Miljø- og Planlægningsudvalget 2008-09
MPU Alm.del Bilag 856
Offentligt
Vejledning omLokalplanlægningfor boligområderEksempelsamling
Vejledning omLokalplanlægning for boligområderEksempelsamlingMiljøministeriet, By- og Landskabsstyrelsen,J. nr. SNS 100-00001Udarbejdet afByer, Solveig Østeri samarbejde medAP Byplanraadgivning, Arne PostIllustrationer:Peter Juel Jeppesen for NIRAS konsulenterneEuroplan arkitekter har medvirket ved udarbejdelsen af lokalplan nr. 47 for Skive,som eksemplet i kap. 3 tager udgangspunkt i.Tegningerne til eksempel F-8.1 – F-8.6 er fra Lokalplan 04-017 for Aalborg KommuneUdgivet september 2009Foto:Boliger på Christianshavn ogdetailhandel: Lisbeth ØhrgaardBoliger i Middelfart: Rasmus Hee HaastrupErhverv i Albertslund: Svend Otto OttKun InternetudgaveISBE 978-87-7091-031-6ISBN 978-87-7091-032-3� Miljøministeriet 2009Publikationen kan citeres med kildeangivelse
Vejledning om
Lokalplanlægningfor boligområderEksempelsamling
5
Lokalplanlægning for boligområderIndledning og læsevejledning
Indholdsfortegnelse
Indledning og læsevejledning .................................................................................................................................91.0 En blandt mange muligheder .................................................................................................................. 101. Bidrag til en bæredygtig udvikling ...................................................................................................................102.0 Områdets placering og anvendelse ........................................................................................................ 113.0 Bebyggelsesplan og bebyggelse ............................................................................................................ 144.0 Klimaforandringer .................................................................................................................................... 175.0 Prioritering og vejledning......................................................................................................................... 19Introduktion til eksemplerne .......................................................................................................................... 202. Eksempelsamling ...............................................................................................................................................21Afsnit 1. Præsentation af eksemplerne - Lokalplanens formål..................................................................... 21Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 21Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 23Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 24Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 25Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 26Eksempel F: Supplerende eksempler ........................................................................................................... 27Afsnit 2. Område, zonestatus og kortbilag ..................................................................................................... 28Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 28Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 29Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 30Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 31Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 32Eksempel F: Supplerende eksempler ........................................................................................................... 33Afsnit 3. Områdernes anvendelse ................................................................................................................... 34Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 34Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 35Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 36Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 37Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 39Eksempel F: Supplerende eksempler (Rammelokalplan) ............................................................................. 40Afsnit 4. Udstykninger ...................................................................................................................................... 41Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 41Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 42Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 43Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 44Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 45Eksempel F: Supplerende eksemple (Rammelokalplan) .............................................................................. 46
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
6
Lokalplanlægning for boligområderIndledning og læsevejledning
Indholdsfortegnelse
Afsnit 5. Veje og stier samt trafikforhold i øvrigt........................................................................................... 47Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 47Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 48Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 49Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 50Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 51Eksempel F: Supplerende eksempler ........................................................................................................... 52Afsnit 6. Parkering ............................................................................................................................................ 53Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 53Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 54Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 55Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 56Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 57Eksempel F: Supplerende eksempler ........................................................................................................... 58Afsnit 7. Ledningsanlæg og belysning ........................................................................................................... 59Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 59Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 60Eksempel C - F ............................................................................................................................................. 61Afsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning ......................................................................................... 62Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 62Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 64Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 66Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 68Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 70Eksempel F: Supplerende eksempler ........................................................................................................... 72Afsnit 9. Bebyggelsens udseende/ydre fremtræden ..................................................................................... 75Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 75Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 76Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 77Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 78Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 79Eksempel F: Supplerende eksempler ........................................................................................................... 80Afsnit 10. Ubebyggede arealer......................................................................................................................... 82Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 82Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 83Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 84Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 85Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 86Eksempel F: Supplerende eksempler ........................................................................................................... 87Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
7
Lokalplanlægning for boligområderIndledning og læsevejledning
Indholdsfortegnelse
Afsnit 11. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug ................................................................................ 89Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 89Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplaner ............................................ 90Eksempel C: Etageboligområde.................................................................................................................... 91Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 92Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ........................................................................................... 93Eksempel F: Supplerende eksempler ........................................................................................................... 94Afsnit 12. Grundejerforening ........................................................................................................................... 95Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelse ........................................................................................... 95Eksempel B-F................................................................................................................................................ 96Afsnit 13. Servitutter ......................................................................................................................................... 97Eksempel A, B, C, E og F.............................................................................................................................. 97Eksempel D: Et ældre blandet boligområde.................................................................................................. 98Afsnit 14. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan................................................................................ 99Eksempel A, B, C og E ................................................................................................................................. 99Eksempel D: Et ældre blandet boligområde................................................................................................ 100Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidte ......................................................................................... 101Afsnit 15. Lokalplanens retsvirkninger ......................................................................................................... 102Afsnit 16. Vedtagelse ...................................................................................................................................... 104Afsnit 17. Offentlig bekendtgørelse............................................................................................................... 1053. Eksempel på samlet lokalplan.........................................................................................................................106Præsentation af eksemplet ............................................................................................................................ 106Forside ........................................................................................................................................................ 108Indholdsfortegnelse ..................................................................................................................................... 109Hvad er en lokalplan og en kommuneplan? ................................................................................................ 110Forord...........................................................................................................................................................111Redegørelse for lokalplanen ....................................................................................................................... 112Illustrationsplan ........................................................................................................................................... 115Lokalplan X for Skive Kommune ................................................................................................................. 116Kortbilag 2 Hovedkort til lokalplanens bestemmelser ................................................................................. 122Bilag 3 Eksempler på taghældninger og højdegrænseplaner ..................................................................... 123
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
9
Lokalplanlægning for boligområderIndledning og læsevejledning
Indledning og læsevejledningLokalplaner skal være bæredygtige, forstået på to måder:• De skal være juridisk holdbare, med bestemmelser, derhar hjemmel i planloven• De skal bidrage til en bæredygtig udvikling i overensstem-melse med planlovens formålsparagraf.Eksempelsamlingen indeholder en række eksempler påformulering af lokalplanbestemmelser. De handler hoved-sageligt om boligområder, men mange formuleringer kanogså bruges som inspiration ved udarbejdelse af lokalpla-ner for andre anvendelsesformål.Eksempelsamlingen har primært til formål at kunne brugesaf planlæggerne, der udarbejder lokalplaner, men den vilogså kunne anvendes af andre, som ønsker at sætte sigind i, hvad der kan reguleres i en lokalplan.En lokalplan kan betragtes som en slags ”kontrakt” mellemkommunalbestyrelsen og borgerne:• Kommunalbestyrelsen skaffer sig ret til at give byggetil-ladelse til det, der beskrives i lokalplanen, og forpligtigersig samtidigt til at sørge for, at anvendelse og bebyggelsemv. overholder lokalplanens bestemmelser, og til at ind-drage berørte naboer m.fl., før der evt. dispenseres fra planen.• Borgerne må til gengæld acceptere, at de skal benyttefremlæggelsesperioden, hvis de vil have indflydelse på, hvad lokalplanen åbner mulighed for, og at de som ejereeller brugere af ejendomme, der er omfattet af en lokal-plan, skal overholde planens bestemmelser, medmindrede kan opnå at få dispensation.I en del tilfælde indgås denne ”kontrakt” imod nogle borge-res ønske, og i mange tilfælde får borgere først interesse ien lokalplan, efter at den er endeligt vedtaget. Det er medtil at understrege vigtigheden af, at planens bestemmelserer præcise og lovlige, samt at redegørelsen gør det let atforstå, hvad lokalplanen går ud på.Planlæggere som arbejder på et forslag til lokalplan, vil oftehave brug for at se eksempler på forskellige formuleringerom fx anvendelse, udstykning, bebyggelsens placering ogudformning etc. Eksemplerne er derfor samlet emnevis, såman let kan finde en række forskellige formuleringer inden for de emner, lokalplaner som oftest er opdelt i. Endvidereer der vist et eksempel på en sammenhængende lokalplan,som bl.a. har til formål at fremme en miljømæssig bære-dygtig udvikling gennem besparelse af resurser, udnyttel-se af solvarme mv.En lokalplan må altid formuleres som led i løsning af denkonkrete planlægningsopgave. Det kan gøres på mangeandre måder end vist i eksempelsamlingen, blot bestem-melserne har hjemmel i planloven, er præcise og entydigeog planlægningsmæssigt begrundede.De illustrationer, der er anvendt, har til formål at vise sam-menhænge mellem tekst og tegninger og skal ikke ses somforbilleder for udformningen. Der er hovedsagelig tale omgenbrug af illustrationer fra Planstyrelsens lokalplanvejled-ning fra 1989, og i illustrationerne udnyttes ikke altid demuligheder som beskrives i det følgende. Der er heller ikkeforsøgt i eksemplerne at afspejle udviklingen i fx erhverv,selvom vi er velvidende at der sker rigtigt meget på virk-somhedsområdet. Disse forhold vurderes ikke at være af-gørende for eksempelsamlingens hovedformål. Det under-streges, at der ikke er tale om en vejledning i, hvordan manudformer nye boligområder, men eksempler på hvordanlokalplanbestemmelser kan formuleres.Bl.a. i forbindelse med projektet Fornyelse af planlægnin-gen, der er gennemført i et samarbejde mellem Realdaniaog Miljøministeriet, har mange kommuner udtrykt interessefor mulighederne for at fremme en miljømæssig bæredyg-tig planlægning gennem lokalplaner. Eksempelsamlingenindledes derfor med et afsnit om muligheder for, inden forden nugældende lovgivning, at fremme miljømæssig bære-dygtighed i lokalplaner, og den indeholder en række kon-krete eksempler på, hvordan sådanne lokalplanbestem-melser kan formuleres.Der henvises i øvrigt til Vejledning om lokalplanlægning,Indhold, Tilvejebringelse og Retsvirkning. Heri redegøresfor lokalplanret- og pligt, dispensationsmuligheder, redegørel-se i tilknytning til lokalplaner, klage, ekspropriation mv. Den-ne vejledning indeholder desuden som bilag en tjekliste medoversigt over en række spørgsmål, man skal være opmærk-som på under udarbejdelse og tilvejebringelse af lokalplaner.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
10
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
1.0 En blandt mange muligheder1.1 IndledningFysisk planlægning er et vigtigt redskab i arbejdet med atsikre en miljømæssig bæredygtig udvikling, og at sikre til-pasning til klimaforandringer samt modvirke disse. Det børvære en selvfølge - ikke bare fordi det indgår i planlovensformålsparagraf - at planlægningen skal medvirke til, atsamfundsudviklingen sker på et bæredygtigt grundlag. Deter et bidrag til vores fælles fremtid.Mange kommunalbestyrelser vil gerne bruge bl.a. lokalplan-lægningen til at fremme en miljømæssig bæredygtig ud-vikling. Det kan komme til udtryk på mange måder. Noglemuligheder gennemgås i dette kapitel, og en række kon-krete formuleringer er indarbejdet i eksemplerne på lokal-planbestemmelser.Lokalplanlægningen kan supplere de muligheder, der er ikommuneplanlægningen, og i forvaltningen af bl.a. miljø-beskyttelsesloven og naturbeskyttelsesloven, samt i arbej-det med Lokal Agenda 21. Hertil kommer bestemmelsernei bygningsreglementet, herunder ikke mindst mulighedenfor udformning som lavenergihuse.Efter lov om miljøvurdering af planer og programmer skalder som led i udarbejdelsen af lokalplaner foretages enscreening for at se, om der skal udarbejdes en miljørapport.Intentionerne om at fremme en miljømæssig bæredygtigudvikling skal altså tænkes ind i arbejdet med lokalplaner-ne. Se ogsåVejledning om strategisk miljøvurdering(vej-ledning nr. 9664 af18/06/2006) ogEksempelsamling formiljøvurdering af planer og programmer,september 2007.
1.2 LokalplankatalogetLigesom det gælder for andre lokalplanbestemmelser, skalbestemmelser, som har til formål at fremme en bæredygtigudvikling, have hjemmel i ”lokalplankataloget” i planlovens§15, stk. 2, og være planlægningsmæssigt begrundede.Planlovens formålsparagraf om, at planlægningen skal”medvirke til at værne landets natur og miljø, så samfunds-udviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag …” udvi-der ikke mulighederne for at fastsætte bindende bestem-melser i en lokalplan ud over det, der fremgår af lokal-plankataloget.I det følgende gennemgås en række muligheder for gennemlokalplanlægning at bidrage til en miljømæssig bæredygtigudvikling. Gennemgangen er opdelt på hovedemner og erikke udtømmende. I parentes er henvist til de relevantenumre i ”lokalplankataloget” i planlovens §15, stk. 2.En række overordnede forhold, som må behandles i kom-muneplanlægningen, er også behandlet i det følgende.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
11
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
2.0 Områdets placering og anvendelse2.1 Forebyggelse af miljøkonflikterMange miljøkonflikter kan undgås ved en velplanlagt lokalise-ring af de forskellige anvendelser. Det gælder fx boligom-råders placering i forhold til veje og andre større trafikan-læg samt i forhold til produktionsvirksomheder og andreanlæg, som kan medføre støj- og lugtgener mv.Ved planlægning af arealer, der ligger nærmere end 500 mfra en virksomhed, som er omfattet afcirkulære nr. 37 af20/04/2006om planlægning af arealanvendelsen inden foren afstand af 500 meter fra risikovirksomhed, skal kommu-nalbestyrelsen inddrage risikoen for uheld i planlægningen.Ved lokalplaner for erhvervsområder kan angivelser af mak-simale støjniveauer være med til at regulere karakteren afdet pågældende erhvervsområde. (§15, stk. 2, nr. 2 og 8).Ifølge planlovens §15 a må en lokalplan kun udlægge støj-belastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis planen kansikre den fremtidige anvendelse mod støjgener. Det bety-der, at lokalplanen skal indeholde bestemmelser om støj-afskærmning, som sikrer, at de vejledende grænseværdierfor støj i Miljøstyrelsens vejledninger kan overholdes i for-hold til de planlagte anvendelser i lokalplanområdet. Be-stemmelsen sikrer en planlægning, der forebygger konflik-ter med støjgener. Andre konflikter mellem erhverv og følsom anvendelse fx konflikter med lugtgener kan hindres med hensigtsmæssig lokalisering.En lokalplan kan regulere placering og udformning af støj-afskærmning, og etableringen kan stilles som vilkår foribrugtagen af ny bebyggelse. (§15, stk. 2, nr. 9 og 12).
2.3 Begrænsning af arealforbrugetArealforbruget til byudvikling kan af ressourceøkonomiskehensyn begrænses gennem bl.a. lokalplanbestemmelser omgrundstørrelser og bebyggelsesprocenter samt ved at kræ-ve eller åbne mulighed for, at der bygges i flere etager. Andre muligheder for at reducere inddragelse af nye are-aler til byformål er fortætning af eksisterende byområder ogomdannelse af tidligere industriområder eller havneområ-der til nye byfunktioner. (Bl.a. §15, stk. 2, nr. 3 og 7. Se også§15 a, stk. 2 og §16, stk. 7, vedr. byomdannelse).
2.4 Adgang til kollektiv trafikVed at medtænke betjening med kollektiv trafik i lokalplan-lægningen og herunder planlægge gode stiforbindelser tilstoppesteder, vil man kunne stimulere brugen af kollektivtrafik. (§15, stk. 2, nr. 4).
2.5 Gode forhold for fodgængere og cyklisterBrug af cykel (og på kortere strækninger gang) som alter-nativ til bilen kan stimuleres ved udformning af byplanen,så der er gode og sikre stiforbindelser fra boligområder tilskole, bycenter, indkøbsmuligheder, idrætsområder, er-hvervsområder, kollektiv trafik mv. (§15, stk. 2, nr. 4).
2.6 Trafiksanering i eksisterende boligområderMiljøforholdene i eksisterende boligområder kan forbedresved ændring af vejarealernes udformning, så trafikhastig-heden nedsættes og evt. gennemkørende trafik reduceres. Trafiksanering kan introduceres i en lokalplan og realise-ringen sker i samarbejde med politiet og vejmyndigheden.(§15, stk. 2, nr. 4).
2.2 Mindskelse af risiko for grundvandsforure-ningSom udgangspunkt bør der ikke bygges oven på drikke-vandsområder eller på andre steder, hvor der ved uheld kanske nedsivning, som forurener drikkevandet. Der er i øvrigtmeget begrænsede muligheder for at sikre mod grund-vandsforurening gennem lokalplaner. Der kan således ik-ke optages bestemmelser om forbud mod brug af plantegif-te eller gødning.
2.7 Respekt for kulturværdierEn lokalplan kan være et redskab til bevaring af kulturhisto-riske og arkitektonisk værdifulde enkeltelementer eller hel-heder. Der kan i en lokalplan optages bestemmelser om, atbevaringsværdige bygninger ikke må nedrives, ombyggeseller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsenstilladelse. Hensyn til bevaringsværdige bygninger kan og-så komme til udtryk gennem lokalplanbestemmelser omproportioner, materialer- og farver mv. for nabobebyggelsetil bevaringsværdige bygninger.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
12
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
2.0 Områdets placering og anvendelseSten- og jorddiger samt fortidsminder er beskyttet gennemmuseumsloven, og omgivelserne til kirker og fortidsminderer beskyttet gennem byggelinjer i naturbeskyttelsesloven.Hvis der planlægges bebyggelse eller tekniske anlæg mv.i nærheden, kan lokalplanen udformes, så der tages fornø-dent hensyn til fortidsminderne. (§15, stk. 2, nr. 6, 7, 9, 10og 14).Man kan også bevare og beskytte enkeltstående træer, fxi forbindelse med konkrete ønsker for et bymiljø. (§15,stk. 2, nr. 9)
2.10 Vedligeholdelse af grønne områderDer kan ikke optages bestemmelser i en lokalplan om for-bud mod brug af gødning eller plantegifte. Der kan heller ik-ke fastsættes bestemmelser om, at arealet skal benyttes tilgræsning eller slet. Heller ikke metoden eller niveauet forpleje af grønne områder kan reguleres, men derimod kander fastlægges en beplantningsplan med plantearter, somer mindst mulig vedligeholdelseskrævende og med dentilladte højde. (§15, stk. 2, nr. 9).
2.11 Fælles varmeforsyningI tilfælde hvor der er mulighed for tilslutning til fælles varme-forsyning i form af fjernvarme eller naturgas, kan en sådantilslutning stilles som vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse.(§15, stk. 2, nr. 11)Hvis bygningerne opfylder kravene til lavenergihuse, skalkommunalbestyrelsen meddele dispensation fra en sådanbestemmelse. (§19, stk. 4).
2.8 Respekt for naturværdierUd over de større, eventuelt fredede, naturområder, er dermange mindre områder, som lokalt kan være af væsentligbetydning. Det drejer sig bl.a. om arealer, der er omfattetaf naturbeskyttelseslovens §3 (søer, vandløb, heder, moser,strandenge mv.) og arealer, der er omfattet af naturbeskyt-telseslovens beskyttelseslinjer ved strandbredder, søer ogåer samt skove. Som udgangspunkt skal disse områder ogbeskyttelseslinjer respekteres, og i tilfælde hvor der er entilstrækkelig tungtvejende planlægningsmæssig begrundel-se for at søge dispensation fra dem, kan hensyn til natur-værdierne (grønne områder, buskads, hække osv.) vare-tages gennem bestemmelser i lokalplanen. (Fx nr. §15,stk. 2, nr. 2, 4, 6, 7, 9 og 10). Lokalplanlægning medførerikke i sig selv, at beskyttelseslinjer mv. bortfalder.Vær i øvrigt opmærksom på de særlige retningslinjer forplanlægning og administration i forhold til de udpegede in-ternationale naturbeskyttelsesområder (habitat-, fuglebe-skyttelses- og Ramsarområder) (se Vejledning om lokal-planlægning afsnit 1.5.7)
2.12 VindmøllerVindmøller udgør et væsentligt bidrag til energiforsyningeni Danmark. Vindmølleenergi produceres primært af storevindmøller. Der findes små vindmøller med en højde på un-der 8,5 m, som er udformet med henblik på at kunne op-sættes på eller ved et parcelhus. Både muligheden for op-sætning af små vindmøller og forbud mod opsætning kan deroptages bestemmelser om i en lokalplan. (§15, stk. 2, nr. 7).
2.13 Genanvendelse af overskudsjordResurseforbruget til flytning af jord fra byggemodningen og evt. regulering af arealet kan reduceres, hvis det indarbej-des i planen at genbruge overskudsjorden inden for lokal-planområdet som støjværn, terrænforbedringer eller til ter-rænformationer i friarealer. Som led heri kan fastsættes ko-tehøjde på bygninger. (§15, stk. 2, nr. 6 og 9).
2.9 BiodiversitetUbebyggede grønne områder udgør væsentlige bidrag tiloplevelsen af et byområde. En lokalplan kan ved bestem-melser om udformning af ubebyggede arealer og beplant-ning - herunder fastsættelse af en nærmere angivet beplant-ningsplan - bidrage til biodiversiteten. Der kan også fast-sættes bestemmelser om et områdes fordeling mellem be-fæstede arealer (asfalt, fliser og grus mv.), beplantede are-aler (§15, stk. 2, nr. 9) og beplantningstype (hæk, buskbe-plantning, skovplantning, græs mv.).
2.14 En god planløsningGenerelt er der mange muligheder for gennem udformningaf de enkelte lokalplaner at højne kvaliteten af de fysiskeomgivelser, både ved planlægning af nye byområder ogændring af eksisterende byområder.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
13
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
2.0 Områdets placering og anvendelseLokalplanen kan være et redskab til fx at sikre kvaliteten iet byrum. For at opnå det ønskede resultat, er det vigtigt,at de mange muligheder i lokalplanen tænkes ind fra start.Blandt mulighederne kan nævnes arkitektur, grønne elemen-ter, blå elementer samt tætheder. De kan ses som redska-ber til at styre udviklingen i den ønskede retning og har allestor betydning for miljøet og det oplevede byrum.En god planløsning er en, hvor helheden og sammentænk-ningen af en lang række parametre er nøje overvejet frastarten.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
14
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
3.0 Bebyggelsesplan og bebyggelse3.1 Udformning af udstyknings- og bebyggel-sesplanGennem en bevidst udformning af nye byområder kan deropnås resursebesparelser, fx ved at begrænse længden ogbredden af veje og stier, omfanget af arealer med fast be-lægning etc. Tilsvarende kan man ved udformningen be-grænse længden af forsyningsledninger, bl.a. ved bestem-melser om bebyggelsens placering i forhold til hvor lednin-gerne placeres. Ved bestemmelser i lokalplanen om forbudmod kældre vil spildevandsledningerne ikke skulle læggesså dybt, som hvis der skal være mulighed for afvanding frakældre uden brug af pumpe. (§15, stk. 2, nr. 3, 4, 5 og 7).og en udformning med store vinduer mod syd opnås opti-mal udnyttelse af solens varme samtidig med, at man fårsollys i stuerne. Det kan dog også medføre indeklimapro-blemer om sommeren således, at energiforbrug til elimine-ring af overtemperatur og overophedning om sommerenneutraliserer gevinsten ved solindfald om vinteren.Ved udformning af udstykningsplanen og en evt. bebyggel-sesplan skal man være opmærksom på, om enkelte grundehar en størrelse og facon, så der er plads til at placere byg-ningerne med en orientering, som tager hensyn til bådedagslysindfald og muligheder for opsætning af solenergi-anlæg.
3.2 MaterialerDer kan konstateres betydelige forskelle i bygningsmateria-lernes energiforbrug og miljøbelastning når indvinding, frem-stilling, transport og levetid mv. indgår i en samlet vurdering.Planloven giver dog ikke hjemmel til at vælge bestemte ma-terialer ud fra hensynet til miljømæssig bæredygtighed. Der-imod kan der i en lokalplan fastsættes detaljerede bestem-melser om brug af - eller forbud mod - nærmere angivnematerialetyper under forudsætning af, at det kan underbyg-ges med en planlægningsmæssig (saglig) begrundelse.Der kan ikke træffes bestemmelse om materialer bag faca-den og heller ikke om forbud mod bestemte produkter, fxplastikvinduer, medmindre der i det konkrete tilfælde er ensaglig begrundelse for at forbyde et sådant materiale afhensyn til bebyggelsens udseende. (§15, stk. 2, nr. 7).
