetskal i den forbindelse alene vurdere udgifterne til projektet, herunder om det er rimelige udgifter, og om derforeligger dokumentation for den totaløkonomiske rentabilitet. Huslejenævnet skal ikke tage stilling til, omlejeforhøjelsen for projektet kan gennemføres fuldt ud, eller om lejen efter gennemførelsen vil overstige detlejedes værdi, da lejeforhøjelsen som følge af vedligeholdelsesarbejderne i projektet altid kan gennemføres,jf. forslagets § 1, nr. 19 og 20 om, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra total-økonomisk rentable energiforbedringer.Til nr. 22Det foreslås præciseret, at huslejenævnet i forbindelse med forhåndsgodkendelsen ikke alene skal vurdereselve lejeforhøjelsen for forbedringerne, men tillige skal vurdere den samlede leje efter forbedringerne.Nævnet skal således vurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med lejelovgivningens regler, her-under om lejen overstiger det lejedes værdi. Som anført ovenfor ad nr. 25 gælder det dog ikke for totaløko-nomisk rentable energiforbedringer, da der efter forslaget i § 1, nr. 19 og 20 til ændring af lejelovens § 47,stk. 1 og 2, ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi bortses fra disse forbedringer.Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst mulige grundlag for gennemførelse af forbedrings-og moderniseringsarbejder og derigennem øge incitamenterne til forbedringer af den private lejeboligmasse.Til nr. 23 og 24Det foreslås, at den maksimale godtgørelse fastsættes til 112.457 kr. i 2010-niveau. De øvrige forslag erredaktionelle, idet formålet er at samordne bestemmelsen således, at alle beløb opgøres i 2010-niveau. Sam-tidig foreslås, at henvisningen til satsreguleringsprocenten, som vedrører perioden før 1998, udgår.Efter forhøjelsen svarer maksimumsbeløbet til det, der gælder for det almene område. Med forhøjelsen ud-vides lejernes mulighed for at gennemføre forbedringsarbejder i boliger i udlejningsejendomme, hvor udleje-ren ikke har planer om at udføre sådanne arbejder. Ifølge bekendtgørelse om råderet og godtgørelse for indi-viduelle forbedringer m.v. i privat byggeri (bekendtgørelse nr. 845 af 30. september 1994) er energibespa-rende foranstaltninger en type arbejder, som er omfattet af lejerens råderet. Herudover vedrører råderetten idet væsentlige køkken og bad. Med forhøjelsen gives der således lejere øgede muligheder for selv at udføreenergibesparende arbejder i boligen, og forslaget indgår dermed som et element i den samlede indsats for atøge incitamenterne til, at der udføres forbedringer, som medvirker til at reducere energiforbruget.Til nr. 25-27 og 29Det foreslås at samle de gældende regler om opsigelse af lejere i udlejede ejerlejligheder i én bestemmelse.Efter de gældende regler i loven, kan en ejer af en udlejet ejerlejlighed under visse nærmere angivne betin-gelser opsige lejeaftalen under henvisning til, at ejeren selv ønsker at benytte lejligheden. De gældende reglerom opsigelse af lejere i udlejede ejerlejligheder er fordelt på tre forskellige bestemmelser og er derfor tem-melig vanskelige at få et overblik over.På den baggrund foreslås redaktionelle ændringer af reglerne, således at reglerne fremover indeholdes i énbestemmelse. Med de foreslåede ændringer tilsigtes ingen indholdsmæssige ændringer i opsigelsesadgangeni forhold til lejere af ejerlejligheder. Det vil sige, at ejeren af en ejerlejlighed også fremover kan opsige leje-ren, hvis lejeren ved lejeaftalens indgåelse er gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsi-gelse kan ske, såfremt ejeren selv ønsker at benytte og bebo lejligheden. Hvis lejeaftalen er indgået den 1.juli 1986 eller senere, er det tillige en betingelse, at ejeren tidligere har boet i lejligheden. Endelig gælder deren særregel, hvis lejeaftalen er indgået før den 1. januar 1980. Er lejeaftalen indgået før denne dato, og varlejligheden på daværende tidspunkt omdannet til ejerlejlighed, da lejeaftalen blev indgået, kan ejeren opsigelejeaftalen efter § 83, litra a, uden at skulle opfylde yderligere betingelser.

