BOU, Alm.del - 2008-09 - Bilag 97: Henvendelse af 10/6-09 fra Ejendomsforeningen Danmark.

1. Udførelse af energibesparelser anbefalet i energimærkningen............... 62. Energibesparelser skal ikke begrænses af det lejedes værdi ................. 63. Gennemgribende forbedring skal omfatte energibesparelser .............. 64. Ret til opsigelse ved ombygning/ret til at kræve lejersmidlertidige fraflytning ved udførelse af arbejder i lejemålet ................. 75. Øgede muligheder for at kræve betaling for vand uden for lejen .......... 76. Begrænsning af tvistemulighederne .......................................................... 7Lejefastsættelse og -regulering

7. Fri lejefastsættelse ved genudlejning ........................................................ 88. Udvidet adgang til pristalsregulering af lejen ........................................... 89. Begrænsning af boligreguleringslovens gyldighedsområde tilbyzoner, således at loven ikke gælder i landzoner ogsommerhusområder .................................................................................... 810. Forenkling af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ........................................ 911. Forenklede regler for varsling af omkostningsbestemtlejeforhøjelse .............................................................................................1012. Revidering af reglerne om beregning af afkast i denomkostningsbestemte leje for at afværge tvister omforbedringer siden 1973 ..........................................................................1013. Ophævelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 8, om ”merebyrdefulde vilkår” ved lejeaftalens indgåelse .........................................1014. Ensartede og forenklede regler for varsling afforbedringsforhøjelser ..............................................................................11Tvister

18. Forhøjelse af påkravsgebyret ved lejers betalingsmisligholdelse ..........1219. Revidering af ”blanket-reglen” i lejelovens § 5 .......................................1220. Forhøjelse af depositum ...........................................................................1321. Begrænsning af bindingspligten efter boligreguleringslovens§ 18 og § 18 b og ensretning af satser for hensættelser .......................1322. Forbedring af udlejers muligheder for at kontrollere, at lejereoverholder reglerne om fremleje og bytte af lejligheder.......................1323. Ret til at stille krav om en lejers foreløbige fraflytning, nårlejeren er til alvorlig gene for andre lejere eller er anledningtil utryghed i ejendommen.......................................................................1424. Tvangsadministration – orientering af ejer .............................................1425. Ændring af reglerne om tilbudspligt ........................................................1526. Forslag til bekæmpelse af skimmelsvampe i boliger ogerhvervsejendomme .................................................................................15

Oplæg til Ejendomsforeningen Danmarksforslag til forenkling og modernisering afde private boliglejeloveDen danske regulering af det private lejeboligmarked blev indført i forbindelse med 2. ver-denskrig, hvor man frygtede boligmangel. Selv om krigen og den økonomiske argumentationfor længst er ophørt, så er reguleringen blevet opretholdt. Over årene er reguleringen blevetmere og mere bureaukratisk, inkonsekvent og uoverskuelig. Der er derfor et stort behov forforenkling og modernisering af de private boliglejelove.Der er udbredt enighed mellem lejer- og udlejerorganisationerne om, at der er et stortbehov for regelforenkling. Reglerne i de to love, der regulerer lejeforholdene, er uforståeligespecielt for lejerne og for de mange små udlejere. Der er også generel politisk opbakning tildette synspunkt. Det er baggrunden for, at regeringen har taget initiativ til forhandlinger omomfattende regelforenklinger. Lejerorganisationerne har imidlertid forladt disse forhandlin-ger.Ejendomsforeningen Danmark er enig med det overvældende flertal af fagøkonomer om, atborgerne bedst og billigst sikres boliger gennem markedsøkonomisk konkurrence mellemudbyderne. Det forudsætter, at differentierede offentlige tilskud til boliger afvikles, og at dergives boligsikring til mennesker uden den fornødne indkomst til en god bolig. I Danmark harFolketinget imidlertid valgt at give offentlige tilskud til almene boliger, for at denne sektorskal løse den boligsociale opgave. Det betyder, at den private boligudlejning henvender sigtil mennesker med indkomstforhold, der gør dem i stand til selv at leje en passende bolig.Den sejlivede myte om boligmangel i Danmark kan anstændigvis ikke opretholdes længere.Mere end seks procent af alle helårsboliger i Danmark står tomme (kilden er Danmarks Stati-stiks opgørelse over boliger uden persontilmelding), og det er den største andel i mange år.Hertil kommer, at det antal boligkvadratmeter, den enkelte dansker har til rådighed, er størreend i alle de lande, vi normalt sammenligner os med.Huslejerne er endvidere de sidste mange år kun steget svarende til prisinflationen (det viserdata både fra Danmarks Statistik og fra Investment Property Databank). Den moderate pris-stigning findes både for boliger, hvor lejen er reguleret, og for boliger bygget efter 1991,hvor lejen er fri. Huslejerne har altså ikke fulgt himmelflugten i købsprisen for ejerboliger.Målt i forhold til de gennemsnitlige lønninger er huslejerne blevet lavere og lavere fra år tilår.