3.3.2 Aktiv solenergiKommunernes Landsforening og DOMUS arkitekter a/s isamarbejde med Energistyrelsen har udgivet en pjece”Solenergi i kommunerne”.Følgende oplysninger er hentet fra pjecen:For at yde optimalt skal solfangeren ved solvarmeanlæg pla-ceres, så den bliver så solbeskinnet som muligt. Det vil sige:• Mellem sydøst og sydvest• Med en hældning i forhold til vandret mellem 30oog 60o• Fri af skyggen fra træer og nærliggende bygninger.Helårsanlæg kan med fordel placeres stejlere end 45oogdermed udnytte den lave vintersol, mens anlæg der ude-lukkende anvendes til sommerbrug kan placeres med enlavere hældning end 45o.Solcelleanlæg skal placeres, så det bliver så solbeskinnetsom muligt. Den bedste hældning ligger mellem 15oog 60o,og orienteringen skal helst være mellem sydvest og sydøst.Et solcelleanlæg er meget følsomt over for skygger, og hvisen eller få solceller ligger i skygge, sætter de øvrige ud.Pjecen indeholder også vejledning om og eksempler påplacering af solcelle- og solfangeranlæg, herunder om va-retagelse af arkitektoniske hensyn.Forholdene kan reguleres med bestemmelser efter §15,stk. 2, nr. 6, 7, og 9.
3.3 Udnyttelse af solenergiInden for solenergi skelnes der mellem passiv og aktiv sol-energi. Passiv solenergi defineres som udnyttelse af sol-varme til bygningsopvarmning uden brug af tekniske instal-lationer, hvor aktiv solenergi er udnyttelse af solvarme kanbestå af dels solvarmeanlæg til opvarmning af bygningerog brugsvand, dels solceller til produktion af strøm.
3.3.1 Passiv solenergiMed passiv solvarme er princippet enkelt og baseret på, atsolindstrålingen gennem vinduer og andre glaspartier om-dannes til varme, som glasset forhindrer i at slippe ud igen.Der er mange fordele i at sikre, at solindfaldet i bygningerer optimale. Ved nord-syd orientering af beboelseshuset
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
15
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
3.0 Bebyggelsesplan og bebyggelseMulighederne for etablering af solenergianlæg bør indgå iforberedelserne ved udformning af udstyknings- og bebyg-gelsesplanen. Så kan husene placeres med de bedste mu-ligheder for opsætning, også selv om solenergianlæg måskeikke etableres i første omgang. Der vil normalt ikke værebrug for direkte forbud mod opsætning af solenergianlæg,medmindre særlige planlægningsmæssige forhold taler fordette.I en lokalplan kan fastsættes bestemmelser om bebyggel-sens orientering og taghældning mv. samt om placering,størrelse og dimensioner af solenergianlæg. Det kan ogsådreje sig om muligheden for at opsætte solenergianlæg pågarager eller andre bygninger. På flade tage kan den skrå placering af anlægget løses med et stativ.I tilfælde hvor solenergianlæg ikke på en arkitektonisk til-fredsstillende måde umiddelbart kan indpasses i husets arki-tektur, kan der fastsættes nærmere bestemmelser om ud-formningen og evt. afskærmning af konstruktioner mv.(§15, stk. 2, nr. 3 og 7).Mange lokalplaner indeholder krav om, at tagene skal ud-formes som symmetriske sadeltage. Hvis et sådant kravundlades, vil det fx åbne mulighed for en asymmetrisk tag-profil med en stejl taghældning mod syd, uden at huset overskrider den maksimale bygningshøjde.ring for at mindske skyggevirkninger selvsagt større endved en mere åben og lav bebyggelse.En stejl taghældning er ideel for helårsanlæg til solvarme,men kaster mere skygge end en lav taghældning. Ved plan-lægning for udnyttelse af solvarmen må man derfor forhol-de sig til i hvilket omfang, der skal fastsættes bestemmel-ser om højeste og laveste taghældning. (§15, stk. 2, nr. 7).I en lokalplan kan der fastsættes bestemmelser om placeringog maksimal højde på træer og anden beplantning (§15,stk. 2, nr. 9). Det kan også bestemmes, hvilke typer træer,der må plantes, fx arter, som ikke får en højde, så de i væ-sentlig grad reducerer solindfaldet.Det er også muligt at vælge løvtræer, der i mindre grad endnåletræer kaster skygge om vinteren, eller vælge løvtræermed en større eller mindre tæthed i kronen (se fx ”Planteri miljøet” af Ib Asger Olsen).Solindfaldet er større på en sydskråning end på en nord-skråning, ligesom terrænets hældning også er af betydningfor, hvor langt skygger fra andre bygninger mv. rækker,hvilket også kan indgå i planlægningen.Det skal dog nævnes, at skygge har en positiv virkning påandre områder, bl.a. mindsker det risikoen for overophed-ning om sommeren. Som følge af klimaforandringerne vilhedebølger forekomme hyppigere end tidligere, og det gørdet væsentligt at huske på de temperaturnedsættelser, somskygge giver. (§15, stk. 2, nr. 7 og 9).
3.3.3 Mindske skyggeFor at optimere udbyttet af solen er der en række tiltag, somkan være hensigtsmæssige i forbindelse med både passivog aktiv solenergi. Det kan være en konkret udformning afbebyggelses- og beplantningsplan, regulering af lokalplan-bestemmelser om bygningshøjder mv. Ved at udarbejde etskyggediagram allerede i planlægningsfasen, kan man opnåstørst mulig udnyttelse af solen. Man skal naturligvis væreopmærksom på, at solen står lavt i vinterhalvåret, hvor be-hovet for opvarmning af bygninger er størst.Der kan i en lokalplan fastsættes bestemmelser om placeringog højde af de enkelte bygninger, så skygge på solvarme-anlæg bliver mindst mulige. Gives der mulighed for at byggetæt og højt, er behovet for styring af bebyggelsens place-
3.4 Udformning som lavenergihusePlanloven indeholder hjemmel til at stille krav om, at bebyg-gelse skal opføres som lavenergibebyggelse (§15, stk. 2,nr. 22). Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, derpå tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfyl-der klassificeringskravene, der er fastsat i bygningsregle-mentet (§21a ).Bygningsreglementet indeholder pt. definitioner på lavenergi-huse på to niveauer, nemlig klasse 1 og klasse 2. (for præ-cis definition, se tekstboks).
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
16
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
3.0 Bebyggelsesplan og bebyggelseDefinition på lavenergiklasserBR 08, afsnit 7.2.4.1 Lavenergiramme for boliger, kolle-gier, hoteller m.m.Stk. 1.Lavenergiramme for boliger, kollegier, hotellerm.m.En bygning, hvis samlede behov for tilført energi til op-varmning, ventilation, køling og varmt brugsvand pr.m2opvarmet etageareal ikke overstiger 35 kWh/m2pr.år tillagt 1.100 kWh pr. år divideret med det opvarmedeetageareal, kan klassificeres som en lavenergibygning klasse 1.Stk. 2.En bygning, hvis samlede behov for tilført ener-gi til opvarmning, ventilation, køling og varmt brugsvandpr. m� opvarmet etageareal ikke overstiger 50 kWh/m2pr. år tillagt 1600 kWh pr. år divideret med det opvarme-de etageareal, kan klassificeres som en lavenergibyg-ning klasse 2.Stk. 3.Ved vurdering af, om boliger, kollegier, hotellerm.m. er lavenergibygninger klasse 1 eller klasse 2, ind-går elforbruget til belysning ikke.Bogen behandler primært temaerne dagslys, solvarme, rå-hus og teknik, og peger på en lang række faktorer, som skaltages i betragtning for at minimere energiforbruget i såvelbolig- som erhvervsbebyggelse. Det er faktorer, som kanindgå i arbejdet med at fremme bæredygtigheden via lokal-planlægning.De vigtigste konklusioner fra bogen med hensyn til at mini-mere energiforbruget er bl.a., at traditionelle forestillingerom store fordele ved passiv solvarme ikke holder stik. Tilgengæld vil en solvarmestrategi, hvor faktorer som orien-tering af boligen og placering af rum, andelen af glaspartiift. rumdybde og højde, og ikke mindst brugen af solcellerindgår, have betydning for bygningers energieffektivitet.En kombination af elbesparelser og bygningsintegreredesolceller opfattes derfor som nøglen til fremtidens energi-neutrale bygninger. I lokalplanen kan der tages højde for dis-se hensyn ved at give mulighed for, at solceller kan op-sættes (§15, stk. 2, nr. 3, 6, 7, og 9).Er der ønske om yderligere eller uddybende beskrivelseraf ovenstående, kan bogen downloades påhttp://www.sbi.dk/arkitektur/beredygtighed/arkitektur-og-energi/arki-tektur-og-energi/
Vær opmærksom på, at kriterierne for lavenergihuse kanblive ændret.Kommunen har mulighed for at planlægge, hvor det er mesthensigtsmæssigt at placere lavenergibebyggelse, fx på are-aler, som ikke i den kommunale varmeforsyningsplanlæg-ning er forudsat forsynet fra et kollektivt varmeforsynings-anlæg. I områder, hvor fjernvarmeforsyning er en hensigts-mæssig opvarmningsform, bør dette indgå i vurderingen af,om der i lokalplanen skal stilles krav om lavenergibebyggel-se, eftersom kommune i så fald vil være forpligtet til at dis-pensere fra tilslutningskravet.
3.6 Mindske afkølingKravene i bygningsreglementet til bygningernes isolering erså store, at vindens afkølingseffekt ingen rolle spiller. Deri-mod kan etablering af læbælter og den indbyrdes placeringaf bygninger forøge komforten på udendørs opholdsarealer.Etablering af beplantningsbælter kan stilles som vilkår foribrugtagen af ny bebyggelse. (§15, stk.2, nr. 6, 7, 9 og 12).
3.7 Affaldscontainere og kompostering af ha-veaffaldDer kan udlægges areal til lokal affaldssortering og kom-postering af haveaffald. (§15, stk. 2, nr. 9).
3.5 Arkitektur og energiStatens Byggeforskningsinstitut, SBI, har i 2006 udgivet enbog ”Arkitektur og energi”, som behandler en række forholdvedrørende samspillet mellem bygningsudformning og ener-giforbrug.
3.8 TørrepladsBrug af tørretumbler kan reduceres, hvis der etableres over-dækket tørreplads, hvilket kan forberedes ved arealudlægog ved at åbne mulighed for flere småbygninger, end der umiddelbart er ret til efter BR 08. (§15, stk. 2, nr. 6 og 7).
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
17
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
4.0 Klimaforandringer4.1 ForudsætningerDer er tre forandringer i klimaet som forøgelsen af udlednin-gen af drivhusgasser har forsaget og stadig vil forsage. Deter havspejlsstigning, øget nedbør, og temperaturstigninger.Det er forventet, at Danmark vil opleve varmere og mere tør-re somre, samt varmere og mere våde vintre. Derudoverventes flere ekstreme vejrforhold temperatur-, nedbørs- og vindmæssigt. Derfor må planlægningen se på både, hvor-dan vi tilpasser os klimaforandringerne, og også hvordanvi forebygger udledning af drivhusgasser.
4.2 ForebyggelseEn faktor, der kan bidrage til at forebygge klimaforandrin-gerne i det omfang det er muligt, er nedsættelse af ressour-ceforbruget. I planlægningen er der mange tiltag, der kanvære med til at sænke forbruget af ressourcer inden for byg-geri, transport og forsyninger.Se bl.a. i dette kapitel, afsnit 2.4 Adgang til kollektiv trafik, 2.5 Gode forhold for fodgængere og cyklister og 3.4 Ud-formning som lavenergihuse. se også §15, stk. 2, nr. 25.
4.1.1 HavspejlstigningI den fjerde rapport fra FN’s klimapanel forudses det, at ha-vet i danske farvande gradvist vil stige med mellem 15 og75 cm imod slutningen af dette århundrede.Kort og Matrikelstyrelsen under Miljøministeriet er i gangmed at færdiggøre en ny digital ”Danmarks Højdemodel”.Med højdemodellen vil det blive muligt at hæve havvand-standen visuelt og på den måde få et billede af arealer, sompotentielt vil være i en risikozone. Den forventes at blive tilgavn for offentlige myndigheder, men også den enkelte bor-ger vil kunne anvende den til at finde højdekoten for udvalg-te adresser. Denne service er dog endnu ikke fuldt udviklet.Følg med påwww.klimatilpasning.dk
4.3 TilpasningKlimaforandringerne medfører allerede nu konsekvenser fordet byggede miljø, som gør en tilpasning til nutidens og frem-tidens ændringer i lokalplanlægningen til en oplagt mulighed.
4.3.1 HavspejlstigningI forbindelse med lokalplanlægningen kan kommunerne for-holde sig til et stigende havniveau ved bl.a. at optage be-stemmelser om bebyggelses placering på grunde, herunderden kote, hvori en bebyggelse skal opføres (§15, stk. 2, nr.6), ligesom der kan fastsættes bestemmelser om friholdelseaf områder for ny bebyggelse, når en bebyggelse kan bliveudsat for eksempelvis oversvømmelse (§15, stk. 2, nr. 15).Derudover kan etablering af diger også stilles som betingelsefor ibrugtagen af ny bebyggelse. (§15, stk. 2, nr. 6 og 12).
4.1.2 Øget nedbørDanmark kan hen imod slutningen af dette århundrede for-vente en stigning i årlig middelnedbør på mellem +5 til +20%,ifølge både Danmarks Miljøundersøgelser og EU’s grøn-bog om klimaforandringer.Mange kloaksystemer kan have svært ved at klare presset,når de kraftige vandmængder på op til 30 til 60 mm kan fore-kommer over et enkelt døgn. Det har allerede flere gange resulteret i oversvømmede veje og kældre.
4.3.2 Øget nedbørI lokalplaner kan kommunen optage forskellige bestemmel-ser, for at komme den øgede regnmængde i forkøbet, bl.a.:Udformning, anvendelse og vedligeholdelse af ubebygge-de arealer (§15, stk. 2. nr.9). Det kan overvejes, om regn-vand videst muligt kan sive ned i jorden. Jo færre hårdeoverflader, desto bedre er muligheden for at bortlede regn-vandet til grundvandet. Det er naturligvis en forudsætning,at vandet til nedsivning er tilstrækkeligt rent.Det kan endvidere indgå i overvejelserne, om ubebyggedearealer kan anvendes til overløbsbassiner ved ekstremregnfor at undgå, at regnvand løber mod bebyggede områder.Bevaring af landskabstræk i forbindelse med bebyggelse afet område, der inddrages til bymæssig bebyggelse ellersommerhusbebyggelse (§15, stk. 2. nr.10). Det kan over-
4.1.3 TemperaturstigningerTemperaturen i Danmark forventes ifølge FN’s klimapanelat stige frem mod år 2100 med 3 - 5� C. Sådanne tempe-raturstigninger vil få indflydelse på mange aspekter af den menneskelige tilværelse.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
18
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
4.0 Klimaforandringervejes, om eksisterende vandløb og søer kan indgå somelementer i planlægningen med henblik på bortledning afvand og evt. anvendelse som forsinkelsesbassiner.Udformning af spildevandsafledning, herunder om afled-ningen skal udformes som separat system, sker efter regleri miljøbeskyttelsesloven og kan ikke bestemmes i en lokal-plan. Der kan dog i lokalplanen fastsættes bestemmelserom placering og udformning af eventuelle grøfter eller vand-løb, søer til afledning og opsamling af overfladevand, regn-vandsbassin mv., fx som en del af et rekreativt, grønt om-råde.I tilfælde hvor jordbunden er egnet til det, vil nedsivning afoverfladevand kunne øges gennem lokalplanbestemmelser om brug af græsarmeringssten eller lignende vandgennem-trængelig belægning i stedet for asfalt og fliser. Andelen af arealer, der må dækkes med fast belægning kan også fast-sættes, og mængden af overfladevand, som skal bortledes, kan derved mindskes.Der kan udlægges areal til rensning af spildevand, som fxrodzoneanlæg. Ved lokalplanbestemmelser om sådannefælles anlæg vil etablering og tilslutning kunne stilles sombetingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse.Vandforsyningsloven åbner mulighed for at bruge opsam-let regnvand fra tage i wc-skyl og vaskemaskiner. En lokal-plan kan fastsætte bestemmelser om installation af anlægtil opsamling af regnvand til brug for wc-skyl og tøjvask i ma-skine som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse.Det kan både være som fællesanlæg og som enkeltståendeved hver parcel. Der kan ikke stilles krav om opsamling afregnvand til brug ved tøjvask og wc-skyl til institutionsbyggerifor særligt udsatte personer, f.eks. skoler, dag- og døgninsti-tutioner, hoteller og bygninger med offentlig adgang og derer ikke hjemmel i planloven til at stille krav om brug af det(§15, stk. 2, nr. 9, 11 og 25).De regnvandsmængder, der vil kunne opsamles er ikke altidtilstrækkelige til at svare for den nødvendige forsyning medvand til wc og tøjvask. I områder med forholdsvis store tag-flader og en mere ekstensiv udnyttelse, fx produktions- eller lagerhaller kan regnvandsopsamling være en mulighed,Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
medens andre måder at håndtere regnvandet på fx ved ned-sivning kan være mere oplagte i andre typer af områder.
4.3.3 TemperaturstigningerDet kan allerede nu være hensigtsmæssigt at overveje, hvor-ledes sikringen af skyggefulde og kølige steder og bygnings-flader kan inddrages i planlægningen. Helt konkret kan byens mange rum – parker, pladser og ga-der (både i de centrale dele af byen, som i de enkelte bolig-kvarterer) – vurderes i forhold til muligheder for forbedringeraf skyggedannelser. Det kan bl.a. være i form af beplant-ning eller faste konstruktioner. Beplantning kan i sig selvsænke temperaturen både pga. skyggevirkningen, men og-så via fordampning. Græsarealer giver også en kølendeeffekt på grund af fordampningen.
4.4 Yderligere informationDer er mange tiltag som kan implementeres i lokalplanernefor at klimatilpasse et område. For mere information og ud-dybninger af problemstillinger og løsninger der her er tagetop, henvises tilwww.klimatilpasning.dk.
19
Lokalplanlægning for boligområder1. Bidrag til en bæredygtig udvikling
5.0 Prioritering og vejledningDet optimale er at opnå et sammenfald mellem de forskelligekrav og løsningsmuligheder, der indgår i planlægningen.Der vil i nogle tilfælde være tale om valg mellem forskelligemuligheder, hvor prioritering af et hensyn kan være mindregunstigt for andre hensyn. Det er dog under alle omstændig-heder oplagt, at muligheder for at tage hensyn til miljømæs-sig bæredygtighed kan indgå i planlægningen af såvel ek-sisterende som nye bebyggelser mv. – og at det kan skepå en måde, så det er med til at skabe gode byområder.Varetagelse af hensyn til miljømæssig bæredygtighed er ivæsentlig udstrækning et spørgsmål om viden samt be-vidsthed om betydningen af, hvad man gør i det daglige.Der kan opnås betydelige energibesparelser og miljøfor-bedringer ved at tænke det aktivt ind ved udarbejdelsen aflokalplanforslag.I redegørelsen til en lokalplan kan der orientere om kom-munalbestyrelsens intentioner om at medvirke til en miljø-mæssig bæredygtig udvikling, også udover hvad det ermuligt at indarbejde bestemmelser om. I redegørelsenkan der fx henvises til kommunens lokal Agenda 21 stra-tegi og de mål, som kommunens politikere har sat sig.Der kan også indarbejdes vejledning i miljørigtigt byggeriog opfordring til bæredygtig adfærd. Det er på den mådemuligt at påvirke yderligere til en bæredygtig adfærd medråd og vejledning
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
20
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingIntroduktion til eksemplerne
Introduktion til eksemplerneDet afgørende ved udarbejdelse af et forslag til lokalplan er,hvad kommunalbestyrelsen ønsker at opnå, herunder hvil-ken karakter den vil søge at give det aktuelle område. Deter bestemmende for i hvilket omfang planen skal regulere,hvad området kan anvendes til, og hvordan bebyggelse ogfriarealer skal udformes.De følgende afsnit skal først og fremmest ses som eksem-pler på, hvordan lokalplanbestemmelser kan formuleres.Der er lagt større vægt på at vise spændvidden i mulighe-der end på at definere god byplanlægning. Det er vigtigt, at der er en planlægningsmæssig begrundelse for brug afalle planens bestemmelser.Det er tilstræbt, at der i hovedtræk er sammenhæng mellemde enkelte afsnit i de respektive eksempler, så formålsbe-stemmelserne i A-1 svarer til bestemmelserne i A-3 om an-vendelse, A-4 om udstykninger osv. De kan dog ikke sæt-tes sammen til komplette lokalplaner.Det kan gøres lettere for borgere og politikere at sætte sigind i et forslag til lokalplan, hvis lokalplanens retligt binden-de bestemmelser suppleres med bemærkninger, forklaringerog illustrationer. Sådanne bemærkninger – der er en del afredegørelsen – kan også støtte den senere sagsbehand-ling. Det er vigtigt, at man foretager en præcis vurdering af,om ”bemærkninger” hellere skal indarbejdes i selve bestem-melsen. Man kan ikke lave supplement til bestemmelsernei redegørelsen – ved eventuel uoverensstemmelse mellembestemmelse og redegørelse er det bestemmelsen der gæl-der.Eksemplerne er bygget op, så de bindende bestemmelserstår fremhævet med brunt og forklaringer – herunder illu-strationer af det aktuelle eksempel.De enkelte lokalplanbestemmelser og bemærkninger til dis-se skal altid tilpasses den konkrete situation. Bemærknin-gerne skal alene ses som eksempler på anvendelse af ensådan metode, og der er ikke behov for at knytte bemærk-ninger til alle formuleringer.Det kan lette både administrationen og borgernes forståelseaf lokalplanens bestemmelser, hvis der gives forklaring affagudtryk i det omfang, der er behov for at benytte sådanne.Der er med [ ] indsat enkelte supplerende bemærkningereller angivet størrelser af bebyggelsesprocenter, butiksare-aler mv. Indramningen skal understrege, at der ikke er taleom normer, men alene eksempler. ”Kortbilag 1” til de en-kelte eksempler gengives flere gange (i miniformat) for at lette oversigten.De enkelte eksempler indledes med en kort karakteristikaf området og et kort. I praksis skal kortbilag til lokalplanennaturligvis være i større målestok. De kort der henvises tili bestemmelserne, er ligeledes kun gengivet i lille målestoki bemærkningsspalten. Nogle gange har teksten henvisningtil kortbilag, herunder matrikelkort, der ikke er gengivet.Efter den indledende præsentation af de enkelte eksemplerfølger de tilhørende formålsbestemmelser. Disse er formu-leret som politiske rammer for, hvad der primært søges opnå-et med den pågældende lokalplan. Se nærmere om formåls-bestemmelser i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.1.
Lokalplanens indledning……..… kommune.Lokalplan nr. … for et boligområde ved …Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelsenr. … [skriv nyeste lovbekendtgørelse]) fastsættes:Eksempel på indledning til tillæg til en lokalplan……..… kommune.Lokalplan nr. … for et boligområde ved ….Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelsenr. …) tilføjes følgende til lokalplan nr. xx som blev of-fentligt bekendtgjort den …..
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
21
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 1. Præsentation af eksemplerne - Lokalplanens formål
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseDe enkelte eksempler indledes med en kort karakteristik af området og et kort. I praksis skal kortbilag til lokalplanen na-turligvis være i større målestok. De kort der henvises til i bestemmelserne, er ligeledes kun gengivet i lille målestok i be-mærkningsspalten. Nogle gange har teksten henvisning til kortbilag, herunder matrikelkort, der ikke er gengivet.Efter den indledende præsentation af de enkelte eksempler følger de tilhørende formålsbestemmelser. Disse er formu-leret som politiske rammer for, hvad der primært søges opnået med den pågældende lokalplan. Se nærmere om for-målsbestemmelser i vejledningen, afsnit 2.1.