Ophævelsen af lovens § 119, stk. 2, er en konsekvens af den foreslåede sammenskrivning af reglerne omopsigelse af lejere i udlejede ejerlejligheder. Indholdet af bestemmelsen, er indarbejdet i den foreslåede nyeaffattelse af lovens § 84, litra d, om opsigelse af lejere i udlejede ejerlejligheder.Til nr. 28Det foreslås præciseret, at huslejenævnets kompetence til at behandle tvister om lejerens pligt til istandsæt-telse ved fraflytning også omfatter stillingtagen til størrelsen af istandsættelsesudgifterne.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 2, nr. 9-10.Til § 2Til nr. 1, 3, 11 og 16Den foreslåede ændring er en konsekvens af forslaget i nr. 11 om ophævelse af boligreguleringslovens §22, stk. 3, som i stedet er indsat som § 19, stk. 4, i lov om leje. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til §1, nr. 4.Til nr. 2 og 5Som et led i udmøntningen af regeringens strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger foreslås, atdet gøres til et vilkår for, at udlejeren kan fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, ved genudlejning, at ejendommenenergimæssigt har en nærmere angivet minimumsstandard.I medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger er der fastsat regler om energimærkning afbygninger. Bygningerne opdeles efter energiforbrug i en skala, hvor B svarer til det gældende bygningsreg-lements minimumskrav, mens lavenergihuse opnår mærkning med A. Mærkning med C-G angiver ejen-domme med stigende energiforbrug. I energimærkningen indgår ligeledes, at der gives anbefalinger omenergibesparelser, et estimat over omkostningerne ved gennemførelsen af de anbefalede foranstaltninger ogtilbagebetalingstiden ved gennemførelsen heraf.Der er en klar sammenhæng mellem ejendommenes alder og energistandard. 85 pct. af boligerne, ibrugta-get før 1981, har et energimærke på D-G. For boliger, ibrugtaget i perioden 1982-1991, har omkring 43 pct.af boligerne et energimærke på D-G. Tilsvarende ses, at boliger med energimærke E-G ibrugtaget før 1981udgør omkring 45 pct., mens andelen af boliger med tilsvarende energibehov reduceres til 15 pct. for boligeribrugtaget 1982-1991.Det foreslås, at det fremover gøres til en forudsætning for benyttelse af de særlige regler i lovens § 5, stk.2, at ejendommen som helhed skal opfylde en energiramme på højst D i energimærkningen efter lov omfremme af energibesparelser i bygninger. Dette svarer stort set til de krav til nybyggeri, der blev stillet i byg-ningsreglementet fra 1977 og dermed typisk gældende for nybyggeri ibrugtaget fra 1981 og frem. Forslagetvil sikre, at de gunstige regler for lejefastsættelse efter § 5, stk. 2, ikke kan anvendes ved genudlejning aflejligheder i ejendomme med dårlige energiforhold. Forslaget gælder dog kun lejligheder, der moderniseresefter lovens ikrafttrædelse. Lejligheder, der allerede i dag udlejes efter § 5, stk. 2, vil også fremover kunneudlejes efter disse regler.Hvis udlejeren har gennemført totaløkonomisk rentable energibesparelser efter forslaget i § 1, nr. 21, kanudlejeren vælge at opretholde denne lejeforhøjelse, selvom der gennemføres en lejefastsættelse efter boligre-guleringslovens § 5, stk. 2, men lejen vil ikke herved kunne fastsættes til et højere niveau end det lejedesværdi. Hvis den totaløkonomiske lejeforhøjelse opretholdes, kan forbedringsdelen af de energibesparendeforanstaltninger ikke indgå ved opgørelsen af investeringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.Hvis udlejeren vælger at lade forbedringsdelen af de energibesparende foranstaltninger indgå ved opgørel-sen af investeringskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, kan den totaløkonomiske lejeforhøjelse ikkeopretholdes for det eller de lejemål, hvor der gennemføres gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2.For at kunne foretage lejefastsættelse ved genudlejning af en lejlighed efter § 5, stk. 2, skal udlejer doku-mentere, at ejendommen på tidspunktet for genudlejningen opfylder de ovennævnte betingelser.