På denne baggrund fremsætter Ejendomsforeningen Danmark hermed 26 forslag til for-enkling og modernisering af de private lejelove. Nogle af forslagene vedrører niveauet forhuslejen. Disse forslag er som hovedregel udformet således, at de kun vedrører huslejen vedgenudlejning. Nogle af forslagene vedrørende energibesparelser vil imidlertid betyde øgedehuslejer for bestående lejeforhold. Men disse lejere vil samtidig få lavere energiudgifter. Denøgede leje er nødvendig for at skabe det økonomiske grundlag for de betydelige investerin-ger, der er behov for i ældre boligejendomme. Andre af forslagene er rene regelforenklinger,der ikke forrykker den økonomiske balance mellem lejere og udlejere.Forslaget består af en række enkeltstående forslag til ændringer af lejelovgivningen. Enkelteaf forslagene overlapper derfor hinanden, således at gennemførelse af ét forslag kan overflø-diggøre et andet forslag.

Energibesparelser1.Udførelse af energibesparelser anbefalet i energimærkningenNår der udarbejdes energimærkning for en ejendom, skal energikonsulenten påvise muligerentable energibesparende arbejder i ejendommen. I udlejningsejendomme tilfalder hele ge-vinsten ved udførelse af energibesparende arbejder lejerne ved lavere opvarmningsudgifter,hvorimod det er væsentligt mere usikkert om udlejer opnår en gevinst. Når energikonsulen-ten har påvist rentable energibesparende arbejder i ejendommens energimærkning, bør detvære muligt for udlejer at varsle forbedringsforhøjelse for udførelse af de energibesparendearbejder beregnet ud fra de samlede omkostninger uden fradrag for sparet vedligeholdelse.Herved gives der udlejerne væsentlig bedre incitamenter til udførelse af energibesparendearbejder og samtidig får udarbejdelsen af energimærkningerne et selvstændigt formål, somikke findes i dag.

Den samlede leje for et boliglejemål må ikke overstige det lejedes værdi. Når det skal vurde-res om lejen for et lejemål overstiger det lejedes værdi ses der imidlertid bort fra visse tillægtil lejen, såsom forbedringstillæg for energibesparende arbejder udført efter krav fra lejerne,jf. lejelovens § 46 a, stk. 3, og for forbedringer udført efter aftale mellem udlejer og lejer, jf.lejelovens § 62 b samt lejetillæg efter sanerings- og byfornyelseslovgivningen. Hvis der skalvære incitamenter for udlejerne til at udføre energibesparende arbejder, skal der være sik-kerhed for, at udlejerne også fremover kan oppebære forbedringstillæggene for energibespa-rende arbejder. Der bør derfor bortses fra forbedringstillæg for energibesparende arbejder,når det skal vurderes, om lejen for et lejemål overstiger det lejedes værdi.

Hvis udlejer ønsker at foretage en gennemgribende forbedring af et lejemål og udleje det tildet lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, skal der udføres forbedringsarbej-der for 1.984 kr. pr. m� eller 226.918 kr. i alt (2009-satser) og der kan udelukkende medreg-nes forbedringsudgifter, som er afholdt i løbet af en periode på maksimalt to år. Da udlejningefter § 5, stk. 2, kun kan ske ved genudlejning af et lejemål, vil energibesparende arbejder pågrund af to-års-grænsen som oftest ikke kunne indgå ved opgørelsen af forbedringsudgifter-ne efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Det bør derfor være muligt at medregne forbed-ringsudgifterne vedrørende energibesparende arbejder i relation til boligreguleringslovens §5, stk. 2, hvis de blot er udført indenfor en periode på maksimalt fem år.