Eksempel A er et traditionelt parcelhusområde, hvor derfastlægges en udstykningsplan og bebyggelsesregule-rende bestemmelser for henholdsvis:• et område med små grunde• et område med grunde på 7-800 m2.Den forholdsvis tætte bebyggelse på de små grunde kræ-ver en mere stram styring, end der er behov for på størregrunde, hvor der i eksemplet gives stor frihed til at væl-ge bebyggelsesform og materialer. Det betyder, at mankan forvente et uensartet præg over bebyggelsen, hvadder er gjort opmærksom på i formålsbestemmelsen.For området med små grunde indeholder eksempletdifferentierede bestemmelser om placering og udform-ning af beboelsesbygninger for at illustrere mulighederfor udnyttelse af passiv og aktiv solvarme, bl.a. ved atmindske skygger fra nabobygninger. Ved udarbejdelseaf konkrete bestemmelser kan det være hensigtsmæs-sigt at udarbejde skyggediagrammer.Desuden indeholder eksemplet forskellige andre be-stemmelser som har til formål at give resursebesparelser.
Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag A-1. Fritliggende parcelhusbebyggelse
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
22
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 1. Præsentation af eksemplerne - Lokalplanens formål
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseLokalplanens bestemmelserA-1. Lokalplanens formålA-1.1 Der skal planlægges et parcelhusområde opdelt i toområder med henholdsvis små og større grunde.A-1.2 Området som helhed skal udformes så resurse-forbruget minimeres og bebyggelsen skal place-res bedst muligt for udnyttelse af passiv solvar-me og opsætning af solvarmeanlæg.A-1.3 I området med små grunde tilstræbes en tæt,bymæssig karakter, samtidig med at bebyggel-sen placeres og udformes, så den forholdsvisstore tæthed ikke giver gener for naboer.A-1.4 I området med større grunde skal der være retvide muligheder for bebyggelsens udformning.A.1.5 Søgården skal kunne anvendes som fælleshusog som daginstitution.A-1.6 Der skal være et større fælles friareal i tilknytningtil Søgården samt mindre fællesarealer inden forbegge boligområder.
Parcelhuse på små grunde omkring vejemed grøn karakter
Parcelhuse på små grunde med bymæs-sige karakter
Planen er i overensstemmelse med kommunalbestyrel-sens beslutning om, at planlægningen skal støtte en bæ-redygtig udvikling. Det sker bl.a. gennem krav til placeringaf bebyggelsen.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
23
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 1. Præsentation af eksemplerne - Lokalplanens formål
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerPlanloven åbner mulighed for at kommunalbestyrelsenfremlægger alternative forslag til lokalplan og træffer be-slutning om valg af alternativ ved den endelige vedtagelse.I nogle tilfælde kan det være hensigtsmæssigt, at denendeligt vedtagne lokalplan indeholder alternative mu-ligheder, fx for valg mellem tæt eller åben boligbebyg-gelse eller mellem forskellige bebyggelsesplaner. Detforudsætter, at de forskellige muligheder fremgår kon-kret af lokalplanen, så naboer og købere har mulighedfor at sætte sig ind i, hvilke præcist afgrænsede mulig-heder der er for udstykning og bebyggelse i området.I eksempel B fastlægges den overordnede struktur i formaf storparceller, og for nogle af disse er der alternativemuligheder for udstykning og bebyggelse.Valget mellem forskellige alternativer træffes af ejerenaf det pågældende areal. Kommunalbestyrelsen kan ikkemed hjemmel i planloven træffe beslutning om valg afalternativ, efter at lokalplanen er vedtaget. Ved privateudstykninger må kommunalbestyrelsen derfor enten væl-ge alternativ ved den endelige vedtagelse af lokalplaneneller overlade beslutningen til den private grundejer.Lokalplanens bestemmelserB-1. Lokalplanens formålB-1.1 Området skal anvendes til boligformål, men detskal være muligt at vælge mellem tæt/lav eller åbenlav boligbebyggelse inden for nogle storparceller.B-1.2 Området skal planlægges, så udformning af be-byggelse og friarealer mv. bidrager til en bære-dygtig udvikling.B-1.3 Der skal være mulighed for variation i bebyggel-sens udformning mellem de enkelte storparcel-ler. Samtidigt skal den samlede bebyggelse in-den for den enkelte storparcel sikres et fællespræg mht. materialer og farver.B-1.4 Arealerne nord og syd for søen skal kunne bru-ges af beboerne til ophold og leg.B-1.5 Bakkegårdens bygninger skal bevares og over-drages til en grundejerforening for området oganvendes til fælleshus.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag B-1 Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerHovedprincip for anlæg af fællesfriarealer
På tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse er det usik-kert, om der vil være efterspørgsel efter fritliggende par-celhuse eller tæt lav bebyggelse. Derfor åbnes mulighedfor begge bebyggelsesformer i en del af området.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
24
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 1. Præsentation af eksemplerne - Lokalplanens formål
Eksempel C: EtageboligområdeBemærkninger til bestemmelserneEn lokalplan for et etageboligområde vil oftest være base-ret på et konkret projekt. Hvis lokalplanen er snævertforbundet med dette, kan det blive nødvendigt at tilve-jebringe en ny lokalplan, hvis projektet opgives.I dette eksempel fastlægges hovedprincipperne med bl.a.en karréstruktur. For to af karréerne fastlægges princip-per for udformning gennem en bebyggelsesplan, mensder for de andre er flere muligheder for variation ved ud-formning af den endelige bebyggelsesplan.Kommunalbestyrelsen kan stille krav til udformningengennem de principper, der fastlægges i lokalplanen, samtpræge udformningen gennem frivillig forhåndsdialog medbygherren og dennes repræsentant. Endvidere kan denfastsætte yderligere bestemmelser i en ny lokalplan,hvis det skulle vise sig nødvendigt.
Kortbilag C-1
Etageboliger med bymæssig karakter hvor bebyggelsen danner en markant grænsemellem by og land.
Lokalplanens bestemmelserC-1. Lokalplanens formålC-1.1 Arealerne til Bakkegården og Søgården skal plan-lægges til etageboliger.C-1.2 I den centrale del af området skal der være mulig-hed for indretning af butikker og kontorer i en delaf bebyggelsen.C-1.3 Bebyggelsen skal udformes med en karréstruktur,så der opnås en bymæssig karakter, bl.a. vedetablering af gaderum, torve og pladser.C-1.4 Området skal opdeles i et antal enheder med for-skellige muligheder for udformning af bebyggelsen.C-1.5 I en del af området fastlægges hovedprincippernefor udformningen, mens der for den øvrige – ogstørste – del skal være flere muligheder for ud-formning af bebyggelsesplanen.C-1.6 Inden for de enkelte enheder (storparceller) skalbebyggelsen have et helhedspræg.C-1.7 Den samlede bebyggelse skal udformes, så derskabes en markant overgang mellem by og land.C-1.8 Søgården skal bevares og indrettes til daginstitu-tion.C-1.9 Bakkegården forudsættes nedrevet.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
25
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 1. Præsentation af eksemplerne - Lokalplanens formål
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeÆldre villaområder med blandet bebyggelse rummer man-ge forskellige problemstillinger og forskellige behov forplanlægning. Bestemmelser om bevaring af ældre villaerkan måske forenes med bestemmelser, der åbner mu-lighed for en vis erhvervsanvendelse. I andre tilfælde erder store grunde med relativt små huse, som giver mu-lighed for fortætning. En tredje situation kan være be-hov og mulighed for, evt. via ekspropriation, at erstatteen utidssvarende bebyggelse med en ny bebyggelse.Eksempel D behandler sådanne planlægningsspørgs-mål. Det forudsættes, at der langs Østervej er en del be-varingsværdige store villaer fra 20’erne, mens den øvrigebebyggelse er fra 1950–65. Parcellerne er fra ca. 600 m2til ca. 3.000 m2. Bebyggelsen langs Søndervej er af dår-lig kvalitet. Det forudsættes, at kommunen ønsker at bru-ge dette område til boliger for ældre og handicappede oghar erhvervet nogle af ejendommene, men at det ikke harværet muligt at købe dem alle. Derfor redegøres for reg-lerne om ekspropriation under beskrivelsen af lokalpla-nens retsvirkninger.Lokalplanens bestemmelserD-1. Lokalplanens formålD-1.1 Der skal åbnes mulighed for opførelse og indret-ning af flere boliger i området, så det medvirker til at begrænse arealforbruget til byudvikling.D-1.2 Området skal bevares som boligområde, menmellem Østervej og Solvej skal kunne placere li-berale erhverv og lign.D-1.3 Der skal åbnes mulighed for fortætning af det ek-sisterende parcelhusområde mellem Solvej ogVinkelvej.D-1.4 Langs den sydlige del af Søndervej skal opførestæt/lav boligbebyggelse og i tilknytning hertil skalvære et grønt område.D-1.5 Den øvrige del af området fastholdes som fritlig-gende parcelhusbebyggelse.D-1.6 Karakteren af den eksisterende bebyggelse medstore gamle villaer langs Østervej skal bevares,og arealerne mellem hus og vej fastholdes somforhaver.D-1.7 Der skal kunne sættes solvarmeanlæg på husene.D-1.8 Nogle gamle servitutter skal ophæves.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag D-1. Et ældre blandet boligområde.
Ved fortætning bygges tæt - evt. meddobbelthuse ved den ny gade.
Bevaringsværdig bebyggelse.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
26
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 1. Præsentation af eksemplerne - Lokalplanens formål
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteBemærkninger til bestemmelserneBymidterne indeholder planlægningsmæssige problem-stillinger af forskellig karakter. Eksempel E har fokus påanvendelse til boligformål i kombination med centerfor-mål.Bl.a. lægges vægt på, at et område med god tilgænge-lighed reserveres til klinikker og lignende.Der er i eksemplet lagt mindre vægt på butiksplanlæg-ning ud over regulering af facader og skilte mv. For at viseflere muligheder er her brugt forskellige bestemmelser om facader og skilte for forskellige dele af området.Eksempel E indeholder desuden bestemmelser, der ta-ger sigte på at bevare og forstærke kvaliteter i den ek-sisterende bebyggelse og gadestruktur.
Kortbilag E-1. En del af en bymidte.
Der etableres hastighedsdæmpendeforanstaltninger i Storegade.
Lokalplanens bestemmelserE-1. Lokalplanens formålE-1.1 Området nærmest Torvet samt langs Storegadened til Smedegade skal kunne udvikles med butik-ker og andre centerformål. Samtidigt skal detteområde opretholdes til beboelse ved at 1. sal oghøjere liggende etager fortrinsvis fastholdes til bo-liganvendelse.E-1.2 Hjørnet af Lillegade og Bagergade skal forbehol-des til klinikker og lignende offentlige og privateserviceformål.E-1.3 Hovedanvendelsen i den øvrige del af områdetskal være boligformål, men med mulighed for li-berale erhverv og mindre udvalgsvarebutikker istueetagerne.E-1.4 Kirkekarréen fastholdes som offentligt formål.E-1.5 Den ubebyggede grund på hjørnet af Lillegade ogMurergade skal anvendes til park og legeplads.E-1.6 Bydelens arkitektoniske kvaliteter og strukturenmed tæt bebyggelse langs gaderne skal fasthol-des og forstærkes.E-1.7 Trafikforholdene for cyklister og fodgængere skal forbedres.
Smallegade udlægges som gågademed cykeltracé.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
27
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 1. Præsentation af eksemplerne - Lokalplanens formål
Eksempel F: Supplerende eksemplerLokalplanbestemmelser kan formuleres på mange måder, og eksempel F illustrerer en række muligheder, som ikke harkunnet finde plads i eksemplerne A-E.
Tillæg til en lokalplanLokalplanens bestemmelserLokalplanens formålFormålet med lokalplanen er at fastsætte nærmere be-stemmelser om, at område C i lokalplan nr. …. skalkunne anvendes til [fx uddannelsesinstitutioner].Bemærkninger til bestemmelserneI lokalplan nr. xx er området ved [beskrivelse af sted] ud-lagt til offentlige formål uden nærmere angivelse af, hvaddet skal bruges til. Det præciseres i dette tillæg.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
28
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 2. Område, zonestatus og kortbilag
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseEn lokalplan gælder kun for de ejendomme, som er med i oplistningen af matrikelnumre. Det skal fremgå udtrykkeligt, hvislokalplanområdet eller en del heraf skal overgå fra landzone til byzone. Se nærmere i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit2.2.4, hvor der bl.a. er redegjort for mulighed for bonusvirkning ved lokalplaner for arealer, der skal forblive i landzone.
Bemærkninger til bestemmelserne
Lokalplanens bestemmelserA-2. Område og zonestatusA-2.1 Lokalplanområdets grænser er vist på kortbilag A-1og på kortbilag A-2, [matrikelkortet ikke gengivet].Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre …… [oplistning af matrikelnumre samt angivelse afejerlav].A-2.2 Lokalplanområdet opdeles som vist på kortbilagA-1 i område B1 og B2.A-2.3 Lokalplanområdet overføres fra landzone til by-zone.
Kortbilag A-1, i miniformat uden signatur.
Lokalplanen omfatter også alle parceller, der efter den….[datoen for udarbejdelse af fortegnelsen over matrikelnumre]udstykkes fra de nævnte ejendomme.Ved lokalplanens offentlige bekendtgørelse overføres lokal-planens område til byzone.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
29
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 2. Område, zonestatus og kortbilag
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerLokalplanens bestemmelserB-2. Område og zonestatusB-2.1 [Som eksempel A-2.1]B-2.2 Området opdeles i områderne 1-6 (storparcellertil boligformål) samt område 7 (fællesareal samteksisterende gård).B-2.3 Lokalplanområdet overføres fra landzone til by-zone.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Ved lokalplanens offentlige bekendtgørelse overføres lo-kalplanens område fra landzone til byzone
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
30
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 2. Område, zonestatus og kortbilag
Eksempel C: EtageboligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserC-2. Område og zonestatusC-2.1 [Som eksempel A-2.1]Lokalplanens område opdeles i storparceller, iprincippet som vist på kortbilag 1.C-2.2 Ved lokalplanens offentlige bekendtgørelseoverføres matr. nr. [angivelse af matr. nr. ogejerlav] fra landzone til byzone. Området erfremhævet med .. [signatur] på kortbilag .. [ma-trikelkortet Ikke gengivet].
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
31
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 2. Område, zonestatus og kortbilag
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeLokalplanens bestemmelserD-2. Område og zonestatusD-2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbi-lag D-1 og opdeles i område A-D.Lokalplanområdet omfatter følgende ejendomme:Område A: Matr. nr. [oplistning af matr. numreog ejerlav]Område B: Matr. nr. …..Område C: Matr. nr. …..Område D: Matr. nr. ….Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag D-1, i miniformat uden signatur.
Lokalplanen omfatter også de ejendomme, der senereudstykkes. Hele lokalplanens område er i byzone.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
32
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 2. Område, zonestatus og kortbilag
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserE-2. Område og zonestatusE-2.1 Lokalplanområdet omfatter det område, der erafgrænset med prikker på kortbilag 1. Områdetopdeles i delområder som vist på kortbilag 1, ogomfatter følgende ejendomme:A: Matr. nr. [oplistning af matr. numre og ejer-lav]B1: …C: ….D1: ….D2: ….
Kortbilag E-1 i miniformat uden signatur
Området er byzone
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
33
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 2. Område, zonestatus og kortbilag
Eksempel F: Supplerende eksemplerLokalplanens bestemmelserF-2. Område og zonestatusF-2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbi-lag F-1 [ikke gengivet] og omfatter følgende ma-trikelnumre [oplistning af matr. numre og ejer-lav]. Lokalplanen omfatter endvidere den del afmatr. nr. [matr. nummer og ejerlav], som er vistpå kortbilaget.Bemærkninger til bestemmelserne[En præcis afgrænsning af hvor stor en del af en ejendomlokalplanen omfatter, kan ske ved angivelse af koordina-ter ved målsætning på kortbilaget eller tilsvarende oplys-ninger i teksten.Hvis området skal overføres til byzoneanføres det i bestemmelsen]
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
34
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 3. Områdernes anvendelse
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseLokalplanens principper kommer navnlig til udtryk i formålsbestemmelsen og bestemmelserne om, hvad lokalplanområdetkan anvendes til. Bestemmelser om anvendelse er et af de emner, der skal indgå i en lokalplan for et område, der overgårtil byformål. En gennemtænkt udformning kan være med til at forebygge miljøkonflikter og i det hele taget lette den efterføl-gende administration af lokalplanen. Se nærmere om anvendelsesbestemmelser for bl.a. erhvervsområder og områder tiloffentlige formål i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.3.2. (1.-5.).
Bemærkninger til bestemmelserne
Lokalplanens bestemmelserA-3. Områdets anvendelseA-3.1 Område B1 og B2 må kun anvendes til helårs-beboelse i form af fritliggende parcelhuse.A-3.2 Søgården må kun anvendes til beboerhus forområdets beboere samt til daginstitution. Indret-ning af daginstitution må højst omfatte 75% afetagearealet.
Kortbilag A-1 i miniformat uden signatur
Der er tale om fritliggende huse, selv om der kan placeresgarager i skel. Anvendelsen til boligformål indbefatter mulig-hed for erhverv, uden ansatte, der sædvanligvis udøves iforbindelse med en bolig, fx frisør, ejendoms-, advokat-,revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale er-hverv samt dagpleje og lignende.Hvis en del af Søgården bruges til daginstitution skal mindst25% af arealet kunne benyttes af beboerne i dagtimerne.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
35
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 3. Områdernes anvendelse
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerLokalplanens bestemmelserB-3. Områdets anvendelseB-3.1 Områderne 1-6 må kun anvendes til boligformål.B-3.2 Områderne 1-6 udlægges til tæt lav boligbebyg-gelse. Område 1 og 2 må dog alternativt anven-des til åben lav boligbebyggelse (fritliggendeparcelhuse). Det valgte alternativ skal være fordet pågældende område som helhed.B-3.3 Område 7 må kun anvendes til fællesareal samtindretning af fælleshus i de eksisterende byg-ninger i Bakkegården.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Tæt lav boligbebyggelse er huse som helt eller delvis erbygget sammen med en eller flere bygninger af tilsvaren-de art (kædehuse, rækkehuse, dobbelthuse og lign.) medlodret lejlighedsskel.Parcelhuse er fritliggende huse, ”som man kan gå rundtom.” Det gælder også, selv om der sker en form for sam-menbygning ved, at der placeres garage mellem beboel-sesbygning og skel.For område 1 og 2 kan der vælges mellem alternative be-byggelsesplaner. Se pkt. B-4 og B-8.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
36
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 3. Områdernes anvendelse
Eksempel C: EtageboligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserC-3. Områdets anvendelseC-3.1 Området må kun anvendes til etageboliger forhelårsbeboelse.C-3.2 I de områder der er vist med tæt skravering påkortbilag C-1, må der dog indrettes butikker, re-stauranter, kontorer, liberale erhverv og lignen-de i stueetagen. Bruttoetagearealet for den en-kelte virksomhed må højst være på [fx 350] m2.Det samlede bruttoareal til butikker i områdetmå højst være på [fx 850 m2]C-3.3 Søgården må kun anvendes til daginstitution.
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
37
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 3. Områdernes anvendelse
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeLokalplanens bestemmelserD-3. Områdets anvendelseD-3.1 Lokalplanens område udlægges til helårsbeboelsemed de nedenfor angivne nærmere bestemmelserfor de enkelte områder.D-3.2 I områderne A og D må på hver parcel kun opføresog indrettes én bolig. På parceller der er større end[fx 1.000] m2må der dog indrettes indtil [fx 2] selv-stændige lejligheder.D-3.3 Område B må kun anvendes til tæt/lav bebyggelse iform af rækkehuse, kædehuse og lignende, samtbygninger til fælles formål. Den del af område B, derer markeret med priksignatur på kortbilag D-1, ud-lægges til offentlige formål (park og legeplads).D-3.4 I områderne A må der etableres liberalt erhverv (pri-vat servicevirksomhed og lign.) under følgende for-udsætninger:• hovedanvendelsen af ejendommen skal fortsatvære helårsbeboelse,• virksomhedens etageareal må højst udgøre [fx 30]% af det samlede etageareal, dog højst [fx 125] m2,• ejendommen må ikke ved skiltning eller lignendeændre karakter af beboelsesejendom,• behovet for parkering skal kunne opfyldes på ejen-dommen, uden at denne bliver domineret af parke-ring og mister præg af beboelsesejendom.D-3.5 Med undtagelse af ejendommen mrk. Y på kortbilagD-1 må den del af område D, som ligger mellemØstervej og Solvej, endvidere anvendes til mindreerhvervsvirksomhed i form af liberale erhverv, små-værksteder som elektronikværksteder og lign. virk-somhed, der ligger inden for afstandsklasse 1 og 2 iMiljøministeriets håndbog om miljø og planlægning,2004. Der må ikke være detailhandel. Erhvervsvirk-somhed på en ejendom må højst udfylde …m2eta-geareal.D-3.6 Den ejendom, der ligger syd for Tværvej og mellemSøndervej og sti a-b (mrk. X på kortbilag D-1), måkun anvendes til formål som vuggestue, børnehave,dagplejecenter og lignende.D-3.7 På ejendommen mrk. Y på kortbilag D-1 må de eksi-sterende bygninger opdeles i indtil 3 boliger og indtil50% af etagearealet må anvendes til liberale er-hverv.Kommunalbestyrelsens bemærkninger
Kortbilag D-1 i miniformat uden signatur
Hovedparten af område B er ejet af kommunen, men en-kelte ejendomme er privatejede. Se under beskrivelsen aflokalplanens retsvirkninger om overtagelsespligt og mu-lighed for at ekspropriere.Det er umiddelbart tilladt at udøve visse former for er-hverv i en bolig, fx beboernes egen udøvelse af liberalterhverv, under forudsætning af, at det ikke får en karakter,som ændrer områdets præg af boligområde eller medfø-rer gener for naboer.Bestemmelserne i D-3.4, D-3.5 og D-3.7 er udformet, såde giver mulighed for visse former for erhverv ud over,hvad der umiddelbart er tilladt i en bolig i form af fx bebo-ernes egen udøvelse af liberalt erhverv, samtidig med atområdets karakter af boligområde fastholdes.Bestemmelsen skal støtte målet om at bevare områdetskarakter med store gamle villaer. De store huse på de
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
38
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 3. Områdernes anvendelse
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdestørste grunde kan udnyttes som tofamiliehuse. Opdelingaf et enfamiliehus i flere lejligheder kræver byggetilladel-se.Den nuværende bebyggelse er i forfald. Kommunalbesty-relsen har købt flere af ejendommene og er indstillet på at opkøbe (eller om nødvendigt ekspropriere) de øvrigeejendomme, så der her kan opføres boliger for ældre oghandicappede. Den nye park vil også kunne benyttessom fælles opholdsareal af beboerne.Bestemmelsen åbner mulighed for at drive erhvervsvirk-somhed i større udstrækning end det, der umiddelbart ertilladt fra en ejendom. Hovedparten af de pågældendeejendomme fastholdes som helårsbeboelse.Se pkt. D-10.1 om bevaring af forhaverne langs Østervej.Bestemmelsen betyder, at man ikke kan bruge hele ejen-dommen til erhverv. Derimod kan man godt bruge helesin byggeret til bolig.Afstandsklasse 1 omfatter bl.a. forretninger, liberale er-hverv, kontorer og småværksteder, som ikke kræver af-stand til boligområder.Afstandsklasse 2 omfatter bl.a. elektronikværksteder ogbl.a. laboratorier, hvor der anbefales en afstand på 20 mtil boligområder.Bestemmelsen om at ejendommen kun må anvendes tilnoget, der svarer til offentlige formål indebærer, at ejerenefter planlovens § 48 under forskellige forudsætningerkan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod er-statning.Bygningerne til den tidligere gård er bevaringsværdige(se også pkt D-8.1). Bevaringen støttes bl.a. ved at åbnemulighed for anvendelse til både bolig- og erhvervsfor-mål.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
39
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 3. Områdernes anvendelse
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteLokalplanens bestemmelserE-3. Områdets anvendelseE-3.1 Område A må kun anvendes til offentlige og pri-vate serviceformål, herunder lægehus, klinikkerog lign.E-3.2 Område B1 udlægges til boligformål. Ejendom-menes stueetage må dog tillige anvendes til of-fentlig og privat service som klinikker, liberaleerhverv, ejendomsmæglervirksomhed mv. End-videre kan der i hjørneejendommenes stueeta-ge indrettes kiosker og dagligvarebutikker underforudsætning af:• at det samlede bruttoetageareal til den enkeltebutik ikke overstiger [fx 200] m2og• at det samlede bruttoetageareal til butikker idelområdet ikke overstiger [fx 800] m2E-3.3 Område B2 må kun anvendes til boligformål(herunder fællesfaciliteter for områdets beboere,som vaskeri, fællesrum, mødelokaler, selskabs-lokaler og lign.).E-3.4 Område C må kun anvendes til centerformål ogboligformål efter følgende nærmere bestemmelser:• Bebyggelsens stueetager må kun anvendessom udvalgs- og dagligvarebutikker, restauran-ter og caféer og lign. centerformål. Sådanneanvendelser må også etableres i kældre.• Bebyggelsens 1. sal må kun anvendes til hel-årsbeboelse samt kontorvirksomhed, liberaleerhverv og lign.• Højere liggende etager må kun anvendes tilhelårsbeboelse.E-3.5 Område D1 må kun anvendes til offentlige for-mål (kirke).E-3.6 Område D2 må kun anvendes til offentlige for-mål, bydelspark og legeplads.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag E-1 i miniformat uden signatur
Området på hjørnet af Lillegade og Bagergade er let atkomme til, og der er kort afstand fra stoppested for bybusi Murergade, og det reserveres til etablering af lægehusog lignende klinikker.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
40
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 3. Områdernes anvendelse
Eksempel F: Supplerende eksempler (Rammelokalplan)Kommunalbestyrelsens bemærkningerKommunalbestyrelsen ønsker at fastlægge områdets ho-vedanvendelse til offentlige formål [eller: erhvervsformål],men vil udskyde beslutningen om den mere konkrete an-vendelse til [angivelse af tidspunkt eller proces]. Der vil tilden tid blive tilvejebragt et tillæg til lokalplanen.Lokalplanens bestemmelserF-3. AnvendelseF-3.1 Område A udlægges til offentlige formål. [eller:erhvervsformål].