Til nr. 4Det foreslås, at der ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi skal ses bort fra de totaløkonomiske ener-giforbedringer, der kan gennemføres efter forslaget i § 1, nr. 21, til ny § 58, stk. 3, i lov om leje.Forslaget indebærer, at en lejeforhøjelse efter § 58, stk. 3, kan gennemføres og opretholdes, selv om lejenfor lejemålet kommer til at overstige det lejedes værdi, og selv om lejen efter en gennemgribende forbedringfastsættes efter de særlige bestemmelser i boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Den del af en lejeforhøjelse forgennemførelse af totaløkonomisk rentable energiforbedringer, der vedrører vedligeholdelsesarbejderne i dettotaløkonomisk rentable projekt, vil således kunne opretholdes ud over § 5, stk. 2-lejen.Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 1, nr. 21.Til nr. 6 og 8Det foreslås, at § 6 ophæves, da indholdet af bestemmelsen er indeholdt i lejelovens § 34, stk. 1 og 2. Denforeslåede ændring af § 16, stk. 1, er en konsekvens heraf.Til nr. 7Ændringen, der er redaktionel, er en konsekvens af ændringen af blandt andet lejelovens § 29 ved lov nr.406 af 31. maj 2000, som trådte i kraft den 1. januar 2001.Til nr. 9-10Det foreslås præciseret, at huslejenævnets kompetence til at behandle tvister om lejerens pligt til istandsæt-telse ved fraflytning også omfatter stillingtagen til størrelsen af istandsættelsesudgifterne.Efter de gældende regler er huslejenævnets kompetence til at behandle uenighed om lejerens istandsættel-sespligt efter fraflytning og uenighed om tilbagebetaling af depositum efter fraflytning fordelt på to forskel-lige bestemmelser. Denne opdeling, sammenholdt med huslejenævnets begrænsede kompetence på områdetfør 1994, har medført den praksis ved en række huslejenævn, at nævnene kun tager stilling til størrelsen afistandsættelsesudgifterne i forbindelse med sag om tilbagebetaling af depositum. Huslejenævnene tager der-imod ikke tilsvarende stilling, når der udelukkende indbringes uenighed om opfyldelse af lejerens pligt tilistandsættelse efter fraflytning.Huslejenævnets kompetence til at behandle sager om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fra-flytning blev indført ved lov nr. 419 af 1. juli 1994. Ved lov nr. 406 af 31. maj 2000 blev der indført husleje-nævn i alle kommuner med samtidig samling af huslejenævnets kompetence under lejelovens § 106. Det varikke med disse lovændringer hensigten, at huslejenævnets kompetence til at behandle størrelsen af istandsæt-telsesbeløb skulle være mere begrænset, når det gælder rene fraflytningssager, end når det gælder sager omtilbagebetaling af depositum. Der er eksempler på sager, hvor parterne ikke er uenige om istandsættelseskra-vene, men kun om udgifterne i henhold til tilbud eller regning, ligesom der findes eksempler på lejeforhold,hvor lejeren ikke har betalt depositum. Også af disse grunde foreslås det, at der i de rene fraflytningssagerskal være mulighed for at få istandsættelsesudgifternes størrelse behandlet ved huslejenævnene.Den foreslåede ændring indebærer derfor en præcisering af, at huslejenævnet har kompetence til at be-dømme størrelsen af istandsættelsesudgifterne, både når den indbragte tvist udelukkende omhandler lejerenspligt til istandsættelse ved fraflytning, og når tvisten omhandler tilbagebetaling af depositum eller en kombi-nation af de pågældende tvister.Det er naturligvis stadigvæk huslejenævnet, der afgør, om nævnet kan behandle sagen, herunder istandsæt-telsesudgifternes størrelse, eller om nævnet må afstå fra at behandle sagen og henvise til domstolene grundetbevisførelsen.Til nr. 12Det foreslås, at reglen i boligreguleringslovens § 22, stk. 4, ophæves.