4. Ret til opsigelse ved ombygning/ret til at kræve lejersmidlertidige fraflytning ved udførelse af arbejder i lejemåletUdlejere har ikke mulighed for at opsige lejere på grund af ombygning af ejendommen ellerlejemålet, og udlejere har heller ikke mulighed for at kræve, at en lejer midlertidigt fraflyt-ter sin bolig. Det kan derfor være meget vanskeligt for udlejer at få gennemført nødvendigeeller hensigtsmæssige vedligeholdelses- og/eller forbedringsarbejder, særligt arbejder somvedrører hele ejendommen eller flere lejemål i ejendommen. Dette gør sig i særlig gradgældende ved udførelse af enerigbesparende arbejder, idet udførelsen af sådanne arbejdertypisk vil berøre alle lejemål i ejendommen. Der er derfor behov for, at udlejer får mulighedfor at opsige lejere ved væsentlige ombygningsarbejder, eller alternativt at udlejer får mulig-hed for at kræve, at lejeren midlertidig fraflytter lejemålet. Indførelse af sådanne regler kanevt. kombineres med en pligt alt efter omstændighederne for udlejer til at skaffe en erstat-ningsbolig for lejeren.

I GD 2002/56 Ø er det fastslået, at udlejer ikke kan lade en evt. skatte- og afgiftsstigning,som skyldes øget forbrug af vand, renovation el. lign., indgå ved varsling af skatte- og af-giftsforhøjelse. Dette betyder, at udlejere har meget vanskeligt ved at få dækning for øgedeudgifter til det offentlige, hvis udgiftsstigningen skyldes lejernes øgede forbrug. Dette inde-bærer også, at der ikke er noget incitament for lejerne til at nedsætte vandforbruget. Derbør derfor være mulighed for udlejerne for at kræve udgifter til vandforbrug i ejendommendækket ud over lejen via et vandregnskab. Dermed vil udlejerne få dækket øgede udgiftertil det offentlige, uanset om udgiftsforøgelsen skyldes højere takster eller øget forbrug, ogsamtidig vil lejerne få et incitament til at nedsætte vandforbruget.

Når udlejer udfører energibesparende arbejder i en ejendom, sker det bl.a. for at opfyldenogle målsætninger i samfundet om begrænsning af energiforbruget. Når udlejer gennem-fører en lejeforhøjelse, har lejerne som oftest mulighed for at fremsætte indsigelse imodudførelsen af arbejderne eller mod den hermed forbundne lejeforhøjelse. Lejelovgivningen erimidlertid udformet således, at det er udlejer, som er forpligtet til at indbringe en tvist medlejerne for huslejenævnet samt til at betale huslejenævnsgebyret. Hvis udlejer får medholdved huslejenævnets afgørelse af tvisten, får udlejer ingen kompensation for de afholdte ud-gifter til gennemførelse af huslejenævnssagen. Det medfører, at huslejenævnene skal afgøremange bagatelagtige tvister, idet lejerne uden udgift og risiko kan fremsætte indsigelseimod lejeforhøjelser. Det bør derfor være lejerne, som selv skal indbringe eventuelle tvister,om udlejers udførelse af energibesparende arbejder, for huslejenævnet og betale husleje-nævnsgebyret.

Lejefastsættelse og -regulering7.Fri lejefastsættelse ved genudlejningI forbindelse med genudlejning af lejligheder i den ældre boligmasse er udgangspunktet,at lejen skal fastsættes som omkostningsbestemt leje med tillæg af de forbedringer, der erlavet i lejemålet siden 1973. Reglerne om beregning af omkostningsbestemt leje er megetkomplicerede, hvilket der er redegjort for i forslag 11. Med henblik på at modernisere deofte utidssvarende lejligheder i den ældre boligmasse, vælger mange udlejere at gennem-føre en gennemgribende forbedring af lejemålet efter reglerne i boligreguleringslovens §5, stk. 2. Derved bliver lejligheden moderniseret op til en nutidig standard, og lejen fastsat,så den reflekterer den nye stand. Imidlertid er disse regler også meget komplicerede, ogEjendomsforeningen Danmark ønsker derfor en forenkling af lejefastsættelsesreglerne. Lejenfor samtlige lejemål bør derfor kunne fastsættes efter reglerne om fri markedsleje ved gen-udlejning af ledige lejemål. Ved at fastsætte en markedsleje for sådanne lejemål, vil prisenfor lejemål afspejle udbud og efterspørgsel for lejemål af den pågældende art, kvalitet ogbeliggenhed, herunder infrastrukturen. Efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse erder blandt lejerne stor efterspørgsel efter nyistandsatte lejemål, som også er indrettet mednutidige faciliteter.