Tillæg til en lokalplanLokalplanens bestemmelserF-3.2 Området udlægges til [specificering af den nær-mere anvendelse]
Bemærkninger til bestemmelserneOmrådet er i lokalplan nr. XX udlagt til [fx uspecificeret of-fentlige formål eller erhvervsformål]. Gennem dette tillægpræciseres den nærmere anvendelse.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
41
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 4. Udstykninger
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseBestemmelser om udstykning er et af de emner der skal indgå i lokalplaner for arealer, der overgår til byformål. Fastsættel-se af en konkret udstykningsplan og bestemmelser om grundstørrelser mv. har tæt sammenhæng med bebyggelsesregu-lerende bestemmelser og med beregningsreglerne i BR 08. Se nærmere i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.4.
Lokalplanens bestemmelserA-4. UdstykningA-4.1 Udstykning af parceller til boligformål må kunforetages i overensstemmelse med den udstyk-ningsplan, der er vist på kortbilag A-1. Grundemå ikke udstykkes større end .. m2i område B1og …m2i område B2.
Kommunalbestyrelsens bemærkninger
Kortbilag A-1 i miniformat uden signatur
For at begrænse arealforbruget er grundene forholdsvissmå, navnlig i den vestlige del af området, område B1.Der er ingen bestemmelser om udstykning af Søgården, somderfor kan udstykkes efter reglerne i Bygningsreglementet.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
42
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 4. Udstykninger
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserB-4. UdstykningB-4.1 Området udstykkes i storparceller som vist påkortbilag B-1. Yderligere udstykning inden for deenkelte storparceller skal ske efter bestemmel-serne i pkt. B-4.2-4.6.B-4.2 Udstykning til tæt lav bebyggelse skal være ioverensstemmelse med de principper som vistpå kortbilag B-1 eller den alternative bebyggel-sesplan på kortbilag B-2 for område 5 og 6.B-4.3 Ved udstykning til tæt lav bebyggelse skal grund-størrelsen være mindst … og højst … m2oggrundbredden må ikke være mindre end [fx 8] m.B-4.4 Ved valg af fritliggende parcelhuse i område 1og 2 skal udstykning ske som vist på kortbilagB-3 og grundstørrelsen være mindst … m2oghøjst … m2.
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Kortbilag B-2 i miniformat uden signatur
Kortbilag B-3 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
43
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 4. Udstykninger
Eksempel C: EtageboligområdeLokalplanens bestemmelserC-4. UdstykningC-4.1Området må kun udstykkes som storparcellersom vist på kortbilag C-1. Dog må Søgårdenudstykkes selvstændigt efter reglerne i Byg-ningsreglementet, se kortbilag C-1.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
44
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 4. Udstykninger
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserD-4 UdstykningD-4.1 I område A må grundene ikke udstykkes til nyeparceller.D-4.2 I område B må ingen grund udstykkes mindreend [fx 200] m2.D-4.3 I område C må udstykning kun ske i overens-stemmelse med udstykningsplanen der er vistpå kortbilag D-2. De enkelte grunde må ikke ud-stykkes mindre end [fx 400] m2.D-4.4 I område D kan der ske yderligere udstykning påbetingelse af• mindste grundstørrelse på [fx 600] m2.• mindste facadelængde mod vej på [fx 20] m.
Kortbilag D-1 i miniformat uden signatur
Bestemmelsen forhindrer ikke at der sker skelreguleringeller andre justeringer af skellene mellem de enkelte par-celler i området.I område C skal der være mulighed for et tættere byggeri påen måde, så det samlede indtryk af villakvarter fastholdes.
Kortbilag D-2 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
45
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 4. Udstykninger
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteLokalplanens bestemmelserE-4 UdstykningDer kan ikke ske udstykningerIBemærkninger til bestemmelserneDer kan ske udstykninger efter reglerne i Bygningsregle-mentet.og lignende klinikker.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
46
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 4. Udstykninger
Eksempel F: Supplerende eksemple (Rammelokalplan)Kommunalbestyrelsens bemærkningerKommunalbestyrelsen ønsker alene i første omgang atfastlægge områdets hovedanvendelse. Der vil senere bli-ve fastsat nærmere bestemmelser om udstykning mv. i ettillæg til lokalplanen.Lokalplanens bestemmelserF-4. UdstykningF-4.1 Udstykning må kun ske i overensstemmelsemed en samlet udstykningsplan for området, derfastlægges i et tillæg til lokalplanen.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
47
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 5. Veje og stier samt trafikforhold i øvrigt
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseVej- og stiforhold er et af de emner, der skal indgå i en lokalplan for et område, der overgår til byformål. Lokalplanens be-stemmelser om veje og stier mv. skal bl.a. ses i sammenhæng med vejlovgivningen. Afsnittet kan også omfatte parkerings-forhold, men det er i de fleste eksempler valgt at behandle parkeringsforhold i et selvstændigt afsnit. Se i øvrigt i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 1.5.5, 2.5 og 2.6.
Lokalplanens bestemmelserA-5 Veje og stier samt trafikale forholdA-5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier som vistpå kortbilag A-1.• Vejene i område B1 udlægges med en breddepå [fx 10] m og med en tværprofil som vist på illustration X.• Vejene i område B2 udlægges med en breddepå [fx 8] m og med en tværprofil som vist på il-lustration Y.• Stierne udlægges med en bredde på [fx 2] m.Stien langs Hans Nielsens Vej udformes som dob-beltrettet cykel- og gangsti i en bredde af [fx 4] m.A-5.2 Vejene i området skal udformes med henblik på,at færdsel kun kan ske med lav hastighed.A-5.3 Ved vejtilslutninger skal hjørnerne af de tilstøden-de ejendomme afskæres som vist på kortbilagA-1.A-5.4 Ved tilslutning af vej A-B til Hans Nielsensvejskal sikres de oversigtsarealer, der er vist påkortbilag A-1. På oversigtsarealerne må ikkeetableres beplantning, som får en større højdeend [fx 0,8] mA-5.5 Der må ikke etableres direkte adgang til Sø-gårdsvej fra de tilstødende grunde.A-5.6 Der må kun etableres én vejtilslutning for biler tilhver grund.A-5.7 Søvej /vej A-B) udvides så den får en udlægs-bredde på 12 m.A-5.8 Der udlægges areal til busstoppested ved tilslut-ning af den øst-vest gående sti til Hans NielsensVej (se kortbilag A-1).
Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag A-1 i miniformat uden signatur
Illustration X, vejprofil i område B1- lege og opholdsgade.
Illustration Y, vejprofil i område B2 – stillevej.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
48
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 5. Veje og stier samt trafikforhold i øvrigt
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerLokalplanens bestemmelserB-5 Veje og sti samt parkeringFællesbestemmelserB-5.1 Der udlægges areal til adgangsveje til storpar-cellerne samt til stier. Bredde og beliggenhedfremgår af kortbilag B-1.B-5.2 Der må ikke etableres direkte adgang fra de en-kelte ejendomme til de veje, der fører fra HansNielsensvej og frem til de enkelte storparceller.B-5.3 Ved Bakkegården udlægges areal til parkeringpå arealet mrk. P. Der kan desuden etableresparkering på højst halvdelen af gårdspladsen,mens den øvrige del udlægges til opholdsareal.B-5.4 Der udlægges areal til busstoppested som vistpå kortbilag B-1.B-5.5 Ved anvendelse af område 1 og/eller 2 til fritlig-gende parcelhuse gælder endvidere bestem-melserne i pkt. 5.6 og 5.7. Ved anvendelse afområde 5 og/eller 6 til tæt lav boligbebyggelsegælder endvidere bestemmelserne i pkt. 5.8-5.9.Alternativ for tæt lav boligbebyggelseB-5.6 Der udlægges areal til adgangsvej og -torv, stiog parkeringsplads med størrelse og udform-ning som vist på kortbilag B-2.B-5.7 Ved tæt lav boligbebyggelse skal til hver stor-parcel etableres [fx 1½] p-plads pr. bolig indenfor den enkelte storparcel. Parkering kan skeved de enkelte huse, suppleret med fælles par-keringsplads.Alternativ for fritliggende parcelhuseB-5.8 Der udlægges areal til veje og stier som vist påkortbilag B-3. Veje udlægges med en bredde på[fx 7] m og stier med en bredde af [fx 2½] m.B-5.9 Ved fritliggende parcelhuse skal udlægges arealtil 2 parkeringspladser på hver ejendom.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Kortbilag B-2, i miniformat uden signatur.
Forbuddet mod direkte adgang til de nævnte veje har tilformål at forbedre trafiksikkerheden
Kortbilag B-3, i miniformat uden signatur.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
49
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 5. Veje og stier samt trafikforhold i øvrigt
Eksempel C: EtageboligområdeLokalplanens bestemmelserC-5 Veje og stier mv.C-5.1 Der udlægges areal til boligveje og gader somvist med punkteret streg på kortbilag C-1. Endvi-dere udlægges areal til vej A-B til en ny forbin-delse til Søvej.C-5.2 Gader udlægges i en bredde af mindst [fx 12-16]m og med kørebanebredde på højst [fx 5] m for-uden parkeringslommer langs gaden.C-5.3 Der reserveres areal til stoppested for bybus vedden nye tilslutning af Søvej til Hans Nielsensvej.C-5.4 Den del af Søvej, der ligger inden for lokalplanensområde, nedlægges. Nedlæggelsen finder sted efter reglerne i vejlovgivningen.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Tværprofil i parkerings og adgangsgade i etagehusbebyggelse.
Af hensyn til den ønskede udformning af området, er detnødvendigt at flytte den del af Søvej, der ligger inden for lokalplanområdet. Reglerne om nedlæggelse af eksiste-rende offentlige og almene veje fremgår af vejlovens ka-pitel 9.Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
50
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 5. Veje og stier samt trafikforhold i øvrigt
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserD-5 Veje og stier mv.D-5.1 Der udlægges areal til følgende veje og stier,der er vist på kortbilag D-1:• Vejen A-B i en brede af [fx 8] m• Stien a-b i en bredde af [fx 2½] m.D-5.2 Vej A-B afsluttes med vendeplads med en bred-de på … m og en længde på … m som vist påkortbilag D-1.D-5.3 Vejadgang til ejendommen mrk. X i område Bskal ske fra den nordligste del af stien b-a, somindtil 45 m fra Tværvej udlægges i en bredde af[fx 8] m.D-5.4 I område B må der ikke etableres direkte ad-gang for kørende og gående til Søndervej.D-5.5 Ejendommen mrk. Y i område D skal have veja-dgang fra Tværvej som markeret med en pil påkortbilag D-1.
Kortbilag D-1 i miniformat uden signatur
Søndervej er stærkt trafikeret og forbuddet mod direkte adgang har til formål at forbedre trafiksikkerheden. Når kommunen har overtaget ejendommene vil de nuværen-de vejadgange blive nedlagt. Reglerne om nedlæggelseaf eksisterende offentlige og almene veje fremgår af vej-lovens kapitel 9.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
51
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 5. Veje og stier samt trafikforhold i øvrigt
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteLokalplanens bestemmelserE-5 Vej- og stiforholdE-5.1 Smallegade kan etableres som gågade med cy-keltrace mellem Torvet og Bagergade, og derkan etableres hastighedsdæmpning i Lillegadeog Storegade, i princippet som vist på kortbilagE-2.E-5.2 Gader, fortove og andre færdselsarealer skaludformes efter retningslinjerne i Dansk Stan-dards ”Udearealer for alle - anvisning for plan-lægning og indretning med henblik på Handi-cappedes færden” (DS Håndbog 105).Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag E-1 i miniformat uden signatur
Beslutning om at etablere gågade træffes af kommunen efterreglerne i vejlovgivningen. Beslutningen kræver samtykkefra politiet (se Justitsministeriets cirkulære nr. 77 af 29. marts1977 om hel eller delvis afspærring af veje og etablering afgågader)Hastighedsdæmpningen vil blive gennemført i et samarbej-de mellem kommunalbestyrelsen og politiet efter vejlovgiv-ningen og færdselsloven.
Der etableres hastighedsdæmpende foranstaltninger i Lillegade, og Storegade ud-lægges som gågade med cykeltracé.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
52
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 5. Veje og stier samt trafikforhold i øvrigt
Eksempel F: Supplerende eksemplerBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserF-5 Vej- og stiforholdF-5.1 Vejen C-D og stien a-b skal have niveaufri skæ-ring.F-5.2 Langs …vej udlægges areal til busholdepladsmed en bredde på … m og en længde på …m, som det er vist på kortbilag …
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
53
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 6. Parkering
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseBestemmelser om parkering kan placeres sammen med bestemmelser om veje og stier mv. eller i et særskilt afsnit. Senærmere om forholdet til anden lovgivning, byggelovgivningen og vejlovgivningen i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit1.5.2 og 1.5.5 samt 2.5 og 2.6.
Lokalplanens bestemmelserA-6 ParkeringA-6.1 Der skal etableres parkeringspladser svarendetil [fx 1] p-plads pr. bolig inden for område B1 og[fx 2] p-pladser pr. bolig inden for område B2.A-6.1 Der skal desuden udlægges areal til fælles par-kering i område B1 samt til fælleshus og dagin-stitution, som det er markeret med P på kortbila-get.
Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag A-1, i miniformat uden signatur.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
54
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 6. Parkering
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerBemærkninger til bestemmelserneEmnet er behandlet under afsnittet om veje.Lokalplanens bestemmelserB-6. Parkering
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
55
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 6. Parkering
Eksempel C: EtageboligområdeLokalplanens bestemmelserC-6 ParkeringC-6.1 Der skal etableres parkeringspladser svarende til[fx 1] p-plads pr bolig, [fx 3] p-pladser pr. 100 m2butiksareal ved dagligvarebutikker, [fx 2] p-plad-ser pr. 100 m2butiksareal ved udvalgsvarebutik-ker og [fx 1½] p-plads pr 100 m2erhvervsareal.C-6.2 De arealer der er markeret med P på kortbilagC-1 skal udlægges som fælles parkering forstorparceller markeret med *I de øvrige storparceller skal parkeringspladser-ne anlægges inden for storparcellerne.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
56
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 6. Parkering
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserD-6 ParkeringD-6.1 I område A og D skal udlægges areal til parke-ring til boligformål, så der er plads til mindst [fx2] biler på hver grund, i område A, dog [fx 1½]for hver selvstændig bolig. Ved etablering af er-hverv i område A , jf. pkt.3.4, skal der endvidereetableres parkering efter bygningsreglementetom parkering.D-6.2 I område B skal der udlægges areal til fællesparkeringspladser svarende til [fx ½] parkerings-plads pr. bolig. Parkeringspladserne skal haveadgang fra Mellemvej og placeres som vist påkortbilag D-1 mrk. P.D-6.3 I område C skal der på grundene langs den nyevej A-B reserveres parkeringsareal til [fx 1] bilved hver bolig. Herudover skal udlægges arealtil fælles parkeringspladser til [fx 6] biler i tilknyt-ning til vej A-B, i princippet som vist på kortbilag1 og illustrationsplanen, kortbilag D-2.
Kortbilag D-1, i miniformat uden signatur.
Ud over kravet om parkeringspladser til boligerne skal deri område A etableres yderligere parkeringspladser, hvisder drives erhverv på en ejendom. Antallet fastsættes afkommunen i henhold til bygningsreglementet, hvorefterder skal etableres tilstrækkelige parkeringspladser til, atbeboere og brugere af ejendommen kan parkere på ejen-dommens område.
Kortbilag D-2, i miniformat uden signatur.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
57
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 6. Parkering
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteLokalplanens bestemmelserE-6. ParkeringE-6.1 Ved nybyggeri eller ændret anvendelse af eksi-sterende bebyggelse til mere parkeringskræ-vende formål, skal der etableres parkeringsplad-ser efter antal m2etageareal efter følgende:• 1 p-plads pr. [fx 30] m2ved dagligvarer• 1 p-plads pr [fx 40] m2ved udvalgsvarer• 1 p-plads pr. [fx 50] m2ved liberalt erhverv, ban-ker og kontorformål• 1 p-plads pr. [fx 100] m2ved boligformål.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag E-1 i miniformat uden signatur
Hvis der ikke kan skaffes de nødvendige parkeringsplad-ser på ejendommene, er kommunalbestyrelsen indstilletpå at meddele dispensation mod indbetaling til kommu-nens parkeringsfond og til at anlægge pladserne uden forområdet efter reglerne i cirkulæret om kommunale parke-ringsfonde (Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære nr. 10 af17. januar 1994). Erstatningsparkeringspladser vil bliveetableret ved den sydlige ende af Storegade.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
58
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 6. Parkering
Eksempel F: Supplerende eksemplerBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserF- 6. ParkeringSe eksempel A-E.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
59
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 7. Ledningsanlæg og belysning
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseDet vil i mange tilfælde være unødvendigt med lokalplanbestemmelser om ledningsanlæg og belysning, og afsnittet inde-holder derfor kun enkelte eksempler på sådanne formuleringer. Se i øvrigt i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.7.
Lokalplanens bestemmelserA-7 Ledningsanlæg og belysningA-7.1 Ledningsanlæg, herunder til belysning, må kunfremføres som jordkabler.A-7.2 Belysningen på veje og stier skal bestå af [angi-velse af belysningstyper]
Bemærkninger til bestemmelserne
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
60
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 7. Ledningsanlæg og belysning
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserB-7. Ledningsanlæg og belysningB-7.1 Der udlægges areal til spildevandsledningerumiddelbart vest og nord for de nord-sydgåendeog de øst-vestgående stier, der er vist på kortbi-lag B-1. Der må ikke placeres bebyggelse ellerplantes træer inden for en afstand af [fx 5] m framidterlinjen af stierne.B-7.2 Belysning af interne veje og stier skal være af-skærmet, så det ikke generer omboende. Belys-ningen skal etableres som lavtsiddende pullert-belysning eller som parkbelysning med en mak-simal lyspunktshøjde på [fx 3,0] m.
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Spildevandsledningerne følger stierne, og placeres så derkan graves ned til dem, uden at stierne ødelægges.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
61
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 7. Ledningsanlæg og belysning
Eksempel C - FLokalplanens bestemmelserLedningsanlæg og belysningSe eksempel A og B.Bemærkninger til bestemmelserne
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
62
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseGennem bestemmelser om bebyggelsens placering og udformning har kommunalbestyrelsen muligheder for at præge kvali-teten af de fysiske omgivelser. Afsnittet omfatter også eksempler på bestemmelser om bevaring af eksisterende bebyggelse.Se nærmere i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.8 samt afsnit 1.5.2 om samspil med bygningsreglementet. Se også ivejledningen, afsnit 1.4.3 om kompetencenormer. Eksempler på bestemmelser om bebyggelsens udseende kan ses i afsnit9. Særligt for bevarende lokalplaner henvises til Lokalplanvejledning, Bevarende lokalplanlægning, Skov- og Naturstyrelsen,1998.Bemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserA-8 Bebyggelsens omfang, placering og udformningA-8.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendommå ikke overstige [fx 35] i område B1 og [fx 25] iområde B2.Område B1A-8.2 Beboelsesbygninger skal holdes mindst 2½ m franaboskel og placeres med facade eller gavl i enbyggelinje 1 m fra skel mod vej (se kortbilag A-1).A-8.3 Garager, carporte, udhuse og lignende mindrebygninger, som ikke indgår som del af en bebo-elsesbygning, må højst være i én etage og meden taghældning på højst 30 grader.A-8.4 Tage skal udføres som sadeltage uden valm.A-8.5 For grunde syd for vejene H-I og J-K gælder end-videre følgende:• Beboelsesbygninger må kun opføres med én eta-ge og med en taghældning på højst 30 grader.• Loftet i en eventuel kælder må ikke være mereend 0,8 m over terræn.• Facadehøjden må ikke være over 4 m målt fraterræn til skæring mellem facade og tagflade. • Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 7 m over terræn. Bortsetfra gavltrekanter må intet punkt af en beboelses-bygning dog være højere end 1,4 x afstanden tilnaboskel.A-8.6 For grunde nord for vejene H-I og J-K gælderendvidere følgende:• Beboelsesbygninger må højst opføres med énetage med udnyttelig tagetage og med et tag-hældning på højst 45 grader.• Loftet i en eventuel kælder må ikke være overniveau.• Facadehøjden må ikke være over 3,5 m målt fraterræn til skæring mellem facade og tagflade.
Kortbilag A-1, i miniformat uden signatur.
Efter Bygningsreglementets bilag 1, B.1.1.2, stk. 2, skalgrundstykkets andel i et selvstændigt matrikuleret fællesfriareal medregnes til den enkelte grund ved beregning afbebyggelsesprocenten med mindre kommunalbestyrel-sen bestemmer, at det ikke skal medregnes. Kommunal-bestyrelsen har besluttet, at de fælles friarealer ved Sø-gården og i område B2 ikke skal medregnes ved bereg-ning af bebyggelsesmulighederne på de enkelte grunde.Bebyggelsesprocenten i område B2 er lavere end be-stemmelserne i BR 08, idet kommunalbestyrelsen her øn-sker at undgå en for tæt bebyggelse.