Efter den gældende bestemmelse skal huslejenævnet ved afgivelse af påbud om renholdelses- og vedlige-holdelsesarbejder, hvortil udgiften ikke kan dækkes af en vedligeholdelseskonto, tage hensyn til, om ejen-dommens vedligeholdelsestilstand må anses for rimelig i forhold til den gældende leje.Som retsstillingen er i dag, er udlejerens vedligeholdelsespligt imidlertid ikke begrænset af den gældendeleje eller indeståendet på den udvendige vedligeholdelseskonto, herunder afhængig af om saldoen på kontoener negativ. Bestemmelsen spiller en meget lille rolle ved praksis i huslejenævnene, idet nævnene efter detforeliggende alene tager kontoens saldo i betragtning i forbindelse med kosmetiske mangler, hvis udbedringer ikke uopsættelig. Desuden kan huslejenævnet, selv uden reglerne i § 22, stk. 4, tage stilling til, om der ergrundlag for at udstede et pålæg til udlejer.Bestemmelsen må derfor anses for overflødig og foreslås ophævet.Til nr. 13Det foreslås præciseret, at huslejenævnet har kompetence til at give forhåndsgodkendelse af huslejens stør-relse ved udlejning af boliger, som er gennemgribende moderniseret efter reglerne i boligreguleringslovens §5, stk. 2.Den gældende formulering af bestemmelsen om forhåndsgodkendelse ved forbedringsarbejder har givetanledning til tvivl om, hvorvidt bestemmelsen også omfatter forhåndsgodkendelse af lejen for lejemål, dermoderniseres i forbindelse med genudlejning. Med præciseringen fremgår det udtrykkeligt, at forhåndsgod-kendelse også kan gives til sådanne lejemål.Ligeledes foreslås det præciseret, at huslejenævnet i forbindelse med forhåndsgodkendelsen ikke alene skalvurdere selve lejeforhøjelsen for forbedringerne, men tillige skal vurdere den samlede leje efter forbedrin-gerne. Nævnet skal således vurdere, om den samlede leje er i overensstemmelse med lejelovgivningens reg-ler.Formålet med ændringen er at give udlejere det bedst mulige grundlag for gennemførelse af forbedrings-og moderniseringsarbejder og derigennem øge incitamenterne til forbedringer af den private lejeboligmasse.Til nr. 14Efter de gældende regler i boligreguleringslovens § 59, stk. 1, skal Grundejernes Investeringsfonds udlåntil beboelsesejendomme efter lovens § 58 have pantesikkerhed inden for 85 pct. af, hvad der efter fondensvurdering er pantets værdi. Fondens lån kan sammenlagt med de tillægslån, som ejeren af ejendommen haropnået til finansiering af udgifterne, ikke overstige 90 pct. af udgifterne til forbedringen.Grundejernes Investeringsfonds lån ydes alene til formålsbestemte arbejder, hvorimod realkreditinstitutter-nes lån kan ydes til ejendommen friværdi, både før og efter at fonden har tilbudt eller ydet lån til forbedrin-ger efter lovens § 58.Grundejernes Investeringsfond har oplyst, at fonden sjældent har mulighed for at få oplysning om, til hvil-ke formål realkreditinstitutterne har ydet lån med sikkerhed i ejendommen, idet realkreditinstitutterne ikke erforpligtede til at give oplysning herom.Det foreslås, at den maksimale størrelse af Grundejernes Investeringsfonds lån ikke skal påvirkes af, omejeren af ejendommen har optaget tillægslån med sikkerhed i ejendommen i tilknytning til fondens ydelse aflån.Til nr. 15Efter den gældende lovs § 59, stk. 5, kan Grundejernes Investeringsfond yde lån til brandsikringsforan-staltninger, selv om lånet ikke får pantesikkerhed inden for 85 pct. af pantets værdi, når panteretten suppleresmed en kommunal garanti efter brandsikringslovens § 10.Det foreslås, at bestemmelsen ophæves, da brandsikringsloven er ophævet.