Lejereguleringsreglerne i lejelovgivningen er særdeles komplicerede, og der gælder forskel-lige regler for en lang række forskellige ejendoms- og lejemålstyper. I enkelte lejemålstyperer der mulighed for at aftale, at lejen pristalsreguleres efter nettoprisindekset kombineretmed reguleringer for stigende skatter og afgifter.Der vil kunne opnås en betydelig forenkling af lejelovgivningen og en væsentlig større forud-sigelighed for lejerne omkring lejeudviklingen, hvis der indføres mulighed for at indgå aftaleom pristalsregulering af lejen på alle boliglejemål som alternativ til de nugældende lejeregu-leringsregler. Det vil dog fortsat være nødvendigt at sikre udlejerne imod udgiftsstigningersom følge af forøgelse af offentlige afgifter.

hensigtsmæssigt, da formålet med boligreguleringsloven er at regulere lejefastsættelsen iområder med boligmangel, og der er typisk slet ikke boligmangel i ikke-bymæssige områder.Hertil kommer, at der er færre udlejningsboliger i landzoner og sommerhusområder, og at enstor del af udlejningsboligerne i disse områder er atypiske, idet de er større, velbeliggendeboliger med store friarealer, udhuse mv. En lejefastsættelse efter boligreguleringslovens reg-ler vil derfor give et uacceptabelt skævt lejeniveau for sådanne boliger. Boligreguleringslo-vens bør derfor udformes således, at kommunerne har mulighed for at beslutte, at loven skalgælde i den del af kommunen som har byzone-status, mens den ikke gælder i områder medanden zone-status.

10. Forenkling af boligreguleringslovens § 5, stk. 2For lejeaftaler indgået 1. juli 1996 eller senere er det muligt ved lejeaftalens indgåelseat fastsætte lejen til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. boligre-guleringslovens § 5. stk. 2. Det er dog en forudsætning, at lejemålet er gennemgribendeforbedret. For at et lejemål er gennemgribende forbedret skal der indenfor en periode påmaksimalt to år være afholdt forbedringsudgifter på 1.984 kr. pr. m� eller 226.918 kr. i alt(2009-satser). Reglerne for påbegyndelse af en gennemgribende forbedring af et lejemål ersærdeles komplicerede og ønskes forenklet.Når udlejer gennemfører gennemgribende forbedringer af et lejemål, er den reelle udgifttil istandsættelse af lejemålet som regel væsentlig højere end den forbedringsudgift, hus-lejenævnet accepterer og som de førnævnte grænser gælder for. Dertil kommer, at det erkompliceret at beregne den samlede forbedringsandel af de arbejder, der udføres i lejemå-let, idet forbedringsandelen varierer for de enkelte poster i opgørelsen.Det foreslås i stedet, at udlejer skal dokumentere de samlede byggeomkostninger, der harværet i forbindelse med istandsættelse af lejemålet, og at omkostningerne skal overstige etfastsat beløb pr. kvadratmeter. Hvis udgifterne overstiger det i loven fastsatte omkostnings-beløb, vil udlejer kunne fastsætte lejen til det lejedes værdi/markedsleje. Dertil kommer, atto-års-reglen bør udvides til fem år, således at udlejer kan medregne forbedringer udførtinden for en fem-års-periode.Endvidere skal reglen om, at beboerrepræsentationen skal orienteres om, at udlejer ønskerat gennemføre en gennemgribende forbedring af et ledigt lejemål, ophæves, således at dengennemgribende modernisering kan gennemføres af udlejer alene. Beboerrepræsentationenrepræsenterer de lejere, som allerede bor i ejendommen, men derimod ikke den kommendelejer i det moderniserede lejemål. Herudover har beboerrepræsentationen i relation til denuværende lejere i forvejen rige muligheder for at kontrollere og fremsætte indsigelser overfor den vedligeholdelsesstand, som udlejer opretholder i ejendommen.