Et valmtag er et hustag, der har skrå flader på alle fire sider:
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
63
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseA-8.7For grunde vest og øst for vejene G-H og I-Jgælder desuden følgende:Beboelsesbygninger må opføres enten i énetage med udnyttelig tagetage og en taghæld-ning på højst 45 grader eller to etager mod sydog én etage mod nord.Loftet i en eventuel kælder må ikke være overniveau.Beboelsesbygninger skal placeres mindst 8 mfra grundens sydskel.Bestemmelserne om højde og placering er forskellige forat mindske skygge fra huse mod syd.Hensigten med bestemmelsen er at få mest mulig gavnaf solens varme til opvarmning af beboelseshuset.Grundene er kun meget svagt skrånende og højdeforholdmåles derfor fra terræn (BR 08, bilag 1, B.1.1.4, stk. 1).Bestemmelsen om afstand til naboskel mod syd tagersigte på at opnå størst mulig solindfald ved at holde af-stand mellem husene.Hensigten er at sikre parkeringsplads foran garage/car-port, samt sikre at hovedhuset bliver det man ser fra ve-jen og give mulighed for, at der kan holde en bil mellemgarage og vej.Bestemmelsen om en mindste afstand for garager, udhu-se mv. skal sikre, at der er plads til hæk mod naboen ellerstien. Den øvrige del af bestemmelsen svarer til bestem-melser i bygningsreglementet.
Område B2A-8.8 Beboelsesbygninger skal placeres med hoved-retning vinkelret på eller parallelt med adgangs-vejen og med hovedfacaden mod syd. Ved husemed kvadratisk grundplan skal de største vinduervære orienteret mod syd og dernæst mod vest.A-8.9 Beboelsesbygninger må højst opføres i to etager.A-8.10 Taghældningen på beboelseshuse må ikke over-stige [fx 45] grader og tage må ikke udføres medvalm.A-8.11 Overkant af stuegulv må ikke være mere end[fx 30] cm over terræn.A-8.12 Bygningens facadehøjde må ikke være over [fx3] m målt fra terræn til underkant af tagrende.A-8.13 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagfla-de må være højere end [fx 7,5] m over terræn.Bortset fra gavltrekanter må intet punkt af enbeboelsesbygning dog være højere end 1,4 xafstanden til naboskel og 2,0 x afstanden til sti.A-8.14 Beboelsesbygninger skal placeres mindst [fx1½] m fra skel mod vej og [fx 2,5] m fra nabo-skel, dog mindst [fx 8,0] m fra naboskel modsyd.A-8.15 Garager, carporte, udhuse og lignende mindrebygninger må ikke placeres nærmere skel modvej end 5 m.A-8.16 De mindre bygninger der er nævnt i pkt. 8.15skal holdes i en afstand på mindst 30 cm fraskel mod nabo eller sti. Inden for en afstand af2,5 m fra skel må ingen del af en bygningsydervæg eller tag være højere end 2,5 m.
Illustration af bestemmelserne om højde- og afstandsbestemmelserne i en del afområde B1.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
64
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerLokalplanens bestemmelserB-8 Bebyggelsens omfang, placering og udformningB.8.1 Ved anvendelse af en storparcel til tæt lav bolig-bebyggelse gælder bestemmelserne i pkt.B.8.2-8.5. Ved anvendelse af område 1 og 2 tilfritliggende parcelhuse gælder bestemmelsernei pkt. B.8.6-8.8.Tæt lav bebyggelseB.8.2 Beboelsesbygninger må kun placeres inden forde byggefelter, som er vist på kortbilag B-1. Be-byggelser i område 5 og 6 må dog alternativtopføres som vist på kortbilag B-2. Bebyggelseninden for hver storparcel skal udføres som sam-me hustype og med samme tagform.B.8.3 Bebyggelse må opføres i skel mod nabo.B.8.4 Hver boligenhed må maksimalt opføres med etsamlet bebygget areal på 120 m2.B.8.5 Beboelsesbygninger må opføres i indtil 2 eta-ger og med en højde på op til [fx 8,5] m højde.Facadehøjden må ikke overstige [fx 6,5] m.Fritliggende parcelhuseB.8.6 Ved anvendelse af område 1 og 2 til fritliggendeparcelhuse som vist på kortbilag B-3, må bebyg-gelsesprocenten for den enkelte ejendom ikkeoverstige 30.B.8.7 Bebyggelse må kun opføres i 1 etage med ud-nyttelig tagetage.B.8.8 Facadens højde må ikke overstige [fx 3,2] mmålt fra terræn til facadens skæring med tagfla-den, og intet punkt af en bygning må være høje-re end [fx 1,4] x afstanden til skel.FælleshusB.8.9 Bakkegården, der er vist med krydsskraveringpå kortbilag B-1, må ikke rives ned, bygges omeller på anden måde ændres, medmindre kom-munalbestyrelsen giver tilladelse til det.
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Kortbilag B-2 i miniformat uden signatur
Kortbilag B-3 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
65
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerDet bebyggede areal omfatter bebyggelsens grundplanog omfatter foruden beboelsesbygning også småbygnin-ger som skure, carporte mv.Regler for hvordan facadehøjden måles, fremgår af byg-ningsreglementet.Det er flere muligheder for udformning af tagformen, som enten kan være med saddeltag eller med ensidig tag-hældning eller med fladt tag. Men der skal anvendes samme tagform inden for en storparcel.Der er ikke stillet krav til husenes placering, og her gæl-der derfor bestemmelserne i bygningsreglementet.Bestemmelsen betyder, at husene skal udformes, så derfra starten er indrettet en tagetage, eller at en tagetagesenere kan indrettes.Der er ikke stillet krav om tagform.Der er ikke stillet krav om tagform.Bakkegården er registreret som bevaringsværdig i kom-muneatlas og kommuneplanen.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
66
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel C: EtageboligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserC-8 Bebyggelsens omfang, placering og udformningC-8.1 Beboelsesbygninger må kun opføres inden forde byggefelter, der er vist med skråskraveringpå kortbilag C-1 og skal udformes efter det ho-vedprincip, der er vist på kortbilag C-2.C-8.2 Det bebyggede areal må højst udgøre [fx 40] %af arealet inden for det enkelte byggefelt.C-8.3 Beboelsesbygninger skal placeres med en gavleller facade i en af de facadelinjer, der er vistpå kortbilag C-1. Der kan dog ske fremspringog tilbagerykninger på indtil [fx 2½ m] i forholdtil facadelinjer, der vender mod nord og øst.C-8.4 Bebyggelsen i storparcellerne, mrk. X og Y,skal udformes efter det princip, der fremgår afkortbilag C-3.C-8.5 Inden for de dele af byggefelterne, der er vistmed tæt skravering på kortbilag C-1, må be-byggelse opføres med indtil 3½ etager og meden største højde på 15 m.C-8.6 Inden for den øvrige del af byggefelterne måbebyggelsen opføres med indtil 2½ etage ogmed en største højde på 12,5 m.C-8.7 Bebyggelsen må ikke opføres med trempel påover 0,8 m.C-8.8 På beboelsesbygninger skal taghældningenvære mellem 40 og 45 graderC-8.9 Der må etableres kviste, når disse fordeles re-gelmæssigt på tagfladen. Den samlede bredde af kvistene må ikke overstige [fx ⅓] af tagfla-dens længde, og den enkelte kvist må ikkevære bredere end [fx 2 ] m.C-8.10 Søgårdens bygninger, der er vist med krydss-kravering på kortbilag C-1, må ikke rives ned, ogden ydre fremtræden må ikke ændres, medmin-dre kommunalbestyrelsen giver tilladelse til det.C-8.11 Bakkegården kan rives ned.
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Kortbilag C-2 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
67
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel C: EtageboligområdeMuligheden for fremspring og tilbagerykninger har til for-mål at øge variationen i bebyggelsen. For at undgå re-duktion af solindfaldet på syd- og vestfacader kan sådan-ne variationer alene være på nord- og østfacader.En trempel er en konstruktion oven på ydermuren, derforhøjer tagetagen. En trempel på 1 m og derover regnesfor en etage.Søgården er registreret som bevaringsværdig i kommu-neatlas, og det er gengivet i kommuneplanen. Hvis der vi-ser sig behov for ændringer, som kan ske uden på væ-sentlig måde at gå ud over bevaringshensynet, har kom-munalbestyrelsen mulighed for at give dispensation.Bakkegården er i meget dårlig stand og kan rives ned forat give mulighed for den planlagte bebyggelse.
Kortbilag C-3 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
68
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserD-8 Bebyggelsens omfang, placering og udformningD-8.1 De bygninger der på kortbilag D-1 er markeretmed tæt skravering må ikke nedrives eller givesen ændret ydre fremtræden.D-8.2 Ved evt. udskiftning af vinduer i de bevarings-værdige bygninger langs Østervej, skal de nyevinduer udformes med sprosser i samme dimen-sioner som de nuværende, og de skal udføres ieller fremtræde som udført af træ.D-8.3 I område A må bebyggelsesprocenten for denenkelte ejendom ikke være højere end [fx 30].• Bygninger må kun opføres med én etage medudnyttelig tagetage og med en taghældning påmellem [fx 45 og 50] grader.• Tagene skal være symmetriske sadeltage og måikke udføres med helvalm.• Beboelsesbygninger må opføres med gavle ind-til [fx 2,5] m fra naboskel mod øst og vest.• Beboelsesbygninger skal placeres med nordfa-cade inden for en zone på 5-8 m fra Østervej.• Udestue må kun placeres syd for beboelseshu-set.D-8.4 Bortset fra småhuse under 10 m2må bebyggel-se i område B kun placeres i de byggefelter, derer vist på kortbilag D-1. Bebyggelsesprocentenfor den enkelte ejendom må ikke være højere end[fx 40]. Beboelsesbygninger må kun opføres i énetage uden udnyttelig tagetage og med en tag-hældning på højst [fx 30] grader.D-8.5 I område C må bebyggelsesprocenten for denenkelte ejendom ikke være højere end [fx 30].Beboelsesbygninger må højst opføres i 1 etagemed udnyttelig tagetage. Det højeste punkt aftagfladen må være hævet indtil 7,5 m over terræn på grunde syd for vejen og 8,5 m over terrænpå grunde nord for vejen.D-8.6 Al bebyggelse langs vej A-B i område C skalholdes inden for de byggefelter, der er vist påkortbilag D-1. Bestemmelsen gælder også forsmåhuse under 10 m2.D-8.7 I område D må bebyggelsesprocenten for denenkelte ejendom ikke være højere end [fx 30].Beboelsesbygninger må:
Kortbilag D-1 i miniformat uden signatur
Kortbilag D-3. Illustrationsplan, der viser hvordan bebyggelsen kan blive; men derer også andre muligheder.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
69
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel D: Et ældre blandet boligområde• højst opføres i én etage med udnyttelig tag-etage og med en taghældning på højst [fx 45]grader.• ikke være højere end [fx 1,4] x afstand til na-boskel og skal placeres i en afstand af mindst[fx 5] m fra skel mod vej.Huset til venstre har halvvalm
Hvis omstændighederne i en konkret sag taler for evt. atgive tilladelse til nedrivning eller ombygning, skal der førstforetages nabohøring.Bestemmelsen åbner mulighed for udskiftning af de bygnin-ger, der ikke er markeret som særligt bevaringsværdige.En evt. ny bebyggelse skal udformes med hovedproportio-ner, som harmonerer med de bevaringsværdige bygnin-ger. Det er derfor et krav, at nye beboelsesbygninger skalopføres med udnyttelig tagetage. De må i øvrigt gerne ud-formes i en nutidig arkitektur. Valmtag er tag, der har skråflader på alle fire sider. Halvvalm er karakteristisk for om-rådet og er derfor tilladt.Bestemmelserne suppleres af bygningsreglementets be-stemmelser om byggeret, herunder højde (8,5 m), afstandtil skel (2,5 m) og bestemmelser om garager og småhuse.Bestemmelsen om placering af eventuelle udestuer er atundgå, at de påvirker synsindtrykket af beboelseshuseneset fra vejen.Højderne måles efter reglerne i bygningsreglementet.Terrænet er omtrent fladt, så der vil ikke være væsentlig forskel på den nuværende og fremtidige terrænhøjde.Der er ikke fastsat bestemmelser om garager, carporte,udhuse mv., og der gælder derfor de almindelige regler ibygningsreglementet.Regler om måling af højde i forhold til naboskel findes i bygningsreglement.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
70
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserE-8 Bebyggelsens omfang, placering og udformningE-8.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejen-dom må højst være:• I område A: [fx 75] %• I område B1: [fx 90] %• I område B2: [fx 60] %• I område C: [fx 130] %E-8.2 Bygninger der har facade mod Torvet må ikkenedrives, og den ydre fremtræden må ikke om-bygges eller på anden måde ændres, medmin-dre kommunalbestyrelsen giver tilladelse til det.E-8.3 I område A, B1, B2 og C må ny bebyggelsekun placeres i de byggefelter, der er vist påkortbilag E-2 og med facade i byggefeltets af-grænsning mod de omgivende gader.E-8.4 I byggefelt 1 (vist med tæt skråskravering påkortbilag E-2) skal bebyggelsen opføres i 2½etager, og intet punkt af en bygnings ydervægeller tagflade må være højere end 12 m.E-8.5 I byggefelt 1 skal facader på ejendomme indenfor område B1 og C, der vender mod gaden,have samme højde som eller højst +/- 0,5 m iforhold til facaderne på de eksisterende tilstø-dende bygninger.E-8.6 Facader på bygninger, der vender ud modgade, skal brydes efter max 25 m i form af mar-kant ændring i facadens udformning.E-8.7 I byggefelt 2 (vist med åben skråskravering påkortbilag E-2) må bebyggelsen ikke opføres imere end 1½ etage, og intet punkt af en byg-nings ydervæg eller tagflade må være højere end 9 m.E-8.8 I område D1 må der ikke opføres ny bebyggel-se. I område D2 må der kun opføres mindrebygninger, som er nødvendige for områdetsfunktion som bydelspark.E-8.9 Taghældningen på bygninger, der har facademod gade, skal være 45 grader i områderne A,B1, B2 og C.E-8.10 Ved opsætning af kviste må den samlede bred-de af kvistene højst udgøre 1/3 af tagets læng-de.
Kortbilag E-1 i miniformat uden signatur
Kortbilag E-2 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
71
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteBygningerne langs Torvet er registreret som bevarings-værdige i Kommuneatlas og i Kommuneplanen og udgøren værdifuld del af gadebilledet. Bestemmelsen forhin-drer ikke indvendig ombygning og modernisering. Hvisomstændighederne i en konkret sag taler for evt. at givetilladelse til nedrivning eller ombygning, skal der førstforetages nabohøring.Langs gaderne (inden for byggefelt 1) skal ny bebyggelseaf hensyn til indpasning i husrækken opføres i 2½ etage.I byggefelt 2 må ny bebyggelse (baghuse) derimod gernevære lavere end 1½ etage, jf. E-8.4.Der er tale om mindre skure til redskaber, toilet og lign.Opstilling af legeredskaber er umiddelbart tilladt.Omtrent alle bygninger i området er med tage med enhældning på ca. 45 grader.
Tilpasning af ny bebyggelse til eksisterende bebyggelse.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
72
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel F: Supplerende eksemplerBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserEksempel på alternativ planF-8.1 Området må kun anvendes til boligformål iform af enten åben lav eller tæt lav bebyggel-se. Den valgte boligform skal være for områ-det som helhed.F-8.2 Udstykning må kun ske som vist på kortbilagX, enten som alternativ a eller alternativ b,hvor skel placeres vinkelret på vejen mellemde enkelte bygninger.F-8.3 Til åben lav bebyggelse må grunde ikke ud-stykkes mindre end 700 m2, og ved tæt lavbebyggelse må grunde ikke udstykkes mindreend 200 m2.F-8.4 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejen-dom må ikke overstige 30 ved åben lav og 40ved tæt lav bebyggelse.F-8.5 Beboelsesbygninger må ikke opføres i mereend 2 etager og med en største bygningshøj-de på 7,5 m.F-8.6 Hvis området anvendes til tæt lav bebyggelse,skal beboelsesbygninger placeres som vist påkortbilag X, alternativ b.Eksempel på forhus og sidehusF-8.7 Bebyggelse langs …gade skal opføres somsluttet randbebyggelse. På op til ⅓ af det resterende grundareal på hver enkelt grund kan opføres bebyggelse påmax 1½ etage og i en højde af max [fx 8] m.Bebyggelse bag byggefelterne må højst udgø-re halvdelen af grundens bredde og må ikkeplaceres i de udlagte opholdsarealer som vistpå kortbilag XY [ikke gengivet].F-8.8 Ved nye bygninger skal sokkelkoten væremindst [fx 2,0] m DVR 90.F-8.9 Bebyggelsen må ikke opføres med mere endén etage med udnyttelig tagetage.F-8.10 Bebyggelsesprocenten må højst være [fx 30].F-8.11 Tage skal være symmetriske sadeltage udenvalm. Taghældningen skal være [fx mellem 30og 45] grader.
Alternativ a
Alternativ bKortbilag XByggemuligheder på bagareal
Der er ingen krav til udformningen af tage på bebyggelsebag byggefelterne. Disse kan således udføres med sadel-tag, fladt tag eller ensidig taghældning.Kravet om, at sokkelkoten skal være mindst 2,0 m over dag-lig vande, tager sigte på dels situationer med høj vandstand,dels på en situation, hvor havspejlet stiger som følge afklimaforandring.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
73
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel F: Supplerende eksemplerRedaktionel bemærkning til eksemplet: Til at illustrere bestemmelser der fortrænger bestemmelser for de tilsvarende emner iBR 08, er valgt et traditionelt enfamiliehus med udnyttelig tagetage. Der er tilføjet bebyggelsesregulerende bestemmelserom emner, der ikke fremgår af BR 08.Der vil udmærket kunne fastsættes lavere bygningshøjde end 8,5 m, og en facadehøjde på 3,5 m er høj for en bygningaf den illustrerede type. Ved bestemmelser om højde i forhold til vej, sti og naboskel kan oplyses, fx i en bemærknings-spalte, at højden måles efter reglerne i bygningsreglementet (BR08, kap. 2.1, stk. 1, nr. 3, jf. bilag 1, B.1.1.4.
F-8.12
F-8.13
F-8.14
F-8.15F-8.17F-8.18
F-8.19F-8.20
F-8.21
Bygningshøjden må ikke være større end [fx7,5] m, og facadehøjden må ikke være størreend [fx 3,0] m.Bebyggelsen må dog ikke være højere end [fx1,3] x afstanden til naboskel og skal holdes ien afstand af mindst 2,5 m fra dette skel.Beboelsesbygninger skal opføres med facadeplaceret mod og parallelt med vejen og i en af-stand af [fx 5] m fra skel mod vej.(Ingen bestemmelser)Beboelsesbygninger må højst opføres i 2 eta-ger mod nord og 1 etage mod syd.Intet punkt af bygningen, bortset fra skorsten,må være mere end 6,5 m over det nuværendeterræn, og tagets hældning i forhold til detvandrette plan skal være mindst 300 mod syd.Intet punkt af en beboelsesbygning må værehøjere end 1,4 x afstanden til skel.Beboelsesbygninger må højst opføres i 2 eta-ger og med en højde på 7,0 m over det fast-satte niveauplan.En del af tagfladen mod syd skal have en hældning på mellem 450 og 600 i forhold tildet vandrette plan, så den er velegnet til op-sætning af solvarmeanlæg.
Illustration af bebyggelsens place-ring og udformning.
Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om bebyg-gelsens omfang og placering, som derfor alene er regule-ret gennem bestemmelserne i BR 08 (byggeret mv.).Ovenstående illustrationer viser enkelte blandt mange ek-sempler på mulighederne for udformningen af beboelses-bygningerne. Der er fx også mulighed for ensidig taghæld-ning og pyramidetag, ligesom husene kan placeres skråtpå grunden.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
74
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 8. Bebyggelsens placering og udformning
Eksempel F: Supplerende eksempler
Eksempler på asymmetrisk tagprofil.
Redaktionel bemærkning til eksemplet: Skitserne illustrerer bl.a. muligheder for opsætning af solvarmeanlæg. Hvis kravom lav bygningshøjde ønskes kombineret med mulighed for 2 etager i en del af huset og krav om udformning, som ervelegnet til placering af solvarmeanlæg, vil det fx kunne ske ved et tværsnit, i princippet som den øverste skitse.Den nederste skitse illustrerer, hvordan krav om udformning af en del af tagfladen mod syd med henblik på opsætning af solvarmeanlæg, er opfyldt.
RammelokalplanKommunalbestyrelsen ønsker at fastlægge anvendelsenaf området. Senere udarbejdes forslag til udstyknings- ogbebyggelsesplan, der fastlægges i en ny lokalplan.Lokalplanens bestemmelserF-8.22 Bebyggelse inden for område B må kun opfø-res på grundlag af nærmere bestemmelserom bebyggelsens omfang og placering, derfastlægges i en ny lokalplan.
Tillæg til lokalplanenPå kortbilag X [ikke gengivet] er vist udformningen af denplanlagte bebyggelse samt betjeningen med veje, stier ogfriarealer mv. Bemærk, at det fremgår af kortet, hvor tætbebyggelsen må placeres på naboskel, og hvor højt dermå bygges inden for de forskellige dele af området.Lokalplanens bestemmelserF-8.23 Udstykning samt placering og udformning afbebyggelse, veje og stier samt friarealer indenfor område B skal være i overensstemmelsemed kortbilag X.
Redaktionel bemærkning til eksemplet: Det forudsættes i dette eksempel, at de nærmere oplysninger om udstykning ogom bebyggelsens omfang og placering fremgår af et, evt. flere kortbilag.]Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
75
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 9. Bebyggelsens udseende/ydre fremtræden
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseBestemmelser om bebyggelsens udformning kan suppleres med nærmere bestemmelser om bebyggelsens udseende,herunder bl.a. om farver og skiltning mv. Se nærmere i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.9 og afsnit 1.4.3 vedr.kompetencenormer.
Lokalplanens bestemmelserA-9 Bebyggelsens udseendeFællesbestemmelser:A-9.1 På bebyggelse i området kan opsættes solfan-gere, solpaneler, solceller og lignende anlæg tilaktiv solvarme.A-9.2 Kommerciel skiltning i området må ikke finde stedSærlige bestemmelser for område B1:A-9.3 Ydervægge på boliger skal holdes i en lys farve-skala inden for farverne [fx hvid, lys grå ellersandfarvet] som vist på farvekort med angivelseaf farvenumre (NCS system), se bilag A. [Ikkegengivet]A-9.4 Tagene på boligerne skal udføres i ikke reflekte-rende materiale, og der må ikke bruges glase-rede eller engoberede tagsten.A-9.5 Til behandling af udvendigt træværk på boligerog udhuse skal anvendes dæmpede farver somjordfarveskalaen.
Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag A-1 i miniformat uden signatur
Hvis der er behov for skiltning til en virksomhed, som erlovlig, jf. A-3.1, kan der søges om dispensation.For at opnå et harmonisk gadebillede i den forholdsvis tæt-te bebyggelse fastsættes bestemmelser om husenes ud-seende.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
76
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 9. Bebyggelsens udseende/ydre fremtræden
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserB-9. Bebyggelsens udseendeB-9.1 Ved tæt lav bebyggelse skal tage og facader in-den for den enkelte storparcel fremstå i ensarte-de farver og materialerTil facader må kun anvendes følgende materialer[…] og til tag […]Der kan til facader kun vælges mellem de farver[…], der er vist på farvekort med angivelse af far-venumre (NCS- system), se bilag…[ikke gengivet]Tage skal holdes i farverne […] som vist på farve-kortet.Til garager og udhuse, som ikke indgår som endel af beboelsesbygningen, kan vælges andrematerialer og farver inden for det viste farvekort.B-9.2 Ved udformning af tæt lav bebyggelse med flade tage må anvendes andre materialer og farver tiltage.B-9.3 Ved fritliggende parcelhuse skal garager udføresi samme materialer som beboelseshuset eller i[nærmere angivelse af materialer og evt. farver].B-9.4 Der kan opsættes solenergianlæg på tage ogfacader.B-9.5 Ved opsætning af solenergianlæg på flade tage skal de placeres mindst [fx 1½] m fra facadenog stativer skal afskærmes mod omgivelserne.