Til nr. 17Grundejernes Investeringsfond kan blive anmodet om for ejerens regning at udføre påbudte arbejder påejendommen efter boligreguleringslovens § 60. I en sådan situation søger fonden at tinglyse meddelelse her-om, således at en eventuel køber kan vide, at der verserer en sag om påbudt vedligehold, og således at penge-institutter og realkreditforeninger gøres bekendte med, at sikkerheden for nye lån med sikkerhed i ejendom-men kan blive påvirket heraf.Flere tinglysningskontorer har afvist at tinglyse en sådan meddelelse på ejendommen, idet der mangler enudtrykkelig lovhjemmel hertil.Det foreslås, at der gives direkte hjemmel til Grundejernes Investeringsfonds tinglysning af sådanne med-delelser. Samtidig foreslås det, at Grundejernes Investeringsfond skal sørge for, at lade meddelelsen aflyse,når arbejderne er gennemført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.Til nr. 18Efter de gældende regler fastsætter Grundejernes Investeringsfond forrentningen af de beløb, fonden harlagt ud til gennemførelsen af påbudte arbejder, med en rente, der svarer til renten på 10-årige realkreditlån.Realkreditinstitutterne udsteder imidlertid ikke mange 10-årige fastforrentede lån, hvorfor det er vanskeligtat fastsætte en rente, der svarer hertil.Da renten på 10-årige realkreditlån typisk vil være lavere end på et normalt realkreditlån med en løbetid på30 år, stilles ejeren af en ejendom, hvor Grundejernes Investeringsfond tvangsgennemfører påbudsarbejder,ofte bedre, end ejeren ville være stillet, hvis ejeren selv skulle stå for finansieringen ved optagelse af et sæd-vanligt realkreditlån.Det foreslås på denne baggrund, at renten fastsættes ud fra en rente, der svarer til den effektive rente for et30-årigt fastforrentet kontantlån uden afdrag i et godkendt realkreditinstitut.Til nr. 19Efter reglerne i § 60 gennemfører Grundejernes Investeringsfond for ejerens regning påbudte arbejder påudlejningsejendomme, som ejeren ikke har udført inden for den frist, huslejenævnet har sat for arbejdernesgennemførelse. Endvidere påhviler der Grundejernes Investeringsfond opgaver efter lejelovens §§ 113 a og113 b med registrering af ejere, der ikke har efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser eller har fået gen-nemført arbejder på ejendommen af Grundejernes Investeringsfond.Grundejernes Investeringsfond har til brug for administrationen af disse bestemmelser brug for forskelligeoplysninger til entydig identifikation af ejeren. Efter de gældende regler er det ikke altid muligt at få de nød-vendige oplysninger fra huslejenævn og SKAT. Bl.a. mener nogle huslejenævn ikke, at der er hjemmel til atoplyse dette til Grundejernes Investeringsfond.Det foreslås derfor, at der i loven indsættes en hjemmel til, at fonden kan afkræve offentlige myndighederalle nødvendige oplysninger til brug for administrationen af bestemmelserne om bundne vedligeholdelses-og forbedringshensættelser, tvangsgennemførelse af påbudsarbejder og registrering af ejere efter lejelovensregler om frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme.Forslaget indebærer, at Grundejernes Investeringsfond får mulighed for at kræve oplysninger om ejerensCPR-nummer eller CVR-nummer til brug for fondens udførelse af påbudsarbejder og tinglysning af medde-lelse om den tvungne gennemførelse og tinglysning af pantebrev, når fonden har gennemført arbejder forejerens regning efter boligreguleringslovens § 60.Efter forslaget får Grundejernes Investeringsfond ligeledes mulighed for at kræve oplysninger fra husleje-nævnet om ejerens CPR-nummer eller CVR-nummer for at kunne identificere de ejere, der skal registreresefter lejelovens § 113 a for ikke at have efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser. Endvidere får fondenmulighed for at kræve oplysning om, hvilke ejendomme den pågældende udlejer ejer på landsbasis. Dette ernødvendigt, når der verserer en sag hos anklagemyndigheden om frakendelse af ejerens ret til at administrereudlejningsejendomme, og Grundejernes Investeringsfond skal tilrettelægge den fremtidige administration afejerens ejendomme.