11. Forenklede regler for varsling af omkostningsbestemtlejeforhøjelseNår der skal varsles omkostningsbestemt lejeforhøjelse, gælder der en række detaljeredeformkrav, og i ejendomme med beboerrepræsentation skal der følges en kompliceret pro-cedure med afholdelse af budgetmøde, orienteringspligter mv. Der er derfor behov for enforenkling af reglerne, således at varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse bliver admini-strativt lettere. Såfremt Højesteret stadfæster GD 2006/78 V er der behov for, at regeringenforetager et indgreb, således at et uoverskueligt antal gamle sager ikke skal genoptages ogrevurderes ud fra Højesterets afgørelse, idet det fuldstændig vil underminere huslejenævne-nes daglige arbejde. I GD 2006/78 V er det lagt til grund, at spise op-problematikken er etformkrav ved varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse.

12. Revidering af reglerne om beregning af afkast i denomkostningsbestemte leje for at afværge tvister om forbedringersiden 1973Når udlejere skal beregne den omkostningsbestemte leje, er de berettiget til at medtage etbeløb til dækning af afkastet af ejendommens værdi. Afkastet beregnes som 7 procent af 15.almindelige ejendomsvurdering fra 1973. Da der er udført betydelige forbedringer i udlej-ningsejendommene siden 1973, kan der til den omkostningsbestemte leje tillægges forbed-ringstillæg for disse forbedringer, idet disse investeringer ikke dækkes via afkastet af ejen-domsvurderingen fra 1973. Dette giver anledning til utallige, komplicerede tvister mellemudlejere og lejere, om hvilke forbedringer der er udført i ejendommene siden 1973, og omhvor store forbedringstillæg der kan opkræves på grundlag heraf. Hvis afkastreglerne i denomkostningsbestemte leje revideres, således at afkastet beregnes af den aktuelle ejendoms-vurdering – hvori der indgår eventuelle investeringer i ejendommen siden 1973 – vil der ikkeskulle laves tillæg for forbedringer i ejendommen. Dermed vil en betydelig del af tvisternemellem lejere og udlejere forsvinde.

13. Ophævelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 8, om ”merebyrdefulde vilkår” ved lejeaftalens indgåelseNår der indgås lejeaftale om et lejemål, som er omfattet af boligreguleringslovens kap. II,må der ikke aftales en leje eller vilkår i øvrigt, som er mere byrdefulde end de vilkår, sompå aftaletidspunktet gælder for andre lejere i ejendommen. Der skal populært sagt lejes udpå ensartede vilkår og til samme leje. Bestemmelsen er urimelig og uden begrundelse i etmoderne markedsorienteret samfund. Det er uhåndterbart i praksis at sammenligne lejen forto forskellige lejligheder, der udlejes på forskellige tidspunkter, og bestemmelsen er såledesoverordentlig vanskelig at håndtere i praksis. Den indebærer endvidere betydelige vanskelig-heder for udlejere og administratorer med hensyn til at optimere driften af udlejningsejen-domme og med hensyn til eventuelle ønskelige ændringer i udlejningspraksis f.eks. i forbin-delse med et ejer- eller administratorskifte. Bestemmelsen bør derfor ophæves.

14. Ensartede og forenklede regler for varsling afforbedringsforhøjelserDe gældende regler for varsling af forbedringsforhøjelser er særdeles komplicerede, og dergælder varierende regler og formkrav for forskellige lejemålstyper og for forskellige typerforbedringsarbejder. Der vil kunne opnås en betydelig forenkling af lejelovgivningen, hvisforbedringsforhøjelser uanset arten af forbedringsarbejderne og uanset størrelsen af forbed-ringsforhøjelsen altid kan varsles efter reglerne i lejelovens §§ 58-59 med en samtidig orien-tering af en eventuel beboerrepræsentation.