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Solenergianlæg vil også kunne opstilles på garager ogandre udhuse.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
77
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 9. Bebyggelsens udseende/ydre fremtræden
Eksempel C: EtageboligområdeLokalplanens bestemmelserC-9 Bebyggelsens udseendeC-9.1 Bebyggelsen, inden for hver enkelt storparcel,skal udformes i samme stil og af ensartede ma-terialer.C-9.2 Til udvendige facader og gavle skal anvendestegl og/eller træ samt glas. Stål-, aluminiums-og plastikplader må ikke anvendes. Tage skalvære belagt med tagpap.C-9.3 Facader og gavle skal holdes i en lys farveskalainden for farverne hvid, lys grå og sandfarvetsom vist på farvekortet i bilag … , eller i blankmur af gule teglsten.C-9.4 Bestemmelser om materialer gælder ikke formindre bygningsdele, hvor andre materialer kananvendes.C-9.5 Der må ikke sættes radio- eller tv-antenne (her-under paraboler) op på bygningernes facademod vej eller på tag.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Redaktionel bemærkning til eksemplet: Det vil være tilstøtte for forståelsen og den senere administration af be-stemmelser, som i disse eksempler, hvis de ledsages afkommentarer og forklaring af, hvad man vil opnå med deenkelte bestemmelser
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
78
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 9. Bebyggelsens udseende/ydre fremtræden
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserD-9 Bebyggelsens udseendeD-9.1 Der må opsættes solenergianlæg på beboelses-bygninger bortset fra de bygninger, der på kort-bilag D-1 er markeret som bevaringsværdige.Kommunalbestyrelsen kan dog dispensere tilopsætning af solenergianlæg på de bevarings-værdige bygninger, hvis anlægget harmonerermed bygningens arkitektur.D-9.2 Tage må kun udføres i røde, matte vingetegl,skifer eller sort eller grå fibercementskifer med mat overflader, svarende til en malet overflade med et maksimalt glanstal på 20.D-9.3 Kommerciel skiltning må kun finde sted med til-knytning til erhverv på den pågældende ejendom,jf. ovenfor, og kun efter følgende retningslinjer:• Der må kun etableres et skilt pr. virksomhed,• Skiltet må højst være på [fx ½] m2og skal pla-ceres på bygningens facade,• Skilte må ikke lyse eller være direkte belyst.
Kortbilag D-1 i miniformat uden signatur
Ved behandling af ansøgninger om dispensation til opsæt-ning af solenergianlæg på de bevaringsværdige bygninger,vil der blive lagt vægt på anlæggets integration i bygningensarkitektur ved f.eks. fastholdelse af linjer og balance i byg-ningen, tilpasning af farve m.v.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
79
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 9. Bebyggelsens udseende/ydre fremtræden
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteLokalplanens bestemmelserE-9 Bebyggelsens ydre fremtrædenE-9.1 Bebyggelsens facade mod gaden skal brydesfor mindst hver 25 m i form af bygningsfrem-spring, ændret gesimshøjde og eller ændringaf facadens materialerE-9.2 Butikker med facade mod Torvet og Smallega-de skal have hovedindgang fra gaden.E-9.3 Der må ikke etableres udvendige trapper ogaltangange som adgang til lejligheder på 1. salog derover.E-9.4 Der må ikke opsættes synlige ventilationsanlæg.E-9.5 Skilte og reklamer må kun sættes op på stue-etagens facade og må ikke placeres, så dedækker bygningsdetaljer.E-9.6 Inden for område C skal mindst [fx halv-]delenaf stueetagens facade langs Torvet og Smalle-gade bestå af udstillingsvinduer, der ikke måblændes med plakater eller lign.E-9.7 Der må kun opsættes ét udhængsskilt og et fa-cadeskilt for hver butik eller virksomhed.E-9.8 Facadeskilte må ikke være højere end [fx 40]cm eller længere end [fx 5] m. Facadeskilteskal udformes med enkeltbogstaver opsat di-rekte på facaden. Udhængsskilte må ikkevære større end [fx 0,50] m2.E-9.9 På den bevaringsværdige bebyggelse langsTorvet må skiltning, reklamering, facadebelys-ning samt opsætning af markiser, udhængs-skabe og andet facadeudstyr ikke finde sted uden kommunalbestyrelsens godkendelse.E-9.10 Skilte langs Smallegade må kun bestå af på-satte eller malede bogstaver og må ikke udfø-res i neonfarver, blanke materialer eller på an-den måde være reflekterendeE-9.11 Lysskilte må ikke virke blændende. Lyset skalprimært komme fra bogstaver eller symbolerog have en jævn lysstyrke.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag E-1 i miniformat uden signatur
Bygningens facade mod gaden skal brydes for hver 25 m for at bidrage til variati-on i bybilledet.
Udvendige trapper mv. harmonerer ikke med bebyggelsensudformning.Nødvendige ventilationsanlæg skal afskærmes med mureller andre bygningsdele.Bestemmelserne skal støtte målet om at udvikle denne delaf området som et attraktivt forretningsområde, hvor bu-tikkerne ”åbner sig mod” fortov og gade.Bestemmelsen har hjemmel i planlovens § 15, stk. 2, nr. 14,hvorefter der i en lokalplan kan kræves at bebyggelse kunmed tilladelse fra kommunalbestyrelsen må nedrives, om-bygges eller på anden måde ændres. Se også pkt.E- 8.2.Bestemmelsen om lysskilte gælder for alle gader.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
80
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 9. Bebyggelsens udseende/ydre fremtræden
Eksempel F: Supplerende eksemplerBemærkninger til bestemmelserneBestemmelsen omfatter alle bygninger, herunder ogsågarager og udhuse mv.Bestemmelserne i F-9.6 og F-9.7 vedrører bygninger, somi kommuneatlas er anført med en høj bevaringsværdi. Deter derfor vigtigt at fastholde samme materialer som de nu-værende, når der er behov for udskiftning af de nævntebygningsdele.Gavlreklamer kan være stærkt skæmmende, og kommu-nalbestyrelsen har derfor besluttet at forbyde dem.Lokalplanens bestemmelserF-9 Bebyggelsens ydre fremtrædenYdervægge og tagflader mv.F-9.1 Bygningers ydervægge skal have lodretståen-de naturtræsbeklædning (lærk, tuja eller tilsva-rende træsort), der ikke må males med farver,der dækker træets naturlige udtryk.F-9.2 Uanset ovenstående bestemmelse kan deretableres drivhuse i glas på maks. […] m2.F-9.3 Tage skal udføres i mørkegrå eller sort tagpapeller i zink.F-9.4 Småbygninger, som carporte og garager, kandog opføres med fladt tag og dækkes med mørkegråt eller sort tagpapF-9.5 Nye vinduers overkant skal placeres … m fratagryggen og … m fra tagets afslutning modgavl.SolenergianlægF-9.6 Solfangeranlæg og solpaneler må opsættesfølgende steder:• å beboelsesbygningernes skrå tagflader.P• På flade tage under forudsætning af [evt. krav til afskærmning].• På facader og gavle, rækværk eller på egenejendom i øvrigt, når højden ikke kommer over[fx 2,5] m over terræn.• På tag af carport med fladt tag, når højden ikke kommer over [fx 1,0] m målt fra tagfladen.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
81
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 9. Bebyggelsens udseende/ydre fremtræden
Eksempel F: Supplerende eksemplerF-9.7Mod haveside må der højst isættes 3 tagvindu-er, eller 2 tagvinduer og 1 solfanger, eller 1 tag-vindue og 2 solfangere .Tagvinduer og solfangere skal have samme di-mensioner. Bredden må ikke overstige [fx 1,0]m, og højden må ikke overstige [fx 1,8] m.Nye vinduers overkant skal placeres … m fratagryggen og … m fra tagets afslutning mod gavl.
F-9.8
F-9.9
Antenner, parabolantennerF-9.10 Antenner og parabolantenner må ikke placerespå tage, bygningsfacader eller udvendigt på al-taner, men derimod:• indvendigt på altaner, når de har samme farve-tone som baggrunden.• udvendigt på altanrækværker, når de har sam-me farvetone som rækværkerne• på egen ejendom i øvrigt, når højden ikke kom-mer over 1,8 m.F-9.11 Antenner, paraboler el.lign. må ikke opsættespå bebyggelsen, så de er synlige fra veje, stiereller fællesarealer.F-9.12 Døre og vinduer skal udføres i træ, og der måikke anvendes plastmaterialer.F-9.13 Tagrender og tagnedløb må kun udføres i zink.F-9.14 Gavle må ikke udsmykkes med billeder, herun-der gavlreklamer.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
82
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 10. Ubebyggede arealer
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseBestemmelser om ubebyggede arealer kan bl.a. omfatte beplantning, terrænregulering og bevaring af landskabstræk. Se iVejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.10 samt 1.5.3 om samspil med hegnsloven. Se også pkt. 1.4.3 om kompetence-normer.
Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag A-1 i miniformat uden signatur
Hvis der indrettes daginstitution i en del af Søgården måop til 50 % af friarealet her anvendes til daginstitutionen.Om drift og vedligeholdelse af arealerne og grundejerfor-ening se A-12.Det drejer sig om nogle flotte træer, som støtter målet om at skabe et attraktivt boligområde.Sigtet med bestemmelserne i A-10.4-10.6 er at undgå, attræer skygger, når solen står lavt i vinterhalvåret. Kommu-nalbestyrelsen kan dispensere til arter, der som følge afvækstform og placering ikke skygger.[Det forudsatte bilag er ikke gengivet]Kravet til ens hække i område B2 skal samle området, hvorder er mulighed for mange forskellige hustyper. Kravet omlevende hegn er ikke til hinder for trådhegn, som indgår ibeplantningen. Der er ikke fastsat bestemmelser om hæk-kenes højde, og her gælder bestemmelserne i hegnsloven.Beplantningsbæltet skal give visuel afskærmning mod ve-jen.
Lokalplanens bestemmelserA-10 Ubebyggede arealerA-10.1 De arealer, der er vist med priksignatur påkortbilag A-1, må ikke udstykkes til bebyggelse,men udlægges som fælles friarealer for be-byggelsen.A-10.2 Beplantningen, der er vist på kortbilag A-1,må ikke fjernes.A-10.3 Der må ikke etableres beplantning, plantes træ-er mv., med en højde over 6 m, da det kan med-føre skygge, som reducerer mulighederne forudnyttelse af solenergianlæg.A-10.4 Der må ikke plantes træer, der får en højde påmere end [fx 10] m.A-10.5 Træer må kun bestå af løvfældende arter.A-10.6 I område B1 må hegn i naboskel og i vejskelkun etableres som raftehegn i en højde afhøjst 1,9 m, som skal fremstå som naturtræ,og kun må behandles med træbeskyttelse ifarverne [angivelse af farver] som vist på far-vekort i bilag B.A-10.7 I område B2 må hegn i naboskel og i skel modvej, sti og fællesareal kun etableres som leven-de hegn bestående af [fx bøg]. Hegn mod vejeller sti skal placeres mindst [fx 0,5] m fra skel.Faste hegn må kun opsættes på den enkeltegrund i umiddelbar forbindelse med bebyggel-sen som afgrænsning af terrasse mm.A-10.8 Langs Hans Nielsens vej udlægges areal til et8 m bredt beplantningsbælte, som skal beståaf [angivelse af plantetyper].A-10.9 Fællesarealer og ubebyggede arealer på de en-kelte grunde må ikke anvendes til oplag ellerplacering af både, uindregistrerede camping-vogne og lignende.A-10.10 Den stenbelagte gårdsplads ved Søgården måikke ændres uden kommunalbestyrelsens til-ladelse.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
83
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 10. Ubebyggede arealer
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerLokalplanens bestemmelserB-10 Ubebyggede arealerB-10.1 De arealer, der er vist med priksignatur på kort-bilag B-1 (område 7), må ikke udstykkes, menudlægges som fælles friareal for bebyggelsen.B-10.2 Fællesarealet må ikke bebygges bortset fraopførelse af mindre bygninger til områdets driftog legehuse og lignende. Sådan bebyggelseskal holdes i en afstand af mindst [fx 5] m framidten af de viste stier samt mindst [fx 30] mfra Bakkegården.B-10.3 Det område, der på kortbilag B-1 er vist med… signatur [ikke gengivet], udlægges til lege-plads/ tørreplads/ komposteringsplads, der erfælles for områdets beboere.B-10.4 Der udlægges areal til et 10 m bredt beplant-ningsbælte langs lokalplanområdets afgræns-ning mod vest samt i det nordlige hjørne fremtil boligområdet ved Vibevej. Beplantningenskal bestå af [angivelse af plantetyper medgod lævirkning].B-10.5 Inden for en afstand af [fx 25] m fra beboel-sesbygninger må ikke plantes træer, som fåren højde på mere end [fx 10] m.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Søen er omfattet af beskyttelsesbestemmelser i naturbe-skyttelseslovens §3.Kravet om, at eventuelle mindre bygninger holdes mindst5 m afstand til midten af stierne, giver mulighed for adgangtil spildevandsledninger, som placeres under stierne.De nævnte småbygninger må ikke placeres for tæt på Bak-kegården, der er bevaringsværdig.Der er tale om en reservation til legeplads/ tørreplads/ kom-posteringsplads. Det kan være hensigtsmæssig at udpe-ge arealer til specifikke anvendelser på fælles friarealer. Det vil være op til beboerne/ grundejerforeningen om, oghvornår de etableres.Sigtet med etablering af et beplantningsbælte er at skabelæ på fællesarealet. Beplantningsbæltet skal etableres, førden nye bebyggelse må tages i brug, se B-11.1.Sigtet med bestemmelsen er at undgå, at udnyttelsen afsolenergianlæg reduceres som følge af skygge fra højetræer.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
84
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 10. Ubebyggede arealer
Eksempel C: EtageboligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserC-10 Ubebyggede arealerC-10.1 Langs Hans Nielsensvej udlægges areal tilmindst [fx 10] m bredt beplantningsbælte. Be-plantningen skal bestå af [angivelse af plante-typer]C-10.2 Langs lokalplanområdets afgrænsning modvest udlægges areal til et mindst 10 m bredtbeplantningsbælte. Bortset fra enkelte træer,der placeres i princippet som vist på kortbilagC-1, skal beplantningsbæltet udføres, så høj-den ikke overstiger 2,0 m.
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Bestemmelsen betyder, at arealet fx ikke må anvendes tilparkering. I C-11.2 kræves, at beplantningsbæltet skal væreetableret, før ny bebyggelse må tages i brug.Beplantningsbæltet har primært til formål at give en visuelindramning af fællesarealet. Begrænsningen af højden hartil formål at opretholde udsigt mod vest og kan opnås vedvalg af plantearter, som har en begrænset væksthøjde.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
85
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 10. Ubebyggede arealer
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeLokalplanens bestemmelserD-10 Ubebyggede arealerD-10.1 I område A skal arealet mellem hus og skelmod vej fastholdes som forhave og må ikkeanvendes til parkering bortset fra i indkørslentil ejendommen, som ikke må gives en størrebredde end [fx 3,5] m.D-10.2 I den del af område B, der er vist med priksig-natur på kortbilag D-1, må ikke opføres bebyg-gelse bortset fra legehus, redskabshus og lig-nende små bygninger. Området kan indrettestil legeplads med legeredskaber, og der kanopstilles borde og bænke.D-10.3 Der udlægges areal til et mindst 8 m bredt be-plantningsbælte langs Søndervej som vist påkortbilag D-2. Beplantningen skal bestå af [an-givelse af beplantningsarter], suppleret af min-dre træer som [angivelse af træarter] og lign.Eksisterende bevoksning kan helt eller delvisindgå i beplantningen.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag D-1, i miniformat uden signatur.
Den lille park er inspireret af tidligere tiders ”anlæg” og skaltjene som mødested og ophold for unge som ældre, medlegemuligheder for børn, der bor eller er i dagpleje, skoleeller børneinstitution i nærheden.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
86
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 10. Ubebyggede arealer
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserE-10 Ubebyggede arealerE 10.1 Ved nybyggeri eller ændret anvendelse skalder på den enkelte ejendom sikres opholds-areal svarende til:• [fx 25] % af boligetagearealet• [fx 10] % af erhvervsetagearealetInde i karréerne udlægges fælles opholdsarea-ler med en størrelse og form i princippet somvist på kortbilag E-2.E 10.2 Hvis der på den enkelte ejendom ikke kanskaffes areal til både parkering og opholdsare-al, skal opholdsarealet udlægges før parke-ringsarealet.
Kortbilag E-1 i miniformat uden signatur
Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra parkeringskrave-ne i pkt. E-6.1 mod indbetaling til parkeringsfonden efterreglerne i cirkulæret om kommunale parkeringsfonde (Byg-ge- og Boligstyrelsens cirkulære nr. 10 af 17. januar 1994).
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
87
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 10. Ubebyggede arealer
Eksempel F: Supplerende eksemplerLokalplanens bestemmelserF-10 Ubebyggede arealerF 10.1 På arealet syd for …-vej udlægges areal tilcontainerplads (mærket X på kortbilag XX).F 10.2 De ubebyggede arealer langs ….-vej skalfremtræde som åbent græsareal uden sløren-de beplantning.F 10.3 Container- og parkeringspladsen skal udformesmed asfaltbelægning og hegnes med bøgehæk.På containerpladsen reserveres plads til 6campingvogne.F 10.4 Adgangsvejen fra Torvet skal på kørearealethave brostensbelægning af granit lagt i silde-bensmønster og kantet med 2 m brede flise-belagte gangbaner. Ved gangbanerne skalder sikres mulighed for at opstille en rækkebænke.F 10.5 Kørevej og parkeringsareal mellem husenebelægges med armeret græs, der følger detnaturlige terræn.F 10.6 Hvor husrækken skifter karakter, gaden svin-ger eller brydes (fx ved parkeringslommer)markeres dette skift med belysning nedlagt ibelægningen (landingslys) og ved en bænkog/eller en opstammet træbeplantning (udenfor gangbanen).F 10.7 Arealet mellem hus og skel mod fortov kanudformes individuelt, men hvis der etableresfliser, skal der være en markering mod fortovs-fliser, der kan mærkes af en mobilitystok. F 10.8 Inden for 1 m fra skel må ikke ske terrænregu-lering på mere end plus/minus ½ meter i for-hold til eksisterende terræn.F 10.9 Adgangsvejen fra ...-vej og torvet skal på kø-rearealet have brostensbelægning af granitlagt i sildebensmønster og kantet med 2 mbrede flisebelagte gangbaner. Ved gangba-nerne skal der sikres mulighed for at opstilleen række bænke.Bemærkninger til bestemmelserneBundforholdene er velegnede til nedsivning af regnvandog ved valg af armeret græs til kørebaner mv. opnår man– udover det grønne præg – at regnvand kan sive direktened i jorden.Arealet mellem husene består af 3 ”zoner”• en privat zone langs huset• en halvprivat zone som fortov og kørestolsbane• en offentlig zone til bilkørsel, der kan udvides til parke-ringslommerHver af disse zoner skal markeres i sin egen belægning.Bestemmelserne skal sikre, at zonerne udformes, så deopfattes som klart adskilte. Det skal være med til at giveområdet karakter, og det skal gøre det behageligt, at fær-des og opholde sig her - også for handicappede
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
88
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 10. Ubebyggede arealer
F 10.10 Fortov skal have belægning af sammenhæn-gende fliser, hvor terrænspring er reguleret.F 10.11 Færdselsarealer (veje, pladser og stier) ogopholdsarealer, skal udføres i overensstem-melse med Dansk Standards ”Udearealer foralle - anvisning for planlægning og indretningmed henblik på handicappedes færden” (DSHåndbog 105).F 10.12 På arealet langs vej A-B skal beplantningenbestå af solitære træer og/eller grupper bestå-ende af [eg, naur, rødel] og lign.F 10.13 Hækkene må ikke være højere end 1,60 mmod de interne veje og stier og 1,80 m modnabolod.F 10.14 Til hækkene må ikke anvendes sorter, sombliver højere end … mF 10.15 Affaldscontainere må kun opstilles på det are-al, der på kortbilag 1 er mærket med C.F 10.16 Der må ikke sættes fast hegn op om området.Der kan dog langs områdets grænse mod østog vest sættes et åbent trådhegn op. Hegnetmå ikke være højere end 1 m.F 10.17 Langs ….-vej skal etableres støjafskærmning,således at ny bebyggelse og udendørs op-holdsarealer ikke påføres et støjniveau påover [fx 45] dB(A).
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
89
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 11. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseIbrugtagen af ny bebyggelse kan gøres betinget af, at bebyggelsen tilsluttes nærmere angivne fællesanlæg, eller der etab-leres afskærmningsforanstaltninger, fx i form af læbælte eller støjafskærmning. Se nærmere i Vejledning om lokalplanlæg-ning, afsnit 2.11.
Lokalplanens bestemmelserA-11 Betingelser for ibrugtagenA-11.1 Alle boliger skal tilsluttes kollektiv varmeforsy-ning i form af naturgas. Boligbebyggelsen måikke tages i brug, før tilslutning til naturgas harfundet sted.A-11.2 Før ny bebyggelse på de østlige grunde i om-råde B2 tages i brug, skal beplantningsbæltetlangs Hans Nielsensvej, som angivet i B-10.8,være etableret.
Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag A-1 i miniformat uden signatur
Ved huse der opføres som lavenergihuse skal kommunal-bestyrelsen meddele dispensation. Dette fremgår af plan-lovens § 19, stk. 4 og dispensationen kræver ikke nabo-orientering. Se også punkt 15.4.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
90
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 11. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug
Eksempel B: Storparceller med alternative udstyknings- og bebyggelsesplanerBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserB-11 Betingelser for ibrugtagenB-11.1 Før ny bebyggelse inden for området tages ibrug, skal beplantningsbæltet, som angivet ipkt. B-10.4, være etableret.B-11.2 Før ny bebyggelse til tæt lav bebyggelse indenfor en storparcel tages i brug, skal de fællesparkeringspladser være etableret (se punktB-5.7 og 5.8).
Kortbilag B-1, i miniformat uden signatur.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
91
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 11. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug
Eksempel C: EtageboligområdeLokalplanens bestemmelserC-11 Betingelser for ibrugtagenC-11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før:• boligerne er tilsluttet fjernvarme• parkeringspladser, der hører til den pågæl-dende storparcel er etableret, og• beplantningsbælterne er etableret.Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag C-1 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
92
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 11. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserD-11 Betingelser for ibrugtagenD-11.1 Ny bebyggelse i område B må ikke tages ibrug, før boligerne er tilsluttet fjernvarme.D-11.2 Ny bebyggelse i område B må ikke tages ibrug, før beplantningsbæltet jf. pkt. D-10.3 eretableret.
Kortbilag D-1, i miniformat uden signatur.
Hvis husene opfylder kravene i bygningsreglementet til lav-energihuse, har kommunalbestyrelsen pligt til at dispen-sere fra kravet om tilslutning til fjernvarme. Se pkt. 15.4.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
93
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 11. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteLokalplanens bestemmelserBetingelser for ibrugtagenSe eksempel A-D.Bemærkninger til bestemmelserne
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
94
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 11. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug
Eksempel F: Supplerende eksemplerBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserBetingelser for ibrugtagenF-11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før støjaf-skærmning efter pkt. F-10.17 er etableret.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
95
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 12. Grundejerforening
Eksempel A: Fritliggende parcelhusbebyggelseDer kan stilles krav om at der etableres grundejerforening for nye områder til haveboliger, erhverv og fritidsbebyggelsesamt for byomdannelsesområder. Se nærmere i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.11 om muligheder for at pålæggepligt til etablering og drift af fællesarealer og –anlæg, afsnit 2.13 om grundejerforeninger samt afsnit 5.5 og 5.6 om overdra-gelse af kompetence til at dispensere fra en lokalplan. Se også Planstyrelsens vejledning nr. 7 fra 1983: ”Grundejerforenin-ger og lokalplaner”.