Til § 3Til nr. 1 og 2De foreslåede ændringer er en konsekvens af det i § 1, nr. 4, foreslåede nye § 19, stk. 4, i lejeloven samtforslaget i § 2, nr. 1, 3, 11 og 16, om ophævelse af boligreguleringslovens § 22, stk. 3. Der henvises i øvrigttil bemærkningerne hertil.I den gældende tvangsadministrationslovs § 2, stk. 4, er angivet betingelserne for, at huslejenævnet kantræffe beslutning om, at en ejendom, som ikke er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kap. II-IV,skal administreres på ejerens vegne, indtil de påbudte arbejder er gennemført og betalt, og administrator harfået sit vederlag. Betingelserne er, at ejendommen er mangelfuld, at udlejeren tidligere er dømt til at ladevedligeholdelsesarbejder udføre på ejendommen, og at udlejeren herefter ikke uden unødigt ophold har på-begyndt og fuldendt de nævnte vedligeholdelsesarbejder.Betingelserne i den gældende lov er en konsekvens af, at huslejenævnet i kommuner, hvor reglerne i bolig-reguleringslovens kapitel II-V ikke gælder, hidtil ikke haft har mulighed for at påbyde en udlejer at gennem-føre vedligeholdelsesarbejder inden for en bestemt frist. Forslaget til nyt § 19, stk. 4, i lejeloven indebærer, athuslejenævnet kan påbyde en ejer af såvel ejendomme, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-Vgælder, som af ejendomme, hvor reglerne ikke gælder, at gennemføre bestemte vedligeholdelsesarbejderinden for en frist, der er fastsat af huslejenævnet. Der er derfor ikke fremover behov for at opretholde desærlige betingelser i tvangsadministrationslovens § 2, stk. 4, for, at huslejenævnet kan træffe beslutning omtvangsadministration af ejendomme, hvor reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke gælder.Efter forslaget vil der således gælde samme regler for huslejenævnets adgang til at træffe beslutning omtvangsadministration på grund af udlejerens manglende vedligeholdelse for alle ejendomme, der er omfattetaf tvangsadministrationsloven.Til § 4Det foreslås i stk. 1, at loven træder i kraft den 1. juli 2010. Samtidig foreslås det i stk. 2, at § 1, nr. 1 ved-rørende stråmandsudlejning træder i kraft tidligere og i stk. 3, at ændringerne som følge af udmøntningen afregeringens strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger træder i kraft senere. Forslaget indebærersåledes, at ændringerne vedrørende forenkling og modernisering af lejelovgivningen træder i kraft den 1. juli2010.Det foreslås i stk. 2, at bestemmelsen i forslagets § 1, nr. 1, om indgreb mod stråmandsudlejning træder ikraft så hurtigt som muligt efter vedtagelsen af loven. Det er derfor foreslået, at indgrebet mod stråmandsud-lejning skal træde i kraft dagen efter, at loven er offentliggjort i Lovtidende.Endvidere foreslås det i stk. 3, at ændringerne i lejeloven og boligreguleringsloven som følge af udmønt-ningen af initiativ nr. 18 i regeringens strategi for reduktion af energiforbruget i bygninger træder i kraft den1. januar 2011.Energistyrelsen arbejder i øjeblikket med en revision af reglerne om energimærkning af bygninger, somkan medføre ændringer af de gældende regler for, hvorledes bygningers energiforbrug opgøres og indgårKlima- og energiministeren har besluttet, at der inden for rammerne af EU’s bygningsdirektiv skal gen-nemføres en omlægning af energimærkningen, der har det sigte at reducere omkostningerne til gennemførel-sen af mærkninger samtidig med, at energibesparelserne øges. Dette indebærer en forenkling af mærkninger-ne, som omfatter blandt andet ændringer af mærkningernes indhold og den måde, de udarbejdes på, og enforlængelse af gyldigheden af energimærkningerne fra 5 til 7-10 år afhængig af bygningens energimæssigetilstand. Arbejdet forventes afsluttet i løbet af 2010.Da implementeringen af forslagene vedrørende totaløkonomisk rentable energiforbedringer og mindstekravtil ejendomme, hvor lejen skal kunne fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, er afhængige af re-