Tvister15. Opkvalificering af huslejenævn, øget kompetence til nævneneog bedre honorering af huslejenævnsmedlemmerMange huslejenævn fungerer på for lavt fagligt niveau. Der bliver truffet mange juridisk ukor-rekte afgørelser, og huslejenævnene har generelt vanskeligt ved at få tilpasset deres praksis,så den stemmer overens med domstolspraksis. Der er derfor behov for en betydelig opkvalifi-cering af huslejenævnene, ved at de bliver tilført yderligere ressourcer til sekretariatsbistand.Det er herudover også nødvendigt med en bedre honorering af de organisationsudpegedehuslejenævnsmedlemmer, hvis det skal være muligt at tiltrække personer med tilstrækkeligefaglige kvalifikationer til huslejenævnsarbejdet.I forbindelse hermed – og på betingelse heraf – vil det være nærliggende at udvide husleje-nævnenes kompetence, således at de kan tage stilling til flere typer konflikter end i dag.

16. Mulighed for at huslejenævnene afviser bagatelagtige sagereller sager, hvor udfaldet er givetDer er behov for at huslejenævnenes kompetence udvides, således at flere tvister kan løsespå huslejenævnsniveau. Imidlertid er mange huslejenævn allerede overbebyrdede og har lan-ge sagsbehandlingstider. Dette skyldes, at der indbringes mange tvister for nævnene, da detsom oftest er udlejer, der skal indbringe sagerne for huslejenævnet uanset om det er lejerneder ønsker en tvist behandlet i huslejenævnet. Samtidig er det udlejer som skal afholde ud-gifterne ved indbringelse af tvisterne for huslejenævnet. Herudover vedrører mange tvisterbagatelagtige spørgsmål eller forhold, hvor udfaldet på forhånd er givet. Huslejenævnene eralligevel nødsaget til at anvende betydelige ressourcer på sådanne sager til bl.a. partshøringmv. Hvis det skal være muligt at udvide huslejenævnenes kompetencer, skal huslejenævne-nes sagsbehandling effektiviseres. Det bør derfor være muligt for huslejenævnet at afvisesager af bagatelagtig karakter eller sager, hvor udfaldet er givet på forhånd. Alternativt kander indføres regler om, at formanden alene kan afgøre sådanne sager. Samtidig bør husle-

17. Bedre statistiske oplysninger fra huslejenævneneDer er i dag ikke noget samlet overblik over antallet af huslejenævnssager eller arten af dis-se. Der er tilsvarende ikke overblik over, hvor mange af huslejenævnenes afgørelser der bliveranket til boligretterne, og om disse afgørelser bliver ændret eller stadfæstet. Der bør derforindføres regler om, at huslejenævnene har pligt til at udarbejde og offentliggøre statistiskeoplysninger om sagsantallet, arten af sagerne mv. Derudover, at domstolene har pligt til atorientere huslejenævnene om sagernes videre forløb i domstolssystemet til brug for statistik-kerne.

Øvrige ændringer18. Forhøjelse af påkravsgebyret ved lejers betalingsmisligholdelsePåkravsfristen i lejelovens § 98, stk. 2, er pr. 1. juni 2009 forlænget fra 3 dage til 14 dage.Samtidig er udlejers påkravsgebyr blevet maksimeret til 250 kr. Disse ændringer er gennem-ført uanset at lejer- og udlejerorganisationerne i enighed har foreslået overfor Velfærdsmini-steriet, at påkravsgebyret blev forhøjet til 2 procent af det skyldige beløb, dog minimum 500kr., samtidig med en forlængelse af påkravsfristen til 14 dage. Et påkravsgebyr på 250 kr.dækker overhovedet ikke udlejers udgifter ved afgivelse af påkrav til lejerne. Samtidig begun-stiges lejere med en høj månedlig husleje af, at påkravsgebyret ikke længere er afhængigt afrestancens størrelse. Påkravsgebyret bør derfor forsat være afhængigt af restancens størrelseog som minimum udgøre 500 kr.