Lokalplanens bestemmelserA-12 GrundejerforeningA-12.1 Der skal oprettes en grundejerforening med med-lemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanensområde.A-12.2 Grundejerforeningen skal oprettes, når kommu-nalbestyrelsen kræver det.A-12.3 Grundejerforeningen skal stå for drift og vedlige-holdelse af de fælles friarealer (punkt A-10.1),læbælte (punkt A-10.8), veje, bortset fra vejA-B (punkt A-5.1) og fælleshus (punkt A-3.2).A-12.4 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de op-gaver, der efter lovgivningen henlægges til for-eningen.A-12.5 Grundejerforeningen har ret til ved opkrævninghos medlemmerne og/eller ved at optage lån atfremskaffe de økonomiske midler, der er nød-vendige for udførelse og administration af for-eningens opgaver og til at kræve nødvendigsikkerhed hos medlemmerne for eventuelle lån.A-12.6 Grundejerforeningen har pligt til at tage skødepå de fælles friarealer (punkt A-10.1 og A-10.8.4)og fælleshus (punkt A-3.2).A-12.7 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer idisse skal godkendes af kommunalbestyrelsen.
Bemærkninger til bestemmelserne
Kortbilag A-1 i miniformat uden signatur
Bestemmelsen om vedligeholdelse af veje omfatter kunde interne veje, som vil få status som private fællesveje.Søgårdsvej vil fortsat være kommunevej.Bestemmelsen i pkt. A-3.2 åbner mulighed for, at grund-ejerforeningen udlejer en del af fælleshuset til brug somdaginstitution.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
96
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 12. Grundejerforening
Eksempel B-FBemærkninger til bestemmelserneRedaktionel bemærkning: Der kan ikke stilles krav omgrundejerforening for et område til etageboliger (bortsetfra i byomdannelsesområder).Lokalplanens bestemmelserGrundejerforeningSe eksempel A.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
97
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 13. Servitutter
Eksempel A, B, C, E og FTilstandsservitutter, som er i strid med bestemmelser i en lokalplan, fortrænges af lokalplanen og kan fjernes med bestem-melser i lokalplanen. Se nærmere i Vejledning om lokalplanlægning, afsnit 2.17 og kap. 9Eksemplet viser, hvordan et område tidligere har været reguleret ved deklarationer, der nu ophæves og erstattes af be-stemmelser i lokalplanen.Ingen eksempler
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
98
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 13. Servitutter
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserD-13 ServitutterD-13.1 I følgende dokumenter ophæves for lokalpla-nens område:• Dokument om udstykning mv., tinglyst02.12.75 på matr. nr. … … og … (“Retnings-plan for et boligområde ved Mellemvej”)• Dokument om bebyggelse, benyttelse, udstyk-ning, tinglyst 16.06.1976 på matr. nr. …(Tillægtil “Retningsplan for et boligområde ved Mel-lemvej”)D-13.2 I følgende dokumenter ophæves de nævnteenkeltbestemmelser:• I dokument om bebyggelsens udvendige frem-træden mv., forsynings- og afløbsledninger mv., tinglyst 01.10.1976 på matr. nr. … … … og …(Østervej 2-18), ophæves hele §2 om bebyg-gelsens ydre fremtræden. Dokumentet bibehol-des i øvrigt.• I dokument om grundejerforening mv., samtudstykning mm., tinglyst 06.06.1977 for matr.nr. …, (et boligområde ved Mellemvej), op-hæves bestemmelse i §9, tredje afsnit om, atudvendige antenner ikke må findes på de en-kelte grunde, samt hele §13 om bebyggelsensudvendige fremtræden og hele §16 om parke-ringsforbud. Dokumentet opretholdes i øvrigt.
Kortbilag D-1 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
99
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 14. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan
Eksempel A, B, C og EEn lokalplan kan indeholde bestemmelser om delvis eller hel ophævelse af en eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt.Se i Vejledning om lokalplanlægning kap. 8.
Ingen eksempler
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
100
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 14. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan
Eksempel D: Et ældre blandet boligområdeBemærkninger til bestemmelserneLokalplanens bestemmelserD-14 Ophævelse af byplanvedtægt eller ældre lokal-planD-14.1 Byplanvedtægt nr. 1 for et villaområde øst forSøndervej, der er godkendt af Boligministerietden 7.11.1962, ophæves.
Kortbilag D-1 i miniformat uden signatur
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
101
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 14. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan
Eksempel E: Lokalplan for en del af en bymidteLokalplanens bestemmelserE-14 Ophævelse af bestemmelse i en ældre lokal-planE-14.1 I lokalplan nr. 37 for et parcelhusområde vedVillavej, som blev endeligt vedtaget af byrådetden 1 4.1996, ophæves forbuddet mod valm-tag. Dvs., at ordene ”uden valm” udgår af lo-kalplanens §8.Bemærkninger til bestemmelserneByrådet ønsker ikke at forhindre, at tage udføres medvalm. Da forbuddet indgår i formålsparagraffen, kan derikke dispenseres, og derfor fjernes forbuddet gennemdette tillæg til lokalplanen.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
102
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 15. Lokalplanens retsvirkninger
Oplysninger om lokalplanens retsvirkninger skal indgå i lokalplanen. Oplysninger om midlertidige retsvirkninger kan i lo-kalplanforslaget placeres i sammenhæng hermed, men kan også placeres i redegørelsen. Se i Vejledning om lokalplan-lægning, afsnit 2.18 og kap. 4.Vejledende bemærkningerLokalplanen gælder også for forhold, der ikke kræver byg-getilladelse, fx opførelse af carporte skure og lign. og hegnog beplantning i område B2.Principperne i planen er anvendelsesbestemmelser, der erfastsat ud fra formålet med planen. Dispensationer fra an-vendelsesbestemmelserne kan kun meddeles i meget be-grænset omfang (som fx – i boligområder – til mindre gene-rende erhverv i boligen, som sagfører- arkitekt- og revisor-virksomhed med ganske få ansatte).Derimod har kommunalbestyrelsen som hovedregel mulig-hed for at dispensere fra de bestemmelser, der mere detal-jeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og place-ring, medmindre de detaljerede regler netop er udformetfor at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen.Ved ansøgninger om dispensation skal kommunalbesty-relsen foretage en konkret vurdering af lokalplanens prin-cipper.Det er taksationsmyndighederne (efter lov om offentlige veje),der afgør om et krav om overtagelse er berettiget, og somi givet fald fastsætter erstatningens størrelse.Der er ikke grund til at medtage bestemmelsen, hvis are-alet ejes af kommunen.Det er taksationsmyndighederne (efter lov om offentlige veje),der afgør om et krav om overtagelse er berettiget, og somi givet fald fastsætter erstatningens størrelse.Bestemmelsen medtages ikke, hvis ejeren ved overførse-len til byzone fraskriver sig retten til at forlange arealetovertaget af kommunen (jf. planlovens § 13, stk. 4).Bestemmelsen indsættes ved den endelige vedtagelse,hvis der er fastlagt lokalplanbestemmelser som følge afLokalplanens bestemmelserLokalplanens retsvirkninger15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentlig-gjort, må ejendomme der er omfattet af planen,kun udstykkes, bebygges eller anvendes i over-ensstemmelse med planens bestemmelser(Planlovens §18).15.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejen-dom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen med-fører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de an-læg, der er indeholdt i planen.15.3 Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokal-planens bestemmelser, hvis dispensationen ikkeer i strid med principperne i planen. Videregåen-de afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemfø-res med en ny lokalplan.Dispensation kan kun gives efter en skriftlig ori-entering af naboer mfl., medmindre kommunalbe-styrelsen skønner, at dispensationen er af uvæ-sentlig betydning for de pågældende (planlovens§§19 og 20).15.4 I lokalplanens §.. stilles krav om tilslutning til kol-lektivt varmeforsyning som betingelse for ibrugta-gen af ny bebyggelse. For bebyggelse der opfø-res som lavenergibebyggelse, har kommunalbe-styrelsen efter planlovens §19, stk. 4, pligt til atdispensere fra dette krav og efter §20, stk. 2, nr.3, gives dispensationen uden naboorientering.15.5 I lokalplanens …. udlægges arealer til offentligeformål. Det betyder, at ejeren efter planlovens§48 – når visse forudsætninger er opfyldt – kankræve ejendommen overtaget af kommunen moderstatning.15.6 Lokalplanen indeholder i§ … bestemmelse om,at bebyggelsen i område … ikke må nedrivesuden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Det be-tyder, at ejeren efter planlovens §49 – når visseforudsætninger er opfyldt – kan kræve ejendom-men overtaget af kommunen mod erstatning.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
103
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 15. Lokalplanens retsvirkninger
Lokalplanens retsvirkninger15.7Ved lokalplanen overføres arealer der anvendestil landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplan-tage til byzone. Det betyder, at ejeren (efterplanlovens §47 a) inden 4 år kan kræve arealetovertaget af kommunalbestyrelsen mod erstat-ning. Det er dog en betingelse, at arealet fortsatbruges til landbrug mv. på det tidspunkt det kræ-ves overtaget.Efter §47 i planloven kan kommunalbestyrelsenekspropriere private ejendomme eller rettighe-der, når ekspropriationen vil være af væsentligbetydning for gennemførelse af lokalplanen.Bestemmelserne i lokalplanens §… er aftaltmed …ministeriet /.…styrelsen / Miljøministeriet.Kommunalbestyrelsen kan derfor kun dispense-re fra denne bestemmelse med samtykke fra[den pågældende myndighed].indsigelser efter planlovens §29 eller regler eller beslut-ninger efter §3.Oplysninger om lokalplanforslagets midlertidige retsvirk-ninger udgår, når lokalplanen er vedtaget endeligt.Denne mulighed kan ikke udnyttes, hvis der er tale om atpåbegynde et byggearbejde mv., som er lokalplanpligtigt,hvis lokalplanforslaget forudsætter tillæg til kommunepla-nen, eller hvis det pågældende område skal inddrages ibyzone. I sådanne tilfælde bør oplysningen udelades.
15.8
15.9
Forslagets midlertidige retsvirkningerIndtil forslaget er endeligt vedtaget af kommunalbesty-relsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslagetikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdetaf den endelige plan. Der gælder efter planlovens §17,stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggel-se og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovli-ge anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil.Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændrings-forslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens §17,stk. 2, opnås tilladelse til at udnytte en ejendom i over-ensstemmelse med forslaget.Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra …….[datofor forslagets offentliggørelse] og indtil den endeligt ved-tagne lokalplan er offentliggjort, dog senest indtil ……..[dato:Højst et år efter offentliggørelsen af forslaget].
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
104
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 16. Vedtagelse
VedtagelseBåde forslaget til lokalplan og den endeligt vedtagne plan skal indeholde oplysninger om vedtagelse i kommunalbesty-relsen. Underskrift er uden betydning for retsvirkningen. Se også i Vejledning om lokalplanlægning afsnit 2.20 og kap. 7.6.
Lokalplanens bestemmelserLokalplanens retsvirkninger16 Påtegning om vedtagelseForslaget er vedtaget af …kommunalbestyrelse …den… [dato] i henhold til planlovens §24.På kommunalbestyrelsens vegne…..[Underskrift]……………………
….. kommunalbestyrelse har den …. vedtaget lokal-planen endeligt i henhold til planlovens §27.På kommunalbestyrelsens vegne…..[Underskrift]……………………
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
105
Lokalplanlægning for boligområder2. EksempelsamlingAfsnit 17. Offentlig bekendtgørelse
Offentlig bekendtgørelseDen endeligt vedtagne lokalplan skal offentliggøres inden 8 uger efter den endelige vedtagelse. Se Vejledning om lokal-planlægning afsnit 2.21 og kap. 7.7.Lokalplanens bestemmelser17 Offentlig bekendtgørelseDen endeligt vedtagne lokalplan er offentligt be-kendtgjort den …. [dato].
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
106
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Præsentation af eksempletDette afsnit indeholder et eksempel på en lokalplan. Eksem-plet har til formål at illustrere opbygningen af en samlet lokal-plan, inkl. redegørelse for sammenhæng med anden plan-lægning.Herudover illustreres bl.a.:• hvordan en lokalplan kan være et resultat af afvejningaf forskellige hensyn,• mulighed for alternativ udformning af et delområde, samt• nogle muligheder for at fremme miljømæssig bæredyg-tighed gennem bestemmelser i en lokalplan.Eksemplet er baseret på lokalplan nr. 47 for Skive Kommune,Et område til lavenergibebyggelse i Glattrup, som blev udar-bejdet for lavenergibebyggelsen ”Skive 84”. Der er sket enbearbejdning og ajourføring af bestemmelserne og ligele-des af redegørelsen, så den svarer til situationen efterden 1.1.2007.Området ligger inden for kystnærhedszonen. Det er forudsat,at arealudlægget er i overensstemmelse med regionplanenog kommuneplanen, og at der gennem tilvejebringelsen afdisse planer er opnået accept af en kystnær placering afboligområdet.Det skal understreges at eksemplet skal ses som én blandtflere måder at udforme en lokalplan på. Det samme gælder med hensyn til placering og udformning af redegørelsen forlokalplanen.
Illustrationer af plan og virkelighed – illustrationsplan fra lokalplanen samt tekniskkort der viser den realiserede bebyggelse
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
107
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Præsentation af eksempletPræsentation af eksempletDet var byrådets mål, at følgende hovedhensyn skulle til-godeses i planen:• Planen skulle udformes så der i størst mulig omfang spa-res energi og resurser. Både med hensyn til arealforbrug,ledningslængder og vejanlæg.• De enkelte bygninger skulle placeres bedst muligt for mod-tagelse af passiv solvarme og for etablering af aktive sol-varmeanlæg. Det betyder, at bygningerne så vidt muligtskulle have facade mod syd og helst ikke måtte afvigemere end 30-45� fra syd.• Bebyggelsen skulle kunne opleves som en sammenhæn-gende bydel med miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter.• Bebyggelsen skulle bestå af både tæt- og fritliggendebebyggelseAfgrænsningen af området var fastlagt på forhånd af terræn-mæssige forhold, der blandt andet lagde op til en overvejen-de nord-sydgående gade/stiforbindelse. Bebyggelsesplanenblev derfor et resultat af en afvejning af bl.a. muligheder forat udnytte passiv solvarme over for bymæssige kvaliteter.Det skal bemærkes, at det var opfattelsen på tidspunktet forlokalplanens udarbejdelse, at der var en betydelig positiveffekt ved passiv solvarme. Se også kapitel 1, pkt. 4.2.På sidestående illustrationer er lokalplanens illustrations-plan sammenholdt med et nyt teknisk kort over området.Det ses her, at det der er realiseret er i god overensstem-melse med lokalplanen.
Illustrationer af plan og virkelighed – illustrationsplan fra lokalplanen samt tekniskkort der viser den realiserede bebyggelse
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
108
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Forside
LOKALPLAN NR. 46 X FOR SKIVE KOMMUNEET BOLIGOMRÅDE OG OFFENTLIGT GRØNT OMRÅDEØST FOR BRÅRUP I SKIVELAVENERGIBEBYGGELSE I GLATTRUP
[Kortet viser en situation, hvor der er sket en byudvikling, der alene var på de forberedende stadier, da lokalplanen blevudarbejdet.]
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
109
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
IndholdsfortegnelseIndledningLokalplanens vedtagelse og fremlæggelseRedegørelseBeskrivelse af plansystemetForordOversigtskortBeskrivelse af lokalplanens indhold og forhold til andenplanlægningIllustrationsplanForslaget er lagt frem i [mindst 8] uger fra den til den …på Teknisk Forvaltning og på Skive Bibliotek. Forslagetkan også ses på Skive Kommunes hjemmeside: www…Hvis du har synspunkter eller ønsker ændringer i forslaget,skal du sende dem til ……..[post- og mailadresse] … …… … inden …dag den ……..Indsigelser og ændringsforslag mv. vil herefter blive forelagtPlanlægningsudvalget, som indstiller til byrådet om lokal-planen skal vedtages endeligt, og om der forinden skal skeændringer som følge af indsigelser og ændringsforslag. Dags-ordener til møderne kan ses på kommunens hjemmeside.Yderligere oplysninger kan fås ved henvendelse til ….Behandlingen søges gennemført efter følgende tidsplan:Fra ... … til … … Offentlig fremlæggelse…dag den …. Frist for bemærkninger og indsigelser…dag den…Behandling i Planlægningsudvalget…dag den…Behandling i ByrådetDer kan ske ændringer i tidsplanen, fx hvis der kommer be-mærkninger og indsigelser, som giver anledning til under-søgelse, supplerende høring eller forhandling mv.De som sender bemærkninger og indsigelser mv. vil mod-tage kvittering for modtagelse, og når lokalplanen er endeligtvedtaget, vil de blive orienteret om vedtagelsen og om by-rådets behandling af indlægget.
Lokalplanens bestemmelserIllustrationsplan§ 1. Lokalplanens formål§ 2. Område og zonestatusKort nr. 1, Matrikelkort§ 3. Områdets anvendelse§ 4. Udstykning§ 5. Vej- og stiforholdIllustration af tværsnit i veje§ 6. Bebyggelsens omfang og placering§ 7. Ubebyggede arealer§ 8. Betingelser for ibrugtagen af ny bebyggelse§ 9. Grundejerforening§ 10. Lokalplanens retsvirkninger§ 11. Påtegning om vedtagelse§ 12. Offentlig bekendtgørelseKort nr. 2, Hovedkort til lokalplanens bestemmelserBilag 3, Eksempler på taghældninger og højdegrænseplaner
Vedtagelse og fremlæggelse
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
110
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Hvad er en lokalplan og en kommuneplan?Lokalplaner og kommuneplaner udarbejdes på grundlag aflov om planlægning. Planloven blev vedtaget i 1991 som ensammenfatning af flere love vedr. planlægning. Loven er siden ændret flere gange.
KommuneplanEn kommuneplan er en sammenfattende plan for hele kom-munen, og den må ikke være i strid med den overordnedeplanlægning. Kommuneplanen består af en hovedstruktur,retningslinjer for hele kommunen og rammer for lokalpla-ner for de enkelte dele af kommunen.Rammer for lokalplaner skal forstås som ydre rammer, somlokalplaner skal holdes inden for. Man kan fx ikke fastsætteen bebyggelsesprocent, der er højere end den, der er fast-sat i rammerne. Men hvis der er fastsat en maksimal be-byggelsesprocent i rammerne, kan kommunalbestyrelsengod fastsatte en lavere bebyggelsesprocent i lokalplanen.Kommuneplanen er ikke direkte bindende for den enkeltegrundejer. Inden for byzonen kan byrådet dog modsætte sigopførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af en ejen-dom, hvis en ønsket bebyggelse eller anvendelse vil værei strid med kommuneplanens rammer for lokalplaner. Dettegælder ikke for ejendomme, som er omfattet af en lokalplan,eller som i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål.Byrådet skal i første halvdel af hver valgperiode offentliggøreen strategi for kommuneplanlægningen og heri redegørefor revision af kommuneplanen.Der kan tilvejebringes tillæg til kommuneplanen, fx hvis derer behov for i en lokalplan at åbne mulighed for noget, somikke er i overensstemmelse med kommuneplanen. Før ud-arbejdelse af sådanne forslag skal kommunalbestyrelsenindkalde ideer og forslag mv. med henblik på planlægnings-arbejdet. Ved mindre ændringer i rammedelen, der ikke stri-der mod planens hovedprincipper, samt ved uvæsentligeændringer i planens hovedstruktur, kan en sådan foroffent-lighed dog undlades. Forslag til tillæg skal offentliggøres imindst 8 uger.
LokalplanEn lokalplan er en plan for, hvordan et område må anven-des og bebygges, og den må ikke være i strid med kom-muneplanen eller den overordnede planlægning.Lokalplanen er direkte bindende for ejere og brugere af deejendomme, som planen omfatter. Eksisterende lovlige for-hold kan fortsætte som hidtil, men skal der ændres anvendel-se, bygges eller foretages andre dispositioner reguleret ilokalplanen skal lokalplanen følges.Ved offentliggørelse af et forslag til ny lokalplan, skal derredegøres for planens indhold og sammenhæng med an-den planlægning. Kun selve lokalplanen, dvs. den del derer opdelt i paragraffer, er bindende. Det der står i redegø-relsen, bidrager til fortolkningen - hvis der er tvivl – ogdermed den efterfølgende administration.Et forslag til lokalplan skal fremlægges offentligt i mindst 8uger. I den tid har alle som er berørt af eller har interessei lokalplanen, lejlighed til at fremsætte indsigelse mod ellerændringsforslag til planen. Herefter tager kommunalbesty-relsen stilling til, om lokalplanen skal vedtages endeligt, ogom der skal ske ændringer som led i vedtagelsen. Ved æn-dringer der berører andre end de, der ved indsigelse ellerændringsforslag har givet anledning til ændringen, skal derske en høring af de pågældende.Før der evt. dispenseres fra en lokalplan skal de personer,foreninger mv., der efter kommunalbestyrelsens skøn vilblive berørt af dispensationen, have lejlighed til at udtalesig i mindst 2 uger.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
111
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
ForordForordByrådet har besluttet at offentliggøre et forslag til lokalplanfor et område til lavenergibebyggelse i Glattrup. Områdetligger umiddelbart øst for Glattrup Bæk og syd for et om-råde, der planlægges anvendt til en ny fjernvarmecentral.Planen skal give mulighed for at opføre 45 – 50 boliger, ogbebyggelsen skal omfatte både rækkehuse og parcelhuse.Engarealet ved Bilstrup Bæk, der adskiller bebyggelsen fradet eksisterende boligområde ved Mellemtoften og Glattrup-vej, skal udlægges til offentligt grønt område.Lokalplanforslaget består af bestemmelser samt nogle kort-bilag som viser, hvordan det nye boligområde skal udformes.De bindende lokalplanbestemmelser, der ses fra side .., erfremhævet med grå skygge. Ved siden af selve lokalplan-bestemmelserne er der nogle forklaringer og illustrationer,der skal gøre det lettere at forstå bestemmelserne.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
112
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Redegørelse for lokalplanenNuværende forholdOmrådet anvendes til landbrug og udgør hovedparten afjorden til Glattrupgård. Ejendommen blev købt af kommu-nen i begyndelsen af 1990’erne, og bygningerne blev her-efter revet ned. Engarealet øst for Glattrup Bæk har ikkeværet dyrket.En del af det område der planlægges til bebyggelse, skrå-ner svagt mod nord, og det der ligger nærmest engarealetskråner mod vest.Der går flere højspændingsledninger over arealet. I forbin-delse med byggemodningen vil disse blive lagt i kabler.nås samtidigt med opfyldelse af intentioner om, at række-husene skulle udformes som relativ tæt bebyggelse langset gadeforløb.Planen består af rækkehuse langs en ”bygade”, og i beggeender samt ved en sidegade er der grupper af fritliggendeparcelhuse på relativt små grunde. I den sydlige del af ”by-gaden” indeholder lokalplanen en alternativ udformning med4 sydvendte dobbelthuse i stedet for øst-vest orienterederækkehuse.Rækkehusene må opføres i to etager. De huse der liggerøst og nord for gaden må have en højde på 8,5 m. På denanden side af gaden må bygningerne højst være 7,5 mfor at øge solindfaldet på husene øst og nord for gaden.De fritliggende parcelhuse må opføres i en etage med ud-nyttelig tagetage. Der må kun være kælder i enkelte af huse-ne. Herved undgås det at grave spildevandsledningerne sådybt ned, som det ville være nødvendigt, hvis der skullekunne være direkte afløb fra kældre.Der fastlægges byggefelter og koter som angiver hvor, ogi hvilket niveau beboelsesbygninger kan placeres. Bygge-felter og koter er fastsat for at mindske skygge fra nabo-huse og opnå korte ledningslængder.For at undgå at skygge fra store træer reducerer udnyttel-sen af solvarmen, må der ikke plantes store træer.Boligerne skal tilsluttes fjernvarmeforsyning. Byrådet harpligt til at dispensere fra dette krav til huse, som opfylder byg-ningsreglementets kriterier for lavenergihuse. For at bliveklassificeret som lavenergihus skal det samlede behov for tilført energi til opvarmning, ventilation, køling og varmt brugs-vand være lavt. Der er to energiklasser. Vær opmærksompå, at kravene til klassificering som lavenergihuse kan bli-ve ændret i forhold til dem, der gælder nu.
Lokalplanens indholdLokalplanen indeholder bestemmelser for udformning af etnyt boligområde. Ved udarbejdelse af planen er især lagtvægt på følgende:Der skal opføres både tæt lav boligbebyggelse og fritliggen-de parcelhuse.Planen ønskes udformet, så der i størst muligt omfang spa-res energi og resurser. Det gælder både med hensyn tilarealforbrug, ledningslængder og vejanlæg.Bygningerne ønskes placeret bedst muligt for udnyttelse afpassiv solvarme (opvarmning som følge af solindfald gen-nem vinduerne) og for udnyttelse af aktiv solvarme (etab-lering af solfangere).Bebyggelsen som helhed ønskes udformet, så den indehol-der ”bymæssige” kvaliteter i form af en relativ tæt bebyg-gelse omkring et gadeforløb.I en mindre del af bebyggelsen ønskes valgmulighed mel-lem tæt bebyggelse (rækkehuse eller lignende) og fritlig-gende parcelhuse.Det har ikke været muligt at opfylde alle intentioner fuldt ud.Ud fra hensynet til udnyttelse af passiv solvarme, skulle byg-ningerne helst have facaden mod syd og måtte helst ikkeafvige mere end 30 – 45� fra denne orientering. Som følgeaf formen på den konkrete grund, har dette ikke kunnet op-
Indpasning i byudviklingenLokalplanen udgør en del af en planlagt byudvikling iGlattrup. På oversigtskortet side .. er vist hovedstrukturenfor denne byudvikling.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
113
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Redegørelse for lokalplanenLokalplanområdet vejbetjenes af en etape af Thorsvej, somgiver forbindelse til Egerisvej og Brårupvej. Nord for lokal-planområdet og nord for den planlagte etape af Thorsvejvil der blive placeret en fjernvarmecentral. For at sikre modmiljøkonflikter holdes boligerne 100 m fra fjernvarmecen-tralen, som vil blive reguleret i en miljøgodkendelse.Ud over boligområder mv. omfatter lokalplanen også are-aludlæg til en del af fordelingsvejen Thorsvej. Når vejen erført igennem, vil der her blive bybusforbindelse.Området hører under Brårup skoledistrikt, og der vil bliveanlagt sti med forbindelse til Engtoften, der er ombygget,så der er trafiksikker forbindelse til skolen. Fra det nye boligområde vil der være 1-1½ km til EgerisButikstorv. Det er tanken, at der som led i den videre by-udvikling i Glattrup skal planlægges et lokalcenter.Sydøst for lokalplanområdet (se oversigtskortet) har derligget en losseplads. Affaldet er dækket til, og arealet vilblive anvendt til idrætsplads.udstykning. Herudover kræver realiseringen ikke tilladelsefra andre myndigheder. Der er heller ikke behov for dispen-sationer eller tilladelser fra anden lovgivning, som admini-streres af byrådet.Da der i lokalplanområdet muligvis er jordforurening (seneden for i afsnittet om miljøvurdering), skal anvisningerfra Skive Kommune i givet fald følges i forbindelse medbortskaffelse af jord fra lokalplanområdet eller ved anven-delser, som er følsom over for jordforurening. Dette frem-går af bestemmelser i jordforureningsloven.
MiljøvurderingDer er foretaget en screening efter lov om miljøvurderingaf planer og programmer, for at se om der er behov for atforetage en miljøvurdering. Ved screeningen blev bemær-ket følgende:Der inddrages landbrugsjord til byformål. Det drejer sig omsandjord, og der er således ikke tale om særligt værdifuldtjordbrugsområde.Ved den vestlige afgrænsning af lokalplanområdet er deret vandløb, som er beskyttet efter naturbeskyttelseslovens§ 3, og mellem vandløbet og den planlagte bebyggelse erder et område, som er registreret som ferske enge, der li-geledes er beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3. Dis-se områder udlægges til offentlige formål, og realiseringaf lokalplanen er ikke i konflikt med disse beskyttelsesin-teresser.Nord for lokalplanområdet (nord for den nye fordelingsvej)er der planer om at opføre et fjernvarmeanlæg. For at fore-bygge miljøkonflikter placeres boligerne 100 m fra dette an-læg og i miljøgodkendelse for fjernvarmeanlægget stilleskrav til driften, som skal sikre, at anlægget ikke medførergener for boligområdet.Skive Museum regner med, at der i stenalderen har liggeten boplads i området, og det er aftalt med museet, at detgennemfører prøvegravning og evt. yderligere udgravning,inden byggemodningen gennemføres. Kommunen er op-mærksom på bestemmelserne i museumslovens § 27 om
Forhold til overordnet planlægningDen planlagte byudvikling ligger inden for kystnærhedszo-nen, som omfatter en zone på ca. 3 km fra kysten. Områ-det har imidlertid været med i regionplanens angivelse afmulige byudviklingsområder fra før bestemmelserne omkystnærhedszonen kom ind i planloven, og er også omfattetaf kommuneplanens rammer for lokalplaner. Der er gen-nem den forudgående planlægning opnået accept af by-udvikling inden for kystnærhedszonen.Det kan supplerende oplyses, at lokalplanens område lig-ger ca. 1½ km fra kysten og er afskærmet fra denne meden jernbanedæmning. Udbygning med boliger i en maksi-mal højde af 8,5 m vil derfor ikke medføre en visuel på-virkning af kystlandskabet.
Andre tilladelserLokalplanens område er pålagt landbrugspligt og realise-ringen kræver, at jordbrugsdirektoratet ophæver land-brugspligten, hvilket forventes at ske i forbindelse med
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
114
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Redegørelse for lokalplanenstandsning af byggemodningsarbejdet, hvis der under ar-bejdet findes spor af fortidsminder.Sydøst for lokalplanområdet er der et areal, som for mangeår siden har været brugt som losseplads. Der er ikke noget,der tyder på, at det har medført jordforurening inden for lokal-planområdet, og hvis det mod forventning skulle vise sigat være tilfældet, vil den forurenede jord blive fjernet efterreglerne i jordforureningsloven.I den vestlige del af lokalplanområdet er der fire 60 kW højspændingsledninger, og i den østlige del er der to 10 kWhøjspændingsledninger. De vil alle blive lagt i jordkabler iforbindelse med byggemodningen og vil derfor ikke givegener for boligerne.Lokalplanen er på en række punkter udformet, så der vedbyggemodningen spares resurser, og så boligernes varme-udgifter reduceres ved udnyttelse af passiv og aktiv sol-varme.Konklusionen af screeningen er, at der ikke er behov for ennærmere undersøgelse af miljøforholdene. Byrådet har der-for besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering.Denne beslutning har været forelagt Kulturmiljørådet ogSkive Museum, der ikke har haft bemærkninger.Beslutningen om at der ikke skal foretages en miljøvurde-ring bekendtgøres samtidigt med fremlæggelse af lokal-planforslaget.Efter planlovens § 58, stk.1, nr. 4, kan beslutningen om mil-jøvurdering påklages for så vidt angår retlige spørgsmål.Klageberettiget er Miljøministeren og enhver med retliginteresse i sagens udfald samt visse landsdækkende for-eninger og organisationer. Klage skal være indgivet skrift-ligt til Naturklagenævnet inden 4 uger regnet fra datoenfor offentliggørelsen af forslaget til lokalplan.
Tekniske forsyningsanlægElforsyning sker fra Energi Midt.Forsyning med drikkevand sker fra Skive Kommunesvandværk.Lokalplanen er ikke omfattet af spildevandsplanen for SkiveKommune, og der vil blive tilvejebragt et tillæg til spilde-vandsplanen.Varmeforsyningen skal ske fra Skive Fjernvarme, med-mindre boligerne opføres som lavenergihuse.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
115
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Illustrationsplan
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
116
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Lokalplan X for Skive KommuneEt boligområde til parcel- og rækkehuse samt et offentligt grønt områdeBemærkninger til bestemmelserneDet fremgår af planloven, hvad man kan regulere i en lokal-plan. Lokalplanens bestemmelser suppleres af bestemmel-ser i anden lovgivning, først og fremmest byggelovgivningen.Lokalplanens bestemmelserIndledningMed hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelsenr. … af ….) fastsættes herved følgende bestemmel-ser for det område, der er beskrevet i § 2:§ 1. Lokalplanens formål1.1Lokalplanen skal danne grundlag for et boligom-råde med tæt lav og fritliggende bebyggelse,hvor der søges opnået energi- og resursebespa-relser. Den vestlige og nordlige del af områdetskal fastlægges til offentligt grønt område.1.2Bebyggelsen skal udformes, så den oplevessom en sammenhængende bydel med bymæs-sige kvaliteter, der kan stimulere til socialt fæl-lesskab.1.3Samtidigt skal bebyggelsen søges udformet, såder spares på resurser, herunder areal, vej- ogledningsanlæg.1.4De enkelte bygninger skal placeres hensigts-mæssigt for opsætning af solenergianlæg.§ 2. Område og zonestatus2.1Lokalplanområdets grænser er vist på kortbilag1 (matrikelkort) og omfatter matr. nr. 13a, 13m,og 14, Glattrup, Skive Jorder.2.2Lokalplanområdet overføres fra landzone til by-zone.2.3Lokalplanområdet opdeles i områderne B1, B2,B3 og B4 samt O, som det er vist på kortbilag 1.§ 3. Områdets anvendelse3.1Områderne B1 – B4 må kun anvendes til helårs-beboelse og efter følgende bestemmelser omboligtyper:• I område B1 må kun opføres tæt/lav bebyggelsei form af rækkehuse. Dog kan der i den sydlig-ste del i stedet opføres dobbelthuse, jf. pkt. 6.6.• I område B2 – B4 må kun opføres fritliggendebebyggelse.
Lokalplanen omfatter ca. 7 ha, som ejes af kommunen.Anvendelsen til boligformål indbefatter mulighed for erhverv,der sædvanligvis udøves i forbindelse med en bolig, fx fri-sør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed oglignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. Detforudsættes, at en sådan erhvervsvirksomhed ikke giver an-ledning til parkering, der ikke er plads til på ejendommeneller på anden måde ændrer områdets karakter af bolig-område.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
117
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Lokalplan X for Skive Kommune
3.2
Område O må kun anvendes til offentlige formål(park/grønt område).
§ 4. Udstykning4.1Udstykning til boligformål må kun ske i overens-stemmelse med den udstykningsplan, der er vistpå kortbilag 2, herunder alternativ udformning afden sydlige del af område B1.§ 5. Vej- og stiforhold5.1Der udlægges areal til følgende nye veje, ven-depladser og stier som vist på kortbilag 1 og 2:• Vej A–B: 12 m bred• Vej C–D: 10 m bred• Vejene E–F og G–H: 7 m brede• Sti a–b: 6 m bred.Øvrige veje udlægges i en bredde af mindst 7 mog skal udformes med bredder og adgangstor-ve/vendepladser som vist på kortbilag 2.5. 2 Vejene skal udformes med tværprofiler efter ret-ningslinjerne i fig. XX.5.3Der udlægges to arealer til gæsteparkering, op-stilling af affaldscontainere, campingvogne, bå-de og lign. Arealet er markeret Container mv. påkortbilag 2. Adgang til disse pladser må kun skefra henholdsvis vej E–F og G–H.5.4Til vejene E–F og G–H må der ikke være direkteadgang fra de tilgrænsende grunde.5.5På de grunde hvor indkørsel fra vejen er marke-ret med pil på kortbilag 2, må indkørsel kun etab-leres, som pilen angiver.5.6Der skal på ejendommene – uden for vejareal – ud-lægges areal til mindst 1 parkeringsplads pr. bolig.5.7Interne veje i boligområdet skal gives en udform-ning og belægning, så bilende trafik kun kan ske med lav hastighed.§ 6. Bebyggelsens omfang og placeringFælles for område B1 – B46.1Beboelsesbygninger må kun opføres i de bygge-felter, der er vist på kortbilag 2. Beboelsesbyg-
Bebyggelse i område B1 ventes at blive opført som en sam-let bebyggelse uden udstykning af de enkelte boligenheder.Bestemmelsen er derfor særlig aktuel for de fritliggendeparcelhuse i område B2 – B4. Men den sikrer også mulig-heden for en hensigtsmæssig udstykning af område B1.
Fig. XX. Tværsnit i forskellige veje.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
118
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Lokalplan X for Skive KommuneMeningen med bestemmelsen er at få placeret garager mv.,så det bliver til mindst mulig gene for naboerne og samtidiggiver den bedst mulige udnyttelse af de pågældende grunde.Byggefelterne fastlægger bebyggelsens hovedretninger.Garager, carporte og lign. mindre bygninger kan placeresuden for byggefelterne, jf. dog stk. 6.6 og 6.10Bestemmelsen er begrundet dels arkitektonisk, dels af hen-syn til udnyttelse af solfangere.Ved en sokkelhøjde på op til 0,15 m vil bygningerne nordog øst for vej J-L blive en smule højere end de 8,5 m, dersvarer til byggeretten ifølge bygningsreglementet. For be-byggelsen syd og vest for vejen er der fastsat lavere byg-ningshøjde for at mindske skyggevirkninger og dermed øgesolindfaldet på bygningerne langs vejens nord- og østside.Bygningerne syd og vest for vej J-L kan udføres i 1½ etageeller med trempel.I bilag 3 er vist husdybder og taghældninger, der kan anven-des samtidig med, at de maksimale bygningshøjder og tag-hældninger overholdes.Efter hovedplanen er bygningerne i den sydlige del af vejK–L placeret, så de får hovedfacader mod vest. Det givermindre god udnyttelse af solvarme, end hvis hovedfacadenvar vendt mod syd. Til gengæld giver det bedre sammen-hæng i bebyggelsen, bedre udnyttelse af grundene, mindrevej- og ledningslængde. Ved den alternative plan bliver derfærre huse, men med en bedre solorientering af de sydligstplacerede huse.Meningen med bestemmelsen er at undgå at facaden bli-ver for monoton. Ved tilbagerykningen bliver der desudenplads til en bil foran garagen.Ved parcellen forstås her den del af grunden, der ligger vedhuset. Fællesareal indgår altså ikke i denne beregning.For at reducere udgifterne til byggemodning er spildevands-ledningerne placeret så højt som muligt. Det betyder, at derkun er mulighed for afløb fra kælder uden pumpning på de grunde, der er mærket y på kortbilag 2.ninger skal have hovedretning parallelt medbyggefeltets største udstrækning.De maksimale bygningshøjder måles i forhold tilde niveauplaner, der er fastlagt på kortbilag 2.På beboelsesbygninger skal tagenes vinkel meddet vandrette plan være mellem 40� og 50�.
6.26.3
Tæt lav bebyggelse6.4For område B1 gælder endvidere bestemmel-serne i pkt. 6.5-6.10.6.5Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 forområdet som helhed.6.6Bebyggelsen må højst have en husdybde på 9 m.6.7Beboelsesbygninger må opføres i højst 2 etagerog bygningshøjden må ikke overstige:• 8,5 m i den del af område B1, der ligger nord ogøst for vej J–L,• 7,5 m i den del af området, der ligger syd ogvest for vej J–L.Bygningshøjderne måles fra de stuegulvskoter,som fremgår af kortbilag 2.Sokkelhøjden målt fra stuegulvskoten til terrænmå ikke overstige 0,15 m.Der må ikke bygges kælder under husene.6.8Bebyggelsens facade mod vej J–K–L og torve-pladser skal placeres inden for den udgangsbyg-gezone, som er vist på kortbilag 2, jf. dog pkt. 6.9.6.9Der fastlægges en alternativ bebyggelsesplanfor den sydligste del af område B1. Den alterna-tive bebyggelsesplan er indsat på kortbilag 2.6.10 Garager og carporte, der ikke indgår i beboelses-bygningen, skal placeres mindst 2,5 m fra byg-gefeltets grænse mod vej J–L.Fritliggende bebyggelse6.11 For områderne B2-B4 gælder endvidere bestem-melserne i pkt. 6.12-6.16.6.12 Etagearealet på den enkelte parcel må ikke ud-gøre mere end 30% af parcellens areal. På par-celler, der er mindre end 500 m2, må der dog op-føres op til 150 m2etageareal.6.13 På de grunde, der er mærket med x, skal bebo-elsesbygninger placeres med facaden eller gav-
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
119
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Lokalplan X for Skive Kommunelen i byggefeltets grænse mod vej eller plads(se kortbilag 2).Bebyggelse i områderne B1–B4 må ikke være imere end 1 etage med udnyttelig tagetage. Byg-ningerne må ikke være højere end 7,5 m ogsokkelhøjden må ikke overstige 0,15 m på byg-ninger uden kælder.På de grunde, der på kortbilag 2 er mærket medy, må bygges med høj kælder mod vest, nårkælderens højde ikke er mere end 1,2 m overterræn. På øvrige grunde må der ikke byggeskælder under huseneGarager og carporte må ikke placeres nærmereskel mod vej end 1,3 m.Byrådet har dog mulighed for at dispensere fra bestemmel-sen, jf. § 10.Afstanden på 1,3 m svarer for de fleste grunde til afstanden mellem byggefeltets grænse mod vej/plads og skel mod vej/plads. De 1,3 m er den mindste bredde for eventuel etab-lering af rampe til en kørestol.Arealet tilhører kommunen og indgår i det sammenhængen-de grønne område langs bækken samt afstandszonen iforhold til fjernvarmecentralen. Ud over legehuse mv. vilder kunne opstilles legeredskaber. Engarealet er omfattetaf naturbeskyttelseslovens § 3 om, at der ikke må foreta-ges ændringer i tilstanden.Bestemmelsen tager sigte på at forebygge gener for na-boer.Byrådet har mulighed for – efter en konkret vurdering – atdispensere fra bestemmelserne.Som følge af at grundene er forholdsvis små, kan parkeringaf større køretøjer mv. næppe undgå at genere naboer. Cam-pingvogne mv. kan kun placeres på arealer mrk. Containermv,. jf. pkt. .. Ifølge bekendtgørelse om parkering på grund-lag af færdselslovens § 92, stk.1, må campingvogne samtbiler med totalvægt på over 3.500 kg ikke parkere på vejei området ud over i kortere tidsrum.
6.14
6.15
6.16
Område O (offentligt grønt område)6.17 Ud over mindre legehuse og redskabshuse måder ikke opføres bebyggelse i området. Denævnte huse må ikke placeres i engarealet.§ 7 Ubebyggede arealer7.1De arealer, der er vist med priksignatur på kortbi-lag 2, må ikke bebygges, men udlægges som fæl-les opholdsareal for bebyggelsen.7.2Langs vejen A–B udlægges areal til et 10 m bredtbeplantningsbælte.Langs vejen C–D udlægges areal til et 5 m bredtbeplantningsbælte.7.3Der må ikke foretages terrænregulering på mereend � 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn.Der må ikke foretages terrænregulering nærme-re skel end 0,5 m.7.4Hegn mod det fælles opholdsareal samt modområde O må kun etableres som levende hegn iform af bøg.7.5Der må ikke plantes træarter eller sorter der bli-ver så høje eller tætte, at de forringer udnyttel-sen af solvarme på facader og solfangere væ-sentligt, eller medfører væsentlige skyggegenerpå nabohusenes opholdsarealer.7.6Henstilling af campingvogne, større både mv. el-ler parkering af lastbiler må ikke finde sted på de ubebyggede arealer ved husene.
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
120
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Lokalplan X for Skive KommuneByrådet har pligt til at dispensere fra bestemmelsen, hvishuse opføres som lavenergihuse. I BR 08 er det beskrevet,hvad der forstås ved lavenergihuse.Hvis varmeforsyningsanlægget eller plantebæltet ikke eretableret, når de første boliger er klar til at blive taget i brug,har byrådet mulighed for at dispensere fra 8.1 og 8.2 påbetingelse af, at der stilles økonomisk sikkerhed for en for-holdsmæssig andel af udgifterne til anlæggets etablering.Hvis den tætte bebyggelse i område B1 opføres som udlej-ningsboliger, vil kommunen søge at få skabt en ordning, hvorbeboerne i disse boliger får indflydelse i grundejerforenin-gen på lige fod med beboerne i de fritliggende parcelhuse.Lokalplanen gælder også for forhold, der ikke kræver byg-getilladelse, fx opførelse af carporte skure og lign. og hegnog beplantning.Hvis du er i tvivl om lokalplanen kan overholdes, er du vel-kommen til at rette henvendelse til Teknisk Forvaltning.Principperne i planen er anvendelsesbestemmelser, der erfastsat ud fra formålet med planen. Dispensationer fra så-danne anvendelsesbestemmelser kan kun meddeles i me-get begrænset omfang (som fx – i boligområder – til mindregenerende erhverv som sagfører- arkitekt- og revisorvirk-somhed med ganske få ansatte).Derimod har byrådet som hovedregel mulighed for at dis-pensere fra de bestemmelser der mere detaljeret regule-rer bebyggelsens omfang, udformning og placering, med-mindre de detaljerede regler netop er udformet for at fast-holde en særlig udformning af bebyggelsen.Ved ansøgninger om dispensation foretager byrådet enkonkret vurdering i lyset af lokalplanens formål.§ 8. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug8.1Samtlige boliger i området skal tilsluttes fjern-varmeanlægget ved Thorsvej. Ny bebyggelsemå ikke tages i brug før denne tilslutning harfundet sted.8.2Før ny bebyggelse tages i brug, skal de plante-bælter der er nævnt i punkt 7.2, være etableret.§ 9. Grundejerforening9.1Der skal etableres en grundejerforening medmedlemspligt for samtlige ejere af ejendommeinden for lokalplanområdet.9.2Grundejerforeningen skal oprettes, når byrådetkræver det.9.3Grundejerforeningen skal overtage og stå forvedligeholdelsen af:• Pladser til gæsteparkering, container mv., jf. pkt. 5.3,• Alle veje og stier inden for områderne B1-B4,• Fællesarealer, jf. pkt. 7.1,9.4Grundejerforeningens vedtægter skal godken-des af byrådet. Ændringer i vedtægterne skalogså godkendes af byrådet.§ 10. Lokalplanens retsvirkninger10.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentlig-gjort, må ejendomme der er omfattet af planen,ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebyggeseller anvendes i overensstemmelse med planensbestemmelser.Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejen-dom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen med-fører heller ikke i sig selv pligt til at udføre deanlæg, der er indeholdt i planen.10.2 Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestem-melser, hvis dispensationen ikke er i strid med prin-cipperne i planen. Større fravigelser fra lokalpla-nen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orien-tering af naboer mfl., medmindre byrådet skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning forde pågældende (planlovens §§ 19 og 20)
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
121
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Lokalplan X for Skive Kommune10.3I lokalplanens §8.1 stilles krav om tilslutning tilkollektivt varmeforsyning som betingelse for ibrug-tagen af ny bebyggelse. For bebyggelse, der op-føres som lavenergibebyggelse, har byrådet efterplanlovens §19, stk. 4, pligt til at dispensere fradette krav og efter §20, stk. 2, nr. 3, gives dis-pensationen uden naboorientering.Oplysningerne om lokalplanforslagets midlertidige rets-virkninger vil blive slettet, når lokalplanen er endelig ved-taget
Forslagets midlertidige retsvirkningerIndtil forslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejen-domme der er omfattet af forslaget ikke bebygges eller iøvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at fore-gribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterendelovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte somhidtil.Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra ……. [datofor forslagets offentliggørelse] og indtil den endeligt ved-tagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil ……..[dato: et år efter offentliggørelsen].§ 11. Påtegning om vedtagelseForslaget er vedtaget af …kommunalbestyrelse …den… [dato].På byrådets vegne…..[Underskrift]……………………§ 12. Offentlig bekendtgørelseDen endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendt-gjort den …. [dato].…..[Underskrift]……………………
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
122
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Kortbilag 2 Hovedkort til lokalplanens bestemmelser
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
123
Lokalplanlægning for boligområder3. Eksempel på samlet lokalplanPræsentation af eksemplet
Bilag 3 Eksempler på taghældninger og højdegrænseplaner
Miljøministeriet - By- og Landskabsstyrelsen
MiljøministerietBy- og Landskabsstyrelsen,
Haraldsgade 532100 København ØTelefon 72 54 47 00[email protected]www.blst.dk