19. Revidering af ”blanket-reglen” i lejelovens § 5Lejelovens § 5 indeholder nogle yderst komplicerede og restriktive regler om udformningog anvendelse af blanketter ved indgåelse af lejeaftaler. Bestemmelsen giver anledning til etbetydeligt antal tvister, idet bestemmelsen hyppigt giver anledning til tvivl hos lejerne omhvorvidt de er forpligtet af de vilkår, der er aftalt i lejekontrakten. I det omfang bestemmel-sen overhovedet opretholdes, bør det i § 5, stk. 1-2, klargøres, at reglerne om fremhævelseaf visse vilkår kun finder anvendelse på den fortrykte tekst i en blanket, og at fremhævelses-kravet ikke finder anvendelse på eventuelle vilkår i lejekontraktens § 11 eller i bilag til leje-kontrakten. Herudover bør § 5, stk. 3, ophæves, da bestemmelsen savner en rimelig begrun-delse og i retspraksis anvendes på forhold, som bestemmelsen oprindeligt ikke var tænktanvendt på.Endelig er der et betydeligt behov for en revidering af bekendtgørelse nr. 780 af 31. august2001 om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler, fordi bekendtgø-

20. Forhøjelse af depositumUdlejere er kun berettiget til at opkræve et depositum svarende til tre måneders leje til sik-kerhed for eventuelle krav mod lejerne. Istandsættelse af lejemål efter lejers fraflytning vilofte beløbe sig til mere end tre måneders leje, særligt i de stadigt hyppigere tilfælde, hvorlejemålet var nyistandsat ved indflytning. I disse situationer vil udlejerne ofte lide tab, idetkravene mod lejerne jævnligt viser sig at være uerholdelige. Samtidig har de ændrede reglerfor ophævelse ved betalingsmisligholdelse samt betydelige sagsbehandlingstider i fogedret-terne medført, at udsættelse af en misligholdelse lejer tager mindst 2-4 måneder. Der erderfor behov for en bedre sikring af udlejerne imod økonomiske tab ved lejeres fraflytning,og det bør ske ved at depositummet forhøjes til maksimalt 6 måneders leje.

21. Begrænsning af bindingspligten efter boligreguleringslovens §18 og § 18 b og ensretning af satser for hensættelserI de udlejningsejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens kap. III, skal en del afden leje, der opkræves, hensættes på to vedligeholdelseskonti (§ 18- og § 18 b-kontiene)til den løbende vedligeholdelse af ejendommene. Det beløb, som hensættes på § 18 b-kontoen, bindes i Grundejernes Investeringsfond. Satserne for hensættelser til kontiene erforskellige fra ejendom til ejendom, og de beregnes på en yderst kompliceret måde. Hensæt-telsessystemet er administrativt meget tungt, og en begrænsning af hensættelsespligtenevt. ved en ophævelse af reglerne om § 18-konti samt en ensretning af § 18 b-satsen for alleejendomme vil medføre en betydelig forenkling af boligreguleringsloven. En afregulering pådette område kan eventuelt kombineres med en styrkelse af huslejenævnenes kompetencerved vedligeholdelsesmangler.

22. Forbedring af udlejers muligheder for at kontrollere, at lejereoverholder reglerne om fremleje og bytte af lejlighederDet forekommer ofte, at lejere fremlejer deres lejligheder i strid med lejelovgivningensregler, eller at der gennemføres lejlighedsbytte mellem lejere, uden at begge parter efter-følgende tager varigt ophold i den tilbyttede lejlighed. Udlejerne har ofte meget vanskeligtved at kontrollere, om reglerne bliver overholdt, og for så vidt angår lejlighedsbytte harudlejer sjældent mulighed for efterfølgende at sanktionere lejeres overtrædelse af reglerne.Der er derfor behov for en betydelig styrkelse af udlejernes retsstilling, således at udlejernefår bedre muligheder for at kontrollere, om reglerne bliver overholdt og for efterfølgende atophæve lejeaftalerne, hvis lejerne ikke har overholdt reglerne i lovgivningen.

23. Ret til at stille krav om en lejers foreløbige fraflytning, nårlejeren er til alvorlig gene for andre lejere eller er anledning tilutryghed i ejendommenDet hænder, at udlejere er nødsaget til at ophæve lejeaftalen med en lejer på grund af, atdenne generer andre lejere i ejendommen, herunder ved at skabe utryghed for de øvrigebeboere pga. trusler og lignende. Hvis lejeren ikke anerkender ophævelsen og flytter, erudlejer nødsaget til at gennemføre en boligretssag imod lejeren, førend denne kan udsættesved fogedrettens hjælp. I sådanne tilfælde kan lejerens chikane over for andre lejere være såalvorlig – uden at det har kunnet begrunde en varetægtsfængsling – at det er urimeligt overfor de øvrige lejere, at den pågældende lejer fortsat skal have sin daglige gang i ejendom-men. Det bør derfor være muligt, at udlejer af hensyn til de øvrige lejeres velbefindende isærlige tilfælde kan kræve, at lejeren tager ophold et andet sted, mens tvisten om ophævel-sen behandles i retssystemet. En eventuel midlertidig fraflytning skal kunne gennemtvingesaf fogedretten.

24. Tvangsadministration – orientering af ejerReglerne i boligreguleringslovens § 113 a om frakendelse af retten til at administrere ud-lejningsejendomme blev skærpet i 2005. Ændringerne blev imidlertid gennemført megethurtigt og uden en ordentlig forudgående teknisk-juridisk behandling. Reglerne er derfor idag behæftet med betydelige retssikkerhedsmæssige problemer. Det er således i retssikker-hedsmæssig henseende meget betænkeligt•at en ejer af en ejendom kan blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond efter §113 a og i sidste ende miste retten til at administrere sine ejendomme på grund af for-sømmelser, som ejerens administrator er ansvarlig for, og som ejeren derfor eventuelt eruvidende om•at der hverken er pligt til forudgående at orientere ejeren om en kommende indberet-ning til Grundejernes Investeringsfond eller pligt til at underrette ejeren om en foreta-gen indberetning til Grundejernes Investeringsfond•at det er helt uklart, hvorledes det skal vurderes, hvor mange vedligeholdelsespåbudejeren har siddet overhørig. Det er således ganske uklart, om tre sager, som er indbragtaf tre forskellige lejere og som i større eller mindre omfang vedrører identiske vedlige-holdelsesmangler, skal karakteriseres som én eller flere sager.I betragtning af hvor alvorlige sanktioner, der er knyttet til regelsættet, er det klart uaccep-tabelt, at regelsættet i juridisk henseende er så uigennemtænkt. Der er derfor behov for engennemgribende revidering af hele regelsættet, således at der sikres ejerne et vist minimumaf retssikkerhed, og således at sædvanlige forvaltningsretlige principper bliver overholdt.

25. Ændring af reglerne om tilbudspligtNår en udlejningsejendom eller en del af denne overdrages til en ny ejer, skal lejerne havetilbud om at overtage den på andelsbasis. Tilbudspligten indtræder imidlertid også, hvisen udlejer ønsker at overgå til at drive udlejningsvirksomhed i selskabsform, eller hvis derinternt i en koncern er behov for omorganiseringer, herunder af ejerskabet til udlejnings-ejendomme. Tilbudspligten kan endelig også blokere for en udlejers overdragelser af flereudlejningsejendomme under ét og til én samlet pris til en køber. Tilbudspligten bør genereltophæves, da den savner en rimelig begrundelse i et markedsorienteret samfund, og den børunder alle omstændigheder indskrænkes og moderniseres, således at selskabsetableringerog koncerninterne overdragelser kan gennemføres, uden at der udløses tilbudspligt. Endeligbør tilbudspligtsreglerne moderniseres, således at de ikke forhindrer sædvanlige ejendoms-overdragelser, eller som i GD 2006/62 H blokerer for en hurtig berigtigelse af ejendomsover-dragelser.

26. Forslag til bekæmpelse af skimmelsvampe i boliger ogerhvervsejendommeEjendomsforeningen Danmark mener, at skimmelsvamp i boliger og erhvervsejendomme eret fælles problem for det byggede miljø i Danmark. Der er et behov for i langt højere grad atgøre en indsats for at få konstateret dels hvor stort problemet med skimmelsvamp er, delshvad årsagerne til eventuelle skimmelsvampsforekomster er. Det foreslås, at det sikres, athuslejenævnene får mulighed for at lave relevante tekniske undersøgelser, når der måtte op-stå tvister mellem lejer og udlejer om indeklimaproblemer mv. Derudover foreslås det, at deretableres bedre ventilation i ejendommene, så der kan skabes et sundt miljø, hvormed skim-melsvampenes angreb kan forebygges. Udgiften til ventilation i bolig og erhvervsejendommebør efterfølgende kunne indregnes som forbedring i huslejen, da det er i alles interesse, atder etableres forbedret ventilation. Det svarer til det, som var gældende ved et tidligereinitiativ om brandsikring af beboelsesejendomme.